DE
TOEKOMST VAN
RETAIL De crisis zorgt voor een run op de retailvastgoedmarkt. Het lijkt het enige vastgoedsegment waar nog wat gebeurt. In deze special brengt PropertyNL in de Retailforecast de actuele marktsituatie in kaart. Daarnaast geven negen experts hun visie op toekomstige knelpunten en trends. 36 | De visie van Wabe van Enk 40 | Deskundigen aan het woord De visie van Alessandro Bronda (Aberdeen), Herman Kok (MDC), Jorine de Soet (Kordaat in Ruimte), Paul Tankink (Corio Vastgoedontwikkeling), Richard Dallinga (Jones Lang LaSalle Retail), Tie Liebe (ASR vastgoed Ontwikkeling), prof. dr. Will Reijnders (Universiteit Tilburg/Tias Nimbas), Wouter Hurts (Dutch) en Gerard Zandbergen (CEO Locatus). 49 | RetailForecast 2010 Alle cijfers van de actuele Nederlandse markt van retailvastgoed per regio op een rij. Deze marktspecial is mede mogelijk gemaakt door: ABN Amro Bank, BPF Bouwinvest, Corio, Jones Lang LaSalle en Multi
Retailmarkt moet vastgoed redden
Crisis zorgt voor run op retailmarkt De meest stabiele tak van sport in vastgoed is retail. niet elke ontwikkelaar zal hier zijn brood kunnen verdienen door Wabe van Enk
In ’t kort
• Ook retail
onderworpen aan ‘varkenscyclus’ • Kaart Nederland toont groeigebieden • Financiers zijn terughoudend en dat is bepalend
36 |
nr.
Amerika is weer uit de recessie, Goldman Sachs betaalt weer bonussen, maar het Nederlandse vastgoed zoekt nog naar een veilige haven. Is dat retail? Beleggers (Wereldhave) en ontwikkelaars (AM en ING Real Estate) denken van wel. In deze editie komen negen specialisten in de wereld van de retail tot een genuanceerd oordeel: internationale ervaringen van Bronda (Aberdeen) en Kok (Multi). Ontwikkelingsexpertise van De Soet (KIR), Tankink (Corio), Dallinga (JLL) en Liebe (ASR Vastgoed Ontwikkeling). Retailkennis van Reijnders (Universiteit Tilburg), Hurts (Dutch) en Zandbergen (Locatus). De tijd is voorbij dat automatisch de kassa’s rinkelen, de huren worden overgemaakt, de financiers in de rij staan, de beleggers het geld voelen branden en de overheden met grond leuren. De vastgoedwereld zit complexer in elkaar dan een doorsnee-industrie waarbij een fabrikant goed moet luisteren naar zijn afnemers. Vastgoed is synoniem met de varkenscyclus. Marktwerking kent het vastgoed maar in beperkte mate. Vaak ging het erom dat ontwikkelaars een akkoord bereikten met overheden. Ontwikkelaars wisten dan dat financiers en beleggers wel kwamen. Daarmee was de cirkel allesbehalve rond, want er moest natuurlijk nog wel een retailer in het nieuwe plan. De retailers hebben zich lang als slachtvee laten gebruiken, omdat zij marktaandeel als hoogste doel hadden verheven. Daardoor konden ontwikkelaars retailers makkelijk verleiden tot het huren van het zoveelste centrum, want zij konden schermen met een concurrent als hoofdhuurder. Door in te spelen op deze angst staat de omzet per vierkante meter winkeloppervlak in Nederland onder druk, niet alleen nu maar ook in de hoogconjunctuur. In deze benadering moet er in die winkels nog wel gekocht worden, maar een echte rol speelt de consument niet. Natuurlijk belijdt elke partij in
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
het retailvastgoed het tegendeel, maar buitenstaanders voelen dat meteen. Prof.dr. Will Reijnders van Universiteit Tilburg/Tias Nimbas verbaasde zich in een samenvatting van het PropertyNL Retailforum dat onlangs gehouden werd over het fenomeen consumenten die als een noodzakelijk kwaad voor het vastgoed worden gezien. Op zichzelf was die houding in het verleden niet verbazingwekkend gezien de huurwetgeving in Nederland. Omdat er op een enkele uitzondering na geen sprake is van omzethuur maar van inflatievaste huren is de afstand tussen belegger en retailer heel groot. Een belegger in bedrijfsobligaties kijkt ook wat minder vaak naar koersen als een belegger in aandelen. In beide gevallen is het bedrijfsrisico beperkt tot een déconfiture, maar een eenmalige vette winst of een pijnlijk verlies deert de belegger in retailvastgoed of obligaties niet. Voor beleggers in retail is het vooral belangrijk om één keer goed te verhuren en dan lekker te gaan slapen tot de huurverlenging. Briljant Veel retailers beschouwden vroeger het vastgoed vooral als een pensioenregeling. Veel ploeterende retailers kwamen er vervolgens pas bij pensionering achter dat ze meer met vastgoed hadden verdiend dan met retail. De winkelier met winkels in eigendom die in staat is het publiek naar zijn winkel te trekken, is niet alleen detaillist, maar ook een briljante ontwikkelaar/belegger. Veel retailers weten dat als geen ander en benutten dat fenomeen - met als voorbeeld Ahold Vastgoed - maar anderen missen juist de boot en laten deze winst aan anderen. Zij zijn te zeer bezig om mensen naar de kassa te krijgen. De wereld voor de financiële crisis heeft een planvorming in de retail teweeggebracht die alleen in tijden
de toekomst van retail
financiers
waar zit consumentengroei?
Anderen
bevolkingsgroei per gemeente 2008-2040 in procenten
ING
Anderen ING
SNS
SNS FGH
FGH
< -5,0 -5,0 tot -2,5 -2,5 tot 2,5 2,5 tot 5,0 >5,0
2008
2009
van royale groei van bevolking, economie en detailhandelsbestedingen tot een succes kon worden. Deze tijd voldoet aan geen van die drie voorwaarden. In de bewerkte demografische kaart van Nederland is sprake van een grote S over Nederland: van Zwolle naar Amsterdam via Utrecht en Brabant naar Rotterdam. Dat zijn gebieden waar de bevolking de komende jaren groeit, waardoor in theorie het traditionele winkelareaal kan groeien. Noord en Oost Nederland, Limburg en Zeeland zijn de vakantiegebieden van de toekomst. Daar zijn steeds minder mensen om te kopen in ‘gewone’ winkels, maar geven ze misschien wel meer uit aan verrassende concepten zoals in Maastricht en Roermond. De risico’s van deze winkelontwikkelingen in de krimpgebieden buiten de S van Nederland zijn echter groter. Verrassende concepten zijn experimenten en daar houden beleggers en financiers normaal niet van en nu al helemaal niet. Het ontwikkelen in deze gebieden is veel conjunctuurgevoeliger dan binnen de S, omdat bij economische krimp de ‘fun’-factor verdwijnt. Dan is er de steeds moeizamere correlatie tussen economische groei en detailhandelsbestedingen. De consument geeft zijn euro in toenemende mate uit aan andere zaken zoals reizen, maar de grootste bedreiging is natuurlijk het internet dat niet alleen de platenwinkels uit het straatbeeld heeft geveegd, maar zich ook bij mode meer en meer doet gelden. Een goed winkelplan nu is dus steeds minder automatisch een goed plan in de toekomst. De ijzeren wet van bevolkingsgroei plus economische groei betekent automatisch meer inkomsten aan de kassa, gaat niet meer op. Dit spanningsveld is nauwelijks terug te zien in het volume winkelplannen dat onderzocht is in het kader van de PropertyNL retailforecast 2010. De crisis heeft het metrage ook niet spectaculair doen afnemen. De reden is dat plannen een lange voorbereiding kennen en naijlen bij markttechnische en economische veranderingen. De vereniging van projectontwikkelaars Neprom heeft hiervoor het ‘vijvermodel’ ontwikkeld. Heel veel plannen halen start bouw niet. Het stelt beleidsmakers gerust: zelfs in goede tijden druppelt de vijver aan plannen maar langzaam door, zodat
het aantal metrages dat toegevoegd wordt beperkt blijft. In deze tijd kan de vijver zelfs opdrogen, maar overheden, ontwikkelaars zullen dit pas zo laat mogelijk bekend maken. Overheden klampen zich soms tegen beter weten in vast aan allerlei door de tijd onmogelijk geworden plannen. Ook ontwikkelaars vinden het in deze tijd allesbehalve aardig om hun bankiers te melden dat de plankosten kunnen worden afgeschreven. productie van hypotheken Om een indruk te krijgen van de realisatiekansen, dienen de onderzoeken naar vastgoedfinanciers van PropertyNL. Dit jaar gaat de productie van hypotheken van commercieel vastgoed in Nederland van € 23 mrd in 2008 naar € 7 mrd (een schatting op basis van extrapolatie van het eerste halfjaar). Het overgrote deel bestaat dit jaar uit beleggingsfinancieringen en enkele afspraken voor ontwikkelingen die al eerder waren aangegaan. Ook al willen gemeenten en ontwikkelaars nog zo graag: ze krijgen het financieel veelal niet meer voor elkaar. Beleggers zouden in principe in dit gat kunnen springen. Met meer eigen vermogen is tenslotte nog van alles mogelijk, zo betogen de drie grote gespecialiseerde vastgoedbanken, maar per saldo is ook bij beleggers een enorme krimp. In de eerste drie kwartalen van 2009 kwam PropertyNL op basis van de gegevens in combinatie met die van de grote makelaars van RealNext op € 3,1 mrd aan beleggingstransacties. Dat is een teruggang van ruim 40% ten opzichte van de € 5,2 mrd in de eerste drie kwartalen van vorig jaar. Ook op partijniveau tekenen zich onzekerheden af. Financiële concerns die ING Real Estate Development/3W, Bouwfonds/MAB, Multi en ASR vleugels gaven, hebben immers andere zorgen. Andere zorgen hebben de grote bouwers BAM (AM), Volker Wessels, Heijmans en Ballast Nedam of de grote eigenaar-gebruikers NS en Schiphol. Nederland heeft ook in het buitenland veel expertise opgebouwd met winkelontwikkeling, maar een vanzelfsprekende groei is er minder dan ooit. ▪
propertynl magazine
|
nr.
17 - 6 november 2009 | 37
alessandro bronda, aberdeen property investors
Herstel in 2012 DE Nederlandse retailmarkt krijgt een 7,5. De grootste problemen zijn schulden en lage bestedingen door Gabriëlle Klaver
‘
Dat het positieve scenario zich zal voordoen, is een kans van 70%.’ Dat zegt Alessandro Bronda, director van Aberdeen Property Investors en hoofd van de research van het Investment Strategy Team. De belangrijke voorwaarde om het positieve scenario te doen uitkomen, is dat de overheidsprogramma’s om de economie te stimuleren ook daadwerkelijk aanslaan. Kortom, wat zijn de groeiverwachtingen voor de Europese winkelmarkt? Als die stimulansen inderdaad een langetermijneffect hebben, dan is de verwachting dat de tophuurprijzen in alle segmenten van de vastgoedmarkt in elk geval tot 2011 nog niet terug zullen zijn op het niveau van voor de kredietcrisis. Maar in 2012 is volgens Bronda het ergste leed geleden. Dan is het niveau van voor de val van Lehman weer gehaald en zullen de huurprijzen weer stijgen. Grootste problemen voor de komende tijd voor het (retail) vastgoed zijn de schuldenlast van zowel de publieke als de private sector en de oplopende werkloosheid. Voor de retailmarkt zijn lage consumentenbestedingen slecht nieuws. Ondanks de stijgende werkloosheid zal het inkomen toch licht toenemen door de lage inflatie en de fiscale stimulatie. Voor Zweden en Zwitserland geldt dat het meest. En Bronda heeft nog een positieve boodschap: ‘Oplopende werkloosheid is een achter de feiten aanlopende indicator voor economische groei. Die groei gaat voor een belangrijk deel uit Azië komen – China heeft bijvoorbeeld nog geen krimp laten zien. Vooral voor een expanderend land als Duitsland is die groei bepalend en dus ook voor een groot deel van Europa. Die groei zal volgens Bronda ook positieve gevolgen
40 |
nr.
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
hebben voor de schuldenlast. Met groei zal de inflatie stijgen waardoor schuld feitelijk daalt. Bovendien is inflatie goed voor vastgoed als beleggingsproduct omdat het geïndexeerd is. ‘Maar uiteraard moet de inflatie niet te ver oplopen, we willen geen stagflatie.’ Het aangaan van schuld – nu gemiddeld 65% voor de private sector - zal in de toekomst sowieso moeilijker worden. Nu is de bank nog nauwelijks open, maar als ze open gaan zullen ze nog steeds minder geld uitlenen dan voor de kredietcrisis. Buiten andere factoren, speelt ook Basel II (richtlijnen voor banken – red.) hier een rol in. Bronda adviseert de sector daarom andere pijlers voor rendement te vinden. Europese landen waar de schuld van de private sector nu het hoogst is, zijn Denemarken, Ierland, het VK en Nederland. Desondanks verwacht Bronda het meest van het winkelvastgoed in het VK. Tot 2014 voorspelt hij een totaalrendement van bijna 10%. Dat komt doordat hij meent dat het VK het dieptepunt heeft bereikt en dat dit het moment is om in te stappen. Inmiddels is de waarde van winkelvastgoed hier met 45% gedaald. Voor Centraal Europa, Ierland, Portugal en Spanje heeft hij nog geen goede verwachtingen. Naar zijn idee zijn de risico’s hier nog steeds niet genoeg in geprijsd. Voor Nederlands winkelvastgoed verwacht Bronda tot 2014 een totaalrendement van 5%. Geen onaardige middenmoter, zo denkt Bronda. Hij geeft het investeringsklimaat in Nederlands winkelvastgoed een 7,5 op een schaal van 10. Alessandro Bronda is director van Aberdeen Property Investors en hoofd research van het Investment Strategy Team
de toekomst van retail
Herman Kok, Multi Development
Ontwikkelaars als beleggers Ontwikkelaars houden hun winkelcentra langer in bezit en gaan managen. Kansen voor ontwikkelen blijven door Gabriëlle Klaver
‘
Als researcher van een ontwikkelaar was ik in het verleden gewend dat ik vanuit die rol met beleggers, met huurders en met overheden moest overleggen. Nooit met financiers. Nu is het heel anders, nu spreek ik ze regelmatig en zijn ze zeer geïnteresseerd in de onderliggende research van onze projecten.’ Herman Kok is associate director research & concepts international markets bij Multi Development. De projectenstroom van deze ontwikkelaar maakt in een oogopslag duidelijk wat er zich de afgelopen tijd op de vastgoedmarkt heeft voorgedaan en wat de gevolgen daarvan zijn. In het vierde kwartaal van 2009 zal Multi Europa in totaal 10 retailprojecten opleveren, variërend van 10.000 m2 in Nesselande in Rotterdam tot 174.500 m2 in Istanbul. Met de bouw van deze projecten is gestart in een tijd dat de bomen nog tot in de hemel groeiden en financiering relatief gemakkelijk was rond te krijgen. Kok zegt dat Multi dit jaar voor drie of vier projecten de financiering zal rond krijgen waardoor de bouw van deze projecten dichterbij komt. Toch zegt Kok dat de oplevering van de 10 projecten Multi uiteindelijk geen hoofdpijn heeft bezorgd: ‘Natuurlijk waren we bezorgd, maar de verhuur van de projecten is boven verwachting goed gegaan.’ Behalve in Spanje en Oekraïne is er in Europa nog een aardige vraag naar ruimte onder de retailers. De consumenten kopen immers, ondanks de kredietcrisis, nog steeds. Maar ook Kok moet erkennen dat de markt ook voor de retailers is veranderd. ‘ Ze zijn kritischer geworden en de huurprijsniveaus staan onder druk. Ze evalueren hun winkels – hebben de winkels de juiste omvang
of kunnen we ze beter sluiten? Ook de formules worden onder de loep gelegd.’ Kok denkt dat in deze markt de discountformules de winnaars worden. De ontwikkelaar heeft niet alleen te maken met winkeliers en financiers die meer kritisch zijn geworden, ook de beleggers vragen meer zekerheden. Kok: ‘Dat merken we niet alleen door stijgende aanvangsrendementen, maar ook doordat beleggers geen nieuwe markten willen betreden en niet met onbekende namen in zee willen gaan.’ Al of niet gedwongen door marktomstandigheden denkt Kok dat een van de trends onder de ontwikkelaars zal zijn dat projecten langer in bezit van de ontwikkelaar blijven. Wat overigens als het aan Kok ligt, niet betekent dat ontwikkelaars het vak van ontwikkelen gaan verlaten. Demografische ontwikkelingen, lifestyle veranderingen en de ontwikkelingen in duurzaamheid zullen altijd nopen tot het ontwikkelen van nieuwe ruimten en het herontwikkelen van oude locaties. ‘Retailers veranderen, de sterken van toen worden ingehaald door formules met hippe ideeën. Voor deze nieuwe sterken moeten ook weer nieuwe plekken worden gemaakt.’ Er is echter wel differentiatie in Europa: voor de langere termijn na 2010 ziet Kok hele goede kansen voor ontwikkelaars in Polen en Tsjechië, goede kansen in Duitsland, Frankrijk, Zwitserland en Turkije en donkere wolken in het VK, Nederland, België, Italië en het Iberische schiereiland. Herman Kok is associate director research & concepts international markets bij Multi Development
propertynl magazine
|
nr.
17 - 6 november 2009 | 41
jorine de soet, kordaat in ruimte
Zoektocht naar samenwerking Alleen als alle betrokken partijen oog hebben voor elkaars belang heeft een retailontwikkeling kans door Paul Wessels
V
erdergaande samenwerking tussen belegger, ontwikkelaar, overheid en retailer en een zoektocht naar nieuwe financiële constructies is volgens Jorine de Soet, directeur van KIR (Kordaat in Ruimte), noodzakelijk om de uitdagingen in de Nederlandse winkelmarkt te lijf te gaan. De Soet is oprichter van KIR. Als adviseur houdt zij zich al vele jaren bezig met ruimtelijk economische advisering en begeleidt zij complexe ruimtelijke ontwikkelingen. De nadruk ligt daarbij op integrale centrumgebieden en winkelconcentraties. Zij vraagt zich af waar we in Nederland staan als het gaat om winkelvastgoed. Een sterk punt is volgens haar de fijnmazige winkelstructuur. Ook zijn de binnensteden goed geconditioneerd, gezellig, aantrekkelijk en voorzien van een veelzijdig winkelaanbod. Daarbij moet volgens haar uiteraard wel onderscheid worden gemaakt tussen verschillende soorten winkelgebieden en bezoekdoel. Ontwikkelingen in Nederland zijn over het algemeen zeer overwogen tot stand gebracht, zo stelde zij. De economische recessie heeft evenwel ook in de winkelmarkt gaten geslagen. Zwak aan de winkelmarkt is volgens haar het gebrek aan een integrale ruimtelijke visie op verschillende overheidSniveaus. Die lokale overheid is bovendien nog eens ‘conserverend’ door de bescherming van het midden- en kleinbedrijf. Ook spelen in steden problemen met autobereikbaarheid en parkeergelegenheid, waardoor binnensteden op slot gaan. Tot voor kort was er in de Nederlandse markt relatief weinig juridische ruimte voor dynamiek zo stelde De Soet. De gemeente opereert met twee gezichten: financiële en maatschappelijke winst.
42 |
nr.
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
Kansen liggen volgens haar in de huidige markt in de herstructurering en herontwikkeling van bestaande centrumgebieden en winkelcentra. Adequaat beheer en management van centrum- en winkelgebieden kan doorslaggevend zijn. Het verbeteren van (auto)bereikbaarheid én parkeergelegenheid moet ook hoog op de prioriteitenlijst staan. Gemeenten gaan in toenemende mate met de eigenaar/belegger aan tafel en zoeken naar het gedeelde belang en hoe écht samen te werken. De financiële crisis noodzaakt tot het maken van keuzes. Er zijn immers een hoop zaken die de lokale winkelmarkten bedreigen: Overbewinkeling, leegstand, verpaupering en verrommeling. De Soet beklemtoont de lokale verantwoordelijkheid om dat de wet ruimtelijke ordening (wro) het gebrek aan verantwoordelijkheid van het Rijk ‘institutionaliseert’. Uiteenlopende belangen en uiteenlopende belangenhorizon beperken de optimalisatie van het winkelapparaat. ‘Men zegt te willen samenwerken, maar wil niet of weet niet wat het is of hoe het moet.’ De noodzaak is evenwel groot om nieuwe wegen te vinden om bestaand vastgoed goed te houden en nieuw vastgoed met economische potentie toe te voegen, c.q. oud te vervangen, zo stelt De Soet. Het zoeken naar andere financiële constructies hoort daarbij. Daarbij komt nog de zich sterk doorzettende trend die vraagt om duurzame ontwikkelingen. Ook dat lukt volgens De Soet alleen als het een gezamenlijk ambitieniveau is van álle betrokken partijen. Jorine de Soet is directeur van Kordaat In Ruimte (KIR)
de toekomst van retail
PAUL TANKINK, CORIO
Keerpunt in retailvastgoed Beleggers worden ontwikkelaars en vice versa. Retailvastgoed staat voor een herontwikkelingsopgave door Paul Wessels
D
e retailvastgoedmarkt maakt een fundamentele structuurwijzigingen door, zo stelt één van de belangrijkste winkelbeleggers, Corio Nederland. Beleggers worden ook ontwikkelaars, ontwikkelaars zoeken aansluiting bij beleggers. Paul Tankink, directeur Corio vastgoed Ontwikkeling, ziet ‘een keerpunt op de retailvastgoedmarkt’. Hij vraagt zich of retail wel een echte reddingsboei voor de og-sector is. Duidelijk is, zo zegt Tankink, dat de retailvastgoedmarkt van een uitbreidingsmarkt naar een herstructureringsmarkt (post-Vinex) gaat. Van het opknippen van de keten gaan we naar ketenverlenging en de financieringsmarkt is de beweging van overvloed naar schaarste. Ook voor Corio is onmiskenbaar dat de beweging is dat er vooral investeringen worden gedaan in de bestaande structuur, men gaat van uitleg naar inbreiding. Dit betekent tegelijk ook een omslag van volume naar kwaliteit en van aanbodgedreven naar klantgeoriënteerd. Tankink ziet twee parallelle fenomenen, die alles te maken hebben met de economische achteruitgang. Ontwikkelaars trachten door het aanhaken bij een beleggingsportefeuille hun cash-flow stabieler te maken. Tegelijk trachten beleggers hun pijplijn veilig te stellen en prijs te optimaliseren. Katalysator bij dit alles is een gemeentelijke overheid die de voorkeur heeft voor langjarige betrokkenheid van de vastgoedpartner. Van de situatie dat ‘het geld tegen de plinten klotste’ zijn we nu gegaan naar absolute schaarste in de financieringsmarkt. Vastgoed is door de financiële wereld te lang gezien als ‘commodity’, zo stelde Tankink. De huidige crisis is dan ook onmiskenbaar een vastgoedcrisis: de toestroom van finan-
ciering en risicodragend kapitaal naar de og-markt zal langjarig op een structureel lager niveau komen. Dat bracht Tankink op het onderwerp gebiedsontwikkeling: de gewijzigde financiële mogelijkheden vragen een andere financiële verhouding tussen publieke en private partijen, zo constateerde hij. De residuele benadering, waarbij de geschatte opbrengst centraal staat (en niet de gewenste grondprijs) zou daarbij leidend moeten zijn. Gebiedsontwikkeling vraagt een duurzame samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaar en eigenaar gedurende realisatie en exploitatiefase. De traditionele rolverdeling tussen de diverse actoren in gebieds(retail)ontwikkeling wordt verlaten. Dit vergt transparantie en is tegelijk het einde van een tijdperk waarin de imperfecte markt hoogtij vierde: fee-ontwikkeling en dienstverlening staan de komende tijd hoog op de agenda. Het huidige keerpunt geeft de branche een unieke kans om haar imago te verbeteren. Transparantie betekent in de visie van Tankink dat de projectontwikkelaar een goedbetaalde dienstverlener wordt. Voor Corio Nederland betekent dit alles dat het bedrijf hard werkt aan ketenverlenging, zeker nu de fiscale belemmeringen (fbi-status) zijn weggevallen. Begin 2008 is Corio Vastgoed Ontwikkeling bv opgericht. Dat bedrijf ontwikkelt uitsluitend voor de eigen portefeuille en heeft bijna € 900 mln in de pijplijn. Primeur: op 1 december start na decennialang praten de bouw van een van ’s lands belangrijkste winkelontwikkelingen, Nieuw Hoog Catharijne in Utrecht. Paul Tankink is directeur Vastgoed Ontwikkeling bij Corio
propertynl magazine
|
nr.
17 - 6 november 2009 | 43
RICHARD DALLINGA, JONES LANG LASALLE
‘Beleving’ in retail belangrijk Retailen is beleven. Grote metrages en een groot assortiment zijn gewenst, met nadruk op identiteit door Paul Wessels
D
e vraag naar winkelruimte neemt af, beleving en merkidentiteit zullen het beeld in de winkelstraat steeds meer bepalen. De invloed van internet neemt sterk toe, zegt Richard Dallinga, Director Retail bij Jones Lang LaSalle. De oud-winkelbelegger (o.a. UnibailRodamco) signaleert sterke ontwikkelingen bij retailers de afgelopen jaren. Zo is er de afgelopen tien jaar steeds behoefte aan steeds meer grotere units. Bij supermarkten is de gemiddelde grootte nu boven de 1000 m², een AH XL heeft nog veel meer nodig. Ook drogisterijen (Etos, Kruidvat) hebben veel meer ruimte nodig – ze spelen daarmee in op de trend van beleving. Daar is een breed assortiment voor nodig en ook introduceren retailers steeds meer ‘branchevreemde’ elementen in hun winkels. Ook bij de consumentenelectronica zien we zeer sterke ontwikkelingen naar zeer grote oppervlakten. Kijk maar naar de sterke opkomst van Media Markt/ Saturn dat overal in Europa grote megastores opent, die een belangrijke anker zijn in een winkelontwikkeling. Een vergelijkbare keten als BCC doet hetzelfde. Bij modeketens als The Sting, H&M, Zara zagen we dezelfde beweging. De behoefte aan grote oppervlakten is onmiskenbaar en daardoor is ook de trend dat steeds meer projecten aan de rand van het kernwinkelgebied verrijzen door ruimtegebrek in het hart. Dallinga waarschuwt daartegen: de consument verandert zijn rondje niet zomaar en het blijkt dat dit soort nieuwe winkelontwikkelingen het hierdoor soms niet gemakkelijk hebben. Zijn advies voor huidige en toekomstige ont-
44 |
nr.
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
wikkelingen: probeer zoveel mogelijk het hart van het kernwinkelgebied te versterken. Wat daarbij ook helpt is dat consumenten kunnen winkelen op het moment dat het hen uitkomt. Geef de consument de kans om te besteden: zondagsopening is daarbij heel belangrijk, zeker als het grote winkels betreft waar fors in is geïnvesteerd door de ondernemer. Onmiskenbaar beginnen tegenvallende conjunctuur en de opkomst van het internetwinkelen invloed te krijgen op het retaillandschap. Zozeer zelfs, dat dit inmiddels is te meten in een daling van de vraag naar winkelruimte. Dallinga schat dat de vraag naar winkelruimte in 2012 in Nederland met 7-9% zal zijn gedaald, tot een niveau van 1,9 tot 2,4 mln m² opname. De gevolgen van de terugvallende vraag zullen steeds zichtbaarder worden in aanloopgebieden, middelgrote en kleine steden. De winkelstraat gaat de komende jaren veranderen. We zullen de opkomst zien van meer brandstores, merken willen hun eigen identiteit: voorbeelden zijn Nokia, Niveau, Esprit, retailmerken die eigen winkels. Consumenten doen steeds minder ‘basisinkopen’ tijdens het winkelen en hierdoor gaat de winkelstraat veranderen. Beleving wordt steeds belangrijker. We zullen ook komst van nieuwe buitenlandse retailers zien op de Europese en Nederlandse markt. Dallinga had wat betreft een primeur: Jones Lang LaSalle Retail is door de Amerikaanse modeketen Hollister gekozen als exclusieve partner voor de expansie in Nederland. Richard Dallinga is Director Retail bij Jones Lang LaSalle
de toekomst van retail
Tie liebe, ASR Vastgoed ontwikkeling
Behoefte aan entrepreneurs Winkelcentra horen op goede locaties, moeten trekkers hebben en in tijden van crisis zijn entrepreneurs nodig door Paul Wessels
M
arktpartijen kruipen in deze moeilijke tijden dichter tegen elkaar aan. Maar juist in deze tijd heeft de winkelmarkt ook echte entrepreneurs nodig, zo meent Tie Liebe, directeur ASR Vastgoedontwikkeling. Liebe waarschuwt dat de crisis in de jaren tachtig ons heeft geleerd om de ambities van een winkelontwikkeling onder invloed van de economische teruggang niet te veel terug te schroeven. Hij noemde als voorbeeld het winkelhart van Nieuwegein. Het aanvankelijke ambitieuze plan werd in de jaren tachtig zodanig ‘uitgekleed’ dat een niet-duurzaam project werd gemaakt. Gevolg was dat al na tien jaar duidelijk was dat een grondige herontwikkeling noodzakelijk was om het winkelhart naar het gewenste niveau te brengen. Dit is ook gebeurd. Ook hebben vorige recessies geleerd dat het niet verstandig is projecten te bouwen op B-locaties. Ook nu nog ziet Liebe projecten waarover hij heel kritisch is, omdat ze gerealiseerd worden op een minder goede locatie. Zo noemde hij als voorbeeld het winkelproject van Heijmans tegenover de Piazza-ontwikkeling in Eindhoven waar William Properties (een van de voorlopers van ASR Vastgoed, red.) verantwoordelijk voor was. Ook is een van de lessen uit het verleden dat het essentieel is om goede trekkers te hebben voor een winkelontwikkeling. Zonder goede ankers komt een project niet of heel moeizaam uit de startblokken. Liebe noemde als voorbeeld een van zijn eigen projecten, De Oranjerie in Apeldoorn. Dat project ging van start zonder echte trekkers en het duurde vervolgens jaren voordat het goed kwam. De financiële crisis heeft tot gevolg dat het aantal opleveringen zeer fors gaat te-
rugvallen de komende jaren. Zo werd volgens het onderzoek naar winkelplannen van Neprom en PropertyNL in 2008 nog circa 300.000 m² winkels opgeleverd, maar is de prognose dat dit met name in 2011 scherp zijn gedaald. In geld uitgedrukt vertegenwoordigen die 300.000 m² volgens de berekening van Liebe een waarde van circa € 1,8 mrd. Zijn schatting is dat we een teruggang zullen zien dat een niveau van circa € 800 mln. Liebe wees erop dat gezien de omvang van ieder van de winkelteams van de marktleiders in ontwikkeling Multi, ING, ASR en MAB een jaarlijkse productie van € 150 mln een minimum is. Deze rekensom laat zien dat de koek veel kleiner zal worden en dus de concurrentie ook veel harder. Net als Tankink en De Soete ziet Liebe het ontstaan van ketenverlenging. Hij beklemtoonde echter wel de essentiële rol van de ontwikkelaar als ‘smeerolie’ voor de markt. Beleggers kunnen zich gaan bezighouden met ontwikkelen, maar kijken toch heel anders tegen risico’s aan dan een pure ontwikkelaar. En daar is ook in een moeilijke markt juist behoefte aan. In moeilijke omstandigheden is behoefte aan echte entrepreneurs, zo meende Liebe. Mensen als Ton Meijer (MAB), Hans van Veggel (Multi) en Wil Persy (William Properties). Ook die ondernemers zullen in deze tijd alle moeite moeten doen om geldbronnen aan te bronnen. De opportunity funds zoals die in de Angelsaksische wereld al langer roeren zouden daarbij een mogelijkheid zijn. ‘Partijen om je heen verzamelen, daar gaat het in deze tijd om.’ Tie Liebe is directeur ASR Vastgoedontwikkeling
propertynl magazine
|
nr.
17 - 6 november 2009 | 45
will reijnders, universiteit tilburg/tias nimbas
‘Hoera, een crisis’ Om de crisis te overleven moet de retailer de komende jaren letten op: ketenoptimalisatie en ‘multi-channel’ door Lucas Ligtenberg
D
e crisis in de internationale economie heeft zijn weerslag op de retailresultaten, maar ook op het gedrag van consumenten. Iedereen opereert op het scherp van de snede en ontwikkelingen die al enige tijd gaande waren komen opeens uitvergroot naar voren. Juist voor academici die de materie met een onderzoeksbril bekijken, is een tijd als deze interessant. ‘Hoera… we hebben een crisis’, is dan ook de stelling van hoogleraar Will Reinders, hoogleraar aan de Tias Nimbas Business School en verbonden aan Van Spaendonck Management Consultants. Hij schetst een markt waarin retailers altijd op hun tenen lopen omdat ze zich elke dag weer moeten bewijzen. In een crisis geldt dat eens te meer, omdat een economische neergang direct invloed heeft op hun resultaten. Sinds begin dit jaar is er volgens Reijnders een duidelijke daling waarneembaar bij non-food en in mindere mate bij food. De omzet stagneert. Zelfs Ikea, bij uitstek kampioen van de expansie, groeit minder hard. Supermarktketen Albert Heijn heeft zich gedwongen gezien de prijzen te verlagen, maar volgens Reijnders nog niet scherp genoeg. Het adagio ‘Markets change faster than organizations’ is vooral van toepassing op retailers. Winkels hollen achter de markt aan. Er wordt ook pijnlijk duidelijk dat de crisis zich afspeelt bij de afdeling ‘bricks’, en niet bij de ‘clicks’. Webwinkels blijven overeind of laten zelfs groei zien. 77% van de 11 miljoen Nederlanders die internetten kopen online. De besteding per persoon bedraagt op dit moment volgens de meeste recente cijfers (jan. t/m sept.) € 429 en dat is 13% meer dan vorig jaar. Kleding, reizen en consumentenelektronica voeren
46 |
nr.
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
daarbij de boventoon. De totale omzet van online aankopen zal dit jaar uitkomen op € 6 mrd en dat is 20% meer dan in 2008. 41% van de consumenten gebruikt internet om zich te oriënteren op producten. Er is veel informatie te vinden en er zijn al talloze prijsvergelijkingssites. Consumenten zijn meestal zeer tevreden over wat ze daar vinden. Zodra een keus is gemaakt, wordt er doelgericht gewinkeld. De retailer moet zich aanpassen en ‘denken vanuit de klant’. Dat betekent allereerst Multi-channel worden en op straat én op internet aanwezig zijn. Reijnders geeft als voorbeeld H&M, dat de klant betrekt maar daar ook informatie vandaan haalt. Internetsites nodigen bezoekers uit een ‘review’ te schrijven en het mes snijdt dan aan twee kanten: de consument voelt zich betrokken en de retailer krijgt gratis feedback. Op de achtergrond wordt bijgehouden wat bezoekers kopen en doen de retailers aanbiedingen op grond van dat koopgedrag. Dat kan online, maar ook in de winkel. De retailer, al dan niet actief op maaiveldhoogte, heeft dan ook genoeg mogelijkheden om de klant aan zich te binden door waardecreatie. Dat houdt in dat niet alleen producten worden verkocht, maar dat er extra voordelen worden geboden: een nog groter assortiment, gemak, snelheid en indien dat gewaardeerd wordt ook vermaak. Daaraan zijn nieuwe AH-formules als AH XL en AH-to-go te danken. Online biedt AH daarnaast elke dag recepten, kant en klaar beschikbaar via de AH Webwinkel. Will Reiinders is hoogleraar Marketing aan de Universiteit Tilburg/ Tias Nimbas School of Business
de toekomst van retail
wouter hurts, dutch
De Chinezen komen Intensiteit en omvang van Chinese investeringen in Nederland groeien. een van de adviseurs is Dutch door Lucas Ligtenberg
H
et land met de meeste inwoners ter wereld is een factor van belang. Niemand zegt dan ook ‘nee’ tegen China, maar waarom kiest een Chinees bedrijf voor Nederland? Dat was de ‘case’ die Wouter Hurts van adviesbureau Dutch presenteerde. We zien de laatste jaren contacten op groothandelsniveau tussen China en Nederland, steeds meer producten uit het land komen hier op de markt. Nederland biedt een goede toegangspoort tot Europa. Het toerisme komt op gang en door het grote cultuurverschil is er daardoor opeens een markt voor de ontwikkeling van Chinese hotels in Nederland. In diverse grote steden, met name in Rotterdam en Den Haag, zijn al investeringen gedaan door Chinezen. Volgens Hurts zijn er mogelijkheden op retailniveau. Speciaalzaken trekken in deze markt meer klanten. Hij wees onder meer op het feit dat een van de weinige retailformules die dit jaar groei laten zien, de wereldwinkel is. Hurts waarschuwt ook voor onderschatting van B- en C-locaties. Juist daar zouden zulke winkels een plaats kunnen vinden. Chinese winkels kunnen het aanbod verrijken en hun producten zijn zo onderscheidend dat ze niet als het zoveelste massaproduct in het geheel verloren gaat. Investeringen vanuit China in het buitenland zijn volop actueel. Volgens Hurts is het bedrag aan directe investeringen door Chinezen gegroeid van € 4 mln in 2005 tot € 174 mln in 2007. In Nederland is een van de bekendste voorbeelden van investeringen het bedrijf Hutchison Whampoa dat in 2002 Kruidvat overnam. Dutch doet momenteel zaken met een Chinese producent van kleding die naar Ne-
derland kwam om Friese paarden te kopen, maar terloops mogelijkheden zag voor het aan de man brengen van herenmode. Inmiddels is het uitgegroeid tot een project dat verschillende Europese landen omvat waar deze keten winkels wil openen. In Nederland noemt Hurts overigens met name mode en elektronica uit China kansrijk. Hij wees de toehoorders van het Retail Forum erop dat de aanwezigen in de zaal allemaal het grote, driedaagse Webca Congres misliepen, dat de Chinese investeringen in Nederland moet bevorderen. Zeven vastgoedgiganten gaven daar acte de présence. World Eminence Chinese Business Association vertegenwoordigt de Fortune-500 van China. Dertigduizend leden staan te trappelen om buiten eigen land te investeren. Hurts benadrukte dat het voor Chinezen zeer belangrijk is netwerken op te bouwen en ze doen graag op die manier zaken. Omdat de Nederlandse overheid het potentieel ziet probeert bijvoorbeeld Economische zaken handelsbevordering te faciliteren. Chinese restaurants zijn een vertrouwd beeld geworden in Nederlandse straten. Veel grote steden kennen ook Chinatowns. Het zijn voorlopers van een veel grotere en kapitaalkrachtiger investeringsgolf die onderweg is. Naast de activiteiten in grote steden en op Schiphol, heeft een producent van bedlinnen zich in Brabant gevestigd en weet Hurts ook een deurenproducent die in Nederland is neergestreken. Wouter Hurts is verbonden aan Dutch, een adviesbureau voor waardecreatie in businessprocessen
propertynl magazine
|
nr.
17 - 6 november 2009 | 47
gerard zandbergen, Locatus
Uitdaging voor ontwikkelaars Winkelvastgoed is zeer dynamisch: ketens verdwijnen, de binnenstad verandert en internet wordt miskend
foto’s: dijkstra
door Lucas Ligtenberg
L
ocatus heeft vijftien man in dienst die elke dag winkels bekijken. Deze beroepswinkelaars zijn allemaal mannen. Om de een of andere reden zijn vrouwen voor dit soort werkzaamheden niet uit het juiste hout gesneden. Ze houden het niet vol of ze gaan… winkelen! Op deze wijze houdt Locatus van nabij het winkelbestand in de gaten. Hoezeer je alle officieel uitgegeven en beschikbare informatie ook bijhoudt, er gaat volgens Gerard Zandbergen, CEO van Locatus, niets boven aan den lijve de winkel zien en waarnemen. Wat volgens Zandbergen opvalt is de gigantische hoeveelheid mutaties. Nederland heeft 222.000 verkooppunten, 2200 winkelgebieden en 1200 ketens. Er is op dit moment 29 mln m² winkeloppervlak en dat is 4 mln meer dan zeven jaar geleden. De leegstand bedraagt volgens de laatste cijfers 5%. Dat is volgens Zandbergen laag te noemen. De verwachting een jaar geleden was dat die veel sneller zou stijgen. ‘Winkeliers hebben aardig wat vet op de botten’, aldus Zandbergen. Ook als we door het dal heen zijn denkt hij dat het nog wel even zal duren voor we de 30 mln m² halen. Een belangrijke trend op dit moment is de ‘ontmenging’. Wat Locatus in de binnensteden waarneemt is dat bepaalde winkels vertrekken en dat met name mode en luxe overblijven. Bijvoorbeeld, circa 30% van de meubelzaken zijn de laatste jaren allemaal uit de binnenstad verdwenen. De functie van de binnenstad wordt daardoor anders. Leegstand op A1-locaties is bijzonder laag, maar op C-locaties bedraagt die 9%. Op afzonderlijke locaties is dat cijfer vaak nog hoger en Zandbergen noemt als voorbeeld bepaalde winkelgebieden
48 |
nr.
17 - 6 november 2009 |
propertynl magazine
in Limburg en Rotterdam. Op dit moment is 1 op de 3 verkooppunten onderdeel van een keten. Zes jaar geleden was dit nog 1 op de 4. Stijgers in oppervlakte zijn bekende ketens als Lidl, Karwei, Gamma, Plus, Jumbo, Albert Heijn, Kruidvat, AH XL, Praxis en Aldi. Het zijn de supermarkten en de bouwmarkten die eruitspringen. In die zes jaar zijn er overigens 292 ketens verdwenen.Volgens de tellingen van Locatus neemt het aantal passanten af. Een stelregel is dat 10% minder passanten 5% omzet kost. Grote steden blijven overigens qua passanten op peil. Wat ook waarneembaar is, is dat klanten doelgericht shoppen. Het funshoppen neemt af. Kleine verouderde winkelgebieden zakken versneld weg. Consumenten vinden winkelen op straat of in winkelcentra minder leuk dan voorheen. Zandbergen: ‘Er is vergrijzing aan het optreden.’ Wat natuurlijk ook zijn invloed heeft is het internetwinkelen. Modemerken zijn de hardste groeiers op internet en dat kan volgens Zandbergen fors minder winkelruimte tot gevolg hebben. Hij spreekt dan ook van ‘winkelkrimp’ Ontwikkelaars staan voor de grootste uitdaging in dertig jaar. De lessen die de vastgoedsector volgens Locatus ter harte moet nemen zijn: • De vastgoedwereld heeft de dynamiek van het consumentengedrag niet in de gaten • Retailers worden te vaak over één kam geschoren • Internet wordt onderschat of miskend (vraag het de reis- en bankbranche maar) Gerard Zandbergen is CEO van Locatus
