Resultaten openbare marktconsultatie Verkoop klooster Groot Bijstervelt Gemeente Oirschot BIZOB-2011-SK-OIR-010 CONCEPT 19 april 2012
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
1.
Inleiding
1.1
Aanleiding
De gemeente Oirschot is sinds november 2009 eigenaar van het kloostercomplex “Groot Bijstervelt” en is op zoek naar mogelijkheden voor herontwikkeling van het complex. De gemeente Oirschot wil voorafgaand aan de mogelijk verkoop van het complex vrijblijvend en openbaar informatie verkrijgen over welke herontwikkelingsmogelijkheden externe partijen zien voor deze locatie rekening houdend met de beperkingen / randvoorwaarden die vooraf bekend zijn.
1.2
Het project
In het buitengebied van Oirschot, aan de Montfortlaan, ligt het kloostercomplex “Groot Bijstervelt”. De paters Montfortanen waren van 1903 tot november 2009 eigenaar van het kloostercomplex. Daarna is het complex in handen gekomen van de gemeente. De historie van het complex gaat verder terug. In 1775 is het voormalig oud adellijk slot vervangen door een nieuw kasteel Oud-Bijstervelt, het oudste gedeelte van de huidige bebouwing. Naast het kasteel uit 1775 bestaat de huidige bebouwing uit de oost- en westvleugel (respectievelijk uit 1930 en 1957), een kapel (1910), diverse schuren en een aantal overige kleine opstallen. Het huidige complex biedt plaats aan 150 (klooster)bewoners en bestaat verder uit diverse groepsruimten. Het complex is ook in gebruik (geweest) als studiehuis/conferentieoord/ cursusruimten. Het oorspronkelijke kasteel met zijn zijvleugels en aanbouwen zijn, omdat het één bouwdeel is, beschermd als rijksmonument. Bij overname van het complex door de gemeente Oirschot zijn er met de vorige eigenaar afspraken gemaakt over het behoud van het religieuze erfgoed ter plaatse bestaande uit de kapel, begraafplaats, Calvarie en Lourdesgrot. Deze afspraken zijn vastgelegd in de koopovereenkomst van 9 mei 2008. Verder heeft de raad van de gemeente Oirschot een toekomstvisie vastgesteld. Deze visie is de leidraad bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente Oirschot. Het wonen, leven en werken in Oirschot wordt gekenmerkt door de combinatie van cultuurhistorie, een groene omgeving en verbinding met de top technologische regio. Kwaliteit krijgt invulling door in alle aspecten van wonen, leven en bedrijvigheid te streven naar het „topsegment”. De kwalificatie „topsegment” laat zich het best duiden door een voorbeeld. Oirschot streeft, waar het de ontwikkeling van toerisme en recreatie betreft, niet naar „massatoerisme” als een Zandvoort of grote vakantieparken als Center Parks.
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
Afbeelding 1: Situering Groot Bijstervelt binnen Oirschot
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
2.
Doel en vraagstelling marktconsultatie
2.1.
Doel en vraagstelling marktconsultatie
De gemeente Oirschot wil langs de weg van een openbare marktconsultatie meer inzicht krijgen in de ideeën van marktpartijen op de volgende punten: •
de interesse van externe partijen voor de overname van het complex ten behoeve van herontwikkeling;
•
de mogelijkheden en risico’s die externe partijen zien voor de herontwikkeling;
•
het toetsen van de haalbaarheid van herontwikkeling rekening houdend met de beperkingen en voorwaarden die nu al bekend zijn;
2.2
•
de financiële randvoorwaarden;
•
de verwachtingen die marktpartijen hebben ten aanzien van de rol van de gemeente;
•
de overige aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Planning en procedure
Op 12 januari
2012
heeft de
gemeente Oirschot een
aankondiging voor de
openbare
marktconsultatie gepubliceerd op www.aanbestedingskalender.nl. De openbare marktconsultatie bestond uit de volgende stappen: 1.
Schouw
19 januari en 14 februari 2012
2.
Publiceren nota van inlichtingen
2 februari 2012
3.
Schriftelijk indienen van vragenlijsten en stukken
6 maart 2012
4.
Presenteren en toelichting door uitgenodigde partijen
30 maart, 2, 3 en 6 april 2012
5.
Marktconsultatierapport
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
3. Reactie markt 3.1.
Aantal reacties
In totaal hebben 18 partijen zich aangemeld voor de marktconsultatie. De gemeente Oirschot heeft vervolgens 8 partijen uitgenodigd voor een nadere toelichting. Deze partijen hebben hun schriftelijke vragenlijst en ideeën toegelicht in een verdiepingsgesprek. Op basis van alle schriftelijke reacties
en
de
mondelinge
toelichting
van
de
uitgenodigde
partijen
zijn in
onderstaande paragrafen de reacties opgenomen gerelateerd aan de aspecten van de vraagstelling. Naast deze aanmeldingen hebben ook diverse partijen laten weten bereid te zijn met de gemeente in gesprek te gaan over de herbestemming en de aanpak hiervan. 3.2.
Interesse van de markt in overname kloostercomplex
Gezien het grote aantal aanmeldingen (18) is duidelijk geworden dat er grote interesse bestaat voor de herontwikkeling van klooster Groot Bijstervelt. 3.3.
Mogelijkheden
De mogelijkheden voor herontwikkeling die de markt ziet zijn gevarieerd. Er wordt gedacht aan: •
wonen;
•
zorg voor jongeren en / of ouderen;
•
(holistisch) gezondheidscentrum;
•
onderwijs;
•
(kleine) horeca;
•
culturele activiteiten (lezingen, exposities, beeldentuin);
•
sociaal-maatschappelijke
invulling
(kinderboerderij,
moestuin,
winkel
met
streekproducten); • 3.4. •
sociaal-duurzaamecologische invulling. Risico’s, haalbaarheid en (financiële) voorwaarden Financieel o
Risico’s
worden
voornamelijk
gezien
op
het
gebied
van
financiën.
Een jaar of vijf geleden hadden partijen weinig moeite met het verkrijgen van een lening bij een bank. In deze tijd is dat heel wat lastiger. Dit betekent dat partijen naar andere financiële middelen moeten zoeken voor de initiële investering. o
Hogere initiële investering dan vooraf ingeschat. Dit maakt dat bovenstaand punt nog verder onder druk komt te staan.
o
Hoogte aankoopsom en de onduidelijkheid die hier op dit moment nog over bestaat. Deze onduidelijkheid is afhankelijk van:
o
de hoogte van de kosten die de gemeente gedekt wil zien;
de benodigde financiën voor de renovatie.
Hoe meer risico de kopende / ontwikkelende partij loopt, hoe lager de aankoopsom van het complex zal zijn.
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
o
De kopende / ontwikkelende partij moet voldoende inkomsten genereren voor onderhoud, beheer en exploitatie. Hiervoor is de bezettingsgraad, in het geval gekozen wordt voor wonen of zorg, van essentieel belang.
o
Gefaseerde overdracht van de grond of uitgestelde afname kan de uiteindelijke opbrengst van de gemeente vergroten.
o
Een positieve invloed op de financiële haalbaarheid kan de instemming van de gemeente zijn om het onderhoud van het park voor haar rekening te nemen.
o
Bijdrage provincie in het kader van het speerpunt om cultuurhistorische complexen te herbestemmen.
o
Verkopen met een financiële constructie (bijvoorbeeld afbetaling over een bepaald aantal jaar).
•
Bouwkundig o
Monumentenstatus. Het is van groot belang dat er volledige duidelijkheid is over de monumentenstatus van de diverse delen van het complex en welke beperkingen dit met zich meebrengt. De mogelijkheid bepaalde delen van het complex (zoals de vleugels) te mogen slopen, vergroten de haalbaarheid van het project.
o
Bouwkundige staat van het pand. De bouwkundige staat kan tot gevolg hebben dat bepaalde plannen niet uitgevoerd kunnen worden of dat er hoge kosten mee gemoeid zijn om dit wel te realiseren.
o
Toevoegen van extra bouwvolumes niet laten beperken door de randvoorwaarde dat enkel bestaande bouwvolumes vervangen mogen worden door nieuwe bouwvolumes.
•
Samenwerking o
Tijdige samenwerking met partners. Veel initiatieven moeten gesteund worden door partners (investeerders, woningcorporatie, thuiszorgorganisatie). Voor de haalbaarheid is het dan ook van belang dat tijdig met deze partners definitieve afspraken gemaakt kunnen worden over de samenwerking. Onzekerheid en onduidelijkheid in een project maakt het lastiger om commitment van partijen te krijgen.
•
Overig o
Onduidelijk ten aanzien van veranderingen in de AWBZ en de Wet Werken naar Vermogen.
o
Draagvlak
omwonenden
en
andere
betrokkenen.
Voor
een
succesvolle
herontwikkeling is het van belang draagvlak te creëren bij de direct omwonenden en andere betrokkenen. o
De haalbaarheid wordt vergroot wanneer het gebouw zo wordt gerenoveerd dat het toekomstbestendig is en meerdere functies kan herbergen.
o
Haalbaarheid wordt vergroot te kiezen voor een herbestemming waar ook vraag naar is, waar behoefte aan is.
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
o
De ligging van het complex en de grote tuin, het feit dat het een monument is en de geschiedenis verbeteren de haalbaarheid.
o
Huidige
randvoorwaarden
als
Brainportvisie
en
toekomstvisie
mogen
niet
veranderen. Dit kan namelijk gevolgen hebben voor de mogelijkheden van de herontwikkeling. o
Afspraken ten aanzien van verkeersinfrastructuur en parkeergelegenheid. Voor de kopende / ontwikkelende partij is het belangrijk te weten welke taak de gemeente bereid is hierin op zich te nemen.
3.5.
o
Demografische ontwikkelingen. Vergrijzing.
o
Inzetten van leerlingen (leerwerkplaatsen), sociaal werkvoorziening, bewoners.
Verwachtingen ten aanzien van de rol van de gemeente
Van de gemeente wordt voornamelijk een ondersteunende, faciliterende rol verwacht op de volgende gebieden: •
Algemeen o
Bereidheid tot meewerken en meedenken met de kopende / ontwikkelende partij.
o
Communicatie naar omwonenden en direct betrokkenen.
o
Zorgen voor voldoende woningcontingent.
o
Medewerking vervolgonderzoek naar technische en financiële haalbaarheid.
o
Heroverwegen randvoorwaarden uit de marktconsultatie.
o
Ondersteuning bij verkrijgen subsidies op het gebied van monumenten en duurzaamheid.
o •
Bereidheid tot begeleiden vergunningentraject.
Financieel o
Verstrekken overbruggingsfinanciering.
o
Garantstelling voor financiering door BNG.
o
Gedeeltelijke verstrekking van een subsidie en gedeeltelijke lening door de gemeente.
o
Risicodragende rol gemeente in het project.
o
Geen toerekening van gemeentelijke kosten zoals bovenwijkse voorzieningen en leges.
•
Bestemmingsplan o
Bereidheid tot aanpassen bestemmingsplan
o
Bereidheid tot opnemen flexibele mogelijkheden voor herontwikkeling in het bestemmingsplan
Resultaten openbare marktconsultatie: Verkoop klooster Groot Bijstervelt, gemeente Oirschot Versie concept: 19 april 2012
3.6. •
Overige aspecten Snelle verkoop, bijvoorbeeld via een aanbesteding, wordt door verschillende partijen niet aangeraden. Uit ervaring bij andere gemeenten is gebleken dat dit nog jarenlange strijd op kan leveren tussen gemeente en ontwikkelaar.
•
Partijen hebben tijd nodig om onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van het pand, de precieze mogelijkheden en de kosten die hiermee gemoeid zijn en vanzelfsprekend de financiering hiervan.
4. Vervolg Mede op basis van de uitkomsten van deze openbare marktconsultatie zal de gemeente Oirschot een besluit nemen over de vervolgprocedure van de verkoop van het complex Groot Bijstervelt. Ook zal de gemeenteraad een besluit nemen over de kaderstelling die ten grondslag komt te liggen aan de verkoop.
