Renovatieconcepten voor de doorzonwoning. BVR-Groep Roosendaal, 2 september 2010

Renovatieconcepten voor de doorzonwoning BVR-Groep Roosendaal, 2 september 2010

Renovatieconcepten voor de doorzonwoning

Inhoudsopgave

1.

Bestaande woningvoorraad

5

2.

Concepten en bouwstenen

9

3.

Prestatie indicatoren

11

4.

BVR renovatieconcepten

15

5.

Ruimte voor investeringen

23

6.

Effecten

25

7.

Voordelen corporaties

31

Hoofdstuk 1

Bestaande woningvoorraad

Van rijtje naar huis: de woning als eenheid Er is bijna geen land ter wereld dat het rijtjeshuis zo gekoesterd heeft en nog koestert. De huidige Vinexen bevestigen nog dagelijks dit ideaal van gelijkheid en uniformiteit. De grandeur moet uit de herhaling spreken. Niet de gevelwand als totaal is dan het ideaal, zoals bij de Amsterdamse School, maar de strenge herhaling. De gehele naoorlogse woningbouw wordt bijna gekenmerkt door dit rijtjesideaal. Bijna een abstract schoonheidsideaal. De conflicten ontstaan op het moment dat het totaal te weinig uitstraling heeft en onderscheidende eigenschappen bijna ontbreken. Op het moment dat het rijtje in bezit komt van individuele eigenaarbewoners, ontstaat er een proces van zoeken naar identiteit ofwel eigenheid. De voordeur, kleur van de kozijnen, luifel, erker, dakkapel en kleur van het metselwerk vormen allemaal bouwstenen bij de invulling of de vormgeving van de eigen identiteit, waar het huis een essentieel onderdeel van is. Juist de rijtjeswoning lokt vaak een dergelijke reactie uit. Niet de tuindorpen, niet de vooroorlogse villawijken en niet de jaren dertig woningen roepen dit op, maar de uniforme, op gelijkheid gebaseerde vormgeving. Om ruimte te geven, dat een rijtje wordt omgezet in afzonderlijke woningen, zal de woning als eenheid een kader moeten krijgen of herkenbaar gemaakt moeten worden. De woning vormt dan de eenheid voor de kwaliteitstoevoeging, zowel aan de buitenkant als aan de binnenzijde.

Het accommoderend vermogen van 1,5 miljoen doorzonwoningen Zijn de woonkamer en keuken rond negentienvijftig samen nog ruim 25 vierkante meter groot, nu verwacht eenieder bijna 40 vierkante meter. De doorzonwoning heeft in de periode negentienvijftig tot negentienzeventig een stormachtige groei doorgemaakt. Op zijn hoogtepunt, begin jaren zeventig als de woning ruim 6 meter breed en 9 meter diep is en de plattegrond alle ingrediënten van flexibiliteit bezit, verdringt de breedplaatvloer de doorzonwoning. De tuinkamerwoning is geboren! De potentie van een doorzonwoning is om twee redenen groot: de breedte van de woning (6 meter of meer) en de relatief ruime percelen, die in de jaren vijftig en zestig nog gebruikelijk zijn (tussenwoning ~140 m2, hoekwoning ~225 m2). Dat houdt in dat de woningen op allerlei wijzen vergroot kunnen worden door uitbouw, aanbouw of (dak-)opbouw. Zo kan een woning van 250 kubieke meter uitgroeien tot een woning van 400 kubieke meter. -----------------------------------------------Bouwperiode eengezins meergezins totalen -----------------------------------------------voor 1945 2200 0 2200 1945-1974 23400 12600 36000 1975-1991 14200 7800 22000 1992-2009 7800 4200 12000 -----------------------------------------------Totalen 47600 24600 72200 66% 34% 100% Tabel: omvang sociale huurwoningen West Brabant (afgerond)

Analyse aard en omvang sociale huurwoningen West Brabant

Een veranderende vraag Renovatie krijgt een steeds individueler karakter met meer nadruk op verbetering. Deze trend is allang aanwezig in de koopsector. Hier overheerst verbetering boven (kleinschalig) onderhoud. Ook de verbeteringen aan de woningen zullen gespreid gaan worden. Het ene jaar de keuken en over vijf jaar de zolder, bij wijze van spreken.

De opgave Zoals reeds aangegeven is de doorzonwoning het Nederlands woningtype bij uitstek, waarvan de overeenkomsten in de tijd groot zijn. Het zijn de woningen, die onder een sterke bemoeienis van de overheid tot stand zijn gekomen. De voorschriften en wenken (V en W 1965) van de overheid zijn in de grootte en de plattegrond van de woning herkenbaar.

Verdeling doorzonwoning 1950 - 1970 in Nederland en aanpassingsmogelijkheden

De grootte neemt in de loop der jaren toe door de economische ruimte. De grote omslag vindt plaats met de aanpassing van de V en W 1965. Grofweg zijn er drie perioden te onderscheiden: ■ De vijftiger jaren: beperkte diepte met vaak de slaapkamer deels in de kap; ■ De zestiger jaren: ruimer van opzet, zowel de woning als de zolder. Interessant is de zolder bewoonbaar te maken; ■ De zeventiger jaren: ruim van opzet. Ook voor de gevel zijn drie typen te onderscheiden: ■ Gemetselde gevel met pui ter plaatse van woonkamer/ slaapkamer; ■ De gemetselde gevel; ■ Volledige pui.

Hoofdstuk 2

Concepten en bouwstenen

Concepten voor doorzonwoning De bestaande woningvoorraad wordt voortdurend op onderdelen aangepast aan de eisen van de tijd via planmatig onderhoud, groot onderhoud of mutatieonderhoud. De aanleiding van de aanpassing is vaak gelegen in de technische staat van de woningen. Op het moment dat de aanpassing van de woonkwaliteit een belangrijk onderdeel vormt, noemen we het renovatie of zelfs transformatie.

Vaak wordt alleen naar het gemiddelde gekeken, ofwel de gemiddelde bewoner. Maar die bestaat steeds minder. Ook bij huurders ontstaat er een grotere differentiatie tussen de individuele wensen. Om hieraan tegemoet te komen, worden de concepten voor een deel vertaald naar varianten, respectievelijk opties, die als ‘losse’ BOUWSTENEN zijn te beschouwen. Zo kan een basisplan opgeplust worden met bouwstenen, die eventueel individueel te kiezen of gewenst zijn vanuit een toekomstige vraag. Ook is het mogelijk in een project meerdere concepten toe te passen.

Niet elke oplossing in de praktijk is volledig uniek. Voor een groot deel wordt de oplossing bepaald door het woningtype (bijvoorbeeld doorzonwoning), het bouwjaar (leeftijd), het bouwsysteem (kenmerken) en te huisvesten doelgroep. Er zit dus veel overeenkomst tussen de verschillende oplossingen in de praktijk, die uitstijgen boven het niveau van het project. Het woord concept houdt in dat de oplossing voor meerdere situaties toegepast kan worden. Dus in wezen project overschrijdend is. Tegelijkertijd moet er ruimte zijn voor maatwerk. Pas dan is er sprake van een CONCEPT. In deze publicatie gaat het om concepten voor de traditionele Nederlandse doorzonwoning uit de periode 1945 - 1974. Een drietal concepten word hier geïllustreerd rond de thema’s Duurzaamheid, Exclusiviteit en Levensloopbestendigheid. De thema’s weerspiegelen een maatschappelijke vraag met betrekking tot de toekomstige kwaliteit. Deze concepten worden vergeleken met de huidige vraag van de bewoners van die woningen. Voorbeeld van het concept Duurzaamheid

Hoofdstuk 3

Prestatie indicatoren

Waardeprofiel van innovaties Om een betere sturing te geven aan de innovaties is het vereist een goed beeld te hebben van de vraag in de markt. Bij de uitvoering zou er geen misverstand moeten bestaan aan welke waardeaspecten een prioriteit wordt toegekend. Dit is gemakkelijker gezegd dan gedacht. In 2009 is BouwhulpGroep gestart met een onderzoek naar de huidige renovatiepraktijk, genaamd de Grote-Renovatie-Enquête. De ideeën en opvattingen van de beslissers (ca. 200 corporaties), uitvoerende bedrijven (ca. 50 bouwbedrijven) en de toeleverende industrie (ca. 50 leveranciers) zijn uitgebreid in beeld gebracht door middel van een enquête. Uit deze enquête blijkt dat alle partijen het weliswaar eens zijn over de prioriteit die aan een technische kwaliteit gesteld moet worden. Maar over de andere aspecten is er sprake van een groot verschil van inzicht. Dit vormt een belemmering bij het in gang zetten van nieuwe ontwikkelingen en bij de mogelijke scoringskans.

Ook ontbreekt het aan een eenduidig beeld van de toekomstige ontwikkelingen vanuit de vraagkant. Er wordt hier teveel geredeneerd vanuit de eigen positie, terwijl het toch om het faciliteren van het gebruik gaat. Maatschappelijke tendens volgens corporaties (bouwers) -----------------------------------------------1. De gevraagde woonkwaliteit wordt individueler (3) 2. Duurzaamheid wordt het centrale thema (2) 3. De klant moet optimaal bediend worden (1) 4. Levensloopbestendig wonen (4) 5. Aandacht voor de woonomgeving (5) Waardeprofiel corporaties (bouwers) -----------------------------------------------1. Technische kwaliteit (4) 2. Beperking van overlast (2) 3. De prijs (1) 4. Ontzorgen van de opdrachtgever (3) 5. De snelheid (5) Bron: Resultaten vanuit de Grote-Renovatie-Enquête 2010

Milieubelasting en levensduur Bij de bepaling van de milieubelasting speelt de levensduur (verlenging) een cruciale rol. In de huidige beschouwing ligt teveel de nadruk op het energieverbruik van gas t.b.v. verwarming. Zoals uit de figuur blijkt, is meer aandacht vereist voor de levensduur (bouwen, instandhouden, slopen) en het consumptief huishoudelijk elektraverbruik. Juist door een onderscheidende kwaliteit te maken, met meer EXCLUSIVITEIT, die de mode van alledag overschrijdt, is de kans van elke levensduur groter.

Afgelopen vijf jaar zijn er door de BouwhulpGroep - tijdens renovatieprojecten - meer dan 1.000 bewoners geënquêteerd. Hierdoor is er een duidelijk beeld ontstaan naar de wensen en eisen van bewoners in het type doorzonwoning. De enquête is gebruikt als instrument om de ervaring van de bestaande bewoners te koppelen aan de huidige prestaties van de woning. Daarbij is geïnventariseerd welke aspecten zij graag verbeterd zouden willen zien. De resultaten geven een indicatie over welke belangen de huidige bewoners hechten aan de verbeteringen van de functionaliteit van wonen.

Duurzaamheidstoets Alleen rekenen aan duurzaamheid levert nog geen concreet beeld op van de prestatie t.o.v. de dagelijkse praktijk en de ‘oorspronkelijke’ situatie. De duurzaamheidstoets laat direct zien, waar je staat. In dit geval scoort het DUURZAAMHEID concept met opties op alle terreinen goed tot zeer goed.

Verbeteringen aan de woning (belangrijk) -----------------------------------------------• Warmte-isolatie 68% • Geluidsisolatie 61% • Sanitair 57% • Veiligheid 56% • Ventilatie 53% • Inrichting/afwerking keuken 50% • Verwarming 43% Vergroten van de woning (belangrijk) -----------------------------------------------• Vergroten douche 42% • Vergroten keuken 39% • Vergroten bergruimte 28% • Vergroten slaapkamer 28% • Vergroten woonkamer 28%

Verbeteringen woonomgeving (belangrijk) -----------------------------------------------• Bestrating en parkeren 41% • Groenvoorzieningen 40% • Uiterlijk gevel 38% Bron: Enquêtebank BouwhulpGroep 2010 De bovengenoemde uitspraken geven een beeld over de gewenste kwaliteitsaanpassing van de huidige, gemiddelde bewoner. Ze zeggen niets over de mogelijke individuele, specifieke wensen, maar zeggen slechts iets over een trend.

Hoofdstuk 4

BVR renovatieconcepten

Concepten in drievoud In samenspraak tussen BouwhulpGroep en BVR-Groep zijn drie renovatieconcepten ontwikkeld voor de doorzonwoning uit de periode 1945 - 1974. De concepten zijn onderscheidend ten aanzien van de maatschappelijke vraag die beantwoord wordt: ■ Duurzaamheid houdt in dat het accent op de aspecten energiebesparing en eventueel energieopwekking ligt. ■ Exclusiviteit richt zich vooral op comfort en uitstraling. ■ Levensloopbestendigheid stelt het lange zelfstandig wonen als invalshoek.

Maar natuurlijk bezitten alle drie de concepten onderdelen van elkaar. Bij elk concept wordt er onderscheid gemaakt tussen: ■ Basispakket: dit pakket legt de basis voor het concept. ■ Variant pakket: op dit niveau wordt het concept om en nabij op nieuwbouwniveau ingevuld. ■ Optiepakket: een extra ambitie wordt hierbij gerealiseerd.

Duurzaamheid (concept I)

Voor de keuken, douche en toilet is inbegrepen het vervangen van

De basis voor duurzaamheid wordt gelegd als de kwaliteit van de woningen (constructie, functionaliteit en uiterlijk) past bij de wensen van de gebruiker, behorende bij de levensduur (verlengen). De kwaliteit van de woning moet gewenst zijn. Vervolgens moet ernaar gestreefd worden het energie en verbruik tijdens de levensduur te beperken. Dat houdt bijvoorbeeld in minimaal een energielabel B en ruimte scheppen voor label A/A+. Een woning verbruikt ten behoeve van verwarmen, warmtapwater, ventileren en koelen energie. Algemeen kun je stellen: ‘Zorg ervoor dat dit gebeurt met duurzame energiebronnen in combinatie met beperking van verlies’. Gebruik verder de mogelijkheden om de woning te benutten voor opwekking van duurzame energie, zodat het overige consumptieve huishoudelijk energiegebruik wordt gecompenseerd.

de uitrusting. Verder wordt er extra aandacht besteed aan de ventilatie van deze ruimten. De woonomgeving wordt hierbij niet vergeten door het beperkt herstellen van de berging, erfafscheiding en achterpaden.

Variantpakket Door te kiezen voor een variantpakket ‘Duurzaamheid’ wordt er naast de maatregelen vanuit het basispakket extra aandacht besteed aan het verhogen van de isolatiewaarde en het opwekken van energie dat past binnen de maatregelen voor een energielabel A. Het dak wordt geïsoleerd in combinatie met het vervangen van de pannen. Het volledige buitenspouwblad wordt vernieuwd en de

Basispakket Het toepassen van het basispakket ‘Duurzaamheid’ betekent het verhogen van de energieprestaties en comfort van de woning. Het gewenste kwaliteitsniveau is hier het beste te vergelijken met conserveren. Daken gevels en vloeren worden (na-) geïsoleerd waarbij gestreefd wordt naar een Rc van drie. In combinatie met het aanbrengen van een hoogrendementsketel en mechanische ventilatie op gelijkIllustratie van het concept DUURZAAMHEID

stroom wordt het energielabel B behaald. Standaard voor de drie pakketten - basis, variant, optie - geldt het vervangen van hemelwaterafvoeren, goten en voegwerk. Houten delen worden geschilderd en over de gehele woning dubbelglas worden aangebracht.

kruipruimte wordt geïsoleerd en afgedicht. De mechanische ventilatie wordt uitgebreid met CO2 sensoren en zonnepanelen worden aangebracht.

Optiepakket Dit pakket sluit aan bij de ambities om het energieneutraal wonen te realiseren. Door het toepassen van vraaggestuurde ventilatie op de roosters, zonneboilers en pv-cellen kan er een energielabel A+ worden behaald. De volledige thermische schil wordt vernieuwd en de woning luchtdicht gemaakt. Extra aandacht krijgt geluidsisolatie.

Exclusiviteit (concept II) Duurzaamheid begint bij een kwaliteit die de mode van de dag overleeft. De levensduur houdt verband met de uitstraling, die gericht is op de lange termijn (tijdloos). Als er geen vraag naar is, is een woning ook niet duurzaam. Het concept ‘Exclusiviteit’ moet ervoor zorgen dat de woning nu en in de toekomst hoog scoort op de ladder van uitstraling van de beschikbare woonruimte.

Basispakket Bij het basispakket ligt de nadruk op het vernieuwen van het uiterlijk: pannen, kozijnen en buitengevelisolatie. Energetisch worden alle maatregelen genomen die ook in het basis duurzaamheidpakket zitten. Ook intern worden de uitrusting en inrichting van keuken, douche en toilet vernieuwd. Een Hr-ketel en mechanische ventilatie aangebracht (indien mogelijk).

Variantpakket Om de woning nog meer exclusiviteit te geven wordt de goot vernieuwd. Het buitenspouwblad wordt vervangen en de woonkamer krijgt een erker. Ook de binnenafwerking krijgt extra aandacht: volledig nieuwe uitrusting en afwerking van keuken, douche toilet; overal gipsplafond indien niet aanwezig; nieuwe binnendeur en Illustratie van het concept EXCLUSIVITEIT

uitbreiding elektra. Ook de buitenruimte wordt op een hoger peil gebracht, onder andere door het herstellen van gemetselde erfafscheidingen.

Optiepakket Dit pakket richt op grootte, ruimtelijkheid en comfort met betrekking tot geluidsisolatie en de omvang van de elektrische installatie (op nieuwbouwniveau). Zo ontstaat een nieuwe woning die comfortabel is, een eigen uitstraling heeft en (zeer) ruim is.

Levensloopbestendigheid (concept III) De basis voor levensloopbestendigheid wordt gelegd in goede ruimtelijke woningen, die op eenvoudige wijze aan de veranderende eisen van gebruik aangepast kunnen worden. Allerlei extra voorzieningen tot en met gelijkvloerse ruimten zorgen ervoor dat een bewoner langer zelfstandig kan blijven wonen.

Basispakket Ook in dit basispakket zitten alle gangbare energetische en onderhoudsmaatregelen. De extra’s hebben betrekking op de uitrusting van het toilet en kleine voorzieningen in de woning. Voor het overige komen alle maatregelen aan bod die verband houden met conserveren.

Variantpakket Het variantpakket bij ‘Levensloopbestendigheid’ richt zich op de bruikbaarheid van toilet en badkamer. Verder wordt aan de bediening van electra, deuren en dergelijke extra aandacht besteed.

Optiepakket Het optiepakket is erop gericht een volledige levensloopbestendige woning te realiseren. Dit houdt in dat alle functies op de begane grond gelegen een plaats krijgen. Om dit te realiseren wordt de bestaande woning uitgebreid met een ruimte voor een slaapkamer en een bad-/ toiletruimte. De hele begane grond van de woning is toegankelijk.

Illustratie van het concept LEVENSLOOPBESTENDIGHEID

Hoofdstuk 5

Ruimte voor investeringen

Relatie kwaliteit, huur en bedrijfswaarde 2010 Bij renovatie gaat het om het spanningsveld tussen de te realiseren kwaliteit en de beschikbare middelen. Twee invalshoeken zijn hierbij te volgen: ■ De ruimte in de exploitatie voor investeringen, wat uitgedrukt wordt in de BEDRIJFSWAARDEN; ■ De ECONOMISCHE WAARDEN: de waarde die de woning opbrengt na kwaliteitsaanpassing op de markt (onbewoond). Gemiddelde economische waarde ligt circa 60% à 70% boven de bedrijfswaarde. Om een beeld te krijgen van de relatie tussen de kwaliteit van de woning en mogelijke investering (bedrijfswaarde), uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingsstelsel, zijn er rekenexercities uitgevoerd, waarbij de volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:

De bepaling van de financiële ruimte Bij de kwaliteitsaanpassing speelt de vraag naar de financiële ruimte een belangrijke rol. M.a.w. wat kan er geïnvesteerd worden gezien de beloofde kwaliteitsaanpassing, uitgedrukt in kwaliteitspunten. In geval van de concepten die aangeduid worden met LEVENSLOOPBESTENDIGHEID bedraagt het aantal kwaliteitspunten en mogelijke investeringen: ■ Basis: 156 punten, 15 jaar, € 40.000 per woning. ■ Variant: 160 punten, 30 jaar, € 65.000 per woning. ■ Optie: 190 punten, 45 jaar, € 110.000 per woning

■ De huur bedraagt 75% van de maximale redelijke huur en de parameters voor de variabelen van het Centraal Fonds worden gehanteerd; ■ De bedrijfslasten (onderhouds- en beheerkosten) bedragen in het eerste jaar € 2.500,-; ■ In principe valt de huidige boekwaarde weg tegen de restant grondwaarde.

De bedrijfswaarde geeft zo een indicatie voor de ruimte voor de investering om de kwaliteitsaanpassing te realiseren, zonder onrendabele top. Als voorbeeld: Bij 130 punten en een exploitatieperiode van vijftien jaar bedraagt de bedrijfswaarde minder dan € 30.000,- (zie figuur). Om een beeld te krijgen van de punten die gepaard gaan met kwaliteitsaanpassing, zijn de volgende richtlijnen te hanteren. De economische waarde is een samenspel tussen woonomgeving/ locatie en de kwaliteit van de woning. De spreiding in de praktijk is min 15% of plus 25%. Bij een gemiddelde doorzonwoning betekent dat een spreiding van € 75.000,- per woning. Energie (E) Comfort Grootte Totaal -----------------------------------------------Conserveren 14 (C) 1 15 (basis) Renoveren 10 (B) 5 15 (variant) Transformeren 4 (A) 1 10 15 (optie) -----------------------------------------------Totaal 28 7 10 45

Tabel: kwaliteitsaanpassing uitgedrukt in WWS punten

DUURZAAMHEID

BASIS

VARIANT

OPTIE

€ 1.260

+ € 3.670

+ € 110

€ 40

● ● ●

Hoofdstuk 6

SCHIL EN CASCO hellende dak

goten en hemelwaterafvoer

€ 1.990

● ● ●

dichte gevel

€ 2.700

+ € 3.830

gevelopeningen

€ 6.230

●

begane grondvloer (kruipruimte)

€ 2.960

+ € 1.850

○ ○

○ ○

keuken

€ 1.310

douche

€ 530

toilet

€ 470

binnenwanden + binnendeuren

€ 120

● ● ● ● ○ ● ○

dakopeningen schoorstenen

€ 770

erker aan/ -uitbouw WONING INTERN

○

plafonds (vlizo-) trappen

€ 450

○

plattegrondwijziging INSTALLATIES W-installaties

€ 2.190

E-installaties (PV-cellen)

€ 990

ventilatie DIRECTE WOONOMGEVING bergingen

€ 120

erfafscheidingen

€ 1.330

achterpaden

RESULTATEN Label (bestaand G)

E

€ 2.450

S

EI-waarde (bestaand 2,94) Investering per pakket

Investering cumulatief

P

€ 640

C

M I

N + € 260

●

E

+ € 1.000

○ ○

Duurzaamheid

● ● ●

Het resultaat van ‘Duurzaamheid’ richt op energie (besparen) en opwekking, binnenmilieu (ventilatie), materiaaltoepassing en ge-

○ ● ○

terreinen gerealiseerd worden, maken het concept onderscheidend.

+ € 2.600

+ € 2.360

+ € 6.080

+ € 5.000

+ € 600

+ € 1.750

● ● ●

● ● ●

A

A+

1,16

0,85

0,56

+ € 26.550

+ € 18.630

+ € 12.150

€ 45.180

€ 57.330

+28

+4

+4

WWS punten cumulatief

156

160

164

€ 535,97

€ 550,37

€ 564,77

€ 45-

BASIS

VARIANT

OPTIE

Dak

streven naar Rc = 3 m2*K/W

Rc ≥ 3,0 m2*K/W

Rc ≥ 4,5 m2*K/W

Gevel


Rc ≥ 3,5 m2*K/W

Rc ≥ 4,5 m2*K/W

U < 1,7 W/m2*K

U < 1,7 W/m2*K

U < 1,2 W/m2*K

Begane grondvloer


Rc ≥ 3,5 m2*K/W

Rc ≥ 4,5 m2*K/W

Verwarmen

hoog rendement verwarmen

hoog rendement verwarmen

warmtepomp verwarmen en koelen

combi

combi en zonneboiler

combi en warmtepomp

-

photovoltaïsche cellen

photovoltaïsche cellen (streven naar energieneutraal)

Ventilatie

mechanische ventilatie op gelijkstroom

mechanische ventilatie (CO2) vraaggestuurd op de unit

mechanische ventilatie (CO2) vraaggestuurd op de roosters

Materiaal

-

FSC-keur en gerecyclede materialen

cradle to cradle

minimaal klasse IV

minimaal klasse III

klasse I

C/B

B/A

A/A+

Gevelopening (kozijn en beglazing)

B

€ 26.550

Woonlasten

luidsisolatie (gezondheid). De specifieke kwaliteiten die op deze

+ € 1.670

WWS punten (bestaand 128pt)

Maximaal huurprijsgrens (75%)

Effecten

€ 75-

Warmtapwater E-installaties

€ 90-

● inbegrepen ○ niet inbegrepen Effecten van het concept DUURZAAMHEID berekend voor referentiewoning BouwhulpGroep ’Eengezinswoning periode 1946 - 1974’

Akoestiek (volgens NEN 1070) ENERGIELABEL

EXCLUSIVITEIT

BASIS

VARIANT

OPTIE

hellende dak

€ 3.780

+ € 1.150

dakopeningen

€ 580

schoorstenen

€ 4.740

● ●


€ 1.990

+ € 620

dichte gevel

€ 5.050

+ € 1.480

gevelopeningen

€ 7.650

●


€ 2.960

+ € 1.850

○ ○

+ € 5.950

●● ● ● ●● ●● ● ●● ○

keuken

€ 2.040

douche

€ 4.640

toilet

€ 2.900

● ● ●

SCHIL EN CASCO

erker aan/ -uitbouw

○

WONING INTERN


€ 120

○

plafonds (vlizo-) trappen

€ 450

○

plattegrondwijziging INSTALLATIES W-installaties

€ 2.190

E-installaties (inrichting)

€ 990

ventilatie

€ 850

DIRECTE WOONOMGEVING bergingen erfafscheidingen achterpaden

RESULTATEN Label (bestaand G)

E

€ 120

S



P

C

E

N + € 25.350

+ € 890

Exclusiviteit

+ € 940

Bij ‘Exclusiviteit’ gaat het om een mix van uitstraling of beeld, tech-

+ € 590

niek en regelbaarheid. Het symboliseert het nieuwe, meer luxe

+ € 610

+ € 940

wonen, waarbij alle kwaliteiten aangeboden worden.

+ € 3.640

○● ●

M I ● ○

+ € 14.950

●

●

+ € 80

+ € 3.790

+ € 1.600

●●

+ € 3.830

●● ●● ●●

€ 1.330

+ € 1.620

€ 640

●

B

B

B

1,16

1,12

1,12

+ € 43.020

+ € 22.430

+ € 47.450

€ 65.450

€ 112.900

+28

+2

+15


156

158

173

€ 535,97

€ 543,17

€ 597,18

€ 45-

€ 45-

OPTIE

materialisatie, kozijnindeling

schoorsteen, erkers, dakkapel

3x50m3

-

vervangen plafond, deuren en wandafwerking

vernieuwen plattegrond

Keuken

vernieuwen uitrusting

vernieuwen uitrusting en afwerking

open keuken

Douche


verplaatsen badkamer

verplaatsen badkamer

Toilet


tweede toilet

tweede toilet

-

herstellen erfafscheiding en bergingen en achterpaden

vervangen erfafscheiding en bergingen en achterpaden

streven naar Rc = 3

streven naar Rc > 3

streven naar Rc > 4

-

llu ≥ 0 dB + lco ≥ +5 dB en geluidsisolerende riolering

llu ≥ +5 dB + lco ≥ +10 dB en geluidsisolerende riolering

hoge temperatuur verwarming en programmeerbare thermostaat

hoge temperatuur verwarming en thermostaat per vertrek

Woningintern

€ 43.020

Woonlasten

VARIANT

Dak, gevel


Maximaal huurprijsgrens (75%)

BASIS

Woonomgeving Thermische isolatie Geluidsisolatie Verwarmen E-installatie

€ 45-

● inbegrepen ○ niet inbegrepen Effecten van het concept EXCLUSIVITEIT berekend voor referentiewoning BouwhulpGroep ’Eengezinswoning periode 1946 - 1974’

Ventilatie UITSTRALING & BEELD

veiligheid (minimaal vijf groepen en twee aardlekschakelaars) comfort (extra wcd in de woonkamer, slaapkamer en keuken)

lage temperatuur verwarming flexibele indeling (kabelgoten en stekkerbare verbindingen)

lokale ventilatie in keuken, douche en toilet

mechanische ventilatie (CO2) vraaggestuurd op de unit

mechanische ventilatie (CO2) vraaggestuurd op de roosters

Complexgewijs

Bloksgewijs

Individueel

LEVENSLOOPBESTENDIG

BASIS

VARIANT

OPTIE

€ 1.260

+ € 3.670

€ 40

● ● ● ● ● ● ● ○

SCHIL EN CASCO hellende dak


€ 1.990

dichte gevel

€ 2.700

gevelopeningen

€ 5.930

● ● ● ● ●


€ 2.960

+ € 1.850

○ ○

○ ○

dakopeningen schoorstenen

€ 770

erker aan/ -uitbouw WONING INTERN keuken (open)

€ 530

toilet

● ○ ○

(vlizo-) trappen plattegrondwijziging INSTALLATIES W-installaties

€ 2.190

E-installaties (inrichting)

€ 990

ventilatie

€ 850

DIRECTE WOONOMGEVING bergingen

E

€ 120

erfafscheidingen

€ 1.330

achterpaden

RESULTATEN

S


P

€ 640

C

E

+ € 50.000

Levensloopbestendigheid

+ € 1.620

Bij ‘Levensloopbestendigheid’ staat centraal de ruimte of maat, de

●● + € 590

toegankelijkheid en tot slot de bedienbaarheid. De oplopende eisen

+ € 610

+ € 940

moeten een ondersteuning zijn van het langer zelfstandig wonen.

● ○

● ○

+ € 14.950

+ € 7.200

●

+ € 210

+ € 80 + € 1.600

●● ●●

● ● ●

● ● ●

●

€ 120

plafonds

M I + € 5.050

€ 2.900


Label (bestaand G)

●

€ 1.310

douche

N BASIS

VARIANT

OPTIE

≤ 100 m van de voordeur

≤ 100 m van de voordeur

≤ 100 m van de voordeur in units ≤ 20 plaatsen

Achterpaden/ terrein

-

-

afsluitbaar

Entree/ garderobe

-

≥ 1500x1500 mm

≥ 1500x1500 mm

Breedte deuren

≥ 750 mm

≥ 850 mm + bediening ≥ 350 mm uit inwendige hoek

≥ 850 mm + bediening ≥ 350 mm uit inwendige hoek

Hoogte dorpels

toegang ≤ 20 mm (afgerond), sanitair ≤ 40 mm (afgerond)

≤ 20 mm (afgerond)

≤ 20 mm (afgerond)

≥ 900 mm

≥ 1100 mm

≥ 1100 mm

Trapbreedte

≥ 740 mm in combinatie met een stoel/ plateaulift

≥ 740 mm in combinatie met een stoel/ plateaulift

gelijkvloers of een woonhuislift

Woonfunctie

≥ 20 m2

≥ 20 m2

≥ 20 m2 + woonkamer aan straatzijde

Kookfunctie

minimaal 1200x2700 mm



Slaapfunctie

1-persoons ≥ 2400x3000 mm, 2-persoons ≥ 2800x4200 mm



Parkeren

Vrije breedte gangen

B

B

B

1,16

1,14

1,08

+ € 26.630

+ € 27.810

+ € 60.560

€ 26.630

€ 54.440

€ 115.000

Toiletruimte

≥ 900x1200 mm

≥ 900x1200 mm

≥ 900x1200 mm met deur in langszijde


+28

+4

+30

Badkamer

≥ 1000x1800 mm

≥ 1700x2700 mm of ≥ 2100x2100

≥ 1700x2700 mm of ≥ 2100x2100


156

160

190

€ 535,97

€ 550,37

€ 658,38

Wasmachine

≥ 600x1500 mm

≥ 600x1500 mm

≥ 600x1500 mm

Verharde buitenruimte

≥ 900x900 mm

≥ 1500x2500 mm

≥ 1500x2500 mm

≥ 2 m2

≥ 2 m2

≥ 2 m2

Gebruikszekere woning

Comfortabele woning

Levensloopbestendige woning


Maximaal huurprijsgrens (75%) Woonlasten

€ 45-

€ 75-

€ 75-

● inbegrepen ○ niet inbegrepen Effecten van het concept LEVENSLOOPBESTENDIGHEID berekend voor referentiewoning BouwhulpGroep ’Eengezinswoning periode 1946 - 1974’

Inpandige bergingsruimte WOONKEUR BESTAANDE BOUW

Hoofdstuk 7

Voordelen corporaties

Individueel uit te voeren

Kwaliteitsaanpassing in de tijd

Op het moment dat een bewoner een keuze maakt, moet deze op woningniveau uitvoerbaar zijn. Het aanbod onderscheidt zich in keuzes voor componenten (gevel, dak of uitbouw), bouwdelen (buitengevel, dakvlak), elementen (gevelkozijnen, dakramen of schoorstenen), producten (dakpannen, toegangsdeuren of closet) en materialen (FSC hard hout of keramische pannen). Daarbij is er ruimte voor selectieve bewonerskeuze zoals vorm, textuur en kleur.

De keuze van bouwstenen maakt het mogelijk om op elk gewenst moment een kwaliteit sprong naar keuze te maken, die aansluit bij het beleid van de corporatie en de visie op het complex.

Beperking van overlast De omgeving moet niet het gevoel hebben continu op een bouwplaats te wonen door de aanwezige kranen, containers, extra auto’s. Slimmer renoveren betekent voor een groot deel sturen op het proces. Dat betekent een grote nadruk op prefabricage - voor zover mogelijk - en montage op de bouwplaats (of woonplaats). Voor de uitvoering betekent dit een korte doorlooptijd en minder stof en lawaai voor zowel binnen als buiten de woning.

Gunstige prijs-kwaliteit Door het gebruik maken van een project overschrijdend aanbod ontstaat er meer aandacht voor de project specifieke knelpunten. De prijs-kwaliteitverhouding van de concepten: ‘Duurzaamheid’, ‘Exclusiviteit’ en ‘Levensloopbestendigheid’ zijn vooraf gedefinieerd.

Borging van de beeldkwaliteit Kwaliteitsaanpassing in de tijd Woningen en de onderdelen ervan zijn in de tijd aan slijtage respectievelijk kwaliteitsverval onderhevig. Gedurende de levensduur wordt de kwaliteit door een ingreep aangepast met een bepaalde terugkerende cycli. Bij het niveau van aanpassen is onderscheid te maken tussen: ■ Conserveren : de oorspronkelijke prestatie wordt zoveel mogelijk hersteld (groot onderhoud). ■ Renoveren : een structurele kwaliteitsverbetering. ■ Transformeren : een kwaliteitssprong, veelal voor een andere doelgroep

De overgang tussen oud en nieuw is bepalend voor de beeldkwaliteit van de (technische) oplossing. Deze zogenaamde interfaces bieden project overschrijdende hoogwaardige technische oplossingen, waarbij de vormgeving een bepalende rol speelt.

BVR-groep Suijkerbuijk Bouw & Services Kantooradres Schotsbossenstraat 1a, 4705 AE Roosendaal Postadres Postbus 163, 4700 AD Roosendaal Telefoonnummer 0165 631 444 E-mail [email protected] Internet www.bvrgroep.nl Teksten BouwhulpGroep Illustraties en afbeeldingen BouwhulpGroep

Renovatieconcepten voor de doorzonwoning. BVR-Groep Roosendaal, 2 september 2010

Recommend Documents