Renovatie als opzeggingsgrond bij woonen middenstandsbedrijfsruimte .
Jochem Jan Spaan 9902252 Master privaatrechtelijke rechtspraktijk November 2013 Begeleider: dr. Drs. G.J.P. de Vries 2e beoordelaar: mr. R.F. Groos
1
Renovatie als opzeggingsgrond Renovatie als opzeggingsgrond bij woon- en middenstandsbedrijfsruimte. Jochem Jan Spaan Studentnummer: 9902252 Begeleider: dr. Drs. G.J.P. de Vries 2e beoordelaar: mr. R.F. Groos November 2013
2
Inhoudsopgave INLEIDING
5
HOOFDSTUK 1 RENOVATIE OP GROND VAN ART. 7:220 BW
6
RENOVATIE LIMITATIEF EN IMPERATIEF SYSTEEM VAN OPZEGGINGSGRONDEN VOOR WOON- EN
6
MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTE
9
HOOFDSTUK 2 HET DRINGEND EIGEN GEBRUIK ONDER HET WOON- EN HET MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTEREGIME
11
DRINGEND EIGEN GEBRUIK EIGEN GEBRUIK DRINGEND NODIG HEBBEN; BELANGENAFWEGING TWEE VEREISTEN DIE ALLEEN TEN AANZIEN VAN HET WOONRUIMTEREGIME GELDEN ANDERE PASSENDE WOONRUIMTE HUISVESTINGSVERGUNNING SAMENVATTING
11 13 17 19 19 20 20
HOOFDSTUK 3 RENOVATIE DIE ZONDER BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST NIET MOGELIJK IS
21
SLOOP MET VERVANGENDE NIEUWBOUW VAN HELSDINGEN/KLEIN WETSVOORSTEL WIJZIGING HUURBESCHERMING BEDRIJFSRUIMTE
22 24 26
CONCLUSIE
27
LITERATUURLIJST
29
BOEKEN ARTIKELEN IN TIJDSCHRIFTEN REGELGEVING EN PARLEMENTAIRE STUKKEN JURISPRUDENTIE
29 29 30 30
4
Inleiding Een goede vriend van mij is een kleine vastgoedondernemer in Amsterdam. Hij koopt panden die dringend aan renovatie toe zijn, renoveert ze, en verkoopt of verhuurt ze weer door om van de opbrengst het volgende pand te kopen en zo in zijn levensonderhoud te voorzien. Nu heeft hij een pand gekocht dat gedeeltelijk uit woonruimte en gedeeltelijk uit 290bedrijfsruimte bestaat, dat verhuurd is. Hij denkt dat de nodige renovatie in dit geval van dien aard is dat de huurovereenkomsten na de renovatie niet kunnen voortbestaan. De huurders gaan zeker niet akkoord met een opzegging van de huurovereenkomst. Het pand is dringend aan renovatie toe, er zijn geen (illegale) onderhuurders. Is het voor hem mogelijk om op grond van renovatie de huurovereenkomst te beëindigen? Aan welke voorwaarden zou hij dan moeten voldoen? Renovatie is in boek zeven van het burgerlijk wetboek onder de verplichtingen van de huurder in art. 7:220 gedefinieerd. Deze definitie gaat uit van renovatie mét voortzetting van de overeenkomst. Alleen afgaand op deze definitie lijkt het niet direct de bedoeling te zijn dat een renovatie gepaard gaat met een opzegging. In het zojuist geschetste geval van mijn vriend is echter de opzegging van de huur van woon- en middenstandsbedrijfsruimte of ‘art. 7:290-bedrijfsruimte’ nodig, maar kan dat dan ook? Renovatie valt in beide opzeggingsregimes onder het dringend eigen gebruik. Dit dringend eigen gebruik wordt voor het woonruimteregime afzonderlijk in de wet behandeld. Hoe steekt het
dringend
eigen
gebruik
onder
het
woonruimteregime
en
onder
het
middenstandsbedrijfsruimteregime in elkaar? Wat is renovatie onder het woonruimteregime en onder het bedrijfsruimteregime? En speelt de financiële positie van de verhuurder daar nog een rol in? Deze vragen samen leiden tot mijn hoofdvraag: ‘In hoeverre kan renovatie als opzeggingsgrond fungeren bij de verhuur van woonruimte en middenstandsbedrijfsruimte?’ Deze vraag wordt beantwoord door een omschrijving van renovatie aan de hand van de definitie van art. 7:220 BW te geven. Daarna volgt een beschrijving van het limitatieve systeem
van
opzeggingsgronden
te
schetsen
voor
zowel
woon-
als
middenstandsbedrijfsruimte. Vervolgens wordt het dringend eigen gebruik onder het woon-
5
en bedrijfsruimteregime beschreven om tot slot uit te komen bij renovatie op grond van dringend eigen gebruik als opzeggingsgrond.
Hoofdstuk 1 Renovatie op grond van art. 7:220 BW Renovatie Tegenover de verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen 1 staat de verplichting van de huurder om dringende werkzaamheden te gedogen. 2 Deze verplichting is uitgebreid met de verplichting van de huurder om onder bepaalde voorwaarden te gedogen dat de verhuurder met voortzetting van de huur tot renovatie overgaat van de gebouwde onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Dit is terug te vinden in art. 7:220 BW onder de verplichtingen van de huurder in afdeling drie van titel vier van boek 7 BW. Deze verplichting van de huurder om dringende werkzaamheden, dan wel renovatie te gedogen, geldt voor alle huurders dus zowel voor de huurders onder het woonruimteregime als de huurders onder het bedrijfsruimteregime. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld 3, die de huurder moet gedogen en die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huurovereenkomst (art. 7:220 lid 1 BW). Dat huurder dringende werkzaamheden moet gedogen neemt niet weg dat hij aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of op schadevergoeding (art. 7:220 lid 1 slot BW). Dit voor zover de huurder door de werkzaamheden gestoord wordt in zijn genot van het gehuurde. 4 Deze gedoogplicht is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie en daartoe aan de huurder een schriftelijk redelijk voorstel doet. Een voorstel is redelijk indien het de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder inclusief onderhuurder en illegale onderhuurders in acht neemt. 5 De belangen die mee kunnen spelen zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de 1
Art. 7:204 e.v. BW.
2
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 59.
3
Kamerstukken II 1999/ 2000, 26 089, nr. 6, p.22.
4
De Jonge, Huurrecht 2009, p.168.
5
Kamerstukken I 2001/2002, 26 089, nr. 162, p. 17, Asser-Abas a.w., nr. 61.
6
verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. 6 Renovatie van een gebouwde onroerende zaak met voortzetting van de huurovereenkomst is in art 7:220 lid 2 BW gedefinieerd als sloop met vervangende nieuwbouw en als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. 7 Dit is een ruime definitie. Zo kan een renovatie gering, maar ook zeer omvangrijk zijn. In de praktijk komt dat neer op het vervangen van een douche door een ligbad tot aan het gehuurde geheel met de grond gelijk maken en vervangen door nieuwbouw. 8 Art 7:220 lid 3 regelt de complexgewijze renovatie. Hiervan is sprake indien er tien of meer woningen of bedrijfsruimten gerenoveerd worden. Indien 70% van de huurders akkoord gaat met het gedane renovatievoorstel wordt dit vermoed redelijk te zijn. De huurders die de redelijkheid van het renovatievoorstel willen aanvechten moeten dit op eigen initiatief bij de rechter doen binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van het renovatievoorstel door de verhuurder. Omdat de complexgewijze renovatie niet onder de vraagstelling valt, zal er niet verder over dit onderwerp uitgeweid worden.
Als de huurder het renovatieplan accepteert kan met de renovatie worden aangevangen. Meestal kan de huurovereenkomst dan in stand blijven. Dit is in beginsel ook zo in geval van sloop met vervangende nieuwbouw, ondanks dat het gehuurde helemaal is afgebroken en opnieuw is opgebouwd. Voor de mogelijkheid tot voortzetting van de huurovereenkomst in het geval van sloop met vervangende nieuwbouw is vereist dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel hetzelfde zijn gebleven. 9 Indien de gehuurde woning na de renovatie komt te vervallen, maar de huurder kan na de renovatie een andere woning van de verhuurder betrekken, is er waarschijnlijk geen voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk omdat de plaats en functie van het gehuurde niet gelijk zijn gebleven. 10 De huurder hoeft het renovatievoorstel van de verhuurder niet (volledig) te accepteren. Gaat de huurder niet akkoord met het renovatievoorstel van de verhuurder, dan moet de rechter een 6
MvT Kamerstukken II 1997/97, 26 089, nr. 3, p. 31.
7
Kamerstukken II 2000/ 01, 26 089, nr. 19, p. 26.
8
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 61.
9
Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 6, p. 22.
10
Rossel, Huurrecht Algemeen 2011, §5.8.3.
7
uitspraak doen over de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder heeft hier het initiatief en moet stellen dat het voorstel redelijk is. 11 Als de rechter beslist dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is brengt dit een verplichting tot het gedogen van de renovatie door de huurder met zich mee. Dit brengt echter niet mee dat de huurder aan het redelijke renovatieplan gebonden is. Wanneer de huurder het redelijk bevonden renovatieplan niet aanvaardt, kan dit echter wel tot gevolg hebben dat de verhuurder de overeenkomst kan opzeggen op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder 12 of niet is ingegaan op een redelijk aanbod 13 dan wel
op grond van dringend eigen gebruik,
waaronder renovatie is gegrepen 14 Door de renovatie kan de kwaliteit van het gehuurde verbeterd zijn. De verhuurder kan dan de huurprijs willen verhogen. Deze huurprijsverhoging kan de verhuurder in het renovatieplan verwerken, of hij kan de huurprijs na de renovatie verhogen. 15 Onder het woonruimteregime kan de huurder zich voor een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijsverhoging tot de huurcommissie wenden op grond van art 7:255 BW. Onder het bedrijfsruimteregime is die mogelijkheid er niet nu er op grond van art 7:303 lid 1 sub b BW slechts eenmaal in de vijf jaar een huurverhoging mogelijk is. 16 Indien een renovatie leidt tot een aanpassing van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld van de huurprijs, betekent dit niet dat er een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. De huurovereenkomst kan aangepast worden voortgezet zodat de renovatie nog steeds onder art. 7:220 BW kan vallen en de rechten van de huurder intact kunnen blijven. Uit het bovenstaande blijkt dat renovatie het voortbestaan van de huurovereenkomst
geenszins uitsluit. Maar wat gebeurt er indien de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet en dus voor de renovatie opzegging van de woon- en middenstandsbedrijfsruimte nodig is? Kán dat dan ook? Uit art 7:220 lid 4 BW blijkt dat de renovatieregeling van art. 7:220 lid 2 en 3 BW de bevoegdheid tot opzegging door de verhuurder op grond van dringende renovatie van een 11
R.A. Dozy, T&C Huurrecht 2013, art 7:220 BW.
12
Art 7:274 lid 1 onder a en art 7:296 lid 1 onder a BW.
13
Art 7:274 lid 1 onder d en art 7:296 lid 4 onder c BW.
14
Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 6, p.23.
15
16
Dozy, ibidem. Dozy, ibidem.
8
gebouwde onroerende zaak onverlet laat. Dat het dringend eigen gebruik als enige opzeggingsgrond in art. 7:220 BW lid 4 wordt genoemd wil niet zeggen dat de andere opzeggingsgronden waar de verhuurder over kan beschikken, zoals geen goed huurderschap of het niet ingaan op een redelijk voorstel niet gebruikt kunnen worden. 17 Hiermee sluit art. 7:220 BW aan op de opzeggingsregelingen onder het woonruimteregime en het 290bedrijfsruimteregime. De renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is wordt onder het woonruimteregime door art. 7:274 lid 3 sub a BW onder het dringend eigen gebruik geplaatst. Om onder het art. 290-bedrijfsruimteregime op te zeggen op grond van dringend persoonlijk gebruik renovatie heeft de verhuurder de mogelijkheid om na het verlopen van de eerste termijn op te zeggen op grond van art. 7:296 lid 1 onder b BW, dat hij het verhuurde duurzaam in eigen gebruik wil nemen. Renovatie van de bedrijfsruimte die zonder de beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is hieronder begrepen. 18 Nu de renovatie van art. 7:220 BW is besproken, kom ik toe aan de beschrijving van het limitatieve en imperatieve karakter van het systeem van opzeggingsgronden voor woon- en middenstandsbedrijfsruimte. Hiervoor hebben we het onder meer gehad over renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Nu wil ik ingaan op het geval dat voor de renovatie de beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is. Voordat ik toekom aan de bespreking van de beëindiginggrond dringend eigen gebruik onder het woon- en bedrijfsruimteregime zal ik echter eerst het limitatieve en imperatieve karakter van de opzeggingsgronden bespreken.
Limitatief en imperatief systeem van opzeggingsgronden voor woon- en middenstandsbedrijfsruimte De beëindiging van de huurovereenkomst op grond van renovatie valt onder de huuropzeggingsbescherming en wordt geregeld in art. 7:271 BW tot en met art. 7:282 BW voor woonruimte en art. 7:290 BW tot en met art. 7:310 BW voor bedrijfsruimte. Om een huurovereenkomst te beëindigen op grond van renovatie dient onder beide regimes de huurovereenkomst eerst rechtsgeldig opgezegd te worden bij de rechter. Daarna kan pas worden overgegaan op de vordering tot beëindiging. De opzeggingsgronden zijn onder beide regimes limitatief en imperatief in de wet opgesomd. Limitatief betekent dat de rechter gebonden is aan de in de wet genoemde gronden van 17
Dozy, T&C Huurrecht 2013, art. 220 boek 7 BW.
18
Art. 7:296 lid 1 onder b BW.
9
beëindiging van de overeenkomst. Imperatief wil zeggen dat de rechter verplicht is om de beëindigingvordering toe te wijzen indien aan de voorwaarden van de beëindiging is voldaan. 19 Onder beide regimes blijkt het limitatieve karakter van de opzeggingsgronden uit de wettekst door het woordje ‘slechts’. 20 Het imperatieve karakter van de opzeggingsgronden blijkt echter niet direct uit de wettekst. Het woordje ‘kan’ drukt normaal gesproken een mogelijkheid uit, maar moet blijkens de jurisprudentie worden opgevat als een verplichting van de rechter. 21 De rechter kan voor beide regimes niet afwijken van de in de wet opgesomde gronden van opzegging. Bovendien heeft de rechter geen keuzevrijheid indien hij tot de slotsom komt dat aan de voorwaarden van de toewijzing van de beëindigingvordering is voldaan. De rechter moet in dat geval de vordering toewijzen. 22 Dit is alleen anders indien de redelijkheid en billijkheid dit meebrengt. De redelijkheid en billijkheid kan namelijk onder beide regimes een beperkte rol spelen. Dit blijkt uit het arrest IJsselmuiden/Brouwers. In dit arrest sprak de Hoge Raad zich onder meer uit over de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid onder het woonruimteregime. Het ging in dit arrest om de geldigheid van een beding in de huurovereenkomst van een woning. In het beding wordt bepaald dat de huurder bij voorbaat instemt met een huurbeëindiging door de verhuurder indien de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik of gebruik door familie van de verhuurder. In dit geval wilde de verhuurder zijn zoon het verhuurde laten betrekken. Hiervoor beriep hij zich op het beding in de huurovereenkomst. Toen het moment aanbrak waarop de zoon het gehuurde wilde gaan betrekken, wilde de huurder het gehuurde niet ontruimen. De verhuurder dagvaardde de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie, die hij baseerde op het niet nakomen van de uit het beding voortvloeiende verplichting. In cassatie werd bepaald, en dat werd in hoger beroep bevestigd, dat het beding zoals hierboven is beschreven in strijd is met het wettelijk stelsel van huurbescherming woonruimte, het sluit namelijk de rechterlijke tussenkomst bij een opzegging van een huurovereenkomst onder het woonruimteregime uit. De Hoge Raad erkende in dit arrest in rechtsoverweging 3.5 ook dat 19
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 200 en nr. 268.
20
Art 7:274 BW aanhef en art. 7:296 lid 1 BW.
21
Woonruimte: HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 (Gemeente Helmond/Tilburg), Bedrijfsruimte: HR 27 April 1979, NJ 1979, 193 (De zilvermeeuw/Victoria Hotel) en HR 3 November 1989, NJ 1990, 161 (de Vries/Safe Sun). 22
Asser-Abas, ibidem.
10
de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte buiten toepassing zouden kunnen blijven door de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, maar dat er dan wel aan zware eisen voldaan moet zijn. 23 In dit arrest was daar geen sprake van. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan onder het bedrijfsruimteregime ook met zich meebrengen dat de huurder zich niet op de hem verleende bescherming kan beroepen. 24 In het geval van HR 20 januari 1989, NJ 1989, 332 leidde de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid er juist toe dat het beroep van de huurder op het ontbreken van een wettelijke opzeggingsgrond niet werd aanvaard en de huurder derhalve uit het gehuurde moest vertrekken. De betrokken partijen waren voorheen gehuwd en woonden samen. In het midden van de zestiger jaren zijn zij van elkaar gescheiden. Voorafgaand aan die scheiding hebben zij de gevolgen daarvan in een convenant geregeld. Er werd onder meer afgesproken dat de vrouw het in eigendom van de man toebehorende woonhuis zou huren. De man wilde na het bereiken van zijn pensioen per 31 december 1988 het woonhuis weer betrekken. Het eindigen van de huur op deze datum werd in het convenant vastgelegd. Toen de man de huur per de afgesproken datum opzegde ging de vrouw niet akkoord. In eerste aanleg en in hoger beroep werd de huurovereenkomst op vordering van de man beëindigd. De vrouw kwam naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toe op de huurbescherming van art. 7:274 BW (art. 1623e oud BW). Dit oordeel werd door de Hoge Raad bevestigd. Het systeem van de opzeggingsgronden is dus limitatief en imperatief en de rechter houdt zich streng aan de opzeggingsgronden tenzij er sprake is van een derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.
Hoofdstuk 2 Het dringend eigen gebruik onder het woon- en het middenstandsbedrijfsruimteregime In dit hoofdstuk bespreek ik de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime en onder het bedrijfsruimteregime.
Dringend eigen gebruik De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik bestaat zowel onder het woonruimteregime als onder het bedrijfsruimteregime. Omdat de twee opzeggingsgronden dezelfde naam hebben, zou men van tevoren kunnen vermoeden dat de verhuurder voor de opzegging en beëindiging 23
HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 (IJsselmuiden/Brouwers) r.o. 2.23.
24
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 268.
11
onder beide regimes aan dezelfde eisen moet voldoen. Dat is echter niet het geval. Het dringend eigen gebruik heeft onder beide regimes een verschillende wetshistorische achtergrond die ervoor zorgt dat de invulling van de vereisten voor het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime aanzienlijk kan verschillen met de invulling onder het bedrijfsruimteregime. Aan de andere kant zijn de overeenkomsten groot genoeg om de beide regimes tegelijk te kunnen bespreken. Om de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te beëindigen is er ten eerste een opzegging vereist. Uit de wet 25 en uit de bovenstaande bespreking van het arrest IJsselmuiden/Brouwers is gebleken dat de opzegging niet zonder tussenkomst van de rechter kan geschieden voor woonruimte. Dit geld eveneens voor bedrijfsruimte. 26 Indien de huurder na te zijn opgezegd meewerkt en schriftelijk in de beëindiging toestemt kan de opzegging wel zonder tussenkomst van de rechter geschieden. De rechter kan de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de verhuurder onder het woonruimteregime toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en als bovendien blijkt dat de huurder, andere passende woonruimte kan verkrijgen. 27 Onder het bedrijfsruimteregime kent de rechter de vordering van de verhuurder toe, indien de opzegging is gedaan in de eerste of in de tweede (zie art. 7:296 lid 4 jo lid 1 sub b) termijn van vijf jaar en hij aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en dat hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam eigen gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. 28
25
Art. 7:272 lid 1 BW.
26
Art 7:295 lid 1 BW.
27
Art. 7:274 lid 1 onder c BW.
28
Art. 7:296 lid 1 onder b BW.
12
Eigen gebruik Onder het woonruimte- en onder het bedrijfsruimteregime is vereist dat het de verhuurder om een eigen gebruik gaat. Vervreemding wordt daar niet onder begrepen. Ik behandel hier eerst het woonruimteregime en daarna het middenstandsbedrijfsruimteregime. 1) Woonruimte Onder het woonruimteregime wordt het gebruik door de rechter vrij snel aangenomen. 29 De bestemming van het verhuurde hoeft niet hetzelfde te blijven. 30 Gebruik als bedrijfsruimte, kantoorruimte of praktijkruimte mag ook. 31 Het eigen gebruik wordt echter minder snel aangenomen. Een ander dan de verhuurder, bijvoorbeeld een werknemer, 32 mag het verhuurde wel gaan gebruiken maar er moet dan tenminste sprake van zijn dat de verhuurder met dat gebruik zijn eigen belang dient. Het belang van een kind van de verhuurder dat het verhuurde wil betrekken wordt bijvoorbeeld in de rechtspraak niet als een eigen belang van de verhuurder aangemerkt. 33 Lid 3 en 4 van art. 7:274 BW breiden het eigen gebruik uit met ingrijpende renovatie, het verstrekken van een reeds bij de bouw speciaal voor dat doeleinde ingerichte en bestemde zelfstandige (complex van) huurwoning(en) aan gehandicapten en bejaarden, en een krachtens de huurovereenkomst voor studenten bestemde woonruimte. Op deze manier wordt onder meer de onderhavige renovatie voor zover die niet met voortzetting van de huurovereenkomst voltooid kan worden onder het eigen gebruik geschaard. Sloop en renovatie worden kortom door de wet als vormen van eigen gebruik erkend. 34 Er wordt in art 7:274 lid 1 sub c BW niet vermeld dat een verhuurder een duurzaam eigen gebruik moet beogen. 35 Onder art. 7:276 BW wordt dit echter wel vereist, de verhuurder die de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik mag dat verhuurde dan vervolgens niet weer vervreemden. De wil om het verhuurde in duurzaam eigen gebruik te nemen is dan niet aanwezig geweest en de verhuurder is jegens de huurder dan tot 29
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 214.
30
HR 15 april 2011, NJ 2011, 180 (Van Donkersgoed/Jansen).
31
Kloosterman, van Rossel & van Stempvoort 2011, §9.8.2.
32
Huydecoper/Van der Hoek, T&C Huurrecht 2013, art. 7:274 BW, punt 5 onder c.
33
HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 (Erdogan/Boulaobaz).
34
Huydecoper/Van der Hoek, ibidem.
35
Huydecoper/ Van der Hoek, a.w., punt 5.
13
schadevergoeding gehouden. 36 Normaal gesproken voldoet een niet-duurzame aanwending van het verhuurde niet aan de eisen van dringendheid en belangenoverwicht, waardoor een succesvol beroep op art. 7:274 lid 1 sub c BW niet zou slagen. 37 Een beoogde niet-duurzame aanwending, zoals verkoop van het gehuurde is echter wel mogelijk onder de eigen gebruiksvarianten vervreemding in het kader van sloop of renovatie en sloop. Als de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van dringend eigen gebruik renovatie of sloop, met daarnaast het oogmerk het verhuurde te verkopen, is het mogelijk om nog steeds aan het duurzaam gebruik vereiste van art 7:274 lid 1 sub c jo 7:276 BW te voldoen. 38 Als de verhuurder het verhuurde wenst te vervreemden om een einde te maken aan een verliesgevende exploitatie van het verhuurde en hiertoe opzegt op grond van dringend eigen gebruik, mag dat dan ook? In het arrest Mitros/Hoekendijk 39 heeft de Hoge Raad onmiskenbaar gekozen voor een wettelijk systeem waarin louter financiële belangen bij vervreemding vrij van huur niet tot een huurbeëindiging kunnen leiden. 40 De Hoge Raad verwoordde het zelf als volgt: ‘Bewoordingen en strekking van deze bepaling staan (…) eraan in de weg te aanvaarden dat van dringend eigen gebruik in de zin van de bepaling ook sprake is in geval de verhuurder, die het verhuurde niet nodig heeft om dit af te breken, het desbetreffende object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. Een andere uitleg zou, in strijd met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever, meebrengen dat louter het financieel belang van de verhuurder bij het opheffen van een (aanzienlijk) exploitatietekort toereikend kan zijn voor de beëindiging van de huur.’ 41 De uitspraak in dit arrest contrasteert met de gevallen waarin de Hoge Raad een eigen gebruik in het kader van een vervreemding aanvaard. 42 Het verschil met het arrest Mitros/Hoekendijk is dat in deze gevallen het om sloop en vervreemding van de ondergrond of sloop met vervangende nieuwbouw
36
Huydecoper/Van der Hoek, ibidem.
37
Huydecoper/Van der Hoek, T&C Huurrecht 2013, art 7:274 BW, punt 5.
38
Huydercoper/Van der Hoek, a.w., punt 5 onder e.
39
HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk).
40
Huydecoper/Van der Hoek, a.w., art 7:274 BW.
41
HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk), r.o. 3.7.2.
42
HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk), conclusie Huydecoper no. 32 en 33.
14
ging. 43 Bovendien stond de wens c.q. noodzaak om sloop en nieuwbouw/ renovatie te realiseren voorop. De vervreemding was een begeleidende omstandigheid. 44
Uit de overweging van de Hoge Raad blijkt, dat beëindiging van een huurovereenkomst met als doel de verkoop van een woning vrij van huur, om een einde te maken aan een verliesgevende exploitatie, niet is toegestaan. Het hoofdbelang van Mitros was om uit de slechte financiële situatie te geraken door het verhuurde vrij van huur te vervreemden. Dit is niet toegestaan indien de opzegging alleen op een verliesgevende exploitatie van het gehuurde is gebaseerd. Wat wel is toegestaan is het dringend eigen gebruik renovatie als grond te gebruiken voor de opzegging van de huurovereenkomst. Daaraan doet dan niet af dat de verhuurder als nevenbelang heeft het gehuurde vrij van huur te vervreemden en zo een einde te maken aan een verliesgevende exploitatie. Mitros beoogde met haar betoog de behoefte tot beëindiging van de huur omdat die financieel zeer nadelig was onder te brengen onder de invulling van het begrip ‘gebruik’ zodat zij de huurovereenkomst kon beëindigen op grond van dringend eigen gebruik renovatie, om daarna het gehuurde te kunnen vervreemden en op die manier een eind te maken aan de verliesgevende exploitatie van het verhuurde. Het gevolg daarvan zou zijn dat het element gebruik een zo ruime toepassing zou toevallen dat het begrip geen betekenis meer zou hebben. Dat stond de Hoge Raad niet toe. 45 Vergelijkbare situaties, waarin een financieel belang meespeelde, die door Mitros werden aangevoerd en waarin een dringend eigen gebruik werd aangenomen waren voor de rechter wel aanvaardbaar omdat het daar voor de verhuurder in hoofdzaak ging over de wens om te renoveren. Het financieel belang, in de vorm van een verliesgevende exploitatie, was niet de belangrijkste reden van opzegging. Uit deze vergelijkbare situaties blijkt dat indien sloop of renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw voorop staat en de onrendabele exploitatie van het gehuurde als secundair belang wordt aangevoerd, dit geen beletsel hoeft te vormen voor het aannemen van een beroep op dringend eigen gebruik. 46 Het wordt in dit arrest nog een keer duidelijk gemaakt dat een afwijking van de in de wet limitatief geformuleerde opzeggingsgronden niet mogelijk is, hoe legitiem die belangen ook zijn.
43 44 45 46
HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 met noot Pas, r.o. 3.4 en HR 6 Maart 1992, NJ 1993, 583 met noot Pas, r.o. 3.2. HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk), conclusie Huydecoper no. 32. HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk), conclusie A-G Huydecoper no. 22. HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk), conclusie A-G Huydecoper no. 32 en 33.
15
Dus de verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, kan dit niet doen met de motivatie om het gehuurde te vervreemden om uit een slechte financiële situatie te geraken. De verhuurder zou wel als motivatie renovatie kunnen aanvoeren. Dat de verhuurder daarna het niet meer verhuurde verkoopt om aan een aanzienlijk verliesgevende exploitatie een einde te maken doet daaraan niet af. 2) Middenstandsbedrijfsruimte Onder het bedrijfsruimteregime is sprake van eigen gebruik indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. 47 Uit de wettekst blijkt al dat dit eigen gebruik breder is dan het eigen gebruik uit het woonruimteregime omdat de in de wet genoemde verwanten van de verhuurder ook onder dit begrip vallen, bijvoorbeeld in het geval van een bloed- of aanverwant, een echtgenoot of een rechtspersoon 48 die door het in gebruik geven van de bedrijfsruimte door de verhuurder het belang van die verhuurder dient. 49 Het gebruik hoeft niet opnieuw het gebruik van bedrijfsruimte te zijn, het gebruik van woonruimte of een praktijkruimte is ook toegestaan. 50 Een uitzondering hierop is vervreemding van de bedrijfsruimte, die valt niet onder duurzaam gebruik. Renovatie valt alleen onder het duurzaam gebruik als het een renovatie is die zonder het einde van de huurovereenkomst niet mogelijk is 51. Het voornemen om het verhuurde in persoonlijk duurzaam gebruik te nemen moet bestaan op het moment van de opzegging maar ook op het moment van de rechterlijke uitspraak. 52 Ook kan het duurzaam gebruik niet worden aangenomen indien het voorgenomen gebruik op praktische gronden uitgesloten is. Enige onzekerheid is hierbij toegestaan, de verhuurder hoeft niet aan te tonen dat hij alle benodigde vergunningen voor de voorgenomen verbouwing zullen worden verleend 53. 47
Art 7:296 lid 1 sub b BW.
48
HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/ Coppens).
49
Kloosterman, van Rossel & van Stempvoort 2011, 11.4.3 punt 3.
50
Kloosterman, van Rossel & van Stempvoort 2011, 11.4.3 punt 1.
51
Rossel, T&C Huurrecht 2013, art. 7:296 BW onder 4b.
52
HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/Waldorpstraat).
53
Rossel, ibidem.
16
Dringend nodig hebben; belangenafweging Bij de bespreking van het dringend nodig hebben en van de belangenafweging wordt eerst het woonruimteregime en daarna het middenstandsbedrijfsruimteregime behandeld. 1) Woonruimte Onder het woonruimteregime moet de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De dringendheid van de situatie van de verhuurder wordt onder het woonruimteregime door de rechter vaak in samenloop met de afweging van de belangen van beide partijen behandeld. 54 De rechter moet op basis van dit artikel de belangen van de verhuurder bij eigen gebruik wegen tegen de belangen van de huurder om in het gehuurde te blijven wonen. 55 Hierbij wegen de belangen van de huurder een stuk zwaarder mee dan de belangen van de verhuurder. Het verhuurdersbelang zal in ruime mate moeten prevaleren wil de rechter tot het oordeel komen dat het belang van de verhuurder opweegt tegen het belang van de huurder. 56 Indien de rechter al heeft aangenomen dat er sprake is van dringend eigen gebruik kunnen in de regel slechts zwaarwegende belangen zoals gevorderde leeftijd,
zwakke
gezondheid
of
langdurige
geworteldheid
aan
huurderszijde
de
belangenafweging nog in het voordeel van de huurder laten uitvallen. 57 Eerst moet de verhuurder dus aannemelijk maken dat het eigen gebruik van het verhuurde dringend is, daarna moet die dringendheid zo sterk blijken te zijn dat die na een afweging van de belangen van beide partijen naar billijkheid in zijn voordeel doorslaat. Bij de beoordeling van de dringendheid van het eigen gebruik gaat het om de actuele dringendheid van de situatie, maar toekomstige belangen kunnen ook een rol spelen. 58
2) Middenstandsbedrijfsruimte Onder het bedrijfsruimteregime moet de vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft door de rechter worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het
54
Huydecoper/Van der Hoek, T&C Huurrecht 2013, art 7:274 BW, punt 5a.
55
Asser/Abas 2007 (5-II A), no.218.
56
Asser/Abas ibidem.
57
Huydecoper/Van der Hoek, a.w., punt 7.
58
Huydecoper/Van der Hoek, a.w., punt 5 en HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32 (Haagoort/Leeuwenburg).
17
geval. 59 Deze omstandigheden kunnen in de loop van de procedure gewijzigd worden. Dat de verhuurder zelf de oorzaak is van het ontstaan van de dringende situatie staat aan een geslaagd beroep op art 7:296 lid 1 niet in de weg. 60 Dat de verhuurder alternatieven heeft die hij zou kunnen gebruiken in plaats van het gehuurde hoeft ook niet aan het dringend eigen gebruik in de weg te staan. 61 In het arrest Co-op/Vomar heeft de Hoge Raad een verduidelijking van de invulling van het begrip dringend nodig hebben voor eigen gebruik gegeven. 62 In dit arrest verkreeg de eigenaar van een supermarktketen Klaver de eigendom over een pand dat verhuurd was aan Hoes die in het verhuurde een supermarkt uitbaatte. De supermarkt van Hoes concurreerde met de supermarkt van Klaver. Het pand met daarin de supermarkt van Hoes was aangekocht met het doel de huurovereenkomst na de vereiste wachttijd te beëindigen, Klaver wilde in het pand nu zelf een supermarkt uitbaten. De huurovereenkomst werd op het moment dat hij afliep door de nieuwe verhuurder Klaver opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Als reden voor het dringend eigen gebruik werden bedrijfseconomische motieven aangevoerd. De Hoge Raad bepaalde dat algemene bedrijfseconomische motieven een doorslaggevende rol kunnen spelen bij de aanname van het dringend nodig hebben. Het is hierin niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd of dat hij het verhuurde dringend nodig heeft om die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. De dringendheid moet aannemelijk worden gemaakt, maar dit hoeft niet te worden aangetoond met objectieve gegevens. Na de behandeling van het dringend eigen gebruik is er nog de mogelijkheid dat de rechter aan een belangenafweging toekomt. Indien er wordt opgezegd tegen de eerste termijn is er geen belangenafweging. Indien er wordt opgezegd tegen de tweede termijn en de verhuurder weet niet aannemelijk te maken dat er sprake is van een dringend eigen gebruik, dan komt de rechter ambtshalve toe aan een belangenafweging 63. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde in persoonlijk duurzaam gebruik wil nemen en dat hij daarvoor het gehuurde dringend nodig heeft, dan blijft de belangenafweging van de tweede termijn buiten
59
Rossel, T&C Huurrecht 2013, art 296 BW onder 4c.
60
HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150 (ZSN/Telec).
61
HR 12 Juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar) en Rossel, T&C Huurrecht 2013, art. 7:296 BW, punt 4.
62
HR 12 juli 2002, NJ 2002/ 457, (Co-op/Vomar).
63
Rossel, a.w., punt 4e.
18
beschouwing. 64 De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan alsnog toegewezen worden indien de belangen van de verhuurder om de overeenkomst te beëindigen zwaarder wegen dan de belangen van de huurder om de overeenkomst in stand te houden.
Twee vereisten die alleen ten aanzien van het woonruimteregime gelden Andere passende woonruimte Onder art. 7:274 lid 1 sub c BW is vereist dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Dit vereiste geldt blijkens lid 4 van art. 7: 274 niet voor studenten. De toevoeging van dit vereiste aan het dringend eigen gebruik verkleint de kansen om de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime te laten slagen aanzienlijk. 65 De ratio van deze regel is gelegen in de wens van de wetgever om de aankoop van verhuurde woonruimte met de bedoeling om daar op korte termijn zelf in te gaan wonen moeilijker te maken. 66 Er wordt in de wettekst gesproken van andere passende woonruimte. Uit de rechtspraak blijkt dat variaties in huurprijs en kwaliteit van het woongenot toegestaan zijn, mist de nieuwe woning maar passend is. De belangrijkste wegingsfactoren zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de marktsituatie ter plaatse. 67 De beschikbaarheid van andere passende woonruimte moet voldoende aannemelijk zijn. De inkomens- en gezinssituatie van de huurder spelen hierin een rol. Er hoeft geen sprake te zijn van een concreet aanbod, algemenere informatie zoals advertentierubrieken uit de krant of aanbiedingen van makelaarskantoren kunnen voldoende zijn 68. De inspanningen die de huurder heeft verricht om andere passende woonruimte te verkrijgen mogen worden meegewogen in de beoordeling door de rechter. De vraag of de huurder huurtoeslag kan krijgen speelt niet mee in de beantwoording van de vraag of er andere woonruimte beschikbaar is. Indien de huurder in zijn oude woning al recht op huurtoeslag had ligt het
64
Rossel, a.w., punt 4d.
65
Huydecoper, T&C Huurrecht 2013, art. 7:274 BW, onder 6.
66
Huydecoper, ibidem.
67
Huydecoper, ibidem, HR 24 januari 1992, NJ 1992, 301 (Best/ Best).
68
Huydecoper, a.w., onder 6a.
19
voor de hand om bij de beoordeling van de andere passende woonruimte daar ook wel rekening mee te houden 69.
Huisvestingsvergunning Onder het woonruimteregime is volgens art 7:274 lid 5 BW sub a het voor de aanname van de vordering to beëindiging nog verplicht dat de verhuurder blijkt te kunnen beschikken over een huisvestingsvergunning waar de wettelijke regels dat voorschrijven 70. Dit geldt ook indien voor het beoogde gebruik andere vergunningen verkregen moeten worden. Indien het niet aannemelijk is dat die verkregen zullen worden, staat dat aan een toewijzing van de vordering tot beëindiging in de weg. De rechter past art. 7:274 lid 5 BW sub a ambtshalve toe maar de verhuurder kan nog wel tot op het allerlaatste moment het verzuim om een vergunning te overleggen herstellen 71.
Samenvatting Samengevat bestaat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik zowel onder het woonruimteregime
als
onder
het
bedrijfsruimteregime.
Ondanks
dat
de
twee
opzeggingsgronden dezelfde naam hebben, verschilt het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime van het dringend eigen gebruik onder bedrijfsruimteregime. Het dringend eigen gebruik is op te delen in het eigen gebruik en het dringend nodig hebben met daarin opgenomen de belangenafweging. Het eigen gebruik wordt onder het woonruimteregime minder snel aangenomen dan het eigen gebruik onder het middenstandsbedrijfsruimteregime. Onder het woonruimteregime moet de verhuurder het verhuurde nodig hebben voor eigen gebruik. Uit de rechtspraak blijkt dat het gebruik vrij snel wordt aangenomen maar zij stelt aan het eigene van dat gebruik wel strenge eisen 72. Onder het woonruimteregime kan de verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen op grond van dringend eigen gebruik dit niet doen met de motivatie om het gehuurde te vervreemden om uit een slechte financiële situatie te geraken. De verhuurder zou wel als motivatie renovatie kunnen aanvoeren. Dat de verhuurder daarna het niet meer
69
Huydecoper, a.w., onder 6c.
70
Huydecoper, T&C Huurrecht 2013, art 274 onder 14.
71
Huydecoper, ibidem.
72
Asser-Abas (Huur)5-IIA, nr. 214.
20
verhuurde verkoopt om aan een aanzienlijk verliesgevende exploitatie een einde te maken doet daaraan niet af. Onder het bedrijfsruimteregime is sprake van eigen gebruik indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. 73 Het dringend nodig hebben en de belangenafweging is net als het eigen gebruik onder het woonruimteregime
moeilijker
aan
te
nemen
dan
onder
het
middenstandsbedrijfsruimteregime. Onder het woonruimteregime moet de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd terwijl onder het bedrijfsruimteregime de vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft door de rechter moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 74 Hierbij kunnen algemene bedrijfseconomische motieven een doorslaggevende rol spelen. De strengere regels van het woonruimteregime vereisen ook dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en dat de verhuurder een huisvestingsvergunning kan krijgen indien
dat
wettelijk
verplicht
is.
Deze
vereisten
gelden
onder
het
middenstandsbedrijfsruimteregime niet.
Hoofdstuk 3 Renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is In dit hoofdstuk ga ik dieper in op de betekenis van renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De verhuurder wil de huurovereenkomst onder het woonruimteregime en onder het bedrijfsruimteregime beëindigen omdat de door hem gewilde renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Door de koppeling van art 7:274 lid 3 sub a en art.7:296 lid 1 sub b BW met art. 7:220 lid 2 BW is de in dit lid opgenomen definitie van renovatie als sloop met vervangende nieuwbouw en als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging ook van toepassing op het woonen middenstandsbedrijfsruimteregime.
73
Art 7:296 lid 1 sub b BW.
74
HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338, (To/Wong).
21
Uit de voorgaande hoofdstukken is gebleken dat de verhuurder van woonruimte die de huurovereenkomst wil opzeggen op grond van renovatie aannemelijk moet maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst nodig is, valt hieronder. 75 Daarnaast moet de huurder andere passende woonruimte kunnen vinden en dient de verhuurder over een
huisvestingsvergunning te
beschikken. De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte die de huurovereenkomst wil opzeggen op grond van renovatie dient aannemelijk te maken dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik moet nemen en dat hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wordt onder het duurzaam gebruik begrepen. 76 Om derhalve de beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen moet de verhuurder onder de beide regimes aantonen dat er sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
Sloop met vervangende nieuwbouw Op de vraag wat renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is inhoudt wordt dieper ingegaan in het geval van sloop met vervangende nieuwbouw. Als in beginsel de plaats en de functie van het gehuurde na de renovatie hetzelfde blijven, blijft de mogelijkheid van voortzetting van de huurovereenkomst bestaan. Een huurprijswijziging hoeft daaraan niet in de weg te staan. 77 Sommige auteurs hebben uit de parlementaire geschiedenis opgemaakt dat in het geval van sloop met vervangende nieuwbouw na de voltooiing van de renovatie de huurovereenkomst zoveel mogelijk moet worden voortgezet. 78 Dit wordt echter door verschillende auteurs en door de jurisprudentie (kantonrechter) tegengesproken. 79 Ik ga daarom verder niet uit van deze opvatting. Dat in het geval van sloop met vervangende nieuwbouw de voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk is indien de plaats en de functie van het gehuurde gelijk zijn 75
Art. 7:274 lid 3 sub a BW .
76
Art. 7:296 lid 1 sub b BW.
77
Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22.
78
I.Wong, Dringend eigen gebruik bij renovatie, TvHB 2006, p.18.
79
Rossel, Huurrecht Algemeen 2011, §5.8.7, J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens en P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007, p. 4.1.1, Ktr Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387, WR 2009, 128.
22
gebleven wil niet automatisch zeggen dat renovatie van het gehuurde zonder beëindiging van de huur mogelijk is. 80 Het wil zeggen dat ondanks alle veranderingen die een renovatie met zich meebrengt, het mogelijk kan zijn om de huurovereenkomst voort te zetten. Andere met de renovatie verband houdende omstandigheden kunnen echter alsnog aan de voortzetting van de huurovereenkomst in de weg staan. 81 In het volgende arrest is de kantonrechter dieper ingegaan op de beantwoording van de vraag wanneer renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. 82 Het ging in deze zaak om de opzegging van de huur van bedrijfsruimte op grond van renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. M&S mode huurde een winkelruimte van het winkelcentrum Hoog Catharijne. Het winkelcentrum was van plan om een ingrijpende renovatie in de vorm van de volledige sloop en nieuwbouw van Hoog Catharijne te realiseren. Het nieuwe winkelcentrum zou in veel verschillende opzichten geen gelijkenis met het oude centrum hebben. De winkelruimte die M&S huurde zou drastisch veranderen. Bovendien zou de renovatie van de winkelruimte die M&S huurde vijf jaar duren. Het winkelcentrum Hoog Catharijne wilde de bedrijfsruimtehuurovereenkomst beëindigen en M&S mode verzette zich daartegen. De kantonrechter overwoog in deze zaak onder meer dat de vaststelling dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijft niet doorslaggevend is voor het antwoord op de vraag of de renovatie niet zonder huurbeëindiging kan plaatsvinden. Het gelijk blijven van de plaats en functie van het gehuurde betekent dat de huurovereenkomst voortgezet kan worden, niet dat de huurovereenkomst voortgezet moet worden. Er kunnen ook andere factoren zijn die van invloed zijn op de beantwoording van deze vraag, zoals de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw. In dit geval oordeelde
de
kantonechter
dat
de
renovatie
niet
met
instandhouding
van
de
huurovereenkomst kon worden voortgezet. Wat voor sloop en vervangende nieuwbouw geldt is ook van toepassing op andere vormen van renovatie. Ook minder vergaande vormen van renovatie zoals gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging vallen onder de hier beschreven regels. In de gevallen waarbij het gehuurde in stand blijft en 80
Rossel, ibidem.
81
Rossel, ibidem.
82
Ktr Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387, WR 2009, 128.
23
daardoor in ieder geval de plaats en eventueel ook de functie in stand blijven, blijft ook hier de mogelijkheid bestaan voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet voltooid kan worden 83. Wanneer derhalve de verhuurder meent dat renovatie van het gehuurde niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, dient hij feiten en omstandigheden aan te voeren om aannemelijk te maken dat de huur moet eindigen om de renovatie te voltooien. Hierin kan men niet uitgaan van een beperkende werking van de plaats en functie van het gehuurde. 84
Van Helsdingen/Klein In het arrest Van Helsdingen/Klein 85 spreekt de Hoge Raad zich uit over de mate waarin het voornemen van de verhuurder om het verhuurde te gaan renoveren een opzegging op grond van dringend eigen gebruik rechtvaardigt en in hoeverre de toelating van het financiële belang van de verhuurder tot het dringend eigen gebruik renovatie onder het woonruimteregime mogelijk is indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. In het arrest Van Helsdingen/Klein 86 willen de verhuurders, de gebroeders Van Helsdingen, de huurovereenkomst met de huurder, Klein, beëindigen op grond van dringend eigen gebruik renovatie omdat de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Er is sprake van een structureel verliesgevende exploitatie van het gehuurde. De verhuurders willen de twee panden die zij in eigendom hebben en waarvan er een verhuurd is, samenvoegen tot de bouwkundige eenheid die het voorheen was. Na de renovatie willen de verhuurders het pand tegen een marktconforme prijs verhuren. De woning was verhuurd aan de vader van Klein, die in 2003 is overleden. Klein was sinds 1993 medehuurder van de woning. Van Helsdingen c.s. zijn sinds 1998 eigenaar van de woning. In 2003 hebben zij het buurpand verworven. Zij hebben toen ook aan Klein de huur opgezegd. In eerste aanleg wordt de vordering van Van Helsdingen c.s. toegewezen. Dit wordt door het Hof in hoger beroep weer ingetrokken, zij kwalificeert de aangevoerde gronden voor opzegging niet als dringend eigen gebruik. In de conclusie van de Advocaat-
83
J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens en P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007, 4.1.1.
84
J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens en P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007, p. 197.
85
HR 26 Maart 2010, NJ 2010, 190. (Van Helsdingen/Klein).
86
HR 26 Maart 2010, NJ 2010, 190. (Van Helsdingen/Klein).
24
Generaal
Huydecoper
wordt
voor
een
versoepeling
van
de
opzeggings-
en
huurprijsbescherming gepleit en dus voor een vernietiging van de beslissing van het Hof. De Hoge Raad overweegt het volgende: ‘3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in geval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’
Het is de vraag of door deze uitspraak de opzeggingmogelijkheden zijn beperkt of verruimd. Men is het daar in de literatuur nog niet over eens 87. In de noot bij het arrest schrijft E.E. de Wijkerslooth-Vinke dat er met de uitspraak van de Hoge Raad bevestigd wordt dat financiële belangen een renovatie dringend kunnen maken. Nieuw is de verbinding van de dringendheid van de renovatie met de mate waarin de renovatie gericht is op lastenverlichting. In dien het renovatieplan bijdraagt aan het verhelpen van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten kan het bouw- en renovatieplan meewegen ten faveure van een huurbeëindiging. De rechter kan bij de belangenafweging de waardestijging van het gehuurde, het eigen toedoen van de betrokken partijen en toekomstige belangen betrekken 88. Huydecoper komt in zijn conclusie bij het arrest HR 16 maart 2012, WR 2012/40; LJN BV1769 op het arrest Van Helsdingen/Klein terug. Hierin geeft hij aan dat het arrest volgens hem zo moet worden begrepen dat in een geval waarin de verhuurder overwegend financiële motieven heeft voor de renovatie, een zeer hoge graad van klemmendheid met betrekking tot de door de verhuurder gewenste aanwending van het gehuurde nodig is. Huydecoper meent dat er door de uitspraak van de Hoge Raad de mogelijkheid om een renovatie aan een beroep op dringend eigen gebruik ten grondslag te leggen beperkter is dan voor de uitspraak werd aangenomen. Kortom de Hoge Raad laat hier financiële overwegingen aan verhuurderszijde toe in het dringend eigen gebruik. Indien er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan dat een grond zijn voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Maar zij sluit aan de andere kant het dringend eigen gebruik ook af 87
F. van der Hoek, Exploitatietekort of wanverhouding? Beschouwingen over het Herenhuisarrest, WR 2012/99, tijdschrift voor huurrecht, 3.4.
88
HR 26 Maart 2010, NJ 2010, 190, noot: E.E. De Wijkerslooth-Vinke. (Van Helsdingen/Klein).
25
door de onrendabele exploitatie van het verhuurde niet als een grond voor het aannemen van dringend eigen gebruik toe te laten. Het is nog niet duidelijk wat de betekenis van deze uitspraak is voor het dringend eigen gebruik renovatie en of het dringend eigen gebruik verruimd of beperkt is. 89 De uitspraak van de Hoge Raad in het herenhuisarrest is ook van toepassing op het bedrijfsruimteregime. Het woonruimteregime komt op het gebied van dringend eigen gebruik renovatie in voldoende mate overeen met het bedrijfsruimteregime zodat de uitspraak van de Hoge Raad op de beide regimes van toepassing is. Dat blijkt ook uit het arrest van HR 16 maart 2012 WR 2012/40; LJN BV1769 conclusie A-G Huydecoper punt 8.
Wetsvoorstel wijziging huurbescherming bedrijfsruimte In september 2011 is het wetsvoorstel wijziging huurbescherming bedrijfsruimte ingediend 90. Dit voorstel heeft als doel verbetering van de bescherming van de huurder door de verwijdering van renovatie uit art. 7:296 lid 1 onder b BW. Dat betekent dat de renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is niet langer onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik valt. Indien dit voorstel wordt aangenomen verdwijnt de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik renovatie voor een deel uit het bedrijfsruimteregime. Het verdwijnen van de renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is zou een verandering met zich mee kunnen brengen in het antwoord op de hoofdvraag van deze scriptie. De hoofdvraag luidt: in hoeverre kan renovatie als opzeggingsgrond fungeren bij de verhuur van woonruimte en bedrijfsruimte. Ondanks dat het wetsvoorstel nog niet is aangenomen is het van belang om aan de gevolgen van deze wetswijziging aandacht te geven met betrekking tot de beantwoording van de hoofdvraag. Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen heeft dat twee gevolgen die met betrekking tot de vraagstelling relevant zijn. Deze gevolgen zijn dat ten eerste de beëindiging op grond van renovatie niet meer mogelijk is na vijf jaar en ten tweede dat de opzegging op grond van dringend eigen gebruik voortaan alleen nog via de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW kan geschieden. 91 De opzegging op grond van renovatie verlengt de wachttijd voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is dus met vijf
89
F. van der Hoek, a.w., 3.5.
90
Kamerstukken II, 2011/2012, 33 018, nr. 1, 3.
91
W. Raas, WR 2011, 114, Tijdschrift Voor Huurrecht WR, Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, p. 4.
26
jaar, er kan namelijk nu pas aan het einde van de tweede termijn opgezegd worden. In plaats van via het dringend eigen gebruik wordt deze opzegging aan de hand van de algemene belangenafweging door de rechter beoordeeld. 92 Heeft deze wetswijziging het effect dat de opstellers in gedachten hadden? Uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel blijkt dat de indieners voor de huurder een blijvende beschikking over het pand waarin hij zijn bedrijf gevestigd heeft beogen. 93 Het effect van het voorstel lijkt te zijn dat de verhuurder nu bij een renovatie die zonder de beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is een wachttijd van tien jaar in plaats van vijf jaar heeft.94 De beoogde doel van de voortzetting van de huurovereenkomst wordt niet bereikt. 95 In de literatuur lijkt men het erover eens te zijn dat het aanvaarden van het wetsvoorstel niet verstandig is. 96
Conclusie Een verhuurder die een pand heeft aangekocht waar huurders in zitten met de bedoeling de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik renovatie kan nog wel eens voor problemen komen te staan. De grondslag voor de opzegging op grond van het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime lijkt op het eerste oog op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik onder het bedrijfsruimteregime. De invulling van deze gronden door de wetgever is echter verschillend. Het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime verschilt van het dringend eigen gebruik onder het bedrijfsruimteregime. Dringend eigen gebruik is onder het bedrijfsruimteregime eerder aangenomen dan onder het woonruimteregime en er wordt onder het woonruimteregime door de verplichte belangenafweging en het vereiste van passende woonruimte meer rekening gehouden met de belangen van de huurder. Ook is gebleken dat financiële belangen aan de zijde van de verhuurder onder beide regimes een rol kunnen spelen bij de opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Onder het 92
W. Raas, a.w., p. 5.
93
Kamerstukken II, 2011/2012, 33 018, nr. 3, 1.
94
Kamerstukken II, 2011/2012 33 018, nr. 4, 3.
95
Kamerstukken II, 2011/2012 33 018, nr. 4, 3.
96
W. Raas, WR 2011, 114, Tijdschrift Voor Huurrecht WR, Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers, p. 9, R.A.M. Saedt, Vastgoedrecht 2011-2, Einde van de huurbeëindigingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie bij 290-bedrijfsruimte nabij?, punt 5.
27
woonruimteregime is die rol echter zeer beperkt gebleken terwijl bedrijfseconomische motieven onder het bedrijfsruimteregime een grote betekenis hebben. Dat verschil komt voornamelijk door de zwaardere eisen die de wet aan het dringend eigen gebruik onder het woonruimteregime stelt. Onder het woonruimteregime valt het op dat door de strenge regelgeving, en dan met name de inrichting van de belangenafweging en de extra eis van passende vervangende woonruimte, het erg ingewikkeld lijkt om de huurovereenkomst succesvol op te zeggen. De wetgever heeft een zwaar gewicht aan het woonbelang van de huurder gegeven. Dat zorgt ervoor dat de financiële belangen van de verhuurder bijvoorbeeld vrijwel nooit opwegen tegen dit sterke woonbelang. De overige vereisten waar de verhuurder aan moet voldoen wil hij de huurovereenkomst beëindigen van de huurder zijn ook streng, bijvoorbeeld de verplichting van beschikbare passende woonruimte. De sterke bescherming van de woonbelangen van de huurder onder het woonruimteregime zorgen ervoor dat een opzegging op grond van dringend eigen gebruik onder dit regime niet makkelijk zal slagen. Financiële overwegingen aan de kant van de verhuurder worden door de rechter niet erg snel belangrijk geacht. Onder het bedrijfsruimteregime lijkt het in verhouding tot het woonruimteregime een stuk minder ingewikkeld om de huurovereenkomst op te zeggen. De eisen die gesteld worden aan het dringend eigen gebruik zijn minder zwaar. Bedrijfseconomische motieven worden toegelaten in het dringend eigen gebruik. Als de verhuurder de dringende noodzaak op economische gronden aantoont komt de rechter niet meer aan de belangenafweging toe. Daarnaast is het onder het bedrijfsruimteregime niet vereist da er voor de huurder passende vervangende bedrijfsruimte is. Wanneer de verhuurder meent dat renovatie van het gehuurde niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, dient hij feiten en omstandigheden aan te voeren om aannemelijk te maken dat de huur moet eindigen om de renovatie mogelijk te maken. Hierin kan men niet uitgaan van een beperkende werking van de plaats en functie van het gehuurde. Vanuit de politiek is het initiatief ontstaan om de renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet voortgezet kan worden uit art 7:296 lid 3BW te schrappen. Dit met de bedoeling om de huurder meer bescherming te bieden. Echter op basis van het advies van de Raad van State en de literatuur lijkt het wetsvoorstel niet het effect te zullen sorteren dat in eerste instantie beoogd was.
28
Literatuurlijst Boeken Asser-Abas (Huur)5-II A 2007 P. Abas, Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlandse Burgerlijke recht. 7. Huur. Deel IIA. Bijzondere overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2007. Auteur, T&C Huurrecht 2013, art … Tekst & Commentaar Huurrecht, onder redactie van R.A. Dozy en J.L.R.A. Huydecoper, Deventer: Kluwer 2013. Curry-Sumner e.a. 2010 I. Curry-Sumner, F. Kristen, T. van der Linden-Smith, J. Tigchelaar, Onderzoeksvaardigheden Instructie voor juristen, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2010. De Jonge 2009 A.R. De Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2009. Huydecoper 2012 J.L.R.A. Huydecoper, Verplichtingen van de verhuurder, Deventer: Kluwer 2012. Kerpestein 2009 G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu uitgevers bv, 2009. Kloosterman, Rossel & van Stempvoort 2011 A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht met vragen en antwoorden, Deventer: Kluwer 2011. Rossel 2011 H.J. Rossel, Huurrecht Algemeen, Deventer: Kluwer 2011. De Wijkerslooth-Vinke 2008 E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene serie Huurrecht, Deventer: Kluwer 2008.
Artikelen in tijdschriften I.E. Wong ‘Dringend eigen gebruik bij renovatie’, TvHB 2006, 1, p. 17-21. F. van der Hoek, Exploitatietekort of wanverhouding? Beschouwingen over het Herenhuisarrest, WR 2012/99, tijdschrift voor huurrecht. J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens en P.M. Gompen, ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007, p. 193-208.
29
W. Raas, WR 2011, 114, Tijdschrift Voor Huurrecht WR, Wetsvoorstel verbetering huurbescherming winkeliers. R.A.M. Saedt, Vastgoedrecht 2011-2, Einde van de huurbeëindigingsgrond dringend eigen gebruik wegens renovatie bij 290-bedrijfsruimte nabij?
Regelgeving en parlementaire stukken MvT Kamerstukken II 1997/97, 26 089, nr. 3. Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 6. Kamerstukken II 1999/ 2000, 26 089, nr. 6. Kamerstukken II 2000/ 01, 26 089, nr. 19. Kamerstukken I 2001/02, 26 089, nr. 162. Kamerstukken II 2011/2012, 33 018, nr. 1. Kamerstukken II 2011/2012, 33 018, nr. 3. Kamerstukken II 2011/2012, 33 018, nr. 4.
Jurisprudentie HR 27 April 1979, NJ 1979, 193 (De zilvermeeuw/ Victoria Hotel). HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150 (ZSN/ Telec). HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 (Erdogan/ Boulaobaz). HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 (Gemeente Helmond/ Tilburg). HR 3 November 1989, NJ 1990, 161 (de Vries/ Safe Sun). HR 24 januari 1992, NJ 1992, 301 (Best/ Best). HR 19 April 1996, NJ 1996, 684 (IJsselmuiden/ Brouwers). HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/ Waldorpstraat). HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32 (Haagoort/ Leeuwenburg). HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/ Coppens). HR 12 juli 2002, NJ 2002/ 457, (Co-op/ Vomar). HR 23 september 2005, NJ 2005, 55 (Mitros/ Hoekendijk). HR 13 juni 2008,NJ 2008/ 338, (To/ Wong). HR 26 Maart 2010, NJ 2010, 190, (Van Helsdingen/Klein), noot: E.E. De WijkersloothVinke. HR 15 april 2011, NJ 2011, 180 (Van Donkersgoed/ Jansen). Ktr Utrecht 9 september 2009, LJN BJ7387, WR 2009, 128. 30
