leden 2015 samostatně neprodejné
Realitní magazín. příloha deníku E15
V cenách nemáme konkurenci
1+kk 1,3 mil. 2+kk 1,6 mil. 3+kk 2,3 mil.
NOVÝ ČESKÝ REKORD
prodáno 250 bytů za měsíc
1
® EKOCITY Uhříněves
www.trigema.cz / informace na byty.trigema.cz nebo na bezplatné lince 800 340 350
2
Výhledy Barrandov
6
Nové Měcholupy
3
7
Panorama Kyje
Slunečné terasy (Řeporyje)
7 6 5 4 3 2 1
II. etapa 94 % prodáno; III. etapa 92% prodáno
• informace o projektu: www.smart-byty.cz
• informace o projektu: www.2bl.cz
• poloha pojektu: Nové Butovice
• poloha pojektu: Letňany
• rychlé cestování = centrum na dosah
• energetická náročnost budovy sk. B
• zeleň v docházkové vzdálenosti
• ve stand. vybavení bytu VZT s rekuperací
• kompletní občanská vybavenost
• aktivní rodina s dětmi = ideální bydlení
• I. etapa 85 % prodáno, II. etapa brzy v prodeji
• II. a III. etapa - k nastěhování ihned
editorial
I. etapa 85 % prodáno, II. etapa brzy v prodeji
www.2bl.cz
3
8
www.smart-byty.cz
energetická náročnost budovy sk. B
8
9
10
11
inteligentní ovládání bytu
Michelskkéé zahhraddyy
7 2
700 bytů 7 lokalit ideální bydlení pro rodiny
5
parcely Ďáblice
8 12
Jen 20 minut MHD do centra!
Viladomy Dubeč
4
5
6
4 1
tel.: 233 372 021 www.ekospol.cz
Výstavba, prodej, plánování V úvodním článku letošního prvního vydání magazínu
dlouho ještě vydrží nízké úroky hypoték či jak se firmě
Real Immo vám přinášíme nejzajímavější fakta z analýzy
v hlavním městě daří navazovat spolupráci s nově
bytových developerských projektů, kterou vypracoval
obsazenými radnicemi. Tématem posledního textu
Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy. Jak
(str. XII–XIV) jsou pražské „mrakodrapy“, konkrétně
početnou a specifickou skupinu zákazníků u pražských
architektonická soutěž na výstavbu dalších výškových
developerů představují cizinci, odhaluje anketa
domů na Pankrácké pláni vyhlášená developerskou
na str. VIII. V rozhovoru s novou ředitelkou společnosti
firmou Central Group, kterou vyhrál respektovaný
Skanska Reality (str. X–XI) se mimo jiné dočtete, jak
AP Atelier Josefa Pleskota.
Petr Dašek, editor
© Mladá fronta a. s. Veškerá práva vyhrazena
Trigema a.s. / Explora Business Centre - budova Jupiter / Bucharova 2641/14, Praha 5, tel. 800 340 350, email:
[email protected] / www.smart-byty.cz / www.2bl.cz / byty.trigema.cz /
Real Immo, příloha deníku E15, samostatně neprodejná. Číslo registrace deníku E15 – MK ČR E 17948, ISSN 1803-4543 | Adresa redakce a obchodního oddělení Mezi Vodami 1952/9, 143 00, Praha 4-Modřany, www.e15.cz | ředitel divize Euro E15 Tomáš Skřivánek | obchodní ředitel David Korn,
[email protected] Přílohu připravili: Petr Dašek – editor, Denisa Holajová – redaktorka, Bára Okénková – manažerka přílohy Umístění inzerce Strana 2: A150000022, strana 3: A150000021, strana 5: A140005042, A150000032, strana 7: A150000052, strana 9: A151000395, strana 13: A151000489, strana 15: A151000401, strana 16: A150000046
IV/V
real-immo
Zprávy z trhu
Košinka obohatí brněnský rezidenční trh
Společnost Central Group dokončila poslední etapu projektu Metropole v Praze 5 – Zličíně. Zástavba sestává z 24 bytových domů, které dohromady zahrnují 1722 bytů. „Při rozvoji lokality Metropole jsme měli k dispozici prakticky ideální pozemek. Polouzavřené bloky jsou maximem možného, co v navrhování dovolovaly někdejší obecné technické požadavky (OTP). Kdyby v době přípravy platily nové pražské stavební předpisy (PSP), mohla na Zličíně vyrůst kompaktní městská bloková zástavba s uličním parterem,“ tvrdí šéf firmy Dušan Kunovský.
Fond RSJ PE nabízí byty na Vítkově
Projekt Byty Vítkov investičního fondu RSJ PE prošel kolaudací. Komplex tří domů zasazených do původní zástavby u parku Vítkov čítá celkem sedm desítek bytů o dispozicích 1+kk až 5+kk s terasami. Byty s předzahrádkou mají japonskou úpravu. Fasádu domů navrhl architekt Tomáš Legner. Dispozice bytů jsou dílem skupiny Free.
Vizualizace amesbury
Brněnská developerská firma Dbest Invest dala na trh nízkoenergetický bytový dům Košinka v Králově Poli. Novostavba s 20 byty má podobu dvou menších bloků spojených v podzemním podlaží. Uprostřed tak vzniká chráněný prostor se zahradními prvky určený k rekreaci. Nabídka sahá od menších startovacích garsonek až po větší byty v horních podlažích. Autory architektonického návrhu jsou Ludvík Křenek a Martina V bytech Atria Kobylisy budou i sauny Volejníková z ateliéru Albatros. Dokončení výstavby obou bloků je plánoCTR group zahájila koncem roku prodej bytů v rezidenčním komplexu váno na listopad 2015. Atrium Kobylisy. Jedná se o pokračování projektu, jehož první etapu dokončila v roce 2010. Atrium Kobylisy obsahuje celkem 132 bytů a pět ateliérů o dispozicích 1+kk až 5+kk. V přízemí jsou navrženy dva komerční prostory pro kavárnu či malý obchod. Ve vybraných bytech bude příprava pro instalaci whirlpool vany a sauny. Stavba má splňovat energetickou náročnost kategorie B. Dokončení je plánováno na léto 2016.
Vizualizace ctr group
Vizualizace dbest invest
Central Group má na Zličíně hotovo
Poctu komory architektů získal Rostislav Švácha
Česká komora architektů (ČKA) udělila Poctu ČKA 2013 teoretikovi architektury Rostislavu Šváchovi. Slavnostní předání se konalo 3. prosince 2014. Šváchovy články o české architektuře vycházejí Amesbury staví v Plzni – Křimicích Výstavbu první etapy projektu Viladomy a byty Plzeň Křimice zahájil deve- i v prestižních zahraničních publikacích, což přispívá k šíření jejího dobrého jména. „Zároveň se angažuje v organizacích jako Klub loper Amesbury. V této fázi vzniknou čtyři viladomy s 16 dvoupodlažními byty o dispozicích 4+kk, dva bytové domy s celkem 14 jednotkami a přes tři Za starou Prahu a sdružení Za krásnou Olomouc, kde se mu daří skloubit snahy o ochranu historického dědictví s prosazováním tisíce metrů čtverečních zeleně s dětským hřištěm. Firma Amesbury, která v Křimicích vybudovala také průmyslovou zónu, plánuje dokončení na červen soudobé kvalitní tvorby v historickém prostředí,“ zdůvodnila volbu odborná porota. >dna 2015. Exkluzivním prodejcem projektu je plzeňská pobočka RSČS/RKI.
II.ETAPA ZAHÁJENA
SLEVA AŽ 300 TISÍC
real-immo
VI/VII
Růst bytové výstavby má i nad ále pokračovat Výstavba bytů v Praze loni poskočila. Vyplývá to nejen
a byla přepočtena k vnitřní užitkové ploše bytu, do níž se nepočítají plochy teras, balkonů, předzahrádek, ideálně ani sklepů či jiných prostor, které nejsou přímou součástí bytů.
z prohlášení a vlastních statistik developerů, ale potvrdila to i nezávislá analýza Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR). na webových stránkách jednotlivých projektů. Za bytový projekt považoval IPR i jeho dílčí aktuální etapu. „Oproti přístupu, který v rámci pravidelně publikovaných analýz a reportů uplatňují některé developerské firmy, jež samy provádějí monitoring pražského rezidenčního trhu, se námi zvolená metodika odlišuje především tím, že za aktuální developerský projekt nepovažujeme automaticky takový, v jehož rámci je nabízena alespoň jedna volná jednotka bez ohledu na datum dokončení výstavby,“ upozorňuje IPR na přísnější metodiku.
Více než polovina bytů má zájemce
Na území hlavního města bylo v září celkem 111 aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových
Počet aktuálních developerských bytových projektů v Praze a počet bytů nabízených v jejich rámci 16 000 149 14 000
developerské projekty
nabízené byty 15 983
160 140
12 000 117 10 000
11 126 107
8000 2009
9635 2010
9677 2011
102 9177 2012
9866 106 2013
120
111 100 2014
Pramen IPR Praha (listopad 2014)
Hlavní lokality developmentu v metropoli
(téměř tři čtvrtiny z celkového počtu bytů ve výstavbě)
1. Jihovýchodní oblast (Praha 15 + Praha 10 + Praha 11) – celkem 3196 bytů 2. Západní oblast (Praha 5 + Praha 13 + Praha 17) – celkem 2624 bytů 3. Severovýchodní oblast (Praha 9 + Praha 8 + Praha 18) – celkem 2377 bytů Pramen IPR Praha a E15
Sídliště stále vedou
Foto včetně titulní strany profimedia.cz
M
eziročně pražští developeři loni na podzim nabízeli o 1260 bytů víc, a co je důležité, pozvolna stoupá i počet prodaných či závazně rezervovaných bytů. „Nárůst výstavby skutečně nastal a domníváme se, že bude zhruba se stejnou intenzitou pokračovat i v letech 2015 a 2016,“ uvádí Michal Němec, autor Územní analýzy aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů v hlavním městě Praze. Ta se nezabývá pouze celkovými údaji o prodejích a výstavbě, snaží se mapovat i vývoj území z hlediska využívání jednotlivých lokalit pro novou bytovou výstavbu. Monitoruje přitom jen nové developerské projekty o nejméně deseti bytech, projekty dokončené v roce 2014, aktuálně ve výstavbě či alespoň byty už dané do prodeje. Údaje pocházejí ze září 2014, zdrojem byly informace
domů. Dohromady šlo o 11 126 bytů, které buď už byly, anebo mají být dokončené v rozmezí roku 2014 až prvního pololetí 2017. Při zpracování analýzy jich bylo už 58 procent prodaných či závazně rezervovaných. Pro srovnání, při obdobném výzkumu na podzim 2010 to bylo pouze 45 procent. „Uvedené údaje o počtu a celkové kapacitě aktuálních developerských projektů prokázaly zvyšující se stavební aktivitu na pražském trhu s rezidenčními nemovitostmi,“ konstatuje analýza, podle níž se v letech 2010 až 2013 počet nabízených nových bytů každoročně pohyboval mezi 9200 až 9900. Loňský meziroční nárůst o 1260 bytů způsobilo hlavně zvýšení průměrné velikosti projektů z 93 na stovku bytů. Přesto i nadále tvoří nejsilnější skupinu menší bytové projekty o deseti až 49 bytech, které loni měly na trhu 42procentní podíl. Současná výstavba je ovšem
stále výrazně nižší v porovnání s lety 2007 až 2009. Konkrétně v krizovém roce 2009 bylo v nabídce 16 tisíc bytů z tehdy aktuálních developerských projektů.
Velká čtyřka mohutní
Dlouhodobě nejvýznamnější developeři Ekospol, Central Group, Finep a Skanska Reality drží na pražském rezidenčním trhu 44procentní podíl. Za nimi se s odstupem drží společnosti Daramis, YIT Stavo a se svými méně rozsáhlými projekty ještě JRD. Přesto je pražský rezidenční trh poměrně pestrý – za 111 projekty stálo 72 různých developerských společností. Nejrozsáhlejšími komplexy byly Javorová čtvrť (v září v prodeji 639 bytů), Nové Měcholupy (451 bytů), Britská čtvrť (377 bytů), Milíčovský háj (357 bytů), Metropole Zličín (333 bytů) a Panorama Kyje (321 bytů). Všechny pocházejí od developerů
výše uvedené „velké čtyřky“. Analýza IPR tentokrát poprvé rozebírá také nabídkové ceny. Průměrná nabídková cena v rámci aktuálních projektů činila 63 899 korun za metr čtvereční, přičemž rozpětí cen průměrného bytu v projektu sahalo od 35 tisíc až po 172 tisíc korun za metr čtvereční. Polovina se nicméně vešla do cenového rozpětí 45 až 65 tisíc korun za čtvereční metr bytu. Koncem roku 2013 IPR uváděl, že metr čtvereční v novém bytě stojí v Praze průměrně kolem 50 tisíc korun. Autoři studie ale upozorňují, že cenu 63 899 korun za metr čtvereční lze považovat za mírně nadhodnocenou, protože do výpočtu vstupoval významný počet luxusních a oproti průměru násobně dražších projektů, které však z hlediska počtu bytů mají na trh spíš marginální vliv. Co se týká metodiky, prezentovaná průměrná nabídková cena zahrnuje DPH
Z hlediska lokalit je podle IPR většina projektů umístěna ve stávající sídlištní zástavbě z dob socialismu: „V zóně sídlišť byla alokována více než polovina z celkové kapacity nových bytů. Zároveň se zde vyskytují bytové projekty největšího rozsahu.“ Naopak nejmenší rezidenční projekty vznikají ve vilových čtvrtích, kde byly zaznamenány nejvyšší nabídkové ceny, v průměru přes 79 tisíc korun za metr čtvereční. Nejintenzivnější bytová výstavba se soustředí do obvodu Praha 15, a to hlavně díky dvěma velkokapacitním projektům v Horních Měcholupech, kde firmy Central Group a Ekospol staví víc než tisícovku bytů. Za touto oblastí následují Praha 9 a Praha 5. Z hlediska katastrálních území panuje nejčilejší stavební ruch ve Stodůlkách, Hlubočepech, Modřanech a Libni.
Pozor na slabou korunu
Stavitelé a realitní makléři jsou pro letošní rok optimisty, byť si připouštějí určitá rizika. „Ceny v Praze budou růst, ale pravděpodobně mírnějším tempem. Mnoha developery avizovaný zvýšený přísun nových projektů na pražský realitní trh přiostří konkurenční boj a udrží růst cen na rozumné úrovni. Motivace hypotečních klientů bude i v příštím roce velice silná a i případný mírný
růst úrokových sazeb zájemce o nové bydlení neodradí. Možná naopak rozhýbe některé klienty, kteří stále čekají na ty opravdu nejvýhodnější úrokové sazby v historii,“ míní ředitel realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský. „V roce 2015 očekáváme stejně jako loni růst poptávky po novém bydlení v Praze. Z hlediska struktury bude i nadále dominovat poptávka po bytech typu 2+kk. Posledních šest měsíců je na trhu zřetelný nárůst cen stavebních prací, což se určitě promítne do tlaku na růst cen bytů v Praze, neboť stavební náklad je hlavní složkou, a nepředpokládáme, že by bylo v možnostech developerů
tento nárůst kompenzovat dalším snížením jejich marže. Věříme, že v roce 2015 nám už politici nepřipraví žádné překvapení v podobě změn v oblasti DPH na poslední chvíli, tak jako tomu bylo v minulých třech letech,“ předkládá výhled společnosti Finep její finanční ředitel Štěpán Havlas. Podle šéfa Central Groupu Dušana Kunovského se do vývoje cen bytů promítne také oslabený kurz koruny, který prodražuje ceny materiálů používaných ve stavebnictví. Jak připomíná, řada z nich je totiž buď přímo dovážena, anebo je jejich výroba vázána na euro nebo na dolar. Denisa Holajová
real-immo
Anketa
VIII/IX
Jak nakupují cizinci 1. Mezi nakupujícími cizinci na pražském rezidenčním trhu dominovali v minulých letech lidé ze zemí bývalého Sovětského svazu. Podle realitních kanceláří se pozvolna vracejí investoři ze Západu. Jak velký podíl kupujících tvoří u vašich projektů cizinci? 2. Z jakých zemí nejčastěji pocházejí? Zaznamenáváte v poslední době nějaké změny? 3. Jaké bývají jejich preference či nejčastější požadavky na klientské změny oproti tuzemským zákazníkům?
2. Výraznější změny jsme nezaznamenali ani v podílu jednotlivých národností. Stále platí, že mezi zahraničními kupci jsou nejčastěji generální ředitel, zastoupeni Slováci, za nimiž následují Trigema Rusové a Ukrajinci. 1. U projektu Smart byty v Nových Butovicích v tuto chvíli tvoří zahranič- 3. Rusové jsou víc zatíženi na známé značky. Také preferují zdobnější kouní klientela dvacet procent z celkopelny – rádi obklad doplňují listelou vého počtu zákazníků. U projektu v kombinaci s bombatem a orámo2Barevné Letňany evidujeme u II. a III. etapy zhruba pětiprocentní podíl vávají si takto zrcadla. Nebo třeba častěji požadují umyvadlo na desce. klientů ze zahraničí. Větší klientské změny ale realizují 2. Většinou jde o občany bývalépouze u bytů pro vlastní bydlení. ho Sovětského svazu, to je dáno zejména lokalitou Nových Butovic. V poslední době zaznamenáváme i nemalý podíl cizinců ze Západu. Ján Horváth, 3. Majoritní část zahraničních klientů generální ředitel u nás nakupuje byty pro investiční Real Estate, účely, v tom případě jsou byty prodáCTR group vány ve standardním provedení. Ani 1. Záleží na typu projektu. V projekv opačném případě, kdy klient plánuje tech s byty k prodeji tvoří naši klienv bytě žít, nebývají jeho nároky velké telu v drtivé většině Češi. Překvapilo a probíhají pouze minimální klientnás to zejména u našeho prémiového ské změny, protože všem klientům projektu Residence Výhledová, kde nabízíme nadstandardní řešení bytu jsme zahraniční klienty tak trochu již v základní nabídce. očekávali. Podobná situace je u projektů Atrium Kobylisy a Panorama Pražačka, kde cizinci tvoří jen malou část, řekněme do pěti procent. ZajíEvžen Korec, mavostí je, že stejný trend registrujeme také v Drážďanech, kde v našem generální ředitel, projektu Residenz am Zwinger opět Ekospol 1. Dramatické změny v podílu bytů, výrazně dominují němečtí klienti. Zcela odlišná je situace u nájemního které si kupují cizinci, jsme v pobydlení. V projektu Albertov Rental slední době nezaznamenali. Jedná se tedy zhruba o sedm až osm pro- Apartments s 269 byty určenými výhradně k pronájmu evidujeme cent z celkového množství proda74 procent cizinců. Největší zastouných bytů. U některých etap našich pení má Německo, Řecko, Velká projektů je podíl bytů prodaných cizincům téměř dvojnásobný. Napří- Británie, Slovensko a Ázerbájdžán. 2. V našich dřívějších projektech, klad v projektu Výhledy Barrandov například v Karlíně nebo Vršovicích, činí 14,1 procenta, v šesté etapě bylo zastoupení zahraničních klientů projektu Panorama Kyje to je vyšší, minimálně kolem deseti pro12,7 procenta.
Marcel Soural,
cent. Vnímám to tak, že v Česku sílí vrstva dobře situovaných lidí, kteří rádi investují do nadstandardního bydlení v kvalitních lokalitách širšího centra města. 3. Neřekl bych, že je významný rozdíl v požadavcích zahraničních a tuzemských klientů. Snad drobný rozdíl je v tom, že klienti ze západní Evropy se více zajímají také o energetickou náročnost budovy a obecně o procesy související s údržbou domu a společných prostor.
Radim Sayed,
obchodní ředitel, Crestyl 1. Podíl cizinců se vždy odvíjí od ceny a standardů nemovitostí – čím luxusnější nemovitost, tím jejich podíl stoupá. Vzhledem k tomu, že nabízíme nadstandardní nemovitosti ve vyšších cenových relacích, je mezi našimi klienty i vyšší podíl cizinců, u některých projektů dosahuje až 35 procent. 2. Zhruba do roku 2006 dominovali mezi cizinci kupujícími nemovitosti ti ze západní Evropy. Během krize se jejich podíl snížil, ale tento odliv kompenzoval nárůst kupujících z Východu. Ti stále dominují, ale vracejí se postupně drobní investoři i ze západních zemí. Samostatnou kapitolou jsou zahraniční expati usazení v Česku, u kterých je zájem o koupi nemovitostí dlouhodobě stabilní. 3. Požadavky cizinců se liší především ve velikostech místností a vkusu. Každý národ má historicky rozdílný vkus, což se odráží i v požadavcích na standardy, zejména co se týče použitých barev. Zajímavé
pak je, že cizinci ze zemí na východ od nás mají požadavky na větší místnosti, takže jim často měníme dispozice, například byt 4+kk měníme na 3+kk.
Tomáš Pardubický,
generální ředitel, Finep 1. Cizinci, včetně Slováků, v Praze nakupují víc než pětinu bytů a jejich zájem roste. Loňská data tento trend potvrzují. Odhadujeme, že celkový podíl nákupu cizinců na prodejích novostaveb v Praze překročil 20 procent. Praha je v zahraničí vnímána nejen jako dobré místo pro život, ale rovněž výhodná investice. 2. V posledních letech nejčastěji nakupují Rusové a Ukrajinci, s velkým odskokem pak Slováci, Vietnamci, Číňané. Investoři ze západních zemí (Británie, Francie, Německo, Nizozemsko) nepřekročí v součtu pár procent a pohlížejí na byt spíše jako na investici. 3. Cizinci preferují projekty na metru. Při posuzování lokality bývají přísnější právě s ohledem na dopravní dostupnost a infrastrukturu, a to bez ohledu na to, zda si byt pořizují pro sebe nebo jako investici. Dále cizinci bývají odvážnější při výběru barev u zařizovacích předmětů, jako jsou například obklady v koupelnách, zatímco Češi obvykle upřednostňují přírodní odstíny. Co se klientských změn týká, je to stejné u Čechů i cizinců, nejčastěji jde o úpravu elektroinstalací a rozvodů v bytě. Na dalším místě je odstraňování příček, protože někteří klienti preferují otevřené vzdušné prostory. >dna
2014
real-immo
X/XI
Naďa Ptáčková: Nízké úroky u hypoték by letos měly ještě vydržet
znamenat značné komplikace. Vývoj developerského projektu je proces, který se plánuje mnoho let dopředu, a připravované projekty musíme přizpůsobit platné legislativě. Jakákoli nejistota na nás má bezprostřední vliv a znesnadňuje nám práci. Doufáme tedy, že stávající politická reprezentace neodejde od dosud kompletně odvedené práce jak v oblasti OTP (obecné technické požadavky na výstavbu – pozn. red.), tak Metropolitního plánu, ale pouze provede nezbytné úpravy, a to v co nejkratším termínu, jak bylo v médiích prezentováno.
Výsledky podzimních komunálních voleb a následné změny na pražských radnicích nadělaly vrásky developerům. „Situace v jednotlivých městských částech je velmi rozdílná. Někde vnímáme snahu o konstruktivní a pragmatický přístup, jinde nezájem o nalezení společného řešení. Navíc máme indicie o tom, že Foto skanska reality
některým zastupitelům nejsou jasné role a kompetence místní správy versus samosprávy,“ popisuje ředitelka společnosti Skanska Reality Naďa Ptáčková.
E15: Developeři si po několika hubených letech rok 2014 vesměs pochvalovali. Vydrží pozitivní trend zvolna stoupajících prodejů i letos? Loňský rok byl z pohledu pražského trhu rekordní. Poslední průzkumy ukazují, že se prodalo zhruba 5950 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o téměř 20 procent. Trh s novými byty se postupně stabilizoval, proto předpokládáme, že prodeje v Praze budou i letos oscilovat okolo podobné hodnoty. Za nárůstem stojí vyšší spotřebitelská důvěra, dlouhodobě nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a přísun nových, levných bytů v okrajových lokalitách Prahy. Podle našeho názoru je celková cena nemovitostí v dobrých lokalitách mírně podhodnocena a ve střednědobém
horizontu vidíme prostor pro růst v řádu jednotek procent. E15: Co by případně mohlo zájem o nové byty negativně ovlivnit? Tempo prodejů mohou negativně ovlivnit růst sazeb hypotečních úvěrů, vývoj ekonomiky, zejména zaměstnanosti, a s tím související klesající spotřebitelská důvěra, případně geopolitická situace. Nic z toho ale v nejbližší době neočekáváme. E15: Jak dlouho podle vás nízké úrokové sazby u hypoték ještě vydrží? Jedním z klíčových faktorů, které určují výši úrokové míry úvěrů na bydlení, je repo sazba vyhlašovaná Českou národní bankou (ČNB). Ta přímo ovlivňuje sazbu
3M PRIBOR, což je úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Když repo sazba klesá, klesají i úrokové sazby hypoték. Tato sazba je už od listopadu 2012 na historickém minimu. Protože se dlouho nedařilo stimulovat ekonomiku k výraznějšímu oživení, udržovala a stále udržuje ČNB úrokové sazby nízko delší dobu, než se původně očekávalo. Nyní je to spíš už z důvodu uměle podhodnoceného kurzu koruny. Předpokládám, že s koncem intervencí se zvýší základní úroková sazba ČNB, což se následně odrazí i v růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Podle aktuální prognózy ČNB se očekává nárůst 3M PRIBOR sazby spíš až v roce 2016, dřív by tedy úrokové míry hypoték růst neměly. Pokud však k nárůstu sazeb
dojde, předpokládáme, že bude postupný a v řádu desetin procent. E15: Které segmenty rezidenčního trhu nejvíc pocítí to, pokud úroky opět začnou stoupat? Pocítí to zejména mladí lidé pořizující si první vlastní bydlení v levnějším segmentu, kteří ho často financují 100procentní hypotékou. Jedná se zhruba o desetinu našich klientů. E15: Jak hodnotíte pozastavení pražských stavebních předpisů (PSP) a jejich avizovanou novelizaci? Doufáme, že pozastavení pražských stavebních předpisů nebude trvat déle než avizovaných 200 dní. V opačném případě by v Praze nastal chaos, který pro nás může
E15: Po loňských komunálních volbách se změnilo i složení radnic mnoha městských částí. Nakolik se tato skutečnost dotýká činnosti a záměrů developerských firem? Vzhledem k tomu, že ve většině městských částí došlo ke zcela zásadním změnám, snažíme se nastavit další spolupráci. Situace v jednotlivých městských částech je velmi rozdílná. Někde vnímáme snahu o konstruktivní a pragmatický přístup, jinde nezájem o nalezení společného řešení. Navíc máme indicie o tom, že některým zastupitelům nejsou jasné role a kompetence místní správy versus samosprávy. Setkali jsme se i s tím, že nově zvolený starosta jedné z městských částí začal činit cílené a jednostranné kroky, aniž bychom mu stáli za osobní setkání, kde bychom si jako partneři slušně a věcně vyměnili stanoviska. Náš návrh na setkání ignoroval. Klademe si tedy otázku, jaká by měla být úloha starosty městské části? Zda by měl hájit zájmy a prezentovat názory všech občanů, anebo jednostranně vystupovat pod vlivem určité aktivní části spoluobčanů. Situaci pečlivě sledujeme a vyhodnocujeme. A tam, kde bude podle našeho názoru neudržitelná, jsme připraveni využít veškerých
Naďa Ptáčková Vystudovala Fakultu podnikatelsko-hospodářskou Vysoké školy ekonomické. V top managementu Skanska Reality působí od roku 2004. Kromě oddělení Akvizic a Vývoje projektů několik let úspěšně vedla také úseky Marketingu a komunikace, Prodeje a Záručních závazků. Své pracovní zkušenosti odstartovala v německé HVB Bank (dnešní UniCredit Bank), kde původně pečovala o VIP klientelu a později se zabývala hypotečními úvěry a financováním velkých komerčních a rezidenčních projektů.
legislativních prostředků pro hájení zájmů našich i našich klientů. E15: Kolik bytů má nyní Skanska Reality v prodeji a kolik jich je ve fázi výstavby? Aktuálně máme v nabídce 342 bytů v osmi projektech v Praze a v Liberci. Kromě posledních tří bytů v projektu Botanica v pražských Jinonicích a zbývajících pěti bytů v projektu Nová Ruda Liberec jsou všechny ve fázi výstavby. E15: Jaké nové projekty se letos chystáte dát na trh? Nyní jsme přidali do prodeje poslední etapu projektu Romance v Praze v Uhříněvsi, která čítá 73 bytů. Letos ještě plánujeme zahájit prodej celkem 502 bytů ve dvou zcela nových projektech a ve třech etapách stávajících projektů v Praze – Jahodnice v Hostavicích, Botanica a U cukrovaru v Modřanech. Novinkami budou komorní projekt Hendlův dvůr v Praze 6 a Terasy Strašnice v Praze 10. E15: Soustředíte se tedy v blízké době jen na výstavbu bytů v Praze? Mimo metropoli máte pouze zmíněný už hotový projekt v Liberci.
Ano, i v nejbližších letech se soustředíme výhradně na prodej bytů v Praze a jejím okolí, v jiné části České republiky aktuálně nevidíme pro nás akceptovatelný potenciál. E15: Jaké byly uplynulé roky, co se týká nákupu nových pozemků a projektů? V posledních dvou letech jsme koupili dva nové projekty: od společnosti PSN bytový dům V Zahrádkách v Praze 3 na Žižkově, který jsme uvedli na trh loni v květnu, a dále od Orco Property Group bytový projekt Terasy Strašnice v Praze 10, jehož prodej plánujeme zahájit v prvním pololetí. Aktuálně jsme v užším jednání ohledně tří nabízených projektů. Na akvizice máme letos vyčleněné řádově stovky milionů korun. E15: U projektu Milíčovský háj si Skanska v tuzemsku vyzkoušela výstavbu prvního bytového domu v pasivním standardu. Jaký je tady o pasivní bydlení zájem? Dokážou lidé jeho výhody využít a ocenit? Myšlení našich klientů se díky větší informovanosti posouvá zeleným směrem a v souvislosti s tím roste i poptávka po nízkoenergetickém bydlení. Co se týče typologie klientů, bydlení s nízkou energetickou náročností preferují lidé nad 50 let ze střední a vyšší příjmové skupiny. Přibližně třetina klientů je ochotna připlatit si až pětinu ceny. Při jejich rozhodování hraje roli společenská odpovědnost a pragmatičnost. Společenskou odpovědností míním zodpovědný přístup k životnímu prostředí, pragmatičností možnost finančních úspor za náklady na spotřebu energií. Ne vždy ale obyvatelé pasivních bytů využívají rekuperaci v maximálně efektivní míře. Aby byl systém zcela využitý, není například vhodné větrat okny. Čerstvý vzduch totiž cirkuluje neustále prostřednictvím rekuperační jednotky. Pro
mnohé klienty je ale těžko představitelné neotvírat okna, zejména pokud mají výhled do zeleně. E15: Na pražském bytovém trhu se prosadil kromě vás i další developer se skandinávskými, konkrétně finskými, kořeny – YIT Stavo. Nakolik si konkurujete? YIT stejně jako my využívá při vývoji projektů své nadnárodní know-how, staví na udržitelnosti a šetrném způsobu k životnímu prostředí a také na proklientském přístupu. Z tohoto pohledu YIT bereme jako konkurenci. Jejich kampaně sledujeme a hodnotíme je pozitivně. Co se týče konkrétních projektů, aktuálně si konkurujeme jen v Modřanech, nicméně na dosavadním a předpokládaném tempu našich prodejů v lokalitě se tento fakt neodráží. E15: Generální ředitelkou Skanska Reality jste se stala loni na podzim, po deseti letech působení v managementu této společnosti. Jak se za ta léta vyvíjí její směřování a jaké jsou vaše priority pro nejbližší období? Vlivem období krize i díky nadnárodním požadavkům klademe ještě vyšší důraz na proklientský přístup, zelené stavění, bezpečnost při výstavbě i při užívání domácnosti. Snažíme se o dobré vztahy s komunitami v lokalitách, kde vyvíjíme projekty. Důraz na kvalitu a přidanou hodnotu se týká například prodloužené záruční lhůty či různých benefitů – v projektech u cyklostezky máme vedle kolárny například místnost se sprchou pro kola a kočárky. Prioritami pro nejbližší období jsou zejména podpora akvizic nových projektů v Praze, setrvalý důraz na proklientský přístup a v souvislosti s tím i další zlepšování nabízeného produktu. Denisa Holajová
real-immo
XII/XIII
Bytové věže pro Pankráckou pláň navrhne architekt Pleskot Architektonickou soutěž
Původní projekt. Rezidenční komplex s třemi sty byty u Centrálního parku na Kavčích Horách v Praze 4 chtěla původně stavět firma Hochtief Development podle návrhu ateliéru Aulík Fišer Architekti
na výstavbu dalších výškových domů na Pankrácké pláni, kterou loni vyhlásila developerská firma Central Group ve spolupráci s Institutem plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR),
Cigler Marani Architects, Headhand architekti, Kuba & Pilař Architekti a Šafer Hájek Architekti.
vyhrál respektovaný AP Atelier Josefa Pleskota. Soutěž zaštítila
Diskuze bude dramatická
Česká komora architektů (ČKA) a zúčastnilo se jí deset významných tuzemských ateliérů, které pořadatelé předem oslovili.
N
ávrhy pro chystanou „Rezidenci Park Kavčí Hory“ se týkají zhruba tříhektarového území ohraničeného ulicí Pujmanové, Centrálním parkem Na Pankráci a kancelářským komplexem Kavčí Hory Office Park. Pozemek s už platným stavebním povolením pro výrazně komornější projekt čtyř domů o celkem 340 bytech koupila Central Group před třemi lety od společnosti Hochtief Development, která opouští tuzemský trh. Autorem původní podoby rezidenčního areálu byl ateliér Aulík Fišer Architekti, který se zúčastnil i této soutěže na nový bytový projekt počítající už s výškovými budovami. Vítězný návrh AP Atelieru sestává z celkem pěti 11- až 22podlažních bytových věží a dalších doplňkových staveb dotvářejících takzvaný poloveřejný prostor. „Projekt umožňuje
Vizualizace hochtief development
výstavbu ve dvou etapách. Dohromady jde o zhruba 550 bytových a nebytových jednotek a přibližně 800 garážových a parkovacích stání. Celková podlahová plocha bytů přesahuje 32 tisíc čtverečních metrů, dalších přibližně 5500 metrů čtverečních připadá na komerční plochy, a to zejména obchodní prostory v přízemí a kanceláře v nižších podlažích,“ popsal vítězný záměr šéf Central Groupu Dušan Kunovský. Zatím však developer nechce vizuální podobu vítězného návrhu zveřejnit.
Pětice 22patrových věží
Odbornou porotu tvořili nezávislí architekti Zdeněk Fránek, Adam Gebrian, Antonín Novák a David Vávra. Pražský IPR zastupovali architekti Roman Koucký a Jan Šépka, developera přímo Dušan Kunovský. Porotci svůj verdikt odůvodnili tím, že návrh AP Atelieru dokázal jako jeden z mála dobře vyřešit parter
a práci s hmotou: „Hmoty vytvářejí uzavřený blok, který umožňuje denní aktivity nejen místních obyvatel. Návrh nepracuje s oplocením jako většina projektů, ale s uzavřeným dvorem, který předpokládá různé společenské aktivity. Je tedy jasně stanoveno, co je uvnitř a co vně. V tomto momentu spatřuje porota nejpřínosnější vklad do soutěže. Stavby vyrůstají v hmotových objemech od největších po nejsubtilnější. Pět tenkých 22patrových věží vyrůstá z nižšího šestipodlažního soklu, který spoluvytváří uzavřený blok.“ Odborná porota však upozornila i na slabší místa vítězného návrhu: „Z jiných pohledů se ale ukazuje úplně jiné vnímání věžových staveb, které již ztrácejí svoji subtilnost i krásu.“ Za Pleskotovým ateliérem se umístily návrhy z dílen KAVA a CMC architects. Dále své návrhy nabídli také A.D.N.S. Architektonická kancelář, ADR, Aulík Fišer Architekti,
Kunovský si je vědom toho, že jeho záměr na výstavbu dalších výškových budov na Pankráci, v tomto případě určených k bydlení, vyvolá také vlnu nevole u části odborné veřejnosti i místních obyvatel. „Je nám jasné, že diskuze kolem zástavby v tak exponované lokalitě bude bohatá a dramatická. Pokud se svým plánem neuspějeme, vrátíme se k původnímu projektu,“ řekl Kunovský na Stavebním fóru s tím, že si dává v tomto ohledu přibližně pětiletou lhůtu. Central Group tvrdí, že je teď připravena diskutovat o výstavbě na Pankrácké pláni s představiteli místní správy a samosprávy. Obtížnost jednání, která má developer před sebou, ovlivní také skutečnost, že na radnici Prahy 4 vládne po loňských komunálních volbách koalice, v níž má zastoupení Strana zelených v čele s čerstvým starostou Petrem Štěpánkem.
Developer slibuje zeleň i kavárny
Dostatek zeleně je proto jedním z argumentů, jimiž Central Group projekt výškových budov obhajuje. >>>
real-immo
XIV/XV
Byty pro lidi s nadhledem
Co se týká bytových jednotek, znělo zadání soutěže na největší počet dispozic 2+kk, dále pak 1+kk a 3+kk. Jen doplňkově, ve vybraných vyšších patrech s výhledem je možné jednotlivě navrhnout byty až 5+kk, které by neměly přesahovat 120 čtverečních metrů. Výjimky mají být možné u přibližně deseti až 20 prémiových bytů v horních podlažích. Minimálně 90 procent bytů musí mít balkon, lodžii nebo terasu, případně zimní zahradu. S předzahrádkami se u výškových budov nepočítá. Přízemí by s ohledem na uživatelskou bezpečnost a komfort mělo být zvýšené. Bydlení ve věžích bývá atraktivní pro investory a přitahuje také větší podíl cizinců než byty v běžných projektech. „Byty ve výškových budovách budou vyhledávat lidé ochotní připlatit si za atraktivní výhled a výjimečnost. Výhled do dalekého okolí
lešovicích. Na pozemcích někdejší Tesly plánovala skupina J&T postavit „dvojčata“ budov o 42 patrech dosahujících až do výšky 150 metrů. Výškové budovy o více než dvaceti podlažích chtěla stavět také Sekyra Group například ve svém stále plánovaném projektu na pozemcích bývalého nákladového nádraží na Žižkově. Aktuálně se ale Sekyra Group o možné výstavbě „pražských mrakodrapů“ nechce vůbec bavit. Vizualizace ecm
„Do lokality přináší vítězný návrh víc zeleně a občanské vybavenosti pro rezidenty i pro veřejnost. Svou návazností na park a integrací vodních ploch přirozeně oživuje lokalitu, která je v posledních letech vnímána jako neosobní a především kancelářská. Zároveň vytváří hodnotný veřejný prostor v parteru, kde najdou místo četné restaurace, stylové kavárny, obchodní prostory a další služby,“ obhajuje svůj plán Kunovský. Odborná porota doporučila developerovi, aby v následných fázích projektu věnoval pozornost řadě detailů. Nejdiskutovanější části vítězného návrhu byly fasády a jejich řešení. Porota proto radí zvážit kombinaci urbanistického řešení s architektonickým pohledem dalších autorů, kteří se umístili na druhém a třetím místě, případně zpracovat v další fázi variantu fasád a ověřit si různé výškové uspořádání staveb. Porota dále považuje za užitečné rozpracovat parter, parkové plochy i struktury bytů.
Metropolitní plán by se výšek nebál
Připravovaný nový územní plán Výškové bydlení. Projekt Epoque na Pankrácké pláni převzatý společností Prahy, takzvaný Metropolitní plán, PSJ Invest od zkrachovalé firmy ECM by měl zahrnovat na 140 luxusních bytů s jehož koncepcí přišlo bývalé vedení ve 30 podlažích. Zatím je stále ve fázi schvalovacího procesu města v čele s tehdejším primátorem Tomášem Hudečkem, měl nově a zároveň absence možných pohledů polích, jako jsou Londýn či New York. stanovit kompozici výškové hladiny Určitě to není bydlení pro někoho, do nezakrytých oken dává bytům pražské zástavby. kdo vyhledává klid, soukromí, život atraktivnost, která předčí některá „Podle současného územního mimo centrum dění. S nadsázkou negativa výškových budov, jako jsou plánu často vznikají solitérní výškové řečeno – je to bydlení pro lidi s nadnapříklad silný vítr, pocit nejistoty budovy na nevhodných místech, hledem.“ na lodžii nebo u otevřeného okna kde dostatečně nerespektují své a špatná dostupnost bez použití výbezprostřední okolí ani celoměstský tahu,“ míní analytik realitní kanceláře Nejvyšší je Eliška kontext. To je špatně a vznikající MeLexxus Ondřej Diblík. tropolitní plán má ambici tuto praxi „Mrakodrap“ s byty chystá na PanNicméně přeceňování výšek vede změnit,“ tvrdil Tomáš Ctibor, dnes už krácké pláni také společnost PSJ někde architekty k projektování merovněž bývalý šéf IPR, kde MetropoInvest. Projekt Epoque, převzatý galomanských, špatně využitelných litní plán vzniká. Výšková hladina by od už zkrachovalé firmy ECM, podle dispozic, případně velkých teras. měla respektovat specifika jednotnávrhu architekta Radana Hubičky „Takové byty mohou být špatně prolivých pražských lokalit a nebyla by by měl zahrnovat na 140 luxusních dejné z důvodu celkově vysoké ceny. tedy na celém území stejná. Obecně bytů ve 30 podlažích. Zatím je stále Lepší variantou je ponechat možnost ve fázi schvalovacího procesu. se IPR v minulém období nevymevariabilního spojování bytů do větzoval proti další výškové zástavbě Prvenství, pokud jde o nejvyšší ších až podle požadavků konkrétních budovu v Česku, v níž jsou kromě na Pankrácké pláni. zájemců,“ dodává Diblík. Zatím pozitivně vidí budoucnost kanceláří také apartmány v nejvyšSvoji zkušenost přidává projektoších patrech, aktuálně drží brněnská svého záměru i Kunovský. „Věříme, vý manažer investičního fondu RSJ že místo původního, už povoleného, AZ Tower se 111 metry. Ta překoPrivate Equity Martin Louda, který projektu dostane přednost architeknala o dva metry dosud nejvyšší dřív řídil tuzemskou větev izraelskétonicky unikátní návrh, který dotváří tuzemskou kancelářskou budovu ho developera Sidi: „Obecně lze říct, výškovou dominantu Pankrácké City Tower na Pankráci, dosahující a přesvědčil mě o tom projekt Byty výšky 109 metrů. Nejvyšším bytovým pláně a zahrnutím výškových staveb Malešice, kde jsme postavili tři věže, tak trochu vrací Prahu mezi skutečné domem v Praze je Rezidence Eliška že byty v tomto typu budov kupují metropole střední a východní Evropy, s 25 nadzemními patry a výškou převážně mladší, moderní, úspěšjakými jsou například Vídeň, Varšava necelých 94 metrů, zkolaudovaná ní lidé, pro které znamená život nebo i Bratislava. Všechna tato měsv prosinci 2013. ve vysokých domech typicky městské V minulých, předkrizových, letech ta jsou totiž z pohledu praktického bydlení uprostřed velké komunity. užití výškové multifunkční architekvyvolaly velký ohlas, ale i vlnu Evokuje v nich dost možná výškové tury mnohem dál,“ tvrdí šéf Central odporu občanských sdružení plány budovy a životní styl v živých metroGroupu. Denisa Holajová na výstavbu výškových budov v Ho-
Máme již
20 000 o d b ě r a t e l ů
20 000
18 000 Registrace ZDARMA na pdf.e15.cz nebo prostřednictvím QR kódu.
Deník E15 patří mezi nejrespektovanější názorová média v České republice. Je komplexním a aktuálním zdrojem zpráv z domácí a světové ekonomiky, politiky, byznysu a financí.
