Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014
Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en Verhoeven van 20 november 2013 heeft u de ‘Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014’, van minister Blok ontvangen. Doel van de motie was een overzicht van de ontwikkelingen op de woningmarkt te hebben met relevante indicatoren op het gebied van de betaalbaarheid van het wonen voor de verschillende woningzoekenden en dit te plaatsen tegen de achtergrond van het aantal huisuitzettingen, gedwongen verkopen, cijfers van het Nibud en de energiekosten. De Woonbond, Aedes, VNG, G4 en G32 vonden deze motie een goede aanleiding om de minister te vragen een onafhankelijke terugkerende jaarrapportage te ontwikkelen rond de woonlasten in de huuren de koopsector. Met als doel een totaalbeeld van de ontwikkelingen te geven met aanknopingspunten voor landelijke en lokale oplossingen. Wij hebben de minister aangegeven welke elementen voor ons van belang zijn voor een jaarlijkse rapportage die bruikbaar is op regionaal of lokaal niveau (zie bijlage 2). Wij zijn van mening dat de nu gepresenteerde jaarrapportage nog onvoldoende antwoord geeft op uw motie en geen helder beeld geeft van de woonlastenproblemen van diverse doelgroepen in sterk verschillende regio’s van Nederland. De gepresenteerde jaarrapportage is niet afdoende bruikbaar als jaarlijkse rapportage voor woonlasten op lokaal en regionaal niveau. Wij verzoeken u dan ook de minister te vragen alsnog een beter bruikbare jaarrapportage op te zetten. Onze grootse zorg op dit moment zijn de huurstijgingen voor kwetsbare huishoudens en een tekort aan vrijkomende betaalbare woningen. Deze rapportage geeft geen antwoord op de vraag of er kwantitatief en kwalitatief voldoende betaalbare woningen zijn of beschikbaar komen voor deze mensen. Landelijke trends zijn nu nog te weinig gedifferentieerd om dit inzichtelijk te maken. Het zijn niet de gemiddelden die interessant zijn, maar vooral de afwijkingen op die gemiddelden. Zijn de afwijkingen op de gemiddelden van dien aard dat bijsturing nodig is? Onderscheid tussen regio’s alsmede binnen de regio tussen stedelijke gebied en de omliggende regio, is daarbij noodzakelijk. Ook biedt deze opzet van de jaarrapportage onvoldoende mogelijkheid om de effecten van de ontwikkelingen in wet- en regelgeving te volgen, zoals de huurverhoging, het inkomensafhankelijke huurbeleid en de verhuurderheffing. In deze jaarrapportage worden ze nauwelijks genoemd. Recente lokale en regionale onderzoeken vanaf 2012 gaan hier wel op in (zie bijlage 1). Het beeld dat uit deze onderzoeken naar voren komt wijkt af van het beeld uit deze jaarrapportage. Lokale partijen hebben behoefte aan een jaarrapportage met eenduidige en vergelijkbare indicatoren. Voor lokale en regionale partijen is dit lastig te realiseren. Inkomensgegevens zijn bijvoorbeeld moeilijk beschikbaar.
Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau Een terugkerende jaarrapportage biedt lokale bestuurders, corporaties en huurdersorganisaties een handvat om goede woonvisies en prestatieafspraken met elkaar te maken rond de beschikbaarheid van betaalbare woningen. De voor hen relevante, en in de jaarrapportage onbeantwoorde, vragen zijn: • • • •
Wat kunnen de bewoners en woningzoekenden/verhuisgeneigden aan woonlasten dragen? Bij welke doelgroepen doen zich in welke mate betaalbaarheidsproblemen voor en wat is daarvan de oorzaak? Kunnen de lokale partijen hier in bijsturen? Is er een structurele mismatch in vraag en aanbod naar huur- en koopwoningen in verschillende kwaliteits- en prijsklassen? En zo ja, hoe zit dit op korte en langere termijn? Wat zijn de slaagkansen op de huur- en de koopmarkt? Hebben bewoners iets te kiezen
1
• •
wanneer ze moeten of willen verhuizen? Hoe verhouden de woonlasten tussen zittende huurders en nieuwe huurders zich en hoe gaan deze zich ontwikkelen? Hoe ontwikkelt zich de prijs-kwaliteitsverhouding van de (sociale) huurvoorraad in verhouding tot de voorraad van koopwoningen?
Woonbond, Aedes, VNG, G4 en G32 vragen u bij de minister aan te dringen op een aanpassing van de Staat van de Woningmarkt, zodat deze beter inzicht geeft in de woonlastenproblematiek, die daadwerkelijk meerwaarde heeft en een goede basis biedt voor lokaal beleid. Met vriendelijke groet, mede namens: ir. M. A. E. Calon (Voorzitter - Aedes Vereniging van Woningcorporaties) J. A. Fackeldey, (voorzitter fysieke pijler - G32 stedennetwerk) L.G.F. Ivens (G4) drs. R. H. M. Paping (algemeen directeur - Nederlandse Woonbond)
Vereniging van Nederlandse gemeenten,
drs. C. J. G. M. de Vet, lid directieraad
Bijlagen: Bijlage 1 Bijlage 2
Regionale beelden naast landelijk beeld Ambtelijke input Woonbond, Aedes, G4, G32 en VNG (dd 6-6-2014) t.b.v. bruikbare jaarrapportage met data en indicatoren voor monitoring langjarige ontwikkelingen.
2
Bijlage 1
Regionale beelden naast landelijk beeld
Graag delen wij met u een aantal bestuurlijke dilemma’s en relevante onderzoeken op regionaal en lokaal niveau, opdat dit ook landelijk kan bijdragen aan bewustwording en het vinden van oplossingen. Lokaal bestuurlijke dilemma’s •
•
•
•
•
Passend toewijzen: Is er voldoende woningaanbod beschikbaar om passend te kunnen toewijzen? Gemeenten worden geacht te sturen op passend toewijzen, maar wat te doen als er onvoldoende voorraad is voor de primaire doelgroep en bewoners alleen in voor hen minder betaalbare woningen terecht kunnen? Zie hiervoor de onderzoeken in de regio Utrecht en de regio Gooi en Vechtstreek. Relatie verhuurderheffing en huurverhoging: Voor corporaties is de relatie tussen de betaling van de verhuurderheffing en de ruimte voor huurverhogingen zeer relevant. Door dit laatste neemt het aandeel goedkope/betaalbare woningen voor de laagste inkomens af; het dilemma is hoe de corporaties de verhuurderheffing op kunnen brengen zonder dat dit ten kosten gaat van goedkope voorraad. Zie hiervoor de onderzoeken van Corpovenista en corporaties in de regio Alkmaar Investeren in verlaging energielasten kost geld: Woonlasten, inclusief de energielasten, leggen percentueel een groot beslag op het besteedbaar inkomen van lage inkomens. Het dilemma is hoe deze woonlasten voor lagere inkomens te beperken en financieringsconstructies in het leven te roepen die rendabel en toegankelijk zijn voor lage inkomens. Investeringen in het huis om de energiekosten te verlagen, leiden tot huurverhoging of kunnen vaak niet opgebracht worden door lage inkomens. Zie hiervoor het onderzoek in de regio Arnhem/Nijmegen. Verdeling van woonlasten binnen de regio: De woonlasten zijn in de steden gemiddeld lager (lagere huren en hypotheken, kwalitatief slechtere voorraad) dan in de omliggende gemeenten. Afgezet tegen de huurverhogingen/kwaliteitsverbeteringen in de minder stedelijke gemeenten, zou dit de stroom van lage inkomens naar de stad kunnen versterken. Het dilemma is hoe de spreiding van lage inkomens over de gehele regio te realiseren en de omliggende gemeenten ook te laten voorzien in een woningvoorraad voor de lage inkomens. Zie hiervoor het onderzoek in de metropoolregio Haaglanden en Rotterdam. Beschikbaar aanbod voor verschillende doelgroepen: Naar verhouding is het besteedbaar inkomen van huishoudens teruggelopen en zijn de woonlasten juist gestegen; dilemma is hoe het woningaanbod in evenwicht te brengen met het inkomen van de huishoudens (doorstroming, huurprijsbeleid, nieuwbouw e.d.) en huishoudens ook zelf bewust te maken van hun eigen keuzes daarbinnen. Het blijvend bieden van het vangnet van de huurtoeslag speelt een belangrijke rol. Maar bestuurders zoeken ook naar instrumenten om meer op maat bewoners te helpen. Zie hiervoor het onderzoek van Den Bosch en hun Woonlastenakkoord.
Lokaal onderzoek naar betaalbaarheid van het wonen Gooi en Vechtstreek ‘Meer zicht op betaalbaarheid’ (Rigo, september 2013) Aan de onderkant van de woningmarkt is het aanbod aan woningen ten opzichte van de vraag zeer krap. Voor de laagste inkomens (op bijstandsniveau) is zelfs de sociale huurwoningmarkt in toenemende mate te duur. Ook de middeninkomens hebben relatief weinig keuze in wat voor hen betaalbaar is. Samengevat betekenen deze uitkomsten dat grote groepen huishoudens in (en van buiten) de regio geen financieel passende woning kunnen vinden. In de regio wordt nu de ontwikkeling rond de betaalbaarheid van het wonen jaarlijks gemonitord. Den Bosch ‘Doelgroepen en woonlasten 2.0’ (Rigo, oktober 2013) Uit onderzoek blijkt dat 26% van de Bossche huurders te hoge woonlasten heeft. 21% van de Bossche huurders leeft zelfs onder de armoedegrens. Deze percentages lopen de komende jaren sterk op als er niets gebeurt. In 2018 heeft 37% van de Bossche huurders te hoge woonlasten. Heeft woonlastenakkoord gesloten. De aanpak gaat uit van drie sporen: lastenverlichting, maatwerk en bewustwording. De corporaties en de gemeente nemen direct actie. Corporaties nemen om de meest kwetsbare huishoudens te ontzien met de jaarlijkse huurverhoging. Ook maken de corporaties de komende jaren zo’n 2.350 woningen energiezuiniger, waarmee huurders direct een lagere energierekening krijgen. De gemeentelijke lasten voor huurders zijn in 2014 ten opzichte van 2013 iets verlaagd.
3
Regio Utrecht ‘Betaalbaarheid in Utrecht’ (Rigo en Woningnet, december 2013) Uit een onderzoek uitgevoerd door Rigo en Woningnet in opdracht van de regio Utrecht blijkt een sterke afname van het aanbod betaalbare huurwoningen. In de regio is het aanbod van huurwoningen onder de tweede aftoppingsgrens tussen 2010 en 2013 gedaald van 81% naar 46%. In de stad Utrecht is de daling nog sterker namelijk van 80% naar 40% in slechts 4 jaar tijd. Echt goedkope woningen (onder de kwaliteitskortingsgrens zijn vrijwel uit aanbod verdwenen. In de stad Utrecht maakten deze woningen in 2010 nog 21% van het aanbod uit, in 2013 is daar nog slechts 1 % van over. Deze grote verschuivingen in het aanbod van huurwoningen hebben gevolgen voor de betaalbaarheid. Zo blijkt uit het onderzoek dat in de regio Utrecht 45% van de huishoudens uit de primaire doelgroep, die in 2013 een nieuwe woning zijn gaan huren, meer betalen dan de Nibudadvieshuur. Voor de stad Utrecht ligt dit percentage zelfs op 56%. Dit percentage ligt voor grote gezinnen (71%) en eenoudergezinnen (61%) nog een stuk hoger. Stadsregio Arnhem Nijmegen ‘De woonlastenbenadering’ (Rigo, oktober 2013) De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen gaan werken met een woonlastenbenadering, waarbij de maandelijkse woonlasten van de consument het uitgangspunt vormen. Bij een woonlastenbenadering worden de huur-of hypotheeklasten en de energielasten niet los maar in samenhang bezien. Een relatief hoge huur kan gecompenseerd worden door een relatief lage energierekening. En andersom: een goedkope huurwoning kan toch duur zijn als de energielasten hoog zijn. Voor een huishouden is alleen de optelsom van belang. Op dit moment is voor deze optelsom nog weinig aandacht. De woonlastenbenadering biedt de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de huur-en hypotheeklasten maar ook op de energielasten. Dit is niet alleen van belang voor het stimuleren van betaalbare woonlasten, maar ook voor het realiseren van de doelstellingen die de gemeenten zich gesteld hebben op het gebied van duurzaam bouwen en energiebesparing. Corpovenista ‘Betaalbaar wonen, woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector’ (Rigo, juli 2014) Bijna alle huurders van de onderzochte corporaties met te hoge woonlasten komen uit de primaire en secundaire doelgroep. Bijna de helft van deze huishoudens heeft woonlasten die meer dan €100 per maand boven de gehanteerde norm liggen. In absolute aantallen vormen alleenstaanden tot 65 jaar de grootste groep met te hoge woonlasten, omdat veel huurders van corporaties tot dit type huishoudens behoren. Relatief gezien, per huishoudenstype, hebben gezinnen met kinderen het vaakst te hoge woonlasten. Goedkope corporatiewoningen zijn vaak kleiner, ouder en minder energiezuinig dan duurdere corporatiewoningen. Er is nauwelijks sprake van een relatie tussen de huurprijs en de kwaliteit van de locatie (gemeten naar de WOZ-waarde per vierkante meter). De verdeling van huurders met te hoge woonlasten over de voorraad van corporaties wijkt nauwelijks af van de overige huurders. Huurders met te hoge woonlasten verwonen dus niet meer kwaliteit dan andere huurders. Die beperkte samenhang wordt deels verklaard door het verstorende effect van woonduur. In de goedkope huurklassen wonen relatief veel lang zittende huurders, terwijl woningen in de duurdere huurklassen vaker bewoond worden door recent verhuisden. Dit zien we ook terug in de betaalbaarheidscijfers: 46% van de huurders met te hoge woonlasten woont korter dan vijf jaar in de huidige woning tegen 29% van de overige huurders. Regio Alkmaar Betaalbaar Wonen in Regio Alkmaar (Rigo, maart 2014) Als gevolg van het streefhuurbeleid van de corporaties worden de voorraad en het aanbod de komende jaren fors duurder in de regio Alkmaar. Dit heeft –vanzelfsprekend –consequenties voor de betaalbaarheid van het wonen in het algemeen; voor alle huurders en woningzoekenden. Echt penibel is de situatie voor woningzoekenden met een inkomen op bijstandsniveau. Het aanbod aan woningen met een huurprijs rond de kwaliteits-kortingsgrens is immers zeer beperkt. Voor de gezinnen in de primaire doelgroep is de situatie evenzeer penibel. Het goedkope aanbod is beperkt en dat geldt zeker voor de eengezinswoningen.
4
Haaglanden en Rotterdam ‘Woonlasten in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag’ (Rigo en Builddesk, januari 2013) Uit de analyse van de woonlasten in de metropoolregio kunnen we concluderen dat voor een groot deel van de huurders van corporatiewoningen het met de huidige woonlasten al moeilijk is om rond te komen. De helft van de huurders heeft hogere woonlasten dan het Nibud adviseert, bij de primaire doelgroep ligt dit percentage nog veel hoger. Op de korte termijn zal deze groep het nog moeilijker krijgen door de negatieve koopkrachteffecten van de economische crisis (toenemende werkloosheid) en bezuinigingen (bijv. stijgende eigen risico in de zorg). Op de lange termijn vormt de verwachte stijging van de energieprijzen een extra risico.
Deze voorbeelden zijn te vinden via http://praktijkvoorbeelden.vng.nl/databank/wonen/woningmarktbetaalbaarheid-en-doorstroming.aspx
5
Bijlage 2 Ambtelijke input Woonbond, Aedes, G4, G32 en VNG (6-6-2014) t.b.v. bruikbare jaarrapportage met data en indicatoren voor monitoring langjarige ontwikkelingen. 1.
Scope
De monitor moet de huurmarkt en koopmarkt beide volgen om ook tussen beide segmenten betaalbaarheid vergelijkbaar te maken. Het levert dus op identieke wijze gegevens over koop en huur (voor typen huishoudens/woningen). Immers, de primaire, secundaire doelgroep sociale huur en middeninkomens maken gebruik van beide ‘markten’. De monitor moet volgens ons: De ontwikkelingen op de huurmarkt in kaart brengen, naar huurniveaus in zowel de sociale huursector als de vrije huursector. De ontwikkelingen op de koopmarkt in kaart brengen en inzoomen op de onderkant van de koopmarkt en het middensegment. Daarbij ook de kwaliteit van de woningvoorraad in relatie tot de woonlasten (energiekosten) aangeven. Het gaat hier om het kunnen afwegen of er hoge kosten zijn vanwege een slechte energielabel of vanwege het gedrag van bewoners. Voor het bezit van de woningcorporaties kan daarbij al aangesloten worden op het Shaere onderzoek van Aedes. Zorgen dat de koppeling met (de verwachte en gerealiseerde) inkomensontwikkeling en lastendruk er goed in zit. 2.
Schaal
De monitor moet het mogelijk maken om op lokaal niveau in te zoomen. Dit omdat de uitkomsten en resultaten van de monitor bruikbaar (en de onderzoeksgegevens toegankelijk) moeten zijn als beleids- en sturingsinformatie voor de gemeentelijke woonvisie en het maken van prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties en tussen gemeenten en marktpartijen. Daarbij is noodzakelijk dat voor belangrijke indicatoren sprake is van voldoende ‘cel vulling’ op wijken/of buurt niveau (bv. viercijferige postcode). Daarbij gaan wij er van uit dat de data ook per verhuurder te splitsen zijn (vanaf 10 eenheden, corporatie en commercieel, en op termijn ook DAEB en niet-DAEB). 3. a.
b.
4.
Indicatoren Voor het in beeld brengen van de ‘betaalbaarheid’ moeten de woonlasten worden afgezet tegen het (netto-besteedbare inkomen) van (typen) huishoudens. Wij adviseren daarbij de ‘budgetbenadering’ zoals onder meer gehanteerd door Nibud, SCP en RIGO. Deze geeft een goed beeld van de daadwerkelijke betaalbaarheid voor de laagste inkomensgroepen. Daarnaast moeten ook de woonquoten voor de verschillende typen huishoudens en categorieën in beeld worden gebracht. Dit levert meer informatie over de betaalbaarheid bij de (bescheiden) middeninkomens. Meeteenheden
Naast landelijke of regionale gemiddelden vragen wij om ook medianen, uitschieters en extremen in kaart te brengen. Deze zeggen meer over de ontwikkelingen dan gemiddelden, die een vertekend beeld kunnen geven doordat extremen gecompenseerd worden. 5.
Termijn
Wij bepleiten een structurele jaarlijkse monitor voor langere termijn. Met nulmetingen vanaf 2007/2008 (wij verwachten dat de data t.b.v. WoOn 2008 bruikbaar zijn) en het eerste meetmoment zo snel mogelijk (bijvoorbeeld medio 2014).
6
6.
-
Inhoudelijke punten per marktsegment Huurmarkt De actuele woonlasten en de ontwikkeling daarvan voor huurders jaarlijks in kaart brengen. Daarbij onderscheid maken tussen: o verschillende huishoudenstypen; o inkomenscategorieën (primaire en secundaire doelgroep, middeninkomens); o zelfstandige en onzelfstandige woonruimte; o reeds zittende huurders en nieuwe huurders.
-
De woonlasten omvatten in elk geval de huur, de energiekosten en servicekosten, en bij voorkeur ook lokale lasten en zorgkosten indien mogelijk.
-
Het (beschikbare en/of vrijkomende) aanbod aan huurwoningen in beeld brengen naar: o woonlasten (aftoppingsgrenzen, kwaliteitskortingsgrens, huurtoeslaggrens, vrije sector huur); o naar type woning (meergezinswoningen/gezinswoningen, zelfstandig/onzelfstandig, geschikte woningen (met zorg); o en hierin de ontwikkelingen schetsen, in relatie tot de vraag (match van vraag en aanbod).
-
De vraag vanuit (lokale) woningbehoefte (naar inkomen, type huishouden en leeftijd) afzetten tegenover (beschikbaar) aanbod. Daarbij de slaagkansen van verschillende groepen (naar inkomen, type huishouden en leeftijd) inzichtelijk maken. De feitelijke huur van woningen (zowel gemiddelden als uitschieters) versus maximaal redelijke huur (zowel gemiddelden als uitschieters) in beeld brengen (conform WWS). Betalingsachterstanden (per maand huur) en daadwerkelijk huisuitzettingen per corporatiegebied/gemeente. Om inzicht te krijgen in ontwikkeling van segregatie op wijk/gemeente/regioniveau: extremen (40% -60%, > 60%) in woonquoten van huurders per doelgroep (naar inkomen, huishoudentype en leeftijd).
-
-
-
-
Koopmarkt De actuele woonlasten en ontwikkeling voor kopers jaarlijks in kaart brengen. Daarbij onderscheid maken in verschillende inkomensgroepen (primaire en secundaire doelgroep, middeninkomens), huishoudenstypen en leeftijden. o De woonlasten voor kopers omvatten hypotheeklasten per maand, energielasten (en indien mogelijk iets rond onderhoudskosten) minus hypotheekrente. Gecorrigeerd voor vermogensopbouw door aflossing (om de woonlasten vergelijkbaar te maken met de huurders). Het (beschikbare) aanbod aan koopwoningen (naar prijs en type woning). De vraag naar koopwoningen afzetten tegen het aanbod aan koopwoningen: o Op basis van NHG Max € 125.000 (primaire doelgroep), Max € 148.000 (secundaire doelgroep), Max € 189.000 (middeninkomens). o Daarbij inzicht geven in de slagingskansen voor verschillende groepen (naar inkomen (ZZP-ers meenemen), type huishouden en leeftijd). o Inzicht in koopstarters en doorstromers. De verhuisgeneigdheid van bewoners van koopwoningen (naar inkomen, huishoudentype, leeftijd). Gemiddelde schuldenlasten kopers. Aandeel hypotheken onder water per regio en doelgroep. Betalingsachterstanden per maand (leningen en hypotheek) en restschulden na verkoop. Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde. Koppeling met meldingen van onderhoudsachterstanden/leefbaarheidsproblemen.
7
