RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ Onderzoekseenheden:
91 taxatie-organisaties
Onderzoek uitgevoerd door:
ing. L.E.J. Diephuis MSc
Datum onderzoek:
Vanaf november 2010
Datum rapportage:
20 september 2011
Samenvatting Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Bij het beschouwen van afwijkende ziekenhuistaxaties, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden.
1
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Inhoudsopgave Samenvatting………………………………………..……………………………….. 1 1. Inleiding…………………………………………………………………............... 3 2. Doelstellingen…………………………………………………………….............. 3 3. Aanpak en scope onderzoek………………………………………………………. 4 4. Onderzoeksvragen………………………………………………………………… 5 5. Gebruik taxatiewijzers en TIOX……………….…………………………………. 6 6. Resultaten uit de analyse van ziekenhuizentaxaties………………………...…….. 8 7. Conclusie………………………………………………………………………….. 16 8. Aanbevelingen……………………………………………………………………..17 Bronvermelding Bijlage A – Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Bijlage B – Vragenlijst Bijlage C – Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen Bijlage D – Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse
2
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
1.
20 SEPTEMBER 2011
Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In het kader van het reguliere toezicht dat de Waarderingskamer uitvoert bij gemeenten, richt zij zich in toenemende mate op de waardering van niet-woningen. Tijdens inspecties die de Waarderingskamer bij gemeenten uitvoert, wordt bijvoorbeeld aandacht besteed aan het juiste gebruik van de aangereikte producten en hulpmiddelen, zoals de landelijke taxatiewijzers voor incourante en agrarische objecten en TIOX, het systeem met webservices ter ondersteuning van de toepassing van genoemde taxatiewijzers. Voor objecten als ziekenhuizen, die aangeduid kunnen worden als incourante nietwoning objecten, is de taxatiewijzer ziekenhuizen van toepassing. In de praktijk blijkt dat de waardebepaling van ziekenhuizen, vooral door de omvang van de meeste ziekenhuizen en de relatief hoge mutatiegraad bij ziekenhuizen (bijvoorbeeld door uitbreiding en renovaties), complex is. Er komt bij de waardebepaling van ziekenhuizen daarom meer kijken dan alleen het ‘inkloppen’ in TIOX of de eigen taxatieapplicatie. Er moet jaarlijks informatie verzameld worden over de objectkenmerken en de huidige gebruikssituatie in verband met onder andere mogelijke wijzigingen in de functionele afschrijving (bijvoorbeeld bij overcapaciteit). Dit alles dient weer op correcte wijze vertaald te worden naar de waardebepaling om zo jaarlijks tot de WOZ-waarde te komen. Er bestond geen systematisch inzicht in hoe gemeenten omgaan met de waardering van ziekenhuizen. Gezien de complexiteit en het grote financiële belang van deze categorie en daarmee ook het belang voor de verdeling van het gemeentefonds is besloten tot een onderzoek naar de waardebepaling van ziekenhuizen.
2.
Doelstellingen Het doel van het thematische onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Omdat wij een zo volledig mogelijk inzicht willen krijgen, hebben wij alle gemeenten met één of meerdere ziekenhuizen in ons onderzoek betrokken. Daarmee geeft het onderzoek ons mogelijk handvatten om verbeteringen te initiëren voor het waarderen van deze categorie incourante niet-woningen in bijvoorbeeld de taxatiewijzer. Het onderzoek kan het startpunt zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren en meer uniformiteit te creëren bij het waarderen van ziekenhuizen. Hoe deze verbeteringen geïnitieerd kunnen worden en hoe er meer uniformiteit gecreëerd kan worden, is niet de hoofdvraag van dit onderzoek. Uit dit onderzoek zal primair moeten blijken of het verhogen van de uniformiteit en het verhogen van de kwaliteit van de taxaties nodig is, door het inventariseren van de huidige aanpak en de huidige taxatie-uitkomsten. De gemeenten hebben in dit onderzoek wel de mogelijkheid zelf verbeterpunten en/of ideeën aan te dragen.
3
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
3.
20 SEPTEMBER 2011
Aanpak en scope onderzoek In totaal zijn er 111 ziekenhuizen in het onderzoek betrokken, getaxeerd door 91 verschillende organisaties. Het onderzoek is afgebakend door alleen de academische en algemene ziekenhuizen in ogenschouw te nemen. Buitenpoliklinieken, gezondheidscentra, revalidatiecentra of andere ondersteunende zorglocaties zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Welke academische en algemene ziekenhuizen er zijn in Nederland, is vastgesteld aan de hand van informatie van kiesBeter.nl1, Wikipedia2 en onderzoek van College bouw zorginstellingen3. Een overzicht van de academische en algemene ziekenhuizen die zijn meegenomen in dit onderzoek, met de betrokken taxatie-organisaties, is opgenomen in bijlage A. Het terrein waarop het onderzoek zich richt wordt verder afgebakend door de onderstaande criteria: Aangrijpingspunt voor het onderzoek is het gebouw. Het aangrijpingspunt is dus niet de instelling (die op meerdere locaties kan zijn gevestigd); Het werkterrein, voor zover relevant in het licht van het onderzoek beperkt zich tot het gebouw als zodanig (ruwbouw), de gebouw gebonden installaties en de vaste inrichtingen (afbouw). Inventaris en apparatuur vallen buiten de definitie van 'onroerende zaak' en daarom buiten het bereik van het onderzoek. Het totaal aantal ziekenhuizen betrokken in het onderzoek is minder dan het totaal aantal ziekenhuizen in Nederland (volgens een recente telling zijn dit er 1264), door een aangehouden maximum van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie5. De 91 taxatieorganisaties zijn benaderd met een verzoek om voor elk academisch of algemeen ziekenhuis een vragenlijst6 in te vullen en de taxatiekaarten van waardepeildatum 1 januari 2008 en waardepeildatum 1 januari 2009 naar de Waarderingskamer op te sturen. Het onderzoek bestaat uit een kwantitatief en een kwalitatief gedeelte. De kern van het kwantitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties bij de jaarlijkse herwaardering omgaan met de taxaties van ziekenhuizen en hoe deze taxaties (en de onderbouwing) zich enerzijds verhouden tussen taxatie-organisaties onderling en anderzijds tot de taxatiewijzer ziekenhuizen7 en de algemene taxatiewijzer8.
1
Zie kiesBeter.nl. Zie Wikipedia. 3 Zie College bouw zorginstellingen (2007). 4 Zie Wikipedia. 5 Om de werkbelasting van taxatie-organisaties te minimaliseren is gekozen voor een onderzoek op afstand met een maximum aantal van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie. De ziekenhuizen zijn geselecteerd op grootte. 6 Zie bijlage B. 7 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), taxatiewijzer ziekenhuizen. 8 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), algemene taxatiewijzer. 2
4
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Dit houdt in dat de verzamelde taxatieverslagen worden geanalyseerd op de verschillende componenten waar de gecorrigeerde vervangingswaarde methode uit is opgebouwd, zoals: Bruto vervangingswaarde (BVW); Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW); Grondwaarde (GW); Technische afschrijving (TA) (voortkomend uit een ingeschatte levensduur en een restwaarde); Functionele afschrijving (FA); Waardeontwikkeling; Bruto vloeroppervlak (BVO); Bouwjaar. Specifiek voor ziekenhuizen worden de taxatieverslagen geanalyseerd op: Aantal bedden; Type ziekenhuis; Opleidingsfunctie; Samenwerking met andere algemene of academische ziekenhuizen; Intensive Care voorzieningen. De kern van het kwalitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties met betrekking tot de jaarlijkse herwaardering van ziekenhuizen de werkprocessen hebben ingericht. Het kwalitatieve deel besteedt aandacht aan het gebruik van TIOX, de archetypen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen, functionele afschrijving, vooroverleg en mogelijke verbeterpunten. Informatie voor het kwalitatieve deel van het onderzoek is verzameld met een vragenlijst. De vragenlijst is te vinden in bijlage B. 4.
Onderzoeksvragen Het onderzoek behandelt de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe verhouden de kengetallen (per bed / per m²) en de afschrijvingen van de getaxeerde academische of algemene ziekenhuizen zich onderling? 2. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de taxatiewijzer ziekenhuizen? 3. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de algemene taxatiewijzer? 4. Is de bepaalde waarde voor de Wet WOZ van academische en algemene ziekenhuizen aannemelijk9? 5. Is de kwaliteit van de WOZ-waardebepaling voor academische en algemene ziekenhuizen voldoende geborgd?
9
In het kader van het toezicht van de Waarderingskamer wordt er beoordeeld of: een taxatie aansluit op de taxatiewijzers of een gelijkwaardige door de gemeente aan te reiken onderbouwing, de taxatieafwegingen onderbouwd kunnen worden en (grote) afschrijvingen verklaard kunnen worden. 5
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
5.
20 SEPTEMBER 2011
Gebruik taxatiewijzers en TIOX Volgens de door de taxatie-organisaties ingevulde vragenlijst zijn naar waardepeildatum 1 januari 2009 van de 111 ziekenhuizen er 82 (circa 74%) zonder TIOX maar wel geheel of gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd. Gebruik TIOX Gebruik taxatiewijzers
Met TIOX
Zonder TIOX Geheel met de Gedeeltelijk met taxatiewijzers de taxatiewijzers 69 58 24
Taxatie-organisaties 15 Aantal ziekenhuizen 21 Percentage van 111 ziekenhuizen 19% Figuur 1 – Gebruik van TIOX en de taxatiewijzers
52%
22%
Zonder taxatiewijzers 7 8 7%
Van deze 82 zijn volgens de gemeenten en samenwerkingsverbanden 58 ziekenhuizen volledig conform de taxatiewijzers getaxeerd. 24 ziekenhuizen zijn maar gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd: 5 ziekenhuizen met een ander functioneel afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen. 4 ziekenhuizen met een ander technisch afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen; o En 1 ziekenhuis ook met een ander functioneel afschrijvingsregime. 10 ziekenhuizen met gebruik van andere kengetallen; o Waarvan 1 ziekenhuis ook met een ander technisch afschrijvingsregime. 2 ziekenhuizen volledig zonder driedeling; 3 ziekenhuizen zonder driedeling voor de afschrijvingen. Bij totaal 42 ziekenhuizen is er aangegeven dat er naar waardepeildatum 1 januari 2009 is afgeweken10 van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Dit kunnen dus ook ziekenhuizen zijn die met TIOX zijn getaxeerd. Bij 26 ziekenhuizen is afgeweken van de kengetallen voor de vervangingswaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat de daadwerkelijke stichtingskosten van de nieuwbouw voorhanden zijn; Bij 15 ziekenhuizen is er afgeweken van de kengetallen voor de levensduren. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat er een datum voor de sloop van een ziekenhuis is vastgesteld; Bij 10 ziekenhuizen is er afgeweken voor de kengetallen van de restwaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld omdat blijkt dat de huidige staat van een objectdeel beter of slechter blijkt te zijn dan de restwaarde zou doen vermoeden; Bij 3 ziekenhuizen is er afgeweken van de standaardpercentages voor de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties. Dit bijvoorbeeld omdat blijkt dat de het om een soberder gebouw gaat en de afbouw en installaties een kleiner deel van de vervangingswaarde vormen;
10
Er kunnen meerdere afwijkingen zijn per getaxeerd ziekenhuis. 6
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Bij 4 ziekenhuizen zijn er volledig andere kengetallen gehanteerd dan uit de taxatiewijzers.
Bij totaal 54 ziekenhuizen die zijn getaxeerd met TIOX of alleen de taxatiewijzers naar waardepeildatum 1 januari 2009 is er volledig binnen de bandbreedtes van de taxatiewijzers getaxeerd. Bij 7 ziekenhuizen is niet aangegeven of er is afgeweken van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Voor waardepeildatum 1 januari 2009 zijn er 21 ziekenhuizen met TIOX getaxeerd, waardoor er dus automatisch gebruik wordt gemaakt van de taxatiewijzers. Dit komt neer op totaal 15 taxatie-organisaties die voor deze waardepeildatum gebruik hebben gemaakt van TIOX om een ziekenhuis te taxeren. Dit is een flinke stijging ten opzichte van waardepeildatum 1 januari 2008. Naar waardepeildatum 1 januari 2010 hebben al 43 (van de 91) taxatie-organisaties voor de taxatie van ziekenhuizen gebruik gemaakt van TIOX. Gebruik TIOX Taxatie-organisaties Aantal ziekenhuizen
1-1-2008 8 9
1-1-2009 15 21
1-1-2010 43 74*
*Vaak kleine onderdelen ziekenhuizen als aparte taxatie opgevoerd. Aantal kan dus lager blijken.
Figuur 2 – Aantal organisaties die met TIOX taxeren en aantal ziekenhuizen dat met TIOX is getaxeerd
Er is bij meer dan de helft (circa 61%) van de ziekenhuizen sprake van vooroverleg. In 15 gevallen komt hier een vaststellingovereenkomst uit voort. In 30 gevallen worden er slechts afspraken gemaakt over de uitgangspunten van de taxatie. In 23 van de gevallen is de uitkomst van het vooroverleg divers. Bijvoorbeeld een bouwkundige opname van het ziekenhuis, een akkoord van de directie van de ziekenhuisorganisatie, aanpassing van de prijs per eenheid, schriftelijke bevestiging van de definitieve waarde, etc. Vooroverleg Aantal ziekenhuizen Sprake van vooroverleg Leidend tot een vaststellingsovereenkomst Leidend tot afspraken over uitgangspunten taxatie Leidend tot iets anders dan twee bovenstaanden
Aantal 111 68 15 30 23
Figuur 3 – Mate waarin vooroverleg wordt gevoerd
7
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
Resultaten uit de analyse van academische en algemene ziekenhuizentaxaties 6.1
Inleiding
De voor de taxatie berekende bruto vervangingswaarde bedragen circa € 11.775.310.000. De totale afschrijving van de bruto vervangingswaarde bedraagt 57,2%, dus meer dan € 6,7 miljard. Het betreft 42,7% aan technische afschrijving en 25,3% (van de bruto vervangingswaarde na technische afschrijving) functionele afschrijving. Dit betreft het gemiddelde van alle onderzochte ziekenhuizen: 54 ziekenhuizen zijn voor een (groot) deel gebouwd na 1995 en 12 ziekenhuizen zijn geheel na 1995 gebouwd. De totale WOZ-waarde, inclusief de grondwaarde, van de 111 onderzochte ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari 2009 is € 5.819.900.000 (exclusief omzetbelasting). Bruto vervangings- WOZ-waarde minus waarde (exclusief grondwaarde Totalen BTW) (exclusief BTW) Totale afschrijving Alle 111 ziekenhuizen € 11.775.314.930 € 5.039.834.790 € 6.735.480.140 Gemiddeld per ziekenhuis € 106.083.918 € 45.403.917 € 60.680.001 Percentage van BVW 57,2% Percentage van BVW - TA
Technische afschrijving € 5.028.059.475 € 45.297.833 42,7%
Functionele afschrijving € 1.707.420.665 € 15.382.168 14,5% 25,3%
Figuur 4 – Overzicht van totalen alle 111 ziekenhuizen
Bevindingen zijn gedaan aan de hand van door de taxatie-organisaties verstrekte taxatieverslagen en ingevulde vragenlijst, beiden naar waardepeildatum 1 januari 2009. Alle getoonde waarden zijn in euro’s en exclusief omzetbelasting. Oppervlakten zijn bruto vloeroppervlakten, tenzij het om grondoppervlakte gaat. Factoren zijn een omrekening van aftrekpercentages: 30% afschrijving geeft een factor van 0,700. Voor de analyse zijn de ziekenhuizen onderverdeeld in verschillende klassen voor bouwjaar, aantal bedden, vloeroppervlakte en grondoppervlakte. De eerste analyse is een analyse van de gegevens aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Verder zijn er aanvullende analyses uitgevoerd waarbij is ingezoomd op opvallende zaken uit de eerste analyse en de belangrijkste componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. Hierbij is ook gericht gekeken naar het gebruik van de taxatiewijzers door te kijken naar het gebruik van de belangrijkste archetypen van de taxatiewijzer ziekenhuizen en de toepassing van de taxatievoorschriften uit de algemene taxatiewijzer. 6.2
Bouwjaarklassen
Er is een analyse uitgevoerd aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Per bouwjaarklasse vindt er een globale analyse plaats, waarbij negatieve of positieve uitschieters nader worden beschouwd en opvallende zaken benoemd. Klasse
Bouwjaar
6.
20 SEPTEMBER 2011
Totaal
Onderverdeling Academische ziekenhuizen (alle bouwjaren) Algemene ziekenhuizen tot de jaren '60 Algemene ziekenhuizen in de jaren '60 Algemene ziekenhuizen in de jaren '70 Algemene ziekenhuizen in de jaren '80 Algemene ziekenhuizen in de jaren '90 Algemene ziekenhuizen vanaf 2000
Aantal ziekenhuizen 8 13 30 25 14 13 8 111
Figuur 5 – Indeling onderzochte ziekenhuizen in bouwjaarklassen 8
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
6.2.1
20 SEPTEMBER 2011
Samenvatting bevindingen eerste analyse
Bij het beschouwen van de ziekenhuizen die afwijken van de andere ziekenhuizen in een bouwjaarklasse, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Afwijking van de taxatiewijzers worden door zowel taxatie-organisaties die aangeven af te wijken van de taxatiewijzers als organisaties die aangeven niet af te wijken van de taxatiewijzers in onvoldoende mate benoemd en verklaard. De meest geconstateerde tekortkomingen (afwijkingen van de taxatiewijzers) betreffen: Verlengde levensduur: het niet toepassen van de voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving; Restwaarde: deze lijkt veelvuldig verlaagd te worden tot zelfs waarde nul, terwijl dit volgens de taxatiewijzers niet past binnen de methodiek; Verandering bouwwijze: verkeerd gebruiken van deze functionele correctiepost; Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing. Daarnaast lijkt het ook interessant verder in te zoomen op enkele belangrijke componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de: Inschatting van de stichtingskosten (ongecorrigeerde/bruto vervangingswaarde); Grondwaarde. Dit komt in de volgende paragrafen aan bod. 6.3
Nadere analyses
Het gebruik van de archetypen is geanalyseerd. Per ziekenhuis is er per archetype één gebruikt archetype nader geanalyseerd, namelijk de grootste van dat gebruikte archetype12. Hoe vaak een archetype is gebruikt is ook geregistreerd. 6.3.1
Inzoomen veel voorkomende gebreken
Restwaarde N3130050 N3150052 N3160053 Minimum restwaarde R/A/I 25%/20%/30% 25%/20%/35% 25%/20%/35% Aantal ziekenhuizen 56 57 40 Aantal maal gebruikt 507 397 135 Technisch afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde 28% 13% 0% Technisch afgeschreven tot de voorgeschreven restwaarde 2% 7% 0% Figuur 6 – Mate waarin technisch wordt afgeschreven onder de restwaarde
N3200052 25%/20%/35% 25 86 4% 0%
Bij 28%, 13% en 4% van respectievelijk de archetypen N3130050, N3150052 en N3200052 resteert een restwaarde na de technische afschrijving, die lager is dan de 12
Per ziekenhuis kunnen er verschillende archetypen gebruikt zijn, doordat ziekenhuizen verschillende gebouwdelen met verschillende bouwjaren kunnen hebben. De archetypen zijn terug te vinden in de taxatiewijzer ziekenhuizen (2009). 9
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
voorgeschreven restwaarde. Tien maal heeft een taxatie-organisatie in de vragenlijst zelf aangegeven bij een taxatie te hebben afgeweken van de voorgeschreven restwaarden. Desondanks is bij geen enkele taxatie, waar technisch is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde, in de vragenlijst of het taxatieverslag een adequate onderbouwing voor afwijking van de voorgeschreven restwaarden vastgelegd. Het betreft 17 taxaties uitgevoerd door 17 verschillende taxatie-organisaties. Bij 2% en 7% van respectievelijk de archetypen N3130050 en N3150052 is een zodanige correctie voor technische veroudering toegepast, dat alleen de gehanteerde (en voorgeschreven) restwaarde resteert. Dit betekent dat de methodiek voor verlenging levensduur niet is toegepast. Het betreft vijf taxaties uitgevoerd door vijf verschillende taxatie-organisaties. Bij zeven taxaties, waarbij is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarden, is de verlengde levensduur methodiek ook niet toegepast. Het gaat hier om zeven verschillende taxatie-organisaties Totaal is dus bij 12 taxaties uitgevoerd door 12 verschillende taxatie-organisaties de verlengde levensduur methodiek niet toegepast. Het niet toepassen van deze methodiek is bij in ieder geval tien andere taxaties waargenomen. Bij waarschijnlijk meer taxaties wordt de verlengde levensduur methodiek niet (volledig) toegepast, omdat de berekening hiervan al bij het benaderen van de restwaarde van kracht is. Het is in deze gevallen minder zichtbaar dat de verlengde levensduur methodiek niet is toegepast. Daarnaast zijn er objecten waarbij de verlengde levensduur in verband met de geringe ouderdom van het object nog niet van toepassing is en niet zichtbaar is dat de verlengde levensduur methodiek niet wordt toegepast. Verandering bouwwijze N3130050 N3150052 Factor verandering bouwwijze in de taxatiewijzer ziekenhuizen 1,000 1,000 Aantal ziekenhuizen 56 57 Aantal maal gebruikt 507 397 Factor lager dan 1,000 37% 55% Figuur 7 – Mate waarin is gecorrigeerd voor verandering bouwwijze
N3160053
N3200052
1,000 40 135 14%
1,000 25 86 47%
Bij 37%, 55%, 14% en 47% van respectievelijk de archetypen N3130050, N3150052, N3160053 en N320052 is afgeschreven voor verandering bouwwijze, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat bij gebruik van deze archetypen geen correctie voor verandering bouwwijze aan de orde is. Het gaat dan om totaal 38 taxaties uitgevoerd door 33 verschillende taxatie-organisaties waarbij, in afwijking van de taxatiewijzer, is afgeschreven voor verandering bouwwijze. Er is bij geen enkele taxatie een adequate onderbouwing gegeven waarom toch deze correctie wordt toegepast. Aan de hand van de taxatieverslagen en vragenlijsten is gebleken dat bij 29% van de ziekenhuistaxaties sprake is van een passende onderbouwing van de functionele afschrijvingen. De functionele afschrijvingen zijn echter nimmer zichtbaar rekenkundig onderbouwd aan de hand van de rekenvoorbeelden uit de algemene taxatiewijzer. De
10
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
betreffende rekenvoorbeelden worden slechts enkele keren aangehaald en dan alleen als gebruikt uitgangspunt om de functionele afschrijvingen te bepalen. In de analyses van paragraaf 6.2 is in enkele gevallen in verband met de ouderdom een lineaire toename van de functionele afschrijvingen geconstateerd. Dit verschijnsel is nader onderzocht. Er is een significant verschil in de gemiddelde totale functionele afschrijving en de gemiddelde van de afzonderlijke onderdelen van de functionele afschrijving tussen de verschillende bouwjaarklassen13. Er is echter geen sprake van een volledig lineaire toename van de functionele afschrijvingen met de ouderdom (zie figuur 8). BouwjrAfklasse
Mean
Std. Deviation
N
< 1970
,52816
,184120
37
1970-1980
,65341
,237337
27
1980-1990
,65013
,157905
30
1990-2000
,71321
,171158
33
>=2000
,88079
,215331
42
Total
,69359
,229438
169
Figuur 8 – Gemiddelde functionele afschrijvingen voor de afbouw onderverdeeld in bouwjaarklassen en relatie tussen totale functionele veroudering van de afbouw en bouwjaar. Een vergelijkbare afname en relatie is ook waar te nemen bij de bouwdelen ruwbouw en installaties.
13
Zie bijlage D.1. 11
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Dit is bijvoorbeeld het gevolg van de hoge correctie voor verandering bouwwijze bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig14. Over het algemeen is er een afvlakking van de afname van functionele correcties te zien bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig, gebouwd direct na de invoering van het versoberingsbeleid in 1980. 6.3.2
Gebruik kengetallen stichtingskosten
Bij 29 taxaties is voor de inschatting van de ongecorrigeerde vervangingswaarde een bedrag gebruikt buiten de bandbreedte van de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen (zie figuur 9). Een taxatie buiten de bandbreedte is volgens de taxatiewijzer toegestaan, mits onderbouwd. Bij slechts negen van deze taxaties is een onderbouwing gegeven voor het taxeren buiten de bandbreedte. Drie van deze negen onderbouwingen zijn niet afdoende. In 20 van de 29 gevallen dat zonder onderbouwing is afgeweken van de bandbreedte, wordt door de taxatie-organisatie aangegeven dat zij binnen de bandbreedte heeft getaxeerd. Het correct omgaan met omzetbelasting (19%) blijkt ook in meerdere gevallen te leiden tot problemen. Alle kengetallen in de taxatiewijzer zijn exclusief omzetbelasting, terwijl taxatieorganisaties stichtingskosten vaak (onwetend) inclusief omzetbelasting taxeren. In TIOX zijn de stichtingskosten bijvoorbeeld exclusief omzetbelasting en wordt de omzetbelasting, mits deze van toepassing is, bij de WOZ-waarde exclusief omzetbelasting opgeteld. Stichtingskosten N3130050 Minimum bandbreedte BVW/m² € 1.639 Gemiddeld bandbreedte BVW/m² € 1.821 Maximum bandbreedte BVW/m² € 2.003 Aantal ziekenhuizen 56 Aantal maal gebruikt 507 Binnen de bandbreedte 81% Buiten de bandbreedte 19% Binnen 2% van het midden van de bandbreedte 50% Lager dan de bandbreedte 13% Hoger dan de bandbreedte 6% Minimum BVW/m² ziekenhuizen € 895 Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen € 1.750 Maximum BVW/m² ziekenhuizen € 2.215 Figuur 9 – Toepassing kengetallen voor stichtingskosten
14
€ € €
N3150052 N3160053 N3200052 1.755 € 1.890 € 1.742 1.950 € 2.100 € 1.936 2.145 € 2.310 € 2.130 57 40 25 397 135 86 80% 70% 58% 20% 30% 42% 44% 5% 15%
€ € €
38% 23% 7% 1.286 € 1.955 € 2.400 €
21% 25% 17% 1.328 € 2.015 € 2.823 €
1.433 1.937 2.636
Zie bijlage D.2. 12
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Het gebruik van de kengetallen voor de stichtingskosten voor het archetype voor nieuwbouw ziekenhuizen (N3160053) kan ook vergeleken worden met onderzoek van TNO15, naar de bouwkosten van ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari 2009. Stichtingskosten N3160053 Minimum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) € 2.040 Gemiddelde BVW/m² volgens TNO € 2.270 Maximum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) € 2.500 Aantal ziekenhuizen 40 Aantal maal gebruikt 135 Minimum BVW/m² ziekenhuizen € 1.328 Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen € 2.015 Maximum BVW/m² ziekenhuizen € 2.823 Figuur 10 – Vergelijking taxaties met archetype N3160053 met kengetallen TNO
TNO geeft aan dat de door hun benoemde kostenkengetallen16 nadrukkelijk geen normatief karakter hebben. Met de kengetallen wil TNO en het Centrum Zorg en Bouw een betrouwbare kostenreferentie bieden. Er kunnen volgens TNO bij de kengetallen bandbreedten worden gehanteerd. De bandbreedte is in hoge mate afhankelijk van de ambitie van de opdrachtgever voor de bouw van een ziekenhuis. Verder spelen ook de ontwerpuitgangspunten en de lokale omstandigheden een rol van betekenis. TNO gebruikt jaarlijks de Gezondheidszorgindex. Het valt op dat de bedragen van het TNO hoger liggen dan die van de taxatiewijzers voor archetype N3160053 en de getaxeerde bruto vervangingswaarden. De getaxeerde bruto vervangingswaarden voor de overige archetypen (zie figuur 9) zijn tevens iets afwijkend. De meeste ziekenhuizen zijn echter binnen de bandbreedte van de archetypen getaxeerd. De exacte gemiddelden van de taxatie-organisaties onderverdeeld in de driedeling is terug te vinden in bijlage D.3 t/m D.6. De producenten van de taxatiewijzer ziekenhuizen zouden deze cijfers van de taxatie-organisaties en TNO kunnen gebruiken om de kengetallen voor de stichtingskosten eventueel bij te stellen en/of te onderbouwen.
15 16
Zie TNO Bouw en Ondergrond (2010). Zie bijlage C. 13
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
6.3.3
20 SEPTEMBER 2011
Getaxeerde grondwaarde
TNO heeft ook onderzoek gedaan naar de grondkosten bij nieuwbouw van ziekenhuizen. De grondkosten gepresenteerd door TNO18 zijn inclusief sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken. Voor deze kosten is een correctiepost van 20% aangehouden19. Daarnaast hanteert TNO een correctie voor de goedkopere regio’s in Nederland van maximaal 20%. Grondprijs per Grondwaarde m² BVO Grondkosten ziekenhuizen volgens TNO € 187 Correctie voor sloopkosten en bouwrijp maken (-20%) € 37 Correctie voor de goedkopere regio's (-20%) € 30 Minimum grondprijs conform onderzoek TNO € 120 Gemiddelde grondwaarde ziekenhuizen € 142 Onder de minimum grondprijs TNO 43% Figuur 11 –Vergelijking taxaties met kengetallen grondkosten
Na aftrek van de sloopkosten en kosten voor bouwrijp maken, geeft TNO een minimum van € 120 per m² BVO voor de grondkosten van een ziekenhuis. Bij circa 43% van de ziekenhuizen is bij de WOZ-taxatie de grondwaarde lager getaxeerd dan dit minimum. Bij kleine ziekenhuizen (minder dan 40.000 m² BVO) blijkt de invloed van het rekenen met een lagere vierkante meter prijs voor restgrond meer invloed te hebben dan bij grote ziekenhuizen.20 Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat gronduitgifteprijzen van gemeenten vaak samenhangen met de hoeveelheid vierkante meters (bruto) vloeroppervlak (de zogenaamde Floor Space Index (FSI)).
18
Zie bijlage C. Zie Oostendorp (2010). 20 Zie bijlage D.7 en D.8. 19
14
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
6.3.4
20 SEPTEMBER 2011
Voorspellen van de waarde van een ziekenhuis
Er is globaal onderzocht of de waarde van een ziekenhuis enigerlei is te voorspellen. Er is gekeken naar de kenmerken bouwjaar, aantal bedden en vloeroppervlak en hun invloed op de WOZ-waarde. Wanneer deze variabelen tegelijkertijd geanalyseerd worden blijkt het bouwjaar in combinatie met het aantal bedden het meest significante verschil te hebben in de gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde voor de verschillende bouwjaarklassen van ziekenhuizen, ingedeeld naar het aantal bedden. 21
Figuur 12 – De gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde per bed voor de verschillende bouwjaren van ziekenhuizen, ingedeeld naar aantal bedden
21
Zie bijlage D.9. 15
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
7.
20 SEPTEMBER 2011
Conclusies De aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden. De volgende geconstateerde punten baren de meeste zorgen: Verlengde levensduur: het niet toepassen van de in de taxatiewijzer voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving; Restwaarde: de resterende waarde is veelvuldig lager dan de in de taxatiewijzer voorgeschreven restwaarde, zonder dat hiervoor een adequate onderbouwing is vastgelegd; Verandering bouwwijze: op grote schaal gebruiken van deze functionele correctiepost, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat deze correctie voor het gebruikte archetype niet aan de orde is; Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing van de toegepaste correcties. In de praktijk lijkt er bijna forfaitair (op basis van ouderdom) functioneel te worden afgeschreven; Stichtingskosten: taxatie-organisaties zijn zich niet bewust wanneer zij afwijken van de voorgeschreven bandbreedten uit de taxatiewijzer. Dit wordt mogelijk (mede) verklaard doordat de omzetbelasting problemen geeft bij het taxeren van de stichtingskosten; Grondwaarde: gemiddeld laag getaxeerd, onder het minimum blijkend uit een onderzoek van TNO. De taxaties sluiten in te geringe mate aan op de taxatiewijzer ziekenhuizen en de voorgeschreven methodieken van de algemene taxatiewijzer.
16
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
8.
20 SEPTEMBER 2011
Aanbevelingen Aanbevelingen die voortkomen uit dit onderzoek, zijn: Analyseren van effecten eventueel verplichten toepassen van TIOX; Onderzoek doen naar het centraal uitvoeren van complexe taxaties, zoals taxaties van ziekenhuizen; Strenger toezicht op naleving van de taxatiewijzers; Strenger toezicht op gebruik van taxatiewijzers (al dan niet via TIOX); Verplichte ‘opfris’ cursus voor WOZ-taxateurs; Het gebruiken van de Gezondheidszorgindex voor de taxatiewijzer ziekenhuizen in plaats van de BDB-index; Het splitsen van archetype ‘ziekenhuizen jaren `80 en `90’ in twee aparte archetypen voor de jaren `80 en jaren `90. Dit sluit aan bij bevindingen in de taxatiewijzer ziekenhuizen zelf; Bij het gebruik van een ziekenhuisarchetype in TIOX, zou er meer onderscheid gemaakt moeten worden in de afdelingen van een ziekenhuis. Het verplicht invullen van het veld ‘vrije omschrijving’ zou de verschillende afdelingen binnen een ziekenhuis, met verschillende waarden, meer inzichtelijk maken.
17
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
9.
20 SEPTEMBER 2011
Bronvermelding kiesBeter, informatie over individuele ziekenhuizen. RIVM, Bilthoven. Wikipedia, algemene informatie over ziekenhuizen. Wikipedia, Florida (VS). College Bouw Zorginstellingen (2007), Monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen. College Bouw Zorginstellingen, Utrecht. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Taxatiewijzer ziekenhuizen. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Algemene taxatiewijzer. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. TNO Bouw en Ondergrond (2010), Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2009. Centrum Zorg en Bouw, Utrecht. Oostendorp, F.A.M. (2010), (Her)bouwkosten bedrijfspanden 2011. Reed Business, Kosteninformatie Bouw & Infra, Doetinchem.
18
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Bijlage A - Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Nr 1
Taxatie organisatie BEL Combinatie
Naam locatie ziekenhuis Tergooiziekenhuizen locatie Blaricum
Type ziekenhuis Algemeen ziekenhuis
2
Belastingsamenwerking Rivierenland
Ziekenhuis Rivierenland Tiel
Algemeen ziekenhuis
3
Cocensus
Spaarne Ziekenhuis locatie Hoofddorp
Algemeen ziekenhuis
4
Cocensus
Rode Kruis Ziekenhuis Beverwijk
Algemeen ziekenhuis
5
Cocensus
Kennemer Gasthuis locatie Noord
Algemeen ziekenhuis
6
GBRD Parkstad Limburg
Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Brunssum
Algemeen ziekenhuis
7
GBRD Parkstad Limburg
Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Heerlen
Algemeen ziekenhuis
8
Gemeente Alkmaar
Medisch Centrum Alkmaar
Algemeen ziekenhuis
9
Gemeente Almelo
Twenteborg Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
10
Gemeente Almere
Flevoziekenhuis Almere
Algemeen ziekenhuis
11
Gemeente Alphen aan den Rijn
Rijnland Ziekenhuis locatie Alphen aan den Rijn
Algemeen ziekenhuis
12
Gemeente Amersfoort
Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Lichtenberg
Algemeen ziekenhuis
13
Gemeente Amersfoort
Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Elisabeth
Algemeen ziekenhuis
14
Gemeente Amstelveen
Ziekenhuis Amstelland
Algemeen ziekenhuis
15
Gemeente Amsterdam
Academisch Medisch Centrum
Academisch ziekenhuis
16
Gemeente Amsterdam
VU Medisch Centrum
Academisch ziekenhuis
17
Gemeente Amsterdam
Sint Lucas Andreas Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
18
Gemeente Apeldoorn
Gelre Ziekenhuizen Apeldoorn
Algemeen ziekenhuis
19
Gemeente Arnhem
Rijnstate locatie Arnhem
Algemeen ziekenhuis
20
Gemeente Assen
Wilhelmina Ziekenhuis Assen
Algemeen ziekenhuis
21
Gemeente Baarn
Meander Medisch Centrum locatie Baarn
Algemeen ziekenhuis
22
Gemeente Bergen op Zoom
Lievensberg Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
23
Gemeente Breda
Amphia Ziekenhuis locatie Langendijk
Algemeen ziekenhuis
24
Gemeente Breda
Amphia Ziekenhuis locatie Molengracht
Algemeen ziekenhuis
25
Gemeente Breda
Amphia Ziekenhuis locatie Pasteurlaan
Algemeen ziekenhuis
26
Gemeente Capelle aan den IJssel
Ijsselland Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
27
Gemeente Delft
Reinier de Graaf Gasthuis locatie Delft
Algemeen ziekenhuis
28
Gemeente Delfzijl
Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Delfzicht
Algemeen ziekenhuis
29
Gemeente Den Haag
Bronovo Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
30
Gemeente Den Haag
Medisch Centrum Haaglanden locatie Westeinde
Algemeen ziekenhuis
31
Gemeente Den Haag
HagaZiekenhuis locatie Sportlaan
Algemeen ziekenhuis
32
Gemeente Den Helder
Gemini Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
33
Gemeente Deurne
Elkerliek ziekenhuis locatie Deurne
Algemeen ziekenhuis
34
Gemeente Deventer
Deventer Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
35
Gemeente Doetinchem
Slingeland Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
36
Gemeente Dongeradeel
Ziekenhuis De Sionsberg
Algemeen ziekenhuis
37
Gemeente Ede
Ziekenhuis Gelderse Vallei
Algemeen ziekenhuis
38
Gemeente Eindhoven
Catharina Ziekenhuis Eindhoven
Algemeen ziekenhuis
19
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Nr 39
Taxatie organisatie Gemeente Eindhoven
Naam locatie ziekenhuis Máxima Medisch Centrum locatie Eindhoven
Type ziekenhuis Algemeen ziekenhuis
40
Gemeente Emmen
Leveste Scheper Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
41
Gemeente Geldrop-Mierlo
St. Anna Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
42
Gemeente Gorinchem
Beatrixziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
43
Gemeente Gouda
Groene Hart Ziekenhuis Bleulandlocatie
Algemeen ziekenhuis
44
Gemeente Gouda
Groene Hart ziekenhuis Jozeflocatie
Algemeen ziekenhuis
45
Gemeente Groningen
Martini Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
46
Gemeente Groningen
Universitair Medisch Centrum Groningen
Academisch ziekenhuis
47
Gemeente Hardenberg
Ziekenhuis Röpcke-Zweers
Algemeen ziekenhuis
48
Gemeente Harderwijk
Ziekenhuis St Jansdal
Algemeen ziekenhuis
49
Gemeente Heerenveen
Tjongerschans Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
50
Gemeente Helmond
Elkerliek ziekenhuis locatie Helmond
Algemeen ziekenhuis
51
Gemeente Hilversum
Tergooiziekenhuizen locatie Hilversum
Algemeen ziekenhuis
52
Gemeente Hoogeveen
Bethesda Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
53
Gemeente Hoorn
Westfriesgasthuis
Algemeen ziekenhuis
54
Gemeente Kerkrade
Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Kerkrade
Algemeen ziekenhuis
55
Gemeente Leeuwarden
Medisch Centrum Leeuwarden
Algemeen ziekenhuis
56
Gemeente Leiden
Leids Universitair Medisch Centrum
Academisch ziekenhuis
57
Gemeente Leiden
Diaconessenhuis Leiden
Algemeen ziekenhuis
58
Gemeente Leiderdorp
Rijnland Ziekenhuis locatie Leiderdorp
Algemeen ziekenhuis
59
Gemeente Leidschendam-Voorburg
Medisch Centrum Haaglanden locatie Antoniushove
Algemeen ziekenhuis
60
Gemeente Lelystad
MC Zuiderzee
Algemeen ziekenhuis
61
Gemeente Maastricht
Academisch Ziekenhuis Maastricht
Academisch ziekenhuis
62
Gemeente Meppel
Zorgcombinatie Noorderboog Diaconessenhuis Meppel
Algemeen ziekenhuis
63
Gemeente Nieuwegein
St. Antonius Ziekenhuis locatie Nieuwegein
Algemeen ziekenhuis
64
Gemeente Nijmegen
Canisius-Wilhelmina Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
65
Gemeente Nijmegen
Universitair Medisch Centrum St Radboud
Academisch ziekenhuis
66
Gemeente Noordoostpolder
MC Emmeloord
Algemeen ziekenhuis
67
Gemeente Oldambt
Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Lucas
Algemeen ziekenhuis
68
Gemeente Oldenzaal
Medisch Spectrum Twente locatie Oldenzaal
Algemeen ziekenhuis
69
Gemeente Oss
Ziekenhuis Bernhoven locatie Oss
Algemeen ziekenhuis
70
Gemeente Purmerend
Waterlandziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
71
Gemeente Rheden
Rijnstate locatie Velp
Algemeen ziekenhuis
72
Gemeente Roermond
Laurentius Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
73
Gemeente Roosendaal
Franciscus Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
74
Gemeente Rotterdam
Erasmus MC-Centrumlocatie
Academisch ziekenhuis
75
Gemeente Rotterdam
Sint Franciscus Gasthuis
Algemeen ziekenhuis
76
Gemeente Schiedam
Vlietland Ziekenhuis locatie Schiedam
Algemeen ziekenhuis
77
Gemeente Schouwen-Duiveland
Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Zierikzee
Algemeen ziekenhuis
78
Gemeente 's-Hertogenbosch
Jeroen Bosch Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
20
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Nr 79
Taxatie organisatie Gemeente Sittard-Geleen
Naam locatie ziekenhuis Orbis Medisch Centrum
Type ziekenhuis Algemeen ziekenhuis
80
Gemeente Sluis
Zorgsaam ziekenhuis locatie Oostburg
Algemeen ziekenhuis
81
Gemeente Smallingerland
Nij Smellinghe Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
82
Gemeente Sneek
Antonius Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
83
Gemeente Spijkenisse
Ruwaard van Putten Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
84
Gemeente Stadskanaal
Refaja ziekenhuis Stadskanaal
Algemeen ziekenhuis
85
Gemeente Terneuzen
Zorgsaam ziekenhuis locatie Terneuzen
Algemeen ziekenhuis
86
Gemeente Tilburg
TweeSteden ziekenhuis locatie Tilburg
Algemeen ziekenhuis
87
Gemeente Tilburg
St. Elisabeth Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
88
Gemeente Utrecht
Diakonessenhuis locatie Utrecht
Algemeen ziekenhuis
89
Gemeente Utrecht
Universitair Medisch Centrum Utrecht locatie AZU
Academisch ziekenhuis
90
Gemeente Utrecht
St. Antonius Ziekenhuis locatie Utrecht Oudenrijn
Algemeen ziekenhuis
91
Gemeente Veghel
Ziekenhuis Bernhoven locatie Veghel
Algemeen ziekenhuis
92
Gemeente Veldhoven
Máxima Medisch Centrum locatie Veldhoven
Algemeen ziekenhuis
93
Gemeente Venlo
VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venlo
Algemeen ziekenhuis
94
Gemeente Venray
VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venray Algemeen ziekenhuis
95
Gemeente Vlissingen
Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Walcheren
Algemeen ziekenhuis
96
Gemeente Waalwijk
TweeSteden ziekenhuis locatie Waalwijk
Algemeen ziekenhuis
97
Gemeente Weert
Sint Jans Gasthuis
Algemeen ziekenhuis
98
Gemeente Winterswijk
Streekziekenhuis Koningin Beatrix
Algemeen ziekenhuis
99
Gemeente Woerden
Zuwe Hofpoort Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
100 Gemeente Zaanstad
Zaans Medisch Centrum
Algemeen ziekenhuis
101 Gemeente Zevenaar
Rijnstate locatie Zevenaar
Algemeen ziekenhuis
102 Gemeente Zoetermeer
't Lange Land Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
103 Gemeente Zutphen
Gelre ziekenhuizen Zutphen
Algemeen ziekenhuis
104 Gemeente Zwolle
Isala klinieken locatie Sophia
Algemeen ziekenhuis
105 Gemeentebelastingen Drechtsteden
Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Zwijndrecht
Algemeen ziekenhuis
106 Gemeentebelastingen Drechtsteden
Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Amstelwijck
Algemeen ziekenhuis
107 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Haaksbergerstraat
Algemeen ziekenhuis
108 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Ariënsplein
Algemeen ziekenhuis
109 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Ziekenhuisgroep Twente Streekziekenhuis Midden Twente
Algemeen ziekenhuis
110 SaBeWa
Admiraal de Ruyter Ziekenhuis locatie Goes
Algemeen ziekenhuis
111 SVHW
Het Van Weel-Bethesda Ziekenhuis
Algemeen ziekenhuis
21
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Bijlage B – Vragenlijst WAARDERINGSKAMER
Vragenlijst thematisch onderzoek ziekenhuizen Vul hieronder uw gegevens in Datum: Gemeente: Ziekenhuis (naam of adres): Ingevuld door: Contactpersoon (indien anders): E-mail: Telefoonnummer:
Vraag
Maak een keuze uit de keuzelijsten
Geef indien nodig een toelichting
1 Uw gemeente maakt geen of nog beperkt gebruik van TIOX. Worden voor de waardebepaling van het ziekenhuis wel de taxatiewijzers algemeen en ziekenhuizen gebruikt? Indien u niet volledig of helemaal niet gebruik maakt van de taxatiewijzers, kunt u in de toelichting dan de reden hiervoor aangeven en de methodiek van de afwijkingen beschrijven. 2 Kunt u invullen welke archetypen er gebruikt zijn (indien dit duidelijk in de meegeleverde taxatiekaart staat hoeft u deze vraag niet in te vullen)? Indien dit er meer dan vier zijn kunt in de toelichting de overige archetypen invullen. Indien het archetype niet in de keuzelijst voorkomt, kunt u deze in de toelichting invullen. 3 Indien er bij één of meerdere archetypen buiten de bandbreedten van de kengetallen is getaxeerd, welke kengetallen zijn dat dan en waarom wordt er afgeweken?
4 Indien er voor het ziekenhuis sprake is van functionele afschrijving, wat voor een afschrijving is dat dan en hoe is deze onderbouwd? 5 Heeft er voor de waardebepaling en/of -vaststelling van het ziekenhuis vooroverleg plaats gevonden met belanghebbenden of diens adviseurs?
6 Komen er uit dergelijk vooroverleg ook vaststellingsovereenkomsten voort of andersoortige afspraken? 7 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2008 al onherroepelijk vastgesteld? 8 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2009 al onherroepelijk vastgesteld? 1-1-2005
1-1-2007
1-1-2008*
1-1-2009*
1-1-2010**
9 Wat was de WOZ-waarde van het ziekenhuis over de laatste vier waardepeildata? Bedragen gaarne invullen. * Ook invullen indien niet onherroepelijk ** Indien al bekend 10 Ziet u zelf nog mogelijke verbeterpunten voor het taxeren van ziekenhuizen voor de Wet WOZ?
22
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Bijlage C – Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen 1.
Bouwkosten ziekenhuizen per 1 januari 2009
2.
Grondcomponent van de bouwkosten
23
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
Bijlage D – Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse 1. Significantie verschil in gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw 1.
naar bouwjaarklasse
Dependent 1. Variable:FA totaal afbouw 2009 1.
Type III Sum of
1. Source
Squares
1. Corrected Model 1. Intercept
df
Mean Square
F
Sig.
a
4
,649
17,048
,000
77,456
1
77,456
2033,583
,000
2,597
4
,649
17,048
,000
6,247
164
,038
2,597
1. BouwjrAfklasse 1. Error Total1.
90,145 169 1. Corrected Total 8,844 168 1. a. R Squared = ,294 (Adjusted R Squared = ,276) 1. 1. 2. Gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw voor verandering bouwwijze 1. ingedeeld naar bouwjaarklasse 1. Dependent Variable:FA VB afbouw 2009 1. BouwjrAfklasse Mean Std. Deviation N 1. < 1970 ,95241 ,076935 29 1. 1970-1980 1. 1980-1990 1.
,96111
,060768
18
,91565
,121537
23
1990-2000 1. >=2000 1.
,94977
,055380
26
,99375
,021061
32
Total1.
,95683
,075749
128
1. 3. 1. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3130050
N
1.
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
1.
afbouw 2009
installaties 2009
ruwbouw 2009
totaal 2009
1.
Valid
1.
Missing
52
52
52
52
4
4
4
4
582,79
610,89
555,99
1749,66
209
313
269
895
772
772
943
2215
20
500,24
574,00
495,06
1643,00
40
609,60
620,69
538,80
1795,00
60
637,00
637,00
546,00
1820,00
80
639,40
645,61
561,08
1850,17
1. Mean 1. Minimum 1. Maximum 1. Percentiles 1. 1. 1. 1. 1.
24
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
4. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3150052
N
Valid
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
afbouw 2009
installaties 2009
ruwbouw 2009
totaal 2009
54
54
54
54
2
2
2
2
587,78
767,13
599,84
1954,75
Minimum
386
264
386
1286
Maximum
720
960
1120
2400
20
558,00
730,00
558,00
1850,42
40
581,10
769,00
579,00
1926,00
60
585,00
780,00
585,00
1950,00
80
612,00
805,00
616,80
2040,00
Missing Mean
Percentiles
5. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3160053
N
Valid
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
afbouw 2009
installaties 2009
ruwbouw 2009
totaal 2009
38
37
38
38
0
1
0
0
607,21
792,91
612,16
1991,41
Minimum
398
531
398
1134
Maximum
847
1129
847
2823
20
567,00
717,60
567,00
1808,00
40
606,30
783,60
606,30
1976,80
60
630,00
840,00
630,00
2100,00
80
639,62
840,34
639,62
2100,84
Missing Mean
Percentiles
6. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3200052
N
Valid
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
BVW per m2
afbouw 2009
installaties 2009
ruwbouw 2009
totaal 2009
22
22
22
22
1
1
1
1
582,88
760,79
593,17
1936,84
Minimum
430
573
430
1433
Maximum
720
960
1055
2636
20
544,96
678,42
517,64
1725,89
40
566,80
749,00
562,00
1873,00
60
588,20
773,99
580,93
1935,86
80
625,60
834,00
625,60
2085,20
Missing Mean
Percentiles
25
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
7. Verschil in grondwaarde per m² grond voor het grondoppervlak ingedeeld naar bruto vloeroppervlak
8. Significantie verschil in gemiddelde grondwaarde per m² grond naar grondoppervlak en bruto vloeroppervlak Dependent Variable:Grondwaarde per m2 grond 2009 Type III Sum of Source
Squares
df
Mean Square
F
Sig.
Corrected Model
a
44623,842
7
6374,835
3,582
,002
Intercept
286595,141
1
286595,141
161,045
,000
GrondOppklasse
12172,031
3
4057,344
2,280
,086
Oppklasse2
13505,245
1
13505,245
7,589
,007
GrondOppklasse *
20928,775
3
6976,258
3,920
,012
Error
137028,837
77
1779,595
Total
1262323,527
85
181652,679
84
Oppklasse2
Corrected Total
a. R Squared = ,246 (Adjusted R Squared = ,177)
26
ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN
20 SEPTEMBER 2011
9. Significantie verschil in gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde naar bouwjaar en aantal bedden Dependent Variable:GVW minus grondwaarde per bed 2009 Type III Sum of Source
Squares
df
Mean Square
F
Sig.
Corrected Model
8,318E11
31
2,683E10
3,205
,000
Intercept
1,149E12
1
1,149E12
137,264
,000
Bouwjrklasse
4,435E11
5
8,870E10
10,594
,000
Bedklasse
9,160E10
3
3,053E10
3,647
,019
3,179E9
1
3,179E9
,380
,541
Bouwjrklasse * Bedklasse
2,668E11
14
1,906E10
2,276
,017
Bouwjrklasse * Oppklasse2
1,002E10
4
2,505E9
,299
,877
Bedklasse * Oppklasse2
3,594E9
2
1,797E9
,215
,808
Bouwjrklasse * Bedklasse *
1,394E9
1
1,394E9
,166
,685
Error
4,102E11
49
8,372E9
Total
2,495E12
81
Corrected Total
1,242E12
80
Oppklasse2
Oppklasse2
a. R Squared = ,670 (Adjusted R Squared = ,461)
27