Vraagbaak waardebepaling. in het kader van de Wet WOZ

WAARDERINGSKAMER

Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ

Een antwoord op de meest gestelde vragen over de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ

Tekst vastgesteld op: 25 juni 2008

1

VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ

COLOFON Waarderingskamer De eerste druk van de "Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ" is op 17 juli 1998 vastgesteld door de Waarderingskamer. Deze derde herziene druk is op 25 juni 2008 vastgesteld. In deze vraagbaak geeft de Waarderingskamer op verschillende aspecten van de waardebepaling een nadere toelichting. In deze vraagbaak zijn niet de wettekst en de uitvoeringsregels zelf opgenomen, die staan in het boek "Waarderingsinstructie". Ook deze herdruk is voorbereid door de Commissie regelgeving en controle van de Waarderingskamer. Vormgeving omslag Drukkerij All-in, Katwijk Opmaak en zetwerk binnenwerk Waarderingskamer Druk Drukkerij All-in, Katwijk Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Waarderingskamer Postbus 93210 2509 AE DEN HAAG Telefoon: Telefax: E-mail:

070 - 3 11 05 55 070 - 3 11 05 70 [email protected]

ISBN 978-90-75208-26-9 © 2008, Waarderingskamer, Den Haag Eerste druk, augustus 1998 Tweede druk, januari 2000 Derde druk, oktober 2008 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Waarderingskamer.

2

INHOUDSOPGAVE

1.

Inleiding

5

2.

Vragen over modelmatige waardebepaling 2.1 Modelmatige waardebepaling 2.2 Modellen woningen 2.3 Modellen niet-woningen

7

3.

Vragen over de objectafbakening 3.1 De objectafbakening 3.2 Onroerende en roerende zaken 3.3 Het gebruiksrecht 3.4 De zelfstandigheid 3.5 De samenstelbepaling 3.6 De administratie

13

4.

Vragen over de objectkenmerken 4.1 De samenhang WOZ-objectkenmerken en BAG 4.2 Objectkenmerken woningen 4.3 Objectkenmerken niet-woningen 4.4 De bijhouding van objectkenmerken

31

5.

Vragen over de marktanalyse 5.1 Verzamelen verkoopinformatie 5.2 Verzamelen overige marktinformatie niet-woningen 5.3 De marktanalyse 5.4 Analyseren marktontwikkelingen 5.5 Overige vragen met betrekking tot de marktanalyse

43

6.

Vragen over de onderbouwing van de waardebepaling 6.1 Uitgangspunten onderbouwing waardebepaling 6.2 Het taxatieverslag woningen 6.3 Het taxatieverslag agrarische objecten 6.4 Het taxatieverslag niet-woningen

63

7.

Vragen over de kwaliteitsbewaking 7.1 De kwaliteitsbewaking van woningen 7.2 De kwaliteitsbewaking van niet-woningen

67

8.

Vragen over de waarderingsvoorschriften 8.1 Inhoud en betekenis waarderingsvoorschriften 8.2 De waarde in het economische verkeer 8.3 De gecorrigeerde vervangingswaarde

73

3


8.4 8.5 8.6 8.7

De "ficties" De "vrijstellingen" De overige waarderingsvoorschriften De toe te passen taxatiemethoden

9.

Vragen over de taxatie volgens de vergelijkingsmethode 9.1 De vergelijkingsmethode 9.2 De taxatie van woningen 9.3 De taxatie van agrarische objecten

97

10.

Vragen over de taxatie volgens de kapitalisatiemethode 10.1 De kapitalisatiemethode 10.2 De bepaling van de huurwaarden 10.3 De bepaling van de kapitalisatiefactor

111

11.

Vragen over de taxatie volgens de DCF-methode

121

12.

Vragen over de taxatie volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde 12.1 De gecorrigeerde vervangingswaarde 12.2 De technische veroudering 12.3 De functionele veroudering

125

13.

Vragen over de afwijkende toestandspeildatum 13.1 De soorten waardeveranderingen 13.2 Objecten in aanbouw

135

14.

Vragen over bijzondere aspecten voor de waardebepaling 14.1 De omzetbelasting 14.2 Bodemverontreiniging en andere milieuaspecten

143

15.

Vragen over het gebruik van de WOZ-waarde in de heffingswetten 15.1 De OZB-heffingsmaatstaf 15.2 De watersysteemheffing 15.3 Het eigenwoningforfait 15.4 De winstberekening voor de IB en Vpb (Wet werken aan winst) 15.5 De milieubelastingen

149

16.

Trefwoordenregister op de vragen

161

4

1. INLEIDING

1.

INLEIDING In deze vraagbaak probeert het secretariaat van de Waarderingskamer een eenduidig antwoord te formuleren op een aantal vragen die kunnen worden gesteld bij de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Alle gemeenten moeten in het kader van hun verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet WOZ jaarlijks een waarde bepalen van de onroerende zaken binnen de gemeentegrenzen. Deze waarde moet in de eerste acht weken van het kalenderjaar bij beschikking worden vastgesteld en aan gebruikers en eigenaren van die onroerende zaken bekend gemaakt worden. De waardebepaling (de gemeentelijke werkzaamheden om tot een waarde te komen, zoals de taxatie, de volledigheid, etc.) en de waardevaststelling (de beschikking, etc.) worden samen aangeduid als "waardering". Voor deze waardering in het kader van de Wet WOZ gelden formele regels die zijn opgenomen in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, een uitgave van de Waarderingskamer. Deze vraagbaak is gemaakt om de uniformiteit van de waardebepaling onder het regime van de Wet WOZ verder te bevorderen. Het is daarbij niet de bedoeling geweest om antwoord te geven op vragen die de individuele taxatie van een pand betreffen. Daarom zijn geen specifieke vragen opgenomen met betrekking tot bijzondere situaties waarover uit de regelgeving of de jurisprudentie geen eenduidige interpretatie gegeven kan worden. De vragen en antwoorden zijn zo goed mogelijk naar onderwerp gerangschikt. De vragen en antwoorden zijn zo beknopt mogelijk geformuleerd. Hoewel aan de redactie van vragen en antwoorden uiterste zorg is besteed, kunnen daaraan geen rechten ontleend worden en wordt elke aansprakelijkheid terzake door de Waarderingskamer op voorhand afgewezen. Wanneer onverhoopt de gegeven antwoorden op gespannen voet zouden staan met de formele regels of met de officiële toelichting daarop, gaan uiteraard de formele regels voor en is de officiële toelichting ook weer van meer belang dan een antwoord in deze vraagbaak. Desondanks vertrouwt het secretariaat van de Waarderingskamer erop dat vragen en antwoorden in deze vorm in een behoefte voorzien. Deze Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ sluit aan op de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling zoals die op 1 januari 2007 luidde. Daar waar in de vraagbaak verwezen wordt naar de Waarderingsinstructie wordt bedoeld de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling. Deze nieuwe druk van de Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ vervangt voorgaande versies. Dit houdt in dat de vragen en antwoorden uit de vorige versie van de Vraagbaak waardebepaling vervallen.

5


6

2. VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING

2.

VRAGEN OVER MODELMATIGE WAARDEBEPALING

2.1

1.

2.

Modelmatige waardebepaling

Vraag:

Wat is modelmatige waardebepaling?

Antwoord:

Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. De (modelmatige) waardebepaling wordt gekarakteriseerd door: - het systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde; - het uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren objecten halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde; - het bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken; - het kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende typen objecten; - het berekenen van een waarde voor het desbetreffende object door een systematische toepassing van één van de voor het desbetreffende objecttype geldende taxatiemethoden; - het beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde; - het afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is.

Vraag:

Welke aspecten spelen een rol bij het proces van modelmatige waardebepaling?

Antwoord:

Bij een modelmatige waardebepaling wordt op systematische wijze, meestal met behulp van computerondersteunende taxatietechnieken, de waarde bepaald. Een modelmatige waardebepaling houdt echter meer in dan de aanschaf van een geautomatiseerd systeem om een model te definiëren. Veel hangt af van de kennis en vaardigheden van de betrokken medewerkers die het model inrichten en optimaliseren voor de specifieke situatie in de eigen gemeente, van de gegevens (marktgegevens, objectkenmerken) die worden gebruikt en van de manier waarop door herhaalde vergelijkingen met marktgegevens de kwaliteit van het model wordt geoptimaliseerd.

7


De waardebepaling van woningen en niet-woningen zijn afzonderlijke processen. De waardebepaling van woningen wordt gekarakteriseerd door een modelmatige aanpak binnen, in beginsel, de grenzen van een gemeente. Immers meestal zijn binnen een gemeente voldoende verkopen gerealiseerd om met behulp van modelmatige waardebepaling voor alle woningen WOZwaarden vast te stellen die aan de kwaliteitseisen voldoen. De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen wordt gekarakteriseerd door regionale en landelijke samenwerking afhankelijk van het soort niet-woning. Het modelmatig waarderen van niet-woningen is voor de meeste objectsoorten aangewezen op het (geautomatiseerd) toepassen van taxatiewijzers over incourante objecten (gecorrigeerde vervangingswaarde) of op het toepassen van kengetallen afgeleid uit marktgegevens (huurwaarde-kapitalisatiemethode, DCF).

2.2

3.

8

Modellen woningen

Vraag:

Welke stappen gelden bij modelmatige waardebepaling van woningen?

Antwoord:

Bij een frequente waardering van woningen is een modelmatige waardebepaling de meest doelmatige aanpak. Met een taxatiemodel worden taxatiewaarden berekend en onderbouwingen gegenereerd. In de volgende stappen zijn de elementen onderscheiden die alle nodig zijn om het gewenste eindresultaat te behalen. stap 1: systematisch uit de marktanalyse afleiden welke kenmerken van de objecten relevant zijn voor de waarde. stap 2: uit de geregistreerde objectkenmerken van de te taxeren woningen halen van objectkenmerken die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde. Deze stap kan mogelijk leiden tot de constatering dat volgens de marktanalyse voor een bepaalde categorie woningen een kenmerk van belang is voor de waardebepaling, terwijl dit kenmerk niet is vastgelegd. In dat geval moet mogelijk aanvullende informatie ingewonnen worden. stap 3: bepalen van de structuur van het taxatiemodel gebaseerd op de samenhang tussen de waarderelevante kenmerken. stap 4: kwantificeren van de relaties in het taxatiemodel tussen de waarderelevante kenmerken en de modelwaarde, respectievelijk tussen de waarderelevante kenmerken van verschillende woningen. stap 5: berekenen van een waarde voor de desbetreffende woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide.


stap 6: beoordelen van de waarschijnlijkheid dat de berekende waarde een correcte weergave is van de waarde. stap 7: afzonderlijk verifiëren van de waarde indien er onvoldoende zekerheid bestaat dat de berekende waarde correct is. Herhaal de stappen totdat het uiteindelijke model aansluit op de marktgegevens. stap 8: naar beneden afronden van de waarde op eenheden van minimaal € 1.000. De waarde van het WOZ-object (eindwaarde) wordt naar beneden afgerond. 4.

5.

Vraag:

Welke criteria gelden voor de modelmatige waardebepaling van woningen?

Antwoord:

Met betrekking tot de modelmatige waardebepaling van woningen zijn de volgende criteria geformuleerd: - uiterlijk drie maanden na de waardepeildatum (1 april) is de werking van het systeem voor ondersteuning van de waardebepaling aangetoond (een eerste bepaling van waarden met het taxatiemodel voor deze waardepeildatum is dan beschikbaar) en is tenminste voor de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, een voorlopige modelwaarde berekend; - uiterlijk vijf maanden na de waardepeildatum (1 juni) is de werking van het taxatiemodel en de kwaliteitsbeoordeling aangetoond ook voor woningen waarvan geen marktgegevens beschikbaar zijn en is voor 20% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend. Deze kwaliteitseis geldt uitsluitend voor gemeenten met ten minste 50.000 objecten; - uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is het taxatiemodel stabiel, gebaseerd op alle verkopen tot 1 juli na de waardepeildatum) en is voor ten minste 90% van de woningen een (voorlopige) modelwaarde berekend; - uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is voor 100% van de woningen de waarde berekend. Dat wil niet zeggen dat na 1 december geen wijzigingen meer worden aangebracht. De maanden december en januari zijn gereserveerd voor verwerking mutaties in december (inclusief objecten in aanbouw) en de laatste controles en andere activiteiten voor gereedmaken verzending.

Vraag:

Welke kwaliteitseisen stelt de Waarderingskamer aan taxatiemodellen voor woningen?

Antwoord:

De waarden van woningen worden primair gebaseerd op de uitkomsten van een taxatiemodel. Met het taxatiemodel wordt niet de geautomatiseerde 9


hulpmiddelen (software) bedoeld, maar de weergave van de onderlinge verhoudingen tussen de objecten en de daarop gebaseerde uitkomsten (modelwaarden). Om de kwaliteit van de taxaties te kunnen waarborgen moet dit taxatiemodel woningen volgens de Waarderingskamer ten minste aan de volgende kwaliteitseisen voldoen: - de minimale set objectkenmerken (ligging, soort object, bouwjaar, grootte van de woning, kavelgrootte) is in het taxatiemodel betrokken; De ligging kan op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden, zoals bijvoorbeeld postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde "waardegebieden". - aanvullende objectkenmerken zijn in het taxatiemodel betrokken, wanneer de waarderelevantie uit de marktanalyse is gebleken; Het betrekken van aanvullende objectkenmerken (bijvoorbeeld onderhoudstoestand, ligging aan het water) kan beperkt zijn tot een beperkte groep van de woningen (bijvoorbeeld woningen gebouwd voor 1930, respectievelijk vrijstaande woningen in een buurt gelegen langs een rivier). - verkoopcijfers van ten minste vijf jaar moeten in het taxatiemodel opgenomen worden, waarbij het systeem (controleerbaar) de marktontwikkeling tussen verkoopdatum en waardepeildatum inzichtelijk maakt; - het taxatiemodel waarborgt correcte onderlinge waardeverhoudingen door ten minste 25 verkoopcijfers te betrekken bij het bepalen van de modelwaarde; Deze eis betekent dat de taxatie van woningen in een afgebakende groep niet alleen gebaseerd mag zijn op verkoopprijzen binnen die groep, maar dat ook een geautomatiseerde of interactieve vergelijking gemaakt is met andere typen woningen, woningen in een andere buurt et cetera. Indien aantoonbaar te weinig verkoopcijfers beschikbaar zijn, kan eventueel met een geringer aantal worden volstaan. - het taxatiemodel is dynamisch, dat wil zeggen dat het taxatiemodel met een variabele waardepeildatum werkt (dus het taxatiemodel kan ook de waarde per 1 januari van het volgende jaar bepalen); - het taxatiemodel leidt niet alleen tot nieuwe taxatiewaarden, maar is ook functioneel bij de marktanalyse en de afhandeling van bezwaarschriften; Het taxatiemodel ondersteunt de genoemde processen op taxatietechnisch terrein. Andere aspecten van de bezwaarafhandeling, zoals bijvoorbeeld de administratief-juridische aspecten hoeft het taxatiemodel niet te ondersteunen. Het taxatiemodel maakt het mogelijk om de waarde-invloed van onjuiste objectkenmerken, onjuiste vergelijking, et cetera te berekenen ten behoeve van bijvoorbeeld het beoordelen van de in een bezwaar aangedragen grieven of het beoordelen van een "afwijkende" ratio in de marktanalyse. - het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van de (met dit taxatiemodel berekende) waarde op de vorige waardepeildatum; 10


-

-

-

-

-

2.3

6.

Zeker bij jaarlijkse waardebepaling is voor de acceptatie van de waarde door de belanghebbende een verklaard verschil ten opzichte van de waarde voor het voorgaande jaar van groot belang, met name wanneer dit verschil afwijkt van de "trendmatige ontwikkeling". het taxatiemodel genereert de onderbouwingen (taxatieverslag met vergelijkbare woningen), die mogelijk interactief aangepast kunnen worden (selecteren van andere vergelijkbare verkopen); De aanpassingen betreffen uitsluitend de onderbouwing. De stabiliteit van het taxatiemodel waarborgt dat het vermelden van andere verkoop op het taxatieverslag niet leidt tot een andere taxatiewaarde. het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) de door het taxatiemodel geselecteerde vergelijkingspanden; het taxatiemodel ondersteunt het verklaren van het verschil van de getaxeerde waarde ten opzichte van (de getaxeerde waarde en de verkoopprijs van) willekeurige (door de belanghebbende) geselecteerde vergelijkingspanden; de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op eenheden van minimaal € 1.000; De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning. het taxatiemodel is robuust, dat wil zeggen dat wanneer twee woningen wat betreft één in het taxatiemodel gebruikt kenmerk van elkaar verschillen altijd sprake is van een verwacht verschil in taxatiewaarde. De robuustheid houdt in dat het taxatiemodel de onderlinge waardeverhoudingen waarborgt, maar ook dat de waarde-invloed van "veranderingen" van een woning overeenkomt met de verwachting.

Modellen niet-woningen

Vraag:

Wat is de aanpak bij modelmatige waardebepaling van niet-woningen?

Antwoord:

De aanpak van de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen hangt af van de te hanteren taxatiemethodiek en de beschikbaarheid van marktinformatie. Van een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarderelevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een taxatiemodel/rekenmodel is geprogram11


meerd. Door het invoeren van de objectkenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt met het oog op de doelmatigheid en de uniformiteit uitgegaan van landelijke uitgangspunten (kengetallen). Deze landelijke uitgangspunten zijn uit een gezamenlijk uitgevoerde analyse van marktgegevens van niet-woningen voortgekomen. Zij zijn vastgelegd in taxatiewijzers die via het WOZ-datacenter beschikbaar zijn voor gemeenten en hun dienstverlener. Deze taxatiewijzers kunnen ook een geautomatiseerde vorm hebben (taxatiemodel/rekenmodel). Bij het opstellen van taxatiewijzers zijn taxateurs van gemeenten en van taxatiebureaus betrokken. Voor elk soort object kunnen dezelfde stappen uitgevoerd worden. Hiervoor wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie. Indien sprake is van een beperkt aantal objecten van een specifieke soort niet-woning kan het doelmatiger zijn om niet een taxatiewijzer op te stellen, maar om direct de betrokken objecten gezamenlijk te waarderen. Net als bij het opstellen van taxatiewijzers kunnen bij deze gezamenlijke taxaties zowel taxateurs van gemeenten als van taxatiebureaus betrokken zijn en worden de gekozen uitgangspunten bij voorkeur afgestemd met vertegenwoordigers van belanghebbenden bij de desbetreffende nietwoningen. Voor niet-woningen waarvan de waarde wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer zal in de meeste gevallen sprake zijn van een regionale analyse van beschikbare marktgegevens, omdat meestal binnen de grenzen van één gemeente onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn voor de analyse van de markt. Deze regionale analyse kan leiden tot regionale uitgangspunten voor de waardebepaling (bijvoorbeeld huurwaardematrices of overzichten van agrarische grondprijzen), maar kan ook leiden tot een regionale aanpak van de waardering en kwaliteitscontrole van de desbetreffende soort niet-woningen. Voor elk soort object kunnen dezelfde stappen uitgevoerd worden. Hiervoor wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie.

12

3. VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING

3.

VRAGEN OVER DE OBJECTAFBAKENING

3.1

7.

Vraag:

Wat zijn de stappen die gezet moeten worden bij het vaststellen van de objectafbakening?

Antwoord:

Bij het afbakenen van een onroerende zaak of WOZ-object wordt eerst gekeken naar de gebouwde en/of ongebouwde eigendommen (de eigendomsgrenzen). Zijn er meerdere aangrenzende percelen van dezelfde eigenaar dan worden die samengevoegd mits zij ook bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn. Ingeval een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormt dit gedeelte een zelfstandig WOZ-object. Als er meerdere gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan van dezelfde eigenaar zijn en deze eigendommen of gedeelten zijn ook bij dezelfde belanghebbende in gebruik, moeten zij tot een zogenoemd samenstel of complex worden samengevoegd als zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit samenstel of complex vormt dan het WOZ-object. Wanneer een onroerende zaak wordt doorsneden door de gemeentegrens dan hoort alleen het binnen de gemeente gelegen deel tot het WOZ-object in die gemeente.

Vindplaats:

Artikel 16, van de Wet WOZ.

3.2

8.

De objectafbakening

Onroerende en roerende zaken

Vraag:

Welke zaken zijn onroerend en wat zijn de criteria hiervoor?

Antwoord:

Voor de definitie van onroerende zaken wordt aangesloten bij de bepalingen in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. In artikel 3:3 van het BW is bepaald dat onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Bestanddelen van een onroerende zaak zijn als onzelfstandige onderdelen eveneens onroerend. Daarvoor geeft artikel 3:4 van het BW een definitie. 13


Bestanddeel van een onroerende zaak is al hetgeen volgens verkeersopvatting daarvan deel uitmaakt (eerste lid). Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (tweede lid). De Hoge Raad heeft uitgesproken dat iets duurzaam met de grond verenigd is, als het gedurende enkele jaren aan dezelfde plaats gebonden is of daarmee is verenigd.

9.

10.

14

Vindplaats:

Hoge Raad 13 mei 2005, nr. 37.523, LJN: AT5469, Belastingblad 2005, blz. 642; Hoge Raad 31 oktober 1997, nr. 16.404, Belastingblad 1998, blz. 252.

Vraag:

Zijn zenders voor GSM en andere communicatie onroerende zaken?

Antwoord:

Ja, zenders voor GSM en andere communicatie zijn, mede gelet op de bedoeling van degene die deze zaken tot stand heeft gebracht, naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Het "bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven" is naar buiten toe kenbaar uit bijzonderheden van aard en inrichting van de werken. Apparatuur van GSM-masten is dienstbaar aan het productieproces en kan op grond van de werktuigenvrijstelling bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten worden.

Vindplaats:

Hoge Raad 17 november 2006, nr. 41.434, LJN: AZ2377, Belastingblad 2007, blz. 143; Hoge Raad 17 november 2006, nr. 41.721, LJN: AZ2389, Belastingblad 2007, blz. 146.

Vraag:

Is er een minimale termijn verbonden aan het duurzaam met de grond verenigd zijn?

Antwoord:

Op basis van de jurisprudentie wordt thans aangenomen dat een zaak enkele jaren aan dezelfde plaats gebonden of met de grond verenigd moet zijn voordat die zaak als onroerend aangemerkt kan worden. Hierbij wordt niet alleen beoordeeld hoe lang het object er al staat, maar wordt ook gekeken naar de termijn waarvoor het geplaatst is (naar aard en inrichting bestemd is ter plaatse te blijven) en de bedoeling van degene die de zaak heeft geplaatst. Op grond hiervan moeten zomerhuisjes op losse tegels en stacaravans onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek afhankelijk van de omstandigheden in bepaalde situaties als onroerende zaken aangemerkt worden. Op grond daarvan zal de eigenaar van een stuk grond die daarop een stacaravan plaatst, eerder de bedoeling hebben om deze duurzaam te laten staan (stacaravan is onroerende zaak) dan iemand die de grond per jaar huurt (stacaravan is roerende zaak).


11.

Vindplaats:

Rechtbank Roermond 30 maart 2007, nr. 05/1634, EK, LJN: BA2101, Belastingblad 2007, blz. 539; Hoge Raad 13 mei 2005, nr. 37.523, LJN: AT5469, Belastingblad 2005, blz. 642.

Vraag:

Kan een zaak die bedoeld is als tijdelijk, wel een onroerende zaak zijn?

Antwoord:

Ja. Werken die door fysieke verbinding bestanddeel van de grond zijn geworden en daarmee hun zelfstandigheid hebben verloren, zijn onroerend. De bedoeling om die werken slechts tijdelijk te plaatsen, doet daar niets aan af.

Vindplaats:

Hoge Raad 13 mei 2005, nr. 39 429, LJN: AT5475, Belastingblad 2005, blz. 641.

3.3

12.

13.

Het gebruiksrecht

Vraag:

Wat is een huurafhankelijk recht van opstal (harvo)?

Antwoord:

Het recht van opstal is een beperkt recht dat ingeschreven wordt in het Kadaster. Degene die het opstalrecht heeft is eigenaar van de opstallen, maar geen eigenaar van de grond. Om de opstallen te kunnen gebruiken moet men ook een gebruiksrecht hebben ter zake van de grond. Dit gebruik van de grond kan gebaseerd zijn op een afzonderlijk beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht), afgeleid zijn van het opstalrecht of van een persoonlijk recht (huur of pacht). Als men voor het gebruik van de grond afhankelijk is van het huren van de grond, spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) of een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo). Door deze constructie houdt de eigenaar van de grond het genot van die grond nadrukkelijk aan zichzelf en geeft hij het genot van de grond niet aan de houder van het opstalrecht.

Vraag:

Wat zijn de gevolgen van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) voor de objectafbakening?

Antwoord:

Bij een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) heeft de houder van het opstalrecht het genot krachtens beperkt recht van de opstallen. De eigenaar van de grond heeft echter het genot van de grond. Dit betekent dat alleen in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (of een pacht afhankelijk recht van opstal) er een scheiding plaatsvindt tussen grond en opstal. De grond vormt een afzonderlijk te waarderen WOZ-object en de opstallen vormen een ander WOZ-object. Tussen grond en opstal wordt als het ware een folie gelegd die de objecten van elkaar scheidt. Uitgaande van gebruik van de opstallen door de houder van het 15


opstalrecht zal deze voor de opstallen zowel "eigenaar" als gebruiker zijn, terwijl voor de grond de eigenaar als genothebbende krachtens eigendom wordt aangewezen en de houder van het opstalrecht als gebruiker.

14.

15.

16

Vindplaats:

Hoge Raad 21 maart 1979, nr. 19 123, BNB 1979/126.

Vraag:

Geef een voorbeeld van objectafbakening in het geval van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo).

Antwoord:

Een sportvereniging heeft een opstalrecht voor een clubgebouw met kantine en kleedruimten. Dit opstalrecht is afhankelijk van het huren van de ondergrond van de gemeente en het huren van sportvelden op het desbetreffende sportcomplex. In dit voorbeeld is sprake van drie WOZobjecten: - het gebouw vormt een afzonderlijk WOZ-object, waarvan de sportvereniging zowel eigenaar als gebruiker is; - de ondergrond van het clubgebouw vormt een WOZ-object, waarvan de sportvereniging de exclusieve gebruiker is en de gemeente eigenaar is; - de sportvelden worden ook gebruikt door andere verenigingen, zodat de gemeente wordt aangewezen als eigenaar en gebruiker (ter beschikking stellen voor volgtijdig gebruik) van dit WOZ-object.

Vraag:

Hoe beïnvloedt leegstand de objectafbakening?

Antwoord:

Indien er sprake is van leegstand, kan niet de gebruikssituatie als uitgangspunt worden genomen om te bepalen of er gedeelten zijn die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt of dat er samenstellen zijn van eigendommen die door dezelfde gebruiker worden gebruikt. In geval van leegstand moet daarom nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel (gedeelten bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en omstandigheden die aanleiding zijn voor het vormen van samenstellen). Wanneer verschillende objecten bijvoorbeeld in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen de verschillende objecten niet zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object. Immers de objecten dienen ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar te horen. Met name bij objecten die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen. Indien sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex.


16.

17.

18.

19.

Vraag:

Zijn dochter- of werkmaatschappijen als zelfstandige gebruikers aan te merken als ze in het zelfde complex gevestigd zijn als het moederbedrijf?

Antwoord:

Dit hangt af van de feitelijke situatie. Ingeval de dochtermaatschappij is gevestigd in een eigen afsluitbaar deel van het complex van de moedermaatschappij (in een apart gebouw of op aparte verdieping) dan is sprake van een zelfstandige eenheid. In dat geval is dan ook sprake van een afzonderlijk WOZ-object. In de overige gevallen geven de omstandigheden en de feitelijke situatie ter plaatse de doorslag bij de beoordeling of de objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Inventariseren en registreren van de omstandigheden en de feitelijke situatie is relevant voor het geval zich geschillen over de afbakening voordoen.

Vraag:

Moet altijd tot op gebruikersniveau worden afgebakend? Ook bij bijvoorbeeld verhuurde garageboxen?

Antwoord:

Ja, tenzij sprake is van verhuur van onzelfstandige delen of verhuur voor volgtijdig gebruik (dat wil zeggen steeds verhuur voor korte perioden).

Vindplaats:

Artikel 24, vijfde lid, onderdeel b en c, van de Wet WOZ.

Vraag:

Waarom moet in het buitengebied ook bij agrarische objecten tot op gebruikersniveau worden afgebakend?

Antwoord:

De gebruiker is bijvoorbeeld van belang voor het beoordelen van de vraag of de waarde van de cultuurgrond bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven ("cultuurgrondvrijstelling"). Bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van "cultuurgrondvrijstelling" moet met name aandacht besteed worden aan de "huispercelen" rondom een boerderij. Deze percelen worden niet altijd bedrijfsmatig gebruikt ("hobby-boeren") en moeten in dat geval in de waarde worden betrokken.

Vraag:

Hoe worden op een doelmatige wijze de gebruikers van agrarische objecten achterhaald?

Antwoord:

Het jaarlijks achterhalen van de gebruikers van agrarische objecten is niet eenvoudig. In veel gevallen zal echter de (belastingplichtige) eigenaar ook de gebruiker zijn. Wanneer de belastingplichtige eigenaar bijvoorbeeld een institutionele verpachter is (bijvoorbeeld Staatsbosbeheer), is de eigenaar meestal niet de gebruiker. De gemeente kan dan een gebruikersinventarisatie opvragen bij deze verpachter. Voorts dient bij elke verkoop te worden beoordeeld in hoeverre de vrijstelling voor de bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond nog geldig is. 17


3.4

20.

21.

18

De zelfstandigheid

Vraag:

Wanneer is er in het algemeen sprake van zelfstandigheid van een WOZobject? Zijn er hierbij verschillen tussen woningen en niet-woningen?

Antwoord:

Bij niet-woningen is meerdere malen door de Hoge Raad beslist dat het al dan niet afsluitbaar zijn een relevant gegeven is. Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel doorslaggevend is een eigen deurbel, brievenbus en een eigen gas-, elektriciteits- en watermeter. De eisen voor zelfstandigheid gelden alleen voor de afbakening van een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor niet-woningen kan hierbij ook de organisatorische samenhang van betekenis zijn. Voor grenzen van het WOZ-object die samenvallen met eigendomsgrenzen gelden deze eisen niet. Dit betekent dat de grens van een WOZ-object dwars door bijvoorbeeld een winkel kan lopen, wanneer beide delen van de winkel een andere eigenaar hebben.

Vindplaats:

Hof ’s-Gravenhage 9 maart 2005, nr. 04/03082 en 04/03083, Belastingblad 2005, blz. 707; Hoge Raad 8 oktober 2004, nrs. 38.443 en 38.444, LJN: AR3500, Belastingblad 2004, blz. 1263; Hoge Raad 9 mei 2003 35.987, BNB 2003/270c, LJN: AD6058, Belastingblad 2003, blz. 617; Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2000, nr. 98/00550, Belastingblad 2001, blz. 155; Hof Amsterdam 3 december 1999, nr. p98/1032, Belastingblad 2000, blz. 202.

Vraag:

Wanneer is sprake van een zelfstandige woning?

Antwoord:

Bij woningen gaat het met name om eigen toegang, eigen keukenvoorziening of tenminste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook hier is afsluitbaarheid een criterium. Van minder belang, maar in twijfelgevallen wel meewegend is eigen gas-, elektriciteits- en watermeter. Ook een eigen bel kan een aanwijzing zijn. Niet alle zelfstandige woningen zijn echter ook WOZ-objecten. Denk aan woonboten en woonwagens, die afhankelijk van de omstandigheden roerend of onroerend kunnen zijn.

Vindplaats:

Hoge Raad 26 oktober 2001, nr. 36.217, LJN: AD4850, Belastingblad 2001, blz. 1128.


22.

23.

Vraag:

Is een wooneenheid in een verzorgingshuis/verpleeghuis een zelfstandig WOZ-object?

Antwoord:

Onder bepaalde omstandigheden kan een wooneenheid in een verzorgingshuis als een zelfstandig WOZ-object worden aangemerkt. Van belang is hierbij of die wooneenheid is voorzien van eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Voorts dient de wooneenheid te voldoen aan het criterium van de afsluitbaarheid. Ter zake een wooneenheid van een verpleeghuis zal doorgaans de "verzorgingsfunctie" zo zwaarwegend zijn dat er geen sprake is van een zelfstandige wooneenheid.

Vraag:

Is een woondeel binnen een gemengd pand altijd een zelfstandig WOZobject?

Antwoord:

Nee. Gemengde panden zijn die WOZ-objecten waarin gewoond wordt, maar die daarnaast ook nog een andere functie hebben. Gedacht kan worden aan woon-winkelpanden, agrarische objecten, et cetera. Vaak zal op grond van de Wet WOZ de woning boven een winkel of woning in een agrarisch object een zelfstandig WOZ-object zijn. Maar wanneer door de situatie ter plaatse de woning onvoldoende zelfstandig is, maakt het woondeel onderdeel uit van hetzelfde WOZ-object als het bedrijfsdeel.

3.5

24.

De samenstelbepaling

Vraag:

Hoe werkt de "samenstelbepaling" bij de afbakening van woningen?

Antwoord:

Gebouwde en ongebouwde eigendommen vormen, indien deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, één samenstel. Gebouwde en ongebouwde eigendommen, zoals woning met garage en daarbij behorende ondergrond, kunnen ook bij elkaar behoren indien deze niet onderling verbonden zijn. Ook indien woning en garage, bijvoorbeeld door middel van een straat van elkaar zijn gescheiden, kan onder bepaalde omstandigheden één samenstel gevormd worden. Van belang hierbij zijn bijvoorbeeld de afstand, bouwaard of bouwjaar.

Vindplaats:

Hof Arnhem 29 januari 2003, nr. 01/01836, LJN: AF4932, Belastingblad 2003, blz. 562.

19


25.

26.

27.

20

Vraag:

Hoe dienen de beide WOZ-objecten te worden getaxeerd als één onroerende zaak gescheiden wordt door een eigendomsgrens, zonder dat deze fysiek is waar te nemen?

Antwoord:

In dit geval dient de waarde van het gehele complex te worden bepaald. Vervolgens moet de waarde naar evenredigheid aan de verschillende kadastrale percelen toegedeeld worden, waarbij rekening wordt gehouden met de grootte en de ligging binnen het object. Deze werkwijze komt overeen met het bepalen van de waarde van een onroerende zaak die wordt doorsneden door een gemeentegrens.

Vindplaats:

Artikel 17, zesde lid, van de Wet WOZ.

Vraag:

Volgens het Kadaster is een man eigenaar van het huis, terwijl zijn vrouw eigenaar van de tuin is. Is dit één object?

Antwoord:

Als man en vrouw in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, vormt het samenstel van huis met tuin één WOZ-object. Wanneer zij de afzonderlijke percelen gekocht hebben vóór het sluiten van het huwelijk, blijft het Kadaster de oorspronkelijke gegevens over de eigenaren registreren. Door het huwelijk zijn beide percelen in de gemeenschap van goederen terechtgekomen. Zijn de echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden gehuwd en blijkt dat de voorwaarden zodanig zijn geformuleerd dat één of meer van deze eigendommen niet in de gemeenschap vallen, dan kan geen samenstel worden gevormd. Alleen in dat geval is sprake van twee WOZ-objecten. Gezien het feit dat meestal sprake zal zijn van één WOZ-object, kan dit (als praktische werkwijze en behoudens tegenbewijs) tot uitgangspunt worden genomen. Als het anders is kunnen belanghebbenden vragen om splitsing in twee objecten door aan te tonen dat deze objecten buiten de gemeenschap vallen.

Vraag:

Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een woning als één geheel wordt gebruikt, maar de man eigenaar is van het huis en de vrouw eigenaar van de tuin, terwijl zij niet gehuwd zijn, maar zich wel als partners hebben laten registreren?

Antwoord:

In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object. Tussen beide partners ontstaat, ondanks het geregistreerde partnerschap, geen vermogensgemeenschap. Twee eigenaren van twee afzonderlijke WOZobjecten dus.


28.

29.

30.

31.

Vraag:

Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een woning als één geheel wordt gebruikt, maar de man eigenaar is van het huis en een kind eigenaar van de tuin?

Antwoord:

In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object. Tussen vader en kind ontstaat geen vermogensgemeenschap. Ook hier zijn er twee eigenaren van twee afzonderlijke WOZ-objecten. De vorming van een samenstel is niet mogelijk.

Vraag:

Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een belanghebbende voor het ene eigendom een erfpacht recht heeft en van een naastgelegen eigendom dezelfde belanghebbende het volledig eigendom heeft?

Antwoord:

Ja. Voor beide percelen is immers dezelfde belanghebbende genothebbende krachtens een zakelijk recht en naast elkaar gelegen percelen behoren naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar.

Vraag:

Kan er sprake zijn van één WOZ-object indien een onderdeel van het complex in eigendom is bij een ander lid van de maatschap (of vennootschap onder firma (v.o.f.)) die het gehele complex gebruikt?

Antwoord:

Nee. De omstandigheid dat voor delen van een object er verschillende zakelijk gerechtigden zijn, brengt met zich mee dat er geen sprake kan zijn van één WOZ-object. De omstandigheid dat die delen bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, doet daar niets aan af.

Vraag:

Hoort een parkeerplaats die in eigendom is bij de eigenaar van een object bij het WOZ-object of is er sprake van twee WOZ-objecten?

Antwoord:

Wanneer de parkeerplaats gereserveerd is voor de eigenaar/gebruiker van een appartement (afsluiting met bijvoorbeeld klappaal, klaphekje, vermelding "gereserveerd voor huisnummer X", vastlegging in de akte van splitsing van de kadastrale appartementen) vormt die parkeerplaats met het object een samenstel en is er dus sprake van één WOZ-object. Wanneer er geen sprake is van gereserveerde plaatsen, maar alle eigenaren/gebruikers één of meerdere parkeerplaatsen kunnen gebruiken, dan behoren de parkeerplaatsen tot de gemeenschappelijke voorzieningen. Wanneer echter niet alle eigenaren/gebruikers kunnen profiteren van deze gemeenschappelijke voorzieningen, omdat slechts een beperkte groep (tegen betaling) beschikt over bijvoorbeeld een sleutel, dan zal de gemeenschappelijke parkeerplaats/parkeerkelder een afzonderlijk WOZobject zijn, waarvan het gebruik wordt geacht te liggen bij degene die de onzelfstandige eenheden in gebruik geeft (bijvoorbeeld verhuurder). 21


32.

33.

34.

22

Vraag:

Wanneer kan een individuele parkeerplaats toch een afzonderlijk WOZobject vormen, terwijl voor de parkeerplaats niet een zelfstandig appartementsrecht is gevestigd?

Antwoord:

Voor de beoordeling van de zelfstandigheid van een parkeerplaats is de afsluitbaarheid van belang. Voor de zelfstandigheid van een parkeerplaats gelden niet dezelfde eisen als bijvoorbeeld voor een woning. Belangrijk is dat er voorzieningen zijn die het gebruik van de parkeerplaats als parkeerplaats door anderen niet mogelijk maken. Een parkeerplaats met een klaphekje of met een afsluitpaal, beide met slot, kan daarom een zelfstandig object zijn. Vooropgesteld dat ze geen samenstel vormt met een bijbehorend WOZ-object.

Vraag:

Leidt de doorsnijding van twee eigendommen door een openbare weg automatisch tot twee WOZ-objecten of is het vormen van een samenstel nog mogelijk?

Antwoord:

Het vormen van een samenstel is goed mogelijk. In de parlementaire geschiedenis is wel het voorbeeld van twee benzinestations aan weerszijden van de snelweg gebruikt die in gebruik zijn bij dezelfde exploitant en waarvan de tanks onder de weg door met elkaar verbonden zijn. Ook zonder fysieke band kan nog vorming van een samenstel mogelijk zijn. Een voorbeeld hiervan is een woning met een garage die op enige afstand daarvan is gelegen. In dat geval zullen naast de eis van dezelfde gebruiker de omstandigheden zoals: afstand, bouwstijl of bouwjaar, de doorslag moeten geven om een samenstel te vormen.

Vindplaats:

Hof Arnhem 29 januari 2003, nr. 01/01836, LJN: AF4932, Belastingblad 2003, blz. 562.

Vraag:

Behoren alle percelen cultuurgrond die bij een agrarisch bedrijf in gebruik zijn tot één WOZ-object of kan hierbij sprake zijn van meer WOZ-objecten?

Antwoord:

Voor het vormen van een samenstel zijn de omstandigheden van belang. In ieder geval zullen de percelen die direct grenzen aan de percelen waarop de bedrijfsgebouwen staan daarmee een samenstel vormen als aan de andere voorwaarden is voldaan. Indien er alleen sprake is van een weg of een waterloop (eigendom van een ander) tussen twee percelen, worden deze percelen geacht aangrenzend te zijn. Dit betekent dat wanneer deze percelen dezelfde eigenaar hebben en bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn, zij tot één WOZ-object behoren. In ieder geval zal voor het beoordelen van het samenstel de (kadastrale) kaart geraadpleegd moeten worden. In beginsel kan de objectafbakening grotendeels op basis van deze kaart worden gerealiseerd.


35.

36.

37.

Vraag:

Hoe moet de objectafbakening bij sportcomplexen bepaald worden?

Antwoord:

Een sportcomplex moet vaak worden afgebakend tot meerdere WOZobjecten. In sommige gevallen is sprake van verschillende eigendommen, bijvoorbeeld wanneer beperkte rechten zijn gevestigd (erfpacht, opstalrecht) voor bijvoorbeeld de bouw van clubgebouwen et cetera. Ook wanneer er sprake is van één eigenaar (bijvoorbeeld de gemeente) dan kan het toch noodzakelijk zijn om meer WOZ-objecten af te bakenen, omdat sprake is van zelfstandig gebruik van een deel van het complex door één vereniging. Dit kan het exclusieve gebruiksrecht van één of meerderde velden zijn, maar ook het exclusieve gebruik van een clubgebouw, een kantine of kleedruimten. Bijvoorbeeld: Op een sportcomplex staan twee gebouwen, elk met kantine en kleedruimten en er zijn acht sportvelden. Eén van de gebouwen en twee van de sportvelden worden exclusief gebruikt door één vereniging. De overige velden worden volgtijdig gebruikt door verschillende verenigingen, die gebruik maken van het tweede clubgebouw. In dit geval is sprake van twee WOZ-objecten. Het eerste WOZ-object (met de gemeente als eigenaar en de vereniging als gebruiker) bestaat uit het ene gebouw met twee sportvelden. Het tweede WOZ-object bestaat uit de rest van het complex, waarbij de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is (stelt beschikbaar voor volgtijdig gebruik).

Vraag:

Gelden de afbakeningsregels voor recreatieterreinen ook voor volkstuincomplexen?

Antwoord:

Nee, in de wettekst wordt expliciet gesproken over verblijfsrecreatie en dat betekent dat men er ook moet kunnen overnachten. In veel volkstuincomplexen is echter overnachten juist niet toegestaan en dat betekent dat de objectafbakeningsregels voor recreatieterreinen niet van toepassing zijn op volkstuincomplexen.

Vraag:

Geldt er een maximale grootte voor WOZ-objecten?

Antwoord:

Nee, uitsluitend de gemeentegrenzen vormen de uiterste grens. Dit betekent dat bijvoorbeeld alle openbare wegen in een gemeente, die eigendom van de gemeente zijn, één WOZ-object kunnen vormen, omdat ze naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor alle rijkswegen binnen een gemeente en alle spoorwegen met bijbehorende voorzieningen. Overigens betreft dit voorbeelden van WOZ-objecten waarvoor op basis van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende 23


zaken geen waarde bepaald hoeft te worden, omdat ze geheel bestaan uit onderdelen waarvan de waarde buiten aanmerking blijft. Een ander voorbeeld zijn de hoogspanningsmasten die door de kabels met elkaar verbonden zijn. De masten maken onderdeel uit van één onroerende zaak die alle hoogspanningsmasten van dezelfde maatschappij in die gemeente omvat. Ook de kabels behoren tot deze onroerende zaak, maar de waarde van deze kabels blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking (werktuigenvrijstelling). Hieruit volgt dat het "stelsel" van hoogspanningsmasten één WOZ-object is. In de praktijk wordt elke mast als zelfstandig deelobject getaxeerd. 38.

Vraag:

Hoe dient er omgegaan te worden met gemeenschappelijke voorzieningen en hoe met mandelige percelen?

Antwoord:

Gemeenschappelijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld de lift in een complex met flatwoningen of de entree in een bedrijfsverzamelgebouw. Een mandelig perceel is bijvoorbeeld het gezamenlijke achterpad bij een blok eigen-woningen. Voor gemeenschappelijke voorzieningen en voor mandelige percelen wordt geen afzonderlijke waarde bepaald. Bij de waardebepaling van de afzonderlijke WOZ-objecten (de woningen in het flatcomplex, de winkels in het winkelcentrum, de kantoorunits in het bedrijfsverzamelgebouw en de afzonderlijke eigen-woningen in het blok) wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van de gemeenschappelijke voorzieningen of van het mandelige perceel. Er worden voor deze gemeenschappelijke voorzieningen of voor de mandelige percelen daarom ook geen afzonderlijke WOZbeschikkingen genomen. Voor zover de gemeenschappelijke voorzieningen of het mandelige perceel gekoppeld zijn aan kadastrale oppervlakte, wordt deze oppervlakte ondergebracht in een sluimerend WOZ-object zodat een sluitende relatie met de kadastrale administratie gewaarborgd is.

3.6

39.

24

De administratie

Vraag:

Moet voor elk WOZ-object een waarde worden bepaald?

Antwoord:

Artikel 16 van de Wet WOZ geeft afbakeningsregels op grond waarvan het gehele gemeentelijke grondgebied ingedeeld kan worden in WOZ-objecten. In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt evenwel bepaald dat de waarde van bepaalde onroerende zaken of onderdelen daarvan buiten aanmerking blijft. Belangrijke voorbeelden van deze "vrijstelling" betreffen de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en de openbare wegen. WOZ-objecten die


geheel bestaan uit dergelijke cultuurgrond of uit openbare wegen, hebben daarmee automatisch de WOZ-waarde nul.

40.

41.

Vindplaats:

Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.

Vraag:

Wat is een sluimerend WOZ-object en wat is de waarde hiervan?

Antwoord:

Een sluimerend WOZ-object heeft nooit een waarde. Een sluimerend WOZobject is namelijk geen fysiek object, maar een administratief object om te waarborgen dat er een sluitende relatie bestaat tussen de WOZ-administratie en de kadastrale administratie. Het sluimerend WOZ-object legt vast welke kadastrale oppervlakte niet afzonderlijk kan worden toegekend aan een WOZ-object. Sluimerende WOZ-objecten hebben bijvoorbeeld betrekking op de ondergrond van een complex met flatwoningen of op de ondergrond van een bedrijfsverzamelgebouw.

Vraag:

Welke aandachtspunten zijn van belang bij het proces beheer objectafbakening?

Antwoord:

Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het hele grondgebied van een gemeente bestaat uit WOZ-objecten. Deze moeten worden afgebakend en geadministreerd. Enkele categorieën WOZ-objecten blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking. Deze objecten maken echter wel deel uit van de WOZ-administratie. Een deel van deze uitgezonderde objecten moet immers wel aan de waterschappen en de Belastingdienst worden geleverd. Tevens geldt voor alle onroerende zaken dat zij van belang zijn voor de volledigheidscontrole en correcte verwerking van mutaties van de betrokken objecten. Alle objecten moeten in de WOZ-administratie opgenomen zijn. De objecten uit de categorieën: a. objecten waarvoor beschikking is verzonden of nog verzonden moet worden; b. sluimerende objecten; c. gebouwde uitgezonderde objecten. moeten in het centrale bestand met WOZ-objecten (WOZ-objectenbestand) geregistreerd zijn conform de regels van objectafbakening. De objecten uit deze drie categorieën worden geleverd aan de afnemers.

25


42.

Vraag:

Op welke manieren kunnen ongebouwde uitgezonderde objecten in de gemeentelijke administratie worden vastgelegd?

Antwoord:

De gegevens van ongebouwde uitgezonderde objecten worden niet geleverd aan de afnemers. Deze categorie objecten wordt op één van onderstaande vier manieren in de WOZ-administratie opgenomen: - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig, conform de regels voor de objectafbakening, opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X); - alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als "container"; - de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met betrekking tot de reden van "uitzondering"; - het onderscheid tussen WOZ-objecten waarvoor een waarde vastgesteld moet worden en die geleverd worden en de "ongebouwde uitgezonderde objecten" wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand. Dit betekent dat voor uitgezonderde ongebouwde objecten niet altijd volledig voldaan hoeft te zijn aan de eisen met betrekking tot de objectafbakening, mits correcte gegevenslevering aan de afnemers, volledigheid van de administratie en correcte bijhouding gewaarborgd zijn.

43.

26

Vraag:

Wat wordt verstaan onder een "redelijke inspanning" bij volledigheidscontrole?

Antwoord:

Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de WOZ-administratie te waarborgen. Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorgen dat de gehele kadastrale oppervlakte en alle objecten in de WOZ-administratie zijn opgenomen en anderzijds dat er geen objecten ten onrechte zijn aangewezen als een uitgezonderd WOZ-object. Onder een redelijke inspanning verstaan we dat een gemeente regelmatig controleert of de oppervlakte van de WOZ-objecten nog aansluit op de totale gemeentelijke kadastrale oppervlakte. Het is niet nodig dat men bijvoorbeeld jaarlijks verifieert of bij de uitgezonderde objecten en de deels uitgezonderde objecten nog steeds voldaan is aan de criteria voor de van toepassing zijnde "uitzondering". Het is wel redelijk dat bij elke mutatieverwerking na een eerste vaststelling dat een "uitzondering" geldt,


de gemeente bij mutatie van de eigenaar opnieuw vaststelt of de "vrijstelling" nog van toepassing is. Een redelijke inspanning betekent ook bijvoorbeeld dat ongebouwde percelen, waarvan naar verwachting de waarde lager is dan het bedrag van de efficiencyvrijstelling in de Gemeentewet, zonder nader onderzoek aangemerkt kunnen worden als uitgezonderd object. Bij de verificatie van de oppervlakte kunnen grafische hulpmiddelen (GISsystemen) een ondersteunende rol vervullen. 44.

45.

Vraag:

Wat is in het beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie en waar is het te vinden?

Antwoord:

Het door de Waarderingskamer gemaakte "beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie" is een hulpmiddel voor gemeenten om de volledigheid op een doelmatige wijze te bewaken. Dit protocol is te vinden op de website van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl) en in de Waarderingsinstructie die door de Waarderingskamer is gepubliceerd. De doelmatigheid kan verder worden vergroot, wanneer het protocol voor meerdere doeleinden wordt gebruikt. Wanneer de gemeente zelf het protocol toepast, kunnen de resultaten bijvoorbeeld ook worden gebruikt om de accountant van de gemeente of de Waarderingskamer ervan te overtuigen dat de volledigheid van de WOZ-administratie (en daarmee van de belastingadministratie) in voldoende mate is gewaarborgd.

Vraag:

Welke stappen gelden bij de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening?

Antwoord:

De volgende stappen zijn van belang voor de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening: stap 1: bepalen van de frequentie waarin de volledigheidscontroles worden uitgevoerd. Minimaal eenmaal per jaar, bijvoorbeeld in het kader van een accountantscontrole. Verder op geschikte momenten, bijvoorbeeld na een complexe mutatie, zoals een herverkavelingakte of na verwerking van de maandelijkse kadastrale mutaties. stap 2: verrichten van een volledigheidstoets van de WOZ-administratie aan de hand van alle kadastrale percelen en de kadastrale oppervlakten. Deze stap staat centraal in het beoordelingsprotocol volledigheid WOZ-administratie. stap 3: afbakenen tot WOZ-objecten van ontbrekende kadastrale percelen en oppervlakten naar aanleiding van de volledigheidstoets. Eventueel onderscheid maken tussen percelen behorende bij uitgezonderde objecten en bij overige objecten. 27


stap 4: naar aanleiding van de volledigheidstoets controleren of bij elk WOZ-object alle betrokken kadastrale percelen worden geregistreerd, waarbij de toegekende kadastrale oppervlakte(n) in overeenstemming zijn met de grondoppervlakte van het WOZobject. stap 5: vastleggen van gewijzigde en ontbrekende WOZ-objecten in de WOZ-administratie (volledige objectaanduiding en volledige kadastrale identificatie). Hierbij moet aandacht gegeven worden aan correcte vastlegging van bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten. Herhaal vervolgens de stappen 2 tot en met 5 totdat de gemeentelijke oppervlakte en de oppervlakte in de WOZ-administratie sluitend zijn. De gemeentelijke oppervlakte is hierbij de totaaltelling van de kadastrale oppervlakte van alle actuele kadastrale percelen in de gemeente. Dit gegeven is beschikbaar bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). stap 6: nagaan voor WOZ-objecten waarvoor wijzigingen zijn vastgelegd of de naastgelegen objecten of aangrenzende kadastrale percelen, naar omstandigheden beoordeeld, tot hetzelfde WOZ-object behoren (samenstel) en zo nodig aanpassen van objectafbakening in de WOZ-administratie. Ook hierbij moet aandacht gegeven worden aan een correcte vastlegging van bijvoorbeeld ingangsdatum, mede in relatie tot de formeel vastgestelde objectafbakening en WOZ-waarde van betrokken WOZ-objecten. stap 7: vaststellen juistheid typering als uitgezonderd ongebouwd object. Bij kleine ongebouwde uitgezonderde objecten waarbij een waarde wordt verwacht die lager ligt dan € 12.000 mag er om doelmatigheidsredenen vanuit gegaan worden dat de typering juist is. Bij de overige ongebouwde uitgezonderde objecten wordt beoordeeld of bekend is waarom sprake is van een uitzondering en of er signalen zijn die erop wijzen dat deze uitzondering wellicht niet meer van toepassing is. 46.

28

Vraag:

Welke criteria gelden voor de verwerking van de mutaties in de objectafbakening?

Antwoord:

De Waarderingskamer hanteert voor de verwerking van mutaties in de objectafbakening de volgende criteria: - wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het Kadaster verwerkt in de WOZ-administratie; - wijzigingen van de kadastrale gegevens en van de objectafbakening, veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na


constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie; NB: De wijziging in de objectafbakening moet binnen de genoemde termijn verwerkt zijn in de WOZ-administratie; de eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn. - bij wijziging van de kadastrale gegevens (mutaties van de eigenaar of beperkt gerechtigde) van een ongebouwde, uitgezonderde onroerende zaak (of een gedeeltelijk uitgezonderd object) wordt beoordeeld of de uitzonderingsgrond ook van toepassing blijft bij de nieuwe eigenaar. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h, Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Voor het globaal inschatten of de waarde onder genoemde drempel blijft, moet de gemeente de bestemming van het perceel in het bestemmingsplan kennen. (Ter indicatie: wanneer sprake is van agrarische bestemming zonder bebouwingsmogelijkheden en een grondwaarde van circa € 3 per vierkante meter, betekent de genoemde drempel dat nader onderzoek achterwege kan blijven bij ongebouwde percelen met een oppervlakte tot circa 3.500 vierkante meter. Indien sprake is van mogelijkheden voor bijvoorbeeld woningbouw zal in verband met de veel hogere grondwaarde per vierkante meter de desbetreffende grens naar verwachting minder dan 100 vierkante meter zijn.) 47.

Vraag:

Welke criteria gelden voor de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening?

Antwoord:

Met betrekking tot de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening hanteert de Waarderingskamer de volgende criteria: - tenminste eenmaal per jaar vindt een controle van de volledigheid van de WOZ-administratie plaats. In deze volledigheidscontrole staan drie aandachtspunten centraal: - is de gehele oppervlakte van de gemeente correct in de administratie verwerkt; - zijn alle WOZ-objecten correct in de WOZ-administratie opgenomen; - zijn er geen WOZ-objecten ten onrechte aangemerkt als uitgezonderd object. Deze beoordeling kan achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h, Gemeentewet, € 12.000). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft 29


en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting hoger uitkomt, dan bestaat de beoordeling tenminste uit het nagaan wanneer de juiste toepassing van de uitzondering voor het laatst is geverifieerd en of zich sinds die tijd mutaties met betrekking tot het perceel hebben voorgedaan. - bij de periodieke beoordeling van de volledigheid van de WOZ-administratie wordt geïnventariseerd of er sinds de vorige controle wijzigingen van bestemming (bestemmingsplan) zijn gerealiseerd die gevolgen hebben voor het van toepassing zijn van een uitzondering bij de waardebepaling. Bij het verwerken van mutaties die voorvloeien uit deze gewijzigde bestemmingsplannen kan eenzelfde doelmatige werkwijze worden gehanteerd als bij de verwerking van kadastrale mutaties met betrekking tot ongebouwde uitgezonderde objecten.

30

4. VRAGEN OVER DE OBJECTKENMERKEN

4.

VRAGEN OVER DE OBJECTKENMERKEN

4.1

48.

49.

50.

De samenhang WOZ-objectkenmerken en BAG

Vraag:

Welke objectkenmerken worden in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) geregistreerd?

Antwoord:

Binnen het kader van de BAG worden de navolgende objectkenmerken geregistreerd: - bouwjaar (per pand); - gebruiksoppervlakte (per verblijfsobject); - geometrie (per pand en puntcoördinaten verblijfsobject); - gebruiksdoel (bijvoorbeeld "woonfunctie"); - "adres" (woonplaatsnaam, openbare ruimtenaam, huisnummer uit Basisregistratie adressen).

Vraag:

Worden mutaties van BAG-objecten direct verwerkt in de (geregistreerde objectkenmerken in de) WOZ-administratie?

Antwoord:

Nee, niet elke mutatie van een BAG-object heeft gevolgen voor de WOZadministratie. Zo dient een BAG-object binnen vier werkdagen na het verlenen van de bouwvergunning volledig te zijn geregistreerd. Het kan dan nog geruime tijd duren, voordat met de bouw wordt begonnen. Voor de WOZ is meer van belang, wanneer met de (ver)bouw wordt begonnen en wanneer deze (ver)bouw gereed is.

Vraag:

Worden mutaties in de objectkenmerken in de WOZ-administratie direct verwerkt in de BAG?

Antwoord:

Nee. Soms komt de werkelijkheid niet overeen met hetgeen in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) is opgenomen. De BAG is immers geënt op formele brondocumenten zoals bouwvergunningen. Degene die dit constateert, of dit bijna zeker weet (formeel: "gerede twijfel"), is verplicht dit te melden bij de verantwoordelijke voor de BAG. Die is op zijn beurt verplicht om onderzoek in te stellen (en bij wijziging ook te zorgen voor een "brondocument"dat kan worden ingeschreven). Wanneer bij de bijhouding van WOZ-objectkenmerken of bij andere WOZprocessen geconstateerd wordt dat de werkelijkheid niet meer in overeenstemming is met de BAG, betekent dit dus dat de WOZ-medewerker hiervan een "terugmelding" doet aan de beheerder van de BAG. Omdat er sprake is van bijhoudingsprocessen die beide binnen de gemeentelijke 31


organisaties plaatsvinden kunnen de werkzaamheden voor WOZ en BAG op een efficiënte manier op elkaar afgestemd worden.

4.2

51.

52.

32

Objectkenmerken woningen

Vraag:

Welke objectkenmerken van woningen moeten verzameld worden?

Antwoord:

Uit een analyse van de marktgegevens is te halen welke kenmerken de waarde van een woning bepalen. Hierbij kan nog onderscheid gemaakt worden tussen objectkenmerken en omgevingskenmerken. In de Waarderingsinstructie heeft de Waarderingskamer aangegeven dat zij in het kader van het toezicht controleert of tenminste de in de instructie genoemde objectkenmerken van woningen in de WOZ-administratie beschikbaar zijn. Belangrijke kenmerken hierbij zijn onder meer: - soort woning; - aanwezigheid bijgebouwen; - bouwjaar; - grootte van de woning; - grootte van de kavel; - buurt. Bij elk van deze kenmerken zijn specifieke aandachtspunten in de Waarderingsinstructie aangegeven, waarnaar wordt verwezen. De belanghebbende mag deze kenmerken van de woning op het taxatieverslag verwachten. Verder worden natuurlijk die aanvullende kenmerken verzameld die van belang zijn voor een correcte waardebepaling. Welke gegevens daarvoor in aanvulling op de genoemde kenmerken van belang zijn is afhankelijk van het type woning en de lokale markt. Bij de mutatieverwerking van bouwvergunningen is altijd sprake van mutaties in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). Door de WOZadministratie aan te sluiten op de BAG worden de bouwvergunningen automatisch aangeleverd als signaal voor het vastleggen van de objectkenmerken.

Vraag:

Moeten van alle woningen dezelfde objectkenmerken verzameld worden?

Antwoord:

Nee, uit de marktanalyse kan blijken dat van een bepaald type woning andere kenmerken verzameld moeten worden, bijvoorbeeld bijzondere objectkenmerken zoals de indicatie of al dan niet een renovatie heeft plaatsgevonden bij eigen-woningen van een wat ouder bouwjaar, of bijzondere omgevingskenmerken zoals in bepaalde gebieden de indicatie over de aanwezigheid van bodemverontreiniging of de hinder van vliegtuiglawaai.


Het feit dat een bepaald kenmerk van belang is, kan niet alleen voortvloeien uit de marktanalyse, maar kan bijvoorbeeld ook aan het licht komen bij de behandeling van een bezwaarschrift of uit een beroepsprocedure. 53.

54.

55.

56.

Vraag:

Moeten bij elke herwaardering steeds dezelfde objectkenmerken gebruikt worden voor de waardebepaling?

Antwoord:

Welke objectkenmerken relevant zijn kan door marktontwikkelingen ook veranderen. De voorkeuren van partijen op de woningmarkt veranderen namelijk steeds. Dit betekent dat door deze marktontwikkelingen het ook noodzakelijk kan worden om (bij sommige soorten woningen) andere objectkenmerken te registreren. Of hiervan sprake is moet een punt van aandacht zijn bij de marktanalyse.

Vraag:

Hoe wordt het soort woning aangeduid?

Antwoord:

Ten behoeve van een uniforme omschrijving en definiëring van woningen is in samenwerking met LMV, NVM, RVT, VBO, VNG en de Waarderingskamer een Fotowijzer woningen opgesteld. De Fotowijzer helpt bij het onderscheiden van verschillende woningtypen. Alle woningen zijn voorzien van een naamgeving, een definitie, een objectcodering en een foto (www.waarderingskamer.nl).

Vraag:

Moet van elke woning de gebruiksoppervlakte bepaald worden?

Antwoord:

Ja, dit is een voorschrift vanuit de BAG. Voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte in het kader van de BAG geldt een wettelijk meetvoorschrift (gebaseerd op NEN 2580). De gebruiksoppervlakte kan direct worden gebruikt voor de waardebepaling, maar het is niet verplicht om deze gebruiksoppervlakte bij de uitvoering van de Wet WOZ te gebruiken.

Vraag:

Moet van elke woning het bouwvolume bepaald worden?

Antwoord:

Nee, de gemeente moet wel voor alle woningen (en alle andere objecten) op systematische wijze de grootte inventariseren en registreren. Hierbij kan zowel het volume (inhoud) worden gebruikt als de oppervlakte (gebruiksoppervlakte, zijnde de totale oppervlakte van alle ruimten en verdiepingen van de woning). Indien een gemeente kiest voor het volume als indicatie van de grootte, moet dit wel voor alle woningen bekend zijn. Een gemeente kan overigens ook voor woningen bijvoorbeeld de inhoud 33


hanteren, en voor courante niet-woningen de oppervlakte, mits de werkwijze binnen een categorie (categorie deelobjecten) eenduidig is. Naast de keuze tussen volume en oppervlakte moet ook nog een uniform meetvoorschrift vastgesteld worden op basis waarvan alle metingen binnen de gemeente plaatsvinden (bijvoorbeeld verwijzing naar de NEN-norm 2580). Zonder een uniform meetvoorschrift zijn de geregistreerde maten immers niet bruikbaar voor onderlinge vergelijking. 57.

58.

34

Vraag:

Van welke methode moet uitgegaan worden bij de bepaling van het bouwvolume?

Antwoord:

In de Waarderingsinstructie is aangegeven dat voorkeur bestaat voor het bepalen van de bruto inhoud van de WOZ-objecten. Hierbij is verwezen naar het door het Nederlands Normalisatie Instituut (NNI) vastgelegde meetvoorschrift in de NEN 2580 norm. Indien de gemeente echter een ander meetvoorschrift heeft vastgesteld en dat consequent heeft toegepast bij het verzamelen van de gegevens, bestaat hiertegen geen bezwaar. Zolang de metingen op uniforme wijze geschieden, kunnen de resultaten worden gebruikt voor een systematische onderlinge vergelijking van panden.

Vraag:

Wat is de nauwkeurigheidsmarge bij de inhoud van een woning? Is bijvoorbeeld een nauwkeurigheid van 5% in de inhoud van een woning acceptabel?

Antwoord:

Bij het beoordelen van de vraag of er sprake is van een acceptabele afwijking moet rekening worden gehouden met het gebruik van het desbetreffende gegeven bij de waardebepaling. Bij min of meer homogene woningbouw moet de inhoud (of de oppervlakte) van de woning nauwkeurig bekend zijn om relatief geringe verschillen ten opzichte van bijvoorbeeld de naastgelegen woningen zorgvuldig in de waardebepaling te betrekken. Met name de onderlinge verschillen tussen deze woningen moeten bekend (en vastgelegd) zijn. Bij de taxatie van een meer individuele woning wijken de objectkenmerken noodzakelijkerwijs meer af ten opzichte van de vergelijkbare, verkochte woningen waarmee de te taxeren woning vergeleken wordt in de onderbouwing. Ook een potentiële gegadigde zal niet op zeer nauwkeurige wijze inhoud of oppervlakte met elkaar vergelijken. De invloed van de inhoud van deze individuele woningen op de marktprijzen is dan minder direct. Voor de meer individuele objecten zal daarom een nauwkeurigheid van 5% nog geen probleem hoeven te geven. Hierbij geldt dan natuurlijk wel de eis dat de getaxeerde waarde niet direct samenhangt met de gemeten inhoud. Indien door de opbouw van de taxatie een fout van 5% in de inhoud automatisch ook een afwijking in de getaxeerde waarde van circa 5% tot gevolg heeft, dan geldt natuurlijk een veel striktere eis voor de nauwkeurigheid van de gemeten inhoud.


59.

60.

61.

Vraag:

Wat is het bouwjaar van een woning?

Antwoord:

Het bouwjaar van een woning is het jaar waarin een woning is opgeleverd voor bewoning. Het bouwjaar van een woning komt in de meeste gevallen overeen met het bouwjaar dat in de Basisregistratie gebouwen is geregistreerd voor het pand waarin deze woning is gelegen. Dit kan alleen anders zijn, wanneer in een bestaand pand (bijvoorbeeld een monumentale kerk) later "nieuwbouw-appartementen" zijn gerealiseerd. Dat wil niet zeggen dat de woning ook in het bouwjaar voor het eerst bewoond zal zijn (leegstand). Het is mogelijk dat objecten in aanbouw een toekomstig (vermoedelijk) bouwjaar hebben. Bij appartementen is het mogelijk dat wanneer de opleverdata van de verschillende appartementen rond de jaarwisseling liggen, appartementen binnen één complex een verschillend bouwjaar krijgen. Meestal zal echter één bouwjaar voor het gehele complex worden geregistreerd. Het kan voor de waardebepaling van belang zijn om van bepaalde onderdelen van de woning (zoals een aangebouwde garage, een gerealiseerde opbouw op de woning, et cetera) een afwijkend bouwjaar te registeren.

Vraag:

In hoeverre moet bij de herwaardering onderzoek verricht worden naar onzichtbare gebreken als bodemvervuiling, rotte vloeren of slechte heipalen?

Antwoord:

Tijdens de taxatie dient rekening gehouden te worden met de factoren die redelijkerwijs bij de gemeente bekend kunnen zijn. Er hoeft niet ter plaatse bij elke woning te worden onderzocht in hoeverre er verborgen gebreken zijn. Wel dienen aanwezige rapporten van bijvoorbeeld bouw-en woningtoezicht in de taxatie te worden betrokken. Een afwijkende verkoopprijs tijdens de marktanalyse kan het signaal zijn voor een dergelijk "gebrek" aan de woning. Indien uit de marktanalyse blijkt dat voor een woning de verkoopprijs beïnvloed is door een dergelijke omstandigheid, zal wel een onderzoek ingesteld moeten worden voor welke woningen de verkoopprijs mogelijkerwijs op dezelfde wijze beïnvloed is. Eventueel vindt voor die groep woningen een nader onderzoek plaats om te constateren of de woningen inderdaad de genoemde gebreken vertonen.

Vraag:

Moet tijdens de herwaardering bij iedere woning onderzoek verricht worden naar de aanwezigheid van een nieuwe keuken, isolatie, dubbelglas (EPA-certificering), et cetera?

Antwoord:

Nee, niet in alle gevallen. Maar wanneer uit de marktanalyse blijkt dat dergelijke objectkenmerken een significante invloed hebben op de waarde dient een dergelijk onderzoek plaats te vinden. In een nieuwbouwwijk zal 35


het daarom meestal niet nodig zijn om te beoordelen of de genoemde kenmerken gelden. Bij oudere woningen kan dit wel relevant zijn, wanneer uit de marktanalyse significante verschillen in de verkoopprijzen worden geconstateerd, die samenhangen met de genoemde kenmerken.

4.3

62.

63.

36

Objectkenmerken niet-woningen

Vraag:

Welk meetvoorschrift moet gebruikt worden bij het bepalen van de oppervlakte van kantoorruimte en winkelruimte?

Antwoord:

De oppervlakte die wordt gebruikt bij de waardebepaling moet zoveel mogelijk aansluiten bij de gebruiksoppervlakte zoals geregistreerd in de Basisregistratie gebouwen. Naast de gebruiksoppervlakte van het totale object, zoals geregistreerd in de Basisregistratie gebouwen is bijvoorbeeld voor het bepalen van de huurwaarde van het object ook de grootte van verschillende onderdelen van belang. Deze aanvullende maten zullen in de WOZ-administratie worden vastgelegd. Afhankelijk van de beschikbare marktgegevens kan het zinvol zijn om bijvoorbeeld het aantal vierkante meters kantoorruimte afzonderlijk te registreren ten behoeve van het bepalen van de huurwaarde van het kantoorgedeelte van een meer omvattend object.

Vraag:

Wat is het bouwjaar van een niet-woning?

Antwoord:

Het bouwjaar van een niet-woning is het jaar waarin deze is opgeleverd voor gebruik. Het bouwjaar komt in de meeste gevallen overeen met het bouwjaar dat in de Basisregistratie gebouwen is geregistreerd voor het pand waarin dit object ligt. Dit kan alleen anders zijn, wanneer in een bestaand pand (bijvoorbeeld een monumentale kerk) later "kantoorunits" zijn gerealiseerd. Dat wil niet zeggen dat de niet-woning ook in het bouwjaar voor het eerst gebruikt zal zijn (leegstand). Het is mogelijk dat objecten in aanbouw een toekomstig (vermoedelijk) bouwjaar hebben. Bij bedrijfsverzamelgebouwen is het mogelijk dat wanneer de opleverdata van de verschillende onderdelen (WOZ-objecten) rond de jaarwisseling liggen, onderdelen binnen één complex een verschillend bouwjaar krijgen. Meestal zal echter één bouwjaar voor het gehele complex (pand) worden geregistreerd. Wanneer er bij niet-woningen meerdere objectdelen zijn met een verschillend bouwjaar, moet voor elk deel afzonderlijk het bouwjaar worden aangegeven.


64.

Vraag:

Hoe wordt het soort niet-woning aangeduid?

Antwoord:

Het soort niet-woning wordt aangegeven door middel van een code uit de soort-objectcodelijst. Deze is binnen het algemeen deel van de taxatiewijzers niet-woningen gedefinieerd (zie het WOZ-datacenter of www.wozinformatie.nl).

4.4

65.

De bijhouding van objectkenmerken

Vraag:

Hoe verloopt het proces bijhouding objectkenmerken?

Antwoord:

Net als bij het proces beheer objectafbakening zijn bij het bijhouden van de objectkenmerken twee stromen van belang. Enerzijds het bewaken van de kwaliteit van het bestand en anderzijds het permanent beoordelen en vastleggen van de mutaties. Gezien het belang wordt begonnen met de verwerking van mutaties. Wijzigingen van de objecten kunnen worden veroorzaakt door: - mutaties in objectafbakening (kadastrale mutaties en gebruikersmutaties); - bouwactiviteiten (fysieke wijziging object, al dan niet na verlening bouwvergunning). Mutaties in objectafbakening en bouwactiviteiten, waarvoor een bouwvergunning is verleend, komen als signaal vanuit andere werkprocessen binnen. Voor de overige mutaties wordt actief informatie ingewonnen bij andere partijen. Alle wijzigingen in de objectkenmerken worden direct verwerkt in de WOZ-administratie. De wijzigingen van de fysieke kenmerken leiden veelal ook tot een verandering in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). In sommige gevallen zal een mutatie in de BAG werken als signaal om in de WOZ-administratie ook een wijziging aan te brengen. In andere gevallen leidt een constatering in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ tot een signaal in de richting van de beheerder van de BAG.

66.

Vraag:

Welke bronnen zijn er voor de bewaking volledigheid en juistheid objectkenmerken?

Antwoord:

De gemeente is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de geregistreerde objectkenmerken in de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat periodiek de volledigheid en de juistheid van de WOZadministratie op dit punt wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd. 37


Er zijn diverse mogelijkheden (bronnen) om vastgelegde gegevens te controleren: bron: WOZ-administratie. Door (geautomatiseerde) waarschijnlijkheidscontroles binnen de eigen administratie worden onwaarschijnlijkheden gesignaleerd en kunnen gevonden fouten verbeterd worden.

38

bron:

Basisregistratie Adressen en Gebouwen, GBKN, et cetera. Door geautomatiseerde vergelijking met gemeentelijke bestanden worden onwaarschijnlijkheden gesignaleerd en kunnen gevonden fouten verbeterd worden.

bron:

Beschrijving te koop aangeboden objecten. Verwezen wordt naar het proces marktanalyse woningen en het proces marktanalyse niet-woningen. De beschrijving die in de publicaties is gegeven van te koop (of te huur) aangeboden objecten (of beschrijving van bouwprojecten) wordt administratief vergeleken met de vastgelegde gegevens. De objectgegevens die hierbij van belang zijn, zijn ondermeer: type object, grootte, grondoppervlakte, bijgebouwen/onderdelen. Grote afwijkingen tussen de beschrijving en de geregistreerde gegevens kunnen aanleiding geven voor een opname ter plaatse (al dan niet met inpandige opname). De definities van de objectgegevens dienen in acht te worden genomen om te beoordelen of daadwerkelijk sprake is van een signaal over een mogelijke onjuistheid in de vastgelegde objectkenmerken.

bron:

Foto’s te koop aangeboden objecten. Steeds vaker worden via internet objecten te koop aangeboden. Daarbij wordt vaak fotomateriaal gebruikt om het object te illustreren. Met deze foto’s kunnen de vastgelegde gegevens gecontroleerd worden. Verwezen wordt naar "Beschrijving te koop aangeboden objecten".

bron:

Opname ter plaatse. Tijdens een opname ter plaatse worden de objectgegevens gecontroleerd. Hierbij dient ten minste de aanwezigheid van de bijgebouwen gecontroleerd te worden (vergunningsvrije bouwactiviteiten). Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een opname ter plaatse wordt uitgevoerd. De reden kan voortkomen uit de marktanalyse, uit de behandeling van bezwaren, maar bijvoorbeeld ook uit een handhavingsactie vanuit bouwen woningtoezicht, een controle voor BAG of een naverkenning van de GBKN.


bron:

Uitwisseling van gegevens met woningcorporaties, beleggers, eigenaren grote complexen, en dergelijke. Samenwerking en overleg met woningcorporaties, studentenhuisvesting, "grote" verhuurders, en dergelijke kunnen leiden tot periodieke of continue uitwisseling van gegevens. Hierdoor kan de actualiteit van de gegevens van de hierbij betrokken objecten in stand gehouden worden.

bron:

Veldcontrole taxaties. Deze veldcontroles worden bijvoorbeeld uitgevoerd voor panden die minder goed vergelijkbaar zijn met andere panden (heterogene bouw).

bron:

Steekproeven. Dit kunnen aselecte steekproeven zijn om de kwaliteit van gegevens en/of taxaties te controleren, maar ook gerichte steekproeven naar panden die bijvoorbeeld al meer dan vijf jaar aan geen enkele controle onderworpen zijn geweest. De steekproef kan ook uitgevoerd worden door de belanghebbende te vragen of de geregistreerde gegevens correct zijn.

bron:

Afhandeling van bezwaar- en beroepschriften. In bezwaarschriften worden niet alleen signalen gegeven over mogelijke fouten in de objectkenmerken van het object waar het bezwaar betrekking op heeft, maar vaak ook over de juistheid en volledigheid van objectgegevens van vergelijkbare panden.

bron: bron:

Bestemmingsplannen. Milieu-inventarisaties en registratie milieuvergunningen. Milieu-inventarisaties en registraties van milieuvergunningen kunnen leiden tot inzicht of er sprake is van kenmerken die een (negatieve) waarde-invloed hebben. Voorbeelden van kenmerken zijn bodemverontreiniging, asbest, betonrot, palenpest, olietank, en dergelijke. Ook kan vastgesteld worden of de exploitatie van het object met de benodigde vergunningen geschiedt.

bron:

Lijst aangewezen landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet 1928. Luchtfoto’s (en ander fotomateriaal zoals cyclorama’s, laseraltimetri, satellietbeelden). Door vergelijking van fotomateriaal met overeenkomstig materiaal van één of meer jaren eerder kunnen wijzigingen aan het licht komen. Deze vergelijking kan ook geautomatiseerd worden uitgevoerd. De vergelijking kan bijvoorbeeld ook geschieden door de luchtfoto te vergelijken met een grootschalige kaart. Deze vergelijking wordt ook gedaan bij de bijhouding van die

bron:

39


grootschalige kaart. De bijhouding van de grootschalige kaart kan op die manier ook leiden tot een lijst met signalen voor de WOZadministratie voor het controleren en muteren van objectkenmerken. Om de doelmatigheid van de aanschaf en het gebruik van luchtfoto’s te vergroten kan afstemming en/of aansluiting bij andere afdelingen binnen de gemeente of tussen gemeenten gezocht worden. Bij elk van de hiervoor genoemde mogelijke bronnen zijn een aantal stappen van belang. Hiervoor wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie. 67.

40

Vraag:

Welke criteria gelden voor de beoordeling van het proces bijhouding objectkenmerken?

Antwoord:

Met betrekking tot de bijhouding van objectkenmerken heeft de Waarderingskamer de volgende criteria gegeven: - de WOZ-administratie is in overeenstemming met de Basisregistratie Adressen en Gebouwen; Dat wil zeggen dat alle actuele verblijfsobjecten en panden overeenkomstig in de WOZ-administratie zijn opgenomen en dat eventuele afwijkingen zijn gemeld aan de beheerder van de BAG, waarbij deze afwijkingen in de BAG de status "in onderzoek" hebben. - de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster verwerkt in de WOZ-administratie; - de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening die is veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie; - wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen waarvoor een bouwvergunning nodig is en die verleend is, zijn binnen acht weken na gereedkoming en gedurende de bouwactiviteiten telkens binnen acht weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden, mits de toestand op 1 januari van een jaar binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en in de WOZ-beschikking voor het desbetreffende kalenderjaar). - wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen waarbij geen sprake is van een verleende bouwvergunning, zijn binnen acht weken na de constatering verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten


geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden), mits de toestand op 1 januari van een jaar wel binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en heeft geleid tot verzending van WOZbeschikkingen voor het desbetreffende kalenderjaar. - geconstateerde fouten in de geregistreerde objectkenmerken zijn binnen acht weken na constatering in de WOZ-administratie hersteld; - de onderbouwing is volledig geregistreerd. Welke objectkenmerken relevant zijn moet blijken uit de marktanalyse. De wijziging in de objectkenmerken moet verwerkt zijn in de WOZadministratie. De eventuele nieuwe waarde hoeft nog niet bepaald en verwerkt te zijn.

41


42

5. VRAGEN OVER DE MARKTANALYSE

5.

VRAGEN OVER DE MARKTANALYSE

5.1

68.

69.

Verzamelen verkoopinformatie

Vraag:

Kan worden volstaan met het eenmaal per jaar verwerken van de verkoopgegevens die het Kadaster levert?

Antwoord:

Nee, de gemeente kan niet volstaan met het eenmaal per jaar verwerken van de gegevens van het Kadaster. Het is van belang om kadastrale gegevens zo snel mogelijk na de transactie te verwerken. Dit betekent in de praktijk bijvoorbeeld direct, wanneer de mutaties van het Kadaster zijn ontvangen. Wanneer uit de marktanalyse blijkt dat opname ter plaatse van het object gewenst is (bijvoorbeeld omdat objectgegevens ontbreken of omdat de afwijking ten opzichte van de vastgestelde waarde daartoe aanleiding geeft), moet deze opname zo snel mogelijk na de transactie plaatsvinden. Voor criteria voor het ter plaatse opnemen van verkochte panden, wordt verwezen naar de Waarderingsinstructie. Alleen op deze wijze kunnen de objectkenmerken van de betrokken objecten vergeleken worden met de actuele situatie op het moment dat de verkoop plaatsvond.

Vraag:

Wat houdt het verwerken van de verkoopgegevens van het Kadaster in?

Antwoord:

De verkoopgegevens die het Kadaster levert, moeten worden gekoppeld aan de WOZ-objecten in de WOZ-administratie. Hierbij moet beoordeeld worden of het verkochte object en het WOZ-object dezelfde afbakening hebben (bijvoorbeeld aan de hand van de kadastrale gegevens). Tevens kan in de gemeentelijke kadastrale administratie of de WOZ-administratie worden herkend of er sprake is van erfpachtrecht of opstalrecht of van verkoop in verhuurde staat. Verder wordt beoordeeld of bijzondere verkoopomstandigheden herkend worden (familietransactie, veiling et cetera). Tevens wordt gecontroleerd of alle objectkenmerken van het verkochte object (en het WOZ-object of de WOZ-objecten als het verkochte object niet volledig overeenkomt met een WOZ-object) beschikbaar zijn. Daarna kan de daadwerkelijke analyse van de marktgegevens starten (bijvoorbeeld door verzenden van een inlichtingenformulier, vergelijken met overige beschikbare gegevens zoals beschrijving van object in de "makelaarsadvertentie" en waar nodig inpandige opname) waarbij objectafbakening en objectkenmerken (ter plaatse) kunnen worden gecontroleerd of geïnventariseerd en waarbij eventueel ook van de koper nadere gegevens verkregen kunnen worden over de verkoopomstandigheden. 43


70.

71.

Vraag:

Is het verzamelen van prijzen van nieuwbouwwoningen (prijs "vrij op naam") verplicht?

Antwoord:

Ja, het verzamelen van "vrij op naam"-prijzen is verplicht. In artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken staat vermeld dat het verzamelen van verkooptransacties verplicht is. De wijze waarop de kosten van de overdracht worden verrekend is niet relevant. De prijs "vrij op naam" kan een belangrijk hulpmiddel zijn bij de waardebepaling van nieuw gebouwde onroerende zaken.

Vindplaats:

Artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Vraag:

Is het verzamelen van vraagprijzen verplicht?

Antwoord:

Nee, het verzamelen van vraagprijzen is niet verplicht. Maar het verzamelen van vraagprijzen en beschrijvingen van de woningen kan wel bijdragen aan een doelmatige WOZ-uitvoering. De vraagprijzen zijn van belang om verkoopcijfers te kunnen interpreteren, te analyseren en zo mogelijk om onwaarschijnlijkheden te verklaren. Daarnaast vormen de beschrijvingen een bron om de objectgegevens verder te optimaliseren. Aan de hand van de objectomschrijving behorende bij de vraagprijs, kunnen bijvoorbeeld de geregistreerde objectgegevens worden gecontroleerd. Ook de periode dat een object te koop heeft gestaan kan bij de analyse van de verkoopprijs een rol spelen. Indien bij de analyse van een verkoopprijs blijkt dat deze afwijkt van verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, dan is het noodzakelijk om verder onderzoek te doen naar de oorzaken. De resultaten daarvan worden vastgelegd. Voor dit onderzoek zijn de van het desbetreffende object bekende vraagprijzen en het moment waarop het object werd aangeboden mogelijk van belang.

5.2

72.

44

Verzamelen overige marktinformatie niet-woningen

Vraag:

Is het verzamelen van stichtingskosten verplicht?

Antwoord:

Ja, de verplichting tot het verzamelen van de stichtingskosten van nietwoningen is opgenomen in artikel 3, tweede lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Voor niet-woningen geldt in het algemeen dat er weinig marktinformatie in de vorm van gerealiseerde transactieprijzen beschikbaar is. Voor een zorgvuldige uitvoering van de waardebepaling is het daarom belangrijk dat


alle gegevens over de ontwikkeling op de markt van niet-woningen worden verzameld en geanalyseerd. Het verzamelen van de stichtingskosten van niet-woningen kan daarbij niet alleen inzicht geven in de bouwkosten en de vervangingswaarde van objecten (ten behoeve van de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde), maar geeft ook inzicht in de gerealiseerde kapitalisatiefactoren ten behoeve van de huurwaardekapitalisatie. Het is van belang dat deze gegevens ook beschikbaar zijn voor andere gemeenten (taxateurs van andere gemeenten). In verband met de beschikbaarheid voor andere gemeenten worden stichtingskosten, met name stichtingskosten van panden die met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden getaxeerd, vastgelegd in het WOZ-datacenter. De gemeente moet de gegevens die in het WOZ-datacenter worden vastgelegd, wel vooraf "verifiëren". Het WOZ-datacenter functioneert hierbij in feite als de gemeentelijke registratie van stichtingskosten.

73.

Vindplaats:

Artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Vraag:

Is het verzamelen van verhuurgegevens voor niet-woningen verplicht?

Antwoord:

Ja. Het is verplicht om huurprijzen te verzamelen voor nieuwe huurcontracten met nieuwe huurders. Alleen huurprijzen die worden overeengekomen met een nieuwe huurder geven een beeld van het actuele marktniveau. Huurtransacties zijn van groot belang voor de taxatie van nietwoningen en moeten daarom continu verzameld worden. Het gaat daarbij om die huurprijzen die een goede indicatie vormen van het marktniveau. Dat betekent dat het opvragen van actuele huurprijzen voor huurders die al langer een pand gebruiken minder relevant is. Het verzamelen van genoemde huurprijzen, kan worden gecombineerd met het continu volgen van gebruikersmutaties bij niet-woningen in verband met het vaststellen van de belastingplicht. Ook het beoordelen of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening door een nieuw huurcontract, kan in hetzelfde werkproces worden meegenomen. Het verzamelen van huurprijzen van woningen is niet verplicht. Deze huurprijzen zijn niet van belang voor de taxatie, omdat woningen altijd getaxeerd worden door vergelijking met verkoopprijzen.

74.

Vraag:

Is het gebruik van het inlichtingenformulier verplicht?

Antwoord:

Ja, in artikel 3, tweede en derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken staat vermeld dat de inlichtingenformulieren die gebruikt worden voor het verzamelen van huurgegevens, respectievelijk gegevens over gebruikers van niet-woningen, in overeenstemming moeten zijn met de modellen in de bijlagen bij de regeling. De gemeente dient dezelfde vragen te stellen als opgenomen in het 45


model, maar mag de vragen wel in een eigen lay-out presenteren. De gemeente kan op grond van artikel 47 van de AWR in specifieke individuele gevallen wel aanvullende gegevens opvragen ten behoeve van de waardebepaling van het desbetreffende object. Het formulier dat is opgenomen als bijlage 2 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt aan de eigenaar, verhuurder, beheerder of de huurder gestuurd direct na een mutatie in de gebruikssituatie. Het formulier dat als bijlage 3 is opgenomen wordt jaarlijks gestuurd aan de eigenaar of de beheerder van een complex met meerdere zelfstandige WOZ-objecten, waar de gebruiksmutaties niet langs een andere weg (bijvoorbeeld via het nutsbedrijf) worden gesignaleerd. Te denken valt aan bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw. Vindplaats:

5.3

75.

76.

46

Artikel 3, tweede en derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

De marktanalyse

Vraag:

Wat is het belang van de marktanalyse?

Antwoord:

Door het permanent analyseren van de marktgegevens en het zonodig bezoeken van objecten die bij een transactie betrokken zijn, kan informatie naar voren komen die geschikt is voor: - de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte of verhuurde onroerende zaak actueel en juist zijn; - gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te laten sluiten op het marktniveau; - de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties; - het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbenden altijd als eerste een vergelijking zullen maken met de zelf betaalde (huur)prijs. Daarnaast wordt vastgesteld welke verhuur- en verkoopgegevens het meest geschikt zijn om de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verhuur- en verkoopgegevens alleen met een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.

Vraag:

Is marktanalyse verplicht?

Antwoord:

Ja, in artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is de verplichting tot permanente marktanalyse opgenomen.

Vindplaats:

Artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.


77.

78.

Vraag:

Hoe worden marktgegevens voor woningen geanalyseerd?

Antwoord:

De marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraagprijzen (waaronder ook vrij-op-naamprijzen nieuwbouw). Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt tenminste vergeleken met de geldende vastgestelde WOZ-waarde op het moment van verkoop. In de Waarderingsinstructie staat verder beschreven wat de analyse van marktgegevens tenminste inhoudt. In het kader van de kwaliteitsbeoordeling van de nieuwe taxatie wordt op een vergelijkbare wijze de verkoopprijs vergeleken met nieuwe taxaties naar tenminste de eerstvolgende twee waardepeildata. De werkwijze van de vergelijking in het kader van de marktanalyse en in het kader van de kwaliteitscontrole is direct vergelijkbaar. Een beoordeling van de verhouding tussen de taxatiewaarde en het gerealiseerde verkoopcijfer (ratio) vormt de kern van de vergelijkingen.

Vindplaats:

Waarderingsinstructie, Deel I, hoofdstuk 3.

Vraag:

Is een gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum altijd de WOZwaarde?

Antwoord:

Nee. Indien het verkochte object en het WOZ-object wat betreft afbakening overeenstemmen, geldt dat de waarde van een object in het algemeen niet lager of hoger is dan de betaalde koopsom. Door de onderhandelingen over de prijs zal uiteindelijk deze prijs fluctueren. Bij de beoordeling of de WOZ-waarde niet hoger of lager is dan de verkoopprijzen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, moet rekening gehouden worden met een natuurlijke marge in de verkoopprijzen. Immers ook identieke woningen in dezelfde straat worden meestal niet voor exact hetzelfde bedrag verkocht. Omdat het bij de WOZ-waarde om een geobjectiveerde waarde gaat, moeten objecten met dezelfde objectkenmerken wel dezelfde WOZ-waarde krijgen. Er kunnen ook redenen zijn voor een groter verschil tussen de WOZ-waarde en een betaalde verkoopprijs rond de waardepeildatum. Oorzaken van deze verschillen kunnen gelegen zijn in: - de verkoopprijs heeft niet altijd betrekking op een WOZ-object. Bij bijvoorbeeld een flatgebouw met woningen die worden verhuurd, heeft een transactieprijs van het gehele complex geen betrekking op de verschillende afzonderlijke WOZ-objecten; - de transactie komt niet altijd overeen met de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Verschillen kunnen veroorzaakt zijn door verkoop op een veiling of familieverkoop. Ook prijzen bij de verkoop van erfpachtsrechten, opstalrechten of panden in verhuurde staat komen niet overeen met de overdrachtsfictie; 47


- de WOZ-waarde wordt op zo objectief mogelijke wijze bepaald door gebruik te maken van diverse verkoopprijzen, terwijl een afzonderlijke verkoopprijs altijd beïnvloed wordt door subjectieve omstandigheden en de "onderhandelingsvaardigheden" van koper en verkoper. Overigens is voor de waardebepaling van belang dat na verkoop het object verbouwd of verbeterd kan worden. Om dit te onderkennen kan het van belang zijn om kort na de verkoop de objectkenmerken te controleren door bijvoorbeeld het versturen van een inlichtingenformulier of ter plaatse te kijken. Deze mogelijke aanpassing van de objectkenmerken moet correct worden geregistreerd, zodat bij de nieuwe taxatie deze verbouwing of verbetering correct in de waarde tot uitdrukking wordt gebracht. Bij de kwaliteitscontrole van deze nieuwe taxatie kan dan worden geconstateerd dat de WOZ-waarde hoger is dan de betaalde verkoopprijs rondom de waardepeildatum, omdat de woning na verkoop is verbouwd. 79.

48

Vraag:

Wat moet ik doen wanneer een verkoopprijs niet overeenkomt met de WOZwaarde van het verkochte object? (Stap 4 in de marktanalyse volgens de Waarderingsinstructie)

Antwoord:

Men onderzoekt een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde door te beoordelen: - of de transactie overeenkomt met de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Dat wil zeggen beoordelen of sprake is van erfpacht en het eventueel beoordelen van de erfpachtvoorwaarden of het beoordelen of sprake is van verkoop in verhuurde staat al dan niet aan de zittende huurder, et cetera (is de transactie aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen met de fictie vrij en onbezwaard (leeg en volledig eigendom) die in de Wet WOZ als waarderingsvoorschrift is opgenomen); - of het een transactie op marktniveau betreft met redelijk handelende partijen of dat sprake is van meerdere belangen tussen koper en verkoper, zoals bij familietransacties of verkopen van meerdere onroerende zaken tegelijk of verkopen tussen gelieerde bedrijven; - of het verkochte object al dan niet volledig overeenkomt met een WOZobject; - of de objectgegevens van het object bij de transactie overeenstemmen met de geregistreerde gegevens (inlichtingenformulier voor koper, vergelijking met "advertentie" opname van de toestand ter plaatse); - of het object lang te koop heeft gestaan en hoe de uiteindelijke verkoopprijs zich verhoudt tot de oorspronkelijke vraagprijs; - of de verkoopprijs beïnvloed is door de gelijktijdige verkoop van roerende zaken. Bij elk marktgegeven in de WOZ-registratie wordt met een korte aanduiding het resultaat van de genoemde beoordeling vastgelegd met daarbij een verklaring van de eventuele afwijking en een kwantificering hiervan.


80.

81.

82.

Vraag:

Moeten alle verkooptransacties geanalyseerd worden?

Antwoord:

Ja, Voor alle verkooptransacties geldt dat ook als de verkoopomstandigheden afwijken van de waarderingsvoorschriften et cetera, de verkoopprijs toch altijd informatie bevat die van belang is voor: - de taxatie; - de onderbouwing van de taxatie; - de kwaliteitsbeoordeling van de taxaties; - de beoordeling van een bezwaar gebaseerd op de vergelijking met deze verkoopprijs. Slechts de transacties zonder transactieprijs en transacties met een "symbolische" transactieprijs van bijvoorbeeld € 1 behoeven niet geanalyseerd te worden.

Vindplaats:

Waarderingsinstructie, Deel II, hoofdstuk 1.

Vraag:

Hoe wordt uit de marktanalyse afgeleid welke factoren (objectkenmerken) waardebepalend zijn?

Antwoord:

De verkoopprijs wordt primair vergeleken met een taxatiewaarde waarvoor in de taxatie (het taxatiemodel) diverse objectkenmerken zijn gewogen. Indien de verkoopprijs niet overeenkomt met de taxatiewaarde, wordt nagegaan of daarvoor een verklaring is Deze verklaring kan gelegen zijn in bijzondere omstandigheden bij de verkoop, dan wel onjuistheden in de geregistreerde en bij de taxatie gebruikte kenmerken. Wanneer er geen verklaring is, vindt een nader onderzoek plaats. Uit dit nadere onderzoek kan blijken dat het verschil wordt verklaard door kenmerken van het verkochte object die niet in het taxatiemodel zijn meegenomen. Als dit het geval is moet bekeken worden of en zo ja op welke wijze deze extra kenmerken in het taxatiemodel (voor het verkochte object, maar ook voor andere objecten) meegenomen kunnen en moeten worden.

Vraag:

Speelt een verschil tussen datum koopovereenkomst en datum transportakte bij de marktanalyse een rol? Welke is bepalend?

Antwoord:

Bij de waardebepaling en de marktanalyse moet men uitgaan van de transportdatum. De datum van de koopovereenkomst kan echter bij de marktanalyse een rol spelen. Wanneer er veel tijd (bijvoorbeeld meer dan zes maanden) zit tussen de datum koopovereenkomst en de transportdatum kan dit wijzen op bijzondere omstandigheden. Ook kan dit in een stijgende markt wijzen op een uiteindelijke verkoopprijs die onder het marktniveau ligt, omdat de koopprijs nu eenmaal veel eerder was overeengekomen tussen partijen. 49


83.

84.

Vraag:

Wordt bij de marktanalyse rekening gehouden met roerende zaken?

Antwoord:

Ja, de verkoopprijs dient exclusief de prijs betaald voor eventueel meeverkochte roerende zaken te zijn. Het gaat bij de waardebepaling immers om de waarde van de onroerende zaak. Van de totaal betaalde koopprijs wordt dan afgetrokken een reële prijs voor de geleverde roerende zaken. De koopprijs die het Kadaster levert is exclusief roerende goederen, dus een verdere correctie is meestal niet aan de orde.

Vraag:

Hoe groot is het effect van erfpacht op de verkoopprijs?

Antwoord:

Het effect van erfpacht op de verkoopprijs is niet eenduidig aan te geven. Het is afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden, de looptijd van het erfpachtcontract, de huidige canon en de termijn waarop deze canon mogelijk herzien wordt. Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht zal er waarschijnlijk geen verschil in prijs zijn tussen een verkoop van een object waarbij sprake is van (afgekocht) erfpacht en een verkoop van een object met volledig eigendom. Om een eerste inschatting te maken van het verschil tussen de verkoopprijs van een erfpachtrecht en de verkoopprijs van het volledige eigendom voor hetzelfde object, kunnen de toekomstige canons worden gekapitaliseerd. Men dient hierbij uit te gaan van de feitelijk betaalde canon, rekening houdend met toekomstige aanpassing (verhoging) van de canon. In de praktijk blijkt echter vaak dat het verschil tussen de verkoopprijs voor een erfpachtrecht en een volledig eigendomsrecht kleiner is dan uit de toekomstige canonverplichtingen afgeleid zou worden.

85.

50

Vraag:

Moeten transacties van objecten op erfpachtgrond worden geanalyseerd?

Antwoord:

Ja, Ook verkoopprijzen van objecten op erfpachtgrond zijn van belang voor de waardebepaling. De verkoopprijzen worden gebruikt in het taxatiemodel, waarbij de bij de marktanalyse gemaakt kwantificering van het verschil tussen de verkoopprijs van een erfpachtrecht en de verkoopprijs van het volledige eigendom van hetzelfde object wordt meegenomen. Verder worden alle verkoopprijzen (dus ook die van erfpachtrechten) bij de kwaliteitsanalyse van nieuwe taxaties gebruikt. De verkoopprijzen voor een erfpachtrecht kunnen ook van belang zijn voor de onderbouwing van de taxatie op het taxatieverslag. Bij het selecteren van verkoopprijzen voor onderbouwing op het taxatieverslag bestaat wel de voorkeur om, indien beschikbaar, verkoopprijzen te vermelden die goed aansluiten op het marktniveau. Dit betekent dat wanneer van vergelijkbare


woningen zowel verkoopprijzen voor volledig eigendom beschikbaar zijn als verkoopprijzen voor erfpachtrechten, de voorkeur uitgaat naar vermelding van de verkoopprijzen van het volledig eigendomsrecht. 86.

87.

88.

Vraag:

Kunnen verkoopprijzen van appartementsrechten direct gebruikt worden voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ?

Antwoord:

Nee, want er moet rekening gehouden worden met het feit dat de verkoopprijs op meer betrekking kan hebben dan alleen de koop van het appartementsrecht. Door de koop wordt de koper immers ook lid van de vereniging van eigenaren. Indien deze vereniging over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt die hoger zijn dan noodzakelijk voor het voorziene onderhoud, moet de betaalde verkoopprijs worden gecorrigeerd voor het meekopen van een aandeel in deze reserves.

Vraag:

In welke gevallen is inpandige opname nodig in het kader van de marktanalyse en wie moet dit doen?

Antwoord:

Wanneer er een verkoopprijs afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde, moet de reden van dit verschil onderzocht worden. Indien niet langs andere weg een (gekwantificeerde) verklaring kan worden gevonden, moet een opname ter plaatse plaatsvinden. Wanneer bij deze opname ter plaatse gegevens relevant zijn die alleen inpandig verzameld kunnen worden, vindt inpandige opname plaats. De omstandigheid dat er een inpandige opname heeft plaatsgevonden, wordt binnen acht weken volledig in de WOZ-administratie verwerkt.

Vraag:

Wat is (bij de marktanalyse) het verschil tussen inpandige opname en opname ter plaatse?

Antwoord:

Bij opname ter plaatse beoordeelt men de objectkenmerken ter plaatse, dus van buiten af. Het betreden van het niet-bebouwde deel van een bebouwd kadastraal perceel geldt als een opname ter plaatse en niet als een inpandige opname. Bij een inpandige opname wordt het object wel betreden en bij een gebouwde onroerende zaak indien mogelijk van binnen bekeken. Bij een huis, kantoor, et cetera dient men voor een inpandige opname naar binnen te gaan om de objectkenmerken te controleren of vast te stellen, bij een silo of een installatie is dit niet altijd noodzakelijk. Indien een taxateur een gebouw wil betreden is de gebruiker verplicht om hieraan mee te werken. De bewoner van een woning mag toegang tot de woning weigeren.

Vindplaats:

Artikel 50, Algemene wet inzake rijksbelastingen; Artikel 2, Algemene wet op het binnentreden. 51


89.

Vraag:

Wat moet ik doen bij de analyse van huurprijzen van niet-woningen?

Antwoord:

Net als bij de analyse van verkoopprijzen wordt bij de analyse van markthuurprijzen in eerste instantie gekeken naar het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de huurwaarde die gebruikt is bij de waardebepaling die ten grondslag ligt aan de geldende WOZ-beschikking (huurwaardekapitalisatie). Net als bij de analyse van verkoopprijzen zal men beoordelen: - of de transactie overeenkomt met de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Bij analyse van huurprijzen gaat het hierbij met name om de beoordeling of het object direct leeg wordt opgeleverd. Ook de beoordeling of de huurder en verhuurder "onafhankelijke" partijen zijn kan van belang zijn; - of het verhuurde object al dan niet volledig overeenkomt met een WOZobject. Hierbij is ook van belang of de huurder zelf nog (onroerende) inrichting van het object moet verzorgen; - of de objectgegevens van het object bij de transactie overeenstemmen met de geregistreerde gegevens; - of er "kortingen" of andere condities zijn waardoor de huurprijs feitelijk niet overeenstemt met de huurwaarde in het economische verkeer. Hierbij worden de huurprijzen vergeleken met die van vergelijkbare objecten. Bij elke verzamelde en geanalyseerde huurprijs wordt in de WOZ-registratie een korte aanduiding gegeven of de prijs overeenstemt met vergelijkbare transacties of dat er sprake is van een bijzondere afwijking van het marktniveau met een verklaring van deze afwijking.

90.

52

Vraag:

Wat is de invloed van een huurvrije periode op de huurprijs en wat is in dat geval de huurwaarde in het economische verkeer?

Antwoord:

Bij een huurvrije periode worden er aan de huurder faciliteiten geboden (namelijk de mogelijkheid om het object gedurende een bepaalde tijd te gebruiken zonder huur te betalen), omdat het object zonder deze faciliteiten tegen de gevraagde huurprijs niet of moeilijk te verhuren zou zijn. De gevraagde en ook gerealiseerde huurprijs na deze huurvrije periode ligt dus boven de markthuur, terwijl de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ moet worden afgeleid uit de markthuur. De markthuur kan worden afgeleid uit de effectieve huurprijs, dat wil zeggen het huurniveau over de gehele huurperiode. Naast huurvrije periodes is er een aantal andere zaken die de huurprijs "oneigenlijk" beïnvloeden. Men kan denken aan gratis onderhoud gedurende een bepaalde periode of aan ter beschikking gestelde voorzieningen. De huurprijs dient in dit soort gevallen gecorrigeerd te worden.


Overigens kan deze invloed ook de andere kant opgaan, wanneer een huurder een lagere huurprijs betaalt en daarnaast bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden verricht die normaal voor rekening van de verhuurder komen. Voor het corrigeren van de betaalde huurprijs naar een reële markthuurwaarde moeten de genoten voordelen worden verdisconteerd over de gehele periode waarin de huurder het object zal gebruiken. Een huurvrije periode van drie maanden, heeft bij een verwachte huurperiode van één jaar dus een veel grotere invloed dan dezelfde drie maanden bij een verwachte huurperiode van twintig jaar. 91.

Vraag:

Indien een huurder van een bedrijfspand zelf veel investeringen doet in een pand, wat is in dat geval de huurwaarde in het economische verkeer?

Antwoord:

De eigenaar mag investeringen die de huurder voor eigen rekening aanbrengt, niet in de huurprijs doorberekenen. Indien de gedane investeringen de waarde van de onroerende zaak beïnvloeden, zal door de investeringen de betaalde huurprijs lager zijn geworden dan de markthuur van een vergelijkbaar object, waarbij dezelfde investeringen door de eigenaar zijn verricht en betaald. Omdat het voor de bepaling van de staat van het object naar de peildatum niet uitmaakt wie de investeringen heeft verricht, moet de huurprijs van de investerende huurder worden verhoogd om tot de huurwaarde in het economisch verkeer te komen. Hiermee moet dus bij de analyse van huurprijzen rekening worden gehouden.

5.4

92.

Analyseren marktontwikkelingen

Vraag:

Hoe wordt in de marktanalyse omgegaan met het verschil tussen transportdatum en waardepeildatum?

Antwoord:

Door het uitvoeren van de marktanalyse krijgt men inzicht in de waardeontwikkeling van de verschillende soorten vastgoed op verschillende locaties. Met behulp van het inzicht in deze waarde-ontwikkeling kan beoordeeld worden of een correctie voor het verschil nodig is en zo ja hoe groot deze correctie (de gemiddelde waarde-ontwikkeling tussen waardepeildatum en transportdatum) moet zijn. Deze "gecorrigeerde" verkoopcijfers kunnen als uitgangspunt bij het taxeren gebruikt worden.

53


93.

Vraag:

Hoe worden "sprongen" bij het corrigeren van marktgegevens voor de transactiedatum voorkomen?

Antwoord:

Uit de marktanalyse kan bijvoorbeeld blijken dat verkoopcijfers in het eerste kwartaal na de waardepeildatum geen correctie behoeven, maar dat verkoopcijfers uit het tweede kwartaal 3% boven het marktniveau rond de waardepeildatum liggen. Bij het analyseren van de marktgegevens en later bij de taxatie kan het dan voorkomen dat een verkoopprijs van het ene object op 31 maart vergeleken moet worden met een verkoopprijs voor een ander object op 1 april. Natuurlijk is bij deze vergelijking geen sprake van een verschil in marktniveau van 3%. Indien de marktprijzen relatief snel stijgen of dalen, kan het belangrijk zijn om in plaats van correctiefactoren per kwartaal te werken met correctiefactoren per maand. Wanneer daarentegen de marktprijzen relatief stabiel zijn, kan een kwartaal of zelfs een nog langere periode worden gehanteerd.

5.5

94.

95.

54

Overige vragen met betrekking tot de marktanalyse

Vraag:

Zijn gemeentelijke gronduitgifteprijzen ook marktgegevens die in de marktanalyse betrokken moeten worden?

Antwoord:

Ja, door de analyse van de gronduitgifteprijzen krijgt men informatie over de waarde-ontwikkeling van bouwkavels. Dit kan relevant zijn bij de bepaling van de waarde van bouwkavels en van objecten in aanbouw en bij de taxatie van de grondwaarde bij het gebruik van de gecorrigeerde vervangingswaarde als taxatiemethodiek.

Vindplaats:

Artikel 3, tweede lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de Wet WOZ.

Vraag:

Kunnen de bij de aanvraag voor een bouwvergunning opgegeven stichtingskosten zonder meer worden gebruikt in de marktanalyse?

Antwoord:

Nee, De bij de aanvraag van een bouwvergunning of bij inventarisatie van een nieuw object opgegeven stichtingskosten zijn vaak te laag in relatie tot de stichtingskosten van vergelijkbare objecten. De bij een bouwvergunning opgegeven stichtingskosten kunnen daarom niet direct worden gebruikt als marktinformatie met betrekking tot de hoogte van stichtingskosten voor bijvoorbeeld nieuwbouwobjecten. Indien voor een bepaalde categorie niet-woningen stichtingskosten nodig zijn, omdat de waardebepaling geschiedt met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan moeten voor deze objecten bij nieuwbouw (en


ingrijpende verbouw) de feitelijke stichtingskosten apart verzameld worden. Dit kan mogelijk gelijk met een inventarisatie van het object ten behoeve van de waardebepaling. Het registreren van de opgegeven stichtingskosten is dus niet voldoende. De verzamelde stichtingskosten worden vastgelegd in het WOZ-datacenter. 96.

Vraag:

Welke uitgangspunten staan centraal bij de marktanalyse van woningen?

Antwoord:

Met het oog op de doelmatigheid staan er twee uitgangspunten centraal bij de marktanalyse woningen: - de verkopen worden zo snel mogelijk nadat de verkoop heeft plaatsgevonden geanalyseerd; - alle verkoopprijzen van woningen worden geanalyseerd, ook wanneer de verkoopprijs in eerste instantie mogelijk niet overeenkomt met de waarde in het economische verkeer. Slechts de transacties zonder transactieprijs en de transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop en die hoeven dus niet geanalyseerd te worden. Door het uitvoeren van de marktanalyse worden alle beschikbare verkoopgegevens geschikt voor: - de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte woningen actueel en juist zijn; - gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te sluiten op het marktniveau; - de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties; - het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbende altijd als eerste een vergelijking zal maken met de zelf betaalde prijs. Daarnaast wordt vastgesteld welke verkoopgegevens het meest geschikt zijn om de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verkoopcijfers alleen met een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.

97.

Vraag:

Waarom moet ook informatie van "afgekeurde transacties" gebruikt worden?

Antwoord:

Het is van belang om ook informatie te onttrekken aan verkoopprijzen die afwijken van de waarde in het economische verkeer (bijvoorbeeld familieverkopen, verkopen aan zittende huurder). Deze "afwijkende" verkoopprijzen zijn niet altijd nodig voor het optimaliseren van het taxatiemodel, maar wel nuttig gezien de overige redenen. Door de hieronder beschreven stappen worden de "afwijkende" verkoopprijzen direct bruikbaar voor de overige eerder genoemde punten 55


(beoordeling actualiteit en juistheid objectkenmerken, beoordeling kwaliteit taxaties en het voorkomen van bezwaarschriften). Er kan immers een ratio voor deze verkoop aan een zittende huurder of aan een familielid worden berekend door de getaxeerde waarde te delen door de verkoopprijs, vermeerderd met het bedrag dat in de marktanalyse is geconcludeerd als het verschil (bijvoorbeeld € 20.000). Op deze wijze kan worden voorkomen dat er uiteindelijk taxatiewaarden worden bepaald die lager liggen dan de verkoopprijs, terwijl eerder vastgesteld werd dat de verkoopprijs onder het marktniveau ligt. Hetzelfde verschil kan ook worden gebruikt om de belanghebbende en de belastingrechter het verschil tussen de betaalde prijs en de uiteindelijke WOZ-waarde te verklaren. 98.

Vraag:

Welke processen vinden plaats bij de marktanalyse?

Antwoord:

In het proces marktanalyse worden de volgende deelprocessen onderscheiden: - verzamelen; - analyseren marktgegeven aan de hand van vastgestelde WOZ-waarde; - inwinnen van aanvullende informatie (indien nodig); - registreren. De onderscheiden stappen in de verschillende deelprocessen zijn uitgewerkt in de Waarderingsinstructie. Alle stappen zijn nodig om het gewenste eindresultaat te behalen. Er kan een andere volgorde aangehouden worden bij de uitvoering van de stappen, als de stappen maar wel allemaal gezet worden. De werkzaamheden in deze processen zijn deels administratief, deels analytisch (taxatietechnische, kwantitatieve analyse van marktcijfers) en deels taxerend. De gemeente moet keuzes maken wie de genoemde activiteiten uitvoert. Dit is dus niet per definitie voor alle stappen een taxateur.

99.

56

Vraag:

Welke criteria gelden voor het verzamelen van marktgegevens?

Antwoord:

Met betrekking tot het verzamelen van marktgegevens woningen gelden de volgende criteria: - alle verkoopcijfers zijn volledig en continu verzameld (transacties zonder transactieprijs of met een transactieprijs van € 1 behoeven niet verder als marktgegeven vastgelegd en geanalyseerd te worden); - elke verkoop is binnen acht weken na levering van het maandelijkse bestand van het kadaster vastgelegd in de WOZ-administratie.


100. Vraag: Antwoord:

Welke criteria gelden voor het vergelijken van marktgegevens met WOZwaarden? Met betrekking tot het analyseren van marktgegevens woningen gelden de volgende criteria: - elk verkoopcijfer is vergeleken met de op de verkoopdatum geldende laatst beschikte WOZ-waarde. Dit is de WOZ-waarde die behoort bij het kalenderjaar waarin de verkoopdatum is gelegen, dus naar de waardepeildatum van één jaar voor het begin van het kalenderjaar. Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de geldende WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2007; - verschillen tussen een verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd. In de analyse is uitgezocht welke omstandigheden hebben geleid tot de afwijking; - de omstandigheden die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de geldende WOZ-waarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd; - binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZadministratie is van elk verkoopcijfer de verhouding met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie; - elk verkoopcijfer is vergeleken met de afzonderlijke modelwaarden van tenminste twee waardepeildata, volgend op de waardepeildatum behorende bij het kalenderjaar waarin de verkoop is gerealiseerd (en waarvoor de WOZ-waarde reeds bij beschikking is vastgesteld). Deze waardepeildata zijn 1 januari van het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar direct na de verkoop) en 1 januari van het jaar nadat de verkoop is gerealiseerd (behorende bij het kalenderjaar van een jaar later). Bijvoorbeeld een verkoop uit november 2008 wordt vergeleken met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2008 (behorende bij het kalenderjaar 2009) en met de modelwaarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 (behorende bij het kalenderjaar 2010). In deze vergelijking is de kwantificering verwerkt die uit de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is gebleken; - verschillen tussen een verkoopcijfer en de modelwaarde die groter zijn dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn nader geanalyseerd; - indien deze nadere analyse niet leidt tot een beperking van het verschil tot onder de bandbreedte door een aanpassing van de modelwaarde, dan is de reden van het verschil tussen de verkoopprijs en de modelwaarde met een (gekwantificeerde) toelichting verklaard; - de mutaties tussen verkoopdatum en toestandspeildatum (verbouwingen) die hebben geleid tot een verschil tussen het verkoopcijfer en de 57


-

-




58

modelwaarde dat groter is dan de voor het desbetreffende marktsegment bepaalde bandbreedte, zijn gekwantificeerd; binnen drie maanden na registratie van een verkoopcijfer in de WOZadministratie, dan wel minimaal één maand nadat het taxatiemodel voor de desbetreffende waardepeildatum stabiel is (1 september na de waardepeildatum), is van elk verkoopcijfer de verhouding met de modelwaarde geanalyseerd en zijn de resultaten van deze analyse vastgelegd in de WOZ-administratie; van verkoopcijfers die nog niet geanalyseerd (behoeven te) zijn, is voor verzending van de WOZ-beschikkingen beoordeeld of deze aansluiten op de vast te stellen waarden; van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik in het taxatiemodel; van elk verkoopcijfer is bepaald of de verkoop geschikt is voor gebruik als onderbouwing op het taxatieverslag.

Wanneer is opname ter plaatse van woningen nodig? Alleen wanneer de verwachting bestaat dat ter plaatse informatie verkregen kan worden over de verkoop en/of het verkochte object die anders niet verkregen zou worden, vindt opname ter plaatse plaats. Met betrekking tot het ter plaatse opnemen van woningen in het kader van de marktanalyse gelden de volgende criteria: - van elk object, waarvan een verkoopcijfer is gerealiseerd, is geregistreerd of een opname ter plaatse heeft plaatsgevonden en of hierbij ook een inpandige opname is verricht. De bevindingen van de opname ter plaatse zijn vastgelegd ook met betrekking tot andere objecten; - elke opname ter plaatse is binnen acht weken volledig in de WOZadministratie vastgelegd. Welke criteria gelden voor het registreren van marktgegevens? Met betrekking tot het registreren van de resultaten van de marktanalyse woningen gelden de volgende criteria: - elk marktgegeven is volledig geregistreerd; - elk verkoopcijfer is steeds binnen acht weken na de deelprocessen "verzamelen" en "analyseren" in de WOZ-administratie vastgelegd. Hoe wordt marktanalyse en taxatie van niet-woningen uitgevoerd? De marktanalyse van niet-woningen is niet een proces dat in alle gemeenten afzonderlijk uitgevoerd zal (kunnen) worden. Immers om de marktanalyse uit te kunnen voeren zullen meerdere marktgegevens met betrekking tot


dezelfde soort objecten beschikbaar moeten zijn. Aan deze eis zal voor lang niet alle gemeenten voor alle categorieën objecten kunnen worden voldaan. Daarom wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds verzamelen, verifiëren en registreren en anderzijds analyseren. De eerste drie onderdelen kunnen in elke gemeente afzonderlijk worden uitgevoerd, terwijl de analyse dan vaak per regio of landelijk zal worden uitgevoerd. Bij de marktanalyse en taxatie van niet-woningen is op de eerste plaats het onderscheid tussen de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de methoden voor de bepaling van een waarde in het economische verkeer van belang. Afhankelijk van de methode die van toepassing is, zijn verschillende soorten marktgegevens van belang voor de waardebepaling. 104. Vraag: Antwoord:

Welke marktgegevens zijn nodig voor de berekening gecorrigeerde vervangingswaarde? Welke (markt)gegevens voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde benodigd zijn, blijkt uit artikel 17 van de Wet WOZ. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering. Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie. Voor gebieden waar geen grond meer voor uitgifte beschikbaar is, zal de grondwaarde afgeleid moeten worden uit marktgegevens van gebouwde objecten. Gezien het belang van uitgifteprijzen moet elke gemeente ten behoeve van de marktanalyse voor niet-woningen in het kader van de Wet WOZ beschikken over de op dat moment gehanteerde prijzen bij gronduitgifte. Dit betreft dan vooral de prijzen die worden gehanteerd voor grond met de bestemmingen "bedrijfsdoeleinden" (industrie et cetera, niet agrarisch) en "bijzondere bebouwing" (onderwijs et cetera). Grondprijzen voor woningbouw zijn van belang voor de waardering van bouwterreinen en van objecten in aanbouw.

59



Hoe vindt de beoordeling van de marktanalyse niet-woningen plaats? Bij de beoordeling van de marktanalyse van niet-woningen gelden de volgende uitgangspunten: - gronduitgifteprijzen voor bedrijfsbestemming en voor bijzondere bestemmingen die binnen de gemeente worden gehanteerd, zijn bekend; - indien het WOZ-datacenter een uitwisselingsmogelijkheid biedt voor gronduitgifteprijzen van een soort object, dan zijn de betreffende gronduitgifteprijzen die binnen de gemeente gehanteerd worden, opgenomen in het WOZ-datacenter; - bij het inwinnen van aanvullende informatie is het inlichtingenformulier gebruikt dat behoort bij de betreffende categorie niet-woningen. Voor het bepalen van de vervangingswaarden van de opstallen zijn de bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) voor verschillende soorten bebouwing van belang. Deze bouwkosten verschillen niet of marginaal (bijvoorbeeld in verband met noodzakelijke fundering of meerkosten van aanvoer van materiaal) tussen gemeenten. De marktgegevens die gebruikt worden voor het bepalen van de vervangingswaarde hebben daarmee veel meer een landelijk karakter. Voor het uitvoeren van de analyse van bouwkosten kunnen landelijke kengetallen, bijvoorbeeld vanuit de bouwkostencalculatie, worden gebruikt. Het is natuurlijk ook van belang dat daadwerkelijk gerealiseerde stichtingskosten worden betrokken in deze analyse, omdat dat de enige methode is om aan te tonen dat de WOZ-taxaties aansluiten op de "marktgegevens". Om die reden is het noodzakelijk dat gemeenten de stichtingskosten verzamelen van de nieuwbouwobjecten waarvoor de WOZ-taxatie (mede) op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode zal geschieden. Hierbij is het van belang dat voor alle nieuw gebouwde panden de gedane investeringen en de objectgegevens die aangeven waarop deze stichtingskosten betrekking hebben, bekend zijn. Dit is niet alleen van belang voor volledige nieuwbouwprojecten, maar ook voor nieuwbouw van een deel van een object (bijvoorbeeld een nieuwe bedrijfseenheid binnen een groter industrieel complex).


60

Welke criteria gelden voor de beoordeling van nieuwbouw bij niet-woningen? Voor de beoordeling hiervan gelden volgens de Waarderingskamer de volgende criteria: - er is een overzicht van de objecten die de afgelopen zeven jaar (deels) gebouwd zijn en die gewaardeerd worden volgens de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening;


- van de objecten op dit overzicht zijn via het WOZ-datacenter de stichtingskosten en de objectkenmerken van de nieuwbouw beschikbaar gesteld aan taxateurs die werkzaam zijn in andere gemeenten. Bij de uitvoering van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is extra aandacht nodig voor de incourante objecten waarvan de eigenaar en/of de gebruiker een landelijk opererende rechtspersoon is, die wordt geconfronteerd met WOZ-taxaties in verschillende gemeenten. Voor de uniformiteit van de taxatie van dergelijke bijzondere objecten worden kengetallen, voor zover mogelijk, afgestemd op elders gebruikte kengetallen. Het overleg met betrokken belastingplichtigen wordt gecoördineerd met andere gemeenten. Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende criterium: - bij de gecorrigeerde vervangingswaardeberekening voor objecten met een landelijk opererende eigenaar of gebruiker wordt het gebruik van kengetallen voor de waardebepaling en het overleg met de belastingplichtigen afgestemd met andere betrokken gemeenten. Daarmee wordt bereikt dat dezelfde kengetallen op overeenkomstige wijze worden toegepast en dat het overleg met belastingplichtigen op doelmatige wijze, bij voorkeur voor meerdere objecten tegelijk, geschiedt. 107. Vraag: Antwoord:

Welke aandachtspunten zijn van belang bij de taxatie van courante nietwoningen? Bij de taxatie van courante niet-woningen is meer marktinformatie nodig dan alleen de verkoopprijzen die door het Kadaster worden aangeleverd. Naast deze gegevens zijn bijvoorbeeld ook huurgegevens van belang en in sommige gevallen ook omzetgegevens (discounted-cash-flowberekening, bijvoorbeeld bij horeca, benzinestations, et cetera). Voor de taxatie van courante niet-woningen zijn er binnen de gemeentegrenzen vaak onvoldoende marktgegevens beschikbaar. Dit betekent dat er twee aandachtspunten van belang zijn: a. bij onvoldoende marktgegevens voor een bepaalde categorie zullen er ook marktgegevens van buiten de gemeente betrokken moeten worden; b. marktgegevens die wel beschikbaar zijn zullen ook beschikbaar gesteld moeten worden aan andere gemeenten (in de regio). Het eerste aandachtspunt leidt ertoe dat bij de waardering van courante nietwoningen per marktsegment beoordeeld moet worden of er voldoende gegevens voorhanden zijn. Uitgangspunt is dat voor de waardebepaling van een bepaalde categorie objecten bij voorkeur ten minste vijf marktgegevens beschikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde (bijvoorbeeld vijf verkopen van boerderijen in de melkveehouderij of vijf huurcijfers voor winkelpanden in de centrale kern of vijf huurcijfers van bedrijfshallen). 61


Wanneer voor één of meer categorieën courante niet-woningen onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn, zal men voor de marktanalyse aansluiting moeten zoeken bij één of meer andere gemeenten als bron van marktcijfers. Het is hierbij van belang dat niet alleen de marktcijfers van buiten de gemeentegrens beschikbaar komen, maar eveneens dat de analyse van deze cijfers wordt afgestemd. Het is de bedoeling dat verschillende taxateurs dezelfde conclusie trekken uit het desbetreffende marktgegeven. Anders bestaat het risico dat een bepaald marktcijfer door de ene taxateur als "marktniveau" wordt aangemerkt, terwijl de andere taxateur van mening is dat de betaalde prijs lager is dan het marktniveau. Voor de beoordeling hiervan geldt het volgende: - bij de waardering van courante niet-woningen worden steeds voldoende (bij voorkeur vijf per categorie) marktcijfers gebruikt bij de onderbouwing. Wanneer deze gegevens van buiten de gemeente afkomstig zijn, wordt de analyse van die gegevens onderling afgestemd (bijvoorbeeld regionale aanpak). Het tweede aandachtspunt leidt ertoe dat marktcijfers van courante nietwoningen ook beschikbaar zijn voor gebruik door taxateurs van andere gemeenten. Dit betreft niet alleen de gerealiseerde prijzen (verkoopprijzen, huurprijzen), maar ook de bijbehorende kenmerken van het object waarop de marktgegevens betrekking hebben. Gezien de bijzondere omstandigheden bij transacties in de sfeer van de courante niet-woningen, is het bij sommige categorieën ook noodzakelijk om bijzondere omstandigheden bij de transactie vast te leggen (bijvoorbeeld gegevens over quota et cetera bij agrarische transacties die uit de transportakte gehaald kunnen worden of gegevens over verdeling onderhoudskosten of over huurvrije perioden uit huurcontracten van kantoren). Voor de beoordeling hiervan gelden de volgende criteria: - er is een overzicht van de courante niet-woningen die de afgelopen zeven jaar bij een transactie (verkoop of verhuur) betrokken zijn geweest. - van de objecten op dit overzicht zijn de marktcijfers (verkoopcijfer, huurcijfer), eventuele bijzondere omstandigheden (quota bij agrarisch, huurvrije periode et cetera) en de objectkenmerken beschikbaar voor andere gemeenten.

62

6. VRAGEN OVER DE ONDERBOUWING VAN DE WAARDEBEPALING

6.

DE ONDERBOUWING VAN DE WAARDEBEPALING

6.1

Uitgangspunten onderbouwing waardebepaling

De uitgangspunten voor de onderbouwing van de waardebepaling (taxatieverslag) zijn afzonderlijk voor taxatieverslag woningen en taxatieverslag niet-woningen vastgelegd in de Waarderingsinstructie. Voor het controleren van de kwaliteit van de taxaties en de onderbouwing zijn door de Waarderingskamer beoordelingsprotocollen opgesteld. Er zijn beoordelingsprotocollen ontwikkeld voor: - volledigheid WOZ-administratie; - woningen; - niet-woningen. De gemeente is niet verplicht om deze protocollen in zijn geheel te gebruiken, het is slechts een hulpmiddel. Vindplaats:

6.2


Waarderingsinstructie, Handreiking beoordelingsprotocollen.

Het taxatieverslag woningen

Moeten er altijd verkoopcijfers vermeld zijn op het taxatieverslag woningen? De taxatie van woningen geschiedt altijd door de vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers. Het taxatieverslag moet deze taxatie voor de belanghebbende inzichtelijk maken. Daarom vormen de verkoopcijfers van vergelijkbare panden een belangrijk onderdeel van het taxatieverslag woningen en moet dit onderdeel in beginsel altijd worden gevuld. Er zijn echter woningen of categorieën woningen waarbij geen verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij huurwoningen in een buurt waar alle woningen door een woningbouwvereniging worden geëxploiteerd en dus geen verkoopcijfers beschikbaar zijn. In deze wijken geeft het onderling vergelijken van de vastgestelde waarde van enkele typen woningen meer informatie dan een verkoopprijs uit een geheel andere wijk. Ook in specifieke marktsegmenten (bijvoorbeeld top van de markt of bejaardenwoningen) zijn soms onvoldoende vergelijkbare panden verkocht, zodat het melden van de meest vergelijkbare transactie voor de belanghebbende de taxatie niet inzichtelijk maakt. Ook in die gevallen is 63


vergelijken met de vastgestelde waarden van enkele wel vergelijkbare panden voor de belanghebbende duidelijker. Indien mogelijk heeft het vermelden van verkochte objecten altijd de voorkeur. Ook de rechter zal bij een beroepsprocedure waarschijnlijk meer belang hechten aan verkoopcijfers van vergelijkbare objecten dan aan de vastgestelde waarde van vergelijkbare objecten. Vindplaats:





64

Artikel 6, van de Uitvoeringsregeling waardebepaling Wet WOZ.

Mogen de waardegegevens van vergelijkingsobjecten worden vermeld op een taxatieverslag? Ja, van de woningen waarmee wordt vergeleken (andere relevante marktgegevens op het taxatieverslag), wordt naast het verkoopcijfer ook de vastgestelde waarde vermeld. Moet de waarde van alle waarderelevante factoren afzonderlijk worden benoemd? Nee, het is niet mogelijk elk waarderelevant kenmerk dat is gebruikt voor de onderlinge vergelijking te vertalen in een afzonderlijke waarde. Vaak beïnvloeden de verschillende kenmerken elkaar. Het geven van een waarde aan elk kenmerk is niet mogelijk en ook niet gewenst. Staat het hanteren van een (grond)staffel onder toezicht van de Waarderingskamer? Alle werkzaamheden die gemeenten verrichten om in het kader van de Wet waardering onroerende zaken te waarderen vallen onder het toezicht van de Waarderingskamer. De Wet WOZ en alle regels die daarop zijn gebaseerd verplichten gemeenten om zo zorgvuldig mogelijk de markt te analyseren en op basis van deze marktanalyse alle onroerende zaken te waarderen. Het toepassen van diverse (grond)staffels kan daarbij een manier zijn om de resultaten van de marktanalyse op een systematische manier te gebruiken bij de taxatie. De Waarderingskamer beoordeelt of de gemeente deze werkzaamheden zorgvuldig en conform de regels uitvoert. Moet de taxatieonderbouwing in de WOZ-administratie vastliggen? Ja, iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen kan verzoeken om een taxatieverslag. Dat betekent dat ook een nieuwe eigenaar die in de loop van het kalenderjaar verzoekt om een beschikking, ook een taxatieverslag moet kunnen krijgen. Om aan al deze verzoeken te kunnen voldoen, is het

6. VRAGEN OVER DE ONDERBOUWING VAN DE WAARDEBEPALING

noodzakelijk dat de gemeente eenvoudig het taxatieverslag kan vervaardigen uit de WOZ-administratie. Vindplaats:

113. Vraag:


Moeten op het taxatieverslag voor woningen en niet-woningen in aanbouw, marktgegevens worden vermeld?

Antwoord:

6.3


115. Vraag:

Antwoord:

Nee, voor woningen en niet-woningen in aanbouw wordt de waarde op basis van de vervangingswaarde bepaald. Op het taxatieverslag dient het voortgangspercentage en de toestandspeildatum te worden vermeld.

Het taxatieverslag agrarische objecten

Wordt op het taxatieverslag van een agrarisch object ook vermeld hoeveel grond bij het bedrijf in gebruik is? Op het taxatieverslag worden de kadastrale gegevens van het desbetreffende object vermeld. De oppervlakte van de grond die valt binnen de afbakening van het WOZ-object, staat als kadastrale oppervlakte vermeld op het taxatieverslag. Op het taxatieverslag wordt niet vermeld of bij het bedrijf nog andere percelen losliggende cultuurgrond in gebruik zijn. Staat op het taxatieverslag agrarische objecten vermeld hoeveel bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten aanmerking is gelaten bij de waardebepaling? Op het taxatieverslag staan afzonderlijk vermeld de totale oppervlakte van het gehele WOZ-object en de oppervlakte van de ondergrond van de gebouwen en de grond die dienstbaar is aan de gebouwen (dit is de grond die betrokken is in de vastgestelde waarde: meegetaxeerde oppervlakte gebouwd). Het verschil tussen deze oppervlakten betreft de oppervlakte (bedrijfsmatig geëxploiteerde) cultuurgrond die bij de waardebepaling buiten aanmerking is gebleven. Deze oppervlakte zal worden betrokken in de watersysteemheffing door het waterschap voor de ongebouwde onroerende zaken. In bijlage 1 is een voorbeeld van een taxatieverslag voor een agrarisch object opgenomen, waaruit de oppervlakte buiten aanmerking gelaten cultuurgrond kan worden afgeleid.

65


6.4


117. Vraag:

Antwoord:

66

Het taxatieverslag niet-woningen

Mogen opgevraagde huurprijzen vermeld worden op het taxatieverslag of in een antwoord op een bezwaarschrift? Bij de vraag in hoeverre gegevens openbaar gemaakt worden, gaat het om de algemene regels van privacybescherming die in acht genomen moeten worden. Bij de belangenafweging kan aansluiting worden gezocht bij de evenredigheidstoets die in het kader van de belangenafweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet bestuursrecht moet worden gemaakt. De voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De rechtsbescherming van degene die om het waardegegeven verzoekt, moet worden afgewogen tegen het belang van de privacybescherming van degene om wiens waardegegeven wordt gevraagd. Bovengenoemde afweging zal er in het algemeen toe leiden dat opgevraagde huurgegevens, voor zover niet gepubliceerd in vakbladen, niet op het taxatieverslag of in een antwoord op een bezwaarschrift worden vermeld, met uitzondering van de gegevens die betrekking hebben op het desbetreffende object. Mogen stichtingskosten en verkooptransactiegegevens van niet-woningen vermeld worden op het taxatieverslag of in een antwoord op een bezwaarschrift? Wanneer het verkoopcijfer is opgenomen in de openbare registers, kan het desbetreffende verkoopcijfer worden vermeld. De overige gegevens, zoals opgevraagde stichtingskosten worden alleen vermeld van het desbetreffende object zelf.

7. VRAGEN OVER DE KWALITEITSBEWAKING

7.

VRAGEN OVER DE KWALITEITSBEWAKING

7.1



De kwaliteitsbewaking van woningen

Hoe moet de kwaliteitscontrole van de woningwaardering worden aangepakt? Bij een jaarlijkse waardering van woningen is modelmatige waardebepaling de meest doelmatige werkwijze. De resultaten uit de marktanalyse vormen een belangrijke basis voor het opstellen en verfijnen van het taxatiemodel. Door kwaliteitscontrole van de resultaten uit het model (modelwaarden en modelonderbouwingen) wordt het model steeds verder geoptimaliseerd. Verwerking van mutaties en analyse van verkoopcijfers actualiseren de WOZ-administratie, het marktanalysemodel en het taxatiemodel. Verkoopcijfers zijn de basis voor de waardebepaling van woningen. Elk gerealiseerd verkoopcijfer wordt vergeleken met zowel de vastgestelde WOZ-waarde van de vorige waardepeildatum als met de vast te stellen waarde voor de eerstvolgende twee waardepeildata. Deze vergelijkingen vinden plaats als verkoopprijs en modelwaarde na de desbetreffende waardepeildatum beschikbaar zijn. De vergelijkingen hoeven dus niet gelijktijdig plaats te vinden. De resultaten van deze vergelijking met de "voorlopige" uitkomsten van het model voor de eerstvolgende waardepeildata kunnen leiden tot verdere analyse van het verkoopcijfer of tot bijstelling van het taxatiemodel. Bij de afhandeling van de bezwaren wordt gebruik gemaakt van het taxatiemodel. De resultaten van de bezwaarafhandeling worden meteen gebruikt als input voor het model. Dit betekent eigenlijk dat de afhandeling van bezwaarschriften veel sneller moet gebeuren dan de wettelijke termijn toelaat. Hoe verloopt de kwaliteitsbewaking van de waardering van woningen? De kwaliteitsbewaking van de woningen geschiedt parallel aan de modelmatige waardebepaling. De kwaliteitsbewaking is dus geen activiteit die pas start "na afronding van de waardering". De kwaliteitsbewaking van de taxaties van woningen wordt opgesplitst in minimaal de volgende kwaliteitscontroles: - controle aansluiting op marktniveau; - controle onderlinge waardeverhoudingen; - controle onderbouwing van de vastgestelde waarde.

67



Wat gebeurt er bij de kwaliteitscontrole van de aansluiting op het marktniveau? Bij de kwaliteitsbeoordeling wordt van alle verkochte woningen een vergelijking gemaakt tussen het verkoopcijfer en de nog vast te stellen waarde (modelwaarde, prognosewaarde, voorlopige taxatiewaarde) voor de eerstvolgende waardepeildatum. Een beoordeling van de ratio’s (verhouding tussen nog vast te stellen waarde en gerealiseerde verkoopprijs) vormt de kern van deze kwaliteitscontrole. De ratio’s worden top-down beoordeeld. Hiermee wordt bedoeld dat begonnen wordt met de ratio voor de gehele gemeente, daarna de ratio’s uitgesplitst naar categorie woningen en ten slotte worden de ratio’s per individuele verkoop beoordeeld. - controleren ratio’s voor hele gemeente en ratio’s per categorie (en eventueel per categorie per wijk) stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in aansluiting op marktniveau. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen dat de Waarderingskamer heeft gemaakt. stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid. - controleren ratio’s per verkocht object Deze controle is geïntegreerd in het proces marktanalyse. De ratio’s van de individuele verkopen moeten aansluiten. Gebruik hierbij het beoordelingsprotocol woningen.


68

Wat gebeurt er bij de kwaliteitscontrole van onderlinge waardeverhoudingen? Of de onderlinge waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn wordt gecontroleerd door een vergelijking van de vast te stellen waarden in twee verschillende groepen woningen. Bijvoorbeeld verschillende soort, zoals hoekwoning en tussenwoning of verschillende buurt of verkochte woningen versus niet-verkochte woningen of huurwoning versus "eigen woning". Ook door vergelijking van twee individuele woningen kan worden beoordeeld of de waardeverhoudingen correct zijn. Stappen voor de controle onderlinge waardeverhoudingen waarbij aandacht is voor: - onderlinge afwijking gemiddelde taxatiewaarde tussen categorieën / wijken; - onderlinge afwijking ratio’s tussen categorieën. stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in onderlinge waardeverhouding. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen van de Waarderingskamer.


stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid. 122. Vraag:

Wat gebeurt er bij de kwaliteitscontrole van de onderbouwing van de vastgestelde waarde?

Antwoord:

7.2


Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxaties zorgvuldig en correct zijn onderbouwd en of alle objectkenmerken op het taxatieverslag zijn vermeld. Stappen voor de controle onderbouwing van de modelwaarden: stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de onderbouwing. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol woningen. stap 2: verbeteren taxatiemodel (genereren onderbouwingen). stap 3: bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.

De kwaliteitsbewaking van niet-woningen

Hoe moet de kwaliteitscontrole van de waardering van niet-woningen aangepakt worden? Verwerking van mutaties actualiseert de WOZ-administratie. Een continue marktanalyse van verhuurtransacties, verkooptransacties, stichtingskosten en gronduitgifteprijzen leiden tot actualisering van kengetallen, taxatiewijzers, waarderingsuitgangspunten en taxatiemodellen. Het beschikbaar stellen van marktgegevens aan andere gemeenten (door middel van het WOZ-datacenter) maakt het mogelijk om regionale of landelijke kengetallen en taxatiewijzers op te stellen die voorzien zijn van een adequate onderbouwing. Op deze wijze worden taxaties van niet-woningen uniformer en doelmatiger uitgevoerd. Afhankelijk van het soort niet-woning, de beschikbaarheid van geanalyseerde marktgegevens en de beschikbaarheid van in samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde taxatiewijzers wordt de waardebepaling van niet-woningen al dan niet modelmatig uitgevoerd. Overigens staan de taxatiewijzers op het openbare deel van het door de VNG onderhouden WOZ-informatiepunt (www.wozinformatie.nl) Dit heeft tot gevolg dat ook belanghebbenden en hun adviseurs er kennis van (kunnen) nemen. Zij verwachten dus dat gemeenten de taxatiewijzers en de overige beschikbare informatie gebruiken.

69



Hoe verloopt de kwaliteitsbewaking van de taxaties van niet-woningen? De kwaliteitsbewaking van de taxaties van niet-woningen houdt minimaal een steekproefsgewijze controle in van de taxatieverslagen. Hierbij staan ten minste de volgende punten centraal: - controle op volledigheid taxatieverslag; - controle taxatieopbouw per deelobject of voor het gehele object; - controle waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau. Het beoordelingsprotocol niet-woningen is een hulpmiddel dat gebruikt kan worden bij deze kwaliteitscontrole van niet-woningen. Uit dit protocol blijken de stappen die nodig zijn om de kwaliteitsbeoordeling te verrichten. In het protocol is onderscheid gemaakt in een protocol voor courante nietwoningen, incourante niet-woningen en agrarische objecten. Als uit de steekproef blijkt dat sprake is van "fouten", is het van belang dat onderzocht wordt in hoeverre deze "fouten" zich ook bij soortgelijke niet-woningen voordoen.


Welke stappen gelden bij de kwaliteitsbewaking van de niet-woningen? Kwaliteitscontrole volledigheid taxatieverslag: Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of alle objectkenmerken op het taxatieverslag zijn vermeld. Stappen voor de controle volledigheid taxatieverslag: stap 1: signaleren fout of tekortkoming op het taxatieverslag. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen en toets daarmee de volledigheid van het taxatieverslag aan de daarvoor geldende criteria. stap 2: verbeteren taxatieverslag, indien nodig genereren onderbouwingen. stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen. Kwaliteitscontrole taxatieopbouw: Steekproefsgewijze controle van taxatieverslagen geeft inzicht of de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele object aannemelijk is. Stappen voor de controle taxatieopbouw: stap 1: signaleren fout of tekortkoming in de taxatieopbouw. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen en toets daarmee de taxatieopbouw per deelobject en voor het gehele object. stap 2: verbeteren taxatieopbouw. stap 3: indien nodig bepalen nieuwe modelwaarde(n) met onderbouwingen.

70


Kwaliteitscontrole waardeverhoudingen en aansluiting op marktniveau: Door een vergelijking te maken van de op het taxatieverslag vermelde kengetallen met kengetallen uit bijvoorbeeld taxatiewijzers, resultaten marktanalyse et cetera wordt gecontroleerd of er aansluiting is op de markt. Door de vergelijking van de vast te stellen waarde met de vorige WOZwaarde en met de vast te stellen waarden van soortgelijke niet-woningen wordt gecontroleerd of de onderlinge waardeverhoudingen in overeenstemming met de verwachtingen zijn: stap 1: signaleren eventuele onjuistheden in waardeverhoudingen en in aansluiting op marktniveau. Hanteer hierbij het beoordelingsprotocol niet-woningen. stap 2: analyseren eventuele onjuistheden. stap 3: vastleggen verklarende toelichting óf herstellen onjuistheid. 126. Vraag: Antwoord:


Welke kwaliteitseisen worden gesteld aan de waardebepaling van nietwoningen? De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen is procesmatig ingepland om te voorkomen dat de waardebepaling leidt tot piekwerkzaamheden vlak voor het begin van het kalenderjaar. Om het proces in de greep te houden, gelden met betrekking tot de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen de volgende criteria: - indien voor een soort niet-woningen een in samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten opgestelde landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, dan is de waardebepaling van deze soort niet-woningen gebaseerd op de kengetallen die in deze landelijke taxatiewijzer zijn opgenomen; - uiterlijk zeven maanden na de waardepeildatum (1 augustus) is 20% van de niet-woningen getaxeerd; - uiterlijk tien maanden na de waardepeildatum (1 november) is 90% van de niet-woningen getaxeerd; - uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen getaxeerd. Welke criteria gelden voor de kwaliteitsbewaking van (modelmatige) waardebepaling? Met betrekking tot de kwaliteitsbewaking van de modelmatige waardebepaling heeft de Waarderingskamer de volgende criteria gegeven: - uiterlijk twee maanden na de waardepeildatum (1 maart) heeft de eerste kwaliteitsbeoordeling van woningen door vergelijking van waarden met verkoopprijzen plaatsgevonden; 71


- uiterlijk vier maanden na de waardepeildatum (1 mei) is ten minste aan de hand van de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, gecontroleerd of het (voorlopige) taxatiemodel in voldoende mate aansluit op de markt; - uiterlijk zes maanden na de waardepeildatum (1 juli) is ten minste 20% van de woningen gecontroleerd. Deze kwaliteitseis geldt uitsluitend voor gemeenten met ten minste 50.000 objecten; - uiterlijk negen maanden na de waardepeildatum (1 oktober) is ten minste 90% van de woningen gecontroleerd; - uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de woningen gecontroleerd; - bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt worden ten minste 90% van alle verkoopprijzen van woningen die gerealiseerd zijn in de periode één jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum betrokken door middel van het berekenen van een ratio. In deze berekening van de ratio wordt de modelwaarde in verhouding gebracht tot het verkoopcijfer inclusief de kwantificering die van het proces marktanalyse van de vergelijking tussen verkoopcijfer met de op het moment van de verkoop geldende WOZ-waarde is bepaald; - bij de aansluiting van de taxaties woningen op de markt (verkoopprijzen) worden ratio’s zowel beoordeeld voor de gemeente als geheel, voor groepen woningen (soorten woningen, buurten et cetera) als voor de afzonderlijke verkochte woningen; - bij de controle op de onderlinge waardeverhouding worden per groep woningen (buurt, soort, et cetera.) ten minste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de taxatie van een verkochte woning en de taxaties van soortgelijke niet verkochte woningen in dezelfde straat, én worden ten minste drie vergelijkingen beoordeeld tussen de taxaties van twee verschillende groepen woningen onderling (verschillende buurten of verschillende soorten); - ten minste die resultaten van de beoordeling aan de hand van het beoordelingsprotocol woningen worden vastgelegd die gebaseerd zijn op de modelwaarden die middels de WOZ-beschikkingen vastgesteld zullen worden; - bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde wordt het taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij minimaal drie niet-woningen zijn betrokken die met de huurwaarde-kapitalisatiemethode zijn gewaardeerd en drie nietwoningen waarvan de waarde met de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald; - uiterlijk acht maanden na de waardepeildatum (1 september) is 20% van de niet-woningen gecontroleerd; - uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is 100% van de niet-woningen gecontroleerd. 72

8. VRAGEN OVER DE WAARDERINGSVOORSCHRIFTEN

8.

VRAGEN OVER DE WAARDERINGSVOORSCHRIFTEN

8.1

Inhoud en betekenis waarderingsvoorschriften

Voor de uitvoering van de waardebepaling gelden de volgende voorschriften: - de waarde wordt bepaald op de waardepeildatum één jaar voor het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt; - de waarde in het economische verkeer wordt als WOZ-waarde bepaald; - de waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest biedende koper zou besteden bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding; - indien van een niet-woning, niet zijnde een rijksmonument, de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, wordt de WOZ-waarde bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde; - de gecorrigeerde vervangingswaarde betreft de waarde van het object voor de huidige eigenaar/gebruiker zelf; - de bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn (vrije en onbezwaarde eigendom); - de bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper (onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen). Vindplaats:

8.2


Artikel 17, van de Wet WOZ; Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44.

De waarde in het economische verkeer

Wat is de invloed van het bestemmingsplan op de waarde in het economische verkeer? Het (geldende) bestemmingsplan is een voorschrift dat algemene rechtskracht heeft. Voorschriften die algemene werking hebben beïnvloeden in beginsel de WOZ-waarde. Een potentiële, redelijk handelende koper zal zich laten leiden door de gebruiksmogelijkheden van het object, waarbij in beginsel wordt uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die op grond van het huidige bestemmingsplan zijn toegestaan. 73


Bij de beoordeling van de gebruiksmogelijkheden zal de koper tevens potentiële toekomstige wijzigingen van het bestemmingsplan die de gebruiksmogelijkheden verruimen in aanmerking nemen. Ook wanneer het huidige gebruik in strijd met het geldende bestemmingsplan wordt gedoogd (of vormen van alternatief gebruik worden gedoogd) zal de koper deze gebruiksmogelijkheden die in feite afwijken van het bestemmingsplan in zijn bod betrekken. Vindplaats:


74

Hoge Raad 11 maart 1981, nr. 20.402, BNB 1981/156.

Wat is de invloed van een agrarische bestemming op de WOZ-waarde van een woonhuis? Bij de waardebepaling moet rekening gehouden worden met de agrarische bestemming die op de boerderij en de bijbehorende grond rust. Door de ontwikkelingen in de landbouw komen veel van oorsprong agrarische onroerende zaken (boerderijen) beschikbaar voor ander gebruik. Het economisch verkeer laat zien dat voor het gebruik voor woondoeleinden in de praktijk een veel hogere prijs betaald wordt, dan voor het gebruik voor agrarische doeleinden. Bij de waardebepaling van agrarische complexen en voormalig agrarische complexen moet daarom zorgvuldig aandacht geschonken worden aan de bestemming volgens het bestemmingsplan (is een agrarische bestemming vastgesteld en sluit deze gebruik voor woondoeleinden die niet zijn gerelateerd aan een agrarisch bedrijf uit), aan het beleid voor het wijzigen van het bestemmingsplan of het verlenen van ontheffing van de bestemming en tenslotte aan de vraag of "niet-agrarisch wonen" wordt gedoogd. Indien gebruik voor agrarische doeleinden en voor woondoeleinden op grond van het bestemmingsplan strikt zijn gescheiden (andere bestemmingen vastgesteld of een stringent ontheffingenbeleid) dan kunnen voor fysiek nagenoeg gelijke boerderijen geheel andere waarden gelden, afhankelijk van de vraag of de boerderij alleen voor agrarische activiteiten gebruikt mag worden (lagere waarde) of ook voor andere woondoeleinden (hogere waarde). Indien deze scheiding er niet is, kunnen hoge prijzen die betaald worden voor "woonboerderijen" ook gevolgen hebben voor boerderijen die nog wel gebruikt worden als agrarisch object. De gebouwen behorend tot een agrarisch bedrijf, waaronder het woonhuis, moeten worden gewaardeerd in hun context, rekening houdend met de overige opstallen en grond die tot het object behoren. In hoeverre een woonhuis dat behoort tot een agrarisch complex aantrekkelijk is voor alternatief gebruik, heeft natuurlijk een belangrijke invloed op de waarde, indien bij de taxatie uitgegaan wordt van de mogelijkheid van alternatief gebruik.


130. Vraag:

Wat is de invloed van de verplichting tot permanente bewoning op de WOZwaarde van een woonhuis in een toeristische omgeving?

Antwoord:

8.3

131. Vraag:

Dat hangt van een aantal factoren af. Wanneer in toeristische kernen veel panden recreatief en niet permanent worden gebruikt kan er ongewenste "leegstand" ontstaan. Indien in dat geval een verplichting tot permanente bewoning wordt afgekondigd en deze ook wordt gehandhaafd beperkt deze verplichting de kring van gegadigden. Zo beschouwd is dit een verplichting met een waardedrukkende invloed die in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer. In hoeverre de waarde van de woonhuizen in deze toeristische omgeving wordt beïnvloed door de verplichting tot permanente bewoning, moet blijken uit de verrichte marktanalyse.

De gecorrigeerde vervangingswaarde

Kan de gecorrigeerde vervangingswaarde lager zijn dan de waarde in het economische verkeer?

Antwoord:

Nee, de gecorrigeerde vervangingswaarde is in beginsel gelijk aan of hoger dan de waarde in het economische verkeer. In het laatste geval geldt zij bij niet-woningen die geen rijksmonument zijn als waarde in het kader van de Wet WOZ. Slechts in uitzonderingsgevallen kan het voorkomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is dan de waarde in het economische verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde is immers de resultante van gecorrigeerde bouwkosten en de kosten voor vervangende grond. Omdat de meeste gemeenten bij de uitgifte van grond een marktconforme uitgifteprijs vragen, zal de gecorrigeerde vervangingswaarde niet lager zijn dan de waarde in het economische verkeer. Alleen wanneer de gemeente bij de uitgifte van grond prijzen hanteert die lager zijn dan de marktprijs, zal de gecorrigeerde vervangingswaarde (die mede afhankelijk is van deze gronduitgifteprijzen) lager kunnen zijn dan de waarde in het economische verkeer. Dit is echter niet relevant in het kader van de Wet WOZ omdat dan de waarde in het economische verkeer geldt.

Vindplaats:

Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29.224, LJN: AA1634, Belastingblad 1995, blz. 475.

75


132. Vraag:

Kan bij een courant commercieel geëxploiteerde onroerende zaak de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer?

Antwoord:

133. Vraag:

Is het zinvol om bepaalde onroerende zaken of categorieën onroerende zaken aan te wijzen waarvoor altijd de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald? Of moeten altijd zowel de gecorrigeerde vervangingswaarde als de waarde in het economische verkeer worden bepaald?

Antwoord:

8.4


76

Ja, de huidige eigenaar kan bijvoorbeeld bij het object investeringen doen om de herkenbaarheid van het bedrijf te vergroten. Deze investeringen zullen bij verkoop aan een andere gegadigde hun waarde verliezen en wellicht zelfs verwijderd worden. Deze voorzieningen hebben daarom alleen invloed op de waarde voor de huidige eigenaar/ gebruiker (gecorrigeerde vervangingswaarde) en niet op de waarde voor andere gegadigden (waarde in het economische verkeer). In dit geval geldt daarom de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde als de WOZ-waarde.

In het verleden moesten bepaalde in de wet aangeduide onroerende zaken verplicht op de gecorrigeerde vervangingswaarde gewaardeerd worden. Deze verplichting bestaat in de Wet WOZ niet. Toch zijn er natuurlijk altijd objecten waarvoor geen of nagenoeg geen andere gegadigden zijn (zoals ziekenhuizen en bepaalde objecten voor de procesindustrie) en waarbij de gecorrigeerde vervangingswaarde daarom altijd gelijk aan of hoger dan de waarde in het economische verkeer zal zijn. Het is dan niet nodig om toch voor deze objecten een waarde in het economische verkeer te bepalen.

De "ficties"

Welke ficties maken deel uit van de waarderingsvoorschriften voor de bepaling van de WOZ-waarde? Bij de waardebepaling moet van twee veronderstellingen worden uitgegaan die ook wel worden aangeduid met de verzamelnaam ficties of waarderingsvoorschriften. Zij komen op het volgende neer: - de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen (overdrachtsfictie); - de verkrijger kan de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie).

8. VRAGEN OVER DE WAARDERINGSVOORSCHRIFTEN Vindplaats:

135. Vraag:

Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

Moet er rekening gehouden worden met een anti-speculatiebeding (met of zonder een kettingbeding)?

Antwoord:

Nee, een anti-speculatiebeding, al dan niet verzwaard met een kettingbeding, heeft geen invloed op de waarde van een onroerende zaak, omdat het beding geen invloed heeft op de omvang van het (gebruiks)genot van die onroerende zaak. Indien de taxatie wordt gebaseerd op vergelijking met een transactieprijs die niet onderworpen was aan een anti-speculatiebeding met kettingbeding, wordt "automatisch" op het juiste niveau gewaardeerd. Bij de marktanalyse moet beoordeeld worden of een transactieprijs betrekking heeft op een object onderworpen aan een anti-speculatiebeding en zo ja, of dat beding invloed heeft gehad op de betaalde prijs. Indien dit het geval is kan deze prijs niet zonder meer gebruikt worden voor de taxaties en de onderbouwing. Als de prijs wordt gebruikt dient een correctie plaats te vinden die de waarde-invloed van het anti-speculatiebeding op de transactieprijs elimineert.

Vindplaats:

Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33.212, Belastingblad 1999, blz. 93.



Dient er tijdens de taxatie rekening te worden gehouden met een kettingbeding dat regelt dat een woning verhuurd moet blijven? Nee, voor alle objecten geldt het waarderingsvoorschrift dat getaxeerd moet worden uitgaande van de "fictie" dat het object vrij en onbezwaard verkocht zou kunnen worden. Dit geldt bijvoorbeeld ook wanneer op grond van erfpachtvoorwaarden de verhuur van de woning verplicht is gesteld. Indien de verhuur middels op de onroerende zaak gerichte publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan, verordening) verplicht is gesteld, kan dit de kring van gegadigden – en dus de waarde – overigens wel beïnvloeden. Met beperkingen die voortvloeien uit publiekrechtelijke instrumenten die gericht zijn op de onroerende zaak moet bij de waardebepaling wel rekening gehouden worden. Dient er tijdens de taxatie rekening te worden gehouden met servicekosten? Nee, ingevolge de bij de waardebepaling te hanteren waarderingsficties wordt er geen rekening gehouden met een persoonlijke verplichting zoals servicekosten. Met name bij serviceflats kan het voorkomen dat het verplichte afnamepakket van diensten de feitelijk betaalde verkoopprijzen drukt, omdat de kring van gegadigden beperkt wordt tot diegenen die ook de periodiek te betalen servicekosten kunnen en willen betalen. Dit kan ertoe 77


leiden dat als gevolg van de waarderingsvoorschriften de WOZ-waarde hoger is dan de betaalde verkoopprijs. Vindplaats:

138. Vraag:

Dient er tijdens de taxatie rekening te worden gehouden met een splitsingsverbod?

Antwoord:

Nee, ingevolge de bij de waardebepaling te hanteren waarderingsficties dient er geen rekening gehouden te worden met een splitsingsverbod en splitsingskosten.

Vindplaats:

Hoge Raad 21 december 1994, nr. 29.986, blz. 231, Belastingblad 1995, blz. 231; Hoge Raad 29 april 1992, nr. 28.317, Belastingblad 1992, blz. 460.

139. Vraag:

78

Hoge Raad 23 februari 2000, nr. 34.900, LJN: AA4901, Belastingblad 2001, blz. 251.

Wordt rekening gehouden met het feit dat een object op erfpachtgrond staat of dat een object in vruchtgebruik is gegeven?

Antwoord:

Nee. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. De vergoeding die voor een recht van erfpacht wordt betaald heet canon. Een recht van vruchtgebruik geeft het recht om goederen die aan een ander toebehoren te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. Een object op erfpachtgrond of een object dat in vruchtgebruik is gegeven wordt getaxeerd door het erfpachtrecht en het recht van vruchtgebruik bij de taxatie te negeren en uit te gaan van de veronderstelling (fictie) dat de volle eigendom van het object wordt verkocht. Dat betekent dat, indien beschikbaar, aansluiting wordt gezocht bij verkoopcijfers van panden in volle eigendom. Ingeval deze cijfers niet beschikbaar zijn dient er voor de taxaties gebruik gemaakt te worden van transacties waarbij er wel sprake is van erfpacht of vruchtgebruik. De transactiecijfers dienen dan wel gecorrigeerd te worden voor het feit dat alleen een beperkt recht wordt verkocht en niet het volledige eigendom. Deze waarde van het volle eigendom moet in het kader van de Wet WOZ getaxeerd worden. Bij de inschatting van de waardeinvloed spelen resterende looptijd, rentevoet en marktontwikkeling een rol en bij erfpacht ook de hoogte van de betaalde canon en eventuele toekomstige herzieningen van de canon. Wanneer de erfpachtovereenkomst binnenkort afloopt, is ook van belang onder welke voorwaarden nieuwe overeenkomsten tot stand komen en welk beleid de erfverpachter hanteert Veelal is de WOZ-waarde echter niet zonder meer rekenkundig af te leiden uit transacties onderhevig aan erfpacht of vruchtgebruik.

Vindplaats:

Artikel 5:85, van het Burgerlijk Wetboek; Artikel 3:201, van het Burgerlijk Wetboek; Hof Amsterdam 11 juni 2004, nr. 02/04903, LJN: AQ9981, Belastingblad 2004, blz. 1260; Hoge Raad 23 september 1998, nr. 33.358, Belastingblad 1998, blz. 845.


140. Vraag:

Met welke beperkte zakelijke rechten moet bij het taxeren rekening gehouden worden?

Antwoord:

Alleen met beperkte zakelijk rechten die het (gebruiks)genot van een onroerende zaak aantasten wordt bij het taxeren in het kader van de Wet WOZ rekening gehouden. Te denken valt aan erfdienstbaarheden, zoals bijvoorbeeld het recht van overpad.

Vindplaats:

Hof ’s-Hertogenbosch 27 september 1983, nr. 3710/1980, E I, Belastingblad 1984, blz. 368; Hoge Raad 26 april 1978, nr. 18.569, BNB 1978/172, V-N 1978, blz. 969.



Hebben erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld recht van overpad) invloed op de waarde van een WOZ-object? Ja, maar in het algemeen kan echter niet gezegd worden wat de precieze invloed is van een erfdienstbaarheid. Deze invloed moet in ieder geval wel worden meegenomen in de WOZ-waarde. Bij het heersend erf zal sprake zijn van een positieve invloed op de waarde (zonder de erfdienstbaarheid zou het object bijvoorbeeld niet van de openbare weg benaderd kunnen worden), terwijl bij het dienend erf sprake is van een negatieve invloed. Moet er bij het taxeren in het kader van de Wet WOZ rekening gehouden worden met te betalen baatbelasting? Nee, de prijsdrukkende invloed die de baatbelasting heeft bij verkoop van het desbetreffende object, mag niet in de WOZ-waarde tot uitdrukking komen. Dit wordt als volgt verklaard. Artikel 222, vijfde lid, van de Gemeentewet inzake de baatbelasting luidt als volgt: "De belasting wordt ineens geheven, met dien verstande dat de belasting op verzoek van de belastingplichtige in de vorm van een jaarlijkse belasting wordt geheven gedurende ten hoogste dertig jaren, een en ander volgens in de verordening vast te leggen regels." De jaarlijkse verschuldigde baatbelasting die op een nieuwe eigenaar overgaat, heeft daarmee het karakter van een schuldovername. De vorige eigenaar heeft namelijk verzocht om de baatbelasting als jaarlijkse belasting te heffen. De verkoopprijs (of de verwachte verkoopprijs) geeft vanuit dat perspectief niet de waarde in het economische verkeer aan als bedoeld in de Wet WOZ, maar is de prijs die kan worden verkregen voor een object met een dergelijk voorzieningenniveau verminderd met de gekapitaliseerde schuldovername. Deze vermindering is afhankelijk van de hoogte van jaarlijkse baatbelasting en de duur van de periode waarvoor deze nog is verschuldigd. De nieuwe eigenaar mag opnieuw kiezen voor heffing ineens of voor jaarlijkse heffing. 79


Het objectieve karakter van de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ leidt er toe dat met de prijsdrukkende invloed (de gekapitaliseerde schuldovername) van de nog te betalen baatbelasting geen rekening wordt gehouden. Indien deze invloed wel zou worden verwerkt in de WOZwaarde zou dit tot ongelijkheid leiden. Dit komt in het volgende tot uitdrukking. De voorzieningen die door de gemeente zijn aangebracht (waarvoor de baatbelasting wordt geheven) moeten in de WOZ-waarde tot uitdrukking komen om op een gelijke waarde uit te komen als die wordt bepaald voor objecten die over een vergelijkbaar voorzieningenniveau beschikken. Verbijzonderd naar objecten die gebaat zijn met voorzieningen die door de gemeente worden getroffen, kan worden opgemerkt dat er geen verschil kan zijn tussen de WOZ-waarde van een object waarbij de belastingplichtige er voor heeft gekozen de baatbelasting over bijvoorbeeld 30 jaren uit te smeren en de WOZ-waarde van een identiek object waarvoor de baatbelasting in één keer is voldaan. Het is van belang dat bij de verzameling van verkoopcijfers van objecten waarop de last van een baatbelasting rust, dit verkoopcijfer wordt geanalyseerd en niet rechtstreeks wordt gebruikt bij de waardebepaling, de onderbouwing van een vastgestelde waarde en de kwaliteitsbewaking.

8.5


80

De "vrijstellingen"

Op welke gronden kan de beoordeling plaatsvinden of er bij een object sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond? Een object of een gedeelte daarvan wordt bedrijfsmatig geëxploiteerd als voldaan is aan de volgende eisen: - er is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid (eenmanszaak, vennootschap onder firma, BV); - waarmee wordt deelgenomen aan het maatschappelijk productieproces; - met het oogmerk om daarmee winst te behalen; - er is sprake van meer dan "normaal vermogensbeheer". Het feit dat de exploitatie bedrijfsmatig plaatsvindt is voldoende om onder de vrijstelling te vallen, wie exploiteert (eigenaar of gebruiker) maakt niet uit. Daarnaast moet sprake zijn van exploitatie ten behoeve van landbouw of bosbouw. Door verwijzing naar het Burgerlijk Wetboek (boek 7) wordt onder landbouw en bosbouw verstaan: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluimveehouderij, tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, de teelt van griendhout en riet en elke andere tak van bodemcultuur.


De "vrijstelling" van cultuurgrond is een fiscale faciliteit voor de agrarische sector. Bij twijfel kan belanghebbende gevraagd worden de bedrijfsmatige exploitatie aan te tonen, bijvoorbeeld door de boekhouding of de aangifte voor de inkomstenbelasting ter inzage te geven. De deelneming aan de zogenoemde "meitelling" alleen is onvoldoende om bedrijfsmatige exploitatie aan te tonen, maar kan wel een rol spelen bij de beoordeling of de bedrijfsmatige activiteiten betrekking hebben op de exploitatie van cultuurgrond. Verder is ook de omvang van de activiteiten van belang voor het antwoord op de vraag of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie. Vindplaats:

144. Vraag:

Rechtbank Haarlem 16 oktober 2006, nr. 05/6433, EK, Belastingblad 2007, blz. 81; Hof Arnhem 25 juli 2005, nr. 03/02553, M II, LJN: AZ2187, Belastingblad 2005, blz. 1087; Hof Leeuwarden 11 januari 2006, nr. 05/1216, MK, LJN: AU1969, Belastingblad 2006, blz. 161; Hoge Raad 5 april 1978, nr. 18.753, BNB 1978/114.

Is bestemming of gebruik van belang bij bovengenoemd oordeel?

Antwoord:

Bij de beoordeling van de vraag of exploitatie bedrijfsmatig plaatsvindt is uitsluitend het gebruik van de grond van belang. Overigens kan het (tegen een premie) braak leggen van cultuurgrond ook een vorm van bedrijfsmatige exploitatie zijn.

Vindplaats:

Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35.987, LJN: AD6058, Belastingblad 2003, blz. 617.


Blijven kassen bij de waardebepaling buiten aanmerking? De vraag heeft betrekking op de Wet WOZ, de onroerende-zaakbelastingen en de watersysteemheffing (zie: Waterschapswet), die afzonderlijk aan de orde worden gesteld: - De waarde van kassen blijft bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ niet buiten aanmerking, ook niet als de ondergrond in het kader van de bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond wordt gebruikt (artikel 2, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ). De WOZ-waarde omvat dus altijd de waarde van de kassen. - De waarde van de kas moet voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking blijven als de teelt plaatsvindt in de volle grond of substraatteelt en er ook overigens sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond (artikel 220d, eerste lid, onderdeel a en b, van de Gemeentewet). De OZB-waarde wijkt dus af van de WOZwaarde ingeval één of meer van dergelijke kassen deel uitmaken van het WOZ-object. - Voor de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken geldt de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf waarin de waarde van de kas is opgenomen. 81


146. Vraag:

Antwoord:



Wordt een stuk niet-bebouwde grond dat gelegen is naast/achter/voor de glasopstand van een glastuinbouwbedrijf meegenomen in de toegekende oppervlakte van dit object? Dit is afhankelijk van de omstandigheden. Indien deze grond alleen van belang is om de buitenzijde van de glasopstand te bereiken, dan is deze grond dienstbaar aan het gebouw en daarom betrokken in de waarde van de gebouwde onroerende zaak, zoals die voor de heffing van de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken door het waterschap wordt afgebakend. Dit kan een deel zijn van het totale WOZ-object. Wanneer daarentegen deze grond ook zelfstandig wordt gebruikt als cultuurgrond dan is de grond niet dienstbaar aan het gebouw en zal deze bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking blijven. Deze grond zal door het waterschap worden betrokken in de watersysteemheffing voor ongebouwde onroerende zaken. Welk deel van het "boerenerf" wordt in de waardebepaling betrokken? Tot het deel van de agrarische onroerende zaak waarvoor een waarde bepaald wordt, behoren de gebouwen, de ondergrond van de gebouwen en de grond die noodzakelijk is om de gebouwen te bereiken of te gebruiken en andere grond dienstbaar aan de gebouwen, zoals de tuin die dienstbaar is aan de woning. Is de ongebouwde grond die bij een manege hoort vrijgesteld? Nee. Bij zowel een manege (het bedrijfsmatig aanbieden van diensten aan mensen met paardrijden als hobby, zoals stallen, verzorgen en trainen van paarden en het verzorgen van lessen) als bij het (bedrijfsmatig) fokken van renpaarden is geen sprake van landbouw als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek

. Alleen het fokken en houden van paarden voor melk- en vleesproductie valt binnen de definitie van landbouw. Vindplaats:

82

Hof Leeuwarden 25 januari 2008, nr. 06/00177, M II, Belastingblad 2008, blz. 408; Hof Amsterdam 11 juni 1999, nr. 97/01895, M IV, Belastingblad 1999, blz. 943.


149. Vraag:

Welk voorschrift geldt voor de waardebepaling van Natuurschoonwetlandgoederen?

Antwoord:

Bij de waardebepaling van deze landgoederen spelen twee bijzondere aandachtspunten. In de eerste plaats blijft een deel van de waarde van het landgoed buiten aanmerking bij de waardebepaling (de waarde van de ongebouwde eigendommen). Verder moet bij de waardebepaling van woningen (gebouwde eigendommen die tot woning dienen en de daaraan dienstbare gebouwde eigendommen) op een landgoed uitgegaan worden van de bestemmingswaarde, rekening houdend met veronderstelde verplichting om het landgoed gedurende 25 jaar als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. De wijze waarop bij de waardebepaling rekening gehouden wordt met deze verplichting is uitgewerkt in de taxatiewijzer Natuurschoonwetlandgoederen.

Vindplaats:

Artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ; Rechtbank Haarlem 4 september 2007, nr. 06/5446, EK, LJN: BB3157, Belastingblad 2007, blz. 1323.

150. Vraag:

Welk deel van de waarde blijft bij de waardebepaling van een Natuurschoonwetlandgoed buiten aanmerking?

Antwoord:

Volgens de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Met betrekking tot de waardering van landgoederen die onder de Natuurschoonwet 1928 vallen, moet daarom eerst worden nagegaan in hoeverre er gebouwde eigendommen op voorkomen. De grond onder de gebouwen maakt naar onze mening deel uit van het gebouwde eigendom. De opstallen met (naar onze mening) de ondergrond moeten dus getaxeerd worden. De jurisprudentie op dit terrein is nog niet volledig uitgekristalliseerd. De waarde van ongebouwde eigendommen (ook het erf rond de woning) moet bij de waardering buiten aanmerking blijven.

Vindplaats:

Rechtbank Haarlem, 4 september 2007, nr. 06/5446, LJN: BB3157, Belastingblad 2007, blz. 1323; Beschouwing, Belastingblad 2007, blz. 807.

83



Heeft de aanwijzing als landgoed altijd effect op de bepaling van de WOZwaarde? Nee, er geldt nog een extra voorwaarde. Een landgoed wordt als zodanig aangewezen door de Minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij samen met de Minister van Financiën. De status van landgoederen is bepaald in de Natuurschoonwet 1928. In artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van deze wet wordt een definitie van het begrip landgoed gegeven: "een, in Nederland gelegen, geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende zaak -daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het landgoed passende, opstallen voorkomen- voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk is". Op grond van artikel 8, van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 juncto artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet, zijn de volgende voorwaarden gesteld om de bijzondere waarderingsvoorschriften voor een landgoed in het kader van de Wet WOZ toe te passen: - ten minste 30 percent van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of - de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20 percent met houtopstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50 percent bestaat uit natuurterrein.



84

Kan de tuin van een particulier vallen onder de vrijstelling voor natuurterreinen? Nee, in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken kunnen particulieren die natuurterreinen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel c, beheren niet in aanmerking komen voor de "vrijstelling" omdat die is voorbehouden aan rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid die zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen. Is een retentiegebied vrijgesteld? Nee. De enkele omstandigheid dat een gebied als retentiegebied (overloopgebied voor regen- of rivierwater) is aangewezen betekent niet dat dit gebied bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten moet worden. Doorgaans hebben deze gebieden een agrarisch gebruik of het betreffen natuurterreinen. Als voldaan is aan de voorwaarden, kunnen onroerende zaken binnen deze gebieden wel delen in de vrijstelling voor bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond of natuurterrein. De ligging van onroerende


zaken in een retentiegebied kan daarnaast van invloed zijn op de waarde. Of er invloed is op de waarde, moet blijken uit de marktanalyse. 154. Vraag:

Is een (spoorweg) station vrijgesteld?

Antwoord:

Nee, uitsluitend de waarde van banen voor openbaar vervoer per rail met inbegrip van kunstwerken (tunnels, viaducten en aquaducten) blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking. Naast het station, worden ook perrons en overkappingen in de waardering betrokken omdat deze niet onmiddellijk en uitsluitend dienstbaar zijn aan het railtraject. Ook winkels en kiosken op de perrons delen niet in deze uitzonderingsbepaling.

Vindplaats:

Hoge Raad 21 september 2001, nr. 35.502, LJN: AD3522, Belastingblad 2001, blz. 996.

155. Vraag:

Is een busstation vrijgesteld?

Antwoord:

Nee, een busstation is net als een spoorwegstation niet vrijgesteld. Afhankelijk van de situatie kan de vrijstelling evenmin gelden voor de opstelplaatsen van de bussen. Een eventuele feitelijke openbaarheid is daarbij niet van doorslaggevend belang.

Vindplaats:

Hoge Raad 6 oktober 2006, nr. 40.640, LJN: AY9491, Belastingblad 2006, blz. 1265.

156. Vraag:

Wanneer is sprake van een ("vrijgestelde") openbare landweg?

Antwoord:

Het begrip "openbaar" moet worden uitgelegd in de zin van de Wegenwet. Openbare landwegen zijn ingeschreven in de wegenlegger die elke wegbeheerder bijhoudt.

Vindplaats:

Hoge Raad 21 september 2001, nr. 35.502, LJN: AD3522, Belastingblad 2001, blz. 996.

157. Vraag:

Is een vuurtoren of een watertoren een "uitgezonderd" kunstwerk?

Antwoord:

Nee, in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is de bepaling opgenomen dat de waarde van openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft met inbegrip van kunstwerken. Kunstwerken hebben hierbij uitsluitend betrekking op de kunstwerken die deel uitmaken van deze openbare wegen, zoals viaducten, tunnels et cetera. Zelfstandige objecten zoals een watertoren worden niet bedoeld.

Vindplaats:

Hof ’s-Gravenhage 23 augustus 2000, nr. BK-99/30954, M III, Belastingblad 2001, blz. 935. 85


158. Vraag:

Is een ontvangsten toegangsgebouw voor een veerverbinding een "uitgezonderd" kunstwerk?

Antwoord:

Ja, een ontvangsten toegangsgebouw van een veer, is onder bepaalde omstandigheden als kunstwerk aan te merken dat onderdeel uitmaakt van de openbare landweg. Van een zodanige omstandigheid is sprake als het kunstwerk zodanig is verbonden met openbare land- dan wel waterwegen dat dit kunstwerk aan het verkeer over die wegen dienstbaar is, en daardoor nodig is om die wegen als zodanig te kunnen laten functioneren.

Vindplaats:

Hoge Raad 2 november 2001, nr. 36.562, LJN: AD5041, Belastingblad 2002, blz. 72.


Hoe moet er bij het taxeren worden omgegaan met begraafplaatsen en crematoria? Aan de niet gebouwde onderdelen van een begraafplaats of een crematorium hoeft uit doelmatigheidsoogpunt geen waarde te worden toegekend. Immers voor de watersysteemheffing (zie: Waterschapswet) zijn deze onderdelen "ongebouwd" en de gemeente hanteert meestal een vrijstelling. De gebouwde onderdelen en de daaraan dienstbare grond moet wel getaxeerd worden. Het niet toekennen van een waarde heeft geen gevolgen voor de objectafbakening van de begraafplaats. Het geheel blijft, indien voldaan wordt aan de overige voorwaarden van artikel 16 van de Wet WOZ, een samenstel van gebouwde en niet gebouwde eigendommen. Wel getaxeerd moeten worden: - aula; - opslagruimten; - crematorium; - portiersloge. Niet getaxeerd worden: - begraafplekken, grafkelders, grafmonument, grafstenen; - urnenmuur; - strooiveld voor as; - wegen op de begraafplaats. Voor wat betreft de parkeerplaatsen van een begraafplaats hangt het al dan niet taxeren af van het dienstbaar zijn aan het gebouwd eigendom, de aula of het crematorium. Wanneer de parkeerplaats dienstbaar is aan het gebouwde eigendom dient deze getaxeerd te worden. Overigens hebben vrijwel alle gemeenten met betrekking tot begraafplaatsen en crematoria een vrijstelling in de OZB-verordening opgenomen,

86


zodat de bepaling van de WOZ-waarde alleen van belang is voor de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken. 160. Vraag: Antwoord:


162. Vraag:

Moeten plantsoenen, parken, waterpartijen en straatmeubilair getaxeerd worden? Nee, er zijn enkele categorieën objecten die (nagenoeg) alle gemeenten vrijstellen en die ook niet betrokken worden in de belastingheffing door de afnemers. Dit betreft de vrijstelling voor straatmeubilair en voor plantsoenen, parken en waterpartijen. Gezien het feit dat deze vrijstelling door (nagenoeg) alle gemeenten wordt toegepast en gelet op het geringe effect op de totale belastingcapaciteit, acht de Waarderingskamer het niet doelmatig om deze objecten te taxeren. Voor deze objecten behoeven dan ook geen beschikkingen te worden genomen en kan de waarde buiten beschouwing blijven bij de opgave van de belastingcapaciteit aan het CBS. Wat is straatmeubilair? Straatmeubilair omvat alle gebouwde eigendommen, niet zijnde gebouwen, welke zijn geplaatst ten gerieve of in het belang van het publiek, ten dienste van het verkeer of ter verfraaiing van de gemeente, zoals lantaarnpalen, verkeersinstallaties, standbeelden, monumenten, fonteinen, bankjes, abri’s, telefooncellen, hekken en palen. Het begrip straatmeubilair houdt in dat de bedoelde gebouwde eigendommen deel uitmaken van de openbare weg. Reclamezuilen en overige gebouwde eigendommen met een vergelijkbaar doel die niet dienstbaar zijn aan de openbare weg, worden wel getaxeerd. Wanneer deelt een kerkgebouw in de kerkenvrijstelling?

Antwoord:

De vrijstelling geldt in het geval het gebouw in hoofdzaak (70% of meer) is bestemd voor openbare erediensten en/of openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning. Voor het antwoord op de vraag of het gebouw voor tenminste 70% voor de erediensten of bezinningssamenkomsten worden gebruikt, is bepalend in welke mate de inhoud van de te onderscheiden gebruiksdoeleinden aan dat gebruik wordt toegekend.

Vindplaats:

Hoge Raad 4 december 1991, nr. 27.661, Belastingblad 1992, blz. 73.

87



De werktuigenvrijstelling houdt in dat bij de bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ de waarde van de desbetreffende werktuigen die onderdeel uitmaken van een onroerende zaak, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, buiten aanmerking blijft.

Vindplaats:

Artikel 2, eerste lid, onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

164. Vraag:

Welke voorwaarden gelden voor de werktuigenvrijstelling?

Antwoord:

Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ blijft de waarde van bepaalde categorieën werktuigen buiten aanmerking. Voor deze vrijstelling komen in aanmerking werktuigen die aan de volgende vijf criteria voldoen: - onroerend (roerende zaken, worden in het kader van de Wet WOZ niet gewaardeerd); - werktuig (hetgeen geconcretiseerd is in "werktuig ten behoeve van een productieproces" en dus niet een installatie ten behoeve van het functioneren van een gebouw, zoals bijvoorbeeld een lift of een roltrap); - dat afgescheiden kan worden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht; - op zichzelf geen gebouwd eigendom is (waarbij aangetekend dat een object gelegen in een gebouwd eigendom niet op zichzelf een gebouwd eigendom kan zijn); - ondanks de verwijdering van het werktuig verliest het resterende gebouwd eigendom zijn herkenbaarheid als gebouwd eigendom niet. Deze laatste voorwaarde geldt alleen voor gebouwde eigendommen die zelf een (niet-vrijgesteld) werktuig zijn.

Vindplaats:

Hoge Raad 29 september 2006, nr. 40.682, LJN: AU5177, Belastingblad 2006, blz. 1219; Hoge Raad 30 juni 1999, nr. 34.314, LJN: AA2814, Belastingblad 1999, blz. 688; Hoge Raad 8 juli 1997, nr. 31.274, LJN: AA2223, Belastingblad 1997, blz. 711; Hoge Raad 2 maart 1994, nr. 29.559, Belastingblad 1994, blz. 303; Hoge Raad 16 april 1980, nr. 19.727, BNB 1980/183.


88

Wat betekent de werktuigenvrijstelling?

Is een werktuig in het kader van de werktuigenvrijstelling hetzelfde als een installatie? Nee, lang niet alle installaties voldoen aan de eisen die worden gesteld aan een werktuig in het kader van de werktuigenvrijstelling. Bijvoorbeeld alle installaties die een gebouw beter geschikt maken voor de functie (zoals een lift of een roltrap) zijn geen werktuigen. De waarde van deze installaties moet daarom worden meegenomen bij de waardebepaling. Alleen de waarde van installaties die dienstbaar zijn aan een productieproces kan in het kader van de werktuigenvrijstelling buiten aanmerking


blijven. Ook aan deze werktuigen voor het productieproces worden echter nog aanvullende eisen gesteld. 166. Vraag:

Zijn ondergrondse/bovengrondse kabels en leidingen vrijgesteld?

Antwoord:

Ja, kabels en leidingen zijn werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. Indien aan de overige voorwaarden van de uitzonderingsbepaling wordt voldaan, dienen deze te worden vrijgesteld. Ter zake bovengrondse leidingen kan de vrijstellingbepaling op grond van het uiterlijke herkenbaarheidscriterium ter discussie staan.

Vindplaats:

Hoge Raad 16 april 1980, nr. 19.727, BNB 1980/183.

167. Vraag:

Zijn zenders voor GSM en andere communicatie vrijgesteld?

Antwoord:

168. Vraag:

Ja. Deze zenders zijn dienstbaar aan een productieproces. Indien deze zenders zijn geplaatst op een mast, dan wordt deze mast, exclusief de zender(s) wel gewaardeerd. Zijn windmolenparken voor de kust, buiten de gemeentegrenzen, vrijgesteld?

Antwoord:

8.6


Ja, deze windmolens buiten de gemeentegrenzen zijn vrijgesteld. De windmolens liggen buiten de gemeentegrenzen. Er is geen gemeente die op grond van artikelen 20 en 22 van de Wet WOZ de waarde kan bepalen en vaststellen.

De overige waarderingsvoorschriften

Welk waarderingsvoorschrift geldt voor rijksmonumenten? Voor rijksmonumenten wordt in alle situaties (woningen en niet-woningen) de waarde in het economische verkeer bepaald volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

89



Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van rijksmonumenten zijn alle bestaande taxatiemethoden (vergelijkingsmethode, kapitalisatiemethode, discounted-cash-flowmethode) te gebruiken, afhankelijk van de beschikbare marktinformatie. Dit betekent dat rijksmonumentale woningen gewoon met een vergelijkingsmethode gewaardeerd worden. Hiervoor is het noodzakelijk dat er marktinformatie in de vorm van bijvoorbeeld transactieprijzen of huurprijzen beschikbaar is.

Vindplaats:

Rechtbank Utrecht 2 april 2007, nr. 06/1564 MK, LJN: BA7649, Belastingblad 2007, blz. 813.



90

Welke taxatiemethode wordt gebruikt voor de waardebepaling van rijksmonumenten?

Hoe worden rijksmonumenten waarvoor geen vergelijkende transactiecijfers bekend zijn, getaxeerd? Wanneer marktinformatie in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen ontbreekt, kan voor het bepalen van een reële prijs die een mogelijke gegadigde bereid is te betalen toch gewerkt worden met de vergelijkingsmethodiek. Vergeleken moet worden met investeringen die gegadigden zouden willen doen om een object te krijgen met gebruiksmogelijkheden die overeenstemmen met de gebruiksmogelijkheden van het desbetreffende rijksmonument. Voor toepassing van deze methode is het belangrijk om eerst te bepalen of er sprake is van meerdere gegadigden voor het object. Indien er slechts één gegadigde is (door fysieke eigenschappen van het object, of door bestemming) is de vergelijking met investeringen die andere gegadigden willen doen niet mogelijk. De waarde zal dan vaak nihil zijn. De investeringen die een derde bereid is te doen, kan men kwantificeren door uit te gaan van stichtingskosten die voor objecten met een vergelijkbaar doel gemaakt zijn. Wanneer er vergelijkbare transactiecijfers beschikbaar zijn die betrekking hebben op transacties die voldoen aan de ficties, kan met behulp van de vergelijkingsmethode worden getaxeerd. Waarin verschilt de waarde in het economische verkeer van een rijksmonument van de gecorrigeerde vervangingswaardewaarde? Het onderscheid tussen een waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde is van groot belang. Essentieel bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is dat gekeken wordt naar de huidige eigenaar/gebruiker als mogelijke gegadigde. Bij het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt dan ook gekeken naar de kosten


voor het vervangend herbouwen ten behoeve van de huidige eigenaar/gebruiker. Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer wordt alleen gekeken naar andere gegadigden (dus niet naar de huidige eigenaar/gebruiker). Vergeleken wordt met wat uit de "markt" blijkt dat deze gegadigden zouden willen investeren in een dergelijk object. Vindplaats:

173. Vraag:

Hoge Raad 30 augustus 2000, nr. 35.257, LJN: AA6931, Belastingblad 2000, blz. 1115.

Kan het bijzondere waarderingsvoorschrift voor rijksmonumenten ook gelden voor een deel van een WOZ-object, wanneer alleen dat deel als rijksmonument is aangewezen?

Antwoord:

Ja, met de term "onroerende zaken" zoals opgenomen in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt gedoeld op onroerende zaken in de zin van de Monumentenwet 1988, en niet op onroerende zaken in de zin van artikel 16, van de Wet WOZ. Met inachtneming van het vorenstaande dient voor het deel dat als rijksmonument is aangemerkt, de waarde in het economische verkeer te gelden. Voor het overige deel kan de vervangingswaarde worden bepaald.

Vindplaats:

Hoge Raad 30 maart 2007, nr. 42.172, LJN: AY7199, Belastingblad, blz. 587.



Wat is de benuttingswaarde? De Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat de uitkomst van de gecorrigeerde-vervangingswaardeberekening moet overeenstemmen met de benuttingswaarde van de desbetreffende onroerende zaak. Door het hanteren van de benuttingswaarde wordt voorkomen dat de cultuurhistorische waarde van het object wordt toegerekend aan de huidige eigenaar/gebruiker, terwijl deze cultuurhistorische waarde met name voor de maatschappij van belang is. Daarom wordt in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken gesproken over objecten met een cultuurhistorische betekenis. Deze cultuurhistorische betekenis staat los van de bescherming van het object als rijksmonument, provinciaal monument of gemeentelijk monument. Wat is de relatie tussen de benuttingswaarde en de waarde in het economische verkeer? Voor alle niet-woningen, niet zijnde een rijksmonument wordt de hoogste van de waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde vastgesteld als waarde in het kader van de Wet WOZ. 91


Voor onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op een zodanige wijze dat deze overeenkomt met de benuttingswaarde. Indien deze benuttingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, zal de benuttingswaarde als WOZ-waarde worden vastgesteld, terwijl anders de waarde in het economische verkeer zal worden vastgesteld. 176. Vraag: Antwoord:

Welke uitgangspunten gelden voor het bepalen van de benuttingswaarde? Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde leidt de cultuurhistorische betekenis van een onroerende zaak tot bijzondere omstandigheden voor de waardebepaling. Deze cultuurhistorische waarde heeft namelijk in de meeste gevallen primair betrekking op de waarde van het object voor de maatschappij en niet op de waarde voor een individuele gegadigde. Dit hangt samen met de investeringen die door de overheid in de vorm van subsidies worden gedaan voor de instandhouding van monumenten en andere objecten met een cultuurhistorische betekenis. Bij de waardebepaling dient uitgegaan te worden van de waarde die de onroerende zaak heeft voor de huidige gebruiker/eigenaar (de benuttingswaarde is een bijzondere vorm van gecorrigeerde vervangingswaarde). Hierbij vindt vergelijking plaats met de waarde voor een potentiële gegadigde (waarde in het economische verkeer). De waarde voor de gebruiker/eigenaar hangt samen met de activiteiten die in het object verricht kunnen worden. Deze waarde kan worden aangeduid als "benuttingswaarde". De "benuttingswaarde" van het object volgt uit de bestemming die het object heeft naast de cultuurhistorische betekenis. De cultuurhistorische waarde van het object voor de maatschappij blijft bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ buiten beschouwing.

Vindplaats:


92

Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30.314, Belastingblad 1996, blz. 430.

Hoe wordt de benuttingswaarde bepaald? Voor het bepalen van de benuttingswaarde van een object met cultuurhistorische betekenis gelden in hoofdlijnen de algemene regels voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het bijzondere karakter van deze objecten moet tot uitdrukking worden gebracht in de factor voor de functionele veroudering. Overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ook bij de bepaling van de benuttingswaarde uitgegaan van een waarde van de grond gebaseerd op uitgifteprijzen en van een vervangingswaarde van de opstal gebaseerd op de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het desbetreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op actuele bouwkosten


voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum. Deze vervangingswaarde dient gecorrigeerd te worden voor zowel de technische- als de functionele veroudering. Wanneer de benuttingswaarde onder de waarde in het economische verkeer van het object ligt, dient voor de WOZ-beschikking de waarde in het economische verkeer (de hoogste) te worden gebruikt. 178. Vraag: Antwoord:


Hoe wordt de factor voor technische veroudering bepaald bij objecten waarbij de benuttingswaarde wordt berekend? Omdat onroerende zaken met een cultuurhistorische betekenis vaak een lange levensduur kennen, verdient de factor voor technische veroudering de nodige aandacht. In het algemeen zal de waarde van een object door het verstrijken van de tijd dalen. Door tussentijdse renovaties kan de waarde op een bepaald moment weer stijgen. Een dergelijke renovatie leidt tot een vermindering van de correctie voor technische veroudering. Voor objecten met een hoge leeftijd kan voor het bepalen van de factor voor technische veroudering bijvoorbeeld worden aangesloten bij een langetermijn-instandhoudingsplan. Aan de hand van dit plan kan bijvoorbeeld gesteld worden dat de waarde op het moment van de laatste renovatie een bepaald percentage van de herbouwwaarde was, terwijl de restwaarde op het moment van de volgende renovatie ook vastgesteld wordt. Het berekenen van een factor voor technische veroudering vindt plaats overeenkomstig de berekening bij bouwjaar, levensduur en restwaarde. Bij het ontbreken van een dergelijk lange-termijn-instandhoudingsplan kan het object gedurende een lange periode op een vaste "restwaarde" worden gefixeerd. Deze restwaarde kan worden aangeduid als een percentage van de niet-gecorrigeerde herbouwwaarde van het object met cultuurhistorische betekenis. Hoe wordt de factor voor functionele veroudering bepaald bij objecten waarbij de benuttingswaarde wordt berekend? Voor het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering moet overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden worden met vier elementen: 1. bestaat er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte aan het gebruik dat van de onroerende zaak wordt gemaakt; 2. zijn de herbouwkosten van het object in redelijke mate in overeenstemming met de benuttingsmogelijkheden of, in andere woorden, is het object in redelijke mate in overeenstemming met een referentie-object 93


dat de eigenaar/gebruiker als vervangend object zou bouwen gezien de huidige benutting van het object met de cultuurhistorische betekenis; 3. worden de normale activiteiten in het kader van de huidige benutting belemmerd door niet doelmatige inrichting van de ruimte; 4. zijn de kosten (onder meer onderhoudskosten) voor de normale activiteiten in het kader van het huidig gebruik duidelijk hoger dan wanneer deze activiteiten plaats vinden in een zuiver functionele ruimte. Wat betreft het tweede element speelt een verschil tussen de vervangingswaarde van het huidige object en de vervangingswaarde van een referentieobject met dezelfde gebruiksmogelijkheden en dezelfde aard en bestemming een belangrijke rol. De verhouding tussen beide vervangingswaarden geeft een indicatie voor dit element van de factor voor de functionele veroudering. De invloed kan met name bij oudere gebouwen en objecten met cultuurhistorische betekenis van groot belang zijn. Als vierde element in de factor voor functionele veroudering kunnen eventuele excessieve gebruikskosten tot uitdrukking gebracht worden. Wanneer echter bij het taxeren wordt uitgegaan van de kosten van een vervangend gebouw, dat voor de belastingplichtige hetzelfde nut oplevert als het te taxeren object, dienen de (al dan niet excessieve) gebruikskosten van het te taxeren object niet nogmaals als afzonderlijke correctiepost te worden aangemerkt. Vindplaats:

180. Vraag:

94

Hof Leeuwarden 30 januari 1998, nr. NK 96/00834, M III, Belastingblad 1998, blz. 382.

Zijn er bijzondere waarderingsvoorschriften voor bedrijfsmatig gebruikte niet-woningen?

Antwoord:

Ja, in het algemeen geldt dat voor deze objecten de waarde in het economische verkeer wordt bepaald of de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien deze hoger is. De gecorrigeerde vervangingswaarde moet bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten zo berekend worden dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin vertegenwoordigt voor de huidige eigenaar.

Vindplaats:

Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.678, Belastingblad 1992, blz. 801.


181. Vraag:

In welke gevallen is sprake van bedrijfsmatige exploitatie van onroerende zaken, waarbij de bedrijfswaarde aan de orde kan zijn?

Antwoord:

Er is sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie indien er oogmerk is om winst te behalen. De omstandigheid dat subsidies van belang zijn voor de exploitatie, brengt niet noodzakelijkerwijs met zich mee dat die onroerende zaak niet in de commerciële sfeer wordt gebezigd.

Vindplaats:

Hof Arnhem 13 april 2001, nr. 99/0495, Belastingblad 2002, blz. 415; Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.678, Belastingblad 1992, blz. 801.

8.7

182. Vraag:

De toe te passen taxatiemethoden

Kunnen twee waarderingsvoorschriften in één taxatie voorkomen? Met andere woorden kan een gedeelte van een object worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer en een ander gedeelte op de gecorrigeerde vervangingswaarde?

Antwoord:

In gevallen waarin een WOZ-object bestaat uit delen waarvoor dwingend een waarderingsvoorschrift is voorgeschreven (Rijksmonumenten: waarde in het economische verkeer) is het volgens de Hoge Raad mogelijk om voor de andere delen de vervangingswaarde te bepalen. De waarde in het economische verkeer voor het ene deel wordt opgeteld bij de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de andere delen. Gezamenlijk vormen zij de WOZwaarde. De jurisprudentie of ook in andere gevallen verschillende waarderingsvoorschriften in één WOZ-waarde gecombineerd mogen worden, is thans nog niet volledig uitgekristalliseerd.

Vindplaats:

Hoge Raad 30 maart 2007, nr. 42.172, LJN: AY7199, Belastingblad, blz. 587.

183. Vraag:

Antwoord:

Kunnen twee taxatiemethoden voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer in één taxatie voorkomen? Met andere woorden kan een gedeelte van een object worden gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode (bijvoorbeeld woongedeelte) en een ander gedeelte met behulp van de kapitalisatiemethode (bijvoorbeeld winkelgedeelte)? Ja, de gehanteerde taxatiemethodieken zijn alleen een hulpmiddel om in te schatten welk bedrag een potentiële gegadigde bereid is te betalen voor het desbetreffende object. Deze potentiële gegadigde zal bij het bepalen van zijn "prijs" ook eventueel onderdelen verschillend benaderen. Bij een woonwinkelpand zal voor het winkelgedeelte vergeleken worden met andere winkelpanden (huurwaarde) en voor het woongedeelte met andere 95


woningen (verkoopprijs). Bij een gecombineerd winkel-horecapand kan voor het winkelgedeelte gerekend worden met huurwaardekapitalisatie (vergelijking met andere winkelpanden), terwijl voor het horeca gedeelte eerder naar de mogelijke omzet wordt gekeken (discounted-cash-flowberekening). 184. Vraag:

Antwoord:

96

Is bij een woon-winkelpand (gemengd pand) de waarde van de onroerende zaak een optelsom van de waarde van de winkel en de waarde van de woning afzonderlijk? Wanneer de aard en inrichting van het object een splitsing toelaten, is een optelsom mogelijk. Wel dient met eventuele kosten van een splitsing rekening gehouden te worden. Immers een potentiële koper van de onroerende zaak houdt ook rekening met de splitsingsmogelijkheid. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan er ook sprake zijn van een "meerwaarde" voor een gecombineerd pand. Wanneer splitsing niet mogelijk is, dient tijdens de taxatie van de waarde in het economische verkeer van het complex uit te worden gegaan. Dit hoeft echter niet automatisch tot een lagere waarde te leiden. Ook dit is afhankelijk van de marktomstandigheden.

9. VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE VERGELIJKINGSMETHODE

9.

VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE VERGELIJKINGSMETHODE

9.1




De vergelijkingsmethode

Is onderlinge vergelijking gebonden aan gemeentegrenzen? Nee, indien er sprake is van een beperkt aantal verkochte objecten binnen een categorie in een gemeente kan worden uitgegaan van marktgegevens buiten de gemeente. Deze fysieke objecten zijn zelf betrokken geweest in een transactie of er is uit beschikbare marktgegevens een waarde voor bepaald. Natuurlijk moet bij het gebruik van deze marktgegevens van buiten de gemeente wel rekening gehouden worden met verschillen in waardering voor de locatie. Welke transacties mogen gebruikt worden voor onderlinge vergelijking? Alle transacties waarvan na analyse vaststaat dat ze bruikbaar zijn. Slechts de transacties zonder transactieprijs en de transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop en behoeven dus niet geanalyseerd te worden. Het is niet noodzakelijk dat er bij de transactie van een object voldaan wordt aan alle ficties. Wel moeten de marktgegevens voor geconstateerde bijzonderheden worden aangepast, indien de bijzonderheden leiden tot een andere prijs dan die welke men met het toepassen van de ficties zou hebben verkregen. Een dergelijke afwijking moet inhoudelijk gemotiveerd zijn. Ook is het niet per se noodzakelijk dat de transacties direct rondom de waardepeildatum liggen. Welke eisen worden gesteld aan de transacties die worden gebruikt voor modelmatige waardebepaling? De volgende eisen worden gesteld aan de transacties: - de marktgegevens moeten representatief zijn voor de te taxeren objecten. Dit betekent dat elke categorie objecten (per type per buurt) in de marktanalyse tot uitdrukking moet komen. - de marktgegevens zijn gebaseerd op de beschikbare marktinformatie. Eventuele bijzonderheden bij de transactie kunnen leiden tot gegevens die afwijken van de transactieprijzen. Een dergelijke afwijking moet inhoudelijk gemotiveerd zijn, waarbij niet volstaan kan worden met de aantekening "hoge verkoopprijs" of "lage verkoopprijs". 97


188. Vraag:

Dient de WOZ-waarde te worden afgerond?

Antwoord:

9.2



98

Ja. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde en de ontvanger van een WOZbeschikking is een rond bedrag logischer, omdat dit meer in overeenstemming is met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die hij verwacht van de taxatie. De Waarderingsinstructie geeft dan ook aan dat: "de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt naar beneden afgerond op eenheden van minimaal € 1.000. De afronding betreft de waarde van het WOZ-object (eindwaarde). Het op een beschikking vermelden van een waarde op € 1 nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning."

De taxatie van woningen

Kunnen alle woningen modelmatig gewaardeerd worden? Voor alle woningen kan modelmatig een waarde worden bepaald. Een WOZ-taxateur moet de waarde uiteindelijk fiatteren. Bij de meer individuele objecten zullen de correcties die de WOZ-taxateur aanbrengt alvorens te fiatteren in het algemeen groter zijn dan bij de meer homogene woningbouw. Voor alle woningen kan een model echter dienen als een belangrijk hulpmiddel bij het taxeren. Het hangt van de ingevoerde marktinformatie en de berekeningsmethodiek van het model af voor welke objecten het model een betrouwbare uitkomst kan genereren en correcties door de WOZ-taxateur niet meer noodzakelijk zijn. Komen kleine verschillen tussen woningen, zoals aanwezigheid dakkapel, iets grotere tuin, altijd tot uitdrukking in de waarde? Nee, de invloed van kleine verschillen zal men moeten kunnen afleiden uit marktanalyse. De invloed van een extra stukje tuin en een dakkapel kan soms wel en soms niet tot uitdrukking komen in de waarde. Teneinde met betrekking tot deze punten een correcte marktanalyse te kunnen verrichten en om waarden goed naar belanghebbenden te kunnen communiceren is het van belang dat deze objectgegevens verzameld worden.






Wat is het effect van renovatie op de waarde van woningen? De invloed van renovatie op de waarde moet uit de marktanalyse blijken. Afhankelijk van de omvang van de renovatie zal de waarde-invloed variëren. De invloed op de waarde kan in het algemeen niet worden afgeleid uit de investering die wordt gedaan ten behoeve van de renovatie. Soms is slechts een beperkt gedeelte van de renovatiekosten terug te vinden in een verhoging van de waarde. Bij een taxatie (artikel 18, derde lid) moet men bij renovatie een onderscheid maken tussen het wegwerken van achterstallig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen. Het wegwerken van achterstallig onderhoud is geen waardeverandering die aanleiding kan zijn tot een waardebepaling. Alleen de invloed op de waarde van de verbeteringen is relevant. Moet er altijd een waarde-opbouw (onderscheid kavel, hoofdgebouw) gemaakt worden? Nee, een dergelijk onderscheid is alleen bij het toepassen van de gecorrigeerde vervangingswaarde verplicht. Bij de overige gebouwde onroerende zaken is het vaststellen van het grondaandeel niet noodzakelijk en vaak ook niet goed mogelijk. Het wel hanteren van deze waarde-opbouw kan tot misverstanden leiden bij de onderbouwing van de waarde. Voor objecten in aanbouw kan het onderscheid tussen grond en opstal wel van betekenis zijn, omdat het percentage gereed natuurlijk alleen betrekking heeft op de opstal en de grondwaarde is reeds aanwezig, voordat met de bouw begonnen is. Is een woning op een verdieping (indien geen lift aanwezig is), altijd minder waard dan de woning daaronder? De waarde-invloed van de verdieping zal evenals de waarde-invloed van de lift moeten blijken uit de marktanalyse. Bedacht moet worden dat aan beide woningtypes enkele voor- en nadelen kleven. Bij een benedenwoning heeft men veelal een tuin, maar de woning is wel inbraakgevoelig. De bovenwoning heeft geen tuin, misschien een balkon of een plat dak, en is relatief veilig, maar het ontbreken van een lift is wellicht een minpunt. Hoe wordt de waarde van woningen bepaald in een compleet nieuw gebouwde wijk? Bij de taxatie van een nieuw gebouwde wijk kan men uitgaan van de gerealiseerde "vrij op naam"-prijzen. De vrij-op-naamprijzen moeten dan wel op basis van verkoopomstandigheden die voldoen aan de ficties uit de wet WOZ tot stand zijn gekomen. Om te kunnen beoordelen in hoeverre de 99


vrij-op-naamprijzen representatief zijn voor het marktniveau is het aan te bevelen de vrij-op-naamprijzen te vergelijken met transactiecijfers van vergelijkbare nieuwbouwobjecten waarbij er reeds sprake is van doorverkoop. Bij het gebruik van de "vrij op naam"-prijzen moet wel rekening gehouden worden met het moment van verkoop en de uiteindelijke oplevering. Het tempo van de bouw heeft bijvoorbeeld ook gevolgen voor de financieringskosten tijdens de bouw en daarmee op de vrij-op-naamprijs. Bij de taxatie gebaseerd op "vrij op naam"-prijzen moet verder rekening gehouden worden met het feit dat deze prijzen veelal lager zijn dan de marktwaarde na ingebruikname. Tussen "vrij op naam"-prijs en marktwaarde liggen nog andere waardeverhogende aspecten, zoals kosten van de aanleg van een tuin, kosten van meerwerk gedurende de bouw (in het bijzonder bij zogenoemde casco-opleveringen), aanpassingen die na de oplevering plaatshebben et cetera. Indien men bij de taxatie afwijkt van de "vrij op naam"-prijs moet deze afwijking goed onderbouwd zijn. Wanneer geen marktgegevens voorhanden zijn, bijvoorbeeld in een wijk met alleen huurwoningen, kan men met behulp van vergelijkbare objecten op andere locaties de modelwaarde van een object binnen de wijk bepalen. Met behulp van de modelwaarde kunnen de waarden van vergelijkbare woningen in de wijk worden vastgesteld. 195. Vraag: Antwoord:


Kunnen ook woningen worden vergeleken die in verschillende wijken zijn gelegen? Ja, men moet woningen in het taxatiemodel systematisch vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Bij deze vergelijking moet rekening gehouden worden met verschillen in bijvoorbeeld ligging, grootte, type, bouwjaar, kwaliteit, enz. Door deze systematiek kunnen alle marktgegevens (dus ook uit andere wijken en soms zelfs uit andere gemeenten) gebruikt worden bij de waardebepaling. Is leegstand in een wijk van invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ? Ja, leegstand, indien niet kunstmatig in stand gehouden, geeft aan dat een locatie niet aantrekkelijk is in de ogen van potentiële kopers. De precieze invloed op de waarde van de leegstand dient afgeleid te worden uit de marktanalyse. Bij huurwoningen kan men trachten de waardedaling in te schatten door te vergelijken met wijken met koopwoningen waarbij vergelijkbare problemen zijn geconstateerd. Wanneer een object is opgeleverd en verkocht rond de waardepeildatum en andere vergelijkbare objecten zijn ook opgeleverd rond de waardepeildatum

100


maar deze blijven leeg staan, dan kan de leegstand een signaal zijn dat aannemelijk maakt dat de waarde van het verkochte object lager is dan de betaalde koopsom. 197. Vraag: Antwoord:

198. Vraag:

Hoe wordt bij de waardebepaling omgegaan met verpauperde buurten of straten? Algemeen geldt dat bij de taxatie gekeken wordt naar de toestand van de woning inclusief de bijbehorende omgeving op de waardepeildatum. Wanneer een buurt of straat verpauperd is zal dit voor de woningen aldaar veelal leiden tot een lagere marktwaarde. De precieze waarde dient uit de marktanalyse te worden afgeleid. Wanneer er geen marktgegevens binnen de buurt of straat bekend zijn, kan men bij het taxeren kijken naar vergelijkbare buurten of straten op andere locaties om de waarde-invloed van de verpaupering in te schatten. Wordt bij de waardebepaling rekening gehouden met bijzondere voorzieningen in een aangepaste woning voor gehandicapten?

Antwoord:

Ja, de toestand van de onroerende zaak is maatgevend. Uit de marktanalyse moet blijken of de desbetreffende aanpassingen ook betekenen dat de waarde hoger is. Indien de desbetreffende voorzieningen heel specifiek voor een bepaalde persoon zijn, zoals traplift of aangepaste keuken, zal geen sprake zijn van een hogere waarde, omdat een andere gegadigde niet bereid is meer te betalen voor deze voorzieningen. Zijn de aanpassingen van een meer algemeen karakter (bijvoorbeeld vergroting van de woning), dan kan wel sprake zijn van een invloed op de waarde.

Vindplaats:

Rechtbank ’s-Gravenhage 9 november 2006, nr. 06/1397, EK, Belastingblad 2007, blz. 84; Hof Leeuwarden 11 februari 2005, nr. 485/04, E V, Belastingblad 2005, blz. 562.


Wordt bij de waardebepaling rekening gehouden met de aanleg van bijvoorbeeld een windmolenpark of de plannen daarvoor? Indien plannen voor veranderingen in de omgeving, zoals een windmolenpark, de bouw van woningen, een woonwagenkamp op de waardepeildatum de transactieprijzen beïnvloeden, dan wordt dit waardedrukkende effect ook meegenomen bij de waardebepaling. De waardedaling moet echter wel uit de markt blijken.

101

VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ Vindplaats:




102

Rechtbank Haarlem 10 oktober 2006, nr. 05/4895, LJN: AY9808, Belastingblad 2006, blz. 1366; Rechtbank Leeuwarden 18 januari 2006, nr. 05/898, LJN: AV0072, Belastingblad 2006, blz. 234; Hof Leeuwarden 18 juli 2003, nr. 74/02, E II, Belastingblad 2003, blz. 1168; Hof Leeuwarden 7 mei 2003, 495/02, Belastingblad 2003, blz. 957.

Wordt bij de waardebepaling rekening gehouden met subsidie op de woning? Nee, met een subsidie die in de vorm van een laag gehouden verkoopprijs van de woning (onder de marktprijs) is verstrekt, mag men geen rekening houden. Men dient te taxeren alsof de woning vrij en onbezwaard (dus leeg en volledig eigendom) op de vrije markt verkocht zou kunnen worden, zonder aanvullende subsidies of bijzondere voorschriften. Ook met een subsidie die is toegezegd met betrekking tot een toekomstige verbouwing of renovatie, zonder dat de daadwerkelijke verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden mag men geen rekening houden. Men mag bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of bestemmingsverandering pas in aanmerking nemen in het jaar nadat deze geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen. Hoe wordt de waarde van een woning vastgesteld, wanneer er alleen huurwoningen zijn? Wanneer geen marktgegevens voorhanden zijn kan men met behulp van vergelijkbare objecten op andere locaties de modelwaarde van een object binnen een wijk bepalen. Wel moet dan een inschatting gemaakt worden van de waardering van de te taxeren locatie (imago, bewonersvoorkeur) in vergelijking tot de locatie waarvan de marktgegevens zijn gebruikt. Met behulp van het modelwaarde kunnen de waarden van vergelijkbare woningen in de wijk worden vastgesteld. Is de huurprijs van woningen bepalend voor de waarde in het economische verkeer? Nee, de huurprijs mag niet gebruikt worden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een woning. Het feit of het al dan niet een marktconforme huur betreft doet niet ter zake.



204. Vraag:

Mag een gemiddelde "kubieke meter prijs" van eigen-woningen in de nabijheid gebruikt worden voor de waardebepaling van huurwoningen? Men dient de waarde van woningen te bepalen alsof ze vrij en onbezwaard (leeg en volledig eigendom) verkocht zouden kunnen worden. Het feit dat een woning een huurwoning of een eigen-woning is, is niet van belang. Men kan daarom voor de taxatie van huurwoningen uitstekend gebruik maken van marktinformatie van vergelijkbare verkochte objecten in de directe omgeving van het te taxeren object. Natuurlijk dient men bij de taxatie wel voor eventuele verschillen in objectkenmerken, ligging en onderhoudstoestand te corrigeren. De verschillende objectkenmerken leiden er toe dat het gebruik van een gemiddelde kubieke meterprijs in het algemeen niet juist is. In een gemiddelde prijs kunnen zoveel factoren opgenomen zijn dat het zonder meer gebruiken van een gemiddelde tot foutieve waarden kan leiden. Worden de investeringen die een huurder heeft gedaan in een huurwoning ook meegeteld bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ?

Antwoord:

Ja, bij de waardebepaling dient gekeken te worden naar de staat van het te taxeren object (objectkenmerken) ten tijde van de waardepeildatum. Het is daarbij niet relevant wie de investeringen in de onroerende zaak heeft verricht. Overigens hoeft niet iedere investering tot een waardeverandering te leiden. Indien sprake is van de huur van een casco, waarbij de huurder zelf zorg draagt voor de verdere afwerking, zal de omvang van de investeringen door de huurder aanzienlijk hoger zijn. In die situatie zullen ook de verschillen in waarde tussen woningen in het complex groter zijn dan bij andere huurwoningen waarbij de afwerking voor alle woningen door de verhuurder is geschied.

Vindplaats:

Hof Leeuwarden 25 augustus 2000, nr. 410/99, Belastingblad 2001, blz. 248; Hof ’s-Gravenhage 18 maart 1991, nr. 2635/89, Belastingblad 1991, blz. 684.


Hoe wordt de waarde bepaald van experimentele woningen, zoals paalwoningen of ecologische woningen? Indien mogelijk dient er van verkoopprijzen van deze woningen zelf gebruik gemaakt te worden. Wanneer er geen marktgegevens voorhanden zijn moet bedacht worden dat de bouwwijze van een woning niet de meest belangrijke factor is bij de waardebepaling daarvan. Ligging, oppervlakte of inhoud, vrijstaand of niet vrijstaand en de staat van onderhoud zijn factoren die de waarde in het algemeen meer beïnvloeden. Het is dus raadzaam om op basis van deze objectkenmerken de woning te vergelijken met overige 103


woningen en vervolgens te corrigeren voor de aan- of afwezigheid van extra voorzieningen en voor het speciale karakter van de woning. 206. Vraag: Antwoord:

207. Vraag:

Bij recreatiewoningen kan men gebruik maken van marktgegevens van dergelijke woningen op andere locaties. De andere locaties kunnen zich ook in andere gemeenten bevinden. Wel moet dan een inschatting gemaakt worden van de courantheid van de te taxeren locatie in vergelijking tot de locatie waarvan de marktgegevens zijn gebruikt. Het verschil in locatiecourantheid moet vervolgens in de waarde tot uitdrukking komen. Hoe wordt de waarde bepaald van recreatiewoningen die permanent bewoond worden?

Antwoord:

Wanneer voor de recreatiewoningen in het bestemmingsplan is bepaald dat deze niet permanent bewoond mogen worden (men mag zich er niet laten inschrijven in de GBA), maar deze recreatiewoningen worden wel permanent bewoond, dan is de vraag van belang of de gemeente dit gedoogt. Indien het permanent bewonen niet wordt gedoogd (handhavingsacties gestart) of dat het gedogen expliciet alleen geldt voor de huidige bewoners, dan wordt de waarde bepaald op basis van de zuivere bestemming van recreatiewoning. Indien de gemeente het permanent bewonen breder gedoogt (of permanent bewonen expliciet toestaat) dan uitsluitend voor de huidige bewoner, dan wordt de waarde bepaald rekening houdend met de mogelijkheid van permanente bewoning. Dit geldt dan ook voor andere direct vergelijkbare recreatiewoningen (bijvoorbeeld recreatiewoningen binnen hetzelfde recreatieterrein).

Vindplaats:

Hof Amsterdam 24 januari 2008, nr. 06/00480, LJN: BC4555.

208. Vraag:

Antwoord:

104

Hoe wordt de waarde bepaald van recreatiewoningen, wanneer er geen of onvoldoende marktgegevens zijn?

Wanneer wordt de bestemmingswaarde gebruikt, wat houdt de bestemmingswaarde in en hoeveel grond mag er bij de gebouwde onroerende zaak meegetaxeerd worden? In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald wanneer gebruik gemaakt moet worden van de bestemmingswaarde: "de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 8, van het Rangschikkingsbesluit Natuurschootwet 1928 gestelde voorwaarden bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting


om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is...". Bij de bepaling van de bestemmingswaarde moet men ervan uitgaan dat het landgoed nog 25 jaar in stand moet worden gehouden, dat geen opgaand hout mag worden geveld anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is, dat gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning geacht worden deel uit te maken van de woning en dat ongebouwde onroerende zaken niet mogen worden meegetaxeerd. De tuin van de woning mag derhalve niet worden meegetaxeerd. De ondergrond van de woning is onderdeel van het gebouwde eigendom en moet daarom wel worden meegetaxeerd. Vindplaats:


Rechtbank ’s-Gravenhage 21 april 2006, nr. 05/2719, EK, LJN: AY4185, Belastingblad 2006, blz. 1065; Hof Amsterdam 11 juni 2004, nr. 02/04903, E XII, LJN: AQ9981, Belastingblad 2004, blz. 1260; Hof Arnhem 29 april 2003, nr. 02/1531, E IV, Belastingblad 2003, blz. 1086; Hof ’s-Hertogenbosch 28 november 2000, nr. 98/01576, M I, LJN: AA8905, Belastingblad 2001, blz. 451.

Hoe verhoudt de bestemmingswaarde zich tot de waarde in het economisch verkeer? De onderhoudsverplichting van een landgoed heeft een waardedrukkende invloed op de te taxeren woning of woningen die op dat landgoed staan. De grootte van die invloed hangt af van de objectafbakening zoals die voor de verschillende woningen op het landgoed bepaald wordt op basis van het gebruik. Bij een woning die een deel vormt van een WOZ-object met weinig grond, zal de waardedrukkende invloed van het onderhouden van het landgoed kleiner zijn dan bij een woning als onderdeel van een WOZ-object met veel grond. De aard van het landgoed, en dan met name het onderscheid tussen bos- of natuurgronden en cultuurgronden, beïnvloedt de waardevermindering verder. Het in stand houden van bos- of natuurgrond brengt meer lasten met zich mee dan het in stand houden van cultuurgrond. De bestemmingswaarde van een woning zal daarom onder de economische waarde van een vergelijkbare woning liggen. Dit wordt natuurlijk nog versterkt doordat de waarde van de ongebouwde eigendommen (de tuin) buiten aanmerking blijft.

105


210. Vraag:

106

Hoe wordt de waarde van een woning (of ander type object) bepaald, wanneer bekend is dat de woning (het object) over enkele jaren gesloopt wordt?

Antwoord:

Bij sloopwoningen zijn in feite drie fasen te onderscheiden. De eerste fase heeft betrekking op de periode vóór het sloopbesluit, waarin onzekerheid bestaat over het al dan niet slopen. De tweede fase heeft betrekking op de periode waarin het gebruik nog wordt voortgezet, maar bekend is dat sloop zal plaatsvinden en wanneer dat gebeurt. En de derde fase betreft de periode waarin het gebruik van de woning als woning is beëindigd en de desbetreffende woning al dan niet dichtgetimmerd is. Tijdens de eerste fase kan de invloed van onzekerheid over sloopplannen in de waarde in het economische verkeer (WOZ-waarde) tot uitdrukking komen. Wanneer sloopplannen geïnitieerd zijn door de eigenaar zelf, is dit een subjectief aspect, waarmee bij de waardebepaling geen rekening gehouden mag worden. Wanneer voor de betrokken belanghebbenden onduidelijk is of en wanneer de woningen op grond van een gemeentebesluit gesloopt moeten worden, heeft dit invloed op de bereidheid van de eigenaren en gebruikers, maar ook potentiële kopers om in die woningen te investeren. Een en ander kan blijken uit marktgegevens. Als er geen aanleiding is om de waardedrukkende factor van de onzekerheid te vertalen in een lagere waarde moet dat wel met die marktcijfers worden gemotiveerd. In de tweede fase, nadat het sloopbesluit is genomen, maar zolang de woningen nog in gebruik zijn, moet de waarde ook bepaald worden op basis van vergelijking met marktgegevens van andere woningen. Bij deze vergelijking moet bewaakt worden dat de woningen waarmee vergeleken wordt, overeenkomen in mate van woongenot (kwaliteit en functionaliteit). Het blijkt overigens met enige regelmaat voor te komen dat een genomen sloopbesluit later weer wordt ingetrokken. Het enkele feit dat een sloopbesluit is genomen moet dus om die reden bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven. Wanneer het gebruik van de sloopwoning is beëindigd en de woning staat leeg in afwachting van sloop (derde fase), dient de waardebepaling te geschieden op basis van de grondwaarde minus de sloopkosten.

Vindplaats:

Hof ’s-Gravenhage 16 maart 2005, nr. 03/03479, LJN: AT1796, Belastingblad 2005, blz. 605; Hof Leeuwarden 2 juli 2004, nr. 1513/02, LJN: AP8498, Belastingblad 2004, blz. 1299; Hoge Raad 25 oktober 2000, nr. 35.508, LJN: AA7837, Belastingblad 2001, blz. 643.


9.3



De taxatie van agrarische objecten

Hoe wordt rekening gehouden met de diverse quota? Voor de bepaling van de waarde van agrarische gebouwen in het kader van de Wet WOZ speelt de functionaliteit van de gebouwen een belangrijke rol. De invloed van de voor het bedrijf beschikbare quota op de functionaliteit van de gebouwen is vergelijkbaar met de invloed van de voor het bedrijf beschikbare grond. Bij de bepaling van de WOZ-waarde van de agrarische gebouwen wordt niet primair gekeken naar de hoeveelheid grond die momenteel in gebruik is bij het desbetreffende bedrijf, maar naar de mogelijkheden voor een potentiële gegadigde om voldoende grond te kopen om de bedrijfsgebouwen optimaal te gebruiken. De primaire vraag is daarom of de grond verworven zou kunnen worden of is er ter plaatse een tekort aan landbouwgrond. Op overeenkomstige wijze wordt beoordeeld of een potentiële gegadigde voor de agrarische bedrijfsgebouwen voldoende quota kan verkrijgen om de bedrijfsgebouwen optimaal te benutten. Omdat de quota in feite afzonderlijk verhandeld kunnen worden, hebben de quota meer invloed op het algemene marktniveau voor een bepaald type agrarische gebouwen in een regio dan op de waarde van een afzonderlijk object in relatie tot andere objecten. Overigens leidt de afwezigheid van milieuvergunningen (en de onmogelijkheid om deze vergunningen te verkrijgen) wel tot een aanzienlijke invloed op de functionaliteit van afzonderlijke bedrijfsgebouwen en daarmee op de waarde. Gezien het bijzondere karakter van de markt voor agrarische objecten kan deze markt het best op landelijk niveau worden geanalyseerd. Om die reden wordt per waardepeildatum voor de taxatie voor agrarische objecten een landelijke taxatiewijzer opgesteld die gebaseerd is op deze landelijke marktanalyse. Welke taxatiemethode is geschikt voor de taxatie van agrarische objecten? Een taxatiemethode specifiek voor agrarische objecten is niet in de regelgeving vastgelegd, zodat iedere taxatiemethode die is genoemd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan. Bedacht moet worden dat voor agrarische objecten vaak verkoopcijfers en stichtingskosten van onderdelen van agrarische complexen beschikbaar zijn, bijvoorbeeld de stichtingskosten van een ligboxenstal. Deze cijfers over delen van agrarische objecten kunnen gebruikt worden om de agrarische onroerende zaak door middel van de vergelijkingsmethode te taxeren. De vergelijking heeft dan ook meestal niet betrekking op verwijzing naar een ander agrarisch complex als geheel, maar verwijzing naar onderdelen. 107


Ook van verkoopcijfers en stichtingskosten van (delen van) vergelijkbare agrarische objecten buiten de gemeente kan bij de taxatie gebruik gemaakt worden. Bij het analyseren van agrarische verkoopcijfers moet bedacht worden dat de vergoeding voor de quota en voor de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgronden geen onderdeel uitmaken van de vast te stellen WOZ-waarde. 213. Vraag: Antwoord:



108

Is de verharde grond en een erf bij een agrarisch bedrijf vrijgesteld? Nee, in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet Waardering onroerende zaken is bepaald dat de waarde van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen, bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft. De (verharde) grond die dienstbaar is aan een gebouw en het erf dat dienstbaar is aan de woning, worden niet bedrijfsmatig als cultuurgrond geëxploiteerd en de waarde daarvan blijft daarom bij de waardebepaling niet buiten aanmerking. Kunnen agrarische gebouwen een negatieve waarde hebben? Nee, zolang het object als agrarisch object wordt getaxeerd, zullen de aanwezige agrarische gebouwen geen negatieve waarde hebben. De gebouwen zijn immers in overeenstemming met de functie van het object. De waarde van de grond wordt bepaald, uitgaande van agrarische bedrijfsvoering en de gebouwen dragen daartoe bij. Indien echter de waardebepaling geschiedt op basis van een alternatieve bestemming, dan kan wel sprake zijn van een negatieve waarde, indien voor die alternatieve bestemming het noodzakelijk zal zijn de gebouwen te slopen. Deze alternatieve bestemming kan bij de waardebepaling slechts relevant zijn als dit leidt tot een hogere waarde dan de agrarische waarde. Is het voor de waardebepaling van belang of er daadwerkelijk een agrarisch bedrijf gevoerd wordt? Ja, wanneer er geen agrarisch bedrijf wordt uitgeoefend, blijft de waarde van de cultuurgronden niet buiten aanmerking. Daarnaast is van belang of de waarde getaxeerd wordt uitgaande van agrarisch gebruik of van een mogelijke alternatieve bestemming. Er kan een aanmerkelijk verschil zijn tussen de waarde van een agrarische bedrijfswoning en een woonboerderij. De waardebepaling van de woning dient wel te geschieden in de context van de overige delen van het object (grond en opstallen).


Of de taxatie plaatsvindt uitgaande van agrarisch gebruik of uitgaande van een alternatieve bestemming is mede afhankelijk van het bestemmingsplan. Een object waarin daadwerkelijk een agrarisch bedrijf wordt gevoerd kan worden getaxeerd uitgaande van een alternatieve bestemming (omdat het bestemmingsplan die alternatieve bestemming toelaat) en deze alternatieve bestemming leidt tot een hogere waarde. Een woning kan daarentegen ook worden getaxeerd als agrarische bedrijfswoning terwijl er geen sprake (meer) is van een agrarisch bedrijf. Bijvoorbeeld de woning van een gepensioneerde agrariër die ondanks de agrarische bestemming wel mag blijven wonen. Bij overlijden of verhuizen van de gepensioneerde agrariër zal het object immers weer als agrarisch bedrijf moeten worden gebruikt. Vindplaats:



Hof Amsterdam 11 februari 2004, nr. 03/02035, E IX, LJN: AO5610, Belastingblad 2004, blz. 557.

Heeft de grondsoort invloed op de waarde? Bij een agrarisch object met bijbehorende vrijgestelde percelen heeft de grondsoort wel invloed op de waarde. Het gaat daarbij niet zozeer alleen om bij de boerderij aanwezige percelen, maar meer om de grondsoort van percelen in het hele gebied waar het agrarisch object ligt. De koper van het agrarisch object, zonder grond, zal de waarde van het object laten afhangen van de waarde van de agrarische gronden in de omgeving van het object. Te verwachten is dat de kwaliteit en het soort grond het rendement van het agrarisch bedrijf zullen beïnvloeden. De waarde van het te taxeren object hangt samen met dit te verwachten rendement. Heeft de verkaveling van het bedrijf of de totale omvang van de beschikbare grond invloed op de waarde? Ja, de omvang en de wijze van verkaveling bepalen voor een deel de efficiency waarmee de agrariër kan werken. Ook hier gaat het niet alleen om de percelen die bij het agrarisch bedrijf horen, maar meer om de beschikbaarheid van landbouwgrond in het desbetreffende gebied en de wijze van verkaveling van het agrarisch gebied waarin het bedrijf zich bevindt. In een agrarisch gebied, waar landbouwgrond relatief eenvoudig gekocht kan worden en met grote kavels die op efficiënte wijze zijn ingedeeld, zullen de rendementen en daarmee de waarden van de bedrijfsobjecten hoger liggen.

109



219. Vraag:

Antwoord:

110

Kan voor een agrarisch object ook de gecorrigeerde vervangingswaarde als WOZ-waarde worden vastgesteld? Ja, indien de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object hoger ligt dan de waarde in het economisch verkeer dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden bepaald. In de meeste situaties zullen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde echter met elkaar in overeenstemming zijn. Alleen wanneer er sprake is van een bijzondere bedrijfsvoering kan het feit zich voordoen dat de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker hoger is dan de waarde voor een andere gegadigde. Dient een waterbassin bij bijvoorbeeld een (glas) tuinbouwbedrijf of een mestbassin bij een veeteeltbedrijf die slechts bestaat uit een aarden wal met landbouwplastic meegetaxeerd te worden? Ja, dergelijke zaken maken deel uit van het WOZ-object en er is geen sprake van cultuurgrond. De invloed op de waarde zal overigens waarschijnlijk beperkt zijn.

10. VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE KAPITALISATIEMETHODE

10.

VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE KAPITALISATIEMETHODE

10.1 De kapitalisatiemethode




Is het resultaat van de kapitalisatiemethode de "beleggingswaarde" van een object? Nee, want de Wet WOZ gaat er juist vanuit dat de potentiële koper direct leeg kan aanvaarden. Voor het verschil tussen de WOZ-waarde gebaseerd op de kapitalisatiemethode en de beleggingswaarde die bepaald is op basis van de BAR- en NAR-methode wordt verwezen naar de handboeken over de taxatieleer (bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed, Wolters-Noordhoff). Belangrijk is dat men bij het bepalen van de BAR of de NAR uitgaat van de feitelijke huurprijs zoals die door de zittende huurder betaald wordt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde met de kapitalisatiemethode gaat men er vanuit dat het object vrij en onbezwaard (leeg, niet verhuurd en volledig eigendom) door een potentiële gegadigde wordt gekocht. Deze potentiële gegadigde heeft de keuze tussen het verhuren tegen markthuurprijzen of zelf gebruiken van het pand. Zijn modelhuurwaarden en modelkapitalisatiefactoren gebonden aan gemeentegrenzen? Nee, wanneer er transacties zijn van vergelijkbare objecten op vergelijkbare locaties buiten de gemeentegrenzen kan men deze marktgegevens gebruiken voor de waardebepaling van onroerende zaken. Uit die transacties voortvloeiende huurwaarden of kapitalisatiefactoren kunnen dan in het kengetallenoverzicht met marktgegevens worden opgenomen. Bij onvoldoende marktgegevens (verhuurgegevens en/of verkoopgegevens) binnen en buiten de gemeentegrenzen wordt ter onderbouwing gebruik gemaakt van een discounted-cash-flow-berekening. Worden winkels of kantoren altijd gewaardeerd volgens de kapitalisatiemethoden? Nee, wanneer er van de objecten genoeg marktinformatie in de vorm van verkoopprijzen voorhanden is, mag men dit als uitgangspunt bij de taxatie nemen. Ook is het bij grote kantoren of winkels mogelijk dat er bij de taxatie gebruik wordt gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien het gebruik van deze taxatiemethode leidt tot een hogere waarde. Te 111


denken valt bijvoorbeeld aan een prestigieus kantoorpand dat door landelijke bekendheid het imago van een bedrijf moet versterken. De waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker kan dan groter zijn dan voor een andere gegadigde. Bij de taxatie van dergelijke objecten dient men ook met alternatief gebruik rekening te houden.

10.2 De bepaling van de huurwaarden



112

Hebben verkregen vestigingssubsidies invloed op de waardebepaling? Ja, bij vestigingssubsidies worden er aan de huurder zonder tegenprestatie faciliteiten geboden, bijvoorbeeld omdat het object zonder deze faciliteiten minder gemakkelijk te verhuren zou zijn. De gerealiseerde huur ligt dan boven de markthuur, waarvan de waarde in het economische verkeer moet worden afgeleid. Naast vestigingssubsidies is er een aantal andere zaken die de huurprijs "oneigenlijk" beïnvloeden. Men kan denken aan huurvrije periodes, gratis onderhoud gedurende een bepaalde periode of aan ter beschikking gestelde voorzieningen. De huurprijs dient in dit soort gevallen bij het bepalen van de WOZ-waarde gecorrigeerd te worden. Er kan ook sprake zijn van vestigingssubsidies die minder gericht zijn op de prijzen van het onroerend goed, maar bijvoorbeeld op de werkgelegenheid. Bij het analyseren van de betaalde huurprijs moet dan ook beoordeeld worden of de verkregen subsidie inderdaad heeft geleid tot een hogere huurprijs dan de marktwaarde. Is een korting op de huurprijs in verband met een "trekkersfunctie" van invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ? Nee, een object moet getaxeerd worden alsof het object vrij en onbezwaard aan de meest gerede gegadigde verkocht zou worden. De rol van de huidige gebruiker mag daarbij geen rol spelen. Wel zorgen de locatie en de grootte van de ruimte ervoor dat er maar een beperkt aantal gegadigden voor het object in aanmerking komt, veelal de zogenaamde "trekkers". Hieruit vloeit voort dat de door een "trekker" betaalde huurprijs voor een object overeenkomt met de markthuurprijs van soortgelijke, grootschalige objecten, terwijl dit kan afwijken van de huurprijs voor kleinere units in hetzelfde winkelcentrum. Wanneer er vergelijkbare grote objecten verhuurd zijn kan men de hier verkregen huurprijzen gebruiken voor vergelijking met de betaalde huur door een "trekker". Bij de waardebepaling van een groot object moet men overigens ook met het alternatieve gebruik van het object rekening houden.





Mag men een groot object, bijvoorbeeld een grote winkel, taxeren alsof het grote object gesplitst is in kleine verhuurbare eenheden? Ja, men mag een groot object taxeren en daarbij rekening houden met het alternatief gebruik (natuurlijk rekening houdend met de bepalingen in het bestemmingsplan). Het gebruik in afzonderlijke units is een alternatieve vorm van gebruik. Men dient, indien men taxeert of er in een groot object kleine eenheden zouden worden gevestigd, wel rekening te houden met de eventuele verbouwingskosten om tot die kleine eenheden te komen. Wanneer het grote object verkocht wordt heeft een koper de mogelijkheden om het desbetreffende object op te splitsen. De koper zal bereid zijn om meer voor het object te betalen dan de som van waarden van de kleine objecten, verminderd met de verbouwingskosten, boven de waarde van een groot object uitgaat. Dit geldt voor alle onroerende zaken. Een nieuwe huurder investeert in een winkelpand, voordat hij de nieuwe winkel opent. Heeft dit invloed op de waardebepaling? Bij het opknappen moet beoordeeld worden of er sprake is van plegen van (achterstallig) onderhoud, hetgeen niet kan leiden tot een waardebepaling naar een afwijkende toestandspeildatum of dat sprake is van een daadwerkelijke verbetering. Het plaatsen van een nieuwe pui en nieuwe inrichting zijn verbeteringen die aanleiding kunnen zijn tot een waardebepaling naar een afwijkende toestandspeildatum. De invloed op de waarde in het economische verkeer van huurdersinvesteringen bijvoorbeeld in een nieuwe pui of een nieuwe inrichting kan beperkt zijn als deze investeringen bijvoorbeeld vooral bedoeld zijn om de huisstijl van de gebruiker zichtbaar te maken. Hoe worden parkeerplaatsen gewaardeerd? Parkeerplaatsen dienen allereerst zorgvuldig afgebakend te worden Afzonderlijke parkeerplaatsen en individuele garages kan men, indien voldoende marktinformatie beschikbaar is, door middel van de vergelijkingsmethode taxeren. Bij kantoorgebouwen is het vaak gebruikelijk dat de parkeerplaatsen verhuurd worden aan de verschillende bedrijven die in het kantoorpand zijn gevestigd. Taxatie met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode wordt hierdoor mogelijk. Bij openbare parkeergarages of bij grote parkeerplaatsen is ook de gecorrigeerde vervangingswaarde mogelijk, indien de toepassing van deze methode leidt tot een hogere waarde. 113


228. Vraag:

Antwoord:

229. Vraag:

Bij onvoldoende marktgegevens (verhuurgegevens en/of verkoopgegevens) in de gemeente en ook in de omgeving kan voor de taxatie gebruik gemaakt worden van een discounted-cash-flow-berekening. Men kan met behulp van deze methode de modelwaarden vastleggen en vervolgens de waarde van de overige objecten hiervan afleiden. Wat betekent "In Terms of Zone A" (ITZA) bij de waardebepaling van winkels?

Antwoord:

De ITZA-huurprijs geeft de gemiddelde huurprijs van de optimale vierkante meters in een winkel aan. Bij de optimale vierkante meters gaat het om het gedeelte dat binnen het aandachtsveld ligt van de meeste kopers en dat de hoogste productiviteit kent, dat wil zeggen het stuk dat gevormd wordt door de vierkante meters die het dichtste bij het front van de winkel gelegen zijn. De grootte van het optimale stuk wordt beïnvloed door de frontbreedte. Voor de grootte van het optimale stuk kan geen exacte norm worden bepaald. Wel kan verwezen worden naar maatstaven als behandeld in de taxatieleer (bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed, WoltersNoordhoff). De ITZA-huurprijs kan gebruikt worden om de courantheid van verschillende locaties met elkaar te vergelijken, maar ook om de courantheid van verdiepingen, of andere winkeldelen uit te drukken. De waarde van een verdieping zou bijvoorbeeld ingeschat kunnen worden op een bepaald percentage van de ITZA-huurwaarde (de huurwaarde van het meest optimale deel van de winkel).

Vindplaats:

Hof ’s-Hertogenbosch 31 augustus 2001, nr. 98/03010, M I, LJN: AD3676, Belastingblad 2001, blz. 1202; Hof Amsterdam 7 april 2000, nr. P98/3353, M IV, Belastingblad 2000, blz. 872.


114

Hoe worden winkels en kantoren gewaardeerd op locaties waar geen markthuurprijzen of verkoopprijzen beschikbaar zijn (bijvoorbeeld winkels op het platteland of een gemeentehuis in een kleine gemeente)?

Heeft het huidig gebruik van een winkel (bijvoorbeeld schoenenwinkel) invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ? Nee, er dient getaxeerd te worden alsof het object vrij en onbezwaard opgeleverd zou worden. Wel is het zo dat de courantheid van de locatie het gebruik van een winkel kan bepalen. Op mindere locaties zal zich sneller een videotheek vestigen dan op een A-locatie. Met de mindere locatie moet men dan rekening houden, niet met het feit dat er een videotheek is gevestigd. Verder kan het winkelaanbod in de omgeving wel bepalend zijn bij de waardebepaling van de onroerende zaak. Op een meubelboulevard zal


de meest gerede koper iemand zijn die een meubelbedrijf wil gaan beginnen. Bij de bepaling van de huurwaarde van een dergelijk object dient men derhalve uit te gaan van de huren die in de meubelbranche gebruikelijk zijn. In een winkelcentrum moet diversiteit van winkels aanwezig blijven. Dat betekent dat er ook units met een lagere huur aanwezig zullen blijven. 231. Vraag:

In hoeverre moet er bij de taxatie van bankgebouwen en/of postkantoren rekening gehouden worden met de aanwezige zaken als safe, kluis, luxe betimmeringen?

Antwoord:

Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer is het van belang of een andere gegadigde bereid is voor de aanwezigheid van deze bijzondere voorzieningen een hogere huur te betalen. Wanneer het bijvoorbeeld betimmeringen met het beeldmerk van de huidige gebruiker betreft, zal dit niet het geval zijn. Bij de waardering van objecten met dergelijke voorzieningen is het wel belangrijk om te beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is, omdat voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde deze bijzondere voorzieningen (waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker) natuurlijk wel in de waarde betrokken moeten worden.

10.3 De bepaling van de kapitalisatiefactor


Wat is de kapitalisatiefactor? De kapitalisatiefactor geeft eenvoudig gezegd het aantal keer de jaarhuur aan dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Anders gezegd is de kapitalisatiefactor gelijk aan 100 gedeeld door het percentage van de waarde van een object dat men als jaarlijkse inkomsten wil. De jaarlijkse gewenste inkomsten hangen samen met het gewenste rendement voor investeren in onroerend goed, de kosten voor onderhoud, verzekering, belastingen en een vergoeding voor leegstandsrisico en afschrijving. Een courant object met weinig risico is veel waard, in ruil voor het object wil men dus een groot aantal malen de jaarhuur ontvangen. Van een courant object met weinig risico zal de kapitalisatiefactor dus hoger liggen dan voor een minder courant object met meer risico. De factor wordt beïnvloed door onder meer de rentestand, het (leegstands)risico van het object, de verwachte inflatie en de te verwachten onderhoudskosten. Het kan soms onduidelijk zijn wanneer iets in de factor terugkomt en wanneer iets in de huurwaarde terugkomt. Een goede locatie komt direct in de huurwaarde 115


terug. Het geringe risico van zo’n locatie, de kleine kans op leegstand en de courantheid rechtvaardigt ook een hogere factor. Door een systematisch gebruik van kengetallen wordt voorkomen dat de invloed van een bepaalde kenmerk wordt "overdreven" doordat dit kenmerk zowel in huurwaarde als kapitalisatiefactor wordt meegenomen. Daarom wordt bijvoorbeeld leegstandsrisico alleen tot uitdrukking gebracht in de kapitalisatiefactor en nooit in de huurwaarde. Als referentie dient voor een locatie daarom zowel de "gebruikelijke" huurwaarde, als het risico op leegstand te worden vastgesteld. Als het verloop van huurders op de mindere locatie groter is dan op de goede locatie, dan zal de WOZ-waarde van een object op de goede locatie dus zowel op een hogere huurwaarde (blijkt uit de gerealiseerde huurprijzen) als op een hogere kapitalisatiefactor (blijkt uit minder verloop van huurders) zijn gebaseerd. 233. Vraag: Antwoord:


116

Hoe kan een kapitalisatiefactor worden bepaald? De te hanteren kapitalisatiefactor moet indien mogelijk afgeleid worden uit verkooptransacties met lege oplevering waarbij een eigenaar-gebruiker betrokken is. Deze transacties voldoen namelijk het best aan de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ. Voor een object waarvoor een dergelijke verkooptransactie bekend is, kan een huurwaarde bekend zijn en anders getaxeerd worden. Bij de bepaling van de huurwaarde dient uitgegaan te worden van voor het type object gebruikelijke voorwaarden (bijvoorbeeld huurperiode van vijf jaar met vijf optiejaren). De gerealiseerde verkoopprijs wordt gedeeld door deze getaxeerde huurwaarde en dit levert een kapitalisatiefactor op die als referentie gebruikt kan worden voor de kapitalisatie bij andere objecten. De aldus berekende kapitalisatiefactor leidt voor alle objecten waarbij de factor wordt toegepast tot een waarde die direct aansluit op de verkoopprijzen die op de markt worden betaald door eigenaar- gebruikers. Deze waarde vormt daarmee een goede benadering van de waarde in het economische verkeer die in het kader van de Wet WOZ centraal staat. Verdere correcties, zoals bijvoorbeeld voor verkoopkosten en overdrachtsbelasting, op de aldus gekapitaliseerde huurwaarde zijn dan niet meer nodig. In het kader van de Wet WOZ wordt gerekend met een bruto kapitalisatiefactor. Wat betekent dit? De kapitalisatiefactor wordt vermenigvuldigd met de (getaxeerde) huurwaarde. Het resultaat is de waarde in het economische verkeer. Omdat bij de taxatie van de huurwaarde in beginsel de bruto-huurwaarde wordt bepaald (uitgaande van huurprijs zonder aftrek van onderhoudskosten en lasten voor de eigenaar), wordt ook de bruto kapitalisatiefactor toegepast.


De bruto kapitalisatiefactor is lager dan de netto kapitalisatiefactor. De netto kapitalisatiefactor wordt immers vermenigvuldigd met de (lagere) netto huurwaarde en dit moet dezelfde waarde in het economische verkeer opleveren. 235. Vraag: Antwoord:

236. Vraag:

Geef een voorbeeld van de berekening van de kapitalisatiefactor uit gerealiseerde verkoopprijzen. Stel dat een kantoorpand voor het bedrag van € 5.900.000 is gekocht door een bedrijf dat zich in het pand wil vestigen. Het gebouw heeft een bruto oppervlakte van 2500 m2. Uit de marktanalyse blijkt dat dergelijke kantoorpanden worden verhuurd voor € 250 per m2 (bruto huurwaarde dus inclusief onderhoudslasten en per bruto vierkante meter). De bruto huurwaarde bedraagt dan € 625.000. De kapitalisatiefactor bedraagt dan € 5.900.000 gedeeld door € 625.000 is 9,4. Mag de kapitalisatiefactor op dezelfde wijze bepaald worden als bij de BAR- en de NAR-methode?

Antwoord:

De te hanteren kapitalisatiefactor kan niet direct worden afgeleid uit de rendementen van andere beleggingen zoals dat wel geschiedt bij de BARmethode en de NAR-methode. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare transacties die in redelijke mate overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Voor het verschil tussen de kapitalisatiemethode en de BAR- en NAR-methode wordt verwezen naar de literatuur over de taxatieleer (bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed, Wolters-Noordhoff) of de Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor. Belangrijk is dat men bij het bepalen van de BAR of de NAR uitgaat van objecten met huren zoals die door de huurder betaald worden. Bij de kapitalisatiemethode gaat men er vanuit dat het object vrij en onbezwaard door een potentiële gegadigde wordt gekocht en gaat men bij de kapitalisatie dus uit van huurprijzen op actueel marktniveau.

Vindplaats:

Hof Arnhem 25 september 2000, nr. 99/03359, LJN: AA7432, Belastingblad 2001, blz. 758.


Is het verplicht om voor een WOZ-object een en dezelfde kapitalisatiefactor te hanteren, of mag deze per onderdeel van het WOZ-object verschillen? De gehanteerde kapitalisatiefactor moet aansluiten op het risico- en rendementsprofiel van het te taxeren object. Er kan zowel gewerkt worden met één kapitalisatiefactor voor het WOZ-object in zijn geheel, als met verschillende kapitalisatiefactoren voor onderdelen van het WOZ-object. 117


Dit laatste ligt voor de hand als er binnen het object verschillende onderdelen zijn aan te wijzen die eventueel ook zelfstandig gebruikt kunnen worden en waarvoor een apart risicoprofiel geldt (bijvoorbeeld winkel en kantoor). Bedacht moet worden dat de kapitalisatiefactor moet aansluiten op de huurgegevens van een object. Hebben de huurgegevens betrekking op het gehele object, dan lijkt een onderverdeling in verschillende kapitalisatiefactoren niet goed mogelijk. 238. Vraag:

Antwoord:

118

Kan bij het ontbreken van bruikbare transactieprijzen of voor controledoeleinden de kapitalisatiefactor ook op alternatieve wijze berekend worden? Ja, immers ook een potentiële gegadigde zal een afweging maken tussen het huren van een pand en het kopen daarvan. Deze afweging zal ook gebaseerd zijn op een financiële vergelijking. Voor het bepalen en onderbouwen van de kapitalisatiefactor op deze alternatieve manier kunnen drie elementen worden onderscheiden, namelijk: - het basisrendement voor onroerend goed; - vergoedingen voor te maken kosten; - het opslagpercentage voor leegstandsrisico. Het basisrendement voor onroerend goed kan worden afgeleid uit het rendement op andere vermogensbestanddelen, bijvoorbeeld het rendement op staatsleningen. Hierbij moet men echter rekening houden met een opslag in verband met risico’s van onroerend goed. Omdat de risico’s bij onroerend goed groter zijn dan bij staatsleningen, zal bij onroerend goed een hoger basisrendement verlangd worden. Daarnaast moet rekening gehouden worden met waarde-ontwikkeling. Wanneer verwacht wordt dat de waarde van het onroerend goed in de toekomst stijgt, kan nu worden volstaan met een lager rendement. Naast vergelijking met het rendement op staatsleningen en een opslag voor risico’s kan ook een vergelijking gemaakt worden met het interne rendement bij bedrijven die als gegadigde voor het desbetreffende pand beschouwd kunnen worden. Het intern rendement van die bedrijven is immers representatief voor het rendement dat met het te taxeren object kan worden behaald. Ook hierbij geldt dat dit rendement eventueel verhoogd of verlaagd moet worden in verband met het hogere of lagere risico van investeren in onroerend goed ten opzichte van de risico’s van de overige bedrijfsactiviteiten. De vergoedingen voor te maken kosten hebben primair betrekking op onderhoudskosten, verzekeringen, belastingen en beheerskosten. Een opslagpercentage voor leegstand is noodzakelijk, omdat er tijdens leegstand geen huurinkomsten zijn en dit betekent dat in de andere perioden de inkomsten hoger moeten zijn om de leegstandsperioden te overbruggen. Bij het bepalen of controleren van de kapitalisatiefactor langs deze weg moet ook rekening gehouden worden met de invloed van de omzetbelasting


en met het feit dat de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ in beginsel moet worden gebaseerd op een veronderstelde verkoopprijs "kosten koper". 239. Vraag:

Antwoord:

240. Vraag:

Antwoord:


Wat zijn de belangrijkste factoren die een afwijking tussen de gehanteerde kapitalisatiefactor en de referentie-kapitalisatiefactor kunnen onderbouwen? De belangrijkste factoren zijn het verschil in leegstandsrisico en de onderhoudsgevoeligheid. De andere elementen die bepalend zijn voor de hoogte van de kapitalisatiefactor (basisrendement onroerend goed, kosten verzekeringen, belastingen et cetera) variëren in veel mindere mate tussen objecten. Bij vergelijking tussen minder vergelijkbare panden (bijvoorbeeld winkels ten opzichte van kantoren, kantoren op verschillende locaties) moet ook rekening gehouden worden met verschil in verwachte waarde-ontwikkeling. Op een locatie waar verwacht wordt dat de waarde van de kantoorpanden snel stijgt, zal met een lager rendement (dus een hogere kapitalisatiefactor) gerekend worden. Waarom is het leegstandsrisico van belang voor het bepalen van de kapitalisatiefactor? Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt toch uitgegaan van koop door een gegadigde die het object zelf wil gebruiken? Zowel de eigenaar/verhuurder als de eigenaar/gebruiker hebben leegstandsrisico. Bij de eigenaar/verhuurder bestaat het risico uit het feit dat de eigenaar gedurende een bepaalde tijd geen inkomsten uit zijn vermogen verwerft. Bij de eigenaar/gebruiker bestaat het risico uit het feit dat hij na verloop van tijd geen gebruiksmogelijkheden voor het object meer heeft en het object wellicht niet onmiddellijk kan verkopen. Over hoeveel jaren moet het leegstandsrisico berekend worden? Dat is afhankelijk van de omstandigheden. Indien sprake is van een type object op een locatie met relatief snelle wisseling van gebruikers, kan over een korte periode al een inschatting worden gemaakt van het leegstandsrisico. Indien sprake is van minder gebruikersmutaties, zal een langere periode moeten worden beoordeeld om een inschatting van het leegstandsrisico te maken.

119


120

11. VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE DCF-METHODE

11.

VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE DCF-METHODE




245. Vraag:

Antwoord:

Wanneer wordt gebruik gemaakt van de DCF-methode? Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van een specifieke niet-woning waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted-cash-flow-berekening worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethode wel aangeduid als netto-contante-waardemethode. Welke periode wordt in de berekening volgens de DCF-methode betrokken? De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen. Tegen welk rentepercentage worden de inkomsten contant gemaakt? Bij het te hanteren rentepercentage dient rekening gehouden te worden met de onzekerheid ten aanzien van de stroom aan opbrengsten minus kosten die contant gemaakt wordt. Als basis kan het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd dienen (tussen acht en tien jaar), waarbij het risico dat het inkomen niet zal worden verkregen minimaal is. Eventueel kan in verband met de specifieke situatie in de desbetreffende branche een hoger of lager rentepercentage worden gehanteerd. Indien bijvoorbeeld in een branche de verdiensten in de toekomst erg onzeker zijn, dan dient het rentepercentage te worden verhoogd. Het gehanteerde rentepercentage en eventuele afwijkingen daarvan voor specifieke branches maken onderdeel uit van de kengetallen. Dient bij de bepaling van de waarde volgens de DCF-methode uit te worden gegaan van de door de huidige ondernemer behaalde omzet (inkomsten) of van de gemiddelde in de markt behaalde omzet? Er moet onderscheid gemaakt worden naar het gebruik van de DCFmethode bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer en het gebruik van de methode voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (bedrijfswaarde). 121


In het eerste geval wordt uitgegaan van de "geobjectiveerd" te behalen omzet bij voortgezet gebruik, of van alternatief gebruik indien dit binnen de bestemming toegestaan is en indien dit leidt tot een hogere waarde. De objectivering betekent dat gekeken wordt naar de gegadigde die met de desbetreffende onroerende zaak de beste exploitatie kan verwezenlijken. Onder beste exploitatie wordt hier verstaan de exploitatie die gegeven de situatie in de desbetreffende markt mogelijk is. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van de waarde die het object heeft voor de huidige eigenaar/gebruiker. Vindplaats:

246. Vraag:

Antwoord:


122

Hoge Raad 31 januari 2003, nr. 37.092, LJN: AF3651, Belastingblad 2003, blz. 322.

In hoeverre wordt bij horeca-objecten (hotels, cafés), campings, benzinestations, jachthavens en dergelijke objecten de waarde bepaald door de omzet? De genoemde objecten hebben met elkaar gemeen dat het commercieel geëxploiteerde objecten betreft die echter moeilijk onderling vergelijkbaar zijn. Ook zijn er maar zeer weinig marktgegevens in de vorm van verkoopprijzen of verhuurprijzen beschikbaar. Als waarde in het economische verkeer moet bepaald worden de prijs die de meest gerede gegadigde bereid is te betalen voor de desbetreffende onroerende zaak. Deze prijs zal volledig afhankelijk zijn van de opbrengsten die met de onroerende zaak kunnen worden gegenereerd (omzet) en van de kosten die daarmee verder gemoeid zijn. De operationele cashflow methode (OCF) bepaalt aan de hand van de gegevens over omzet (inkomsten) en uitgaven de waarde van het object. Hierbij wordt geprobeerd om "geobjectiveerde" cijfers over omzet en uitgaven te gebruiken die niet specifiek zijn voor de huidige eigenaar. Het gaat immers niet in de eerste plaats om het vaststellen van de waarde voor de huidige eigenaar, maar om de waarde voor een andere gegadigde. Voor specifieke informatie wordt verwezen naar de "Taxatiewijzer recreatie". Wat houdt de "REN-methode" voor de waardering van benzinestations in? De genoemde REN-methode definieert een aantal kenmerken van benzinestations aan de hand waarvan op een objectieve manier de mogelijke omzet (mogelijke doorzet in aantal liters brandstof) bepaald kan worden. Op basis van marktgegevens en DCF-berekeningen kan een landelijk stelsel van kengetallen worden gegeven, waarmee de berekende "geobjectiveerde" omzet vertaald kan worden in een taxatie van de waarde in het economische verkeer. De methodiek voor de waardebepaling van motorbrandstofverkooppunten is uitgewerkt in de desbetreffende taxatiewijzer.

11. VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE DCF-METHODE


249. Vraag:

Hoe wordt een bioscoop gewaardeerd? Bioscopen zijn meestal commercieel geëxploiteerde objecten. De DCFmethode kan worden gebruikt om uit omzet en kosten een waarde in het economische verkeer af te leiden. Gezien het bijzondere karakter van bioscopen en het feit dat er ook nieuwe bioscopen worden gebouwd betreft dit een categorie objecten waarbij ook de vergelijking met de gecorrigeerde vervangingswaarde van belang kan zijn. In de "Taxatiewijzer Cultuur" wordt voor bioscopen uitgegaan van een vervangingswaarde-berekening. Mag de dekkingswaardemethode (draagkrachthuurmethode) als taxatiemethodiek gehanteerd worden bij niet-woningen?

Antwoord:

De te hanteren taxatiemethodieken zijn opgesomd in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Dit zijn de vergelijkingsmethode, de huurwaarde-kapitalisatiemethode en de DCFmethode. Bij de dekkingswaardemethode (draagkrachthuurmethode) wordt aan de hand van de te realiseren (gerealiseerde) omzet en ervaringscijfers (bijvoorbeeld gepubliceerd in publicaties van het Economisch Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf) de maximaal te bepalen huurlast berekend. Deze wordt vervolgens gekapitaliseerd. Het gaat om een variant van de DCF-methode en deze waarderingsmethode is dan ook toegestaan. De dekkingswaardemethode (draagkrachthuurmethode) wordt in een aantal gevallen toegepast bij het taxeren van hotels en campings.

Vindplaats:

Hof Amsterdam 8 juni 1998, nr. 97/0572, M IV, Belastingblad 2000, blz. 441.

123


124

12. VRAGEN OVER DE TAXATIE VOLGENS DE GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE

12.

VRAGEN OVER DE TAXATIE VERVANGINGSWAARDE

VOLGENS

DE

GECORRIGEERDE

12.1 De gecorrigeerde vervangingswaarde

250. Vraag:

Uit welke onderdelen bestaat een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde?

Antwoord:

Een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat altijd uit vier onderdelen, namelijk: - vervangingswaarde grond; - vervangingswaarde opstal; - factor voor technische veroudering; - factor voor functionele veroudering. De vervangingswaarde van de opstal wordt vermenigvuldigd met de factoren voor technische veroudering en voor functionele veroudering. Bij het resultaat van deze vermenigvuldiging wordt de vervangingswaarde van de grond opgeteld. In de Waarderingsinstructie is een voorbeeld opgenomen van een taxatieverslag waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt onderbouwd. Uit dit voorbeeld blijkt duidelijk de opbouw van de berekening.

Vindplaats:

Artikel 4, tweede lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.


Hoe wordt de waarde van de grond bij de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald? De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van de investeringen die gedaan moeten worden ter vervanging van het te taxeren object. Als vervangingswaarde van de grond wordt daarom gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met gelijke bestemming op een vergelijkbare locatie en rekening houdend met de grootte van de kavel. Drie gegevens bepalen de vervangingswaarde van de grond, namelijk: - locatie van de grond; - oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object; - bestemming. Uitgangspunt voor de vaststelling van deze gegevens is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij gronduitgifte. Indien bij de gronduitgifte rekening gehouden wordt met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meegenomen in de berekening. 125


Deze vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technische of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen indien noodzakelijk tot uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal. Bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond worden aanlegkosten zoals verharding en parkeervoorzieningen niet meegenomen. Deze komen tot uiting bij de vervangingswaarde voor de opstal, omdat op deze voorzieningen wel correcties mogelijk zijn. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de waarderingsvoorschriften (volle en onbezwaarde eigendom, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) ook van toepassing. Bij de bepaling van de vervangingswaarde van de grond wordt daarom geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van erfpacht. 252. Vraag: Antwoord:

253. Vraag: Antwoord: 126

Hoe wordt de waarde van de opstal bepaald? Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het desbetreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum. De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren. De bepaling van de vervangingswaarde voor de opstal wordt gebaseerd op herbouwkosten per kubieke of vierkante meter per gebouwonderdeel. Bij de herbouwkosten kunnen de totale kosten per kubieke meter of per vierkante meter worden gesplitst in maximaal de volgende elementen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties (inclusief overige kosten). De rubriek overige kosten geeft aan dat alle voor de herbouw noodzakelijke kosten, zoals projectbegeleiding, honorarium architect, vergunningen, et cetera onderdeel vormen van de vervangingswaarde. Er worden maximaal de vijf genoemde kostenelementen onderscheiden. De berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt afgeleid uit kengetallen voor de herbouwkosten per kubieke meter of per vierkante meter. Deze kengetallen kunnen zijn afgeleid uit gerealiseerde stichtingskosten van vergelijkbare recente nieuwbouwprojecten welke in het WOZdatacenter zijn ingevoerd of de verschillende taxatiewijzers. Welke rol spelen taxatiewijzers bij het bepalen van gecorrigeerde vervangingswaarde? Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) voor diverse soorten


onroerende zaken verschillende taxatiewijzers opgesteld. Deze taxatiewijzers geven de kengetallen en bandbreedtes aan waarbinnen de diverse bouwkosten zich begeven. De taxatiewijzers worden gevoed vanuit de geregistreerde gegevens van het WOZ-datacenter. Daarnaast zijn onder meer richtlijnen gegeven ter zake van de te hanteren correctie voor technische veroudering. Taxatiewijzers zijn een hulpmiddel om de uitgangspunten te bepalen. De toepassing van de taxatiewijzers wordt ondersteund door het centraal rekenmodel: TIOX. Niettemin dienen bij de waardebepaling steeds specifieke omstandigheden van de te waarderen onroerende zaken betrokken te worden in de taxatie. Vindplaats:

254. Vraag:

Antwoord:

255. Vraag:

Rechtbank Leeuwarden 16 februari 2007, nr. 06/812, EK, Belastingblad, blz. 646; Hof Amsterdam 2 juni 2006, nr. 04/03320, LJN: AX9003, Belastingblad, blz. 875; Hof Amsterdam 18 februari 2005, nr. 03/04725, M IV, LJN: AS6479, Belastingblad 2005, blz. 475.

Dient er voor de bepaling van de bouwkosten uitgegaan te worden van het huidige object of van een object dat op basis van de huidige normen en behoeften gebouwd zou worden? Er dient zoveel mogelijk van de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum worden uitgegaan. Dit betekent dat aangesloten moet worden op de omvang en kwaliteit van het te taxeren object. Wanneer het te taxeren object groter of kwalitatief beter is dan op basis van het huidige gebruik of de huidige normen gebruikelijk is, leidt dit tot een hogere ongecorrigeerde vervangingswaarde. Een en ander kan wel leiden tot een correctie in de functionele veroudering. Beïnvloeden subsidies de hoogte van te bepalen bouwkosten?

Antwoord:

Bij het bepalen van de bouwkosten dient rekening gehouden te worden met objectgebonden subsidies. Dit zijn subsidies welke van overheidswege op of omstreeks de waardepeildatum aan een ieder worden verstrekt die een dergelijk object tot stand brengt. Deze subsidies beïnvloeden het offer dat de bouwer moet brengen. Subjectgebonden subsidies, zoals Vamil-regeling en Energie investeringsaftrek, beïnvloeden dit offer niet. Het voorgaande geldt ook niet voor subsidies die betrekking hebben op de exploitatie. Subjectgebonden subsidies kunnen wel van invloed zijn op de bedrijfswaarde. Deze invloed kan zowel waardeverhogend als waardeverminderend zijn.

Vindplaats:

Hoge Raad 23 november 2007, nr. 43.263, LJN: BA2720, Belastingblad, blz. 183; Hoge Raad 20 juni 2003, nr. 37.770, LJN: AH0931, Belastingblad 2003, blz. 840.

127


256. Vraag:

Zijn voor het bepalen van de ongecorrigeerde vervangingswaarde van het opstal of de vervangingswaarde van de grond van onroerende zaken in het onderwijs of de gezondheidszorg de normen die worden gebruikt voor het subsidiëren van de bouw van deze objecten altijd maatgevend?

Antwoord:

Nee, subsidienormen zijn niet maatgevend voor de waardebepaling. In de praktijk blijkt dat nieuwbouw van gebouwen in deze sector soms plaatsvindt tegen kosten die boven deze normen liggen en soms tegen kosten die onder deze normen liggen. Voor recent gebouwde objecten geven de werkelijke stichtingskosten daarom meer informatie dan de normen. Voor objecten die langer geleden gebouwd zijn, is toepassing van de normen ook niet altijd mogelijk. Er zijn in het verleden wellicht gebouwen gebouwd met een bouwtechnische kwaliteit die met de nu geldende normbedragen niet meer gerealiseerd kan worden. Daarentegen zijn er ook in het verleden gebouwen neergezet die niet meer voldoen aan de thans geldende bouweisen en waarbij de vervangingswaarde dus lager zal zijn dan de vervangingswaarde volgens de normbedragen voor een even grote school of een ziekenhuis met evenveel bedden.

12.2 De technische veroudering


128

Hoe wordt in het algemeen de correctie voor technische veroudering bepaald? De vervangingswaarde van een object dat net gereed is gekomen, is in beginsel gelijk aan de investeringen die gedaan zijn. Deze investeringen zijn gedaan, omdat gedurende de levensduur van het object een bepaald nut van het object verwacht wordt. Naarmate de levensduur verstrijkt wordt er steeds meer van dat nut verwerkt en resteert er steeds minder "toekomstig nut". Dit is de basis voor de technische afschrijving. Aan het eind van de ingeschatte levensduur resteert de restwaarde. Deze restwaarde kan bijvoorbeeld samenhangen met de sloopwaarde, maar ook met de mogelijkheid om door investering een nieuw leven te geven aan het desbetreffende object (ruwbouw heeft vaak een hoge restwaarde, omdat deze ruwbouw weer gebruikt kan worden als basis voor een nieuw gebouw of een nieuwe installatie). Gedurende de verwachte levensduur wordt dus afgeschreven van de vervangingswaarde tot de restwaarde. Meestal wordt lineair afgeschreven, soms wordt een andere in de branche gebruikelijke methode gehanteerd. Indien de geschatte levensduur 40 jaar is en de restwaarde bedraagt 20% van de vervangingswaarde, dan wordt bij lineaire afschrijving jaarlijks 2% afgeschreven. Ten behoeve van de berekening wordt de afschrijving


omgezet in een factor. Indien de waardepeildatum in het genoemde voorbeeld vijf jaar na oplevering ligt, is dus sprake van vijf maal 2% afschrijving voor technische veroudering. 10% technische afschrijving komt overeen met een factor 0,90. Bij iedere herwaardering in het kader van de Wet WOZ zal opnieuw beoordeeld worden of de aannames nog overeenstemmen met de toestand van het object. Indien bijvoorbeeld na 15 jaar blijkt dat door gebrek aan onderhoud het object minder lang mee zal gaan dan de oorspronkelijk geschatte levensduur, zal dit leiden tot een verhoogde afschrijving. Indien daarentegen grondig onderhoud plaatsvindt, kan blijken dat het object (veel) langer meegaat dan oorspronkelijk voorzien. De aannames voor de afschrijving zullen daarom bij iedere herwaardering in het kader van de Wet WOZ opnieuw beoordeeld moeten worden aan de hand van de fysieke toestand van het object. 258. Vraag: Antwoord:


Is de aftrek voor technische veroudering bij een nieuw object altijd 0%? In beginsel wel. De factor voor technische veroudering maakt het mogelijk dat tijdens de levensduur van het object de waarde geleidelijk wordt afgeschreven. De afschrijving start bij ingebruikname. Door het voortschrijden van de tijd wordt immers het toekomstig nut van de desbetreffende zaak steeds kleiner. Een object dat gebouwd is om 25 jaar onderdak te bieden, levert twintig jaar later nog maar vijf jaar lang dit profijt op. Een object dat net gereed is, zal gedurende de levensduur nog het volledige nut moeten opleveren. Het is daarom ook niet gebruikelijk om reeds tijdens de bouw af te schrijven, immers het gebouw heeft dan nog geen profijt opgeleverd, en er is dus ook nog geen aanleiding om af te schrijven. In zeer bijzondere gevallen waarbij de technische kwaliteit van het object direct na oplevering al zeer slecht blijkt te zijn (bijvoorbeeld verzakkingen waardoor normaal functioneren onmogelijk wordt) kan al direct een aftrek voor technische veroudering aan de orde zijn. De investeringen die gedaan zijn (vervangingswaarde) zijn in dat geval gebaseerd op het verwachte toekomstige nut. Omdat normaal functioneren wordt belemmerd door de technische staat van het object, zal het totaal toekomstig nut kleiner worden. Hoe hoog kan de technische veroudering worden bij zeer oude objecten? Voor objecten met een hoge leeftijd moet voor het bepalen van de factor voor technische veroudering rekening gehouden worden met de gedane investeringen in onderhoud en verbetering. Door deze investeringen zal het object langer meegaan dan oorspronkelijk gepland. Bij zeer oude objecten heeft het geen betekenis om de investeringen af te schrijven over de gehele levensduur van het object. In die gevallen wordt voor de technische afschrijving gekeken naar de resterende levensduur. Voor de werkwijze bij 129


het bepalen van de technische veroudering in het algemeen en voor oude objecten in het bijzonder wordt verwezen naar het algemeen deel van de taxatiewijzers. 260. Vraag: Antwoord:

De sloop op zich heeft geen effect op de technische veroudering. Indien de sloop plaatsvindt in verband met de slechte technische kwaliteit van het object, zal er sprake zijn van een grote aftrek voor technische veroudering. Deze grote aftrek wordt verklaard door de slechte staat van het object. De verwachte levensduur van het object hangt in deze situatie direct samen met de verwachte sloopdatum. Onderzocht moet worden wat de restwaarde is (eventuele opbrengst of mogelijkheden voor hergebruik). Indien de sloop plaatsvindt omdat er iets anders gerealiseerd moet worden, kan de technische staat van het object nog uitstekend zijn. Er is bij een goede technische staat sprake van een beperkte aftrek voor technische veroudering. Dit leidt tot een hoge waarde van het object, hetgeen ook tot uiting zal komen in de schadeloosstelling die de eigenaar zal krijgen in verband met de sloop. Bij de inschatting van de levensduur gaat men in die situatie niet uit van de verwachte sloopdatum, maar van de verwachte levensduur van het desbetreffende object bij normaal onderhoud, vanaf de waardepeildatum.

Vindplaats:

Hof Amsterdam 15 september 2000, nr. 99/03023, Belastingblad 2002, blz. 146.


130

Wat is de technische veroudering bij een object dat op termijn gesloopt zal worden?

Welke methode van afschrijven wordt gebruikt voor het bepalen van de technische veroudering? In de meeste gevallen wordt lineair afgeschreven. Er wordt technisch afgeschreven tot de restwaarde. De restwaarde is de restwaarde aan het einde van de ingeschatte levensduur. De restwaarde wordt niet beïnvloed door de functionele veroudering. Indien blijkt dat er geen behoefte meer bestaat aan een object of wanneer het object ondoelmatig is geworden, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde door de factor voor functionele veroudering lager worden dan de restwaarde. Indien bijvoorbeeld de restwaarde 20% is en de ingeschatte levensduur is 40 jaar, dan betekent dit een lineaire afschrijving van 2% per jaar. Indien het in een bepaalde branche gebruikelijk is om een andere methode van afschrijving te hanteren, dan kan deze methode ook bij de WOZ-taxatie worden gehanteerd.


262. Vraag:

Wordt altijd voor het gehele object met dezelfde percentages afgeschreven?

Antwoord:

Nee, binnen een WOZ-object kunnen bijvoorbeeld verschillende gebouwen onderscheiden worden met verschillende bouwjaren of geheel verschillende bouwkwaliteit waarop andere afschrijvingspercentages worden toegepast. Er kan ook sprake zijn van gebouwdelen, bijvoorbeeld een latere aanbouw, die op een andere wijze wordt afgeschreven. In de verschillende taxatiewijzers wordt bij het bepalen van de afschrijving onderscheid gemaakt tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuur, omdat deze onderdelen bijvoorbeeld een geheel verschillende levensduur hebben. De ruwbouw van een pand kan bijvoorbeeld wel honderd jaar meegaan (en dus over die periode worden afgeschreven), terwijl de installaties al na 20 jaar vervangen moeten worden. De grondwaarde speelt ook een rol. Daarop wordt uiteraard niet afgeschreven.

12.3 De functionele veroudering



Kan er ook functioneel worden afgeschreven op de restwaarde? Ja, immers met het begrip restwaarde wordt in het kader van de Wet WOZ de technische restwaarde bedoeld, dus de technische restwaarde aan het eind van de ingeschatte levensduur. Een object kan een hoge technische restwaarde hebben bijvoorbeeld omdat het object bestaat uit een "onverslijtbare" betonconstructie. Wanneer het object een lagere of geen economische betekenis meer heeft, moet een verdere afschrijving plaatsvinden om de gecorrigeerde vervangingswaarde te bepalen. De gecorrigeerde vervangingswaarde kan in verband met het ontbreken van een economische betekenis lager zijn dan de technische restwaarde. Hoe wordt de factor voor functionele veroudering bepaald? De factor voor functionele veroudering wordt bepaald door de volgende aspecten af te wegen: - de behoefte die nog bestaat aan dit object; - de verandering van bouwwijze; - de belemmeringen voor het normale productieproces; - excessieve gebruikskosten. In beginsel wordt voor elk van deze elementen een factor bepaald. Vermenigvuldiging van die factoren levert de factor voor functionele veroudering. Voor elk van deze factoren is de basiswaarde 1.00. Alleen 131


wanneer het te taxeren object significant afwijkt van een functioneel object op één van de genoemde aspecten, wordt een lagere factor gehanteerd. Vindplaats:

265. Vraag:

Leidt een overschot/tekort aan ruimte tot een hogere functionele veroudering?

Antwoord:

Mogelijk. De ruimte die op het moment van taxatie aanwezig is, zal meestal enigszins afwijken van de voor de gebruiker optimale of genormeerde ruimte. Nagegaan moet worden in hoeverre het overschot of het tekort aan ruimte leidt tot belemmeringen in gebruiksmogelijkheden. Ook de invloed op de gebruikskosten zal moeten worden bepaald.

Vindplaats:

Hof Arnhem 9 juni 1999, nr. 97/21226, Belastingblad 2000, blz. 535.

266. Vraag:

Welke invloed heeft een voorgenomen sloop op de factor voor functionele veroudering?

Antwoord:

Een voorgenomen sloop heeft in beginsel geen invloed op de factor voor functionele veroudering (vergelijk ontbreken van invloed op de technische veroudering). Zoals een voorgenomen sloop kan functioneren als signaal dat de technische levensduur verstreken is, kan een voorgenomen sloop ook het signaal zijn dat het eind van de economische levensduur bereikt is. Het feit dat er geen behoefte meer bestaat aan het object, dat het productieproces belemmerd wordt of dat de gebruikskosten excessief zijn, leidt tot het besluit tot sloop. Het enkele besluit tot sloop zelf heeft geen effect op de factor voor functionele veroudering, maar mogelijk wel op de genoemde elementen van de functionele/economische veroudering.

Vindplaats:

Hof Amsterdam 12 april 2005, nr. 02/04641, LJN: AT4101, Belastingblad 2005, blz. 698; Hof ’s-Gravenhage 31 januari 2001, nr. 98/00088, Belastingblad 2002, blz. 5; Hoge Raad 25 oktober 2000, nr. 35.508, LJN: AA7837, Belastingblad 2001, blz. 643.


132

Artikel 4, tweede lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald? De bedrijfswaarde is een vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat betekent dat de waarde van de onroerende zaak voor de huidige eigenaar/gebruiker bepaald moet worden. De noodzaak voor het bepalen van een bedrijfswaarde doet zich alleen voor bij bedrijfsmatig geëxploiteerde objecten, waarbij een onverwachte veranderde marktsituatie sinds de investeringen in de onroerende zaak het rendement dat met de onroerende zaak kan worden behaald negatief heeft beïnvloed.


Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/gebruiker de waarde bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Aan de hand van de ongecorrigeerde vervangingswaarde en deze "bedrijfswaarde" wordt de juiste factor voor functionele veroudering bepaald (zie Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken artikel 4, vierde lid). Omdat de bedrijfswaarde tot uitdrukking komt in de factor die men gebruikt om de ongecorrigeerde vervangingswaarde te corrigeren zal de bedrijfswaarde nooit hoger liggen dan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. De bedrijfswaarde wordt dus afgeleid uit de kosten en opbrengsten (de bedrijfsvoering) die voor het bedrijf met de desbetreffende onroerende zaak samenhangen. Voor het berekenen van de bedrijfswaarde wordt in de literatuur en jurisprudentie een aantal methoden beschreven zoals: 1. het uitgaan van de balanswaardering onder toepassing van afwaardering wegens lagere winstgevendheid; 2. het uitgaan van de waarde van onroerende zaken die voor de eigenaar hetzelfde nut opleveren als de te waarderen onroerende zaak; 3. het uitgaan van winstverwachtingen gebaseerd op resultaten uit de afgelopen jaren; 4. het uitgaan van de contante waarde van de toekomstige ontvangsten en de toekomstige uitgaven, samenhangend met de productie waarvoor de onroerende zaak wordt gebruikt (de DCF-methode). Anders dan bij het gebruik van de discounted-cash-flowberekening voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer (waarbij immers de meest gerede gegadigde bepalend is voor de waarde) zijn voor het bepalen van de bedrijfswaarde de uitgaven en inkomsten van de huidige eigenaar/gebruiker van belang. Hierbij is wel aan de orde of de resultaten (lage inkomsten of hoge uitgaven) reëel en marktconform voor de desbetreffende bedrijfstak zijn. 268. Vraag:

Antwoord:

Moet de functionele veroudering van een onroerende zaak die door bestemming "incourant" is (bijvoorbeeld museum) zodanig worden vastgesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer gebaseerd op de exploitatie (DCFmethode)? Nee, uit de marktanalyse kan blijken dat er bijvoorbeeld nieuwe musea worden gebouwd, waarin veel hogere investeringen worden gedaan, dan vanuit de financiële exploitatie verklaard kan worden. Deze hogere investeringen geven aan dat de huidige gebruiker (vaak met steun van subsidies) niet alleen uit financiële overwegingen heeft geïnvesteerd, maar ook om andere redenen. Deze objecten voorzien in een maatschappelijke behoefte. Het feit dat deze investeringen in de praktijk worden gedaan, leidt tot de 133


conclusie dat deze maatschappelijke behoefte ook tot uitdrukking komt in de investeringen die worden gedaan. De vervangingswaarde van bijvoorbeeld een museum is daarom hoger dan uit de financiële exploitatie afgeleid kan worden. 269. Vraag: Antwoord:

In beginsel niet. Alleen wanneer bij de functionele afschrijving van de gebouwen een belangrijk deel van de gebouwen als ondoelmatig is afgeschreven en daarom volstaan kan worden met veel minder grond en de grond ook geen andere betekenis heeft voor de eigenaar/gebruiker (bijvoorbeeld uitbreidingsmogelijkheid), dan kan een afschrijving plaatsvinden op de waarde van de grond.

Vindplaats:

Hof Amsterdam 29 april 1992, nr. 298/89, MI V, Belastingblad 1993, blz. 603.


134

Kan er ook op de vervangingswaarde van grond functioneel worden afgeschreven?

Leidt de aanwezigheid van bodemverontreiniging tot een functionele afschrijving? In beginsel niet, slechts wanneer door de aanwezigheid van de bodemverontreiniging gebruik van de gebouwen niet meer mogelijk is, niet meer is toegestaan of wordt belemmerd, zal dit leiden tot een correctie voor functionele veroudering.

13. VRAGEN OVER DE AFWIJKENDE TOESTANDSPEILDATUM

13.

VRAGEN OVER DE AFWIJKENDE TOESTANDSPEILDATUM

13.1 De soorten waardeveranderingen

271. Vraag:

De WOZ-beschikking geldt voor een jaar. In welke situatie moet nu toch, tussentijds, in de periode tussen waardepeildatum en jaar waar voor de waarde geldt een nieuwe waarde worden bepaald?

Antwoord:

Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ regelt dat bij drie soorten wijzigingen de waarde bepaald moet worden naar een andere toestandspeildatum dan de waardepeildatum. Dit betreft: - wijziging van de objectafbakening (bijvoorbeeld een grote bouwkavel wordt gesplitst in de kavels met daarop afzonderlijke woningen, maar ook het bijkopen van een groenstrook); - fysieke wijziging van het object door bouw, verbouw, et cetera (bijvoorbeeld de bouw van een woning, maar ook het door brand verloren gaan van een garage); - bijzondere omstandigheden specifiek de onroerende zaak betreffende. In deze gevallen geldt het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld als de toestandspeildatum.

Vindplaats:



Is het opknappen van een woning tussen de waardepeildatum en het jaar waarvoor de waarde geldt aanleiding tot het muteren van de waarde? Dat ligt aan de aard van de activiteiten. Indien het opknappen alleen bestaat uit het wegwerken van achterstallig onderhoud, dan voldoet dit niet aan de eisen die artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ stelt om te komen tot een tussentijdse waardeverandering. Indien er sprake is van daadwerkelijke verbetering door bijvoorbeeld uitbreiding (zoals een aanbouw, een serre of een dakkapel), het creëren van extra voorzieningen of het bewoonbaar maken van een zolder of een garage, dan zal wel de waarde bepaald worden naar de toestand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt.

135


273. Vraag:

Antwoord:

Het realiseren van een verbetering betekent dat het woongenot of de gebruiksmogelijkheden daadwerkelijk toenemen of dat de onderhoudslasten afnemen (bijvoorbeeld gebruik betere materialen). Dit betreft bijvoorbeeld het creëren van extra voorzieningen (bijvoorbeeld centrale verwarming of isolatie) of het creëren van extra ruimte (aanbouw, serre, bewoonbare zolder).

Vindplaats:

Hof Arnhem 2 juli 2002, nr. 01/02816, Belastingblad, blz. 980; Hof Arnhem 5 januari 2002, nr. 01/02020, LJN: AE5556, Belastingblad 2002, blz. 977; Hoge Raad 29 november 1995, nr. 30.898, Belastingblad 1996, blz. 52.

274. Vraag:

Wanneer is sprake van bijzondere omstandigheden, specifiek voor de onroerende zaak die moeten leiden tot een afwijkende toestandspeildatum?

Antwoord:

In feite houdt de formulering van artikel 18 derde lid, van de Wet WOZ een viertal criteria in: - er moet sprake zijn van een omstandigheid, dat wil zeggen de waardeverandering moet samenhangen met een duidelijk aanwijsbare handeling of een duidelijk aanwijsbaar voorval. - de omstandigheid moet bijzonder zijn, hetgeen aangeeft dat deze grond voor waardeverandering is bedoeld als hardheidsclausule. Algemene ontwikkelingen die zich in elke periode en voor alle categorieën objecten in meer of mindere mate voordoen, worden niet bedoeld. - specifiek betekent dat omstandigheden die van invloed zijn op alle of zeer grote aantallen objecten niet worden bedoeld. - de omstandigheden moeten betrekking hebben op de onroerende zaak, dat wil zeggen dat bedrijfsomstandigheden of persoonlijke omstandigheden van de belanghebbende niet worden bedoeld.

Vindplaats:

Rechtbank Leeuwarden 13 juli 2006, nr. 05/1864, Belastingblad 2006, blz. 1019; Hof Amsterdam 23 april 2003, nr. 02/03112, LJN: AH9399, Belastingblad 2003, blz. 964; Hof Arnhem 23 juni 2000, nr. 98/2197, LJN: AA6995, Belastingblad 2001, blz. 1061.

275. Vraag:

Antwoord:

136

Wanneer is nog sprake van het wegwerken van achterstallig onderhoud en wanneer is sprake van verbetering zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ?

Is het ontdekken van bodemverontreiniging een bijzondere omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt en daarmee dus relevant voor de (toestandspeildatum voor de) waardebepaling? Het ontdekken van bodemverontreiniging is in de toelichting op de Wet WOZ genoemd als voorbeeld van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.


De aanwezigheid van bodemverontreiniging op de waardepeildatum dient in het algemeen te worden verdisconteerd in de waarde zoals die bij beschikking wordt vastgesteld en die genomen wordt aan het begin van het kalenderjaar. Wanneer de bodemverontreiniging wel aanwezig, maar alleen nog niet ontdekt was aan het begin van het kalenderjaar, dient op basis van de regels van ambtshalve vermindering te worden beoordeeld of de oorspronkelijke beschikking kan worden aangepast. Voor deze regels wordt verwezen naar het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ. Vindplaats:

276. Vraag:

Hoge Raad 5 september 2003, nr. 37948, LJN: AJ5685, Belastingblad 2003, blz. 1121.

Kan een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid ook waardeverhogend zijn?

Antwoord:

Ja. Uit jurisprudentie blijkt dat deze mutatiegrond ook kan leiden tot een hogere waarde bij het begin van het kalenderjaar dan op de waardepeildatum. Deze hogere waarde geldt dan als de WOZ-waarde.

Vindplaats:

Hof Amsterdam 28 maart 2003, nr. 02/0282, Belastingblad 2004, blz. 1221.

13.2 Objecten in aanbouw



Wat moet er gebeuren in het proces waardering van objecten in aanbouw? Objecten in aanbouw waarvoor een bouwvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari. Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-woningen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en dat tegelijk met de massale verzending van WOZ-beschikkingen/aanslagen gemeentelijke belastingen een beschikking/aanslag verstuurd wordt. In dit proces worden enkele bijzondere aspecten van de waardering van objecten in aanbouw beschreven. Daarnaast zijn de waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met betrekking tot bodemverontreiniging, werktuigenvrijstelling) gewoon van toepassing. Welke componenten zijn van belang bij de waardebepaling van objecten in aanbouw? Bij het bepalen van de vervangingswaarde zijn drie componenten van belang: 137


1. grondwaarde Het bepalen van de grondwaarde bij een object in aanbouw wijkt in beginsel niet af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerkzaamheden begonnen is. De bepaling van de grondwaarde betreft een tweetal variabelen: "oppervlakte" en "waarde per vierkante meter". De oppervlakte die bij de berekening van de grondwaarde wordt gebruikt, is gelijk aan de grondoppervlakte die aan het WOZ-object toegekend is. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk, namelijk wanneer een deel van de grond bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond) of wanneer de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek hanteert, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond, maar bijvoorbeeld door de oppervlakte van de te realiseren bebouwing. Mogelijke benaderingen voor de bepaling van de waarde per vierkante meter zijn: - uitgifteprijs gemeente conform bestemmingsmogelijkheden (hierbij kan dan ook sprake zijn van een andere eenheid dan vierkante meter grond, bijvoorbeeld vierkante meter BVO); - prijs van vraag en aanbod bij verkopen van te bebouwen grond conform bestemming. 2. stichtingskosten van de onroerende zaak Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de in aanbouw zijnde opstal worden "geobjectiveerde" stichtingskosten als uitgangspunt genomen. Voor courante niet-woningen en voor woningen kan gebruik gemaakt worden van landelijke kengetallen. Deze landelijke kengetallen kunnen bijvoorbeeld afgeleid zijn uit kengetallen die worden gebruikt bij de kostencalculatie van de bouw, bij het bepalen van de herbouwkosten voor de verzekering, bij de controle van de opgegeven bouwkosten bij de bouwleges. Ook kunnen de kengetallen afgeleid zijn uit de bouwkosten die in het WOZ-datacenter zijn ingevoerd. Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de kengetallen worden gebruikt uit de taxatiewijzer die voor de desbetreffende soort niet-woningen is opgesteld. 3. voortgangspercentage van de bouw Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de in aanbouw zijnde opstal nog vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia.

138


Eventuele correctie in verband met het voldoen aan de waarderingsvoorschriften: In de opbouw van de taxatie van een object in aanbouw kan eventueel een vierde component zichtbaar zijn, wanneer een correctie nodig is om aan te sluiten op de geldende waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld correctie voor bodemverontreiniging). Bij het bepalen van de grondwaarde en de stichtingskosten als onderdelen van de vervangingswaarde is van belang of deze inclusief of exclusief omzetbelasting (BTW) berekend moeten worden. De waardebepaling van het object in aanbouw moet aansluiten op de waarde die later bepaald zal worden voor het object zodra de bouw gereed is. De waarde van het object in aanbouw zal dus inclusief omzetbelasting worden bepaald, wanneer ook de waarde van het object na gereedmelding inclusief de BTW-component zal worden gewaardeerd en exclusief BTW, wanneer na gereedmelding exclusief BTW wordt gewaardeerd. Dit betekent dat de bepaling van de vervangingswaarde voor woningen en courante niet-woningen in aanbouw inclusief omzetbelasting geschiedt. Voor de bepaling van de vervangingswaarde van objecten in aanbouw waarvan na gereedmelding ook de gecorrigeerde vervangingswaarde de maatstaf vormt, is de BTWpositie van de juridisch eigenaar maatgevend. 279. Vraag: Antwoord:

Welke stappen gelden voor de waardering van objecten in aanbouw? Vanaf signaal (meestal bouwvergunning) dat gebouwd gaat worden gelden voor de waardering van objecten in aanbouw de volgende stappen: stap 1: aanduiden WOZ-objecten als "object in aanbouw" op basis van verzamelde bouwvergunningen nieuwbouwobject of bouwvergunningen van verbouwing waarbij het bestaande object tijdelijk buiten gebruik wordt gesteld. stap 2: beoordelen verwachte objectafbakening Uit de beschrijving van het bouwproject in de bouwvergunningsaanvraag zal duidelijk worden of sprake is van de (ver)bouw van één woning, meerdere koopwoningen, meerdere huurwoningen, één niet-woningobject, een complex met meerdere nietwoningobjecten (bedrijfsverzamelgebouw) of combinaties hiervan. stap 3: realiseren objectafbakening, inclusief vastlegging kadastrale identificatie (kavelgrootte). Indien afbakening ongewijzigd: door naar stap 6. stap 4: vastleggen objectaanduiding (bij voorkeur met toekomstig adres). stap 5: vastleggen subjectgegevens. stap 6: bepalen grondwaarde object.

139


stap 7: schatten verwachte stichtingskosten object. Op basis van de objectkenmerken, ontleend aan de verleende bouwvergunning, worden de totale stichtingskosten van het gebouw geschat. Hierbij wordt gebruik gemaakt van taxatiewijzers voor soorten niet-woningen die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde en van algemene kengetallen over bouwkosten voor courante niet-woningen en woningen. Vanaf begin december ten behoeve van de vast te stellen waarde per 1 januari daarop volgend: stap 8: inschatten voortgangspercentage opstal op 1 januari (bij voorkeur de voortgang fotografisch vastleggen). Bij woningen wordt uitgegaan van gestandaardiseerde voortgangspercentages die zijn afgeleid van de standaard termijnregeling die bij veel koop-/aannemingsovereenkomsten wordt gebruikt. Bij niet-woningen wordt de inschatting van het voortgangspercentage gemaakt op basis van een inschatting van de gedane investeringen op 1 januari. stap 9: vastleggen toestandspeildatum en waarborgen dat de toestand op deze datum wordt gebruikt bij de bepaling van de (model)waarde. Op grond van artikel 18, derde lid, is voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het belastingjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende belastingjaar. Deze afwijkende toestandspeildatum wordt op de WOZ-beschikking vermeld. stap 10: berekenen taxatiewaarde. De stichtingskosten aan het begin van het kalenderjaar worden bepaald door het voortgangspercentage van de opstal te vermenigvuldigen met de totale verwachte stichtingskosten van het object (zie stap 7). Dit bedrag wordt vervolgens vermeerderd met de grondwaarde (zie stap 6). Herhaal stap 8 t/m 10 tot het moment dat het object gereed is. Als het object gereed is, zie dan proces verwerking mutaties objectkenmerken door bouwactiviteiten. 280. Vraag: Antwoord:

140

Welke criteria gelden voor de beoordeling van het proces waardering van objecten in aanbouw? Met betrekking tot de waardebepaling van objecten in aanbouw zijn de volgende criteria gegeven: - de WOZ-beschikkingen voor de objecten in aanbouw zijn tegelijkertijd verzonden met de overige WOZ-beschikkingen; - bij de waardebepaling van objecten in aanbouw van woningen is gebruik gemaakt van de richtlijnen voor de gestandaardiseerde voortgangspercentages;


- bij de waardebepaling van objecten in aanbouw is gebruik gemaakt van algemene kengetallen voor het bepalen van de stichtingskosten. Indien voor een categorie objecten een taxatiewijzer beschikbaar is, zijn de kengetallen uit deze taxatiewijzer gebruikt. 281. Vraag:

Wanneer moet een object in aanbouw worden getaxeerd?

Antwoord:

Wanneer een object nieuw gebouwd is, wordt voor dit object een nieuwe waarde bepaald. Deze waarde geldt vanaf 1 januari nadat het object is gereed gekomen. Een object waarvan de bouw nog niet gereed is kan toch reeds een aanmerkelijke waarde vertegenwoordigen. Bij sommige objecten, zoals bijvoorbeeld industriële installaties, wordt jaarlijks het nodige gewijzigd en is er voortdurend een vorm van "aanbouw". Om meer dan één reden legt de Wet WOZ derhalve de verplichting op om objecten in aanbouw ook in de waardebepaling te betrekken. Voor deze objecten geldt steeds de toestandspeildatum 1 januari van het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt. Dit betekent dat van alle objecten in aanbouw, woningen en nietwoningen, de voortgang op 1 januari moet worden geïnventariseerd en op basis hiervan een waarde moet worden bepaald.

Vindplaats:

Artikel 18, eerste en derde lid, van de Wet WOZ.

282. Vraag:

Hoe moet de waarde van een object in aanbouw worden bepaald?

Antwoord:

Voor het bepalen van de waarde van een object in aanbouw is het onderscheid tussen de waarde van de grond en de waarde van de opstal relevant. De grond heeft immers reeds voor de aanvang van de daadwerkelijke bouw een waarde, terwijl er op dat moment nog geen opstal is. Voor het bepalen van de waarde bij het vorderen van de bouw van de opstal zijn twee elementen belangrijk, namelijk de voortgang van de bouw op 1 januari van de waardepeildatum of het jaar waarvoor de waarde geldt. De opstallen van woningen en niet-woningen worden op de vervangingswaarde bepaald. Overigens is alleen het feit dat het object in aanbouw is en het dus waarschijnlijk nog niet gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het gebouwd wordt, in dit licht bezien geen reden om bij objecten waarbij de gecorrigeerde vervangingswaardemethode wordt toegepast een correctie voor functionele veroudering te hanteren. Het gebruik, het laten afbouwen om het later in "gebruik" te nemen, is immers 100% functioneel. Er is in dit geval dus geen sprake van een verouderingsfactor, maar alleen van een factor gebaseerd op basis van het percentage gereed.

Vindplaats:

Artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ.

141



284. Vraag:

Ja, net als alle andere objecten in aanbouw, uitgezonderd natuurlijk objecten in aanbouw die onder de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten vallen (openbare wegen, et cetera). Ook appartementen in aanbouw waarvan nog niets fysiek aanwezig is moeten getaxeerd worden. Denk hierbij aan het appartement dat moet komen op de derde verdieping, terwijl alleen de fundering van het hele appartementencomplex gereed is. Bij objecten in aanbouw dient jaarlijks beoordeeld te worden wat de vorderingen zijn van de bouw. Hoe moeten appartementen in aanbouw afgebakend worden?

Antwoord:

Net als voor andere WOZ-objecten gelden de afbakeningsregels van artikel 16 voor de afbakening van appartementen in aanbouw. In veel gevallen zal er sprake zijn van appartementen in aanbouw die reeds (kadastraal) gesplitst zijn en verkocht zijn aan verschillende eigenaren. Elk appartementsrecht vormt dan een afzonderlijk WOZ-object. Maar ook wanneer de appartementen niet gesplitst worden dienen de verschillende te bouwen appartementen als afzonderlijke WOZ-objecten te worden afgebakend. De toekomstige appartementen in aanbouw horen niet naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar. Ze worden in de toekomst immers als afzonderlijke objecten gebruikt.

Vindplaats:

Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33.944, Belastingblad 2000, blz. 387.


142

Moeten appartementen in aanbouw gewaardeerd worden?

Hoe moeten appartementen in aanbouw getaxeerd worden? De waarde van appartementen in aanbouw wordt bepaald door de grondwaarde, het percentage gereed en de uiteindelijke eindwaarde van het appartement. Het is dus altijd mogelijk om een waarde aan het appartementsrecht toe te kennen, ook als er van het appartement nog niets gereed is. Voor het bepalen van het percentage gereed geeft de Waarderingsinstructie richtlijnen.

14. VRAGEN OVER BIJZONDERE ASPECTEN VOOR DE WAARDEBEPALING

14.

VRAGEN OVER BIJZONDERE ASPECTEN VOOR DE WAARDEBEPALING

14.1 De omzetbelasting

286. Vraag:

Is de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting?

Antwoord:

Wanneer de eigenaar van een onroerende zaak waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend de omzetbelasting kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald. Wanneer de eigenaar de omzetbelasting niet kan verrekenen, bijvoorbeeld een overheidsorgaan, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting berekend. Er is in dit verband ook sprake van de mogelijkheid van verrekenen van de omzetbelasting wanneer deze verrekend kan worden met het BTW-compensatiefonds. Het uitgangspunt bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is immers het bepalen van de kosten die de huidige eigenaar/gebruiker zou moeten maken om een "identieke" vervangende onroerende zaak te verwerven. Indien de omzetbelasting niet verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting tot deze kosten en wanneer de omzetbelasting wel verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting niet tot de kosten. Voor het beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting bepaald moet worden, is de BTW-positie van de juridische eigenaar maatgevend.

Vindplaats:

Hoge Raad 31 januari 2003, nr. 37.092, LJN: AF3651, Belastingblad 2003, blz. 322; Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.003, Belastingblad 1992, blz. 721.


Is de waarde van woningen inclusief of exclusief omzetbelasting? Voor woningen wordt de waarde in het economische verkeer bepaald. De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest gerede gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak rondom de waardepeildatum. In de praktijk wordt bij de waardebepaling van woningen uitgegaan van transactieprijzen van bestaande woningen. Deze transacties zijn niet onderworpen aan omzetbelasting. Bij de waardebepaling komt de omzetbelasting dus niet afzonderlijk tot uitdrukking, zoals de vraag ten onrechte suggereert. Bij de koop van nieuwbouwwoningen wordt een koper wel omzetbelasting in rekening gebracht. De omzetbelasting maakt dan onderdeel uit van het bedrag dat een koper bereid is voor de woning te betalen. Dit betekent dat er 143


bij de waardebepaling moet worden uitgegaan van de prijs van de nieuwbouwwoning, inclusief de betaalde BTW. Vindplaats:


Hoge Raad 8 augustus 2003, nr. 38.085, Belastingblad 2004, blz. 84; Hof ’s-Gravenhage 24 november 1998, nr. 97/03545, Belastingblad 1999, blz. 595.

Is de waarde in het economische verkeer van courante niet-woningen inclusief of exclusief omzetbelasting? De waarde in het economische verkeer is de prijs die de meest gerede gegadigde bereid is te betalen bij een verkoop van de desbetreffende onroerende zaak rondom de waardepeildatum. Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Er is daarom bij gewone transacties van onroerende zaken geen sprake van omzetbelasting. Bij de taxatie van de waarde in het economische verkeer wordt daarom ook een verkoopprijs geschat uitgaande van een transactie die niet onderworpen is aan de heffing van omzetbelasting. Dit zijn transacties van niet-woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn. De hiervoor bedoelde waarde is niet gelijk aan de prijs (zoals die op de markt tot stand komt) die bij belaste levering zou worden verkregen verminderd met de verschuldigde omzetbelasting. In die prijs zit namelijk ook een element van niet-aftrekbare omzetbelasting. Partijen die de omzetbelasting niet of slechts gedeeltelijk in aftrek kunnen brengen zullen immers een extra bedrag over hebben voor het feit dat de levering bij verkoop vrij is van omzetbelasting. Bij de transacties van onroerende zaken is wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer wordt uitgegaan van de verkoopprijs exclusief de overdrachtsbelasting (prijs kosten koper). Op de regel dat transacties van onroerende zaken niet onderworpen zijn aan de heffing van omzetbelasting, bestaat één belangrijke uitzondering en dat betreft de verkoop van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (nieuwbouw-object). Deze uitzondering geldt uiterlijk tot twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw. Daarna is over (volgende) transacties in beginsel geen omzetbelasting meer verschuldigd. Voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak mogen subjectieve elementen geen rol spelen. Voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een niet-woning die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden in gebruik genomen is moet, net als bij nieuwbouwwoningen, uitgegaan worden van een transactieprijs inclusief de te betalen omzetbelasting. Dit geldt daarmee ook voor alle courante niet-woningen die na de waardepeildatum zijn opgeleverd. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de

144


waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie niet belast met omzetbelasting. Deze invloed van de omzetbelasting zal verdisconteerd zijn in de kapitalisatiefactor. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt dan tot een waarde-uitkomst gebaseerd op een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoeft de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet wat de BTW betreft gecorrigeerd te worden. In andere gevallen (bijvoorbeeld bij taxatie van een object in de tweejaarsperiode of bij het gebruik maken van een verkoopprijs onderworpen aan omzetbelasting) is correctie wel nodig. Vindplaats:



Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 27.164, Belastingblad 1992, blz. 228.

Hoe kunnen huurprijzen exclusief omzetbelasting worden gebruikt voor het bepalen van een waarde in het economische verkeer? In het kader van het verzamelen, analyseren en registreren van marktinformatie verzamelen gemeenten huurprijzen van niet-woningen. Veel van deze huurprijzen zijn onderworpen aan de heffing van omzetbelasting. In dat geval wordt overeenkomstig het inlichtingenformulier huurgegevens de huurprijs exclusief omzetbelasting verzameld. De huurprijzen exclusief omzetbelasting worden gebruikt om door middel van de kapitalisatiemethode de waarde in het economische verkeer te bepalen uitgaande van een transactie die niet onderworpen is aan omzetbelasting. Indien de kapitalisatiefactor direct wordt afgeleid uit een transactieprijs die voldoet aan dit uitgangspunt en een huurwaarde exclusief omzetbelasting, ontstaat een kapitalisatiefactor die de huurwaarde exclusief omzetbelasting automatisch omzet in een waarde die voldoet aan de waarderingsvoorschriften. Indien de kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit bijvoorbeeld rendementsverwachtingen en andere kengetallen dan moet deze correctie afzonderlijk worden aangebracht in de kapitalisatiefactor. Dit leidt tot een iets hogere factor. Kan de BTW invloed hebben op de vraag of de waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde vervangingswaarde als maatstaf geldt? Ja, bijvoorbeeld in de situatie dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW hoger is dan de waarde in het economische verkeer, terwijl de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW lager is dan deze waarde in het economische verkeer. 145


Indien voor de desbetreffende belanghebbende eigenaar de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW moet worden bepaald, geldt in dit geval de waarde in het economische verkeer als hoogste van de twee. In het andere geval zal de gecorrigeerde vervangingswaarde incl. BTW de hoogste van de twee zijn. Vindplaats:

291. Vraag:

Hoge Raad 9 februari 2007, nr. 41.265, Belastingblad 2007, blz. 369.

Heeft het BTW-compensatiefonds gevolgen voor de waardebepaling?

Antwoord:

Ja, wanneer een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend en de eigenaar kan de omzetbelasting verrekenen, dan wordt de vervangingswaarde exclusief BTW bepaald. Dit geldt dus ook in de gevallen waarin een gemeente of provincie eigenaar is van een gebouw of werk en de BTW kan verrekenen via het BTW-compensatiefonds.

14.2 Bodemverontreiniging en andere milieuaspecten



146

Wat is de invloed van bodemverontreiniging op de waarde? Indien er marktgegevens (verkoopprijzen) beschikbaar zijn van onroerende zaken waarbij de bodem verontreinigd is, kan de invloed van de bodemverontreiniging op de waarde uit deze marktgegevens worden afgeleid. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een gehele wijk met woningen op verontreinigde grond en in deze wijk zijn enkele verkoopprijzen rondom de waardepeildatum beschikbaar, dan kan de waarde in het economische verkeer voor alle woningen in deze wijk worden afgeleid uit deze verkoopprijzen. Een verdere correctie in verband met de bodemverontreiniging is dan niet noodzakelijk. Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten met een verontreinigde bodem, dan wordt de invloed van de bodemverontreiniging zowel bij de waarde in het economische verkeer als bij de gecorrigeerde vervangingswaarde tot uitdrukking gebracht in een aftrek. Hoe wordt de invloed van bodemverontreiniging op de waarde in het economische verkeer (aftrek) objectief vastgesteld? Indien de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak met een verontreinigde bodem wordt afgeleid van marktgegevens van objecten zonder bodemverontreiniging, dan zal sprake zijn van een aftrek. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de kosten van sanering,


de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp bij bijvoorbeeld sanering, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Indien de saneringskosten niet ten laste komen van de huidige eigenaar van de onroerende zaak, maar van bijvoorbeeld de oorspronkelijke vervuiler of van de overheid (zoals meestal het geval is bij grootschalige bodemverontreiniging onder woningen), dan leidt de hoogte van de saneringskosten niet tot een aftrek. De hoogte van de aftrek kan pas bepaald worden als de mate van gebruiksbeperkingen, de aard van de overlast en de bijdrage aan de saneringskosten zijn ingeschat en wanneer bekend is of en zo ja welk deel van de saneringskosten ten laste van de huidige eigenaar komen. Vindplaats:



Hoge Raad 1 april 2005, nr. 40.313, LJN: AT3035, Belastingblad 2005, blz. 558; Hof Amsterdam 11 februari 2005, nr. 03/03442, LJN: AT1584, Belastingblad 2005, blz. 593; Hoge Raad 23 november 2001, nr. 36.591, LJN: AD6055, Belastingblad 2002, blz. 395; Hoge Raad 14 april 1999, nr. 34.524, LJN: AA2778, Belastingblad 1999, blz. 439.

Hoe wordt de invloed van bodemverontreiniging (aftrek) objectief vastgesteld bij de gecorrigeerde vervangingswaarde? Net als bij de waarde in het economische verkeer wordt bij het bepalen van de grondwaarde rekening gehouden met de invloed van de kosten van sanering, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Hierbij kan echter de waarde van de grond nooit minder dan nihil worden. Op de waarde van de opstal wordt alleen een correctie toegepast indien er daadwerkelijk sprake is van beperking van de gebruiksmogelijkheden van de opstal. Hoe houdt men rekening met de aanwezigheid van asbest (bijvoorbeeld golfplaten bij agrarische objecten)? Dit geschiedt op overeenkomstige wijze als bij de invloed van bodemverontreiniging. Dat betekent dat wanneer de waarde in het economische verkeer is afgeleid van verkoopprijzen van objecten waar ook asbesthoudende materialen zijn verwerkt, er geen verdere aftrek nodig is. Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten met asbest, dan zal sprake zijn van een aftrek ten opzichte van de waarde van andere vergelijkbare objecten. Hierbij zal de hoogte van de aftrek primair afhankelijk zijn van de hoogte van de (eigen bijdrage in de) saneringskosten. Bij het bepalen van de hoogte van deze saneringskosten moet rekening gehouden worden met het feit dat deze saneringskosten vaak pas op termijn gemaakt worden, namelijk op het moment dat het object wordt gesloopt of 147


verbouwd. Wanneer met het oog op de gezondheid de sanering op korte termijn moet plaatsvinden, dan zal de invloed van de saneringskosten op de waarde groter zijn. Vindplaats:

296. Vraag:

148

Hof Arnhem 5 juli 2007, nr. 06/00399, E VIII, LJN: DB0994, Belastingblad 2007, blz. 973; Hoge Raad 25 april 2003, nr. 37.835, LJN: AF7802, Belastingblad 2003, blz. 793; Hoge Raad 21 december 2001, nr. 36.314, LJN: AD7580, Belastingblad 2002, blz. 140; Hoge Raad 18 april 2001, nr. 36.069, LJN: AB1117, Belastingblad 2001, blz. 696.

Heeft de aanwezigheid van betonrot of paalrot invloed op de WOZ-waarde?

Antwoord:

Ja, betonrot en paalrot zijn omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waarde in het economische verkeer en daarmee op de WOZ-waarde. Wanneer de waarde in het economische verkeer wordt afgeleid van verkoopprijzen van objecten waar ook betonrot en paalrot is verwerkt, is geen verdere analyse voor een eventuele aftrek nodig Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten welke in een vergelijkbare omstandigheid verkeren, dient er wel een nadere analyse plaats te vinden of een correctie nodig is en zo ja hoe groot deze aftrek moet zijn. De hoogte van deze aftrek zal met name afhangen van de eigen bijdrage van de eigenaar om de omstandigheid te niet te doen.

Vindplaats:

Rechtbank Dordrecht 28 maart 2008, AWB 06/1197, LJN: BC8561; Hof Amsterdam 1 februari 2008, nr. 06/00115, M I, LJN: BC3385, Belastingblad 2008, blz. 402; Hof ’s-Gravenhage 26 februari 2004, nr. 02/04829, E I, LJN: AO6008, Belastingblad 2004, blz. 667; Hof ’s-Gravenhage 8 februari 2002, nr. 01/00196, Belastingblad 2002, blz. 571; Hof Amsterdam 18 augustus 2000, nr. p99/00654, LJN: AA7566, Belastingblad 2001, blz. 1209.

15. VRAGEN OVER HET GEBRUIK VAN DE WOZ-WAARDE IN DE HEFFINGSWETTEN

15.

VRAGEN OVER HET HEFINGSWETTEN

GEBRUIK

VAN

DE

WOZ-WAARDE IN

DE

15.1 De OZB-heffingsmaatstaf


Wanneer is er sprake van een woning en wanneer is er sprake van een nietwoning? Het onderscheid tussen een woning en een niet-woning is bijvoorbeeld van belang in het kader van de tariefdifferentiatie voor de onroerendezaakbelastingen en voor de bepaling van de belastingcapaciteit voor de verdeling van het gemeentefonds. Bij dit onderscheid tussen woningen en niet-woningen is sprake van een woning als 70% of meer van de waarde van het object betrekking heeft op het woondeel. Is dat niet het geval dan wordt het object aangeduid als een niet-woning. Dit onderscheid is in de Gemeentewet vastgelegd. Dit betekent dat in het ene geval een gemengd pand als woning wordt aangemerkt, en in het andere geval als niet-woning. Bijvoorbeeld een akkerbouwbedrijf waarbij de woning meer dan 70% van de WOZ-waarde vormt, wordt in zijn geheel als woning aangemerkt, terwijl een veeteeltbedrijf waarbij de stallen meer dan 30% van de WOZ-waarde betreffen als niet-woning wordt aangemerkt. Wanneer een gemengd pand aangemerkt wordt als een niet-woning wordt het woondeel bij de heffingsmaatstaf buiten aanmerking gelaten. In geval van een bijzondere woonfunctie, zoals een verzorgingshuis, verpleeghuis of gevangenis, is van belang welke functie de overhand heeft. Bij deze afweging krijgt de woonfunctie veel gewicht ten opzichte van de verzorgingsfunctie. Maar de verpleegfunctie en de functie van het gevangen houden hebben de overhand ten opzichte van de woonfunctie. Bij panden met een bijzondere woonfunctie die als niet-woning zijn aangemerkt kan nog sprake zijn van woondelen.

Vindplaats:


Artikel 220a, tweede lid, en artikel 220e van de Gemeentewet; Hoge Raad 16 november 2007, nr. 40.487, LJN: AZ9075, Belastingblad 2008, blz. 11.

Wanneer is er sprake van een woondeel binnen een niet-woning? In het geval een niet-woning gedeelten bevat die dienen tot woning of die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden is sprake van een woondeel. Er is alleen sprake van een woondeel als dit is ingericht voor duurzaam 149


individueel verblijf. Dit betreft bijvoorbeeld een woning in een woonwinkelpand of het woongedeelte in een boerderij. Ook in complexen met een bijzondere woonfunctie die als niet-woning zijn aangemerkt, zoals een verzorgingshuis en een verpleeghuis, kan sprake zijn van woondelen. Het aanwezig zijn van een woondeel heeft geen invloed op de WOZwaarde. Maar in deze gevallen is de maatstaf voor de OZB voor gebruikers de WOZ-waarde exclusief de waarde van het woondeel. Vindplaats:

299. Vraag:

Wanneer binnen een niet-woning een woondeel wordt onderscheiden, hoe moet dan met de waarde van de grond worden omgegaan?

Antwoord:

In de meeste gevallen zal de waarde van de grond naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen, verdeeld kunnen worden in "waarde grond voor woondoeleinden" en "waarde grond voor overige doeleinden". Dit betekent dat in het geval een gebouw voor 40% van de waarde bestaat uit een woondeel, ook 40% van de waarde van de grond aan woondoeleinden moet worden toegekend. In ieder geval dient de grond onder het woondeel als dienstbaar aan woondoeleinden te worden aangemerkt.

Vindplaats:

Rechtbank ’s-Gravenhage 23 januari 2007, nr. 06/5252, EK, Belastingblad, blz. 596.


301. Vraag:

Antwoord:

150

Artikel 220e van de Gemeentewet; Hoge Raad, LJN: AZ 9075.

Zijn kassen vrijgesteld voor de OZB-heffing? De waarde van de kas moet voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking blijven als de teelt plaatsvindt in de volle grond of substraatteelt en er ook overigens sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond (artikel 220d, eerste lid, onderdeel a en b, van de Gemeentewet). De OZB-waarde wijkt dus af van de WOZ-waarde ingeval één of meer van dergelijke kassen deel uitmaken van het WOZ-object. Een kas wordt gedurende de zomermaanden bedrijfsmatig gebruikt als kweekruimte en gedurende de wintermaanden als caravanstalling. Deelt deze kas in de kassenvrijstelling? Bij de beoordeling of de vrijstelling van toepassing is, wordt gekeken naar het belangrijkste gebruik. Daarbij speelt niet alleen het tijdsaspect een rol, maar tevens het te behalen rendement van beide activiteiten.


15.2 De watersysteemheffing

302. Vraag:

Antwoord:

Wat zijn de verschillen in de objectafbakening zoals die voor de waterschappen relevant is en zoals die in het kader van de Wet WOZ bepaald moet worden? Welke elementen moeten hiervoor bij een taxatie worden ingevuld? Voor de watersysteemheffing door de waterschappen is het onderscheid tussen gebouwde onroerende zaken, ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen essentieel. Voor de watersysteemheffing ter zake van gebouwde onroerende zaken zijn de objectafbakeningsregels identiek aan de regels voor de afbakening van het WOZ-object. Voor de watersysteemheffing ter zake van ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen gelden in de Waterschapswet andere afbakeningsregels, waarbij het waterschap deze ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen per (gedeelte van een) kadastraal perceel afbakent. Deze regels zijn voor de uitvoering van de Wet WOZ niet van betekenis. Belangrijk is de categorie van WOZ-objecten die gedeeltelijk gebouwd zijn en gedeeltelijk ongebouwd. Wanneer op grond van een vrijstelling de waarde van (een deel van) de ongebouwde delen buiten aanmerking blijft, kan deze onroerende zaak niet in zijn geheel worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak voor de watersysteemheffing. Van deze objecten moet in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ ook worden aangegeven welk gedeelte (oppervlakte) betrokken is in de WOZ-waarde. Het resterende deel wordt door het waterschap aangemerkt als ongebouwde onroerende zaak of natuurterrein. De voorschriften omtrent het onderscheid gebouwd, ongebouwd en natuurterreinen zijn veranderd met ingang van de waterschapsomslagen voor het jaar 2009.

Vindplaats:


Artikel 118, van de Waterschapswet (zoals deze vanaf kalenderjaar 2009 toepassing vindt).

Waarom is het onderscheid tussen gebouwde en ongebouwde onroerende zaken van belang voor de uitvoering van de Wet WOZ? De WOZ-waarde vormt ook de heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken. Voor ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen geldt echter de kadastrale oppervlakte als heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing. Indien een WOZ-object is aangemerkt als gebouwd zal het waterschap de vastgestelde waarde gebruiken. Is het WOZ-object aangemerkt als ongebouwd of als natuurterrein, dan wordt de waarde door het waterschap niet gebruikt, maar 151


geldt de (kadastrale) oppervlakte als heffingsmaatstaf. De gemeente hoeft alleen het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd te maken. De indeling in ongebouwd en natuurterrein wordt gemaakt door het waterschap. Vindplaats:

304. Vraag:

Is een sportcomplex een gebouwde of een ongebouwde onroerende zaak?

Antwoord:

Een sportcomplex bestaande uit velden en kleedruimten, kantine en dergelijke, is een gebouwde onroerende zaak.

Vindplaats:


305. Vraag:

Zijn appartementen in aanbouw gebouwd of ongebouwd als bedoeld in de watersysteemheffing?

Antwoord:

Wanneer begonnen is met de bouw van een appartement in aanbouw is er altijd sprake van een gebouwd eigendom als bedoeld in de Waterschapswet. De Hoge Raad heeft weliswaar in een motivering van een uitspraak inzake het opleggen van een gebruiksaanslag bij een object in aanbouw aangegeven dat bij het opleggen van de aanslag het appartement in aanbouw aangemerkt wordt als een ongebouwd eigendom, maar hierbij wordt verwezen naar het begrip ongebouwd eigendom als bedoeld in het Besluit gemeentelijke onroerend-goedbelastingen dat voor de desbetreffende aanslag (1993) van kracht was. Dit hoeft echter niet te gelden voor het oordeel gebouwd/ongebouwd dat op basis van de Waterschapswet wordt geveld.

Vindplaats:


306. Vraag:

152


Is (bouwrijp gemaakte) bouwgrond gebouwd of ongebouwd?

Antwoord:

Wanneer de grond alleen bouwrijp is gemaakt, maar er zijn nog geen bouwactiviteiten, is er sprake van een ongebouwd eigendom. Ook dit ongebouwd eigendom moet getaxeerd worden. Het is immers niet vrijgesteld in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Vindplaats:

Artikel 6.1 en 6.3 van het Waterschapsbesluit (zoals deze vanaf kalenderjaar 2009 toepassing vindt).


307. Vraag:

Zijn tennisbanen, atletiekbanen en kunstgrasvelden gebouwde onroerende zaken? Zijn voetbalvelden, korfbalvelden en golfbanen gebouwde onroerende zaken?

Antwoord:

Hangt af van de omstandigheden. Als er sprake is van fundering en specifieke werkzaamheden in de grond om de baan of het veld voor het doel geschikt te maken, dan is sprake van een gebouwde onroerende zaak. Dit betekent dat de tennisbanen, atletiekbanen (tartanbanen) en kunstgrasvelden meestal als gebouwd aangemerkt moeten worden en de voetbalvelden, korfbalvelden en golfbanen, meestal ongebouwd zullen zijn.

15.3 Het eigenwoningforfait

308. Vraag:

Een woning omvat naast woondeel ook een kleine praktijkruimte. Maakt deze praktijkruimte onderdeel uit van de eigenwoningwaarde?

Antwoord:

Nee, de praktijkruimte staat ter beschikking van de onderneming. Bij de aangifte van het eigenwoningforfait moet hiervoor een correctie ten opzichte van de WOZ-waarde worden gemotiveerd.

Vindplaats:

Artikel 3.111, van de Wet inkomstenbelasting 2001.

15.4 De winstberekening voor de IB en Vpb (Wet werken aan winst)

309. Vraag:

Wat betekent afschrijving (op onroerend goed) in de inkomstenbelasting (IB) en vennootschapsbelasting (Vpb)?

Antwoord:

De ondernemer betaalt in de IB of de Vpb over de netto winst. Dit betekent dat afschrijving op in het verleden gedane investeringen in mindering gebracht kunnen worden op de winst. De hoofdregel is dat fiscaal wordt afgeschreven conform "goed koopmansgebruik". Dat betekent dat de waardevermindering van het bedrijfsmiddel tot de restwaarde daarvan als kostenpost evenredig wordt verdeeld over de jaren waarin dat bedrijfsmiddel nut heeft.

Vindplaats:

Artikel 3.30, van de Wet inkomstenbelasting 2001.

153







154

Hoe wordt omgegaan met gebroken boekjaren? Indien de winst wordt bepaald over een niet met het kalenderjaar samenvallend boekjaar, wordt als waarde (bodemwaarde afgeleid van de WOZwaarde) genomen de waarde voor het kalenderjaar waarin het boekjaar eindigt. Is er een beperking bij de afschrijving op gebouwen? Afschrijven op een gebouw in kalenderjaar is vanaf 2007 slechts mogelijk, indien de (fiscale) boekwaarde van het gebouw hoger is dan de bodemwaarde daarvan. Afschrijving geschiedt op basis van "goed koopmansgebruik". De afschrijving bedraagt ten hoogste het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde. Voor ondernemers met een "gebroken boekjaar", dat wil zeggen het boekjaar loopt niet van 1 januari tot 1 januari, gelden aanvullende regels. Wanneer wordt de afschrijving stopgezet? De afschrijving wordt stopgezet als de (fiscale) boekwaarde van het gebouw beneden de bodemwaarde zakt. Als op enig moment nadien de bodemwaarde stijgt, terwijl al is afgeschreven tot de bodemwaarde leidt dit niet tot winstneming. Wel wordt door een stijging van de bodemwaarde de afschrijvingsruimte van nog lopende afschrijvingen verder beperkt. Wat wordt verstaan onder het begrip bodemwaarde? De bodemwaarde is de waarde waar beneden voor de fiscale winstberekening niet mag worden afgeschreven. Bij het bepalen van de bodemwaarde is van belang of het gaat om gebouwen in eigen gebruik of om beleggingsvastgoed. Bij gebouwen voor belegging is de bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Bij gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Wanneer is sprake van een onroerend goed voor belegging? Als meer dan 70% van het pand wordt verhuurd aan een derde, is er sprake van "onroerend goed ter belegging" en geldt 100% van de WOZ-waarde als bodemwaarde. Wanneer (een deel van) het gebouw leeg staat in afwachting van een huurder is ook sprake van "bestemd voor de verhuur" en is dus sprake van een gebouw voor belegging. Er is geen sprake van verhuur aan


derden indien het object wordt gebruikt door "verbonden personen" of "verbonden lichamen". 315. Vraag: Antwoord:


Wanneer is sprake van een onroerend goed voor eigen gebruik? Er is sprake van "onroerend goed voor eigen gebruik" wanneer de ondernemer de gebouwen als bedrijfsmiddel in de eigen onderneming gebruikt. Dit is nog het geval als minder dan 70% van het gebouw of de gebouwen verhuurd wordt aan een derde. Bij gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde. Er is ook sprake van eigen gebruik indien het object wordt gebruikt door "verbonden personen" of "verbonden lichamen". Wie vallen onder de definitie van verbonden personen en verbonden lichamen? Verbonden personen zijn: - de partner van de belastingplichtige; - die personen die een notariële samenlevingsovereenkomst hebben met de belastingplichtige; - degene die voor de toepassing van een pensioenregeling als partner van de belastingplichtige is aangemeld; - de persoon die samen met een belastingplichtige een woning bewoont welke voor beide een eigen woning is en aansprakelijk of mede aansprakelijk is voor een schuld waarbij die woning als onderpand dient; - de persoon, niet een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de rechte lijn, die samen met de belastingplichtige voor het kalenderjaar kan kiezen voor kwalificatie als partner als bedoeld in artikel 1.2, tenzij de belastingplichtige aannemelijk maakt dat geen sprake is van een duurzaam gevoerde gemeenschappelijke huishouding; - de minderjarige kinderen van de belastingplichtige, van zijn partner of van een onder b tot en met e aangeduide persoon. Verbonden lichamen zijn: - een lichaam waarin de belastingplichtige voor ten minste een derde gedeelte belang heeft; - een lichaam dat voor ten minste een derde gedeelte belang heeft in de belastingplichtige; - een lichaam waarin een derde voor ten minste een derde gedeelte belang heeft, terwijl deze derde tevens voor ten minste een derde gedeelte belang heeft in de belastingplichtige; - een lichaam dat met de belastingplichtige deel uitmaakt van een fiscale eenheid. 155


Verder hangt de verbinding tussen "personen" en "lichamen" samen met de beoordeling of een (verbonden) persoon een aanmerkelijk belang heeft in een (verbonden) vennootschap. 317. Vraag: Antwoord:



156

Wat wordt in de IB en Vpb bedoeld met een gebouw? Volgens de IB en de Vpb behoren tot een "gebouw" niet alleen de opstal, maar ook de ondergrond en de aanhorigheden. Voor de meeste "gebouwen" zoals bedrijfshallen, kantoorpanden et cetera komt deze definitie overeen met de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ. Bij bijvoorbeeld grote industriële complexen energiecentrales et cetera. kunnen niet alle buiten opgestelde installaties gezien worden als aanhorigheid van de gebouwen. Voor dergelijke complexen geldt de beperking in de afschrijving niet voor het gehele WOZ-object, maar zal afschrijving op de installaties wel mogelijk zijn. Werktuigen die bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten, behoren ook niet tot het "gebouw" zoals bedoeld in de IB en de Vpb. Wat is de WOZ-waarde van een gebouw voor "Wet werken aan winst"? Als het gebouw met ondergrond en aanhorigheden overeenstemt met de onroerende zaak (WOZ-object) kan de WOZ-waarde direct tot uitgangspunt bij de berekening van de bodemwaarde worden genomen. Als het gebouw niet volledig overeenstemt met het WOZ-object dan moet conform de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ de waarde van het "gebouw" worden bepaald. In de meeste gevallen is dit dan mogelijk op basis van de verschillende componenten op de taxatieverslagen die horen bij de WOZwaarden die voor de verschillende WOZ-objecten die samen het "gebouw" voor de Vpb of IB vormen, zijn vastgesteld. Komt het begrip gebouw waarover wordt afgeschreven altijd overeen met het object waarvoor de WOZ-waarde is bepaald? In de meeste gevallen wel, maar in een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de fiscale winstberekening (afschrijving) van belang is. Dit komt vooral voor bij industriële complexen met installaties in de buitenlucht. Die installaties kunnen niet gezien worden als gebouw of als aanhorigheid bij een gebouw. Dit komt ook voor bij boerderijen, woonwinkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is afhankelijk van de keuze van de ondernemer voor fiscale winstberekening alleen de waarde van het bedrijfsgedeelte van belang of de waarde van het perceel.


De waarde van het gebouw zonder de installaties buiten of de waarde van alleen het bedrijfsgedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden. 320. Vraag: Antwoord:



323. Vraag: Antwoord: 324. Vraag: Antwoord:

Kan vanaf 2007 nog op onderdelen van gebouwen worden afgeschreven? Nee, alleen als bij de WOZ-waardebepaling onderdelen buiten aanmerking zijn gelaten, worden deze onderdelen niet getroffen door de afschrijvingsbeperking voor gebouwen. Dit is alleen het geval bij werktuigen die vallen onder de werktuigenvrijstelling. Hoe moet worden omgegaan met werktuigen? Werktuigen die van een gebouw kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, worden als een afzonderlijk bedrijfsmiddel beschouwd. Bij de vaststelling van de WOZwaarde is de waarde van onroerende werktuigen al buiten aanmerking gebleven. Dit betekent dat de afschrijving op werktuigen niet is beperkt. Is er sprake van een overgangsfase en hoeveel jaar mag nog volgens het "oude" regime worden afgeschreven? Op gebouwen waarop op 1 januari 2007 gedurende minder dan drie jaren is afgeschreven, mag nog maximaal drie jaren worden afgeschreven volgens het oude regime. Dit betekent dat als op 1 januari 2007 pas één jaar is afgeschreven, nog twee jaar volgens de oude regels wordt afgeschreven. Worden kassen ook als gebouw aangemerkt? Ja. Kan worden afgeschreven tot de bedrijfswaarde? Voor de afschrijving is de bodemwaarde van belang. De bodemwaarde is afgeleid van de WOZ-waarde. Conform de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ is de WOZ-waarde gelijk aan de bedrijfswaarde, indien de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak daar aanleiding voor geeft. 157


325. Vraag:

Hoe wordt de fiscale winstberekening uitgevoerd wanneer er meerdere eigenaren zijn?

Antwoord:

326. Vraag:

Wanneer er meerdere eigenaren zijn van een gebouw wordt de WOZwaarde van het gebouw verdeeld naar rato van de mate van mede-eigendom. Hoe wordt de fiscale afschrijving bepaald wanneer meerdere ondernemers/ondernemingen investeringen hebben gedaan in hetzelfde gebouw?

Antwoord:

Wanneer meerdere ondernemers of ondernemingen investeringen hebben gedaan in hetzelfde gebouw is van belang of deze ondernemers of ondernemingen gelden als verbonden personen dan wel als verbonden lichamen. Als hiervan sprake is wordt er voor het bepalen van de fiscale afschrijving gedaan alsof de investeringen zijn gedaan door één persoon of één onderneming.

15.5 De milieubelastingen


328. Vraag:

Antwoord:

158

Is de Wet belastingen op milieugrondslag van invloed op de afbakening van een WOZ-object? Nee, de Wet belastingen op milieugrondslag (belasting op de levering van gas, elektriciteit en van leidingwater) sluit enkel ter zake van het begrip "aansluiting" aan bij objectafbakeningsregels zoals genoemd in de artikel 16, onderdelen a tot en met e, van de Wet waardering onroerende zaken. Opgemerkt wordt dat de Energiebelasting en de belasting op leidingwater een degressieve tariefstructuur kent waardoor belanghebbenden er belang bij hebben om een zo groot mogelijk "samenstel" in de zin van de Wet WOZ te creëren. Is in het kader van de Wet belasting op milieugrondslag het verbruik per "elektriciteitsmeter" of "gasmeter" van belang welke tarief wordt toegepast? Nee. Om te beoordelen welk tarief van toepassing is wordt niet gekeken naar het verbruik per "elektriciteitsmeter" of "gasmeter", maar naar het verbruik in het gehele WOZ-object. Bijvoorbeeld een WOZ-object bestaat uit een bedrijf waar op tien plaatsen met een eigen elektriciteitsmeter een aansluiting bestaat op het elektriciteitsnet. Hoewel bij elke afzonderlijke meter sprake is van een verbruik tussen de 8.000 en 10.000 kWh, betaalt dit


bedrijf toch het tarief voor een verbruik boven de 50.000 kWh, omdat alleen gekeken wordt naar het totale verbruik binnen het WOZ-object.

159


160

16. TREFWOORDENREGISTER OP DE VRAGEN

16.

TREFWOORDENREGISTER OP DE VRAGEN A aanbouw (objecten in ...) aangepaste (gehandicapte) woning achterstallig onderhoud afschrijving (functioneel) afschrijving (technisch) agrarische objecten alternatief gebruik ambtshalve vermindering anti-speculatiebeding appartementen asbest

vraag 113, 277 t/m 285 vraag 198 vraag 272, 273 vraag 268, 269 vraag 261, 262 vraag 18, 19, 34, 129, 147, 211 t/m 219 vraag 128, 214, 225, 230, 245 vraag 275 vraag 135 vraag 86, 283, 284, 285, 305 vraag 295

B baatbelasting BAG BAR/NAR bedrijfsmatig gebruikte niet-woningen (commerciële exploitatie) bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond bedrijfsverzamelgebouwen bedrijfsvoering bedrijfswaarde begraafplaats beleggingswaarde benuttingswaarde benzinestations beoordelingsprotocol bestanddelen bestemming(splan) bestemmingswaarde bijzondere omstandigheden bijzondere woonfunctie bioscopen bodemverontreiniging boerderijen (woongedeelte) bouwjaar bouwvergunningen brand bruikbaarheid verkoopcijfers bruto/netto inhoud/oppervlakte bruto/netto kapitalisatiefactor busstation BTW-compensatiefonds BTW-positie

vraag 115, 143 vraag 15, 38, 40, 63 vraag 245, 246, 267 vraag 181, 267, 324 vraag 159 vraag 220 vraag 174 t/m 178 vraag 247 vraag 44, 119, 124 vraag 8, 11, 63, 182, 262 vraag 104, 105, 128, 129, 144, 199 vraag 208, 209 vraag 274, 276, 296 vraag 297 vraag 248 vraag 60, 270, 275, 292, 293, 294 vraag 18, 129, 215 vraag 59, 63 vraag 95 vraag 271 vraag 78, 88 vraag 57, 62 vraag 234, 235 vraag 155 vraag 286, 291 vraag 290, 291

C campings

vraag 246, 249

vraag 142 vraag 48 t/m 50, 55, 67 vraag 236 vraag 132, 180, 181

161

VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ controle kapitalisatiefactor controle objectkenmerken crematoria

vraag 238 vraag 69 vraag 159

D dakkapel DCF-methode dekkingswaarde-methode dienstbaar dochtermaatschappij draagkrachthuur-methode duurzaam verbonden

vraag 190, 272 vraag 107, 242 t/m 249 vraag 249 vraag 115, 145, 146 vraag 16 vraag 249 vraag 10, 11

E economische waarde (waarde in het economisch verkeer) eigenaar (wie aan te wijzen als ...) eigendomsgrens door één onroerende zaak eigenwoningforfait eisen aan referentiestelsel erfdienstbaarheden erfpacht experimentele woningen

zie waarde in het economische verkeer vraag 26, 27, 28 vraag 25, 33 vraag 308 vraag 5 vraag 141 vraag 29, 84, 85, 139 vraag 205

F familietransactie ficties firma fouten functionele veroudering (correctie voor …)

vraag 69, 79 vraag 134 vraag 30 vraag 58 vraag 179, 250, 263 t/m 266

G garageboxen gebouwd/ongebouwd gebruik (feitelijk) gebruiker (wie aan te wijzen als ...) gebruikersniveau (objectafbakening) gebruiksoppervlakte gecombineerde taxatie gecorrigeerde vervangingswaarde gecorrigeerde vervangingswaarde en omzetbelasting gedeelde onroerende zaak gedeeltelijk gebouwd/ongebouwd gegevensverwerking (verkopen) gemeenschappelijke voorzieningen gemeentegrenzen gemengd pand gemiddelden (gebruik van...) geregistreerd partnerschap gevangenis groenstrook grondsoort (agrarisch object) 162

vraag 17, 31, 227 vraag 303 t/m 307 vraag 144, 230 vraag 19 vraag 17, 18 zie oppervlakte vraag 182, 183 vraag 104, 131, 133, 182, 250 vraag 186 vraag 25 t/m 33 vraag 302, 303, 304 vraag 68, 69 vraag 22, 38 vraag 168, 185, 221 vraag 23, 297 vraag 92, 203 vraag 27 vraag 297 vraag 271 vraag 147, 216

16. TREFWOORDENREGISTER OP DE VRAGEN grondstaffel gronduitgifteprijzen grondwaarde groot object splitsen bij taxatie GSM

vraag 111 vraag 94, 104, 105 vraag 104, 111, 250, 251, 306 vraag 225 vraag 9, 167

H Harvo herziening van de beschikking hoogspanningsmasten horeca huisperceel huur afhankelijk recht van opstal huurgegevens huurprijs/huurwaarde huurprijs/huurwaarde en omzetbelasting huurvrije periode huurwaardekapitalisatiemethode huurwoningen huwelijk en objectafbakening

vraag 12, 13, 14 vraag 271 vraag 37 vraag 246 vraag 18, 146, 147, 149, 150, 213 zie Harvo vraag 73, 74, 116 vraag 89, 202 vraag 289 vraag 89, 90 vraag 107, 183, 220 t/m 222 vraag 201, 203, 204 vraag 26

I incourante objecten inhoud (bepaling) inlichtingenformulier inpandige opname installaties interne voorzieningen investeringen door huurder ITZA

vraag 133, 268 vraag 56, 57, 58 vraag 73, 74, 105 vraag 87, 88 vraag 165, 281 vraag 231 vraag 91, 226 vraag 229

K kabels kadastrale volledigheid kantoren kapitalisatiefactor kapitalisatiefactor en omzetbelasting kassen kerken kettingbeding koopovereenkomst (datum) kostenelementen kunstwerken kwaliteitsbewaking

vraag 37, 166 vraag 41 vraag 62, 222 vraag 221, 232 t/m 241 vraag 289 vraag 145, 146, 300, 301, 322 vraag 162 vraag 135, 136 vraag 82 vraag 252 vraag 157, 158 vraag 4, 45, 47, 66, 100, 118 t/m 127

L landgoederen leegstand leidingen levensduur

vraag 149 t/m 152, 208, 209 vraag 15, 196, 240, 241 zie kabels vraag 243, 257, 259, 260, 263, 266

163

VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ M maatschap mandelige percelen manege marktanalyse (wat is ...) marktgegevens en waardepeildatum marktontwikkeling (correctie voor ...) maximale grootte meerdere eigenaren/gebruikers mestbassin minimale objectgegevens modelmatig waarderen moeder- dochtermaatschappijen museum N Natuurschoonwetlandgoederen natuurterrein nauwkeurigheid objectgegevens negatieve waarde NEN 2580 netto contante waarde nieuwbouw niet-woningen nieuwbouw woningen O objectafbakening objectdelen objecten in aanbouw objecten zonder waarde objectkenmerken (welke) objectmutaties omgevingskenmerken (factoren) omzet omzetbelasting onderhoudsplicht ondernemersvaardigheden onderscheid woning/niet-woning ongebouwd/gebouwd onroerende zaken onvoldoende marktgegevens onzichtbare gebreken openbare wegen (en objectafbakening) opgevraagde huurprijzen opname ter plaatse oppervlakte (bepaling) opstalrecht opstalwaarde overdrachtsbelasting overdrachtsfictie overheidsnormen 164

vraag 30 vraag 38 vraag 148 vraag 69, 75 t/m 79, 96 t/m 99, 102 vraag 78 vraag 78, 79, 92, 93 vraag 37 vraag 35 vraag 219 vraag 51, 52 vraag 1 t/m 6, 187, 189 vraag 16, 231 vraag 268

vraag 149 t/m 152, 208, 209 vraag 302, 303, zie Natuurschoonwetlandgoederen vraag 58 vraag 214 vraag 55, 57 vraag 242 vraag 106 vraag 70, 194

vraag 7, 37, 41 zie bestanddelen zie aanbouw (objecten in …) vraag 39 vraag 48 t/m 53, 61, 190 vraag 46, 65 t/m 67 vraag 51, 52, 199 vraag 245, 246 vraag 286 t/m 289 vraag 208, 209 vraag 245, 246, 267, 309, 311, 315, 319, 326 vraag 297 vraag 303 t/m 307 vraag 8, 10 vraag 107, 228 vraag 60 vraag 37, 156 vraag 116 vraag 66, 88, 101 vraag 55, 62 zie recht van opstal vraag 104, 105, 250, 252 t/m 254 vraag 233, 288 vraag 78, 134 vraag 254, 256

16. TREFWOORDENREGISTER OP DE VRAGEN

P park parkeerplaats Parvo permanente marktanalyse plantsoen privacy/belangenafweging

vraag 160 vraag 31, 32, 227 vraag 12, 13 vraag 76 vraag 160 vraag 116, 117

Q quota

vraag 211

R recht van opstal recht van overpad recreatieterrein recreatiewoningen referentiekapitalisatiefactor referentiestelsel niet-woningen referentiewoningen (op taxatieverslag) rendement REN-methode renovatie rentepercentage restwaarde retentiegebied rijksmonument risico in kapitalisatiefactor roerend/onroerend roerende zaken en marktanalyse ruimtegebrek/overschot en gecorrigeerde vervangingswaarde

vraag 12, 13, 139 vraag 141 vraag 36 vraag 206, 207 vraag 239 vraag 239 vraag 109 vraag 232, 238, 244 vraag 247 vraag 191 vraag 244 vraag 263 vraag 153 vraag 169 t/m 173 vraag 232, 238, 240, 241 vraag 8 vraag 83 vraag 265

S samenstel saneringskosten scholen servicekosten sloop sluimerend WOZ-object snippergroen soort object splitsing sportcomplex station stichtingskosten straatmeubilair subsidies

vraag 7, 24 t/m 31, 33 vraag 293, 294, 295 vraag 256 vraag 137 vraag 210, 260, 266 vraag 40 zie groenstrook vraag 54, 64 vraag 138 vraag 35, 304 vraag 154, 155 vraag 72, 95, 117 vraag 160, 161 vraag 200, 255, 256

T taxatieonderbouwing taxatiemodel taxatie-opbouw

vraag 112 vraag 3, 6 vraag 192, 251 165

VRAAGBAAK WAARDEBEPALING WET WOZ taxatieverslag agrarische objecten taxatieverslag niet-woningen taxatieverslag woningen taxatiewijzers technische veroudering (correctie voor ...) telefoon tennisbaan theoretische kapitalisatiefactor toestandspeildatum transportdatum trekkersfunctie tuin tussentijdse waardebepaling twee taxatiemethoden voor 1 object

vraag 114, 115 vraag 113, 116, 117 vraag 108, 109 vraag 2, 123, 253 vraag 178, 250, 257 t/m 262 vraag 161 vraag 307 vraag 238 vraag 274 vraag 82, 92 vraag 224 vraag 152 vraag 271, 272 zie gecombineerde taxatie

V verbetering/verbouw verdiepingshoogte (en waarde) vereniging van eigenaren vergelijkbare objecten vergelijkingsmethode verharding verkaveling verkoopgegevens verkoopomstandigheden verkooptransacties niet-woningen op taxatieverslag verkrijgingsfictie verpaupering verpleeghuis verplichting tot (soort) gebruik verzorgingshuis vestigingssubsidie V.O.F. (Vennootschap Onder Firma) volledigheidscontrole volgtijdig gebruik volkstuincomplex volume (bepaling) vraagprijzen vrij-op-naamprijzen vrijstellingen vruchtgebruik vuurtoren

vraag 272, 273 vraag 193 vraag 86 vraag 109, 194, 195 vraag 183, 185, 186 vraag 213 vraag 217 vraag 68 vraag 80 vraag 117 vraag 78, 134 vraag 197 vraag 297 vraag 130 vraag 297 vraag 223 vraag 30 vraag 41, 43, 47 vraag 14, 17, 35 vraag 36 zie inhoud (bepaling) vraag 71 vraag 70 vraag 39 vraag 139 vraag 157

W waarde in het economische verkeer waarde in het economische verkeer en omzetbelasting waardeontwikkeling (correctie voor ...) waarde-opbouw waarderelevante factoren waarderingsvoorschriften waterbassin watermeter 166

vraag 103, 104, 131, 175, 182, 202 vraag 287, 288, 289 zie marktontwikkeling zie taxatie-opbouw vraag 81, 110, 190 zie ficties vraag 219 vraag 20, 21

16. TREFWOORDENREGISTER OP DE VRAGEN waterpartij waterschap (objectafbakening) watersysteemheffing watertoren werkmaatschappijen werktuigen Wet belasting op milieugrondslag Wet werken aan winst wijziging objectafbakening windmolenpark winkelcentra woondeel binnen een niet-woning woonwinkelpand WOZ-administratie WOZ-datacenter WOZ-object

vraag 160 vraag 41, 115, 145, 146, 159, 302 t/m 307 vraag 146, 302 t/m 307 vraag 157 vraag 16, 231 vraag 163, 164, 165 vraag 327, 328 vraag 309 t/m 326 zie tussentijdse waardebepaling vraag 168, 199 vraag 62, 222 vraag 298, 299 vraag 184 vraag 39, 41, 42, 112 vraag 6 vraag 7, 39

Z zakelijke rechten zelfstandigheid (criteria voor ...) zender ziekenhuizen

vraag 140 vraag 16, 20, 21, 22 vraag 167 vraag 133, 256

167


168

Vraagbaak waardebepaling. in het kader van de Wet WOZ

Recommend Documents