RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ

RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ Onderzoekseenheden:

91 taxatie-organisaties

Onderzoek uitgevoerd door:

ing. L.E.J. Diephuis MSc

Datum onderzoek:

Vanaf november 2010

Datum rapportage:

20 september 2011

Samenvatting Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Bij het beschouwen van afwijkende ziekenhuistaxaties, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden.

1

ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN

20 SEPTEMBER 2011

Inhoudsopgave Samenvatting………………………………………..……………………………….. 1 1. Inleiding…………………………………………………………………............... 3 2. Doelstellingen…………………………………………………………….............. 3 3. Aanpak en scope onderzoek………………………………………………………. 4 4. Onderzoeksvragen………………………………………………………………… 5 5. Gebruik taxatiewijzers en TIOX……………….…………………………………. 6 6. Resultaten uit de analyse van ziekenhuizentaxaties………………………...…….. 8 7. Conclusie………………………………………………………………………….. 16 8. Aanbevelingen……………………………………………………………………..17 Bronvermelding Bijlage A – Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Bijlage B – Vragenlijst Bijlage C – Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen Bijlage D – Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse

2


1.

20 SEPTEMBER 2011

Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In het kader van het reguliere toezicht dat de Waarderingskamer uitvoert bij gemeenten, richt zij zich in toenemende mate op de waardering van niet-woningen. Tijdens inspecties die de Waarderingskamer bij gemeenten uitvoert, wordt bijvoorbeeld aandacht besteed aan het juiste gebruik van de aangereikte producten en hulpmiddelen, zoals de landelijke taxatiewijzers voor incourante en agrarische objecten en TIOX, het systeem met webservices ter ondersteuning van de toepassing van genoemde taxatiewijzers. Voor objecten als ziekenhuizen, die aangeduid kunnen worden als incourante nietwoning objecten, is de taxatiewijzer ziekenhuizen van toepassing. In de praktijk blijkt dat de waardebepaling van ziekenhuizen, vooral door de omvang van de meeste ziekenhuizen en de relatief hoge mutatiegraad bij ziekenhuizen (bijvoorbeeld door uitbreiding en renovaties), complex is. Er komt bij de waardebepaling van ziekenhuizen daarom meer kijken dan alleen het ‘inkloppen’ in TIOX of de eigen taxatieapplicatie. Er moet jaarlijks informatie verzameld worden over de objectkenmerken en de huidige gebruikssituatie in verband met onder andere mogelijke wijzigingen in de functionele afschrijving (bijvoorbeeld bij overcapaciteit). Dit alles dient weer op correcte wijze vertaald te worden naar de waardebepaling om zo jaarlijks tot de WOZ-waarde te komen. Er bestond geen systematisch inzicht in hoe gemeenten omgaan met de waardering van ziekenhuizen. Gezien de complexiteit en het grote financiële belang van deze categorie en daarmee ook het belang voor de verdeling van het gemeentefonds is besloten tot een onderzoek naar de waardebepaling van ziekenhuizen.

2.

Doelstellingen Het doel van het thematische onderzoek is om inzicht te krijgen in de wijze waarop de WOZ-taxaties van ziekenhuizen worden uitgevoerd, om eventuele knelpunten in kaart te brengen en om een algemeen oordeel te geven over de kwaliteit van de WOZ-taxaties van ziekenhuizen. Omdat wij een zo volledig mogelijk inzicht willen krijgen, hebben wij alle gemeenten met één of meerdere ziekenhuizen in ons onderzoek betrokken. Daarmee geeft het onderzoek ons mogelijk handvatten om verbeteringen te initiëren voor het waarderen van deze categorie incourante niet-woningen in bijvoorbeeld de taxatiewijzer. Het onderzoek kan het startpunt zijn om mogelijke verbeteringen te initiëren en meer uniformiteit te creëren bij het waarderen van ziekenhuizen. Hoe deze verbeteringen geïnitieerd kunnen worden en hoe er meer uniformiteit gecreëerd kan worden, is niet de hoofdvraag van dit onderzoek. Uit dit onderzoek zal primair moeten blijken of het verhogen van de uniformiteit en het verhogen van de kwaliteit van de taxaties nodig is, door het inventariseren van de huidige aanpak en de huidige taxatie-uitkomsten. De gemeenten hebben in dit onderzoek wel de mogelijkheid zelf verbeterpunten en/of ideeën aan te dragen.

3


3.

20 SEPTEMBER 2011

Aanpak en scope onderzoek In totaal zijn er 111 ziekenhuizen in het onderzoek betrokken, getaxeerd door 91 verschillende organisaties. Het onderzoek is afgebakend door alleen de academische en algemene ziekenhuizen in ogenschouw te nemen. Buitenpoliklinieken, gezondheidscentra, revalidatiecentra of andere ondersteunende zorglocaties zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Welke academische en algemene ziekenhuizen er zijn in Nederland, is vastgesteld aan de hand van informatie van kiesBeter.nl1, Wikipedia2 en onderzoek van College bouw zorginstellingen3. Een overzicht van de academische en algemene ziekenhuizen die zijn meegenomen in dit onderzoek, met de betrokken taxatie-organisaties, is opgenomen in bijlage A. Het terrein waarop het onderzoek zich richt wordt verder afgebakend door de onderstaande criteria:  Aangrijpingspunt voor het onderzoek is het gebouw. Het aangrijpingspunt is dus niet de instelling (die op meerdere locaties kan zijn gevestigd);  Het werkterrein, voor zover relevant in het licht van het onderzoek beperkt zich tot het gebouw als zodanig (ruwbouw), de gebouw gebonden installaties en de vaste inrichtingen (afbouw). Inventaris en apparatuur vallen buiten de definitie van 'onroerende zaak' en daarom buiten het bereik van het onderzoek. Het totaal aantal ziekenhuizen betrokken in het onderzoek is minder dan het totaal aantal ziekenhuizen in Nederland (volgens een recente telling zijn dit er 1264), door een aangehouden maximum van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie5. De 91 taxatieorganisaties zijn benaderd met een verzoek om voor elk academisch of algemeen ziekenhuis een vragenlijst6 in te vullen en de taxatiekaarten van waardepeildatum 1 januari 2008 en waardepeildatum 1 januari 2009 naar de Waarderingskamer op te sturen. Het onderzoek bestaat uit een kwantitatief en een kwalitatief gedeelte. De kern van het kwantitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties bij de jaarlijkse herwaardering omgaan met de taxaties van ziekenhuizen en hoe deze taxaties (en de onderbouwing) zich enerzijds verhouden tussen taxatie-organisaties onderling en anderzijds tot de taxatiewijzer ziekenhuizen7 en de algemene taxatiewijzer8.

1

Zie kiesBeter.nl. Zie Wikipedia. 3 Zie College bouw zorginstellingen (2007). 4 Zie Wikipedia. 5 Om de werkbelasting van taxatie-organisaties te minimaliseren is gekozen voor een onderzoek op afstand met een maximum aantal van drie ziekenhuizen per taxatie-organisatie. De ziekenhuizen zijn geselecteerd op grootte. 6 Zie bijlage B. 7 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), taxatiewijzer ziekenhuizen. 8 Zie Taxatietechnische Kerngroep (2009), algemene taxatiewijzer. 2

4


20 SEPTEMBER 2011

Dit houdt in dat de verzamelde taxatieverslagen worden geanalyseerd op de verschillende componenten waar de gecorrigeerde vervangingswaarde methode uit is opgebouwd, zoals:  Bruto vervangingswaarde (BVW);  Gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW);  Grondwaarde (GW);  Technische afschrijving (TA) (voortkomend uit een ingeschatte levensduur en een restwaarde);  Functionele afschrijving (FA);  Waardeontwikkeling;  Bruto vloeroppervlak (BVO);  Bouwjaar. Specifiek voor ziekenhuizen worden de taxatieverslagen geanalyseerd op:  Aantal bedden;  Type ziekenhuis;  Opleidingsfunctie;  Samenwerking met andere algemene of academische ziekenhuizen;  Intensive Care voorzieningen. De kern van het kwalitatieve deel van het onderzoek is hoe de taxatie-organisaties met betrekking tot de jaarlijkse herwaardering van ziekenhuizen de werkprocessen hebben ingericht. Het kwalitatieve deel besteedt aandacht aan het gebruik van TIOX, de archetypen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen, functionele afschrijving, vooroverleg en mogelijke verbeterpunten. Informatie voor het kwalitatieve deel van het onderzoek is verzameld met een vragenlijst. De vragenlijst is te vinden in bijlage B. 4.

Onderzoeksvragen Het onderzoek behandelt de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe verhouden de kengetallen (per bed / per m²) en de afschrijvingen van de getaxeerde academische of algemene ziekenhuizen zich onderling? 2. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de taxatiewijzer ziekenhuizen? 3. Sluiten de WOZ-taxaties van academische en algemene ziekenhuizen aan op de taxatievoorschriften van de algemene taxatiewijzer? 4. Is de bepaalde waarde voor de Wet WOZ van academische en algemene ziekenhuizen aannemelijk9? 5. Is de kwaliteit van de WOZ-waardebepaling voor academische en algemene ziekenhuizen voldoende geborgd?

9

In het kader van het toezicht van de Waarderingskamer wordt er beoordeeld of: een taxatie aansluit op de taxatiewijzers of een gelijkwaardige door de gemeente aan te reiken onderbouwing, de taxatieafwegingen onderbouwd kunnen worden en (grote) afschrijvingen verklaard kunnen worden. 5


5.

20 SEPTEMBER 2011

Gebruik taxatiewijzers en TIOX Volgens de door de taxatie-organisaties ingevulde vragenlijst zijn naar waardepeildatum 1 januari 2009 van de 111 ziekenhuizen er 82 (circa 74%) zonder TIOX maar wel geheel of gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd. Gebruik TIOX Gebruik taxatiewijzers

Met TIOX

Zonder TIOX Geheel met de Gedeeltelijk met taxatiewijzers de taxatiewijzers 69 58 24

Taxatie-organisaties 15 Aantal ziekenhuizen 21 Percentage van 111 ziekenhuizen 19% Figuur 1 – Gebruik van TIOX en de taxatiewijzers

52%

22%

Zonder taxatiewijzers 7 8 7%

Van deze 82 zijn volgens de gemeenten en samenwerkingsverbanden 58 ziekenhuizen volledig conform de taxatiewijzers getaxeerd. 24 ziekenhuizen zijn maar gedeeltelijk met de taxatiewijzers getaxeerd:  5 ziekenhuizen met een ander functioneel afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen.  4 ziekenhuizen met een ander technisch afschrijvingsregime; o Waarvan 2 ziekenhuizen ook met gebruik van andere kengetallen; o En 1 ziekenhuis ook met een ander functioneel afschrijvingsregime.  10 ziekenhuizen met gebruik van andere kengetallen; o Waarvan 1 ziekenhuis ook met een ander technisch afschrijvingsregime.  2 ziekenhuizen volledig zonder driedeling;  3 ziekenhuizen zonder driedeling voor de afschrijvingen. Bij totaal 42 ziekenhuizen is er aangegeven dat er naar waardepeildatum 1 januari 2009 is afgeweken10 van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Dit kunnen dus ook ziekenhuizen zijn die met TIOX zijn getaxeerd.  Bij 26 ziekenhuizen is afgeweken van de kengetallen voor de vervangingswaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat de daadwerkelijke stichtingskosten van de nieuwbouw voorhanden zijn;  Bij 15 ziekenhuizen is er afgeweken van de kengetallen voor de levensduren. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld doordat er een datum voor de sloop van een ziekenhuis is vastgesteld;  Bij 10 ziekenhuizen is er afgeweken voor de kengetallen van de restwaarde. Dit om uiteenlopende redenen, bijvoorbeeld omdat blijkt dat de huidige staat van een objectdeel beter of slechter blijkt te zijn dan de restwaarde zou doen vermoeden;  Bij 3 ziekenhuizen is er afgeweken van de standaardpercentages voor de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties. Dit bijvoorbeeld omdat blijkt dat de het om een soberder gebouw gaat en de afbouw en installaties een kleiner deel van de vervangingswaarde vormen;

10

Er kunnen meerdere afwijkingen zijn per getaxeerd ziekenhuis. 6




20 SEPTEMBER 2011

Bij 4 ziekenhuizen zijn er volledig andere kengetallen gehanteerd dan uit de taxatiewijzers.

Bij totaal 54 ziekenhuizen die zijn getaxeerd met TIOX of alleen de taxatiewijzers naar waardepeildatum 1 januari 2009 is er volledig binnen de bandbreedtes van de taxatiewijzers getaxeerd. Bij 7 ziekenhuizen is niet aangegeven of er is afgeweken van de bandbreedten voor de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen. Voor waardepeildatum 1 januari 2009 zijn er 21 ziekenhuizen met TIOX getaxeerd, waardoor er dus automatisch gebruik wordt gemaakt van de taxatiewijzers. Dit komt neer op totaal 15 taxatie-organisaties die voor deze waardepeildatum gebruik hebben gemaakt van TIOX om een ziekenhuis te taxeren. Dit is een flinke stijging ten opzichte van waardepeildatum 1 januari 2008. Naar waardepeildatum 1 januari 2010 hebben al 43 (van de 91) taxatie-organisaties voor de taxatie van ziekenhuizen gebruik gemaakt van TIOX. Gebruik TIOX Taxatie-organisaties Aantal ziekenhuizen

1-1-2008 8 9

1-1-2009 15 21

1-1-2010 43 74*

*Vaak kleine onderdelen ziekenhuizen als aparte taxatie opgevoerd. Aantal kan dus lager blijken.

Figuur 2 – Aantal organisaties die met TIOX taxeren en aantal ziekenhuizen dat met TIOX is getaxeerd

Er is bij meer dan de helft (circa 61%) van de ziekenhuizen sprake van vooroverleg. In 15 gevallen komt hier een vaststellingovereenkomst uit voort. In 30 gevallen worden er slechts afspraken gemaakt over de uitgangspunten van de taxatie. In 23 van de gevallen is de uitkomst van het vooroverleg divers. Bijvoorbeeld een bouwkundige opname van het ziekenhuis, een akkoord van de directie van de ziekenhuisorganisatie, aanpassing van de prijs per eenheid, schriftelijke bevestiging van de definitieve waarde, etc. Vooroverleg Aantal ziekenhuizen Sprake van vooroverleg Leidend tot een vaststellingsovereenkomst Leidend tot afspraken over uitgangspunten taxatie Leidend tot iets anders dan twee bovenstaanden

Aantal 111 68 15 30 23

Figuur 3 – Mate waarin vooroverleg wordt gevoerd

7


Resultaten uit de analyse van academische en algemene ziekenhuizentaxaties 6.1

Inleiding

De voor de taxatie berekende bruto vervangingswaarde bedragen circa € 11.775.310.000. De totale afschrijving van de bruto vervangingswaarde bedraagt 57,2%, dus meer dan € 6,7 miljard. Het betreft 42,7% aan technische afschrijving en 25,3% (van de bruto vervangingswaarde na technische afschrijving) functionele afschrijving. Dit betreft het gemiddelde van alle onderzochte ziekenhuizen: 54 ziekenhuizen zijn voor een (groot) deel gebouwd na 1995 en 12 ziekenhuizen zijn geheel na 1995 gebouwd. De totale WOZ-waarde, inclusief de grondwaarde, van de 111 onderzochte ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari 2009 is € 5.819.900.000 (exclusief omzetbelasting). Bruto vervangings- WOZ-waarde minus waarde (exclusief grondwaarde Totalen BTW) (exclusief BTW) Totale afschrijving Alle 111 ziekenhuizen € 11.775.314.930 € 5.039.834.790 € 6.735.480.140 Gemiddeld per ziekenhuis € 106.083.918 € 45.403.917 € 60.680.001 Percentage van BVW 57,2% Percentage van BVW - TA

Technische afschrijving € 5.028.059.475 € 45.297.833 42,7%

Functionele afschrijving € 1.707.420.665 € 15.382.168 14,5% 25,3%

Figuur 4 – Overzicht van totalen alle 111 ziekenhuizen

Bevindingen zijn gedaan aan de hand van door de taxatie-organisaties verstrekte taxatieverslagen en ingevulde vragenlijst, beiden naar waardepeildatum 1 januari 2009. Alle getoonde waarden zijn in euro’s en exclusief omzetbelasting. Oppervlakten zijn bruto vloeroppervlakten, tenzij het om grondoppervlakte gaat. Factoren zijn een omrekening van aftrekpercentages: 30% afschrijving geeft een factor van 0,700. Voor de analyse zijn de ziekenhuizen onderverdeeld in verschillende klassen voor bouwjaar, aantal bedden, vloeroppervlakte en grondoppervlakte. De eerste analyse is een analyse van de gegevens aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Verder zijn er aanvullende analyses uitgevoerd waarbij is ingezoomd op opvallende zaken uit de eerste analyse en de belangrijkste componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode. Hierbij is ook gericht gekeken naar het gebruik van de taxatiewijzers door te kijken naar het gebruik van de belangrijkste archetypen van de taxatiewijzer ziekenhuizen en de toepassing van de taxatievoorschriften uit de algemene taxatiewijzer. 6.2

Bouwjaarklassen

Er is een analyse uitgevoerd aan de hand van een onderverdeling in bouwjaarklassen. Per bouwjaarklasse vindt er een globale analyse plaats, waarbij negatieve of positieve uitschieters nader worden beschouwd en opvallende zaken benoemd. Klasse

Bouwjaar

6.

20 SEPTEMBER 2011

Totaal

Onderverdeling Academische ziekenhuizen (alle bouwjaren) Algemene ziekenhuizen tot de jaren '60 Algemene ziekenhuizen in de jaren '60 Algemene ziekenhuizen in de jaren '70 Algemene ziekenhuizen in de jaren '80 Algemene ziekenhuizen in de jaren '90 Algemene ziekenhuizen vanaf 2000

Aantal ziekenhuizen 8 13 30 25 14 13 8 111

Figuur 5 – Indeling onderzochte ziekenhuizen in bouwjaarklassen 8


6.2.1

20 SEPTEMBER 2011

Samenvatting bevindingen eerste analyse

Bij het beschouwen van de ziekenhuizen die afwijken van de andere ziekenhuizen in een bouwjaarklasse, blijkt er in bijna alle gevallen een onvolledigheid en/of een onjuistheid in de waardebepaling voor te komen. Toch geeft 71% van de taxatie-organisaties aan dat zij de taxatiewijzers volledig toepassen, terwijl 22% aangeeft de wijzers grotendeels toe te passen. Afwijking van de taxatiewijzers worden door zowel taxatie-organisaties die aangeven af te wijken van de taxatiewijzers als organisaties die aangeven niet af te wijken van de taxatiewijzers in onvoldoende mate benoemd en verklaard. De meest geconstateerde tekortkomingen (afwijkingen van de taxatiewijzers) betreffen:  Verlengde levensduur: het niet toepassen van de voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving;  Restwaarde: deze lijkt veelvuldig verlaagd te worden tot zelfs waarde nul, terwijl dit volgens de taxatiewijzers niet past binnen de methodiek;  Verandering bouwwijze: verkeerd gebruiken van deze functionele correctiepost;  Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing. Daarnaast lijkt het ook interessant verder in te zoomen op enkele belangrijke componenten van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de:  Inschatting van de stichtingskosten (ongecorrigeerde/bruto vervangingswaarde);  Grondwaarde. Dit komt in de volgende paragrafen aan bod. 6.3

Nadere analyses

Het gebruik van de archetypen is geanalyseerd. Per ziekenhuis is er per archetype één gebruikt archetype nader geanalyseerd, namelijk de grootste van dat gebruikte archetype12. Hoe vaak een archetype is gebruikt is ook geregistreerd. 6.3.1

Inzoomen veel voorkomende gebreken

Restwaarde N3130050 N3150052 N3160053 Minimum restwaarde R/A/I 25%/20%/30% 25%/20%/35% 25%/20%/35% Aantal ziekenhuizen 56 57 40 Aantal maal gebruikt 507 397 135 Technisch afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde 28% 13% 0% Technisch afgeschreven tot de voorgeschreven restwaarde 2% 7% 0% Figuur 6 – Mate waarin technisch wordt afgeschreven onder de restwaarde

N3200052 25%/20%/35% 25 86 4% 0%

Bij 28%, 13% en 4% van respectievelijk de archetypen N3130050, N3150052 en N3200052 resteert een restwaarde na de technische afschrijving, die lager is dan de 12

Per ziekenhuis kunnen er verschillende archetypen gebruikt zijn, doordat ziekenhuizen verschillende gebouwdelen met verschillende bouwjaren kunnen hebben. De archetypen zijn terug te vinden in de taxatiewijzer ziekenhuizen (2009). 9


20 SEPTEMBER 2011

voorgeschreven restwaarde. Tien maal heeft een taxatie-organisatie in de vragenlijst zelf aangegeven bij een taxatie te hebben afgeweken van de voorgeschreven restwaarden. Desondanks is bij geen enkele taxatie, waar technisch is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarde, in de vragenlijst of het taxatieverslag een adequate onderbouwing voor afwijking van de voorgeschreven restwaarden vastgelegd. Het betreft 17 taxaties uitgevoerd door 17 verschillende taxatie-organisaties. Bij 2% en 7% van respectievelijk de archetypen N3130050 en N3150052 is een zodanige correctie voor technische veroudering toegepast, dat alleen de gehanteerde (en voorgeschreven) restwaarde resteert. Dit betekent dat de methodiek voor verlenging levensduur niet is toegepast. Het betreft vijf taxaties uitgevoerd door vijf verschillende taxatie-organisaties. Bij zeven taxaties, waarbij is afgeschreven tot onder de voorgeschreven restwaarden, is de verlengde levensduur methodiek ook niet toegepast. Het gaat hier om zeven verschillende taxatie-organisaties Totaal is dus bij 12 taxaties uitgevoerd door 12 verschillende taxatie-organisaties de verlengde levensduur methodiek niet toegepast. Het niet toepassen van deze methodiek is bij in ieder geval tien andere taxaties waargenomen. Bij waarschijnlijk meer taxaties wordt de verlengde levensduur methodiek niet (volledig) toegepast, omdat de berekening hiervan al bij het benaderen van de restwaarde van kracht is. Het is in deze gevallen minder zichtbaar dat de verlengde levensduur methodiek niet is toegepast. Daarnaast zijn er objecten waarbij de verlengde levensduur in verband met de geringe ouderdom van het object nog niet van toepassing is en niet zichtbaar is dat de verlengde levensduur methodiek niet wordt toegepast. Verandering bouwwijze N3130050 N3150052 Factor verandering bouwwijze in de taxatiewijzer ziekenhuizen 1,000 1,000 Aantal ziekenhuizen 56 57 Aantal maal gebruikt 507 397 Factor lager dan 1,000 37% 55% Figuur 7 – Mate waarin is gecorrigeerd voor verandering bouwwijze

N3160053

N3200052

1,000 40 135 14%

1,000 25 86 47%

Bij 37%, 55%, 14% en 47% van respectievelijk de archetypen N3130050, N3150052, N3160053 en N320052 is afgeschreven voor verandering bouwwijze, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat bij gebruik van deze archetypen geen correctie voor verandering bouwwijze aan de orde is. Het gaat dan om totaal 38 taxaties uitgevoerd door 33 verschillende taxatie-organisaties waarbij, in afwijking van de taxatiewijzer, is afgeschreven voor verandering bouwwijze. Er is bij geen enkele taxatie een adequate onderbouwing gegeven waarom toch deze correctie wordt toegepast. Aan de hand van de taxatieverslagen en vragenlijsten is gebleken dat bij 29% van de ziekenhuistaxaties sprake is van een passende onderbouwing van de functionele afschrijvingen. De functionele afschrijvingen zijn echter nimmer zichtbaar rekenkundig onderbouwd aan de hand van de rekenvoorbeelden uit de algemene taxatiewijzer. De

10


20 SEPTEMBER 2011

betreffende rekenvoorbeelden worden slechts enkele keren aangehaald en dan alleen als gebruikt uitgangspunt om de functionele afschrijvingen te bepalen. In de analyses van paragraaf 6.2 is in enkele gevallen in verband met de ouderdom een lineaire toename van de functionele afschrijvingen geconstateerd. Dit verschijnsel is nader onderzocht. Er is een significant verschil in de gemiddelde totale functionele afschrijving en de gemiddelde van de afzonderlijke onderdelen van de functionele afschrijving tussen de verschillende bouwjaarklassen13. Er is echter geen sprake van een volledig lineaire toename van de functionele afschrijvingen met de ouderdom (zie figuur 8). BouwjrAfklasse

Mean

Std. Deviation

N

< 1970

,52816

,184120

37

1970-1980

,65341

,237337

27

1980-1990

,65013

,157905

30

1990-2000

,71321

,171158

33

>=2000

,88079

,215331

42

Total

,69359

,229438

169

Figuur 8 – Gemiddelde functionele afschrijvingen voor de afbouw onderverdeeld in bouwjaarklassen en relatie tussen totale functionele veroudering van de afbouw en bouwjaar. Een vergelijkbare afname en relatie is ook waar te nemen bij de bouwdelen ruwbouw en installaties.

13

Zie bijlage D.1. 11


20 SEPTEMBER 2011

Dit is bijvoorbeeld het gevolg van de hoge correctie voor verandering bouwwijze bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig14. Over het algemeen is er een afvlakking van de afname van functionele correcties te zien bij ziekenhuizen uit de jaren tachtig, gebouwd direct na de invoering van het versoberingsbeleid in 1980. 6.3.2

Gebruik kengetallen stichtingskosten

Bij 29 taxaties is voor de inschatting van de ongecorrigeerde vervangingswaarde een bedrag gebruikt buiten de bandbreedte van de kengetallen uit de taxatiewijzer ziekenhuizen (zie figuur 9). Een taxatie buiten de bandbreedte is volgens de taxatiewijzer toegestaan, mits onderbouwd. Bij slechts negen van deze taxaties is een onderbouwing gegeven voor het taxeren buiten de bandbreedte. Drie van deze negen onderbouwingen zijn niet afdoende. In 20 van de 29 gevallen dat zonder onderbouwing is afgeweken van de bandbreedte, wordt door de taxatie-organisatie aangegeven dat zij binnen de bandbreedte heeft getaxeerd. Het correct omgaan met omzetbelasting (19%) blijkt ook in meerdere gevallen te leiden tot problemen. Alle kengetallen in de taxatiewijzer zijn exclusief omzetbelasting, terwijl taxatieorganisaties stichtingskosten vaak (onwetend) inclusief omzetbelasting taxeren. In TIOX zijn de stichtingskosten bijvoorbeeld exclusief omzetbelasting en wordt de omzetbelasting, mits deze van toepassing is, bij de WOZ-waarde exclusief omzetbelasting opgeteld. Stichtingskosten N3130050 Minimum bandbreedte BVW/m² € 1.639 Gemiddeld bandbreedte BVW/m² € 1.821 Maximum bandbreedte BVW/m² € 2.003 Aantal ziekenhuizen 56 Aantal maal gebruikt 507 Binnen de bandbreedte 81% Buiten de bandbreedte 19% Binnen 2% van het midden van de bandbreedte 50% Lager dan de bandbreedte 13% Hoger dan de bandbreedte 6% Minimum BVW/m² ziekenhuizen € 895 Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen € 1.750 Maximum BVW/m² ziekenhuizen € 2.215 Figuur 9 – Toepassing kengetallen voor stichtingskosten

14

€ € €

N3150052 N3160053 N3200052 1.755 € 1.890 € 1.742 1.950 € 2.100 € 1.936 2.145 € 2.310 € 2.130 57 40 25 397 135 86 80% 70% 58% 20% 30% 42% 44% 5% 15%

€ € €

38% 23% 7% 1.286 € 1.955 € 2.400 €

21% 25% 17% 1.328 € 2.015 € 2.823 €

1.433 1.937 2.636

Zie bijlage D.2. 12


20 SEPTEMBER 2011

Het gebruik van de kengetallen voor de stichtingskosten voor het archetype voor nieuwbouw ziekenhuizen (N3160053) kan ook vergeleken worden met onderzoek van TNO15, naar de bouwkosten van ziekenhuizen naar waardepeildatum 1 januari 2009. Stichtingskosten N3160053 Minimum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) € 2.040 Gemiddelde BVW/m² volgens TNO € 2.270 Maximum BVW/m² volgens TNO (bandbreedte taxatiewijzer) € 2.500 Aantal ziekenhuizen 40 Aantal maal gebruikt 135 Minimum BVW/m² ziekenhuizen € 1.328 Gemiddelde BVW/m² ziekenhuizen € 2.015 Maximum BVW/m² ziekenhuizen € 2.823 Figuur 10 – Vergelijking taxaties met archetype N3160053 met kengetallen TNO

TNO geeft aan dat de door hun benoemde kostenkengetallen16 nadrukkelijk geen normatief karakter hebben. Met de kengetallen wil TNO en het Centrum Zorg en Bouw een betrouwbare kostenreferentie bieden. Er kunnen volgens TNO bij de kengetallen bandbreedten worden gehanteerd. De bandbreedte is in hoge mate afhankelijk van de ambitie van de opdrachtgever voor de bouw van een ziekenhuis. Verder spelen ook de ontwerpuitgangspunten en de lokale omstandigheden een rol van betekenis. TNO gebruikt jaarlijks de Gezondheidszorgindex. Het valt op dat de bedragen van het TNO hoger liggen dan die van de taxatiewijzers voor archetype N3160053 en de getaxeerde bruto vervangingswaarden. De getaxeerde bruto vervangingswaarden voor de overige archetypen (zie figuur 9) zijn tevens iets afwijkend. De meeste ziekenhuizen zijn echter binnen de bandbreedte van de archetypen getaxeerd. De exacte gemiddelden van de taxatie-organisaties onderverdeeld in de driedeling is terug te vinden in bijlage D.3 t/m D.6. De producenten van de taxatiewijzer ziekenhuizen zouden deze cijfers van de taxatie-organisaties en TNO kunnen gebruiken om de kengetallen voor de stichtingskosten eventueel bij te stellen en/of te onderbouwen.

15 16

Zie TNO Bouw en Ondergrond (2010). Zie bijlage C. 13


6.3.3

20 SEPTEMBER 2011

Getaxeerde grondwaarde

TNO heeft ook onderzoek gedaan naar de grondkosten bij nieuwbouw van ziekenhuizen. De grondkosten gepresenteerd door TNO18 zijn inclusief sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken. Voor deze kosten is een correctiepost van 20% aangehouden19. Daarnaast hanteert TNO een correctie voor de goedkopere regio’s in Nederland van maximaal 20%. Grondprijs per Grondwaarde m² BVO Grondkosten ziekenhuizen volgens TNO € 187 Correctie voor sloopkosten en bouwrijp maken (-20%) € 37 Correctie voor de goedkopere regio's (-20%) € 30 Minimum grondprijs conform onderzoek TNO € 120 Gemiddelde grondwaarde ziekenhuizen € 142 Onder de minimum grondprijs TNO 43% Figuur 11 –Vergelijking taxaties met kengetallen grondkosten

Na aftrek van de sloopkosten en kosten voor bouwrijp maken, geeft TNO een minimum van € 120 per m² BVO voor de grondkosten van een ziekenhuis. Bij circa 43% van de ziekenhuizen is bij de WOZ-taxatie de grondwaarde lager getaxeerd dan dit minimum. Bij kleine ziekenhuizen (minder dan 40.000 m² BVO) blijkt de invloed van het rekenen met een lagere vierkante meter prijs voor restgrond meer invloed te hebben dan bij grote ziekenhuizen.20 Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat gronduitgifteprijzen van gemeenten vaak samenhangen met de hoeveelheid vierkante meters (bruto) vloeroppervlak (de zogenaamde Floor Space Index (FSI)).

18

Zie bijlage C. Zie Oostendorp (2010). 20 Zie bijlage D.7 en D.8. 19

14


6.3.4

20 SEPTEMBER 2011

Voorspellen van de waarde van een ziekenhuis

Er is globaal onderzocht of de waarde van een ziekenhuis enigerlei is te voorspellen. Er is gekeken naar de kenmerken bouwjaar, aantal bedden en vloeroppervlak en hun invloed op de WOZ-waarde. Wanneer deze variabelen tegelijkertijd geanalyseerd worden blijkt het bouwjaar in combinatie met het aantal bedden het meest significante verschil te hebben in de gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde voor de verschillende bouwjaarklassen van ziekenhuizen, ingedeeld naar het aantal bedden. 21

Figuur 12 – De gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde per bed voor de verschillende bouwjaren van ziekenhuizen, ingedeeld naar aantal bedden

21

Zie bijlage D.9. 15


7.

20 SEPTEMBER 2011

Conclusies De aanvullende analyses bevestigen dat er sprake is van tekortkomingen bij de (onderbouwing van de) WOZ-waarden van ziekenhuizen. Er wordt in een groot aantal gevallen afgeweken van de kengetallen uit de taxatiewijzers. Met name het toepassen (zonder onderbouwing) van correcties voor functionele veroudering, ook voor aspecten waarbij volgens de taxatiewijzer geen correctie aan de orde kan zijn, heeft significante invloed op de WOZ-waarden. De volgende geconstateerde punten baren de meeste zorgen:  Verlengde levensduur: het niet toepassen van de in de taxatiewijzer voorgeschreven methodiek voor de technische afschrijving;  Restwaarde: de resterende waarde is veelvuldig lager dan de in de taxatiewijzer voorgeschreven restwaarde, zonder dat hiervoor een adequate onderbouwing is vastgelegd;  Verandering bouwwijze: op grote schaal gebruiken van deze functionele correctiepost, terwijl de taxatiewijzer aangeeft dat deze correctie voor het gebruikte archetype niet aan de orde is;  Functionele afschrijvingen: geen adequate onderbouwing van de toegepaste correcties. In de praktijk lijkt er bijna forfaitair (op basis van ouderdom) functioneel te worden afgeschreven;  Stichtingskosten: taxatie-organisaties zijn zich niet bewust wanneer zij afwijken van de voorgeschreven bandbreedten uit de taxatiewijzer. Dit wordt mogelijk (mede) verklaard doordat de omzetbelasting problemen geeft bij het taxeren van de stichtingskosten;  Grondwaarde: gemiddeld laag getaxeerd, onder het minimum blijkend uit een onderzoek van TNO. De taxaties sluiten in te geringe mate aan op de taxatiewijzer ziekenhuizen en de voorgeschreven methodieken van de algemene taxatiewijzer.

16


8.

20 SEPTEMBER 2011

Aanbevelingen Aanbevelingen die voortkomen uit dit onderzoek, zijn:  Analyseren van effecten eventueel verplichten toepassen van TIOX;  Onderzoek doen naar het centraal uitvoeren van complexe taxaties, zoals taxaties van ziekenhuizen;  Strenger toezicht op naleving van de taxatiewijzers;  Strenger toezicht op gebruik van taxatiewijzers (al dan niet via TIOX);  Verplichte ‘opfris’ cursus voor WOZ-taxateurs;  Het gebruiken van de Gezondheidszorgindex voor de taxatiewijzer ziekenhuizen in plaats van de BDB-index;  Het splitsen van archetype ‘ziekenhuizen jaren `80 en `90’ in twee aparte archetypen voor de jaren `80 en jaren `90. Dit sluit aan bij bevindingen in de taxatiewijzer ziekenhuizen zelf;  Bij het gebruik van een ziekenhuisarchetype in TIOX, zou er meer onderscheid gemaakt moeten worden in de afdelingen van een ziekenhuis. Het verplicht invullen van het veld ‘vrije omschrijving’ zou de verschillende afdelingen binnen een ziekenhuis, met verschillende waarden, meer inzichtelijk maken.

17


9.

20 SEPTEMBER 2011

Bronvermelding kiesBeter, informatie over individuele ziekenhuizen. RIVM, Bilthoven. Wikipedia, algemene informatie over ziekenhuizen. Wikipedia, Florida (VS). College Bouw Zorginstellingen (2007), Monitoring gebouwkwaliteit algemene ziekenhuizen. College Bouw Zorginstellingen, Utrecht. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Taxatiewijzer ziekenhuizen. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. Taxatietechnische Kerngroep (2009), Algemene taxatiewijzer. Een coproductie van de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, taxatiebureaus en andere gemeenten. Vereniging Nederlandse Gemeenten, Den Haag. TNO Bouw en Ondergrond (2010), Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2009. Centrum Zorg en Bouw, Utrecht. Oostendorp, F.A.M. (2010), (Her)bouwkosten bedrijfspanden 2011. Reed Business, Kosteninformatie Bouw & Infra, Doetinchem.

18


20 SEPTEMBER 2011

Bijlage A - Overzicht van de betrokken ziekenhuizen en taxatie-organisaties Nr 1

Taxatie organisatie BEL Combinatie

Naam locatie ziekenhuis Tergooiziekenhuizen locatie Blaricum

Type ziekenhuis Algemeen ziekenhuis

2

Belastingsamenwerking Rivierenland

Ziekenhuis Rivierenland Tiel

Algemeen ziekenhuis

3

Cocensus

Spaarne Ziekenhuis locatie Hoofddorp

Algemeen ziekenhuis

4

Cocensus

Rode Kruis Ziekenhuis Beverwijk

Algemeen ziekenhuis

5

Cocensus

Kennemer Gasthuis locatie Noord

Algemeen ziekenhuis

6

GBRD Parkstad Limburg

Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Brunssum

Algemeen ziekenhuis

7

GBRD Parkstad Limburg

Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Heerlen

Algemeen ziekenhuis

8

Gemeente Alkmaar

Medisch Centrum Alkmaar

Algemeen ziekenhuis

9

Gemeente Almelo

Twenteborg Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

10

Gemeente Almere

Flevoziekenhuis Almere

Algemeen ziekenhuis

11

Gemeente Alphen aan den Rijn

Rijnland Ziekenhuis locatie Alphen aan den Rijn

Algemeen ziekenhuis

12

Gemeente Amersfoort

Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Lichtenberg

Algemeen ziekenhuis

13

Gemeente Amersfoort

Meander Medisch Centrum locatie Amersfoort Elisabeth

Algemeen ziekenhuis

14

Gemeente Amstelveen

Ziekenhuis Amstelland

Algemeen ziekenhuis

15

Gemeente Amsterdam

Academisch Medisch Centrum

Academisch ziekenhuis

16

Gemeente Amsterdam

VU Medisch Centrum


17

Gemeente Amsterdam

Sint Lucas Andreas Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

18

Gemeente Apeldoorn

Gelre Ziekenhuizen Apeldoorn

Algemeen ziekenhuis

19

Gemeente Arnhem

Rijnstate locatie Arnhem

Algemeen ziekenhuis

20

Gemeente Assen

Wilhelmina Ziekenhuis Assen

Algemeen ziekenhuis

21

Gemeente Baarn

Meander Medisch Centrum locatie Baarn

Algemeen ziekenhuis

22

Gemeente Bergen op Zoom

Lievensberg Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

23

Gemeente Breda

Amphia Ziekenhuis locatie Langendijk

Algemeen ziekenhuis

24

Gemeente Breda

Amphia Ziekenhuis locatie Molengracht

Algemeen ziekenhuis

25

Gemeente Breda

Amphia Ziekenhuis locatie Pasteurlaan

Algemeen ziekenhuis

26

Gemeente Capelle aan den IJssel

Ijsselland Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

27

Gemeente Delft

Reinier de Graaf Gasthuis locatie Delft

Algemeen ziekenhuis

28

Gemeente Delfzijl

Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Delfzicht

Algemeen ziekenhuis

29

Gemeente Den Haag

Bronovo Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

30

Gemeente Den Haag

Medisch Centrum Haaglanden locatie Westeinde

Algemeen ziekenhuis

31

Gemeente Den Haag

HagaZiekenhuis locatie Sportlaan

Algemeen ziekenhuis

32

Gemeente Den Helder

Gemini Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

33

Gemeente Deurne

Elkerliek ziekenhuis locatie Deurne

Algemeen ziekenhuis

34

Gemeente Deventer

Deventer Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

35

Gemeente Doetinchem

Slingeland Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

36

Gemeente Dongeradeel

Ziekenhuis De Sionsberg

Algemeen ziekenhuis

37

Gemeente Ede

Ziekenhuis Gelderse Vallei

Algemeen ziekenhuis

38

Gemeente Eindhoven

Catharina Ziekenhuis Eindhoven

Algemeen ziekenhuis

19


20 SEPTEMBER 2011

Nr 39

Taxatie organisatie Gemeente Eindhoven

Naam locatie ziekenhuis Máxima Medisch Centrum locatie Eindhoven


40

Gemeente Emmen

Leveste Scheper Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

41

Gemeente Geldrop-Mierlo

St. Anna Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

42

Gemeente Gorinchem

Beatrixziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

43

Gemeente Gouda

Groene Hart Ziekenhuis Bleulandlocatie

Algemeen ziekenhuis

44

Gemeente Gouda

Groene Hart ziekenhuis Jozeflocatie

Algemeen ziekenhuis

45

Gemeente Groningen

Martini Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

46

Gemeente Groningen

Universitair Medisch Centrum Groningen


47

Gemeente Hardenberg

Ziekenhuis Röpcke-Zweers

Algemeen ziekenhuis

48

Gemeente Harderwijk

Ziekenhuis St Jansdal

Algemeen ziekenhuis

49

Gemeente Heerenveen

Tjongerschans Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

50

Gemeente Helmond

Elkerliek ziekenhuis locatie Helmond

Algemeen ziekenhuis

51

Gemeente Hilversum

Tergooiziekenhuizen locatie Hilversum

Algemeen ziekenhuis

52

Gemeente Hoogeveen

Bethesda Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

53

Gemeente Hoorn

Westfriesgasthuis

Algemeen ziekenhuis

54

Gemeente Kerkrade

Atrium Medisch Centrum Parkstad locatie Kerkrade

Algemeen ziekenhuis

55

Gemeente Leeuwarden

Medisch Centrum Leeuwarden

Algemeen ziekenhuis

56

Gemeente Leiden

Leids Universitair Medisch Centrum


57

Gemeente Leiden

Diaconessenhuis Leiden

Algemeen ziekenhuis

58

Gemeente Leiderdorp

Rijnland Ziekenhuis locatie Leiderdorp

Algemeen ziekenhuis

59

Gemeente Leidschendam-Voorburg

Medisch Centrum Haaglanden locatie Antoniushove

Algemeen ziekenhuis

60

Gemeente Lelystad

MC Zuiderzee

Algemeen ziekenhuis

61

Gemeente Maastricht

Academisch Ziekenhuis Maastricht


62

Gemeente Meppel

Zorgcombinatie Noorderboog Diaconessenhuis Meppel

Algemeen ziekenhuis

63

Gemeente Nieuwegein

St. Antonius Ziekenhuis locatie Nieuwegein

Algemeen ziekenhuis

64

Gemeente Nijmegen

Canisius-Wilhelmina Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

65

Gemeente Nijmegen

Universitair Medisch Centrum St Radboud


66

Gemeente Noordoostpolder

MC Emmeloord

Algemeen ziekenhuis

67

Gemeente Oldambt

Ommelander Ziekenhuis Groep locatie Lucas

Algemeen ziekenhuis

68

Gemeente Oldenzaal

Medisch Spectrum Twente locatie Oldenzaal

Algemeen ziekenhuis

69

Gemeente Oss

Ziekenhuis Bernhoven locatie Oss

Algemeen ziekenhuis

70

Gemeente Purmerend

Waterlandziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

71

Gemeente Rheden

Rijnstate locatie Velp

Algemeen ziekenhuis

72

Gemeente Roermond

Laurentius Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

73

Gemeente Roosendaal

Franciscus Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

74

Gemeente Rotterdam

Erasmus MC-Centrumlocatie


75

Gemeente Rotterdam

Sint Franciscus Gasthuis

Algemeen ziekenhuis

76

Gemeente Schiedam

Vlietland Ziekenhuis locatie Schiedam

Algemeen ziekenhuis

77

Gemeente Schouwen-Duiveland

Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Zierikzee

Algemeen ziekenhuis

78

Gemeente 's-Hertogenbosch

Jeroen Bosch Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

20


20 SEPTEMBER 2011

Nr 79

Taxatie organisatie Gemeente Sittard-Geleen

Naam locatie ziekenhuis Orbis Medisch Centrum


80

Gemeente Sluis

Zorgsaam ziekenhuis locatie Oostburg

Algemeen ziekenhuis

81

Gemeente Smallingerland

Nij Smellinghe Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

82

Gemeente Sneek

Antonius Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

83

Gemeente Spijkenisse

Ruwaard van Putten Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

84

Gemeente Stadskanaal

Refaja ziekenhuis Stadskanaal

Algemeen ziekenhuis

85

Gemeente Terneuzen

Zorgsaam ziekenhuis locatie Terneuzen

Algemeen ziekenhuis

86

Gemeente Tilburg

TweeSteden ziekenhuis locatie Tilburg

Algemeen ziekenhuis

87

Gemeente Tilburg

St. Elisabeth Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

88

Gemeente Utrecht

Diakonessenhuis locatie Utrecht

Algemeen ziekenhuis

89

Gemeente Utrecht

Universitair Medisch Centrum Utrecht locatie AZU


90

Gemeente Utrecht

St. Antonius Ziekenhuis locatie Utrecht Oudenrijn

Algemeen ziekenhuis

91

Gemeente Veghel

Ziekenhuis Bernhoven locatie Veghel

Algemeen ziekenhuis

92

Gemeente Veldhoven

Máxima Medisch Centrum locatie Veldhoven

Algemeen ziekenhuis

93

Gemeente Venlo

VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venlo

Algemeen ziekenhuis

94

Gemeente Venray

VieCuri Medisch Centrum voor Noord-Limburg locatie Venray Algemeen ziekenhuis

95

Gemeente Vlissingen

Admiraal de Ruyter Ziekenhuis Walcheren

Algemeen ziekenhuis

96

Gemeente Waalwijk

TweeSteden ziekenhuis locatie Waalwijk

Algemeen ziekenhuis

97

Gemeente Weert

Sint Jans Gasthuis

Algemeen ziekenhuis

98

Gemeente Winterswijk

Streekziekenhuis Koningin Beatrix

Algemeen ziekenhuis

99

Gemeente Woerden

Zuwe Hofpoort Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

100 Gemeente Zaanstad

Zaans Medisch Centrum

Algemeen ziekenhuis

101 Gemeente Zevenaar

Rijnstate locatie Zevenaar

Algemeen ziekenhuis

102 Gemeente Zoetermeer

't Lange Land Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

103 Gemeente Zutphen

Gelre ziekenhuizen Zutphen

Algemeen ziekenhuis

104 Gemeente Zwolle

Isala klinieken locatie Sophia

Algemeen ziekenhuis

105 Gemeentebelastingen Drechtsteden

Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Zwijndrecht

Algemeen ziekenhuis

106 Gemeentebelastingen Drechtsteden

Albert Schweitzer ziekenhuis locatie Amstelwijck

Algemeen ziekenhuis

107 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Haaksbergerstraat

Algemeen ziekenhuis

108 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Medisch Spectrum Twente locatie Enschede Ariënsplein

Algemeen ziekenhuis

109 Gemeentelijk Belastingkantoor Twente Ziekenhuisgroep Twente Streekziekenhuis Midden Twente

Algemeen ziekenhuis

110 SaBeWa

Admiraal de Ruyter Ziekenhuis locatie Goes

Algemeen ziekenhuis

111 SVHW

Het Van Weel-Bethesda Ziekenhuis

Algemeen ziekenhuis

21


20 SEPTEMBER 2011

Bijlage B – Vragenlijst WAARDERINGSKAMER

Vragenlijst thematisch onderzoek ziekenhuizen Vul hieronder uw gegevens in Datum: Gemeente: Ziekenhuis (naam of adres): Ingevuld door: Contactpersoon (indien anders): E-mail: Telefoonnummer:

Vraag

Maak een keuze uit de keuzelijsten

Geef indien nodig een toelichting

1 Uw gemeente maakt geen of nog beperkt gebruik van TIOX. Worden voor de waardebepaling van het ziekenhuis wel de taxatiewijzers algemeen en ziekenhuizen gebruikt? Indien u niet volledig of helemaal niet gebruik maakt van de taxatiewijzers, kunt u in de toelichting dan de reden hiervoor aangeven en de methodiek van de afwijkingen beschrijven. 2 Kunt u invullen welke archetypen er gebruikt zijn (indien dit duidelijk in de meegeleverde taxatiekaart staat hoeft u deze vraag niet in te vullen)? Indien dit er meer dan vier zijn kunt in de toelichting de overige archetypen invullen. Indien het archetype niet in de keuzelijst voorkomt, kunt u deze in de toelichting invullen. 3 Indien er bij één of meerdere archetypen buiten de bandbreedten van de kengetallen is getaxeerd, welke kengetallen zijn dat dan en waarom wordt er afgeweken?

4 Indien er voor het ziekenhuis sprake is van functionele afschrijving, wat voor een afschrijving is dat dan en hoe is deze onderbouwd? 5 Heeft er voor de waardebepaling en/of -vaststelling van het ziekenhuis vooroverleg plaats gevonden met belanghebbenden of diens adviseurs?

6 Komen er uit dergelijk vooroverleg ook vaststellingsovereenkomsten voort of andersoortige afspraken? 7 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2008 al onherroepelijk vastgesteld? 8 Is de WOZ-waarde (en -taxatie) van waardepeildatum 1 januari 2009 al onherroepelijk vastgesteld? 1-1-2005

1-1-2007

1-1-2008*

1-1-2009*

1-1-2010**

9 Wat was de WOZ-waarde van het ziekenhuis over de laatste vier waardepeildata? Bedragen gaarne invullen. * Ook invullen indien niet onherroepelijk ** Indien al bekend 10 Ziet u zelf nog mogelijke verbeterpunten voor het taxeren van ziekenhuizen voor de Wet WOZ?

22


20 SEPTEMBER 2011

Bijlage C – Onderzoek TNO naar bouwkosten ziekenhuizen 1.

Bouwkosten ziekenhuizen per 1 januari 2009

2.

Grondcomponent van de bouwkosten

23


20 SEPTEMBER 2011

Bijlage D – Tabellen en grafieken uit SPSS data-analyse 1. Significantie verschil in gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw 1.

naar bouwjaarklasse

Dependent 1. Variable:FA totaal afbouw 2009 1.

Type III Sum of

1. Source

Squares

1. Corrected Model 1. Intercept

df

Mean Square

F

Sig.

a

4

,649

17,048

,000

77,456

1

77,456

2033,583

,000

2,597

4

,649

17,048

,000

6,247

164

,038

2,597

1. BouwjrAfklasse 1. Error Total1.

90,145 169 1. Corrected Total 8,844 168 1. a. R Squared = ,294 (Adjusted R Squared = ,276) 1. 1. 2. Gemiddelde functionele afschrijving van de afbouw voor verandering bouwwijze 1. ingedeeld naar bouwjaarklasse 1. Dependent Variable:FA VB afbouw 2009 1. BouwjrAfklasse Mean Std. Deviation N 1. < 1970 ,95241 ,076935 29 1. 1970-1980 1. 1980-1990 1.

,96111

,060768

18

,91565

,121537

23

1990-2000 1. >=2000 1.

,94977

,055380

26

,99375

,021061

32

Total1.

,95683

,075749

128

1. 3. 1. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3130050

N

1.

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

1.

afbouw 2009

installaties 2009

ruwbouw 2009

totaal 2009

1.

Valid

1.

Missing

52

52

52

52

4

4

4

4

582,79

610,89

555,99

1749,66

209

313

269

895

772

772

943

2215

20

500,24

574,00

495,06

1643,00

40

609,60

620,69

538,80

1795,00

60

637,00

637,00

546,00

1820,00

80

639,40

645,61

561,08

1850,17

1. Mean 1. Minimum 1. Maximum 1. Percentiles 1. 1. 1. 1. 1.

24


20 SEPTEMBER 2011

4. Gemiddelde getaxeerde bruto vervangingswaarde voor archetype N3150052

N

Valid

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

afbouw 2009

installaties 2009

ruwbouw 2009

totaal 2009

54

54

54

54

2

2

2

2

587,78

767,13

599,84

1954,75

Minimum

386

264

386

1286

Maximum

720

960

1120

2400

20

558,00

730,00

558,00

1850,42

40

581,10

769,00

579,00

1926,00

60

585,00

780,00

585,00

1950,00

80

612,00

805,00

616,80

2040,00

Missing Mean

Percentiles


N

Valid

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

afbouw 2009

installaties 2009

ruwbouw 2009

totaal 2009

38

37

38

38

0

1

0

0

607,21

792,91

612,16

1991,41

Minimum

398

531

398

1134

Maximum

847

1129

847

2823

20

567,00

717,60

567,00

1808,00

40

606,30

783,60

606,30

1976,80

60

630,00

840,00

630,00

2100,00

80

639,62

840,34

639,62

2100,84

Missing Mean

Percentiles


N

Valid

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

BVW per m2

afbouw 2009

installaties 2009

ruwbouw 2009

totaal 2009

22

22

22

22

1

1

1

1

582,88

760,79

593,17

1936,84

Minimum

430

573

430

1433

Maximum

720

960

1055

2636

20

544,96

678,42

517,64

1725,89

40

566,80

749,00

562,00

1873,00

60

588,20

773,99

580,93

1935,86

80

625,60

834,00

625,60

2085,20

Missing Mean

Percentiles

25


20 SEPTEMBER 2011

7. Verschil in grondwaarde per m² grond voor het grondoppervlak ingedeeld naar bruto vloeroppervlak

8. Significantie verschil in gemiddelde grondwaarde per m² grond naar grondoppervlak en bruto vloeroppervlak Dependent Variable:Grondwaarde per m2 grond 2009 Type III Sum of Source

Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Corrected Model

a

44623,842

7

6374,835

3,582

,002

Intercept

286595,141

1

286595,141

161,045

,000

GrondOppklasse

12172,031

3

4057,344

2,280

,086

Oppklasse2

13505,245

1

13505,245

7,589

,007

GrondOppklasse *

20928,775

3

6976,258

3,920

,012

Error

137028,837

77

1779,595

Total

1262323,527

85

181652,679

84

Oppklasse2

Corrected Total

a. R Squared = ,246 (Adjusted R Squared = ,177)

26


20 SEPTEMBER 2011

9. Significantie verschil in gemiddelde gecorrigeerde vervangingswaarde minus grondwaarde naar bouwjaar en aantal bedden Dependent Variable:GVW minus grondwaarde per bed 2009 Type III Sum of Source

Squares

df

Mean Square

F

Sig.

Corrected Model

8,318E11

31

2,683E10

3,205

,000

Intercept

1,149E12

1

1,149E12

137,264

,000

Bouwjrklasse

4,435E11

5

8,870E10

10,594

,000

Bedklasse

9,160E10

3

3,053E10

3,647

,019

3,179E9

1

3,179E9

,380

,541

Bouwjrklasse * Bedklasse

2,668E11

14

1,906E10

2,276

,017

Bouwjrklasse * Oppklasse2

1,002E10

4

2,505E9

,299

,877

Bedklasse * Oppklasse2

3,594E9

2

1,797E9

,215

,808

Bouwjrklasse * Bedklasse *

1,394E9

1

1,394E9

,166

,685

Error

4,102E11

49

8,372E9

Total

2,495E12

81

Corrected Total

1,242E12

80

Oppklasse2

Oppklasse2

a. R Squared = ,670 (Adjusted R Squared = ,461)

27

RAPPORTAGE VAN HET ONDERZOEK NAAR DE WAARDEBEPALING VAN ZIEKENHUIZEN VOOR DE WET WOZ

Recommend Documents