RAPPORTAGE MARKTCONSULTATIE PROJECT NIEUWEROORD
COLOFON
Opdrachtgever: Project: Datum: Status: Auteur:
Gemeente Leiden Nieuweroord januari 2015 definitief Dhr. R. van den Broek, projectmanager, gemeente Leiden, ad interim Mw. C. Arendz, projectmanager, gemeente Leiden Mw. L. van Kooperen, projectmedewerker, gemeente Leiden
INHOUD COLOFON ................................................................................................................................................1 1
SAMENVATTING EN CONCLUSIE ..................................................................................................4
2
PROCEDURE MARKTCONSULTATIE ............................................................................................5
3
2.1
Aanleiding en achtergrond marktconsultatie ............................................................................5
2.2
Procedure marktconsultatie ......................................................................................................5
2.3
Vraag aan de geconsulteerde partijen .....................................................................................5
BEVINDINGEN MARKTCONSULTATIE ..........................................................................................6 3.1
Visie ..........................................................................................................................................6
3.2
Financiën ..................................................................................................................................8
3.3
Procedures ............................................................................................................................ 10
3.4
Omgeving .............................................................................................................................. 12
SAMENVATTING EN CONCLUSIE In de marktconsultatiegesprekken zijn vragen gesteld die zijn ingedeeld op basis van de thema’s visie, financiën, procedures en omgeving. Op basis van de gesprekken met marktpartijen kan op hoofdlijnen het volgende over de thema’s gesteld worden. Visie De locatie Nieuweroord, Rijnburgerweg 124 is een kwalitatief, hoogwaardige, groene locatie voor een monofunctioneel woonmilieu in voornamelijk het hoge segment. Het huidige Bos van Bosman, het park, moet leidend zijn in de ontwikkeling van het gebied. Daarnaast is een investering in het park noodzakelijk om het ‘op te schonen’. Het rapport van Inbo over doelgroepen voor de locatie wordt grotendeels onderschreven, echter waar het gaat om het uiteindelijke programma en volumes niet. In reactie op de ruimtelijke verkenning wordt door de markt centrale bebouwing danwel ‘dobbelstenen’ in het park als kansrijk gezien. Bebouwing van de flank wordt niet als kansrijk gezien. Financiën Er ontstaat op basis van de marktconsultatiegesprekken een gedifferentieerd beeld over het maximale programma voor de locatie. Financieel kan er op het gebied van parkeren een optimalisatieslag gemaakt worden zowel in aantallen als in vorm (gebouwd/niet gebouwd). De marktpartijen hebben geen concrete suggesties/voorkeuren waar het gaat om het toevoegen van niet-woon-functies. Procedures De marktpartijen geven aan met niet te veel partijen aan een procedure deel te willen nemen en bij voorkeur niet deel te nemen aan een formele aanbesteding. Voor het leveren van optimale toegevoegde waarde willen ze vroegtijdig in het ontwikkelproces betrokken worden. Partijen willen in co-creatie met de omgeving en eindgebruiker de locatie ontwikkelen. Middels een beeldkwaliteitsplan kunnen de ruimtelijke kaders worden vastgelegd op basis waarvan een verdere ontwikkeling mogelijk is. Het hanteren van een minimale grondprijs in de uitvraag kan een manier zijn om optimale kwaliteit te bereiken op deze locatie. Van belang voor marktpartijen is dat duidelijk is welke prioriteiten de gemeente heeft bij deze herontwikkeling. Ook is van belang dat er duidelijk en eenduidig uitlegbare randvoorwaarden, danwel eisen worden gesteld. Omgeving Het is van essentieel belang om de omgeving te kennen en de planvorming mee te doorlopen voor een succesvolle herontwikkeling van de locatie. Het doel moet zijn een maatschappelijk gedragen plan te ontwikkelen.
PROCEDURE MARKTCONSULTATIE Aanleiding en achtergrond marktconsultatie In de projectopdracht (b&w nr. 14.0576 d.d. 24 juni 2014) voor locatie Nieuweroord is aangegeven dat er een marktconsultatie zal worden uitgevoerd voorafgaand aan het kaderbesluit. In de marktconsultatie is gevraagd aan marktpartijen hoe een kansrijke ontwikkeling van de locatie mogelijk gemaakt kan worden. De gemeente wenst de locatie Nieuweroord uiteindelijk te verkopen aan een marktpartij die financiering, ontwerp en realisatie van de ontwikkeling ter hand neemt. De verkoop heeft als doel: 1. een ontwikkeling die aansluit bij de ambities, zoals verwoord in het beleidsakkoord Samenwerken en Innoveren d.d. 17 april 2014; 2. het herstel van de verbinding (landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische context) tussen Nieuweroord en het Bos van Bosman; 3. financieel resultaat; 4. in overleg met belanghebbenden. De gemeente wilde weten hoe zij op basis van technische, financieel-economische, organisatorische, juridische en ruimtelijke kaders een succesvolle procedure kan doorlopen met als resultaat een gewenste ontwikkeling. Tevens is met behulp van de marktconsultatie de interesse bij marktpartijen gepeild voor mededinging naar de ontwikkeling. Middels het gevoerde gesprek wilde de gemeente inzicht verkrijgen in de haalbaarheid van het project. De formele kaders die de gemeenteraad in 2009 heeft gesteld, vormen een vertrekpunt waarbij we de markt hebben gevraagd naar wenselijke wijzigingen en optimalisatiemogelijkheden.
Procedure marktconsultatie Er is een brede vertegenwoordiging van de vastgoedmarkt gevraagd deel te nemen aan de marktconsultatie, d.w.z. ontwikkelaars, ontwikkelende beleggers en ontwikkelende bouwers. Dit betreft partijen die hebben deelgenomen bij de verkoop in 2009 en partijen die daar niet aan hebben deelgenomen. Op basis van een long list van partijen die interesse hebben getoond is een short list tot stand gekomen. De gemeente heeft marktpartijen verzocht in een gesprek de beantwoorde vragen (paragraaf 2.3) door de marktpartijen toe te lichten. Op basis hiervan is deze rapportage opgesteld.
Vraag aan de geconsulteerde partijen De gestelde vragen aan de marktpartijen hadden betrekking op vier thema’s: - Visie - Financiën - Procedures - Omgeving De stukken die voorafgaand aan het gesprek aan de marktpartijen zijn gestuurd: - Vragenlijst marktconsultatie Nieuweroord - Ruimtelijke verkenning, discussiestuk oktober 2014 - Management samenvatting Inbo rapportage - Kaders voor de ontwikkeling uit 2009 - Kaartmateriaal
-
Verslag van de buurtconsultatie juli 2014
BEVINDINGEN MARKTCONSULTATIE Visie Gestelde vragen 1. Wat is uw visie op: a. Het gebied/ in relatie tot de stad en het stadsdeel? b. De doelgroepen en vastgoedprogramma: i. Specifiek: het rapport van Inbo, onderschrijft u dit? waarom wel? waarom niet? ii. Specifiek: hoe kijkt u aan tegen sociale woningbouw en doelgroepen als aio’s in het gebied en in combinatie met het te realiseren programma volgens het Inborapport? iii. Specifiek: de kansen voor het creëren van een ‘expat milieu’ waarbij een dependance van een internationale basisschool onderdeel uitmaakt van het totale programma? c. Hoe denkt u parkeren op te lossen in ruimtelijke, fysieke zin en in relatie tot wensen die de doelgroepen zoals Inbo die definieert? d. Wat is uw reactie op de formele uitgangspunten, het Kaderbesluit uit 2009? e. Wat is uw reactie op de ruimtelijke verkenning en de benoemde 3 scenario’s (discussiestuk oktober 2014)? i. Specifiek: bebouwing in het park versus de oostrand of de combinatie. Reactie marktpartijen Deze locatie is een unieke kwalitatief hoogwaardige locatie voor het creëren van een woonmilieu voor voornamelijk het hogere segment. De locatie ligt dicht bij de Leidse binnenstad en maakt tegelijkertijd deel uit van de stedelijke groenstructuur. Dit is een unieke combinatie die hoog wordt gewaardeerd. De locatie is groen en rustig. Het huidige Bos van Bosman is aan een opschoonactie toe, maar is prachtig. Het landschap, het bos, moet leidend zijn in de toekomstige ontwikkeling. De Inbo rapportage wordt grotendeels onderschreven op de volgende punten: - de benoemde kansrijke doelgroepen voor de locatie, voornamelijk blauwe typologie; - segmenten bebouwing appartementen en eengezinswoningen in de hogere prijsklassen; - mix van koop en huur; - sociale woningbouw is onwenselijk, voelt zich niet thuis tussen de blauwe doelgroep; - associatie met (zware) zorg is door de doelgroep niet gewenst; - urban villa’s kunnen worden toegepast. De programmatische volumes die door Inbo worden benoemd worden niet letterlijk onderschreven. Een niet te omvangrijk vastgoedprogramma is wel wenselijk volgens veel partijen. Hoeveel dat dan precies moet zijn is nog nader te bepalen. De aandacht moet daarbij uitgaan naar het wonen in een park. Een park dat openbaar toegankelijk is, waarbij er goed moet worden nagedacht over wat privé en wat publiek is. Kwaliteit gaat voor kwantiteit. De Aio doelgroep kan wel gehuisvest worden op de locatie, maar hoeft niet per se. De verplichting opleggen om dit blijvend te kunnen huisvesten op de locatie is onwenselijk.
De expat doelgroep hoeft niet in een specifiek milieu gehuisvest te worden, daarvoor is ons land voldoende veilig. De kansrijke doelgroepen voor de locatie hebben geen behoefte aan ‘zware’ zorg, in ieder geval willen ze er niet mee geassocieerd worden. Wel zouden ze behoefte hebben aan services. Een internationale basisschool huisvesten kan, maar levert geen specifieke meerwaarde op de locatie. Wel een prijsdrukkend effect voor de ontwikkeling en daarmee de grondprijs. De benoemde doelgroepen willen niet naast een school wonen. Ook de verkeersaantrekkende werking is niet gewenst. De weerstand van de omgeving wordt als argument genoemd tegen de komst van een school op de locatie. Parkeren: Dichtbij de woningen voor bewoners. Halfverdiept onder de bebouwing is daarbij wel het meest wenselijk, met name waar het gaat om het hogere (koop)segment. Groene inpassing is in maaiveldsituatie van belang. Bezoekers kunnen in de nabijheid op maaiveld parkeren. Een normering van 1 tot 1,5 wordt genoemd met daarbij voldoende voorzieningen voor bezoekers. Verkeersbelasting en afwikkeling van de locatie op de Rijnsburgerweg wordt door de marktpartijen als belangrijk onderzoekspunt benoemd. Dit is mede bepalend voor het te realiseren programma. Alternatieve aanvullende ontsluitingsmogelijkheden dienen te worden onderzocht. Kaders uit 2009 voor zover niet al eerder benoemd: Levensloopbestendigheid is van belang. Het hoeft echter niet opgelegd te worden. Voor de woningbouw in de vrije sector huur zal er worden nagedacht over de toekomstwaarde van de ontwikkeling door de belegger omdat deze er voor de lange termijn investeert. Beheer van het park behoort bij de gemeente omdat het openbaar gebied betreft. Er zijn beperkte mogelijkheden om de toekomstige bewoners hieraan een bijdrage te laten leveren, al dan niet financieel. Bouwverplichtingen zijn niet langer van deze tijd. Hier kunnen andere manieren voor gevonden worden. Denk daarbij aan het verlenen van een optie of een reservering voor de grond. Het is dan meer vormgegeven door inspanningsverplichtingen. De maximale bebouwingshoogte op basis van de kaders uit 2009 zou iets naar beneden gebracht moeten worden vanuit de doelgroep die binding wil hebben met het park. Ruimtelijke verkenning: Scenario’s waarbij centraal in het park bebouwing wordt toegevoegd worden kansrijk geacht. Dit doet recht aan het landgoed principe. Er zijn ook diverse partijen die aangeven dat door gebruik te maken van de bestaande structuur van het park er kleinschalige bebouwing kan worden toegevoegd waarbij het park en de bomen het leidende principe zijn. Bebouwing in de flank van het bos wordt niet onderschreven door de markt. Het doet onvoldoende recht aan het ontwerp van Springer is de visie van de markt. De hoofdoriëntatie van de bebouwing is gericht op de Rijnsburgerweg en concentreert zich op de locatie van de huidige bebouwing. De marktpartijen adviseren om niet in het park zelf te bouwen.
Partijen denken aan meerdere gebouwen in een ensemble en niet in grote massa’s zoals een wooncomplex of een woontoren. Een andere variant waar partijen aan denken is een meer ‘organisch’ concept waarbij er bebouwing wordt toegevoegd op de locaties waar het kan. Dit worden ‘dobbelstenen’ genoemd, urban villa’s in het park. Overigens oriënteren deze zich wel overwegend in de tweede zone zoals benoemd in de ruimtelijke verkenning.
Financiën Gestelde vragen 2. Hoe schat u de opbrengstpotentie van het gebied in: a. Wat is volgens u het maximaal wenselijke vastgoedprogramma? ( zie invultabel 1 en 2) i. Welke VON-prijzen passen daarbij? ii. Wat is volgens u de optimale mix in woningtypologie? iii. Welke niet-woningbouw functies kunnen worden toegevoegd? En welke globale opbrengstpotentie is hieraan gekoppeld? b. Parkeren maaiveld versus ondergronds in relatie tot kosten en woonwensen. c. ‘Benutting’ kansen panden gemeente (aan weerszijden van de toegangsweg aan de Rijnsburgerweg 122 en 126) Vormen deze woningen een optimalisatiemogelijkheid? Is het een meerwaarde voor de gebiedsontwikkeling? d. Investeringen in de omgeving t.b.v. grondwaardeverhoging (bijv. park of Rijnsburgerweg), hebben deze een prijsverhogend effect voor de ontwikkelingsmogelijkheden? e. Welke van de drie scenario’s uit de ruimtelijke verkenning is volgens u het beste uitgangspunt voor de ontwikkeling van de locatie Nieuweroord, om …. i. een duurzame waardeontwikkeling van de locatie te bewerkstelligen? ii. het park voor Leiden optimaal betekenis te geven? Reactie marktpartijen Het maximaal wenselijke programma dat door marktpartijen benoemd wordt, gaf een gedifferentieerd beeld, waaruit een spreiding van 9.000 tot 15.000 m2 bvo is af te leiden. Partijen geven aan dit te moeten onderzoeken middels een massastudie. VON-prijzen van € 2.750,- tot € 3.000,- voor meergezinswoningen en € 3.000,- tot € 3.500,- voor eengezinswoningen. Huren van € 700,- - € 1.100,- en beperkt in het hele hoge segment van € 1.250,- tot € 1.400,Bruto Aanvangsrendement 5,25% voor een belegger. Deze is 10, 20 jaar gecommitteerd aan beheer en kwaliteit van het park en omgeving. Bij ontwikkeling voor de verhuur aan een belegger zijn er minder afzet- en verkooprisico’s voor de gemeente, er is meer zekerheid op realisatie. Dit levert wel een afslag op de grondprijs op van 10- 15%. De belegger calculeert risico’s in. Een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen komt naar voren. Overwegend worden er meer appartementen dan eengezinswoningen voorzien. Er worden geen concrete suggesties voor het toevoegen van functies gegeven. De focus ligt op het ontwikkelen van een woonmilieu.
Uit financieel oogpunt hoeft parkeren niet per se ondergronds opgelost te worden, wel moet het goed en groen worden ingepast. De parkeernorm wordt als hoog ervaren. De parkeervraag is doorgaans 1 per woning en voldoende mogelijkheid voor een bezoeker om er te parkeren. Het afdwingen van een hogere parkeernorm heeft een kostenverhogend effect. Gebruik van de woningen Rijnsburgerweg 122 en 126 aan weerzijden alleen als ze ook een duidelijke meerwaarde of ontwikkelingsmogelijkheid hebben, anders niet betrekken bij de ontwikkeling. Wanneer het woningen zijn en blijven hoef je deze niet te betrekken als gemeente. Een investering in het park is noodzakelijk, daarbij gaat het met name om een opschoonactie. Dit heeft een positieve invloed op de ontwikkelpotentie. De twee varianten die naar voren komen uit de marktconsultatie zijn: - in een ensemble geconcentreerd ontwikkelen op de huidige locatie van de flat; - meer gebruik maken van de locatie om er her en der iets te ontwikkelen vanuit de structuur en het huidige park. - Een ontwikkeling in de flanken van het bos wordt niet als wenselijk gezien door de marktpartijen.
Procedures Gestelde vragen 3. Hoe kijkt u aan tegen de te volgen procedures? a. Qua planning en mogelijke start bouw i. Wanneer leg je wat vast? Wat is wenselijk? o Juridisch planologisch (bijv. globaal vs. gedetailleerd bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan) ii. Wat is de beoogde rolverdeling voor BRM/WRM en beheer & onderhoud van het openbaar gebied volgens u? o Gemeente – ontwikkelaar o Ontwikkelaar – bouwer – belegger/VvE eindgebruiker iii. Wanneer wordt de grond geleverd en in welke staat? o Specifiek: fiscaliteit iv. Ten aanzien van de selectie of aanbesteding van een marktpartij, welke procedure lijkt u geschikt voor deze ontwikkelopgave, rekening houdend met wettelijke verplichtingen die de gemeente dient na te leven? Enkele voorbeelden zijn: o Meervoudig onderhands versus openbaar o Innovatieve aanbestedingsvormen o Prijsvraag v. Hoe gaat u om met de uitvoering en eventuele fasering van een plan (‘afzetbaarheidsritme’)? Reactie marktpartijen Partijen geven er de voorkeur aan met niet al te veel partijen in een aanbestedings- danwel selectieprocedure te willen participeren. Dit komt omdat ze een aanzienlijke inspanning gaan leveren en steeds vaker daarbij een afweging maken in kans van slagen. Er zijn partijen die niet deelnemen in een volledige openbare procedure zoals een prijsvraag. De gemeente kan dit bewerkstelligen door in twee rondes partijen onderhands te selecteren. De partijen geven aan vroegtijdig bij de ontwikkeling, het planproces, betrokken te willen worden om zo de meeste meerwaarde te kunnen leveren. Dit is ook van belang voor de participatie met de omgeving. Op deze manier kan er in co-productie, co-creatie met de omgeving en de gemeente een plan worden ontwikkeld. Co-creatie staat niet alleen voor het integreren van de huidige omgeving en haar wensen en belangen in een plan. Ook de eindgebruiker wordt daarbij betrokken om op die manier een marktconform product tot stand te brengen. Het vervatten van uitgangspunten in een beeldkwaliteitsplan kan helpen om enerzijds helderheid te bieden over de belangrijkste stedenbouwkundige en architectonische kaders en anderzijds om niet meteen juridisch planologisch de locatieontwikkeling te beperken in haar mogelijkheden. Het maken van een flexibel bestemmingsplan kan ook. Ten aanzien van de rolverdeling tussen partijen zijn vele mogelijkheden te bedenken en is er niet een duidelijke voorkeur. Wel geven partijen aan dat het van belang is dit in het licht van de fiscale consequenties zo optimaal mogelijk vorm te geven. Fiscaal gezien treedt er verder een verschil op bij de beleggers en de woningbouwontwikkelaars voor de koop. Bij koop heeft levering van de grond in de btw de voorkeur. Bij woningbouw voor de verhuur in de overdrachtsbelasting. Voornaamste is dat er fiscaal geoptimaliseerd kan worden.
Dit alles levert een dilemma op voor het kunnen selecteren van een marktpartij. Enerzijds zoekt de gemeente zekerheid over de afzet en de prijs, anderzijds wil ze samen met een marktpartij een plan kunnen ontwikkelen om zo de marktpartij meerwaarde te laten leveren in het participatietraject met de eindgebruikers en de omgeving. Er wordt een aantal keer de suggestie gedaan om een minimale prijs voor de locatie te hanteren. Op die manier kan er een partij worden geselecteerd op het bij deze minimale grondwaarde behorende plan en het proces om tot uitwerking van een plan te komen. De gemeente moet daarbij kunnen aangeven welke prioriteiten zij heeft en hier een rangorde in aanbrengen. Breng een prioritering in de uitgangspunten voor de ontwikkeling aan. De criteria dienen helder te zijn en niet voor meerdere uitleg vatbaar. Afhankelijk van het beoogde volume en de opnamecapaciteit zal er gefaseerd worden gerealiseerd. Het is niet een absolute noodzaak. Als het kan is het prettig. Er zijn ook combinaties van marktpartijen actief en geïnteresseerd als gevolg waarvan de realisatie van het plan na het afgeven van de omgevingsvergunning direct gestart wordt. Denk dan aan combinaties van beleggers-bouwers en ontwikkelaars, beleggers, bouwers. Voorkeur voor een meervoudig onderhandse aanbesteding met selectie van bijvoorbeeld niet meer dan 5 partijen. De procedure moet niet alleen gaan om prijs, maar ook om criteria als omgang met de omgeving/belanghebbenden, bewerkstelligen stedenbouwkundige kwaliteit. En te selecteren op zekerheid start bouw en de aanpak om te komen tot realisatie.
Omgeving Gestelde vragen 4. Wat is uw visie op communicatie en betrokkenheid vanuit de omgeving m.b.t. ontwikkeling van dit gebied in het kader van de ‘maatschappelijke haalbaarheid’? a. Richting huidige omwonenden b. M.b.t. toekomstige eigenaren, afnemers/huurders en bewoners Reactie marktpartijen De huidige omwonenden zijn zeer belangrijk om de planvorming mee te doorlopen zodat bezwaren kunnen worden ondervangen. Het doel is een maatschappelijk gedragen plan. Dit geldt te meer voor de eindgebruikers, de toekomstige bewoners. Er zijn goede voorbeelden in den lande waar in co-creatie een plan tot stand is gebracht. In co-creatie ontwikkelen met huidige omgeving en potentiele kopers is een grote wens die bijna alle partijen uiten. Er is een onderscheid in het nagaan wat de klant wil bij huurders en kopers. Huurders hebben minder binding met een locatie en je zou hun klantwensen kunnen ophalen d.m.v. panelgesprekken. Dat levert wisselende resultaten op.
