PROJECTDOSSIER MARKTCONSULTATIE

PROJECTDOSSIER MARKTCONSULTATIE

S U I K E R FA B R I E K V E U R N E - p r o j e c t d o s s i e r m a r k t c o n s u l t a t i e | m a a r t 2 0 1 4 | w v i

p. 2

INHOUDSOPGAVE voorwoord 1. over deze marktconsultatie 6 1.1 wat is de doelstelling van de marktconsultatie? 1.1.1 algemene doelstelling van een marktconsultatie 1.1.2 concrete doelstelling van de marktconsultatie 1.2 inlichtingen en vragen over de marktconsultatie 1.2.1 contactgegevens 1.2.2 informatie die ter beschikking gesteld wordt

6

1.3 hoe kan u deelnemen aan de marktconsultatie? 1.3.1 antwoorden op de vragenlijst 1.3.2 mondelinge toelichting

8

1.4 wat gebeurt er met uw antwoorden 9 1.4.1 rapportering 1.4.2 besluitvorming 1.5 juridische aspecten 9 1.5.1 transparantie en gelijke behandeling 1.5.2 de marktconsultatie en de reglementering overheidsopdrachten 1.5.3 aansprakelijkheid van wvi 1.5.4 auteursrechten 2 project: situering en historiek 11 2.1 situering 11 2.2 historiek 12 2.3 eigendomstructuur 16 2.4 bodem- en grondwaterverontreiniging 18 2.5 natuurwaarden 19 2.6 grondverzet - bouwrijp maken 20 3 projectaanpak 22 3.1 doelstelling 22 3.1.1. strategische doelstelling, een duurzame gebiedsontwikkeling 22 3.1.2. operationele doelstelling 22 3.2 communicatiestrategie 22 3.3 multidisciplinair projectteam 23 3.4 procedure en overeenkomst 24 3.5 omvang van de opdracht 25 3.5.1 inrichting van het natuurpark 25 3.5.2 grondverzet - bouwrijp maken 25 3.5.3 afbraak loodsen, verhardingen en fundamenten 26 3.5.4 bodemsanering 26 3.5.5 ontwerp - globaal inrichtingsplan 26 3.5.6 realisatie woonproject, handel/kantoren 26 3.5.7 realisatie openbare wegenis en nutsvoorzieningen 26 3.5.8 realisatie stadspark 27 3.5.9 realisatie bedrijventerrein 27 3.5.10 commercialisering 27 3.5.11 prijsopgave en financiering 27 3.5.12 projectvoering 28 3.5.13 vergunningen 28 3.5.14 realisatie duurzame beheerstructuur 28 w v i | m a a r t 2 0 1 4 | S U I K E R FA B R I E K V E U R N E - p r o j e c t d o s s i e r m a r k t c o n s u l t a t i e

p. 3

3.6 vooropgestelde planning 29 4 randvoorwaarden 30 4.1 inventaris leegstaande, niet-verwaarloosde bedrijfsruimten 30 4.2 masterplan 30 4.3 Provinciaal RUP Suikerfabriek 34 4.4 natuurtoets 36 4.5 financieel kader wvi 36 4.6 woonprogrammatie - budget 37 4.7 bodemsanering 37 4.8 mobiliteit 37 4.9 kwaliteitsbewaking 38 4.10 beheercentrum 38 4.11 furnevent 38 4.12 netwerk duurzame wijken 39 4.13 communicatie 39 5

vragenlijst

40-45


p. 4

voorwoord Geachte mevrouw, Geachte heer, Hierbij ontvangt u een consultatiedocument met betrekking tot de herontwikkeling van de site van de Suikerfabriek te 8630 Veurne, eigendom van de west-vlaamse intercommunale (wvi). wvi wil samen met de Stad Veurne het kader scheppen én meewerken om een kwaliteitsvol project op deze site mogelijk te maken. wvi overweegt om hierbij een beroep te doen op een samenwerking met de private sector. wvi wil dan ook peilen naar de interesse van private partners voor een eventuele publiek - private samenwerking (PPS). Het document dat voorligt, is het resultaat van onze wens om een dergelijke consultatie op een zo transparant en efficiënt mogelijke wijze te organiseren. Uw mening over het principe, de kansen, de inhoud en de modaliteiten van een mogelijke samenwerking, is voor ons van groot belang. Wij nodigen u uit ons, vanuit uw deskundigheid en ervaring, deelgenoot te maken van uw suggesties en ideeën. Uw reactie zal een belangrijke rol spelen bij de verdere besluitvorming over het project. Met vriendelijke groeten,

Geert Sanders, algemeen directeur wvi

w v i | m a a r t 2 0 1 4 | S U I K E R FA B R I E K V E U R N E - p r o j e c t d o s s i e r m a r k t c o n s u l t a t i e

p. 5

1/ O VER DEZE MARK TC O N SU LTATI E 1.1

wat is de doelstelling van de marktconsultatie?

1.1.1 algemene doelstelling van een marktconsultatie Een marktconsultatie heeft tot doel een zo volledig mogelijk beeld te krijgen van een specifiek onderwerp door belanghebbenden uit te nodigen hun ideeën en suggesties erover mee te delen. Een marktconsultatie met betrekking tot een potentiële publiek-private samenwerking (PPS) heeft tot doel de initiatiefnemer, hier de west-vlaamse intercommunale (wvi), een duidelijker beeld te geven van de interesse van private partijen voor het project, de mogelijke synergie en de randvoorwaarden bij een eventuele samenwerking. Door een markconsultatie te organiseren, kan de initiatiefnemer de projectdefinitie optimaliseren. Op basis van de resultaten van een marktconsultatie kan de initiatiefnemer beter geïnformeerde beslissingen nemen omtrent de implementatie van het project.

1.1.2 concrete doelstelling van de marktconsultatie wvi wenst te vernemen of private partijen principieel geïnteresseerd zijn om als projectontwikkelaarpromotor betrokken te worden bij de herontwikkeling van de site van de Suikerfabriek te Veurne. De marktconsultatie peilt bij private partijen naar ideeën en suggesties omtrent een potentiële samenwerking. wvi denkt hierbij aan een overwegende investering in de bouwfase, voorafgegaan door de eventuele sanering en bouwrijp maken van betreffende gronden, door de private partner, gevolgd door een overname van bepaalde openbare infrastructuur door de Stad Veurne, alsmede door de vermarkting van de bouwwerken; dit alles in de vorm van een PPS, waarbij een private partij zich ertoe verbindt duurzaam, op lange termijn en met verdeling van winst, risico’s en kosten, samen te werken. Het resultaat van de marktconsultatie zal een belangrijke factor in de besluitvorming zijn over de verwezenlijking van de herontwikkeling van de site van de Suikerfabriek te Veurne.

1.2

inlichtingen en vragen over de marktconsultatie

1.2.1 contactgegevens west-vlaamse intercommunale (wvi)

Baron Ruzettelaan 35 8310 Brugge T 050 36 71 71 F 050 35 68 49 contactpersoon: Björn Denecker - ruimtelijk planner, architect [email protected] contactformulier?

www.suikerfabriek.be>het project>overzicht>downloads


p. 6

1.2.2 informatie die ter beschikking gesteld wordt Tijdens de voorbereiding van het project heeft de wvi en de provincie West-Vlaanderen verschillende studies laten uitvoeren en documenten opgesteld. Deze gelden als bijlage bij voorliggend document en zijn op de volgende wijze beschikbaar: www.suikerfabriek.be>het project>overzicht>downloads naam document

opdrachtgever

auteur

datum

provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) Suikerfabriek 1_masterplan Suikerfabriek

Provincie WVL OMGEVING

Juni 2011

2_PRUP_nota

Provincie WVL OMGEVING

08.02.2013

3_PRUP_plan

Id.

4_PRUP_voorschriften

Id.

5_mobiliteitsscreening

Provincie WVL MINT nv

21.03.2011

6_RUP Zuidburgweg

Stad Veurne

wvi

31.05.2012

7_natuurtoets

ANB

Eric Cosyns, wvi

8_advies ANB

wvi

ANB

26.11.2012

9_stedenbouwkundig attest

wvi

wvi

28.03.2013

10_vergunning grondverzet 1e fase

wvi

Antea Group

21.05.2013

11_vergunning beheercentrum

wvi

OYO

02.04.2013

12_vergunning sloop

wvi

Grontmij

30.09.2013

Iscal Sugar nv

ABO

dec. 2012

vergunningen

bodemonderzoeken 13_OBO rapport

jan. 2006

14_OBO_plan grondwater

Id.

15_OBO_plan grond

Id.

16_OBO_plan Nikkel

Id.

17_OBO_plan MO

Id.

18_OBO_plan Benz

Id.

19_VBO_volkstuinen

wvi

Antea Group

jan. 2014

20_afbakening kadastrale werkzone

wvi

Antea Group

12.08.2010

technische onderzoeken (grondverzet - bouwrijp maken) 21_uitgangspuntenrapport

wvi

Antea Group

13.09.2012

22_beschrijvende nota vergunning grondverzet

wvi

Antea Group

26.10.2012

23_ontwerp grondverbetering

wvi

Antea Group

26.10.2012

24_plan bestaande toestand

wvi

Antea Group

06.12.2012

25_ontworpen toestand

Id.

26_lengteprofiel

Id;

27_bijzonder bestek

wvi

Antea Group

28.06.2013

28_bouwplan beheercentrum

wvi

OYO/Furnibo

25.10.2012

29_kadastrale toestand 2013

wvi

30_communicatiestrategie

wvi

cayman

08.11.2001

31_aanvraag Brownfieldconvenant

wvi

wvi

12.09.2013

32_projectfiche volkstuinen

wvi

wvi

30.05.2013

33_projectflyer

wvi

wvi

2013

overige documenten 01.01.2013

sommige studies werden opgemaakt door Soresma, op heden opgegaan in Antea Group


p. 7

De CD-ROM kan worden toegestuurd na schriftelijk (mail, post) verzoek en het afleveren van een betalingsbewijs (kopie van betalingsopdracht met bevestiging van de bank volstaat). Betaling op reknr. wvi BE 82091000653868 van de wvi van 30 euro met vermelding: “CD-ROM projectdossier voor marktconsultatie Suikerfabriek”. Verzoek te richten aan bovenvermelde contactpersoon, met vermelding van de gewenste CD-ROM.

1.3

hoe kan u deelnemen aan de marktconsultatie?

Deelname aan deze marktconsultatie omvat 2 onderdelen: - een schriftelijk antwoord op een vragenlijst - gevolgd door een gelegenheid om uw antwoorden en zienswijze over het project mondeling toe te lichten.

1.3.1 antwoorden op de vragenlijst Het betreft antwoorden op de vragen(lijst) die u achteraan dit document vindt. De wvi houdt enkel rekening met de schriftelijke antwoorden die zij ontvangt vóór 1 mei 2014. De antwoorden op de vragen dienen zo volledig, doch beknopt mogelijk te zijn. Een antwoord op alle vragen is wenselijk, doch niet vereist. Indien onderdelen van uw antwoord vertrouwelijk zijn, dient u dit aan te geven. Om de transparantie en gelijke behandeling van alle geïnteresseerden maximaal te garanderen verzoeken wij u uw reacties uitsluitend schriftelijk over te maken, gericht aan bovenstaande contactpersoon. Voor een vlotte verwerking ervan verzoeken wij u om de antwoorden ook in digitale vorm te bezorgen. Indien u ten behoeve van uw antwoorden nog bijkomende vragen, informatie of toelichting wenst, kunt u dit tot en met 16 april 2014 via brief of e-mail, aan bovenstaand adres /contactpersoon te melden. De wvi verbindt zich ertoe binnen een redelijke termijn en uiterlijk op 23 april 2014 te antwoorden op alle nuttige en ernstige vragen. Om een zo groot mogelijke transparantie te garanderen en alle geïnteresseerden optimaal te informeren, zal wvi uw vragen en de antwoorden publiceren op de website van www.suikerfabriek.be>het project>overzicht>downloads De identiteit van de vraagstellers zal niet bekend gemaakt worden. Indien u meent dat uw vraag vertrouwelijke informatie bevat, dan kan u een anonieme én een persoonlijke versie van uw vraag indienen. De wvi publiceert enkel de anonieme versie.

1.3.2 mondelinge toelichting De mogelijkheid wordt u geboden uw schriftelijke antwoorden en uw zienswijze over het project nader toe te lichten. U wordt dan ook verzocht om uiterlijk tegen 24 april 2014 contact op te nemen met bovenvermelde contactpersoon teneinde een afspraak te beleggen, bij voorkeur te plannen in de week van 19 mei 2014.

1.4

wat gebeurt er met uw antwoorden?

Uw antwoorden op de vragenlijst en het resultaat van het mondeling onderhoud zullen als volgt behandeld worden:


p. 8

1.4.1 rapportering De wvi zal de antwoorden in een syntheserapport verwerken en het rapport publiceren op www.suikerfabriek.be ten laatste in de tweede week van juni 2014. Het rapport zal worden opgesteld met eerbiediging van de anonimiteit van de bronnen. De wvi meent dat zij de antwoorden zullen kunnen synthetiseren met respect voor de anonimiteit van de bronnen. Echter, indien uw antwoorden gegevens bevatten waarnaar in het syntheserapport onder geen enkel beding mag verwezen worden, dient u de strikt vertrouwelijke passages uitdrukkelijk aan te geven.

1.4.2 besluitvorming De wvi zal de reacties op de marktconsultatie analyseren en kan er rekening mee houden bij de verdere besluitvorming van het project. In het bijzonder zal mede op basis van de uitkomst van de marktconsultatie beslist worden of het project zich principieel leent voor een PPS, en zo ja, onder welke vorm, modaliteiten en voorwaarden. Indien een PPS haalbaar lijkt, zal wvi een PPS-structuur uitwerken, en daarbij aangeven welke functies ingevuld dienen te worden door de private partner, welke functionele eisen en randvoorwaarden gelden en welke bijdrage wvi verwacht van de partner. Ook indien wvi voor een PPS-formule kiest, zal zij de partner kiezen via een selectieprocedure die de beginselen van behoorlijk bestuur en de reglementering overheidsopdrachten respecteert.

1.5

juridische aspecten

1.5.1 transparantie en gelijke behandeling De wvi waakt erover dat de marktconsultatie met respect voor de beginselen van behoorlijk bestuur verloopt. Dit betekent onder meer dat wvi geïnteresseerden een gelijke uitgangspositie en gelijke toegang tot informatie bieden. Dit consultatiedocument en bijlagen is openbaar en op te vragen via voornoemde kanalen. De wvi behoudt zich het recht voor op de website www.suikerfabriek.be bijkomende mededelingen over de marktconsultatie te publiceren. De marktconsultatie wordt bekendgemaakt in het Bulletin der Aanbestedingen (bijlage bij het Belgisch Staatsblad) en desgevallend ook verspreid via een aantal bijkomende publicatiekanalen.


p. 9

1.5.2 de marktconsultatie en de reglementering overheidsopdrachten De marktconsultatie peilt naar uw ideeën en suggesties omtrent een potentiële samenwerking. Deze marktconsultatie heeft niet tot doel een concrete partner te selecteren voor een project. De marktconsultatie gaat dergelijke selectie vooraf en vormt een onderscheiden fase. Het is dus niet de bedoeling dat u uw “kandidatuur” of “offerte” indient voor het project. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat u omstandige analyses overmaakt die normaliter enkel in het kader van de uitvoering van een formele voorstudie of andere opdracht voor diensten vallen. U ontvangt geen financiële vergoeding voor uw deelname. Voor zover nodig benadrukt wvi dat uw deelname aan de marktconsultatie op geen enkele wijze een negatieve of positieve invloed zal hebben op uw mogelijkheid tot deelname aan de selectie- en gunningsprocedures die wvi gebeurlijk in een latere fase zal organiseren. Onder geen beding zal uw reactie een uitsluitingsgrond vormen in het kader van dergelijke procedures.

1.5.3 aansprakelijkheid van wvi Dit document is enkel bestemd voor markconsultatiedoeleinden. Het wordt ter beschikking gesteld op de uitdrukkelijke voorwaarde dat u het enkel zal gebruiken om suggesties en ideeën aan te reiken over een potentiële samenwerking met wvi, in het kader van de herontwikkeling van de site van de Suikerfabriek te Veurne. Deze marktconsultatie stelt een mogelijke PPS in het vooruitzicht, maar houdt geen toezegging of verplichting in hoofde van wvi in. In het bijzonder, maar zonder afbreuk te doen aan de algemeenheid van wat voorafgaat, wordt geen bevestiging of waarborg gegeven met betrekking tot de verwezenlijking van toekomstige plannen of opbrengsten. De in het document opgenomen informatie wordt geacht nauwkeurig te zijn bij het ter perse gaan. Alle informatie is echter onderhavig aan bijwerkingen, wijzigingen of verbeteringen. De wvi aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de in dit document opgenomen informatie.

1.5.4 auteursrechten Voor de ideeën, suggesties en voorstellen die in antwoord op deze marktconsultatie worden ingediend kan u zich niet beroepen op een auteursrechtelijke bescherming. Het staat wvi volledig vrij deze elementen op te nemen in de later toe te kennen opdracht, zonder dat hiervoor enige vorm van vergoeding verschuldigd is.


p. 10

2/ PROJ ECT: S ITU ER I N G EN HIS TORIEK 2.1 situering Veurne is een stad van ca. 11600 inwoners op 6 km gelegen van de Belgische kust (Koksijde), op 30 km van Duinkerke, op 50 km van Brugge en op 65 km van de kanaaltunnel. Veurne heeft meer tewerkstellingsplaatsen dan dat er mensen wonen in de actieve leeftijdscategorie, ca. 60% van de werknemers komt van buiten Veurne. De historische, compacte binnenstad is grotendeels beschermd als stadsgezicht. Het projectgebied situeert zich tussen de historische binnenstad van Veurne en het industrieterrein Veurne I. Het projectgebied vormt de schakel tussen het strategisch projectgebied “Kanaal -en Stationsomgeving”, de binnenstad en het regionaal bedrijventerrein Veurne I. Alle stedelijke voorzieningen liggen op wandel -of fietsafstand van de site. Het station van Veurne ligt op wandelafstand, de aansluiting op de E40-snelweg ligt op minder dan 2 kilometer.

De site van de Suikerfabriek wordt in het noorden begrensd door de spoorlijn BrusselGent-De Panne, in het oosten en zuiden door het bedrijventerrein en in het westen door de bebouwing aan de Zuidburgweg - Vaartstraat (kanaal). De site van ca. 47 ha wordt gekenmerkt door een op te breken ‘betonplaat’ aan de Zuidburgweg en een groter gebied bestaande uit waterrijke decantatiebekkens.


p. 11

2.2 historiek Begin 18de eeuw kreeg Veurne de Vaubanvesting, waardoor alle sporen van de Norbertijnenabdij Sint-Niklaas voorgoed verdwenen. De huidige Zuidburgweg werd rechter getrokken langs de vestingen. Eind 18de eeuw werden delen van de vesting ontmanteld, o.a. aan de Zuidburgweg. Op de voormalige landerijen van de abdij verschenen in de 19de eeuw verschillende steenbakkerijen, een belangrijke nijverheid die vooral ook door de aanwezigheid van het kanaal te danken was. Eén van die steenbakkerijen vroeg in 1861 de toestemming om in de Rodestraat een stenen barak te bouwen en een veldoven op te richten. Een tiental jaar later vraagt een zekere Leopold Bieswal dan weer de toestemming om 4 werkmanswoningen te bouwen in de Rodestraat. Dit is het begin van wat later de Brikkerijstraat zou worden, centraal in het projectgebied gelegen. De uitgekleide putten werden later door de Suikerfabriek overgenomen om als bezinkingsput te dienen. Na WO I werd besloten om de verwoeste Suikerfabriek te Waasten (Sucrerie de Warneton) her op te bouwen te Veurne. De bekende Veurnse wederopbouwarchitect, Camiel Van Elslande maakte het ontwerp voor de Veurnse Suikerfabriek: een fraai industrieel gebouw in art-decostijl.

Al in 1924 was er een eerste bietencampagne. De suikerbieten, werden toen aangebracht per groot spoor, tramspoor en met binnenschepen en werden verwerkt met een ritme van om en bij 700 ton per 24 uur. In 1960 bereikte men reeds 1.700 à 1.800 ton per dag, terwijl alle suikerbieten toen al rechtstreeks aangebracht werden per vrachtwagen, en mechanische apparatuur, in een recordtempo zorgde voor het lossen van de vracht. Tijdens het bietenseizoen werden toen tweehonderd personeelsleden tewerkgesteld. In deze fase verloren het binnenschip, de goederentrein en dito tram, langzaam aan belang. Na de oliecrisis stopte ook de grote groei en vanaf de jaren ’90 wordt de Suikerfabriek voorwerp van overnames tot in december 2005 de toenmalige eigenaar Iscal Sugar beslist de activiteiten in Veurne stop te zetten. In 2006 starten de aankooponderhandelingen en worden het gros van de gebouwen, constructies en silo’s gesloopt tot op maaiveldniveau. Het Taregebouw aan de Zuidburgweg en een aantal loodsen werden tijdelijk behouden voor opslag en activiteiten.

luchtfoto 2007 tijdens de ontmanteling van de Suikerfabriek


p. 12

In de periode 2009-2011 wordt een masterplan opgemaakt voor het gebied door OMGEVING cvba in opdracht van de Provincie WestVlaanderen en ter voorbereiding van de opmaak van een Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan Suikerfabriek. In de periode 2011-2012 wordt het Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) opgemaakt en goedgekeurd bij MB van 08.02.2013. Wvi is voor deze site partner in het Manage+ project. Dit is een Europees transnationaal Interreg IV B project binnen het programma Noordwest-Europa. In het Manage+ project beogen de Europese partners het duurzaam beheer en exploitatie van reconversieprojecten, zowel tijdens als na de reconversie. Wvi zal op de site een beheercentrum inrichten dat gebruikt zal worden om deze doelstellingen te bereiken. Daarnaast werd een communicatiestrategie uitgewerkt voor dit project. In het voorjaar van 2013 werd een stedebouwkundig attest afgeleverd voor het toekomstig woonproject, alsook stedebouwkundige vergunningen voor een beheer -en natuureducatie centrum, de sloop voor de resterende verharding en gebouwen en het grondverzet voor de 1e fase bedrijventerrein en wonen.

In 2013 werden twee projectfiches ingediend teneinde subsidies te bekomen voor de inrichting van het park. Een eerste was de projectoproep van de Vlaamse Landmaatschappij (VLM) voor de inrichting van volkstuinen. Voorwaarde hierbij was dat de projectpromotor een gemeentebestuur, ocmw of vzw is. Vanuit het juryverslag bleek een goede score, ondanks het ontbreken van een grondanalyse (=voorwaarde). Op vandaag is wvi in het bezit van een gunstige grondanalyse voor de vooropgestelde locatie en wacht zij samen met de Stad Veurne een nieuwe oproep af. Een tweede was de projectoproep van het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB) voor Groen in de Stad (GidS). wvi heeft samen met Stad Veurne een projectfiche ingediend voor de Vlaamse laureaat (subsidie tot 250000euro). Ook hier kreeg het projectvoorstel een hoge waardering mee, maar waren de plannen voor het park nog niet concreet genoeg. wvi bekijkt samen met Eandis de mogelijkheden tot het aanleggen van een warmtenet, deze energiestudie is lopende. wvi heeft recent een aanvraag ingediend tot Brownfield-convenant. De aanvraag werd ontvankelijk verklaard door de Vlaamse Regering op 31.01.2014. Nu wordt de aanvraag geëvalueerd in verband met de gegrondheid.

Op de site werd in het voorjaar van 2013 een slagveld met loopgraven nagebouwd. De Suikerfabriek werd het filmdecor voor de opnames van de fictiereeks in Vlaamse Velden van het productiehuis Menuet. De reeks brengt in 10 afleveringen het verhaal van een Vlaams gezin in de Eerste Wereldoorlog. In akkoord met wvi is beslist om het filmdecor van “In Vlaamse Velden” open te houden tot half augustus om scholen, groepen en toeristen de mogelijkheid te geven het decor te bezoeken wvi laat zich voor dit project sinds 2013 begeleiden door het Vlaams Instituut voor Bio-Ecologisch Bouwen en Wonen (VIBE) in kader van het Netwerk Duurzame Wijken (Vlaamse Overheid).


p. 13

luchtfoto 2013 met contour site Suikerfabriek


p. 14

orthofoto 2012 met contour site Suikerfabriek


p. 15

2.3 eigendomstructuur Zuidburgweg (40), Nijverheidsstraat, Brikkerijstraat - 8630 Veurne Volgende kadastrale percelen zijn in eigendom van wvi: Veurne 1 Afdeling Sectie C nrs. 217R5, 217N5, 217P5, 217M4, 217K5, 217L5, 122N2, 121L4.

De kadastrale percelen 217 K5 en 217 L5, resp. bekken 11 (2.4 ha) en 10 (2.9 ha) werden omwille van hun grootte diepte (20m) en opvulling met slib opgegeven als niet-ontwikkelbaar. De bekkens kregen een bestemming natuur (11) en bedrijvigheid(waterbuffering-10) mee.

Veurne 1 Afdeling Sectie C nr. 217M5 dient nog verworven te worden. De aankooponderhandelingen zijn lopende met Infrabel. Het centraal gelegen woonbeluik (foto) is in private eigendom. In de volksmond ‘Brikkerij’ genoemd. Deze dateren uit de periode van de steenbakkerij. Het is bereikbaar vanuit de Rodestraat. Een aantal van deze woningen is recent gerenoveerd. Het kadastraal perceel met nr. 217 R5 betreft de nog op te breken betonplaat met funderingen van de silo’s. Op dit perceel staan ook nog een aantal te slopen loodsen.


p. 16

foto boven: zicht vanaf de betonplaat op de Zuidburgweg foto midden: zicht op de betonplaat en de Zuidburgweg foto onder: zicht op nog te slopen gebouwen


p. 17

2.4 bodem- en grondwaterverontreiniging Het productieproces van suikerbiet tot suiker is complex. In dit proces werden enkel natuurlijke grondstoffen gebruikt. De gebouwen en silo’s van de Suikerfabriek zijn op enkele na volledig gesloopt. Er rest enkel nog de betonplaat aan de Zuidburgweg (+/- 7 ha). Ten zuiden ervan treffen we een grote waterzuiveringszone aan (bekken met nrs. 16, 17, 18 en 19). Deze bestaat uit een aantal slib/ waterbekkens die het productiewater zuiverden, alvorens ze te laten bezinken in zogenaamde decantatiebekkens.

Hierdoor krijgt het gebied een zeer kenmerkend landschappelijk patroon. Bij de stopzetting van de activiteiten (2005) en de overdracht van het terrein aan de wvi (2007) is door ABO een oriënterend bodemonderzoek (12.01.2006) uitgevoerd, in opdracht van de toenmalige eigenaar Iscal Sugar nv. Voorafgaand werden reeds volgende bodemonderzoeken uitgevoerd op dit terrein: • indicatief bodemonderzoek (1994), • historisch bodemonderzoek door SGS (1995-1996),

Een groot deel van deze decantatiebekkens zijn geëvolueerd naar moerasgebied met rietkragen (6,7, en 8). De nog intacte waterbekkens worden telkens gevormd door taluds van een 2 à 3-tal meter hoog boven maaiveld.

• oriënterend bodemonderzoek door Geologica (1999), • BBO (april 2002) en een aanvullend BBO (januari 2003) door Esher • oriënterend bodemonderzoek door ABO NV (november 2003).


p. 18

2.5 natuurwaarden De analyseresultaten werden daarbij getoetst aan de normen voor bestemmingstype V (industriegebied). Het rapport concludeert dat de percelen 2017Y4 en 149B worden opgenomen in het register van de verontreinigde gronden, maar dat er verder geen beschrijvend bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd. In 2009 vroeg wvi aan Soresma om deze resultaten te toetsen aan de normen voor bestemmingstype III, woongebied. Hieruit blijkt dat bij ontwikkeling als woongebied een aantal zones op perceel 2017Y4 vnl. voor minerale olie verder dienen te worden onderzocht in een beschrijvend bodemonderzoek. In 2010 werd door Antea Group NV een technisch verslag (rapport 12.08.2010) opgemaakt ter afbakening van de kadastrale werkzone, omvattende de 32 ha decantatie- en zuiveringsbekkens en de 7 ha rietvelden. De code 010 werd toegekend aan de kadastrale werkzone.

Het landschappelijk patroon van open water (decantatiebekkens) en rietmoeras bezitten een grote biologische waarde, vooral omwille van hun actueel hoge ornithologische rijkdom (bedreigde en zeldzame broedvogels van Europees, Vlaams en regionaal belang). In kader van een natuurtoets werden mitigerende maatregelen voorgesteld. Ze dienen beschouwd te worden als een dwingende gedragscode voor de projectontwikkelaar tijdens de uitvoering van de beoogde graaf- en bouwactiviteiten in het kader van de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. De werkzaamheden moeten zodanig worden uitgevoerd dat schade wordt voorkomen of zoveel mogelijk beperkt wordt. Daarnaast vormt de natuurtoets de basis voor de afbakening van het natuurpark binnen het projectgebied.


p. 19

2.6 grondverzet - bouwrijp maken

2.6.2 beschrijving voorgenomen werken

Het grondverzet en het bouwrijp maken heeft een aanzienlijke financiële, organisatorische en ruimtelijke impact voor dit project.

De grondwerken voor fase 1 (wonen 2 en Bedrijvigheid 1) bestaat uit volgende uitvoering: - nivelleren terrein; - plaatsing verticale drainage-elementen; - plaatsing zettingsbakens; - aanbrengen 0.5m ophoging met drainagezand; - aanbrengen ophoging op gewenste niveau conform de ontwerpplannen*.

Alle werken die wvi nu reeds kan/zou uitvoeren i.f.v. inrichting natuur, bouwrijp maken wonen en bedrijvigheid 1e fase zijn een voorafname op de keuze- en optimalisatiemogelijkheden van een private ontwikkelaar. Anderzijds kan wvi onmiddellijk overgaan tot het bouwrijp maken van de terreinen fase 1 bedrijventerrein en grondwerken bufferbekkens in de natuurzone. wvi heeft hiervoor de nodige vergunningen en heeft de werken reeds aanbesteed. wvi ontvangt hiervoor tot 67% subsidies via het Agentschap Ondernemen.

2.6.1 uitgangspuntenrapport (AnteaGroup 13.09.2012)

zie bijlage

Het uitgangspuntenrapport vormt de basis voor alle verdere studies. Het wordt samengesteld onder leiding van Stijn Huyghe (Antea) en wordt gedurende de opdracht aangepast en aangevuld op basis van de meest recentste info.

2.6.2 rapport grondverbetering (AnteaGroup 13.09.2012) zie

bijlage

uitgangspunten wonen: - bebouwing: 3 volwaardige bouwlagen* - toekomstig MV [mTAW] +4.25 - ophogen tot [mTAW] +7.25 - termijn: 12maanden - toelaatbare restzetting: 20 cm na 30 jaar * Een huis van 12m x 7m bestaande uit 3 volwaardige bouwlagen (h 2.8m) en stemt overeen met 47.5 kN/m², wat bij benadering overeenkomt met 3m grondaanvulling. Uit de zettingberekening volgt dat zonder bijkomende maatregelen de eisen met betrekking tot de restzetting niet gehaald worden. Bij het gebruikt van verticale drains worden bij merendeel van de berekeningen de eisen met betrekking tot de restzetting wel gehaald.

Daarnaast worden de bekkens 2,5,6,7,8,15,22,23 en 24 tot op het gewenste niveau, zoals aangeduid op de ontwerpplannen, uitgegraven. De grond voor de ophoging is afkomstig van: - de uitgegraven grond; - de grondstock aanwezig op de site; - door de aannemer aan te voeren grond. Op de terreinen fase1 (wonen 2 en bedrijvigheid 1) worden verticale drainage-elementen geplaatst met volgende specificaties: - een tussenafstand van 2x2 meter - aanzetpeil -5.00m TAW - hoogte: genivelleerd terrein + 0.5m. Alle water afkomstig van leegpompen bekkens, verticale drainage-elementen dient geloosd te worden op de “beek zonder naam - 3e categorie” gelegen op de site. Het is verboden water weg te pompen onder het grondwaterniveau. Er zal een monitoring gebeuren van het grondwater tot de voorlopige oplevering. De zettingen worden gemonitord via het plaatsen en opmeten van zettingsbakens. Het uitvoeren van zettingsmetingen heeft als doel het opmeten van een profiel met verticale verplaatsingen in de grond. Voor deelgebied “wonen 2” worden 7 zettingsbakens geplaatst en voor deelgebied “Bedrijvigheid 1“ 13 zettingsbakens. De zettingsbakens bestaan uit een vierkante stalen plaat met zijden van 2 m, met daarop een stalen buis van ca.62 mm. De grond van de tijdelijke ophoging van 3m in fase 1 (wonen 2 & bedrijvigheid 1) wordt na de vereiste consolidatieduur afgegraven en gebruikt voor de tijdelijke ophoging van fase 2 (Wonen 1 en Bedrijvigheid 2). Na de consolidatieduur van fase 2 wordt de overtollige grond gebruikt om het terrein na de opbraak betonplaat te nivelleren in fase 3.


p. 20

Er wordt rekening gehouden met een consolidatietijd van 1 jaar, met daarnaast 3 à 4 maand werkzaamheden.

De ontwikkeling bedrijvigheid is momenteel voorzien in 2 fasen, meegaand met het grondverzet:

Het schema hieronder geeft de fasering in het grondverzet - bouwrijp maken weer zoals wvi dit op vandaag plant:

Fase 1 bedrijvigheid: b1: > juni 2014: start grondverzet > 4 maand werk > nov. 2014: start consolidatieperiode 12 maand > nov. 2015: start aanleg infrastructuur (12m) > nov. 2016: bouwrijpe grond

De ontwikkeling wonen is momenteel voorzien in 3 fasen, meegaand met het grondverzet: Fase 1 wonen: w2: > juni 2014: start grondverzet > 4 maand werk > nov. 2014: start consolidatieperiode 12 maand > nov. 2015: start aanleg infrastructuur (6m) > mei 2016: bouwrijpe grond, infrastructuur deels nog aan te leggen door projectontwikkelaar

Fase 2 bedrijvigheid: b2: > nov. 2015: verplaatsen grondbelasting van fase 1 > fase 2, 4 maand werk > maart 2016: start consolidatieperiode (24m) > maart 2018: start aanleg infrastructuur (10m) > eind 2018: bouwrijpe grond

2.6.3 vraagstelling

Opbraak betonplaat vóór 18 december 2015. Fase 2 wonen: w1: > nov. 2015: verplaatsen grondbelasting van fase 1 > fase 2, 4 maand werk > maart 2016: start consolidatieperiode (12m) > maart 2017: start aanleg infrastructuur (6m) > sept 2017: bouwrijpe grond, infrastructuur deels nog aan te leggen door projectontwikkelaar Fase 3 wonen: w3: > vóór 18 december 2015 opbraak betonplaat > maart 2017: verplaatsen grondbelasting van fase 2 > fase 3, ter nivellering

a) bij eenzelfde technische benadering van het bouwrijp maken: De wenselijkheid/ noodzaak om reeds geplande voorbereidingswerken uit te voeren (subsidies, leegstandsheffing, rentelast, aanbod, ...) dient afgewogen te worden tegenover de eventuele nadelen. b) bij een andere benadering van het bouwrijp maken: -een ander bouwconcept voor het wonen (ondergrondse parking, paalfundering, ...), -een andere zienswijze in de fasering grondverzet / bouwrijp maken.


p. 21

3/ PR OJECTAANPAK 3.1. doelstelling 3.1.1. strategische doelstelling, een duurzame gebiedsontwikkeling De omvang van de site in verhouding tot deze van het stadscentrum, de ligging ten opzichte van de binnenstad en de nabijheid van het station vragen een specifieke ontwikkelingsstrategie. De opwaardering van deze site hangt nauw samen met de opwaardering van de stationsomgeving en in het verlengde hiervan de Zuidstraat - winkelstraat. Met de ontwikkeling van de site ligt de stationsomgeving van Veurne niet langer aan de rand van de stad. Het ontwikkelen van de site ‘Suikerwijk’ is dermate strategisch en omvangrijk dat het kan worden aanzien als een valorisatie van het stationskwartier. Het stationskwartier als een volwaardig stadsdeel dat een uitbreiding vormt van de reeds bestaande stedelijke ruimtes Nieuwstad, Petit Paris, voorstad en centrum.

3.2. communicatiestrategie Tijdens de opmaak van het masterplan en het PRUP Suikerfabriek heeft de Provincie WestVlaanderen i.s.m. Stad Veurne en wvi sterk ingezet op communicatie en participatie met de bevolking. Cayman heeft i.o.v. de wvi een communicatiestrategie uitgewerkt bestaande uit volgende hoofdlijnen: • bestaande draagvlak in Veurne behouden en versterken • positief verhaal benadrukken • ontwikkeling en groei voor Veurne • onderdeel van citymarketing • visualiseren van toekomstige site • in alle fasen het eindproduct blijven benadrukken • één contactpersoon voor alle partners • éénduidige communicatie (logo, huisstijl, projectwebsite) missie: • suikerfabriek wordt nieuw dynamisch stadsdeel • natuurlijk verlengstuk van de stad baseline: nieuw leven, nieuwe kansen logo: • neemt vorm aan van het projectgebied • met projectwebsite en baseline • 3 kleuren voor de 3 functies natuur/wonen/ werken

3.1.2. operationele doelstelling Het saneren en herontwikkelen van de site tot een nieuw stadsdeel, waarbij het ontwerp binnen de krijtlijnen van het juridisch kader (PRUP) uitgepuurd wordt in functie van een optimaal ontwikkelings -en beheersmodel.

flyer en digitale nieuwsbrief: zie bijlage 33


p. 22

beheer -en natuureducatief centrum: wvi heeft een oproep gelanceerd naar constructeurs/ ontwerpers voor de bouw van een beheercentrum. Het winnend ontwerp is van de hand van OYO architecten i.s.m. Furnibo. Dit multifunctioneel balkvormig gebouw zal dienst doen als ontmoetingsruimte met een uitkijkpunt over het park. Ze ligt centraal in het gebied en staat los van enige projectontwikkeling. De opening van het centrum is gepland voor eind 2014 en is een belangrijke stap in de herontwikkeling van de site.

visualisatie beheercentrum t.h.v. Brikkerijstr. (OYO)

3.3. multidisciplinair projectteam De wvi heeft een projectteam samengesteld bestaande uit: - projectleider - ingenieur bouwkunde - bioloog - energiedeskundige - bodemdeskundige - mobiliteitsdeskundige - ruimtelijk planner, architect - projectverantwoordelijken wonen& bedrijfshuisvesting - stafmedewerker Europese samenwerking

Daarnaast wordt beroep gedaan op externe expertise (Antea, Grontmij, Natuurpunt, ...).


p. 23

3.4. procedure en overeenkomst Dit project zal waarschijnlijk gegund worden via een onderhandelingsprocedure met bekendmaking, overeenkomstig de wet betreffende de overheidsopdrachten. Dit houdt een selectieronde in, waarbij enkele weerhouden kandidaten uitgenodigd zullen worden voor het opmaken van een projectvoorstel/offerte.

Het bestek zal dan uitvoerig voor deze gunningscriteria toelichten op welke wijze deze zullen beoordeeld worden en bijgevolg ook aangeven welke informatie de aanbieders moeten aanreiken. Daarnaast overweegt de wvi om in het bestek een aanzet tot overeenkomst bij te voegen dewelke de voor de wvi belangrijke principes van samenwerking omschrijft. De wvi streeft minstens volgende principes na:

De kandidaat die op basis van vooraf vastgestelde gunningscriteria de hoogste score haalt op zijn projectvoorstel/offerte is de bevoorrechte kandidaat bij het voeren van onderhandelingen, met als doel het afsluiten van een PPS-overeenkomst. De gunningscriteria kunnen betrekking hebben op (niet limitatief): • financieel plan:

- bouwkosten - saneringskosten - studiekosten - verzekeringen - financieringskosten - winst- en risicomarge - kosten voor de commercialisatie - BTW - subsidies - detaillering van de verwachte opbrengsten uit de verkoop, per onderdeel/fase + bepalen van de residuele grondwaardes - voorstel met betrekking tot de “benefit sharing”

• ontwikkelingsvisie:

- aanpak bouwrijp maken (sloop, sanering, ...) - fasering - hydrologische studie - globaal inrichtingsplan - beheerplan voor park - programma / doelgroepen - architecturaal - duurzaamheid

• projectaanpak:

- rolverdeling privaat-publiek - projectstructuur - planning - communicatie en promotie

• tijdens de offertefase en de onderhandelingen zal de wvi van de kandidaten verwachten dat ze een veelomvattend dossier voorleggen. Dit dossier zal enerzijds moeten toelaten om de beste keuze te maken en om over de verschillende deelaspecten van het project duidelijke afspraken te maken (inhoudelijk en financieel). Gezien de omvang en complexiteit van de opdracht is de samenstelling van een multidisciplinair team een evidentie. • de wvi overweegt een PPS om de kennis en ervaring vanuit de private sector maximaal te kunnen benutten bij de realisatie van het nieuwe stadsdeel. De wijze van samenwerking en organisatievorm moet hiertoe de beste garanties bieden. • de opdracht is geen standaard werk waarbij men kan teruggrijpen naar een gekende, risicoarme oplossing. Ze is gekenmerkt door verschillende onzekerheden, onbekenden en risico’s. Dit is een situatie die bij een traditionele verhouding opdrachtgever-opdrachthouder voedingsbodem is voor discussie, spanning, meerkosten of vaak kwalitatief minderwaardig werk. Daarom streeft de wvi naar een samenwerkingsvorm die de belangen van alle partijen zoveel mogelijk gelijk legt Bij een probleem moeten de partijen immers constructief naar een gezamenlijke oplossing zoeken die ten goede van iedereen komt. De overeenkomst zou daarom kunnen voorzien in een mechanisme waarbij de financiële besparing van deze oplossing ten goede van alle partijen komt. • de risico’s worden op een duidelijke manier verdeeld/gedeeld in functie van diegene die best geplaatst is om ze te dragen. De risicoverdeling moet tot een win-win leiden.


p. 24

• de opdracht omvat verschillende deelaspecten die mogelijk een differentiatie in de overeenkomst vergen, in functie van het soort werk of de eindbestemming ervan. • de wvi heeft tijdens de voorbereiding van het project grote inspanningen geleverd om zoveel mogelijk onbekende factoren (verontreiniging, sanering, bouwrijp maken) weg te werken, zonder hierbij de ‘vrijheid’ bij het opstellen van het ontwikkelingsvisie te willen beknotten. Het is immers een bewuste keuze om de verantwoordelijkheid voor het opstellen van de ontwikkelingsvisie en -aanpak bij de private partner te leggen omdat deze door zijn kennis en ervaring én omdat hij tegelijkertijd de inrichting van het terrein kan bepalen best geplaatst is om dit te optimaliseren. • vanuit zijn rol als publieke partner in de PPS, wenst de wvi actief betrokken te worden bij de volledige opmaak en uitvoering van het herontwikkelingsproject, en kan ze zich hierbij extern laten bijstaan.

3.5. omvang van de opdracht De opdracht omvat verschillende deelaspecten. Het is de betrachting van de wvi om een pakket van deelaspecten in de opdracht te vervatten dewelke noodzakelijk zijn om een efficiënte, coherente en financieel optimale aanpak te realiseren. Deelaspecten die niet of onvoldoende aan deze doelstelling voldoen zullen niet opgenomen worden, vanuit de redenering dat de opdracht niet overbodig complex mag worden en nog de nodige interesse vanuit de markt moet kunnen genieten. Onderstaand volgt een indicatief overzicht van de deelaspecten die in de opdracht zouden kunnen begrepen zijn, met bijhorende toelichting/ motivatie. Het voordeel om verschillende deelaspecten in eenzelfde opdracht te combineren moet evenwel afgewogen worden ten opzichte van de verhoogde complexiteit van een dergelijke opdracht en de eventuele risico’s die ermee gepaard gaan.

3.5.1. inrichting van het natuurpark Het betreft de inrichting van het natuurpark (15ha) zoals beschreven in het PRUP en de natuurtoets, in nauw overleg met het Agentschap Natuur en Bos (ANB) en de lokale afdeling van Natuurpunt. De locatie en de omvang van het natuurpark is voor 90% gekend via het PRUP. Er dienen voorafgaand enige ontwikkeling bewarende maatregelen uitgevoerd te worden om verder verdroging van de bekkens in de zone voor natuur tegen te gaan. Er dient een natuurinrichtingsplan voor de volledige zone opgemaakt te worden als kader voor de eventuele gefaseerde ontwikkeling van het natuurpark. Bij een gefaseerde realisatie dient de natuurzone grenzend aan wonen/ bedrijvigheid vóór of minstens gelijktijdig met de aanleg van de bebouwing te gebeuren. Het natuurpark, bestaande uit open water en rietmoeras, kan ingezet worden voor de waterbuffering van het woonproject en het bedrijventerrein . motivatie: De inrichting van het natuurpark hangt samen met de hydrologische studie van de volledige projectzone, de hydrologische studie hangt samen met de bouwwerken (inrichtingsplan-verkavelingsplan).

3.5.2. grondverzet - bouwrijp maken Het grondverzet en het bouwrijp maken heeft een aanzienlijke financiële, organisatorische en ruimtelijke impact voor dit project. Alle werken die wvi nu reeds kan/zou uitvoeren i.f.v. inrichting natuur, bouwrijp maken wonen en bedrijvigheid 1e fase zijn een voorafname op de keuze- en optimalisatiemogelijkheden van een private ontwikkelaar. Anderzijds kan wvi onmiddellijk overgaan tot het bouwrijp maken van de 1e fase van het bedijventerrein en uitgraven van natuurbekkens, met subsidies van het Agentschap Ondernemen tot 70%. motivatie: De wenselijkheid/ noodzaak om reeds voorinvesteringen te doen (subsidies, leegstandsheffing) dient afgewogen te worden tegenover de eventuele nadelen.


p. 25

3.5.3. afbraak loodsen, verhardingen en fundamenten Voor het afbreken van de loodsen, verhardingen en fundamenten kan wvi 90% subsidies bekomen. Er is hiervoor een stedenbouwkundige vergunning verleend. Tot 18.12.2015 heeft wvi opschorting van leegstandsheffing bekomen, eventueel verlengbaar met hoogstens 1 jaar. Van zodra wvi een toezegging heeft van de subsidies zal zij overgaan tot de afbraak, dit om de leegstandsheffing te vermijden. Het afbraakmateriaal kan eventueel ter plekke verwerkt worden en gerecupereerd over het terrein? motivatie: De afbraak hangt samen met het grondverzet, nog uit te voeren bodemonderzoeken, de sanering en de fasering in de bouwwerkzaamheden.

3.5.4. bodemsanering Het betreft de sanering van de verontreiniging van de Suikerfabriek zoals beschreven in de respectievelijke BBO’s en nog uit te voeren onderzoeken. De projectzone zal gesaneerd moeten worden in functie van de eindbestemmingen (wonen, park, natuur, bedrijvigheid). De exacte locatie van de verschillende bestemmingen zal onderwerp uitmaken van de oproep. -aanstellen van een bodemsaneringsdeskundige -opstellen van een bodemsaneringsproject + bekomen van een conformverklaring/ vergunningen -uitvoeren van saneringswerken -nazorg motivatie: Vanuit het concept van functioneel saneren waarbij de mate en wijze van saneren afhangt van de eindfunctie van het terrein is het logisch dat de sanerings -en bouwwerken op elkaar afgestemd zijn.

3.5.5. ontwerp - globaal inrichtingsplan Het opmaken van een globaal inrichtingsplan waarbij het projectgebied ontwikkeld wordt als één landschappelijk-stedenbouwkundig geheel met een unieke identiteit en omgevingskwaliteit die refereert aan het landschap van decantatiebekkens van de Suikerfabriek en tegelijkertijd aansluiting vindt bij de schaal van de binnenstad en stationsomgeving enerzijds en het bestaande bedrijventerrein anderzijds. Elk deelproject moet bijdragen tot de gewenste realisatie van één samenhangend landschappelijk-stedenbouwkundig geheel, maar tegelijkertijd een afgewerkt geheel vormen in een kwaliteitsvolle omgeving. Het globaal inrichtingsplan dient ook de vooropgestelde fasering te bevatten. Het opmaken van een beeldkwaliteitsplan m.b.t. de architectuur en de publieke ruimte. Het opmaken van alle plannen die nodig zijn voor het bekomen van de nodige vergunningen.

3.5.6. realisatie woonproject, handel/ kantoren Het bouwen van een mix aan woningtypes (500600 woningen) zoals omschreven in het PRUP, met daarnaast nog ruimte voor handel en/of kantoren. wvi overweegt hiervoor samen te werken met één of meerder projectontwikkelaars via de formule van recht van opstal, waarbij de verkoop aan de eindgebruiker in één beweging gebeurt: -verkoop van grondaandeel door wvi -verkoop van de opstal door de private ontwikkelaar. motivatie: wvi brengt enkel bouwrijpe kavels op de markt en bouwt slechts in uitzonderlijke gevallen (OCMW of bedrijfsverzamelgebouwen). Meer dan 70% van het woonaanbod zal door projectontwikkelaars - promotoren dienen gerealiseerd te worden omwille van het aandeel meergezinswoningen (+60%) en de vooropgestelde woontypologieën (PRUP).


p. 26

3.5.7. realisatie openbare wegenis en nutsvoorzieningen Opstart procedure verleggen buurtwegen. Het bouwen van de openbare wegenis, waterbuffering en nutsvoorzieningen bij het woonproject en/of het bedrijventerrein. Het bouwen van de fiets-en wandelpaden doorheen het natuur -en stadspark. Voor de aanleg van het noordzuidgerichte fietspad zijn subsidies mogelijk vanuit het fietsfonds van Provincie West-Vlaanderen voor bovenlokale functionele fietsroutes. Deze as legt de verbinding tussen Vaartstraat en het fietspad Veurne-Avekapelle langs de spoorweg.

3.5.8. realisatie stadspark Het ontwerp en de realisatie van het 4 hectare groot stadspark, al dan niet in fasen. motivatie: De contour en het ontwerp van het stadspark hangt samen met het ontwerp van het woonproject.

3.5.9. realisatie bedrijventerrein Het ontwerp en realisatie van het 15 ha groot CO2neutraal bedijventerrein (incl. bufferbekken). De realisatie kan zich beperken tot het bouwrijp maken van percelen, maar kan ook de bouw van bedrijfsgebouwen inhouden voor verhuur/ verkoop. wvi overweegt hiervoor samen te werken met één of meerdere projectontwikkelaars. motivatie Vanuit een integrale benadering (grondverzet, sanering, bouwrijp maken, waterhuishouding, warmtenet, aanleg park, verticale ontwikkeling, ...) kunnen schaalvoordelen/ optimalisaties ontstaan. wvi wenst na te gaan of in dit specifieke geval de realisatie van het bedrijventerrein door een PPS tot optimalisaties kan leiden. Het beheer van het bedrijventerrein blijft weliswaar in handen van de wvi. Het beheer wordt georganiseerd via de verkoopsvoorwaarden van wvi.

3.5.10. commercialisering Het onderzoek naar de marktbehoeften en het doorvertalen in marktconforme realisaties, alsook de promotie en verkoop (wonen, handel, kantoren, bedrijven, ...). motivatie - kennis van de immobiliënsector en “product”promotie is groter bij de private partner - genereren van inkomsten voor de private partner - schaalvoordeel - verwevenheid van de diverse onderdelen

3.5.11. prijsopgave en financiering De wvi wenst dat de toekomstige ontwikkelingskosten maximaal door de private partner worden opgenomen. Daarnaast gaat wvi actief op zoek naar mogelijkheden om subsidies te kunnen bekomen. Aangaande de prijsopgave wenst de wvi een duidelijk zicht te bekomen in de prijsopbouw, dit zowel wat betreft het private als het publieke luik. De voorkeur gaat uit naar het hanteren van de volgende parameters: - een voorstelling van de kosten en opbrengsten van alle onderdelen van het project. Hiertoe moet de kosten- en opbrengstenstructuur van het project zeer transparant zijn en zal gedurende het project volgens het principe van open boeken worden gewerkt. - een duidelijk zicht op de kosten en de soliditeit van de voorgestelde financiële structuur en de eventuele gevolgen op het vlak van indirecte belastingen, inkomstenbelastingen en registratierechten; Een financieringsplan met een optimalisatie van alle facetten (fiscaliteit, verzekering, risicodeling, borgstelling, …) zou deel uitmaken van de aanbieding. Een sluitende garantieregeling zal de beschikbaarheid en de kwaliteit der werken moeten waarborgen. Aangaande de aanleg van het openbaar domein: Wat betreft de financiering van de infrastructuur voorzien binnen het publieke luik van voorliggend


p. 27

project, gaat de wvi ervan uit dat deze door de private partner op eigen kosten zal worden gerealiseerd. Wel dient met het oog op de vergelijkbaarheid der ingediende offertes en teneinde de gelijkheid tussen de verschillende Inschrijvers te kunnen garanderen, een aparte prijsopgave te gebeuren aangaande de voorziene kosten voor de aanleg van het openbaar domein.

3.5.13. vergunningen Alle nodige vergunningen zullen in het kader van de opdracht opgemaakt en aangevraagd worden door de private partner. De inschrijver zal bij zijn inschrijving zowel qua planning als qua werklast hiermee rekening houden.

3.5.14. realisatie duurzame beheerstructuur

Aangaande het privaat gedeelte van het project: De wvi verwacht van de Inschrijvers een prijsopgave tegen dewelke het grondaandeel verbonden met de woongelegenheden en private infrastructuur binnen het project ten overstaan van de wvi zal worden vergoed. De Inschrijvers kunnen al dan niet voorzien in een basisprijs met daaraan gekoppeld een zogenaamd “benefit sharing” systeem wat betreft de private ontwikkeling, waarbij een hogere residuele grondwaarde overeenkomstig een door de Inschrijver vastgesteld gedeelte aan de wvi toekomt, zodat de wvi naar rato kan profiteren van een toekomstige waardeontwikkeling in het vastgoed.

Het beheer van de publieke en collectieve delen tijdens en na de realisatie vragen bijzondere aandacht. Een voorstel van een duurzame beheerstructuur kan onderdeel uitmaken van de opdracht. Het beheer van het natuurpark, het stadspark, het bedrijventerrein (parkmanagement) worden bij voorkeur op elkaar afgestemd. Het beheer van het bedrijventerrein blijft in handen van wvi. Het beheer wordt georganiseerd via de verkoopsvoorwaarden van wvi.

3.5.12. projectvoering De opdracht omvat een belangrijk deel van de projectvoering. De verdeling tussen de partijen en de processtructuur maken deel uit van het projectvoorstel. De wijze van projectvoering en de voorgestelde processtructuur zal in belangrijke mate bepalen in hoeverre werkelijk van een PPS sprake kan zijn.


p. 28

3.6. vooropgestelde planning wvi stelt volgende planning voorop in geval geopteerd wordt voor een PPS-overeenkomst: 04-05.2014 marktconsultatie 06.2014 syntheserapport 09.2014 publicatie selectiedossier 12.2014 selectieprocedure 01.2015 selectie en uitnodiging indienen projectvoorstel/offerte 06.2015 rangschikking 08.2015 start onderhandelingen 11.2015 afsluiten PPS-overeenkomst 2016 start (bouw)werkzaamheden

Hieronder een overzicht van de studies en (bouw-)projecten die wvi laat doorlopen ongeacht de uitkomst van de marktconsultatie:

bouw beheercentrum door wvi - 2014

haalbaarheidsstudie warmtenet 2013-2014

aanvraag Brownfieldconvenant - 2014

lerend netwerk duurzame wijken - 2014

aanvraag subsidies 2014 inrichting volkstuinen > afwachten nieuwe projectoproep VLM afbraak gebouwen / verhardingen (vergund, nog geen subsidies toegekend)

én dewelke zij voorlopig “on hold” zet:

indienen projectoproep GidS 2014 grondverzet - bouwrijp maken 1e fase (vergund en voor 67% gesubsidieerd, de subsidies zijn enkel van toepassing op het deel bedrijventerrein en de werken in het natuurpark i.f.v. waterbuffering; het bouwrijp maken van de 1e fase wonen is niet gesubsidieerd) bijkomende verharding

bodemonderzoeken

onder


p. 29

4/ R ANDVOORWAARDEN De wvi tracht tijdens de voorbereiding van dit project de noodzakelijke randvoorwaarden te scheppen die moeten toelaten om de doelstellingen duidelijk te maken en de realisatie ervan te garanderen. Tegelijk moeten de nodige vrijheden bestaan om binnen deze randvoorwaarden een financieel en kwalitatief interessant project te realiseren. Deze randvoorwaarden kan men thematisch als volgt bundelen:

4.1. inventaris leegstaande, nietverwaarloosde bedrijfsruimten De invloed van de leegstandsheffing op de haalbaarheid van dit project is groot. wvi heeft een opschorting van heffing bekomen voor een periode van 2 jaren, te rekenen vanaf de datum van aanvaarding, zijnde 18.12.2013. Een verlenging van de opschortingsperiode kan eenmalig worden toegestaan met hoogstens één jaar indien de aanvaarde vernieuwing dermate buitengewone werkzaamheden omvat dat ze niet kunnen worden voltooid binnen de verleende opschortingsperiode. Er werd een aanvraag voor sloopsubsidies aangevraagd.

4.2. masterplan In 2009 gaf de Provincie West-Vlaanderen opdracht aan OMGEVING cvba tot de opmaak van een masterplan voor de site van de Suikerfabriek. Het masterplan impliceert het ontwerpen van een stedenbouwkundig toekomstbeeld voor deze unieke, strategisch gelegen plek in Veurne. Gezien het belang en de omvang van de site in relatie tot de binnenstad en de stationsomgeving wordt in het masterplan uitgegaan van een gemengde stedelijke ontwikkeling die bestaat uit een nieuwe woonwijk met een groot stadspark, een omvangrijk natuurgebied en bedrijvigheid. Kortom een nieuwe pagina in het rijke geschiedenisboek van de stad Veurne. Het masterplan is de eerste stap in de ontwikkeling van dit nieuwe stadsdeel, het schept een toekomstbeeld. Het masterplan zal de rode draad vormen in een gefaseerd ontwikkelingstraject voor de ganse site. Het Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) heeft de essentiële elementen uit het masterplan verordenend vastgelegd via stedenbouwkundige voorschriften en de gewestplanbestemming milieubelastende industrie omgevormd tot wonen, park, natuur en bedrijvigheid.

wonen

De stedenbouwkundige vergunning “tot slopen van Suikerfabriek Veurne” werd afgeleverd op 30.09.2013: “De aanvraag behelst het slopen van alle boven- en ondergrondse constructies en bestaande gebouwen op de site van de voormalige suikerfabriek te Veurne. De aanvraag heeft tot doel het bouwrijp maken van de site. De oorspronkelijke gebouwen en constructies van de suikerfabriek zijn al grotendeels met de grond gelijk gemaakt. Een vijftal constructies staan nog overeind. Deze gebouwen grenzen aan de woningen gelegen langs de Rodestraat. De gemeenschappelijke muren blijven gevrijwaard. Her en der heb je nog kleine constructies tot een meter boven het maaiveld. Alle ondergrondse constructies tot twee meter onder het maaiveld of tot zover de grondwaterstand het toelaat, worden eveneens verwijderd. Alle wegenis, rioleringen en verhardingen op het terrein worden gesloopt en de aanwezige waterbekkens worden gedempt. Daarnaast worden enkele bomen gerooid (solitaire bomen die niet vallen onder het bosdecreet). Na afloop wordt het terrein genivelleerd tot op het niveau van de aangelanden.”

“wonen aan het park” Deze slagzin illustreert het ambitieniveau van de woonwijk. Bijna iedere woning krijgt een vrij uitzicht over het toekomstige stadspark of het natuurgebied. De sterke relatie die zo ontstaat tussen de woningen en het landschap, het groene open karakter is een woonkwaliteit die vrij uniek is voor een stadscentrum.

duurzaamheid door compactheid Het ontwerp kiest bewust voor compacte bouwblokken waarin woningen aan elkaar gekoppeld zijn (rijbebouwing). Zo wordt de beschikbare bouwgrond zo efficiënt mogelijk


p. 30

gebruikt en ontstaat ruimte voor de aanleg van een uitgebreid stadspark.

natuurpark

variatie in woonaanbod Bij het streven naar een gezonde sociale mix in de toekomstige woonwijk is het essentieel dat een brede variatie in woontypologieën ontstaat. De in dit masterplan voorgestelde bouwenveloppes bieden voldoende vrijheid om deze flexibel in te vullen op architecturaal vlak, mits de compactheid als een belangrijk uitgangspunt wordt gehanteerd. Binnen elk bouwblok zullen een veelheid aan woningtypes en –groottes mogelijk zijn tot ruime stadswoningen van meer dan 200m². De nagestreefde woondichtheid is 30 woningen per hectare. Concreet komt dit neer op ca. 450 wooneenheden. Er kan tot drie bouwlagen hoog gebouwd worden, op strategische plekken zijn vier bouwlagen toegelaten. In alle gevallen is een platte dakvorm verplicht.

recreatief park

Van west naar oost, dwars doorheen het gebied zal een langgerekt recreatief park lopen. Zoals parels van een snoer is dit recreatief park opgevat als parkkamers met verschillende invullingen langsheen een functionele structurerende fietsen wandelas die een verbinding vormt tussen de binnenstad van Veurne, de suikerwijk en het bedrijventerrein. Door deze recreatieve zonering worden de meest waardevolle en natuurgevoelige bekkens afgeschermd van recreatief medegebruik. Binnen dit recreatief park wordt ook ruimte gelaten voor de bouw van een beheernatuureducatie centrum met observatiepunt, die als landmark kan fungeren.

Als onderdeel van het ca. 19 ha grootte parkgebied voorbehouden voor natuur en recreatie vormt het natuurpark (15 ha) een aaneengesloten cluster van waterbekkens, dijken en rietmoeras. Dit dijkenlandschap vormt het fysieke restant van het proces dat zich tientallen jaren lang afspeelde in de voormalige suikerfabriek.

bedrijvigheid

De bedrijvenzone situeert zich in het zuidoostelijke deel van het plangebied. Binnen het masterplan wordt ze ruimtelijk en landschappelijk onderdeel van het grotere geheel van het dijkenlandschap. De bestaande landschappelijke kamers gevormd door de taluds en bekkens worden aangewend om de bedrijven landschappelijk te kaderen. Dit impliceert dat er maximaal wordt ingezet op de landschappelijke geleding (taluds die reiken tot aan de Nijverheidsstraat) en dat binnen de kamers de bedrijven in principe vrij hun perceel kunnen inrichten. In functie van ontsluiting wordt er gebruik gemaakt van de bestaande infrastructuur van de Nijverheidsstraat.


p. 31

mobiliteit

openbaar vervoer Ten opzichte van de huidige lijnvoering van de bussen (lijn 50, lijn 68 en belbussen) in de omgeving van de suikerfabrieksite zijn in de toekomst geen wijzigingen bekend. Het is echter mogelijk dat wanneer een aanzienlijk aandeel van de woonwijk gerealiseerd zal zijn een bediening tot in het gebied haalbaar wordt. Lijn 50 zou het gebied kunnen inrijden en een halte bedienen.

Het masterplan vertrekt vanuit een toekomstgerichte en duurzame visie op mobiliteit met als resultaat een hoogwaardige stedelijke ontwikkeling. Het ontwerp vertrekt vanuit het STOP – principe, namelijk eerst Stappers dan Trappers, gevolgd door Openbaar vervoer en dan pas Privé vervoer. Het masterplan heeft geleid tot een goed ontsluitingsconcept dat werkt, gericht is op korte afstanden en bijgevolg resulteert in een duidelijke, heldere en minimale ontsluitingsinfrastructuur.

Het trein- en busstation ligt op wandelafstand van de toekomstige woonwijk. De doortrekking van de kusttram tot aan het station van Veurne wordt onderzocht door de VVM De Lijn.

gemotoriseerd verkeer De bestaande Zuidburgweg wordt in het masterplan ter hoogte van de suikerfabrieksite lichtjes afgebogen naar het gebied toe. De ‘nieuwe Zuidburgweg’ fungeert als één van de hoofdontsluitingswegen van het gebied. De Brikkerijstraat blijft behouden. Een deel van de nieuwe woonontwikkelingen sluit er direct op aan. De woningen in het zuidwesten, gelegen achter de Vormfabriek krijgen een ontsluiting naar de Zuidburgweg vlak tegen de centrale fiets as. Het plan van de site is opgebouwd vanuit het principe van een woonerf dat in het teken staat van de zachte weggebruiker. De publieke ruimtes worden door een netwerk van fiets –en wandelpaden met elkaar verbonden. Een verbinding voor het gemotoriseerd verkeer tussen de woonwijk en het bedrijventerrein is onmogelijk gemaakt.

trage verbindingen Doorheen het plangebied loopt een netwerk van trage verbindingen. Ze zijn allemaal geënt op de centrale parkas die van west naar oost door het gebied loopt. Een essentieel onderdeel van deze as is de geplande fiets -en voetgangersbrug over het kanaal aan de Vaartstraat. De andere verbindingen zijn eerder gericht op de parkbeleving en garanderen een goede bereikbaarheid van het park en de centrale functionele fiets as. Conflictsituaties met het gemotoriseerd verkeer zijn zo veel mogelijk vermeden.

sfeerbeeld bedrijfskamer aan de Nijverheidsstraat

toelichting bij sfeerbeelden De sfeerbeelden uit het masterplan geven een goed toekomstbeeld, maar zijn niet letterlijk te nemen. In het PRUP zijn een aantal grenscorrecties doorgevoerd, waardoor het masterplan niet meer exact overeenstemt met de bestemmingszones in het PRUP. De zonegrenzen van het PRUP vallen vaker samen met bestaande dijken, om het bestaande landschappelijk patroon zoveel als mogelijk te recupereren en het grondverzet te beperken.


p. 32

boven: masterplan 2011 midden: park t.h.v. Brikkerijstraat, richting binnenstad onder:

sfeerbeeld doornede parkkamer


p. 33

4.3. Provinciaal RUP Suikerfabriek

woontypologie - suikertoren De deelzone suikertoren situeert zich aan de hoofdtoegang van het woonproject t.h.v. de te verleggen Zuidburgweg. Het gebouw bestaat uit een sokkel van min. 1800m² en max. 2400m² grondoppervlakte. De sokkel bestaat uit 2 bouwlagen (max. 8 meter hoog), over 50% van de bebouwbare oppervlakte kan de hoogte opgetrokken worden naar 4 bouwlagen (max. 14 meter hoog). Daarnaast dient minstens één, max. 2 torenvolume(s) voorzien te worden met een minimale hoogte van 6 bouwlagen en maximaal 9 bouwlagen (max. 31 meter)

figuur: bestemmingsplan PRUP Suikerfabriek

De krachtlijnen uit het PRUP Suikerfabriek worden hieronder per bestemmingszone omschreven:

In het gebouw zijn naast de woonbestemming, in de sokkel volgende activiteiten en voorzieningen toegelaten : kleinschalige handel met individuele units tot 400m² netto verkoopsoppervlakte; horeca, kantoren; publieksgerichte diensten.

4.3.1. wonen De woonzone is 13.8 hectare groot (excl.park, incl. openbare wegenis), dit betekent een potentieel van ca. 500-600 woningen. Hierbij zijn volgende eisen opgelegd: mix in woonaanbod; grootte per wooneenheid (WE) varieert tussen de 70-240m²; elke woongelegenheid dient te beschikken over een eigen buitenruimte (individueel of gemeenschappelijk); parkeren: min. 1.2 pp/WE + max. 0.15 pp/WE voor bezoekers; voldoende fietsenberging: min. 1 fiets per slaapruimte, min. 2 fietsen/WE; max. 3 bouwlagen, plat dak, aan het natuurpark tot 4 bouwlagen; voor de bebouwing aan de Rodestraat dient een garagestraat voorzien te worden; inrichting van het openbaar domein (oa. wegenis, parkeerbeleid) is in functie van duurzame mobiliteit, volgens het STOP-principe; minstens 1/5de van de WE’en dient te beschikken over een gemeenschappelijke parking, op max. 100 m. van de woning; behoudens de indicatief aangeduide wegenis op het bestemmingsplan, situeert de overige interne wegenis zich volledig binnen de zone voor wonen.

- wonen aan het park

In de bouwbloksegmenten die palen aan de centrale oostwestgerichte vinger van het park kan tot maximum 4 bouwlagen hoog gebouwd worden. De overige gebouwen zijn max. 3 bouwlagen.

- wonen in woningkamers

Deze deelzone komt ongeveer overeen met de oranje inkleuring op het bestemmingsplan van het PRUP.

De deelzone wordt opgedeeld in verschillende ‘woningkamers’ d.m.v. groene taluds. Deze taluds moeten qua vormgeving en groenaanleg het nagestreefde landschapsbeeld dat refereert naar het landschap van de decantatiebekkens van de voormalige suikerfabriek ondersteunen.

Het aantal woningkamers is in het masterplan indicatief aangegeven: min. 2 en max. 3 kamers in de N-deelzone min. 3 en max. 4 kamers in de Z-deelzone

In de bouwbloksegmenten die palen aan de centrale oostwestgerichte vinger van het park kunnen gebouwen tot maximum 4 bouwlagen hoog. De overige gebouwen zijn maximaal 3 bouwlagen hoog.


p. 34

Naast de situering vlak bij het centrum en het station wordt het wonen in, en uitzicht op, het unieke natuurlijke landschap van de bekkens van de voormalige suikerfabriek als extra woonomgevingskwaliteit gegarandeerd. Minstens 1/2de van de woningkamers moet worden ingenomen met een woningaanbod dat bestaat uit ééngezinswoningen of gestapelde woningen met: voorgevels (hoofdtoegang tot de woongebouwen) die zich situeren langs paden of gemeenschappelijke ruimten voor nietgemotoriseerd verkeer; louter gemeenschappelijke parkeerplaatsen voor het gehele bouwblok (geen individuele autostelplaatsen of garage op eigen kavel), op een kwaliteitsvolle manier geïntegreerd in het bouwblok en de woningkamer; een gemeenschappelijke buitenruimten die wordt aangelegd in functie van het stimuleren van gemeenschappelijk gebruik en van contact tussen de bewoners.

4.3.2. park inrichting

het park is te allen tijde publiek toegankelijk. beperkte delen van het park kunnen als volkstuintjes worden ingericht. park bestaat uit 3 “vingers”, de oostwestgerichte vinger bestaat uit viertal kamers aangelegd als één landschappelijk geheel dat refereert naar het landschap van de voormalige decantatiebekkens; min. 4 ha groot; bouwvrij, parkeerverbod; enkel wegenis mogelijk in het park t.h.v. de pijlsymbolen op het bestemmingsplan.

fasering park Het park kan in maximaal vier fases worden gerealiseerd. Daarbij gelden volgende bijkomende bepalingen: de centrale oostwestgerichte vinger langsheen het fietspad moet volledig zijn gerealiseerd vooraleer de bestemming wonen voor de zone voor wonen fase 2 in kan gaan de overige parklobben kunnen in maximaal drie delen worden gerealiseerd waarbij het betreffende deel moet worden aangelegd samen met de woonontwikkeling die er aan paalt.

fasering wonen Op vandaag kan een vergunning verleend worden voor 5 hectare woongebied. In de overdrukzone voor wonen 2de fase (verschuifbaar i.f.v. concreet ontwerp verkavelings- of groepswoningbouw) mogen vóór 1/1/2017 geen nieuwe woningen worden gebouwd, tenzij meer dan 75% van het woongebied - 1e fase (5ha) is gerealiseerd. Vanaf dat moment geldt een bestemming woongebied en bijhorende voorschriften ‘woongebied’.

Werken ten behoeve van de sanering en bouwrijp maken van de gronden zijn tot die tijd wel toegestaan.


p. 35

4.3.3. natuur Eén aaneengesloten gebied van 15 hectare natuur: het waterbergend vermogen van de natuurzone kan worden ingeschakeld voor de waterbuffering van de andere zones, mits in overeenstemming met de natuurwaarden; recreatief medegebruik is ondergeschikt; inrichting als één landschappelijk geheel van waterbekkens met taluds en rietmoeras; de indeling in bekkens refereert naar de indeling en schaal van de oorspronkelijke bekkens;

Elke deelzone wordt afgezoomd met een groen talud langs de grens met de natuurzone. Elke deelzone wordt verder opgedeeld door een talud in twee bedrijfskamers. Deze taluds moeten qua vormgeving en groenaanleg het nagestreefde landschapsbeeld (decantatiebekkens suikerfabriek) ondersteunen. Per bedrijfskamer kunnen meerdere bedrijven worden ingeplant. Een minimale perceelsoppervlakte per bedrijf van 5000 m², met een aantal uitzonderingsmogelijkheden.

fasering De zone kan gefaseerd worden (her)aangelegd. Een fasering moet kaderen binnen een natuur-inrichtingsplan voor de gehele zone en desgevallend worden afgestemd op het systeem van water-beheersing voor (delen van) het plangebied. De taluds en bijhorende ‘bekkens’ aansluitend op de bebouwbare deelzones (zone voor wonen, zone voor regionaal bedrijventerrein) moeten worden aangelegd voorafgaand of ten laatste tegelijkertijd met de aanleg van de bebouwing die er aan paalt. principeschets inrichting natuurgebied:

De bedrijvenkamers ontsluiten naar de Nijverheidsstraat, enkel de meest westelijke bedrijfskamer kan naar de Vaartstraat ontsluiten. Minstens aan de zijde van de Nijverheidsstraat wordt een open gracht aangelegd. In een oeverzone van 5m langsheen deze gracht wordt rietvegetatie aangeplant. De dakvorm is verplicht plat. De maximale bouwhoogte bedraagt 14m. Deze maximale bouwhoogte geldt niet voor bijzondere constructies eigen aan de bedrijfsvoering voor zover deze beperkt zijn. Aan alle gebouwen en constructies die binnen deze zone opgericht worden, moet extra aandacht besteed worden aan de vormgeving.

4.4. natuurtoets ANB gaat akkoord met een compensatie van 15 ha (kwaliteits)natuur zoals bestemd en beschreven in het PRUP Suikerfabriek met daarbovenop 2.5 ha open water dat te vinden is in bekken 10, gelegen in de bedrijvenzone.

4.3.4. bedrijvigheid Een bedrijvenzone van 15 hectare voor nietmilieu-hinderende regionale bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten: - productie, opslag, bewerking en verwerking van goederen en grondstoffen; - productie van energie; -onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten.

De natuurtoets en de hierin vermelde mitigerende maatregelen vormen de basis voor alle geplande werkzaamheden op het terrein.

4.5. financieel kader wvi De wvi wenst als minimale return een marktconforme vergoeding van de door haar geïnvesteerde middelen en tijd. Daarenboven wenst de wvi een participatie in de financiële meerwaarde die gebeurlijk wordt gerealiseerd.

De bedrijvenzone bestaat uit twee deelzones, afgescheiden door de twee waterbekkens 10&11.


p. 36

4.6. woonprogramma - budget

4.7. bodemsanering

Binnen het door diverse randvoorwaarden gestelde kader wenst de wvi een evenwichtige mix van prijsklasse/ budget van woningaanbod, waarbij aan de onderkant gemikt wordt, naast het sociale segment, op het segment ‘betaalbaar wonen’.

De wvi en de OVAM hebben de intentie om onderling afspraken te maken zodat ook tijdens de fase waarin de geselecteerden een offerte indienen de OVAM betrokken wordt bij de evaluatie van de voorgestelde saneringsprincipes. Dit moet zowel de wvi als de inschrijver bijkomende zekerheid bieden dat hun overeenkomst tot een conform verklaard bodemsaneringsproject (BSP) kan leiden.

Binnen elk fase moet een mix in het woonaanbod worden voorzien qua type en grootte van de woongelegenheden met zowel grondgebonden als gestapelde woningen, om een gemengd aanbod voor verschillende doelgroepen te voorzien.

Ook tijdens de opdracht zal overleg met de OVAM toelaten dat het BSP stapsgewijs opgebouwd kan worden.

Er moet worden voorzien in een mix van woningaanbod gericht op verschillende soorten gezinnen (grote/kleine, jong/ouder, met/zonder kinderen) en verschillende prijsklassen (incl. sociale woningen en bescheiden woonaanbod). Tweede verblijven zijn niet gewenst.

De wvi zal de mogelijkheid onderzoeken om deze werkwijze in een Brownfield-convenant met onder andere de OVAM, mogelijks ook de adviesverlenende instanties én de private partner vast te leggen. Dit kan terug extra zekerheid aan de partijen bieden.

De wvi denkt aan een verplicht op te leggen minimum quotum inzake sociale (5%) en betaalbare (20%) woningen.

4.8. mobiliteit

Betaalbare woningen worden verkocht tegen een vast te leggen maximumprijs, die substantieel lager is dan de marktprijs en tegen vooraf bepaalde wvi verkoopsvoorwaarden. De wvi overweegt hierbij een differentiatie in het grondaandeel.

Het effect op de mobiliteit is een belangrijk gegeven bij de herontwikkeling. Er dient dan ook rekening gehouden te worden met de mobiliteitsscreening masterplan (MINT-2011) en de hieruit voortvloeiende aanbevelingen. Dit vraagt ook engagementen van de Stad Veurne (Zuidburgweg), het Vlaams Gewest (Vaartstraat), de Provincie West-Vlaanderen (bovenlokaal functioneel fietspad) en de VVM De Lijn.


p. 37

4.9. kwaliteitsbewaking De wvi streeft architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit na bij de tot standkoming van een duurzame, leefbare stadsontwikkeling. Dit vraagt de nodige samenhang en een duidelijke visie vanaf het begin. De kwaliteitsbewaking bij de herontwikkeling zou gegarandeerd kunnen worden door: -enerzijds de opmaak van een globaal inrichtingsplan en een beeldkwaliteitsambitie; -anderzijds de opvolging van de evolutie van de verschillende plandocumenten via een samen te stellen kwaliteitsteam. Een inrichtingsplan en een beeldkwaliteitambitie vormen voor de bevoegde vergunningverlenende overheid het toetsingskader met betrekking tot de stedenbouwkundige samenhang, de detaillering van het programma, het architectonisch ontwerp en de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. De stedenbouwkundige toets gebeurt bij het onderzoek en de beoordeling van de verkavelingsaanvraag en de verschillende bouwaanvragen. Elk consortium van projectontwikkelaars/ aannemers/ontwerpers maakt voor de volledige projectzone een globaal inrichtingsplan en een beeldkwaliteitambitie op. De beoordeling van de verschillende ingediende inrichtingsplannen en een beeldkwaliteitambities gebeurt door het kwaliteitsteam. Na de selectie worden het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitambitie via regelmatig overleg met het kwaliteitsteam bijgestuurd en aangepast aan de opmerkingen van het kwaliteitsteam. Het uiteindelijke inrichtingsplan en de beeldkwaliteitambitie worden ten informatieve titel toegevoegd aan elke verkavelingaanvraag of aan een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag die niet voorafgegaan is door een bekomen verkavelingvergunning, in het projectgebied. Om garanties te bieden m.b.t. de continuïteit in de vergunningverlening zou het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitambitie goedgekeurd worden door het College van Burgemeester en Schepenen. Het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitambitie zijn echter evolutieve documenten: bij gewijzigde inzichten kan een geactualiseerde versie van het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitambitie, na een advies van het kwaliteitsteam, ter goedkeuring aan het College worden voorgelegd.

Wanneer een geactualiseerde versie van het inrichtingsplan en van de beeldkwaliteitambitie wordt goedgekeurd door het College, vervangt deze versie de bestaande.

4.10. beheercentrum Een in 2014 -door wvi- te bouwen multifunctioneel gebouw “het suikerklontje“ (ontwerp OYOFurnibo) zal dienst doen als ontmoetingsruimte, informatie -en opleidingscentrum en geeft uitkijk over het natuur-en stadspark. Het gebouw bestaat uit een polyvalente ruimte van 100m² met daarnaast een bureel, kitchenette en publiek sanitair. Het gebouw ligt centraal in het park/natuurgebied los van enige projectontwikkeling. Het gebouw geniet Europese subsidies via Manage+ in het Interreg IV B transnationaal programma Noordwest-Europa.

4.11. furnevent Vanaf oktober 2013 werd de nieuwe evenementenhal “Furnevent” op het bedrijventerrein Veurne I geopend voor het publiek. Bedoeling is dat hier verenigingen en organisaties activiteiten kunnen organiseren met een maximumcapaciteit van 999 mensen. Daarnaast wordt een parking voor 500 wagens voorzien. Fuifgangers die met de fiets naar de site komen, kunnen in de toekomst gebruik maken van een aan te leggen fietspad over de site van de Suikerfabriek. Dit fietspad zal de Nijverheidsstraat (Furnevent) verbinden met de Zuidburgweg (binnenstad). Anderzijds kan de publieke parking gebruikt worden voor bezoekers van het (natuur)park.


p. 38

4.12. netwerk duurzame wijken Het ‘Netwerk Duurzame Wijken’ is al enkele jaren actief in Vlaanderen. Dit netwerk, tot voor kort vooral gekend als de ‘Werkgroep Duurzame Wijken’, is een initiatief van de Vlaamse Overheid in het kader van het transitieproces duurzaam wonen en bouwen (DuWoBo). Sinds januari 2013 wordt de coördinatie van dit lerend netwerk uitgevoerd in samenwerking met VIBE vzw. VIBE heeft diverse experts met betrekking tot duurzame wijken rond zich verzameld en heeft zelf ook ruime ervaring opgebouwd in de Ecopolis-trajectbegeleiding (www. ecopolisvlaanderen.be). Het ‘Netwerk Duurzame Wijken’ wil de ontwikkeling van duurzame wijken en wijkherwaardering versnellen. Daarvoor biedt het een begeleidingstraject op maat aan voor vijf cases, naast de opportuniteit voor een brede kennisuitwisseling in klankbordgroepen.

Vanuit het netwerk duurzame wijken werden reeds tal van ideeën, suggesties, optimalisaties aangereikt ten opzichte van het masterplan, de verdere planvorming en het ontwikkelingsproces. Daarnaast werden waardevolle contacten gelegd.

4.13. communicatie Het communicatietraject voor de Suikerfabriek wordt mede gefinancieerd door de Europese Unie via het project manage+ in het Interreg IV B transnationaal programma Noordwest-Europa. De communicatiestrategie Suikerfabriek wordt bij voorkeur doorgetrokken in de eventuele PPS.

www.suikerfabriek.be

Begin 2013 lanceerde de Vlaamse Overheid in samenwerking met VIBE een oproep voor het ‘Netwerk Duurzame Wijken’. Wvi diende een dossier in voor het Suikerfabriekproject. In totaal werden 42 projecten ingediend waarvan uiteindelijk 8 projecten gekozen werden waaronder het project Suikerfabriek. Het project werd gekozen om dat het om een reconversieproject gaat dat zal leiden tot een duurzame gemengde stedelijke ontwikkeling met wonen, werken, park en natuur, waarbij ook duurzame mobiliteit niet uit het oog verloren wordt. De voornaamste pluspunten zijn de ligging in de nabijheid van het station en het stadscentrum, de uitbouw van het natuurgedeelte en het stadspark (groen-blauw netwerk), het streven naar een sociale mix en een gemengde ontwikkeling waarbij het bestaande landschap zoveel mogelijk behouden wordt. Op basis van de specifieke noden van de projecten wordt de juiste expertise ingezet om op verschillende momenten doorheen het project ‘advies op maat’ te geven. Deze opdracht loopt van januari 2013 tot eind juni 2014. Het is de ambitie van de wvi deze zoveel als mogelijk te implementeren bij de herontwikkeling van de site met als finaal doel een duurzame ruimtelijke ontwikkeling.


p. 39

PROJECTDOSSIER MARKTCONSULTATIE

Recommend Documents