Verslag kennisatelier open marktconsultatie

Verslag kennisatelier open marktconsultatie 11 november 2014 Klooster Mariënburg, ‘s-Hertogenbosch Urban Lab, Technische Universiteit Eindhoven De Erfgoedfabriek, Provincie Noord Brabant

URBAN L AB

Voorwoord In het kader van de Erfgoedfabriek, het herontwikkelingsprogramma Grote Erfgoedcomplexen van de provincie Noord-Brabant, vond op 11 november 2014 in klooster Mariënburg in Den Bosch het tweede kennisatelier plaats. Het onderwerp van de middag was het gebruik van het instrument open marktconsultatie bij de herbestemming van grote erfgoedcomplexen. Zowel ambtelijke vertegenwoordigers van de provincie en gemeenten, als bedrijfsleven en onderwijs waren aanwezig. Marcel Musch van Urban Lab van de Technische Universiteit Eindhoven presenteerde de uitkomsten van een evaluatie van de marktconsultatie over de herbestemming van het klooster Mariadal in Roosendaal die de provincie in 2013 heeft georganiseerd. Naar afloop van de presentatie vond een discussie plaats over de inzet van een marktconsultatie bij de herontwikkeling van erfgoed.

verslag kennisatelier open marktconsultatie

2

11 november 2014 erfgoedfabriek

1. Marktconsultaties en erfgoed Inleiding Tijdens het tweede kennisatelier van de Erfgoedfabriek van de provincie Noord-Brabant stond het instrument marktconsultatie in relatie tot het herbestemmen van erfgoedcomplexen centraal. Het vinden van een geschikt model voor marktconsultaties is een belangrijke opgave rondom herbestemming van erfgoedcomplexen. De klassieke definitie van een marktconsultatie is een informatie-uitwisseling met de markt over een voorgenomen aanbesteding. Maar er zijn meerdere vormen van marktconsultaties denkbaar, zeker in het geval van herbestemming van erfgoedcomplexen waar de opdrachtgever, bijvoorbeeld de overheid, vaak nog geen idee heeft van de programmatische invulling van het complex. De provincie Noord-Brabant schreef in 2013 een marktconsultatie uit voor de herbestemming van het klooster Mariadal in Roosendaal. Het doel was om ideeën binnen te halen over mogelijke nieuwe gebruiksfuncties en om de belangstelling te peilen in de markt bij bijvoorbeeld ontwikkelaars, bouwers, architecten, beleggers en eindgebruikers. Urban Lab van de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) werd gevraagd om de gevolgde aanpak van deze marktconsultatie te evalueren.


3


marktconsultaties en erfgoed

Doel marktconsultatie Marcel Musch van het Urban Lab wijdt in zijn presentatie uit over de verschillende doelen die het instrument marktconsultatie kan hebben, hij noemt er vier. Een marktconsultatie kan dienen als een toetsingsinstrument voor de haalbaarheid van een projectvoorstel. Ook kan een marktconsultatie gelden als een middel om inhoudelijke ideeën te verzamelen. Hiermee kan de uitschrijver van de marktconsultatie kennis uit de markt inwinnen of kan het perspectieven openen voor nieuwe programmatische of ruimtelijke potenties van een gebied of gebouw. Een derde doel kan het verzamelen van marktpartijen zijn. Door geïnteresseerde partijen te verzamelen, richt de uitschrijver van de marktconsultatie zich meer op het proces van een ontwikkelopgave: eerst partners, dan het plan.

“markt maken gaat niet uit van één marktpartij, maar heeft als doel om een netwerk rondom een ontwikkeling te bouwen”

Een vierde, alternatief doel van een marktconsultatie dat het Urban Lab voorstelt is ‘markt maken’. Markt maken gaat niet uit van één marktpartij, maar heeft als doel om een netwerk rondom een ontwikkeling te bouwen. Het uitgangspunt van deze benadering is het koppelen van inhoud en proces om van daaruit concepten voor de betreffende ontwikkeling te vormen. In onderstaand schema zijn de vier verschillende mogelijke doelen van een marktconsultatie met elk de voor- en nadelen naast elkaar gezet.

Toetsen

Ideeën

Partijen

Markt maken

Toetsing van haalbaarheid en bekende oplossingen

Kennis uit de markt

Geïnteresseerden partijen verzamelen

Niet uitgaan van een partij (ontwikkelaar, koper)

Gericht op risicobeperking en optimalisatie opbrengst

Programmatische of ruimtelijke potenties

Eerst de partners, dan het plan

Netwerk bouwen

Voorwaarde toetsbaarheid: gesloten vragen

Marktpartijen reageren met globale antwoorden

Denken vanuit: Bestaande oplossingen en waarden

Concurrentieoverwegingen (marktpartijen geven geen totaal inzicht)

Follow-up vergt ondernemende houding en politieke ruimte Valkuil: focus op zoektocht naar een bepaald type partij (ontwikkelaar, eindgebruiker, investeerder, adviseur)

Schema 1: Karakteristieke marktconsultaties


4



Een marktconsultatie vormgeven

PROCESCOMPLEXITEIT

Een marktconsultatie is bruikbaar bij projecten met een hoge procesmatige en/of inhoudelijke complexiteit. Dit wordt weergegeven in het onderstaande diagram (bron: Pianoo). In dergelijke gevallen kan kennis van de markt en de partijen van grote waarde zijn.

C

D

A

B

INHOUDELIJKE COMPLEXITEIT

Schema 2: Overzicht inzetbaarheid marktconsultatie

Bij het opstellen van een marktconsultatie bepaalt het type vragen mede de reactie van de marktpartijen. Daarnaast is van belang in welk stadia van het proces een marktconsulatie wordt uitgevoerd. In een vroeg stadium is een marktconsulatie met een open karakter waardevoller. In een later stadium zal de complexiteit van het proces toenemen en dan zijn gesloten vragen meer van toepassing. Ook kan doormiddel van gesloten vragen getoetst worden in hoeverre de ideeën haalbaar zijn.


5



De opzet van een marktconsultatie moet niet te veeleisend van partijen zijn. Wanneer deze te zwaar is doordat vragen te ingewikkeld zijn is de kans op een niet vruchtbare uitkomst groot. Het gevaar is dat partijen dan niet meedoen aan de marktconsultatie of oppervlakkig blijven in hun oplossingen. Partijen laten reageren op specifieke ideeën geeft duidelijke kaders en doelen aan en door middel van het houden van een workshop kan er op een eenvoudige manier interactie gecreëerd worden. Geef ruimte aan de marktpartijen, begin niet te vroeg met inperken. Denk heel goed na over welke eisen echt belangrijk zijn. Vraag om alternatieve oplossingen of nog globaler vraag naar een geschikt doel in plaats van naar de oplossing. Ook kunnen de marktpartijen in een marktconsultatie reflecteren op de risico’s en het beheersen daarvan. De markconsulatie moet niet de indruk wekken dat de risico’s worden overgeheveld naar de markt maar moet ze inzichtelijk maken. De marktpartijen kunnen zelf ook laten meedenken in hun antwoorden over de ontwikkel voorwaarden.


6



Marktconsultatie bij herbestemmen van erfgoedcomplexen Het verkopen van een erfgoedcomplex is vaak pas de eerste stap in een ontwikkelproces. Typerend aan herontwikkeling van grote erfgoedcomplexen is dat het voor de opdrachtgever, bijvoorbeeld de overheid, de programmatische invulling vaak nog onduidelijk is. De invulling en de oplossingen zijn niet concreet geformuleerd zoals bij bijvoorbeeld infrastructurele opgaven. De daadwerkelijke oplossingen moeten nog worden geformuleerd. Door met behulp van een marktconsultatie te luisteren naar de markt en de potenties te verkennen moet hier duidelijkheid over ontstaan. De veranderende markt van na 2008 heeft ook veranderingen in de samenwerking “typerend aan herontwikke- tussen de overheid en private partijen teweeggebracht. De bestaande stad is belangrijker ling van grote erfgoedcomgeworden, daarom wordt er nu meer gekeken plexen is dat de programnaar het herontwikkelen van erfgoedcommatische invulling vaak plexen. De rolverdeling tussen de overheid nog onduidelijk is voor de en private partijen is duidelijker. De overopdrachtgever.” heid exploiteert de grond, de private partijen richten zich voornamelijk op de vastgoed exploitatie.


7



Lessen uit drie casussen Het Urban Lab heeft ten behoeve van het evaluatieonderzoek de marktconsultatie van Mariadal vergeleken met Mariënhage en Groot Bijstervelt. De marktconsultatie voor de herbestemming van het klooster Mariadal in Roosendaal werd in 2013 uitgegeven door de provincie Noord-Brabant. Momenteel is de provincie in gesprek met de gemeente Roosendaal over eventuele vervolgstappen. De marktconsultatie voor de herontwikkeling van het kloostercomplex Mariënhage in Eindhoven is uitgezet door de gemeente Eindhoven. De uitvraag heeft geleid tot verkoop aan een deelnemende marktpartij. Voor de herbestemming van landgoed Groot Bijstervelt in Oirschot is in 2012 een marktconsultatie uitgeschreven. Uiteindelijk is het klooster aan een private partij verkocht en wordt het ontwikkeld tot woonhuis met privé museum. Onderstaand schema geeft een beknopt overzicht van de overeenkomsten en verschillen tussen de drie marktconsultaties.


8



Mariadal, Roosendaal

Marienhage, Eindhoven

Groot Bijstervelt, Oirschot

Status

Marktconsultatie afMarktconsultatie gerond; Ontwikkelproces afgerond; Marktpartij lopend gevonden;

Afgerond, koper gevonden

Uitschrijver

Provincie Noord-Brabant

Gemeente Eindhoven

Gemeente Oirschot

Rol uitschrijver

Eigenaar

Facilitator

Eigenaar

Betrokken partijen

Arcadis;

Orde der Augustijnen; stichting BOEi

Bureau Inkoop Zuidoost Brabant; Stichting Behoud Montfortkapel

Doelgroep(en)

Consortia; Projectontwikkelaars; Eindgebruikers;

Eindgebruikers

Consortia; Projectontwikkelaars; Eindgebruiker

Doel

Toetsen eigen ideeën; Peilen interesse marktpartijen; Peilen visie op locatie en programmering van functies;

Toetsen haalbaarheid project en thema; Toetsen ideeën gebied;

Toetsen verkoopbaarheid complex; Peilen verwachtingen marktpartijen t.o.v. gemeente;

Uitganspunt(en)

Verkoop aan één marktpartij of consortium;

Vinden eindgebruiker die ontwikkelproces op zich wil nemen

Verkoop aan marktpartij

Type marktconsultatie

Schriftelijk

Schriftelijk en mondeling Schriftelijk en mondeling

Manier van uitschrijven

Lokale pers; Aanbestedingswebsite

Lokale pers

Lokale pers; Aanbestedingswebsite

Wijze van vragen

Brede, oriënterende vraagstelling

Specifieke vraagstelling

Specifieke vraagstelling

Aangeleverde documentatie

Plattegronden; Aankondigingsdocument; Brochure; Verkenningsdocument; Vragenlijst

Inspiratiedocument;

Cultuurhistorische analyse en waardering; Rapport herontwerp

Ondernomen voorafgaand aan uitvraag

Expertmeeting; Verkenning ruimtelijke kwaliteit;

Ontwikkeling van thema i.s.m. Augustijnen; Scenario’s bedacht; Deelname Biënnale Leegstand & Herbestemming

Resultaat

19 reacties; geen direct vervolg; in gesprek met gemeente Roosendaal;

29 partijen gereageerd;

Acht reacties;

Ondernomen vervolgstappen

Evaluatiestudie TU/e; Verdere vervolgstappen nog onduidelijk

Gesprek met tien meest interessante partijen;

Met zes partijen in gesprek; Vrijwillige openbaar gesloten inschrijving; Verkocht aan private partij; ontwikkeld tot woonhuis / privé museum.

Schema 3: Vergelijkingsoverzicht drie besproken marktconsultaties verslag kennisatelier open marktconsultatie

9


reflectie

2. Reflectie Marktconsultatie Mariadal en Marienhage

“geen van de partijen slaagde erin om te antwoord te geven op de procesvraag.”

Na de presentatie van Marcel Musch werden Ben Selten van de provincie Noord-Brabant en Sandra Poelman van de gemeente Eindhoven gevraagd om een reflectie te geven op de door hen gevolgde aanpak bij Mariadal respectievelijk Mariënhage.De provincie Noord-Brabant heeft het kloostercomplex Mariadal in Roosendaal in eigen bezit en schreef een marktconsultatie uit om interesse voor ontwikkeling te peilen bij marktpartijen. Het doel was om uiteindelijk het klooster van de hand te doen aan één marktpartij of consortium. Ben Selten vertelde uit dat er een groot verschil zat tussen de reacties van marktpartijen die gereageerd hebben op de marktconsultatie van Mariadal. Aan de ene kant maakten sommige marktpartijen zich er met eenvoudige antwoorden van af die de provincie niet verder hielpen in het proces. Aan de andere kant waren er ook marktpartijen die juist uitgebreide visiedocumenten presenteerden.

Geen van de partijen slaagde erin om te antwoord te geven op de procesvraag. Daarnaast gaf Selten aan dat de provincie moeite heeft om als organisatie actief in een ontwikkelproces betrokken te zijn. Ook heeft de provincie de praktijk van het beheren van het kloostercomplex onderschat. Dit brengt namelijk extra risicobewaking met zich mee zoals bijvoorbeeld de brandveiligheid en het voorkomen van Afbeelding


10


reflectie

legionella. De vervolgstappen voor het herbestemmingsproces van Mariadal zijn volgens Selten het bevestigen van eigen ideeën, het aangaan van samenwerking met gemeente Roosendaal en de ontwikkelingsvraag voor het complex duidelijk krijgen. Afbeelding

Sandra Poelman van gemeente Eindhoven vertelde dat de marktconsultatie voor Mariënhage in Eindhoven duidelijk een stap was in het hele proces. Zij benadrukte dat er veel voorbereiding aan vooraf is gegaan. Zij onderkent de relevantie van markt maken bij de uitgevoerde marktconsultatie. Volgens haar gaat het erom dat samenwerking wordt opgezocht om te komen tot een succesvol proces. Samen met de Augustijnen ontwikkelende de gemeente Eindhoven een thema en kernwaarden voor de ontwikkeling van het complex. Bij de uitvraag “samen met de gaf de gemeente Eindhoven duidelijk de voorkeAugustijnen ur aan voor eindgebruikers. Vervolgens zijn met de tien meest interessante partijen gesprekken ontwikkelende de gevoerd. Het voordeel volgens Poelman was gemeente Eindhoven een hiervan dat het verhaal en de mensen achter de thema en kernwaarden ideeën zo gehoord en ontmoet konden worden. voor de ontwikkeling Later bleek dit bruikbaar omdat marktpartijen van het complex.” hierdoor goed ingeschat konden worden. De gemeente Eindhoven durfde het hiermee aan om verbindingen tussen de verschillende partijen proberen te leggen, aldus Poelman.


11


discussie

3. Discussie Specificeren en verbinden Na de pauze vervolgde en concludeerde Marcel Musch zijn presentatie met een schema waartoe hij en zijn studenten zijn gekomen naar aanleiding van de evaluatiestudie. In het diagram hebben zij geprobeerd te vatten wat een marktconsultatie kan zijn. De leidraad hierbij is het maken van koppelingen. Het diagram stelt het proces van een marktconsultatie voor dat wordt benaderd vanuit de drie pijlers programma, ruimte en stakeholders. Markt maken gaat over het tegelijk werken aan en vanuit de verschillende pijlers om zo tot een gedragen ontwikkeling van een erfgoedcomplex te komen.

Schema 4: Specificeren en verbinden

Voorafgaand aan de discussie hebben de aanwezigen aangeven welke vragen en onderwerpen zij graag zouden behandelen. Dit resulteerden in een zevental vragen, afkomstig van partijen welke (zijdelings) betrokken waren bij de eerder besproken projecten Mariadal en/of Mariënhage en van geïnteresseerden welke met vergelijkebare projecten bezig zijn en interesse hebben in de opgedane inzichten.


12


discussie

Matchen en maken Uit de discussie kwam naar voren dat de partijen die zich hebben ingeschreven bij Mariënhage in veel gevallen onderling al coalities hadden gevormd. De twee eindgebruikers, Coöperatie Dela en conferentiehotel Kapellerput, waarmee de Gemeente Eindhoven en de Augustijnen uiteindelijk hebben besloten het ontwikkeltraject te vervolgen zijn door de marktconsultatie samengebracht. Op basis van de opgestelde visie zijn deze samengebracht, matchen en maken, om samen een invulling te geven aan het complex.

“matchen en maken, het proactief koppelen van partijen als gemeente, zou een goed middel kunnen zijn om partijen actief te betrekken bij overige projecten in de stad.”


Een marktconsultatie heeft niet alleen waarde als het gaat om het genereren van ideeën. Het brengt ook de markt in kaart van potentiele participanten in een herontwikkelingstraject voor (leegstaand) erfgoed. De partijen die na afloop van een marktconsultatie niet geselecteerd worden, worden in Eindhoven de 100+ genoemd. Matchen en maken, het proactief koppelen van partijen als gemeente, zou een goed middel kunnen zijn om partijen actief te betrekken bij overige projecten in de stad. Het ontwerpen van een marktconsulatie kan hierbij

13


discussie

een rol spelen. Door momenten van dialoog en interactie te creëren binnen het traject van de marktconsultatie kan coalitievorming op natuurlijke en ongedwongen manier gestimuleerd worden. Dit kan een positieve uitwerking hebben voor het actuele project maar ook in de toekomst kan het resultaat opleveren.

Marktconsulatie, geen aanbesteding Duidelijkheid vooraf bij een marktconsultatie kan achteraf problemen voorkomen. De gemeente is niet gebonden aan de aanbestedingsregels en kan indien gewenst overgaan op een onderhand“omdat bij Mariënhage se verkoop. Belangrijk is om vooraf aan te geven over is gegaan tot ver- wat de doelstellingen en uitgangspunten zijn en koop zonder aanbested- hoe het proces eruit ziet. De prijs hoeft dan geen doorslaggevende factor te zijn. De gemeente is niet ingsronde heeft er een uitgebreide verantwoor- gebonden aan de hoogste bieder.

ding over deze onderhandse verkoop aan de gemeenteraad plaatsgevonden.”


Omdat bij Mariënhage over is gegaan tot verkoop zonder aanbestedingsronde heeft er een uitgebreide verantwoording over deze onderhandse verkoop aan de gemeenteraad plaatsgevonden. Hierbij was het voordeel dat er geen andere partijen een financieel beter bod hadden uitgebracht, wat de zaak verder zou hebben gecompliceerd.

14


discussie

Een marktconsulatie is niet een alternatief middel voor een aanbesteding. In een regulier traject volgt na een marktconsultatie een (Europese) aanbesteding met de daarvoor geldende regels. De case-study van Marienhage is wat dat betreft een atypische situatie. Er is vooraf aan de marktconsultatie geen voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt op basis van de uitkomst. Bij een marktconsultatie wordt in eerste instantie onderzocht hoe in dit geval een erfgoedcomplex in de markt kan worden gezet.

De marktpartij Als marktpartij is meedoen aan een marktconsulatie niet altijd aantrekkelijk. Zeker in de huidige markt waarbij er veel aanbod is weegt een marktpartij zijn kansen voordat er energie in een project gestoken wordt. Het is daarom zaak als vragende partij het proces van de markconsultatie aantrekkelijk te maken voor de deelnemende partijen. Bijvoorbeeld door feedback te geven op de ingediende plannen of door aan te geven dat de drie meest interessante plannen worden geselecteerd voor vervolggesprekken. De vervolgstappen moeten ook bij aanvang naar iedereen duidelijk gecommuniceerd worden. Een specifiek doel benoemen is daar ook onderdeel van. Wordt er gezocht naar ontwikkelaars of eindgebruikers? Als dit niet gebeurd, zoals bij Mariadal, krijg je een breed scala aan antwoorden terug wat de uitkomst lastig te interpreteren maakt.


15


discussie

Succesfactoren Tot slot werd er tijdens het kennisatelier gebrainstormd over de factoren die bijdragen aan een succesbolle marktconsultatie. De transparantie met betrekking tot de omgang met aangedragen ideeën werd als belangrijk genoemd. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door het organiseren van een workshop waarbij de plannen worden teruggekoppeld met de indieners. Op deze manier creëer je ook mogelijkheden voor verdere samenwerking bij eventuele andere projecten. Om tot een volledige marktconsulatie te komen moet de opgave vanuit meerdere benaderingen aangepakt worden. De drie assen in het bovenstaande schema vertegenwoordigen deze benaderingen bij herontwikkelingsopgaven. Te weten programma, locatie en proces. Aan de marktconsultatie van Marienhage is een proces van voorbereiden vooraf gegaan van in totaal twee jaar. Een gedegen voorbereiding is een wezenlijk onderdeel van het succes.

Toekomstmuziek Organiseer workshops met nieuwe en bekende partijen. Een poulesysteem waarbij matchen en maken centraal staat. Creëer situaties waarbij gemeente niet overkomt als partij opzoek naar gratis advies, maar juist een situatie waarin duidelijk is dat gemeente en de markt elkaar kunnen helpen.


16


Referenties


17


Verslag kennisatelier open marktconsultatie

Recommend Documents