Informatienotitie AAN
Raadsleden
VAN
College van Burgemeester en Wethouders
ONDERWERP
Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg
DATUM
17 april 2013
KOPIE AAN
‐
BIJLAGE
1
REGISTRATIENUMMER
1208556/7266
Inleiding Deze notitie is bedoeld om een gerichte discussie te kunnen voeren over de effecten van diverse impulsen op de woningmarkt. Door aanscherping van de regels voor de financiering is het voor particulieren moeilijker geworden een woning te kopen. Hoewel door de financiële crisis de prijzen zijn gedaald is het m.n. voor starters nog lastig een woning te kopen die aan hun wensen voldoet. De gemeente kan op diverse manieren een impuls geven aan de woningmarkt, daar staan uiteraard ook investeringen tegenover. Uitgangspunt moet zijn om met een zo gering mogelijke investering en risico een zo groot mogelijk effect te bereiken. Deze notitie behandeld enkele methoden waarmee woningen voor starters meer bereikbaar worden gemaakt. Opbouw In deze notitie behandelen we: • starterslening • starterslening in combinatie met collectief zelf bouwen • erfpacht • koopgarant • aanpassen woonwensen
Starterslening Een starterslening is bedoeld om een starter in staat te stellen een woning te kopen waarbij hij met eigen financiële middelen geen mogelijkheid heeft. Het gaat dan vaak om een bedrag met een maximum van € 35.000,‐ boven op de bij de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) afgesloten hypotheek. De starterslening is een goed instrument om een segment woningen beschikbaar te maken voor de starter die er in de gemeente niet op een normale manier verkrijgbaar zijn. M.a.w. een gemeente beschikt niet of over onvoldoende woningen in de categorie die de starter met een hypotheek kan financieren.
Gemeente Culemborg Ridderstraat 250
Postbus 136 4100 AC Culemborg
Tel 0345 477 700 Fax 0345 477 950
[email protected] www.culemborg.nl
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 2
Het rijk stimuleert nog steeds de uitgifte van startersleningen en is bereid om mee te investeren in de uitgifte van deze leningen. Provincie Gelderland participeert niet meer in de starterslening maar kijkt per project of er een basis is om op kleine schaal te ondersteunen. Woningmarkt Culemborg Als we kijken naar de markt in Culemborg dan zien we dat er momenteel ± 65 woningen te koop staan met een vraagprijs onder de € 170.000,‐ v.o.n. (bron Funda.nl) Waarvan 14 woningen onder de € 135.000,‐. De financieringsmogelijkheden die de starter heeft zijn in 2012 verbeterd t.o.v. 2011 en de verwachting is dat deze in 2013 ook iets zal verbeteren. (zij bijlage hypotheekshop.nl) De eerste conclusie die we kunnen trekken is dat er mogelijkheden op de bestaande woningmarkt beschikbaar zijn voor Culemborgse starters, zowel voor eenverdieners als tweeverdieners. Ook het woningbouwprogramma voor de komende jaren biedt voor de categorie onder € 170.000,‐ voldoende mogelijkheden. Als het aanbod beschikbaar is, is het de vraag of de wensen van de Culemborgse starter wel aansluiten bij wat er in de markt geboden wordt. Wil de Culemborgse starter meer voor minder geld? Navraag bij de makelaars blijkt dit inderdaad het geval te zijn. De starter heeft geen reëel beeld van wat er in de markt voor zijn financieringsmogelijkheden te verkrijgen is, gesterkt door de media die maar blijft herhalen dat het crisis is en de prijzen blijven dalen. Vraag naar startersleningen Als we dan kijken naar de vraag naar startersleningen, door starters, in Culemborg dan is dat in de afgelopen jaren heel beperkt geweest. (in 2011 en 2012 in totaal 2 vragen) Het zijn met name de andere partijen, makelaars en eigen huizenbezitters die informeren naar mogelijkheden om op deze manier de bestaande woning makkelijker te verkopen. Het doel van deze vraag is niet het faciliteren van de starter maar het verkopen van de eigen woning waarbij de mogelijkheid ontstaat om zelf een andere woning te kopen, al dan niet in Culemborg. Dat versterkt ook het verzoek van de makelaars op het woningmarktoverleg in november om niet te kiezen voor een generieke starterslening maar beter gezegd voor een starters‐ doorstroomlening. (een lening alleen gericht op de bestaande woningvoorraad) Uit het bovenstaande kunnen we concluderen dat de starter in principe geen hulp nodig heeft bij het kopen van een woning in Culemborg. Het probleem zit in het feit dat de starter meer wil dan dat hij eigenlijk kan betalen. De definitie van een starterslening zoals in het begin gedefinieerd gaat in Culemborg niet op. Starters‐doorstroomlening We kunnen wel concluderen dat de woningmarkt vastzit en dat er alleen beweging in kan komen zodra er woningen verkocht gaan worden. Het maximale effect is dan te behalen wanneer er onder aan de keten begonnen wordt.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 3
Makelaars geven aan dat met name in de categorie tot € 170.000,‐ wel aanbod is maar dat de vraag beperkt is. Deels doordat er een groep is die overvraagd zonder dat ze dat kunnen betalen, deels doordat de financieringsmogelijkheden er niet zijn. Met een lening zou deze doelgroep groter kunnen worden. Daarnaast zou een lening wellicht kunnen stimuleren dat woningen aan de onderkant van de markt gekocht worden waarbij de verkopers weer mogelijkheden krijgen om een stapje hoger te kopen. Opstartlening De eisen en wensen van de starter corresponderen niet met het aanbod in de markt. Een mogelijkheid om hier iets aan te doen is het starters mogelijk maken, en financieel te stimuleren om een eigen woning te ontwikkelen, al dan niet in collectiviteit. Er zijn in den lande diverse low‐budget‐starterswoning ontwikkelaars die op verschillende manieren de mogelijkheid bieden aan starters om met veel keuzevrijheid een eigen woning te ontwikkelen, in veel gevallen gaat dit gepaard met een starterslening om de bereikbaarheid van de starter zo groot mogelijk te maken. Uitgangspunt is dan wel dat er ook daadwerkelijk een starterswoning gerealiseerd wordt. (stichtingskosten onder de € 170.000,‐) Succes Het succes van de starterslening heeft een directe relatie met het op de juiste manier aansluiten van de vraag. In onze buurgemeente hebben we kunnen zien dat er ondanks dat er een startersregeling van kracht was er in 5 jaar tijd maar 1 aanvraag is geweest. Daartoe heeft die gemeente besloten de regeling wat te versoepelen, maar de vraag blijft of dat voldoende is om de starterslening aantrekkelijk en passend te maken bij de vraag.
Betaalbaar houden Betaalbaar bouwen en bereikbaar maken van woningen is 1 ding, het betaalbaar houden is een ander. Om in plaats van 1 starter te helpen op de korte termijn kan een andere focus zijn op de lange termijn het betaalbaar houden van een woning. Vormen die daar een bijdrage aan leveren zijn erfpacht en Koopgarant. Erfpacht Erfpacht betekent in het kort het huren/in bruikleen hebben van de grond waarop je de woning bouwt. Daarmee haal je de grondkosten component uit de stichtingskosten waarmee de aanschaf/bouw van de woning meer betaalbaar wordt. Voordelen van erfpacht zijn dat het investeringsbedrag lager is en zodoende de koopwoning beter bereikbaar. Erfpacht kent diverse constructies waarbij de grond gehuurd wordt voor een bepaalde tijd of voor eeuwig durend. In het eerste geval dient de gebruiker na een bepaalde tijd de grond alsnog te kopen. In het laatste geval is de koper vrij om te blijven huren en kan zelf bepalen wanneer hij de grond koopt. De bank kijkt ook naar de erfpacht constructie en kan bij een verwachte verplichte aankoop van de grond alsnog negatief adviseren over de hypotheek. De grond wordt in beginsel nooit eigendom; dit kán een psychologische barrière zijn. De beheerslast van de gemeente is groter bij erfpacht dan bij verkoop van de grond.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 4
Koopgarant Een bekender en een al veel gebruikte constructie is de koopgarant constructie. KleurrijkWonen gebruikt deze om woningen onder de marktprijs te verkopen met de verplichting aan de koper deze weer als eerste te koop aan te bieden aan de corporatie zodat deze de woning daarna wederom onder de marktprijs kan verkopen. Of beslissen de woning te gaan verhuren. Het uitbreiden van deze constructie waarbij KleurrijkWonen en/of andere partijen mogelijkheden worden geboden om meer woningen volgens koopgarant te ontwikkelen kan tot de opties behoren. Doorstroming wordt niet bevordert wanneer iemand onder de marktprijs een grotere woning betrekt. Voor hetzelfde geld krijgt de koper op de reguliere markt (zonder koopgarant) een kwalitatief mindere woning waarbij de kans op doorstroming dus erg klein is. De stap naar een kwalitatief betere woning (zonder koopgarant) zal financieel onoverbrugbaar zijn voor velen.
Kwaliteit van de woning Het succes van het betaalbaar houden van de woning heeft niet alleen te maken met het financieel aantrekkelijk maken een woning te bouwen of te kopen maar er ook voor te zorgen dat de woning qua kwaliteit, grootte, en indeling in het betaalbare segment blijft. De financiële constructies zijn bedoeld om degene die het niet kunnen betalen een betaalbare woning te bieden en niet om mensen financiële mogelijkheden te bieden om een nog grotere woning te realiseren voor een betaalbare prijs. Op die manier komt er ongelijke concurrentie met de bestaande markt en realiseren we geen gewenst segment voor de lange termijn. Het koppelen van kwaliteitseisen, duurzaamheid, energie, bouwbesluit, bestemmingsplan etc. is daarom noodzakelijk om ervoor te zorgen dat een wenselijk product wordt gerealiseerd. Discussiepunten • Is het verstandig om een doelgroep te financieren met maatschappelijk geld om een woningvraag die niet aansluit bij de eigen financieringsmogelijkheden te verwezenlijken? • Culemborg doet er beter aan het huidige beleid te continueren en te investeren in betaalbare woningen voor de lange termijn, dan een korte termijn oplossing d.m.v. een lening. (een lening bedient 1, hooguit 2 personen, een betaalbare woning, meerdere) • Om de woningmarkt op gang te krijgen is het noodzakelijk de doelgroep die de koopketen op gang kan brengen optimaal in staat te stellen een woning te kopen of te bouwen. • Aan startersleningen moeten geen voorwaarden of eisen worden gesteld want dat maakt het allemaal te ingewikkeld voor de starter en de gemeente. • Laat de gemeente eerst maar eens met 5 leningen beginnen en dan zien we wel of het succes heeft alvorens iets groots op te tuigen. • Indien de gemeente investeert in het betaalbaar maken van woningen mag zij ook aanvullende voorwaarden stellen over kwaliteit en grootte.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 5
Overwegende Gezien de bovenstaande informatie en de discussiepunten dient het volgende nog overwogen te worden. Allereerst is dit de onzekerheid over de vraag naar faciliteiten door de kopers zelf, gezien het geringe gebruik in omliggende gemeenten en het gegeven dat met name de makelaars en ontwikkelaars vragen om deze faciliteiten. Een volgend punt, dat ook door enkelen raadsleden tijdens de informatieavond, welke door de PvdA georganiseerd is, werd benoemd, is de marktverstoring. Er is op dit moment sprake van een markt waar de kopers niet bereid of in staat zijn om de vraagprijs te betalen. Omdat de verwachting is dat er geen sprake is van een tijdelijke dip in de prijzen van woningen, zal het nu subsidiëren van de verkoop alleen leiden tot uitstel van de blijkbaar nu al markttechnisch gewenste daling van de prijzen. Daarbij komt dat alle initiatieven slechts tot een éénmalige impuls leiden als er maar een eenmalig bedrag beschikbaar is. Bij het nu ineens verstrekken van 30 leningen met een looptijd van 30 jaar komt er financieel slechts ruimte na de aflossingsvrije periode van 3‐5 jaar. Hoeveel leningen er na deze periode extra verstrekt kunnen worden, als het totale budget niet verhoogd wordt, is niet op voorhand te bepalen. Als er wordt begonnen met 5 leningen is de periode alvorens er een nieuwe lening bij kan komen zonder het budget te verhogen, aanzienlijk langer. Tot slot is de beschikbaarheid van goedkope starterswoningen geen probleem, maar zijn de eisen van de kopers ook (nog) niet reëel ten opzichte van hetgeen men voor het beschikbare budget kan kopen. De woningen onder de 170.000 euro zijn vaak minder gewilde portiekwoningen, terwijl de kopers liever een (ruime) eengezinswoning willen. Dit mogelijk maken met startersleningen e.d. drukt de huidige woningen nog meer uit de markt. Financiën: Op dit moment is het nog niet mogelijk om aan te geven welke (financiële) middelen nodig zijn. Naar aanleiding van de uitkomsten van de discussie in de raad zal dit worden onderzocht.
Vervolgblad Informatienotitie Pagina 6
•
Bijlagen
1 € 89.000 k.k. 2 € 97.500 k.k. 3 € 97.500 k.k. 4 € 115.000 k.k. 5 € 120.000 k.k. 6 € 125.000 k.k. 7 € 129.000 k.k. 8 € 129.000 k.k. 9 € 129.000 k.k. 10 € 129.000 k.k. 11 € 129.500 k.k. 12 € 133.500 k.k. 13 € 134.500 k.k. 14 € 135.000 k.k. 15 € 139.000 k.k. 16 € 139.000 k.k. 17 € 139.500 k.k. 18 € 139.500 k.k. 19 € 139.500 k.k. 20 € 140.000 k.k. 21 € 145.000 k.k. 22 € 149.000 k.k. 23 € 149.500 k.k. 24 € 150.000 k.k. 25 € 150.000 k.k. 26 € 150.000 k.k. 27 € 150.000 k.k. 28 € 150.000 k.k. 29 € 150.000 k.k. 30 € 152.500 k.k 31 € 152.500 k.k. 32 € 155.000 k.k. 33 € 155.000 k.k. www.funda.nl
34 € 155.000 k.k. 35 € 158.000 k.k. € 159.000 k.k. 36 37 € 159.000 k.k. 38 € 159.500 k.k. 39 € 159.500 k.k. 40 € 159.500 k.k. 41 € 159.500 k.k. 42 € 159.500 k.k. 43 € 160.000 k.k. 44 € 160.000 k.k. 45 € 160.000 k.k 46 € 162.500 k.k. 47 € 165.000 k.k. 48 € 166.500 v.o.n. 49 € 167.010 v.o.n. 50 € 167.010 v.o.n. 51 € 167.500 k.k. 52 € 168.000 v.o.n. 53 € 169.000 k.k. 54 € 169.000 k.k. 55 € 169.000 k.k. 56 € 169.500 k.k. 57 € 169.500 k.k. 58 € 169.500 k.k. 59 € 169.500 k.k. 60 € 169.500 k.k. 61 € 169.500 k.k. 62 € 170.000 v.o.n. 63 € 170.000 v.o.n. 64 € 170.000 v.o.n. 65 € 170.000 v.o.n. Datum: 1 feb 2013
