Raadsvoorstel gemeente Hoorn Raadsvoorstel nr.: Raad d.d.: 7 april 2009 Corsa registratienr. : 09.08545
Portefeuillehouder:Wethouder J. van Es Budgethouder: M. van Drongelen Budgetbeheerder: P.A.J. Rumping
Onderwerp: Ontwikkelingsrichting Van Aalstweggebied Financiële dekking: n.v.t. Besluit: Voor het Van Aalstweggebied een bestemmingsplan opstellen en daarbij als uitgangspunten hanteren: 1) Voor de Compas-locatie een invulling met 7.400 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) ten behoeve van de vestiging van Media Markt en de hervestiging van Leen Bakker; 2) Voor de locatie Runshopping Centre een uitbreiding van detailhandelsvoorzieningen met een bvo van maximaal 12.000 m2; 3) Het stedenbouwkundig programma van eisen voor de locaties Keern 46 t/m 56 en Beemsterboer, met: a. Voor de locatie Keern 46 t/m 56 een invulling met maximaal 3.000 m2 bvo detailhandelsvoorzieningen in combinatie met de functie kantoren, middels bevoegdheid van burgemeester en wethouders te wijzigen in de functie wonen, en in hoogte variërend tot maximaal 4 bouwlagen (totaal); b. Voor de locatie Beemsterboer een invulling met maximaal 3.000 m2 bvo detailhandelsvoorzieningen in combinatie met de functie kantoren, middels bevoegdheid van burgemeester en wethouders te wijzigen in de functie wonen, en in hoogte maximaal 3 bouwlagen (totaal); 4) Aan genoemde uitbreidingen de voorwaarde verbinden dat per locatie voldaan moet worden aan de normatieve parkeerbehoefte, indien noodzakelijk met gebouwde parkeervoorzieningen; 5) Waar het de branchering betreft: a. Een omvangcriterium hanteren van minimaal 1.000 m2 bvo per vestiging; b. Afwijzen van vestigingsaanvragen van “binnenstads-, wijk- en buurtcentraversterkende” functies van kunst, cultuur, kleinschalige specialistische winkels, horeca, vermaak en diensten als reisbureaus en kappers; c. Geen strikte toets uitvoeren op ruimtelijke criteria voor de branches en thema’s “in en om huis”, sport, spel kamperen, hobby, (brom)fietsen en overig plant en dier; d. Verkoop van schoeisel en kleding als nevenassortiment van sportartikelen, inclusief de aan de aan sportartikelen gerelateerde schoeisel en kleding, binnen een vestiging toestaan tot 20% van het verkoopvloeroppervlak met een maximum van 300 m2 per vestiging; e. Aan alle nieuwe ontwikkelingen (incl. bruin en witgoed/elektra) de voorwaarde verbinden dat eerst een distributie planologisch onderzoek wordt uitgevoerd en wanneer “duurzame ontwrichting van de winkelstructuur” het gevolg is, geen medewerking wordt verleend. 6) Mits juridisch mogelijk en technisch haalbaar voor nieuwbouw hanteren, dat het energieneutraal wordt gerealiseerd en de GPR-score op de overige modules tenminste 8 bedraagt.
Eerdere besluitvorming en ondernomen activiteiten Bij behandeling van ons voorstel tot het opstellen van de structuurvisie “De Poort van Hoorn” op 2 september 2008, heeft u via een amendement besloten om het Dr. C.J.K. van Aalstweg / RSC-locatie uit het gebied van de nieuw op te stellen structuurvisie te halen en voor deze locatie op de kortst mogelijke termijn een bestemmingsplan te maken waarin brancheringsbepalingen zijn opgenomen. Het besluit volgt op een tweetal andere besluiten die betrekking hebben op dit voor grootschalige en perifere detailhandelsvoorzieningen bestemde gebied. Wij noemen in dit verband: 1. Het voorbereidingbesluit van 13 december 2005 voor het Van Aalstwegterrein. Het besluit betreft de locaties RSC, Compas, Medec, Beemsterboer en Keern 46 t/m 56. Het is gebaseerd op een ruimtelijke visie, waarbij aan detailhandelsvoorzieningen 13.000 m2 bruto
1 van 5
Raadsvoorstel gemeente Hoorn
2.
vloer oppervlak (bvo) wordt toegevoegd. Op de voormalige Beemsterboerlocatie en de locatie Keern 46 t/m 56 voorziet de visie in een invulling met 700 m2 bvo aan detailhandelvoorzieningen op de begane grond en daarboven in meerdere lagen respectievelijk 60 en 32 woningen. Verder voorziet het besluit in het inpassen van een vestiging van een kunsthandel en is overige uitbreiding van de branchering (met bijvoorbeeld sport, speelgoed en fietsen) afhankelijk gesteld van concrete verzoeken. Het voorbereidingsbesluit van 11 september 2007 (herhaald op 18 november 2008) voor alleen de Compaslocatie en de aangrenzende wegenstructuur. De ruimtelijke visie onder dit besluit beperkt zich tot het opwaarderen van de toegangsweg tussen Provincialeweg en de Geldelozeweg en de inpassing van vestigingen van Media Markt en Leen Bakker. Het gaat daarbij om uitbreiding van de detailhandelsvoorzieningen met respectievelijk 4.400 en 3.000 m2 bvo. Ons voorstel om tevens onderzoek te verrichten naar de haalbaarheid van een door Bouwfonds Real Estate voor het RSC gepresenteerde plan kon niet rekenen op voldoende steun van uw raad.
Daarnaast heeft u op 13 december 2005 de beleidsnota van WPM “Visie op winkelstructuur”, de toevoeging daarop en het gemeentelijk basisrapport “Analyse op de detailhandelsstructuur” vastgesteld. De visie bevat ondermeer ontwikkelingsrichtingen voor het Van Aalstweggebied wat betreft zowel de uitbreiding in vierkante meters als de branchering. Vermeldenswaardig in dit verband is het in de visie opgenomen beleidskader ten aanzien van vestigingen van bedrijven, branches en formules. Voor het Van Aalstweggebied (RSC) wordt voor vestigingen groter dan 1.000 m2 bvo en vallend in de hoofdgroep “Vrije tijd” (Sport, spel, kamperen, hobby, auto en fietsaccessoires) als toelatingscriterium het “nee/mits” principe gehanteerd. Dit betekent dat dergelijke vestigingen onder bepaalde condities in dit gebied tot de mogelijkheden behoren. Op basis van uw besluit van 13 december 2005 hebben wij de ontwikkelingsmogelijkheden onderzocht van de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 56. Dat is gebeurd in overleg met vertegenwoordigers van de grondeigenaren en omwonenden. De meningen liepen dusdanig uiteen dat het niet mogelijk bleek om tot een voor beide partijen acceptabele ruimtelijke invulling te komen. Na uw besluit van 11 september 2007 hebben wij het onderzoek stopgezet. Daarnaast zijn de plannen voor de ontwikkeling van de Compas-locatie en de opwaardering van de aangrenzende wegenstructuur verder uitgewerkt. Een verzoek om vrijstelling ex artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke ordening hebben wij in procedure gebracht. Er zijn veertien zienswijzen ingediend. Inmiddels hebben wij bij Gedeputeerde Staten van Noord-Holland een verklaring van geen bezwaar aangevraagd. Naar verwachting zal de procedure medio 2009 kunnen worden afgerond. Verder hebben wij naar aanleiding van uw besluit van 2 september 2008 de situatie rond het Van Aalstweggebied laten analyseren en ontwikkelingsrichtingen laten opstellen. Het terzake uitgevoerde onderzoek betreft de uitbreiding van het aantal vierkante meters detailhandelvoorzieningen, de verruiming van de branchering en de ruimtelijke mogelijkheden van de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 56. De resultaten van het onderzoek zijn verwoord in bijgaande notitie “Branchering Van Aalstweg Hoorn: analyse, uitgangspunten en ontwikkelingsrichtingen” d.d. 17 november 2008. Een eerder voorstel over dit onderwerp is behandeld in de vergadering van de Algemene raadscommissie van 10 februari 2009. Naar aanleiding daarvan is een stedenbouwkundig programma van eisen voor de locaties Keern 46 t/m 56 en Beemsterboer bij het voorstel gevoegd. Daarnaast hebben wij aanleiding gezien om het aspect duurzaamheid deel te laten uitmaken van uw besluitvorming. Ook is het onderdeel verkoop van aan sport gerelateerde schoeisel en kleding meer expliciet omschreven.
Keuze en overwegingen met betrekking tot het voorstel De notitie “Branchering Van Aalstweg Hoorn” beschrijft twee ontwikkelingsrichtingen. De ontwikkelingsrichtingen zijn geformuleerd in overeenstemming met de door rijk, provincie, regio en onze gemeente geformuleerde beleidsdoelstellingen. Een belangrijk criterium daarin is dat nieuwe ontwikkelingen de bestaande voorzieningen- en detailhandelstructuur binnen onze
2 van 5
Raadsvoorstel gemeente Hoorn
gemeente, dan wel delen daarvan, niet mogen ontwrichten. Daarnaast is rekening gehouden met de fysieke mogelijkheden die het gebied biedt. Hoewel er sprake is van uitbreidingspotentie, zijn de mogelijkheden om uit te breiden vanwege de parkeeropgave beperkt. Verder is als uitgangspunt gehanteerd dat het Van Aalstweggebied ook in de toekomst een gebied blijft voor perifere, grootschalige detailhandel en niet voor kleinschalige winkels of leisure en horeca. Eventueel te vestigen leisure of horeca moet puur ondersteunend zijn voor de detailhandel. Wat betreft detailhandel moet het gaan om winkels voor doelgerichte, nietdagelijks aankopen. Winkels in het recreatieve en dagelijkse segment horen op deze locatie niet thuis. Mede gelet op de fysieke mogelijkheden zijn de volgende twee uitbreidingsscenario denkbaar: Scenario 1. • Het realiseren van een (her)vestiging van Media Markt en Leen Bakker op de Compaslocatie (7.400 m2 bvo); • Het uitbreiden van detailhandelsvoorzieningen op de locatie Run Shopping Centre in twee fasen van achtereenvolgens 7.000 m2 en 5.000 m2 bvo; • Het ontwikkelen van de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 65 afhankelijk stellen van de marktontwikkelingen; • Handhaven van het omvangcriterium van minimaal 1.000 m2 bvo per vestiging; • Handhaven van het hoofdthema “In en om het huis”; • Afwijzen van vestigingsaanvragen van “binnenstads-, wijk- en buurtcentraversterkende” functies van kunst, cultuur, kleinschalige specialistische winkels, horeca, vermaak en diensten als reisbureaus en kappers; • Gezien de beperkte marktruimte zeer terughoudend omgaan met aanvragen voor verkoop van artikelen in segmenten als vrije tijd, fietsen, speelgoed. Scenario 2. • Het realiseren van maximaal 6.000 m2 bvo detailhandelsvoorzieningen op de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 56 boven de uitbreiding van 7.400 m2 en 12.000 m2 bvo op respectievelijk de Compaslocatie en de locatie RSC; • Het handhaven van het omvangcriterium van minimaal 1.000 m2 bvo per vestiging; • Afwijzen van vestigingsaanvragen van “binnenstads-, wijk- en buurtcentraversterkende” functies van kunst, cultuur, kleinschalige specialistische winkels, horeca, vermaak en diensten als reisbureaus en kappers; • Het loslaten van de strikte toets op ruimtelijke criteria voor de branches en thema’s “in en om huis”, sport, spel kamperen, hobby, (brom)fietsen en overig plant en dier; • Het toestaan van kleding en schoeisel binnen een vestiging tot 20% van het verkoopvloeroppervlak met een maximum van 300 m2 verkoop vloeroppervlak; • Aan alle nieuwe ontwikkelingen (incl. bruin en witgoed/elektra) de voorwaarde verbinden dat eerst een distributie planologisch onderzoek wordt uitgevoerd en wanneer “duurzame ontwrichting van de winkelstructuur” het gevolg is, geen medewerking wordt verleend. Met de uitbreidingen zoals voorzien in scenario 1 komt het verkoopvloeroppervlak van het hele gebied op 52.500 m2 en met de uitbreiding zoals voorzien in scenario 2 op 58.500 m2. Scenario 1 is feitelijk een voortzetting van het huidige beleid. Het is een model dat weinig risico’s met zich meebrengt. Gelijktijdig draagt dit scenario niet of nauwelijks bij aan het verstevigen van de centrumpositie die Hoorn op dit punt binnen de regio heeft. Scenario 2 doet dat wel maar levert risico’s op van overbewinkeling en leegstand. Om de positie van het Van Aalstweggebied als GDV/PDV-locatie binnen de regio in de toekomst veilig te stellen menen wij dat scenario 2 de voorkeur verdient. Waar het de risico’s betreft menen wij dat die niet zodanig zijn dat ze leiden tot ontwrichting van de voorzieningenen detailhandelstructuur. Wel verdienen de onderwerpen parkeren, schoeisel/kleding, duurzaamheid en de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 56 nog aandacht.
3 van 5
Raadsvoorstel gemeente Hoorn
Parkeren Het huidige aantal parkeerplaatsen in het Van Aalstweggebied sluit aan op de normatieve behoefte. Per locatie zijn er verschillen. Met name op de Medec-locatie is sprake van een tekort. Het tekort laat zich binnen de locatie op maaiveld niet oplossen. Het wordt in de huidige situatie gecompenseerd op de RSC-locatie. De op laatstgenoemde locatie geprojecteerde uitbreiding genereert extra parkeerbehoefte maar gaat gelijktijdig ten koste van parkeerplaatsen. Ingeval op de RSC-locatie de volledige uitbreidingsmogelijkheden worden benut, dan laat de parkeerbehoefte zich ook hier niet meer op maaiveld oplossen. Gegeven deze realiteit menen wij dat ten aanzien van parkeren als uitgangspunten moeten worden gehanteerd dat: a. de parkeerbehoefte per locatie moet worden opgelost; b. in dat kader en gezien de fysieke mogelijkheden de uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak op de Medec-locatie nihil is; c. om de parkeerbehoefte op te lossen, gebouwde parkeervoorzieningen tot de mogelijkheden moeten behoren. Schoeisel/kleding Het toestaan van verkoop van aan andere producten gerelateerde schoeisel en kleding in het Van Aalstweggebied kan tot ongewenste situaties leiden, met name waar het de concurrentiepositie met de binnenstad betreft. Omdat bij sportkleding de grens tussen wel en niet sportgerelateerd moeilijk te trekken is, is het risico reëel dat de verkoop van schoeisel/kleding in verkoopvloeroppervlak de verkoop van het hoofdproduct overtreft. Teneinde dat te voorkomen hechten wij er waarde aan heldere grenzen te trekken. Grenzen die ook goed te handhaven zijn. Naar ons oordeel is dat alleen mogelijk, door onder het begrip “schoeisel/kleding” ook alle sportgerelateerde schoeisel en kleding te laten vallen. Door het oppervlak ten behoeve van schoeisel en kleding te begrenzen tot 20% van het verkoopvloeroppervlak met een maximum van 300 m2 ontstaat er een redelijke verhouding tussen hoofdproduct en het deel schoeisel/kleding. De door ons voorgestelde verruiming van de branchering vereist een strikte hantering van toelatingscriteria. Voorkomen moet worden dat verruiming leidt tot vestiging van formules die feitelijk thuis horen in de binnenstad en in buurtwinkelcentra. Vestigingen die leiden tot ontwrichting van de detailhandelstructuur. In dat kader achten wij het gewenst het plan, op grond waarvan u bij besluit d.d. 13 december 2005 medewerking heeft toegezegd aan de vestiging van een kunsthandel, nog eens kritisch tegen het licht te houden. Het plan voorziet in een detailhandelsvoorziening met een oppervlak van circa 800 m2 bvo alsmede twee atelierwoningen en past derhalve niet binnen het omvangcriterium van minimaal 1.000 m2 bvo maar ook, voor wat betreft de woningen, niet binnen de functie detailhandelsvoorzieningen. Duurzaamheid De nieuwe Wet ruimtelijke ordening biedt, in tegenstelling tot zijn voorganger, de mogelijkheid om extra eisen te stellen ten aanzien van duurzaam bouwen. Een goed inzicht in de mate waarin ontbreekt. Daar komt bij dat een groot deel van de bebouwing in het gebied is al gerealiseerd. Dat beperkt de mogelijkheden. Desondanks zien wij kansen ter stimulering van het gebruik van alternatieve energiebronnen en ter beperking van het energieverbruik voor nieuwbouw en eventuele vervangende nieuwbouw. Ons streven is te bewerkstelligen dat op gebouwniveau energieneutrale gebouwen en voor de overige duurzaamheidaspecten een GPR score van 8 worden gerealiseerd. GPR Gebouw 4.0 is een instrument dat toepasbaar is bij zowel nieuwbouw als renovatie van woningen, kantoorgebouwen en scholen. Gemeenten kunnen het instrument gebruiken om beleid te formuleren en prestatieafspraken met bouwpartijen te maken. In de beoordeling worden de onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde betrokken. Onderdeel van het opstellen van het bestemmingsplan zal zijn een onderzoek naar de technische en financiële haalbaarheid van eerder geformuleerde duurzaamheiduitgangspunten, alsmede naar de wettelijke mogelijkheden om ze door te vertalen in een bestemmingsplan. Locaties Beemsterboer en Keern Tot slot resteert de vraag hoe ruimtelijk om te gaan met de locaties Beemsterboer en Keern 46 t/m 56. Wij menen dat functioneel gezien de locaties mogelijkheden bieden voor een gedeeltelijke invulling met kantoren. Momenteel nemen wij een duidelijke behoefte waar aan
4 van 5
Raadsvoorstel gemeente Hoorn
gronden met deze bestemming, waar ze niet of nauwelijks voorhanden zijn. Een combinatie van kantoren met detailhandel biedt mogelijkheden om functionele voorgevels te maken zowel richting het RSC als richting het Keern. Gelijktijdig realiseren wij ons dat de locaties ook beperkingen kennen. Zo is de bereikbaarheid, uitgaande van de huidige situatie en de afsluiting van het Keern ter plaatse van de Provincialeweg, niet optimaal. Daarnaast bieden de locaties stedenbouwkundig gezien beperkte mogelijkheden om kantoren met eigen identiteit te realiseren. Wij hebben ervaren dat ook dit voor veel bedrijven een belangrijke voorwaarde is om zich op een locatie te vestigen. Om te voorkomen dat de locaties niet tot ontwikkeling komen, omdat er absoluut geen belangstelling vanuit de kantorenmarkt voor is, stellen wij voor in die situatie de functie kantoren om te zetten in de functie wonen via een wijzigingsbevoegdheid van ons college. Overeenkomstig onze toezegging in de Algemene raadscommissie van 10 februari 2009 hebben wij voor onderhavige locaties een stedenbouwkundig programma van eisen (spve) op laten stellen. Het spve voorziet in een bebouwing, bestaande uit winkels in gedeeltelijk één en twee lagen aan de zijde van het RSC en kantoren- en/of appartementengebouwen al dan niet gedeeltelijk op de winkelbebouwing en in hoogte variërend van 3 tot maximaal 4 bouwlagen. Dit leidt tot een maximale goothoogte van 14,00 meter. Ter vergadering hebben wij een maat genoemd van 12,00 meter. Deze maat was gebaseerd op een verdiepinghoogte van 3,00 meter. Waar de in het Bouwbesluit vastgelegde minimale plafondhoogte voor woningen gelijk is aan die voor kantoren, vergt laatstgenoemde functie meer ruimte voor constructies. Hierdoor komt de verdiepinghoogte bij deze functie uit op 3,50 meter. Gegeven de afstand tussen de nieuwbouw en de tegenoverliggende bebouwing van het Keern, achten wij deze verhoging acceptabel. Dit temeer daar in de situatie dat sprake is van 4 lagen, de bovenste laag ten opzichte van de onderliggende lagen wordt teruggelegd.
Verdere procedure Nadat uw raad de uitgangspunten heeft bepaald zullen wij een bestemmingsplan op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening laten opstellen. Daarbij gaan wij ervan uit dat met betrokken partijen separate overeenkomsten kunnen worden gesloten waarin verplichtingen over en weer worden vastgelegd. Zo dat niet mogelijk blijkt zal, overeenkomstig het bepaalde van de Wet ruimtelijke ordening, een exploitatieplan deel gaan uitmaken van het bestemmingsplan. Tussentijdse aanvragen voor nieuwe initiatieven in het Van Aalstweggebied zullen wij toetsen aan door uw raad vastgestelde uitgangpunten. Zo deze initiatieven passen binnen deze uitgangspunten en nadat eerder vermelde overeenkomsten met betrokken initiatiefnemers zijn afgesloten, zullen wij er onze medewerking aan verlenen via de procedure van het projectbesluit. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan zullen wij ten laste brengen van het krediet dat beschikbaar is gesteld voor het opstellen van de structuurvisie “De Poort van Hoorn”.
Hoorn, 3 maart 2009 Het college van burgemeester en wethouders, De secretaris,
De burgemeester,
5 van 5
