QUICK SCAN BOUWZAKEN

Eindrapport november 2010

QUICK SCAN BOUWZAKEN Drie case studies over recente vergunningverlening en handhaving in de gemeente Hof van Twente

Rekenkamercommissie Hof van Twente

November 2010

Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

1


Samenstelling rekenkamercommissie: Drs. H.B.A. Grootelaar MMC (voorzitter) J.W.M. ter Avest J.H.M. Pierik Drs. J.P.M. Titulaer A.J.J.M. Trienen Mr. R.M.J. Klein Tank (secretaris)


2


SAMENVATTING De gemeenteraad heeft de rekenkamercommissie gevraagd onderzoek te doen naar vergunningverlening en handhaving bij bouwzaken. De commissie heeft besloten een bestuurlijk-juridische analyse te maken van een drietal casestudies, namelijk de bouwplannen Buddy’s, Heeckeren en Tuinhöfke, alle in de kern Goor. Dit met als doel om te beoordelen hoe de handelwijze van de gemeente in deze gevallen kan worden geduid en welke verklaringen er bestaan voor de publieke beeldvorming over deze dossiers. De commissie constateert dat in de kwestie café Buddy’s het college in de problemen is geraakt door haar eigen meegaandheid. Het juridische begrip “bouwwerk niet zijnd gebouw”, is (mede onder invloed van de welstandscommissie) ten gunste van de aanvrager opgerekt, waardoor een bouwwerk is ontstaan dat nog weinig gemeen heeft met een afdak. Toen de aanvrager vervolgens willens en wetens bouwde in afwijking van die vergunning, zag het college zich genoodzaakt een dwangsom op te leggen. De relatief beperkte strekking van de lastgeving roept vragen op over de legitimiteit van deze dwangsom, ook in de publieke opinie. Mede doordat het bouwplan in de loop der tijd is geëvolueerd heeft de vraag of het uiteindelijke plan via een buitenplanse ontheffing van het bestemmingsplan gerealiseerd zou kunnen worden, onvoldoende aandacht gehad. Om havezate Heeckeren een nieuwe bestemming te geven is in 1999 een rapport geschreven over de historische en monumentale waarden. Zonder hier expliciet aan te toetsen en zonder een integrale planologische afweging voor de toekomst van de havezate te maken, stelt het college zich in 2004 achter het plan om het achterhuis van het bouwhuis, dat onderdeel uitmaakt van de havezate, te herbouwen voor de realisatie van een eerste aantal van 8 zorgappartementen. De bedoeling is om dit aantal appartementen op de havezate via nieuwbouw verder uit te breiden tot 30, later bijgesteld tot 22. Volgens het college is dit dé mogelijkheid om de toekomst van de havezate veilig te stellen. Omwonenden en de stichting behoud Havezathe Heeckeren keren zich hiertegen. Problemen ontstaan er zodra, nadat de vergunningen zijn verleend, de bouw vergevorderd is en geconstateerd wordt dat de gebruikte bouwmaterialen afwijken van hetgeen op de bouwaanvraag stond vermeld, waar de vergunningen op zijn gebaseerd. Een verzoek om handhaving volgt, waarna blijkt dat de afwijking het resultaat is van een onderlinge afspraak tussen de aanvrager en de welstandscommissie, waar de gemeente geen weet van had. Het college besluit weliswaar tot oplegging van een dwangsom, maar beoogt daarmee nieuwe vergunningaanvragen uit te lokken, om daarmee de gerealiseerde situatie te kunnen legaliseren. De ontwikkelingen tonen volgens de rekenkamer-commissie dat sprake is geweest van een gebrek aan gemeentelijke regie. Een integrale planologische afweging, een goede communicatie met de (wettelijke) adviseurs en het bepalen van een eigen positie spelen hierbij een rol. Het plan ’t Tuinhöfke omvat de bouw van 36 appartementen voor ouderen op de locatie van een voormalige gereformeerde kerk. Tegen dit inbreidingsplan wordt door een aantal omwonenden geageerd. Het plan krijgt echter vooral publieke aandacht zodra tijdens de bouw enkele afwijkingen ten opzichte van de vergunning worden geconstateerd. Het betreft met name de positionering en vormgeving van enkele ramen c.q. deuren. Omdat het om Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

3


gevels gaat die niet naar de weg zijn gericht en de wijzigingen van ondergeschikte aard zijn, wordt besloten hier geen gevolg aan te geven. In de publieke opinie wordt deze handelwijze niet begrepen, temeer niet omdat in andere gevallen die op hetzelfde moment in de belangstelling staan, wel handhavend wordt opgetreden. Objectief bezien is er echter volgens de rekenkamercommissie geen aanleiding voor handhavend optreden, omdat de afwijkingen in relatie tot de omvang van het totale bouwplan van ondergeschikte aard zijn. De commissie concludeert, dat zij in het handhavend optreden van de gemeente niet een rode draad is tegengekomen die als systeemfout zou kunnen gelden. Evenmin wordt in de onderzochte gevallen met twee maten gemeten, omdat situaties ogenschijnlijk misschien gelijk lijken, maar dit juridisch gezien niet zijn. Regie, integrale belangenafweging en het innemen en communiceren van een eigen gemeentelijke opvatting zijn aspecten die in enkele van de onderzochte casestudies voor verbetering vatbaar zijn. De commissie wijst er onder verwijzing naar een recent rapport van de Nationale ombudsman op, dat als gevolg van de wettelijke tegenstrijdigheid in het handhavingsrecht individuele handhavingszaken altijd aanleiding kunnen blijven geven voor vragen. Een goede communicatie over de gemaakte belangenafweging naar publiek en politiek is daarom essentieel.


4


HOOFDSTUK 1 : AANLEIDING Als rekenkamercommissie Hof van Twente hebben wij het verzoek ontvangen van de gemeenteraad om een onderzoek in te stellen naar de wijze waarop de gemeente uitvoering geeft aan de wettelijke taken op het gebied van vergunningverlening en handhaving. Aanleiding voor het verzoek van de raad is gelegen in het feit dat in de loop van 2009 een aantal dossiers in de publieke belangstelling is komen te staan en dat hier in de politiek in meerdere gevallen vragen over zijn gesteld aan het college. Door veelvuldige publicaties is bovendien een beeldvorming in de samenleving en media ontstaan, dat de taakuitoefening door de gemeente discutabel, niet consistent of zelfs onredelijk zou zijn. Zonder uitputtend te zijn, gaat het hierbij om een aantal projecten of dossiers, die alle in de kern Goor zijn gesitueerd, en die bekend staan onder: ’t Tuinhöfke, de Stoetenburgh, Plan Heeckeren, uitrit Wawollie, de uitbreiding van het café Buddy’s en de uitbreiding van de Jumbo. In het voorjaar van 2010 heeft de commissie een eerste concept van dit rapport uitgebracht. Door verschillende oorzaken heeft de fase van ambtelijk en bestuurlijk hoor en wederhoor langer geduurd dan te doen gebruikelijk bij onze onderzoeken, waardoor pas thans het eindrapport verschijnt. Desondanks zijn wij van oordeel, dat het rapport beantwoordt aan de analyse waar door de gemeenteraad om is gevraagd en kan bijdragen aan inzicht en begrip van de handhavingspraktijk in de gemeente Hof van Twente. In dit eindrapport zijn enkele aanpassingen en actualisaties verwerkt ten opzichte van het concept-rapport dat met de raadsfracties en met de portefeuillehouder is besproken op 15 september 2010. Een schriftelijke reactie van het college is opgenomen als één van de bijlagen.

Namens de rekenkamercommissie, Drs. H.B.M. Grootelaar MMC, Voorzitter.


5


HOOFDSTUK 2 : ORIËNTERENDE GESPREKKEN De rekenkamercommissie heeft (in oktober 2009) een tweetal oriënterende gesprekken gevoerd, één met vertegenwoordigers uit de raad en één met vertegenwoordigers van het college, voordat zij een besluit nam over de vraag of en zo ja op welke wijze ze in wilde gaan op het verzoek van de raad. De gesprekken hadden met name tot doel om inzicht te verwerven over wat de achterliggende motieven voor de raad zijn om unaniem te verzoeken om een onderzoek. De commissie kreeg uit de eensgezindheid die kennelijk in de raad was ontstaan, de indruk dat eerder sprake lijkt te zijn van een gevoel van onvrede dan van een eenduidige vraag waar geen antwoord op komt. Vraag is vervolgens waar die onvrede zich op toespitst. Uit het gesprek met de raadsfracties leidt zij af, dat bewust of onbewust een publieke beeldvorming is ontstaan dat met twee maten gemeten wordt en de raad zich genoodzaakt voelt om in die beeldvorming mee te gaan. De kleine particuliere ondernemer (zoals bijvoorbeeld café Buddy’s) wordt aangepakt en de grote woningbouwcorporaties of projectontwikkelaars blijven buiten schot. Ondanks dat de fracties elkaar gevonden hebben in de overtuiging dat een onderzoek door de rekenkamercommissie wenselijk is, constateert de commissie dat er bij de fracties een mix van overwegingen ten grondslag ligt aan hun steun aan de gezamenlijke brief. Dit is ten eerste het vrijstellingenbeleid (wanneer verlenen we vrijstelling/ontheffing en wanneer niet?), ten tweede het handhavingsuitvoeringsprogramma (wanneer passen we dwangsom en bestuursdwang toe en wanneer niet?), de afwegingsruimte voor handhavingsambtenaren (hoe gebruikt de handhavingsambtenaar zijn mandaat om te oordelen over overtredingen?) en het toepassen van dwangsommen zijn verschillende aanleidingen die voor de fracties een rol spelen.


6


HOOFDSTUK 3 : QUICK SCAN De rekenkamercommissie heeft zich op het standpunt gesteld, dat zij niet een algeheel breed onderzoek naar vergunningverlening, toezicht en handhaving kan en wenst uit te voeren. Wel heeft de commissie de overtuiging dat het goed is dat zij zich in het onderwerp verdiept en zich een oordeel vormt over de ontstane situatie. Doelstelling van deze quick scan is om op basis van een drietal cases die een doorsnede vormen van de bovengenoemde dossiers een analyse te maken van het feitenrelaas en de beeldvorming die hierover is ontstaan. De commissie beoogt daarbij niet om aan waarheidsvinding te doen, maar wel om een verklaring te kunnen vinden voor het uiteenlopen van percepties, door te kijken naar feiten, besluiten, reacties, opvattingen en communicatie hierover. Om de hiervoor genoemde redenen zal de rekenkamercommissie zich in dit onderzoeksrapport beperken tot een analyse van een drietal dossiers. Case studies De rekenkamercommissie heeft gekozen om in te zoomen op de volgende drie dossiers: a) Realisatie uitbreiding café Buddy’s, Deldensestraat 74 in Goor; het betreft het bouwen (in afwijking van de vergunning) van een serre/ rookruimte vóór het bestaande café. b) Realisatie plan Heeckeren, Lindeweg 5 in Goor; het betreft de bouw van 8 zorgappartementen in een te herbouwen achterhuis van het zogeheten brouwhuis, dat deel uitmaakt van havezate Heeckeren. c) Realisatie Tuinhöfke, van Kollaan in Goor; het betreft de bouw van een complex voor 36 appartementen op de locatie van een voormalig kerkgebouw. De keuze voor deze dossiers is gebaseerd op het feit dat het drie zaken zijn die in meerdere opzichten verschillend zijn. Initiatiefnemers lopen hier uiteen van een particuliere ondernemer (a - eigenaar café Buddy’s) tot een projectontwikkelaar (b - Casa Cura b.v.) en een woningbouwcorporatie (c - Viverion). Onderzoeksvragen In elke case studie staan de volgende onderzoeksvragen centraal: 1) Welke feiten kunnen worden geïnventariseerd op basis van het dossier, die tezamen een beeld geven van het chronologisch verloop? 2) Welke bevindingen kunnen op basis van een inhoudelijke, bestuurlijkjuridische analyse worden verzameld over het betreffende dossier? 3) Welke beeldvorming bij publiek en politiek is blijkens het dossier ontstaan, en welke verklaringen kunnen hiervoor vanuit het perspectief van de verschillende actoren worden gegeven? In de hoofdstukken 4, 5 en 6 worden de drie case studies behandeld. Hoofdstuk 7 bevat een slotbeschouwing, hoofdstuk 8 de conclusies. Tot slot zijn enkele relevante bijlagen toegevoegd. Het zijn met name tekeningen en foto’s die ondersteunend zijn voor de beeldvorming.


7


HOOFDSTUK 4 : CASESTUDIE 1 : CAFE BUDDY’S 4.1 Een situatieschets 2008 De eigenaar van café Buddys, de heer Nijmeijer, besluit in 2008 in verband met het rookverbod in de horeca tot het realiseren van een overkapping vóór zijn café. Uit een toelichting van de betrokken ambtenaar aan de rekenkamercommissie blijkt, dat hij eerst informatie heeft opgevraagd aan de balie. Hem is medegedeeld dat, bestemmingsplantechnisch gezien, alleen een eenvoudige overkapping mogelijk is. Hierna heeft hij een tekening gemaakt van een overkapping. Deze toont een eenvoudig afdak van plm. 3 meter hoogte, rustend op houten staanders. Het afdak is gesitueerd op een strook eigen grond gelegen vóór het café. Die grond ligt vóór de voorgevelrooilijn en valt daardoor buiten het bouwvlak. Dit betekent dat hier het oprichten van gebouwen niet is toegestaan volgens het bestemmingsplan. Zolang echter sprake is van een open afdak zonder wanden is juridisch gezien geen sprake van een gebouw, maar van een ‘bouwwerk geen gebouw zijnd’. Een vergunning is daarvoor wel mogelijk. Vanuit die uitgangspositie wordt in oktober 2008 aan de heer Nijmeijer vergunning verleend. Het bouwplan is dan echter al wezenlijk anders dan een eenvoudig afdak. Zo wordt ontheffing verleend om in plaats van 3 meter hoogte tot maximaal 3,5 meter te bouwen, wordt uitgegaan van een platdakconstructie met boeiboordbetimmering en worden aan vóór- en zijkanten een rij zogeheten bovenlichten (ramen met glas in lood) toegestaan. Ook vergund is uitsluitend aan de zijkanten een afscheiding/ borstwering in de vorm van een houten hekwerk. De aanpassing van het bouwplan heeft plaatsgevonden op aangeven van de welstandscommissie omdat zij het eenvoudige afdak in strijd vond met de redelijke eisen van welstand. 2009 In februari 2009 constateert de gemeente dat in afwijking van de bouwvergunning wordt gebouwd. In plaats van houten afscheiding/ borstwering blijken gemetselde muurtjes te zijn aangebracht en bovendien staan deze muurtjes ook aan de voorzijde. Vervolgens blijkt, dat men bezig is om boven die muurtjes aan zowel voor- als zijkanten ramen te monteren, waardoor alleen aan de voorzijde nog een opening ter breedte van een dubbele deur over blijft. Na een bouwstop komt de gemeente gedeeltelijk tegemoet, door in mei 2009 een aangepaste bouwtekening te accepteren en die toe te voegen aan de bestaande vergunning. Dit heeft tot gevolg, dat de gemetselde muurtjes aan de zijkanten worden toegestaan en de muurtjes aan de voorzijde vervangen dienen te worden door een open houten afscheiding. Korte tijd later (begin juni 2009) constateert de gemeente dat wederom in afwijking van de zojuist geaccepteerde bouwtekening wordt gebouwd. Het college stelt zich op het standpunt dat dit niet aanvaardbaar is. Ten eerste niet omdat er een negatief welstandsadvies bestaat over de gerealiseerde bouw. Ten tweede niet omdat uit planologisch en stedenbouwkundig oogpunt bezien de aanbouw te massaal en overheersend is in verhouding tot de voorgevel van het hoofdgebouw, niet passend is in het straatbeeld en een onevenredige belasting voor de omliggende percelen oplevert. Na een voorwaarschuwing leidt dit in september 2009 tot een handhavingsbesluit van het college, namelijk een besluit tot oplegging van een last onder dwangsom. Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

8


Deze houdt in dat de heer Nijmeijer een dwangsom van € 10.000 ineens verbeurt, indien hij niet vóór 1 november 2009 de bouwkundige afwijkingen ongedaan maakt. Een bezwaarschrift van de heer Morsink, namens dhr. Nijmeijer volgt. De commissie voor bezwaarschriften behandelt dit in een zitting op 30 november. Vervolgens brengt zij advies uit aan het college. De commissie adviseert het college om het bezwaarschrift ongegrond te verklaren. Het college heeft op 29 december 2009 conform advies besloten (verzonden op 30 december 2009). Hierbij is de heer Nijmeijer nog een termijn van vier weken na verzending van de beslissing op bezwaar gegund om de overtreding ongedaan te maken. 2010 Op 2 februari 2010 is geconstateerd dat de overkapping niet is aangepast. Voordat de last onder dwangsom wordt geïnd, is hem nog eenmalig de mogelijkheid gegeven om de overkapping aan te passen. Bij brief van 2 maart 2010 (verzonden op 3 maart 2010) is hem een termijn gegund tot 15 maart 2010. In reactie op de opgelegde dwangsommaatregel heeft de heer Nijmeijer de stenen borstwering aan de voorzijde van de serre verwijderd, en vervangen door een houten afscheiding. Het college heeft in september jl. besloten, aldus verklaarde wethouder Sijbom aan de commissie, om met de huidige situatie definitief een punt te zetten achter het handhavingsoptreden.

4.2 Analyse Evolutie bouwplan Uit het bouwdossier wordt duidelijk, dat de initiatiefnemer zijn plannen in de loop der tijd aanmerkelijk heeft bijgesteld. De eerste bouwtekening is onvergelijkbaar met het in mei 2009 vergunde bouwplan en het huidige gerealiseerde plan. Gaandeweg de rit zijn de plannen geëvolueerd van een eenvoudig, transparante luifel/ afdak, tot een bouwwerk, dat de uitstraling heeft van een volwaardig gebouw. Duidelijk is ook, dat getracht is een solide aanbouw te maken, die qua materiaalgebruik aansluit bij het bestaande café. Hoewel in de ogen van de welstandscommissie en het college de omvang buitenproportioneel wordt geacht, geeft het geheel een degelijke en verzorgde indruk. Bouwwerk geen gebouw zijnd Deze ontwikkeling van het bouwplan heeft duidelijk gevolgen gehad voor zowel de vergunningverlening als de handhaving. Opvallend is namelijk, dat de vergunningverlening gebaseerd is op de aanname dat van een bouwwerk niet gebouw zijnd sprake is, waardoor vergunningverlening relatief eenvoudig, want zonder buitenplanse ontheffing, mogelijk werd. Het gevolg hiervan was dat telkens discussie ontstond over de juridische grenzen van het begrip ‘bouwwerk geen gebouw zijnd’. Duidelijk is, dat die grens werd opgerekt door de rij bovenramen toe te staan, door de houten borstwering met houten staanders in de vergunning toe te staan aan de zijkanten en later de stenen borstwering aan de zijkanten en houten borstwering met houten staanders aan de voorkant toe te staan. Maar ook door het feit dat in praktijk houten kozijnen zijn gerealiseerd in plaats van houten staanders en dit gegeven niet in de last onder dwangsom is betrokken. Het is daardoor twijfelachtig of in redelijkheid nog wel van een bouwwerk niet zijnd gebouw gesproken kan worden. Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

9


Belang van handhavend optreden Doordat niet vanaf het begin het huidige gebouw is aangevraagd, is de vraag of legalisatie via een buitenplanse vrijstelling een mogelijkheid zou zijn ten tijde van het primaire besluit in 2008 begrijpelijkerwijs niet expliciet beantwoord. In de besluitvorming over de handhaving in 2009 is gesteld dat legalisatie van de gerealiseerde bouw uit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk is (dwangsombesluit pagina 3). De mogelijkheid van een buitenplanse ontheffing (projectbesluit) wordt echter niet expliciet genoemd. Met betrekking tot de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid stelt het dwangsombesluit, dat de bouw niet via de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid voor erkers gelegaliseerd kan worden. Gesteld wordt ook dat omliggende woningen onevenredige belasting ondervinden van de overtreding. Afgevraagd kan worden of sec de afwijking ten opzichte van de vergunde situatie, namelijk ramen aan de zijkanten (zijde buren) en muurtjes aan de voorzijde een onevenredige belasting voor buren oplevert. Voor zover sprake is van belasting heeft dit meer met het bouwwerk als geheel te maken. De aanwezigheid van glas in de zijgevel zal bovendien naar verwachting een geluidwerend effect hebben. Invloed van welstandsadvisering Een andere vraag dient zich aan bij het welstandsoordeel: als de huidige bouw te massaal wordt geacht in relatie tot het hoofdgebouw, waarom is in het voortraject dan wel ingestemd met de ontheffing voor de maximale hoogte en is de gedeeltelijke afscherming door o.a. bovenramen wel akkoord bevonden? Gesteld wordt zelfs door de initiatiefnemer, dat beide punten (zowel een grotere hoogte als de bovenramen) op initiatief van de welstandscommissie in het plan zijn gebracht. Begrijpelijk is, dat nu het bestemmingsplan de mogelijkheid van een overkapping biedt, men zich wil inzetten om een overkapping van voldoende kwaliteit, passend bij de architectuur van het bestaande pand te realiseren. Maar het risico van een te grote bouwmassa is daardoor wel mede door de welstandscommissie in de hand gewerkt. Afweging buitenplanse ontheffing Hoewel de buitenplanse ontheffing niet expliciet in het handhavingsbesluit aan de orde komt, blijkt uit het dossier dat hier binnen de gemeente wel over gesproken is door de werkgroep ruimtelijk economische ontwikkeling, waarin ook de stedenbouwkundige zitting heeft, en de werkgroep principeverzoeken. Het advies was om de gerealiseerde aanbouw niet te legaliseren gelet op stedenbouwkundige en planologische bezwaren. Daarbij is ook intern de vergelijking gemaakt met de nieuw gebouwde serre van café de Ster in het centrum van Goor. Deze is middels een lichte bouwvergunning en vrijstelling op grond van artikel 19 lid 2 Wet ruimtelijke ordening vergund en staat ook geheel vóór de voorgevelrooilijn. Door de werkgroepen werd gesteld, dat de situaties niet vergelijkbaar zijn, omdat bij café de Ster sprake is van een centrumfunctie, waar het beleidsmatig gewenst is de horecafunctie uit te breiden. Desondanks is het opmerkelijk, dat deze vergelijking en deze argumentatie niet door de initiatiefnemer in de bezwarenprocedure is gebruikt.


10


4.3 Beeldvorming Publieke opinie Er zijn verschillende factoren die van invloed zijn op de beeldvorming rondom het dossier café Buddy’s. Een zeer wezenlijke is de publiciteit rondom deze handhavingszaak. Waar dagblad Tubantia op 21 september 2009 onder de kop ”Aanbouw Buddy’s moet weg” een objectief artikeltje plaatst over de opgelegde last onder dwangsom, bevat de huis-aan-huiskrant “Nieuws van de week” met grote koppen als “Ambtenarij onder vuur”, “Raad wil einde bouwgate”, “Hof blijft Buddy’s tarten” en “Toezichthouders tarten particuliere bouwers” een veel minder neutrale berichtgeving. Onmiskenbaar is dit van invloed op de publieke opinie over deze kwestie. Daarbij heeft de publieke opinie ook een zekere invloed op de politieke opinie. Een tweede factor is dat de kwestie waar de handhaving op is gericht een juridisch principieel punt betreft, namelijk het onderscheid tussen een gebouw en een bouwwerk niet zijnde een gebouw, dat naar buiten toe moeilijk uit te leggen is. Immers niet het gehele bouwwerk is illegaal, maar een in de ogen van de buitenwacht relatief onbeduidend punt. In de beeldvorming gaat het immers slechts om “twee kleine muurtjes”. Opmerkelijk is, dat het college in de handhavingsprocedure stelselmatig over “de illegale overkapping” spreekt, terwijl dit slechts voor een deel van de uitvoering geldt. Ook dat draagt bij aan beeldvorming. Daarbij komt als derde factor, dat degene aan wie de last onder dwangsom is gericht een gewone horecaondernemer is die het in tijden van recessie en rookverbod al moeilijk genoeg heeft. Om zo iemand een last onder dwangsom van € 10.000 op te leggen roept bij mensen al snel vragen op. Een vierde factor is dat zoals hierboven aangegeven de aanbouw een verzorgde en degelijke indruk maakt, die qua materiaalgebruik harmonieert met het bestaande pand. Gemeente Aan de zijde van de gemeente lijkt het erop, dat de gemeente in zekere zin slachtoffer van haar eigen coulance is geworden. Uit het dossier wordt duidelijk dat de gemeente de heer Nijmeijer vanuit een klantgerichte benadering medewerking heeft verleend door het begrip “bouwwerk geen gebouw zijnd” ten gunste van de ondernemer uit te leggen. Strikt genomen kun je je afvragen of het vergunde bouwplan van oktober 2008, en zeker dat van mei 2009, nog wel een afdak is. (Ook de commissie voor bezwaarschriften plaatst in haar advies over een bezwaarschrift tegen de dwangsom een kanttekening.) Het is dan ook saillant te constateren, dat de vergunninghouder kort na die coulante wijziging van mei 2009 (zonder nieuwe procedure, zonder extra leges) kennelijk willens en wetens verder ging met het dichtbouwen van de gevels. Dit leidt bij het college tot de constatering dat de grens is bereikt. Handhavend optreden werd daarmee voor haar onvermijdelijk. Een nieuwe expliciete afweging of alsnog een buitenplanse vrijstelling soelaas zou kunnen bieden lag toen kennelijk niet meer voor de hand. De eigen geloofwaardigheid stond op het spel. Buddy’s Uit het dossier ontstaat het beeld, alsof de heer Nijmeijer gaandeweg het traject tot het inzicht is gekomen dat een meer afgesloten ruimte te verkiezen is boven louter een afdak en dit voor zijn bedrijfvoering ook meer mogelijkheden biedt. Relevant is de vraag of hij zich ervan bewust is geweest, Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

11


dat hij een groot risico nam door afwijkend te gaan bouwen van de vergunning. Uit de vele tussentijdse correspondentie mag worden afgeleid, dat dit hem duidelijk zal zijn geweest. Desondanks lijkt het dat hij heeft gegokt dat het allemaal uiteindelijk zo’n vaart niet zou lopen. Wellicht hebben de publicaties in Nieuws van de Week, die hem welgezind waren, hem gesteund om voet bij stuk te houden. Bovendien was de gemeente hem al twee keer eerder tegemoet gekomen, dus de vraag lijkt gerechtvaardigd waarom dit uiteindelijk niet ook voor de laatste muurtjes zou kunnen gelden.


12


HOOFDSTUK 5 : CASESTUDIE 2 : PLAN HEECKEREN 5.1 Een situatieschets 1999 Huis Heeckeren in Goor is een historische havezate, die gedurende de twintigste eeuw dienst gedaan heeft als klooster. In 1998 kwam het complex, bestaande uit een historisch hoofdhuis, het restant van het voormalige 19e eeuwse bouwhuis en een in 1935 gerealiseerd rusthuis, in eigendom van een particuliere projectontwikkelaar. Na enkele jaren dienst gedaan te hebben als asielzoekerscentrum werd gezocht naar een nieuwe functie voor het complex. Gelet op de historische waarde is in 1999 door ’t Oversticht een studie verricht naar de monumentale en landschappelijke waarden, die bedoeld is om als uitgangspunt te dienen voor de verdere planontwikkeling. Het betreft het rapport: “Huis Heeckeren, Lintelerweg 5 in Goor, landschappelijke en monumentale waarden van het terrein”. Aanbevelingen uit die studie zijn onder meer, dat vanuit landschappelijke waarde het rusthuis uit 1935 gesloopt zou moeten worden (het detoneert enorm) en dat nieuwbouw alleen mogelijk is in de vorm van herstel van het volume van het oude bouwhuis. Het betreft de herbouw van het in 1982 gesloopte achterste deel van het bouwhuis. 2004 In opdracht van Aeson zorgconcepten uit Enschede wordt in 2004 een plan gemaakt voor de realisatie van 30 zorgappartementen, voor een deel te realiseren in het gedeeltelijk te herbouwen bouwhuis en voor het overige in een nieuw gebouw in de tuin behorend bij de havezate op de plek waar ooit een oranjerie heeft gestaan1. In februari 2005 stelt het college dat ze in principe medewerking wil verlenen aan het plan voor zover betrekking hebbend op de herbouw van het bouwhuis. Hiervoor is zij bereid vooruit te lopen op de integrale herziening van het bestemmingsplan door een artikel 19 lid 1 Wro vrijstelling te verlenen. In juni geeft zij aan dat ook de nieuwbouw acceptabel wordt geacht, mits het past binnen de historische omgeving. 2005 Na het bekend worden van de plannen laat het Comité Behoud Havezathe Heeckeren van zich horen. Dit comité is tegenstander van met name de nieuwbouw van een appartementencomplex. Van de open tuin tussen de havezate en de Mossendamseweg blijft door de bouwplannen maar weinig over, zo wordt gesteld. Op de herbouw van het achterste deel van het bouwhuis is men niet tegen, maar gewaarschuwd wordt om het monumentale pand, dat zojuist voor veel geld is gerestaureerd, te respecteren. Uit een verslag van een gesprek tussen het comité en wethouder Verbeek op 1 juni 2005 blijkt dat het college de bouw van de zorgappartementen “als enige mogelijkheid ziet om de bebouwing in stand te houden”. Het concrete bouwplan dat vervolgens in procedure wordt gebracht heeft betrekking op de realisatie van 8 zorgappartementen in het (te herbouwen) bouwhuis. De geïntegreerde welstands- en monumentencommissie oordeelt hierover in augustus 2005, dat dit plan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand en ook niet aanvaardbaar is uit oogpunt van monumentenzorg. Hoewel zij zich kan vinden in het uitgangspunt om géén historiserende architectuur te gebruiken, vindt zij het voorgestelde volume, dat aanmerkelijk 1

Ook zijn er plannen voor nieuwbouw op de locatie van de aangrenzende basisschool, maar die blijven in deze analyse buiten beschouwing.


13


groter is dan de oorspronkelijke, in 1982 afgebroken bebouwing en de bouwhoogte te groot. De maatverhoudingen worden daardoor scheefgetrokken, zo wordt gesteld. Hoewel nog niet voorgelegd, geeft ’t Oversticht tevens aan, het nieuwe complex waarin de overige appartementen gepland zijn te groot te vinden. Het zal leiden tot een sterk volgebouwd terrein, waarbij de nieuwbouw gaat concurreren met het oorspronkelijke huis. Gepleit wordt voor sobere, maar hoogwaardige architectuur met ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Ook wijst ’t Oversticht op de aanbeveling uit eerdergenoemde studie, om behalve het bouwhuis geen andere nieuwbouw toe te staan. In oktober 2005 stelt ’t Oversticht het grotere volume van het bouwhuis acceptabel te vinden, mits de gevels ten opziche van het voorhuis 60 cm terugliggen en de nok 60 cm lager blijft. Het plan voldoet op dat moment echter nog niet aan redelijke eisen van welstand. Wel wordt opgemerkt dat “de getoonde gevelsteen, dakpan en principedetails bij een terughoudende en abstracte vormgeving passen.” Kennelijk wordt daarmee gedoeld op het feit dat tijdens de vergadering van de welstandscommissie monsters zijn getoond, die akkoord zijn bevonden. Op 24 november 2005 brengt ’t Oversticht een positief advies uit over het bouwplan. In december 2005 bericht de provinciale commissie Overijssel van de Bond Heemschut zich eveneens zorgen te maken over de grootschalige bouwplannen voor de tuin van het beschermde rijksmonument Havezate Heeckeren in Goor. 2006 In februari 2006 wordt de procedure gestart voor de vrijstellingsprocedure door publicatie van het ontwerp-besluit. Hieruit blijkt dat van een artikel 19 lid 2 vrijstelling sprake is in plaats van een artikel 19 lid 1 vrijstelling, omdat het te realiseren project past binnen de daarvoor aangewezen bouwprojecten voor bijzondere doeleinden en er een ruimtelijke onderbouwing is aangeleverd. In het ontwerp-besluit wordt ook ingegaan op de afwijzende reacties van de Bond Heemschut en van het Comité Behoud Havezate Heeckeren. Over de afwijkende bouwmaat ten opzichte van het in 1982 gesloopte deel van het bouwhuis (over een lengte van 24 meter wordt het pand 4,5 meter breder) stelt het ontwerp-besluit, dat dit grotere ruimtebeslag aanvaardbaar is en dat door het herstel van oude waarden de waarde van de Havezate zelfs sterker wordt. Hieraan is toegevoegd: “De situering van de bebouwing en de gekozen architectuur zullen voor eenheid op het landgoed zorgen. Door de woon- en zorgfunctie wordt ervoor gezorgd dat ook op lange termijn deze waarden goed in stand worden gehouden. Het behoud van de havezate is van groter belang dat het geringe extra beslag van de ruimte.” Van de mogelijkheid een zienswijze in te dienen wordt door onder anderen het comité Behoud Havezathe Heeckeren gebruik gemaakt. Uit een fax van 13 april 2006 blijkt overigens, dat de brief geacht moet worden op persoonlijke titel te zijn geschreven. Vraagtekens worden geplaatst bij de argumentatie van het college over het ruimtelijke beslag, maar ook bij het feit dat het college het rapport van het Oversticht uit 1999 geheel buiten beschouwing laat. Op basis van adviezen van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en de gemeentelijke monumentencommissie, die de aantasting van de Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

14


monumentale waarde aanvaardbaar vindt respectievelijk het bouwplan niet strijdig vindt met de monumentale waarde van het pand wordt op 2 februari 2006 een monumentenvergunning verleend. Overigens vermeldt de bouwaanvraag op basis waarvan de monumentenvergunning is verleend, dat de gevels van de aanbouw bouwhuis uitgevoerd zullen worden in metselwerk in de kleur boeren grauw met knipvoeg als het bestaande bouwhuis. De dakbedekking zal bestaan uit “oude holle pan in blauw grijs”. Op 9 mei 2006 is de vrijstelling verleend. De ingediende zienswijzen geven het college geen aanleiding om het ontwerp-besluit aan te passen. Opgemerkt wordt nog dat de ruimtelijke onderbouwing over alle 22 appartementen gaat, en dus niet alleen over de 8 in de herbouw van het bouwhuis. Alleen daarop heeft de vrijstelling betrekking. Verlening van de bouwvergunning geschiedt op 6 juni 2006. In die vergunning wordt ook gereageerd op de ingediende zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijze van de provinciale commissie Overijssel van de Bond Heemschut stelt het college, dat het vergunde bouwplan in overeenstemming is met het rapport “Huis Heeckeren, landschappelijke en monumentale waarden” uit 1999. In reactie op een andere ingediende zienswijze wordt melding gemaakt van sloop van enkele andere storende elementen. Onduidelijk blijft echter waar dit op doelt en of hiermee bedoeld word het voormalige rusthuis uit 1935. 2007 De dossiers bouwvergunning, monumentenvergunning en handhaving geven geen ontwikkelingen te zien in het jaar 2007. Kennelijk is het de fase waarin de bouw wordt voorbereid en in uitvoering wordt genomen. 2008 Eind maart 2008 constateert een toezichthouder van de gemeente dat de gebruikte steensoort afwijkt van de vergunning. Dit brengt de ontwerper van bureau Arcom Goorhuis ertoe om per mail de architect van de welstandscommissie, de heer van Unen te benaderen. Gewezen wordt op het feit dat de materiaalkeuze (gevelsteen, dakpan en principedetails) expliciet onderwerp van gesprek is geweest en akkoord bevonden in een vergadering van de welstandscommissie op 20 oktober en 24 november 2005. De ontwerper wijst erop, dat het juist de welstandscommissie was, die de oorspronkelijke keuze, namelijk een steensoort overeenkomstig het bestaande bouwhuis heeft afgewezen omdat deze historiserend zou zijn. De steensoort is uitgebreid besproken, waarbij door de commissie werd geëist dat een terugliggende voeg zou worden toegepast en de stootvoegen achterwege zouden worden gelaten. Arcom Goorhuis constateert dat de welstandscommissie dit kennelijk niet aan de gemeente heeft gecommuniceerd, waardoor ten onrechte de vergunning nog uitgaat van de materialen als aangegeven in de oorspronkelijke aanvraag. In een brief aan de initiatiefnemer, Aeson zorgconcepten, wijst het college erop, dat er geen schriftelijke stukken zijn, waaruit blijkt dat de welstandscommissie eind 2005 heeft ingestemd met de afwijkende materiaaltoepassingen. In april 2008 volgt een wijziging van de bouwvergunning, maar die heeft uitsluitend betrekking op aanpassingen van de bovenverdieping. Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

15


De afwijkingen ten opzichte van de bouwvergunning, brengen de stichting behoud havezate Heeckeren ertoe, om in mei 2008 een handhavingsverzoek in te dienen. Behalve het materiaalgebruik is ook de bouw van drie schoorstenen afwijkend van de vergunning. Terzijde wordt opgemerkt, dat het het comité gebleken is dat in het verleden nimmer een bouwvergunning voor het rusthuis uit 1935 is verleend. Op 9 mei 2008 worden aan het college vragen gesteld door raadslid Bergman over het bouwplan Heeckeren. Aanleiding vormt een bericht op Goors Nieuws, dat in strijd met afgegeven vergunningen is gebouwd. In een artikel in Tubantia uit ook raadslid Beens zorgen over het bouwplan. Hij constateert, dat het weliswaar zo kan zijn dat de monumentencommissie met de aanvrager afspraken over andere materialen kan hebben gemaakt, maar dat nergens uit blijkt dat ook de Rijksdienst voor de monumentenzorg hier zijn goedkeuring aan gegeven heeft. In een memo antwoordt wethouder Sijbom op 15 mei, dat “het juist is dat in afwijking van de bouwvergunning is gebouwd, maar dat de kop ‘Blunder gemeente bij afgifte vergunning’ onjuist is. Vervolgens wordt de gang van zaken geschetst ter verklaring van de situatie. Bij de verlening van de bouwvergunning, vrijstelling en monumentenvergunning ging het college uit van de materialen zoals aangeduid waren op de oorspronkelijke bouwaanvraag, namelijk metstelwerk in kleur boerengrauw met knipvoeg als bestaand bouwhuis. In contacten tussen de ontwerpster/aanvrager en de welstandscommissie is kennelijk overeenstemming bereikt over een andere steen en voegsoort. Sijbom stelt: “De nieuwe materiaalkeuze is echter nooit schrifelijk vastgelegd en/of teruggekoppeld naar de gemeente: niet door de commissie en niet door de aanvrager. Het had voor de initiatiefnemer aanleiding moeten zijn om de bouwaanvraag aan te passen.” Dat er geen ambtenaar aanwezig was bij die bespreking is volgens Sijbom gelet op de onafhankelijkheid van de commissie niet ongebruikelijk. De rayonarchitect heeft een mandaat van de commissie om plannen die niet ter discussie staan en waarvan hij weet dat de commissie daarmee akkoord gaat, zelfstandig af te doen. Als hij niet akkoord gaat, dan neemt hij het plan mee naar de commissie, die schriftelijk een advies uitbrengt. Op de vraag of de afwijking niet eerder dan tijdens de opleveringscontrole op 28 maart 2008 is geconstateerd, antwoordt Sijbom in een aanvullende memo op 5 juni 2008, dat controles hebben plaatsgevonden op 29 augustus 2007, 8 oktober 2007 en 22 februari 2008, maar dat tijdens die controles geen afwijkingen zijn geconstateerd. Die zijn eerst op 26 maart en 17 mei 2008 geconstateerd. Op de vraag wat hiervan kan worden geleerd, merkt Sijbom op in de memo, dat “naar mijn mening bij de vergunningverlening geen fouten zijn gemaakt. Essentieel is dat wijzigingen in de bouwplannen nadrukkelijk met de gemeente worden gecommuniceerd. Dit wordt nog eens bij het Oversticht aangekaart en wordt tevens met de vergunninghouder besproken.” Het laten indienen van een nieuwe bouwaanvraag is de enige manier om tot legalisatie te komen, aldus de memo. Op 20 mei 2008 besluit het college om de vergunninghouder, de heer Fluttert, een nieuwe aanvraag bouwvergunning ter legalisatie in te laten dienen en hierover het Oversticht formeel te verzoeken een schriftelijk advies uit te brengen. Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

16


Tijdens een gesprek met de gemeente op 9 juli 2008 wijst de ontwerper van Arcom Goorhuis erop, dat het de gemeente wel degelijk bekend moet zijn geweest dat in november 2005 de aanpassing van de bouwtekening ook een aanpassing van de materialen inhield. Ze wijst daarbij op de passage die hierover in de monumentenvergunning is opgenomen. Ook merkt ze op, dat het metselwerk al in december 2007 compleet gerealiseerd was, zodat kleur en formaat van de toegepaste steen en het ontbreken van de stootvoeg (waardoor een knipvoeg onmogelijk was) bekend kon zijn bij de controle van 22 februari 2008. Arcom Goorhuis geeft aan bereid te zijn een detailtekening van gevels en kozijnen bij de gemeente af te geven met daarop toe te voegen de materialen, maar niet om een nieuwe aanvraag voor legalisatie in te dienen. Vervolgens ontstaat correspondentie over en weer om een dergelijke nieuwe aanvraag af te dwingen. Bij brief van 20 mei (verzonden 2 juli 2008) verzoekt het college om nieuwe aanvragen bouwvergunning en monumenten-vergunning, met de aankondiging, dat zij gerechtigd is om een last onder dwangsom op te leggen indien hier niet aan wordt voldaan. In een brief aan de Commissaris van de Koningin, de heer Jansen, vraagt de stichting Behoud Havezathe Heeckeren op 7 juli 2008 om in te grijpen. De stichting stelt dat het college van burgemeester en wethouders de legalisatie en het voorleggen aan de welstands- en monumentencommissie ten onrechte als een formaliteit beschouwt. De enige juiste procedure zou volgens de stichting zijn om advies te vragen bij de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. De Commissaris antwoordt op 23 juli dat geen directe taak voor hem weggelegd is in deze aangelegenheid. 2009 Nadat maanden zijn verstreken besluit het college op 20 januari 2009 om de handhavingsactie voort te zetten. In een nieuwe brief van 11 februari 2009 wordt nogmaals gesteld dat nieuwe aanvragen moeten worden ingediend. Aangekondigd wordt dat indien hier niet aan wordt voldaan het college zich genoodzaakt ziet een dwangsom van € 25.000 ineens op te leggen om het bouwwerk weer in overeenstemming te brengen met de verleende vergunning. De stichting Behoud Havezathe Heeckeren beklaagt zich in een brief van 18 februari 2009 aan de gemeenteraad onder meer over het feit dat opnieuw uitstel is verleend voor de indiening van gewijzigde vergunningaanvragen. Ook de ontwerper van het bouwplan, Arcom Goorhuis, klimt in de pen. In een brief van 24 februari 2009 uit deze verbazing over de brief van het college van 11 februari. “Uw geschiedschrijving is absoluut niet de onze”, zo wordt gesteld. In de ogen van Arcom Goorhuis is niet gebouwd in afwijking van de overeengekomen afspraken. De verslagen van de welstandscommissie getuigen daarvan, zo wordt gesteld. Op 20 maart 2009 dient Arcom Goorhuis namens dhr. Fluttert van (inmiddels) Casa Cura bv in Enschede tekeningen in met aanpassingen en wijzigingen op de reeds eerder verleende bouwen monumentenvergunning. In reactie hierop besluit het college op 21 april 2009, dat het indienen van deze tekeningen niet conform de afspraak was, omdat nieuwe vergunningaanvragen ingediend zouden worden, hetgeen niet is geschied. Besloten wordt tot oplegging van een last onder dwangsom. De last bestaat Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

17


eruit, dat de steensoort en voeg in overeenstemming gebracht moeten worden met de afgegeven bouwvergunning, drie schoorstenen verwijderd moeten worden en het dakoverstek aangepast. Dit alles voor 1 juli 2009 onder verbeuring van een dwangsom van € 25.000 ineens. Mochten echter nieuwe aanvragen worden ingediend, dan overweegt het college de dwangsom in te trekken. Het college stelt zich op het standpunt, dat na indiening van vergunningaanvragen formeel advies van de welstandscommissie zal worden gevraagd. Vervolgens zal een besluit op aanvraag worden genomen. Het college kan na indiening overwegen om de dwangsom in te trekken. Is de overtreding niet ongedaan gemaakt voor 1 juli 2009, of de gewijzigde aanvraag voor 29 mei ingediend, dan wordt de dwangsom van rechtswege verbeurd en moet ze geïnd worden. Op 1 april 2009 antwoordt de Commissaris van de Koningin opnieuw richting de Stichting Behoud Havezathe Heeckeren, dat de handhavingsprocedure een gemeentelijke aangelegenheid is. De Commissaris bericht eveneens dat voor de bouw van de zorgappartementen een vrijstellingsprocedure is gevolgd, waarvoor GS op 5 december 2006 een verklaring van geen bezwaar heeft afgegeven. Daarnaast is voor woningbouw nabij de havezathe een bestemmingsplanprocedure doorlopen waarbij GS op formele gronden goedkeuring heeft onthouden, namelijk tekortkomingen in de bestemmingsregeling en bebouwingsmogelijkheden. Hierna is een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht. Een verklaring van geen bezwaar is afgegeven nadat de ruimtelijke onderbouwing is aangevuld. Omdat het nieuwe bestemmingsplan na 1 juli 2008 ter inzage is gelegd heeft GS op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geen wettelijke taak meer. Ook wijst de CdK erop, dat de wijze waarop de gemeente met haar bevoegdheden omgaat periodiek onderworpen wordt aan onderzoek van de Inspectie VROM. “Ik beschouw de kwestie hiermee als afgedaan”, zo eindigt CdK Jansen. De stichting Behoud Havezathe Heeckeren schrijft op 28 april 2009 de Monumentenraad Hof van Twente aan. Zij uit haar verbazing en ongenoegen over onder meer het feit dat het college een bouwvergunning heeft afgegeven voor een tweede appartementencomplex in de archeologische tuin van de havezate, dat overeenkomstig de eerste bouw (qua steen/voeg) gebouwd zal worden. Het argument dat vroeger terplaatse ook een tweede bouwhuis zou hebben gestaan is onjuist, zo wordt gesteld. Namens de stichting Behoud Havezathe Heeckeren wijst advocaat Scheffer het college op 5 mei 2009 erop het onjuist te vinden, dat de in te dienen nieuwe aanvraag op de gebruikelijke wijze van welstands- en monumentencommissie zal worden beoordeeld, omdat ze op 20 mei 2008 had aangegeven dat de oude Wro van toepassing was. Dit houdt nog steeds in dat Monumentenzorg een monumentenvergunning dient af te geven voor de bouw nabij de Havezate, aldus Scheffer. Ook wordt erop gewezen, dat zonder vergunning een fietsenberging is gebouwd en het handhavingsverzoek ook op 4 illegaal aangelegde parkeerplaatsen betrekking had. Scheffer stelt de begunstigingstermijn rijkelijk ruim te vinden: 6 weken met de noodzaak om voorlopige voorziening te verzoeken was passender. Ook wijst hij op de inconsistentie in de aangeschreven personen. Op 18 mei 2009 stelt een medewerker van de CdK telefonisch aan de gemeente voor om mondeling overleg met de heer Broenink van Stichting


18


behoud havezathe Heeckeren te laten plaatsvinden, waarin de gemeente de procedure uitlegt. Op 27 mei 2009 zijn de lang verwachte nieuwe aanvragen ingediend voor bouwvergunning en monumentenvergunning. Het college besluit in het kader van de beoordeling van deze aanvragen zowel advies van de welstands- en monumentencommissie te vragen als van de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. Beoordeling van de aanvragen duurt in het uiterste geval tot medio oktober 2009, zo wordt gesteld. Omdat de verlening van de vergunningen nog niet zeker is, wil het college op dat moment het dwangsombesluit nog niet intrekken. Op 7 juli 2009 besluit het college om de begunstigingstermijn van de dwangsombeschikking op te schorten tot 1 december 2009. Op 6 oktober 2009 schrijft de heer Broenink aan de Monumentenraad en aan de gemeenteraad o.m. dat hij het opmerkelijk vindt dat de gemeente nog steeds dhr. Fluttert van Aeson zorgconcepten aanschrijft, terwijl de Havezathe op 16 mei 2008 al is verkocht aan het pensioenfonds voor de Landbouw voor de som van € 6 miljoen. Ook verwijst Broenink naar de toezegging, gedaan tijdens het gesprek op 17 augustus door wethouder Sijbom, dat de gemeente de stichting beter met de lopende gang van zaken op de hoogte zal houden. Hij verwijst ook naar het feit, dat er een kapvergunning is verleend voor het kappen van een bomengroep naast het koetshuis ten behoeve van de aanleg van 24 parkeerplaatsen. Uit het advies van de commissie bezwaarschriften blijkt, dat de advocaat van de Stichting (de heer Scheffer) namens de Stichting zienswijzen heeft ingediend tegen de aanvraag om kapvergunning. Deze zienswijzen zijn verwerkt in de kapvergunning en tevens is aan de heer Scheffer een afschrift toegezonden van de kapvergunning. De heer Scheffer heeft vervolgens vergeten het bezwaarschrift tijdig in te dienen en heeft dit buiten de termijn pas op 29 december 2009 ingediend. De commissie voor de bezwaarschrift heeft (zonder hoorzitting) het college geadviseerd om het bezwaar kennelijk niet-ontvankelijk te verklaren. Op 28 oktober 2009 ontvangt het college een brief van de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed met haar advies over de aanvraag monumentenvergunning. Namens de minister stelt de rijksdienst, dat het plan ten opzichte van het eerder door de inspectie positief bevonden bouwplan “zeer sterk aan kwaliteit ingeboet heeft” en zij negatief adviseert over de huidige aanvraag. De Rijksdienst komt tot dit oordeel doordat ze de aanvraag om monumentenvergunning voor de legalisatie van de wijzigingen van het bouwplan vergelijkt met de primaire aanvraag waarover zij eerder positief heeft geadviseerd. Op 24 november 2009 besluit het college om de dwangsombeschikking in te trekken en de monumentenvergunning toch te verlenen, omdat volgens haar voldoende zicht bestaat op legalisatie. Over de belangenafweging van het college met betrekking tot de afwijkende steen en dakpan wordt het volgende gesteld: “Omdat de gemeentelijke welstandscommissie deze positief heeft beoordeeld en deze ook in het nog te bouwen appartementengebouw (zuidelijke bouwhuis) zal worden gebruikt, waarvoor op 1 december 2008 bouwvergunning is verleend, is het esthetisch beter deze (naast elkaar staande) gebouwen in dezelfde steen en dakpan uit te voeren”.


19


Nu de monumentencommissie/welstandscommissie van oordeel is dat de monumentale waarde van het koetshuis niet onaanvaardbaar wordt aangetast vindt het college verlening van de vergunning gerechtvaardigd. 5.2 Analyse Integrale belangenafweging Opvallend is dat het college in 2004 een geïsoleerd oordeel lijkt te geven over het bouwplan herbouw bouwhuis en geen integrale afweging heeft gemaakt over de vraag hoe ze de totale ruimtelijke ontwikkeling rondom de havezate ziet met het totale aantal appartementen. Het feit dat het bestemmingsplan niet wordt afgewacht, maar besloten wordt tot anticipatie middels een vrijstelling illustreert deze aanpak. Opvallend is eveneens, dat ten tijde van de principe-medewerking in het geheel niet gerefereerd is aan het Rapport “Huis Heeckeren, Lintelerweg 5 in Goor, landschappelijke en monumentale waarden van het terrein”, dat het Oversticht in 1999 heeft opgesteld. De daarin vervatte aanbevelingen om de ruimte in de tuin zoveel mogelijk open te houden en om het detonerende rusthuis af te breken, komen niet aan de orde. Van een integrale afweging lijkt daardoor geen sprake. Dit is temeer opvallend, omdat in de bouwaanvraag voor herbouw van het bouwhuis wordt vermeld, dat de 8 te realiseren zorgappartementen “deel uitmaken van een uitbreiding met 22 zorgappartementen van de zorginstelling Aveleyn Huys Heeckeren achter en aan het bestaande Bouwhuis van de havezate.” Nieuwe functie havezate Een punt dat eveneens opmerkelijk te noemen is, is de argumentatie in juni 2005, dat het huisvesten van zorgappartementen min of meer als enige mogelijkheid voor behoud van de havezate wordt gezien. Afgevraagd kan worden waar dat oordeel op is gebaseerd. De vraag dringt zich op of de maatschappelijke wenselijkheid van het kunnen realiseren van dergelijke wooneenheden in de kern Goor bepalend is geweest voor de planologische belangenafweging. Rol welstandscommissie De rol die de gecombineerde welstands- en monumentencommissie het Oversticht heeft gespeeld is een volgend relevant aspect. In wezen is sprake van twee rollen. Het standpunt van deze commissie lijkt in de loop der tijd te zijn opgeschoven. In 2005 wijst ze (in hoedanigheid van adviseur) nog expliciet op het (door ’t Oversticht zelf opgestelde) rapport uit 1999 als richtsnoer, en waarschuwt ze om naast de herbouw van het bouwhuis geen nieuwbouw te realiseren om te voorkomen dat het terrein te vol gebouwd wordt en deze gaat concurreren met het oorspronkelijke huis. In de rol van facilitator van de geïntegreerde welstands-/monumentencommissie worden later door ’t Oversticht positieve adviezen afgegeven. Dat niet historiserend moet worden gebouwd is een uitgangspunt dat op grond van advies van welstand is ontstaan. Hierbij moet worden bedacht, dat de welstandscommissie (en dus ook ’t Oversticht) zich bij het beoordelen van bouwplannen niet mag inlaten met planologische aspecten. Belanghebbenden Het bouwplan voor Heeckeren stuit van meet af aan op weerstand vanuit de gemeenschap. De stichting behoud Havezathe Heeckeren heeft een duidelijk eigen doelstelling, is vastberaden en laat geen gelegenheid voorbij gaan om voor haar belang op te komen. De stichting ziet met lede ogen aan dat de Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

20


historische waarden van de havezate, die nog recent is gerestaureerd, lijden onder het nieuwe gebruik. Het slopen van de achtergevel van het bouwhuis, het verwijderen van historische elementen als houten deuren in het hoofdhuis, het vervangen van de historische bestrating door betontegels en het opofferen van een monumentale bomengroep te behoeve van de aanleg van enkele tientallen parkeerplaatsen en het plegen van nieuwbouw in de tuin: het zijn in de ogen van de stichting allemaal ontwikkelingen die strijdig zijn met het behoud van de historische havezate. Behalve deze stichting wordt ook met regelmaat vanuit de buurt geageerd middels zienswijzen en bezwaren tegen de plannen rondom Heeckeren. Behoud historische waarden Opvallend is de opvatting die het college gaandeweg inneemt, namelijk dat de bouwplannen voor eenheid op het landgoed zullen zorgen en de woon- en zorgfunctie tot gevolg zullen hebben dat de waarden van de historische havezate op lange termijn goed in stand worden gehouden. Dit lijkt op de redenering: er wordt nu geïnvesteerd, dus de havezate zal niet verpauperen. Bij de verlening van de bouwvergunning in 2006 wordt in reactie op een zienswijze van de Bond Heemschut wel melding gemaakt van het feit dat het bouwplan overeenstemt met het rapport uit 1999 van ’t Oversticht. Afwijkende bouwmaterialen Steen, voeg en dakpan: ze hebben in het dossier Heeckeren veel ruis veroorzaakt. Wat als een afwijking van de oorspronkelijke bouwvergunning wordt aangemerkt, lijkt in redelijkheid op een communicatiefout te rusten. Partijen wijzen vervolgens met beschuldigende vinger naar elkaar. Op zichzelf lijkt het vreemd, dat de initiatiefnemer en de welstandscommissie het op een akkoordje kunnen gooien over de materiaalkeuze, zonder dat de gemeente hier weet van heeft. Aannemelijk is dat het in de rede had gelegen dat de welstandscommissie, en misschien ook de initiatiefnemer, de gemeente, die niet aanwezig was bij de betreffende bespreking, zou hebben ingelicht van de wijziging in materiaalgebruik. Ambtelijk is aan de rekenkamercommissie meegedeeld, dat op 21 september 2005 telefonisch is meegedeeld aan de aanvrager en ontwerper, dat het bouwplan besproken zou worden in de commissievergadering. Daarbij is tevens aangegeven dat eventueel in te brengen stukken (in de vorm van materialen) vooraf via de gemeente aan de welstandsarchitect moeten worden meegegeven. Dit is niet gebeurd. Anderzijds is het de gemeente die verantwoordelijk is voor het deugdelijk functioneren van de door haar zelf ingestelde adviesprocedure inzake welstand. Aannemelijk lijkt te stellen dat het wenselijk is dat de gemeente bij belangwekkende bouwplannen zoals dit per definitie vertegenwoordigd is bij vergaderingen van de welstandscommissie. Bovendien lijkt het redelijk dat daar dan ook de andere adviseur, namelijk de Rijksdienst voor cultureel erfgoed, over gehoord zou worden. Handhavingsverzoek Een relevante factor is vervolgens de vraag hoe het college omgaat met het handhavingsverzoek van de stichting behoud havezathe Heeckeren, dat in 2008 wordt ingediend. In dezelfde tijd uiten enkele raadsleden hun zorgen over de gang van zaken. In de politieke beantwoording door wethouder Sijbom komt al snel het oordeel naar voren dat er aan de zijde van de gemeente geen fouten zijn gemaakt. Het handhavingsdossier ligt vervolgens een aantal maanden stil. De dwangsom die daarna wordt opgelegd wordt min of meer gebruikt om nieuwe vergunningaanvragen af te dwingen. Het college is zich er kennelijk van bewust dat dit juridisch niet mag, en omschrijft de Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

21


lastgeving zodanig dat de stenen en dakpannen moeten worden vervangen. Gezien de ingrijpende afbraak die dit zou vergen (het metselwerk was bij constatering al gereed) lijkt dit niet een realistische lastgeving te zijn geweest. Alles lijkt erop te wijzen dat het het college erom te doen was om middels nieuwe vergunningen de juridische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke. Afweging gemeente Opvallend is dat het college daarbij niet een eigen oordeel lijkt te geven over de vraag: wat vinden we nu zelf als gemeente eigenlijk van de toegepaste materialen in relatie tot de omgeving. De argumentatie die in de gewijzigde bouwvergunning wordt weergegeven, namelijk omdat dezelfde steen, voeg en dakpan toegepast gaat worden in de nieuwbouw is het gerechtvaardigd dat deze ook in het herbouwde bouwhuis is gebruikt, is een merkwaardige redenering. De legitimatie voor de legalisatie van de afwijking (en voor het niet optreden daartegen) wordt daarmee gelegd in een toekomstige ontwikkeling. Desondanks is het begrijpelijk, dat het college in een lastige positie terecht gekomen was, nu een lastgeving tot sloop zeer ingrijpend zou zijn voor de eigenaar en er bovendien een positief advies van de welstandscommissie lag. Bovendien verplicht de wettelijke systematiek betreffende handhaving het college om actief te onderzoeken of legalisatie mogelijk is. Tegenstrijdige advisering De nieuwe vergunningaanvragen die uiteindelijk toch nog zijn ingediend in 2009 worden ook voorgelegd aan de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Deze dienst had weliswaar positief geadviseerd op het oorspronkelijke bouwplan met de in de oorspronkelijke bouwaanvraag vermelde historische bouwmaterialen, maar was niet in kennis gesteld van de definitieve (gewijzigde) monumentenvergunning van 2 februari 2006. Het oorspronkelijke advies van de Rijksdienst had dan ook geen betrekking op de wijziging die in overleg met welstand was afgesproken. Sterker: van de onderling gemaakte afspraak over de bouwmaterialen was de Rijksdienst niet op de hoogte gesteld. Op de nieuwe adviesaanvraag over de afwijkende, toegepaste materialen wordt dan ook door haar afwijzend geadviseerd. “Het bouwplan heeft zeer sterk aan kwaliteit ingeboet”, zo luidt het oordeel. Het college gaat in haar besluit niet expliciet in op dit negatieve advies, anders dan te stellen dat het andere advies, namelijk dat van de geïntegreerde welstands- en monumentencommissie wel positief is. Commissaris van de Koningin Opmerkelijk is, dat in 2009 een gesprek tussen het college en de heer Broenink van stichting behoud Havezathe Heeckeren plaatsvindt door tussenkomst van de Commissaris van de Koningin. Die dringt er bij het college op aan om het gesprek aan te gaan. Opmerkelijk is tevens dat vervolgens van dit gesprek, dat in augustus plaatsvindt, geen verslag is gemaakt. 5.3 Beeldvorming Publieke opinie Het publiek krijgt aanvankelijk het beeld voorgehouden, dat de initiatiefnemer met de realisatie van zorgappartementen de havezathe Heeckeren weer terug wil brengen in de staat waarin het rond 1850 verkeerde, voor wat betreft Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

22


bebouwing (herbouw achterhuis van het Bouwhuis en een gebouw op de plek van de voormalige orangerie), zichtassen en zelfs een boomgaard op de plaats van de basisschool Heeckeren. Feit is, dat het oorspronkelijke huis en het voorhuis van het bouwhuis een opknapbeurt hebben ondergaan. Het comité (en later de stichting) Behoud Havezathe Heeckeren uit publiekelijk haar scepsis over het toekomstperspectief. “De orangerie is een plantenkas geweest en niet van het formaat van een twee verdiepingen tellend appartementencomplex, zo laat men in een interview met Tubantia op 17 mei 2005 weten. Buurtbewoners grijpen de wettelijke inspraak- en bezwaarprocedures aan om kenbaar te maken dat ze het bouwplan als een inbreuk in hun belangen zien. De kritiek neemt in 2008 toe, wanneer ondanks herhaaldelijk verzoek de initiatiefnemers weigeren om nieuwe aanvragen in te dienen, waarin het gerealiseerde bouwplan alsnog wordt aangevraagd. Initiatiefnemer De initiatiefnemer heeft met de aankoop van een bijzonder object kansen gezien om een uniek complex voor zorgappartementen op een prachtige locatie nabij het centrum van Goor te realiseren. Respect voor de historie moet echter wel gepaard gaan met het realiseren van een goed exploitabel zorgproject met wooneenheden die aan de eisen van de tijd voldoen. Dat leidt in praktijk tot een spanningsveld. Het akkefietje met de stenen en dakpannen lijkt zwaar op de maag te liggen. De initiatiefnemer en ontwerper lijken (oprecht) het gevoel te hebben dat hen geen blaam treft. Gehandeld is overeenkomstig de afspraak die met de welstandscommissie is gemaakt. Die wilde immers niet dat historiserend gebouwd zou worden met oud ogende materialen, en dus is gekozen voor de materialen die zijn toegepast, die door de welstandscommissie zijn goedgekeurd. Dat welstand dit niet heeft gecommuniceerd met de gemeente, en dat de gemeente hier pas zeer laat achter is gekomen, valt hen toch niet te verwijten, zo zal de beleving van de initiatiefnemer zijn geweest. Wanneer in 2009 de druk wel erg wordt opgevoerd en het verbeuren van een dwangsom dichtbij komt, besluit men om (met tegenzin) toch maar nieuwe aanvragen in te dienen. Los van het voorgaande ontstaat de indruk uit de verkoop van het complex in 2008, dat het al met al voor de initiatiefnemer ook een project is geworden dat financieel interessant te achten is. Gemeente Het college laat in juni 2005 weten tijdens een commissievergadering dat ze medewerking wil verlenen aan de realisatie van zorgappartementen bij havezate Heeckeren. Opgemerkt wordt dat de nieuwbouw wel moet passen in de historische omgeving. Uitgangspunt bij bestemmingswijzigingen is waarschijnlijk doorgaans, dat in beginsel burgergericht, klantvriendelijk een positieve houding jegens nieuwe initiatieven wordt ingenomen. De bouw van zorgappartementen past naar verwachting bovendien in de doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting. Tevens is er een zinvolle maatschappelijke invulling gevonden voor het complex, zo zal de gedachte zijn geweest. Vervolgens heeft het college het beeld, dat zij uitvoering geeft aan dat standpunt, door hier vrijstelling en de vereiste vergunningen voor te verlenen. In de weerstand die geleidelijk ontstaat ziet zij geen aanleiding om haar standpunt te heroverwegen, ook niet op het moment dat in mei 2008 kritische Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

23


vragen in de raad worden gesteld. De kwestie met welstand, namelijk dat een afspraak is gemaakt om andere bouwmaterialen toe te passen, is vervelend, maar buiten toedoen van de gemeente ontstaan, zo lijkt de opvatting. Geconfronteerd met het handhavingsverzoek kiest het college uiteindelijk, nadat het informele traject niets heeft opgeleverd, de formele benadering door een dwangsom op te leggen. Dit om te bereiken dat de oorspronkelijke steen, voeg en dakpan alsnog worden toegepast. Dit gebeurt echter tegen beter weten in: het verkrijgen van nieuwe aanvragen, die vervolgens tot legalisatie van de ontstane strijdigheid kan leiden, was hierbij het doel. Dit ondanks het feit dat wethouder Sijbom zich in Tubantia van 25 februari 2009 distantieert van het begrip ‘legaliseren’. In de situatie waarin twee tegenstrijdige adviezen zijn ontvangen, (instemmend: ’t Oversticht, afwijzend: Rijksdienst voor cultureel erfgoed) schaart het college zich ogenschijnlijk zonder al te veel moeite achter dat van welstandscommissie ’t Oversticht.


24


HOOFDSTUK 6 : CASESTUDIE 3 : TUINHÖFKE 6.1 Een situatieschets 2003 Op 30 september 2003 brengt de stedebouwkundig adviseur SAB een advies uit over de stedebouwkundige voorwaarden die gesteld kunnen worden aan de ontwikkeling van woningbouw op de locatie van de voormalige gereformeerde kerk aan de Van Kollaan in Goor. Gesteld wordt: “Het plangebied leent zich niet voor hoogbouw zoals appartementen. Seniorenwoningen beneden met tuin en beperkte zolderverdieping is een mogelijkheid”, maar ook: “De hoogte dient aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, dat betekent maximaal twee bouwlagen met een kap”. Aangegeven wordt tevens dat de diepte op het perceel gebruikt kan worden voor bebouwing die een bouwlaag hoger is. 2004 Op 14 september 2004 besluit het college in principe medewerking te verlenen aan het plan van de Goorse volkswoning voor het bouwen van appartementen voor senioren aan de van Kollaan ter plaatse van een voormalige gereformeerde kerk. In de collegenota wordt melding gemaakt van het feit, dat een eerdere versie van het plan een te groot aantal appartementen voorstelt, waardoor niet aan de parkeernorm voldaan zou kunnen worden. Het huidige plan is teruggebracht tot 36 appartementen en parkeerplaatsen. Het bouwplan bestaat uit een rij appartementen (twee bouwlagen en schuine kap) parallel aan de van Kollaan, die onderbroken wordt door een poort, die naar een binnenhof leidt, waar rondom ook appartementen in woonblokken zijn gegroepeerd (drie bouwlagen en schuine kap). Op 14 juli 2004 maken buurtbewoners van de Laarstraat en de van Kollaan bezwaar tegen de bouw van de seniorenappartementen. Gevreesd wordt voor derving van woongenot door vermindering van lichtinval, inkijk en planschade. Aangegeven wordt dat men zich wel zou kunnen verenigen met woningbouw in twee lagen in plaats van drie. 2005 De welstandscommissie geeft op 16 februari 2005 haar advies. Het plan voldoet volgens haar in hoofdopzet aan redelijke eisen van welstand en refereert aan vooroorlogse tuinstadswijken. Curieus vindt de welstandscommissie het, dat de hoogbouw juist aan de hofzijde is gesitueerd. Ook de galerijontsluiting van de appartementen acht de commissie geen logische keuze voor een hofje. Grondgebonden woningen zouden logischer zijn. De commissie wijst erop, dat het terrein rondom een ongedifferentieerd verhard gebied vormt met her en der parkeerruimte voor auto’s. Ze doet als suggestie om te onderzoeken of een halfverdiepte parkeergarage in combinatie met meer groen een optie kan zijn. 2006 In juni 2006 stelt Bügel Hajema een ruimtelijke onderbouwing op, vereist om een artikel 19 lid 2 Wro vrijstelling te mogen verlenen. Gesteld wordt dat de inbreidingslocatie in het kader van duurzame ruimtelijke ontwikkeling positief is en dat herstructurering van bestaande wijken via nieuwe ingrepen plaats kan vinden en nieuwe ruimtelijke kwaliteit kunnen creëren.


25


Op 25 juli 2006 worden bedenkingen ingediend door omwonenden tegen het voornemen van het college om een artikel 19 lid 2 vrijstelling te verlenen. Argumenten zijn wederom: het gebouw wordt te hoog, heeft een te grote bouwmasse, leidt tot waardevermindering, minder zonlicht inval en meer verkeersbewegingen. Op 10 oktober 2006 besluit het college om de vrijstelling te verlenen. In het bezwaarschrift dat op 27 november tegen de bouwvergunnning wordt ingediend door omwonenden, worden de argumenten uit eerdere brieven herhaald. 2007 In het kader van de bezwarenprocedure geeft Bügel Hajema op 16 januari 2007 een nader advies. Ze verantwoordt waarom een grotere bouwhoogte dieper op het perceel past. Dit was met de gereformeerde kerk ook het geval. De extra bouwlaag is door de grote afstand tot de achterliggende woningen ook verdedigbaar. Op 6 maart 2007 verklaart het college op basis van een advies van de commissie voor bezwaarschriften het bezwaarschrift van de omwonenden ongegrond. Gesteld wordt dat de bouwhoogte van 13 meter aanvaardbaar is, aangezien de maximale bouwhoogte tot dusver 40 meter betrof. Door de relatief grote afstand tot de woningen rondom is de privacy niet onaanvaardbaar geschonden, zo oordeelt het college. Bovendien heeft de vergunninghouder volgens haar welhaast het maximale gedaan om inbreuk op de privacy te beperken. 2009 Op 26 januari 2009 worden bij een bouwcontrole enkele bouwkundige afwijkingen ten opzichte van de bouwvergunning geconstateerd. Bij de controle van de gevelaanzichten zijn drie afwijkingen geconstateerd. Ten eerste is in de linker zijgevel op de begane grond in de slaapkamer een raamkozijn uitgevoerd in een deurkozijn. Ten tweede zijn in de berging achter op het perceel twee raamkozijnen aangebracht. Ten derde zijn op het binnenterrein op de begane grond in de linker en rechter zijgevels deurkozijnen vervangen door raamkozijnen. Uit de verslaglegging in het handhavingsdossier (BIMAS) blijkt, dat deze afwijkingen volgens de handhavingsambtenaar van ondergeschikt belang zijn en akkoord bevonden in verband met het feit dat het geringe afwijkingen in de gevelaanzichten betreffen, ze niet naar de straat gericht zijn en niet in ernstige mate in strijd met welstand zijn. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal brandveiligheidsmaatregelen nog niet is getroffen. Op 10 februari 2009 wordt de Goorse volkswoning verzocht binnen 4 weken de brandveiligheidsmaatregelen uit te voeren overeenkomstig de bouwvergunning. Op 23 juni 2009 heeft het college besluiten genomen over enkele planschadeverzoeken die door een aantal omwonenden zijn ingediend in reactie op de bouw van de seniorenwoningen aan de Van Kollaan. Enkele verzoeken zijn toegekend, een aantal andere afgewezen. De hoogte van de toegekende planschade en de afwijzingen zijn vervolgens via bezwaarschriften aangevochten. De commissie voor bezwaarschriften was van oordeel dat het college zich niet op het rapport van haar adviseur had mogen baseren, omdat dit in de ogen van de commissie een onjuiste interpretatie geeft van de bouwmogeljikheden die onder het oude planologische regime golden. Bovendien was de commissie van oordeel, dat een tweetal aspecten een nadere onderbouwing behoefden, waardoor zij het college heeft geadviseerd Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

26


aanvullend onderzoek te laten doen. Het college heeft vervolgens op basis van ingewonnen nader advies en het advies van de bezwarencommissie besloten de bezwaarschriften ongegrond te verklaren. 6.2 Analyse Inbreidingslocatie De bouw van appartementen op een zogeheten inbreidingslocatie biedt de woningbouwcorporatie de Goorse Volkswoning, inmiddels Viverion geheten, de mogelijkheid om nabij het centrum van Goor een geruim aantal seniorenwoningen voor verhuur te realiseren. Hoewel de bestemmingswijziging van kerk naar woningen planologisch relatief eenvoudig geregeld kan worden via een artikel 19 lid 2 vrijstelling, kost het ontwerpen van een passend bouwplan meer moeite, zo lijkt het. Begrijpelijk is, dat om de kosten van aankoop en afbraak van de voormalige kerk te kunnen dekken gezocht is naar een invulling van de beschikbare kavel, waarbij zoveel mogelijk appartementen gerealiseerd kunnen worden. Een bouwplan komt tot stand in twee en drie woonlagen waarbij de ruimte efficiënt wordt benut voor wonen en parkeren. Keerzijde is echter wel dat daardoor slechts weinig ruimte voor groen overblijft. Wijzigingen in het werk Weliswaar worden bedenkingen en later bezwaren ingediend tegen de geplande bouwhoogte van met name het achterste deel van de bebouwing, maar het complex wordt uiteindelijk gebouwd zoals het is vergund. Tijdens de bouw wordt periodiek controle uitgevoerd door een handhavingsambtenaar van de gemeente. In de ruwbouwfase worden als gevolg hiervan enkele keren bouwkundige aanwijzingen gegeven met betrekking tot bijvoorbeeld de bewapening van de betonconstructie. Begin 2009 wordt geconstateerd dat er enkele afwijkingen zijn ten opzichte van de bouwtekening die bij de vergunning hoort. Het gaat daarbij om de uitvoering van een raamkozijn als deurkozijn of omgekeerd en om het aanbrengen van niet voorziene ramen in de berging. Kennelijk is het wel handig om ook daar enig daglicht binnen te krijgen; een inzicht dat naar verwachting tijdens de bouw is ontstaan. In alle gevallen betreft het gevels die niet aan de straatzijde gelegen zijn. Op basis van het bouwbeleidsplan en het handhavingsuitvoeringsprogramma is door de handhavingsambtenaar vastgesteld, dat dit geen zodanige afwijkingen zijn waartegen het gebruikelijk is handhavend op te treden. 6.3 Beeldvorming Publieke opinie In vergelijking tot de beide voorgaande cases, lijkt de kwestie ’t Tuinhöfke minder media-aandacht te hebben gehad in de afgelopen jaren. Pas in 2009, wanneer bekend wordt, dat er bouwkundige afwijkingen zijn geconstateerd, waartegen door de gemeente niet wordt opgetreden, komt er (enige) aandacht voor in de pers. Dit wordt versterkt door het feit dat in de loop van 2009 blijkt dat de planschadeclaims van een aantal omwonenden hetzij worden afgewezen, dan wel op bedragen van € 3000,- tot € 6000,- zijn vastgesteld.


27


In dezelfde periode ontstaan ook klachten over de overlast die omwonenden zeggen te ondervinden van de verlichting die door Viverion is aangebracht rondom het wooncomplex. De buurt hekelt het feit dat hierover geen enkel overleg heeft plaatsgevonden door Viverion. Een huis-aan-huiskrant kopt in mei 2009: “Reeks klachten illegaal ’t Tuinhofke” en maakt ook melding van het plaatsen van dakafvoeren aan de buitenzijde van het complex in plaats van aan de binnenzijde en van weerstand tegen de plaatsing van een vuilcontainer. Goorse volkswoning / Viverion Het standpunt van Viverion lijkt van meet af aan, dat deze woningbouwcorporatie met de realisatie van 36 seniorenappartementen haar woningvoorraad wenst aan te vullen, om daarmee haar publieke taak uit te voeren. Om het project exploitabel te krijgen is gestreefd om binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente een maximaal aantal wooneenheden te creëren in een complex met een binnenhofje. Hoewel niet duidelijk blijkt uit het dossier welke redenen Viverion als opdrachtgever had om op enkele plaatsen de gevelindeling afwijkend te realiseren van de vergunning, is het aannemelijk, dat dit voornamelijk praktische, op toekomstig gebruiksgemak gerichte redenen zullen zijn geweest op basis van voortschrijdend inzicht. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat hier van opzet sprake is geweest. Kleine aanpassingen ‘in het werk’ zijn het, die geen invloed hebben op de omgeving. Gemeente De gemeente ziet in de bouw van seniorenwoningen in de nabijheid van het centrum van Goor een goede invulling van de locatie van de voormalige gereformeerde kerk, die een positieve impuls kan geven aan de ruimtelijke kwaliteit van de wijk. Het realiseren van dit complex past in het beleid dat in de Woonvisie is vastgelegd, met name ook gezien het type woningen: huurappartementen voor ouderen. Het college is daardoor bereid om haar medewerking te verlenen aan de realisatie van het project. Met betrekking tot de handhavingskwestie is de gemeente van mening, dat op basis van vastgesteld beleid – het Bouwbeleidsplan en het Handhavingsuitvoeringsprogramma zijn door de raad vastgesteld – zich geen situatie voordeed die in aanmerking komt voor een bestuursrechtelijke sanctie zoals een dwangsom. Daarvoor zijn de geconstateerde afwijkingen te gering. Duidelijk is, dat indien ze in de bouwtekening zouden zijn opgenomen, ze niet aan vergunningverlening in de weg zouden hebben gestaan. Dat gold niet voor de tekortkomingen in de brandveiligheidsmaatregelen. Daarover is Viverion wel aangeschreven, waarna de afwijkingen zijn opgelost.


28


7

SLOTBESCHOUWING

Onderzoek Nationale Ombudsman In september 2010 verscheen het rapport “Helder handhaven”, van de Nationale Ombudsman. Centraal daarin staat de vraag hoe gemeenten omgaan met handhaving(-sverzoeken). De ombudsman stelt, dat gemeenten duidelijk moeten maken wanneer ze wel of niet regels voor de woon- en leefomgeving van hun inwoners handhaven en hoe zij omgaan met verzoeken van inwoners om handhaving. Dit is belangrijk omdat er vaak een groot verschil is tussen wat burgers verwachten en wat een gemeente kan waarmaken. De burger moet weten waar hij aan toe is. Een citaat: In ons ‘handhavingsrecht’ zit een ernstige tegenstrijdigheid, die technisch wel verklaard kan worden, maar bij burgers tot onbegrip kan leiden. (…) Enerzijds heeft de gemeente de beginselplicht om handhavend op te treden. Anderzijds moet de gemeente onderzoeken of er zicht is op legalisatie en of sprake is van andere bijzondere omstandigheden die aanleiding zijn om de handhaving op te schorten of ervan af te zien. De gemeente moet een belangenafweging maken. De beginselplicht en de belangenafweging wijzen in tegengestelde richting. Voor een burger die last heeft van een overtreding is het systeem onbegrijpelijk. (Helder handhaven, 2010/235: pagina 12)

De rekenkamercommissie ziet in de door de ombudsman genoemde tegenstrijdigheid een belangrijke factor die ook in de dossiers uit haar onderzoek van invloed is. In de beeldvorming over het gemeentelijk handhavingsoptreden komt in de dossiers Heeckeren en Tuinhöfke naar voren dat het publiek niet begrijpt waarom de gemeente afziet van handhavend optreden en/of zich begeeft op de weg van legalisatie. Het illustreert, dat het van groot belang is om duidelijk te communiceren over de belangenafweging die in een kwestie wordt gemaakt. Terugblik onderzoeksvraag De commissie heeft zich bij de start van het onderzoek ten doel gesteld om een verklaring te vinden voor de beeldvorming die ontstaat rondom vergunningen handhavingsdossiers op het gebied van bouwzaken, wanneer deze in de publieke belangstelling komen te staan. Het beeld bij buitenstaanders lijkt te zijn, dat de gemeente bij de uitvoering van haar wettelijke taken niet eenduidig te werk gaat. Dit roept vragen op, namelijk wanneer wordt wel of niet voor een afwijking van een bestemmingsplan een vrijstelling verleend? Wanneer wordt op basis van het oordeel van een handhavingsambtenaar niet opgetreden tegen een overtreding en mag hij/zij hier over oordelen? En wanneer wordt door het college het instrument last onder dwangsom toegepast om een bouwer te dwingen een strijdige situatie (afwijking van bouwvergunning) ongedaan te maken. En waarom wordt daar soms van afgezien? Voor de commissie is duidelijk, dat dat beeld ontstaat, doordat mensen verschillende dossiers met elkaar in verband brengen, en zij voor hun waarneming dat de gemeente in verschillende dossiers een verschillende manier van optreden toont, geen verklaring zien. Het beeld dat hieruit voortkomt in de publieke opinie is, dat de gemeente met verschillende maten meet en het optreden afhankelijk is van de persoon in kwestie. Overeenkomsten tussen casestudies De rekenkamercommissie heeft zich een oordeel gevormd over deze beeldvorming door onderzoek te doen naar drie recente dossiers, elk met een Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

29


verschillende initiatiefnemer: de particuliere café-eigenaar van Buddy’s, de private projectontwikkelaar van plan Heeckeren en de publieke ontwikkelaar Viverion van plan ’t Tuinhöfke. Deze zaken hebben met elkaar gemeen, dat in alle drie gevallen afwijkingen zijn geconstateerd van de verleende bouwvergunning. Verschillen tussen casestudies Bij café Buddy’s is via een dwangsom getracht af te dwingen dat de afwijking ongedaan wordt gemaakt. Bij plan Heeckeren is eveneens een dwangsom opgelegd tegen de geconstateerde afwijkingen, maar die had eigenlijk tot doel om daarmee nieuwe vergunningaanvragen te ontlokken die tot legalisatie van de afwijkingen zouden kunnen leiden. In plan ’t Tuinhöfke heeft de handhavingsambtenaar op basis van zijn mandaat geoordeeld dat de geconstateerde afwijkingen van ondergeschikte aard waren, waardoor van handhaving is afgezien. Rechtlijnig optreden Wat onmiskenbaar bijdraagt aan de beeldvorming, is dat in de ogen van het publiek de gemeente per definitie tegen alle geconstateerde afwijkingen dient op te treden op een gelijke wijze. Wanneer in het ene geval besloten wordt tot legalisatie achteraf (plan Heeckeren) en in een ander geval er geen bereidheid is om achteraf te legaliseren (plan Buddy’s) of zelfs in het geheel niet wordt opgetreden (plan ‘Tuinhöfke) roept dit begrijpelijkerwijs vragen op. Dit wordt versterkt door het feit dat de dwangsomsanctie jegens de kleinere partij, namelijk de particuliere ondernemer wordt doorgezet, en jegens de grotere projectontwikkelaar van plan Heeckeren wordt ingetrokken. Dat de impact van de afwijkingen ten opzichte van het gehele bouwplan van verschillende aard is speelt daarbij in de beeldvorming geen belangwekkende rol. Onderzoek legalisatie verplicht Het is de commissie bekend, dat handhavingszaken een individuele belangenafweging vergen, waarbij op basis van de specifieke omstandigheden van het geval allereerst onderzocht dient te worden of legalisatie mogelijk en wenselijk is, of er gegronde redenen zijn om af te zien van handhaving, en om afhankelijk daarvan tot de toepassing van handhavingsmaatregelen te besluiten. Deze situationele aanpak rechtvaardigt het dat niet in alle handhavingsgevallen identiek wordt opgetreden. Dit leidt er enerzijds toe, dat het van groot belang is om duidelijk te communiceren over een gekozen handhavingsoptreden en de onderbouwing daarvoor, zodat het optreden uitgelegd en begrepen kan worden. Anderzijds moet (ondanks de situationele aanpak) het gemeentelijk handhavingsoptreden een consistente lijn vertonen. Dat wil zeggen gelijke gevallen worden gelijk behandeld. Plan Buddy’s Bij het bouwplan van café Buddy’s is naar het oordeel van de rekenkamercommissie in de besluitvorming onvoldoende expliciet en kenbaar voor aanvrager en derden een integrale afweging gemaakt van de huidige, gerealiseerde bouw. De evolutie van het ontwerp gaandeweg de vergunningprocedure stond daaraan in de weg. Zoals verwoord is de gemeente hierbij slachtoffer geworden van haar eigen meegaandheid. De commissie is van oordeel, dat inzet van de dwangsom uit hoofde van de eigen geloofwaardigheid begrijpelijk was (de grens was voor het college bereikt), maar dat het ruimtelijk belang dat hiermee gediend was twijfelachtig was. Daarmee doelt de commissie op het feit, dat er ruimtelijk gezien slechts Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

30


een beperkt verschil bestaat tussen het in tweede instantie vergunde plan, dat met de last onder dwangsom werd afgedwongen en de feitelijke situatie. Ze stelt vast dat het college er door dit beperkte belang ook niet goed in is geslaagd om de onderbouwing voor deze dwangsom naar de belanghebbende en naar het publiek te communiceren en te rechtvaardigen, anders dan door te verwijzen naar haar eigen geloofwaardigheid. Het ging niet alleen in de beeldvorming, maar ook in juridisch opzicht in wezen om ‘twee kleine muurtjes’. Het feit dat dit tot doel heeft om het onmogelijk te maken om de voorkant van het bouwwerk eenvoudig dicht te maken door het plaatsen van ramen, doet hier niet aan af. De beeldvorming over het gemeentelijk optreden zou naar verwachting van de commissie anders zijn geweest wanneer het gehele bouwwerk illegaal zou zijn gebouwd. Plan Heeckeren De rekenkamercommissie constateert in de casus Heeckeren, dat het college zich door het handhavingsverzoek om formele redenen genoodzaakt ziet om een handhavingstraject in te gaan, terwijl ze daar zelf niet een directe behoefte toe voelde. Het constateren van de afwijkingen betreffende de bouwmaterialen, dat dit geschiedde op het moment waarop het redelijkerwijs niet meer mogelijk was om dit ongedaan te maken, en de gebrekkige communicatie met de eigen welstandscommissie hieromtrent, hebben de gemeente in verlegenheid gebracht. Het dossier Heeckeren toont ook, dat toen zich een kans voordeed om zorgappartementen te vestigen in en rondom huize Heeckeren de gemeente vervolgens alles leek te doen om dit mogelijk te maken. Het punt van de ontwikkeling van draagvlak onder de belanghebbenden lijkt daarbij echter onderbelicht te zijn gebleven. De commissie stelt ook vast, dat er gezien de tegenstrijdigheid tussen strikt handhavend optreden en het tegemoetkomen aan mensen een strakke regie is vereist. Dit wordt versterkt, wanneer sprake is van tegenstrijdige advisering door verschillende (wettelijke) adviseurs. Naar het oordeel van de commissie verzuimt de gemeente in dat geval om gemotiveerd een eigen positie te kiezen. Dit vraagt erom dat het proces als geheel op een goede manier wordt gemanaged. De commissie zou het een logische stap gevonden hebben, als de gemeente daarbij zou hebben gepoogd de twee adviseurs op één lijn te krijgen. Plan ‘t Tuinhöfke De commissie constateert, dat de feitelijke impact van het complex ’t Tuinhöfke bij omwonenden pas duidelijk wordt zodra de bouw vordert. Dit is begrijpelijk. Maar de commissie stelt ook vast, dat zich in dit dossier geen echt grote vragen voordoen. Het feit dat deze zaak in de publiciteit is gekomen, lijkt eerder verband te houden met het gegeven dat dit toevallig gelijktijdig speelde met andere zaken. Objectief bezien zijn de bij ‘t Tuinhöfke geconstateerde afwijkingen van ondergeschikt belang en worden derdenbelanghebbenden hierdoor niet getroffen. De ambtelijke beslissing om van handhaving af te zien is in de ogen van de commissie alleszins redelijk en rechtmatig te achten. Er is volgens de commissie geen aanleiding om te veronderstellen dat hier sprake zou zijn van een onjuiste toepassing van het mandaat van de handhavingsambtenaar, bedoeld om een professionele inschatting te maken van de ernst van de overtreding. De commissie kan zich niet aan de indruk onttrekken, dat de pulbieke opinie sterk is beïnvloed door de berichtgeving, waarin de uitvoeringsdetails uit deze zaak bewust zijn gebruikt om een beeld van ongelijkheid in gemeentelijk optreden te illustreren. Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

31


8

CONCLUSIES

Geen systeemfout De commissie komt tot de conclusie, dat zij op basis van de onderzochte dossiers niet één rode draad is tegengekomen, die als systeemfout zou kunnen gelden in het gemeentelijk handelen. Op de casus ’t Tuinhöfke valt volgens de commissie weinig aan te merken. Gebrek aan regie In het dossier Heeckeren komt de commissie tot de conclusie dat wel sprake is geweest van tekortkomingen. Er bestond een gebrek aan gemeentelijke regie, maar die overstijgt de taakvelden vergunningverlening en handhaving. Hierbij speelden meerdere elementen een rol. Ten eerste het weet hebben van wat er speelt en hoe het proces loopt. Ten tweede de zorg voor een integrale benadering met een brede belangenafweging, zowel bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan als in de fasen van vergunningverleningen en handhaving. Ten derde de communicatie met de (wettelijke) adviseurs, de welstandscommissie en de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed. Ten vierde het kiezen van positie door je als gemeente een zelfstandig oordeel te vormen. Aan dit laatste ontbreekt het volgens de commissie met name in de relatie tot de welstandscommissie. Uit de toelichting van wethouder Sijbom op 15 september 2010 leidt de commissie af, dat het college uit de casus Heeckeren heeft geleerd, dat de gemeente zorgvuldiger moet zijn in de planvorming en de coördinatie gedurende het proces. Het college doet dit nu al door bij complexe projecten zoals Braak-west of Gijmink één coördinator op het werk te zetten die als aanspreekpunt fungeert. Niet met twee maten gemeten De commissie ziet in de onderzochte dossiers géén aanleiding voor de suggestie dat er “met twee maten wordt gemeten”. Van het bewust afwijkend bouwen in strijd met de bouwvergunning in de wetenschap dat de gemeente dit niet accepteert, is in het geval van Heeckeren geen sprake. Dit doet zich in het geval Buddy’s nadrukkelijk wel voor. Omwille van de geloofwaardigheid van haar eigen handhavingsbeleid besloot het college daar om de bewuste muurtjes middels een dwangsombesluit te laten afbreken. Ten opzichte van de vergunde situatie was dit een precaire rechtvaardiging van de dwangsom. De feitelijke situaties in beide handhavingszaken zijn daardoor niet gelijk. Gebrek aan integrale benadering De zaken Buddy’s en Heeckeren hebben naar de opvatting van de commissie gemeen, dat achteraf bezien een te weinig integrale benadering heeft plaatsgevonden in de besluitvorming qua ruimtelijke ordening, vergunningverlening en handhaving. In beide gevallen heeft van meet af aan een duidelijk zicht op het eindperspectief ontbroken. Was dit tevoren wel duidelijker en explicieter in beeld gebracht en overwogen, dan zou bij Buddy’s mogelijk analoog aan de serre van café de Ster, een vrijstellingstraject zijn ingegaan om de gerealiseerde aanbouw als gebouw mogelijk te maken. Dat dit tot bestemmingsplankosten en dus leges zou hebben geleid, had de eigenaar dan voor lief moeten nemen. Bij plan Heeckeren betekent naar het oordeel van de commissie een integrale benadering, dat de besluitvorming in het ruimtelijke traject op basis van een allesomvattend bestemmingsplan door de gemeenteraad had dienen plaats te vinden, in plaats van de thans gevolgde gefaseerde aanpak, die startte met een artikel 19 Wro vrijstelling voor de eerste fase. Als gevolg hiervan hebben Quick scan bouwvergunningen en handhaving, Rekenkamercommissie Hof van Twente 2010

32


de opvolgende fasen van vergunningverlening en handhaving in belangrijke mate in het teken gestaan van de geuite kritiek op de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het realiseren van 22 zorgappartementen op het terrein van de havezate. Tegenstrijdigheid in wettelijke systematiek De juridische tegenstrijdigheid in het handhavingsrecht, die de Nationale ombudsman signaleert, leidt ook in Hof van Twente tot onbegrip bij de burgers. Dat de gemeente bij een geconstateerde overtreding van bouwregels gaat onderzoeken of legalisatie mogelijk is of er bijzondere belangen spelen waardoor van handhaving moet worden afgezien, wordt door mensen vaak niet begrepen. De belangen die geschaad worden door de overtreding moeten daarom altijd afgewogen worden tegen de belangen van de overtreder. Individuele handhavingszaken zullen daarom ook in de toekomst onvermijdelijk vragen blijven oproepen. Duidelijke en consequente communicatie is hierop het enig juiste antwoord.

9

BIJLAGEN

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Brief fracties gemeenteraad september 2009 Tekeningen bouwplan café Buddy’s. Foto’s bouwplan café Buddy’s Foto voorhuis bouwhuis havezate Heeckeren Foto terrein en bebouwing Huize Heeckeren Foto herbouw achterhuis bouwhuis Heeckeren Plattegrond en animatie bouwplan ‘t Tuinhöfke


33

Gemeente Hof van Twenbe o 2,79_47 Nr: ,21a / tace (/),111-0)&1‘.. Afdeling:C..onctry,

P v DA Partij van de Arbeid

Inge. — 8 'SEP, 2009

komen: ICIR )

Atehlef: VV / NR / V / B SBA

Raadsfractie Hof van Twente p/a: roelbergmanPhome.n1 Aan: Rekenkamercommissie Hof van Twente p/a Gemeente Hof van Twente, Postbus 54, 7470 AB Goor. Onderwerp:

Verzoek onderzoek Rekenkamercommissie

Goor, 01 sept. 2009

L.S., Namens de ondergetekenden, fractievoorzitters in de gemeenteraad van de Gemeente Hof van Twente, wordt het verzoek aan U gedaan om een Rekenkamercommissie onderzoek in te stellen naar het beleid van vergunningverlening van bouwvergunningen, alsmede het toezicht en de handhaving op de voorwaarden van afgegeven bouwvergunningen. Aanleiding tot het doen van het verzoek zijn, o.a. de: -regelmatig in de publiciteit terugkomende negatieve berichtgeving hierover; -klachten vanuit de makelaardij en aannemerij over de lange duur van de afgifte; -klachten van burgers over niet begrepen en als bureaucratisch bestempelde reacties op kleine wijzigingen op ingediende plannen. Concrete vragen zijn, o.a.: worden bij vergelijkbare bouwaanvragen vergunningen op gelijke wijze af gehandeld of is er sprake van verschillen in die afhandeling? indien er sprake is van ongelijke afhandeling van op zich vergelijkbare aanvragen, is er dan sprake van helder omschreven regels op grond waarvan afwijkend wordt gehandeld in vergelijkbare situaties? wordt er in situaties van handhaving in vergelijkbare gevallen gelijk gehandeld of is er sprake van een situatie waarbij dat niet het geval is? indien er sprake is van ongelijke handhavingsituaties in vergelijkbare gevallen, is er dan sprake van helder omschreven regels op grond waarvan afwijkend wordt gehandeld in vergelijkbare situaties? hoe worden de wettelijke vastgestelde termijnen gehanteerd?

borgen de procedures,die de gemeente Hof van Twente hanteert in voldoende mate de rechtsgelijkheid voor burgers in onze e gemeente? kan de rekenkamer aan de hand van zaken die recent in de pers aan de orde zijn gesteld antwoorden geven op bovengestelde vragen? worden alle aanvragen tijdig afgehandeld en is er in geval van niet tijdige afhandeling sprake van redelijke gronden om de aanvraag niet binnen de gestelde termijn af te handelen? wordt er voldoende gestuurd op het tijdig doen afhandelen van aanvragen? indien en voorover bouwaanvragen moeten worden aangepast is er dan sprake van de verplichting tot aanpassingen, die relevant zijn in verband met de vigerende regelgeving? kan de Rekenkamercommissie vaststellen of de uitvoering van de bouwaanvraag afhandeling in redelijk overleg met de aanvrager tot stand komt c.q. wordt er in voldoende mate met de klant meegedacht? Verder zal het de Rekenkamercommissie vrij zijn om naar eigen inzicht het onderzoek in te richten, vragen te stellen en verder onderzoek te verrichten De reden, dat dit verzoek aan de Rekenkamercommissie wordt gedaan is gelegen in het feit, om het onderzoek zo onafhankelijk mogelijk te laten plaatsvinden, waardoor er op de uitkomsten het stempel van "objectivitee kan worden gezet. Aan politieke partijen geeft de uitkomst de mogelijkheid om iets te doen aan wijziging van beleid waar dat nodig wordt geacht. Getekend

W GB

BPH

VOORGEVEL BESTAAND

MASTGOOT KOPER

DAK51INGLES ZWART

I

IIOUTEN LIGGER5 NATUREL

HOUTEN 5TAANDER5 NATUREL

VOORGEVEL GEWIJZIGD

RECHTER ZIJ(

GEVEL RECLAME LINKS N RECI113 M.B.T. DRANKLEVERANCIER5 51.11FT GEHANDI-111/4AfP

RE VOORGEVEL {5E5TAAND

BOEISETIMN EFJNG

OPEN CONSTRUCTIE ZUG

RECNTER ZUGEV5 VOORGEVEL GEWLIZIGD AANZICtIT 50E1RECLAME SCMAAL 1:25 PLAK LETTEKS KLEUK ZWARTMOOGTE CA. 200MM

AFE BUDDY S

■■■•••••■■

GEVEL RECLAME UNK5 EN RECFIT5M.SJ. ORANKLEVERANCIER5 SUJFT GENANDNAAPD

■••••■•

GEVEL RECIAME CAFE BUDDY5 KOMT TE VERVALLSN

VOORGEVEL BESTAAND

SIERUJ5T

RECLAME OP

COEIBETIMMERING

CAPE ES1100 5 11M111 MOVII

filEr

*•1111111 111111111

11•1

• 1•1111

• 1E111111 111

Ill01111

11•1111111111

lelM

NOUTEN STAANDER5

VOORGEVEL GEWIJZ1GD

OPEN hOUTEN CONSTRUClIE OPEN CONSTRUCT1E

RECI-ITER ZUGEVEL G

AANZICI-1T ECEIRECLAME SC1-1AAL 1:25 PLAK LETTERS KLEUR ZWART1 -100GTE CA, 200MM

CAFE BUDDY'S

7771

-2-

,-;:,. . _ ..,,,...,....„, ......-..:,,,,, t,„,„„ , V))\ 1-"\% , - . . ., .il.Ltum : M1"......

.....,..

......"....: '»"...." - vt , ..„, 4 f

iiir- - - -

....--,"

u

9

tW

2e59

RUIMTELIME ONDERBOUWING

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hof van Twente is voornemens om met toepassing van artikel 19.2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vrijstelling te verlenen voor de bouw van 22 zorgappartementen ten behoeve van Aveleijn (zorgaanbieder voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke handicap) op het perceel van Huize Heeckeren aan de Lintelerweg 5 te Goor. De nieuwe bebouwing is niet geheel in het bouwvlak gesitueerd, waardoor een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig is om de bebouwing toe te staan. Het voorliggende document bevat een ruimtelijke onderbouwing van de voorgenomen vrijstelling. In deze ruimtelijke onderbouwing zullen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde komen: •

beschrijving van het projectgebied;

•

beschrijving van het project;

•

toetsing aan het geldende bestemmingsplan;

•

toetsing van het project aan relevant beleid;

•

toetsing van het project aan milieuregelgeving;

•

toetsing van het project aan ruimtelijke criteria;

•

toetsing van het project aan overige ruimtelijk relevante aspecten;

•

economische uitvoerbaarheid van het project;

•

inspraak en zienswijzen;

•

conclusie.

Terrein en bebouwing Huize Heeckeren

1 SAB •ARNHEM 1RUIM TELIJKEONDERBOU WIN G LINTELER WEG5KRENGOOR GEMEENTE HOFVAN TWEN TE 1

1.1 AANLEIDING

Or ingericht als tuin van de aanliggende woningen worden ingericht. Hier is ook gelegenheid voor een begeleidende beplanting langs de weg. Verder wordt er op het hofje een aantal bomen geplant. Het terrein naast en achter de bebouwing wordt voor auto's toegankelijk. Hier is gelegenheid voor het aanbrengen van groene accenten. Het verdient aanbeveling om voor de locatie een inrichtingsplan te maken.

Een overzicht van het bouwplan

Parkeren

Het betreft hier een complex van 36 seniorenwoningen in de huursector. Voor dit plan is uitgegaan van de norm van 1,1 parkeerplaats per woning. Voor deze locatie betekent dat in totaal 40 parkeerplaatsen. In het plan zijn 38 parkeerplaatsen aangegeven, waarvan vier extra brede plaatsen voor invaliden. De overige twee parkeerplaatsen liggen in het openbare gebied. In dit geval betekent dat langsparkeren aan de Van Kollaan.

050.00.04.32.01

8

Welstandsbeoordeling

Het bouwplan is ter beoordeling aan de Welstandscommissie voorgelegd. Het plan is op 14 februari 2006 door de commissie behandeld en akkoord bevonden.

Een impressie vanal de Van Kollaan

Het holje met de gemeenschappelijke ingang

050.00.04.32.01

9

QUICK SCAN BOUWZAKEN

Recommend Documents