Provozní náklady staveb ve vztahu k jejich trţní hodnotě

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Provozní náklady staveb ve vztahu k jejich trţní hodnotě Bakalářská práce

Autor:

Jiří Pajer Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen,2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Písku dne : 24.6.2012

………………………………. Jiří Pajer

Poděkování: Nejprve bych chtěl na tomto místě poděkovat všem přednášejícím na Bankovním Institutu Vysoké škole v Praze. Dále bych chtěl zde poděkovat především vedoucímu své práce, doc. Ing. Janu Paškovi Ph.D. za cenné rady a připomínky, kterými přispěl k jejímu vypracování. V neposlední řadě musím také poděkovat své rodině a přátelŧm, kteří mne podporovali během studia.

Anotace Hlavním cílem teoretické části mé bakalářské práce je porovnání provozních nákladŧ jednotlivých typŧ staveb. Následně je také posouzen jejich vliv na odhad trţní hodnoty stavby v závislosti na pouţité metodě výpočtu trţního ocenění. V části praktické se věnuji vypracování dvou příkladŧ ocenění nemovitosti, prvním je ocenění bytové jednotky a druhým ocenění rodinného domu. V poslední části se zabývám analýzou realitního trhu v okrese Písek.

Annotation The main objective of the theoretical part of my thesis is to compare the operating costs of the various types of buildings. The effect of this costs is studied according to the estimation of market value of building - depending on the method of calculating market valuations. Practical part is devoted to development of two examples of property valuation, the first is the valuation of single residental unit and the sekond is valuation of family house. In the last part I deal with the analysis of the real estate market in the district of Pisek.

Klíčová slova provozní náklady trţní hodnota metody oceňování analýza trhu

Keywords Operating costs Market value Methods of valuation Market analysis

OBSAH: ÚVOD......................................................................................................................................... 8 TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................................................ 9 1 PROVOZNÍ NÁKLADY STAVEB...................................................................................... 10 1.1 Základní pojmy ............................................................................................................... 10 1.2 Dělení staveb .................................................................................................................. 11 1.2.1 Stavby podle zákona o oceňování majetku ............................................................. 12 1.3. Dělení provozních nákladŧ ............................................................................................ 12 1.3.1 Fixní provozní náklady ............................................................................................ 13 1.3.2 Variabilní provozní náklady .................................................................................... 19 1.3.3 Obnovovací provozní náklady ................................................................................. 19 1.4. Analýza provozních nákladŧ ......................................................................................... 20 1.4.1 Provozní náklady obytných staveb .......................................................................... 20 1.4.2 Provozní náklady prŧmyslových staveb .................................................................. 22 2 TRŢNÍ HODNOTA STAVEB .............................................................................................. 24 2.1. Základní pojmy .............................................................................................................. 24 2.2 Trţní hodnota a cena obvyklá ......................................................................................... 24 2.3. Metody trţního oceňování staveb .................................................................................. 26 2.3.1 Porovnávací metoda ................................................................................................ 26 2.3.2 Příjmová metoda ...................................................................................................... 27 2.3.3 Nákladová metoda ................................................................................................... 27 2.4. Analýza trţní hodnoty ................................................................................................... 28 3 PROVOZNÍ NÁKLADY A TRŢNÍ HODNOTA ................................................................. 29 3.1 Provozní náklady při odhadu trţní hodnoty ................................................................... 29 3.2 Provozní náklady v obecné rovině.................................................................................. 30

6

4 MODERNÍ SYSTÉMY TZB ................................................................................................ 31 4.1 Rekuperace – zpětné získávání tepla .............................................................................. 31 4.1.1 Princip rekuperace ................................................................................................... 32 4.1.2 Účinnost rekuperace tepla ....................................................................................... 33 4.1.3 Rekuperační výměníky ............................................................................................ 34 4.2 Pouţití systémŧ větrání a rekuperace ............................................................................. 40 4.2.1 Větrání a zpětné získávání tepla v bytovém domě .................................................. 42 4.2.2 Větrání a zpětné získávání tepla v rodinném domě ................................................. 50 PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................ 53 5 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ........................................................................................ 54 6 OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY ...................................................................................... 76 ANALYTICKÁ ČÁST ............................................................................................................. 92 7 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ............................................................................. 93 7.1. Obecná charakteristika trhu ........................................................................................... 93 7.2. Regionální segmentace trhu........................................................................................... 94 7.2.1. Město Písek ............................................................................................................ 95 7.2.2. Město Milevsko a okolí .......................................................................................... 98 7.2.3. Město Mirovice a okolí .......................................................................................... 99 7.3.Celkový výhled rozvoje regionu .................................................................................. 101 8 ZÁVĚR ................................................................................................................................ 102 9 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A ZDROJŦ ............................................................. 103 10 SEZNAM OBRÁZKŦ A TABULEK ............................................................................... 106 11 SEZNAM PŘÍLOH ........................................................................................................... 108

7

ÚVOD Ve své bakalářské práci se zabývám rozborem a popisem jednotlivých moţných provozních nákladŧ. Vzhledem k názvu práce pak dochází zákonitě k jejich porovnávání, analýze a nakonec ke zhodnocení jejich významu při oceňování jednotlivých objektŧ. Dále se také věnuji moderním systémŧm technického zařízení budov (rekuperace tepla při větrání), které mohou významně ovlivnit provozní náklady ve všech typech staveb. Jako kaţdé rozhodování v ţivotě člověka nebyla i volba tématu bakalářské práce jednoduchá. Vzhledem ke své praxi jsem si zvolil téma související alespoň okrajově s mojí dosavadní pracovní náplní, abych mohl aplikovat během jeho zpracování i některé poznatky z praxe. Téma sledování a moţnost ovlivnění provozních nákladŧ je dnes diskutovaným a velmi aktuálním předmětem mnoha odborných publikací a článkŧ. Snaha o jejich sniţování, respektive co největší nezávislost staveb na externě dodaných energiích prolíná mnoho stavebních i technických oborŧ. Cílem této bakalářské práce je tedy jednak zjistit jakým zpŧsobem ovlivňují provozní náklady metody a postupy při trţním ocenění. Druhým cílem je také úvaha nad jejich rolí například při výběru nemovitosti. V práci analyzuji provozní náklady bytové jednotky, jejíţ ekvivalent je následně předmětem ocenění. Dále také zpracovávám přehled

provozních

nákladŧ (celkových správních nákladŧ) prŧmyslové haly. Pro vypracování praktické a analytické části práce jsem pouţil jako vzor publikaci „Cvičení z oceňování nemovitostí I“ jejímţ autorem je Ing. Petr Ort, Ph.D..

8

TEORETICKÁ ČÁST

Provozní náklady staveb ve vztahu k jejich trţní hodnotě

9

1 PROVOZNÍ NÁKLADY STAVEB První kapitola bakalářské práce bude věnován popisu nejzřetelnější provozních nákladŧ staveb (budov). Obsahuje jejich definici, rozdělení, porovnání a částečnou analýzu.

1.1 Základní pojmy Stavba: - výsledek lidské stavební činnosti. Mŧţeme ji charakterizovat jejím účelem, zpŧsobem vyuţití a druhem. Stavby mohou být například děleny dle účelu na hlavní a vedlejší, hlavní zastupuje například rodinný nebo bytový dŧm, vedlejší například kolna atd. Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.1 Pokud nedošlo k povolení stavby stavebním úřadem, nebo stavba ještě není řádně zkolaudována, je přesto povaţována dle zákona za stavbu. Stavba právně vzniká uţ kdyţ začnou být obrysy a dispozice prvního podlaţí zřetelné (minimálně jeden metr vysoké stěny), zároveň logicky zaniká při sníţení pod tuto úroveň.2 Budova: - za budovu povaţujeme stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je zapsána do katastru nemovitostí. Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.3 Rozestavěnou budovou se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, ţe jiţ je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím uţíváním.4

1

§ 2 odstavec 2) zákona č. 183/2006 Sb. Stavební zákon ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 3 § 27 písm. k) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon 4 § 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon 2

10

Provozní náklady: - provozními náklady chápeme takové náklady, které souvisejí s provozem objektu (v našem případě budovy). Nelze do tohoto pojmu zařadit náklady které souvisejí s činností v objektu provozovanou, nebo přímo s osobou majitele objektu.5 Property management: - tzv. technická správa majetku, jejíţ úlohou je zejména zajistit, aby byl svěřený majetek v dobrém a provozuschopném stavu, dalším úkolem je také jeho technické zhodnocení.5 Facility management: - tzv. ekonomická správa majetku – udrţování, či spíše neustále zvyšování

hodnoty

spravovaného

majetku,

především

díky

jeho

většímu

ekonomickému zhodnocení.5

1.2 Dělení staveb Pro snadnější orientaci jsem zvolil pro účely práce jednoduché dělení dle struktury provozních nákladŧ na stavby obytné a prŧmyslové. Pojem obytné stavby zahrnuje budovy rodinných a bytových domŧ, prŧmyslové stavby zastupují ve srovnávací poli práce především objekty výrobních hal. Toto rozdělení jsem zvolil proto, ţe mým prvotním nápadem při výběru práce bylo popsat a zhodnotit provozní náklady zejména v prŧmyslových provozech, neboť jsem zaměstnán v jednom z podobných podnikŧ a částečně mám na starost také kontrolu nákladŧ na provoz jednotlivých součástí technického zařízení budovy. O analýze provozních nákladŧ vznikajících v čistě administrativních budovách (soubory kanceláří, atd.) nebylo uvaţováno, vzhledem k tomu ţe mnou hodnocený výrobní objekt obsahuje také administrativní část. Stavby mŧţeme samozřejmě dělit také metodicky podle zákona o oceňování majetku (č. 151/1997 Sb.).

5

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-101 11

1.2.1 Stavby podle zákona o oceňování majetku Pro účely oceňování se stavby dělí na:6 1. Stavby pozemní – budovy (jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory) a venkovní úpravy (přípojky vody, kanalizace, elektřiny, plynu, oplocení, parkovací plochy atd.). 2. Stavby inţenýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru). 3. Vodní nádrţe a rybníky 4. Jiné stavby

1.3. Dělení provozních nákladů Jako všechny poloţky na straně nákladŧ, mŧţeme i náklady provozní rozdělit dle několika hledisek. Pro naše potřeby postačí jednoduché dělení na náklady fixní a variabilní a obnovovací.7 Fixní provozní náklady představují skupinu nákladŧ, jenţ je potřeba vynaloţit bez ohledu na intenzivní / nárazové uţívání stavby, v případě obytných staveb bez ohledu na jejich obsazenost. Oproti tomu variabilní náklady přímo souvisí s rozsahem vyuţívání stavby, jejím účelem atd. Za náklady obnovovací budeme povaţovat náklady na nutnou (prŧběţnou) výměnu a obnovu stavebních konstrukcí, výměnu zastaralého a poškozeného vybavení atd.. Struktura nákladŧ a zastoupení jednotlivých poloţek se liší samozřejmě vzhledem k účelu stavby, v následujících kapitolách zjistíme jednak jejich specifikace, tak i na praktických příkladech zjistíme jejich výši vzhledem ke konkrétním typŧm staveb.

6

§ 3 odstavec 1) zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 7

12

1.3.1 Fixní provozní náklady Tato poloţka provozních nákladŧ se aţ na výjimky obvykle nemění, údaje jsme schopni díky tomu čerpat i z minulosti. Do kategorie fixních provozních nákladŧ především patří: daň z nemovitosti pojištění staveb

Daň z nemovitosti Výše daně z nemovitosti je upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, vlastní daň je tvořena daní ze staveb a daní z pozemkŧ. Zákon definuje předmět daně ze staveb jako:8 1. stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby uţívané před vydáním kolaudačního souhlasu, 2. stavby zpŧsobilé k uţívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a uţívané, 3. stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a uţívané anebo podle dříve vydaných právních předpisŧ dokončené, 4. byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen „byty“), 5. nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí (dále jen „samostatné nebytové prostory“).

8

§ 7 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 13

Zákon zároveň zmiňuje i stavby které předmětem daně nejsou:9 1. stavby, v nichţ jsou byty nebo samostatné nebytové prostory, které jsou předmětem daně podle odstavce o předmětu daně v § 7, 2. stavby přehrad, 3. stavby, jimiţ se upravuje vodní tok, 4. stavby vodovodních řadŧ a vodárenských objektŧ včetně úpraven vody, kanalizačních stok a kanalizačních objektŧ včetně čistíren odpadních vod, jakoţ i stavby určené k předchozímu čištění vod před jejich vypouštěním do kanalizací, 5. stavby na ochranu před povodněmi, 6. stavby k zavlaţování a odvodňování pozemkŧ, 7. stavby rozvodŧ energií a 8. stavby slouţící veřejné dopravě (Stavbami slouţícími veřejné dopravě se rozumějí stavby dálnic, silnic, místních komunikací, veřejných účelových komunikací, letecké stavby, stavby drah a na dráze, stavby vodních cest a přístavŧ, pokud uţívání stavby k veřejné dopravě vyplývá z rozhodnutí příslušného stavebního úřadu, nebo z dříve vydaných rozhodnutí o uţívání stavby.) Z pohledu provozních nákladŧ bych ještě rád uvedl také stavby, které jsou od daně úplně osvobozeny. Zákon zohledňuje i přístup plátcŧ daně ke změně (sníţení) energetické náročnosti staveb, od daně jsou osvobozeny stavby na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém vyuţívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, anebo změny spočívající ve sníţení tepelné náročnosti stavby stavebními úpravami, na které bylo vydáno stavební povolení.10 Plátcem daně je vlastník nemovitosti, základem daně ze stavby je výměra pŧdorysu nadzemní části stavby v podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. U stavby bez svislé nosné konstrukce se pŧdorysem rozumí plocha ohraničená prŧmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. U stavby se svislou nosnou konstrukcí se pŧdorysem rozumí prŧmět obvodového pláště stavby na pozemek.11

9

§ 7 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí § 9 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 11 § 10 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 10

14

Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy bytu v m2 nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20.12 Zákon zároveň určuje i základní sazbu daně :13 1. u obytných domŧ 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy; u ostatních staveb tvořících příslušenství k obytným domŧm z výměry přesahující 16 m2 zastavěné plochy 1 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, 2. u staveb pro individuální rekreaci a rodinných domŧ vyuţívaných pro individuální rekreaci 6 Kč za 1 m2 zastavěné plochy a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám, s výjimkou garáţí, 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, 3. u garáţí vystavěných odděleně od obytných domŧ a u samostatných nebytových prostorŧ uţívaných jako garáţe 8 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, 4. u staveb uţívaných pro podnikatelskou činnost a u samostatných nebytových prostorŧ uţívaných pro podnikatelskou činnost: slouţících pro zemědělskou prvovýrobu, pro lesní a vodní hospodářství 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, slouţících pro prŧmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku a ostatní zemědělskou výrobu 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, slouţících pro ostatní podnikatelskou činnost 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy, 5. u ostatních staveb 6 Kč za 1 m2 zastavěné plochy, 6. u bytŧ a u ostatních samostatných nebytových prostorŧ 2 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy. Základní sazby daně za 1 m2 zastavěné plochy stavby se zvyšují o 0,75 Kč za kaţdé další nadzemní podlaţí, jestliţe zastavěná plocha nadzemního podlaţí přesahuje dvě třetiny

12 13

§ 10 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí § 11 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 15

zastavěné plochy. U staveb pro podnikatelskou činnost se základní sazba daně za 1 m2 zastavěné plochy zvyšuje o 0,75 Kč za kaţdé další nadzemní podlaţí.14 Základní sazba daně se násobí koeficientem přiřazeným k jednotlivým obcím podle počtu obyvatel z posledního sčítání lidu:15 1,0 v obcích do 1 000 obyvatel 1,4 v obcích nad 1 000 obyvatel do 6 000 obyvatel 1,6 v obcích nad 6 000 obyvatel do 10 000 obyvatel 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech 4,5 v Praze; Pro jednotlivé části obce mŧţe obec obecně závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven, zvýšit o jednu kategorii nebo sníţit o jednu aţ tři kategorie v členění koeficientŧ; koeficient 4,5 lze zvýšit na koeficient 5,0. Základní sazba daně u některých druhŧ staveb (staveb pro individuální rekreaci a rodinné domy vyuţívané pro individuální rekreaci a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám, s výjimkou garáţí; garáţí vystavěných odděleně od obytných domŧ a u samostatných nebytových prostorŧ uţívaných jako garáţe; staveb uţívaných pro podnikatelskou činnost a u samostatných nebytových prostorŧ uţívaných pro podnikatelskou činnost), případně zvýšená dle § 11 a u samostatných nebytových prostorŧ se v celé obci násobí koeficientem 1,5, který mŧţe obec stanovit obecně závaznou vyhláškou. U staveb pro individuální rekreaci a rodinných domŧ uţívaných pro individuální rekreaci a u staveb, které plní doplňkovou funkci k těmto stavbám, s výjimkou garáţí, se základní sazba daně, případně zvýšená podle § 11) násobí koeficientem 2,0 nebo se koeficient, je-li jiţ podle ustanovení § 11 zvýšen na 1,5, násobí koeficientem 2,0, pokud jsou tyto stavby umístěny v národních parcích a v zónách I. chráněných krajinných oblastí vyhlášených podle zvláštního právního předpisu. Daň se zvyšuje o 2 Kč za kaţdý 1 m2

14 15

§ 11 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí § 11 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 16

podlahové plochy nebytového prostoru slouţícího v obytném domě k podnikatelské činnosti s výjimkou zemědělské prvovýroby nebo případŧ.16 Pokládám ještě za nutné zmínit i druhou sloţku daně z nemovitosti a to daň z pozemku. Sazba daně činí u pozemkŧ slouţících pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1,00 Kč za kaţdý 1 m2. Sazba daně u pozemkŧ slouţících pro prŧmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní podnikatelskou činnost činí 5,00 Kč za kaţdý 1 m2. U stavebních pozemkŧ je to 2,00 Kč, u ostatních ploch 0,20 Kč a u zastavěných ploch a nádvoří 0,20 Kč za kaţdý 1 m2 .17 Sazba daně je pak opět násobena koeficientem vzhledem k počtu obyvatel jednotlivých obcí (viz. strana 15)

Pojištění staveb Předmětem pojištění mŧţeme rozdělit na přímé pojištění staveb a na pojištění odpovědnosti za škodu (zpŧsobenou vzhledem k provozu nebo vlastnictví nemovitosti). Pojištění poskytuje široké spektrum pojišťoven, vzhledem k tomu jsou podmínky pojištění a jejich rozsah rŧzné. Provozní náklady vznikající pojištěním se odvíjí z výše pojistné částky a jsou následně upravovány vzhledem k typu, rozsahu, poloze stavby atd.. Výše pojistné částky je obvykle stanovena jako reprodukční cena nemovitosti sníţená o její opotřebení. Reprodukční cena je cenou, která představuje náklady na vytvoření shodné stavby včetně současných technologií v současné době.18 Pojištění staveb obvykle kryje tato rizika - poţár, výbuch, přímý úder blesku do předmětu pojištění, náraz nebo zřícení letadla či jiného podobného stroje, případně jeho části nebo nákladu, vichřice, krupobití, sesuv lavin, zřícení skal nebo zemin, pokud k němu nedošlo vlivem lidské činnosti, tíha sněhu nebo námrazy, pád stromu nebo stoţáru, náraz silničního dopravního prostředku, voda nebo topné médium vytékající z poškozeného potrubí, povodeň nebo záplava s omezením pojistného plnění, jednání pachatele za účelem odcizení pojištěných věcí. Při pojištění on-line nelze sjednat připojištění, uvedená ve smluvních ujednáních.19

16

§ 11 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí § 6 zákona č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí 18 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 19 HASIČSKÁ VZÁJEMNÁ POJIŠŤOVNA a.s. Pojištění staveb, (online) 2010. (cit. 2012-613). Dostupné z: https://agent.hvp.cz/hvp_online/produkty/online-pojisteni-stavby.htm 17

17

Obr.1 – Tabulka odhadu nákladŧ na pojištění staveb20

Pojištění odpovědnosti za škodu zpŧsobenou vzhledem k provozu nebo vlastnictví nemovitosti je u některých pojišťoven rovnou součástí pojištění staveb, jinde je potřeba připojistit se individuálně. Tato sloţka pojištění se podle mne zaručeně uplatní i v praktickém ţivotě, kryje například úrazy osob na chodníku před vaším domem v zimním období.

20

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 18

1.3.2 Variabilní provozní náklady Do kategorie proměnných (variabilních) provozních nákladŧ spadá většina poloţek, které člověka napadají jiţ na první pohled. Jejich výše je proměnlivá zejména proto, ţe závisí na zpŧsobu, rozsahu a zároveň na intenzitě vyuţívání stavby (nemovitosti). Náklady patřící do této kategorie mŧţeme jednoduše dělit na:21 náklady spojené s dodávkou externích energií a médií (např. voda, TUV, plyn, elektrická energie, kanalizace, telekomunikace, teplo, atd.) náklady spojené s provozem technických zařízení v budově (např. vzduchotechnika, klimatizace, výtahy, trafostanice, rozvody vodovodŧ, zdroje vytápění, atd.). náklady na odvoz a likvidaci odpadŧ náklady na údrţbu okolí stavby a úklid náklady na údrţbu, opravu a pravidelné revize včetně preventivních prohlídek technických zařízení (např. vodoměry, plynoměry, elektroměry atd.) náklady na správu a technické zhodnocení stavby (property a facility management) náklady na externí činnosti (např. znalecké posudky při prodeji nemovitosti, provize realitní kanceláři)

1.3.3 Obnovovací provozní náklady Výši potřebných obnovovacích nákladŧ mŧţeme zjistit dle podílu prvkŧ s krátkodobou ekonomickou ţivotností v konstrukci stavby. Jedná se především o nejčastěji rekonstruované / vyměňované části, např. střešní krytina objektŧ, výplně otvorŧ (okna, dveře), většinu zařizovacích předmětŧ zdravotechniky (hygienické vybavení objektu) a v neposlední řadě také náklady na obměnu vnitřních a vnějších povrchových úprav (obklady, omítky, podlahy).22

21

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 22 SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 19

1.4. Analýza provozních nákladů 1.4.1 Provozní náklady obytných staveb Do této kategorie patří provozní náklady související s provozem rodinných domŧ, bytových domŧ a samozřejmě samostatný bytových jednotek. Pro přehlednější představu nám zde poslouţí skutečné roční vyúčtování nákladŧ na provoz bytové jednotky (včetně uţívané garáţe) v bytovém domě. Dispozičně i velikostí odpovídá byt nemovitosti oceňované v praktické části bakalářské práce, ovšem bez garáţe.

Provozní náklady bytové jednotky Bytovou jednotkou je v našem případě byt v osobním vlastnictví v bytovém domě, zdrojem tepla je ústřední vytápění, byt je situován ve druhém patře a jeho podlahová výměra je 95 m2 . K bytové jednotce patří také garáţ. Bytový dŧm neobsahuje výtah ani jiné dodatečné vybavení. Konstrukce obvodových nosných a dělících zdí je z keramických tvarovek, stropy jsou ţelezobetonové. Obestavěný prostor je cca. 268 m3.

Typ nákladu Popis Daň z nemovitosti - byt Daň z nemovitosti - garáž Fixní Pojištění společné Pojištění domácnosti (Alianz Exklusiv) Vytápění + ohřev TUV + měření Studená voda Dodávky elektrické energie Dodávky elektrické energie - garáž Variabilní Dodávky elektrické energie - spol. prostory Správní náklady Odpady Úklid Výměna oken - spol. prostory Obnovovací Výměna společné antény CELKEM

Měsíční náklady 68 Kč 21 Kč 36 Kč 223 Kč 2 131 Kč 236 Kč 935 Kč 8 Kč 13 Kč 21 Kč 39 Kč 21 Kč 302 Kč 15 Kč 4 069 Kč

Obr.2 – Tabulka - Provozní náklady BJ v roce 2011

20

Roční náklady 819 Kč 257 Kč 436 Kč 2 680 Kč 25 566 Kč 2 827 Kč 11 220 Kč 90 Kč 160 Kč 250 Kč 464 Kč 250 Kč 3 624 Kč 185 Kč 48 828 Kč

Typ nákladu Popis Daň z nemovitosti - byt Daň z nemovitosti - garáž Fixní Pojištění společné Pojištění domácnosti (Alianz Exklusiv) Vytápění + ohřev TUV + měření Studená voda Dodávky elektrické energie Dodávky elektrické energie - garáž Variabilní Dodávky elektrické energie - spol. prostory Správní náklady Odpady Úklid Obnovovací CELKEM

Měsíční náklady 68 Kč 21 Kč 36 Kč 223 Kč 2 285 Kč 246 Kč 893 Kč 6 Kč 12 Kč 21 Kč 39 Kč 20 Kč 0 Kč 0 Kč 3 871 Kč

Roční náklady 819 Kč 257 Kč 436 Kč 2 680 Kč 27 415 Kč 2 955 Kč 10 720 Kč 76 Kč 147 Kč 250 Kč 466 Kč 236 Kč

46 457 Kč

Obr.3 – Tabulka - Provozní náklady BJ v roce 2010

Porovnání provozních nákladů bytové jednotky V porovnávací tabulce mŧţeme vidět meziroční pokles nákladŧ na vytápění a ohřev TUV (mírnější klimatické podmínky v roce 2011), oproti tomu viditelně vzrostla spotřeba el. energie. Obnovovací náklady vzhledem k jejich neperiodické povaze neuvaţujeme, neboť by vzhledem k absenci v roce 2010 došlo ke zkreslení porovnání.

Typ nákladu Popis Daň z nemovitosti – byt Daň z nemovitosti – garáž Fixní Pojištění společné Pojištění domácnosti (Alianz Exklusiv) Vytápění + ohřev TUV + měření Studená voda Dodávky elektrické energie Dodávky elektrické energie - garáž Variabilní Dodávky elektrické energie - spol. prostory Správní náklady Odpady Úklid CELKEM

Rok 2010 819 Kč 257 Kč 436 Kč 2 680 Kč 27 415 Kč 2 955 Kč 10 720 Kč 76 Kč 147 Kč 250 Kč 466 Kč 236 Kč 46 457 Kč

Rok 2011 819 Kč 257 Kč 436 Kč 2 680 Kč 25 566 Kč 2 827 Kč 11 220 Kč 90 Kč 160 Kč 250 Kč 464 Kč 250 Kč 45 019 Kč

Obr.4 – Tabulka – Porovnání provozních nákladŧ 2010 - 2011

21

Rozdíl 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 849 Kč 128 Kč -500 Kč -14 Kč -13 Kč 0 Kč 2 Kč -14 Kč 1 438 Kč

1.4.2 Provozní náklady průmyslových staveb Do kapitoly popisující provozní náklady prŧmyslových staveb jsem se rozhodl zařadit pro názorné zobrazení jejich struktury náklady, které jsou aktuálně vynakládány na provoz výrobní haly v prŧmyslové zóně města Písek. Vzhledem k mé pracovní náplni bych se chtěl zaměřit zejména na náklady, které se nevyskytují v podobném měřítku u obytných staveb. Jedná se především o náklady na facility a property management výrobního závodu (haly). Vzhledem k propojení soustav energií totiţ nelze s větší přesností kalkulovat náklady na provoz technologií spojených s výrobním procesem (např. obloukové a bodové svařování) a náklady přímo vynaloţené na provoz budovy. Součástí objektu je navíc kompletně zařízená lakovací linka (lakování kataforézou), která díky pouţité technologii (vypalovací pec) zkresluje také výkaz nákladŧ na vytápění (plyn). Pro představu o celkovém ekonomickém zatíţení provozu nebudou proto tyto sloţky provozních nákladŧ rozlišeny v následné analýze. Pro jednoduší představu předkládám orientační mapku prŧmyslového závodu, ve které jsou označeny plochy pro zeleň, udrţované za cenu uvedenou v následující analýze, včetně určení četnosti údrţby.

Obr.5 – Orientační situace prŧmyslového objektu + údrţba zeleně

22

Analýza nákladů na facility a property management v roce 2011

Druh

Kategorie

Servis + revize jednotek Lersen 1x rok (i komíny Lersen)

68 300 Kč

TUV

Kotle + tlakové nádoby + kotelny + komíny

52 000 Kč

Větrání

Výměna filtrů + servis + revize (Janka Radotín)

38 600 Kč

Klimatizace

Stropní a parapetní klimatizace - 2xročně servis a čištění (GEA)

17 000 Kč

Chlazení

Kontrola chladícího média + revize a servis + záložní řešení

36 250 Kč

Stlačený vzduch

Servis kompresoru po 6000h + záložní kompresor

168 500 Kč

Čištění odpadní vody Elektrika - silové vedení Elektrika - standard Záložní generátory Nabíjení baterií Světla Plyn (zemní a technický)

Ošetření chladící vody + chemie

17 200 Kč

Revize trafostanic a jejich přívodů Elektrorevize a rozvaděče + termografie Revize a zkouška 1x ročně Revize přívodů do místnosti Revize a test nouzového osvětlení Revize + údržba nádrží

13 500 Kč 23 250 Kč 7 200 Kč 3 500 Kč 3 500 Kč 8 500 Kč

Automatické dveře

Osobní ostraha

Sekční a rychlonavíjecí vrata - kontrola, revize, servis Revize a kontrola 2 strážníci x 24 hodin denně

73 800 Kč 6 000 Kč 920 400 Kč

Kamerový systém Kontrola bezp. Bezpečnostní zámky Detektory požáru Hlásiče požáru Požární dveře

Zabezpečení kamerovým systémem + archivace nahrávek Revize prostupnosti do objektu 4x ročně Dle požární správy Revize 1x ročně, prohlídka 1x ročně Dle požární správy Revize - 1x ročně + revize automatiky

110 231 Kč 16 350 Kč 2 500 Kč 38 500 Kč 7 000 Kč 8 460 Kč

Kolejové jeřáby

3. Bezpečnost

4. Úklid

5. Vnější plochy

Sprinklery

1x ročně, 2x ročně zkouška diesel-agregátu + revize vnitřních hydrantů

40 301 Kč

Hasicí přístroje odpadní voda

1x ročně, venkovní hydranty a suchovody Rozbory odpadní vody 1x měsíčně

6 600 Kč 38 600 Kč

Bezpečnostní světlíky Úklid výrobní haly a kanceláří Úklid laboratoří Úklid - spotřební materiál Úklid - prostor lakovny Mytí oken - kanceláře Deratizace škůdců údržba zeleně, sečení

Revize 2x ročně (Firecon) Dle interní dokumentace Dle interní dokumentace Dle interní dokumentace Dle interní dokumentace Dle interní dokumentace 30 nástrah (10 venkovních, 20 vnitřních) Dle interní dokumentace Zimní a letní údržba Zimní a letní údržba Dle interní dokumentace Správa, dělení Dle interní dokumentace 2 x údržbář (8,5 h) + pohotovostní technik Objektový manažer, centrální pult

22 550 Kč 832 812 Kč 85 032 Kč 233 219 Kč 12 300 Kč 52 650 Kč 7 471 Kč 200 400 Kč 23 000 Kč 20 000 Kč 211 000 Kč 73 000 Kč 372 500 Kč 420 000 Kč 330 000 Kč

Chodníky / parkovací místa

6. Odpady 7. Údržba budovy 8. Organizace správce

Náklady 2011

Topení

1. Technické náklady

2. Automatizace

Popis činnosti

Shromažďování Odpadové hospodářství Transport a třídění Komplexní zajištění provozu

CELKEM

4 621 976 Kč

Obr.6 – Tabulka – Náklady prŧmyslového podniku v roce 2011

23

2 TRŢNÍ HODNOTA STAVEB Tato kapitola je zaměřena zejména na definici trţní hodnoty stavby a následně se věnuje metodám, které umoţňují zjištění její aktuální trţní hodnoty.

2.1. Základní pojmy Trţní hodnota: - ekonomicky obecný pojem (vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen)23 Trţní cena: - ekonomicky konkrétní pojem, není moţné ji stanovit odhadem, je věcí dohody mezi prodávajícím a kupcem.24

2.2 Tržní hodnota a cena obvyklá Pokud bychom chtěli přesně definovat trţní hodnotu, mohli bychom k jejímu pochopení čerpat z několika zdrojŧ. Proto bych zde rád uvedl čtyři její definice, které jsou si velmi podobné, ale ne totoţné: a) Definice dle Evropské unie zní: - „Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trh, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhŧta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních a prodeji.“ 25 b) Definice mezinárodní organizace odhadcŧ majetku (IVSC/Tedova) zní: -

„Trţní

hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trh, 23

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 24 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 25 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická 2005. 150s. ISBN 80-245-0967-9 24

ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhŧta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních a prodeji.“ 26 c) Definice dle německého stavebního práva zní: - „Trţní hodnota je určena cenou, kterou by bylo moţno dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováno, v běţném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrŧ a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“27 d) Definice dle českého zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.,) zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrŧ prodávajících nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, dŧsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“28

26

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická 2005. 150s. ISBN 80-245-0967-9 27 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická 2005. 150s. ISBN 80-245-0967-9 28 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 25

2.3. Metody tržního oceňování staveb Trţní ocenění stavby představuje odhad její trţní hodnoty , ale nemá podstatné náleţitosti znaleckého posudku a nemusí být nutně zpracován soudním znalcem či znaleckým ústavem. Trţní ocenění totiţ mohou zpracovat i odhadci majetku a tuto činnosti je moţné vykonávat i na základě ţivnostenského oprávnění podle ţivnostenského zákona. Jeho výsledek i pouţité metody však mohou být naprosto totoţné se znaleckými posudky.29 Pro zjištění aktuální trţní hodnoty stavby je nutné posoudit stavbu pomocí třech metod.

2.3.1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je tou základní a nejdŧleţitější metodou pro objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti (stavby). Jak uţ z jejího názvu vyplývá, jejím předmětem je porovnání hodnocené stavby vzhledem k dalším porovnatelným nemovitostem. Pro metodicky správné pouţití porovnávací metody je třeba logicky existence databáze porovnatelných nemovitostí. Detailnější hodnocení nám v této metodě umoţňuje pouţití korekčních činitelŧ. Pro jejich správné pouţití je třeba dodrţet několik pravidel pro výběr vhodných porovnávaných nemovitostí. Především by se u nich neměla výrazně lišit cena za 1m2 podlahové plochy, ţádná s korekcí by neměla být vyšší neţ 50% (klesá přesnost odhadu). Také je nutné vybrat z databáze porovnávané nemovitosti tak, aby se předmět hodnocení vešel do intervalu mezi porovnávanými nemovitosti.30 Porovnávací přístup odráţí aktuální situaci na trhu. Přístup zaloţený na porovnání je klíčový při odhadu trţní hodnoty. V běţném trţním prostředí se jedná o nejčastěji pouţívaný přístup, který při správné aplikaci odráţí stav konkrétního realitního trhu.31

29

ZNALECKÝ A OCEŇOVACÍ ÚSTAV s.r.o. Co je to tržní ocenění. (online). 2010. (cit. 2012-05-16). Dostupné z: http://www.znalecky.cz/dulezite-informace/co-je-to-trzni-oceneni/ 30 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 31 OČEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY. Tržní oceňování nemovitostí, Část 5, Oceňování nemovitostí, Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí, Tržní hodnota nemovitosti a způsoby jejího stanovení, (online) 2010. (cit. 2012-5-22). Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf 26

Porovnávací metodu mŧţeme ještě dělit dále, dle specifikovaného zpŧsobu porovnání: Monokriteriální metoda – porovnává dle jediného kritéria, například velikosti atd.. Multikriteriální metoda – porovnává dle více kritérií (velikost, vybavení atd.) . Metoda přímého porovnání – porovnává nemovitosti srovnávací a oceňovanou nemovitostí . Metoda nepřímého porovnání – porovnává nemovitost se standardním objektem (definován velikostí a cenou).

2.3.2 Příjmová metoda Příjmová metoda mŧţe být také v textech označována jako metoda výnosová . Vychází z analýzy uţitečnosti stavby a je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativním riziku investice. Ve výnosovém přístupu hraje nejdŧleţitější roli prognóza budoucího uţitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíţí k vynaloţeným nákladŧm, reprezentuje čistě ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny.32 Vzhledem k tomu, ţe pro ocenění touto metodou nepotřebujeme referenční databázi nemovitostí je tato metoda nepoměrně jednodušší neţ metoda komparativní, navíc lze díky ní zjistit trţní hodnotu rychleji, ale pouze rámcově. Obecně platí ţe metoda nemŧţe určit vyšší, nebo diametrálně odlišnou trţní hodnotu neţ metoda porovnávací a slouţí tak většinou jen jako ověření správnosti výpočtu.33

2.3.3 Nákladová metoda Nákladová metoda bývá v některých publikacích také označována jako metoda věcné hodnoty. Při oceňování staveb spočívá její základní princip v porovnání skutečných reprodukčních nákladŧ stavby (porovnatelné technické a funkční vlastnosti) se stavbou oceňovanou. Trţní hodnota stavby zjištěná touto metodou je rovna mnoţství vloţené práce (sníţené o opotřebení) s přihlédnutím ke konkrétním (funkční nedostatky) a obecným

32

OČEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY. Tržní oceňování nemovitostí, Část 5, Oceňování nemovitostí, Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí, Tržní hodnota nemovitosti a způsoby jejího stanovení, (online) 2010. (cit. 2012-5-22). Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf 33 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 27

(ekonomické nedostatky) trţním vlivŧm. Nákladovou metodou bychom se měli zabývat z několika dŧvodŧ, pro nás je nejvíce relevantní zjištění materiálově technické podstaty budov, jejich ţivotnost/míra opotřebení a z ní plynoucí další nutné investiční/provozní náklady. U nákladové metody mimo jiné platí aţ na výjimky, ţe jí zjištěná trţní hodnota je vţdy vyšší neţ u obou předchozích metod, samozřejmě za předpokladu ţe je posuzována stejná stavba.34

2.4. Analýza tržní hodnoty Odhad trţní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se pouţívá výpočet váţeného prŧměru trţních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupŧ zjištění trţní hodnoty přispívají k výsledné trţní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemkŧ má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytŧ porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota, při oceňování rodinného domu se uplatní technická a porovnávací hodnota.Konečný názor na trţní hodnotu ovlivňuje rovněţ účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým zpŧsobem bude celkový výsledek prezentován a jakým zpŧsobem, za jakých podmínek a k čemu bude vyuţit. Je třeba si uvědomit, ţe výsledkem trţního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Trţní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaţí přiblíţit.35

34

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 35 OČEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY. Tržní oceňování nemovitostí, Část 5, Oceňování nemovitostí, Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí, Tržní hodnota nemovitosti a způsoby jejího stanovení, (online) 2010. (cit. 2012-5-22). Dostupné z: http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf 28

3 PROVOZNÍ NÁKLADY A TRŢNÍ HODNOTA V této kapitole dochází k syntéze dvou předchozích – budeme se věnovat vlivu, respektive moţnosti ovlivnění trţní hodnoty stavby z pohledu provozních nákladŧ.

3.1 Provozní náklady při odhadu tržní hodnoty Hlavním dŧvodem, který nás nutí provozní náklady zjistit v dostatečně přesné míře, je jejich vliv na proces ocenění stavby (nemovitosti). Vzhledem k povaze a algoritmu výpočtu jednotlivých metod nám je jiţ na začátku jasné, kde bude vliv provozních nákladŧ nejzřetelněji znát. Jak jiţ bylo řečeno, trţní ocenění lze zpracovat dle 3 přístupŧ – porovnávacího, nákladového a výnosového. Vliv výše provozních nákladŧ je patrný při pouţití výnosové metody, jelikoţ ta je jako jediná přímo zohledňuje při odhadu trţní hodnoty. Výnos nemovitosti v podstatě znamená rozdíl mezi všemi pozitivními a negativními efekty vlastnictví nemovitosti. Provozní náklady přímo ovlivňují ve výpočtu výsledek čistého provozního výnosu.

36

Pokud je odečteme od efektivního hrubého výnosu, dostaneme čistý

provozní výnos nemovitosti. Příklad zapojení provozních nákladŧ do výpočtu trţní hodnoty mŧţete vidět v praktické části práce – ocenění rodinného domu a bytu. Obecně bychom však mohli říci, ţe provozní náklady ovlivňují všechny metody trţního ocenění. U nákladové metody mŧţe například díky velmi malým (nedostatečným) nákladŧ na údrţbu dojít k výrazně rychlejšímu opotřebení (sníţení ţivotnosti) stavby. Při pouţití porovnávací metody mŧţe dojít k podobnému případu, zde přijdou na řadu korekce například v poloţkách technických parametrŧ. Přehled o situaci a relativně přesnou hladinu provozních nákladŧ zjistíme však pouze při uţití výnosové metody.

36

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 29

3.2 Provozní náklady v obecné rovině Druhým zajímavým aspektem vlivu provozních nákladŧ na trţní hodnotu stavby je pro mne situace předcházející jejímu prodeji, popřípadě jejich celkovému postavení v chápaní člověka. Toto téma bych pojal jako úvahu a přidám i několik postřehŧ z mého okolí. Mohou provozní náklady objektŧ ovlivnit zájemce o jejich koupi, či určovat hranice akceptovatelnosti finanční zátěţe jednotlivých uţivatelŧ nemovitostí? Podle mne je vývoj na dnešním realitním trhu a především ve stavebnictví jasnou ukázkou role provozních nákladŧ při výběru nemovitosti, ostatně i nynější stavebníci a developeři si jasně uvědomují trţní potenciál, který tkví v tomto slovním spojení. Dynamicky se rozvíjející stavební činnost výstavba většího a většího mnoţství pasivních a nízkoenergetických domŧ, neustálý vývoj nových technologií vytápění, rekuperace tepla, ale i rozšiřující se sortiment izolačních produktŧ to dokazuje. Pokud budete chtít investovat svoje úspory do nového bydlení, budete zjišťovat detailní stav nemovitosti, například s ohledem na její energetickou náročnost? Rád bych řekl ţe ano, opak je však pravdou. Jen málo potencionálních kupcŧ nemovitostí (staveb) si uvědomuje dŧleţitost a roli provozních nákladŧ a jejich vliv na pozdější vývoj jak ceny, tak i moţnosti uţívání nemovitosti (morální a ekonomická ţivotnost). Pokud jste opakem těchto lidí, gratuluji. Pokud ne, velmi by jste si rozuměli s kolegy na mém pracovišti. Jen okrajově jsem se zajímal o jejich přístup k tomuto typu nákladŧ, víceméně aţ následkem práce na zjištění komplexních nákladŧ v naší společnosti. Moje zjištění byla velmi zajímavá – někteří například při diskuzi o případném budoucím nákupu bytu či rodinného domu nezajímalo kolik energie spotřebují například na vytápění objektu. Jejich argumentace byla překvapivě podobná a tristní. Ceny energií porostou tak jako tak, úsporná opatření a regulace mají smysl aţ v situaci kdy uţ bude majitel nemovitosti téměř finančně zruinován. Mŧj nadřízený to však viděl uţ tehdy jinak. Jako správný manaţer rozdělil jednotlivé technické zařízení výrobní haly na skupiny a určil výši úspor pro následující semestr. Nezapomněl zdŧraznit, ţe výše pohyblivé sloţky mzdy se odvíjí od ušetřených nákladŧ – a motivace byla na světě. To je totiţ to, co by mělo sledování a porovnávání provozních nákladŧ vyvolat víceméně u kaţdého majitele, či správce nemovitosti – motivaci k jejich hospodárnému řízení a úsporám ve správných oblastech. Bez moţnosti dlouhodobě ohrozit provoz objektu zanedbáním jeho základní údrţby, nebo jen plošným bezmyšlenkovitým sniţováním provozních nákladŧ dosahovat většího zisku.

30

4 MODERNÍ SYSTÉMY TZB Jelikoţ si myslím, ţe je nutné nejen provozní náklady sledovat a analyzovat, rozhodl jsem se do své bakalářské práce zařadit i kapitolu o moderních systémech TZB. Tyto systémy neumoţňují jen obyčejnou úsporu provozních nákladŧ, ale i jejich účelnější vyuţití a představují pro mne moderní odpověď na otázku zajištění alespoň částečné energetické soběstačnosti současných staveb. Jednou z těchto technologií je zpětné získávání tepla, v práci se mu budu věnovat v souvislosti s efektivnějším větráním objektŧ.

4.1 Rekuperace – zpětné získávání tepla Zpětné získávání tepla (ZZT) je systém pouţívaný v řadě technických oborŧ. Jeho vyuţití je dŧleţité ve vzduchotechnických systémech, které získávají teplo z odpadního vzduchu či jiných látek. Lze tak ušetřit část energie, kterou by jinak bylo nutné do systému dodat jiným zdrojem. Často bývá tento proces nazýván jako rekuperace, nicméně rekuperace je obecnější pojem zahrnující zpětné získávání jakékoliv formy energie. Rekuperační jednotka slouţí ke sníţení tepelných ztrát, které vznikají při klasickém větrání. Tepelná energie obsaţená v odpadním vzduchu není tedy bez uţitku odváděna do okolního prostředí, ale pomocí tepelného výměníku odevzdá většinu svého tepla vzduchu, který je přiváděn rekuperační jednotkou zpět do objektu.

Obr.7 – Schéma nástěnné větrací jednotky s rekuperací tepla 37

37

BYDLENIPROKAZDEHO.CZ. Rekuperace v domácnostech, (online) 2007. (cit. 2012-317). Dostupné z: http://www.bydleniprokazdeho.cz/rekuperace-v-domacnostech.php 31

4.1.1 Princip rekuperace Rekuperační zařízení vyuţívá tepla vzduchu odsávaného z interiéru k ohřevu chladného vzduchu z venkovního prostředí v zimním období. Naopak v letním období pomáhá díky tomuto systému chladnější odsávaný vzduch zajišťovat chlazení teplejšího venkovního vzduchu. Samotné předání tepla (chladu) je zajišťován přes výměník. Systém zpětného získávání tepla bývá součástí vzduchotechnických jednotek, které zajišťují úpravu a dostatečné mnoţství venkovního vzduchu (vlhčení, chlazení, ohřev, filtrace) a odvod vzduchu znehodnoceného (např. z koupelen, kuchyní atd.).

Obr.8 – Funkční schéma kříţového protiproudého výměníku38

38

TZB.INFO. Zkušenosti z větrání bytových domů v ČR, (online) 2007. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/4122-zkusenosti-z-vetrani-bytovych-domu-v-cr-ii 32

4.1.2 Účinnost rekuperace tepla Účinnost rekuperace = účinnost zpětného získávání tepla = vyuţití odpadního tepla pro předehřev chladného, čerstvého vzduchu. Účinnost rekuperace se mŧţe teoreticky pohybovat od 0 a 100 % (vyjadřujeme ji v procentech). Nulová účinnost je prakticky to samé jako kdyţ objektu otevřeme dokořán okna, teplý vzduch je bez uţitku odváděn a k přenosu tepla víceméně nedochází. Oproti tomu o stoprocentní účinnosti bychom mohli mluvit jen tehdy, pokud by se přiváděný vzduch ohřál od odváděného na jeho pŧvodní teplotu. To je ale technicky nemoţné. Reálně dosaţitelné hodnoty účinnosti jsou 95% a za vynikající se povaţuje jiţ účinnost rekuperace nad 80%. Například u větších centrálních rekuperačních jednotek s protiproudým výměníkem, s prŧtokem vzduch od 400 m3/h do 3000 m3/h je účinnost procesu přenosu tepla v rozmezí od 70 do 90 % . Záleţí také samozřejmě na jeho teplotě, popřípadě vlhkosti.

Obr.9 – Závislost účinnosti centr. rekuperační jednotky na prŧtoku vzduchu 39 U účinnosti často zapomínáme na to,ţe její hodnota není neměnná (udávaná výrobcem). Účinnost se mění například regulací otáček ventilátoru uvnitř vzduchotechnické jednotky, při menším prŧtoku (výměníkem) se obvykle zvětšuje. Dále se mŧţe měnit účinnost v době, kdy bude docházet ke kondenzaci vlhkosti v těle výměníku. Tehdy se mŧţe zvýšit aţ o cca 5 - 7 %.

39

TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v bytových domech, (online) 2005. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2367-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-srekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-ii 33

4.1.3 Rekuperační výměníky V současnosti najdeme v rekuperačních jednotkách několik typŧ výměníkŧ rŧzných technologií pro zvýšení efektivity přenosu tepelné energie. Kvalitní rekuperační výměník je vţdy hermeticky uzavřen, tak aby při procesu nedocházelo ke směšování odpadního a čerstvého vzduchu. Rekuperační výměníky mŧţeme rozdělit do několika skupin dle jejich konstrukčního řešení. Pro zpětné získávání tepla v obytných budovách jsou nejvíce pouţívané výměníky deskové, rotační výměníky jsou díky své menší účinnosti pouţívány

spíše

v prŧmyslových provozech. Dělení rekuperačních výměníkŧ: Výměníky přímé (deskové výměníky) Výměníky nepřímé (trubkové v., tepelné trubice) Výměníky rotační

Obr.10 – Tabulka s typy výměníkŧ40

40

PASIVNIDOMY.CZ. Větrání v pasivních domech, (online) 2010. (cit. 2012-4-22). Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/vnitrni-prostredi-domu/vetrani-ateplovzdusne-vytapeni.html?chapter=zpetny-zisk-tepla-rekuperace 34

Výměníky přímé V přímém výměníku tepla dochází k výměně tepla mezi proudem vzduchu s vyšší teplotou a vzduchu s niţší teplotou přes teplosměnnou desku. Proto je také označujeme jako deskové výměníky. Vlastní dělící stěna výměníku (lamela) bývá v speciálně tvarována, materiálem mŧţe být například kov nebo plast. Při pouţívání výměníku v agresivním prostředí je teplosměnná stěna opatřena epoxidovou vrstvou. Deskové výměníky jsou oblíbené pro svoji jednoduchost, malou hmotnost a malé rozměry. Je to nejpouţívanější typ ve vzduchotechnických jednotkách. Za zmínku stojí také to, ţe výměník neobsahuje ţádné pohyblivé a tlakové části, proto je prakticky bezúdrţbový po celou dobu činnosti. Deskové výměníky mŧţeme ještě dále dělit podle systému proudění vzduchu na kříţové (účinnost 50 – 65%), protiproudé (účinnost 75 – 85%) a kříţové – protiproudé (účinnost přes 85%). Účinnost deskového výměníku závisí především na velikosti teplosměnné plochy (na velikosti výměníku).S rostoucí plochou výměníku však stoupá i jeho cena. Účinnost deskových výměníkŧ lze zvýšit i úpravami (zdrsněním) povrchŧ.

Obr.11 – Schéma kříţového protiproudého výměníku PAUL41

41

PASIVNIDOMY.CZ. Větrání v pasivních domech, (online) 2010. (cit. 2012-4-22). Dostupné z: http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/vnitrni-prostredi-domu/vetrani-ateplovzdusne-vytapeni.html?chapter=zpetny-zisk-tepla-rekuperace 35

Rekuperátory s kříţovo - protiproudými výměníky jsou podle většiny výrobcŧ schopny dosáhnout 90% účinnosti. Tato hodnota však samozřejmě klesá se zvyšujícím se objemem prŧtoku vzduchu. Nejvíce účinné jsou protiproudé kanálové výměníky s dostatečnou plochou, která by například pro odvětrávané mnoţství vzduchu 300 m3 za hodinu měla být asi 60 m2. Takováto zařízení by měla být schopna dosáhnout deklarované 90 aţ 95 % účinnosti přenosu tepla z odpadního vzduchu .

Zemní výměník Vzhledem k neustálému tlaku na sniţování provozních nákladŧ souvisejících s ohřevem i chlazením vzduchu přiváděného do soustavy vzduchotechniky je častým pomocníkem v řešení tohoto problému

zemní výměník. Výměníku vyuţije zejména

v chladnějším období k předehřevu čerstvého vzduchu pro větrací zařízení. V létě se naproti tomu vyuţívá chladu zeminy k ochlazování čerstvého vzduchu přiváděného do obytných místností. Zemní výměník tepla (ZVT) tvoří potrubí uloţené do země, kterým se nasává vzduch prostřednictvím ventilátoru rekuperační jednotky. Schéma zapojení výměníku do soustavy je zobrazeno níţe.

Obr.12 – Schéma napojení zemního výměníku na VZT jednotku 42

42

TZB.INFO. Využití zemních výměníků tepla, (online) 2005. (cit. 2012-5-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2772-vyuziti-zemnich-vymeniku-tepla-ve-spojeni-se-zarizenim-probytove-vetrani-a-rekuperaci-tepla 36

Zapojení zemního výměníku významně ovlivňuje účinnost procesu rekuperace tepla v jednotce. Vzhledem k prostoru nutnému k aplikaci tohoto systému nachází tato technologie uplatnění zejména při kombinacích větracích systémŧ s rekuperací instalovaných v rodinných domech, popřípadě při výstavbě moderních bytových domŧ, kde se s provozem výměníku počítá jiţ od začátku stavby.

Obr.13 – Tabulka – Účinnosti rekuperace při zapojení zemního výměníku43

43


Rekuperační jednotky Pouţívané rekuperační jednotky mŧţeme rozdělit do dvou skupin: Lokální rekuperační jednotky – obsluhují pouze určitou část objektu (mŧţeme je dělit ještě na nástěnné a potrubní dle umístění) Centrální rekuperační jednotky – obsluhují celý objekt nebo více místností najednou

Lokální rekuperační jednotky Jak jiţ název sám napovídá lokální rekuperační jednotka obsluhuje pouze určitou část objektu např. koupelnu, toaletu, předsíň apod. Tyto jednotky jsou malé a často mají podobu ventilátoru s moţností obousměrného chodu spolu

s dostatečně dlouhým potrubím. Toto

potrubí slouţí v jednotce jako výměník tepla. Výhodou pouţití těchto lokálních jednotek je, ţe instalace nevyţaduje velké stavební zásahy a lze je tedy doporučit i do míst, kde chceme sice pouţít systém zpětného získávání tepla, ale překáţkou jsou větší stavební úpravy (například bytové domy). Nevýhodou je oproti centrálním jednotkám nízká účinnost, dále nejsou tyto jednotky příliš ohleduplné k obyvatelŧm větraného prostoru z dŧvodu vyšší hlučnosti. Na následující stránce je uveden příklady lokální rekuperační jednotek dostupné na trhu v ČR.

Obr.14 – Schéma umístění rekuperační jednotky v objektu 44

44

VENT-AXIA.COM.Heat recovery and mechanical extrakt systems, (online) 2012. (cit. 2012-2-09). Dostupné z: http://www.vent-axia.com/range/hr200v.html 38

Centrální rekuperační jednotky Tyto jednotky jiţ obsluhují více místností nebo rovnou celý dŧm. Z technických místností (WC, koupelna, chodba, kuchyň apod.) odvádějí znehodnocený vzduch a do obytných místností (pokoje, haly apod.) přivádějí čerstvý vzduch. Centrální jednotka je většinou umístněna v technické místnosti nebo na pŧdě. To skýtá výhodu v tom, ţe jednotka není vidět, nehlučí v obytných místnostech a hlučnost jednotky přenášenou do potrubí lze utlumit tlumiči hluku. Ke zpracování se nedoporučuje odpadní vzduch z kuchyně odsávaný přes digestoř, ale z místa mimo zdroj mastných par a vlhkosti, tak aby nedocházelo ke znečišťování výměníku rekuperační jednotky .

Obr.15 – Příklad umístění centrální rekuperační jednotky v RD45

45

ELFETEX.CZ. Nabídka rekuperačních jednotek, (online) 2009. (cit. 2012-2-14). Dostupné z: http://www.elfetex.cz/doc/nabizite-zakaznikum-rekuperacni-jednotky-221/news_detail.htm 39

Centrální rekuperační jednotka AIR MINDER Centrální rekuperační jednotka Air Minder je systémem určeným pro obsluhu celého rodinného domu. Kombinuje nepřetrţitou ventilaci se systémem rekuperace. Díky moţnostem programovatelné regulace zajišťuje bez zásahu uţivatelŧ nepřetrţité větrání i v době, kdy je dŧm zcela uzavřen (dovolená, rekreační objekty).

Obr.16 – Instalace v pŧdním prostoru 46

4.2 Použití systémů větrání a rekuperace V této kapitole se budeme zabývat celkovým hodnocením systémŧ pouţívaných v současné době, včetně jejich kombinace s jednotkami pro zpětné získávání tepla z odpadního vzduchu. Systém distribuce vzduchu v bytech a rodinných domech je velmi podobný. V obou případech mŧţeme rozlišovat místnosti s přívodem vzduchu (obývací pokoje, loţnice atd.) , místnosti s odvodem vzduchu (koupelny, kuchyně, toalety) a ostatní místnosti (chodby). Vzduch nasávaný z vnějšího prostředí je vháněn potrubím přes koncové prvky do obytných místností a poté je odváděn zpět do soustavy z místností s odvodem vzduchu.

46

ELFETEX.CZ. Nabídka rekuperačních jednotek, (online) 2009. (cit. 2012-2-14). Dostupné z: http://www.elfetex.cz/doc/nabizite-zakaznikum-rekuperacni-jednotky-221/news_detail.htm 40

Obr.17 – Větrací jednotka s rekuperací tepla umístěná ve stropním podhledu47 Zde mŧţeme vidět schéma distribuce vzduchu potrubím do jednotlivých místností. Červené šipky zobrazují vzduch přiváděný do obytných místností potrubím z jednotky, modré šipky ukazují na místo odvodu vzduchu zpět do soustavy. Zelená a ţlutá šipka znázorňuje přívod o odvod vzduchu z a do vnějšího prostředí.

Obr.18 – Funkční schéma pouţití větrací jednotky s rekuperací v bytových jednotkách 48

47


4.2.1 Větrání a zpětné získávání tepla v bytovém domě Pro zabezpečení kvalitního ovzduší, mikroklimatu a celkové tepelné pohody v bytovém domě máme hned několik moţností realizace. Mŧţeme pouţít systém decentrálního větrání – tzn. jednotka zajišťující přívod vzduch a odvod

odpadního

znečištěného vzduch je umístěna v kaţdé bytové jednotce a je nezávislá na ostatních. Nebo mŧţeme zvolit řešení systémem větrání centrálního kdy distribuci vzduchu po objektu zajišťuje jedna jednotka. Poslední moţností je kombinace obou předchozích. Všechny varianty budou popsány na následujících stranách, včetně jejich výhod a nevýhod. Co se týče jednotek pro zpětné získávání tepla (rekuperaci) z odpadního vzduchu, existují v bytových domech také dvě moţnosti – lokální a centrální rekuperace .

Obr.19 – Schéma pouţití lokální a centrální rek.vzduchu v panelovém bytovém domě49

48

TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v bytových domech, (online) 2005. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2367-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-srekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-ii 49 TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v bytových domech, (online) 2005. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2367-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-srekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-ii 42

A) Bytový dům s větrací jednotkou s rekuperací v kaţdé bytové jednotce (samostatný přívod i odvod vzduchu) Výhodou tohoto řešení je zejména nezávislost samostatného systému na ostatních obyvatelích, propojení s ostatními bytovými jednotkami je vyloučeno.

Obr.20 – Budova s větrací a rekuperační jednotkou v kaţdém bytě 50 V takto vybaveném bytě nedochází například k pronikání pachŧ (samozřejmě kromě pachŧ z vnějšího prostředí), díky nepropojení systémŧ je výrazně omezeno šíření poţáru vzduchotechnickou soustavou a navíc je omezen také přenos hluku mezi jednotlivými byty. Jednotka rekuperace vzduchu také pracuje samostatně pro kaţdý byt, vyuţívá tedy pouze teplo ze vzduchu odváděného pouze z bytové jednotky. Co se týče náročnosti finanční – investice jsou vyšší neţ u dalších systémŧ, je to ovšem nutné brát jako daň za samostatnost, navíc konečná instalace nezávisí na domluvě všech obyvatelŧ domu.

50


B) Bytový dům s větrací jednotkou s rekuperací v kaţdé bytové jednotce (budova s centrálním odvodem vzduchu a decentrálním přívodem vzduchu pro kaţdý byt) Charakteristické pro tento systém je stejně jako u předchozího moţnost individuálního řízení intenzity větrání pro kaţdý byt. Rekuperační jednotka pracuje stejně jako v případě předchozím (4.2.1 – A) také samostatně. Odpadní vzduch je oproti předchozímu systému nasáván do společného potrubí a odváděn otvorem ve střeše do vnějšího prostředí, nemŧţe tedy dojít vinou nevhodně umístěných přívodních otvorŧ k jeho nasávání zpět do systému. Nevýhodou

je

zde

nutnost

osadit

odvodní

potrubí

v kaţdém bytě

protipoţární

a zpětnou klapkou před prŧchodem do centrálního odvodového systému. Při pouţití přídavného ventilátoru mŧţeme zvolit pro odvod odpadního vzduchu například vyústění v rovině sklepního prostoru, opět je ale nutné zvolit jeho umístění tak aby nedošlo ke znehodnocování proudu nasávaného vzduchu při větrání bytŧ v prvním podlaţí.

Obr.21 – Centrální odvod vzduchu a decentrální přívod pro kaţdý byt 51

51


C) Bytový dům s větrací jednotkou s rekuperací v kaţdé bytové jednotce (budova s centrálním přívodem venkovního vzduchu včetně filtrace a decentrálními odvody odpadního vzduchu) Výhody tohoto řešení jsou opět stejné jako u předchozích variant – rekuperační jednotka

pouţívá

pro

zpětné

získání

tepla

vzduch

z vnitřního

prostoru

bytu

a intenzita větrání je samostatně regulována uţivatelem. Odvod spotřebovaného vzduchu je řešen necentrálně (kaţdý byt), oproti tomu přívod je řešen pomocí centrálního systému (například pře štítovou stěnu objektu). Pokud je objekt umístěn samostatně lze k přívodu vzduchu vyuţít nasávání přes zemní výměník, tím pádem dojde také k částečným úsporám energie. Vzhledem k riziku poţáru je nutné přívody venkovního vzduchu osadit protipoţární a zpětnou klapkou.

Obr.22 – Decentrální odvod vzduchu z kaţdého bytu a centrální přívod pro celý objekt 52

52


D) Bytový dům s větrací jednotkou s rekuperací v kaţdé bytové jednotce (budova

s

centrálním

přívodem

i

odvodem

odpadního

vzduchu,

necentrálními ventilátory a filtry venkovního vzduchu) Toto je poslední zpŧsob řešení větrání objektŧ decentrálním systémem (kaţdý byt osahuje samostatnou větrací a rekuperační jednotku). Výhody jdou opět stejné jako u předchozích variant (intenzita větrání, vyuţívání vlastního zdroje tepla pro rekuperaci). Vzduch nasávaný z vnějšího prostředí mŧţe procházet zemním výměníkem nebo mŧţe být nasáván skrz štítovou stěnu.

Obr.23 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt 53 Nevýhodou je opět nutnost instalace protipoţárních a zpětných klapek mezi jednotlivé bytové jednotky, kteráţe u tohoto řešení zdvojnásobena jejich pouţitím jak na přívodní, tak i odvodní potrubí coţ celou realizaci systému zdraţí oproti předchozím variantám.

53


E) Bytový dům s větrací jednotkou s rekuperací v kaţdé bytové jednotce (budova s centrálním přívodem i odvodem vzduchu, centrálními ventilátory a filtry venkovního vzduchu) Výhodou pouţití tohoto systému při větrání objektu je opět samostatné zařízení se zpětným získáváním tepla. Navíc centrálně nasávaný vzduch mŧţe opět procházet pře zemní výměník. Oproti předchozím variantám je zde výrazně omezena hlučnost soustavy v bytech, neboť jednotky vzduchotechniky neobsahují ventilátor. Vzhledem k tomu je však nutné umístění centrálních ventilátorŧ – například do pŧdního prostoru stavby a prostoru sklepŧ. Vzhledem k tomu je ţádoucí tento prostor odhlučnit protihlukovou izolací, neboť je zde vzniká nebezpečí přenosu hluku do podlaţí které s pŧdním a sklepním prostorem přímo sousedí.

Obr.24 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, centrální ventilátory v pŧdním a sklepním prostoru 54

54


F) Bytový dům s centrálním přívodem a odvodem vzduchu, decentrálními ventilátory a centrálním výměníkem tepla Při tomto řešeními mŧţe kaţdý obyvatel regulovat intenzitu větrání vlastním ventilátorem. Opět máme moţnost nechat procházet nasávaný vzduch přes zemní výměník. Vzhledem k celkovému propojení systému musíme nainstalovat mezi jednotlivé bytové jednotky protipoţární a zpětné klapky.

Obr.25 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, samostatné ventilátory a centrální výměník55 Výměník pracuje s celkovou směsí odpadního vzduchu ze všech bytových jednotek, přívodní vzduch proudící do všech jednotek má stejnou teplotu.

55


G) Bytový dům s centrálním přívodem i centrálním odvodem vzduchu, centrálním ventilátorem a centrální větrací jednotkou s rekuperací tepla. Rekuperační jednotka i ventilátor zajišťující proudění vzduchu je umístěn mimo bytové jednotky, sniţujeme tím celkovou hlučnost systému. Příspěvek jednotlivých bytových jednotek do systému zpětného získávaní tepla je opět nerozlišen, výměník pracuje s celkovou směsí odpadního vzduchu a přívodní vzduch proudící do všech jednotek má stejnou teplotu.

Obr.26 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, centrální ventilátory i rekuperační jednotka 56 Vzhledem k centrálnímu propojení celého systému je nutné instalovat protipoţární prvky (klapky).

56


4.2.2 Větrání a zpětné získávání tepla v rodinném domě Jednotlivé systémy řešení větracích soustav jsou charakterizovány podobně jako u bytových domŧ zejména umístěním jednotek vzduchotechniky a rekuperace odpadního vzduch a také systémem rozvodŧ. Oproti bytovým domŧm zde logicky nezaznamenáváme decentrální jednotky vzduchotechniky s rekuperací, neboť uţivatelé obývaného objektu jsou ve většině příkladŧ rodinnými příslušníky. Na následujících schématech mŧţeme vidět rŧzné typy a kombinace vhodné pro rodinné domy.

Obr.27 – RD s nástěnnými rozvody vzduchu – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna ve sklepě57 Vzhledem předpokládanému prostoru kolem objektu je zde moţné vyuţít zemní výměník.

57


Obr.28 – RD s rozvody vzduchu v podstřešním prostoru – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna ve sklepě 58

Jako místo pro instalaci technických zařízení je ve většině objektŧ pouţit sklepni prostor, popřípadě technická místnost v přízemí rodinného domu. Při umístění ve sklepním prostoru také nejsnáze eliminujeme nepříjemnou hlučnost soustavy.

58

TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v rodinných domech, (online) 2005. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2361-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-srekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-i 51

Obr.29 – RD s nástěnnými rozvody vzduchu – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna v podstřešním prostoru59 Pokud umístíme jednotku do pŧdního prostoru, musíme počítat s tím, ţe pro vyuţití zemního výměníku bude nutné vést delší přívodní potrubí – to znamená další náklady při provádění výstavby.

59

TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v rodinných domech, (online) 2005. (cit. 2012-4-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2361-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-srekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-i 52

PRAKTICKÁ ČÁST

Vypracování dvou trţních ocenění majetku (rodinný dům a bytová jednotka)

53

Objednatel : Josef Jestřáb Jaromíra Malého 2079 397 01 Písek Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 2079 Jaromíra Malého 2079 397 01 Písek

5 OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění : 4. ČERVNA 2012 54

OBSAH Úvodní list Obsah Prŧvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

55

Josef Jestřáb Jaromíra Malého 2079 397 01 Písek Česká republika 4. června 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č.p. 2079 Uvedený na listu vlastnictví č. 2261 , pro katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek. Nacházejícího se na adrese Jaromíra Malého 2079, 397 01 Písek, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 4. červnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely.. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Písku, na listu vlastnictví č. 2261, pro katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 56

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (4. červnu 2012) uţíván k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým zpŧsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsme vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetkŧ v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladŧ poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

57

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dŧm č.p. 2079 se nachází na okraji města Písek. Lokalita má charakter příměstského bydlení středního a vyššího standardu. V bývalém okresním městě je

k dispozici rozsáhlá komplexní základní občanská vybavenost – školy

několika typŧ i zaměření (mateřská, základní, střední, vysoká), nemocnice, 3x pošta, několik hypermarketŧ a obchodních domŧ, včetně odpovídajících sluţeb. Ve městě je samozřejmě i MHD, vlakové nádraţí (2x ), autobusové nádraţí atd. Parkování je moţné zcela bez problémŧ a v dostatečné kapacitě jak na vlastním pozemku, tak před vlastním domem na ulici. Severo- západní výhled na město částečně zakrývá zástavba rodinných domŧ ze stejného období, jihovýchodní stranu tvoří výhled na les. Kvalita pohledových horizontŧ je tedy hodnocena jako prŧměrná. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle

skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladŧ poskytnutých zadavatelem

posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, ale je moţné ho komerčně pronajmout. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku specifikují a popisují další oddíly zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dŧm byl postaven v roce 1985 a byl po celou dobu uţíván jedním majitelem. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce všech technických rozvodŧ a prvkŧ PSV, dále proběhla výměna všech oken. V roce 2011 došlo ještě na výměnu kompletní střešní krytiny.

58

Pozemek Pozemek p.č. 1583/14 je obdélníkového tvaru, jeho rozloha je celkem 600 m2, z toho 116 m2 je zastavěná plocha. Pozemek (zahrada) je kompletně oplocen. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon). Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy : 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu v ulici J. Malého 2. Přípojka kanalizace z PE trub, vedená z domu do uličního řadu v ulici J. Malého 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici J. Malého. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Plocha pře garáţí ze zámkové dlaţby 6. Zpevněné plochy ze zatravňovacích tvárnic polovegetačních do štěrkového loţe 7. Obrubníky z prostého betonu 8. Venkovní schodiště z kamene 9. Plot zděný se zděnými sloupky (lámaný kámen) 10. Vrata a vrátka z ocelového profilu a dřeva 11. Vrátka svařovaná z ocelových profilŧ Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Zahrada obsahu udrţované ovocné stromy (8x jabloň, 1x třešeň)

59

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového pŧdorysu s delší stranou umístěnou k ulicí. Stavba není podsklepena. Stavba má dvě nadzemní podlaţí a částečně vyuţité podkroví pod sedlovou střechou. V druhém nadzemním podlaţí je osazený balkon. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí kotelnu s plynovým kotlem, technickou místnost a sklad, dále pak vstupní halu se schodištěm do druhého nadzemního podlaţí. Část prvního nadzemního podlaţí tvoří také garáţ, která má samostatný vchod. V druhém nadzemním podlaţí je WC, chodba, koupelna, čtyři obytné místnosti, kuchyně a schodiště vedoucí do podkroví. Podkroví není obytné a slouţí momentálně jako sklad. Do prostoru jsou však zavedeny technické rozvody a je stavebně připraven na realizaci pŧdní vestavby. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dŧm protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, nosné zdivo je částečně cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm a keramických tvarovek. Stropy jsou ţelezobetonové, střecha je sedlová s dřevěným krovem. Krytina je po výměně z pálených tašek Tondach. Klempířské části jsou z pozinkovaného plechy s nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady jsou provedeny v prvním nadzemním podlaţí lámaným kamenem. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC ze standardních obkladaček. Schody jsou mezi podlaţími jsou dřevěné, vchodové i vnitřní dveře jsou dřevěné s obloţkami, okna jsou plastová s trojskly. Ve všech obytných místnostem jsou poloţeny koberce, ostatní místnosti jsou pokryty keramickou dlaţbou.

60

Vytápění je ústřední s deskovými radiátory, přičemţ zdrojem tepla je plynový kotel. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dŧm je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z PE trubek. Zemní plyn je zaveden pouze do prvního podzemního podlaţí – do kotelny. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka taktéţ . Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, 2x umývadlo a 2x standardní splachovací záchod.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisŧ, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dŧm

a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto

skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladŧ za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouţí v současnosti k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Vzhledem k výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

61

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Následně je provedena korekce pro přesnější odhad výsledku. Příjmová metoda - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmŧ z vlastnictví. Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část mŧţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení trţní hodnoty předpokládáme, ţe pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. Pro stanovení trţní hodnoty jsme vybrali čtyři pozemky, nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční. V případě, ţe by se jednalo o nabídky, zohledníme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemkŧ byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemkŧ a vybavenost inţenýrskými sítěmi. Svojí roli hraje také vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemkŧ, apod.

62

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je : 841 200 Kč a je kalkulována následně : 600 * 1 402 = 841 200 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 Písek,

2

Jaromíra stavební parcela

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Malého 2079 Parcelní číslo

1583/14

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Písek

Písek

Písek

Písek

Písek

Obec

Písek

Písek

Písek

Semice

Písek

Okres

Písek

Písek

Písek

Písek

Písek

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1220000

Rozloha pozemku v m2

600

Cena za 1 m2

1250000

2626870

790

635

1000

1763

1544

1300

1250

1490

4.6.2012

4.6.2012

4.6.2012

4.6.2012

X

Datum transakce

825500

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1544

1300

1250

1490

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Nabídka

0,9

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

0,9

1170

1125

1341

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

Upravená hodnota

1

1390 Bez

věcných Bez

břemen

břemen

břemen

Rodinný dŧm

Korekce

1

63

břemen

břemen 1125

Rodinný dŧm 1

věcných

1

1170 Rodinný dŧm

1341

věcných Bez

1

1390 Rodinný dŧm

1

1125

věcných Bez

1

Upravená hodnota

1

1170

věcných Bez

Korekce Vyuţití podle územního plánu

Nabídka

0,9

1390

Korekce Existence věcných břemen

Nabídka

1 1341 Rodinný dŧm

1

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

1390 Ano

Ano

Ano

Korekce Nejsou


1

1170 Nejsou

1341 Ano

1

1390 Nejsou

1125 Ano

1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

1170

1

1125 Nejsou

1341 Nejsou

1

1

1

1

1390

1170

1125

1341

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Lepší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Svaţitost

0,9

0,9

1,2

0,9

1053

1350

1207

Pravidelný

Mírně svaţitý

Pravidelný

1

1

1251

1053

1350

1207

Upravená hodnota Nezjištěna

1

1

1

1350

1267

Nezjištěna 1

1

1

1

1105,5

1350

1267

Autobus

Autobus


Neaplikováno


1

1105,5 Neaplikováno

1267 Ne

1

1313,5

Jiná technická korekce

1

1350 Ne

1

1267 Výborné

1

1105,5 Ne

1

1350 Výborné

1

1313,5 Ne

1

1105,5 Výborné

1 Ne

Autobus

1

1313,5 Výborné

Upravená hodnota

Nezjištěna

1313,5

Korekce Nutnost demolice stávajících objektŧ

Nezjištěna

1 Výborné

1267 Kompletní

1105,5

Autobus

Upravená hodnota

1350 Kompletní

1

Korekce Dopravní dostupnost a parkování

1,05

1313,5

Korekce Autobus

Mírně svaţitý 1

1105,5 Kompletní

Nezjištěna

Upravená hodnota

Rovinný 1,05

1313,5 Kompletní

Korekce

Dopravní obsluţnost

Mírně svaţitý 1,05

Kompletní

Pravidelný

1

Mírně svaţitý

Upravená hodnota

Kontaminace pŧdy

Pravidelný

1

Korekce Dostupnost inţenýrských sítí

Lepší

1251


Horší

1

1350 Neaplikováno

1267 Neaplikováno

1

1

1

1

1313,5

1105,5

1350

1267

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

600

Obdobná

Větší

Korekce

1

Upravená hodnota

Neaplikováno


Větší

105

1313,5

Moţná zastavitelnost

Větší 1161

Neaplikováno

1,1 1485 Neaplikováno

1,3 1647 Neaplikováno

1

1

1

1

1313,5

1161

1485

1647

1313,5

1161

1485

1647

0

0

0

0

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1402 600 841 200,- Kč

64

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Vhledem k poloze stavby bereme v naší analýze v úvahu rodinné domy ve městě Písek, které jsou nyní nabízeny k prodeji. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. U všech nemovitostí se jedná o nabídku, coţ je zohledněno koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnou cenou dosaţenou prodejem. Srovnávací jednotkou byla stanovena zastavěná plocha. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 829 000 Kč. Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden opět v tabulce.

65

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Rodinný

dŧm Rodinný

Písek

2 dŧm Rodinný

Písek

3 dŧm Rodinný

Písek

4 dŧm Rodinný

Písek

dŧm Oldřichov

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

J. Malého 2079

Katastrální území

Písek

Písek

Písek

Písek

Oldřichově u Písku

Obec

Písek

Písek

Písek

Písek

Oldřichov

Okres

Písek

Písek

Písek

Písek

Písek

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

600

237

420

710

759

Hodnota za 1 m2 pozemku

1402

1402

1402

1402

1402

Hodnota pozemku celkem

841200

332274

588840

995420

1064118

274

280

264

180

2 900 000

3 200 000

3 200 000

2 999 000

2 567 726

2 611 160

2 204 580

1 934 882

9371,26

9325,57

8350,68

10749,34

4.6.2012

4.6.2012

4.6.2012

4.6.2012

1

1

1

1

9371,26

9325,57

8350,68

10749,34

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

232

Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Upravená hodnota Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný Písek

dŧm Rodinný Písek

Nabídka

0,9

0,9

0,9

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40

Ne

Korekce

Nabídka

0,9

Absolutní

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40



dŧm Rodinný dŧm Oldřichov

66

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Upravená hodnota Ne

1

1

1

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1

Ano

Upravená hodnota

Ano

1

1

1

1

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40

Ne

Korekce

Ano

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

8434,13

8393,01

7515,61

9674,40

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Lepší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Omezený

Upravená hodnota Výborná

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Prŧměrná

Upravená hodnota N/A

7515,61

10641,84

Dobrý

N/A

67

Dobrý

Výborný

1

1

1

0,8

7590,72

8393,01

7515,61

85134,47

Prŧměrná

Prŧměrná

Výborná

1,1

1,1

1,1

0,9

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

Prŧměrná

Korekce

Jiná technická korekce

8393,01

Dobrá

Korekce

Atraktivita objektu

7590,72

Výborná

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

1,1

Omezený

Korekce


1

Dobrá

Korekce

Horší

1

Prŧměrná

Korekce

Porovnatelná

0,9

Dobrý

Korekce

Technická vybavenost budovy

Porovnatelná

Prŧměrná

Prŧměrná

Prŧměrná

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

N/A

N/A

N/A


1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

7662,12

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Obdobný

Upravená hodnota

Menší

1

1

1

1,1

8349,79

9232,31

8267,17

8428.33

N/A

Korekce

Obdobný

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

8349,79

9232,31

8267,17

8428.33

8349,79

9232,31

8267,17

8428.33

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

8569,4

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1 988 100,8

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

841 200 2 829 301,- Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou v budoucnosti generovat výnos, se oceňují i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Povaţujeme ji za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odpočtem rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Pro stanovení trţní hodnoty pouţijeme v tomto případě metodu přímé kapitalizace. Provozní náklady jsou stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, která je obvyklá pro porovnatelné majetky.

68

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 3 092 000 Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15%

240 000 36 000

Efektivní hrubý příjem

204 000

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemkŧ Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

4 800 2 700 990 0 0 0

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

195 510 10 000 185 510

Míra kapitalizace

6% 3 091 833 3 092 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

69

NÁKLADOVÁ METODA Při pouţití nákladové metody je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladŧm na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálŧ, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Pro přesnější určení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladŧ na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění

zohledňují zejména tu skutečnost, ţe

majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladŧ na výstavbu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a předpokladŧm jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 2 922 000 Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

70

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dŧm, J. Malého 2079, Písek

Číslo pozemku

1583/14

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

27 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost

90 let

Zastavěná plocha

116 m2

Počet podlaţí

2 nadzemní, nepouţívaná pŧdní vestavba

Celková zastavěná plocha

232

Koeficient vyuţitelnosti

0,75

Celková podlahová plocha

174 m2

Celkový obestavěný prostor

547,9 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5 300 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

2 903 870

Fyzické opotřebení (-30%)

2 032 709

Funkční nedostatky (-5%)

1 931 074

Ekonomické nedostatky (0%)

1 931 074

Venkovní úpravy

150 000

Pozemek

841 200

Indikovaná hodnota

2 922 274

Zaokrouhleno

2 922 000

71

ZÁVĚR Naše hodnocení vyjadřuje názor na výši trţní hodnoty oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení je zpracováno k datu 4. června. Pouţitím všech tří metod pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti byly pro určení trţní hodnoty stanoveny tyto indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený prŧměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 829 000

70

1 980 300

Příjmová metoda

3 092 000

20

618 400

Nákladová metoda

2 922 000

10

292 200

Výsledná cena

2 890 900

Zaokrouhleno

2 891 000

Nemovitost, která je předmětem ocenění, je na trhu zcela běţně obchodovatelným majetkem. Vzhledem k tomu je rozhodující indikací trţní hodnoty výsledek zjištěný porovnávací metodou – je jí přisouzena váha 70%. Jelikoţ se nejedená v dané lokalitě o nemovitost, která by byla běţně pořizována za účelem pronájmu jiným osobám, indikaci zjištěné příjmovou metodou je dána váha 20%.

Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není v tomto případě (starší objekt) rozhodující, její váha je stanovena na 10%.

72

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnoty oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 4. června 2012 je reprezentována částkou :

= 2 891 000 Kč (slovy:Dvamiliónyosmsetdevadesátjednatisíckorunčeských)

Šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

73

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojŧ, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. 3. Údaje o rozměrech pozemkŧ, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemkŧ , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné pŧdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl dŧvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

74

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Písku, dne 10. června 2012

…………………………………… Jiří Pajer

75

Objednatel : Dana Healyová Za Gymnáziem 2449 397 01 Písek Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Byt 2449/4 v bytovém domě Za Gymnáziem 2449 397 01 Písek

6 OCENĚNÍ BYTOVÉ JEDNOTKY STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění : 10. ČERVNA 2012

76

OBSAH Úvodní list Obsah Prŧvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

77

Dana Healyová Za Gymnáziem 2449 397 01 Písek Česká republika 10. června 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako BYT č. P 2449/4 Uvedený na listu vlastnictví č. 9308 , pro katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek. Nacházejícího se na adrese Za Gymnáziem 2449, 397 01 Písek, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. červnu 2012 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely.. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Písku, na listu vlastnictví č. 9308, pro katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

78

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. červnu 2012) uţíván k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým zpŧsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsme vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetkŧ v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze byt. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry bytu jsou převzaty z podkladŧ poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

79

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – byt č.P 2449/4 se nachází na v centru města Písek. Bytový dŧm v němţ je byt situován je součástí blokové výstavby (č.p. 2448 aţ 2450). Lokalita má charakter atraktivního bydlení vyššího standardu. V bývalém okresním městě je k dispozici rozsáhlá komplexní základní občanská vybavenost – školy několika typŧ i zaměření (mateřská, základní, střední, vysoká), nemocnice, 3x pošta, několik hypermarketŧ a obchodních domŧ, včetně odpovídajících sluţeb. Ve městě je samozřejmě i MHD, vlakové nádraţí (2x ), autobusové nádraţí atd. Parkování je moţné zcela bez problémŧ a v dostatečné kapacitě před bytovým domem (cca. 20 parkovacích ploch). Severo- západní výhled je na školní hřiště SOU Písek, jehoţ budova částečně zakrývá další výhled na centrum města, jihovýchodní stranu tvoří výhled do zahrad domŧ z rovnoběţné Harantovi ulice. Kvalitu pohledových horizontŧ je tedy hodnocena jako prŧměrná. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladŧ poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností bytě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, ale je moţné ho komerčně pronajmout. Majitel oceňovaného bytu má dále právo uţívat společné domovní prostory. Jednotlivé části majetku specifikují a popisují další oddíly zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dŧm byl postaven v roce 1999 a byl po celou dobu uţíván jedním majitelem. V přízemí domu byly a jsou nebytové prostory – dílna a garáţ ve správě SBD Písek. V uplynulém dekádě byla provedena výměna oken ve společných prostorách a také kompletní výměna leţatých rozvodŧ vody a opravena střecha.Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako byt vyššího standardu – má tři pokoje, kuchyni, WC a koupelnu, venkovní prostor představují dvě lodţie.

80

Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 1/65 na parcele p.č. 3360 o výměře 1709 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 1/65 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, dvŧr apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

Byt Byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva pokoje směrem do zahrad domŧ z ulice Harantova, jeden pokoj a kuchyně jsou orientovány do ulice Za Gymnáziem. Byt má dále prostornou centrální chodby, větší koupelnu a WC. Byt je situován ve druhém nadzemním podlaţí. V podlaţí pod i nad oceňovaným bytem jsou další byty. Obvodové a dělící svislé konstrukce tvoří keramické tvarovky, stropy jsou ţelezobetonové.Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevŧ (trhliny, plísně, apod.) Taktéţ všechny prvky PSV jsou ke dni ocenění funkční a ve výborném stavu. Topení je ústřední – zdrojem tepla je Teplárna Písek.. Zařizovací předměty koupelny a WC, kuchyňská linka, lokální vzduchotechnika i povrchy a obklady stěn a podlah jsou v pořádku a bez zjevných závad.

81

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Následně je provedena korekce pro přesnější odhad výsledku. Příjmová metoda - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmŧ z vlastnictví. Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část mŧţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisŧ, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb.

a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci.

Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

82

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladŧ za pronájem porovnatelného objektu. Byt slouţí v současnosti k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Vzhledem k výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrŧ, které jsou v Písku v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jelikoţ se jedná jen o nabídky, tuto skutečnost jsme zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné

plochy (NFA) . Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za

standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

83

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 320 000 Kč. Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Tabulka 1 – Porovnávací metoda

A.Identifikační údaje Pořadové číslo Byt/ Ulice

Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Byt P 2448/3

1 2 Byt - Otakara Byt Jeremiáše Heritesova

Katastrální území Písek Obec Písek Okres Písek B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 99,2 Prodejní cena Cena za jednotku X Datum transakce 5/2012

Písek Písek Písek

75 1 430 000 19 067 5/2012 1 19 067

72 1 548 100 21 501 6/2012 1 21 501

72 1 389 000 19 292 6/2012 1 19 292

Absolutní vlastnictví

Prodej 1 19 067 Absolutní vlastnictví



věcných Nezjištěna

1 19 067 Nezjištěna



1 19 067

1 21 501

1 19 292

Prodej



Existence břemen Korekce Upravená hodnota

3 - Byt - Otakara Jeremiáše


Upravená hodnota

Vlastnická práva



Korekce

D. Právní údaje Druh transakce


84

Vyuţití podle územního Bytová, plánu vícepodlaţní

Bytová, vícepodlaţní

Bytová vícepodlaţní

Bytová vícepodlaţní

Korekce

1 19 067 Ano 1 19 067 Nezjištěna



Upravená hodnota

1 19 067

1 21 501

1 19 292

E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1 19 067 Dobrý 1 19 067 Dobré 1 19 067 Dobrá 1 19 067 Omezený 1 19 067 MHD 1 19 067 Prŧměrná

1 21 501 Horší 1,2 25 801 Prŧměrné 1,1 28 381 Dobrá 1 28 381 Omezený 1 28 381 MHD 1 28 381 Prŧměrná

1 19 292 Dobrý 1 19 292 Dobré 1 19 292 Dobrá 1 19 292 Omezený 1 19 292 MHD 1 19 292 Prŧměrná

1,1 20 974 Obdobné

1,2 34 057 Horší

1,1 21 221 Obdobné

1 20 974

1,05 35 760

1 21 221

Menší 0,9 18 877

Menší 0,9 32 184

Menší 0,9 19 099

Upravená hodnota

Stavební povolení

Ano


Jiná právní omezení a Nezjištěna závazky Korekce


Technický stav

Dobrý


Technické vybavení

Dobré


Funkční vyuţitelnost

Dobrá


Další moţný rozvoj

Omezený



MHD


Atraktivita objektu

Velmi dobrá


Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota

Příslušenství bytu

85

Jiná korekce

Podíl hodnoty Obdobný pozemku


1 18 877

Obdobný

Obdobný

1 32 184

1 19 099

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky 23 387 Celková porovnávací hodnota 2 319 990 Zaokrouhleno 2 320 000

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikŧm obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který mŧţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je metodou přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcŧm přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

86

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je 2 027 000 Kč Podrobný popis výpočtŧ provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka 2 - příjmová metoda Hrubý příjem – 12000 Kč/p.m * 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

144 000 Kč 5 400 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezerva na renovace – odborný odhad

138 600 Kč 7 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI)

10 000 Kč 121 600 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V ) Trţní hodnota zaokrouhlená

2 026 666 Kč 2 027 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladŧ, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

87

ZÁVĚR Naše hodnocení vyjadřuje názor na výši trţní hodnoty oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení je zpracováno k datu 10. června. Pouţitím všech tří metod pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti byly pro určení trţní hodnoty stanoveny tyto indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený prŧměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 320 000

80

1 856 000

Příjmová metoda

2 027 000

20

405 400

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná cena

2 261 400

Zaokrouhleno

2 261 000

Nemovitost, která je předmětem ocenění, je na trhu zcela běţně obchodovatelným majetkem. Vzhledem k tomu je rozhodující indikací trţní hodnoty výsledek zjištěný porovnávací metodou – je jí přisouzena váha 80%. Jelikoţ se nejedená v dané lokalitě o lukrativní nemovitost, která by mohla být pořizována za účelem pronájmu jiným osobám, indikaci zjištěné příjmovou metodou je dána váha 20%. Vzhledem k povaze a charakteru nemovitosti nebyla metoda nákladová aplikována

88

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladŧ jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnoty oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. června 2012 je reprezentována částkou :

= 2 261 000 Kč (slovy:Dvamiliónydvěstěšedesátjednatisíckorunčeských)

Šetření ohledně vlastnických práv nebo závazkŧ vŧči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladŧ a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

89

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojŧ, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. 13. Údaje o rozměrech pozemkŧ, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemkŧ , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné pŧdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl dŧvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

90

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Písku, dne 15. června 2012

…………………………………… Jiří Pajer

91

ANALYTICKÁ ČÁST

Zpracování analýzy trhu s nemovitostmi (okres Písek)

92

7 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI 7.1. Obecná charakteristika trhu POPIS OKRESU Okres Písek se nachází na jihu České republiky. Největším sídlem okresu je město Písek. V okrese Písek je celkem 75 obcí, z toho je 5 měst a jeden městys. Rozloha okresu je 1 126,84 km2, počet obyvatel je zhruba 70 000. Hustota osídlení je 62 obyvatel na 1 km2. Severní část okresu zaujímají především lesy, naopak jiţněji od Písku je krajina rovinatá s velkým významem zemědělství a rybníkářství. Rozsáhlé lesní plochy se nacházejí také i v Píseckých horách a údolí řek Otavy, Vltavy, Skalice a Lomnice. Okres Písek byl vzhledem ke své poloze a malé koncentraci obyvatelstva ve větších sídlech v dřívějších dobách spíše zemědělský, ale postupem doby se podíl prŧmyslu v této oblasti zvyšuje – dŧvodem je zejména rozvoj prŧmyslové zóny v Písku. Zejména zde je pŧvodní tradiční textilní prŧmysl nahrazován strojní výrobou. Nezanedbatelný podíl strojní prŧmyslu také zajišťuje společnost ZVVZ – výrobce vzduchotechnických zařízení se sídlem v Milevsku. V okrese se udrţel také potravinářský prŧmysl, který navazuje na zemědělskou tradici – drŧbeţárny (okolí Vodňan, Mirovice) , masokombináty, apod. Technický prŧmysl je soustředěn téměř výhradně do Písku. Z komerčního hlediska je dŧleţité, ţe okres Písek leţí na jednom z hlavních dopravních tahŧ z centra republiky směrem do zahraničí - dopravní dostupnost okresu se kaţdoročně zlepšuje, bohuţel vzhledem k omezování výstavby komunikací nelze očekávat ve střednědobém horizontu dokončení dŧleţitého propojení rychlostní komunikace vedoucí z Prahy aţ do Českých Budějovic, coţ je uţ několik let plánováno.

93

TRH S NEMOVITOSTMI V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jako u většiny okresŧ na jihu Čech pozorovat zvýšení cen nemovitostí. V současné době se jiţ situace na trhu stabilizovala a ceny nemovitostí spíše klesají. Souvisí to zejména s nedostatkem lépe placených pracovních příleţitostí, nedílnou součástí vývoje je také sníţení poptávky po rekreačních objektech kolem řek. Dŧvodem je zhoršená celková ekonomická situace a jistě i menší dostupnost hypoték. Vzhledem k postupnému obnovování výroby v prŧmyslové zóně a jejímu dalšímu rozšiřování lze předpokládat, ţe se situace a poptávka po nemovitostech v příštích letech zvýší, ale její vliv bude podle mne znatelný ve větší míře pouze v okresním městě.

7.2. Regionální segmentace trhu Nejpodstatnějším segmentem v okrese je okresní město Písek, dále pak severní část okresu (Mirovice) a další významnou částí je město Milevsko na severo-západě.

Obr.30 - Mapa okresu Písek60

60

WIKIPEDIA.CZ. Okres Písek., (online) 2012. http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_P%C3%ADsek 94

(cit.

2012-3-19).

Dostupné

z:

7.2.1. Město Písek POZEMKY Proluky Centrum města prošlo v posledních letech rozsáhlou rekonstrukcí, proluky a podobné moţnosti výstavby se zde téměř nevyskytují, respektive byly zastavěny v předchozích letech. Pokud bychom přece jen nalezli objekt vhodný alespoň k rekonstrukci, je zde samozřejmě nutné počítat s omezením vzhledem k památkové péči. Stavební pozemky V současné době je zřetelný přesun obyvatelstva do okrajových částí města za hranice pŧvodních panelákových sídlišť – Logry, Jih a Dukla. Zejména oblast vedle sídliště Logry která sousedí s vilovou čtvrtí Amerika je nyní parcelována a postupně zastavována. Jediným omezením ze strany města je zde regulace díky stávajícímu územnímu plánu. Také lokalita Hradiště v kopcovitém terénu na protější straně řeky Otavy je vhodná pro výstavbu, ale zde jiţ není prakticky jediný volný pozemek. Vzhledem k předpokládanému rozvoji prŧmyslové zóny lze předpokládat zvýšení poptávky po pozemcích i v okolních obcích (například Smrkovice, Semice). Ceny stavebních pozemkŧ v nejlukrativnějších lokalitách (Amerika) se pohybují kolem 1200 aţ 1400 Kč za čtvereční metr (v závislosti na kvalitě inţenýrských sítí) a v okrajových částech města se ceny stavebních pozemkŧ pohybují v rozmezí 500 – 600 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro prŧmyslovou výstavbu je směrována zástupci města do prŧmyslové zóny, vzhledem k tomu, ţe pozemky zde vlastní téměř výhradně město, cena se pohybuje v závislosti na schopnostech investora vytvořit další pracovní místa pro obyvatelstvo.

95

BUDOVY Byty Vzhledem k výstavbě sídlišť se zde nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 80. letech minulého století. Cena za čtvereční metr se pohybuje od 18 000 Kč – v závislosti na lokalitě. Objevují se i developerské projekty místních stavebních a realitních firem – výše ceny je zde však vzhledem k cenám pozemkŧ podstatně vyšší neţ při koupi staršího bytu. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech, cena závisí samozřejmě i na pouţité stavební technologii : propozice

cena

Byt 1 + 1

650 000 – 950 000 Kč

Byt 2 + 1

950 000 – 1 100 000 Kč

Byt 3 + 1

110 000 – 1 600 000 Kč

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech klesá – ceny se pohybují v rozmezí 1 800 000 Kč aţ 3 000 000 Kč. Vzhledem k cenám volí mnoho obyvatel výstavbu nových rodinných domŧ v katastru přilehlých obcí. Objekty pro individuální rekreaci Vývoj v tomto segmentu stagnuje – v okolí Písku je několik zahrádkářských kolonií (oblast Písecké hory) – v následujících letech mŧţeme podle mne očekávat mírný rŧst poptávky vzhledem k příznivému vývoji cen.

Bytové domy Prodej celých bytových domŧ je ve městě spíše výjimkou, ceny jsou zde závislé na poloze a velikosti, navíc je potřeba počítat s dodatečnými náklady na případnou rekonstrukci vzhledem k datu výstavby (zejména 60. aţ 80. léta).

96

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují, například významné podniky vyuţívají jako kancelářské prostory stavebně upravené části svých výrobních hal. Průmyslové objekty Na trhu se zde objevují zejména skladové haly a areály kolem obou dvou píseckých nádraţí – je zde jako ve většině měst zřetelný přebytek nabídky nad poptávkou. Ten je zpŧsoben především změnou nárokŧ na prostorové uspořádání výrobních objektŧ a změně výrobních procesŧ. Za zmínku stojí nyní zejména objekt bývalé společnosti VOS (ukončení výroby), umístěný přímo u hlavního nádraţí.

NÁJMY Byty Na trhu je zde celkem vysoká nabídka bytŧ. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech : Propozice

Cena

Byt 1 + 1

3 500 – 5000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 – 10 000 Kč / byt /p.m.

Prodejní prostory Velkou část nájemcŧ tvoří asijští obchodníci, vzhledem k neexistenci trţiště se logicky přesunují do kamenných obchodŧ. Centrum města

2 500 – 5 500 Kč / p.a.

Širší okolí

1 000 – 2 500 Kč / p.a.

97

Kanceláře V poslední době dochází v tomto odvětví k přesunu nájemníkŧ blíţe k centru města, ceny to však vzhledem ke stagnaci poptávky a nabídky neovlivní. Centrum města

1 200 – 3 000 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

500 – 800 Kč / m2 / p.a.

Průmyslové objekty Ve většině případŧ jsou bývalé prŧmyslové objekty vyuţívány jako sklady. Výrobní a provozní prostory

800 – 1 500 Kč / m2 / p.a.

Sklady

500 – 800 Kč / m2 /p.a.

7.2.2. Město Milevsko a okolí POZEMKY Centrum města prošlo v posledních letech také rozsáhlou rekonstrukcí, proluky a podobné moţnosti výstavby se zde téměř nevyskytují, respektive byly zastavěny v předchozích letech. Ceny pozemkŧ určených k bydlení se pohybuje od 400 aţ do 700 Kč za metr čtvereční, větší hodnotu obvykle mají pozemky poblíţ hlavních dopravních tahŧ. BUDOVY Byty Vzhledem ke struktuře výstavby se zde nabízejí byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 80. letech minulého století ale i ve starších činţovních domech, které slouţili prvním zaměstnancŧm podniku ZVVZ. Cena za čtvereční metr se pohybuje od 10 500 Kč – v závislosti na lokalitě. Oblíbená je zejména mezi staršími občany lokalita kolem ulice J.A Komenského.

98

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech, cena závisí samozřejmě i na pouţité stavební technologii : propozice

cena

Byt 1 + 1

500 000 – 600 000 Kč

Byt 2 + 1

580 000 – 750 000 Kč

Byt 3 + 1

750 000 – 1 000 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Poptávka po rodinných domech v posledních letech stagnuje – ceny se pohybují v rozmezí 1 300 000 Kč aţ 3 000 000 Kč. Dŧvodem je dostatek nemovitostí na trhu, ale hlavně blízkost přilehlých obcí, takţe mladé rodiny se nemusejí nutně do města stěhovat. NÁJMY Pronájem bytŧ je v lokalitě spíše výjimkou, vzhled k nedostatku pracovních příleţitostí. Ceny se pohybují od 7000 Kč (3+1).

7.2.3. Město Mirovice a okolí POZEMKY Mirovice procházejí poslední dobou proměnou k lepšímu, jejich výhodou je zejména poloha poblíţ hlavního dopravním tahu na Prahu. Proluky a podobné moţnosti výstavby v centu se zde opět téměř nevyskytují. Ceny pozemkŧ určených k bydlení se pohybuje od 450 aţ do 900 Kč za metr čtvereční, větší hodnotu obvykle mají pozemky poblíţ hlavních dopravních tahŧ.

99

BUDOVY Byty Vzhledem ke struktuře výstavby jsou zde v nabídce především byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 80. letech minulého století. Cena za čtvereční metr se pohybuje kolem 10 000 Kč – v závislosti na lokalitě. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech, cena závisí samozřejmě i na pouţité stavební technologii : propozice

cena

Byt 1 + 1

500 000 – 600 000 Kč

Byt 2 + 1

550 000 – 700 000 Kč

Byt 3 + 1

650 000 – 1 200 000 Kč

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Poptávka po starších rodinných domech mírně stoupá – ceny se pohybují v rozmezí 1 600 000 Kč aţ 3 500 000 Kč. Zde opět velmi záleţí na lokalitě, atraktivní jsou zejména rodinné domy na svahu za kterým se po několika stovkách metrŧ ocitnete přímo na křiţovatce silnice Písek – Praha. Vzhledem k blízkostí Písku i Blatné je zde dostatek pracovních příleţitostí

NÁJMY Pronájem bytŧ je zde i přes dostatek pracovních příleţitostí výjimkou, nájmy domŧ se zde prakticky nevyskytují.

100

7.3.Celkový výhled rozvoje regionu V Písku lze celkově očekávat spíše stagnaci, popřípadě jemný rŧst cen prakticky nemovitostí v lukrativních oblastech, včetně vývoje ceny pozemkŧ. Vzhledem k opětovnému nárŧstu výroby v prŧmyslové zóně lze předpokládat rŧst cen nájemného v přilehlé oblasti (Dukla, Portyč, Václavské předměstí) a větší poptávku po skladovacích prostorech poblíţ dŧleţitých komunikací. Avšak k celkovému omezení investic do výstavby infrastruktury neočekáváme výrazné oţivení trhu s realitami v okresním městě ani ve zbytku okresu. Pozitivní vliv zde mŧţe mít snad jen sniţování úrokových sazeb u hypotečních úvěrŧ, vzhledem s nejistou ekonomickou situací v regionu mu však nepřikládám velký význam. V dalších dvou regionech velmi záleţí na rozvoji pracovních příleţitostí. Nemŧţe zde očekávat překotný zájem o pozemky určené k výstavbě, nebo nějakou větší migraci obyvatelstva ze sousedních regionŧ, která by zpŧsobila poptávku po nájemních bytech atd. Ţivot v regionu je tak celkově odkázán na vývoj prŧmyslových podnikŧ, jistě by pomohlo propojení rychlostní komunikace na Prahu, bohuţel to nelze v brzké době vzhledem k ekonomické situaci očekávat.

101

8 ZÁVĚR Po dokončení této bakalářské práce jsem si uvědomil, ţe porovnání provozních nákladŧ staveb není vŧbec jednoduché. Navíc během procesu oceňování musíte spoléhat v tomto případě téměř vţdy na data která vám poskytuje majitel objektu. Zjišťování a přesné určení provozních nákladŧ staveb má ale i přesto svŧj smysl. Pro mne je výše provozních nákladŧ jedním z hlavních hledisek při koupi nemovitosti, z detailní analýzy je moţno určit i slabiny objektŧ a následně jejich odstraněním a optimalizací provozních nákladŧ zvyšovat trţní hodnotu staveb. Cílem teoretické práce bylo zjistit vliv provozních nákladŧ na jednotlivé metody ocenění, dále jejich rozdělení, porovnání a specifika. Doufám, ţe práce splnila svoje opodstatnění - byl zjištěn přímý vliv provozních nákladŧ na výpočet trţní hodnoty pomocí výnosové metody. Dále byla popsána struktura provozních nákladŧ obytné stavby (bytu) a také struktura provozních nákladŧ na správu prŧmyslové haly.V poslední části byla představena technologie zpětného získávání tepla a moţnosti její instalace do bytových a rodinných domŧ. Díky této technologii dosáhneme sníţení provozních nákladŧ a také mimo jiné zvýšíme tepelnou pohodu v našich obytných stavbách. Cílem praktické části bylo posouzení a stanovení trţní hodnoty rodinného domu a bytové jednotky. Výsledné hodnoty odpovídají předpokladŧm v obou případech. Oceňovaný byt je ekvivalentem bytu pro který byla vytvořena analytická tabulka a porovnány provozní náklady v teoretické části práce. Cílem analytické části bylo vypracovat analýzu realitního trhu v okrese Písek. Závěry analýzy včetně zhodnocení budoucího vývoje odpovídají současnému stavu v regionu. Rodinný dŧm i byt, oceňovaný v praktické části práce, jsou součástí zkoumané lokality a jejich cena odpovídá současné hladině cen v oblasti (vilová čtvrť – RD, centrum města – BJ).

102

9 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A ZDROJŮ POUŢITÁ LITERATURA GEBAUER G., RUBINOVÁ O., HORKÁ H., Vzduchotechnika (2.Vydání), ERA, Brno, 2007, ISBN 978-80-7366-091-8 MAURER, Karel, kolektiv. Vzduchotechnická zařízení, Sobotáles,Praha, 2007, ISBN 978-8086817-21-O HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická 2005. 150s. ISBN 80245-0967-9 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 214s. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-101 SCHNEIDEROVÁ HERALDOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: ČVUT 2008. 152s. ISBN 978-80-01-04032-4 Zákon č. 344/1992 Sb. Katastrální zákon Zákon č. 183/2006 Sb. Stavební zákon Zákon č. 338/1992 Sb. Zákon o dani z nemovitostí Zákona č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku

103

INTERNETOVÉ ZDROJE BYDLENIPROKAZDEHO.CZ. Rekuperace v domácnostech, (online) 2007. (cit. 2012-317). Dostupné z: http://www.bydleniprokazdeho.cz/rekuperace-v-domacnostech.php ELFETEX.CZ. Nabídka rekuperačních jednotek, (online) 2009. (cit. 2012-2-14). Dostupné z: http://www.elfetex.cz/doc/nabizite-zakaznikum-rekuperacni-jednotky-221/news_detail.htm HASIČSKÁ VZÁJEMNÁ POJIŠŤOVNA a.s. Pojištění staveb, (online) 2010. (cit. 2012-613). Dostupné z: https://agent.hvp.cz/hvp_online/produkty/online-pojisteni-stavby.htm OČEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY. Tržní oceňování nemovitostí, Část 5, Oceňování nemovitostí, Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí, Tržní hodnota nemovitosti a způsoby

jejího

stanovení,

(online)

2010.

(cit.

2012-5-22).

Dostupné

z:

http://www.dashofer.cz/download/pdf/ncm_ukazka02.pdf PASIVNIDOMY.CZ. Větrání v pasivních domech, (online) 2010. (cit. 2012-4-22). Dostupné z:

http://www.pasivnidomy.cz/pasivni-dum/vnitrni-prostredi-domu/vetrani-a-teplovzdusne-

vytapeni.html?chapter=zpetny-zisk-tepla-rekuperace TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v bytových domech, (online) 2005. (cit. 2012-414).

Dostupné

z:

http://www.tzb-info.cz/2367-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-s-

rekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-ii TZB.INFO. Bytové větrání s rekuperací tepla v rodinných domech, (online) 2005. (cit. 20124-14).

Dostupné

z:

http://www.tzb-info.cz/2361-moznosti-pouziti-bytoveho-vetrani-s-

rekuperaci-tepla-v-rodinnych-a-bytovych-domech-i TZB.INFO. Využití zemních výměníků tepla, (online) 2005. (cit. 2012-5-14). Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/2772-vyuziti-zemnich-vymeniku-tepla-ve-spojeni-se-zarizenim-probytove-vetrani-a-rekuperaci-tepla TZB.INFO. Zkušenosti z větrání bytových domů v ČR, (online) 2007.

(cit. 2012-4-14).

Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/4122-zkusenosti-z-vetrani-bytovych-domu-v-cr-ii 104

VENT-AXIA.COM.Heat recovery and mechanical extract systems, (online) 2012. (cit. 20122-09). Dostupné z: http://www.vent-axia.com/range/hr200v.html WIKIPEDIA.CZ.

Okres

Písek.,

(online)

2012.

(cit.

2012-3-19).

Dostupné

z:

http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_P%C3%ADsek ZNALECKÝ A OCEŇOVACÍ ÚSTAV s.r.o. Co je to tržní ocenění. (online). 2010. (cit. 2012-05-16). Dostupné z: http://www.znalecky.cz/dulezite-informace/co-je-to-trzni-oceneni/

105

10 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK Obr.1 – Tabulka odhadu nákladŧ na pojištění staveb............................................................... 18 Obr.2 – Tabulka - Provozní náklady BJ v roce 2011 ............................................................... 20 Obr.3 – Tabulka - Provozní náklady BJ v roce 2010 ............................................................... 21 Obr.4 – Tabulka – Porovnání provozních nákladŧ 2010 - 2011 .............................................. 21 Obr.5 – Orientační situace prŧmyslového objektu + údrţba zeleně ......................................... 22 Obr.6 – Tabulka – Náklady prŧmyslového podniku v roce 2011 ............................................ 23 Obr.7 – Schéma nástěnné větrací jednotky s rekuperací tepla ................................................ 31 Obr.8 – Funkční schéma kříţového protiproudého výměníku ................................................. 32 Obr.9 – Závislost účinnosti centr. rekuperační jednotky na prŧtoku vzduchu ........................ 33 Obr.10 – Tabulka s typy výměníkŧ .......................................................................................... 34 Obr.11 – Schéma kříţového protiproudého výměníku PAUL ................................................ 35 Obr.12 – Schéma napojení zemního výměníku na VZT jednotku .......................................... 36 Obr.13 – Tabulka – Účinnosti rekuperace při zapojení zemního výměníku ............................ 37 Obr.14 – Schéma umístění rekuperační jednotky v objektu .................................................... 38 Obr.15 – Příklad umístění centrální rekuperační jednotky v RD ............................................. 39 Obr.16 – Instalace v pŧdním prostoru ..................................................................................... 40 Obr.17 – Větrací jednotka s rekuperací tepla umístěná ve stropním podhledu ........................ 41 Obr.18 – Funkční schéma pouţití větrací jednotky s rekuperací v bytových jednotkách ...... 41 Obr.19 – Schéma pouţití lokální a centrální rek.vzduchu v panelovém bytovém domě ........ 42 Obr.20 – Budova s větrací a rekuperační jednotkou v kaţdém bytě ....................................... 43 Obr.21 – Centrální odvod vzduchu a decentrální přívod pro kaţdý byt .................................. 44 Obr.22 – Decentrální odvod vzduchu z kaţdého bytu ............................................................. 45 a centrální přívod pro celý objekt ............................................................................................ 45 Obr.23 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt .................................... 46 Obr.24 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, centrální ventilátory v pŧdním a sklepním prostoru ......................................................................................... 47 Obr.25 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, samostatné ventilátory a centrální výměník ............................................................................................................. 48 Obr.26 –Centrální odvod a centrální přívod vzduchu pro celý objekt, centrální ventilátory i rekuperační jednotka ....................................................................................................... 49 Obr.27 – RD s nástěnnými rozvody vzduchu – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna ve sklepě ............................................................................................................ 50 106

Obr.28 – RD s rozvody vzduchu v podstřešním prostoru – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna ve sklepě ...................................................................................... 51 Obr.29 – RD s nástěnnými rozvody vzduchu – jednotka vzduchotechniky s rekuperací umístěna v podstřešním prostoru ...................................................................................... 52 Obr.30 - Mapa okresu Písek ..................................................................................................... 94

107

11 SEZNAM PŘÍLOH Příloha A – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování BJ Příloha C – RD Výpis z katastru nemovitostí LV Příloha D – RD Snímek katastrální mapy Příloha E – RD fotodokumentace Příloha F – BJ Výpis z katastru nemovitostí LV Příloha G – BJ Snímek katastrální mapy Příloha H – BJ fotodokumentace Příloha I – Zadání bakalářské práce

108

Příloha A – Porovnávané nemovitosti k oceňování RD

Prodej, pozemek pro bydlení, 790 m² Cena: 1 220 000,- Kč Adresa: Václavské Předměstí , Písek Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 790 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Prodej stavebního pozemku na Václavském předměstí o velikosti 790 m2. Pozemek se nachází v zajímavé, nově se rozvíjející rezidenční zóně města Písku, v jejímţ rámci budou postupně realizovány objekty občanské vybavenosti (sportoviště, restaurace, obchody a sluţby) i oddechové zóny (dětská hřiště a park s vodními plochami). Výhled na Písecké hory i na centrum města. Pozemek je plně zainvestován (voda,kanalizace, el.přípojka), MHD.61

61

SREALITY.CZ, Prodej pozemky (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/pisek-vaclavske-predmesti/422867548 109


Prodej, pozemek pro bydlení, 635 m² Cena: 825 500,- Kč Adresa: Václavské Předměstí Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 635 m2 Voda: Místní zdroj Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek v oddechové zóně v Písku. Veškeré inţenýrské sítě, snadná dostupnost do centra. 62

62



Prodej, pozemek pro bydlení, 1 000 m² Cena: 1 250 000,- Kč Adresa: Semice Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 1 000 m2 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Popis: Prodej stavebního pozemku v Semicích u Písku. Plocha pozemku 1 000m2, IS na pozemku, zpevněná cesta. Součástí prodeje i stavební povolení a projekt. V okolí stavba nových rodinných domŧ. Od centra Písku 1 km.63

63

SREALITY.CZ, Prodej pozemky (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/pisek-semice-/4086350428 111


Prodej, pozemek pro bydlení, 1 763 m² Celková cena: 2 626 870,- Kč Adresa: Václavské Předměstí, Písek Plocha pozemku: 1 763 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Prodej stavebního pozemku o celkové výměře 1 763 m2 v lokalitě zv. Svatý Václav, který je v územním plánu určen k výstavbě RD. Tento pozemek je moţné rozdělit na 2 samostatné parcely o výměrách 848 m2 a 915 m2. Inţ.sítě: plyn- ano, elektřina- 220/380...64

64



Prodej, dům rodinný, 257 m² Cena: 2 900 000,- Kč Adresa: Raisova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 137 m2 Plocha uţitná: 257 m2 Plocha podlahová: 240 m2 Plocha pozemku: 237 m2 Plocha zahrady: 237 m2 Balkón: Ano Sklep: 95 m2 Parkovací stání: 1x Rok rekonstrukce: 1975 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet 113

Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD Popis: Prodej dvougeneračního domu 2+1 a 4+1 o CP 477 m2, s garáţí. Dŧm je před rekonstrukcí. Přízemí - kuchyně, 2x pokoj, WC, koupelna a komora. V 1.NP 4x pokoj, kuchyně, WC a koupelna. K domu patří zahrada o CP 237 m2 a předzahrádka. Dŧm se nachází v klidné čtvrti, cca 10 min od centra. 65

65

SREALITY.CZ, Prodej Domy (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pisek-budejovicke-predmestiraisova/2018468444 114


Prodej, dům rodinný, 140 m² Cena: 3 200 000,- Kč Adresa: V Oudolí, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha uţitná: 140 m2 Plocha podlahová: 564 m2 Plocha pozemku: 420 m2 Lodţie: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V 115

Popis: Prodej dvougeneračního rodinného domu v Písku v ulici v Oudolí. V domě jsou dvě patra. V přízemí domu je sklep, garáţ, koupena, prostorná vstupní hala se schodištěm, kuchyň a pokoj. Ve druhém patře jsou 4 pokoje s koupelnou, kuchyní a terasou. Obytná část je cca. 140m2., zahrada 420m2. Vytápění domu je plynové. Dŧm se nachází v klidné části, samostatně stojící.66

66

SREALITY.CZ, Prodej Domy (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pisek-budejovicke-predmesti-voudoli/3386905180 116


Prodej, dům rodinný, 710 m² Cena: 3 200 000,- Kč Adresa: Za Pazdernou, Písek Budova: Cihlová Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Plocha uţitná: 710 m2 Plocha pozemku: 710 m2 Lodţie: Ano Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Garáţ: 2x Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Dláţděná 117

Popis: RD v klidné části města (Na Rozhledně). Dvě bytové jednotky v přízemí bezbariérový byt 1+1, terasa na jih do zahrady, velká prostorná hala, technické prostory (garáţ, plynová kotelna, sklep). V prvním patře byt 4+1 lodţie na jih. Pŧvodní dřevěná zdvojená okna, ústřední topení/TUV - plynový kotel, obecní vodovod a kanalizace. Samostatně stojící druhá garáţ. Zahrada, ovocné stromy. Velice klidné prostředí, dobrá lokalita.67

67

SREALITY.CZ, Prodej Domy (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pisek--v-oudoli/620851804 118


Prodej, dům rodinný, 133 m² Cena: 2 999 000,- Kč Adresa: Oldřichov Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha uţitná: 133 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 759 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Parkovací stání: Ano Garáţ: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V 119

Popis: Novostavba rodinného domu s podkrovím a garáţí před dokončením interiérŧ (budoucí majitel si dle vlastního vkusu dokončí dlaţbu, obklady, vnitřní dveře a sanitu). Klidná poloha na okraji obce s těsnou návazností na Písek. Obytná část - 4+1 , 2x koupelna, 2x balkon. Vybavení: El. en. 220/380 V, obecní vodovod, odpad - kanalizace. Topení: Elektrické podlahové - samostatné pro kaţdý pokoj, velmi ekonomické, k dispozici komín - příprava na krb. Pozemek: Celkem 759 m2 včetně zastavěné plochy, ze tří stran oplocený. Příprava pro venkovní posezení. Poloha: Klidná poloha na kraji malé obce s výhledem do krajiny. Návaznost na blízký Písek V okolí krásná krajina - lesy, nedaleká řeka Otava. Praha - asi 110 km, Písek - asi 1 km. Vyuţití: K trvalému bydlení.68

68

SREALITY.CZ, Prodej Domy (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/dobev-oldrichov-/299856476 120

Příloha B – Porovnávané nemovitosti k oceňování BJ

Prodej, byt 3+1, 69 m² Cena: 1 430 000,- Kč Adresa: Otakara Jeremiáše, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaţí počet: 4 Podlaţí umístění: 3.podlaţí Plocha uţitná: 69 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Lodţie: 3 m2 Sklep: 4 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus

121

Popis: Nabízíme slunný zděný byt 75 m2 s lodţií a zděným bytovým jádrem v 2. patře s výtahem. Nová plastová okna, rekonstruovaná kuch. linka, výhodná poloha objektu, vlastní topení v novém kotli na plyn. K prodeji je udrţovaný byt 3+1, podlahy po rekonstrukci, nová plast. okna, nové vodovodní baterie, nový sporák a nový plynový kotel, jeţ obstarává teplo a teplou vodu v bytě. Dispozice: Vstupní dveře vedou do chodby se zděným byt. jádrem. Vpravo ihned u vstupu se nachází 1. pokoj, dále rovně kuchyň a před kuchyní vpravo mŧţeme vejít do pokoje s lodţií. Z tohoto pokoje jsou po té vstupní dveře do 3. pokoje. Orientace J a Z. Veškeré sluţby a obsluţnost jsou v pěší dostupnosti, buď v blízkém okolí, či přímo ve městě, kde je téţ dostatek pracovních příleţitostí. Pro rodiny s dětmi je v blízkosti také mateřská školka a nedaleký lesopark. V bytě je příjemně jak v zimě, tak i v létě. 69

69

SREALITY.CZ, Prodej Byty (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pisek-budejovicke-predmesti-otakarajeremiase/2592289372 122


Prodej, byt 3+1, 72 m² Cena: 1 548 100,- Kč Adresa: Heritesova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaţí počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaţí umístění: 2.podlaţí Plocha uţitná: 72 m2 Plocha podlahová: 72 m2 Sklep: Ano Garáţ: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus

123

Popis: Centrum, přitom však klidné místo, součástí ceny je vytápěná garáţ v domě. Prodej bytu 3+1, 73 m2, v osobním vlastnictví, Písek. Byt se nachází ve 2. patře třípatrového cihlového domu v centru Písku. V bytě jsou nová plastová okna, která sníţila spotřebu energie na vytápění. Samotný interiér je před rekonstrukcí. Předností je také velká koupelna. Součástí prodeje je sklep v přízemí domu. Dŧm je v dobrém stavu, na klidném místě. 70

70

SREALITY.CZ, Prodej Byty (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pisek-budejovicke-predmestiheritesova/2125345372 124


Prodej, byt 3+1, 72 m² Cena: 1 389 000,- Kč Adresa: Otakara Jeremiáše, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaţí počet: 4 Podlaţí umístění: 2.podlaţí Plocha uţitná: 72 m2 Plocha podlahová: 58 m2 Lodţie: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD

125

Popis: Prodej zděného bytu o dispozici 3+1/L, CP 72 m2 v Písku. Světlý byt orientovaný na JV v pŧvodním udrţovaném stavu. Vytápění a ohřev vody zajištěn plynovým kotlem. K bytu náleţí sklep, na chodbě věstavěná skříň. V domě nový výtah. Ve městě úplná občanská vybavenost.71

71

SREALITY.CZ, Prodej Byty (online) 2012. (cit. 2012 – 6 – 16). Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/pisek-budejovicke-predmesti-otakarajeremiase/20460124 126

Příloha C – RD Výpis z katastru nemovitostí LV

72

72

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-6-8) Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Stavba 127

Příloha D – RD Snímek katastrální mapy

73

73

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-6-8) Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=81F2A80 5&MarQParam0=317206305&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka 128

Příloha E – RD fotodokumentace

129

Příloha F – BJ Výpis z katastru nemovitostí LV

74

74

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-6-8) Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberBudovu.aspx?typ=Stavba 130

Příloha G – BJ Snímek katastrální mapy

75

75

NAHLÍŢENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ. Vyhledat stavbu. (online). 2012 (cit. 2012-6-8) Dostupné z: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E 08&MarQParam0=2574912305&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka 131

Příloha H – BJ fotodokumentace

132

Příloha I – Zadání bakalářské práce

133

Provozní náklady staveb ve vztahu k jejich trţní hodnotě

Recommend Documents