Provozní náklady stavby ve vztahu k její trţní hodnotě

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Podnikání a oceňování

Provozní náklady stavby ve vztahu k její trţní hodnotě Bakalářská práce

Autor:

Petra Švantnerová Oceňování majetků

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Červen, 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne : 26.6.2013

………………………………. Petra Švantnerová

Poděkování:

Chtěla bych poděkovat těm, bez kterých by tahle bakalářská práce nevznikla. V první řadě vedoucímu mé práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D., za jeho ochotu, trpělivost a vţdy cenné rady. Dále by jsem chtěla poděkovat panu Ing. Michalu Jakešovi, za jeho odbornou pomoc a rady v praktické části, při oceňování nemovitostí.

Anotace Bakalářská práce je rozdělená na tři části. První teoretická část podává informace o provozních nákladech a trţních hodnotě, kde kaţdá oblast je rozebrána osobitně, věnována definici základních pojmů a charakteristik. Autorka práce také věnuje prostor jejich vzájemnému propojení a ovlivňování. V druhé praktické části je rozpracován způsob ocenění rodinného domu a bytového domu. Třetí část řeší analýzu trhu pro okres Praha – východ.

Klíčová slova Provozní náklady, trţní hodnota, průkaz energetické náročnosti budov, nízkoenergetické domy, ocenění nemovitosti, analýza

Summary The thesis is divided into three parts. The theoretical part provides information about the operating cost and market value, where each region is analyzed separately, providing the definition of basic concepts and characteristics. The author also devotes space to discussion of their mutual connection and influence. In the practical part the method of appraisal of the house and apartment building is elaborated. The third part deals with the market analysis for the District of Prague - east. Key words Operating costs, market value, an energy performance of buildings certificate, low-energy houses, real estate appraisal, analysis

Obsah Obsah ____________________________________________________________________ 1 Úvod _____________________________________________________________________ 3 1. Provozní náklady stavby ___________________________________________________ 4 1.1

Definice základních pojmů ______________________________________________ 4

1.2

Typické reprezentanty provozních nákladů ____________________________________ 6

1.3

Sniţování provozních nákladů u novostaveb ___________________________________ 9

1.3.1 1.3.2

1.4 1.4.1 1.4.2

Členění domů s nízkou energetickou náročností ________________________________________9 Hlavní zásady a charakteristika nízkoenergetických domů _______________________________11

Průkaz energetické náročnosti budov ________________________________________ 16 Hodnocení energetické náročnosti budov ____________________________________________17 Ukazatele energetické náročnosti budov _____________________________________________17

2. Tržní hodnota stavby _____________________________________________________ 20 2.1 Základní pojmy _____________________________________________________________ 20 2.2 Trţní hodnota, Trţní cena ____________________________________________________ 22 2.3 Metody oceňování staveb _____________________________________________________ 23 2.3.1 Porovnávací metody _______________________________________________________________23 2.3.2 Příjmová metoda __________________________________________________________________26 2.3.3 Nákladová metoda ________________________________________________________________29

3. Vliv provozních nákladů stavby na tržní hodnotu ______________________________ 33 4.

Praktická část – Ocenění rodinného domu __________________________________ 35

5.

Praktická část – ocenění bytového domu ___________________________________ 54

6.

Analytická část – Analýza trhu Prahy – východ ______________________________ 72 6.1 Obecná charakteristika trhu __________________________________________________ 72 6.2 Město Brandýs nad Labem – Stará Boleslav _____________________________________ 73 6.2.1 Pozemky ________________________________________________________________________73 6.2.3 Budovy _________________________________________________________________________74 6.2.4 Nájmy __________________________________________________________________________75

6.3 Město Říčany _______________________________________________________________ 76 6.3.1 Pozemky ________________________________________________________________________76 6.3.2 Budovy _________________________________________________________________________77 6.3.3 Nájmy __________________________________________________________________________78

6.4 Lokalita Praha – východ ostatní _______________________________________________ 79 6.4.1 Pozemky ________________________________________________________________________79 6.4.2 Budovy _________________________________________________________________________80

1

6.4.3 Nájmy __________________________________________________________________________82

6.5 Budoucí vývoj_______________________________________________________________ 83

Závěr____________________________________________________________________ 84 7.

Seznam použité literatury a zdrojů ________________________________________ 85

8.

Seznam příloh _________________________________________________________ 87 Příloha 1 – Oceňovaný rodinný dům v kapitole 4 ____________________________________ 87 Příloha 2 – Oceňovaný bytový dům v kapitole 5 _____________________________________ 88

2

Úvod Za téma své bakalářské práce jsem si vybrala provozní náklady stavby a jejích vliv na trţní hodnotu. Nakolik nemám téměř ţádnou praxi ani zkušenosti z daného oboru, nebyl výběr pro mě nejjednodušší. Nakonec jsem si zvolila uţ jmenované téma z důvodu aktuálnosti, protoţe v dnešní době se provozním nákladům a také nízkoenergetickým stavbám věnuje docela hodně prostoru. V první teoretické částí objasňuji základné definice a pojmy týkající se provozních nákladů a trţní hodnoty, věnuji se typickým reprezentantům provozních nákladů a metodám oceňování. V práci se také zabývám energetické náročnosti budov a nízkoenergetickým stavbám. V druhé praktické části jsem zpracovávala trţní ocenění bytového domu, rodinného domu a analyzovala jsem okres Praha – východ. Cílem mé práce je blíţ obeznámit čtenáře s definicemi pojmů provozní náklady a trţní hodnoty. A dále poukázat na to jaký mají vliv provozní náklady na trţní hodnotu rezidenčních nemovitostí.

3

1. Provozní náklady stavby 1.1 Definice základních pojmů Nemovitost „ Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem1.“

Stavba Jedná se o jednotlivý stavební objekt, který je výsledkem stavební činnosti. Individualizuje se podle druhu, účelu a vyuţití zejména v terénu. Je konkretizovaná popisním číslem, druhem evidenčním číslem, obcí nebo katastrálním územím, na kterém je postavena. Pokud nemá stavba popisné nebo evidenční číslo, určuje se parcelním číslem pozemku. Za stavbu se povaţuje také stavba nepovolená, eventuálně nezkolaudovaná.2 Definice podle stavebního zákona „ Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavební technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“ 3

1

Občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb., §19, odst. (2) BRADÁČ,Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 5 3 Stavební zákon č. 183/2006 Sb., §2, odst. (3) 2

4

Definice podle zákona o oceňování majetku Členění staveb:4 a. Stavby pozemní Budovy Venkovní úpravy b. Stavby inženýrské a speciální pozemní c. Vodní nádrže a rybníky d. Jiné stavby

Budova Pozemní stavební objekt, který je samostatně stojící, prostorově soustředěný a navenek uzavřený. Má jeden nebo více ohraničených uţitkových prostor. Je to objekt ohraničený v prostoru obvodovými stěnovými a střešními konstrukcemi.5

Rodinný dům „ Rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“6

4

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, §3, odst. (1) BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 24 6 Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívaní území, §2, odst.(a) 5

5

1.2 Typické reprezentanty provozních nákladů V následující části se zaměřím na nejčastější provozní náklady, které musí hradit majitel nemovitosti. Při výběru typických reprezentantů provozních nákladů jsem si pomáhala průzkumem, který jsem dělala ve svém okolí, hlavně u majitelů bytů a rodinných domů. Samozřejmě, ţe výčet provozních nákladu, které jsem zvolila já není kompletní. Například mezi náklady na provoz stavby je moţné kromě níţe uvedených také zařadit servisní poplatky, ostraha a bezpečnost, úklid, údrţba zeleně.7

Vytápění domu Je jedním z nejvyšších nákladů, které se platí za provoz nemovitosti. V případě, ţe se chystáme stavět rodinný dům, je potřeba řešit vytápění uţ od projektu. V dnešní době je na trhu široká škála moţností jaký zdroj energie pro vytápění zvolit. V nabídce je elektřina, zemní plyn, obnovitelné zdroje, ale také stoupá zájem o obnovitelné zdroje energie ( solární energie), nebo fosilní paliva. V České republice, patří elektrická energie mezi nejdraţší zdroje energie, jako levnější variantu je moţné zvolit například palivové dřevo.

Ohřev teplé uţitkové vody ( TUV) Výroba TUV je dvěma způsobami, a to průtokový a akumulační. Pokud bydlíme v bytě není potřeba řešit, jaký druh výroby si vybrat, protoţe ve většině případů se jedná o průtokový systém. Výhodu je hygienické hledisko, protoţe se teplá voda nikde nehromadí. Na druhou stranu je zde potřeba vysokého tepelného výkonu zdroje při odběru vody. To je také důvod, proč většina rodinných domů vyuţívá akumulační způsob ohřevu TUV. Podstata je, ţe se voda ohřeje a pak je akumulována v zásobníku ( například bojleru). Není zde potřeba vysokého tepelného výkonu. Z hygienického hlediska je zde

7

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb, 2011, str. 88 - 89

6

moţnost tvorby baktérií. Je tu také moţnost alternativního řešení a to ohřevem vody pomocí solárních panelů.8

Elektrické spotřebiče a světlo

Koncesionářský poplatek Zákon č. 348/2005 Sb., o rozhlasových a televizních poplatcích ho stanovuje jako poplatek, který musí majitel televizních a rozhlasových přijímačů měsíčně odvádět. Fyzická osoba má povinnost platit jen za jeden televizní a jeden rozhlasový přijímač. Právnická osoba má povinnost platit za kaţdý televizní a rozhlasový přijímač, který je pouţity k podnikání. Z koncesionářských poplatků se financuje provoz a rozvoj České televize a Českého rozhlasu.9

Vodné a stočné Jedná se o dodání pitné vody ( vodné ) a odvod odpadní vody (stočné).

Likvidace odpadků Odvoz, odstranění a likvidace odpadu.

Fond oprav Tento termín není přesně definován zákonem, ale vystihuje ho zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů,§ 15. Podstatou je, ţe vlastnící jednotek jsou povinni přispívat na náklady společních částí domu a pozemku. Slouţí například k realizaci oprav.

8 9

http://www.topstavebne.sk/?mod=tipy--vyroba-teplej-uzitkovej-vody, [ 2007-03-27] http://cs.wikipedia.org/wiki/Koncesionářský_poplatek, [ 2013-04-17]

7

Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí je upravená zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí , tvoří ji daň z pozemků a daň ze staveb. Je povinností kaţdého majitele nemovitosti hradit tuto daň ( aţ na výjimky v zákoně).

Pojištění V dnešní době je na trhu bohatá nabídka pojištění, z kterých je moţnost si vybrat a je jen na majiteli nemovitosti, pro kterou pojišťovnu a pro jaký typ pojištění se rozhodne. Kaţdá nemovitost by měla být pojištěna, a v některých případech je pojištění povinné. Vybrala jsem dva nejčastější typy pojištění, které jsou často zaměňovány a myslím si, ţe patří i mezi nejvíce časté v oblasti bydlení. Pojištění nemovitostí:

proti ţivelným pohromám, vandalizmu, nárazem dopravního

prostředku atd. Pojištění, které se vztahuje na poškození zdi, střechy atd. Pojištění domácnosti: chrání vybavení domácností proti krádeţi, ţivlům atd.

8

1.3 Sniţování provozních nákladů u novostaveb Kdyţ kupujeme starší dům, nebo se stěhujeme do bytu provozní náklady nemůţeme ovlivnit tak, jako kdyţ chceme stavět nemovitost. Uţ při plánování rodinného domu se můţeme rozhodnout pro variantu domu s velmi nízkou energetickou náročností. Kdyţ se rozhodneme pro tento typ nemovitosti, je potřeba počítat s vyššími náklady na investici, ale na druhou stranu můţeme sníţit energetickou spotřebu domu. V následovné podkapitole se budu věnovat domům s nízkou energetickou náročností, jich rozdělení a charakteristice.

1.3.1 Členění domů s nízkou energetickou náročností 1. Nízkoenergetické domy Norma ČSN 730540:2 povaţuje za nízkoenergetické domy, budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 50 kWh/(m2a), za předpokladu, ţe pouţívá účinnou topnou soustavu.

2. Pasivní domy Budovy s roční měrnou potřebou tepla na vytápění nepřesahující 15 kWh/(m2a). Není potřebná topná soustava, pouze systém nuceného větrání obsahující účinné zpětné získávaní tepla z odváděného vzduchu a malé zařízení pro dohřev vzduchu v období nízkých venkovních teplot. Současně nemá celkové mnoţství primární energie spojené s provozem budovy (vytápění, ohřev teplé vody, elektrická energie pro spotřebiče) přesahovat hodnotu 120 kWh/(m2a). (ČSN 73 0540-2, A.5.5) Typické konstrukční prvky pasivního domu:10

10

-

Kompaktní tvar a nadstandardní tepelná izolace

-

Prosklené částí orientované na jih

-

Energeticky efektivní okna, vyuţití přídavné noční izolace ( rolety, okenice apod.)

MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům, 2004, str. 27

9

-

Dokonale těsná obálka, minimální infiltrace

-

Vysoce účinná rekuperace tepla z větracího vzduchu ( přes 80%) spojená s jeho předehřátím v zemním výměníku

-

Vyuţívaní solárních kolektorů pro ohřev TUV

-

Energeticky úsporné domácí spotřebiče

3. Domy s nulovou potřebou energie Budovy, které mají potřebu tepla menší neţ 5 kWh/(m2a). Veškeré teplo na vytápění, ohřev vody, elektřina pochází ze sluneční energie, která dopadá na dům. Důleţité jsou také fotovoltaické články. Můţe se stát, ţe se přebytky energie v létě prodávají a naopak chybějící elektřina se v zimě odebírá. Tyto domy se zatím objevují zřídka. Dle směrnice 2010 / 31 / EU je potřeba aby nové budovy splňovaly tento charakter k datu 2020. Na toto téma je na internetu hodně odborných článků a vyjádření laické veřejnosti. A názory jsou také hodně protichůdné. Například se této témě věnuje také kniţná publikace „ Domy s nulovou spotřebou energie. Geniální návrh, nebo nesmyslná regulace EU?“ V tomhle sborníku textů ( z roku 2012) je mnoho skeptických názorů na tyhle stavby, kromě toho jsou tu také příklady, proč takový dům není moţné postavit. Já osobně si myslím, ţe nulový dům bude v České republice hodně obtíţné postavit, protoţe výstavba takového domu vyţaduje mimořádně vhodné klimatické podmínky. A v případě, ţe by to moţné bylo, určitě by investiční náklady byly velice vysoké a vyţadovalo by to jen ty nejmodernější technologie.

10

Tabulka 1 – Základní rozdělení budov podle potřeby tepla na vytápění

Kategorie

Potřeba tepla na vytápění

Starší budovy

Často dvojnásobek hodnot pro novostavby a více

Obvyklá novostavba

80 – 140 kWh/( m2a) v závislosti na faktoru tvaru

Nízkoenergetický dům

≤ 50 kWh/ (m2a)

Pasivní dům

≤ 15 kWh/ (m2a)

Nulový dům

< 5 kWh/ ( m2a)

Zdroj: Tywoniak Jan, Nízkoenergetické domy. Principy a příklady, 2005, str. 15

1.3.2 Hlavní zásady a charakteristika nízkoenergetických domů

Propracovaný architektonický návrh Uţ při navrhování domu je důleţité si uvědomit o jakou stavbu máme zájem. Dům by neměl být zbytečně velký, s mnoţstvem nevyuţitých prostor a pokojů. Dále je potřeba si ujasnit z čeho chceme stavět. Nejčastěji jsou dva typy domů a to zděné nebo dřevostavby.

Kompaktní tvar Tvar by měl být jednoduchý, bez arkýřů a jiných prvků, které vyčnívají. Nejlepší je tvar kvádru nebo krychle. Podstatou je minimalizovat co nejvíce tepelných ztrát.

Orientace prosklených ploch na jih nebo jihozápad Tento poţadavek úzce souvisí s lokalitou, kde se dům rozhodneme postavit. Česká republika není země s velikými klimatickými rozdíly a proto se při výběru parcely snaţíme upřednostnit tu, která nám nabízí moţnost postavit dům stranou s většinou oken na jih nebo jihozápad. Vyuţitím sluneční energie v co největší míře můţeme sníţit náklady na vytápění. 11

Velmi kvalitní zasklení a rámy u oken a dveří Významnou částí obvodového pláště jsou okna a dveře. Jejich velikost, vlastnosti a rozmístnění mají zásadní význam pro celý dům – pro jeho estetické, funkční i energetické vlastnosti. Výslední prostup tepla oknem ovlivňují vlastnosti zasklívací jednotky, rámu, distančního rámečku na okraji zasklívací jednotky, vazba mezi oknem a obvodovou stěnou a skutečné provedení. Všechny prvky a okolnosti by měli být ve vzájemném souladu. Zasklívací jednotkou je nejčastěji dvojsklo, trojskla se vyskytují o něco méně ( vyšší cena i vyšší hmotnost, která vyţaduje masivnější konstrukce rámu).11 Rámy oken jsou plastové s ocelovým výstuţným profilem a aţ osmi vzduchovými komorami. Dřevené rámy jsou na trhu v rozličných provedeních ( v kombinaci s izolační vrstvou z korku nebo polyuretanu, s vyfrézovanými vzduchovými dutinami atd.).12 Některá okna je také moţné navrhnou jako neotvíravá. Tato okna musí být v souladu s hlediskem provozním ( mytí oken, nouzový únik osob) a estetickým, protoţe pevně zasklená část bude mít jiný rozměr rámu. Názory na střešní okna jsou různé. Zastánci pouţití propagují prosvětlení prostou, naopak odpůrci ho povaţují za nevhodné pro nízkoenergetické domy a spíš upřednostňují okna ve štítové stěně, střešní vikýře s běţnými okny ve svislé poloze. 13 Pro nízkoenergetické domy jsou vhodné vchodové dveře s neprůsvitnou částí s účinnou tepelně izolační vrstvou ( často extrudovaný polystyren nebo polyuretan).14

Maximální tepelná izolace U nízkoenergetických domů je tepelná izolace o tloušťce alespoň 15 – 25 cm ( u střechy 30 – 35 cm), u pasivního domu i 35 cm ( střecha 40 – 50 cm). Tento údaj se ale přesně vypočítá podle toho o jakou stavbu se jedná, jaké budou pouţity stavební materiály a jaká bude jejich přesná tloušťka. Tepelně-izolační vlastnosti obalových konstrukcí určuje součinitel prostupu tepla ( U), který se mění jak v závislosti na tloušťce tepelné izolace, tak na druhu pouţitého materiálu a jeho umístnění v rámci konstrukčního systému ( např. hodnota je jiná u svislé stěny a u vodorovné konstrukce). Čím je niţší hodnota U, tím je větší předpoklad, ţe 11

TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 67 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 67 13 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 69 14 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 71 12

12

obvodová stěna nebude mít vysoké tepelné ztráty. Izolačních a stavebních materiálů je velké mnoţstvo a neustále se zdokonalují nebo vyvíjí nové. Důleţité je snaha vyuţívat při stavbě nízkoenergetických staveb izolace z obnovitelných zdrojů.15

Efektivní řešení tepelných mostů Tepelné mosty jsou ty, které můţeme přiřadit k určité plošné konstrukci ( nacházejí se v rámci jedné konstrukce), a takové které se nalézají v oblasti napojení dvou a více plošných konstrukcí se nazývají tepelné vazby ( př. okenní ostění, roh budovy). Vliv tepelných mostů je jiţ zahrnut do hodnoty součinitele prostupu tepla, u tepelných vazeb se stanovují samostatné omezující podmínky. U nízkoenergetických domů je minimalizace tepelných mostů poţadavkem.16 Je vhodné preferovat málo členité povrchy obvodových konstrukcí a souvislost tepelné izolace zajišťovat tak, aby probíhala bez přerušení přes všechny konstrukce na systémové hranici budovy. Jednou skupinou potenciálních tepelných mostů jsou balkony, lodţie a další prvky vně systémové hranice, jakou je zastřešení vchodů apod. Další důleţitou skupinou tvoří napojení oken na obvodové stěny. Při minimalizaci ztráty prostupem tepla je třeba se zaobírat i zdánlivými drobnostmi, jako je vliv mechanického kotvení tepelně izolačních systémů, kovových osazovacích lišt, osazovaní prvků na fasádu apod.17 Další místa, kde vznikají tepelní mosty jsou např. při styku schodiště se základovou deskou, styk střešní konstrukce se základovou deskou, komín, terasa ( na úrovni terénu) atd.

Regulace vytápění vyuţívající tepelné zisky Při řešení vytápění u nízkoenergetických domů je potřeba řešit otázky, čím topit, jaký zdroj energie se pouţije a také způsob regulace vytápění. Dá se předpokládat, ţe budoucí majitel nízkoenergetické stavby bude brát ohled na niţší zatíţení ţivotního prostředí a také je třeba při výběru počítat s tím, ţe se zkrátí otopné období na měsíce, kdy je mnoţství slunečního záření malé. 15

http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/tepelne-izolace/jake-tloustky-izolace-jezapotrebi-pri-vystavbe-nizkoenergetickeho-domu [ 2011-02-15] 16 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 45 17 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady, 2005, str. 76 - 77

13

Při volbě topných systému je moţnost si vybrat např. z následujících topných systémů: lokální vytápění ( malá topidla v kaţdé místnosti, např. kachlová kamna na dřevo), klasické ústřední topení ( přenos tepla zajišťuje cirkulující voda), nízkoteplotní ústřední topení ( můţe mít formu podlahového nebo stěnového topení), vzduchové vytápěcí systémy ( přenos tepla se děje vzduchem), sálavé vytápění ( přenos tepla je zajištěn sáláním v infračervené nebo viditelné oblasti spektra, výhodou je ţe se neohřívá vzduch, ale přímo předměty nebo lidi v dosahu zářičů).18 Jako zdroj energie se pouţívá: uhlí ( výhodou je nízká cena), dřevo ( obnovitelný zdroj energie, poměrně levné palivo), zemný plyn, kapalní propan, elektřina ( vysoká cena), tepelné čerpadlo ( jde o chladící stroj, který získává teplo ze vzduchu, země, vody a aby se mohlo teplo přenést z chladnějšího vnějšího prostředí do teplejšího vnitřního prostředí, je třeba dodat nějakou elektrickou energii, pomocí spalovacího motoru na zemní plyn nebo pomocí tepla z vysokoteplotních slunečních kolektorů).19 Regulace vytápění je také důleţitá, protoţe na ni závisí zda a jak je topný systém úsporný. Cílem je to, aby se topilo jen tam, kde je to třeba, na teplotu která je potřebná a v době, kdy je potřeba. Regulace musí umoţňovat vyuţití tepelných zisků ze slunečního záření a domácích spotřebičů. Nejčastěji se pouţívají tři zdroje regulace a to ekvitermní ( nastavení teploty podle venkovní teploty), prostorová ( udrţování nastavené teploty v místnosti), časová ( např. noční pokles teploty, temperování domu v době delší nepřítomnosti). 20

Efektivní větrání Nízkoenergetický dům musí být těsný, tj. nelze připustit příliš velkou výměnu vzduchu ( infiltraci). Je potřeba ale zajistit čerstvý vzduch z hygienického hlediska, aby se odstranili škodlivé látky. Nejjednodušším způsobem je pravidelné větrání okny ( nejlépe průvanem), ale u nízkoenergetických domů tento způsob představuje někdy aţ polovinu tepelné ztráty domu. Moţnost, jak tepelnou ztrátu výrazně sníţit, je rekuperace ( zpětné získávaní tepla) z vypouštěného vzduchu. Rekuperace je moţná jen v systémech s nucenou ventilací a často se v nízkoenergetických domech spojuje se vzduchovým vytápěním. Účinnost tohoto systému je aţ 80%. Zvýšit účinnost je moţné také vyuţitím tepelného čerpadla, to umoţní sníţit teplotu 18

MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům, 2004, str. 30 MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům, 2004, str. 31 20 MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům, 2004, str. 32 19

14

odcházejícího vzduchu i pod teplotu vzduchu nastaveného. Odcházející vzduch obsahuje teplo i ve formě latentního tepla vodní páry ( tu produkují lidé a různé domácí činnosti např. vaření, praní). Vodní pára má vysoké výparné teplo.Kdyţ se odvádění vzduch ochladí pod teplotu rosního bodu ( 8 – 12°C), voda kondenzuje a teplo se uvolní. Zpravidla je v systému napřed zařazen rekuperační výměník a teprve na jeho výstupu je umístěn výparník tepelného čerpadla vzduch – vzduch, které odebere teplo. Další moţnost, jak sníţit tepelnou ztrátu větráním, je pouţití předhřevu nasávaného vzduchu v zemním výměníku. Zimní zahrada nebo Trombeho stěna ( prosklená jiţní stěna, funguje jako solární kolektor) mohou slouţit k předehřátí větracího vzduchu. Tepelné ztráty větráním je moţné sníţit na nulu, ale je potřeba počítat s větší investici.21

21

MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům, 2004, str. 29

15

1.4 Průkaz energetické náročnosti budov V dnešní době se hodně mluví o energetické náročnosti budov a s tím spojených energetických štítcích. A proto si myslím, ţe je důleţité věnovat aspoň část moji bakalářské práce tyhle témě. V následující části se věnuji hlavně změnám, které nastaly od ledna 2013. Pro průkaz energetické náročnosti budov je obecně uţívaná zkratka PENB. Povinnost zpracovávat PENB je daná novelou zákona č. 318/2012 Sb., která nabila účinnost 1. 1. 2013 a mění tak zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. Hlavním cílem PENB je zhodnotit budovu z hlediska její energetické náročnosti. Ukazuje, jak je stavba energeticky úsporná. Zpracovává se pro bytové a rodinné domy, administrativní budovy, stavby v sektoru sluţeb, stavby v sektoru výroby. Průkaz má platnost po dobu 10 let od data vyhotovení, nebo do provedení větší stavební úpravy, pro kterou byl zpracován. Vlastník budovy, nebo společenství vlastníků mají za povinnost zajistit průkaz při prodeji budovy, nebo její ucelené části a při pronájmu budovy. Od 1. Ledna 2016 se povinnost zpracovat PENB bude vztahovat i na pronájem ucelené části budovy.22 Průkaz se nemusí zpracovávat u staveb, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m2, stavby, které jsou určené pro rodinnou rekreaci. Dále jsou to kulturní památky, památkové rezervace a zóny, budovy určené k náboženským účelům, provozovny výrobní a průmyslové, dílny a zemědělské budovy.23

22 23

Zákon č. 318/2012 Sb., § 7a, odst. 2 Zákon č. 398/2012 Sb., § 7, odst. 5

16

1.4.1 Hodnocení energetické náročnosti budov

Od 1. 4. 2013 je účinná nová vyhláška č. 78 / 2013 Sb. O energetické náročnosti budov, která mimo jiné upřesňuje i poţadavky na hodnocení energetické náročnosti budov. V nové prováděcí vyhlášce je nový postup hodnocení metodou přes referenční budovu. Refernční budova „Výpočtově definovaná budova téhož druhu, stejného geometrického tvaru a velikosti včetně prosklených ploch a částí, stejné orientace ke světovým stranám, stínění okolní zástavbou a přírodními překážkami, stejného vnitřního uspořádaní a se stejným typickým užíváním a stejnými uvažovanými klimatickými údaji jako hodnocená budova, avšak s referenčními hodnotami vlastností budovy, jejích konstrukcí a technických systémů budovy.“24

1.4.2 Ukazatele energetické náročnosti budov

Celková primární energie za rok Neobnovitelná primární energie za rok Celková dodaná energie za rok Dílčí dodané energie pro technické systémy vytápění, chlazení, větrání, úprava vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení za rok Průměrný součinitel prostupu tepla Součinitel prostupu tepla jednotlivých konstrukcí na systémové hranici Účinnost technických systémů Kdyţ se jedná o novou budovu musí splňovat současně tři z výše uvedených ukazovatelů. Musí splňovat ukazovatel neobnovitelné primární energie za rok, celkové dodané energie a průměrný součinitel prostupu tepla.25

24

Vyhláška č. 78/2013 Sb., str. 738, § 2, odst. A http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/9745-nove-pozadavky-na-hodnoceni-energetickenarocnosti-budov-od-1-dubna-2013 25

17

Při rekonstruované budově se můţe vybrat kombinace jakýchkoliv z výše uvedených ukazovatelů. Pokud se jedná o větší změnu dokončené budovy je potřeba splnit ukazovatel neobnovitelná primární energie za rok a součinitel prostupu tepla obálkou budovy, nebo ukazovatele celková dodaná energie za rok a součinitel prostupu tepla obálkou budovy. Budova, která se hodnotí musí splňovat výše uvedená poţadavky a současně jsou stanoveny i klasifikační třídy A – G.

Klasifikační třídy A- Mimořádně úsporná B- Velmi úsporná C- Úsporná D- Méně úsporná E- Nehospodárná F- Velmi nehospodárná G- Mimořádně nehospodárná

Je také potřebo uvést, vyhotovený průkaz obsahuje protokol a grafické zhodnocení. Protokol obsahuje účel zpracování, základní informace o budově, informace o stavebních prvcích a konstrukcích, energetickou náročnost, posouzení technické, ekologické a ekonomické proveditelnosti alternativních systému dodávek energie, dále doporučená opatření jak sníţit energetickou náročnost budovy při větší změně dokončené budovy, identifikační údaje energetického specialisty a datum vypracování průkazu.26

26

Vyhláška č. 718/2013 Sb., str. 742, § 9

18

Obrázek 1: Průkaz energetické náročnosti budov27

27

http://www.nemoinspekt.cz/img/penb.jpg

19

2. Trţní hodnota stavby 2.1 Základní pojmy Cena Je to základní ekonomický pojem, který se pouţívá pro konkrétní poţadovanou, nabízenou nebo zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu.28

Hodnota Vyjadřuje peněţní vztah mezi sluţbami a zboţím, které lze koupit mezi kupujícími a prodávajícími. Jedná se o odhad. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Existuje více vyjádření hodnot (např. věcná hodnota, trţní hodnota, výnosová hodnota apod.) a kaţdá z nich můţe být vyjádřená jiným číslem, proto je potřeba při oceňování zcela přesně definovat o jakou hodnotu se jedná. Pojem cena a hodnota jsou při oceňování hodně krát pouţívané a často jsou i zaměňovány. Taktéţ se jich definice můţou lišit v různých publikacích.

Trţní cena Je také označována jako cena obecná. Můţeme ji vyjádřit jako cenu dosaţenou v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek.

Trţní hodnota Je to obecní (fiktivní) cena, kterou je moţno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodném styku a za daného právního stavu. A právě cílem práce odhadce

28

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 47

20

majetku je zjistit trţní hodnotu majetku. V praxi se můţeme setkat s vícerými definicemi trţní hodnoty.29

Definice podle komunitárního práva ( práva Evropské unie) „ Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ 30

Definice podle IVSC/TEGoVA „ Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po bhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“31 IVSC – Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy [ The International Valuation Standards Committee]. Jedná se o volné sdruţení profesionálních oceňovacích asociací z celé světa, pro které platí jednotné stanovy. Hlavní centrála Výboru sídli v Londýně.32( A. Bradáč, 2009, str. 534) TEGoVA – Evropské sdruţení asociací odhadců majetku [ The European Group of Valuers Associations]. Je to nezisková organizace, která sdruţuje 43 oceňovacích asociací z 26 států. Byla vytvořena v roku 1997 a sídli v Bruselu.

Definice z českého zákona o oceňování majetku „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo

29

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 12 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 12 31 ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 12 32 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 539 30

21

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k ním.“33

2.2 Trţní hodnota, Trţní cena Rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou je popsán v předcházející podkapitole. Můţeme ještě připomenout, ţe odhadce určuje hodnotu majetku, zatím co na druhé straně trţní cena je dohodnuta mezi prodávajícím a kupujícím a odhadce ji nemůţe stanovit. Můţe se výrazně lišit od zjištěné hodnoty. Mohla by jsem rozdíl trţní hodnoty a trţní ceny uvést na příkladu ze svého okolí. V obci Klecany se prodali tři byty o dispozici 2 + 1, trţní cena nebyla stejná, i kdyţ se jednalo o ty samé byty. Ceny se pohybovali od 1 490 000 Kč aţ po 2 100 000 Kč. Ceny se lišili hlavně protoţe kaţdý prodejce měl jiný důvod k prodeji. Byt za nejniţší ceny se prodal pod cenu, protoţe majitel bytu ho potřeboval urgentně prodat, naopak majitel bytu, který nabízel nemovitost za nejvyšší cenu na prodej nespěchal a také nechtěl moc slevovat. Ve všech případech šlo hlavně o vzájemnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím. Naopak trţní hodnota se lišila od trţní ceny, za kterou se byty prodali. A právě tady je úkolem odhadce určit správnou střední hodnotu.

33

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 12

22

2.3 Metody oceňování staveb V následující části se zaměřím na charakteristiku a bliţší seznámení čtenáře se třemi základními metodami oceňování staveb. Je to metoda porovnávací, příjmová a nákladová.

2.3.1 Porovnávací metody V literatuře můţeme tuto metodu najít také pod názvem komparativní nebo srovnávací. Podstatou této metody je porovnání oceňované nemovitosti se stejnou nebo obdobnou nemovitostí. Je potřeba si uvědomit, ţe stavby nejsou stejné, a proto je nutnost tuto odlišnost vyjádřit v ceně. Porovnávací přístup je nejvíce frekventován. Oceňována nemovitost, je ta nemovitost, jejíţ cena je zjišťována. Nemovitosti, kde cenu a vlastnosti známe, nazýváme srovnávací nemovitosti nebo také „etanolem“ či „vzorkem“. Základními porovnatelnými údaji je čas a místo, druh, účel vyuţití stavby, poloha v obci, vybavenost, technický stav, infrastruktura atd. Principem porovnání je najít shodu v co nejrozsáhlejším mnoţstvím znaků a zbytek vyjádřit koeficienty podobnosti.34

Databáze nemovitostí Rozhodující při aplikaci porovnávací metody je databáze nemovitostí, ze které se pak při porovnávaní vychází. Soubor dat o nemovitostech, který je utříděný a statisticky zpracovaný (obec, poloha nemovitosti v obci, cena nemovitosti, její velikost, technický stav, výměry, způsob zjištění dat aj.).35 Databázi si musí kaţdý odhadce postupně vytvářet, doplňovat a aktualizovat sám. Je mnoho zdrojů, o které se můţe opřít. V první řadě jsou to vlastní zdroje, to znamená zajímat se o nemovitosti, které jiţ byly předmětem ocenění a konfrontovat odhadnutou trţní hodnotu se skutečně realizovanou cenou při koupi či prodeji. Údaje lze také zjistit z kupních smluv, neboť mohou být vyţádány jako jeden z podkladů pro ocenění. 34 35

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 84 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 329

23

Informace je také moţno získat v realitních kancelářích, z výsledků draţeb, na obecních, pozemkových či katastrálních úřadech, přímím dotazováním lidí, odborných časopisů, inzertních rubrik. Při sběru dat, je důleţité, aby databáze nebyla zkreslena pouţitím nesouměrných typů dat (např. administrativní ceny směšovat s cenami na základě skutečně obchodovaných případů). Je také nutno z porovnání vyloučit případy, kdy realizovaná cena nese prvky zvláštně výhodných či naopak nevýhodných podmínek (např. převody mezi příbuznými).36

Metody na bází zvolených kritéríí 37 Monokriteriální metoda Porovnání je prováděno jen na základě jedné charakteristiky Multikriteriální metoda Porovnání oceňované nemovitosti s etanolem na základě více faktorů ( charakteristik).

Metoda přímého porovnání Porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitosti oceňovanou. Kaţdá ze srovnávacích nemovitostí je ohodnocena pomocí indexů vzhledem k oceňované nemovitosti a poté je stanovena pomoci aritmetického průměru výsledná porovnávací hodnota. Jestli jde o přímé porovnání ve dvojici, můţeme se setkat s názvem „párová analýza“.38

36

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 81 - 82 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 84 38 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 85 37

24

Metoda nepřímého porovnání Je také nazývána jako „metoda standardní ceny“. Oceňována nemovitost je porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracované databáze cen a vlastností nemovitostí.39

Porovnávaní nemovitosti jako celku Provádí se na základě srovnání s jinými velmi podobnými nemovitostmi a jejich skutečně realizovanými cenami nebo cenami inzerovanými. Údaje o objektech, které srovnáváme musí být v odhadu uvedeny a to i včetně zdroje. Případné rozdíly se upravují pomocí indexů. Vzniká tak „indexová trţní cena“, coţ je trţní cena srovnávaného objektu, upravená indexem odlišnosti tohoto objektu vůči objektu oceňovanému. ITCS = TCS / IS Kde ITCS je indexová trţní cena srovnávacího objektu, TCS je trţní cena srovnávacího objektu a IS je index odlišnosti srovnávacího objektu. Výslednou porovnávací hodnotu zkoumané nemovitosti získáme jako aritmetický průměr srovnávacích hodnotu u tří aţ pěti srovnávacích vzorků.40

Index odlišnosti Vyjadřuje vliv více vlastností nemovitostí na rozdíl v ceně. Jestli je hodnota srovnávací nemovitosti vyšší neţ nemovitosti oceňované, je index vyšší neţ 1. Jestli je stejná jako u objektu oceňovaného je index roven 1 a je-li hodnota menší neţ hodnota objektu oceňovaného je index menší neţ 1.41

Koeficient odlišnosti

39

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 85 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 86 41 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 331 40

25

Vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné nemovitosti, která je obdobná. Je to také „multiplikační koeficientů“. Jestli je hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší neţ nemovitosti, která je oceňována, je koeficient vyšší neţ 1. Kombinace více koeficientů se vyuţívá pro zjištění indexu odlišnosti.42

2.3.2 Příjmová metoda Jiný pojmenování pro tuto metodu je výnosová. Tento přístup oceňování se pouţívá zejména při nemovitosti, která má jako hlavní účel generovat příjem z nájemného. Byla pořízená zejména jako investice, aby vydělávala peníze.

Při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou pouţíváme následující kroky: Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku Jedná se o vyuţití majetku, které je v souladu se zákonem, finančně moţné, technicky proveditelné. U komerčně vyuţívaného majetku je to vyuţití, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. Hodnotí se dodrţení právních předpisů ( jestli je majetek zanesen v Katastru nemovitostí, zda je řádně kolaudován, apod.), technická proveditelnost ( jestli majetek není fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţilý, zda je prováděna údrţba, apod.), investiční proveditelnost ( jestli není vyuţitelnost majetku podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly jeho skutečnou vyuţitelnost), maximální ziskovost ( jestli je majetek vyuţíván k pronájmu za skutečné trţní nájemné). Kromě analýzy nejlepšího a nevyššího vyuţití se musí provést analýzu komerční a právní kvality nájemných vztahů. Posuzuje se na jakou dobu je smlouva uzavřena, jaké sluţby obsahuje nájemné, podle jakého práva byla smlouva uzavřena, apod.43

42 43

BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 331 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 37 - 39

26

Analýza čistého provozního příjmu – NOI ( Net Operating Income)44 Hrubý příjem Součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného anebo nájemného uzavřeného podle nájemných smluv. Je třeba vyčíslit veškeré příjmy, které mohou přispívat k výnosu z objektu (umístnění billboardů na fasádách, reklamní plochy v oplocení objektu, apod.). Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Musí se počítat i s případem, ţe nastanou ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. Tuto poloţku je obtíţné stanovit, proto se musí vycházet ze znalosti trhu s pronájmy v daném místě a čase. ( vliv bude mít poloha nemovitosti, typ a vybavení nemovitosti, širší vztahy nemovitosti, celková situace ekonomiky, schopnost facility managementu) Efektivní hrubý příjem Od hrubého příjmu se odečte ztráta vlivem neobsazenosti neplacení nájemného Rezerva na renovace Jsou to „odpisy“, které se vytváří, aby se po skončení ţivotnosti majetku mohla provést jeho rekonstrukce. Vypočte se podle vzorce: Rezerva na renovace = reprodukční cena/ţivotnost Provozní náklady Jsou to náklady, které souvisí s provozem objektu. Provozním nákladům, jsem se věnovala v samostatné kapitole 1.2 Typické reprezentanty provozních nákladů. Čistý provozní příjem ( NOI) Od efektivního hrubého příjmu odečteme rezervu na renovace a provozní náklady. 44

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 40 – 42, 45

27

Kapitalizační míra ( R )45 Je to vyjádření míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Výpočet objektivní kapitalizační míry je poměr skutečně realizovaných trţních cen ( nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Pokud je k dispozici dostatečný počet údajů ( o prodejných cenách, příjmech) můţe se statistickými metodami stanovit průměrná kapitalizační míra a následně se aplikuje na oceňování podobných nemovitostí. Nejjednodušším způsobem získaní kapitalizační míry je převzít údaj z oceňovacího předpisu. Zákon č. 151/1997 sb. O oceňování majetku je kaţdý rok doplněn vyhláškou, která určuje kapitalizační míru. Problém můţe nastat, kdyţ nejsou k dispozici dostatečné údaje. Stává se to na nově vzniklých trzích, nebo na odlehlých místech, kde není dostatek prodejů na vytvoření potřebné databáze. V tomto případě se kromě jiných můţe pouţít výpočet pomocí dílčích trţních faktorů, které jsou: R 1 kapitalizační míra bezrizikové investice Můţe to být investice do bezpečných cenných papírů (pokladniční poukázky, apod.). R 2 inflační míra Inflace sniţuje reální hodnotu kapitálu. Tato hodnota se určuje dvěma postupy. Pokud se na základě uzavřených nájemných smluv zjistí, ţe výše nájemného je přímo závislá na výši inflaci (inflační doloţka), tak R 2 = 0. Pokud ale objekt není pronajat a bude třeba konstruovat hypotetické nájemné anebo v případě, ţe výše nájemného je fixní, započítá se faktor R 2. R 3 míra rizika Nemovitosti jsou povaţovány za relativně málo rizikový druh podniku. Rizika jsou např. technická (poţár, havárie), ekonomická (hospodářská krize), politická (změny zákonů, terorizmus). 45

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 45 – 47, 50

28

R 4 míra ţivotnosti Doba, po kterou je majetek schopen vytvářet zisk se nazývá ekonomická ţivotnost. U různých typů majetků je různá. Nemovitosti se povaţují za majetek, který má vysokou míru ţivotnosti.

2.3.3 Nákladová metoda Tato metoda se zaměřuje především na technický pohled na nemovitost. Výsledkem ocenění je „ věcná hodnota“, jejíţ výše by měla dát odpověď na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění a to i s náklady na nákup pozemku.46

Při výpočtu trţní hodnoty nákladovou metodou se pouţívají tyto kroky: Popis majetku (Nález) Tedy identifikace majetku (zda se jedná o pozemek, hlavní stavbu nebo vedlejší stavbu a venkovní úpravy) Výpočet obestavěného prostoru Obestavěný prostor je prostorové vymezení stavebního objektu, který je ohraničený vnějšími vymezujícími plochami.47 Stanovení typu objektu Rozlišovacím znakem, podle kterého se nemovitý majetek dělí je způsob uţití ( administrativní budovy, výroba, průmysl, apod.) a pak je to druh konstrukce (zděný, montovaný ocelový, dřevený a z dílů na bázi dřevní hmoty, apod.)48

46

HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí, 2005, str. 73 - 74 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 25 48 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 58 47

29

Výpočet reprodukční ceny Je to cena, za kterou by bylo moţno si v současné době pořídit stavbu stejnou nebo porovnatelnou. Vypočítat se můţe několika způsoby jako např. pouţitím vlastní databáze reprodukčních cen, pouţitím cenového předpisu (výhodou je opora v právním předpisu, všeobecná pouţitelnost, apod.), pouţití ceníku stavebních prací (pouţívají se dostupné ceníky stavebních prací např. KROS, ROZUK, THOMAS, apod.), rozpočtování (tento výpočet se moc nepouţívá, protoţe je nejpracnější), přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (v praxi se můţe pouţít jedině u nových staveb do stáří cca 10 let) a porovnání ( například v případě ocenění řadových domků).49 Ţivotnost Jedná se o ţivotnost technickou (doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání), právní (doba, která uplyne od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci), ekonomickou (doba, od moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos), morální (doba moţného komerčního vyuţití, která uplyne do doby jejího nahrazení nemovitostí, která má lepší uţitný parametry). Opotřebení Vyjadřuje skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupně degraduje. Je to znehodnocení stavby, někdy se pouţívá i výraz amortizace. Je udáván v procentech z hodnoty nové stavby.50 Lze ho stanovit třemi metodami: Lineární metoda: předpokládá se, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby, která je zcela zchátralá. Doporučuje se u staveb starších, dobře provedených a udrţovaných pouţívat opotřebení nejvýše 60 – 70 %. Tato metoda je velmi jednoduchá a také nepřesná. Její obliba byla zejména v době, kdy ještě nebyla k dispozici výpočetní technika.51 Nelineární metoda: předpokládá se, ţe opotřebení neprobíhá lineárně. V prvních letech se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení

49

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 59 - 61 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 2009, str. 215 51 BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitost, 2009, str. 216 - 217 50

30

stoupá. Existuje asi 30 nelineárních metod (kvadratická, semikvadratická, Bradáčova, Smejkalova, apod.), které byly ve své době značným pokrokem, protoţe na rozdíl od metody lineární, skutečné opotřebení zobrazovaly objektivněji. Dnes se tyto metody uţ nepouţívají.52 Analytická metoda: je nejpřesnější, ale také nejpracnější. Analyzuje stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, apod.) a stanovuje jednotlivá opotřebení. U nedokončené stavby, stavby po modernizaci,rekonstrukci nebo u stavby v mimořádně špatném stavu tuto metodu musíme pouţít, protoţe jinou metodou nedosáhneme adekvátního výsledku.53 Funkční nedostatky Zohledňují morální zastarávání stavby. Jedná se například o staré výrobní areály, staré tiskárny, kde je současná technologie zcela odlišná od doby, kdy areál vznikl. Funkční nedostatky vypočítáme tak, ţe se v prvním kroku stanoví parametry stavby bez funkčních nedostatků (to znamená stanovení parametrů „ideální“ stavby, která přesně vyhovuje poţadavkům uţivatele), pak se vypočítají objemové parametry a reprodukční cena oceňovaného majetku, v dalším kroku se vypočítají objemové parametry a reprodukční cena majetku bez funkčních nedostatků (v praxi se obvykle „ideální“ výrobní areál modeluje s příslušným odborníkem, technologem) a v posledním kroku následuje výpočet funkčních nedostatků, kde se musí spočítat základní funkční nedostatky ( je to poměr mezi majetkem s ideálními uţitnými parametry a majetkem oceňovaným, matematicky je to rozdíl mezi reprodukční cenou majetku bez funkčních nedostatků a majetku oceňovaného) a provozní funkční nedostatky (výpočet se provede porovnáním skutečných provozních nákladů a ideálních provozních nákladů). Součtem základních funkčních a provozních funkčních nedostatků vzniknou celkové funkční nedostatky.54 Ekonomické nedostatky Mají vyjádřit poměr mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou. Hlavní důvod k zavedení ekonomických nedostatků bylo statistické vyhodnocení skutečně dosaţených trţních cen nemovitostí a jejich relace k věcné hodnotě. Zjistilo se, ţe dosaţená trţní cena byla zlomkem trţní hodnoty určené 52

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 65 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 65 54 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 65 - 68 53

31

nákladovým způsobem. Neslo to sebou řadu negativních důsledků ( např. nebyla dodrţená daňová spravedlnost, pojistná hodnota neodpovídala trţní hodnotě). Na rozdíl od USA, kde je největší trh s nemovitostmi a tyto databáze jsou propracovány nejpřesněji, v České republice je aplikace ekonomických nedostatků sloţitější. Dokud se tedy neobjeví kvalitnější databáze, je potřeba se opírat o oceňovací předpis. 55

55

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, str. 68 - 69

32

3. Vliv provozních nákladů stavby na trţní hodnotu V následující části se budu věnovat vlivu provozních nákladů na trţní hodnotu. Stručně se zaměřím na jejich propojení při oceňování nemovitostí a také na to jak ovlivňují provozní náklady trţní hodnotu z průzkumu, který jsem si dělala ve svém okolí. V druhé kapitole jsem se věnovala třem základním přístupům při oceňování nemovitostí. Jednalo se o přístup porovnávací, výnosový a nákladový. Tady jsme si mohli všimnout, ţe provozní náklady přímo ovlivňují výnosovou metodu, kde jsou součásti výpočtu. Ale dalo by se říct, ţe provozní náklady můţeme najít v kaţdém přístupu. Například u porovnávací metody je to v poloţkách technického stavu a technického vybavení nemovitosti. U nákladové metody zas náklady, které dáme na provoz z části ovlivňují opotřebení a ţivotnost stavby. Při psaní bakalářské práce jsem dělala průzkum ve svém okolí, u lidí, který jsou přímo majitelem nemovitosti. Ve většině případu se jednalo o bytové jednotky. Hlavním cílem, který jsem chtěla zjistit, bylo, zda lidi řeší provozní náklady, v jaký výši se pohybují u novostaveb a naopak u nemovitostí, které byly postaveny v 70tych letech, co jich ovlivňuje a jaká je jejich hodnota momentálně na trhu. Výsledek byl následující: ve většině případu majitelé bytových jednotek ani nevěděli kolik platí za jednotlivé poloţky provozních nákladů (ptala jsem se na velikost nemovitosti, počet osob v domácnosti, poplatky za elektriku, vodné a stočné, plyn, fond oprav, odpad, koncesionářský poplatek, daň z nemovitostí a pojištění nemovitosti). Z informací, které jsem dostala jsem usoudila, ţe výše provozních nákladů závisí na počtu osob v domácnosti ( např. 1 člen v domácnosti platí za elektriku v průměru 800 Kč zatím, co 3 členná rodina platí 1400 Kč), dále o jak starou nemovitost se jedná (zejména se to dotýkalo fondu oprav u novostavby byl kolem 500 Kč, u bytů ze 70tych let je měsíční poplatek kolem 1 000 Kč), také na šetřivosti majitelů nemovitostí. Trţní hodnota nemovitostí, u kterých jsem dělala průzkum byla např. u bytu 4 KK (100 m2) na Stříţkově 4 000 000 Kč, novostavba na Proseku 3 KK (78 m2) kolem 3 500 000 Kč naopak starší byt 3 KK ( 68 m2) je cena v průměru 2 300 000 Kč. V konečném výsledku, ale můţu říct, ţe provozní náklady nehrají hlavní roli při výběru bytů. Můţu to tvrdit i z vlastní zkušenosti, kdy jsme v obci Klecany prodávali byt. 33

Zájemci, který chodili na prohlídku bytu a projevily i eventuální zájem nikdy jako první nezjišťovali provozní náklady a mnoha případech jsme se k tomu dostali aţ nakonec, popřípadě na vyzvání realitního makléře. Naopak si myslím, ţe v případě, kdy se někdo rozhoduje pro stavbu rodinného domu úvaha nad provozními náklady hraje významnější roli. Zejména uţ při projektování nemovitostí se můţeme rozhodnout, o jaký typ nemovitosti máme zájem, čím budeme topit, atd. Protoţe provozní náklady jsou v budoucnosti jedny z nejvyšších nákladů, které bude majitel nemovitosti hradit. Tomuto tématu jsem se podrobně věnovala v částí nízkoenergetických staveb.

34

4. Praktická část – Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu č.p. 103 Uvedený na listu vlastnictví č. 146, pro katastrální území Ovčáry u Dřís, Obec Ovčáry, okres Mělník Nacházejícího se na adrese Ovčáry 103, 277 14 – Ovčáry, Česká republika

V tomto ocenění Vám předkládám výsledek mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. červnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro následný prodej nemovitostí. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník na listu vlastnictví č. 146, pro katastrální území Ovčáry u Dřís. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. červnu 2013) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemný smlouvy a věcná břemena. Majetek je v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku 35

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

Nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovené hodnoty majetku.

Předmětem oceněni jsou pouze budova a pozemek. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 103 se nachází v obci Ovčáry, v okrese Mělník. Tato lokalita je vesnického charakteru. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – obchod se smíšeným zboţím,sportovní areál. Škola a školka jsou soustředěny v sousední obci Nedomice ( do roku 1990 tvořila obec Ovčáry a obec Nedomice jeden celek). V obci je zastávka příměstského autobusu a vlaku. Obec Ovčáry se nachází 12 km od Neratovic a 6 km od Kostelce nad Labem. Jedná se o lokalitu vhodnou k bydlení. Parkování je zcela bez problémů na vlastním pozemku

Oceňovaný majetek Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván pro vlastní bydlení rodiny vlastníka nemovitosti. Primárně není majetek určen k podnikatelské činnosti. Majetek, který je předmětem ocenění, je tvořen rodinným domem a pozemkem.

36

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven kolem roku 1920. V domě se vystřídalo více majitelů. V roce 2009 současný majitelé provedli kompletní rekonstrukci celého domu.

Pozemek Pozemek p. č. 182 má rozlohu 540 m2, z toho je 65,81 m2 zastavěná plocha. Je pravidelného obdélníkového tvaru. Pozemek je kompletně oplocen.

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy :

1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu v Ovčárech 2. Přípojka kanalizace z PE trub, vedená z domu do uličního řadu v Ovčárech 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v Ovčárech 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Obrubníky z prostého betonu 6. Vrata a vrátka z ocelového profilu a dřeva

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě

Trvalé porosty Na zahradě je jeden ovocný strom. (broskev)

37

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového tvaru s kratší stranou umístněnou k ulici. Stavba není podsklepena. Stavba má v přízemí plnohodnotný pokoj, sociální zázemí, chodbu, technickou místnost a obývací pokoj s kuchyní a schodištěm do podkroví. Z obývacího pokoje je vstup francouzskými dveřmi na venkovní terasu. V podkroví jsou dva pokoje, koupelna, chodba a malá šatna. Dům je zastřešen sedlovou střechou. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavby splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má přízemí a jedno podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, nosné zdivo je z cihelných bloků POROTHERM 40. Stropní konstrukce je tvořena dřevenými stropními trámy, jako podhled je pouţit sádrokartonový systém, mezi nosnými trámy. Celý strop je zaklopen OSB deskami tl. 22 mm. Stropní konstrukce nad podkrovím má podhled ze sádrokartonu. Střecha je sedlová z dřevených profilů. Krytina betonová KM – Beta. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu. Vnitřní omítky štukové opatřené dvojnásobným pačokem a malbou. Venkovní omítka POROTHERM „UNIVERSAL“ a tenkovrstvá silikónová omítka „BAUMIT“. Keramické obklady jsou provedeny v koupelnách a na WC. Schodiště je samonosné celodřevěné z tvrdého dřeva. Dveře jsou dřevené s obloţkovými zárubněmi. Okna jsou dřevená, zasklená izolačním dvojsklem. Vnější i vnitřní povrch rámů je hnědý. Podlahy jsou laminátové. Vytápění je ústřední s deskovými radiátory. Zdrojem tepla je elektrický přímotopný kotel PROTHERM REJNOK 12K. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Rozvod vody je z trubek z plastu. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler DRAŢICE OKCE 160. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou z PE odpadních trub, přípojka také. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým

38

sporákem, myčkou nádobí a lednicí. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obezděnou vanu, 2x umývadlo, 2x standardní, splachovací záchod.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je v současné době zapsán v katastru nemovitostí jako rodinný dům

a

jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

39

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Vybírala jsem tři pozemky, které jsou schválené pro zástavbu rodinnými domy a nachází se v lokalitě totoţné s tou, kde je oceňovaný pozemek. Při určení ceny pozemků jsem vycházela ze současné nabídky, zohlednila jsem to v korekčních koeficientech. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků a vybavenost inţenýrskými apod.

40

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

387 870 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

182

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Ovčáry u Dřís

Ovčáry u Dřís

Dřísy

Dřísy

Obec

Ovčáry

Ovčáry

Dřísy

Dřísy

Okres

Mělník

Mělník

Adresa pozemku

Praha - východ Praha- východ

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

890 000

760 000

900 000

Rozloha pozemku v m2

540

980

800

737

Cena za 1 m2

X

908, 163

950

1221,167

Datum transakce

20.6.2013

20.6.2013

20.6.2013

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

908,163

950

1221,167

C. Právní údaje 41

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

771,939

807,5

1037,992

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

771,939

807,5

1037,992

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

771,939

807,5

1037,992

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

771,939

807,5

1037,992

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

771,939

807,5

1037,992

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Zástavní právo smluvní

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Dobrá

Pravidelný

42

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Autobus,vlak

Autobus,vlak

Autobus, vlak

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Dobré

Dobré

Dobré

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

694,745

726,75

934,193

Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Autobus,vlak

Dobré

Ne

E. Ostatní parametry

43

Velikost pozemku

X

Větší

Větší

Větší

Korekce

0,95

0,9

0,9

Upravená hodnota

660,007

654,075

840,774

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

660,007

654,075

840,774

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

718,285

660,007

654,075

840,774

Rozloha pozemku

540

980

800

737

Celková porovnávací hodnota

387 873,9

646 806,86

523 260

619 650,44

Celková porovnávací hodnota

387 870

zaokrouhleno

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Tři obdobné rodinné domy, které se nabízejí v současné době k prodeji jsem pouţila při porovnání majetku jako celku. Nacházejí se v obdobných lokalitách. Korekčním koeficientem, který zohledňuje rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní, jsem zohlednila skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti. V úvahu byly vzaty faktory jako jsou, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, a další. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 430 594 Kč. 44

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Název nemovitosti

Rodinný dům

Parcelní číslo

182

Adresa nemovitosti

Ovčáry 103

Katastrální území

Ovčáry u Dřís

Ovčáry u Dřís

Ovčáry u Dřís

Ovčáry u Dřís

Obec

Ovčáry

Ovčáry

Ovčáry

Ovčáry

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

540

636

309

620

Hodnota za 1 m2 pozemku

718

718

718

718

Hodnota pozemku celkem

387 729

456 648

221 862

445 160

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

99

114

92

112

Prodejní cena celkem

X

3 690 000

2 499 000

3 599 000

3 233 352

2 277 138

3 153 840

28 363

24752

28159

20.06.2013

20.06.2013

20.06.2013

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

45

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

28 363

24752

28159

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

24 109

21 039

23 935

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 109

21 039

23 935

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 109

21 039

23 935

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 109

21 039

23 935

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

24 109

21 039

23 935

Ne

Ne

Ne

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

21 698

18 935

21 542

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

D. Právní údaje

Vlastnická práva

Absolutní

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Ne

Rodinný dům

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Jiná právní omezení a Zástavní právo závazky smluvní

E. Technické parametry Lokalita Korekce

Dobrá

46

Upravená hodnota

21 698

18 935

21 542

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

18 935

21 542

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

18 935

21 542

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

18 935

21 542

Dobrý

Průměrný

Dobrý

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

21 698

20 829

21 542

Autobus,

Autobus,

Autobus,

vlak

vlak

vlak

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

20 829

21 542

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

20 829

21 542

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

20 829

21 542

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Dobrý

Dobrá

Dobrá

Dobrý

Autobus,vlak

Dobrá

Průměrná

47

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 698

20 829

21 542

Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Obdobná

Větší

Korekce

0,95

1

0,95

Upravená hodnota

20 613

20 829

20 465

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 613

20 829

20 465

20 613

20 829

20 465

456 648

221 862

445 160

F. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

20 635

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

2 042 865

Hodnota pozemku

387 729

Celková porovnávací hodnota po zokrouhlení

2 430 594

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

48

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 1 281 000 Kč

Příjmová metoda - přímá kapitalizace

Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

Efektivní hrubý příjem

Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků

180 000 15%

27 000

153 000

30 000 6 000 500 0 49

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

36 500

Provozní náklady celkem

Provozní příjem

116 500

Rezervy na renovace

14 000

Čistý provozní příjem

102 500

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

1 281 250

Zaokrouhleno

1 281 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky suţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového 50

uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poprávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2 716 000 Kč NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce

Rodinný dům, Ovčáry u Dřís 103 182 Klasická, zděná

Skutečné stáří

15

Efektivní stáří

15

Ekonomická ţivotnost

85

Zastavěná plocha

65,81 51

Počet podlaţí

2

Celková zastavěná plocha

116,5

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

99

Celkový obestavěný prostor

328

Jednotkové reprodukční náklady

4 185

Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení

1 372 680 -

15%

Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

1 166 778 1 166 778

1,923

2 243 714

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovují odborným odhadem Pozemek

85 000 387 729

Indikovaná hodnota

2 716 443

Zaokrouhleno

2 716 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku s nájemními smlouvami, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20 červnu 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

52

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

2 430 594

90

2 187 536

Příjmová metoda

1 281 000

0

0

Nákladová metoda

2 716 000

10

271 600

Výsledná cena

2 619 366

Zaokrouhleno

2 459 136

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízený a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţují indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90%. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvaţované lokaci často pronajímán. Proto se nejedná o nemovitost, která je pořizována za účelem pronájmu, ale slouţí hlavně k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto jsem ji přisoudila váhu 0 %. Trţní ceně zjištěné nákladovým způsobem jsem v závěrečné analýze přisoudila váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. červnu 2013 reprezentována částkou

2 459 136 Kč (slovy: Dvamiliónyčtyřystapadesátdevěttisícstotřicetšestkorunčeských)

V Praze, dne 20. Června 2013

53

5. Praktická část – ocenění bytového domu Ocenění bytového domu č.p. 550/5 Uvedený na listu vlastnictví č. 2606, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese Klicperova 550/5, 150 00 Praha 5 – Smíchov, Česká republika

V tomto ocenění Vám předkládám výsledek mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. červnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli posudku je známo, ţe posudek má slouţit jako podklad pro následný prodej nemovitostí. Zpracovateli není známo nic o tom, ţe by posudek měl slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, Katastrálního úřadu pro hl. m. Praha, katastrální pracoviště Praha na listu vlastnictví č. 2606, pro katastrální území Smíchov. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. červnu 2013) uţíván převáţně komerčně jako bytový dům se 13 nájemními byty, 2 nebytovými prostory (sklepy) v prvním podzemním podlaţí a nevyuţitým půdním prostorem. Většina bytů podléhá reţimu regulovaného nájemného. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech tohoto ocenění. Ocenění tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: 54

-

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

Nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovené hodnoty majetku.

Předmětem oceněni jsou pouze budova a pozemek. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 550/5 je situován v praţské čtvrti Smíchov. Lokalita se povaţuje za širší střed Prahy. Trţní ceny nemovitostí tady dosahují jednu z nejvyšších úrovní v Praze. Charakter rezidenčního bydlení je vyššího a nejvyššího standardu. Lokalita je komerčně velmi atraktivní s veškerou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti, také zastávky městské hromadné dopravy a stanice metra Anděl. Parkování je moţné v okolních ulicích nebo podél domu, ale kapacita parkovacích míst není dostačující. Pohledy z bytů jsou do okolní zástavby.

Oceňovaný majetek Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván komerčně jako bytový dům s

třinácti

nájemními byty a dvěma nebytovými prostory. Všechny byty jsou pronajaty na dobu určitou. Oba nebytové prostory jsou rovněţ pronajaty. Jeden nebytový prostor je vyuţíván jako zubní

55

ordinace a v druhém nebytovém prostoru se nachází kanceláře účetní firmy. Půda bytového domu není upravená a není vyuţívána komerčně. Majetek, který je předmětem ocenění, je tvořen bytovým domem a pozemkem , který je plně zastavěn oceňovaným bytovým domem. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1880, čemuţ odpovídají i architektonické prvky. Dům byl po celou dobu udrţován a v roce 1991 byla provedena rekonstrukce střechy. V roce 2007 byla provedena oprava venkovní omítky včetně výměny oken. Pronajaté byty byly, dle sdělení zadavatele posudku, modernizovány. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 2895 o rozloze 368 m2. Z větší částí je zastavěn objektem bytového domu a zbylá část pozemku je pokryta betonem a tvoří dvorek k bytovému domu. Pozemek se nachází v okolní zástavbě, kde jsou domy situovány do jednotlivých bloků a uvnitř bloku se nachází atrium. Pozemek má pravidelný obdélníkový tvar a jsou na něj napojeny všechny přípojky a zpevněná komunikace. Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořený jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Popis bytového domu Bytový dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaţí se třinácti bytovými jednotkami a dvěma nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí. Dům nemá výtah. Základy dle předpokladů betonové, nejsou izolované, obvodové zdivo cihelné tl. čelního zdiva 75 cm, tloušťka zdiva které je sousední s vedlejšími domy 30 cm. Údaje byly zjištěny na základě předloţené projektové dokumentace. Stropy rovné, dřevěné, v 1. podzemním podlaţí stropy betonové. Střecha sedlová, krytina střechy tašky, nové klempířské konstrukce, rekonstrukce provedena v roce 1991. Vnitřní omítky původní hladké, vnější omítky hladké z roku 2007. Vnitřní obklady v jednotlivých bytech jsou keramické. Schody teraso, zábradlí ocelové s dřevěným madlem. Dveře původní dřevěné s dřevěnými zárubněmi a nátěrem, okna plastová. Podlahy v obytných místnostech parkety, podlahy v ostatních místnostech 56

beton a krytina, na chodbách dlaţba. Vytápění v domě centrální,

plynová kotelna

v podzemním podlaţí, elektroinstalace 230 V. Bleskosvod proveden, rozvod vody plast, zdroj teplé vody – centrální plynová kotelna, odpady původní, v kuchyních

plynový sporák.

Pravidelná údrţba domu je prováděna a ovlivňuje tak současnou hodnotu domu. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: - 13 bytů s dispozicemi 1+1, 2+1, 3+1 - 2 nebytové prostory - Sklepni prostory v prvním podzemním podlaţí - Nevyuţitý půdní prostor

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje vyuţívání všech jeho bytových jednotek a nebytových prostorů. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Kriterium maximální ziskovosti není úplně splněno, protoţe nejsou vyuţity půdní prostory komerčním způsobem. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem jsem dospěla k názoru, ţe nemovitost není dostatečně komerčně vyuţita. Jestli má splnit kriterium maximální ziskovosti je zde potřeba rekonstrukce půdy a to např. vybudováním půdních bytů, které by byly určeny k pronájmu.

57

Ocenění Úvod Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tri mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Porovnávací metodu jsem pouţila při stanovení obvyklé ceny pozemku. Vybírala jsem tři pozemky, které jsou schválené pro zástavbu rodinnými domy a nachází se v lokalitě totoţné s tou, kde je oceňovaný pozemek. Při určení ceny pozemků jsem vycházela ze současné nabídky, zohlednila jsem to v korekčních koeficientech, stějne tak skutečnost, ţe jsou pozemky schválené pro bytovou zástavbu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku je:

5 479 888 Kč Způsob výpočtu

368 * 14 891 = 5 479 888 Kč

58

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Stavební parcela

stavební parcela

Ostatní plochajiná plocha

stavební parcela

Parcelní číslo

2895

N/A

N/A

1299

Adresa pozemku

Klicperova 550/5

U Blaţenky

Spiritka

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Na Neklance 1314/32

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

4 900 000

499 000

19 000 000

Rozloha pozemku v m2

368

320

319

559

Cena za 1 m2

X

15 312,5

1 564,263

33 989,267

Datum transakce

20. 6. 2013

20. 6. 2013

20. 6. 2013

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

15 312,5

1 564,263

33 989,267

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

13 015,625

1 329,623

28 890,877

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Podílové

C. Právní údaje

Vlastnická práva

Podílové vlastnictví

vlastnictví

59

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

11 714,063

1 196,660

28 890,877

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Věcné břemeno uţívaní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 714, 063

1 196,660

28 890, 877

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 714,063

1 196,660

28 890,877

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 714,063

1 196,660

28 890,877

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 714,063

1 196,660

28 890,877

Horší

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

12 299,766

1 196,660

28 890,877

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

12 299,766

1 196,660

28 890,877

Prudce svaţitý

Rovinný

Rovinný

1,2

1

1

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Bez věcných břemen

Bytový dům

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost Korekce

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

60

Upravená hodnota

14 759,719

1 196,660

28 890,877

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 759,719

1 196,660

28 890,877

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 759,719

1 196,660

28 890,877

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 759,719

1 196,660

28 890,877

Omezené

Dobré

Výborné

Korekce

1

0,95

0,9

Upravená hodnota

14 759,719

1 136,827

26 001,789

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 759,719

1 136,827

26 001,789

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

14 759,719

1 136,827

26 001,789

Obdobný

Obdobný

Větší

Korekce

1

1

1,05

Upravená hodnota

14 759,719

1 136,827

27 301,878

Moţná zastavitelnost

30 %

Neaplikováno

Neaplikováno

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Kompletní

Nezjištěna

Kompletní

Omezené

Ne

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

61

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

16 235,691

1 136,827

27 301,878

14 891,465

16 235,691

1 136,827

27 301,878

14 891

16 236

1 137

27 302

Rozloha pozemku

368

320

319

559

Celková porovnávací hodnota

5 479 888

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Porovnávací hodnota 1 m 2 zaokrouhleno

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Tři obdobné bytové domy, které se nabízejí v současné době k prodeji jsem pouţila při porovnání majetku jako celku. Nacházejí se v obdobných lokalitách. Korekčním koeficientem, který zohledňuje rozdílnost cen mezi cenou nabídkovou a prodejní, jsem zohlednila skutečnost, ţe se jedná o nabízené nemovitosti. V úvahu byly vzaty faktory jako jsou, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, a další. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 21 809 498 Kč.

62

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1

2

3

Název nemovitosti

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Parcelní číslo

2895

470

3373

3507

Adresa nemovitosti

Klicperova 550/5

Vltavská

Holečkova

Plzeňská

397/18

1265/36

871/32

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 5

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

368

320

319

559

Hodnota za 1 m2 pozemku

14 891

14 891

14 891

14 891

Hodnota pozemku celkem

4 988 485

4 765 120

4 750 229

8 324069

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

1595

1475

1450

1700

Prodejní cena celkem

X

23 000 000

21 750 000

29 000 000

18 234 880

17 000 000

20 675 931

12 363

11 724

12 162

20.06.2013

20.06.2013

20.06.2013

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

63

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

12 363

11 724

12 162

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,85

0,85

0,85

Upravená hodnota

10 509

9 965

10 338

Podílové

Absolutní

Podílové

Korekce

1

0,9

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

D. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Podílové

Ne

Bytový dům

Ano

Ne

E. Technické parametry Lokalita Korekce

Dobrá

64

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Omezené

Omezené

Omezené

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

8 969

10 338

Dobrá

Horší

Dobrá

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

10 509

9 866

10 338

N/A

N/A

N/A

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrý

Dobrá

Dobrá

Průměrná

Kompletní

Omezená

Dobrá

N/A

65

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

9 866

10 338

Střední

Střední

Střední

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

9 866

10 338

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

10 509

9 866

10 338

10 509

9 866

10 338

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Střední

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

10 238

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

16 329 610

Hodnota pozemku

5 479 888

Celková porovnávací hodnota

21 809 498

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

66

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Ve výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky a vycházejí ze skript Teorie oceňování nemovitostí - . Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodu je:

23 307 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 120 860 Kč/p.m.*12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Ostatní provozní náklady (pojistné, reţie, daň z nemovitosti)

1 450 320 - 5%

72 516 1 377 804 90 000 59 000

Provozní náklady celkem

149 000

Rezervy na renovace – odborný odhad

180 000

Čistý provozní příjem Kapitalizační míra

1 048 804 4,5%

Indikovaná hodnota

23 306 755

Zaokrouhleno

23 307 000

67

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky suţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. 68

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poprávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 31 021 196 Kč

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům,Klicperova 550/5 , Praha 5

Název Číslo pozemku

2895

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

133 let

Efektivní stáří

133 let

Ekonomická ţivotnost

40 let

Zastavěná plocha

319,1 m2

Počet podlaţí

1 podzemní, 4 plná nadzemní, půda

Celková zastavěná plocha

1595 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

1356 m2

Celkový obestavěný prostor

5 700,28 m3

Jednotkové reprodukční náklady

3 205 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

18 269 397

Fyzické opotřebení

-60%

7 307 759

Funkční nedostatky

-5%

6 942 371

Ekonomické nedostatky

3,656

25 381 308

69

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovují odborným odhadem

160 000

Pozemek

5 479 888

Indikovaná hodnota

25 541 308

Zaokrouhleno

31 021 196

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku s nájemními smlouvami, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21 dubnu 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

21 809 498

90

19 628 548

Příjmová metoda

23 307 000

Nákladová metoda

31 021 196

0 10

3 102 120

Výsledná cena

22 730 668

Zaokrouhleno

22 731 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízený a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţují indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 90%.

70

Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazně omezena tím, ţe pudní prostor není upraven ke komerčnímu vyuţití. Trţní ceně zjištěné nákladovým způsobem jsem v závěrečné analýze přisoudila váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. červnu 2013 reprezentována částkou

22 731 000 Kč (slovy:dvadsetdvamiliónůsedumsettřicetjednatisíckorunčeských)

V Praze, dne 20. června 2013

71

6. Analytická část – Analýza trhu Prahy – východ 6.1 Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Praha-východ je součástí Středočeského kraje. Sousedí na západní hranici s Hlavním městem Prahou a okresem Prahou-západ, na jihu s Benešovskem, na východě s Kolínskem a Nymburskem a na severu s Mladoboleslavskem a Mělníckem. Rozloha okresu je 755 km2 a zaujíma 7. Místo v Středočeském kraji. Zemědělská půda zabírá přes 64 % a lesy 22,5 % z rozlohy okresu. Do okresu náleţí 110 obcí. Z toho 8 měst a 4 městysy. K 31. 12. 2011 zde bylo evidováno 151 451 obyvatel. Dějiny průmyslu na území dnešního okresu začínají vybudováním Ringhoferova hamru na tavení mědi v obci Kamenice v roce 1825. Byl to začátek tradice zpracování barevných kovů v této oblasti. Taktéţ tu má tradici průmysl potravinářský, strojírenský a dřevozpracující, především v obci Říčany, Velké Popovic, Čelákovice. Díky poloze okresu v těsné blízkosti Prahy došlo zde k soustředění několika vědecko – výzkumných pracovišť. Spolu s okresem Praha – západ má okres v republice naprosto výjimečné postavení, uzavírají ve svém středu Hlavní město – Prahu. Tvoří spolu praţskou středočeskou aglomeraci a slouţí Praze jako její zázemí. Z komerčního hlediska je zde dobrá dopravní obsluţnost, kterou zajišťují mimo jiné dálnice D1 – Brno, D8- Litoměřice a D11 – Poděbrady.

Trh s nemovitostmi V posledním desetiletí zde probíhá masivní výstavba především rodinných domků. Probíhá zde proces tzv. suburbanizace, praţské ekonomicky silné obyvatelstvo se stěhuje do zázemí metropole s cílem zlepšení kvality bydlení. V důsledku tohoto procesu dochází v okresu v posledních letech k významnému nárustu počtu obyvatel migrací.

72

6.2 Město Brandýs nad Labem – Stará Boleslav Město je souměstím dvou dříve samostatných měst. V roce 1960 byla sloučena v jedno a vznik tak nejdelší název českého města. Brandýs nad Labem – Stará Boleslav leţí na obou březích Labe v úrodné Polabské níţině. Od Hlavního města – Prahy je vzdáleno asi 20 km. Je proto vyhledávanou atraktivní lokalitou, nejen k bydlení, ale také pro turisty. Má bohatou historii.V roce 1992 byla historická jádra obou měst prohlášena za památkové zóny. Nachází se zde Zámek Brandýs nad Labem, Ţidovský hřbitov, Oblastní muzeum a mnoho dalších. Je zde také sportovní vyţití, které nabízí například Polabská cyklostezka nebo okolní jezera. Ţije zde 15 300 obyvatel. Město má výbornou dopravní a občanskou vybavenost.

6.2.1 Pozemky Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků je dostatečná. Je zde velký cenový rozptyl, pozemek se dá koupit za 1 000 Kč za metr čtvereční, ale také za 6 000 Kč za metr čtvereční. Ale v průměru se zasíťované pozemky vhodné pro stavbu rodinného domu nabízí za 2 500 Kč za metr čtvereční. V nabídce realitních kanceláří jsou také stavební pozemky pro developerské projekty. Jsou vhodné k parcelaci a následné výstavbě rodinných domů. Ceny se u těchto pozemků pohybují kolem 600 Kč za metr čtvereční.

Komerční pozemky Nabídka není velká. Ceny jsou v průměru 580 Kč za metr čtvereční.

73

6.2.3 Budovy Byty Nabídka bytu je bohatá. Byty s dispozičním řešením 1 + KK jsou hlavně novostavby a ceny se pohybují kolem 1 400 – 1600 000 Kč.

Byty 2 + 1 jsou zejména starší byty ještě

s klasickým umakartovým jádrem, popřípadě byty po rekonstrukci a ceny jsou v průměru 1 450 000 Kč za byt. Starší byty 2 + KK se nabízí v cenovém horizontu 1 380 000 – 1 450 000 Kč, novostavby 2 + KK 1 900 000 – 2 600 000 Kč. V případě dispozičního řešení bytů 3 + 1 se jedná o starší byty a ceny jsou 1 490 000 – 2 200 000 Kč. Novostavby 3 + KK se nabízí od 2 300 000 Kč – 3 850 000 Kč. Nabídka novostaveb 4 + KK a 5 + KK je malá. Na kraji města Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je momentálně ve výstavbě komplex bytových nízkopodlaţních domů v sousedství s chráněnou krajinní oblastí Vinořského potoka. Název projektu je „ Obytní soubor u Vodojemu – Brandýs nad Labem.“ Je to developerský projekt firmy Sládek group a.s. Nabízejí se hlavně byty 2 + KK za 1 990 000 – 2 600 000 Kč a byty 3 + KK za 2 950 000 – 3 500 000 Kč.

Rodinné domy V této lokalitě se nabízejí starší rodinné domy v průměru za 4 380 000 Kč. Cena u novostaveb je vyšší a pohybuje se kolem 5 900 000 Kč. Je zde také nabídka nízkoenergetických rodinných domů na klíč, kdy dostavba je plánovaná na rok 2013. Ceny u novostaveb do 100 m2 uţitný plochy je v průměru 3 500 000 Kč, u novostaveb s uţitnou plochou nad 150 m2 je to kolem 4 900 000 Kč.

Rekreační objekty Nabídky chat na prodej v této lokalitě jsou minimální. Zděná chata se nabízí za 900 000 Kč.

74

Bytové domy Prodej bytových domů je spíţ ojedinělý. V nabídce je činţovní dům po rekonstrukci se čtyřmi bytovými jednotkami za 11 900 000 Kč.

Komerční objekty V nabídce jsou průmyslové objekty. Tady se ceny u skladů pohybují kolem 8 000 – 14 000 Kč za metr čtvereční a u objektů vhodných na výrobu je průměrná cena 5 200 Kč za metr čtvereční. Obchodní prostory jsou za 21 000 Kč za metr čtvereční a jsou převáţně v centru města.

6.2.4 Nájmy Byty Ceny za pronájem jsou uváděny bez poplatků za sluţby. Nabízí se starší byty 1+ 1 za 5 000 – 6 000 Kč za měsíc. Byty 2 + KK jsou ve většině případů novostavby a tady je cenový rozptyl 7 500 – 9 000 Kč za měsíc. Byty 3 + KK se nabízí od 7 000 – 12 000 Kč za měsíc. Větší byty nejsou v nabídce.

Komerční objekty V této lokalitě jsou nabízeny především průmyslové objekty vhodné k vyuţití jako sklady, nebo prostory na výrobu. Ceny bez poplatků za sluţby jsou v průměru 78 Kč za metr čtvereční za měsíc. Pronájem kanceláře na měsíc se pohybuje kolem 200 Kč za metr čtvereční. Obchodní prostory je moţné si pronajmout za 240 Kč za metr čtvereční.

75

6.3 Město Říčany Město Říčany leţí asi 20 km jihovýchodně od Prahy, v mírně zvlněné zalesněné krajině. Je místem k příjemnému bydlení a lákadlem je i jeho historie. Z historických památek zde můţeme najít zříceninu Říčanského hradu. Představuje jeden z vrcholů šlechtické hradní architektury doby posledních Přemyslovců. Dochovalo se téměř celé dvorní průčelí paláce národní donjonu (obranné věţe) a studna uprostřed nádvoří. Dále zde můţeme najít Kostel sv. Petra a Pavla, Mariánský sloup, Starou radnici atd. V současné době město zabezpečuje výhodné ţivotní prostředí pro bydlení. Velmi dobrou občanskou i dopravní vybavenost. Dobrá dostupnost do Prahy a dynamický rozvoj města láká stále víc investorů.

6.3.1 Pozemky Stavební Nabídka stavebních pozemků je veliká. Ceny jsou závislé na velikosti a také umístnění pozemku. V průměru se ceny pohybují kolem 2 400 Kč za metr čtvereční. V lokalitě jsou také pozemky vhodné pro developerský projekt. Ceny jsou v průměru kolem 960 Kč za metr čtvereční.

Nestavební Jedná se především o ornou půdu, trvalý travní porost a zemědělskou půdu. Ceny jsou kolem 180 Kč za metr čtvereční.

76

Pozemky pro komerční vyuţití Nabízené pozemky se pohybují přibliţně kolem ceny 1 500 Kč za metr čtvereční. V nabídce jsou i komerční pozemek určen pro stavbu Občanské vybavenosti. Pozemek 1 655 m2 se nabízí na 2 025 Kč za metr čtvereční. Je součástí developerského projektu a nachází se blízko centra.

6.3.2 Budovy Byty V této lokalitě se nabízejí byty 1 + KK v průměru od 1 500 000 – 2 100 000 Kč. Jedná se především o novostavby. Starší byty 2 + 1 se nabízejí v cenovém rozptylu 1 600 000 – 2 300 000 Kč. Jedná se hlavně o starší byty po rekonstrukci. U novostaveb 2 + KK je cena pochopitelně vyšší a cenový rozptyl je 2 300 000 – 3 000 000 Kč. V nabídce jsou také byty 3 + 1, jedná se o starší byty ve většině po rekonstrukci a cena se pohybuje od 2 300 000 – 2 700 000 Kč. U bytů dispozičně řešených jako 3 + KK je cena 3 600 000 – 4 500 000 Kč. Větší byty jsou v nabídce jen omezeně. Byty 4 + 1 se nabízí od 2 700 000 – 3 200 000 Kč, jsou to typově starší byty. Novostavby se téměř nevyskytují v nabídce.

Rodinné domy Realitní kanceláře mají velikou nabídku rodinných domů v této lokalitě. Nabízí se novostavby v průměru za 8 200 000 Kč.

Téţ jsou zde i řadové energeticky úsporné rodinné domy

v projektu Sunny Hill Říčany u Prahy. Tady je cena kolem 5 000 000 Kč. Starší rodinné domy se prodávají v průměru za 5 400 000 Kč. Jedná se především o domy po rekonstrukci. V nabídce jsou i vily z 30tych let. Obě jsou po rekonstrukci. První 280 m2 se nabízí za 9 800 000 Kč u druhé je cena vyšší a to i z důvodu většího pozemku. Nabízí se 450 m2 za 16 490 000 Kč.

77

Rekreační objekty V této lokalitě je nabídka omezená. Objekty se nacházejí v klidné lokalitě, zastavěné převáţně rekreačními chatami a rodinnými domy. Chaty se nabízejí v cenovém rozptylu 1 400 000 – 1 800 000 Kč. Záleţí především na velikosti pozemku. V nabídce je také chata vhodná k přestavbě na trvalé bydlení. Cena je 3 200 000 Kč za 40 m2 uţitné plochy a 813 m2 pozemku.

Komerční objekty Realitní kanceláře nenabízí na svých internetových stránkách mnoho. Jsou zde především na prodej kanceláře, kde se cena pohybuje od 30 000 – 35 000 Kč za metr čtvereční. Obchodní prostory v centru města se nabízí za 52 000 Kč za metr čtvereční. Je zde v nabídce také obchodní prostor za 8 572 Kč za metr čtvereční. Takţe je vidět, ţe cenový rozptyl je veliký. Ukazovatelem je hlavně umístnění, velikost a také zachovalost objektu.

6.3.3 Nájmy Byty Kdyţ vezmeme v úvahu, ţe se jedná o město s rozšířenou působností, tak nabídka pronájmu bytů je v porovnání s městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav je minimální. Byty s dispozicí 1 + 1 jsou za 6 200 Kč za měsíc. Uvedená cena je bez poplatků a nabídky tohoto typu bytu je téměř ţádná. Byty 2 + 1 jsou v cenovém rozptylu 7 000 – 15 000 Kč za měsíc bez poplatků. U dolní hranice se jedná především o starší byty po rekonstrukci. Nabídka těchto bytů je největší. Nabídka bytů 3 + 1 je také malá. Novostavba se nabízí za 18 000 Kč za měsíc a starší byt po rekonstrukci za 7 400 Kč za měsíc. Ceny jsou uváděny bez poplatků za energie.

78

Rodinné domy Nabízí se především novostavby v cenové relaci od 18 000 – 20 000 Kč za měsíc bez poplatků. Starší domy po rekonstrukci jsou za 17 000 – 19 000 Kč za měsíc bez poplatků. Nabídka domů k pronájmu je ale taky velice malá.

Komerční objekty Průmyslové objekty jsou hlavně sklady, kde se ceny pohybují za 66 – 100 Kč za metr čtvereční za měsíc. Nabídka objektů pro výrobu je malá, ale ceny jsou v rozptylu od 100 – 700 Kč za metr čtvereční za měsíc. Nabídka pronájmu kanceláří je od 150 – 200 Kč za metr čtvereční za měsíc a prodejní prostory se nabízejí za 120 – 320 Kč za metr čtvereční za měsíc.

6.4 Lokalita Praha – východ ostatní Jak uţ bylo napsáno v úvode, v okresu Praha – východ se nachází osm měst. Největší dva, Říčany a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, jsou uţ podrobně analyzovány v předchozím textu. Mimo výše uvedených jsou zde také Klecany, Úvaly, Odolena Voda, Mnichovice, Kostelec nad Černýmy lesy a Čelákovice.

6.4.1 Pozemky Stavební Ceny stavebních pozemku jsou závislé hlavně na umístnění a vzdálenosti od Prahy. Většina z nich je zasíťovaná anebo se inţenýrské sítě nacházejí na hranici pozemku. Cenový rozptyl je docela veliký. Pohybuje se od 1 800 – 3 400 Kč za metr čtvereční, kde dolní hranici ceny je moţné pořídit v Odolené Vodě, nejvyšší naopak v Klecanech. V Mnichovicích se nabízí pozemky kolem 950 Kč za metr čtverečný.

79

Nestavební V nabídce jsou zejména zemědělská a orná půda, kde je cena od 350 – 380 Kč za metr čtvereční. V Odolené Vodě je moţné pořídit pole za 17 Kč za metr čtvereční, v Kostelci nad Černými Lesy je cena 59 Kč za metr čtvereční.

Pozemky pro komerční vyuţití Nabídka cen je různorodá. V Klecanech je moţné pořídit pozemek za 850 Kč za metr čtvereční. Vyšší ceny jsou v Čelákovicích, kde se pozemky nacházejí v průmyslové zóně a pohybují se kolem 1550 Kč za metr čtvereční. Je zde dobrá dopravní dostupnost. Na jedné straně je v blízkosti ţeleznice na straně druhé je tu výhoda dobré dostupnosti do Prahy a také dálnice D11 a silnice R10.

6.4.2 Budovy Byty Byty 1 + KK se nabízejí zejména v Klecanech a cena se pohybuje od 980 000 – 1 550 000 Kč. Jedná se o novostavby a některé jsou v nabídce realitních kanceláří více neţ rok, takţe je moţné odhadnout, ţe poptávka po těchto bytech je malá. Byty 2 + 1, 2 + KK je moţné pořídit od 1 500 000 – 2 500 000 Kč. Jedná se o novostavby zejména v Klecanech, Čelákovicích a Úvalech. Starší byty se nabízejí za 1 000 000 – 1 500 000 Kč. Ceny novostaveb typu 3 + KK se pohybují od 2 400 000 – 3 500 000 Kč, byty po rekonstrukci se nabízejí od 1 400 000 – 1 900 000 Kč. Nabídka větších bytů je minimální. Byty 4 + KK se nabízejí zejména v Odolené Vodě za 4 700 000 – 5 000 000 Kč. Starší byty 2 000 000 – 2 300 000 Kč. V nabídce jsou aj byty v rámci developerského projektu. Jedná se o byty v Kostelci nad Černými Lesy, které jsou ve výstavbě. Dokončení je naplánováno na rok 2013. Jedná se o moderní, nízkoenergetické byty. Nabízejí se byty 1 + KK od 1 300 000 – 1 470 000 Kč, 2 + 80

KK od 2 080 000 – 2 170 000 Kč, 3 + KK od 2 800 000 – 3 300 000 Kč a 4 + KK 3 900 000 – 4 170 000 Kč.

Rodinné domy Realitní kanceláře nabízí poměrně velké mnoţstvo rodinných domů. Ceny za novostavbu jsou v průměru kolem 5 350 000 Kč, ceny v Klecanech jsou vyšší a tady se cena za novostavbu pohybuje v průměru 8 300 000 Kč. Starší domy, zejména po rekonstrukci, se nabízejí kolem 3 500 000 Kč. V Klecanech je moţné pořídit starší dům v průměru za 5 300 000 Kč. V nabídce jsou také vily. Je moţné ich pořídit v Mnichovicích v průměru za 9 400 000 Kč, v Čelákovicích se nabízí vila z 1. Republiky za 8 500 000 Kč.

Rekreační objekty Nabízejí se zejména chaty v průměru za 1 600 000 Kč v Mnichovicích, v Úvalech se nabízí chata za 1 400 000 Kč. Nabídka rekreačních chat je také v Kostelci nad Černými Lesy a ceny začínají uţ na 1 000 000 Kč.

Komerční objekty Nejvyšší nabídka obchodních prostorů je v Čelákovicích a cena je v průměru 19 000 Kč za metr čtvereční. Naopak v Kostelci nad Černými Lesy se nabízí obchodní prostory v průměru za 1 550 Kč za metr čtvereční. Realitní kanceláře také nabízejí zemědělský objekt v Odolené Vodě za 690 Kč za metr čtvereční.

81

6.4.3 Nájmy Byty Bytové jednotky 1 + 1, 1 + KK se nabízí za 5 000 – 9 000 Kč za měsíc. Ceny jsou včetně poplatků. Byty 2 + 1, 2 + KK jsou za 10 500 – 14 000 Kč za měsíc, včetně poplatků. Byty 3 + 1, 3 + KK jsou od 10 000 – 15 000 Kč a ceny jsou bez poplatků za energii. Realitní kanceláře nabízí bytové jednotky zejména v Klecanech, Úvalech a Odolené Vodě.

Rodinné domy Rodinné domy se nabízejí zejména v Čelákovicích, Odolené Vodě, Úvalech a Mnichovicích. Jedná se o novostavby a také o starší domy po rekonstrukci. Ceny jsou uváděny bez poplatků a pohybují se od 16 000 – 22 000 Kč za měsíc.

Komerční objekty Nabídka realitních kanceláří je poměrně velké. Nabízí se prodejný prostory za 140 – 250 Kč za metr čtvereční za měsíc. Pronájem kanceláří je v nabídce v Klecanech a v Odolené Vodě za 170 – 200 Kč za metr čtvereční za měsíc. V Úvalech je moţné si pronajmout kancelář za 300 Kč za metr čtvereční. Nejvyšší nabídka je na pronájem průmyslových prostor, které je moţné vyuţít jako sklady, nebo prostory na výrobu. V průměru se ceny pohybují od 60 – 100 Kč za metr čtvereční, Kostelec nad Černými Lesy nabízí pronájem uţ za 45 Kč za metr čtvereční za měsíc. Veliká nabídka průmyslových prostor je v lokalitě Klecany – Zdibsko. Jsou zde vybudováný poměrně nové haly a sklady a velikou výhodou je blízkost dálnice D8 na Teplice.

82

6.5 Budoucí vývoj Celkově se dá v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci cen u nájemných bytů, nakolik nabídka převyšuje poptávku. Některé nabídky s na stránkách realitních kanceláří nabízejí více jak rok. Na druhé straně se velikou oblibu získávají zejména novostavby typu rodinných řadových domů, popřípadě nízkoenergetických domů. Developerské firmy je nabízejí jako Dům za cenu bytu př. V Líbeznicích ( 5 Km od Prahy). Celkově lze očekávat, ţe města a obce v blízkosti Prahy budou lukrativní a prodej rodinných domů, bytů a pozemků se bude zvyšovat. V případě objektů pro komerční vyuţití, lze předpokládat mírný nárust vzhledem k dobré dostupnosti do Prahy a také se očekávat lepší dostupnosti v podobě „ praţského obchvatu.“

83

Závěr V závěru bych chtěla podotknout, ţe toto téma nebylo pro mě zcela jednoduché, ale na druhou stranu zajímavé. Nakolik jsme momentálně ve fázi, kdy prodáváme byt a připravujeme se na stavbu rodinného domu, bylo toto téma v mnohém i přínosem. Zejména kdyţ jsem se věnovala energetickým štítkům a nízkoenergetickým stavbám. Naopak tým jak k nám chodili zájemci o byt, jsem mohla posoudit, jak vnímají provozní náklady ostatní a jakou jim věnují váhu při rozhodování. Této části jsem se věnovala hlavně v kapitole provozní náklady a trţní hodnota, kde jsem se snaţila poukázat i na jejich vzájemném ovlivňování. Doufám, ţe jsem aspoň z části splnila cíl mé práce. V první části jsem čtenáře obeznámila s teorií a definicemi spojenými s provozními náklady a trţní hodnotou. Na konci teoretické části jsem se věnovala jejich vzájemnému propojení a připojila jsem i informace, které jsem získala z průzkumu, který jsem dělala ve svém okolí.

84

7. Seznam pouţité literatury a zdrojů Literatura BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přepracované. vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Vydání. 1. Praha: Oeconomica, 2005. 174 s. ISBN 80-245-0947-4. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 214s. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-113-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola. 2007. 74s. ISBN 978-80-7265-101 MURTINGER, Karel. Co bychom měli vědět, než začneme stavět dům. Ostrava: Nakladatelství Hel, 2004. ISBN 80-86167-25-9 SCHNEIDEROVÁ HERALDOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb,ekonomické aspekty. Praha : Wolters Kluwer Česká republika, 2011. 256s. ISBN 978-80-7357-642-4 TYWONIAK, Jan. Nízkoenergetické domy, Principy a příklady. Praha: Grada Publishing, 2005. ISBN 80-247-1101-x

Zákony, Vyhlášky Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník Zákon č. 183/2006 Sb. Stavební zákon Zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku Zákon č. 72/1994 Sb. O vlastnictví bytu Zákon č. 38/1992 Sb. O dani z nemovitosti Zákon č. 318/2012 Sb. O hospodaření energií

Vyhláška č. 501/ 2006 Sb. O obecních požadavcích na využívání území Vyhláška č. 78/2013 Sb. O energetické náročnosti budov 85

Internetové zdroje TOPSTAVEBNE.SK. Tipy vyrobateplej užitkovej vody (online). (cit. 2013-04-20) Dostupné z http://www.topstavebne.sk/?mod=tipy--vyroba-teplej-uzitkovej-vody, WIKIPEDIA.CZ. Koncesionářský poplatek (online). (cit. 2013-04-20) Dostupné z http://cs.wikipedia.org/wiki/Koncesionářský_poplatek,

TZB –INFO.CZ. Energetická náročnost budov (online). (cit. 2013-04-20). Dostupné z http://www.tzb-info.cz/energeticka-narocnost-budov/9745-nove-pozadavky-na-hodnoceni-energetickenarocnosti-budov-od-1-dubna-2013

NEMOINSPEKT.CZ. PENB (online). Dostupné z http://www.nemoinspekt.cz/img/penb.jpg

86

8. Seznam příloh Příloha 1 – Oceňovaný rodinný dům v kapitole 4

87

Příloha 2 – Oceňovaný bytový dům v kapitole 5

88

89

90

91

92

93