Bankovní institut vysoká škola Praha
Provozní náklady stavby ve vztahu k její tržní hodnotě
Bakalářská práce
Petr Mališ, DiS.
Červen 2012
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování
Provozní náklady stavby ve vztahu k její tržní hodnotě
Bakalářská práce
Autor:
Petr Mališ, DiS. Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Červen, 2012
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu.
práci
zpracoval
samostatně
Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
………..……. V Benešově nad Ploučnicí dne
21. června 2012
Petr Mališ
Poděkování: Mé poděkování patří zejména panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc při výběru tématu, vedení práce, připomínky a hodnotné poznámky, které pomohly dát práci konečnou podobu.
Anotace Tato práce se v první části věnuje vytvoření dvou projektových dokumentací k rodinným domům vzhledově a rozměrově téměř totoţných, kde jeden dům je postaven standardní cihlovou technologií a druhý dům postaven z vápenopískových bloku s vysoce nadstandartním zateplením. - vytvoření dvou poloţkových rozpočtů k těmto rodinným domům pro srovnání nákladů na jejich výstavbu - výpočet jejich tepelných ztrát a ročních nákladů na vytápění - odhad jejich trţní hodnoty Druhá praktická část řeší ocenění rodinného a bytového domu. Třetí částí je analýza trhu s nemovitostmi v Ústí nad Labem .
Klíčová slova: zateplení, tepelné ztráty, rozpočet, ocenění, analýza
Annotation 1. . This bachelor thesis deals in the first part with the making of two contract documents for the family houses almost the same in design and in dimensions but one of them is built by standard brick construction method and one of them is built from lime-sand blocks with above-standard thermal barrier. The second practical part solves the estimation for the family house and apartment house. The third part is the market analysis of the pieces of the real estate in district Ústí nad Labem Key words: thermal barrier, heat loss, calculation, estimation, analys
Obsah I Teoretická část 1.
Úvod ...................................................................................................................... 8
2.
Energetický úsporné budovy ............................. Chyba! Záložka není definována.
3.
Zvolená metoda zpracování ................................................................................. 14
4.
Projektová dokomentace – objekt z cihel Heluz .................................................. 16
5.
Průvodní a technická zpráva – objekt z cihel Heluz ............................................ 26
6.
Projektová dokumentace – objekt z vápenopískového zdiva se zateplením......... 32
7.
Průvodní a technická zpráva – objekt z vápenopískového zdiva se zateplením .. 42
8.
Položkový rozpočet .............................................................................................. 48
9.
Výpočet tepelných ztrát objektu ........................................................................... 60
10.
Potřeba tepla pro vytápění .................................................................................. 63
11.
Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva ........................................... 66
12.
Energetická náročnost budovy ............................................................................ 71
13.
Odhad jejich tržní hodnoty .................................................................................. 72
14.
Závěr .................................................................................................................... 72
II Praktická část 1.
Ocenění rodinného domu .................................................................................... 74
2.
Ocenění bytového domu ...................................................................................... 97
III Analýza realitního trhu 1.
Hypoteční trh v roce ČR .................................................................................... 121
2.
Deregulace nájemného ...................................................................................... 121
3.
Pozemky ............................................................................................................. 122
4.
Rezidenční stavby .............................................................................................. 122
5.
Rodinné domy .................................................................................................... 122
6.
Byty .................................................................................................................... 123
7.
Objekty pro rekreaci .......................................................................................... 123
8.
Administrativní budovy ...................................................................................... 124
6
9.
Průmyslové nemovitosti ..................................................................................... 124
10.
Sklady ................................................................................................................ 124
11.
Obchodní centra ................................................................................................ 125
12.
Hotely ................................................................................................................ 125
13.
Investiční příležitosti ......................................................................................... 125
Seznam pouţité literatury Tištěná literatura ........................................................................................................... 126 Elektronické zdroje ........................................................................................................ 126
7
I. Teoretická část 1. Úvod V dnešní době je velice často skloňováno slovo zateplení a úspory energií. Od kvality tepelné izolace budovy se pak odvíjí výše měsíčních provozních nákladů, ale také stále častěji i výše nájmu a trţní hodnota budovy. Energetická úroveň tepelné izolace je vyjádřena roční spotřebou energie. Příčina vysoké spotřeby spočívá zejména v nadměrných tepelných ztrátách způsobených nedostatečnou izolací. Cílem této práce je seznámit odbornou veřejnost (a případně další zájemce) s efektivním způsobem zateplování a zjištění návratnosti investice do vysoce nadstandartního zateplení novostavby rodinného domu.
8
2. Energeticky úsporné budovy Kategorie energeticky úsporných domů, kam řadíme např. domy nízkoenergetické se v posledních letech těší nemalé pozornosti. Není divu – priorita nízkých investičních nákladů uţ není jediným poţadavkem. Kromě ní chceme také pochopitelně co nejniţší provozní náklady. Ceny energií letí nahoru, takţe domy nabízející bydlení s minimální spotřebou energií jsou teď „in“ a stávají se doslova nutností (ekologickou, ekonomickou, energetickou).
Výše zmíněné poţadavky splňují právě nízkoenergetické domy. Bydlení, které v rámci vytápění spotřebuje zhruba třetinu toho, co běţná současná novostavba, musí uţ minimálně díky tomu zaujmout kaţdého budoucího investora. Na jednu stranu výhodný provoz si ale nese svou daň – o něco vyšší pořizovací náklady. Moţná někomu právě tohle přijde jako příliš velká překáţka. Jak je to v reálu s vícenáklady a jejich návratností jsem se pokusil zjistit.
Optimální řešení domu se sníţenými nároky na energie nemusí vţdy znamenat vybavení domu drahou špičkovou technologií. Např. náklady na dobrou tepelnou izolaci se vţdy vyplatí, dlouhodobě šetří energii a nevyţadují ţádné další provozní náklady.
Ţe vytápění v domě, který byl postaven před 30 lety, není zateplený, jsou v něm stará dřevěná okna a k vytápění pouţíváte elektrokotel, mohou náklady na energie, po realizaci úsporných opatření (zateplení fasády, výměna oken) klesnout aţ o polovinu víme asi všichni a slýcháme to téměř všude, ale jak je to s dodatečným zateplováním novostaveb, kdyţ i tradiční cihlové technologie (Porotherm, Heluz …) slibují při mnohem delší ţivotnosti velmi vysoký tepelný odpor.
Cihly jsou s bydlením spjaty jiţ od nepamněti. Pro svou a odolnost a pevnost, paropropustnost, dobré zvukověizolační vlastnosti, nehořlavost, akumulovat schopnosti jsou oblíbené po celá tisíciletí aţ do dneška.
Jak je to s vícenáklady?
9
vyšší náklady na projekční práce, protoţe vyţaduje kvalitní projekt kvalitní vzduchotechnika větší tloušťky zateplení stěn, střechy nebo podlah
Vícenáklady tedy asi do 10 %. Za jak dlouho se tato částka i vrátí? Skeptické odhady odborníků při porovnání vyšších investičních nákladů a niţších výdajů na energie předpokládají zhruba 20 aţ 40 let.
Co ovlivňuje návratnost investice Architektonický a tepelně technický koncept domu Výběr konstrukcí a materiálů s ohledem na poměr kvalita/cena Řešení návrhu detailů stavby Provedení stavby Systém vytápění Vývoj cen energií
Situace a vývoj v nákladech za energie Nůţky mezi příjmy a důchody se oproti výdajům za energie trvale rozevírají. Ceny energií a ostatních médií trvale rostou jak ukazují následující grafy.
10
Graf č.1: Ceny elektrické energie Vývoj cen elektrické energie - EU (EUR/kWh)
ZDROJ: http://www.fenixgroup.cz/pages/cs/aktuality/clanky-zajimavosti/nova-data-o-vyvoji-cen-elektricke-energie-plynu-v-eu-0
Z grafu je patrné, ţe ceny el.energie pro průmyslové pouţití se od roku 1997 zvýšily o 33,7% a pro domácnosti o 7,6% Graf č.2: Vývoj cen zemního plynu Vývoj cen zemního plynu - EU (EUR/GJ)
ZDROJ: http://www.fenixgroup.cz/pages/cs/aktuality/clanky-zajimavosti/nova-data-o-vyvoji-cen-elektricke-energie-plynu-v-eu-0
Ve stejném období vzrostly ceny zemního plynu v EU pro průmysl o 112,1% a pro domácnosti o 67,1%. Ceny zemního plynu tedy mají výrazně vyšší růstovou dynamiku, než ceny el. energie.
11
Podobný obraz nám poskytne i detailnější srovnání cenového vývoje elektrické energie a zemního plynu v EU a v České a Slovenské republice od roku 2004, tedy od našeho vstupu do EU. Graf č.3: Vývoj cen elektrické energie v EU v CZ a v SK od roku 2004 Vývoj cen el.energie - domácnosti EU-CZ-SK (EUR/kWh)
ZDROJ: http://www.fenixgroup.cz/pages/cs/aktuality/clanky-zajimavosti/nova-data-o-vyvoji-cen-elektricke-energie-plynu-v-eu-0
Graf č.4: Vývoj cen zemního plynu v EU v CZ a v SK od roku 2004 Vývoj cen zemního plynu - domácnosti EU-CZ (EUR/GJ)
ZDROJ: http://www.fenixgroup.cz/pages/cs/aktuality/clanky-zajimavosti/nova-data-o-vyvoji-cen-elektricke-energie-plynu-v-eu-0
Ceny zemního plynu vzrostly v letech 2004–2009 v domácnostech v EU o 47,4%, v ČR o 122%, a v SK o 70,3%. Z předložených údajů je zřejmé, že dynamika růstu cen zemního 12
plynu je v EU v posledních 10 letech významně vyšší oproti růstu cen el. energie (+47,4%, +13,5%). Graf č.5: Vývoj cen zemního plynu a elektřiny v EU v procentech od roku 1990
ZDROJ: http://www.fenixgroup.cz/pages/cs/aktuality/clanky-zajimavosti/nova-data-o-vyvoji-cen-elektricke-energie-plynu-v-eu-0
Obrázek 1 - vývoj průměrných příjmů a energ. výdajů
ZDROJ: http://www.mpsv.cz/files/clanky/12925/Text_2011.pdf
13
Obrázek 2 - vývoj průměrných příjmů a energ. výdajů
ZDROJ: http://www.mpsv.cz/files/clanky/12925/Text_2011.pdf
3. Zvolená metody zpracování Z výše uvedených grafů a tabulek je zdřejmé, ţe ceny energií budou dále stoupat a ţe je nutné stále sniţovat energetickou náročnost staveb. Otázkou je jak toho efektivně dosáhnout. Při sledování mnoha diskuzí o tom zda zateplovat novostavbu nebo ne, kde jedna část názorů je zcela určitě zateplit a druhá je nezateplovat, jsem se rozhodl navrhnout dva téměř totoţné rodinné domy, kde jeden je postaven klasickou zděnou technologií a druhý moderní metodou vápenopískových bloků s masivní kamennou izolací stěn a stropů a vybaven okny s izolačními trojskly. A u těchto objektů porovnat náklady na pořízení a na vytápění. Další otázkou bylo, zda jsem schopen dosáhnout pouze silnými vrstvy izolace nízkoenergetického standartu (roční spotřeba tepla na vytápění je niţší neţ 50 kWh/m2). Pro výpočet jsem po konzultacích s několika autorizovanými osobami v oboru TZB pouţil volně přístupný program pro výpočet tepelných ztrát UNIVERSA od společnost UNIVERSA
14
TEPELNÁ TECHNIKA , která se zabývá výrobou a prodejem systémů pro vytápění a chlazení budov. Pro správný výpočet bylo nutno nejprve vytvořit podrobnou projektovou dokumentaci, na základě které bych mohl provést poţadované výpočty nákladů na pořízení nemovitosti a jejich provozních nákladů ( nákladů na vytápění). Zvolil jsem u nás asi nejběţnější typ rodinného domu: s dvěmi nadzemními patry, stanovou střechou a velikostí zastavěné plochy do 150 m2. Z důvodu úspor energií má objekt jednoduché tvary. Rodinný dům z pálené cihly Heluz tloušťky 440 mm (U=0,10 W/m2.K) jsem zvolil jako zástupce bezesporu nejrozšířenější stavební technologie u nás doplněnou dnes standardními plastovými okny s izolačním dvojsklem (U=1,2 W/m2.K) a zateplením krovu kamennou vlnou o tlouštce 160 mm(U=0,2 W/m2.K). Proti tomuto „ klasikovi“ jsem postavil vzhledově totoţný dům postavený moderní technologii vápenopískových cihel Kalksandstein tloušťky 175 mm s masivním zateplením kamennou vlnou o tlouštce 300 mm(U=0,10 W/m2.K), doplněné hliníkovými okny s izolačními trojskly(U=0,70 W/m2.K) a zateplením krovu kamennou vlnou o tlouštce 400 mm (U=0,08 W/m2.K).
15
4. Projektová dokumentace - Rodinný dům postavený cihlovou technologií HELUZ Obrázek 3 – půdorys 1. nadzemní patro
. Zdroj: Vlastní
16
Obrázek 4 – půdorys 2. nadzemní patro
Zdroj: Vlastní
17
Obrázek 5 – řez podélný
Zdroj: Vlastní
18
Obrázek 6 – řez příčný
Zdroj: Vlastní
19
Obrázek 7 – základy
Zdroj: Vlastní
20
Obrázek 8 – krov
Zdroj: Vlastní
21
Obrázek 9 –pohled východní
Zdroj: Vlastní
22
Obrázek 10 – pohled jižní
Zdroj: Vlastní
23
Obrázek 11 – pohled západní
Zdroj: Vlastní
24
Obrázek 12 – pohled severní
Zdroj: Vlastní
25
5. Průvodní a technická zpráva - Rodinný dům postavený cihlovou technologií HELUZ Identifikační údaje: Stavba: Novostavba rodinného domu Místo: Táborský vrch 709, Benešov nad Ploučnicí, p.č. 114/11, kat. území Benešov nad Ploučnicí Investor: Petr Mališ, Pod Táborským vrchem 623, Benešov nad Ploučnicí Projektant: Petr Mališ, Pod Táborským vrchem 623, Benešov nad Ploučnicí Dodavatel: Bude stanoven na základě výběrového řízení prováděného investorem Základní údaje: Projekt rodinného domu byl zpracován v souladu s platným zněním stavebního zákona (ohlašování jednoduchých staveb § 104, odst. 2, písm. a) a jeho prováděcích vyhlášek a v souladu s dotčenými státními normami (ČSN 73 43 01, ČSN 01 34 20 a normami závaznými). Návrh stavby je v souladu s obecnými poţadavky na výstavbu, s vydanou územně plánovací informací (č.j. 0012/Z/St/2007), stavba je umísťována v zastavěném území, umístěním stavby se výrazně nezmění poměry v území, stavba nevyţaduje nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu. Projekt vychází z předpokladu, ţe v průběhu stavby mohou být upřesněny výběry stavebních materiálu a detailu podle moţností trhu. Stavební dozor bude provádět stavbyvedoucí dodavatelské stavební firmy s platným oprávněním. Kategorie rodinného domu: 5+kk Počet osob: 4 Zastavěná plocha domu: 136,00m2 Zpevněné plochy: 46,71m2 Celková uţitná plocha: 198,21m2 Obytná plocha: 172,74m2
Architektonické řešení: Stavba je novostavbou rodinného domu pro 4 člennou rodinu. Dům včetně jeho vnitřního uspořádání je prostorově přizpůsoben velkým výškovým rozdílům na parcele. 26
Dům má jednoduché tvary, L půdorys a stanovou střechu ve sklonu 30°. Vstup je z ulice přes zahradu a terasu do 1.NP kde se nachází zádveří, jídelna + kk, schodiště do horního podlaţí, záchod, pracovna, komora a technická místnost. V horní podlaţí (2.NP) jsou 2 dětské pokoje, loţnice, záchod, koupelna, šatna a chodba. Světlá výška místností v 1.NP je 2 650 mm. Světlá výška v 2.NP je 2 500mm.
Stavebně konstrukční a materiálové řešení: Zemní práce - výkopy V místě výkopu bude sejmuta ornice o tl. 300 - 400 mm a bude uloţena na pozemku. Na závěr stavby bude pouţita na úpravy terénu kolem domu Výkopy a rýhy pro základové pasy se budou hloubit strojně s ručním dočištěním. Veškerá vytěţená zemina bude pouţita na vyrovnání terénu v dolní části zahrady – dosypání k betonové opěrné zdi v mocnosti 0 – 850 mm a na násypy kolem domu. Základy Na dno výkopu bude po obvodu budovy uloţen zemnící pásek s vývody pro připojení hromosvodu. Před betonáţí základu bude poloţeno leţaté kanalizační potrubí, po vnějším obvodu bude poloţeno drenáţní potrubí s odvodněním do vsakovací jímky. Základy budou betonovány najednou z betonových tvárnic systému skrytého bednění a vylité betonem. Podkladní betonová mazanina bude provedena přes základové pasy na štěrkový podsyp, výztuţ mazaniny bude provedena z ocelových sítí. Izolace proti vlhkosti Hladina podzemní vody nedosahuje úrovně základové spáry. Izolace s charakterem proti zemní vlhkosti a působení radonu je navrţena pod celým půdorysem objektu. Probíhá v úrovni mezi základovou deskou a podlahou 1.NP. Hydroizolace z asfaltových pásu bude pokládána na souvislou vrstvu podkladní betonové mazaniny. Podklad bude předem napuštěn penetračním nátěrem. Svislé konstrukce Svislé nosné konstrukce budou provedeny z cihel Heluz family 44 s tenkými spárami. Celkový součinitel prostupu tepla dosáhne normové doporučené hodnoty U=0,17W/m2.K (tepelný odpor R=5,8 m2K/W). Příčky jsou z cihelných příčkovek Heluz 11,5 AKU.
27
Překlady nad otvory v nosných stěnách budou systému Heluz a monolitické s ocelovou válcovanou výztuţí dle návrhu statika. Velká rohová okna budou Schodiště bude ţelezobetonové monolitické, stupně obloţeny dřevěným obkladem. Vodorovné nosné konstrukce Strop nad 1.NP je tvořen v celé ploše ţelezobetonovou panely. Podlaha na terénu i podlaha v 1.NP je tepelně izolována pěnovým polystyrenem min. tl. 70 mm, současně slouţícím kročejová izolace. Střešní plášt Střecha je stanová, s přesahy 1085 mm a 385 mm. Nosnou konstrukci tvoří dřevěný krov ve sklonu 30° tvořící spád střechy. Tepelná izolace o tl. min. 160 mm bude z minerální vaty (Orsil, Rockwool). Na krovu bude poloţena pojistná hydroizolace (paropropustná), dále latování s větranou mezerou a střešní krytina keramická taška Komínové těleso je tvořeno z komínového systému Schiedel Výplně otvoru Okna jsou navrţena plastová, zasklená izolačním dvojsklem k=1,1W/m2K. Vstupní dveře budou bud plastové, stejného systému jako okna nebo dřevěné se zvýšeným tepelným odporem. Vnitřní dveře v 1.NP atypické do obloţkových zárubní. Úpravy povrchu Vnější omítky budou minerální zatírané. Vnitřní omítky budou štukové, malba otěruvzdorná. Podlahy budou tenkovrstvé – PVC, koberec, dlaţba. Truhlářské, tesařské prvky Obklad schodišťových stupňů a zábradlí schodiště do 2.NP budou dřevěné. Materiál a přesné provedení bude dle poţadavku investora. Kuchyňská linka bude dle poţadavku investora. Protiradonová opatření V dané lokalitě bylo zjištěno střední radonové zatíţení. V rámci vodotěsných izolací je navrţena hydroizolace zabraňující pronikání radonu – asfaltový pás s vloţkou z hliníkové fólie (Foalbit). Veškeré prostupy izolační vrstvou budou provedeny jako plynotěsné.
28
Technické řešení: Vodovod Zásobování objektu vodou bude z veřejného vodovodu vedeného v přilehlé místní komunikaci. Vnitřní rozvod vody bude napojen na jiţ realizovanou vodovodní přípojku ve vodoměrné šachtě na parcele mezi domem a veřejnou komunikací. Vedení v zemi bude provedeno z trubek PE 32x4,4 mm se spádem min. 3% a minimálním krytím 1,5 m od úrovně upraveného terénu. Délka vnitřní přípojky je 11 m. V objektu bude rozvod ze svařovaných plastových trubek, chráněnými izolací. Teplá uţitková voda bude připravována v plynovém kotli kombinovaném pro vytápění a ohřev TUV umístěném v koupelně v 1.NP. Rozvodné potrubí je vedeno v podlaze a v dráţkách ve zdivu. Typy jednotlivých baterií a zařizovacích předmětu jsou dle výběru investora. Uvaţovaná spotřeba vody je počítána jako maximální odběrové mnoţství a slouţí pro správce vodovodního řadu a pro stanovení odvozu fekálií. 4 osoby x 230 l/osobu a den 920 l/den redukční koeficient 0,7 celkové mnoţství 644 l/den Kanalizace Je navrţena betonová prefabrikovaná nepropustná jímka – ţumpa o účinném obsahu 10 m3. Tato jímka bude umístěna na jihovýchodní straně domu, tak aby bylo moţné odkanalizovat celý dum gravitačně. Jímka bude pro revize a vyváţení přístupná šachtou uzavřenou poklopem. Vyváţení jímky (fekálních vod) bude probíhat pravidelně autorizovanou osobou či organizací a bude dokladováno její zákonné znehodnocování – dokládá vývozce fekálních vod. V obci je plánována stavba veřejné splaškové kanalizace a čistírny odpadních vod. Po její kolaudaci bude jímka vyřazena z provozu a splaškové odpadní vody budou přepojeny na veřejnou kanalizaci. Leţatý rozvod kanalizace vede pod podlahou 1.NP pod všemi vrstvami. Hlavní větev vede od WC pod objektem přímo do jímky ve spádu 2%, tato větev je ukončena a odvětrána nad střechou objektu. Do této větve se připojuje vedlejší větev z koupelen, která je ukončena přivzdušňovacím ventilem. Vnitřní potrubí je z NVD, leţaté potrubí z PVC DN 125 (DN 100). Potrubí pod podlahou 1.NP se musí osadit a odzkoušet jeho těsnost ještě před betonáţí základových
29
konstrukcí. Zařizovací předměty jsou běţné typové, nevyţadující ţádné zvláštní připojovací podmínky. Všechny dešťové vody budou ze střechy a zpevněných ploch svedeny do jímky sráţkových vod umístěné pod terénem na severní straně domu. Jímka bude mít objem 3 m3, který je vypočítaný z odvodňovaných ploch a maximálního přívalového deště. Dešťové vody budou z jímky čerpány a pouţívány k zalévání na vlastním pozemku. Z jímky bude přepad do drenáţní vsakovací jímky o objemu 1 m3 překryté geotextilií a 300 mm zeminy. Vody budou z jímací jímky přitékat pozvolna a tak bude zajišten bezpečný postupný zásak. Půdní sloţení je v okolí navrhovaného zásaku jílopísčité s vrstvami štěrkopísčitými, které zajistí potřebné vsakovací podmínky. Plyn Zásobování objektu plynem bude z veřejného STL plynovodu vedeného v přilehlé místní komunikaci. Vnitřní rozvod bude napojen na samostatně projektovanou plynovodní přípojku, která bude ukončena v pilíři oplocení na hranici pozemku hlavním uzávěrem plynu, redukcí STL-NTL a plynoměrem. Vedení NTL od plotového pilíře je provedeno z PE 25/5,2 ve spádu min. 2%. Délka vnitřní přípojky je 9 m, kde při líci domu je proveden přechod z PE 25/5,2 na Fe ¾“. Prostup vedení je přímo do místa, kde je umístěn jediný plynový spotřebič – plynový kondenzační kotel. Vedení plynu je ukončeno kulovým uzávěrem KK25 s neodnímatelnou kličkou, na který je kotel napojen. Vytápění Je uvaţováno ústřední s plynovým kondenzačním kotlem umístěným tech. místnosti v 1.NP. Kotel bude kombinovaný pro ohřev topné vody a TUV o výkonu 15 kW. Vytápění celého objektu bude teplovodní, systém s nuceným oběhem topné vody. V koupelnách budou navíc topné ţebříky. Rozvod bude proveden izolovanými trubkami vedenými převáţně v podlaze a ve dráţkách ve stěnách. Tepelné ztráty budovy byly počítány a činí : Qc = 7 907 W. Větrání Odvod z digestoře v kuchyni bude prostupem potrubí přímo do fasády. V koupelnách a na WC bude kromě přirozeného větrání okny nucený odtah samostatně spínanými ventilátory. Větrání všech ostatních místností bude přirozené okny. Elektroinstalace Napojení objektu na elektrickou energii bude z realizované el. přípojky ukončené v plotovém 30
pilíři hlavním jističem a elektroměrem. Připojení je třífázové, jištěno hlavním jističem 3 x 20A. Vnitřní přípojka délky 23 m bude vedena v rýze (příp. zásypu) s krytím 80cm. Kabel CYKY 4B x 6 mm2 bude uloţen do pískového loţe s obsypem 10 cm s překrytím identifikační fólií. Přípojka projde do objektu v chráničce přímo v místě, kde bude domovní rozvodnice. Návrh elektroinstalace uvaţuje provozní napětí 3L + PEN ~ 50 Hz, 380 V. Pro navrţený dům se uvaţuje celkový instalovaný příkon P = 14 kW. Ochrana před nebezpečným dotykovým napětím se navrhuje zemněním a nulováním – trojvodicové provedení – F.O.Z. a ochranným pospojováním ve vlhkých provozech. Hlavní rozvodná deska je zemněna na pásky FeZn 30/5 v podzákladí. Osvětlení domu je navrţeno v souladu s ČSN 36 00 04 a ČSN 36 00 48. V objektu budou umístěna svítidla pro běţné prostředí, v exteriéru (na fasádě objektu) budou ve zvýšeném krytí pro vnější prostředí. Hromosvod Pro ochranu proti bleskům se navrhuje nástřešní jímací vedení s jednou jímací tyčí a rozvodem po ploše střechy. Vedení se provede vodičem FeZn 8 mm2. Systém se uzemní na dva úhlopříčně protilehlé svody do zemnící sítě s páskou FeZn 30/5. K jímacímu vedení se připojí všechny kovové předměty na střeše včetně plechové střešní krytiny. Provedení musí odpovídat CSN 34 13 90. Požární bezpečnost stavby Podle CSN 73 08 33 a CSN 73 08 02 zaručuje projektové řešení poţadovanou poţární bezpečnost. Objekt má charakter jednoho poţárního úseku (obytná buňka – rodinný dum s jedním bytem), je samostatně stojící s dostatečnými odstupovými vzdálenostmi. Navrţené stavební konstrukce převyšují poţadovanou poţární odolnost 15 min. Komunikace v domku vyhovují podmínkám bezpečného úniku, všechny místnosti mající funkci loţnice mají okna vetší neţ 500/800mm. Přístupové komunikace jsou vyhovující pro příjezd hasící techniky. Závěrečná ustanovení Při realizaci stavby budou respektovány a dodrţeny všechny běţné bezpečnostní předpisy stavebních prací a poţadavku na výstavbu.. V průběhu prací bude vedena dodavatelem díla evidence odpadu podle zákona c.185/2001Sb. o odpadech v platném znění a vyhlášky MŢP ČR č.383/2001Sb.
31
6. Projektová dokumentace - Rodinný dům postavený z vápenopískového zdiva se zateplením Obrázek 13 – 1. nadzemní patro
Zdroj: Vlastní
32
Obrázek 14 – 2. nadzemní patro
Zdroj: Vlastní
33
Obrázek 15 – podélný řez
Zdroj: Vlastní
34
Obrázek 16 – příčný řez
Zdroj: Vlastní
35
Obrázek 17 – základy
Zdroj: Vlastní
36
Obrázek 18 – krov
Zdroj: Vlastní
37
Obrázek 19 – pohled východní
Zdroj: Vlastní
38
Obrázek 20 – pohled jižní
Zdroj: Vlastní
39
Obrázek 21 – pohled západní
Zdroj: Vlastní
40
Obrázek 22 – pohled severní
Zdroj: Vlastní
41
7. Průvodní a technická zpráva - Rodinný dům postavený z vápenopískového zdiva se zateplením Identifikační údaje: Stavba: Novostavba rodinného domu Místo: Táborský vrch 709, Benešov nad Ploučnicí, p.č. 114/11, kat. území Benešov nad Ploučnicí Investor: Petr Mališ, Pod Táborským vrchem 623, Benešov nad Ploučnicí Projektant: Petr Mališ, Pod Táborským vrchem 623, Benešov nad Ploučnicí Dodavatel: Bude stanoven na základě výběrového řízení prováděného investorem Základní údaje: Projekt rodinného domu byl zpracován v souladu s platným zněním stavebního zákona (ohlašování jednoduchých staveb § 104, odst. 2, písm. a) a jeho prováděcích vyhlášek a v souladu s dotčenými státními normami (ČSN 73 43 01, ČSN 01 34 20 a normami závaznými). Návrh stavby je v souladu s obecnými poţadavky na výstavbu, s vydanou územně plánovací informací (č.j. 0012/Z/St/2007), stavba je umísťována v zastavěném území, umístěním stavby se výrazně nezmění poměry v území, stavba nevyţaduje nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu. Projekt vychází z předpokladu, ţe v průběhu stavby mohou být upřesněny výběry stavebních materiálu a detailu podle moţností trhu. Stavební dozor bude provádět stavbyvedoucí dodavatelské stavební firmy s platným oprávněním. Kategorie rodinného domu: 5+kk Počet osob: 4 Zastavěná plocha domu: 136,00m2 Zpevněné plochy: 46,71m2 Celková uţitná plocha: 198,21m2 Obytná plocha: 172,74m2
Architektonické řešení: Stavba je novostavbou rodinného domu pro 4 člennou rodinu.
42
Dům včetně jeho vnitřního uspořádání je prostorově přizpůsoben velkým výškovým rozdílům na parcele. Dům má jednoduché tvary, L půdorys a stanovou střechu ve sklonu 30°. Vstup je z ulice přes zahradu a terasu do 1.NP kde se nachází zádveří, jídelna + kk, schodiště do horního podlaţí, záchod, pracovna, komora a technická místnost. V horní podlaţí (2.NP) jsou 2 dětské pokoje, loţnice, záchod, koupelna, šatna a chodba. Světlá výška místností v 1.NP je 2 650 mm. Světlá výška ve 2.NP je 2 500mm. Oplocení pozemku na straně podél komunikace bude průhledné výšky 1,2 m s ocelovými sloupky, zaloţené na stávající kamenné zdi. V plotě bude vstupní branka šíře 1,0 m, vedle branky bude osazena poštovní schránka. Dále bude v plotě pojezdová vjezdová brána, pilíř s el. rozvaděčem a skříní pro HUP a plynoměr. Oplocení na severní straně pozemku je zaloţeno na nízké opěrné zdi v. 1,0 m, ke které bude přisypána zemina z výkopové jámy domu. Oplocení na severní, východní a západní straně bude z poplastovaného pletiva výšky 1,2 – 1,6 m s ocelovými sloupky.
Stavebně konstrukční a materiálové řešení: Zemní práce - výkopy V místě výkopu bude sejmuta ornice o tl. 300-400 mm a bude uloţena na pozemku. Na závěr stavby bude pouţita na úpravy terénu kolem domu. Výkopy a rýhy pro základové pasy se navrhují hloubit strojně s ručním dočištěním. Veškerá vytěţená zemina bude pouţita na vyrovnání terénu v dolní části zahrady – dosypání k betonové opěrné zdi v mocnosti 0 – 850 mm a na násypy kolem domu. Základy Na dno výkopu bude po obvodu budovy uloţen zemnící pásek s vývody pro připojení hromosvodu. Před betonáţí základu bude poloţeno leţaté kanalizační potrubí, po vnějším obvodu bude poloţeno drenáţní potrubí s odvodněním do vsakovací jímky. Základy budou betonovány najednou z betonových tvárnic systému skrytého bednění a vylité betonem. Podkladní betonová mazanina bude provedena přes základové pasy na štěrkový podsyp, výztuţ mazaniny bude provedena z ocelových sítí. Izolace proti vlhkosti Hladina podzemní vody nedosahuje úrovně základové spáry. Izolace s charakterem proti
43
zemní vlhkosti a působení radonu je navrţena pod celým půdorysem objektu. Probíhá v úrovni mezi základovou deskou a podlahou 1.NP. Hydroizolace z asfaltových pásu bude pokládána na souvislou vrstvu podkladní betonové mazaniny. Podklad bude předem napuštěn penetračním nátěrem. Svislé konstrukce Svislé nosné konstrukce budou provedeny z vápenopískových tvárnic Kalksandstein s minimální pevností 15 MPa se zateplením minerální vlnou tl. 300 mm. Celkový součinitel prostupu tepla U=0,1W/m2.K (tepelný odpor R=9,8m2K/W). Příčky jsou z vápenopískových tvárnic Kalksandstein tl.115 mm.. Překlady nad otvory v nosných stěnách budou monolitické s ocelovou válcovanou výztuţí dle návrhu statika. Schodiště bude ţelezobetonové monolitické, stupně obloţeny dřevěným obkladem. Vodorovné nosné konstrukce Strop nad 1.NP je tvořen v celé ploše ţelezobetonovou panely . Podlaha na terénu i podlaha v 1.NP je tepelně izolována pěnovým polystyrenem min. tl. 70 mm, současně slouţícím jako kročejová izolace. Střešní plášt Střecha je stanová, s přesahy 1000 mm a 300 mm. Nosnou konstrukci tvoří dřevěný krov ve sklonu 30° tvořící spád střechy. Tepelná izolace o tl. min. 160 mm bude z minerální vaty (Orsil, Rockwool). Na krovu bude poloţena pojistná hydroizolace (paropropustná), dále latování s větranou mezerou a střešní krytina keramická taška Komínové těleso je tvořeno z komínového systému Schiedel Výplně otvoru Okna jsou navrţena plastová, zasklená izolačním dvojsklem k=1,1W/m2K. Vstupní dveře budou bud plastové, stejného systému jako okna nebo dřevěné se zvýšeným tepelným odporem. Vnitřní dveře v 1.NP atypické do obloţkových zárubní. Úpravy povrchu Vnější omítky budou minerální zatírané na kontaktní zateplovaní systém. Vnitřní omítky budou štukové, malba otěruvzdorná. Podlahy budou vzhledem tenkovrstvé – PVC, koberec, dlaţba. Truhlářské, tesařské prvky
44
Obklad schodišťových stupňů a zábradlí schodiště do 2.NP budou dřevěné. Materiál a přesné provedení bude dle poţadavku investora. Kuchyňská linka bude dle poţadavku investora. Protiradonová opatření V dané lokalitě bylo zjištěno střední radonové zatíţení. V rámci vodotěsných izolací je navrţena hydroizolace zabraňující pronikání radonu – asfaltový pás s vloţkou z hliníkové fólie (Foalbit). Veškeré prostupy izolační vrstvou budou provedeny jako plynotěsné.
Technické řešení: Vodovod Zásobování objektu vodou bude z veřejného vodovodu vedeného v přilehlé místní komunikaci. Vnitřní rozvod vody bude napojen na jiţ realizovanou vodovodní přípojku ve vodoměrné šachtě na parcele mezi domem a veřejnou komunikací. Vedení v zemi bude provedeno z trubek PE 32x4,4 mm se spádem min. 3% a minimálním krytím 1,5 m od úrovně upraveného terénu. Délka vnitřní přípojky je 11 m. V objektu bude rozvod ze svařovaných plastových trubek, chráněnými izolací. Teplá uţitková voda bude připravována v plynovém kotli kombinovaném pro vytápění a ohřev TUV umístěném v technické místnosti v 1.NP. Rozvodné potrubí je vedeno v podlaze a v dráţkách ve zdivu. Typy jednotlivých baterií a zařizovacích předmětu jsou dle výběru investora. Uvaţovaná spotřeba vody je počítána jako maximální odběrové mnoţství a slouţí pro správce vodovodního řadu a pro stanovení odvozu fekálií. 4 osoby x 230 l/osobu a den 920 l/den redukční koeficient 0,7 celkové mnoţství 644 l/den Kanalizace Je navrţena betonová prefabrikovaná nepropustná jímka – ţumpa o účinném obsahu 10 m3. Tato jímka bude umístěna na jihovýchodní straně domu, tak aby bylo moţné odkanalizovat celý dum gravitačně. Jímka bude pro revize a vyváţení přístupná šachtou uzavřenou poklopem. Vyváţení jímky (fekálních vod) bude probíhat pravidelně autorizovanou osobou či organizací a bude dokladováno její zákonné znehodnocování – dokládá vývozce fekálních vod. V obci je plánována stavba veřejné splaškové kanalizace a čistírny odpadních vod. Po její
45
kolaudaci bude jímka vyřazena z provozu a splaškové odpadní vody budou přepojeny na veřejnou kanalizaci. Leţatý rozvod kanalizace vede pod podlahou 1.NP pod všemi vrstvami. Hlavní větev vede od WC pod objektem přímo do jímky ve spádu 2%, tato větev je ukončena a odvětrána nad střechou objektu. Do této větve se připojuje vedlejší větev z koupelen, která je ukončena přivzdušňovacím ventilem. Vnitřní potrubí je z NVD, leţaté potrubí z PVC DN 125 (DN 100). Potrubí pod podlahou 1.NP se musí osadit a odzkoušet jeho těsnost ještě před betonáţí základových konstrukcí. Zařizovací předměty jsou běţné typové, nevyţadující ţádné zvláštní připojovací podmínky. Všechny dešťové vody budou ze střechy a zpevněných ploch svedeny do jímky sráţkových vod umístěné pod terénem na severní straně domu. Jímka bude mít objem 3 m3, který je vypočítaný z odvodňovaných ploch a maximálního přívalového deště. Dešťové vody budou z jímky čerpány a pouţívány k zalévání na vlastním pozemku. Z jímky bude přepad do drenáţní vsakovací jímky o objemu 1 m3 překryté geotextilií a 300 mm zeminy. Vody budou z jímací jímky přitékat pozvolna a tak bude zajišten bezpečný postupný zásak. Půdní sloţení je v okolí navrhovaného zásaku jílopísčité s vrstvami štěrkopísčitými, které zajistí potřebné vsakovací podmínky. Plyn Zásobování objektu plynem bude z veřejného STL plynovodu vedeného v přilehlé místní komunikaci. Vnitřní rozvod bude napojen na samostatně projektovanou plynovodní přípojku, která bude ukončena v pilíři oplocení na hranici pozemku hlavním uzávěrem plynu, redukcí STL-NTL a plynoměrem. Vedení NTL od plotového pilíře je provedeno z PE 25/5,2 ve spádu min. 2%. Délka vnitřní přípojky je 9 m, kde při líci domu je proveden přechod z PE 25/5,2 na Fe ¾“. Prostup vedení je přímo do místa, kde je umístěn jediný plynový spotřebič – plynový kondenzační kotel. Vedení plynu je ukončeno kulovým uzávěrem KK25 s neodnímatelnou kličkou, na který je kotel napojen. Vytápění Je uvaţováno ústřední s plynovým kondenzačním kotlem umístěným tech. místnosti v 1.NP. Kotel bude kombinovaný pro ohřev topné vody a TUV o výkonu 15 kW. Vytápění celého objektu bude teplovodní, systém s nuceným oběhem topné vody. V koupelnách budou navíc topné ţebříky. Rozvod bude proveden izolovanými trubkami vedenými převáţně v podlaze a ve dráţkách ve stěnách. 46
Tepelné ztráty budovy byly počítány podle a činí : Qc = 6383 W. Větrání Odvod z digestoře v kuchyni bude prostupem potrubí přímo do fasády. V koupelnách a na WC bude kromě přirozeného větrání okny nucený odtah samostatně spínanými ventilátory. Větrání všech ostatních místností bude přirozené okny. Elektroinstalace Napojení objektu na elektrickou energii bude z realizované el. přípojky ukončené v plotovém pilíři hlavním jističem a elektroměrem. Připojení je třífázové, jištěno hlavním jističem 3 x 20A. Vnitřní přípojka délky 23 m bude vedena v rýze (příp. zásypu) s krytím 80cm. Kabel CYKY 4B x 6 mm2 bude uloţen do pískového loţe s obsypem 10 cm s překrytím identifikační fólií. Přípojka projde do objektu v chráničce přímo v místě kde bude domovní rozvodnice. Návrh elektroinstalace uvaţuje provozní napětí 3L + PEN ~ 50 Hz, 380 V. Pro navrţený dům se uvaţuje celkový instalovaný příkon P = 14 kW. Ochrana před nebezpečným dotykovým napětím se navrhuje zemněním a nulováním – trojvodicové provedení –. ochranným pospojováním ve vlhkých provozech. Hlavní rozvodná deska je zemněna na pásky FeZn 30/5 v podzákladí. Osvětlení domu je navrţeno v souladu s CSN 36 00 04 a CSN 36 00 48. V objektu budou umístěna svítidla pro běţné prostředí, v exteriéru (na fasádě objektu) budou ve zvýšeném krytí pro vnější prostředí. Hromosvod Pro ochranu proti bleskům se navrhuje nástřešní jímací vedení s jednou jímací tyčí a rozvodem po ploše střechy. Vedení se provede vodičem FeZn 8 mm2. Systém se uzemní na dva úhlopříčně protilehlé svody do zemnící sítě s páskou FeZn 30/5. K jímacímu vedení se připojí všechny kovové předměty na střeše včetně plechové střešní krytiny. Provedení musí odpovídat CSN 34 13 90. Požární bezpečnost stavby Podle CSN 73 08 33 a CSN 73 08 02 zaručuje projektové řešení poţadovanou poţární bezpečnost. Objekt má charakter jednoho poţárního úseku (obytná buňka – rodinný dum s jedním bytem), je samostatně stojící s dostatečnými odstupovými vzdálenostmi. Navrţené stavební konstrukce převyšují poţadovanou poţární odolnost 15min. Komunikace v domku vyhovují podmínkám bezpečného úniku, všechny místnosti mající 47
funkci loţnice mají okna vetší neţ 500/800mm. Přístupové komunikace jsou vyhovující pro příjezd hasící techniky. Závěrečná ustanovení Při realizaci stavby budou respektovány a dodrţeny všechny běţné bezpečnostní předpisy stavebních prací a poţadavku na výstavbu. Stavební profese zpracují na základě výběrového řízení specializované firmy. Tyto organizace budou mít oprávnění k realizaci uvedených prací. V průběhu prací bude vedena dodavatelem díla evidence odpadu podle zákona c.185/2001Sb. o odpadech v platném znění a vyhlášky MŢP ČR č.383/2001Sb. Objekt je navrţen z klasických stavebních materiálů a při jeho realizaci jsou pouţívány běţné stavební technologie. Při realizaci stavby jsou respektovány hygienické předpisy a poţadavky na výstavbu. Včetně poţadavku poţární ochrany.
8. Poloţkový rozpočet K zjištění nákladů na pořízení nemovitostÍ jsem podle projektové dokumentace provedl dva podrobné poloţkové rozpočty pro kaţdý dům zvlášť. Pro určení jednotkových cen jsem pouţil rozpočtový program CENÍK STAVEBNÍCH PRACÍ 3.3 (září 2011) od společnosti VEGLAG DASHöFER a nabídkové ceny dodavatelů, které jsem za tímto účelem oslovil. Dle těchto rozpočtů jsem zjistil, ţe cena nákladová cena cihlové domu je 4.914.103,-Kč zatímco nákladová cena vápenopískové zateplené nemovitosti je 5.434.998-Kč (ceny jsou včetně 14% DPH) Rozdíl tedy činí 520.895,- Kč tj. 9,6% ve prospěch objektu z cihel Heluz. Tabulka 1 – více a méněnáklady zatepleného domu Vícenáklady kontaktní zateplovací systém
719 340,00 Kč
hliníková okna
61 950,00 Kč
silnější zateplení střechy
105 060,00 Kč
Méněnáklady svislé konstrukce
210 600,00 Kč
48
Tabulka 2 – položkový rozpočet rodinného domu z cihel Heluz Položkový rozpočet BP RD z Heluz oddíl 1 - z e mní práce poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
č.pol. náz e v ce ník 800 - 1 z e mní práce 121101101 sejmutí ornice do 50 m 122301101 odkopávky a prokopávky nezapaţené do 100 m3 122301109 příplatek za lepivost 131301101 hloubení nezapaţených jam do 100 m3 131301109 příplatek za lepivost 132301101 hloubení rýh do 600 mm do 100 m3 132301109 příplatek za lepivost 161101101 svislé přemístění výkopku z hloubky do 2,5 m 162201102 vodorovné přemístění výkopku do 50 m 171101141 uloţení sypaniny do násypů hutněných 175101101 obsyp potrubí sypaninou 175101201 obsyp objektů sypannou 181101102 úprava pláně se zhutněním 181301101 rozprostření ornice v rovině do 500 m2 do 100 mm ce lke m
m.j. m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m2 m2
ce na z a m.j. 47,00 279,00 28,00 260,00 26,00 1 087,00 187,00 63,00 33,00 130,00 287,00 446,00 18,00 23,30
poče t m.j. Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
60 24,3 24,3 4,1 4,1 68,9 68,9 73 73 73 19 2,5 248 212
oddíl 1 - z e mní práce ce lke m
ce lke m 2820,00 6779,70 680,40 1066,00 106,60 74894,30 12884,30 4599,00 2409,00 9490,00 5453,00 1115,00 4464,00 4939,60 131 700,90 Kč 131 700,90 Kč
oddíl 2 - z áklady poř. č. 1 2 3 4 5
č.pol. náz e v ce ník 801 - 1 bě ž né stave bní práce 272313611 beton základový prostý B20 272351215 zřízení bednění základů 272351216 demontáţ bednění základů 631313611 základová deska ŢB z betonu C 20/25, vč. bednění a štěrk. násypu 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot ce lke m
m.j.
přesun hmot
ce na z a m.j.
poče t m.j.
m3 m2 m2 m3 t
2 542,00 172,00 49,00 8 099,00 73,00
Kč Kč Kč Kč Kč
28 113 113 20,3 165,2
%
272 618,30 Kč
0,04
oddíl 2 - z áklady ce lke m
ce lke m 71176,00 19436,00 5537,00 164409,70 12059,60 272 618,30 Kč 10 904,73 Kč 283 523,03 Kč
oddíl 3 - svislé a komple tní konstrukce poř. č. 1 3 4 5 6
č.pol. náz e v ce ník 801 - 1 bě ž né stave bní práce 311233124 zdivo nosné Heluz family 440 mm 311233125 příčky Heluz broušené na lepidlo115 mm 314200016 zdivo komínů Schiedel 346244351 obezdívka koupelnových van 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot ce lke m přesun hmot
m.j.
ce na z a m.j.
poče t m.j.
m3 m2 bm m2 t
3 631,00 523,00 4 801,00 399,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč
141 101,5 0 1,5 196
511971,00 53084,50 0,00 598,50 110740,00 676 394,00 Kč
%
676 394,00 Kč
0,04
27 055,76 Kč
oddíl 3 - svislé a komple tní konstrukce ce lke m
ce lke m
703 449,76 Kč
oddíl 4 - vodorovné konstrukce poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
č.pol. náz e v ce ník 801 - 1 bě ž né stave bní práce 317 16 1130 překlady HELUZ plochý š. 115 dl. 1250 mm 317 16 1130 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 1250 mm 318 16 1131 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 1500 mm 320 16 1133 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 1750 mm 320 16 1133 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 2000 mm 320 16 1133 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 2250 mm 325 16 1138 překlady HELUZ v. 238 mm dl. 3000 mm 411162611 stropy SPIROLL pro světlost místnosti do 5400 mm 411321414 překlad z válcovaných I profilů 411351101 zřízení bednění věnců 411351102 demontáţ bednění věnců 411354123 montáţ výztuţných podpěr bednění věnců 417321313 beton ztuţujících věnců 417351115 věncovka broušená HELUZ 8/25 333/80/249 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot ce lke m
m.j. ks ks ks ks ks ks ks m2 t m2 m2 m2 m3 ks t
přesun hmot
%
ce na z a m.j. 122,00 332,00 401,00 548,00 698,00 843,00 1 019,00 802,00 31 856,00 359,10 101,00 465,00 2 891,50 45,00 565,00
poče t m.j. Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
9 19 5 5 15 10 5 133 0,471 6,2 6,2 6,2 6,7 596 53,6
240 028,85 Kč
0,04
oddíl 4 - vodorovné konstrukce ce lke m oddíl 5 - komunikace poř. č. 1 2 3 4
ce lke m 1098,00 6308,00 2005,00 2740,00 10470,00 8430,00 5095,00 106666,00 15004,18 2226,42 626,20 2883,00 19373,05 26820,00 30284,00 240 028,85 Kč 9 601,15 Kč 249 630,00 Kč
č.pol. náz e v ce ník 822 - 1 komunikace poz e mní a le tiště pokládka záhonových obrub do betonového loţe M obrubník záhonový betonový 564251111 podklad z kameniva 0 - 4 tl. 5 cm 564752111 podklad z kameniva 16 - 32 tl. 15 cm
49
m.j.
ce na z a m.j.
bm ks m2 m2
255,00 115,00 123,00 182,00
poče t m.j. Kč Kč Kč Kč
12,5 25 97 97
ce lke m 3187,50 2875,00 11931,00 17654,00
5 6
596211121 999281196
pokládka zámkové dlaţby vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m2 t
586,00 Kč 565,00 Kč
97 9,6
přesun hmot
%
97 913,50 Kč
0,04
oddíl 5 - komunikace celkem
56842,00 5424,00 97 913,50 Kč 3 916,54 Kč 101 830,04 Kč
oddíl 6 - úpravy povrchů poř. č. 1 2 3 4
č.pol. název ceník 801 - 1 běžné stavební práce 611421133 vnitřní omítka stropů 612421637 vnitřní omítka stěn 620451131 vnější omítka stěn vč. silikonové probarvené Baumit zatřené 2mm 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
m2 m2 m2 t
218,00 147,00 520,00 565,00
Kč Kč Kč Kč
počet m.j. 133 484 247 1,8
28994,00 71148,00 128440,00 1017,00 229 599,00 Kč
%
229 599,00 Kč
0,04
9 183,96 Kč
oddíl 6 - úpravy povrchů celkem
celkem
238 782,96 Kč
oddíl 7 - podlahové konstrukce poř. č. 1 3 4
č.pol. název ceník 801 - 1 běžné stavební práce 631312611 samonivelační anhydritový potěr 6324510RR deska podlahová Cetris BASIC 3350x1250 tl.16 P+D 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
přesun hmot
cena za m.j.
počet m.j.
m3 m2 t
5 241,00 Kč 380,00 Kč 565,00 Kč
4,6 240 15,3
%
123 953,10 Kč
0,04
oddíl 7 - podlahové konstrukce celkem
celkem 24108,60 91200,00 8644,50 123 953,10 Kč 4 958,12 Kč 128 911,22 Kč
oddíl 8 - výplně otvorů poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8
č.pol. název ceník 801 - 1 běžné stavební práce 641941111 D+M okna a vch. dveře Vekra classic dvojsklo Ug 1,1 bílý plast montáţ výlezu na půdu, včetně skládacích schůdků 642952110 osazení dveřních zárubní dřevěných do 2,5 m2 ceník 800 - 766 konstrukce truhlářské 766661122 montáţ dveří do 100 cm 766695212 montáţ prahu dveří 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
m.j. kompl. ks ks
cena za m.j.
4 500,00 Kč 750,00 Kč
ks ks t t
specifikace materiálu kování dveře vnitřní 60 dveře vnitřní 80 dveře vnitřní 90 zárubeň dřevěná obloţková 60 zárubeň dřevěná obloţková 80 zárubeň dřevěná obloţková 90 výlez na půdu se skládacími schůdky střešní výlez VELUX GVT 103 práh dveřní dub celkem
ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks
přesun hmot
%
počet m.j.
6 6 6 4 4 4 2 10
celkem 155140,00 4500,00 9000,00
1 12
175,00 68,00 853,00 565,00
Kč Kč Kč Kč
12 12 0,1 0,3
2100,00 816,00 85,30 169,50 171 810,80 Kč
550,00 500,00 650,00 850,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 122,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
12 3 8 1 3 8 1 1 1 12
6600,00 19500,00 53200,00 6850,00 13500,00 36000,00 4500,00 2500,00 10500,00 1464,00 154 614,00 Kč
154 614,00 Kč
0,04
oddíl 8 - výplně otvorů celkem
6 184,56 Kč 332 609,36 Kč
oddíl 9 - lešení poř. č. 1 2
č.pol. ceník 800 - 3 lešení, dočasné jeřábové dráhy 941955001 lešení lehké pracovní 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
název
m.j.
přesun hmot
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 t
75,00 Kč 565,00 Kč
380 0,6
28500,00 339,00 28 839,00 Kč
%
28 839,00 Kč
0,04
1 153,56 Kč
oddíl 9 - lešení celkem
29 992,56 Kč
oddíl 10 - pomocné a dokončovací práce poř. č. 1 2
č.pol. ceník 801 - 4 opravy a údržba 952902110 čištění budov zametáním 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
název
m.j. m2 t
50
cena za m.j. 7,60 Kč 565,00 Kč
počet m.j. 228 0,2
celkem 1732,80 113,00 1 845,80 Kč
přesun hmot
%
1 845,80 Kč
0,04
oddíl 10 - pomocné a dokončovací práce celkem
73,83 Kč 1 919,63 Kč
oddíl 12 - izolace proti vodě poř. č. 1 2 3 4 5
č.pol. název ceník 800 - 711 izolace proti vodě 711111123 provedení vodorovné izolace foliové 711112123 montáţ geotextilie 711471053 provedení parozábrany 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
m2 m2 m2 t t
382,00 58,00 58,50 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč
135 270 133 0,2 0,4
%
75 313,50 Kč
0,04
oddíl 12 - izolace proti vodě celkem
celkem 51570,00 15660,00 7780,50 77,00 226,00 75 313,50 Kč 3 012,54 Kč 78 326,04 Kč
oddíl 13 - krytiny poř. č. 1 2 3
č.pol. název ceník 800 - 712 povlakové krytiny 712400832 montáţ střešní krytiny - pálená taška 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
přesun hmot
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 t t
536,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
249 6,8 6,8
133464,00 2618,00 3842,00 139 924,00 Kč
%
139 924,00 Kč
0,04
5 596,96 Kč
oddíl 13 - krytiny celkem
145 520,96 Kč
oddíl 14 - izolace tepelné poř. č. 1 2 3 4 5
1 2 4
č.pol. název ceník 800 - 713 izolace tepelné 713111111 provedení tepelné izolace stropní poloţením 713121111 provedení tepelné izolace podlah poloţením 713131111 provedení tepelné izolace základů 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
m2 m2 m2 t t
46,30 24,10 36,80 835,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč
153 252 116 0,3 0,3
7083,90 6073,20 4268,80 250,50 169,50 17 845,90 Kč
materiál deskový polystyren XPS tl. 5 cm (základy) deskový polystyren XPS tl. 5 cm (podlaha) ORSIL tl. 180 mm celkem
m2 m2 m2
261,00 Kč 261,00 Kč 337,00 Kč
116 252 153
30276,00 65772,00 51561,00 147 609,00 Kč
přesun hmot
%
147 609,00 Kč
0,07
10 332,63 Kč
oddíl 14 - izolace tepelné celkem
celkem
175 787,53 Kč
oddíl 15 - konstrukce tesařské a truhlářské poř. č. 1 2 3 4 5 6
č.pol. název ceník 800 - 762 konstrukce tesařské 766211200 montáţ madel schodišťových 762333140 montáţ krovu 762342212 montáţ laťování střech montáţ podkladnic PVC pod pozednici 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j.
bm kompl m2 ks t t
114,00 45 000,00 48,00 121,00 385,00 294,00
řezivo krovu střešní latě celkem
kompl kompl
přesun hmot
%
počet m.j. Kč Kč Kč Kč Kč Kč
celkem
2,1 1 229 24
239,40 45000,00 10992,00 2904,00 0,00 0,00 59 135,40 Kč
85 000,00 Kč 5 500,00 Kč
1 1
85000,00 5500,00 90 500,00 Kč
90 500,00 Kč
0,07
materiál 1 2
oddíl 15 - konstrukce tesařské celkem
6 335,00 Kč 155 970,40 Kč
oddíl 16 - sádrokartonové konstrukce poř. č. 1 2 3 4
č.pol. název ceník 800 - 763 sádrokartonové konstrukce 763133110 montáţ sádrokarton zavěšeného podhledu 12,5 mm 7631332RR podkr.SDK,dřev.rošt,záklop,izolace,1x RBI tl.12,5 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
51
m.j.
cena za m.j.
m2 m2 t t
856,00 797,00 385,00 565,00
počet m.j. Kč Kč Kč Kč
114 153 2,2 2,2
celkem 97584,00 121941,00 847,00 1243,00 221 615,00 Kč
přesun hmot
%
221 615,00 Kč
0,04
oddíl 16 - sádrokartonové konstrukce celkem
8 864,60 Kč 230 479,60 Kč
oddíl 17 - klempířské konstrukce poř. č. 1 2 3 4 5 7 8 9
č.pol. ceník 800 - 764 konstrukce klempířské 764252303 montáţ okapu 764223330 montáţ okapního svodu 764341849 montáţ okapního háku 764341856 montáţ objímek svodu 764510340 montáţ parapetu 764591101 montáţ oplechování komína 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
název
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm bm ks ks bm kompl t t
197,00 215,00 97,00 36,00 128,00 850,00 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
37,4 12,3 39 6 21,4 0 0,3 0,3
7367,80 2644,50 3783,00 216,00 2739,20 0,00 115,50 169,50 17 035,50 Kč
bm ks ks bm ks ks bm kompl
375,00 59,00 458,00 289,00 114,00 63,00 411,00 1 250,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
38 4 3 13 39 6 22 0
14250,00 236,00 1374,00 3757,00 4446,00 378,00 9042,00 0,00 33 483,00 Kč
0,07
2 343,81 Kč
materiál 1 2 3 4 5 6 7 8
okap T iZn okapní čelo T iZn kotlík T iZn okapní svod T iZn okapní hák objímka svodu parapet T iZn oplechování komína celkem přesun hmot
%
33 483,00 Kč
oddíl 17 - klempířské konstrukce celkem
52 862,31 Kč
oddíl 18 - obkladačské práce poř. č. 1 2 3 4 5
č.pol. název ceník 800 - 771 podlahy z dlaždic a obklady keramické 771471134 lepení soklu 771571131 pokládka dlaţby 781471115 lepení obkladů 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j.
bm m2 m2 t t
174,00 456,00 415,00 385,00 565,00
počet m.j.
dlaţba + 10% prořez obklady + 10% prořez celkem
m2 m2
460,00 Kč 360,00 Kč
přesun hmot
%
32 640,00 Kč
Kč Kč Kč Kč Kč
celkem
23 36 33,8 1,85 1,85
4002,00 16416,00 14027,00 712,25 1045,25 36 202,50 Kč
42 37
19320,00 13320,00 32 640,00 Kč
0,07
2 284,80 Kč
materiál 1 2
oddíl 18 - obkladačské práce celkem
71 127,30 Kč
oddíl 19 - podlahové krytiny poř. č. 1 2 3 4
č.pol. název ceník 800 - 775 podlahy vlysové, parketové a povlakové 776421100 lepení podlah lišty 775541114 montáţ podlah plovoucích laminovaných lepených v dráţce 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j.
bm m2 t t
21,30 134,10 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč
počet m.j. 82,2 199 0,3 0,3
celkem 1750,86 26685,90 115,50 169,50 28 721,76 Kč
PVC lišta plovoucí podlaha celkem
bm m2
32,30 Kč 750,00 Kč
83 199
2680,90 149250,00 151 930,90 Kč
přesun hmot
%
151 930,90 Kč
0,07
10 635,16 Kč
materiál 1 2
oddíl 19 - podlahové krytiny celkem
191 287,82 Kč
oddíl 20 - nátěry a malby poř. č. 1 2 3 4
č.pol. název ceník 800 - 783 nátěry 784451271 provedení maleb stěn a stropů místností 784451274 provedení maleb stěn fasád 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot oddíl 20 - nátěry celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 m2 t t
21,10 156,00 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč
617 247 0,2 0,2
13018,70 38532,00 77,00 113,00 51 740,70 Kč
%
51 740,70 Kč
0,04
2 069,63 Kč 53 810,33 Kč
52
oddíl 21 - elektroinstalace poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9
č.pol.
999281111 999281196
název
m.j. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. t t
elektroinstalace rozvaděče podruţný materiál hromosvod přípomocné zednické práce revize montáţ měřícího místa přesun hmot do výšky 25 m vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
%
cena za m.j. 150 000,00 8 500,00 12 000,00 15 000,00 185 500,00 2 500,00 15 000,00 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
231 585,00 Kč
počet m.j. 1 1 1 1 0,15 1 1 0,8 0,8
0,04
oddíl 21 - elektroinstalace celkem
celkem 150000,00 8500,00 12000,00 15000,00 27825,00 2500,00 15000,00 308,00 452,00 231 585,00 Kč 9 263,40 Kč 240 848,40 Kč
oddíl 22 - vytápění poř. č. 1 2
1
č.pol. název ceník 800 - 731 ústřední vytápění 731249125 montáţ kotlů na kapalná a plynná paliva do 35 kW montáţ otopné soustavy - komplet celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
ks kompl
2 393,00 Kč 250 000,00 Kč
1 1
2 393,00 Kč 250 000,00 Kč 252 393,00 Kč
materiál kotel T HRi 2-17B-120 DC Geminox celkem
ks
99 000,00 Kč
1
99 000,00 Kč 99 000,00 Kč
přesun hmot
%
99 000,00 Kč
0,07
oddíl 22 - vytápění celkem
6 930,00 Kč 358 323,00 Kč
oddíl 23 - plynovod poř. č. 1 2 3 4 5
č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 722140204 montáţ plynovod trub - přípojka 722185421 napojení na stáv plynovod 722000000 přípomocné zednické práce montáţ rozvodů plynu v objektu 722741111 revize plynovodu celkem
m.j. bm ks % kompl ks
přesun hmot
%
cena za m.j. Kč Kč Kč Kč Kč
22,5 1 0,5 1 1
34 940,75 Kč
0,04
1 10 18 1
365,00 548,00 960,50 500,00 200,00
počet m.j.
oddíl 23 - plynovod celkem
celkem 8 1 5 18 1 34
212,50 548,00 480,25 500,00 200,00 940,75
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 397,63 Kč 36 338,38 Kč
oddíl 24 - vzduchotechnika poř. č. 1 2 3
č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov montáţ nuceného odvětrání místností 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
přesun hmot
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
kompl t t
4 250,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
3 0,2 0,3
12750,00 77,00 169,50 12 996,50 Kč
%
12 996,50 Kč
0,04
519,86 Kč
oddíl 24 - vzduchotechnika celkem
13 516,36 Kč
oddíl 25 - zdravotechnika poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 722181222 montáţ potrubí plast 722221129 montáţ kul uzávěr 722290226 zkouška tlak potrubí 722290234 proplach a dezinfekce 722262214 montáţ vodoměru stud 721171109 montáţ potrubí PVC odpadní 721194109 vyvedení kanal výpustku D 100 721194104 vyvedení kanal výpustku D 50 721194105 vyvedení kanal výpustku D 75 721290111 zkouška těsnosti kanal vodou 722000000 přípomocné zednické práce 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
53
m.j.
cena za m.j.
bm ks bm bm ks bm ks ks ks bm % t t
265,00 152,50 23,30 14,70 1 056,00 452,00 58,00 36,00 38,80 10,90 67 923,90 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
počet m.j. 118 13 118 118 1 62 3 5 2 62 0,25 0,29 0,29
celkem 31270,00 1982,50 2749,40 1734,60 1056,00 28024,00 174,00 180,00 77,60 675,80 16980,98 111,65 163,85 85 180,38 Kč
%
85 180,38 Kč
0,04
3 407,22 Kč
oddíl 25 - zdravotechnika celkem
88 587,59 Kč
oddíl 26 - zařizovací předměty poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 725232112 montáţ WC 725249101 montáţ sprch koutu 725820409 montáţ umyvadla ceník 800 - 766 konstrukce truhlářské 766812215 montáţ kuch linky ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 725821236 montáţ vodovod baterie 725132112 montáţ podlahové vpusti 725716135 montáţ vany 725314350 montáţ zařízení kuchyně 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
ks ks ks
563,00 Kč 885,00 Kč 286,00 Kč
2 1 3
1126,00 885,00 858,00
ks
1 450,00 Kč
1
1450,00
ks ks ks kompl. t t
154,00 215,00 745,00 6 500,00 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
6 1 1 1 0,6 0,6
924,00 215,00 745,00 6500,00 231,00 339,00 13 273,00 Kč
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
2 1 3 1 1 2 3 1 1 1 1
21600,00 14590,00 3690,00 85000,00 12000,00 3500,00 5220,00 1530,00 350,00 11500,00 30000,00 188 980,00 Kč
0,07
13 228,60 Kč
materiál 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
WC - závěsné sprchový kout umyvadlo závěsné kuch. linka vana baterie sprchová baterie umyvadlová baterie dřezová podlahová vpust ohřívač T UV OKC 160 l zařízení kuchyně - předpoklad celkem
ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks kompl
přesun hmot
%
10 14 1 85 12 1 1 1
800,00 590,00 230,00 000,00 000,00 750,00 740,00 530,00 350,00 11 500,00 30 000,00
188 980,00 Kč
oddíl 26 - zařizovací předměty celkem
215 481,60 Kč
Cena celkem bez DPH
4 310 617,09 Kč ;
ZDROJ: vlastní
54
Tabulka 3 – položkový rozpočet rodinného domu z vápenopískových cihel se zateplením oddíl 5 - komunikace celkem
101 830,04 Kč
oddíl 6 - úpravy povrchů poř. č. ceník 801 1 2 3 4
č.pol. název - 1 běžné stavební práce 611421133 vnitřní omítka stropů 612421637 vnitřní omítka stěn 622300041 zateplovací systém tl. do 350 mm 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 m2 m2 t
218,00 Kč 147,00 Kč 2 556,00 Kč 565,00 Kč
133 484 247 1,8
28994,00 71148,00 631332,00 1017,00 732 491,00 Kč
%
732 491,00 Kč
0,04
29 299,64 Kč
oddíl 6 - úpravy povrchů celkem
761 790,64 Kč
oddíl 7 - podlahové konstrukce poř. č. ceník 801 1 2 3
č.pol. název - 1 běžné stavební práce 631312611 samonivelační anhydritový potěr 6324510RR deska podlahová Cetris BASIC 3350x1250 tl.16 P+D 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m3 m2 t
5 241,00 Kč 380,00 Kč 565,00 Kč
4,6 240 15,3
24108,60 91200,00 8644,50 123 953,10 Kč
%
123 953,10 Kč
0,04
oddíl 7 - podlahové konstrukce celkem
4 958,12 Kč 128 911,22 Kč
oddíl 8 - výplně otvorů poř. č. č.pol. název ceník 801 - 1 běžné stavební práce 1 641941111 D+M okna a vch. dveře Vekra premium trojsklo Ug 0,6 bílý plast 2 montáţ výlezu na půdu, včetně skládacích schůdků 3 642952110 osazení dveřních zárubní dřevěných do 2,5 m2 ceník4 800 - 766 konstrukce truhlářské 5 766661122 montáţ dveří do 100 cm 6 766695212 montáţ prahu dveří 7 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 8 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
m.j.
počet m.j.
celkem
4 500,00 Kč 750,00 Kč
1 12
209340,00 4500,00 9000,00
ks ks t t
175,00 Kč 68,00 Kč 853,00 Kč 565,00 Kč
12 12 0,1 0,3
2100,00 816,00 85,30 169,50 226 010,80 Kč
specifikace materiálu kování dveře vnitřní 60 dveře vnitřní 80 dveře vnitřní 90 zárubeň dřevěná obloţková 60 zárubeň dřevěná obloţková 80 zárubeň dřevěná obloţková 90 výlez na půdu se skládacími schůdky střešní výlez VELUX GVT 103 práh dveřní dub celkem
ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks
550,00 Kč 6 500,00 Kč 6 650,00 Kč 6 850,00 Kč 4 500,00 Kč 4 500,00 Kč 4 500,00 Kč 2 500,00 Kč 10 500,00 Kč 122,00 Kč
12 3 8 1 3 8 1 1 1 12
6600,00 19500,00 53200,00 6850,00 13500,00 36000,00 4500,00 2500,00 10500,00 1464,00 154 614,00 Kč
přesun hmot
%
154 614,00 Kč
0,04
kompl. ks ks
cena za m.j.
oddíl 8 - výplně otvorů celkem
6 184,56 Kč 386 809,36 Kč
oddíl 9 - lešení poř. č. č.pol. název ceník 800 - 3 lešení, dočasné jeřábové dráhy 1 941955001 lešení lehké pracovní 2 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 t
75,00 Kč 565,00 Kč
380 0,6
28500,00 339,00 28 839,00 Kč
%
28 839,00 Kč
0,04
oddíl 9 - lešení celkem
1 153,56 Kč 29 992,56 Kč
oddíl 10 - pomocné a dokončovací práce poř. č. č.pol. název ceník 801 - 4 opravy a údržba 1 952902110 čištění budov zametáním 2 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot oddíl 10 - pomocné a dokončovací práce celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 t
7,60 Kč 565,00 Kč
228 0,2
1732,80 113,00 1 845,80 Kč
%
1 845,80 Kč
0,04
73,83 Kč 1 919,63 Kč
55
oddíl 12 - izolace proti vodě poř. č. ceník 800 1 2 3 4 5
č.pol. název - 711 izolace proti vodě 711111123 provedení vodorovné izolace foliové 711112123 montáţ geotextilie 711471053 provedení parozábrany 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 m2 m2 t t
382,00 Kč 58,00 Kč 58,50 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
135 270 133 0,2 0,4
51570,00 15660,00 7780,50 77,00 226,00 75 313,50 Kč
%
75 313,50 Kč
0,04
oddíl 12 - izolace proti vodě celkem
3 012,54 Kč 78 326,04 Kč
oddíl 13 - krytiny poř. č. ceník 800 1 2 3
č.pol. - 712 povlakové 712400832 999281111 999281196
název krytiny montáţ střešní krytiny - pálená taška přesun hmot do výšky 25 m vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 t t
536,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
249 6,8 6,8
133464,00 2618,00 3842,00 139 924,00 Kč
%
139 924,00 Kč
0,04
5 596,96 Kč
oddíl 13 - krytiny celkem
145 520,96 Kč
oddíl 14 - izolace tepelné poř. č. č.pol. název ceník 800 - 713 izolace tepelné 1 713111111 provedení tepelné izolace stropní poloţením 2 713121111 provedení tepelné izolace podlah poloţením 3 713131111 provedení tepelné izolace základů 4 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 5 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2 4 5
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 m2 m2 t t
46,30 Kč 24,10 Kč 36,80 Kč 835,00 Kč 565,00 Kč
153 252 116 0,3 0,3
7083,90 6073,20 4268,80 250,50 169,50 17 845,90 Kč
materiál deskový polystyren XPS tl. 5 cm (základy) deskový polystyren XPS tl. 5 cm (podlaha) ORSIL tl. 120 mm ORSIL tl. 240 mm celkem
m2 m2 m2 m2
261,00 261,00 225,00 450,00
116 252 306 153
30276,00 65772,00 68850,00 68850,00 233 748,00 Kč
přesun hmot
%
Kč Kč Kč Kč
233 748,00 Kč
0,07
oddíl 14 - izolace tepelné celkem
16 362,36 Kč 267 956,26 Kč
oddíl 15 - konstrukce tesařské a truhlářské poř. č. č.pol. název ceník 800 - 762 konstrukce tesařské 1 766211200 montáţ madel schodišťových 2 762333140 montáţ krovu 3 762342212 montáţ laťování střech 4 montáţ podkladnic PVC pod pozednici 5 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 6 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm kompl m2 ks t t
114,00 Kč 45 000,00 Kč 48,00 Kč 121,00 Kč 385,00 Kč 294,00 Kč
2,1 1 229 24
239,40 45000,00 10992,00 2904,00 0,00 0,00 59 135,40 Kč
materiál řezivo krovu střešní latě celkem
kompl kompl
85 000,00 Kč 5 500,00 Kč
1 1
85000,00 5500,00 90 500,00 Kč
přesun hmot
%
90 500,00 Kč
0,07
oddíl 15 - konstrukce tesařské celkem
6 335,00 Kč 155 970,40 Kč
oddíl 16 - sádrokartonové konstrukce poř. č. č.pol. název ceník 800 - 763 sádrokartonové konstrukce 1 763133110 montáţ sádrokarton zavěšeného podhledu 12,5 mm 2 7631332RR podkr.SDK,dřev.rošt,záklop,izolace,1x RBI tl.12,5 3 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 4 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j. m2 m2 t t
přesun hmot
%
oddíl 16 - sádrokartonové konstrukce celkem
cena za m.j. 856,00 797,00 385,00 565,00
Kč Kč Kč Kč
221 615,00 Kč
počet m.j.
celkem
114 153 2,2 2,2
97584,00 121941,00 847,00 1243,00 221 615,00 Kč
0,04
8 864,60 Kč 230 479,60 Kč
56
oddíl 17 - klempířské konstrukce poř. č. č.pol. ceník 800 - 764 konstrukce 1 764252303 2 764223330 3 764341849 4 764341856 5 764510340 7 764591101 8 999281111 9 999281196
název klempířské montáţ okapu montáţ okapního svodu montáţ okapního háku montáţ objímek svodu montáţ parapetu montáţ oplechování komína přesun hmot do výšky 25 m vnitrostaveništní přesun hmot celkem materiál okap T iZn okapní čelo T iZn kotlík T iZn okapní svod T iZn okapní hák objímka svodu parapet T iZn oplechování komína celkem
1 2 3 4 5 6 7 8
přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm bm ks ks bm kompl t t
197,00 Kč 215,00 Kč 97,00 Kč 36,00 Kč 128,00 Kč 850,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
37,4 12,3 39 6 21,4 0 0,3 0,3
7367,80 2644,50 3783,00 216,00 2739,20 0,00 115,50 169,50 17 035,50 Kč
bm ks ks bm ks ks bm kompl
375,00 Kč 59,00 Kč 458,00 Kč 289,00 Kč 114,00 Kč 63,00 Kč 411,00 Kč 1 250,00 Kč
38 4 3 13 39 6 22 0
14250,00 236,00 1374,00 3757,00 4446,00 378,00 9042,00 0,00 33 483,00 Kč
%
33 483,00 Kč
0,07
oddíl 17 - klempířské konstrukce celkem
2 343,81 Kč 52 862,31 Kč
oddíl 18 - obkladačské práce poř. č. č.pol. ceník 800 - 771 podlahy z dlaždic a 1 771471134 2 771571131 3 781471115 4 999281111 5 999281196
1 2
název obklady keramické lepení soklu pokládka dlaţby lepení obkladů přesun hmot do výšky 25 m vnitrostaveništní přesun hmot celkem
m.j.
cena za m.j. Kč Kč Kč Kč Kč
počet m.j.
celkem
23 36 33,8 1,85 1,85
4002,00 16416,00 14027,00 712,25 1045,25 36 202,50 Kč
19320,00 13320,00 32 640,00 Kč
bm m2 m2 t t
174,00 456,00 415,00 385,00 565,00
materiál dlaţba + 10% prořez obklady + 10% prořez celkem
m2 m2
460,00 Kč 360,00 Kč
42 37
přesun hmot
%
32 640,00 Kč
0,07
oddíl 18 - obkladačské práce celkem
2 284,80 Kč 71 127,30 Kč
oddíl 19 - podlahové krytiny poř. č. č.pol. název ceník 800 - 775 podlahy vlysové, parketové a povlakové 1 776421100 lepení podlah lišty 2 775541114 montáţ podlah plovoucích laminovaných lepených v dráţce 3 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 4 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm m2 t t
21,30 Kč 134,10 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
82,2 199 0,3 0,3
1750,86 26685,90 115,50 169,50 28 721,76 Kč
materiál PVC lišta plovoucí podlaha celkem
bm m2
32,30 Kč 750,00 Kč
83 199
2680,90 149250,00 151 930,90 Kč
přesun hmot
%
151 930,90 Kč
0,07
10 635,16 Kč
oddíl 19 - podlahové krytiny celkem
191 287,82 Kč
oddíl 20 - nátěry a malby poř. č. ceník 1 2 3 4
č.pol. název 800 - 783 nátěry 784451271 provedení maleb stěn a stropů místností 784451274 provedení maleb stěn fasád 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot oddíl 20 - nátěry celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
m2 m2 t t
21,10 Kč 156,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
617 247 0,2 0,2
13018,70 38532,00 77,00 113,00 51 740,70 Kč
%
51 740,70 Kč
0,04
2 069,63 Kč 53 810,33 Kč
oddíl 21 - elektroinstalace
57
poř. č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9
č.pol.
název elektroinstalace rozvaděče podruţný materiál hromosvod přípomocné zednické práce revize montáţ měřícího místa přesun hmot do výšky 25 m vnitrostaveništní přesun hmot celkem
999281111 999281196
přesun hmot
m.j. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. kompl. t t
cena za m.j. 150 000,00 Kč 8 500,00 Kč 12 000,00 Kč 15 000,00 Kč 185 500,00 Kč 2 500,00 Kč 15 000,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
počet m.j. 1 1 1 1 0,15 1 1 0,8 0,8
celkem 150000,00 8500,00 12000,00 15000,00 27825,00 2500,00 15000,00 308,00 452,00 231 585,00 Kč
%
231 585,00 Kč
0,04
9 263,40 Kč
oddíl 21 - elektroinstalace celkem
240 848,40 Kč
oddíl 22 - vytápění poř. č. č.pol. ceník 800 - 731 ústřední 1 731249125 2
název vytápění montáţ kotlů na kapalná a plynná paliva do 35 kW montáţ otopné soustavy - komplet celkem
1
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
ks kompl
2 393,00 Kč 250 000,00 Kč
1 1
2 393,00 Kč 250 000,00 Kč 252 393,00 Kč
materiál kotel T HRi 2-17B-120 DC Geminox celkem
ks
99 000,00 Kč
1
99 000,00 Kč 99 000,00 Kč
přesun hmot
%
99 000,00 Kč
0,07
6 930,00 Kč
oddíl 22 - vytápění celkem
358 323,00 Kč
oddíl 23 - plynovod poř. č. č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 1 722140204 montáţ plynovod trub - přípojka 2 722185421 napojení na stáv plynovod 3 722000000 přípomocné zednické práce 4 montáţ rozvodů plynu v objektu 5 722741111 revize plynovodu celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm ks % kompl ks
365,00 Kč 1 548,00 Kč 10 960,50 Kč 18 500,00 Kč 1 200,00 Kč
22,5 1 0,5 1 1
8 212,50 Kč 1 548,00 Kč 5 480,25 Kč 18 500,00 Kč 1 200,00 Kč 34 940,75 Kč
%
34 940,75 Kč
0,04
1 397,63 Kč
oddíl 23 - plynovod celkem
36 338,38 Kč
oddíl 24 - vzduchotechnika poř. č. č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 1 montáţ nuceného odvětrání místností 2 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 3 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
kompl t t
4 250,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
3 0,2 0,3
12750,00 77,00 169,50 12 996,50 Kč
%
12 996,50 Kč
0,04
oddíl 24 - vzduchotechnika celkem
519,86 Kč 13 516,36 Kč
oddíl 25 - zdravotechnika poř. č. č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 1 722181222 montáţ potrubí plast 2 722221129 montáţ kul uzávěr 3 722290226 zkouška tlak potrubí 4 722290234 proplach a dezinfekce 5 722262214 montáţ vodoměru stud 6 721171109 montáţ potrubí PVC odpadní 7 721194109 vyvedení kanal výpustku D 100 8 721194104 vyvedení kanal výpustku D 50 9 721194105 vyvedení kanal výpustku D 75 10 721290111 zkouška těsnosti kanal vodou 11 722000000 přípomocné zednické práce 12 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 13 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem přesun hmot oddíl 25 - zdravotechnika celkem
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
bm ks bm bm ks bm ks ks ks bm % t t
265,00 Kč 152,50 Kč 23,30 Kč 14,70 Kč 1 056,00 Kč 452,00 Kč 58,00 Kč 36,00 Kč 38,80 Kč 10,90 Kč 67 923,90 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
118 13 118 118 1 62 3 5 2 62 0,25 0,29 0,29
31270,00 1982,50 2749,40 1734,60 1056,00 28024,00 174,00 180,00 77,60 675,80 16980,98 111,65 163,85 85 180,38 Kč
%
85 180,38 Kč
0,04
3 407,22 Kč 88 587,59 Kč
oddíl 26 - zařizovací předměty
58
poř. č. č.pol. název ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 1 725232112 montáţ WC 2 725249101 montáţ sprch koutu 3 725820409 montáţ umyvadla ceník 800 - 766 konstrukce truhlářské 4 766812215 montáţ kuch linky ceník 800 - 722 zdravotně technické instalace budov 5 725821236 montáţ vodovod baterie 6 725132112 montáţ podlahové vpusti 7 725716135 montáţ vany 8 725314350 montáţ zařízení kuchyně 9 999281111 přesun hmot do výšky 25 m 10 999281196 vnitrostaveništní přesun hmot celkem
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
materiál WC - závěsné sprchový kout umyvadlo závěsné kuch. linka vana baterie sprchová baterie umyvadlová baterie dřezová podlahová vpust ohřívač T UV OKC 160 l zařízení kuchyně - předpoklad celkem přesun hmot
m.j.
cena za m.j.
počet m.j.
celkem
ks ks ks
563,00 Kč 885,00 Kč 286,00 Kč
2 1 3
1126,00 885,00 858,00
ks
1 450,00 Kč
1
1450,00
ks ks ks kompl. t t
154,00 Kč 215,00 Kč 745,00 Kč 6 500,00 Kč 385,00 Kč 565,00 Kč
6 1 1 1 0,6 0,6
924,00 215,00 745,00 6500,00 231,00 339,00 13 273,00 Kč
ks ks ks ks ks ks ks ks ks ks kompl
10 800,00 Kč 14 590,00 Kč 1 230,00 Kč 85 000,00 Kč 12 000,00 Kč 1 750,00 Kč 1 740,00 Kč 1 530,00 Kč 350,00 Kč 11 500,00 Kč 30 000,00 Kč
2 1 3 1 1 2 3 1 1 1 1
21600,00 14590,00 3690,00 85000,00 12000,00 3500,00 5220,00 1530,00 350,00 11500,00 30000,00 188 980,00 Kč
%
188 980,00 Kč
0,07
oddíl 26 - zařizovací předměty celkem
13 228,60 Kč 215 481,60 Kč
4 767 541,97 Kč
Cena celkem bez DPH
ZDROJ: vlastní
59
9. Výpočet tepelných ztrát objektu Na základě vypracované projektové dokumentace jsem provedl výpočet tepelných ztrát objektu pomoci softwaru SystémUNIVERSA. U kaţdé místnosti jsem si zvolil poţadovanou vnitřní teplotu podle typu vyuţívání. Dále jsem zadával vnější teplotu, rozměry a tepelný odpor čtyř stěn, oken, dveří, podlahy a stropu. Na základě těchto vstupních údajů provedl program výpočet celkových tepelných ztrát Qc. Z výsledku za předpokladu správného výpočtu vyplív , ţe úspora tepelných ztrát vápenopískového zatepleného rodinného domu proti domu z cihel Heluz je 1524 W tj. 19%.
60
Obrázek 23 – výpočet tepelných ztrát RD z cihel Heluz
ZDROJ: vlastní
61
Obrázek 24 – výpočet tepelných ztrát RD z vápenopískových cihel se zateplením
ZDROJ: vlastní
62
10. Potřeba tepla pro vytápění
Výpočet potřeby tepla pro vytápění jsem provedl na internetových stránkách www.TZB-info, kde jsem po zadání lokality a tepelných ztrát objektu Qc obou domů získal celkovou roční spotřebu energie na vytápění Qvyt,r. Tabulky na následujících stranách nám ukazuji následující výsledky.
U domu z vápenopískových cihel se zateplením je potřeba tepla 13,4 MWh/rok. U domu z cihel Heluz bez zateplením je potřeba tepla 16,5 MWh/rok.
63
Obrázek 25 – potřeba tepla pro vytápění RD z cihel Heluz
ZDROJ: http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/47-potreba-tepla-pro-vytapeni-a-ohrev-teple-vody
64
Obrázek 26 – výpočet tepelných ztrát RD z vápenopískových cihel se zateplením
ZDROJ: http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/47-potreba-tepla-pro-vytapeni-a-ohrev-teple-vody
65
11. Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva Výpočet nákladů na vytápění podle druhu paliva jsem provedl opět na internetových stránkách www.TZB-info, kde na základě celkové roční potřeby energie na vytápění jsem získal tabulku i graf s jednotlivými druhy paliv nákladů v korunách za rok. Dle zvoleného druhu vytápění zemním plynem je rozdíl 5.979,-Kč za rok při současných cenách. U domu z vápenopískových cihel se zateplením jsou náklady na vytápění 29.241,-Kč/rok. U domu z cihel Heluz bez zateplením jsou náklady na vytápění 35.220,-Kč/rok.
66
Obrázek 27 –porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva RD z cihel Heluz
ZDROJ. http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhu-paliva?energie_gj=59.4
67
Obrázek 28 –porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva RD z cihel Heluz
ZDROJ. http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhu-paliva?energie_gj=59.4
68
Obrázek 29 –porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva RD z vápenopískových cihel se zateplením
ZDROJ. http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhu-paliva?energie_gj=59.4
69
Obrázek 30 –porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva RD z vápenopískových cihel se zateplením
ZDROJ. http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/269-porovnani-nakladu-na-vytapeni-podle-druhupaliva?energie_gj=59.4Energetická
70
12. Energetická náročnost budovy Je grafickým vyjádřením stavebněenergetických vlastností konstrukcí domu (je obdobou energetického štítku pouţívaného u elektrických spotřebičů) Z pohledu stanovení měrné spotřeby je třeba budovu vnímat komplexně z pohledu principu hodnocení ENB. Budova můţe být dělena do jednotlivých zón z hlediska konečného uţití energie. Rozdělením spotřeby energie do jednotlivých částí budovy, tam kde skutečně dochází k její spotřebě, jsou jednotlivé toky jednoznačně definovány. Z těchto údajů je v souladu s metodikou výpočtu stanovena celková hodnota roční dodané energie EP = Qfuel. Výsledná energetická náročnost budovy EP je pak vyjádřena absolutní hodnotou v GJ/rok. Pro vzájemné porovnání energetické náročnosti budov stejného typu je vyhláškou stanovena měrná roční spotřeba energie budovy EPA, vyjádřená poměrem celkové roční dodané energie na jednotku celkové podlahové plochy budovy v kWh/(m2.rok). Měrná roční spotřeba energie budovy EPA se stanoví podle vztahu
Kde Af je celková podlahová plocha budovy [m2] (celková podlahová plocha je plocha všech podlaţí budovy vymezená mezi vnějšími stěnami), EP je celková roční dodaná energie do budovy [GJ/rok]. Obrázek 31 – tabulka tříd energetické náročnosti budovy
Zdroj:http://www.tzb-info.cz/4963-hodnoceni-energeticke-narocnosti-budovy-polyfunkcni-dům
71
Podle této tabulky patří oba rodinné domy do třídy B tj. nízkoenergetických
Hodnoty měrné spotřeby energie: Rodinný dům z cihel Heluz . . . 91 kWh/(m2.rok) Rodinný dům z vápenopískových bloků se zateplením . . . 79 kWh/(m2.rok)
13. Odhad jejich trţní hodnoty V tomto bodu jsem se nezaměřoval na absolutní hodnotu nemovitostí, ale na rozdíl jejich hodnot, to mi přijde vhodnější, pokud se zabývám teoretickou cenou ještě neexistujících objektů. Pro odhad těchto dvou rodinných domů postavených rozdílnou technologií jsem si vybíral mezi třemi základními druhy ocenění a to na bázi porovnávání, na bázi očekávaných výnosů a na bázi vynaloţených nákladů. Ocenění na bázi porovnávání jsem nemohl nepouţil neboť není rozvinutý trh s těmito druhy nemovitostmi, ten teprve vzniká a nenašel jsem proto vhodné nemovitosti pro srovnání. Ocenění na bázi vynaloţených nákladů je velice jednoduché pokud mám vypracovaný poloţkový rozpočet. V tomto případě by vápenopísková budova měla o cca 521.000,-Kč cenu vyšší. Ale z pohledu potencionálního kupce povaţuji jako nejhodnější metodu výnosovou. Pokud budu ušetřené peníze za vytápění povaţovat za výnos a to si myslím ţe mohu, tak na základě výpočtu z tabulek pro porovnání nákladů na vytápění a předpokládané ţivotnosti izolace mohu u vápenopískové budovy předpokládat prodejní cenu vyšší o cca 180.000,-Kč
14. Závěr Z uvedených výpočtů vyplývá, ţe návratnost investice do technologie vápenopískových bloků s masivním zateplením z kamenné vlny s okny s izolačními trojskly je delší neţ předpokládaná ţivotnost izolace, kterou odhaduji na 30 let. Podle odhadů odborníků je to u kontaktního zateplovacího systému mezi 20 a 40 lety. Při úspoře na vytápění cca 6.000,-Kč za rok je celková úspora za 30 let 180.000 Kč při dnešních cenách energií, pokud budu uvaţovat
72
kaţdoroční zdraţování o 5% je celková úspora 398.600,-Kč. Z důvodu vícenákladů v hodnotě 521.000,-Kč nemohu tuto technologii doporučit. Ušetřené peníze doporučuji investovat do změny způsobu vytápění. Graf, který porovnává náklady na vytápění podle druhu paliva u rodinného domu z cihel Heluz nám ukazuje, ţe pokud pouţijeme k vytápění tepelné čerpadlo oproti plynovému kotly, sníţíme náklady na vytápění kaţdoročně o 16.701,-Kč. Při uvaţovaném kaţdoročním pětiprocentním zdraţování energií a při předpokládané ţivotnosti tepelného čerpadla 30 let bude celková úspora za tuto dobu 1.109.000,-Kč. Zatímco náklady na pořízení tepelného čerpadla včetně potřebného teplovodního podlahového vytápění jsou dle nabídkových cen nepřekročí půl milionu korun.
73
II. Praktická část 1.
Ocenění rodinného domu
74
Objednatel :
Růžička Miloš JUDr. A Růžičková Božena Mgr. Klostermannova 1800/58, Děčín VI - Letná 405 02 Děčín 2 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Rodinný dům Krásné Březno, č.p. 178 400 01 Ústí nad Labem
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění :
27. ČERVNA 2012
75
OBSAH
•
Úvodní list
1
•
Obsah
2
•
Průvodní dopis
3
•
Nález
4
•
Posudek a ocenění
6
•
Rekapitulace
16
•
Závěr
17
•
Omezující podmínky a předpoklady
22
•
Osvědčení
24
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek katastrální mapy
•
Fotodokumentace objektu
76
Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 1800 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 1839/16 včetně ocenění věcného břemene k.ú. Podmokly, obec Děčín, okres Děčín.
Účel posudku:
Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
27. června 2012
V Benešově nad Ploučnicí, dne 27. června 2012
77
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 1800 s příslušenstvím. Dům je přímo přístupný z místní komunikace ul. Klostermannova v Děčíně VI - Letná. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, el. síť a zemní plyn. K rodinnému domu náleţí pozemky a trvalé porosty. Ocenění rodinného domu provádím porovnávacím způsobem.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. podmokly, obec Děčín, list vlastnictví č. 2596, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín. - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Podmokly. - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 24.3.2012. - Údaje udané zástupcem vlastníka. - Údaje o stáří rodinného domu archivu MěÚ StÚ, kolaudační vydané dne 2.6.1992. - Údaje o k.ú. podmokly a obci Děčín.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 2236 pro k.ú. Podmokly, obec Děčín zapsán Martin Skoupý
XXXXX/XXXX
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 1800 2) Stavební pozemek p.č. 1839/16 3) Zahrada-funkční celek se st. pozemkem p.č.1836/17 4) Zahrada-funkční celek se st. pozemkem p.č.1836/24 5) Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 6) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
78
1.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve dobrém stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
79
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 1800 Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.1.1 Popis Řadový rodinný dům č.p. 1900 na p.č. 1839/16 k.ú. Podmokly. Dům má přízemí, 1.patro a podkroví. Základy jsou s izolací, svislé nosné konstrukce jsou v tl. 35 cm (dům je pouze částečně zateplen na štítové zdi), stropy jsou rovné, krov je sedlový, krytina plechová, okna jsou plastová v podkroví střešní, dveře hladké a prosklené, povrchy podlah - dlaţba, plovoucí podlaha a korek, jsou provedeny vnitřní obklady na sociálním zařízení a kuchyni, schody jsou dřevěné, vytápění vč. dodávky TUV kotel na zemní plyn, vybavení kuchyně vestavěný el. sporák s varnou deskou, vybavení soc. zařízení plastová vana, umývadlo, wc mísa, ostatní vybavení ţaluzie, digestoř, krb, sauna. Dům obsahuje: přízemí - schody, chodba, garáţ, sušárna, soc. zařízení, sauna 1. patro- schody, chodba, kuchyň, jídelna, pokoj podkroví - chodba, 3 pokoje, soc. zařízení Dům je v dobrém stavebnětechnickém stavu, je dobře udrţován. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC:
111
SKP:
46.21.11
Typ:
B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlaţími
Druh konstrukce:
Zděná
2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba
10,06*8,47*2,83+10,06*8,47*2,80
Zastřešení
10,06*8,47*0,87+(10,06*5,13)/2* 8,47
=
479.72 m3
=
292.69 m3
_________________________________________
celkem =
80
772.41 m3
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
3
0.00
2
0.00
2
0.00
Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 1. 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
3
0.02
2
0.00
3
0.00
2
0.00
Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převaţující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
81
Celkem
0.02
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020 2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a)
1
B
2
-0.01
1
-0.08
Nepodsklepený se šikmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Na bázi dřevní hmoty - nezateplené; 3. Tloušťka obvod. stěn
1
-0.02
méně jak 45 cm 4. Podlažnost c)
1
0.00
5
0.08
Hodnota větší neţ 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby
3
0.00
Ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD d)
3
0.00
2
0.01
3
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
1.0500
Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Sauna 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 82
Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 20 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.02
(posl.poloţka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.02) x 1.0500 = 1.029 2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru
= Kč
3.244,-
Koeficienty: I: index cenového porovnání
x 1.0500
I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 1.029 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
3.406,20
Cena za celý obestavěný prostor 772.41 m3
= Kč
2.630.982,94
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 1800
Cena celkem Kč
2.630.983,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek p.č. 1839/16 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Popis Stavební pozemek p.č. 1839/16 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře celkem 192m2 . Základní cenu pozemku stanovuji ve výši celkem 500 kč/m2 . Cenu upravuji dle přílohy č. 21 vyhl - výhodná poloha, CHKO, moţnost napojení na plynovod. Pro pouţití jiných přiráţek a nebo sráţek není důvod. Cenu upravuji koeficienty Ki a Kp. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% aţ +165%)
83%
Omezení uţívání pozemku: chráněná krajinná oblast (aţ -3%)
-3%
Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ +10%)
10%
83
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
500,-
Po započtení 83.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1)
= Kč
915,-
Po započtení 7.00% dalších přiráţek a sráţek
= Kč
979,05
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1550
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9490
Cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
2.002,25
Cena za celou výměru 192.00 m2
= Kč
384.432,05
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek p.č. 1839/16
Cena celkem Kč
384.432,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Zahrada-funkční celek se st.pozemkem p.č.1836/17 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek p.č. 1839/17 - zahrada součást stavebního pozemku o výměře celkem 330m2 . Oceňuji ve stejném reţimu jako stavební pozemek s koeficientem 0.40. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% aţ +165%)
83%
Omezení uţívání pozemku: chráněná krajinná oblast (aţ -3%)
-3%
Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ +10%)
10%
2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
500,-
Po započtení 83.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1)
= Kč
915,-
Po započtení 7.00% dalších přiráţek a sráţek
= Kč
979,05
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1550
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9490 84
Cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
2.002,25
Po vynásobení koeficientem 0.40
= Kč
800,90
Cena za celou výměru 330.00 m2
= Kč
264.297,03
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se st.pozemkem p.č.1836/17 Cena celkem Kč
264.297,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem p.č.1836/24 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.4.1 Popis Pozemek p.č. 1839/24 - zahrada součást stavebního pozemku o výměře celkem 272m2 . Oceňuji ve stejném reţimu jako stavební pozemek s koeficientem 0.40. 2.4.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% aţ +165%)
83%
Omezení uţívání pozemku: chráněná krajinná oblast (aţ -3%)
-3%
Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ +10%)
10%
2.4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
500,-
Po započtení 83.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1)
= Kč
915,-
Po započtení 7.00% dalších přiráţek a sráţek
= Kč
979,05
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1550
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9490
Cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
2.002,25
Po vynásobení koeficientem 0.40
= Kč
800,90
Cena za celou výměru 272.00 m2
= Kč
217.844,83
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-funkční celek se st.pozemkem p.č.1836/24 Cena celkem Kč
217.845,-
_______________________________________________________________________________________________________________
85
2.5 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. 2.5.1 Popis Předmětem ocenění jsou okrasné trvalé porosty na pozemcích p.č. 1839/17 a p.č. 1839/24 k.ú. Podmokly. Oceňuji zjednodušeným způsobem tj. součinem pokryvné plochy a ceny pozemku s koeficientem 0.0850. Pokryvná plocha činí celkem 162 m2. 2.5.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř. číslo
Výměra m2
Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Zahrada-funkční celek se st. pozemkem p.č.1836/17
3.
330.00
264297.00
272.00
217845.00
Zahrada-funkční celek se st. pozemkem p.č.1836/24
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena
602.00
482142.00
Jednotková cena pozemků = 482142.00 / 602.00 = 800.9003 2.5.3 Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu
= Kč
129.745,85
= Kč
11.028,40
( 162.00 m2 x 800,90 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjedn. způsobem Cena celkem Kč
11.028,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.6 Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb. 2.6.1 Popis Předmětem je ocenění věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek p.č. 1839/24 a chůze a jízdy přes pozemek p.č. 1839/16. Vzhledem k tomu, ţe nelze určit roční uţitek, oceňuji jednotnou cenou ve výši 10000 Kč. 2.6.2 Výpočet ceny věcného břemene (§ 18 zákona č.151/1997 Sb.) _______________________________________________________________________________________________________________
86
Roční uţitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem)
= Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Cena celkem Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
87
3. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena celkem
Kč
10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
VÝSLEDNÉ CENY 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 1800
Kč
2.630.983,-
2) Stavební pozemek p.č. 1839/16
Kč
384.432,-
3) Zahrada-funkční celek se st.pozemkem p.č.1836/17
Kč
264.297,-
4) Zahrada-funkční celek se st.pozemkem p.č.1836/24
Kč
217.845,-
5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč
11.028,-
6) Věcné břemeno podle § 18 zákona č.151/1997 Sb.
Kč
-10.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
Kč
3.498.585,-
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
3.498.590,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionyčtyřistadevadesátosmtisícpětsetdevadesát Kč
88
4. ZÁVĚR Oceňovaný majetek – rodinný dům z hlediska typu objektu většinou slouţí k uspokojování vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodin. Z výše uvedených důvodů poskytuje porovnávací metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a byla proto uvaţována při indikaci obvyklé ceny.
Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 27. června 2012 reprezentována částkou =3.498.590,- Kč (slovy: Třimilionyčtyřistadevadesátosmtisícpětsetdevadesát Kč)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
89
5.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
90
8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy
9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
91
6. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Benešově nad Ploučnicí, dne 27. června 2012
…………………………………… Petr Mališ, DiS.
92
PŘÍLOHY: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
93
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
94
SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY
95
FOTOGRAFIE OBJEKTU
96
2. Ocenění bytového domu
97
Objednatel :
Horák Jaroslav a Horáková Dita Novoveská 2652 415 01 Teplice 1 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
Bytový dům Krásné Březno, č.p. 178 400 01 Ústí nad Labem
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění :
27.ČERVNA 2012
98
OBSAH
•
Úvodní list
1
•
Obsah
2
•
Průvodní dopis
3
•
Nález
4
•
Posudek a ocenění
6
•
Rekapitulace
16
•
Závěr
17
•
Omezující podmínky a předpoklady
22
•
Osvědčení
24
Přílohy •
Výpis z katastru nemovitostí
•
Snímek katastrální mapy
•
Fotodokumentace objektu
99
Znalecký posudek o ceně bytového domu č.p. 178 v nájmu s příslušenstvím k.ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem.
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
27.června 2012
V Benešově nad Ploučnicí, dne 27. června 2012
100
NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění je bytový dům v nájmu č.p. 178 s příslušenstvím. Bytový dům se nalézá v Krásném Březně. Bytový dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, el. síť a zemní plyn. Dům se nalézá na hlavní tahu spojnice Ústí nad Labem a Děčín a blízkosti nádraţí Ústí nad Labem - Sever. V domě se nachází pět bytových jednotek. K domu náleţí stavební pozemek p.č. 115, venkovní úpravy a trvalé porosty.
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Krásný Březno, obec Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 1001, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem. - Kopie katastrální mapy. - Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 18.4.2012 za účasti vlastníka a nového spoluvlastníka a současně objednavatele. - Údaje udané vlastníkem a novým spoluvlastníkem. - Údaje o k.ú. Krásné Březno a obci Ústí nad Labem. - Údaje o napojení na inţ. sítě. - Údaje o stáří nemovitosti z Pozemkové knihy Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem. - Údaje o napojení na inţ. sítě. - Údaje o stáří nemovitosti z archivu odboru stavební úřad Magistrátu města Ústí nad Labem. - Písemný doklad o měsíčním nájemném.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem zapsán
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek p.č. 115 2) Pronajmutá stavba s pozemkem nebo soubor staveb bez pozemků 101
3) Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem
1.5
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe byty je pronajata za trţní nájemné, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
102
POSUDEK A OCENĚNÍ .1 Stavební pozemek p.č. 115 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 1.1 Popis Stavební pozemek p.č. 115 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře celkem 356m2 . Základní cenu pozemku stanovuji ve výši 800 Kč/m2 . Cenu upravuji dle přílohy č. 21 vyhl. nevýhodná poloha pro účely bydlení, negativní účinky okolí, ochranné pásmo ČD, moţnost napojení na plynovod. Cenu upravuji koeficientem Ki a Kp. Kp jsem stanovila dle čísla oblasti pro k.ú. Střekov - 3. 1.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. c), e) (-50% aţ +200%)
-50%
Negativní účinky okolí (aţ -10%)
-10%
Omezení uţívání pozemku: ochranné pásmo (aţ -5%)
-5%
Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ +10%)
10%
.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
800,-
Po započtení -50.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1)
= Kč
400,-
Po započtení -5.00% dalších přiráţek a sráţek
= Kč
380,-
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1540
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9250
Cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
757,13
Cena za celou výměru 356.00 m2
= Kč
269.538,64
__________________________________________________________________________ Stavební pozemek p.č. 115
Cena celkem Kč
269.539,-
__________________________________________________________________________
103
.2 Pronajmutá stavba s pozemkem nebo soubor staveb bez pozemků Oceněno podle § 22, 23, přílohy č.17 vyhlášky. Popis Předmětem je výpočet výnosu z bytového domu č.p. 178. Nájemné bez sluţeb přízemí 1.patro podkroví
1+1
3 000 Kč
2+1
5 000 Kč
2+1
5 000 Kč
2+1
5 000 Kč
1+1
3 000 Kč
měsíční nájemné celkem
21 000 Kč
roční nájemné celkem
252 000 Kč
Analýza rozvoje - bez rozvojových moţností, dům je ohraničen hlavní a vedlejší komunikací. Poptávka je niţší neţ nabídka. .2.1 Budova č.p. 178 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Bytový dům č.p. 158 na p.č. 115 k.ú. Krásné Březno. Dům je částečně podsklepený, má přízemí, 1.patro a částečně podkroví. V bytovém domě je 5 bytových jednotek 3 x 2+1 s příslušenstvím a 2 x 1+1 s příslušenstvím. Bytový dům obsahuje: suterén - kotelna na zemní plyn, chodba, sklep přízemí - chodba, schody, garáţ (nevyuţívaná), 2 x byt. Jednotka - předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna, wc 1.patro - chodba, schody, 2 x byt. jednotka - předsíň, kuchyň ,2 pokoje, koupelna, wc
104
Podkroví - chodba, schody, 1 x byt. jednotka - předsíň, kuchyň, pokoj, koupelna, wc Základy jsou s izolací (v suterén jsou patrné stopy zemní vlhkosti), svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné ve standardní tloušťky, krov je sedlový v rohové části je valbový, krytina je ţivičná (šindel), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou z větší části plastová, ostatní zdvojená, podlahy jsou s povrchem PVC, plovoucí podlahy, beton a teraco, schody jsou kamenné, betonové a dřevěné, dveře jsou hladké a náplňové, vytápění všech bytových jednotek je zajištěno kotlem na zemní plyn umístěným v suterénu budovy, zdrojem teplé vody jsou elektrické akumulační ohřívače vody, vybavení kuchyní el. sporáky podstandardní - kuchyňské linky jsou menší neţ 240 cm, vybavení soc. zařízení vany, sprchové kouty, umývadla a wc mísy, vnitřní obklady pouze v části bytových jednotek, rozvod plynu je pouze v suterénu ke kotli na zemní plyn, ostatní vybavení částečně digestoře. Dům byl dán do uţívání dle archivních dokladů v r. 1932, na objektu je prováděna běţná údrţba, v bytové jednotce č. 1 a č. 4 byla provedena rekonstrukce sociálního zařízení. Při stáří 79 let stanovuji ţivotnost objektu celkem 110 let. .2.1.2 Charakteristika stavby CZCC:
1122
SKP:
46.21.12.2..1
Typ podle účelu uţití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce:
Zděné
2.2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba
7,20*6,30*2,60+7,60*4,75*2,60+ 5,60*2,10*2,60
Vrchní stavba
=
242.37 m3
=
945.39 m3
=
581.75 m3
16,90*12,80*3,40+16,90*12,80+ 3,70-(1,70*1,70)/2*3,30-(1,70* 1,70)/2*3,70
Zastřešení
16,90*12,80*0,80+(16,90*3,80)/2* 12,80-(1,70*1,70*0,80)
___________________________ celkem =
105
1769.52 m3
2.2.1.4 Podlaží
Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná
Světlá
Výška
plocha
výška
podlaţí
__________________________________________________________________________ 1.PP - suterén
7,20*6,30+7,60*4,75+5,60*2,10 93.22 m2
1.NP - přízemí
3.10 m
3.40 m
3.40 m
3.70 m
2.60 m
2.90 m
16,90*12,80 216.32 m2
3.NP - Podkroví
2.50 m
16,90*12,80 216.32 m2
2.NP - 1.patro
2.20 m
7,20*6,60 47.52 m2
Celkem: 1 podzemní a 3 nadzemní podlaţí, průměrná zastavěná plocha podlaţí je 143.34 m2 a prům.výška podlaţí je 3.33 m. 2.2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení
Podíl
Úroveň vybavení
Obj.podíl
části
n
__________________________________________________________________________ 9.
Vnitřní obklady keramické chybí
13.
0.05400
60%
0.0324
0.05200
100%
-0.052
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.00400
80%
-0.0032*1.852
Bleskosvod chybí
20.
-0.0126*1.852
Elektroinstalace podstandard
17.
60%
Okna nadstandard
16.
0.02100
Vnitřní plynovod chybí 106
22.
Vybavení kuchyní podstandard
24.
-0.018
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056*1.852
0.00302
100%
0.00302*1.852
Ostatní chybí
51.
100%
Výtahy chybí
25.
0.01800
Konstrukce navíc - vrata navíc
_______________ -0.19646 Neuvedené poloţky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.19646) = 0.8939 2.2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 79 let a ţivotnosti 110 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 71.8182%. 2.2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Základní cena za m3 obestavěného prostoru
= Kč
2.150,-
Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4)
x 0.9390
K2: podle průměrné zast.plochy podlaţí (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 143.34 m2 PZP)
x 0.9660
K3: podle průměrné výšky podlaţí (PV) K3 = (2.10 / 3.33 m PV) + 0.30
x 0.9306
K4: podle vybavení stavby
x 0.8939
K5: podle polohy (dle přílohy č.14)
x 1.1000
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1540
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9250 ___________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
3.555,60
Cena za celý obestavěný prostor 1769.52 m3
= Kč
6.291.705,31
Cena stavby bez opotřebení
= Kč
6.291.705,31
107
Sníţení ceny za opotřebení 71.8182%
- Kč
4.518.589,50
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
1.773.115,81
__________________________________________________________________________ Budova č.p. 178
Cena celkem Kč
1.773.116,-
__________________________________________________________________________ 2.2.2 Opěrné zdi montované z prefa dílců Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 11.6. 2.2.2.1 Popis Opěrná zeď z KB bloků, stáří dle údajů 15 let, ţivotnost stanovuji na 50 let. 2.2.2.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1
11,72*2,00*0,18
=
4.22 m3
I.2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 15 let a ţivotnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 30%. 2.2.2.4 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Cena za
4.22 m3
x 2.850,- Kč/m3 = Kč
12.027,-
CZCC: 2420 SKP: 46.21.64.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
x 1.1000
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.3510
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9250 ___________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
28.770,30
Cena stavby bez opotřebení
= Kč
28.770,30
Sníţení ceny za opotřebení 30%
- Kč
8.631,09
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
20.139,21
__________________________________________________________________________ Opěrné zdi montované z prefa dílců
Cena celkem Kč
20.139,-
__________________________________________________________________________
108
2.2.3 Plochy s povrchem beton.monolit. tl.10 cm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.2.1. 2.2.3.1 Popis Zpevněná betonová plocha ve dvorním části zázemí bytového domu č.p. 178. Stáří 30 let. 2.2.3.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1
9,60*7,20
=
69.12 m2
2.2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 35 let a ţivotnosti 40 let činí základní opotřebení stavby 87.5%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.3.4 Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Cena za
69.12 m2
x 235,- Kč/m2 = Kč
16.243,20
CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14)
x 1.1000
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.2840
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9250 ___________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty
= Kč
37.748,71
Cena stavby bez opotřebení
= Kč
37.748,71
Sníţení ceny za opotřebení 85%
- Kč
32.086,40
Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
5.662,31
__________________________________________________________________________ Plochy s povrchem beton.monolit. tl.10 cm
Cena celkem Kč
5.662,-
__________________________________________________________________________
109
2.2.4 Stavební pozemek p.č. 115 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 2.2.4.1 Popis Stavební pozemek p.č. 115 zastavěný stavbou bytového domu, oceňuji ve stejném reţimu jako samostatný pozemek p.č. 115. Oceňuji pouze pro výnos. 2.2.4.2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku
19,90*12,80-(1,70*1,70)/2
=
253.28 m2
2.2.4.3 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. c), e) (-50% aţ +200%)
-50%
Negativní účinky okolí (aţ -10%)
-10%
Omezení uţívání pozemku: ochranné pásmo (aţ -5%)
-5%
Moţnost napojení na rozvod plynu (aţ +10%)
10%
2.2.4.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč
800,-
Po započtení -50.00% přir.a sráţek p.1 (tab.1)
= Kč
400,-
Po započtení -5.00% dalších přiráţek a sráţek
= Kč
380,-
Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38)
x 2.1540
Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 0.9250
Cena upravená uvedenými koeficienty 2
Cena za celou výměru 253.28 m
= Kč
757,13
= Kč
191.762,35
__________________________________________________________________________ Stavební pozemek p.č. 115
Cena celkem Kč
191.762,-
__________________________________________________________________________ 2.2.5 Rekapitulace cen bez vlivu Kp __________________________________________________________________________ Objekt
včetně opotřebení
110
bez opotřebení
__________________________________________________________________________ Budova č.p. 178 Opěrné zdi montované z prefa dílců Plochy s povrchem beton.monolit. tl.10 cm
1.916.886,-
6.801.858,-
21.772,-
31.103,-
6.121,-
40.809,-
__________________________________________________________________________ Celková cena bez vlivu Kp
1.944.779,-
6.873.770,-
2.2.6 Výpočet ceny souboru objektů (§ 22, 23 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN)
= Kč
1.944.779,-
Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp)
= Kč
191.762,-
Roční nájemné (příjmy)
= Kč
252.000,-
Sníţení o 40%
- Kč
100.800,-
Roční nájem z pozemku
- Kč
0,-
5% z ceny pozemku Pzp, zastavěné plochy
- Kč
9.588,10
Roční výše nákladů celkem 43,8% příjmů
= Kč
110.388,10
Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N):
___________________________ Výsledné roční upravené nájemné činí (N)
= Kč
141.611,90
= Kč
2.832.238,-
= Kč
2.407.402,-
Míra kapitalizace p = 5% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 R = |CV - CN| = | 2.832.238,- - 1.944.779,- | Celková cena pro skupinu F = CV x 0.85 = = 2.832.238,- x 0.85
__________________________________________________________________________ Pronaj.stavba s poz.nebo soubor staveb bez pozemkůCena celkem Kč
2.407.402,-
__________________________________________________________________________ 2.3 Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. 2.3.1 Popis Okrasná dřevina ve dvorní části domu, stáří 15 let. Oceňuji součinem pokryvné plochy porostu a ceny pozemku s koeficientem 0,0850. 111
2.3.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř. číslo Název Výměra m2 Cena __________________________________________________________________________ 1. Stavební pozemek p.č. 115 356.00 283725.00 __________________________________________________________________________ Celková výměra a cena 356.00 283725.00 Jednotková cena pozemků = 283725.00 / 356.00 = 796.9803 2.3.3 Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) __________________________________________________________________________ Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 4.383,39 ( 5.50 m2 x 796,98 Kč/m2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 372,59 __________________________________________________________________________ Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 373,__________________________________________________________________________
112
REKAPITULACE 1) Stavební pozemek p.č. 115 2) Pronajmutá stavba s pozemkem nebo soubor staveb bez pozemků 3) Ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem
Kč Kč Kč
269.539,2.407.402,373,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
2.677.314,2.677.310,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyšestsetsedmdesátsedmtisíctřistadeset Kč
113
ZÁVĚR Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě není schopnost majetek produkovat příjem omezena reţimem regulovaného nájmu ani skutečností, ţe by některé byty byly ke dni ocenění před nebo v rekonstrukci. Z výše uvedených důvodů poskytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a byla proto uvaţována při indikaci obvyklé ceny.
Na základě výše uvedené skutečnosti jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 27. června 2012 reprezentována částkou =2.677.310,- Kč (slovy: Dvamilionyšestsetsedmdesátsedmtisíctřistadeset Kč)
Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
114
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
115
8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy
9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
116
OSVĚDČENÍ
Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Benešově nad Ploučnicí, dne 27. června 2012
…………………………………… Petr Mališ, DiS.
117
PŘÍLOHY: 15. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
118
SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY
119
FOTOGRAFIE OBJEKTU
120
III.
Analýza realitního trhu 1. Hypoteční trh v ČR
První čtvrtletí roku 2012 potvrzuje zlepšující trend na hypotečním trhu, kdyţ za první čtvrtletí letošního roku banky poskytly téměř 14 tisíc hypotečních úvěrů v hodnotě 23 miliardy korun. Proti loňskému prvnímu čtvrtletí takový výsledek znamená nárůst objemu půjčených peněz o více neţ 46 procent. A tak razantní meziroční nárůst dává dobrý důvod k optimismu a podporuje očekávání, ţe letos banky poskytnou hypotéky alespoň za sto miliard korun. V březnu totiţ banky na hypotéky vydaly více neţ deset miliard korun. Nad tuto hranici se přitom trh s výjimkou loňského prosince nedostal od července 2008, kdy začal hypoteční segment padat. Pozitivní vývoj byl způsoben především těmito faktory: - zlepšující ekonomické prostředí v České republice a oţivení české ekonomiky - konkurenční boj hypotečních bank a tím sníţení úrokových sazeb pro hypotéky - pokles cen nemovitostí
2. Deregulace nájemného Pro více neţ 300 000 bytů se ale deregulace nájemného prodluţuje aţ do roku 2012. Jedná se o byty ve všech krajských městech (s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem) a obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel nad 10 000. Cílem prodlouţení deregulace v těchto lokalitách je především sociální opatření - nájemné v těchto bytech uţ je velmi vysoké, přesáhlo částku 40 Kč/m2 a jednorázové navýšení na cílové nájemné by znamenalo vysoké sociální zatíţení nájemníků. Zatím se nepotvrdily obavy, ţe se po plošné deregulaci trh zhroutí vlivem nereálných poţadavků majitelů bytů, podle prvních odhadů spíše dochází k celkovému poklesu hladin trţního nájemného, a to aţ o deset procent.
121
3. Pozemky Trh s pozemky na Ústecku je zásadně odlišný od trhu se stavbami -investice do pozemků bývá nejčastější investicí větších rozměrů. Do pozemků investují nejen fyzické osoby, ale i právnické společnosti, banky apod.. Stálý růst pozemků je zapříčiněn jednoduchou rovnicí, která praví, ţe to co ubývá musí zákonitě získávat na ceně. Čím jsou zásoby menší, tím logicky stoupá jejich cena. Pozemky jsou na tom velmi podobně. Jejich cena bude i v budoucích letech růst, protoţe jejich nabídka se zmenšuje. Pro řadu investorů se stavební pozemky staly v roce 2010 a 2011 nástrojem uchování hodnot v době prudkého poklesu cenných papírů a sníţených výnosů z různých finančních investic. Oproti období před rokem 2007 byla větší část pozemků kupována z vlastních prostředků klienta, bez podílu hypotečního úvěru. Uvědomují si to i developerské společnosti, které jiţ nyní zkupují pozemky na nichţ plánují výstavbu za 5 a více let. Nákup pozemků makléři „v návaznosti na cenu", z dlouhodobého hlediska doporučují.
4. Rezidenční stavby Rezidenční výstavba v Ústí nad Labem nyní zcela chybí. Projekty soukromých investorů které tady vznikly, dají se ale spočítat na prstech jedné ruky. V současné době jedná magistrát s jediným zájemcem o výstavbu bytového domu nedaleko centra, rád by přivítal další investory do rezidenční výstavby a můţe nabídnout pozemky i v těsné blízkosti centra. V tuto chvíli není problém sehnat v Ústí nad Labem panelový byt, je ale téměř nemoţné sehnat byt větších rozměrů v nepanelovém domě. Dle oslovených realitních kanceláří zde existuje řada lidí, kteří by si mohli dovolit bydlet v takovém bytě, ale nabídka je téměř nulová.
5. Rodinné domy Vývoj cen novostaveb bude určitě v I. pol. 2012 dále stagnovat, hodně bytů dočasně zlevní důvodem je makroekonomická situace (nulový růst HDP, stále vysoká nezaměstnanosti, pokles maloobchodních trţeb, nízká míra inflace). V některých méně atraktivních lokalitách mohou ceny ještě klesat u bytů a domů, které se jiţ dlouho neprodaly a jsou dokončené. Oţivení nastane nejdříve II. pol. 2012, ale spíše aţ 2013. Prodej rodinných domů se na Ústecku prakticky zastavil. Stejně tak se zastavily i developerské projekty na výstavbu tohoto 122
typu staveb. U staveb rodinných domů "na klíč“ se projevila krize ve stavebnictví, které sebou přinesla další sníţení cen stavebních prací a materiálů. V řadě případů přistupují ke stavbě rodinných domů i takové stavební firmy, pro které byly dosud podobné zakázky povaţovány za podlimitní. Pokračují i prodeje nedokončených rodinných domů bez vnitřních konstrukcí a dokončovacích prací pro zájemce ochotné si řadu prací provádět svépomocí.
6. Byty Od splasknutí cenové bubliny na tuzemském realitním trhu v roce 2008 aţ do konce minulého roku klesly podle Institutu regionálních informací nabídkové ceny starších bytů průměrně o sedmnáct procent. V Ostravě to přitom bylo za poslední tři roky téměř o čtvrtinu. Nejmenší pokles za tuto dobu zaznamenalo Ústí nad Labem, kde ceny klesly o čtyři procenta. Reálné kupní ceny přitom podle odborníků klesly ještě daleko výrazněji.Starší cihlové byty zaznamenají spíše pokles Určujícím faktorem je kvalita nemovitosti a lokalita, ve které se nachází. Byt v secesním domě v centru Ústí na Labem můţe přinést několikaprocentní zhodnocení, Zájemci o tyto nemovitosti si jsou vědomi omezené nabídky těchto bytů a mimořádně vysoké míry návratnosti v dlouhodobém horizontu. Sníţení míry výnosnosti vlivem mírného sníţení nájmů se na trhu neprojevilo - většina bytů v nejlepších lokalitách je kupována pro vlastnické bydlení. Naproti tomu byty v panelových sídlištích uţ nejspíš na hodnotě nezískají. Starší, zejména panelové byty jiţ dlouhodobě nesplňují poţadavky pro moderní bydlení, většina těchto bytů má akustické nebo tepelně-izolační problémy. Většině panelových bytových domů navíc brzy skončí jejich ţivotnost a nákladné rekonstrukce ţivotnost prodlouţí jen o několik let. Z těchto důvodů předpokládám, ţe u starších nemovitostí bude mít cenová úroveň spíše klesající. U novostaveb se pokles cen neočekává, byty v nových developerských projektech mimo kvalitní dopravní infrastrukturu se staly prakticky neprodejné.. Vývoj cen novostaveb bude určitě v I. pol. 2012 stagnovat, hodně bytů dočasně zlevní - důvodem je makroekonomická situace
7. Objekty pro rekreaci Přestoţe nové objekty tohoto typu nevznikly, v současné době je širší nabídka a výhodnější ceny, neţ tomu bylo před polovinou roku 2008, kdy krize započala. Co se týká poptávajících, 123
tak podle názoru RK v Ústí nad Labem je obecně zájem o téměř 25 procent větší, neţ byl v první polovině roku 2011. Důvodem jsou příznivé ceny, aţ o desítky procent niţší, a také stále uvolněnější úvěrová politika bank. I tady jsou rozhodujícím faktorem jsou lokalita a cena. Samozřejmě technický stav objektu je důleţitý, ale hodně kupujících na rekreační nemovitost hledí tak, ţe si ji bude v budoucnu přestavovat či různě upravovat .
8. Administrativní prostory Kancelářské prostory jsou v Ústí nad Labem dlouhodobě silně poddimenzovány. Řešit to má jeden z největších v současné době realizovaných investičních akcí na území Ústí nad Labem je výstavba kongresového hotelu a administrativního centra v rámci projektu CPI City Center, který realizuje developerská společnost CPI Group
9. Průmyslové nemovitosti Trh průmyslových nemovitostí v roce 2012 aţ na výjimky nerealizoval ţádné transakce. Od roku 2008 se vytvořily nové podmínky pro investory a vznikly nové průmyslové zóny, které se podařilo celkem bez větších problémů zaplnit a zajistit tak práci pro stovky Ústečanů. Nové investice se ale v roce 2012 téměř nepřipravují. Ojediněle byly dostavěny nové průmyslové objekty tam, kde byla nabízena nějaká komparativní výhoda typu zasíťovaného pozemku zdarma v průmyslové zóně.
10. Sklady „Trh s logistickými a průmyslovými nemovitostmi v na Ústecku v minulém roce zůstal poměrně stabilní a větší vzestup očekáváme v blízké budoucnosti po dokončení dálnice D8, která v budoucnu spojí severočeskou metropoli s Prahou i kdyţ se její dostavba stále oddaluje
124
11. Obchodní centra Podle všech známek narazila obchodní centra na limit poptávky. Meziroční pokles maloobchodních trţeb, který byl v roce 2010 3 %, se zvětšil v roce 2011 na 4,30 %. Návštěvnost obchodních center klesla v průměru o 6 - 9 %. Nájmy prodejních ploch zde klesly aţ o 30% . V roce 2010 postaveném Obchodním centru Fórum se objevily poprvé nepronajaté prostory. Rok 2012 bude v české historii druhým rokem polistopadového vývoje, kdy zřejmě nebude dokončeno a otevřeno ţádné velké obchodní centrum.
12. Hotely Krize v hotelnictví pokračovala a zasáhla Ústí nad Labem i sousední lázeňské centrum (Teplice v Čechách). Obsazenost lůţek klesla v průměru na 42 % a asi o třetinu se sníţily ceny za ubytování. Přesná analýza tohoto sektoru trhu je relativně obtíţná, protoţe řada transakci probíhá skrytě, bez veřejné inzerce, v mnoha případech se také prodávají hotely jako podniky, tedy se zařízením, technologiemi.
13. Investiční příleţitosti Doporučit lze koupi staršího cihlový dům a jeho následné přebudování na dům s malometráţními byty. U této investice je rovněţ velice důleţitá cena takového domu a následné přestavby. Pokud neočekáváme okamţitou návratnost investice, lze také doporučit koupi bytových jednotek s následným pronájmem a prodejem po pěti letech vlastnicví Pokud jde o draţby, tak v současné době nalezneme velice málo pro investora výhodných draţeb, neboť se vyvolávací cena se zpravidla blíţí k ceně prodejní.
125
Seznam použité literatury Tištěná literatura 1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Vyd. 1. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 2. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. 3. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2009, 364 s. Praktická právnická příručka. ISBN 978-80-7201-761-4 (BROţ.).
Elektronické zdroje 1. Ing. Petr Ort, Ph.D. Stavitel: Analýza realitního trhu v roce 2010, 15. 4. 2011, [cit. 2012-06-26] Dostupný z WWW:
2. Dvořáková Jana Abra real: Analýza realitního trhu v Karlových Varech na rok 2010, [cit. 2012-06-26] Dostupný z WWW: < http://www.abrareal.cz/realitni-noviny/analyza-realitnihotrhu/text/3482/>
126
