Provincie Zeeland
Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland
Bouw- en Plantlust
Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland Mileu aspecten
Bouw- en Plantlust
Opgesteld door de Projectgroep Pilot Boerderijen, april 2004
Provincie Zeeland
Afbeelding voorzijde rapport: Bouw- en Plantlust te Kamperland (april 2003). Afbeelding achterzijde rapport: Bouw- en Plantlust te Kamperland (mei 2004).
2
3 Inhoud 1. Voorwoord ..................................................................................................................................
5
2. Inleiding ......................................................................................................................................
6
3. Doel project ................................................................................................................................
7
4. Projectgroep ...............................................................................................................................
8
5. Waardevolle historische boerderijen .........................................................................................
9
6. Voorbereiding en selectie pilotboerderij ................................................................................... 10 - Advies aan Gedeputeerde Staten .........................................................................................................................
10
7. Bouw- en Plantlust Kamperland ................................................................................................ 11 - Problemen instandhouding Bouw-en Plantlust ....................................................................................................... * Probleemomschrijving ..................................................................................................................................... * Behoud agrarische functie en herbestemmingsmogelijkheden ............................................................................ * Financieringsmogelijkheden (subsidies, cofinanciering) ...................................................................................... - Resultaten onderzoek Bouw- en Plantlust ............................................................................................................. * samenvatting interviews met eigenaar en betrokken instanties .......................................................................... - Conclusie ..........................................................................................................................................................
11 11 11 12 13 13 13
8. Voordrachten overige gemeenten ............................................................................................. 14 - Algemeen .......................................................................................................................................................... - Conclusie ..........................................................................................................................................................
14 14
9. Onrendabele gebouwen ............................................................................................................. 15 - Algemeen .......................................................................................................................................................... - Conclusie ..........................................................................................................................................................
15 15
10. Onderhoud ................................................................................................................................ 16 -
Planmatig en preventief onderhoud kostenbesparend ........................................................................................... Zorgplicht van eigenaren ..................................................................................................................................... Werk niet opsparen ............................................................................................................................................ Periodieke bouwkundige inspectie ....................................................................................................................... Zelf doen en de Monumentenwacht Zeeland ......................................................................................................... Conclusie ..........................................................................................................................................................
16 16 16 16 17 17
11. Boerderijen en Ruimtelijke Ontwikkeling ................................................................................... 18 - Huidig Ruimtelijke ordeningsbeleid ....................................................................................................................... * Landbouw in het Streekplan ............................................................................................................................ * Cultuurhistorisch waardevolle/karakteristieke gebouwen in het bestemmingsplan ................................................ * Behoud cultuurhistorische kenmerken en elementen ......................................................................................... * Lege landbouwschuren ................................................................................................................................... * Woningbouwcontingenten ................................................................................................................................ * Nieuwe Economische Dragers .........................................................................................................................
18 18 18 19 19 19 19
Provincie Zeeland
4
- Toekomstig Ruimtelijke ordeningsbeleid ............................................................................................................... * Nieuwe ontwikkelingen .................................................................................................................................... - Conclusie ..........................................................................................................................................................
20 20 20
12. Financiering ............................................................................................................................... 21 - Rijksmonumenten: restauratie- en onderhoudssubsidie .......................................................................................... * Conclusie ....................................................................................................................................................... - Gemeentelijke monumenten ................................................................................................................................ * Conclusie ....................................................................................................................................................... - Erfprojecten ....................................................................................................................................................... * Conclusie ....................................................................................................................................................... - Vitaal platteland ................................................................................................................................................. * Conclusie ....................................................................................................................................................... - Algemene conclusie financiering ..........................................................................................................................
21 22 22 22 22 22 22 22 22
13. Aanbevelingen ............................................................................................................................................... 23 -
Informatievoorziening ......................................................................................................................................... Kennis en deskundigheid .................................................................................................................................... Financiering ....................................................................................................................................................... Gemeenten ........................................................................................................................................................ Herbestemming ................................................................................................................................................. Wet- en regelgeving ............................................................................................................................................ Overig ...............................................................................................................................................................
23 23 23 23 23 23 23
Geraadpleegde documentatie .......................................................................................................... 25 Bijlagen: Bijlage 1: Overzicht voorgedragen boerderijen ................................................................................................................. Bijlage 2: Wie kunnen er kennis leveren? ..........................................................................................................................
26 27
5 1. Voorwoord Het verval van de historische boerderijen in Zeeland baart mij en vele anderen zorgen. In het Jaar van de Boerderij 2003 is in Zeeland, als onderdeel van ‘Toekomst voor het verleden, 10puntenplan voor de Zeeuwse cultuurhistorie’, gestart met de pilot boerderijen. Hiervoor heeft Gedeputeerde Staten een projectgroep met afgevaardigden van verschillende organisaties ingesteld, die de problemen en mogelijkheden bij de instandhouding van de historische boerderijen heeft onderzocht en geanalyseerd aan de hand van een voorbeeldboerderij, namelijk Bouw- en Plantlust te Kamperland. In deze rapportage presenteert de projectgroep haar bevindingen en doet zij aanbevelingen. Deze resultaten zullen als bouwsteen dienen voor het versterken van ons beleid, waarmee wij samen met andere overheden en organisaties het behoud van de historische boerderijen in Zeeland willen bevorderen. Ik dank de leden van de projectgroep en hun achterban voor hun inzet en enthousiasme die tot dit rapport hebben geleid. H. van Waveren Gedeputeerde voor Cultuur van de Provincie Zeeland
Provincie Zeeland
6 2. Inleiding
Op 26 april 2002 hebben Provinciale Staten ‘Toekomst voor het verleden, 10-puntenplan voor de Zeeuwse cultuurhistorie’ vastgesteld. Eén van de actiepunten betreft actiepunt 4, Waardevolle historische gebouwen. Een onderdeel van dit actiepunt is een pilot boerderijen. In deze rapportage worden de uitvoering en de resultaten van deze pilot gepresenteerd.
7 3. Doel pilotproject Het doel van de pilot is: aanbevelingen formuleren voor de instandhouding van waardevolle historische boerderijen in Zeeland, op basis waarvan de Provincie samen met andere overheden en organisaties beleid kan formuleren.
Nazareth 61 Wolphaartsdijk (foto gemeente Goes, 2003).
8
Provincie Zeeland
4. Projectgroep Voor de pilot is de projectgroep pilot boerderijen opgericht waarin de volgende personen zitting hadden namens de volgende organisaties: dhr. W.J. Sanderse – Boerderijenstichting Zeeland mw. J. de Koning – Zuidelijke Land- en Tuinbouworganisatie dhr. T.R. Veenstra – Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland mw. V. Calus – Vereniging Zeeuwse Gemeenten mw. B.I. Sens – Provincie Zeeland (WEB) mw. M.J. Anthonisse – Provincie Zeeland (WEB) dhr. L.G. Kaagman – Provincie Zeeland (RMW)
Detail schuur Vitshoekdijk 1 Kuitaart (Het Klein Hoefken).
9 5. Waardevolle historische boerderij Onder een boerderij verstaan we een samenstel van woonhuis, schu(u)r(en), bijgebouwen en erf inclusief de beplanting, met een (van oorsprong) agrarische functie. Deze pilot richt zich op waardevolle historische boerderijen die gebouwd zijn vóór 1950. In de provincie Zeeland staan 159 agrarische gebouwen op de rijksmonumentenlijst. Geschat wordt dat dit circa 5% is van het totaal aantal historische boerderijen in Zeeland.
Heinkenszandseweg 44 Heinkenszand (foto gemeente Borsele, 2003).
10
Provincie Zeeland
6. Voorbereiding en selectie pilotboerderij Alle toenmalige 17 Zeeuwse gemeenten zijn in november 2002 door Gedeputeerde Staten verzocht een waardevolle historische boerderij voor te dragen voor deze pilot. Acht gemeenten hebben één voordracht en twee gemeenten (Borsele en Reimerswaal) hebben twee voordrachten ingediend. De gemeenten Kapelle, Vlissingen en Tholen hebben te kennen gegeven geen probleemgeval in te (kunnen) dienen. Mede in verband met de gemeentelijke herindeling in Zeeuwsch-Vlaanderen per 1 januari 2003, hebben de inmiddels opgeheven gemeenten Oostburg, Sluis-Aardenburg, Axel en Sas van Gent geen voordracht ingediend, maar is dit door de drie nieuw gevormde gemeenten gedaan. De voormalige gemeente Hontenisse had vóór de opheffing al een voordracht ingediend, die beschouwd kan worden als de voordracht van de nieuwe gemeente Hulst. Vishoekdijk 1 te Kuitaart (april 2003).
De projectgroep heeft één boerderij geselecteerd uit de voordrachten van de gemeenten. In bijlage 1 is de lijst met de voorgedragen boerderij opgenomen. De te selecteren boerderijen diende een concreet probleemgeval te zijn waarbij zoveel mogelijk aspecten omtrent behoud en herbestemming aan de orde waren en zouden kunnen komen. De projectgroep heeft in eerste instantie geconstateerd dat het bij alle voordrachten om waardevolle historische boerderijen gaat. Vervolgens zijn per boerderij de problemen geïnventariseerd, zoals problemen met betrekking tot instandhouding, wet- en regelgeving in het kader van monumentenzorg, herbestemming, regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en financiering. De projectgroep heeft geconstateerd dat bij ongeveer de helft van de voorgedragen boerderijen de problematiek enkel de
restauratie van de boerenschuur betreft. Deze boerderijen zijn daarom niet geschikt bevonden als boerderij voor de pilot. Vier boerderijen, waarbij een zo groot mogelijke combinatie van bovengenoemde problemen speelt, zijn door de projectgroepleden geselecteerd en op locatie bezocht. Dit betreft de volgende boerderijen: Vitshoekdijk 1, Kuitaart Sasputsestraat 14, Schoondijke Oosthavendijk 2, Kamperland Oude Grintweg 1, Aagtekerke Na de locatiebezoeken en de evaluatie hiervan is unaniem door de projectgroepleden besloten de boerderij “Bouw en Plantlust”, Oosthavendijk 2 te Kamperland voor te dragen voor de pilot. Reden hiervan is dat bij deze boerderij de grootste verwevenheid van problemen speelt, namelijk op het gebied van instandhouding, financiering restauratie, wet- en regelgeving in het kader van monumentenzorg, ruimtelijke ordening en herbestemming. Hierdoor kunnen bij het vervolgonderzoek naar deze boerderij zoveel mogelijk van bovengenoemde aspecten aan bod komen.
Advies aan Gedeputeerde Staten
Vishoekdijk 1 te Kuitaart (april 2003).
De projectgroep heeft Gedeputeerde Staten geadviseerd de boerderij “Bouw- en Plantlust” te selecteren als pilot. Gedeputeerde Staten hebben dit advies overgenomen en de projectgroep verzocht het vervolgonderzoek te starten.
11 7. Boerderij Bouw- en Plantlust Kamperland Boerderij Bouw- en Plantlust is een beschermd rijksmonument. De beschrijving in het monumentenregister luidt als volgt: Bouw- en Plantlust. Vrijstaand rechthoekig bakstenen WOONHUIS met pannen zadeldak. IJzeren goot op klossen, doorlopend over topgevel. Staafankers. Benedenarmen met roeden en luiken, in zandlopers geschilderd. Rollagen boven ramen. 20-ruits schuiframen in topgevel. Lange vrijstaande, zwart geteerde houten schuur met rieten wolfdak. Fraaie beplanting. Plm. XIX A. 1823 op poortpalen. De projectgroep heeft de geselecteerde boerderij onderzocht. Hierbij zijn de volgende onderwerpen en aspecten geïnventariseerd, onderzocht en geanalyseerd: - Instandhoudingsproblematiek; - Beleid en regelgeving (o.a. monumentenwet); - Financieringsmogelijkheden (subsidies, cofinanciering); - Behoud agrarische functie en herbestemmingsmogelijkheden; - Afstemming met ruimtelijke ontwikkelingsbeleid; - Mogelijkheden voor samenwerking (gemeenten, particuliere organisaties e.d.)
Bouw- en Plantlust te Kamperland (mei 2004).
Problemen instandhouding boerderij Bouw- en Plantlust Probleemomschrijving De boerderij Bouw- en Plantlust heeft een (grotendeels) agrarische functie. Op de boerderij is ook een minicamping aanwezig. Een groot deel van het rieten dak van de schuur is dermate slecht dat restauratie noodzakelijk is. Na een zware storm begin 2002 was het dak enorm beschadigd. Men is toen gestart met de restauratie van het voorste gedeelte. Dit is inmiddels gerestaureerd met 20% restauratiesubsidie. Ook met subsidie zijn de kosten voor de eigenaar echter dermate hoog dat de financiering hiervan moeilijk is. De restauratie van het achterste deel van het dak is daarom pas onlangs gestart, nu duidelijk is dat er ook enkele appartementen in de schuur zullen komen (zie onder). Behoud agrarische functie en herbestemmingsmogelijkheden Om de boerderij Bouw- en Plantlust als agrarisch bedrijf voor
Provincie Zeeland
12 hiervan aangepast. Inmiddels heeft de gemeente de bouwvergunning en de monumentenvergunning verleend. Financieringsmogelijkheden (subsidies, cofinanciering) De financiering van het hierboven beschreven plan van de familie Pijnenburg is problematisch. Er is slechts 20% rijkssubsidie verkregen voor de eerste restauratiefase van het rieten dak. De kosten voor het rendabel maken van de schuur, d.w.z. het aanbrengen van de appartementen, zijn ook aanzienlijk. Hiervoor is subsidie gevraagd bij Vitaal Platteland Zeeland, door wie inmiddels de maximale subsidie is toegezegd. De erfbeplanting bij Bouw-en Plantlust vond plaats in het kader van het erfbeplantingsproject van de gemeente NoordBeveland en werd ontworpen door Bosch Slabbers te Middelburg. De regeling hiervoor was een eigen bijdrage van 20% en 80% werd door de gemeente betaald. Deze regeling liep in Noord-Beveland tot 1 januari 2004.
Bouw- en Plantlust met gaten in het rieten dak (april 2003).
de toekomst te behouden is het volgens de eigenaar van essentieel belang dat ook andere dan agrarische ontwikkelingen mogelijk moeten zijn. Er zijn concrete plannen om deze historische boerderij gedeeltelijk te herbestemmen. Er zijn inmiddels een aantal paardenboxen ondergebracht in de schuur. Het is de bedoeling dat in het achterste deel van de schuur vijf appartementen voor recreatiedoeleinden worden gerealiseerd. Het overige deel van de schuur zal in gebruik blijven als werkplaats en voor de stalling van landbouwwerktuigen. De aanvraag voor de bouw van appartementen is bij de gemeente in behandeling genomen. Het bouwplan past niet binnen het huidige bestemmingsplan Landelijk gebied van de gemeente Noord-Beveland. De gemeente heeft toch besloten haar medewerking te verlenen door toepassing van de procedure artikel 19 lid 2 WRO, vooruitlopend op de eerste herziening van het bestemmingsplan Landelijk gebied. Alvorens de procedure kon worden opgestart, diende het plan getoetst te worden door de toetsingscommissie voor de Nieuwe Economische Dragers. Deze commissie heeft positief op het plan gereageerd. De Rijksdienst voor de Monumentenzorg had ook voorwaarden gesteld waarmee de eigenaar rekening diende te houden bij de verdere ontwikkeling van het plan. Het plan is naar aanleiding
Bouw- en Plantlust tijdens herstel van de rieten kap (mei 2004).
13 Resultaten onderzoek Bouw en Plantlust Samenvatting interviews met eigenaar en betrokken instanties Er zijn gesprekken gevoerd met de eigenaar van de boerderij, met de gemeente Noord-Beveland, met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en met de toetsingscommissie Nieuwe Economische Dragers (NED). Hierbij zijn de knelpunten geïnventariseerd die zich voor hebben gedaan bij onder meer de aanvraag van de bouwvergunning, de aanvraag van de monumentenvergunning, de financiering/subsidiëring, de aanvraag in het kader van NED en de informatieverstrekking door de verschillende organisaties. Uit deze gesprekken zijn de volgende algemene knelpunten naar voren gekomen, die volgens de leden van de projectgroep redelijk representatief zijn te noemen voor de problematiek rond historische agrarische bebouwing: - De regelgeving is te complex. - De afstemming tussen de verschillende procedures is niet adequaat en kost te veel tijd. - Herbestemmingsmogelijkheden worden belemmerd door diverse wet- en regelgeving. - Een aanvraag voor monumentenvergunning en -subsidie dient volledig en correct ingevuld te worden, anders treedt vertraging op.
- De informatieverstrekking en de begeleiding door de gemeente van de initiatiefnemer laat te wensen over. Bij gemeenten is deskundigheidsbevordering en meer menskracht op het gebied van monumentenzorg nodig. - De eigenaar heeft zich niet door een professional op het gebied van restauratie laten bijstaan. - De eigenaar geeft aan dat de monumentenstatus van zijn boerderij het grootste knelpunt is. - Rijksmonumentensubsidies zijn niet voldoende en fiscale voordelen ontbreken meestal bij agrariërs. - Voor NED is één gemeenteloket en begeleiding noodzakelijk. - Er dient meer bekendheid gegeven te worden aan NED. - De beoordelingscriteria van vergunningaanvragen door de RDMZ worden als “ondoorzichtig” beschouwd. - De financieringsmogelijkheden voor onderhoud en herstel van met name boerenschuren ontbreken bij eigenaren.
Conclusie Te complexe regelgeving, te beperkte herbestemmingsmogelijkheden, te trage en langs elkaar werkende procedures, te lage subsidie en gebrek aan goede, deskundige voorlichting en begeleiding zijn mede oorzaak van het verval van historische boerderijen.
14
Provincie Zeeland
8. Voordrachten overige gemeenten teel geen sprekend geval te kunnen aanmelden.
Algemeen
Conclusie
Van tien gemeenten zijn voordrachten ontvangen. Geconstateerd kan worden dat bij ongeveer de helft van de door de gemeenten voorgedragen boerderijen het probleem in feite de instandhouding van de boerenschuur betreft. Het grootste probleem hierbij is de financiering van de restauratie. De eigenaar heeft hiervoor meestal niet voldoende middelen beschikbaar. De schuur is bovendien veelal onrendabel geworden. Bij een aantal is enkel restauratie geen oplossing, omdat het gebouw daarna nog steeds onrendabel blijft.
Tien gemeenten hebben een voordracht ingediend. Drie gemeenten hebben geen probleemgeval aangemeld. Het is de vraag of hieruit geconcludeerd kan worden dat er in deze gemeenten geen problemen zijn met de instandhouding van historische boerderijen. Het is ook mogelijk dat deze gemeenten niet voldoende op de hoogte zijn van de problemen die er spelen op dit gebied. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben voor het behoud van waardevolle historische boerderijen in Zeeland.
De gemeenten Kapelle en Vlissingen hebben te kennen gegeven geen probleemgeval in te (kunnen) dienen. De gemeente Tholen heeft te kennen gegeven, gelet op de problematiek die een rol dient te spelen bij de voor te dragen boerderij, momen-
Sasputsestraat Schoondijke (april 2003).
15 9. Onrendabele gebouwen Algemeen
Conclusie
De slechte economische situatie in de agrarische sector en het teruglopend aantal boeren en tuinders zijn de hoofdoorzaken van verval, veelal gevolgd door sloop van historische boerderijen. Veel boerderijen verliezen hierdoor hun oorspronkelijke agrarische functie.
Indien geen maatregelen worden getroffen om oude agrarische gebouwen aan te kunnen passen aan moderne bedrijfseisen, gaat verval in hoog tempo door, wat uiteindelijk tot sloop leidt.
Maar ook als de agrarische bestemming blijft, is dat niet altijd een garantie voor behoud. Voor een moderne, efficiënte bedrijfsvoering zijn namelijk vaak nieuwe gebouwen nodig en kan het oude gebouw alsnog leeg raken en treedt verval snel op. Indien men de oude bedrijfsgebouwen wel wil behouden, moeten deze aangepast worden aan de moderne bedrijfsvoering om rendabel te kunnen zijn. Het passend maken van deze gebouwen is in veel gevallen problematisch en bovenal erg kostbaar, evenals het onderhoud ervan. Ook nieuwe functies kunnen oude boerderijen een zinvolle bestemming geven, waardoor deze weer geheel of gedeeltelijk rendabel gemaakt kunnen worden.
Woonhuis Vitshoekdijk 1 Kuitaart (Het Klein Hoefken).
16
Provincie Zeeland
10. Onderhoud Veel historisch waardevolle boerenschuren en bijgebouwen gaan verloren door gebrek aan geld en goede zorg. Eeuwig zonde natuurlijk, want deze historische gebouwen bouw je niet nieuw. Weg is weg. Door het vinden van (een) voor alle betrokken partijen passende bestemming(en) en door het plegen van regelmatig onderhoud kunnen de meeste van deze gebouwen voor de toekomst bewaard blijven.
Planmatig en preventief onderhoud kostenbesparend Een historisch gebouw in goede staat houden kost geld, heel veel geld. Door het onderhoud planmatig en preventief aan te pakken, en de eventuele kleine gebreken tijdig te laten herstellen kan de eigenaar op de middellange termijn flinke kosten besparen en blijven deze gebouwen in goede conditie. De regels en voorwaarden voor subsidie en fiscale aftrek zijn aan voortdurende wijziging onderhevig. Het is voor een eigenaar dan ook raadzaam om zich regelmatig te laten informeren over de actuele stand van zaken alvorens omvangrijke instandhoudingwerkzaamheden te laten uitvoeren.
Zorgplicht eigenaren Iedere eigenaar van welke vorm van onroerend goed dan ook heeft de (wettelijke) plicht de in zijn of haar bezit zijnde panden goed te onderhouden, de zogenaamde zorgplicht. Uitgangspunt voor de verstrekking van overheidssteun voor onderhoud aan monumentale panden is dat slechts bovenmatige onderhoudskosten (dit zijn kosten voor onderhoud die die van een regulier pand te boven gaan) ten aanzien van het monument subsidiabel zijn; dus lang niet alle onderhoudskosten zijn in deze subsidiabel.
Bouw- en Plantlust (mei 2004).
op het moment dat de rietdekker, schilder, stukadoor, timmerman en/of voeger zijn gereedschap neerlegt aan het eind van de restauratie.
Werk niet opsparen
Periodieke bouwkundige inspectie
Spaar het reparatie- en onderhoudswerk niet op. Daardoor treedt vaak vervolgschade op die - eigenlijk dus onnodige extra kosten met zich meebrengt. Te vaak nog worden historische gebouwen die wachten op restauratie niet meer onderhouden. Juist dan kunnen deze met soms hele kleine ingrepen voor verder verval behoed worden. Eveneens te vaak wordt de eerste jaren na een restauratie te weinig aandacht besteed aan onderhoud. De zorg begint weer
Om tijdig te kunnen bepalen wanneer welke (onderhoud)werkzaamheden uitgevoerd moeten worden is een algehele periodieke bouwkundige inspectie noodzakelijk. Een zo objectief mogelijke, deskundige beoordeling van de kwaliteit is daarbij van belang. Het te vroeg laten uitvoeren van onderhoud kost immers onnodig geld; het te lang uitstellen leidt in de regel tot dure vervolgschade. Tijdens een periodieke inspectie worden beginnende gebreken
17 in een vroeg stadium gesignaleerd zodat deze snel en gericht aangepakt kunnen worden. De inventarisatie- en inspectiegegevens, samen met ervaringscijfers over onderhoudstermijnen, maken het opstellen van een meerjarenplan mogelijk. Een dergelijk plan is een prima onderlegger voor gefaseerd preventief onderhoud, waarbij zaken die nauw verband met elkaar houden eenvoudig geclusterd kunnen worden. Alleen al die efficiënte werkwijze spaart veel geld uit.
Conclusie Het regelmatig (laten) uitvoeren van bouwkundige inspecties plus het plegen van adequaat (planmatig) onderhoud, zelf of door derden, voorkomt dure restauraties, verval en ten slotte sloop van waardevolle historische boerderijen.
Zelf doen en de Monumentenwacht Zeeland Wat kan de eigenaar van een boerderij zelf doen, ook al is hij niet bouwkundig geschoold? Een aantal essentiële dingen die strekken tot behoud van het eigendom kan hij zelf doen. In dit kader heeft de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland/Monumentenwacht Zeeland de “Onderhoudswijzer voor de boerderij” laten maken, die tegen een gering bedrag te koop is bij de Stichting. Hierin staat per bouwdeel als gevels, daken, vloeren, technische installaties etc. wat men als eigenaar/gebruiker van de boerderij zelf kan doen om de kosten van onderhoud te beperken. De Monumentenwacht Zeeland, onderdeel van de SCEZ, kan de eigenaar hierbij helpen door het verstrekken van onderhoudsadviezen, door het uitvoeren van periodieke inspecties en de bevindingen hiervan vast te leggen in het inspectierapport en door het direct uitvoeren van noodreparaties bij kleinere gebreken. Eigenaren van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende historische gebouwen kunnen lid worden van de Monumentenwacht Zeeland.
Bouw- en Plantlust, riet opgeslagen in de schuur, klaar voor gebruik (mei 2004).
Onderhoudswijzer voor de Boerderij.
Provincie Zeeland
18
11. Boerderijen en Ruimtelijke Ordening Huidig Ruimtelijke Ordeningsbeleid Landbouw in het Streekplan In het Streekplan Zeeland (1997) is het provinciale ruimtelijke beleid opgeschreven. Alle gemeentelijke plannen worden hieraan door het college van GS getoetst. Boerderijen worden in het streekplan echter nauwelijks genoemd. Het gaat meer om de ‘agrarische functie’ of agrarische bebouwing. Het algemene streven in de agrarische gebieden is het behoud van de agrarische productiefunctie door volwaardige agrarische bedrijven. Bestaande bedrijven moeten voldoende ruimte krijgen en geen belemmeringen ondervinden van andere functies. Dit laatste staat weer haaks op de toenemende recreatieve functie van het boerenbedrijf en de vele nevenfuncties die in boerenschuren mogelijk zijn. Er staat dan ook: “In agrarische gebieden moeten vormen van niet-agrarische bebouwing en grondgebruik worden geweerd. … Ontwikkelingen die strijdig zijn met de agrarische ontwikkelingspotenties dienen voorkomen te worden” Ook staat er: “Buiten de kernen dient de woonfunctie
Bouw- en Plantlust (april 2003).
niet te worden uitgebreid”, behalve als het een “… functioneel aan het buitengebied gebonden huisvesting” betreft. De agrarische bebouwing moet geconcentreerd worden op een agrarisch bouwblok. Terughoudendheid is op zijn plaats bij het toekennen van nieuwe bouwblokken met een agrarische functie. Cultuurhistorisch waardevolle/karakteristieke gebouwen in het bestemmingsplan In het streekplan wordt genoemd dat er speciale aandacht besteed dient te worden aan beeldbepalende, karakteristieke en monumentale agrarische woningen en bedrijfsgebouwen: het zoeken naar een passende functie is hier nadrukkelijk gewenst. Het is bij uitzondering mogelijk om in dergelijke gebouwen meer woningen toe te staan. Veel gemeenten hebben een dergelijke regeling opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied. De meeste gemeenten geven een algemene uitzondering voor karakteristieke gebouwen, zonder echter een inventarisatie te maken voor de plankaart. Bij het nieuwe ontwerpplan voor het buitengebied van Terneuzen is dit wel
19
Bouw- en Plantlust, bouwtekening bestaande toestand (2003).
gedaan. Dit heeft geleid tot een opmerking van de subcommissie Gemeentelijke Plannen over de totstandkoming van de aanwijzing van individuele boerderijen tot karakteristieke boerderijen en welke criteria daarbij gelden.
schadelijke gevolgen hebben voor de agrarische productiestructuur en voor natuur en landschap, de automobiliteit dient binnen de perken te blijven en de bestaande bebouwing mag niet uitgebreid worden.
Behoud cultuurhistorische kenmerken en elementen Het streekplanbeleid is gericht op het beschermen van waardevolle elementen en relicten in het landelijk gebied, zoals boerderijen: “Deze dienen een adequate planologische bescherming te krijgen”. Niet duidelijk is wat deze bescherming verder inhoudt. Deze omschrijving geeft de Provincie in ieder geval de ruimte om een plan af te keuren waarin niet goed wordt omgegaan met monumentale boerderijen.
Woningbouwcontingenten Wanneer woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad door het toelaten van een of meerdere woningen in een beeldbepalende, karakteristieke boerenschuur, gaat dit ten koste van het beschikbare woningcontingent van de betreffende gemeente. In de praktijk wordt hier momenteel enige coulance toegepast wanneer dit tot onoverkomelijke problemen leidt, door het toepassen van een knelpuntenregeling.
Lege landbouwschuren Als het gaat om ‘vrijkomende agrarische bebouwing’ wordt in het streekplan vastgehouden aan het uitgangspunt om geen niet-agrarische ontwikkelingen toe te staan in de agrarische gebieden. Bedrijvigheid hoort op een bedrijventerrein, ook al gaat het om een startende ondernemer, toch wordt er een opening geboden om mogelijkheden te bieden voor een ‘passende benutting’, om zodoende een aanvulling op het agrarisch basisinkomen te kunnen genereren. Bij passende functies denkt men aan functies die bij de aard van het gebied passen, dus landbouw, recreatie en natuur. De functies mogen geen
Nieuwe Economische Dragers De regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing is uitgewerkt in het rapport “Nieuwe Economische Dragers” van het consortium Vitaal Platteland. Hierin is een model beschreven dat onderdeel van de streekplanherziening is geworden. Nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan mits er geïnvesteerd wordt in de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. Het is de bedoeling dat gemeenten deze regeling overnemen in hun bestemmingsplannen Buitengebied. Niet alle gemeenten hebben dit al gedaan. NED-aanvragen in deze gemeenten kunnen wel al worden behandeld door een artikel 19 procedure te volgen.
20
Provincie Zeeland
Een flexibele houding ten aanzien van herbestemming is voorwaarde voor het behoud van het gebouwd agrarisch erfgoed. Voor het ontwikkelen van nevenbestemmingen biedt NED mogelijkheden, maar ook beperkingen, zoals de gesignaleerde problemen met de toegestane beperkte afmeting van de appartementen. Investeren in verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is voorwaarde bij een nieuwe economische drager.
Toekomstig Ruimtelijke Ordeningsbeleid Nieuwe ontwikkelingen Met de sterke afname van het aantal boeren en het steeds verder afnemende basisinkomen van de landbouwer komen er meer ideeën over een nieuwe toekomst van het Zeeuwse platteland en haar boerderijen. Volgens het huidige streekplan kunnen deze ontwikkelingen niet toegestaan worden. Begin 2004 is een nieuwe streekplanherziening in procedure gegaan (“Vitaliteit & Kwaliteit”) waarin een verruiming van de NED is voorgesteld. Eén van de onderwerpen die daarbij aan bod komen is het hierboven gesignaleerde knelpunt wat betreft de beperkte oppervlaktematen van nieuwe functies. Om dit knelpunt aan te pakken en maatwerk beter mogelijk te maken, wordt voorgesteld vooral de omvang van de bestaande bebouwing maatge-
vend te laten zijn voor de omvang van de nieuwe ontwikkeling(en). In de streekplanherziening wordt tevens voorgesteld bij monumentale boerderijen de mogelijkheid te bieden het bouwblok te vergroten. Dit om te voorkomen dat nieuwe bedrijfsgebouwen op korte afstand van de monumentale bebouwing worden opgericht en afbreuk doen aan het karakter en de uitstraling van bedoelde bouwwerken. Voor wat betreft het wonen in monumentale boerderijen wordt voorgesteld ruimte te bieden voor het toestaan van meer woningen in karakteristieke bedrijfsgebouwen. Tevens wordt in dergelijke gebouwen ook ruimte geboden voor de vestiging van een (woon)zorgfunctie.
Conclusie Het streekplan van 1997 en de streekplanuitwerking Nieuwe Economische Dragers bieden mogelijkheden voor agrarische bedrijven om niet-agrarische nevenactiviteiten te ontplooien. Toch lopen initiatiefnemers tegen de grenzen op van de gestelde randvoorwaarden. De streekplanherziening “Vitaliteit & Kwaliteit” zal voorzien in het veranderen of verruimen van enkele van dergelijke normen of randvoorwaarden.
21 12. Financiering Uit de voordrachten van de gemeenten (zie 7) blijkt dat de financiering van de restauratie van de (grote) schuur in veel gevallen het grootste probleem is. Bij herbestemming moeten vaak grote investeringen gedaan worden, die weer terugverdiend moeten worden. Dit laatste kan een belemmering vormen en problemen opleveren voor de restauratie. In een aantal gevallen is voor boerderijen een financiële bijdrage (van de overheid) mogelijk en/of bestaan er andere financiële voordelen:
Rijksmonumenten: Restauratie- en onderhoudssubsidie Voor de restauratie van boerderijen die rijksmonument zijn, is momenteel van het rijk een restauratiesubsidie van 20% mogelijk en een restauratiehypotheek van 30%. Een restauratiehypotheek blijkt echter voor de meeste agrariërs niet mogelijk, omdat zij daarvoor niet voldoende inkomen hebben en niet genoeg zekerheden kunnen garanderen.
Bouw- en Plantlust tijdens herstel van de rieten kap (mei 2004).
Indien de restauratiekosten niet fiscaal aftrekbaar zijn, is er 50% subsidie mogelijk. Fiscaal voordeel is voor agrariërs vanwege een negatief inkomen vaak niet van toepassing. Uitbetaling van de subsidie vindt bovendien op (te) lange termijn plaats. Hiervoor worden momenteel door het rijk oplossingen gezocht door wijziging van het huidige subsidiestelsel. Voor onderhoudskosten is van het rijk een bijdrage mogelijk (alleen voor schaapskooien en rieten daken). Deze bijdrage bedraagt 50% van de totale onderhoudswerkzaamheden met een maximum van € 5.672,- per jaar. Voor deze categorieën is tevens een provinciale bijdrage mogelijk in de onderhoudskosten van 20% met een maximum van € 2.500,- per jaar. Conclusie De genoemde subsidiepercentages zijn veel te laag. Restauraties van boerenschuren zijn zeer kostbaar en kunnen door de meeste eigenaren niet opgebracht worden.
22
Provincie Zeeland
Gemeentelijke monumenten
Vitaal platteland
Een aantal gemeenten heeft een gemeentelijke monumentenlijst en daarvoor tevens een subsidieregeling. In Zeeland betreft dit Kapelle (16 monumenten), Middelburg (93 monumenten, geen boerderijen), Borsele (36 monumenten) en Goes (2 monumenten). Deze gemeenten hebben een subsidieverordening voor hun gemeentelijke monumenten. In Middelburg is deze subsidieverordening onderdeel van de subsidieverordening stadsvernieuwing.
Kosten van investeringen (in bouw of inrichting van gebouwen) die voortvloeien uit diversificatie op een bedrijf kunnen gesubsidieerd worden. Dit geldt voor projecten in het agrarisch gebied. Hiervan kan ook het herstel van een historisch gebouw onderdeel uitmaken. Het gaat hierbij echter nadrukkelijk niet om subsidie voor een volledige restauratie. Deze regeling is ook niet specifiek voor historische boerderijen en het is een tijdelijke regeling.
De gemeente Schouwen-Duiveland heeft een gemeentelijke monumentenlijst met 400 objecten. Hiervoor bestaat geen apart vergunningenstelsel en geen subsidieregeling.
Conclusie Een groot aantal gemeenten heeft geen eigen monumentenlijst, geen subsidieverordening en geen vergunningenstelsel.
Erfprojecten Voor het herstel van kleine cultuurhistorische elementen op boerenerven hebben de Stichting Landschapsbeheer Zeeland (SLZ) en de Boerderijenstichting Zeeland een project opgezet. Hierbij kan voor het herstel van deze elementen en bijdrage van 50% van de kosten worden verkregen, met een maximum van € 2.500,- Het betreft hier een incidentele subsidieregeling. Tevens is er in gebieden waar een herverkaveling loopt een subsidieregeling voor particuliere beplanting van boerderijen (via de Dienst Landelijk Gebied). Het subsidiepercentage bedraagt ongeveer 65%.
Conclusie voor aanleg en onderhoud van kleine cultuurhistorische en landschapselementen, en voor erfbeplanting op boerenerven is incidenteel (indien beschikbaar) subsidie te verkrijgen.
Conclusie Indien herstel van een cultuurhistorisch waardevol gebouw noodzakelijk is voor diversificatie op een bedrijf kan hier onder bepaalde omstandigheden subsidie voor verkregen worden.
Algemene conclusie financiering Financiering van instandhouding van waardevolle historische boerderijen is kostbaar. Voor rijksmonumenten zijn in principe middelen beschikbaar maar de bedragen zijn vaak te laag en betaling vindt op een te lange termijn plaats. Voor gemeentelijke monumenten is in een beperkt aantal gevallen subsidie beschikbaar. Ook voor aanleg, herstel en behoud van erf(onderdelen) is incidenteel subsidie beschikbaar.
23 13. Aanbevelingen De projectgroep doet de onderstaande aanbevelingen voor het behoud van waardevolle historische boerderijen in Zeeland. Tevens wordt aangegeven wie volgens de projectgroep mogelijk in aanmerking komt om deze uit te (laten) voeren. Informatievoorziening - Betere voorlichting aan eigenaren van historische boerderijen bij realisering van instandhoudings- en herbestemmingsplannen, waaronder informatie over diverse subsidie- en financieringsmogelijkheden. - Gemeentebesturen bewust maken van hun taken en verantwoordelijkheden. - Bewustmaking van eigenaren, het brede publiek, architecten en adviesbureaus. Kennis en deskundigheid - Professionele ondersteuning bieden aan eigenaren op het gebied van instandhouding van historische boerderijen via één loket, onder te brengen bij de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland. - Kennis en deskundigheid Boerderijenstichting Zeeland beter benutten. - Deskundigheidsbevordering voor gemeenten en andere betrokken instanties. - Regelmatig bijeenkomsten organiseren met betrokken organisaties om ervaringen uit te wisselen. Financiering - De subsidiepercentages voor de restauratie van rijksmonumenten verhogen of op een andere wijze een oplossing voor het restauratiefinancieringsprobleem vinden. Bevorderen dat er iets gedaan wordt aan het feit dat fiscale voordelen voor agrariërs die eigenaar zijn van een rijksmonument nauwelijks aanwezig zijn. - De incidentele regelingen voor het herstel van kleine cultuurhistorische elementen op boerenerven en voor erfbeplanting structureel maken. - Regelmatige bouwkundige inspecties en regelmatig onderhoud van historische boerderijen stimuleren. - Bij subsidiëring door Vitaal Platteland Zeeland meer prioriteit geven aan de historische boerderijen. - Oprichting van een fonds voor de instandhouding van historische boerderijen. Herbestemming - Meer herbestemmingsmogelijkheden voor historische boerderijen en daarmee meer mogelijkheden voor maatwerk creëren. - NED: uitgangspunt dient te zijn: “ja, mits” i.p.v. “nee, tenzij”. Beleid dient verruimd te worden. - Bevorderen van een flexibele houding en ruimere mogelijk-
Voorstel door wie Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland
Provincie Zeeland Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland, Boerderijenstichting Zeeland
Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland
Boerderijenstichting Zeeland Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland Provincie Zeeland, Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland
Rijksdienst voor de Monumentenzorg
Provincie Zeeland
Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland Provincie Zeeland Provincie Zeeland, Gemeenten, particuliere organisaties
Provincie Zeeland, Nieuwe Economische Dragers
Provincie Zeeland, Nieuwe Economische Dragers Gemeenten, Provincie Zeeland
24
Provincie Zeeland
heden om historische agrarische bebouwing aan te passen aan moderne bedrijfsvoering. - Voor NED is één gemeenteloket en begeleiding noodzakelijk. - NED dient beter bekend gemaakt te worden. Wet- en regelgeving - Procedures dienen versneld en beter op elkaar afgestemd te worden. - Er dient flexibel omgaan te worden met de wet op het bouwbesluit en de gemeentelijke verordeningen bij historische agrarische bebouwing, omdat deze vaak moeilijk toepasbaar zijn bij herbestemming; hierdoor belemmeren wet- en regelgeving (indirect) het behoud van deze bebouwing. - Het rijksbeleid m.b.t. monumentenzorg dient helder, consistent en realistisch te zijn, met als doelstelling een bijdrage te leveren aan het behoud van ons agrarisch erfgoed. - Bij herbestemming van historische boerderijen dient medewerking verleend te worden aan splitsing hiervan in twee of meer woningen, als dit bijdraagt aan het behoud hiervan. Overig - De gemeenten stimuleren een eigen monumentenlijst op te stellen met een bijbehorend beleid (subsidieverordening en/of vergunningenstelsel) - De gemeenten stimuleren bij het welstandsbeleid aandacht te besteden aan de historische kwaliteit van de agrarische bebouwing. - De inventarisatie van historische boerderijen t.z.t. in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur van Zeeland opnemen. - Stimuleren dat belangrijke historische boerderijen op de rijksmonumentenlijst geplaatst worden. - Stimuleren dat historische boerderijen als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing worden opgenomen in bestemmingsplannen buitengebied.
Provincie Zeeland, Nieuwe Economische Dragers Provincie Zeeland, Nieuwe Economische Dragers
Gemeenten, Provincie Zeeland, Rijk Gemeenten
Rijksdienst voor de Monumentenzorg
Gemeenten
Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland, Gemeenten
Boerderijenstichting Zeeland, Provincie Zeeland
Provincie Zeeland Boerderijenstichting Zeeland Gemeenten, Provincie Zeeland
25 Geraadpleegde documentatie -
Rapport Vitaal Platteland Zeeland, Nieuwe Economische Dragers, Provincie Zeeland, 2000 Rapport Behoud Boerderijen met Beleid, Bureau Helsdingen, Jaar van de Boerderij 2003, Amsterdam 2002 Historische Boerderijen in Nederland, Stichting Historisch Boerderij Onderzoek, Jaar van de Boerderij 2003, Arnhem 2001 Tussenevaluatie Nieuwe Economische Dragers Bestuurlijk consortium, Vitaal platteland, Uitvoeringsprogramma 2000-2006, Provincie Zeeland, 2000 Plankostenregeling nationaal restauratiefonds + aanvraagformulier vergoeding plankosten Onderhoud van rieten daken, Rijksdienst voor de Monumentenzorg Provinciaal blad van Zeeland, nr. 1 van 2003 Verordening onderhoudssubsidies monumenten Artikel uit OOGST Landbouw, 3 januari 2003: Zonder functie geen toekomst voor historische boerderij Erven op een vitaal platteland (Provincie Zeeland), 2003 De boerderij voorbij, het landelijk gebied op zoek naar een nieuw evenwicht Behoud het beeld, leidraad voor herbestemming van agrarische gebouwen, Federatie Stichts Cultureel Erfgoed Besluit rijkssubsidiëring onderhoud monumenten, Rijksdienst voor de Monumentenzorg Besluit rijkssubsidiëring restauratie monumenten 1997, Rijksdienst voor de Monumentenzorg Beleidsregels onderhoud en restauratie Monumenten, Rijksdienst voor de Monumentenzorg Verklaring van Tilburg en verslag symposium behoud Brabantse boerderijen, 7 april 2003 artikel ‘Landbouw verdwijnt uit Nederland’ uit VNG-Magazine 4 juli 2003 Onderhoudswijzer voor de boerderij van Monumentenwacht Zeeland Ontwerp Streekplanherziening Vitaliteit en Kwaliteit, vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Zeeland, 10 februari 2004 Heldere Keuzes, Welstandscriteria boerderijen, Dorp Stad en Land, Rotterdam, i.s.m. Boerderijenstichting Zeeland, Provincie Zeeland, 2004
26
Provincie Zeeland
Bijlage 1
Overzicht voorgedragen boerderijen voor pilot Rijksmonument (RM) Gemeentelijk monument (GM)
Gemeente
Adres boerderij
Borsele (1ste en 2de voorkeur)
Dorpsstraat 102 4451 AC Heinkenszand
RM
Heinkenszandseweg 44 4451 NX Heinkenszand
RM
Goes
Nazareth 61 4471 PM Wolphaartsdijk
GM
Hontenisse/ Hulst
Vitshoekdijk 1 4584 RZ Kuitaart (Het Klein Hoefken)
Middelburg
Oude Dijk 14 4339 NJ Nieuw en Sint Joosland (Hof Nieuwlands Rust)
Noord-Beveland
Oosthavendijk 2 4493 BK Kamperland (Bouw en Plantlust)
Reimerswaal (1ste en 2de voorkeur)
Sint Pieterspolder 1 4416 RJ Kruiningen
RM (restauratiesubsidie) toegekend) RM
Bathseweg 37 4411 RK Rilland Schouwen-Duiveland
Zuid-Langeweg 1 4315 AH Dreischor
Sluis
Sasputsestraat 14 4507 JX Schoondijke
Terneuzen
Aandijkseweg 6 4543 PT Zaamslag
Veere
Oude Grintweg 1 4363 RD Aagtekerke
De gemeenten Vlissingen, Kapelle en Tholen hebben geen voordracht ingediend.
RM
RM
27 Bijlage 2
Algemene informatie: Wie kunnen kennis leveren? Overheden De gemeenten verstrekken subsidies voor restauratie van rijksmonumenten. In sommige gevallen verstrekken de Provincie Zeeland en het Rijk een onderhoudssubsidie. Vaak wordt dan van tevoren een rapport van de Monumentenwacht gevraagd. Ook wat het ruimtelijke ordeningsbeleid betreft is de Provincie in sommige gevallen aan zet. Een architect van wie bekend is dat hij affiniteit heeft met landelijke architectuur, open staat voor het culturele en maatschappelijke belang daarvan, ervaring heeft met het verbouwen van boerderijen en bovendien verstand heeft van restauratietechnieken. In de regel zal hij ook de vaklieden kennen die het meest geschikt zijn voor de uitvoering van bepaalde gespecialiseerde werkzaamheden. De Boerderijenstichting Zeeland verstrekt informatie over behoudenswaardige karakteristieken van de Zeeuwse boerderij en geeft suggesties over de manier waarop deze karakteristieken bij een verbouwing of restauratie behouden kunnen blijven.
Oude Grintweg 1 te Aagtekerke (april 2003).
De Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland kan algemene informatie geven over monumentenzorg en over het behoud van historische boerderijen. De Stichting Landschapsbeheer Zeeland geeft adviezen voor de inrichting en beplanting van het erf. Zij geeft suggesties (en mogelijk ook subsidie) voor de aanplant van hagen, laanbomen, boomgaarden, houtwallen en kikkerpoelen. Dit geldt ook voor kleine gebouwde elementen. De Stichting Historisch Boerderij Onderzoek heeft in de afgelopen decennia een archief van opmetingen opgebouwd. Als de betreffende boerderij in dat archief voorkomt, kan deze informatie een hulp zijn bij de planontwikkeling. Als er niets voorhanden is voor een specifieke boerderij kan de Stichting Historisch Boerderij Onderzoek één en ander op papier zetten. Hieraan zijn kosten verbonden.
Provincie Zeeland
Colofon Uitgave: Projectgroep Pilot Boerderijen, Provincie Zeeland Fotografie: Provincie Zeeland, tenzij anders vermeld Opmaak: Afdeling Informatievoorziening en Documentatie, Provincie Zeeland
28
Provincie Zeeland
Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland
Bouw- en Plantlust
