Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen

Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen

Bron: www.blotdesign.com/property-management.php

Bosch en Duin, februari 2012 Betreft Opleidingsinstelling Auteur Begeleider

: Scriptie, Master of Studies in Real Estate : Amsterdam School of Real Estate : R.A. van Welsenes : A.R. Marquard

Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen _______________________________

Voorwoord Waarom het schrijven van deze scriptie; wel dat zit zo. Het is inmiddels alweer vier jaar geleden, dat ik het plan opgevat had om een master titel te gaan behalen. Het was in eerste instantie bedoeld als persoonlijke uitdaging evenals mijn drang om een wetenschappelijk niveau te bereiken. Tot ik in aanraking kwam met de Amsterdam School of Real Estate, er diverse gesprekken voerde en hun studiegids Master of Studies in Real Estate (MSRE) nader bestudeerde. Toen besefte ik wederom, dat vastgoed mijn absolute passie is en ontstond een sterk verlangen mij binnen het vastgoedgerelateerde vakgebied verder te willen ontwikkelen. Dankzij een financieel welwillende werkgever en een goede persoonlijke onderbouwing, kon ik begin 2008 vol enthousiasme van start met de zo door mij begeerde opleiding. Het werd uiteindelijk een langer en moeizamer traject dan ik op voorhand gedacht had. Door diverse persoonlijke omstandigheden werd ongewenst vertraging opgelopen en dreigde het opleidingsavontuur een blok aan het been te worden. Een gezonde dosis doorzettingsvermogen, maar voornamelijk het vertrouwen en de motivatie die ik vanuit het thuisfront ontving, hebben er voor gezorgd dat met het schrijven van deze scriptie het opleidingseinde nu echt in zicht is. Het gevoel is echter dubbel. Enerzijds ben ik blij dat het er bijna op zit. Anderzijds zal ik de vakinhoudelijke verbeding en verdieping gaan missen evenals het plezierige contact met mijn medestudenten en de opleidingsmedewerkers. Het mag gezegd worden, persoonlijk ben ik erg opgelucht en trots op het voltooien van mijn afstudeeronderzoek, dat ik gaarne opdraag aan mijn allerliefste, mijn steun en toeverlaat, Mariëtte en aan mijn kinderen. Zonder jullie had ik het nooit gered. Roeland van Welsenes Bosch en Duin, februari 2012


Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding ............................................................................................................................. 1 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................................. 1

1.2

Onderwerp ............................................................................................................................................. 1

1.3

Onderzoeksvragen en afbakening .......................................................................................................... 2

1.4

Doelstelling............................................................................................................................................ 3

1.5

Onderzoeksopzet ................................................................................................................................... 3

1.6

Leeswijzer.............................................................................................................................................. 4

Beleggen in vastgoed ......................................................................................................... 5 2.1

Inleiding ................................................................................................................................................. 5

2.2

Vastgoedbeleggingen............................................................................................................................. 5

2.3

Vastgoedmanagement ............................................................................................................................ 5

2.4

Property management ............................................................................................................................ 9

2.5

Historie en ontwikkeling ..................................................................................................................... 11

2.5.1

Historie ....................................................................................................................................... 11

2.5.2

Ontwikkeling .............................................................................................................................. 12

2.6

In- en outsourcing ................................................................................................................................ 14

2.7

Deelconclusie ...................................................................................................................................... 17

Behavioural Finance ....................................................................................................... 18 3.1

Inleiding ............................................................................................................................................... 18

3.2

Wat is behavioural finance?................................................................................................................. 18

3.2.1

Definitie ...................................................................................................................................... 18

3.2.2

Oorsprong ................................................................................................................................... 19

3.2.3

Inhoud ......................................................................................................................................... 20

3.2.4

Gedragstypen belegger................................................................................................................ 22

3.3 3.3.1

Oorsprong en ontwikkeling......................................................................................................... 29

3.3.2

Inhoud ......................................................................................................................................... 30

3.3.3

Behavioural finance en vastgoedmanagement ............................................................................ 31

3.4

4

Behavioural finance en vastgoed ......................................................................................................... 29

Deelconclusie ...................................................................................................................................... 34

Theoretisch intermezzo................................................................................................... 35


5

Empirisch onderzoek ...................................................................................................... 36 5.1

Inleiding ............................................................................................................................................... 36

5.2

Onderzoeksmethodiek ......................................................................................................................... 36

5.3

Selectie ................................................................................................................................................ 37

5.4

Interviews ............................................................................................................................................ 37

5.4.1

Inhoud ......................................................................................................................................... 37

5.4.2

Uitkomsten .................................................................................................................................. 39

5.6

6

Onderzoeksresultaten ..................................................................................................... 45 6.1

Inleiding ............................................................................................................................................... 45

6.2

Theorie versus praktijk ........................................................................................................................ 45

6.2.1

Rationele criteria ......................................................................................................................... 46

6.2.2

Irrationele criteria ....................................................................................................................... 48

6.3

7

Deelconclusie ...................................................................................................................................... 44

Analyse onderzoeksresultaten ............................................................................................................. 49

Conclusie en aanbevelingen ........................................................................................... 51 7.1

Conclusie ............................................................................................................................................. 51

7.2

Aanbevelingen ..................................................................................................................................... 53

Bibliografie .............................................................................................................................. 55


1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Betreffende hun vastgoedmanagement activiteiten kiezen sommige onroerend goed beleggers er voor hun beheeractiviteiten (deels) uit te besteden aan externe vastgoedmanagement organisaties terwijl andere beleggers er juist voor kiezen het (deels) zelf te doen. Waarom zij hiervoor kiezen is echter niet altijd duidelijk en verschilt per organisatie. Ten einde deze keuze te doorgronden leek het interessant te achterhalen welke factoren van invloed zijn op deze beslissing. Wordt hier immers wel een juiste keuze gemaakt op basis van de juiste criteria? Verder valt op dat de functieomschrijvingen, en daarbij behorende werkzaamheden, binnen de verschillende onderdelen van het vastgoedmanagement per organisatie verschillen. In tegenstelling tot de theorie komt het in de praktijk bijvoorbeeld regelmatig voor dat iemand in de functie van asset manager voornamelijk property management werkzaamheden verricht. Wellicht dat deze organisatorische verschillen van invloed zijn op onderhavige vastgoedmanagement beslissing? Aanleiding tot het schrijven van deze scriptie is dan ook ontstaan door de nieuwsgierigheid naar de achterliggende gedachte van het op verschillende manieren organisatorisch inrichten van de vastgoedmanagement activiteiten van een vastgoedbelegger.

1.2

Onderwerp

Binnen het vastgoedbeleggingsproces vallen er drie verschillende soorten management te onderscheiden: portfolio management, asset management en property management. Het property management, feitelijk ook wel het vastgoedbeheer genoemd, was lange tijd een minder belangrijk onderdeel, omdat beleggers zich voornamelijk richtten op nieuwbouw en acquisitie. In een verder geprofessionaliseerde vastgoedmarkt zijn beleggers zich er echter van bewust geworden dat het optimaliseren van hun vastgoedexploitatie een steeds meer bepalende rol speelt in het uiteindelijk resultaat van hun onderneming. Daarnaast wordt de huidige markt gedicteerd door de bestaande voorraad en kan het nog enige tijd duren voordat daarin verandering komt. Voorstaande ontwikkelingen hebben er toe geleid dat het belang van goed property management alleen maar groter is geworden. Betreffende het vastgoedbeheer kan een belegger er voor kiezen dit zelf te doen of het uit te besteden aan derden (outsourcing). Deze uitbesteding kan variëren van het uitbesteden van alle beheeractiviteiten tot het slechts beperkt uit handen geven van onderdelen van het property management. Daarbij komt het voor dat beleggers terugkomen op hun keuze en uiteindelijk er voor kiezen om tal van activiteiten weer binnenshuis te halen (insourcing). Dat genomen beslissingen niet altijd uitpakken zoals verwacht wordt misschien ook veroorzaakt doordat beleggers niet altijd op een logische manier redeneren. De vastgoedmarkt wordt immers niet alleen gestuurd door rationele overwegingen, maar ook psychologische en sociologische factoren kunnen een belangrijke rol spelen. Deze irrationele factoren vormen het vakgebied behavioural finance.

1


1.3

Onderzoeksvragen en afbakening

Aan de hand van het hierboven geformuleerde scriptieonderwerp is een centrale onderzoeksvraag geformuleerd. Deze luidt als volgt: “Op grond van welke criteria kiest een vastgoedbelegger voor het (algeheel of gedeeltelijk) in- of outsourcen van haar property management activiteiten?” Alvorens een antwoord verkregen te hebben op de centrale vraag diende onderzocht te worden hoe een vastgoedbelegger volgens de theorie organisatorisch ingericht zou kunnen zijn en welke activiteiten daarbij horen. Zoals eerder beschreven wijst de praktijk namelijk uit dat de verdeling van de vastgoedmanagement werkzaamheden per organisatie behoorlijk kunnen verschillen. Dit kan een verkeerd beeld geven van de organisatorische inrichting van een bedrijf en daarmee van de achterliggende gedachte van eventuele uitbesteding van het property management. Verder diende onderzocht te worden wat redenen zijn voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van property management activiteiten. Naast de meer bekende rationele overwegingen zijn waarschijnlijk ook irrationele factoren daarop van invloed. Anders gezegd, wat voor gedrag vertoont een belegger bij het nemen van onderhavige keuze. Wellicht spelen marktontwikkelingen ook een belangrijke rol. Dit alles diende theoretisch onderzocht te worden. Vervolgens moesten de uitkomsten van dit kwalitatieve onderzoek getoetst worden aan de praktijk. Dit kon het best geschieden met behulp van interviews of enquêtes met vastgoedbeleggers, waarmee getracht werd beter inzicht te verkrijgen in hun redenen, gedrag en expertise omtrent het property management vraagstuk. Uit voorstaande blijkt dat het onmogelijk is het onderzoek alleen te beperken tot de hoofdvraag. Om deze hoofdvraag zo goed en zo juist mogelijk te kunnen beantwoorden was het noodzakelijk een aantal aanleidingen en veronderstellingen nader te onderzoeken. Uit de centrale onderzoekvraag vloeiden dan ook de volgende subvragen voort:

In hoeverre wordt een belegger zijn keuze voor het in- of outsourcen van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten beïnvloedt door rationele factoren? Welke soorten vastgoedbeleggers en vastgoedbeleggingen zijn er? Welke typen vastgoedmanagement en bijbehorende functies kunnen onderscheiden worden bij het beleggen in vastgoed? Wat wordt verstaan onder property management en welke werkzaamheden behoren tot dit segment? Hoe hebben de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder zich ontwikkeld en wat zijn de verwachtingen voor de toekomst? Wat wordt verstaan onder in- en outsourcing van vastgoedmanagement activiteiten? Wat zijn de voor- en nadelen van outsourcing van het vastgoedmanagement? In hoeverre wordt een belegger zijn keuze voor het in- of outsourcen van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten beïnvloedt door irrationele (gedragsmatige) factoren? Wat wordt verstaan onder het vakgebied behavioural finance en wat is haar relatie met vastgoedmanagement? In welke mate worden de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder beïnvloed door behavioural finance? Welk gedrag vertoont een vastgoedbelegger bij het nemen van property management beslissingen en wat is daarvan de invloed?

2


Bij een dergelijk kwalitatief onderzoek wass een goede afbakening van het onderzoeksgebied belangrijk. Zowel bij theoretisch als empirisch onderzoek ging g de aandacht in eerste instantie uit naar professionele zakelijke vastgoedbeleggers, welke ‘direct’ en nationaal beleggen in de segmenten kantoren, ren, bedrijfspanden, winkels en/ of woningen. Zowel de empirische onderzoeksmethodiek als verdere afbakening van de selectiecriteria zullen nader worden toegelicht in hoofdstuk vijf, empirisch onderzoek.

1.4

Doelstelling

Uiteindelijk heeft dit onderzoek tot to doel gehad om zowel wetenschappelijk als maatschappelijk beter inzicht te verkrijgen in de beweegredenen van een vastgoedbelegger om bepaalde vastgoedmanagement activiteiten uit te besteden. Het ging ging hier om de vraag: waarom, bepaalde onderdelen van, van het property management anagement zelf uitgevoerd worden en waarom soms gekozen ekozen wordt voor uitbesteding aan externe vastgoedmanagement organisaties? Eigenlijk diende de de toegevoegde waarde van outsourcing dus vergeleken te worden met die van het zelf doen. Daarbij was het et relevant te achterhalen in hoeverre deze beoogde toegevoegde waarde in de praktijk prakt daadwerkelijk gerealiseerd wordt. ordt. Anders gezegd; zijn de juiste keuzes gemaakt?

1.5

Onderzoeksopzet

Om antwoord te krijgen op de centrale onderzoeksvraag was uitgebreid onderzoek nodig. Dit kwalitatieve onderzoek is verricht middels een zogenoemde TPA-structuur: Theorie, Praktijk en Analyse (figuur 1). 1) Eerst is er een theoretische studie uitgevoerd, vervolgens werd w de praktijk bestudeerd en tot slot werden beide onderzoeken onderzoe op elkaar gereflecteerd en geanalyseerd.

Figuur 1 – TPA-structuur Theorie Praktijk

Analyse

Conclusie

De benodigde data zijn verzameld aan de hand van deskdesk en field research. De mogelijk te gebruiken bronnen betroffen ffen literatuur, documenten, media, werkelijkheid en personen. Door toepassing van meerdere bronnen bronne werd de objectiviteit van het onderzoek gewaarborgd. Voor het theoretische gedeelte van het onderzoek werd gebruik gemaakt van literatuur, documenten en media. Literatuur is voornamelijk namelijk benut worden om het theoretische kader vorm te geven, geven maar kon ook informatie verschaffen ten aanzien van de onderzoekselementen en daarmee daar helpen bij verdere openrationalisatie van het onderzoek. Onder literatuur worden onder andere boeken, redactiebundels (journaals journaals) en vaktijdschriften verstaan. Verder werden documenten (college syllabi, scripties, rapporten, en dergelijke) evenals media (internet, kranten en tijdschriften) geraadpleegd. Aan de hand van voorstaand theoretisch onderzoek is dus bestudeerd wat er al allemaal over het onderzoeksonderwerp gepubliceerd is. Hiermee Hi kon onder andere een beeld gevormd worden van de organisatorische inrichting van vastgoedbeleggers in het algemeen en van hun property management anagement activiteiten in het bijzonder. Het nader onderzoeken van de criteria voor het (gedeeltelijk) in-- of outsourcen was daarbij uiteraard van groot belang. Dit ging zowel om de van invloed zijnde rationele als irrationele – meer gedragsmatige – maatstaven. Naast het theoretische gedeelte diende dien ook de huidige praktijk empirisch onderzocht te worden. Voor het praktijkgedeelte tijkgedeelte van het onderzoek zijn personen ondervraagd. Het betrof betr een verkennend onderzoek, waarbij ondervragingen

3


4

hebben plaatsgevonden met personen wie een actieve rol (gehad) hebben op het gebied van het onderzoeksvraagstuk. Er zijn dus meerdere bronnen nnen geraadpleegd, geraadpleegd, waardoor er voldoende triangulatie plaatsvond. plaatsv Aan het einde van deze scriptie is een literatuurlijst opgenomen, met daarin een overzicht van alle geraadpleegde bronnen. De gebruikte bronnen zijn ontsloten middels de technieken zoeksysteem, em, inhoudsanalyse en ondervraging1. Een zoeksysteem is een hulpmiddel om tot de juiste selectie te komen in de literatuur. Het was belangrijk om de juiste theoretische bronnen te vinden die aansluiten bij dit onderzoek en de onderliggende vraagstelling. Om O hier toe te komen is gebruik gemaakt van verscheidene zoeksystemen zoals het internet2 en de ASRE bibliotheek. Inhoudsanalyse is een techniek voor het genereren van gegevens uit documenten, media en werkelijkheid. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van va de kwalitatieve inhoudsanalyse, waarbij reductie plaatsgevonden plaats heeft van an de relevante onderzoeksinformatie uit een grote hoeveelheid tekstueel materiaal. Ondervraging wordt omschreven als een door vraagstelling en operationalisering operationaliser van kernbegrippen gestuurde stuurde activiteit, waarbij door het aanbieden van stimuli (vragen) aan vooraf gekozen personen gewenste informatie kan worden ontleend. Deze ondervraging heeft plaats gevonden in de vorm van face--to-face interviews. Een dergelijke manier van interviewen bood b namelijk de mogelijkheid om over en weer te communiceren met de ondervraagde, waarbij de theoretisch vergaarde informatie aan de praktijk getoetst konn worden. Door D het stellen van open vragen konn verder veel kwalitatieve informatie achterhaald worden. Personen geven immers vaak snel en diverse informatie. De onderzoeksopzet wordt schematisch weergegeven in onderstaande figuur 2. Figuur 2 – Onderzoeksopzet

Inleiding

Theoretisch onderzoek

Empirisch onderzoek

Vastgoed

Onderzoeksresultaten

Conclusie

Uitkomsten Conclusie

Onderwerp

Intermezzo

Interviews

Psychologie

Reflectie Aanbeveling

1.6

H1

1 2

Leeswijzer

Inleiding

H2

Beleggen in vastgoed

H3

Behavioural finance en vastgoed

H4

Intermezzo

H5

Interviews

Het ontwerpen van een onderzoek, Verschuren en Doorewaard, 2007 Onder andere: www.google.nl, www.scholar.google.nl, www.scholar.google.nl www.sciencedirect.com en www.vastgoedkennis.nl

H6

Onderzoeksresulaten

H7

Conclusie


2

Beleggen in vastgoed

2.1

Inleiding

Alvorens de achterliggende gedachte van het in- of outsourcen van property management werkzaamheden te kunnen achterhalen, werd het noodzakelijk geacht eerst beter inzicht te verkrijgen in het proces dat hier aan ten grondslag ligt. Het vastgoedbeleggingsproces wel te verstaan. Iedereen die zich professioneel met vastgoed bezighoudt weet dat het werken met vastgoed veel verschillende facetten kent. Deze complexiteit betekent dat vastgoedprofessionals over ruime kennis moeten beschikken om succesvol te kunnen functioneren. Onder andere kennis van de markt, objecten en het beheer zijn hierbij van essentieel belang3. In dit hoofdstuk zullen daarom de onderwerpen vastgoedbeleggingen (§2.2), vastgoedmanagement (§2.3) en property management (§2.4) nader worden toegelicht. Aansluitend zullen de historische en toekomstige ontwikkelingen van de vastgoedmarkt in het algemeen en de vastgoedmanagement sector in het bijzonder worden beschreven (§2.5). Hierna volgt een paragraaf over het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van het property management (§2.6). Het hoofdstuk wordt afgesloten met een deelconclusie (§2.7).

2.2

Vastgoedbeleggingen

Door zijn schaarste, duurzaamheid en hoge waarde heeft vastgoed een belangrijke functie in de economie. Haar eigenaren zijn onder te verdelen in de groepen eigenaargebruikers en beleggers. Deze scriptie beperkt zich tot de groep vastgoedbeleggers. Dit zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren4. Grofweg kunnen hierbij de twee categorieën directe en indirecte vastgoedbeleggingen worden onderscheiden. Vanwege het feit dat men bij een directe vastgoedbelegging rechtstreeks eigenaar is van het onroerend goed en bij een indirecte vastgoedbelegging geen zeggenschap heeft over het management van het vastgoed, gaat de aandacht in deze scriptie alleen uit naar beleggers in direct onroerend goed. Degenen die direct in vastgoed beleggen betreffen zowel particuliere als institutionele beleggers. Tot institutionele beleggers behoren pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en vastgoedondernemingen (beurs en niet- beursgenoteerd). Ondanks dat directe vastgoedbeleggingen erg arbeidintensief zijn, worden zij beschouwd als aantrekkelijke beleggingscategorie, omdat beleggers verwachten hun doestellingen te kunnen realiseren. Door Keeris5 worden deze doelstellingen als volgt omschreven: “Het investeren in vastgoedobjecten voor een renderende belegging, het beperken van de te lopen risico’s in de portefeuille en het verbeteren van de financiële positie van de betrokken stake- en shareholders”. Uiteindelijk kunnen het beleggingsbeleid en de gewenste portefeuillesamenstelling natuurlijk wel per type belegger verschillen.

2.3

Vastgoedmanagement

Om voorstaande beleggingsdoelstellingen te verwezenlijken dient een vastgoedbelegger het aan hem toevertrouwde vermogen zo goed mogelijk te beheren. Dit doet hij door het creëren van maximale inkomsten bij doelmatige uitgaven op basis van een lange termijn visie6. 3

Basissyllabus Investeringsanalyse, ASRE, 2008. Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007, p.19 5 Portfoliomanagement, Keeris, 2004 6 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.65 4

5


Vastgoedportefeuilles dienen dus geoptimaliseerd te worden, waarbij het sturen op waarde van groot belang is. Door een verder geprofessionaliseerde vastgoedmarkt nemen vastgoedmanagement activiteiten daarom een steeds belangrijkere rol in. Door Keeris7 wordt vastgoedmanagement dan ook als volgt omschreven: “Het totaal van activiteiten met betrekking tot het optimaal benutten van het prestatieniveau van het betreffende vastgoedobject dan wel beleggingsportefeuille, gelet op de (potentiële) vraag in een concurrerende omgeving, de geldende marktomstandigheden en de te verwachten ontwikkelingen; deze activiteiten zijn gericht op de invulling van de gestelde doelstellingen en taakstellende rendementsoptimalisatie”. Volgens Van Driel8 dient bij vastgoedmanagement onderscheidt gemaakt te worden tussen een strategisch, tactisch en operationeel gedeelte. Deze niveaus komen het beste tot uiting in de onderstaande ‘vastgoedmanagement driehoek’ (figuur 3). Figuur 3 – Vastgoed managementdriehoek (Bron: Van Driel, 2006) Strategisch niveau

Tactisch niveau

Operationeel niveau

Portfolio Management

Asset Management

Property Management

Uit deze figuur blijkt dat per niveau verschillende soorten vastgoedmanagement kunnen worden onderscheiden. Traditioneel gezien gaat het hier om investment- en portfolio management (strategisch), asset management (tactisch) evenals property- en service management (operationeel). In de praktijk blijkt echter dat deze niveaus niet altijd eenduidig zijn te definiëren, omdat niet iedere belegger, ook qua werkzaamheden, dezelfde indeling hanteert. Door Van Driel9 worden de verschillende vastgoedmanagementniveaus echter als volgt omschreven: Strategisch niveau: “Het proces waarin de belegger komt tot de allocatiekeuze (ALM) van de verschillende beleggingsassets is het Investment Management. Met behulp van Moderne Portefeuille Theorieën (MTP) bepaalt de belegger zijn optimale portefeuille samenstelling. Vanwege de lage correlatie met andere beleggingsassets biedt vastgoed grote diversificatievoordelen in de beleggingsportefeuille. Het Investment Management bepaalt de omvang van het aandeel vastgoed (direct/ indirect). Het Portfolio Management is daadwerkelijk verantwoordelijk voor het te bepalen beleggingbeleid vastgoed en als resultante hiervan wordt per circa drie jaar het strategisch beleggingsplan en jaarlijks het beleggingsplan vastgoed geproduceerd. Dit beleggingsplan geeft de uitgangspunten voor de gewenste wijzigingen in de portefeuilleopbouw (acquisitie en dispositie) en voor de exploitatie op hoofdlijnen.

7

Vastgoedbeheer Lexicon, Keeris, 2001 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.42 9 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.25-26 8

6


Belangrijkste punt hierbij is de besluitvorming op het gebied van de gewenste organisatie van het beheerproces en de in te zetten middelen.” Tactisch niveau: “De acquisitie van nieuwe projecten voor de portefeuille is een specifiek vakgebied. Nieuwe projecten kunnen worden verworven door ontwikkeling dan wel door aankoop van projectontwikkelaars. Na de realisatiefase komt een object in de exploitatiefase. Voornamelijk activiteiten van en in deze fase, zowel op tactisch als operationeel niveau, worden geduid onder de noemer vastgoedmanagement. Het tactisch niveau van de exploitatiefase Asset Management genoemd. Door middel van performanceanalyses per object wordt het beleid vastgesteld. Verder worden hier de uitgangspunten voor het relatiebeheer en de marketing bepaald. Betreffende de dispositie wordt op dit niveau het verkoopplan uitgewerkt. Hierin is de strategie ten aanzien van planning, vraag- en laatprijs en dergelijke vastgelegd.” Operationeel niveau: “Ten aanzien van de realisatiefase betreft dit het projecten bouwmanagement. Het operationele niveau van de exploitatiefase wordt ook wel Property Management genoemd. Dit Property Management valt uiteen in commercieel, (promotioneel), technisch en administratief beheer. Tenslotte vinden op het operationele niveau de concrete activiteiten ten behoeve van verkoop plaats. Dit kan per object dan wel door middel van uitponden geschieden. Het Property Management wordt gekenmerkt door het (laagste niveau van) beleidsverantwoordelijkheid. Geen beleidsverantwoordelijkheid heeft het daaronder gelegen niveau van het Service Management. Dit betreft het uitvoeren van operationele werkzaamheden op basis van opdrachtverstrekking ad hoc of in het kader van een lopende (raam)overeenkomst, dan wel onderhoudscontract.” Volgens Janssen10 zijn de hiervoor genoemde vastgoedmanagementniveaus nauw met elkaar verbonden en vindt onderling wisselwerking plaats. Dit zogenoemde vastgoedbeleidsproces staat schematisch weergegeven in figuur 4 en wordt onderstaand toegelicht. Figuur 4 – Het Vastgoedbeleidsproces (Bron: Janssen, 2008) 3. Performance analyse portefeuille 5. Performance analyse objecten

1. Formeren ondernemingsdoelstellingen 4. Vertalen beleidsplan portefeuille in objectplannen

2. Formuleren beleidsplan vastgoedportefeuille

6. Formuleren objectplannen

vastgoedportef

7. Exploitatie objecten

In deze figuur representeren de paarse pijlen de informatiestroom van de lagere naar de hogere beleidsniveaus (informatief). De rode pijlen illustreren de formatie van ondernemingsplannen en gaan om die reden van het hoge naar het lage beleidsniveau 10

Kansen voor vastgoedmanagement, Janssen, 2008, p.23-24

7


(taakstellend). Hieruit blijkt dat op basis van de ondernemingsdoelstellingen op strategisch niveau het beleidsplan voor de totale vastgoedportefeuille wordt geformuleerd. Op dit niveau zal dus vaak ook de (gedeeltelijke) in- of outsourcing beslissinggenomen worden. Voor het samenstellen van een optimaal vastgoedportefeuilleplan is echter managementinformatie benodigd vanuit het tactische beleidsniveau. Op tactisch niveau wordt dit vastgoedportefeuilleplan vervolgens getransformeerd in een concreet objectbeleid. De binnen het operationeel niveau uitgevoerde performanceanalyses per object gelden hierbij als belangrijke informatie. Aan de hand van deze analyses kan namelijk beoordeeld worden of met de exploitatie van een object voldaan is aan de in het strategische vastgoedportefeuilleplan gestelde eisen. Afhankelijk van het prestatieniveau wordt het objectbeleid verder vertaald in continuatie, aanpassing, dispositie of acquisitie van het vastgoed. Het daadwerkelijk toepassen van het objectbeleid gebeurt op operationeel niveau. Ondanks de nauwe verwevenheid van de drie vastgoedmanagementniveaus, blijkt uit hun omschrijvingen dat de doelstellingen en verantwoordelijkheden per niveau kunnen verschillen. Dit geldt ook voor de werkzaamheden behorende bij iedere managementlaag, welke door Van Driel11 helder uiteengezet zijn in het navolgende overzicht (figuur 5). Figuur 5 – Niveaus van vastgoedmanagement met bijbehorende taken (Bron: Van Driel, 2003) Investment Management Beleggingsbeleid - Aandelen - Vastrentende waarden - Vastgoed

Porfolio Management - Beleggingsbeleid vastgoed - Beleggingsplan vastgoed - Relatiebeheer/ marketing

Asset Management Acquisitie

Asset Management

- Investeringsselectie - Investeringsanalyse - Huisvestingsanalyse

- Objectbeleid - Relatiebeheer - Terugkoppeling portfoliomanagement - Sturing Property Management

Dispositie - Verkoopplan

Property Management Administratief Beheer - Huurincasso - Administratiekosten - Huurafrekeningen - Crediteurenadministratie - Contractenbeheer - Huurverhogingen - Huurcommissiezaken - Managementinformatie

- Indexeringen - Rapportages - Jaarstukken - Databank

Technisch Beheer - Correctief onderhoud - Mutatie onderhoud - Planmatig onderhoud - Onderhoudscontracten - Schadeherstel - Meerjarenbegrotingen - Upgrading - Renovatie - Verbouwing

Commercieel Beheer - Account management - Relatiebeheer - Coördinatie wederverhuur - Huurderoverleg - Contractbeheer - Dienstverlening/ service op maat

- Inventarisatie - Analyse - Beheerplannen - Rapportages - Benchmarking - Promotie

Volgens de theorie worden de werkzaamheden binnen de verschillende vastgoedmanagement niveaus uitgevoerd door respectievelijk de portfolio manager, asset manager en property manager. Kijkend naar de werkzaamheden binnen het property management valt op hoe veelomvattend het vakgebied vastgoedmanagement eigenlijk is. De werkzaamheden 11

Basissyllabus Assetmanagement, ASRE, 2009, p.6

8


behorende bij het property management niveau worden in de praktijk dan vaak ook opgesplitst over meerdere functionarissen: de administrateur (administratief beheer), de technisch manager (technisch beheer) en de property manager (commercieel beheer). Daarbij geldt voor de gehele vastgoedmanagement discipline dat de functiebenamingen en bijbehorende taken per organisatie kunnen verschillen. In dit verband is het daarom vaak moeilijk een grens te trekken tussen de asset- en property Manager. Vanwege dit gebrek aan eenduidigheid is het belangrijk de positie van de betreffende functionaris binnen het vastgoedmanagement proces in ogenschouw te nemen. Voor de eventuele uitbesteding van vastgoedmanagement taken dient dan ook gekeken te worden naar de werkzaamheden en niet naar de functiebenamingen. In deze scriptie gaat de aandacht voornamelijk uit naar alle operationele vastgoedmanagement activiteiten, welke primair als property management worden gedefinieerd, en in onderstaand paragraaf nader worden toegelicht.

2.4

Property management

Binnen de vastgoedmanagement cyclus wordt het operationele niveau dus ingevuld door de afdeling property management. Kenmerkend voor dit niveau is dat het de minste beleidsverantwoordelijkheid heeft. Volgens Van Driel12 draagt het property management in opdracht van het asset management zorg voor de werkzaamheden met betrekking tot het in stand houden van één of meerdere vastgoedobjecten. Dit betreffen de operationele vastgoedmanagement taken in relatie tot het object en haar huurder(s). Zoals blijkt uit de voorgaande paragraaf valt het property management uiteen in drie hoofdgebieden, te weten het administratief-, technisch- en commercieel Beheer. Onderstaand worden de operationele vastgoedmanagement activiteiten uitgebreid per hoofdgebied toegelicht. Administratief Beheer13: Het registreren, rubriceren en verwerken van alle relevante informatie ten aanzien van het te exploiteren vastgoed wordt ook wel het administratief beheer genoemd. Het zorgvuldig en doelmatig administratief beheren van alle inkomende en uitgaande geldstromen gelden daarbij als noodzakelijke solide basis voor kwalitatief goed property management. Het daadwerkelijk vastleggen van de diverse werkzaamheden in bijbehorende procedures is hierbij van groot belang. Verder dienen de administratief medewerkers over kennis te beschikken op het financieel-economische en juridische vlak. Daarnaast zullen zij communicatief vaardig moeten zijn, omdat regelmatig persoonlijk contact plaatsvindt met zowel huurders, de afdeling asset management als de andere disciplines binnen het property management. Wat betreft het huurdercontact inzake nota’s, aanmaningen en servicekostenafrekeningen zijn zorgvuldig- en klantvriendelijkheid erg belangrijk. Over dit externe klantcontact en bijbehorende rapportage dienen goede afspraken gemaakt te worden met de verantwoordelijke property manager. Technisch Beheer14: Volgens Van Driel dient het technisch beheer zorg te dragen voor het overeenkomstig de instructie van het asset management in de beleidsmatig bepaalde (goede) staat houden van het vastgoed, het behandelen van klachten- en planmatig onderhoud, het begeleiden van upgradingen en renovaties, het geven van technische adviezen aan het commercieel beheer, 12

Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.103 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.104-107 14 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.113 13

9


alsmede het verstrekken van adviezen betreffende het fysieke vastgoed. Ten einde voorstaande werkzaamheden naar behoren uit te kunnen voeren dient een technisch manager te beschikken over de nodige technische kennis. Naast de noodzakelijke bouwkundige vaardigheden, kennis op het gebied van installatietechniek en ten aanzien van milieuaspecten, wordt kostenbewust denken ook steeds belangrijker. Ten aanzien van wijzigende regelgeving dient men te allen tijde over parate kennis te beschikken. Vanwege het regelmatig hebben van extern contact dient ook de technisch manager te beschikken over voortreffelijke communicatieve vaardigheden. Wanneer de technisch manager relevante commerciële informatie ter ore komt – zoals bijvoorbeeld verhuisplannen, acties huurdersverenigingen, et cetera – dan dient dit logischerwijs doorgespeeld te worden aan de Property Manager zodat deze hier eventueel actie op kan ondernemen. Commercieel Beheer15: De doelstelling van de gehele afdeling property management – het op een dusdanige wijze adviseren en coördineren van de exploitatietaken dat het totaalrendement van het vastgoed wordt geoptimaliseerd – komt het beste tot uitdrukking bij het commercieel beheer. De belangrijkste werkzaamheden bestaan uit het (interne) contact met de afdeling asset management (adviezen en analyses ten aanzien van objectbeleid), het contact met huurders en andere externe partijen, het coördineren van alle dagelijkse beheeractiviteiten en het verhuren van (het leegstaande) vastgoed. Om deze werkzaamheden zo optimaal mogelijk uit te kunnen voeren zijn specialisatie van het relatiebeheer, specifieke kennis van het onroerend goed en hoogwaardige professionaliteit van de property manager noodzakelijk. Daarnaast dient de property manager te beschikken over juridische en fiscale vastgoedkennis alsmede over uitstekende communicatieve vaardigheden ten behoeve van contacten met onder andere huurders, aannemers, leveranciers en adviesbureaus. Voorstaande specialisatie heeft geleid tot een verdere professionalisatie van het vastgoedmanagement, welke dan ook voornamelijk tot uiting komt in het hoofdgebied commercieel beheer. In tegenstelling tot het verleden, waar het property management voornamelijk bestond uit de administratieve en technische werkzaamheden, wordt tegenwoordig ook het belang van adequaat commercieel beheer onderkend. Wanneer een vastgoedbelegger zijn doelstellingen wil verwezenlijken is het volgens Van Gool en anderen16 essentieel dat het property management goed georganiseerd is. De organisatie van het beheer is veel omvattend, omdat rekening gehouden moet worden met veel verschillende zaken. Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan het belang van een klantgerichte benadering, het in- of outsourcen van (bepaalde) beheeractiviteiten, benchmarking van deze activiteiten, implementatie van een resultaatafhankelijk bonussysteem en invoering van een prestatiegericht managementsysteem. Dit laatste systeem kan gebruikt worden om de financiële en niet-financiële resultaten te toetsen aan de geformuleerde ondernemingsdoelstellingen. Betreffende de eigenlijke inrichting van het beheer ziet men bij grote vastgoedbeleggers vaak een organisatorische indeling naar geografische regio’s of een indeling op basis van de verschillende categorieën onroerend goed. Daarnaast kennen veel vastgoedorganisaties aparte afdelingen die zich bezighouden met de acquisitie, dispositie en ontwikkeling van vastgoed. Door het energierovende en complexe karakter van deze 15 16

Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006, p.116-117 Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007

10


activiteiten zijn ze lastig zijn te verenigen met het dagelijkse property management. Naast de primaire vastgoedmanagement afdelingen hebben grote vastgoedorganisaties vaak ook tal van andere (staf)afdelingen ten behoeve van personeelszaken, algemene administratie, IT, planning & control, juridische zaken, research, etc. Al met al zijn dus veel verschillende disciplines benodigd om vastgoedmanagement tot een succes te maken. Daarnaast is een goede automatisering eveneens zo bepalend voor de mate van succes. Hieromtrent hebben de meeste vastgoedbedrijven hun gegevens over objecten, huurders, begrotingen, onderhoud en exploitatie geautomatiseerd in één of meerdere systemen. Deze automatiseringssystemen worden gebruikt voor diverse doeleinden zoals het maken van onderhoudsbegrotingen, huurfacturering, het waarschuwen voor huurherzieningen, het maken van prognoses voor inkomsten en uitgaven, het maken van managementrapportages, etc. Om deze systemen zo optimaal mogelijk te kunnen benutten is een juiste en tijdige invoer een vereiste. Dit geldt even te meer wanneer het property management verzorgd wordt door een externe manager, welke vaak via een geautomatiseerde verbinding met het systeem of de systemen van de vastgoedbelegger werken. Alsdan is een goede afstemming tussen de belegger en de externe property manager van groot belang.

2.5

Historie en ontwikkeling

2.5.1

Historie

Tot begin jaren zestig waren nagenoeg alle bedrijfspanden in eigendom van bedrijven zelf, welke eigenhandig zorg droegen voor het vastgoedbeheer. Doordat bedrijven in toenemende mate hun financiële middelen wilden aanwenden voor hun eigenlijke bedrijfsactiviteiten ontstond toen ter tijd een groeiende vraag naar huurpanden. Deze behoefte zorgde ervoor dat meer beleggers op de Nederlandse vastgoedmarkt verschenen. Volgens Van Driel17 vindt de commerciële vastgoedmarkt rond die tijd haar oorsprong. In deze vercommercialiseerde markt ontstond behoefte aan het professioneler beheren van deze huurpanden. Afgezien van de economische crises halverwege jaren 70 (oliecrisis) en begin jaren tachtig (recessie) heeft het beleggen in vastgoed in de periode tot aan 1990 een spectaculaire groei doorgemaakt. Vanwege de ruime vraag naar voornamelijk kantoorpanden betraden in deze periode namelijk veel pensioenfondsen en verzekeraars evenals buitenlandse beleggers de Nederlandse vastgoedmarkt. Doordat beleggers druk bezig waren met het opbouwen van aanzienlijke vastgoedbeleggingsportefeuilles bleef hun aandacht voor vastgoedmanagement toen slechts beperkt tot het administratieve en technische beheer. Naast deze oorspronkelijke focus op nieuwbouw en acquisitie valt hun geringe aandacht voor vastgoedbeheer mogelijk ook te verklaren door de relatief jonge leeftijd van de markt voor (commercieel) onroerend goed18. Aanvankelijk ging het goed en werden nieuwe kantoorruimten goed en snel verhuurd, maar begin jaren negentig van de vorige eeuw nam het leegstandsniveau enorm toe. Het aanbod steeg en de huurprijzen daalden. Een en ander leidde er toe dat aanvangsrendementen sterk onder druk kwamen te staan. Veel beleggers besloten toen te stoppen met het investeren in kantoren en zochten hun heil in woon- en winkelbeleggingen. Daarnaast deed de ellende op de kantorenmarkt bij hen het besef groeien van het belang van goed management van hun bestaande vastgoedportefeuilles. Vanwege achterblijvende markthuren bleek het behoud van zittende huurders immers cruciaal voor een positieve rendementsontwikkeling. In de loop van 17 18

Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006 Vastgoedmanagement: de ontwikkeling van de markt voor beheerdiensten, Uittenbogaard en Kohnstamm, 1996

11


de jaren 90 zijn beleggers zich dan ook bewust geworden dat optimalisatie van de bestaande voorraad vastgoed minstens zo belangrijk is als acquisitie. In tegenstelling tot het verleden werd de huurder vanaf toen als klant gezien en op maat bediend. De gedachte was dan ook meer rendement- dan kostengericht. Van belang hierbij waren aandacht voor nieuwe ontwikkelingen, dagelijks relatiebeheer en periodieke performanceanalyse per object. Voorstaande professionalisatie heeft geresulteerd in de ontwikkeling van vastgoedbeheer naar vastgoedmanagement. Daarnaast was het zo dat de markt vanaf halverwege jaren 90 gedicteerd werd door de bestaande voorraad en verwacht werd dat het nog vele jaren zou duren voordat daarin met nieuwbouw, of het gebrek daaraan, verandering zou komen. Met de verschuiving van de aandacht van acquisitie naar voorraadoptimalisatie is ook het belang van het vastgoedmanagement groter geworden. Het ontstaan van (externe) vastgoedmanagement organisaties en dergelijke interne afdelingen bij beleggers waren hiervan het gevolg. 2.5.2

Ontwikkeling

Sinds het ontstaan van professioneel vastgoedmanagement begin jaren negentig wordt het belang daarvan heden ten dage nog steeds erkend. Wel zijn er nieuwe trends en ontwikkelingen zichtbaar. Als gevolg van de huidige (financiële) crisis, verdere professionalisering van de publieke sector en het grote aantal (binnenstedelijke) (her)ontwikkelingsopgaven wordt verwacht dat de rol van vastgoedmanagement in de toekomst nog groter zal worden. Hieromtrent voorspellen Vermeulen en Wieman19 in hun artikel de volgende vijf veranderingen. 1. 2. 3. 4. 5.

Integratie van asset- en property management; Strategische heroriëntatie; Hernieuwde aandacht voor dienstverlening; Toenemend belang van duurzaamheid; Brandmanagement, voorwaarde voor succes.

Onderstaand zullen alleen de voor deze scriptie meest relevante trends en ontwikkelingen nader worden toegelicht. Integratie van asset- en property management: De activiteiten van het asset- en property management zullen in de komende jaren steeds vaker worden samengevoegd. De eerder beschreven vastgoedpiramide zal volgens hen daarom veranderen in twee in plaats van drie niveaus, waarvan één strategisch-tactisch niveau en één tactisch-operationeel niveau. Deze integratie van niveaus is gevisualiseerd in figuur 6. Figuur 6 – Integratie van Asset- en Property Management (Bron: Vermeulen en Wieman, 2010)

Strategisch Portfolio Management

Portfolio Management Tactisch

Asset Management Operationeel Property Management

19

Geïntegreerd Asset- en Property Management

Ontwikkelingen en trends in vastgoedmanagement: een internationaal perspectief (deel 1 en 2), Vermeulen en Wieman, 2010

12


De volgende ontwikkelingen liggen volgens Vermeulen en Wieman ten grondslag aan deze verwachting. •

•

•

•

(Vastgoed)crisis: Als gevolg van deze crisis zullen voor allen typen vastgoed het structurele overaanbod en leegstandsniveau verder toenemen. Hierdoor zullen beleggers hun aandacht verder verleggen naar optimalisatie van de bestaande vastgoedportefeuille en het terugdringen van leegstand (tactisch operationeel) in plaats van de aan- en verkoop van onroerend goed (strategisch tactisch). Professionalisering van property management organisaties: Door sterke concurrentie en druk vanuit beleggers zijn property management organisaties de afgelopen jaren aanzienlijk geprofessionaliseerd. Deze professionalisatie is minder zichtbaar bij asset management organisaties, omdat zij vaak deel uitmaken van de beleggingsorganisatie zelf. Hierdoor ondervinden zij minder concurrentie en stimulans tot zelfontwikkeling. Vanwege deze ontwikkeling is het eerder de verwachting dat property management organisaties hun werkzaamheden zullen uitbreiden op tactisch niveau dan dat asset management organisaties hun taken zullen verruimen met operationele activiteiten. Ontwikkeling in de informatie- en communicatietechnologie: Daar waar data vanuit het property management vroeger handmatig tot informatie en rapportages verwerkt werden door het asset management, gaat dit tegenwoordig veelal geautomatiseerd. Vanwege verbeterde automatiseringssystemen kunnen informatie en rapportages tegenwoordig daarom in iedere vorm, op elk moment en overal worden verkregen. Deze efficiënte manier van gegevensuitwisseling heeft echter wel tot gevolg dat een groot deel van het werk van de asset manager is komen te vervallen. Lean management: Het vooruitzicht dat alle conventionele vastgoedmanagement activiteiten steeds minder toegevoegde waarde of onderscheidend vermogen zullen leveren voor vastgoedeigenaren zal er toe leiden dat deze werkzaamheden zo efficiënt en effectief mogelijk moeten worden uitgevoerd. De klant geldt hierbij als absoluut uitgangspunt. Het onderscheidend vermogen zal gezocht moeten worden in het activiteitenpalet van vastgoedmanagement organisaties en de competentieprofielen van haar medewerkers. Zo moet de dienstverlening worden uitgebreid met nieuwe kennis en vaardigheden en zal de vastgoedmanager dienstverlenend, creatief en flexibel moeten zijn. Daarnaast zullen er hoge eisen gesteld worden aan de wijze waarop de vastgoedmanagement organisatie omgaat met risicomanagement, transparantie, (corporate) governance en haar sociaal-maatschappelijke verantwoordelijkheden. Ook zal er meer risicodragend vermogen verwacht worden om de belangen van de vastgoedmanager meer gelijkgeschakeld te krijgen met die van de belegger.

Hernieuwde aandacht voor dienstverlening: Mede onder invloed van de (vastgoed)crisis is er bij vastgoedmanagement een toenemende behoefte ontstaan naar goede kwaliteit en service. Dit betekent dat van vastgoedmanagement organisaties verwacht wordt dat zij tenminste beschikking hebben over een geïmplementeerd en gecertificeerd kwaliteitszorgsysteem en dat het belang van de klant absoluut weer voorop staat. Begrippen als klantvriendelijkheid en klantbeleving zijn hierbij van groot belang. Als gevolg van deze ontwikkeling dienen de vastgoedmanagement werkzaamheden niet alleen meer vanuit een rationele invalshoek bekeken te worden, maar dient ook aandacht geschonken

13


te worden aan de emotionele en culturele aspecten van een organisatie. Deze laatste dimensies worden vaak geschaard onder de noemer ‘Behavioural Finance’, welke nader toegelicht zullen worden in hoofdstuk drie. Brandmanagement, voorwaarde voor succes: Door de voorgaande vier trends zal het managen van de identiteit en het imago van een vastgoedmanagement organisatie steeds belangrijker worden. Hierbij zijn de communicatie en de mate waarin deze kan worden beheerst door een vastgoedmanagement organisatie van groot belang. Door de toenemende macht en kracht van de sociale media, welke feitelijk slecht beheersbaar zijn, zijn waakzaamheid en aandacht aan te bevelen. Al met al zijn onder invloed van de (financiële) crisis, vastgoedfraude, internationalisering en toegenomen voorraad vastgoed, de randvoorwaarden waarbinnen het vastgoedmanagement uitgevoerd wordt steeds belangrijker geworden. Dit alles heeft er toe geleid dat er momenteel veel ontwikkelingen plaatsvinden binnen de vastgoedmanagement sector. Zo wordt bijvoorbeeld verwacht dat asset- en property Management afdelingen verder zullen integreren. Hierbij acht men het waarschijnlijker dat property management organisaties hun activiteiten zullen uitbreiden dan dat asset management organisaties hun dienstverlening zullen verruimen met operationele activiteiten. Deze ontwikkeling zou kunnen leiden tot een toename van de uitbesteding van beheeractiviteiten aan externe vastgoedmanagement organisaties.

2.6

In- en outsourcing

Uit voorstaande paragraaf blijkt onder andere dat vastgoedmanagement in het verleden lange tijd een minder belangrijk onderdeel van het vastgoedbeleggingsproces was. Door de eind vorige eeuw veranderde focus op voorraadoptimalisatie is sindsdien echter het belang van professioneel vastgoedmanagement meer erkend. Toen ontstond ook discussie over eventuele uitbesteding van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten. Dit uitbesteden, ook wel outsourcing genoemd, kan omschreven worden als: “Het overdragen van bepaalde activiteiten die normaal in de eigen organisatie worden verricht, naar een externe organisatie”20. Dit uitbesteden kan langdurig, structureel zijn, maar ook kortlopend, incidenteel21. Er wordt gesproken over ‘bepaalde activiteiten’, omdat het in geval van vastgoedmanagement gaat om de vraag: welke onderdelen van het management voer ik zelf uit en welke onderdelen kan ik uitbesteden aan derden? In essentie dient volgens Van Gool en anderen22 bij deze vraag de toegevoegde waarde van het uitbesteden te worden vergeleken met die van het zelf doen. Hierbij vormt niet zozeer het ramen van de kosten een probleem, maar eerder het schatten van de opbrengsten23. Met de strategische keuze om te in- of outsourcen hoopt een beleggingsorganisatie immers zijn financiële rendement te optimaliseren en waardeontwikkeling te creëren. Mede bepalend voor deze beslissing zijn de hieraan verbonden voor- en nadelen24, waarvan de belangrijkste in onderstaand (figuur 7) worden beschreven.

20

Kamp et al, 2002 Trends in uitbesteding 2006, Van der Zande en Van Dienst, 2006 Bijlagen bij boek Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2010, bijlage F, p.25-26 23 Ibidem 24 Inleiding Assetmanagement, ASRE, 2009, p.30 21 22

14


Figuur 7 – Voor- en nadelen outsourcing vastgoedmanagement vastgoedmana (Bron: Inleiding Assetmanagement, Asset 2009)

Voordelen

•Focus Focus op kernactiviteiten (core business) •Economische Economische voordelen/ besparingen •Toegang Toegang tot kwaliteit en specialisme •Verhoging Verhoging van de flexibiliteit

•Verlies van controle en expertise •Afhankelijkheid van leveranciers •Verborgen kosten •Beperkt draagvlak binnen bedrijven

Nadelen

Zoals blijkt uit deze figuur zijn er diverse argumenten om al dan wel of niet over te gaan tot het outsourcen van (bepaalde) vastgoedmanagement activiteiten. Deze afweging zal per vastgoedbelegger verschillen, n, maar de praktijk laat zien dat de ‘core business’ gedachte vaak uitgangspunt is voor de keuze voor outsourcing. Onder core business wordt vaak het Investment- en Portfolio Management verstaan, waarmee mee een vastgoedbelegger daadwerkelijk beslist wordt overr de aankoop, exploitatie en verkoop van een bepaald vastgoedobject. Sommige beleggers verwachten hun prestaties te kunnen verbeteren door zich te specialiseren in hun kernactiviteiten en alle andere activiteiten uit te besteden aan dienstverleners. Om te bepalen welke activiteiten eventueel uitbesteed zouden kunnen worden dienen dien eerst alle 25 werkzaamheden geanalyseerd en getypeerd te worden. Het door Gartner ontwikkelde model (figuur 8) biedt edt hierbij uitkomst. uitkomst Figuur 8 – Indeling organisatie naar soorten activiteiten ac (Bron: Stone & Scholl, 2001) Core Business: Activiteiten die een organisatie uniek maken en daarmee concurrentievoordeel opleveren. Non-core, core, Yet Critical: Activiteiten die geen concurrentievoordeel opleveren, maar wel van kritiek belang zijn voor het functioneren ervan. Non-core, core, Non-critical: Non Activiteiten die geen kernprocessen zijn en ook geen essentiele ondersteuning bieden aan deze processen.

Hoewel er vastgoedbeleggers zijn die alle werkzaamheden uitbesteden, komen volgens dit model de ‘Non-core, core, Yet Critical’ en ‘Non-core, ‘Non Non-critical’ critical’ activiteiten vooralsnog het best in aanmerking voor outsourcing. outsourcing Doorgaans blijkt dat vastgoedbeleggers beleggers, hetzij in meer of mindere mate, vaak diverse vastgoedmanagement werkzaamheden uitbesteden. uitbeste Het beperkt uit handen geven van onderdelen van het property management is hierbij de meest voorkomende vorm van outsourcing. outsourcing Toch zijn er verschillende vormen van uitbesteding waarneembaar. Zo kan er zowel op disciplinair- (financieel, administratief, technisch en commercieel beheer) als op beleidsniveau bel (portfolio-, asset- en property management) anagement) worden uitbesteed. Ook is het mogelijk dat een vastgoedbeleggingsvastgoedbeleggings en vastgoedmanagement organisatie een samenwerkingsverband aangaan in de vorm van een joint venture of coco makership. Dit betreffen samenwerkingsvormen waarbij twee waarbij twee bedrijven gezamenlijk tot een eindproduct komen en gaat veel verder dan de traditionele manier van uitbesteden. Zo kunnen de belegger en vastgoedmanager van elkaar leren, kunnen zij uitgespaarde kosten delen en ligt de focus op de continuïteit van hun relatie. Naast de hierboven omschreven core business business gedachte worden vastgoedmanagement activiteiten ook

25

Inleiding Assetmanagement, ASRE, 2009, p.29

15


uitbesteed vanwege te behalen economische voordelen en/ of besparingen, verhoging van de flexibiliteit en toegang tot kwaliteit en specialisme. In geval van outsourcing zal de keuze voor een bepaalde externe vastgoedmanagement organisatie mede bepaald worden door de geboden kwaliteit. Zo dient een dergelijke organisatie te beschikken over een kwaliteitssysteem dat voldoet aan de eisen van een bepaalde norm (ISO-certificering) en dienen haar medewerkers voldoende deskundig te zijn. Goede en betrouwbare kwaliteit van de medewerkers, organisatie en informatievoorziening zijn immers bepalend voor juiste advisering aan het tactische niveau van de belegger, hetgeen uiteindelijk moet leiden tot rendementsoptimalisatie. De selectie van een externe vastgoedmanagement organisatie wordt daarnaast beïnvloedt door de mate waarin de belangen van de belegger autonoom gewaarborgd kunnen worden. Anders gezegd, kan belangenverstrengeling worden voorkomen. Tot slot zal de keuze afhangen van de gewenste schaalgrootte, specialisatie, rechtsvorm en het aandeel in de portefeuille van de belegger. Al met al wordt de basis voor uitbesteding van kwalitatief hoogwaardige vastgoedmanagement diensten gevormd door wederzijds vertrouwen. Afspraken over te leveren prestaties dienen te worden vastgelegd en gebaseerd te worden op goed meetbare benchmarks. Om deskundig en efficiënt te kunnen blijven aansturen en controleren dient de belegger er wel voor te zorgen dat intern voldoende kennis en vaardigheden beschikbaar blijven. Voornamelijk de toegang tot (lokale) specialistische kennis zouden de belegger in geval van outsourcing in staat moeten stellen om hogere rendementen te behalen, maar in de praktijk blijkt dit niet altijd het geval te zijn. Vaak wordt dit veroorzaakt doordat externe vastgoedmanagers niet altijd de beoogde toegevoegde waarde leveren en er soms toch belangenverstrengelingen ontstaan. Deze ontwikkelingen hebben er toe geleid dat beleggers de afgelopen jaren tal van vastgoedmanagement activiteiten weer binnenshuis gehaald hebben. In deze context spreekt men van insourcing. Andere argumenten voor insourcing zijn het verlies van kennis en vaardigheden evenals de afhankelijkheid van derden te beperken. Daarnaast wordt ook het directe huurdercontact als positief ervaren. Overall lijkt er inzake het in- of outsourcen van vastgoedmanagement activiteiten sprake van een golfbeweging26. Betreffende de hierboven besproken uit te besteden taken en verantwoordelijkheden gaat het voornamelijk om de werkzaamheden van het property management. Twijfelachtig is of de afdeling asset management tot de core business van een belegger behoort en daarom worden de bijbehorende werkzaamheden vooralsnog zeer beperkt uitbesteed. Echter, door de in de vorige paragraaf omschreven ontwikkelingen en trends, waarbij gesproken wordt over een mogelijke integratie van het asset- en property management niveau, zou hier in de nabije toekomst verandering in kunnen komen. Zolang de disciplines asset- en property management gescheiden blijven, wordt daarmee volgens De Graaf27 mogelijk een efficiency kans gemist. Voorstaande integratie zou namelijk kunnen leiden tot rendementverhoging doordat de arbeidskosten dan lager zouden zijn. Zo lijkt er thans een voorzichtige tendens gaande dat het asset management zich in tweeën splitst waarbij de financieel gerichte taken bij de belegger blijven (portfolio management) en de vastgoed gerelateerde activiteiten aan het property management worden toebedeeld28. Het ondernemen met een vastgoedbeleggingsobject als 26

Bijlagen bij boek Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2010, bijlage F, p.25-26 Optimalisatie van verdeling van taken en verantwoordelijkheden, De Graaf, 2011 28 Ibidem 27

16


bedrijfsmiddel past volgens hem namelijk niet binnen de visie van een specifieke financiële instelling, waarvan de belegger vaak onderdeel is29.

2.7

Deelconclusie

In deze slotparagraaf wordt een deelconclusie gegeven van het verrichte literatuuronderzoek. Deze literatuurstudie vormt de “rationele” basis van deze scriptie. Het “irrationele” gedeelte wordt behandeld in hoofdstuk 3. Onderstaand volgen nu de belangrijkste rationele stellingen en overtuigingen. Beleggers in direct onroerend goed investeren in vastgoedobjecten voor een renderende belegging, om eventuele risico’s in de portefeuille te beperken en om de financiële positie van de betrokken stake- en shareholders te verbeteren. Deze doelstellingen kunnen gerealiseerd worden door het vastgoed op zowel strategisch (portfolio management), tactisch (asset management) als operationeel niveau (property management) zo goed en effectief mogelijk te beheren. Een belangrijk onderdeel hiervan is het voor lange termijn creëren van maximale huurinkomsten bij doelmatige uitgaven. Dit is een taak horende bij het property management. Vanaf begin jaren ’90 werd voorraadoptimalisatie, en daarmee ook het belang van adequaat vastgoedmanagement, steeds belangrijker. Het ontstaan van externe vastgoedmanagement organisaties en dergelijke interne afdelingen bij beleggers was hiervan het gevolg. Door de huidige (financiële) crisis, verdere professionalisering van de publieke sector en het grote aantal (binnenstedelijke) (her)ontwikkelingsopgaven valt te verwachten dat de rol van vastgoedmanagement in de toekomst nog groter wordt. De meest in het oog springende ontwikkelingen zijn de verdere integratie van asset- en property management, de toenemende behoefte aan kwaliteit en service evenals het toenemend belang van brand management. Een belegger kan er voor kiezen haar vastgoedmanagement activiteiten zelf te doen of het (geheel of gedeeltelijk) uit te besteden. Met de keuze voor in- of outsourcing hoopt een beleggingsorganisatie zijn financiële rendement te optimaliseren en waardeontwikkeling te creëren. Hierbij wordt de toegevoegde waarde van het uitbesteden vergeleken met die van het zelf doen. De afweging verschilt per belegger, maar uitgangspunten voor uitbesteding zijn vaak een gewenste verdere focus op kernactiviteiten (core business), economische voordelen of besparingen, toegang tot kwaliteit en verhoging van de flexibiliteit. Als nadelen gelden het verlies van controle en expertise, afhankelijkheid van derden, verborgen kosten en een beperkt intern draagvlak. In de praktijk blijkt dat de meeste vastgoedbeleggers, hetzij in meer of mindere mate, bepaalde vastgoedmanagement werkzaamheden uitbesteden. Een veel voorkomende vorm is het beperkt uit handen geven van onderdelen van het property management. Ook worden er soms samenwerkingsverbanden aangegaan. Bij outsourcing wordt de keuze voor een externe vastgoedmanagement organisatie met name bepaald door de geboden kwaliteit en de mate waarin belangenverstrengeling kan worden voorkomen. Tegenwoordig zijn het voornamelijk de non-core werkzaamheden behorende tot het property management welke uitbesteed worden. De twijfel of de afdeling asset management tot de core business van een belegger behoort, leidt er vooralsnog toe dat de bijbehorende werkzaamheden zeer beperkt uitbesteed worden. Door verdere integratie van het asset- en property management zou hier in de toekomst verandering in kunnen komen. 29

Optimalisatie van verdeling van taken en verantwoordelijkheden, De Graaf, 2011

17


3

Behavioural Finance

3.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is er voornamelijk gesproken over de rol van rationele aspecten binnen het vastgoedbeleggingsproces. Naast deze rationele overwegingen is het ‘gedrag’ dat beleggers vertonen vaak eveneens zo belangrijk bij het nemen van bepaalde beslissingen. De vastgoedmarkt wordt immers niet alleen gestuurd door rationele overwegingen, maar ook psychologische en sociologische factoren kunnen een belangrijke rol spelen. Deze stroming van niet-rationele factoren wordt ook wel ‘behavioural finance’ genoemd. Omdat niet iedereen even bekend is met het begrip behavioural finance wordt in dit hoofdstuk uitgebreider ingegaan op de materie dan wellicht noodzakelijk is voor het onderzoek. Wat behavioural finance precies inhoudt wordt omschreven in §3.2 en haar deelparagrafen. De relatie tussen behavioural finance en vastgoed zal vervolgens nader worden toegelicht in §3.3. In deze paragraaf zal ook de connectie gemaakt worden tussen behavioural finance en vastgoedmanagement. Tenslotte zal dit leiden tot een aantal veronderstellingen over de mogelijke invloed van gedrag op het besluitvormingsproces van beleggers ten aanzien van het in- of outsourcen van hun property management activiteiten. Uiteindelijk wordt het hoofdstuk afgesloten met een deelconclusie (§3.4).

3.2

Wat is behavioural finance?

3.2.1

Definitie

Behavioural finance is een relatief jonge wetenschap, welke zich bezighoudt met gedragsmatige inzichten in het handelen van individuen. Zo worden psychologische en sociologische denkprocessen toegepast op authentieke economische principes. Achterliggende gedachte is dat beleggers bijvoorbeeld niet altijd op een logische manier redeneren waardoor resultaten soms anders zijn dan verwacht. De financiële- en daarmee ook vastgoedmarkten worden dus niet alleen gestuurd door rationele overwegingen, maar worden ook beïnvloedt door psychologische factoren. Deze psychologische, irrationele, factoren vormen het onderzoeksgebied van behavioural finance. Ook de sociologische factoren, de prikkels die een belegger krijgt vanuit zijn naaste omgeving, zijn hierbij van belang. Het begrip behavioural finance wordt door gerenommeerde auteurs als volgt omschreven: “Behavioural finance is een vakgebied binnen de financiële economie dat inzichten uit de (cognitieve) psychologie, de sociale wetenschappen en de antropologie toepast op financiële beslissingssituaties, om zo een verklaring te vinden voor irrationeel gedrag van beleggers, voor zover dat niet kan worden verklaard vanuit traditionele, op ratio gebaseerde modellen30.” “Behavioural finance is the study of the influence of psychology on the behavior of financial practitioners and the subsequent effect on markets. Behavioral finance is of interest because it helps explain why and how markets might be inefficient31.”

30 31

Psychology in Financial Markets, Prast, 2004 An introduction to Behavioural Finance, Sewell, 2010

18


3.2.2

Oorsprong

Gedurende lange tijd werd de economische wetenschap gedomineerd door de neoklassieke en Keynesiaanse economische theorieën. Het principe dat beleggers rationeel handelden en dat zij alle beschikbare informatie meewogen in hun beslissingsproces gold als basis voor de neoklassieke stroming. Uitgangspunt hierbij was dat beleggingsmarkten efficiënt waren en dat alle beschikbare informatie in de prijzen was verwerkt. Eind jaren 70, begin jaren 80, werd echter steeds meer duidelijk dat bepaalde verschijnselen binnen de financiële markten niet langer vielen te verklaren vanuit de neoklassieke stroming32. Zo werd er bijvoorbeeld geen verklaring werd gevonden voor de overdreven reactie van aandelenkoersen op nieuwsberichten, kuddegedrag van beleggers, hypes en paniekreacties, overmatig handelen, het ontstaan van bubbels, et cetera33. In beginsel zocht men verduidelijking door bestaande economische modellen te verbeteren, maar toen dit geen opheldering gaf begonnen economen zich af te vragen of het ontstaan van dergelijke marktanomalieën mogelijk verklaard kon worden aan de hand van gedrag. Er werd daarom steeds vaker gebruik gemaakt van de inzichten uit de psychologie en sociologie. Deze nieuwe invalshoek zorgde echter wel voor twijfels aan de traditionele, meer rationele, economische modellen. Door deze ontwikkeling werden handvatten om irrationeel beleggergedrag te kunnen verklaren steeds belangrijker voor economen. Aanknopingspunten werden gevonden in de vorm van psychologische onderzoek naar de wijze waarop beleggers verwachtingen formeren en omgaan met informatie. De onderzoeken welke hierop van grote invloed zijn geweest zijn de door de Amerikaans-Israëlische psychologen Daniël Kahneman en Amos Tversky ontwikkelde ‘heuristics & biases theory’ (1974) en de ‘Prospect theory’ (1979)34. De heuristics & biases theorie gaat ervan uit dat mensen niet in staat zijn hun keuzes en beslissingen op een volledig rationele manier te maken. Zo gebruiken mensen vaak eenvoudige vuistregels (heuristics) om tot bepaalde keuzes en beslissingen te komen. Door vuistregels toe te passen vergemakkelijkt men namelijk het beslissingsproces waardoor sneller tot tevredenstellende keuzes kan worden gekomen. Door het systematische gebruik van vuistregels vertonen deze keuzes en beslissingen echter ook systematische afwijkingen (biases) van de rationaliteit. Uiteindelijk heeft het heuristics & biases programma twee belangrijke inzichten opgeleverd over hoe mensen beslissingen onder onzekerheid nemen. Enerzijds een lijst met systematische fouten die mensen maken (biases) en anderzijds de verklaringen voor deze fouten via cognitieve heuristieken35. De prospect theorie, welke overigens aansluit en nauw verweven is met het heuristics en biases programma, gaat over het inschatten van kansen en risico’s en stelt ook dat mensen zich niet altijd even rationeel gedragen. Deze theorie geldt als steunpilaar binnen de behavioural finance stroming. Een voorbeeld36 van deze theorie is dat mensen ingewikkelde situaties niet goed kunnen analyseren, vooral niet als de toekomstige gevolgen onzeker zijn. Moet je bijvoorbeeld wel of niet die extra verzekering afsluiten bij het kopen van een wasmachine? De kans dat die binnen de vijf jaar kapot gaat is klein en mocht dat toch gebeuren dan is dat geen ramp. Een droge berekening wijst uit dat een dure extra verzekering niet voordelig is. Met het onderzoek van de prospect theorie werd dus aangetoond dat mensen 32

Psychology in Financial Markets, Prast, 2004 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 Behavioural finance: motivatiepsychologie van de belegger, Debels, 2006 35 Planologische expansiedrift, Kamphuis, 2007 36 Wikipedia 33 34

19


kleine kansen veel te hoog inschatten, met in dit geval als resultaat dat een te dure verzekering wordt afgesloten. Alles bij elkaar genomen was er halverwege de jaren 80 steeds meer betrouwbare informatie beschikbaar waarin psychologische en sociologische inzichten gebruikt werden om economisch gedrag te analyseren. Ook werd getracht afwijkingen en tegenstrijdigheden in de markt bloot te leggen. Hierbij ging men er vanuit dat bepaalde irrationele marktverschijnselen toch konden optreden ondanks rationele gedragingen van individuele beleggers. Het beoordelen van al deze informatie leidde tot het opstellen van een model dat de reden beschreef waarom mensen snel geneigd zijn om irrationele keuzes te maken. De reeds aanwezige twijfel aan de bestaande rationele economische modellen werd vervolgens enorm versterkt door de financiële crisis van 1987. Vanaf toen werd de financiële literatuur, die de psychologische ideeën gebruikt om beleggergedrag te verklaren, eigenlijk als een aparte wetenschap gezien. Deze wetenschap kreeg haar eigen naam, namelijk ‘behavioural finance’. 3.2.3

Inhoud

Zoals beschreven in voorgaande subparagraaf tracht men de psychologische invloed op financiële beslissingen te verklaren aan de hand van het vakgebied behavioural finance. Deze wetenschappelijke stroming is immers ook toegankelijk voor de wisselende gedragingen van beleggers met betrekking tot het nemen bepaalde besluiten. Anders gezegd wordt er bij de behavioural finance stroming ook rekening gehouden met het irrationele denken van individuen. Sinds haar ontstaan, kent de behavioural finance daarom eigenlijk twee verschillende karakteristieken. Enerzijds gaat het om fundamentele kenmerken met betrekking tot het nut. Deze benadering richt zich op het verklaren en voorspellen van het gedrag van beleggers vanuit het oogpunt van rationele maximalisatie van het verwachte nut. Er wordt verondersteld dat een belegger het verwachte nut van de uitkomsten vergelijkt en op grond daarvan een juist besluit neemt. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de interpretatie van de informatie geschiedt op een objectieve, rationele manier. Anderzijds betreffen het eigenheden met betrekking tot de psychologie. Met beide karakteristieken als basis wordt er binnen dit vakgebied gekeken naar de manier waarop een belegger zich gedraagt bij het nemen van een beslissing. Hieruit blijkt dat bij het nemen van een beslissing zowel de aard van de beslissing als de omgeving, waarin de beslissing genomen wordt, van belang zijn37. In dit hoofdstuk staat de gedragmatige ofwel cognitief psychologische benadering van de behavioural finance stroming centraal. Middels deze benadering wordt aandacht geschonken aan de risicovoorkeuren van beleggers evenals de manier waarop zij omgaan met complexe beslissingen, informatie en het formeren van verwachtingen. De basis van de gedragsmatige benadering wordt gevormd door de irrationaliteit van individuen. Door de befaamde Amerikaanse sociale wetenschapper H.A. Simon wordt in dit kader ook wel gesproken van begrensde rationaliteit (‘bounded rationality’) in een wereld van imperfecte markten en onvolmaakte beslissers38. Onder begrensde rationaliteit wordt verstaan dat wanneer een persoon een keuze maakt, niet alle mogelijke acties overwegen worden. De factoren die hierin een rol spelen zijn het geheugen, de emoties en sociale gewoonten. In wezen worden personen in hun beslissingsgedrag dus zowel begrensd door hun eigen intellect als door invloeden van buitenaf. Bij de eerste beperking wordt er vanuit gegaan dat personen enerzijds over geringe 37 38

De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 Bellen blazen over excessieve koersstijgingen en behavioural finance, Tempelaar, 2006

20


kennis beschikken ten aanzien van eigen voorkeuren en anderzijds een begrensd vermogen hebben om informatie te verwerken. Dit geldt zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Bij de tweede beperking geldt dat informatie vaak ondoorzichtig, onvolledig en gelimiteerd aanwezig is39. Al met al blijkt dat er een verschil is tussen hetgeen een persoon effectief doet en datgene wat hij normaal gezien zou moeten doen. Hoe met deze beperkingen omgegaan wordt kan het best verklaard worden aan de hand van onderstaande vier fundamentele gedragsmechanismen. •

•

•

•

39

Editing: “Beslissers zijn geneigd om probleemsituaties in hun perceptie te vereenvoudigen, alvorens ze als keuzevraagstukken in beschouwing te nemen. Bij deze ‘editing’ laat men zich in de regel leiden door een beperkt aantal dimensies van het probleem. In complexe situaties krijgen de verschillende dimensies dikwijls niet gelijktijdig, maar veeleer volgtijdig de aandacht40.” Decomposition: “Er is een neiging om omvangrijke en complexe problemen mentaal op te delen in overzichtelijke deelproblemen, alvorens te gaan zoeken naar oplossingen. Hierbij wordt – veelal impliciet – aangenomen dat er weinig of geen samenhangen zijn tussen de te onderscheiden deelproblemen, zodat deze afzonderlijk kunnen worden benaderd41.” Heuristics: Heuristische factoren kan men omschrijven als vuistregels die een persoon voor zichzelf gaat uitvinden42. “Het gebruik van psychologische heuristieken impliceert dat beslissers zoeken naar bekende of vermeende patronen in de situaties waarmee ze te maken krijgen. Een onderkend patroon leidt in de regel tot het toepassen van bepaalde gedragsregels die, op grond van gewoonte of ervaring, passend worden geacht bij dit patroon. Daarmee krijgt het gebruik van heuristieken bij de beoordeling van situaties het karakter van het toepassen van mentale vuistregels43.” Framing: Het begrip ‘framing’ wordt ook wel omschreven als het werken met een referentiekader. “Framing duidt op de mentale vormgeving van het probleem of de situatie, waarvoor de begrensd rationele beslisser zich gesteld ziet. Het framingmechanisme reguleert als het ware de perceptie: de aandacht wordt erdoor gericht en de analyse van de situatie wordt erdoor vereenvoudigd. Beslissers hebben de neiging om probleemsituaties op een beperkte wijze te definiëren (‘framen’), en niet op een veelomvattende wijze. Deze beperkte wijze betreft zowel de verzameling mogelijkheden (alternatieven) alsook de relevante doelstellingen (preferenties). Daarmee wordt het zoeken naar bevredigende oplossingen in de hand gewerkt. Beslissers hebben de neiging te volharden in hun mentale frames, vooral als deze bij herhaling hun bruikbaarheid hebben bewezen. Frames worden niet alleen ‘intern’ ontwikkeld, maar berusten ook op beïnvloeding door anderen, met name degenen met wie men geneigd is zich te vergelijken (zoals superieuren, collegae, beroepsgenoten)44.”

Behavioral Finance en begrensde rationaliteit; toegepast op het beleggingsmanagement, Tempelaar en Overmeer, 2000 Ibidem 41 Ibidem 42 De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 43 Behavioral Finance en begrensde rationaliteit; toegepast op het beleggingsmanagement, Tempelaar en Overmeer, 2000 44 Ibidem 40

21


Uit voorstaande omschrijvingen kan worden opgemaakt dat de gedragsmechanismen editing, decomposition, heuristics en framing onderlinge samenhang vertonen via het beginsel van de begrensde rationaliteit. Daarom vormen zij samen de grondslag van de behavioural finance stroming. Eigenlijk gaat het hier om ‘overlevingsmechanismen’ van begrensd-rationele individuen (en groepen) in een ondoorzichtige en onzekere wereld45. De gedragkenmerken welke binnen de behavioural finance literatuur veelvuldig naar voren komen en daarmee een centrale rol innemen binnen deze wetenschap zijn framing en heuristics. Het belang van beide gedragskenmerken werd eind jaren ’70 al aangetoond via het heuristics & biases programma van de psychologen Kahneman en Tversky. Uit hun onderzoek bleek dat bij het nemen van moeilijk beslissingen afgeweken werd van de oorspronkelijke standaarden dat personen risicoavers waren en dat het bereikte nut alleen afhing van de uiteindelijke situatie. Zo kwam naar voren dat individuen in dergelijke situaties moeite hadden om logisch te redeneren en vaak gebruik maakten van vuistregels (heuristics) of strategieën die het mogelijk maakten om op eenvoudige en snelle wijze tot een efficiënte oplossing te komen. Een onjuist gebruik van deze vuistregels leidde echter vaak tot fouten. Verder ontdekten beide psychologen dat personen de neiging hebben om keuzes te beschouwen in een kader van potentiële winsten en verliezen ten opzichte van een bepaald referentiepunt (framing). Veelvuldig onderzoek heeft gezorgd voor allerlei inzichten over hoe mensen beslissingen nemen onder onzekerheid. Het leidde uiteindelijk tot een overzicht van systematische denkfouten, psychologische neigingen en vooroordelen (biases) die mensen maken bij het nemen van beslissingen en geeft het verklaringen voor deze fouten via cognitieve heuristieken. Al met al bleek dat informatie op een niet-objectieve manier verwerkt werd46. 3.2.4

Gedragstypen belegger

Om meer inzicht te verkrijgen in het beslissingsgedrag van individuen zullen in deze deelparagraaf een aantal irrationele gedragtypen worden omschreven. Het gaat hierbij zowel om heuristieken als biases, welke van invloed kunnen zijn op de wijze waarop beleggers informatie verwerken en verwachtingen vormen. Het schiet zijn doel voorbij om alle verschillende heuristieken en biases te behandelen. Daarom zullen onderstaand alleen de meest voorkomende en voor dit onderzoek mogelijk relevante varianten worden toegelicht. Loss aversion: Bij het begrip loss aversion, in het Nederlands ook wel verliesaversie genoemd, gaat het er om dat de teleurstelling bij een bepaald verlies veel groter is dan hun vreugde bij beleggingswinst voor hetzelfde bedrag. Wetenschappelijk onderzoek van Kahneman en Tversky heeft zelfs aangetoond dat de negatieve emotionele impact van een verlies zelfs tot 2,5 keer zo groot is als de positieve impact van een even grote winst. Dit is ook grafisch weergegeven in de Nuts curve (figuur 9). Het feit dat individuen het makkelijker vinden om winsten te innen dan om verliezen te aanvaarden illustreert dat de mens een asymmetrie vertoont ten opzichte van winst en verlies. De mate van deze risicoaversie wordt voornamelijk bepaald door recente ervaringen. Over het algemeen wordt er minder risico genomen nadat er verlies is geleden. Vanwege deze verliesaversie willen mensen vaak niet toegeven dat ze een verkeerde keuze hebben gemaakt. Op een gegeven moment heeft bijvoorbeeld een belegger in zijn optiek al zoveel tijd en geld in een bepaalde belegging geïnvesteerd dat hij het zonde vindt om er 45 46

Behavioral Finance en begrensde rationaliteit; toegepast op het beleggingsmanagement, Tempelaar en Overmeer, 2000 Behavioural finance: motivatiepsychologie van de belegger, Debels, 2006

22


afstand van te nemen. Ook wil hij niet snel aan de buitenwereld toegeven dat bepaalde beleggingsactiviteiten geen succes waren en wordt er van alles aan gedaan om gezichtsverlies te ontlopen. Gevolg is dat beleggers hun Figuur 9 – Nuts curve (Bron: Investopedia) verliesgevende posities langer aanhouden, in de hoop hun verliezen nog terug te mogen en kunnen verdienen. Bij dit alles rijst de vraag hoe groot een verlies moet worden voordat de belegger van koers veranderd? Dit wordt ook wel het ‘sunk-costseffect’ genoemd. Bij verkeerde beslissingen hebben de meeste beleggers meer spijt over wat ze gedaan hebben, dan over wat ze nagelaten hebben te doen. Al met al kan geconcludeerd worden dat je als belegger bereid moet zijn om verliezen te incasseren47. Mental accounting: Met het begrip mental accounting wordt bedoeld dat personen in geval van meerdere (financiële) keuzes hun beslissingen in verschillende ‘mentale accounts’ opsplitsen. Alsdan is men niet in staat is om voor iedere account apart een beslissing te nemen, zonder rekening te houden met eventuele interacties. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gezinnen die speciale ‘potjes’ maken voor bepaalde uitgaven zoals vakantie, onderhoud aan hun huis en de studie van de kinderen. Als het geld in het ene potje op is, dan blijkt er een psychologische drempel te zijn om een ander potje aan te spreken48. Ook beleggers hebben de neiging om in hun hoofd met meerdere, afzonderlijke accounts te werken. Zo gebruiken zij vaak het ene account om neerwaartse risico’s af te dekken terwijl het andere account gebruikt wordt om te profiteren van opwaartse winsten. Een goed voorbeeld hiervan is de koop van staatsobligaties enerzijds en de aanschaf van aandelen anderzijds. In andere woorden tracht men op hetzelfde moment dus zowel risico te zoeken als afdekken. In theorie zou het echter optimaal zijn om de verschillende elementen mentaal te laten integreren en te letten op de communicatie over en weer. Een reden waarom dit niet altijd gebeurt, kan zijn dat men wil voorkomen dat geld dat voor iets belangrijks is gereserveerd niet uitgeven wordt aan een impulsaankoop49. Cognitieve dissonantie: Cognitieve dissonantie is een psychologische term voor de onaangename spanning die ontstaat bij het kennis nemen van feiten of opvattingen die strijdig zijn met een eigen overtuiging of mening, of bij gedrag dat strijdig is met de eigen overtuiging, waarden en normen. Het gaat met om de perceptie van onverenigbaarheid tussen twee cognities, waarbij het woord cognitie kan slaan op kennis, houding, emotie, geloof of gedrag50. Wanneer het gedrag van een persoon conflicteert met zijn overtuiging voelt men vaak een sterke drang om dissonanties te verkleinen door opvattingen of gedrag aan te passen of te rationaliseren. Achterliggende gedachte is dat personen een natuurlijke neiging hebben om psychologische pijn, oftewel spijt (regret aversion), te voorkomen. Een goed voorbeeld is dat personen wie 47

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 / Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 Het rendement van risico, Buijs, 2003 49 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 / De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 50 Wikipedia 48

23


informatie krijgen welke suggereert dat ze een verkeerde keuze hebben gemaakt, de neiging hebben om deze informatie te negeren, af te wijzen of te bagatelliseren. Zodra er echter zoveel tegenstrijdige informatie beschikbaar komt dat het moeilijk wordt om dit te blijven negeren, zal men zijn mening willen veranderen en op zoek gaan naar informatie die bevestigd dat de aanvankelijke mening fout was. Indien deze persoon bijvoorbeeld deel uitmaakte van een groep beleggers, dan zal hij deze willen verlaten. Deze groep wordt dan kleiner, en de dissonantie voor de achterblijvers wordt groter. Dit kan ertoe leiden dat de ‘kudde’ ineens de andere kant op rent. Cognitieve dissonantie geeft daarmee een verklaring voor het kuddegedrag onder beleggers, en voor het ontstaan van hypes en paniekreacties51. Herd behaviour: Bij het begrip herd behaviour, in het Nederlands ook wel kuddegedrag genoemd, gaat het om de neiging om het gedrag van anderen (blindelings) te imiteren52. Kuddegedrag is ontwikkeld gedurende miljoenen jaren evolutie waarin het deel uitmaken van een groep duidelijke voordelen opleverde: veiligheid, een gevoel van geborgenheid en het kunnen ondernemen van activiteiten die te riskant zijn voor een eenling. Heden ten dage leidt deze kuddegeest er toe dat beleggers zich aansluiten bij beslissingen van anderen en daardoor hun eigen mening negeren. De belegger bekijkt dus de beslissingen van anderen en gebruikt dit als basis om een eigen mening te vormen53. Er wordt zelfs gesteld dat mensen die een vrije keuze hebben, opteren voor imitatie van anderen. Beleggers vertonen vaak kuddegedrag, omdat zij zeer gevoelig zijn voor inter-persoonlijke communicatie. In geval van het maken van een verkeerde beleggingskeuze is het volgen van de groep niet alleen een goed excuus, maar kan deze groep er ook voor zorgen dat de schade beperkt blijft. Een verlies komt psychologisch namelijk harder aan wanneer een belegger het gevoel heeft dat hij er alleen verantwoordelijk voor was. Doordat veel beleggers deze achteraf spijt willen vermijden, sluiten zij zich vaak aan bij een groep (kudde). Kuddegedrag heeft zowel negatieve als positieve kanten. De negatieve kant van kuddegedrag is dat het kan leiden tot een hype of een crash. Een hype kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer een grote groep beleggers één of meer aandelen gaan verkopen. Het positieve gevolg kan echter zijn dat het erg winstgevend is om mee te gaan met een hype wanneer bijvoorbeeld aandelen met grote winsten (op tijd) verkocht worden54. Beschikbaarheid: Een ander heuristiek waar we ons door laten leiden is de beschikbaarheid van informatie in het geheugen. De waarschijnlijkheid van een bepaalde gebeurtenis wordt in dit kader namelijk vaak bepaald door de mate waarin men de betreffende gebeurtenis voor de geest kan halen. Anders gezegd, hoe makkelijker een gebeurtenis uit het geheugen te halen is, des te groter de kans is dat het daadwerkelijk gaat gebeuren. Tot op zekere hoogte is dit een goede strategie, want hoe frequenter iets voorvalt, hoe beter je een gebeurtenis kan herinneren. Aan de andere kant zijn herinneringen ook van andere factoren afhankelijk en is hun beschikbaarheid niet altijd betrouwbaar55. Zo is het bijvoorbeeld gevaarlijk als dokters alleen diagnoses stellen op basis van ziektebeelden die eenvoudig bij hen in gedachten komen, want dan worden zeldzame ziektes over het hoofd gezien. Bij beleggers kan het zijn dat zij teveel gewicht toekennen aan informatie die recent is. Dit wordt ook wel het ‘recency bias’ genoemd. Dit kan 51

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 Het Strategisch Beslissingsproces, Vledder, 2008 De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 54 Emotionele intelligentie op de beurs, Debels, 2003 55 Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 52 53

24


er toe leiden dat men de kans op een gebeurtenis die lang geleden heeft plaatsgevonden, als (zeer) klein gaat beschouwen en er weinig aandacht aan zal schenken. Het tegenovergestelde kan zich bijvoorbeeld afspelen in geval van rampen die zich recent hebben voorgedaan. De sterk afnemende verkoop van vliegtickets vlak na de terroristische aanslagen in New York zijn hiervan een voorbeeld. Dit laatste voorbeeld wordt ook wel ‘disaster myopia’ (bijziendheid rampen) genoemd en verklaart hypes en panieksituaties op financiële markten, maar bijvoorbeeld ook vastgoedbubbels als gevolg van het uitleengedrag van banken56. Representativiteit: Met representativiteit wordt bedoeld dat individuen redeneren aan de hand van typische voorbeelden, welke ook wel prototypes of stereotypes genoemd worden. Men zal een object pas in een bepaalde categorie onderbrengen wanneer er een bepaalde mate van gelijkenis (representativiteit) is met een typisch object uit diezelfde categorie57. Als er bijvoorbeeld aan een hond gedacht wordt, is het vaak geen Chihuahua, maar eerder een labrador of ander ras dat er opvallend 'hondachtig' uitziet58. Een andere definitie van representativiteit is dat personen die worden geconfronteerd met een serie willekeurige gebeurtenissen, op zoek gaan naar patronen, zodat zaken er meer georganiseerd uitzien dan ze werkelijk zijn. Mensen hebben hierdoor de neiging om vergaande conclusies te trekken op basis van slechts enkele indicaties. Verder wordt er binnen de representativiteitheuristiek gesproken over het mogelijkheid- en zekerheidseffect. Het mogelijkheidseffect komt erop neer dat personen aan kleine, maar mogelijke kansen een te groot gewicht geven. Hierdoor vinden mensen bijvoorbeeld loterijen aantrekkelijk. Het omgekeerde verschijnsel, een te klein gewicht geven aan grote kansen, wordt het zekerheidseffect genoemd59. Onderhavige heuristiek komt vaak voor bij beleggers, omdat zij vanwege positieve ervaringen uit het verleden bijvoorbeeld alles denken te weten van een bepaald bedrijf. Met de representativiteitheuristiek is niets verkeerd, zolang er rekening wordt gehouden met andere relevante informatie. Daar gaat het echter vaak mis, omdat men niet of onvoldoende rekening houdt met de statistische verdeling van een eigenschap binnen een bepaalde populatie. Het verschil tussen de representativiteit- en beschikbaarheidheuristiek is dat men bij de eerstgenoemde variant beslissingen neemt aan de hand van prototypes. Bij de beschikbaarheidheuristiek houdt men daarentegen rekening met de relatieve frequentie van een gebeurtenis60. Status-quo: In Westerink zijn scriptie ‘Behavioural finance en leegstand’ wordt de status-quo-bias helder omschreven. Volgens hem gaat het over de neiging van mensen om vast te houden aan eenmaal gemaakte keuzes. Zo zullen mensen die geconfronteerd worden met de keuze voor een aantal verschillende alternatieven, het alternatief kiezen dat de huidige conditie (statusquo) bevestigd of uitbreidt, en niet het alternatief dat voor verandering zorgt. De status-quo bias betreft gedrag dat moeilijk af te leren is en in geval van een belegger kan het er zelfs toe leiden dat een beleggingsportefeuille aangehouden wordt die niet in lijn is met het rendementrisicoprofiel. Deze bias wordt vaak in relatie gezien met de al eerder beschreven loss- en regret aversion evenals de endowment bias. De endowment bias betreft het effect dat individuen een hogere waarde toekennen aan zaken die zij bezitten dan aan zaken die zij niet 56

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 Skepter, Meuleman en Verplaetse, 1998 59 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 60 Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 57 58

25


bezitten, ook al zijn deze zaken exact hetzelfde. Alle drie deze effecten versterken de statusquo bias en zorgen er dus voor dat een belegger die uit twee investeringen kan kiezen, de voorkeur geven aan de status-quo, omdat hij bang is dat het alternatief een grotere kans geeft op verlies. Dit alles kan er toe leiden dat beleggers te lang vasthouden aan bepaalde posities. Om erger te voorkomen is het in zo’n geval soms beter om een investering verkopen. Op korte termijn kan dit zorgen voor een emotionele pijn terwijl het op lange termijn kan leiden tot een hoger portefeuillerendement. Al met al dient een belegger zich bewust te worden van het feit dat wanneer hij vasthoudt aan de verkeerde keuze (bijvoorbeeld een slecht presterend aandeel), dit een groot neerwaarts risico met zich mee kan brengen61. Conservatisme: De conservatisme bias vertoont grote overeenkomsten met de hierboven beschreven statusquo bias. De conservatisme bias gaat over de neiging van mensen om vast te houden aan hun aanvankelijke inzichten of voorspellingen, en nieuwe informatie te verwaarlozen. Ze zijn terughoudend in het aanpassen van hun voorkeuren aan nieuwe informatie, zeker indien de nieuwe informatie belangrijk is of sterk afwijkt van de bestaande kennis. Als ze hun voorkeuren al zouden aanpassen dan doen ze dit zeer langzaam. Anders gezegd is men onvoldoende bereid om te veranderen, wat er voor zorgt dat nieuwe informatie weinig aandacht krijgt. Men is geneigd om alles bij het oude te laten. Des te nuttiger de informatie is, des te sterker het conservatisme optreedt. Dit irrationele gedrag toont aan dat het voor een belegger moeilijker is om nieuwe informatie te accepteren en verwerken naarmate deze tegenstrijdig is met de bestaande kennis. Uiteindelijk is het effect van conservatisme daarmee het tegenovergestelde dan dat van de representativiteitheuristiek. Conservatisme kan er in het algemeen namelijk toe leiden dat beleggers bepaalde investeringen te lang aanhouden, waardoor ze meer verlies lijden dan nodig is. Binnen de behavioural finance stroming wordt dit gedragstype vaak gebruikt om de onderreacties van aandelenkoersen te verklaren62. Zelfoverschatting/ overmoed: Binnen behavioural finance spreekt men zowel van de biases zelfoverschatting als overmoed. In werkelijkheid betreffen het twee nagenoeg gelijkwaardige begrippen, welke ook zo behandeld zullen worden in deze scriptie. De meeste mensen blijken de neiging te hebben om overmoedig te zijn, om zichzelf te overschatten. Dit liet zich goed illustreren met behulp van een simpel experiment waarbij aan mensen gevraagd werd of zij zichzelf een betere dan gemiddelde autobestuurder vonden. Doorgaans vond de meerderheid dit, wat het ‘better-thanaverage effect’ genoemd wordt63. In moeilijke of onvoorspelbare situaties, waarbij men in geval van fouten gemakkelijk een ander de schuld kan geven, doet zelfoverschatting zich het meest voor. Dit geldt dus ook voor beleggers, wie door overmatig vertrouwen in het eigen kunnen vaak teveel beleggingstransacties uitvoeren (excessive trading) en daarmee zorgen voor onnodig hoge kosten64. Daarnaast leggen beleggers informatie die niet overeenstemt met hun eigen mening vaak te lang naast zich neer en hebben zij vaak ten onterechte het idee dat ze beschikken over speciale informatie of details die andere mensen niet hebben65. Dit heeft zowel een direct als indirect effect op de manier waarop zij de verkregen informatie verwerken. Het indirecte effect houdt in dat teveel waarde gehecht wordt aan informatie die 61

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 / Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 Ibidem Leereenheid 4: Beleggen en psychologie, www.ou.nl 64 Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 65 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 62 63

26


men zelf bijeengebracht heeft. Bij het directe effect gaat het om overschatting van de echtheid van de informatie terwijl het belang van de publieke informatie juist wordt onderschat66. Uiteindelijk kan dit alles achteraf leiden tot onaangename verrassingen of nadelige beleggingsresultaten. Ondanks dat overmoed één van de meest bestudeerde gedragstypen is, blijft het voor onderzoekers een raadsel waarom mensen zichzelf te optimistisch inschatten, zowel in het dagelijkse leven als op de beurs. Andere biases die gerelateerd zijn aan zelfoverschatting zijn de confirmation bias (neiging om onbewust te zoeken naar informatie die veronderstellingen bevestigt, maar ook om successen te onthouden en missers te vergeten), hindsight bias (wijsheid achteraf) en illusion of control bias (neiging om te denken dat men invloed heeft op gebeurtenissen terwijl dit niet zo is). Optimisme: Mensen blijken over het algemeen de neiging tot optimisme te hebben. De optimisme bias betekent dat we de kans op positieve gebeurtenissen overschatten en de kans op negatieve gebeurtenissen onderschatten. Door deze roze gekleurde bril op te zetten behoeden we ons immers voor depressiviteit. Ondanks dat optimistische beleggers geneigd zijn om minder kritisch naar hun beleggingen te kijken en om negatieve signalen te negeren, is optimisme dus niet per se negatief. Wel is het zo dat optimisme in negatieve zin in de financiële wereld kan leiden tot irrationele verwachtingen, luchtkastelen en zeepbellen in de markt. Wanneer de werkelijkheid niet overeenkomt met te optimistische verwachtingen kunnen ontstane zeepbellen immers leiden tot enorme crashes in de markt. In een dergelijk geval worden optimisten dikwijls het hardst getroffen, omdat zij hun risico’s vaak minimaal afdekken67. Ambiguity aversion: Mensen geven de voorkeur aan aspecten waarmee zij vertrouwd zijn en hebben vaak een grote afkeer van onzekerheid (ambiguïteit). Met ambiguity aversion wordt bedoeld dat personen in onzekere situaties minder risico’s nemen dan in situaties waar meer zicht is op de uitkomsten van hun keuzes. Over het algemeen hebben mensen dan ook een grotere hekel aan onzekerheid dan aan risico. In geval van investeringen in onbekende producten met een hoger risicoprofiel wensen investeerders daarom vaak hogere rendementen te behalen. Een goed voorbeeld van abiguity aversion is een belegger die vanwege zijn afkeer voor onzekerheid liever niet belegd in aandelen. Indien deze belegger onverhoopt toch besluit om in aandelen te beleggen zal zijn keuze voornamelijk uitgaan naar aandelen in bedrijven binnen de lands- of regiogrenzen, of in bedrijven die hij kent. In zijn beleving is de mate van onzekerheid over deze belegging dan namelijk lager. Dit wordt ook wel de home of familiarity bias genoemd68.

66

De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 68 Ibidem 67

27


28

Anchoring & adjustment: Bij het maken van een bepaalde beoordeling beginnen Figuur 10 – Anchoring (Bron: Adverto) mensen vaak met een eerste schatting en passen deze een aantal malen aan. Het gebeurt echter vaak dat de aanpassingen te zeer worden bepaald door het oorspronkelijke oordeel. Dit verschijnsel noemt men ook wel anchoring (ankeren) en adjustment (aanpassing). Met anchoring wordt dus bedoeld dat personen vaak schattingen maken door te starten van een oorspronkelijke basiswaarde, namelijk het anker. Het aanpassen van deze basiswaarde om tot het uiteindelijke resultaat te komen noemt men adjustment. Wanneer deze basiswaarde foutief of onvolledig blijkt te zijn, zal deze ook tot een fout resultaat leiden. Een goed voorbeeld van anchoring is dat de taxatiewaarde van een woonhuis vaak afhangt van de vraagprijs. Een ander goed voorbeeld wordt geïllustreerd aan de hand van het naast staande plaatje (figuur 10). Ook voor beleggers zijn ankers belangrijk, omdat zij deze gebruiken bij hun aan- en verkoopbeslissingen van bijvoorbeeld aandelen. Bij de beslissing om een aandeel wel of niet te verkopen wordt de aankoopprijs namelijk vaak gebruikt als referentiepunt. Waarom beleggers aandelen met verlies vaak te lang in bezit houden kan onder andere verklaard worden doordat ze vaak te lang vasthouden aan de aankoopkoers. Dit laatste wordt ook wel insufficiënt adjustment genoemd69. Interloper-effect: Het interloper-effect beschrijft het verschijnsel dat mensen onbewust veel waarde hechten aan de mening van een onafhankelijke derde partij. De onafhankelijke partij wordt met het woord ‘interloper’ aangeduid. De informatie of mening die de onafhankelijke partij heeft wordt vaak zonder veel overwegingen geaccepteerd en als waar beschouwd. Mensen denken namelijk dat de onafhankelijkheid ervoor zorgt dat de informatie die de interloper verspreidt ook juist en redelijk is70. Het interloper effect is nauw verbonden met de ‘consultatie paradox’. Deze paradox beschrijft het gegeven dat binnen bedrijven adviezen makkelijker geaccepteerd en geïntegreerd worden wanneer deze van buiten het bedrijf afkomstig zijn. De mate waarin er sprake is van een ‘interloper effect’ is sterk afhankelijk van de kenmerken van de interloper zelf. Zo neemt de mate van acceptatie van informatie toe wanneer de interloper meer prestige meedraagt71. Over het algemeen wordt aanvaardt dat persoonlijk contact en interventie het effect het sterkst doen uitkomen72. Zoals blijkt uit de dertien hiervoor omschreven heuristieken en biases vertonen vele van deze gedragstypen samenhang of versterken ze juist elkaar. Ook hebben sommige varianten een tegengestelde werking. Verder is gebleken dat onderhavige psychologische concepten 69 70

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 / Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 Managers Handling Disputes: Third Party Roles and Perceptions of Fairness, Karambayya & Brett, 1989

71

The Effectiveness of Third-Party Process Consultation as a Function of the Consultant's Prestige and Style of Intervention, Lipshitz & Sherwood, 1978

72

The science of persuasion, Cialdini, 2001


29

mogelijk een verklaring bieden voor bepaalde financiële marktfenomenen zoals het over- of onderreageren van aandelenkoersen, overmatig veel handelen en kuddegedrag door beleggers. Volgens de efficiënte markttheorie worden deze fenomenen als anomalieën of afwijkingen beschouwd. Al met al blijkt dat bepaalde irrationele gedragingen uiteindelijk dus kunnen leiden tot non-optimale beslissingen van beleggers met alle gevolgen van dien…….73 Ten einde al deze gedragstypen, evenals de bijbehorende fenomenen en voorbeeld effecten op beleggingsgedrag, duidelijk en overzichtelijk weer te geven volgt onderstaand een tabel (figuur 11) waarin zij allen zijn samengevat. Net als voorstaande definities van de verschillende begrippen komt ook deze tabel deels voort uit een eigen bewerking van de literatuur en is deels gebruik gemaakt van diverse bronnen, waaronder de thesis “Behavioural finance en leegstand” van J.P. Westerink. Figuur 11 – Samenvatting gedragstypen (Bron: Westerink, 2011, Behavioural finance en leegstand) Gedragstype: Loss aversion en Mental accounting

Cognitieve dissonantie en Herd behaviour Beschikbaarheid Representativiteit Status-quo en Conservatisme Zelfoverschatting/ overmoed

Fenomeen: Verliezen wegen zwaarder dan winsten. Financiële verliezen worden beschouwd als afzonderlijke mental accounts. Verstoorde informatiewerking. Aansluiten bij de beslissingen van anderen. Recente ervaringen beïnvloeden subjectieve beoordeling. Individu ziet patronen in ‘random events’. Langzaam leren.

Optimisme

Overschatten van eigen kunnen. Asymmetrische toekenning van succes en falen aan eigen capaciteiten. Irrationele verwachtingen.

Ambiquity aversion Anchoring & adjustment en Interloper effect

Afkeer van onzekerheid Teveel vertrouwen op referenties uit het verleden. Teveel vertrouwen in adviezen van derden.

3.3

Behavioural finance en vastgoed

3.3.1

Oorsprong en ontwikkeling

Voorbeeld effect op beleggingsgedrag: Asymmetrisch gedrag ten aanzien van winnaars en verliezers. Dispositie effect, slecht gebalanceerde portefeuilles. Hypes, paniekreacties en kuddegedrag. Hypes, paniekreacties en vastgoedbubbels. Lange termijn overreactie aandelenkoersen. Korte termijn overreactie aandelenkoersen. Excessive trading. Overdreven reacties op nieuws. Te weinig diversificatie. Onderschatten van risico’s. Te weinig diversificatie. Verkeerde taxaties en inschattingen.

Eigenlijk wordt de vastgoedbranche pas sinds relatief korte tijd gezien en erkend als een professionele en volwassen markt, welke een belangrijk onderdeel vormt van vele beleggingsportefeuilles. Ondanks dat haar belanghebbenden vaak van uitstekende kwaliteit zijn en de vastgoedmarkt beschikt over positieve eigenschappen als (gedeeltelijke) transparantie, snelheid, veelvuldige herwaardering en een hoog transactievolume, heeft de kredietcrisis van 2007 er toch toe geleid dat ook deze gezonde branche gedwongen was zich over te geven aan de regels van de kapitaalmarkten. De drijvende krachten achter de huidige vastgoedmarkten bevinden zich in toenemende mate binnen de financiële markten en zijn afhankelijk van stemmingen. Binnen de kapitaalmarkten hebben belanghebbenden hun risico’s de afgelopen tijd opnieuw geïnventariseerd. Hieruit kwam naar voren dat zij de bedreigingen momenteel veel groter achten dan vroeger. Beleggers achten de kans op een financieel verlies dan ook steeds reëler. Ondanks dat onroerend goed als belegging een bepaalde vorm van zekerheid bied, is men thans 73

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011


bijvoorbeeld bang om te blijven zitten met (hoog) gefinancierde vastgoedportefeuilles of moeilijke financieringsconstructies. Maar het is niet alleen dat, want ook het feit dat kapitaalmarkten steeds meer geregeerd worden door internationale ratingbureaus vormen een aanvullend probleem. Hierdoor hebben risico’s namelijk min of meer een mondiaal karakter gekregen en is iedereen op zoek naar antwoorden. Dit alles heeft uiteindelijk geleid tot een stemmingswisseling op de vastgoedmarkten. Oorspronkelijk werd het marktsentiment grotendeels bepaald aan de hand van het transactievolume. Afgelopen jaren hebben beleggers zich echter steeds vaker teruggetrokken en hebben ‘geruchten’ in toenemende mate invloed uitgeoefend op investeringsbeslissingen binnen de kapitaal- en vastgoedmarkten. Mede hierdoor zijn de vastgoedprijzen afgelopen jaren gedaald en waren topbeleggers met goedgevulde beleggingsportefeuilles minder actief aanwezig. Deze veranderende marktomstandigheden hebben geresulteerd in nader onderzoek, waar uit naar voren kwam dat het gedrag van de vastgoedmarkten niet meer alleen verklaard kon worden aan de hand van beschikbare vastgoedmarktdata. Zo bleek meer en meer de invloed van psychologische en economische gedragseffecten, tegenwoordig beter bekend als ‘behavioural finance’. Investeringsbeslissingen worden tegenwoordig daarom steeds vaker onderzocht op basis van zowel informatieverwerking als besluitvorming. Deze benadering is namelijk de enige manier om eventueel ‘onlogisch’ en ‘irrationeel’ investeringsgedrag, evenals daarmee gepaard gaande en moeilijk te verklaren marktontwikkelingen, te begrijpen. Een hoop van wat er sinds de start van de kredietcrisis gebeurd is op de kapitaalmarkten kan dus niet enkel en alleen verklaard worden aan de hand van de efficiency van de markt. De vastgoedbranche had daarom geen andere keuze dan op normale wijze proberen om te blijven gaan met de onzekerheden en volatiliteit op de kapitaalmarkten. Helaas hadden bestuurders ondertussen ook nog te maken met een andere moeilijkheid, namelijk hoe zij zichzelf dienden te ‘gedragen’ in een sterk veranderende en almaar verslechterende vastgoedmarkt. Ondanks dat de fundamentele vastgoedmarktcijfers er aan het begin van de crisis nog goed uitzagen, zijn de vastgoedprijzen inmiddels flink gedaald en teruggekeerd naar een niveau van enige tijd geleden. Een nauwe bestudering van de markt naar de invloed van psychologische effecten, gevoeliger wordende marktpartijen inzake hun eigen inzicht en bestuurlijke fouten, evenals de noodzaak om deze onvolkomenheden mee te nemen in hun beslissingen, zou in de toekomst kunnen helpen bij het vroegtijdig herkennen en eventueel helpen te voorkomen van een instabiele markt. Al met al is gebleken dat ook de vastgoedmarkt onderhevig is aan zowel rationele als irrationele invloeden. De verwachting is daarom ook dat de invloed van behavioural finance op de vastgoedmarkt in het algemeen, en het vastgoedbeslissingsproces in het bijzonder, alleen maar verder zal toenemen. Dit alles geeft maar weer eens duidelijk aan dat beleggen inderdaad wat anders is dan speculeren74. 3.3.2

Inhoud

In deze paragraaf zal getracht worden de relatie tussen behavioural finance en vastgoed nader toe te lichten. Helaas is deze dit verband in het verleden slechts beperkt onderzocht en hadden de op dit gebied verrichte onderzoeken voornamelijk betrekking op de financiële- en effectenwereld75. Pas vanaf begin jaren negentig hebben enkele Amerikaanse onderzoekers onderzoek gedaan naar de relatie tussen behavioural finance en vastgoed. Met deze 74 75

Mood Change, Beyerle, 2008 Black, 2003

30


onderzoeken is echter voornamelijk de werkwijze van taxateurs, het aan- en verkoopgedrag van woningbezitters en het kredietbeleid van banken onderzocht. Daarnaast is er de afgelopen jaren enig onderzoek gedaan naar de besluitvorming bij professionele vastgoedbeleggers76. Binnen al deze onderzoeken was er veel aandacht voor de irrationele gedragingen van vastgoedbeleggers, zowel op basis van reële transactiegegevens als met behulp van experimenten. Zo onderzochten de wetenschappers Genesove en Mayer77 het verkoopgedrag van huiseigenaren in een periode nadat de huizenprijzen ineengestort waren. Uit hun onderzoek bleek dat mensen de oorspronkelijke aanschafwaarde van een huis als referentiepunt gebruiken en erg terughoudend zijn om hun huis onder die waarde te verkopen, ongeacht hoe sterk de huizenprijzen gedaald zijn sinds het moment van aankoop. Hiermee werd aangetoond dat huiseigenaren gevoelig zijn voor de gedragstypen ‘loss aversion’ en ‘anchoring’. Dat ook verschillende typen vastgoedbeleggers, waaronder Real Estate Investment Trusts (REIT) managers, gevoelig zijn voor ‘verliesaversie’ en ‘anchoring’ werd zowel aangetoond door de onderzoekers Crane en Hartzell78 als Bokhari en Geltner79. Overigens werd niet alleen de aanschafprijs als referentie gebruikt, want de onderzoekers Seiler80 voerden namelijk verschillende onderzoeken uit met behulp van experimenten naar het gedrag van vastgoedbeleggers nadat zij een verlies hadden ervaren. De conclusie luidde dat beleggers, nadat ze geconfronteerd waren met een verlies, het gevoel van spijt wilden vermijden. Daarnaast werd aangetoond dat zij dit vaak doen door op een andere manier naar het verlies te kijken, namelijk door in hun hoofd met bepaalde, verkeerde referentiepunten te werken. Hoewel dit op korte termijn een positief gevoel opleverde, versterkte het de neiging om slechte investeringen lang aan te houden, hetgeen op termijn zou kunnen zorgen voor verder oplopende verliezen en daarmee meer spijt. Hiermee werd aangetoond dat beleggers naast ‘loss- en regret aversion’ ook gevoelig waren voor ‘mental accounting’, ‘framing’ en ‘anchoring and adjustment’. Behalve de hierboven besproken, wetenschappelijk onderzochte, biases waren er ook enkele andere gedragstypen die wellicht van invloed konden zijn op het beslissingsgedrag van vastgoedbeleggers. De gedachte ging hierbij uit naar de gedragstypen ‘cognitieve dissonantie en herd behaviour’, ‘status-quo en conservatisme’, ‘zelfoverschatting en overmoed’, ‘optimisme’, ‘ambiguity aversion’ en het ‘interloper effect’. Het eventuele verband tussen laatstgenoemde biases en het vastgoedbeslissingsproces betrof echter slechts een zienswijze van de auteur waarvoor helaas geen wetenschappelijke onderbouwing gevonden is. Door de beperkte beschikbaarheid van relevante literatuur viel de wetenschappelijke connectie tussen behavioural finance en vastgoedmanagement moeilijk aan te tonen. Het bleef daarom de vraag in hoeverre de hiervoor behandelde biases van invloed konden zijn op het besluitvormingsproces van beleggers ten aanzien van hun vastgoedmanagement activiteiten. 3.3.3

Behavioural finance en vastgoedmanagement

Eerder in dit onderzoek was er al uitgebreid ingegaan op het thema vastgoedmanagement en op de rol die beleggers daarbij zouden kunnen spelen. Op basis van de gevonden literatuur, 76

Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 Loss Aversion And Seller Behavior: Evidence From The Housing Market, Genesove &Mayer, 2001 78 Is There a Disposition Effect in Corporate Investment Decisions? Evidence From Real Estate Investments Trusts, Crane & Hartzell, 2010 77

79

Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications, Bokhari & Geltner, 2010

80

Mitigating investor risk seeking behavior in a down real estate market, Seiler & Seiler, 2010

31


onderzoeken en eigen beleving werd geconstateerd dat irrationele gedragingen mede van invloed kunnen zijn op vastgoedbeleggers hun beslissingen ten aanzien van het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van hun property management activiteiten. Het was hierbij de vraag welke van de in de vorige paragraaf besproken gedragingen van invloed waren op onderhavige beslissing. Toen werd verondersteld dat alleen enkele gedragstypen, welk onderstaand nader worden toegelicht, daadwerkelijk van invloed zouden kunnen zijn op het property management vraagstuk. Cognitieve dissonantie/ Kuddegedrag Bij cognitieve dissonantie conflicteert beleggingsgedrag met de eigen overtuiging en voelt men vaak een sterke drang om dissonanties te verkleinen door gedrag aan te passen of te rationaliseren. Wanneer een belegger informatie ontvangt die suggereert dat hij een verkeerde vastgoedmanagement strategie heeft gekozen, heeft hij de neiging om deze informatie te negeren, af te wijzen of te bagatelliseren. Deze verstoorde informatieverwerking kan leiden tot hypes, paniekreacties en kuddegedrag. Vooral deze laatste gedragsvorm kan er toe leiden dat een vastgoedbelegger zich te gemakkelijk aansluit bij de beslissingen van anderen. Uiteindelijk kunnen beide gedragsvormen er voor zorgen er te lang gewacht wordt met het eventueel aanpassen van het best te voeren vastgoedmanagementbeleid. Beschikbaarheid: Hoe makkelijker een gebeurtenis uit het geheugen te halen is, des te groter de kans is dat het daadwerkelijk gaat gebeuren. In geval van vastgoedmanagement beslissingen zou een belegger dan kiezen voor een strategie waarmee hij het meest bekend is of waar veel informatie over beschikbaar is. Hierdoor kunnen recente ervaringen of bepaalde marktontwikkelingen (bijvoorbeeld hypes) de subjectieve beoordeling beïnvloeden en leiden tot verkeerde keuzes. Status-quo/ Conservatisme Wanneer een vastgoedbelegger de keuze heeft uit meerdere alternatieve strategieën, in dit geval dus het in- of outsourcen van bepaalde property management activiteiten, dan geeft men de voorkeur aan de bestaande situatie (de status-quo). Ook in geval van conservatisme heeft een belegger de neiging om vast te houden aan aanvankelijke inzichten en wordt er langzaam gereageerd op veranderde omstandigheden, omdat men angst heeft dat het alternatief een grotere kans geeft op verlies. Deze gedragstypen zorgen dat een belegger bij een vastgoedmanagementbeslissing vasthoudt aan de eenmaal gekozen strategie, met als valkuil dat niet of onvoldoende aanpast wordt aan de nieuwe marktomstandigheden. Zelfoverschatting/ Overmoed: Ook vastgoedbeleggers kunnen overmoedig zijn, zichzelf overschatten. In geval van property management vraagstukken kan men bij de keuze voor insourcing overmoedig zijn als men niet over de juiste middelen en capaciteiten beschikt om het daadwerkelijk zelf te doen. Optimisme: Optimisme leidt tot irrationele verwachtingen en het onderschatten van risico’s. Het zorgt ervoor dat een belegger een te rooskleurig beeld heeft van de toekomst. Betreffende het vastgoedmanagement vraagstuk kan het ervoor zorgen dat een belegger teveel vertrouwen

32

33


heeft in de huidige gang van zaken en er daarmee te lang vasthoudt aan de huidige vastgoedmanagement strategie. Ambiguity aversion: Met ambiguity aversion wordt bedoeld dat beleggers een afkeer hebben van onzekerheid. Wanneer een vastgoedbelegger moet kiezen voor het in- of outsourcen van bepaalde vastgoedmanagement activiteiten zal hij in dit geval kiezen voor het meest vertrouwde. Dit zorgt ervoor dat de belegger wellicht onterecht terughoudend is met het veranderen van het beleid, omdat hij minder bekend is met de nieuw te voeren vastgoedmanagement strategie. Anchoring & adjustment/ Interloper effect: Anchoring en adjustment houdt in dat beleggers bij het nemen van beslissingen teveel vertrouwen op referenties uit het verleden. Bij het interloper effect heeft men juist de neiging teveel te vertrouwen op adviezen van ingehuurde partijen. Beide gedragstypen kunnen in geval van het vastgoedmanagement vraagstuk zorgen voor verkeerde inschattingen en uiteindelijk leiden tot verkeerde keuzes. Uit voorstaande omschrijvingen blijkt dat deze gedragstypen van invloed zouden kunnen zijn op vastgoedmanagement vraagstukken. Zo zouden zij in alle gevallen kunnen leiden tot een verkeerde keuze, en daarmee tot ineffectief vastgoedmanagement waar uiteindelijk geen optimaal resultaat mee behaald wordt. Om de eventuele invloed van deze gedragstypen duidelijk en overzichtelijk weer te geven volgt onderstaand dezelfde tabel als in de voorgaande paragraaf, welke nu is aangevuld met voorbeeld effecten op het vastgoedmanagement beslissingsgedrag (figuur 12). Figuur 12 – Samenvatting gedragstypen (inclusief vastgoedmanagement) (Bron – bewerkt: Westerink, 2011, Behavioural finance en leegstand) Gedragstype:

Fenomeen: Beleggingsgedrag:

Cognitieve dissonantie en Kuddegedrag Beschikbaarheid Status-quo en Conservatisme Zelfoverschatting/ overmoed

Optimisme Ambiquity aversion Anchoring & adjustment en Interloper effect

Voorbeeld effect op: Vastgoedmanagement gedrag:

Verstoorde informatiewerking. Aansluiten bij de beslissingen van anderen. Recente ervaringen beïnvloeden (subjectieve) beoordeling. Langzaam leren.

Hypes, paniekreacties en kuddegedrag.

Teveel doen wat een ander doet.

Hypes, paniekreacties en vastgoedbubbels. Korte termijn overreactie aandelenkoersen.

Laten leiden door gedrag uit het verleden.

Overschatten van eigen kunnen. Asymmetrische toekenning van succes en falen aan eigen capaciteiten. Irrationele verwachtingen.

Excessive trading. Overdreven reacties nieuws.

Men verricht zelf vastgoedmanagement.

Afkeer van onzekerheid Teveel vertrouwen op referenties uit het verleden. Teveel vertrouwen in adviezen van derden.

op

Te weinig diversificatie. Onderschatten van risico’s. Te weinig diversificatie. Verkeerde taxaties en inschattingen.

Men toetst zoals men altijd gedaan heeft. het

beste

Beter vastgoedmanagement door zelfdoen i.p.v. uitbesteden (of andersom). Geen vertrouwen in derden. Je laten (mis)leiden door anderen of je wel of niet moet uitbesteden.


3.4

Deelconclusie

In deze slotparagraaf wordt een deelconclusie gegeven van het verrichte literatuuronderzoek. Deze literatuurstudie omvat het vakgebied ‘Behavioural Finance’ en vormt de “irrationele” basis voor het in hoofdstuk 4 volgende empirische deel van deze scriptie. Onderstaand volgen de belangrijkste conclusies uit het literatuuronderzoek. Behavioural finance is een relatief jonge wetenschap, welke zich bezighoudt met gedragsmatige inzichten in het handelen van individuen. Het vakgebied vormt een aanvulling op de traditionele economische theorieën en is ontstaan om bepaalde marktanomalieën te kunnen verklaren aan de hand van gedrag. Uit diverse onderzoeken en publicaties blijkt dat de financiële- en daarmee ook vastgoedmarkten niet alleen gestuurd worden door rationele overwegingen, maar ook beïnvloedt worden door psychologische en sociologische factoren. Deze behavioristische benadering valt tegenwoordig niet meer weg te denken als gereedschap om bepaald beslissingsgedrag te kunnen verklaren. Zo kwam onder andere naar voren dat beleggers bij het nemen van moeilijke beslissingen vaak irrationeel gedrag vertonen. Men heeft dan moeite om logisch te redeneren. Om toch op eenvoudige en snelle wijze tot een oplossing te kunnen komen wordt dan vaak gebruik gemaakt van vuistregels. Een onjuist gebruik van deze vuistregels leidt echter vaak tot fouten. Eerder zijn de meest voorkomende gedragstypen van de behaviourial finance stroming beschreven. Hieruit bleek dat vele van deze gedragstypen samenhang vertonen, elkaar versterken of juist een tegengestelde werking hebben. Verder werd duidelijk dat sommige psychologische concepten mogelijk een verklaring bieden voor bepaalde financiële marktfenomenen zoals het over- of onderreageren van aandelenkoersen, overmatig veel handelen en kuddegedrag door beleggers. Doordat bepaalde irrationele gedragingen zouden kunnen leiden tot non-optimale belegger beslissingen is vervolgens getracht te bepalen welke gedragstypen mogelijk van invloed zouden kunnen zijn op het gebied van onroerend goed in het algemeen en vastgoedmanagement in het bijzonder. Ondanks de beperkte beschikbaarheid van relevante literatuur wordt aangenomen dat het hier gaat om de volgende gedragstypen: • • • • • • • • •

Cognitieve dissonantie (het vermijden van conflicterende informatie); Kuddegedrag (het aansluiten bij beslissingen van anderen); Beschikbaarheid (waar is men het meest bekend mee/ meeste informatie beschikbaar); Status-quo/ Conservatisme (voorkeur voor bestaande situatie); Zelfoverschatting/ overmoed (zichzelf overschatten, overmoedig zijn); Optimisme (vertrouwen in huidige gang van zaken); Ambiguity aversion (afkeer van onzekerheid en kiezen voor meest vertrouwde); Anchoring & adjustment (vertrouwen op referenties uit het verleden); Interloper effect (vertrouwen op advies van derden).

Aan de hand van de gevonden literatuur, onderzoeken en eigen beleving kan uiteindelijk geconcludeerd worden dat al deze gedragingen mogelijk van invloed zijn op beleggers hun keuze voor het in- of outsourcen van (bepaalde) property management activiteiten. Deze invloed kan dus zowel positief als negatief uitpakken. In het negatieve geval zou het kunnen leiden tot een inadequaat en ineffectief ingericht vastgoedmanagement apparaat, waar uiteindelijk niet het meest optimale resultaat mee behaald wordt.

34


4

Theoretisch intermezzo

Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat er zowel rationele als irrationele factoren ten grondslag kunnen liggen aan een belegger zijn keuze voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van zijn property management activiteiten. Met behulp van dit ‘tussen hoofdstuk’ wordt getracht een soort ‘intermezzo’ te creëren, waarbij onderstaande figuur 13 laat zien welke theoretische factoren empirisch onderzocht gaan worden.

•Focus op kernactiviteiten •Economische voordelen en besparingen •Toegang tot kwaliteit •Verhoging flexibiliteit •Verlies controle en expertise •Afhankelijkheid van derden •Verborgen kosten •Beperkt intern draagvlak

Irrationele criteria

Rationele criteria

Figuur 13 – Theoretisch intermezzo rationele en irrationele beslissingscriteria

•Conflicterende informatie vermijden •Aansluiten bij beslissingen van anderen •Keuze voor het meest bekende of waar de meeste informatie van beschikbaar is •Voorkeur bestaande situatie •Zelfoverschatting/ overmoed •Vertrouwen in huidige gang van zaken •Afkeer van onzekerheid en kiezen voor meest vertrouwde •Vertrouwen op referenties uit het verleden • Vertrouwen op advies van derden

In totaal gaat het dus om zeventien criteria, waarvan acht rationele en negen irrationele factoren, welke mogelijk een rol zouden kunnen spelen bij een belegger zijn keuze voor het zelfdoen of uitbesteden van het property management. In hoofdstuk vijf zullen deze bevindingen getoetst worden aan de praktijk.

35


5

Empirisch onderzoek

5.1

Inleiding

In voorgaande hoofdstukken werd aan de hand van theoretisch onderzoek uiteengezet welke criteria ten grondslag zouden kunnen liggen aan een vastgoedbelegger zijn keuze voor het wel of niet uitbesteden van (bepaalde) property management activiteiten. Vanuit de theoretische zienswijze is geconcludeerd dat zowel rationele als irrationele factoren van invloed kunnen zijn op deze beslissing. Dit beslissingsproces kan in theorie echter anders verlopen dan in de praktijk. Om ook de praktische benaderingswijze inzichtelijk te maken is er voor gekozen om op empirische wijze informatie te verschaffen. In dit hoofdstuk zal daarom het methodologische onderzoekskader nader toegelicht worden, welke de basis vormt van het empirisch onderzoek. Allereerst wordt in §5.2 de onderzoeksmethodiek verder uitgediept en wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop de gegevens verzameld en verwerkt zijn. Vervolgens worden in §5.3 de selectiecriteria van de doelgroep benoemd. In de twee deelparagrafen van §5.4 staan de onderzoeksvragen vermeld en worden haar uitkomsten beschreven. Het hoofdstuk eindigt met een tussenconclusie in §5.5.

5.2

Onderzoeksmethodiek

Om antwoord te krijgen op de centrale onderzoeksvraag – “Op grond van welke criteria kiest een vastgoedbelegger voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van haar property management activiteiten?” – diende naast de al behandelde theoretische optiek ook de praktische benaderingswijze inzichtelijk te worden gemaakt. Dit is gebeurd aan de hand van een empirisch onderzoek, hetgeen wil zeggen dat de onderzoeker zelf in de praktijk waargenomen en informatie verzameld heeft om een integraal beeld te kunnen vormen. Dergelijk onderzoek leverde een bijdrage aan het inzichtelijk maken van de juistheid en gebruiksfrequentie van de theoretische selectiecriteria ten aanzien van de praktijk. Aan de hand van de uitkomsten zijn conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan voor vervolgonderzoek. Het onderzoek werd kwalitatief vormgegeven, omdat deze onderzoeksvorm een goed inzicht gaf in de manier waarop mensen denken over een bepaald onderwerp. Het betrof hier een praktijkgericht kwalitatief onderzoek, omdat de dimensies en gezichtspunten uit de theorie uiteindelijk kritisch gereflecteerd dienden te worden op de praktijk. Dit om de werkelijke invloed op een vastgoedmanagement beslissing te kunnen bepalen. Het onderzoek was verkennend, waarbij het ging om het zoeken naar kwaliteit, perspectieven, ervaringen, belevingen, betekenisverlening, ideeën, achtergronden, motieven, weerstanden en beweegredenen81. Vanwege de ruime hoeveelheid beschikbaar zijnde theoretische informatie is het onderzoek van start gegaan met deskresearch. Deze onderzoeksresultaten zijn reeds verwoord in de voorgaande hoofdstukken twee, drie en vier. Het empirische gedeelte van het onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van interviews (face-to-face). Deze interviewvorm gaf namelijk de mogelijkheid tot doorvragen82, waardoor afgeweken kon worden van de vooraf gestructureerde vragenlijst. De vragenlijst bestond zowel uit open als gesloten vragen. Qua vraagsoorten is daarnaast onderscheid gemaakt in breedte en dieptevragen, omdat het onderscheid tussen deze vragen een belangrijke rol kan spelen bij het doorvragen.

81 82

Dit is onderzoek!, Baarda, 2009 Basisboek kwalitatief onderzoek, Baarda, De Goede & Teunissen, 2005

36


5.3

Selectie

De lijst met onderzoeksrelevante vastgoedbeleggers is samengesteld aan de hand van diverse vakbladen, artikelen en via het netwerk van de auteur. Het ging hierbij om professionele vastgoedbeleggers die voldeden aan de onderstaande criteria: • • •

Zakelijke of particuliere beleggers met een portefeuilleomvang van minstens € 30 miljoen; Wie actief zijn met het beleggen in ‘direct vastgoed’; Wiens vastgoedbeleggingen, al dan niet verspreid over de segmenten kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimte, voornamelijk in Nederland gelegen zijn.

Op grond van deze criteria zijn uiteindelijk enkele vastgoedbeleggers geselecteerd en benaderd voor het onderzoek. Hierbij is zowel gekozen voor beleggers die hun property management activiteiten zelf doen als (gedeeltelijk) uitbesteden. De geïnterviewden zijn werkzaam (geweest) als private vastgoedbelegger of bij gerenommeerde Nederlandse vastgoedbedrijven als de Maarsen Groep, CBRE Global Investors (voorheen ING Real Estate Investment Management), Newomij, Wereldhave en Annexum. Het betroffen ervaren personen wie een actieve en minstens meebeslissende rol hadden op het gebied van het onderzoeksvraagstuk.

5.4

Interviews

5.4.1

Inhoud

Voor de interviews zijn er voorstaande zes vastgoedbeleggers benaderd, welke allen voldeden aan de gestelde doelgroepcriteria. De interviews waren zodanig opgezet dat de uitkomsten achteraf getoetst konden worden aan de theorie. Er werd gekozen om vooraf een lijst met vragen op te stellen die bij voorkeur behandeld moeten worden83. Aan de hand van het literatuuronderzoek waren namelijk de mogelijk relevant zijnde criteria al geëxtraheerd, welke uiteindelijk vertaald zijn in een aantal vragen. De interviews begonnen met een korte introductie, waarna overgegaan werd naar het stellen van de interviewvragen. Om het interview op gang te brengen en zoveel mogelijk informatie te verkrijgen werden eerst brede beginvragen gesteld. In het daarna volgende gesprek werd zoveel mogelijk gebruik gemaakt van open en diepte vragen. Hierbij is vooraf nadrukkelijke aandacht besteedt aan het vermijden van suggestieve vragen en werd gestreefd naar concrete en herkenbare vragen84. Indien noodzakelijk werd de geïnterviewde gevraagd het antwoord nader toe te lichten. Daarnaast zijn er, tussen de regels door, aanvullende vragen gesteld om extra informatie te kunnen vergaren. Het interview werd beëindigd met een korte afsluiting.

83 84

Het ontwerpen van een onderzoek, Verschuren & Doorewaard, 2007 Basisboek kwalitatief onderzoek , Baarda, De Goede & Teunissen, 2005

37


De afgenomen interviews bestonden uit vier delen, waarin de volgende vragen gesteld zijn: Deel A – Introductie Deel B – Algemene interviewvragen 1. Wat is uw functie, waar vindt uw bedrijf zijn oorspong en wat is de strategie? 2. Wat is de omvang van uw vastgoedportefeuille, uit wat voor type objecten bestaat deze en waar zijn deze gelegen? 3. Hoe is uw bedrijf in het algemeen organisatorisch ingericht? Hoeveel en wat voor personeel heeft u in dienst? Hoe zou u hun kwaliteit willen omschrijven? 4. Hoe verwacht u dat de vastgoedmarkt zich zal ontwikkelen de komende jaren en wat voor invloed heeft dat voor de rol van vastgoedmanagement?

Rationeel Irrationeel

Deel C – Specifieke interviewvragen 5. Hoe is het vastgoedmanagement georganiseerd? Is er verschil tussen asset- en property management? Is er sprake van (algehele of gedeeltelijke) in- of outsourcing? 6. Hoe lang is uw vastgoedmanagement al op deze wijze georganiseerd en hebben er ooit wijzigingen plaatsgevonden? 7. Op grond van welke criteria heeft u destijds gekozen voor deze vorm van vastgoedmanagement? 8. Door wie heeft u zich laten leiden bij deze keuze? Hoe is de beslissing tot stand gekomen? 9. Hoe is het denken over outsourcing van property management veranderd? Welke gebeurtenissen lagen hieraan ten grondslag? 10. Hebt u wel eens overwogen om uw property management activiteiten anders te organiseren? 11. In geval van insourcing: In hoeverre beschikte u over de juiste middelen om het vastgoedmanagement zelf te doen? 12. Bent u tevreden over de manier waarop uw property management thans georganiseerd is? Wat valt er tegen ten opzichte van hetgeen u verwacht had? 13. In hoeverre doet u aan risicobeheersing? 14. In welke mate heeft u zich bij de keuze voor in- of outsourcing laten begeleiden door derden? 15. Welke bijkomende vragen en/ of opmerkingen heeft u nog naar aanleiding van dit gesprek? Deel D – Afsluiting

De lengte van de interviews was afhankelijk van de vraagstelling en de daarbij behorende antwoorden. Qua tijdsbestek varieerden de gesprekken van een uur tot anderhalf uur. Zoals gehoopt leidden de afgenomen interviews vaak tot communicatie over en weer en waren daarmee ook zeer geschikt is om gedragsmatige aspecten te onderzoeken. Deze persoonlijke manier van onderzoeken had daarmee als voordeel dat diepgaande informatie goed achterhaald kon worden door in te gaan op achterliggende motivaties, meningen, emoties (beleving en gevoelens), gedrag (gewoonte en ervaring), wensen en behoeften van de doelgroep. Als nadeel zou kunnen gelden dat de interviewer gemakkelijker beïnvloed zou kunnen worden door de geïnterviewde. Doordat de daadwerkelijke grootte van de totale doelgroep zich niet liet meten, moet voor dit onderzoek worden aangenomen dat alle uitspraken die gedaan werden niet gelden voor de totale doelgroep.

38


5.4.2

Uitkomsten

Van alle afgenomen interviews zijn samenvattingen gemaakt, welke onderstaand zijn uitgewerkt en waarvan de resultaten zullen worden geanalyseerd. Bij het verwerken van de interviews bestond de kans dat de eigen interpretatie een te grote rol zou spelen85. Dit is getracht te voorkomen door bij het maken van aantekeningen, hetgeen genoteerd stond te herhalen en te laten bevestigen. Ook is aan het einde van het gesprek de inhoud op hoofdlijnen nogmaals doorgenomen. Bij het uitwerken van de interviews waren een groot aantal theoretische aspecten duidelijk herkenbaar. Deze onderdelen vormden de basis van de analyse. Moeilijker waren de factoren, welke maar een enkele keer genoemd werden. Daarnaast werd er natuurlijk ook informatie verkregen die niet direct op het onderzoek van toepassing was. Deze zogenoemde bijvangst heeft in dit onderzoek geen plaats gekregen. Voor de verwerking van de gegevens zijn alle interviews op gelijke wijze uitgetypt en op hoofdlijnen verwerkt in één gezamenlijk bestand. Hierbij werd de data gereduceerd naar relevantie en voorzien van een label. Deze labels waren een resultante van de relevante kernbegrippen uit het theoretisch onderzoek. Zo kon er gemakkelijk een verband gelegd worden tussen het theoretische en empirische onderzoek. De onderzoeksresultaten worden onderstaand samengevat weergegeven per interviewvraag. 1. Wat is uw functie, waar vindt uw bedrijf zijn oorspong en wat is de strategie? De geïnterviewde personen betroffen asset managers, portefeuille managers en directeurgrootaandeelhouders. Zij zijn allen werkzaam binnen het vastgoedbeleggingsproces en vaak nauw betrokken of goed op de hoogte van de vastgoedmanagement beslissingen. De aan hen gelieerde organisaties varieerden van beursgenoteerde tot familiebedrijven, welke allen in de Randstad gelegen zijn, en al geruime tijd ‘direct’ in Nederlands vastgoed beleggen. Sommige organisaties beleggen uitsluitend voor zichzelf en andere organisaties ten behoeve van (participerende) beleggers. Ook belegt één geïnterviewde persoon enkel voor zichzelf en zijn zakenpartner in privé. De meeste organisaties hebben tot doel om met hun beleggingen een optimale rendement risico verhouding voor de lange termijn te waarborgen. 2. Wat is de omvang van uw vastgoedportefeuille, uit wat voor type objecten bestaat deze en waar zijn deze gelegen? De portefeuilleomvang van de geïnterviewde bedrijven en personen bedroeg in totaal enkele miljarden euro’s. Het beleggingsvastgoed bestaat voornamelijk uit objecten in de segmenten kantoren, winkels en woningen, welke verspreid over Nederland gelegen zijn, maar vaak met een focus op de Randstad. Daarnaast belegt men in beperktere mate in de overige segmenten bedrijfspanden, hotels, et cetera. 3. Hoe is uw bedrijf in het algemeen organisatorisch ingericht? Hoeveel en wat voor personeel heeft u in dienst? Hoe zou u hun kwaliteit willen omschrijven? De geïnterviewden werken bij kleine, middelgrote en grote vastgoedbedrijven, met een personele bezetting variërend van twee tot meer dan honderd werknemers. Het opleidingsniveau verschilt per functie, maar van de personen wie een beslissende rol spelen binnen het vastgoedmanagement proces is het merendeel hoger opgeleid. In sommige gevallen is daarnaast ook nog een aanvullende vastgoedopleiding gevolgd. De algemene 85

Basisboek kwalitatief onderzoek, Baarda, De Goede & Teunissen, 2005

39


organisatorische inrichting wisselt per organisatie, waarbij de grote bedrijven ten opzichte van de kleine bedrijven vaak over meer specialistische afdelingen en soms meerdere (buitenlandse) vestigingen beschikken. Met uitzondering van de eenmanszaak bestaan deze bedrijven organisatorisch vaak uit minstens een directie, een financiële, juridische- en commerciële (vastgoed) afdeling. Daarnaast zijn er nog ondersteunende functies. Er is vaak sprake van een platte organisatiestructuur. De grootte en inrichting van de commerciële (vastgoed) afdeling is afhankelijk van de keuze voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van het vastgoedmanagement. 4. Hoe verwacht u dat de vastgoedmarkt zich zal ontwikkelen de komende jaren en wat voor invloed heeft dat voor de rol van vastgoedmanagement? Zonder enige twijfel zijn alle geïnterviewde personen het er over eens dat de Nederlandse vastgoedmarkt de komende jaren nog verder zal verslechteren. Dit zou kunnen leiden tot prijsdalingen en toenemende leegstand. Het meeste negatief is men over de segmenten kantoren en bedrijfspanden, het positiefst over de segmenten winkels en woningen. Overigens geldt nog steeds ‘locatie, locatie, locatie’, waarbij zij verwachten dat de goede locaties courant zullen blijven en de mindere locaties juist zullen verslechteren. De focus zal volgens hen allemaal liggen op het behoud van zittende huurders door middel van proactief vastgoedmanagement en goed onderhoud van de panden. Daarnaast vinden sommige personen wel dat er creatiever omgegaan moet worden met leegstand. In deze roerige tijden verwacht men dat de rol van adequaat vastgoedmanagement almaar belangrijker zal worden. 5. Hoe is het vastgoedmanagement georganiseerd? Is er verschil tussen asset- en property management? Is er sprake van (algehele of gedeeltelijke) in- of outsourcing? Het vastgoedmanagement is op diverse wijzen georganiseerd, waarbij de asset en property management werkzaamheden meestal nauw verweven zijn of zelfs door elkaar heen lopen. De werkzaamheden worden vaak verricht en gecoördineerd door property- of asset managers. Er zijn drie bedrijven die hun administratieve, technische en commerciële property management werkzaamheden volledig in eigen hand houden en is er één organisatie die alles uitbesteed heeft. De overige twee bedrijven hebben hun vastgoedbeheer gedeeltelijk uitbesteed, beide alleen voor wat betreft de administratieve en technische taken. In geval van volledige uitbesteding wordt gekozen voor verschillende externe vastgoedmanagement organisaties. Dit geldt ook voor gedeeltelijke outsourcing, waarbij het administratieve gedeelte vaak gedaan wordt door een apart administratiekantoor. 6. Hoe lang is uw vastgoedmanagement al op deze wijze georganiseerd en hebben er ooit wijzigingen plaatsgevonden? Bij vier van de zes geïnterviewde personen is het vastgoedmanagement van begin af aan zo georganiseerd. Bij twee personen, overigens degenen wiens organisaties gekozen hebben voor gedeeltelijke outsourcing, hebben tussentijds wijzigingen plaatsgevonden in het administratieve beheer. Wat betreft dit administratieve gedeelte hebben beide bedrijven er uiteindelijk voor gekozen dit in zijn geheel uit te besteden. Bij sommige organisaties gold verder dat de groei van de vastgoedportefeuille heeft geleid tot een wijzigende organisatorische structuur. Zo is er één bedrijf waar de structuur van de vastgoedmanagement afdeling is opgesplitst van één geheel naar vastgoedbeleggingscategorie. Ook heeft

40


voorstaande portefeuillegroei er vaak toe geleid dat vastgoedmanagement werkzaamheden nu vaak door meer mensen verricht worden dan vroeger. 7. Op grond van welke criteria heeft u destijds gekozen voor deze vorm van vastgoedmanagement? In onderstaande tabel (figuur 14) volgen de criteria op grond waarvan de geïnterviewden destijds gekozen hebben voor complete of gedeeltelijke in- of outsourcing van hun property management werkzaamheden. Figuur 14 – Interview criteria in- of outsourcing property management werkzaamheden Interview criteria in- of outsourcing property management werkzaamheden Volledig zelf doen: Volledig uitbesteden: Gedeeltelijk uitbesteden: Huurders waarderen het directe contact met belegger Geen ruis op de lijn Snel kunnen schakelen Vaste gezichten voor huurders Persoonlijk contact wordt gezien als goede service Beter op de hoogte waardoor beter anticiperend vermogen Goed grip kunnen houden Qua onderhoudsadvies wordt je minder snel bedonderd Onderscheidend vermogen Persoonlijk contact is goed voor behoud huurder en optimalisatie portefeuille Zelf kunnen zien wat er leeft bij huurders

Lokale binding aan regio en klant Het hebben van lokale voelsprieten ten behoeve van belegger Flexibiliteit organisatie door het meegroeien dan wel downsizen in lijn met groei/ afname portefeuille

Door veel direct commercieel contact met huurder en markt op eventuele veranderingen en wordt rentabiliteit van het vastgoed gemaximaliseerd Technisch management is vak apart, waarbij beste kwaliteit geleverd kan worden door ervaren externe partij Uitbesteding administratief management was kostenbesparend, omdat dan geen noodzakelijke investering nodig was in een administratiesysteem Administratief gedeelte nam teveel tijd in beslag waardoor met uitbesteding meer tijd beschikbaar was voor nieuwe aankopen en huurders Direct contact met zittende huurders wordt als prettig ervaren en weet je wat er speelt

8. Door wie heeft u zich laten leiden bij deze keuze? Hoe is de beslissing tot stand gekomen? In alle gevallen is de keuze voor een dergelijke vorm van vastgoedbeheer een management beslissing geweest. Bij sommige bedrijven is dit historisch zo gegroeid en had het te maken met ‘never change a winning strategy’. Bij andere bedrijven is uitvoerig gekeken naar een manier van managen, welke het beste paste bij de bedrijfsfilosofie. Het belang van een directe binding tussen huurder en belegger was hierbij vaak doorslaggevend. Als overige redenen golden: het zo min mogelijk binnen willen halen van externen evenals het willen volgen van andere soortgelijke vastgoedbeleggingsorganisaties. 9. Hoe is het denken over outsourcing van property management veranderd? Welke gebeurtenissen lagen hieraan ten grondslag? Sommige personen zijn van mening dat het denken over outsourcing van vastgoedmanagement veranderd is, omdat de markt veeleisender is geworden. Je kunt je tegenwoordig niet meer verschuilen achter anderen en huurders verwachten dat je problemen snel oplost. Daarbij wordt kwaliteit steeds belangrijker en veranderen bedrijven soms hun strategie. Andere geïnterviewde personen vinden dat het denken niet erg veranderd is, maar dat de keuze voor in- of outsourcing ook erg afhangt van het type portefeuille en organisatie. Beide zowel qua grootte, type vastgoed als locatie van de objecten.

41


10. Hebt u wel eens overwogen om uw property management activiteiten anders te organiseren? Alle organisaties houden de efficiency en kwaliteit van hun property management activiteiten nauwlettend in de gaten. Twee bedrijven hebben tot nog toe niet overwogen het vastgoedmanagement anders te organiseren en vier organisaties wel. Van deze laatste vier hebben twee bedrijven tussentijds hun administratief beheer volledig uitbesteed, wil één bedrijf in de nabije toekomst wellicht het property management (gedeeltelijk) uitbesteden en heeft één bedrijf besloten het bij het oude te laten. Redenen om wel te veranderen waren een veranderende bedrijfsstrategie, kosten- en tijdbesparing. Redenen om niet te veranderen waren het handhaven van de kwaliteit en behoud van het karakter van het bedrijf. 11. In geval van insourcing: In hoeverre beschikte u over de juiste middelen om het property management zelf te doen? Alle organisaties die het vastgoedmanagement, zowel geheel als gedeeltelijk, zelfdoen beschikken nu over de juiste middelen. Dit gold echter niet voor het technisch beheer dat bij twee bedrijven altijd al uitbesteed is. Door verdere groei en professionalisering van sommige bedrijven waren in eerste instantie niet altijd de juiste middelen aanwezig. Dit heeft er toe geleid dat zij in de loop der jaren nieuw personeel hebben aangenomen of werkzaamheden uitbesteed hebben. Bij de meeste bedrijven was dit meestal geen kostenvraagstuk, maar eerder een kwaliteitsvraagstuk, omdat kwalitatief goed personeel vaak moeilijk te vinden was. 12. Bent u tevreden over de manier waarop uw property management thans georganiseerd is? Wat valt er tegen ten opzichte van hetgeen u verwacht had? De geïnterviewde personen zijn allen tevreden over de manier waarop het property management thans georganiseerd is. Naast dat het goed gaat zo, zijn er wel verbeterpunten. In geval van ‘zelf doen’ verwacht men, bij een platte organisatiestructuur, meer vrijheid van handelen. Wanneer (gedeeltelijk) ‘uitbesteed’ constateerde men dat de externe beheerder kwalitatief niet altijd over de juiste mensen beschikt en er soms onvoldoende geïnvesteerd wordt in de ontwikkeling van het personeel. Ook de onderlinge communicatie met de vastgoedmanagement organisatie kan soms beter, maar dit blijkt vaak moeilijk omdat het toch externen betreffen. Dit leidt er wel eens toe dat het voor de huurder onduidelijk is hoe het zit en worden tijdslijnen soms langer. 13. In hoeverre doet u aan risicobeheersing? Alle bedrijven doen aan risicobeheersing, maar het begrip wordt door de geïnterviewde personen wel op verschillende wijze geïnterpreteerd. Wat betreft de beheersing van de vastgoedmanagement risico’s worden in onderstaande tabel (figuur 15) de gevaren en aanvullende maatregelen benoemd.

42


Figuur 15 – Risicobeheersing van het vastgoedmanagement

Risico’s: Wegvallen personeel Algemeen risico Gebrek aan expertise Onduidelijkheid Conflict of interest Betrokkenheid Vastgoed risico Huurder risico

Risicobeheersing van het vastgoedmanagement Maatregelen: Het team is voldoende groot met goede back-up. In tegenstelling tot outsourcing weet iedereen alles van elkaar Op allerlei vlakken zoals verzekeringen, compliance, externe regels, en dergelijke. Duidelijke in kaart brengen en omschrijven van de risico’s van de portefeuille Intern klankborden, (tijdelijk) externe hulp inschakelen en vastgoedmanagement uitbesteden. Dit laatste zorgt voor een extra laag met een extra paar ogen en fungeert als filter. Een duidelijke taak en verantwoordelijkheid omschrijving voor externe beheerder en regelmatig overleg Een prestatiebeloning voor de externe beheerder zorgt voor alignement of interest In geval van extern beheer proactief managen en regelmatig overleg zodat je weet wat er speelt Gespreid beleggen op goede locaties, in verschillende segmenten en regio’s. Objecten trachten te verhuren aan goede huurders met lange huurcontracten Goed huurdercontact zorgt dat men weet wat er speelt en biedt de mogelijkheid om snel te anticiperen. Goed huurdercontact en goed onderhouden panden zorgen voor tevreden huurders. Leegstand oplossen door proactief en creatief te handelen.

14. In welke mate heeft u zich bij de keuze voor in- of outsourcing laten begeleiden door derden? Geen enkele organisatie heeft zich laten begeleiden door derden en het is puur een management beslissing geweest. In geval van algehele uitbesteding werd wel aangegeven dat het soms moeilijk is om zelf voeling te krijgen wie de beste beheerder is in een bepaalde regionale markt. Bij uitbesteding van alleen het administratieve en technische beheer bleek verder dat één organisatie destijds wel informatie binnen haar netwerk had ingewonnen voor de juiste keuze van een administratiekantoor en een technisch bureau. 15. Welke bijkomende vragen en/ of opmerkingen heeft u nog naar aanleiding van dit gesprek? Onderstaand volgen puntsgewijs aanvullende opmerkingen van de geïnterviewde personen. • • •

• • •

• •

De vastgoedmanagement driehoek van Van Driel gaat vaak niet op en verschilt per organisatie. Functies en verantwoordelijkheden zijn niet zo zwart wit. De keuze voor het soort property management hangt vaak af van de bedrijfsstrategie. In geval van ‘zelf doen’ heb je wel een bepaald volume nodig anders kan je het beter (gedeeltelijk) uitbesteden. Wanneer één persoon een beetje van alles doet lijdt de kwaliteit van het beheer daar namelijk onder. Bij ‘zelf doen’ heb je het meer in eigen hand. Een nadeel van (gedeeltelijke) uitbesteding is dat men nog altijd zelf de uiteindelijke beslissing moet nemen. Indien er eenmaal een vastgoedbeheer keuze gemaakt is wisselt men niet zo snel meer. Wat betreft risicobeheersing is de tevredenheid van de huurder enorm belangrijk. Er dient dus meer gekeken te worden naar de zachte factoren, welke gekoppeld moeten worden aan het rendement risico profiel. Klanttevredenheid onderzoek kan hierbij helpen en gebruikt worden als sturingstool voor de asset manager en (externe) property manager. In de toekomst wordt de property manager meer een huurdergerichte account manager. Een interessant onderwerp, waarbij ik eigenlijk nooit stil heb gestaan bij de mogelijke invloed van irrationele factoren op dergelijke beslissingen.

De afgenomen interviews hebben een hoop praktijkinformatie opgeleverd. De kritische reflectie van de empirische onderzoeksresultaten op de theorie evenals een analyse van deze uitkomsten wordt gedaan in hoofdstuk zes.

43


5.6

Deelconclusie

Naast het al behandelde theoretische perspectief is getracht om in dit hoofdstuk de praktische benaderingswijze te onderzoeken. Er is gekozen voor kwalitatief onderzoek, omdat deze onderzoeksvorm tot doel heeft om de juistheid en gebruiksfrequentie van de theoretische selectiecriteria ten aanzien van de praktijk inzichtelijk te maken. Met onderhavig onderzoek dienden namelijk de dimensies en gezichtspunten uit de theorie kritisch gereflecteerd te worden op de praktijk. Het onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van face-to-face interviews, mede omdat deze de mogelijkheid gaven tot doorvragen. Zo kon diepgaande informatie beter achterhaald worden door in te gaan op achterliggende motivaties, meningen, emoties, gedrag, wensen en behoeften. De geïnterviewde beleggers dienden te voldoen aan vooraf opgestelde selectiecriteria. Het diende hierbij te gaan om zakelijke of particuliere beleggers met een portefeuilleomvang van minstens € 30 miljoen, wie voornamelijk in direct vastgoed investeren en waarvan de vastgoedbeleggingen grotendeels in Nederland gelegen zijn, al dan niet verspreid over de segmenten kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimte. Uiteindelijk zijn er vijf zakelijke en één private vastgoedbelegger geselecteerd en benaderd voor het onderzoek. Hierbij is zowel gekozen voor professionele bedrijven die hun property management zelf doen als (gedeeltelijk) uitbesteden. Verder betroffen de geïnterviewden, ervaren personen wie een actieve en minstens meebeslissende rol hadden op het gebied van het onderzoeksvraagstuk. De interviews waren zodanig opgezet dat de praktijkgerichte uitkomsten getoetst konden worden aan de theorie. Hiertoe was vooraf een vragenlijst opgesteld van vijftien open, nietsuggestieve, interviewvragen, welke bij voorkeur behandeld moesten worden. Het interview begon met een korte introductie, gevolgd door het stellen van algemene en specifieke, rationele en irrationele, vragen. Het interview werd beëindigd met een korte afsluiting. De gesprekken duurden gemiddeld één tot anderhalf uur. Via deze praktijkgerichte benadering werd inzicht verkregen in de criteria waarop beleggers hun vastgoedmanagement beslissingen baseren. Uit de interviews bleek dat zowel rationele en irrationele criteria van invloed kunnen zijn op deze beslissing. Het ging hierbij om de volgende maatstaven. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Rationele beslissingscriteria: Focus op kernactiviteiten Economische voordelen en besparingen Toegang tot kwaliteit Verhoging flexibiliteit Lokale binding Verlies controle en expertise Verborgen kosten Anticipatie Waardering huurder Onderscheidend vermogen

Irrationele beslissingscriteria: 11. Kuddegedrag (aansluiten bij beslissing van anderen) 12. Beschikbaarheid (waar is men het meest bekend mee/ meeste informatie beschikbaar) 13. Conservatisme (voorkeur voor bestaande situatie) 14. Optimisme (vertrouwen in huidige gang van zaken) 15. Ambiguity aversion (afkeer van onzekerheid en kiezen voor meest vertrouwde)

Doordat de grootte van de totale doelgroep zich moeilijk liet meten werd aangenomen dat alle gedane uitspraken niet golden voor de totale doelgroep. De onderzoeksresultaten, welke in het volgende hoofdstuk nader toegelicht zullen worden, zijn daarom alleen representatief voor dit onderzoek.

44


6

Onderzoeksresultaten

6.1

Inleiding

Uit de hiervoor beschreven interviews blijkt dat zowel rationele als irrationele factoren ten grondslag kunnen liggen aan een belegger zijn keuze voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van zijn property management activiteiten. In dit hoofdstuk worden deze onderzoeksresultaten nader bekeken. Allereerst worden in §6.2 de theoretische onderzoeksresultaten vergeleken met de empirische onderzoeksuitkomsten. Ook zullen de van toepassing zijnde criteria nader worden toegelicht aan der hand van praktijkvoorbeelden. Het hoofdstuk wordt vervolgens afgesloten met een analyse van de onderzoeksresultaten in §6.3.

6.2

Theorie versus praktijk

Het doel van het praktijkonderzoek was om na te gaan welke rationele en irrationele factoren een rol spelen bij beleggers hun besluitvorming ten aanzien van het al dan wel of niet uitbesteden van hun property management activiteiten. Het ging hierbij dus ‘niet’ om het kwantificeren van de rationaliteit en irrationaliteit, maar om het maken van een inventarisatie van de van invloed zijnde criteria. In onderstaande tabel (figuur 16) worden de theoretische beslissingscriteria gereflecteerd op de maatstaven welke gelden in de praktijk. Hierbij zijn de cursief gedrukte rationele criteria, maatstaven welke niet uit het theoretisch onderzoek, maar wel uit het empirisch onderzoek naar voren kwamen.

Rationele criteria: • Focus op kernactiviteiten • Economische voordelen en besparingen • Toegang tot kwaliteit • Verhoging flexibiliteit • Verlies controle en expertise • Afhankelijkheid van derden • Verborgen kosten • Beperkt intern draagvlak

Irrationele criteria: • Conflicterende informatie vermijden • Aansluiten bij beslissingen van anderen • Keuze voor het meest bekende of waar de meeste informatie van beschikbaar is • Voorkeur bestaande situatie • Zelfoverschatting/ overmoed • Vertrouwen in huidige gang van zaken • Afkeer van onzekerheid en kiezen voor het meest vertrouwde • Vertrouwen op referenties uit het verleden • Vertrouwen op advies van derden

Empirische onderzoeksresultaten

Theoretische onderzoeksresultaten

Figuur 16 – Theoretisch onderzoek versus praktijk onderzoek

Rationele criteria: • Focus op kernactiviteiten • Economische voordelen en besparingen • Toegang tot kwaliteit • Verhoging flexibiliteit • Lokale binding • Verlies controle en expertise • Verborgen kosten • Anticipatie • Waardering huurder • Onderscheidend vermogen

Irrationele criteria: • Aansluiten bij beslissing van anderen • Keuze voor het meest bekende of waar de meeste informatie van beschikbaar is • Voorkeur bestaande situatie • Vertrouwen in huidige gang van zaken • Afkeer van onzekerheid en kiezen voor het meest vertrouwde

45


Uit voorstaande reflectie bleek dat in de praktijk zowel sommige rationele als (onbewust) gedragsmatige aspecten van invloed zijn op beleggers hun property management beslissing. De van toepassing zijnde criteria worden aan der hand van praktijkvoorbeelden nader toegelicht in de deelparagrafen 5.6.1 (rationeel) en 5.6.2 (irrationeel). 6.2.1

Rationele criteria

Het ging hier in totaal om tien rationele beslissingscriteria. De eerste vijf criteria beschrijven de belegger zijn voordelen van het (gedeeltelijke) outsourcen van de property management werkzaamheden terwijl het bij de laatste vijf gaat om de bijbehorende nadelen. 1. Focus op kernactiviteiten: Doordat vastgoedbedrijven qua portefeuilleomvang in de loop der jaren sterk gegroeid waren, bleek dat dit ook gold voor de bijbehorende administratieve werkzaamheden. Voor kleinere organisaties, welke alle commerciële en administratieve werkzaamheden vaak zelf deden, nam het administratieve gedeelte hierdoor uiteindelijk teveel tijd in beslag. Zo kon men onvoldoende tijd besteden aan kernactiviteiten als acquisitie van panden en contact met huurders. Door uitbesteding van de administratie kon men zich weer richten op de ‘core business’. 2. Economische voordelen en besparingen: Uit kostenoverwegingen hebben vastgoedorganisaties er soms voor gekozen hun administratieve beheer volledig zelf te doen. Wanneer enkele jaren later bleek, toen organisaties sterk gegroeid waren, dat het huidige administratiesysteem niet meer voldeed, diende een nieuw en passend systeem aangeschaft te worden. De benodigde investering bracht echter zoveel (extra) kosten met zich mee, zowel eenmalig als structureel, dat uit kostenbesparing werd besloten het gehele administratieve beheer uit te besteden aan een extern administratiekantoor. 3. Toegang tot kwaliteit: Veel vastgoedbedrijven hebben sinds jaar en dag hun technisch beheer werkzaamheden uitbesteed aan externe organisaties. De reden is vaak tweeledig. Enerzijds zien zij het technisch beheer van vastgoed als een moeilijk en ‘vak apart’. Anderzijds gaf men aan dat goed technisch personeel al jaren schaars, en daarmee erg kostbaar is. De vaak meest eenvoudige en goedkope manier om toch toegang te krijgen tot goede technische kwaliteit betrof dan vaak het extern inhuren van een ervaren en deskundige partij. 4. Verhoging flexibiliteit: Dit criterium wordt meestal aangeduid door grote vastgoedbedrijven, wie al hun property management werkzaamheden uitbesteden aan verschillende externe vastgoedmanagement organisaties. Vanwege de grote en het verhandelbare karakter van de onroerend goed portefeuilles is flexibiliteit een belangrijk vereiste. Hierdoor zijn deze organisaties immers gemakkelijker en beter in staat om organisatorisch mee te groeien dan wel in te krimpen in lijn met de groei of afname van de portefeuille. 5. Lokale binding: Dit laatste voordeel, welke niet uit de theorie naar voren kwam, komt nauw overeen met het criterium ‘toegang tot kwaliteit’, maar is toch wezenlijk anders. Deze maatstaf gold voornamelijk voor vastgoedorganisaties met omvangrijke winkelportefeuilles verspreid gelegen over Nederland. Door de grootte en type

46


portefeuille in combinatie met de ligging door heel het land achten dergelijke beleggers het soms efficiënt het gehele property management uit te besteden. Naast flexibiliteit golden als voornaamste redenen het belang van lokale binding tussen regio en klant evenals het hebben van lokale ‘voelsprieten’. 6. Verlies controle: Dit nadelige kenmerk werd door beleggers genoemd als reden voor volledige insourcing van het property management. Achterliggende gedachte is dat beleggers vinden dat zij in geval van (gedeeltelijke) uitbesteding minder grip hebben op de situatie en minder zien wordt wat er leeft bij huurders. Juist het persoonlijke en commerciële contact met huurders is vanuit beleggeroogpunt bepalend voor het behoud van huurders en daarmee voor rendementsoptimalisatie van de eigen vastgoed beleggingsportefeuille. 7. Verborgen kosten: Vanwege de beperkte beschikbaarheid van goed technisch personeel wordt het technisch beheer bij middelgrote vastgoedondernemingen vaak deels uitbesteed aan derden. In sommige gevallen kwam men er naar verloop van tijd soms achter dat deze externe organisaties bewust onjuiste en daarmee kostenverhogende onderhoudsadviezen gaven. Dit bleek uiteindelijk alsnog reden om zelf toch een dure ervaren technisch manager in dienst te nemen. Door de interne betrouwbaarheid van het technisch advies konden immers eventuele verborgen onderhouden advieskosten tot een minimum beperkt worden. 8. Anticipatie: Dit criterium, welke overigens net als de volgende twee kenmerken niet bleek uit het theoretisch onderzoek, komt volgens beleggers het best tot zijn recht wanneer het property management volledig zelf gedaan wordt. In hun bewoordingen ging het hierbij om het zoveel mogelijk beperken van ‘ruis op de lijn’ en ‘gebrek aan informatie’. Beide factoren zijn namelijk kenmerkend voor (gedeeltelijke) outsourcing en leiden vaak tot een vertraagde reactiesnelheid. Dit vergrootte op zijn beurt weer de kans op huurderontevredenheid. Daarbij acht men het vanuit risico oogpunt ook wenselijk om snel te kunnen anticiperen. 9. Waardering huurder: Het belang van deze nieuwe standaard wordt zowel benoemd door beleggers die het property management geheel als gedeeltelijk zelf doen. In een markt waar de gewichtigheid van de huurder steeds meer voorop komt te staan, wordt steeds meer waarde gehecht aan de mening van deze huurder. Uit het empirisch onderzoek bleek dat huurders direct en persoonlijk contact met de belegger enorm waarderen en zien als goede service. Ook ziet men graag vaste gezichten. Dit alles was reden te meer voor beleggers om meer dan vroeger huurder tevredenstellende beslissingen te nemen. 10. Onderscheidend vermogen: Naast de ‘waardering van de huurder’ bleek dat het

tegenwoordig ook erg belangrijk is om je te kunnen onderscheiden van je concurrent vastgoedbeleggers. In hun vastgoedmanagement beslissing zullen beleggers daarom ook meer dan ooit kijken hoe zij hun property management activiteiten zo optimaal en onderscheidend mogelijk kunnen inrichten. Klantvriendelijkheid, proactiviteit, snelheid en goed onderhouden panden vond men hierbij bepalend.

47


6.2.2

Irrationele criteria

Naast de rationele criteria bleek uit het praktijkonderzoek ook dat de onderstaande vijf gedragsmatige criteria van invloed zijn op onderhavige property management beslissing. 11. Kuddegdrag: Toen vastgoed beleggingsorganisaties ooit klein van start ging vroegen beleggers zich af hoe het property management georganiseerd diende te worden. Kennis en kunde waren destijds vaak nog maar beperkt aanwezig waardoor er nieuwsgierig gekeken werd naar de organisatie van het beheer bij gelijksoortige ondernemingen. Uiteindelijk leidde dit er soms toe dat het bedrijf zich voor de inrichting van haar vastgoedbeheer activiteiten volledig aansloot bij de beslissingen van concurrent vastgoedbeleggers. De organisatie van het beheer werd dus klakkeloos gekopieerd van een ander. Uit de vraaggesprekken bleek dus kuddegedrag, omdat er misschien teveel gedaan werd wat een ander ook deed. 12. Beschikbaarheid: Het gaat hier om de keuze voor het meest bekende of waar de meeste informatie van beschikbaar is. Betreffende het property management vraagstuk bleek dat sommige vastgoedbeleggers graag voor het meest bekende kozen, maar dat zij zich hierbij ook lieten beïnvloeden door de beschikbaar zijnde informatie. Hiermee werd vaak markten huurderinformatie bedoeld. Doordat de vastgoedmarkt en haar huurders veeleisender zijn geworden, achten beleggers goede kwaliteit en service essentieel. Men is van mening dat zij zich steeds minder achter anderen kunnen verschuilen en zullen dit daarom meenemen in hun beslissing voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van het property management. Uit de interviews bleek dus dat vastgoedbeleggers zich niet teveel laten leiden door gedrag uit het verleden. 13. Conservatisme: Ook de voorkeur voor een bestaande situatie bleek bepalend te kunnen zijn bij de property management keuze. Ondanks dat beleggers veel waarde hechten aan een efficiënt ingerichte property management afdeling, blijkt dit bij een falend functioneren niet altijd voldoende reden om het beheer anders te organiseren. Zo bleken het behoud van het bedrijfskarakter en handhaving van de kwaliteit – wanneer deze in tegen stelling tot de efficiency wel op orde waren – redenen om het property management beleid toch niet aan te passen. Uit de gevoerde gesprekken bleek dus behoudzuchtig gedrag, waarbij beleggers eigenlijk bleven toetsen zoals zij altijd gedaan hadden. 14. Optimisme: Dit criterium betekent dat er voldoende vertrouwen is in de huidige gang van zaken. Hoezeer het property management ook naar behoren functioneerde, de geïnterviewde beleggers bleken altijd wel verbeterpunten te hebben. Toch kwam naar voren dat men vaak optimistisch bleef over het huidige functioneren van het property management. Ook wanneer in geval van outsourcing de onderlinge communicatie met de externe vastgoedmanagement organisatie te wensen overliet, met als gevolg langere tijdslijnen en veel onduidelijkheid voor de huurder, bleek optimisme een criterium om de organisatie van het beheer toch niet te veranderen. Beleggers bleven dus van mening dat het vastgoedmanagement beter gedaan werd in geval van uitbesteding.

48


15. Ambiguity aversion: Het gaat hier om een afkeer van onzekerheid en eventueel om kiezen voor het meest vertrouwde. Een belangrijk aspect van deze maatstaaf is risicobeheersing, iets dat alle beleggers in toenemende mate belangrijk vinden. Zo zeer zelfs dat beleggers dit criterium meenamen in hun keuze voor de organisatie van het vastgoedbeheer. Onzekerheid over de kwaliteit van het contact met huurders bleek voor de geïnterviewde beleggers soms reden om het commerciële property management ongewijzigd zelf te blijven doen. Ook het eventuele verlies van onderlinge kennis gold hierbij als argument.

6.3

Analyse onderzoeksresultaten

Gedurende dit onderzoek is voortdurend geprobeerd te voldoen aan de drie belangrijkste kwaliteitscriteria. Zo is allereerst getracht om betrouwbaarheid te creëren door het gebruik van meerdere soorten bronnen. Het literatuuronderzoek en de interviews vormden hierbij de ruggengraat van het onderzoek. Ten tweede was het van groot belang dat de dataverzameling en dataverwerking volledig in relatie stonden tot de onderzoeksvraag. Getracht is deze zogenoemde validiteit te waarborgen door er voor te waken dat de vergaarde gegevens niet al te nadrukkelijk ingekleurd werden door subjectieve ervaringen en overwegingen. Regelmatig is alle informatie dan ook besproken met externe ervaringsdeskundigen. Tot slot is getracht een bruikbaar onderzoek te verrichten, welke voor vastgoedbeleggers inzichtelijk maakt welke criteria van invloed kunnen zijn op hun keuze voor (gedeeltelijke) in- of outsourcing van het property management. Uiteindelijk bleek het lastig om de validiteit, en daarmee ook de op voorhand beoogde bruikbaarheid van het onderzoek, volledig te kunnen garanderen. Tijdens de analyse van de onderzoeksresultaten kwam namelijk naar voren dat het moeilijk was om tot concrete uitkomsten te komen aan de hand van kwalitatief onderzoek. Er was daarmee twijfel of interviewen als methode een voldoende valide instrumentarium was om gedragsaspecten te meten. Dit werd mede veroorzaakt door de gedeeltelijke abstractheid van het onderwerp. Het behavioural finance gedeelte liet zich namelijk moeilijk toetsen, omdat beleggers zich niet altijd van bewust waren van de gedragsmatige invloed op hun property management beslissingen. Daarbij bleek het voor veel beleggers moeilijk een realistisch oordeel te kunnen vellen over hun eigen gedrag. Achteraf was observatie wellicht een meer geschikte onderzoeksmethode geweest om gegevens over gedrag te verzamelen. Het grote voordeel van observatie is namelijk dat je feitelijk gedrag vaststelt. Observaties kosten echter veel tijd en een ander nadeel is dat mensen zich anders kunnen gaan gedragen als ze merken dat ze geobserveerd worden86. Daarnaast was het de vraag of men als ‘extern persoon’ bij dergelijke management beslissingen aanwezig kon en had mogen zijn. Verder bleek ook dat de resultaten van het onderzoek slechts beperkt generaliseerbaar waren door de geringe omvang van de groep geïnterviewde personen. De resultaten zouden wellicht betrouwbaarder zijn geweest indien er meer bedrijven geïnterviewd waren. Helaas was hier onvoldoende tijd voor beschikbaar. Toch heeft onderhavig kwalitatief onderzoek – weliswaar in beperktere mate dan beoogd – inzicht gegeven in de criteria welke van toepassing zijn op een vastgoedbelegger zijn keuze 86

Basisboek Methoden en Technieken, Baarda en De Goede, 2006, p.248

49


voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van de property management werkzaamheden. In tegenstelling tot de gedragsmatige aspecten lieten de rationele criteria zich namelijk wel goed toetsen aan de hand van interviews. Zo bleken een focus op de kernactiviteiten, economische voordelen en besparingen, toegang tot kwaliteit, verhoging van de flexibiliteit, lokale binding, verlies van controle en expertise, verborgen kosten, anticiperend vermogen, waardering van de huurder en het onderscheidend vermogen, alle redenen te kunnen zijn om het property management uit te besteden of zelf te doen. Daarbij golden criteria als lokale binding, anticiperend vermogen, waardering van de huurder en het onderscheidend vermogen als nieuwe maatstaven, welke niet bleken uit het theoretisch onderzoek. Ondanks de moeilijke toetsbaarheid van het gedragsmatige gedeelte van het onderzoek bleek uit de interviews wel dat kuddegedrag, beschikbaarheid, conservatisme, optimisme en afkeer van onzekerheid konden gelden als irrationele criteria voor de gegeven property management beslissing. Verder kwam uit het onderzoek naar voren dat de organisatie van het vastgoedmanagement, evenals de tot de verschillende vastgoedmanagement functies behorende taken en verantwoordelijkheden, enorm verschillen per bedrijf. Hierdoor was het moeilijk om één lijn te kunnen trekken, wat het vergelijken van de diverse organisaties bemoeilijkte. Ook bleek dat rationeel en irrationeel gedrag zich niet alleen manifesteren bij kleine of minder ervaren beleggers, maar eveneens bij grote en professionele vastgoedorganisaties met veel ervaring. Betreffende vastgoedbeleggers hun irrationele gedrag, waarvan bleek dat zij zich daar vaak niet van bewust zijn, blijft het echter de vraag of dergelijk gedrag moet worden beschouwd als een verrijking of een beperking bij het nemen van vastgoedmanagement beslissingen. Een belegger die zich bewust is van de invloed van zijn eigen gedragsmatige aspecten, zou daar in zijn besluitvormingsproces wellicht rekening mee kunnen houden. Ondanks dat deze stelling niet nader onderzocht is, zou een dergelijke manier van beslissen namelijk bij kunnen dragen aan het tot stand komen van een optimale keuze van het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van de property management werkzaamheden. Anders gezegd gaat het hier om een vorm van bewustwording, welke mee zou kunnen helpen aan het zo effectief en kwalitatief mogelijk inrichten van het property management. Al met al heeft dit onderzoek er wellicht toch toe bij kunnen dragen dat meer én beter inzicht is verkregen in de diverse criteria waarop vastgoedbeleggers hun property management beslissingen baseren. Besef en inzicht in deze maatstaven kunnen daarmee, naast de wetenschappelijke en maatschappelijke doelstellingen, dienen als handvatten voor beleggers bij het maken van optimale keuzes over de organisatorische inrichting van hun property management.

50


7

Conclusie en aanbevelingen

7.1

Conclusie

Aanleiding tot het doen van onderhavig onderzoek betrof de nieuwsgierigheid naar de motivatie van gelijksoortige vastgoedbeleggers om hun vastgoedmanagement activiteiten op verschillende manieren organisatorisch in te richten. Ten einde hun keuze te doorgronden werd onderstaande centrale onderzoeksvraag opgesteld. “Op grond van welke criteria kiest een vastgoedbelegger voor het (algeheel of gedeeltelijk) in- of outsourcen van haar property management activiteiten?” Alvorens deze vraag beantwoord kon worden was eerst uitgebreid onderzoek nodig. Als doel hierbij gold om zowel wetenschappelijk als maatschappelijk beter inzicht te verkrijgen in de geldende beweegredenen. Feitelijk betroffen het twee onderzoeken, waarbij het zowel ging om theoretisch als empirisch onderzoek. In deze onderzoeken werden de mogelijk van invloed zijnde rationele en meer gedragsmatige, irrationele, criteria beschreven en getoetst. Uiteindelijk zijn de onderzoekresultaten kritisch gereflecteerd en geanalyseerd. Als rationele basis van het literatuuronderzoek kwamen de volgende stellingen en overtuigingen naar voren. Vastgoedbeleggers bleken hun doelstellingen het beste te realiseren door het vastgoed op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau zo goed en effectief mogelijk te beheren. Voor het behalen dan deze doelstellingen bleek een grote taak te zijn weggelegd voor het property management, welke voor langere termijn diende te zorgen voor het creëren van maximale huurinkomsten bij doelmatige uitgaven. Door de huidige (financiële) crisis, verdere professionalisering van de publieke sector en het grote aantal (binnenstedelijke) (her)ontwikkelingsopgaven werd verwacht dat de rol van het vastgoedmanagement in de toekomst alleen maar belangrijker zal worden. Als belangrijke ontwikkelingen hierbij golden de te verwachten verdere integratie van asset- en property management, de toenemende behoefte aan kwaliteit en service evenals het toenemend belang van brand management. Betreffende haar vastgoedmanagement werkzaamheden kan een belegger er voor kiezen deze zelf te doen of het geheel of gedeeltelijk uit te besteden. Met de keuze voor in- of outsourcing hoopt een beleggingsorganisatie immers zijn financiële rendement te optimaliseren en waardeontwikkeling te creëren. De afweging bleek echter per belegger te verschillen, maar uitgangspunten voor uitbesteding bleken vaak een ‘focus op kernactiviteiten’, ‘economische voordelen of besparingen’, ‘toegang tot kwaliteit’ en ‘verhoging van de flexibiliteit’. Als nadelen golden het ‘verlies van controle en expertise’, ‘afhankelijkheid van derden’, ‘verborgen kosten’ en een ‘beperkt intern draagvlak’. Uit onderzoek bleek ook dat vaak de non-core werkzaamheden uitbesteed worden. Als irrationele basis van het literatuuronderzoek werd het vakgebied behavioural finance nader onderzocht. Het vakgebied, dat zich bezighoudt met gedragsmatige inzichten in het handelen van individuen, vormt een aanvulling op de traditionele economische theorieën en is ontstaan om bepaalde marktanomalieën te kunnen verklaren aan de hand van gedrag. Uit diverse onderzoeken en publicaties bleek dat de vastgoedmarkten niet alleen gestuurd worden door rationele overwegingen, maar ook beïnvloedt worden door gedragsmatige factoren. Hierbij kwam naar voren dat beleggers bij het nemen van moeilijke beslissingen vaak (onbewuste) gedragsaspecten vertonen. Zij bleken moeite te hebben om logisch te redeneren.

51


Om dan toch op eenvoudige en snelle wijze tot een oplossing te kunnen komen werd vaak gebruik gemaakt van vuistregels. Een onjuist gebruik van deze vuistregels bleek echter vaak te leiden tot fouten. Doordat deze irrationele gedragingen zouden kunnen leiden tot nonoptimale belegger beslissingen, is getracht te bepalen welke gedragstypen mogelijk van invloed zouden kunnen zijn op het vastgoedmanagement gedeelte. Aan de hand van weliswaar beperkt gevonden literatuur, onderzoek en eigen beleving werd aangenomen dat het zou kunnen gaan om attitudes als ‘cognitieve dissonantie’, ‘kuddegedrag’, ‘beschikbaarheid’, ‘conservatisme’, ‘zelfoverschatting/ overmoed’, ‘optimisme’, ‘ambiguity aversion’, ‘anchoring & adjustment’ en het ‘interloper effect’. De invloed van deze gedragstypen zou zowel positief als negatief kunnen uitpakken. In het slechte geval zouden zij kunnen leiden tot inadequaat en ineffectief vastgoedmanagement, waarmee geen optimale resultaten behaald worden. In totaal bleek het te gaan om zeventien theoretische criteria, waarvan acht rationele en negen (onbewust) gedragsmatige aspecten, welke mogelijk een rol zouden kunnen spelen bij een belegger zijn keuze voor het (gedeeltelijk) uitbesteden van het property management. Deze criteria zijn empirisch onderzocht aan de hand van kwalitatief onderzoek. Deze vorm van onderzoeken zou namelijk een goed inzicht bieden in de manier waarop mensen denken over een bepaald onderwerp. Het betrof een praktijkgericht kwalitatief onderzoek, omdat de dimensies en gezichtspunten uit de theorie uiteindelijk nog kritisch gereflecteerd dienden te worden op de praktijk. Dit om de werkelijke invloed op een vastgoedmanagement beslissing te kunnen bepalen. Het daadwerkelijke onderzoek heeft plaatsgevonden in de vorm van faceto-face interviews, mede omdat deze de mogelijkheid gaven tot doorvragen. De geïnterviewde beleggers bestonden uit vijf zakelijke en één private vastgoedbelegger, welke allen voldeden aan vooraf opgestelde selectiecriteria. Het ging hierbij zowel om organisaties die hun property management zelf deden als (gedeeltelijk) uitbesteden. Verder betroffen de geïnterviewden, ervaren personen wie een actieve en minstens meebeslissende rol hadden op het gebied van het onderzoeksvraagstuk. De interviews waren zodanig opgezet dat de praktijkgerichte uitkomsten getoetst konden worden aan de theoretische onderzoeksresultaten.

•Focus op kernactiviteiten •Economische voordelen en besparingen •Toegang tot kwaliteit •Verhoging flexibiliteit •Lokale binding •Verlies controle en expertise •Verborgen kosten •Anticipatie •Waardering huurder •Onderscheidend vermogen

Irrationele criteria:

Rationele criteria:

Door het praktijkonderzoek werd inzicht verkregen in de rationele en gedragsmatige criteria, welke daadwerkelijk een rol speelden bij beleggers hun besluitvorming ten aanzien van het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van hun vastgoedbeheer. Het ging daarbij om het maken van onderstaande inventarisatie en niet om het kwantificeren van de rationaliteit en irrationaliteit.

•Kuddegedrag (aansluiten bij beslissing van anderen) •Beschikbaarheid (waar is men het meest bekend mee/ meeste informatie beschikbaar) •Conservatisme (voorkeur voor bestaande situatie) •Optimisme (vertrouwen in huidige gang van zaken) •Ambiguity aversion (afkeer van onzekerheid en kiezen voor meest vertrouwde)

52


Uit de kritische reflectie van de empirische op de theoretische onderzoeksresultaten bleek verder dat sommige criteria, in dit geval de cursief gedrukte criteria, rationele maatstaven betroffen welke niet uit het theoretisch onderzoek naar voren waren gekomen. Ter verduidelijking van de praktische zienswijze zijn de vijftien geldende criteria nader toegelicht en geanalyseerd aan de hand van de uit de interviews opgedane praktijkvoorbeelden. Bij de analyse van de onderzoeksresultaten waren de kwaliteitscriteria ‘betrouwbaarheid’, ‘validiteit’ en ‘bruikbaarheid’ van belang. Uiteindelijk bleek het echter moeilijk om de validiteit te kunnen garanderen. Tijdens analyse van de onderzoeksresultaten kwam namelijk naar voren dat het lastig was om tot concrete uitkomsten te komen aan de hand van kwalitatief onderzoek. Er ontstond daarmee twijfel of interviewen als methode voldoende geschikt was om gedrag te meten. Dit manco werd enerzijds veroorzaakt door de gedeeltelijke abstractheid van het onderwerp, waardoor beleggers zich niet altijd bewust waren van de gedragsmatige invloed op hun property management beslissingen. Anderzijds bleken beleggers moeite te hebben met het vellen van een realistisch oordeel over hun eigen gedrag. Achteraf is gebleken dat observatie wellicht een meer geschikte onderzoeksmethode was geweest om gedrag te analyseren. Als kanttekening hierbij gold echter dat het waarschijnlijk überhaupt moeilijk zou zijn geweest om als observeerder bij dergelijk managementoverleg aanwezig te kunnen en mogen zijn. Tot slot bleek dat de resultaten van het onderzoek slechts beperkt generaliseerbaar waren vanwege de geringe omvang van de groep geïnterviewde personen. De resultaten waren wellicht betrouwbaarder geweest indien er meer bedrijven geïnterviewd zouden zijn. Hier was ten tijde van het onderzoek helaas onvoldoende tijd voor beschikbaar. Zoals bleek uit de eerder genoemde interviewuitkomsten, heeft het kwalitatieve onderzoek toch enigszins inzicht weten te verschaffen in de maatstaven welke van toepassing waren op een vastgoedbelegger zijn keuze voor het (gedeeltelijk) in- of outsourcen van de property management werkzaamheden. Hierdoor kon de centrale onderzoeksvraag naar behoren beantwoord worden. Verder bleek uit het onderzoek de moeilijkheid om verschillende vastgoedorganisaties met elkaar te kunnen vergelijken, omdat gelijkwaardige vastgoedmanagement functies inhoudelijk enorm kunnen verschillen per bedrijf. Ook bleken rationeel en irrationeel gedrag zich niet alleen te manifesteren bij kleine of minder ervaren beleggers, maar eveneens bij grote en professionele vastgoedorganisaties met veel ervaring. Gezien de gedane analyses en daaropvolgende conclusies heeft dit onderzoek er toch toe bij kunnen dragen dat meer én beter inzicht is verkregen in de diverse criteria waarop vastgoedbeleggers hun property management beslissingen baseren. Besef en inzicht in deze maatstaven kunnen daarmee, naast wetenschappelijke en maatschappelijke doeleinden, dienen als handvatten voor beleggers bij het maken van optimale keuzes over de organisatorische inrichting van hun property management.

7.2

Aanbevelingen

Dat bepaalde rationele en gedragmatige factoren een rol kunnen spelen bij het nemen van vastgoedmanagement beslissingen werd aangetoond met onderhavig onderzoek. Doordat echter slechts een relatief kleine onderzoekspopulatie geanalyseerd is, waren de uitkomsten waarschijnlijk niet representatief voor de gehele vastgoedmanagement sector. Uitgebreider vervolgonderzoek zou daarom kunnen leiden tot een grotere representativiteit (aanbeveling 1). Qua onderzoeksmethodiek werd gekozen voor kwalitatief onderzoek aan de hand van

53


face-to-face interviews. Uit analyse van de onderzoeksresultaten bleek het echter moeilijk om tot concrete uitkomsten te komen aan de hand van kwalitatief onderzoek. In tegenstelling tot de rationele aspecten kon met deze onderzoeksvorm het irrationele gedeelte moeilijk getoetst worden. Vastgoedbeleggers bleken zich namelijk niet altijd bewust van de gedragsmatige invloed op hun property management beslissingen en konden moeilijk een realistisch oordeel vellen over hun eigen gedrag. Een laatste suggestie is vervolgonderzoek te doen aan de hand van een observerende onderzoeksmethodiek, welke wellicht leidt tot beter analyseerbare onderzoeksresultaten (aanbeveling 2).

54


Bibliografie

Het ontwerpen van een onderzoek, Verschuren en Doorewaard, 2007 Schrijfgids voor economen, Gerritsen, 1998 Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz, 2007 Bijlagen bij boek Onroerend goed als belegging, 2010 Portfoliomanagement, Keeris, 2004 Strategische inzet van vastgoed, Van Driel, 2006 Vastgoedbeheer lexicon, Keeris, 2001 Handboek vastgoedmanagement, Wieman, Vermeulen, Affourtit, Bakker, Beijer, Bos, Brants, Brouns, Cammeraat, Van Diepen-Knegjens, Domenie, Van Genne, De Gier, Mac Gillavry, Ten Have, Hoendervanger, Hoogland, Van Hooydonk, Janssen, Ruwiel, Vermeer, Machielsen, Keller, Rats, Masseurr en Sulzle, 2010 Er is nog een omvangrijke markt: onderzoek NVM en TU Eindhoven over kansen vastgoedmanagement, R. de Wit, 2008 Kansen voor het vastgoedmanagement, Janssen, 2008 Vastgoedmanagement: de ontwikkeling van de markt voor beheerdiensten, Uittenbogaard en Kohnstamm, 1996 Ontwikkelingen en trends in vastgoedmanagement: een internationaal perspectief (deel 1 en 2), Vermeulen en Wieman, 2010 Trends in uitbesteding 2006, Van der Zande en Van Dienst, 2006 Psychology in Financial Markets, Prast, 2004 An introduction to Behavioural Finance, Sewell, 2010 Bellen blazen over excessieve koersstijgingen en behavioural finance, Tempelaar, 2006 Behavioral Finance en begrensde rationaliteit; toegepast op het beleggingsmanagement, Tempelaar en Overmeer, 2000 Behavioural finance: motivatiepsychologie van de belegger, Debels, 2006 Het rendement van risico, Buijs, 2003 Emotionele intelligentie op de beurs, Debels, 2003 Managers Handling Disputes: Third Party Roles and Perceptions of Fairness, Karambayya and Brett, 1989 The Effectiveness of Third-Party Process Consultation as a Function of the Consultant's Prestige and Style of Intervention, Lipshitz and Sherwood, 1978 The science of persuasion, Cialdini, 2001 How behavioural finance finds its way into the real estate market: 2008 mood change, Beyerle, 2008 Loss Aversion And Seller Behavior: Evidence From The Housing Market, Genesove and Mayer, 2001 Is There a Disposition Effect in Corporate Investment Decisions? Evidence From Real Estate Investments Trusts, Crane and Hartzell, 2010 Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications, Bokhari and Geltner, 2010 Mitigating investor risk seeking behavior in a down real estate market, Seiler and Seiler, 2010 Dit is onderzoek!, Baarda, 2009 Basisboek kwalitatief onderzoek, Baarda, De Goede en Teunissen, 2005 Basisboek Methoden en Technieken, Baarda en De Goede, 2006 Basissyllabus Investeringsanalyse, Amsterdam School of Real Estate, 2008 Basissyllabus Assetmanagement, Amsterdam School of Real Estate, 2009 Outsourcing van Asset Management, Goesten, 2007

55


Optimalisatie van verdeling van taken en verantwoordelijkheden, De Graaf, 2011 Planologische expansiedrift, Kamphuis, 2007 De psyche in het beurswezen, Caers, 2004 Behavioural Finance: De motivatiepsychologie van de belegger, Robberechts, 2010 Behavioural finance en leegstand, Westerink, 2011 Het Strategisch Beslissingsproces, Vledder, 2008 Werken aan kwaliteit property management: een interactief proces, Heijnen, 2003 Skepter, Meuleman en Verplaetse, 1998 www.scholar.google.nl www.sciencedirect.com www.vastgoedkennis.nl www.wikipedia.nl www.ou.nl

56

Property management; criteria voor uitbesteden of zelfdoen

Recommend Documents