28
bouwen & wonen 29 tek st : hanneke nagtz a am
|
illustr aties : 3 d capacit y
Gebiedsontwikkeling in crisistijd Op een oud industrieterrein midden in Hilversum komen zo'n 350 nieuwe woningen in een mix van sociale huur, middeldure huur en koop. Een opvallend project gezien de omvang en het moeilijke investeringsklimaat. De Alliantie en ontwikkelaar Heijmans/Proper-Stok bedachten Villa Industria nog in ‘de goede tijd’. De wijk zou in 2012 klaar zijn, maar liep door een enorm vertraagde bodemsanering regelrecht de crisis in. Zouden de partijen er nu nog aan beginnen? En wat leert dit project ons over gebiedsontwikkeling in 2013? Acht betrokkenen praten erover vanuit hun perspectief.
In 2004 won het consortium van de Alliantie en Heijmans/Proper-Stok de prijsvraag van de gemeente voor de gebiedsontwikkeling van het voormalig REGEV-terrein in Hilversum. Op de plek waar sinds 1884 een gasfabriek stond, bouwt het consortium ruim 350 eengezinswoningen, twee-ondereen-kappers en appartementen. Die voormalige gasfabriek zorgde wel voor enorme vertraging. De sanering van de jarenlang verwaarloosde grond (met name door gebrek aan kennis over gaswinning) duurde vijf jaar langer dan gepland, omdat de bodem veel erger vervuild bleek dan gedacht. Doordat de markt er inmiddels heel anders uitzag besloot het consortium in 2010 het oorspronkelijke plan aan te passen aan deze tijd onder andere door het te faseren. In februari 2013 startte de bouw van twee woonblokken met in totaal 113 huurwoningen – het dubbele van wat oorspronkelijk aan sociale huur in de planning stond – en de ondergrondse parkeergarage. Afhankelijk van de marktvraag volgen de andere delen van het plan. www.villaindustria.nl
bouwen & wonen 31
‘de mArkt dwinGt tot efficiËntere bouw’ eric slokker IS AlGEMEEn
DIREctEuR VAn SlOkkER BOuWGROEP. DIt FAMIlIEBEDRIjF uIt HuIZEn BOuW t DE PARkEERGARAGE En 113 SOcIAlE HuuRWOnInGEn, klAAR In nOVEMBER 2014.
‘overlAst kAn je voorkomen’ HEEFt EEn kOOPHuIS AAn ÉÉn VAn DE OMlIGGEnDE StRAtEn En BEZOcHt EEn AAntAl InFORMAtIE AVOnDEn.
‘Ik heb vijf jaar geleden een huis gekocht met het idee: er komt hier een woonwijk tegenover, dat is goed voor de waarde van de hele straat. Ze zouden binnen het jaar gaan bouwen. nu moet ik het bij mij tegenover nog zien, want ze beginnen aan de andere kant. Maar uiteindelijk komt het er wel. Waar ik wel moeite mee heb is dat er door zo’n bouwterrein verloedering optreedt. Er groeit onkruid, hekken staan scheef en er ligt troep. We hadden een tijdje last van stuifzand. terwijl een stuifdek er zo ligt. Enige overlast snap ik, maar deze problemen hadden ze makkelijk kunnen voorkomen. Daar kunnen ze bewoners ook bij betrekken. De laatste tijd zoeken ze het contact actiever op, dat vind ik prettig. je krijgt brieven in de bus en bij overlast een keer een cadeaubon. tijdens de sanering was hier een informatiecentrum waar je op woensdagmiddag met vragen terecht kon. Op informatiebijeenkomsten zie je wel altijd dezelfde gezichten. Sommige mensen zeggen: ik heb er geen tijd voor, ik zie het wel. Maar goed, naar de mensen die wel willen meedenken wordt ook echt geluisterd.’
foto : fr ank groeliken
cHristoffel Herder
‘Het project is ambitieus wat betreft uitstraling.
vuilafstotende bestanddelen. De huidige markt
We hebben goed gekeken welke bouwtechnie-
dwingt je om innovatiever te zijn. Een paar jaar
ken we kunnen toepassen zodat de bouw effi-
geleden dachten mensen nog: die markt herstelt
ciënter kan, zonder dat die uitstraling verandert.
nog wel. nee, dit is gewoon de nieuwe situatie.
De kelder bouwen we met geprefabriceerde
niet beter of slechter, maar anders. Als ik naar de
wanden. De verdiepingswanden worden gestort,
hele bouwkolom kijk, vind ik dat we nu degelijker
net als de vloeren met behulp van een bekistings-
met elkaar omgaan. Er was een bepaald gemak in
plaatvloer. De afwerking van de gevel wordt
de markt geslopen, zo van: problemen lossen we
gemetseld met behulp van hefsteigers. Daarmee
wel weer op. nu doen partijen er alles aan om te
bespaar je tijd en kosten die je weer aan andere
zorgen dat het in één keer goed gaat, proberen
zaken kunt besteden. We bouwen onderhouds-
elkaar te behoeden voor fouten.’
arm door bijvoorbeeld beton te gebruiken met
foto : Jan peter fiering fotogr afie
30
bouwen & wonen 33 foto : fr ank groeliken
32
‘Het eindplaatje is bekend, de invulling flexibel’ Peter van der Gugten is directeur
vastgoed van project ont wikkelaar Heijmans/ Proper-Stok. ‘Ik vind het interessant om samen te werken met corporaties die heel bewust kiezen voor een bepaald gebied. Wij vinden dat deze wijk qua opzet, locatie, differentiatie in type woningen en de manier waarop wij het in de markt zetten heel goed past in deze tijd. Alleen de manier waarop het op de markt kwam, daar zou nu geen marktpartij meer instappen. Je besteedde veel tijd en geld aan zo’n plan en had een kleine kans om de prijsvraag te winnen, want er
‘Sociale én middeldure huur maakt het verschil’
deden vaak tientallen partijen mee. De grond werd bovendien in één keer afgerekend. Dat is niet meer van deze tijd. Nu
Joan van der Burgt , directeur van
betaal je pas de grond op het moment dat
de Alliantie in regio Gooi en Vechtstreek.
je weer een stuk gaat bouwen. In hoofdlijnen moet je bepalen hoe het eindplaatje er uitziet, want een koper wil wel weten wat er over vijf jaar ongeveer tegenover zijn woning komt te staan. De producten die je aanbiedt zijn flexibel. We vragen ons
‘We zouden dit project nu ook doen’ Jan van Barneveld is directeur van de Alliantie O nt wikkeling.
af: hoe willen mensen in Villa Industria
enorme opgave. De uitroep “projectont-
‘De ontwikkelmogelijkheden liggen in
Daarvoor willen we met de gemeente
wikkeling is een hobby van bestuurders in
Hilversum niet voor het oprapen. Inge-
voorrangscriteria afspreken. De vrijkomen-
de goede tijd”, vind ik een totale misken-
klemd in de prachtige natuur van het Gooi
de eengezinswoningen zijn weer heel ge-
ning van wat wij doen. We hebben de zorg
zijn hier nauwelijks uitbreidingslocaties. Ik
schikt voor jonge gezinnen en starters. De
voor het sociaal bezit, niet alleen nu maar
was heel blij met de crisis, in die zin dat het
mensen die geen stap meer kunnen maken
wonen? Dan kijken we of we dat kunnen
‘Dit terrein had als gemeentelijk energie-
ma in haar eigen woningportefeuille zou
ook in de (verre) toekomst. Als je ziet
de kans gaf om een heel blok sociale huur
in de sociale huur, bieden we met middel-
maken binnen het bestaande plan. Dat kan
bedrijf een publieksfunctie. Mensen kwa-
worden opgenomen. Door de crisis werd
hoeveel de Alliantie nu sloopt, moet een
te bouwen in plaats van een half. Wij kun-
dure huur woonruimte met een aantrekke-
best met drie of vier woningen tegelijk. We
men hier om hun rekening te betalen, hun
het verschil in grondwaarde tussen onze
woning gemiddeld 350 jaar mee. Dat kan
nen daar samen met de Alliantie Ontwik-
lijke prijskwaliteitverhouding. Het urban
hebben nu de eerste ideeën over hoeveel
huis aan of af te sluiten. Iedereen uit de
portefeuilleproducten en het kooppro-
niet, dus ik denk dat we op termijn meer
keling heel snel op inspelen. Met de com-
farming-project vind ik alvast een mooie
mensen geïnteresseerd zijn en waarin,
regio kent het. Die kracht willen we met
gramma kleiner, waardoor meer sociale
moeten gaan slopen. De vraag is niet: gaan
binatie van sociale en middeldure huur
opmaat voor wat hier allemaal komt. Het
maar wanneer het hele terrein af is valt niet
ons plan benutten. Sociale woningbouw
huur mogelijk werd. Dat betekent niet dat
corporaties investeren? Dat gaat gewoon
kunnen we als corporatie het verschil
terrein lag al zo ontzettend lang braak
te zeggen.’
op dit terrein was geen voorwaarde van de
we dit project nu niet meer zouden doen.
gebeuren. De vraag is: in welke samen-
maken, zeker in Hilversum. Ouderen die
door alle vertragingen, dat iedereen zich
gemeente. Dat is onze eigen keus als ont-
Ik zie dit soort projecten ook zeker niet
werkingsmodellen en met welke rol voor
nu aan de overkant van het terrein in een
afvroeg: wanneer gaat er wat gebeuren?
wikkelaar geweest. Voor de Alliantie was
minder worden. Corporaties hebben in
de corporatie?’
eengezinswoning wonen, kunnen verhui-
Nu komen hier schoolkinderen en vrijwil-
het cruciaal dat een deel van het program-
kwantitatieve en kwalitatieve zin nog een
zen naar een comfortabel appartement.
ligers om te tuinieren.’
34 bouwen & wonen
35
‘we Hebben de woninGen HArd nodiG’ jAn rensen IS WEtHOuDER
in de Aedes-com-
WOnEn VOOR DE PVDA In DE GEMEEntE HIlVERSuM.
munity Gebiedsontwikkeling kunt u zijn van één van de laatste stukken braaklig-
selen met collega's.
10 miljoen euro verlies. Dat werd 22,5
gend terrein in Hilversum. Bovendien hebben
op het digitale plat-
miljoen. Het verschil is opgevangen in de
we de woningen hard nodig. Per sociale huur-
form discussiëren
voorziening grondexploitaties, onderdeel
woning reageren hier 450 geïnteresseerden,
leden over onder-
van de begroting. De sanering duurde vijf jaar
soms wel 1.000. jongeren en pas getrouwde
werpen als strategi-
langer dan gepland en kostte veel energie en
stellen kunnen hier moeilijk een woning vin-
sche grondposities,
mankracht. Maar we hadden geen keus. Het
den en verhuizen naar andere steden. Ik zou
rekenmodellen
was vervuilde grond waar je niks mee kon. De
nog blijer zijn als de Alliantie en Heijmans/
voor de haalbaar-
grond is nu overgedragen. Dit is duidelijk een
Proper-Stok besluiten om nóg meer sociale
heid van projecten
voorbeeld van een project dat werd ingezet
huurwoningen op het terrein te bouwen.
en herbestemmen.
toen de bomen tot in de hemel groeiden, nu
Vroeger spraken we met partijen standaard
de community Ge-
zouden partijen er niet snel aan beginnen. Ik
een derde goedkope huur af. nu zeggen we:
biedsontwikkeling
ben er heel blij mee, omdat we hiermee verlost
doe maar twee derde.’
vindt u via Aedes.nl of scan de Qr-code.
‘ik vind Het een PrAcHtiG Project’ wim PArdon , BuuRtBEWOnER En
lID VAn DE klAnkBORDGROEP DIE DE GEMEEntE HIlVERSuM HEEFt InGEStElD.
‘Het bestemminGsPlAn leGt veel vAst’ rick sPlinter IS ARcHItEct BIj
MEcAnOO ARcHItEctEn In DElFt, HEt ARcHItEctEnBuREAu VAn FRAncInE HOuBEn. SInDS 2008 DOEt HIj DIt PROjEct.
‘Ik woon nu twaalf jaar tegenover het terrein en ben goed bekend in Hilversum. Ik ken iemand die hier geboren is en nog op dit terrein heeft gespeeld. Hij had het een keer over dat stinkslootje, waar allemaal troep in ging van de fabriek. Het terrein is jarenlang gebruikt voor tijdelijke bewoning of opslag. toen de sanering erg lang ging duren, kreeg het wel een negatief imago. Mensen wisten niet wat er ging gebeuren. Dan hoor je weleens: wat is dat voor mislukt project? Ik had me aangesloten bij de klankbordgroep om de ontwikkelingen
‘Mecanoo heeft in 2004 het eerste plan voor
faseren. Parkeren voor bezoekers zit nu in de
te kunnen volgen. We mochten reageren op de plannen,
dit gebied gemaakt. De gemeente legt de
as van het plan, waarop de inritten van alle
daardoor komt er nu bijvoorbeeld een speelveldje. Wij waren
kwaliteiten hiervan vervolgens zoveel moge-
bouwblokken aansluiten. Dat de bouw langer
vooral bezorgd of we hinder zouden ondervinden van de
lijk vast in het bestemmingsplan. Alle hoogtes,
duurt is voor ons niet zo erg. Elke keer als een
bouw. Of ze gaan heien, het in- en uitrijden en dergelijke.
de gebouwcontouren, parkeren uit het zicht.
volgend blok start, werken we het plan gede-
Grote overlast is er nog niet geweest. Ik vind het prachtig dat
Het voordeel is dat je kwaliteit kan vastleggen,
tailleerder uit. Het is wel lastig dat je je elke
alle huizen in oude stijl gebouwd worden. De geschiedenis
maar het maakt het ook lastig om later nog
keer weer opnieuw moet inlezen. Het is best
komt echt terug, als je de maquette en het filmpje bekijkt.
dingen te veranderen. In 2010 zijn we gaan
een complex project, met de ondergrondse
Vooral de drie torens in de vorm van een gashouder zijn blik-
kijken hoe we het plan konden aanpassen aan
garage, brandveiligheid, bouwfysica, con-
vangers. Het gaat de goede kant op met deze buurt.’
deze tijd. De drie torens bestonden eerst uit
structie en noem maar op. Het is efficiënter
één doorgaande vorm en zijn nu drie losse
om die problemen in één keer op te lossen.
gebouwen, daarmee is het plan makkelijker te
Al levert het soms ook nieuwe inzichten op.’
foto : fr ank groeliken
ervaringen uitwis‘Voor de bodemsanering gingen we uit van
Als u kiest voor GND kiest u voor helderheid, zekerheid en transparantie
Verlaag nu de woonlasten en help het milieu
Waar GND voor staat. GND is een overkoepelende herverzekerde garantie op de kwaliteit en het functioneren van de deuren, waar de top van de Nederlandse binnen- en buitendeurenproducenten bij is aangesloten. In deze samenwerking wordt integraal gewerkt aan het bevorderen van de kwaliteit van de deuren van bij GND aangesloten gespecialiseerde deurenfabrieken maar ook van het vertrouwen tussen deze deurenfabrikanten en hun afnemers.
Foto van een kurkdroge TONZON kruipruimte
Meer informatie? Als u vragen heeft of meer informatie omtrent de verschillende labels en garantiemogelijkheden wilt, dan kunt u contact opnemen met GND - Garantie Deuren.
www.gnd.nl
T 026 - 3790 216
E
[email protected]
DUURZAAM HOUTVERVANGEND KOZIJNHERSTEL voor het renoveren van bestaande kozijnen
TONZON Vloerisolatie: al 33 jaar de beste aanpak Ook bij huurwoningen geen overbodige luxe!
Dubbele aanpak voor het beste resultaat Zelfs betonnen vloeren worden merkbaar warmer met TONZON Thermoskussens, warmer nog dan de vloer van nieuwe woningen. (zie grafiek). Het Thermoskussen is het enige materiaal dat alle warmteverlies door warmtestraling elimineert. Een TONZON vloer wordt daardoor sneller warm, bereikt een hogere temperatuur en koelt langzamer af (zie het schema). Daarom ook bij uitstek geschikt bij vloerverwarming, zelfs als de vloer al is geïsoleerd met EPS of PUR. De besparing bij vloerverwarming kan oplopen tot wel 40%. 21
Gemiddelde vloertemperatuur
20
De kurkdroge kruipruimte spaart enorm in de onderhoudskosten. Leidingen en ophangbeugels corroderen niet meer en houten balken rotten niet verder, zo blijkt na 33 jaar praktijkervaring. TONZON stopt zelfs betonrot! Het maakt ook een einde aan muffe lucht en met minder ventilatie heeft men een droger huis. De dubbele aanpak; duurzaam, energiezuinig, gezond en veilig Het Thermoskussen en de Bodemfolie hebben beiden DUBO-Keur. Door de warmere droge vloeren ontstaan minder schimmels en huisstofmijt en daarmee een gezonder binnenmilieu. De uitvoering brengt nauwelijks overlast met zich mee. Geen grote vrachtwagens voor de deur en de bewoners kunnen tijdens het aanbrengen gewoon in huis blijven.
TONZON Rc > 3,8 m2K/W
De dorpels en neuten worden altijd volledig volgens klantspecificatie geproduceerd zodat ze altijd aansluiten op de bestaande situatie. Alle authentieke elementen worden overgenomen. Het aanbrengen van duivenjagers, verstekken en waterhollen behoren o.a. tot de vele mogelijkheden.
DURODEEN® is zeer goed te behandelen met alle in de bouw gebruikelijke verfsystemen. Epoxy reparatiemiddelen hechten uitstekend net als PU-lijmen. Dankzij de zeer gunstige eigenschappen en verwerkingingsmogelijkheden is het bij uitstek geschikt voor het duurzaam herstellen van hout. Weldorpels, deurverlengers, glas- en neuslatten, worden geleverd uit een breed scala standaard profileringen of volledig volgens klantspecificatie.
Kijk op www.renovatie-dorpel.nl voor meer informatie of neem vrijblijvend contact met ons op voor een passend advies.
I: E:
www.kreunenkunststoffen.nl
[email protected]
T: 0573 - 43 84 10 F: 0573 - 43 26 09
Schematische weergave thermisch gedrag begane grondvloer Isolatiewaarde Hoog Middel Laag
Rc = 2,5 m2K/W (1993 - 2012) 18
Rc = 1,3 m2K/W (nieuwbouw norm van 1982 tot 1993)
17
16
15
Geen isolatie 0
1
2
3
Rc-waarde vloer
4
5
6
Temperatuur vloer
LBS®; duurzame glas- en neuslatten, weldorpels en deurverlengers van DURODEEN® voor kozijnrenovatie. Temperatuur
Geef uw kozijnen een nieuw, lang leven met één van de duurzame kozijnrenovatie oplossingen van DTS®
19
Afkoeling bij nachtverlaging
Opwarming in de morgen
Temperatuurverloop gedurende de dag
Droge kruipruimte, alleen maar voordelen Door de stevige Bodemfolie, die woningbreed wordt aangebracht, ontstaat een droge kruipruimte. De folie neemt nauwelijks ruimte in en houdt toch meer vocht tegen dan een dikke laag losse materialen.
Meer weten? Kijk op www.tonzon.nl. Bellen of mailen kan ook via 0900 - 28 66 966.
TONZON BV • Postbus 1375 • 7500 BJ Enschede • T: 053 - 433 23 91 • E:
[email protected] • www.tonzon.nl
