BREEAM.NL/projecten
Project informatie Titel Opdrachtgever
Centrale huisvesting gemeente Leidschendam-Voorburg Koningin Wilhelminalaan 2 Gemeente Leidschendam-Voorburg
Afbeelding(en)
Website Publicatiedatum Locatie Functie(s) Terrein totaal openbaar BVO totaal retail kantoor verkeersruimte nevenruimten openbaar Energie- totaal verbruik fossiel duurzaam Watertotaal verbruik grijswater BREEAM-NL score
http://www.leidschendam-voorburg.nl/centralehuisvesting 19 juli 2013 Koningin Wilhelminalaan 2, Leidschendam (KW2) kantoor, retail (publieksfuncties stadskantoor) 9.416 m2 100 % 2 2 10.134 m waarvan 3.250 m uitbreiding 2 587 m 2 3506 m 2 1281 m 2 4738 m 5,8 % van het totaal 2 77,2 kWh/m BVO per jaar (verwacht) 2 68,9 kWh/m BVO per jaar (verwacht) 2 3,2 kWh/m BVO per jaar (verwacht) 3,1 m3/persoon per jaar (verwacht) 0 %, er is geen grijswatersysteem in het gebouw opgenomen Geambieerd: very good (ambitie vastgelegd in het PvE) De voorlopig behaalde score ten tijde van het DO is weergegeven in bijlage 1. De ontwerpassessment moet nog plaatsvinden, de creditlijst is derhalve niet definitief.
Projectteam
1/6
Expert Assessor Architect Aannemer Installateurs Adviseurs
Beschrijving Inleiding
Ambities
ZRi (S.P. de Bont en M.M. van Winkelen) Arcadis (M. Vos) Kraaijvanger (D. Hess) OTH (G. Hopmans) n.t.b. n.t.b. ABT (W. Klaverveld), constructies IGG (A. Vonk), bouwkosten en aanbesteding Vintis installatieadviseurs (R. van den Hoek), installaties ZRi (S.P. de Bont en M.M. van Winkelen), bouwfysica en akoestiek Momenteel is de binnendienst van de ambtelijke organisatie van gemeente Leidschendam-Voorburg gehuisvest op zes locaties. Op basis van een businesscase is bepaald op welke manier er gekomen kan worden tot een functionele- en kostenefficiënte huisvesting van de ambtelijke organisatie. De raad heeft op 8 mei 2012 ingestemd met het Programma van Eisen CHV (PvE), waarbij is besloten dat de huisvesting zal worden teruggebracht naar twee locaties, te weten het pand aan het Raadhuisplein 1 (RP1) en het pand aan de Koningin Wilhelminalaan 2 (KW2). Behoudens een renovatie van het bestaande gebouw (1997) aan de Koningin Wilhelminalaan 2 omvat de opgave een uitbreiding van dit pand met een BVO van 2.400 m2. Tevens zal er in dit pand een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd met een BVO van 830 m2. Het renoveren en kwalitatief opwaarderen van bestaande gebouwen is een van de manieren waarop de gemeente vormgeeft aan een verantwoorde omgang met de leefomgeving. In de tweede helft van 2012 heeft de gemeente een ontwerpteam geselecteerd en gecontracteerd om het in het Programma van Eisen vastgelegde kader nader uit te werken tot een DO. Bij de selectie en contractering van de verschillende partijen is ondermeer aandacht gegeven aan kennis van en ervaring met BREEAM-NL. De aanbesteding heeft plaatsgevonden middels een Europese niet openbare aanbesteding (interieur architect) of middels onderhandse aanbestedingen (overige disciplines). Door de gemeente is ook een BREEAM-expert aangesteld welke als taak heeft de duurzaamheidambitie te coördineren. Bij de aanbesteding van het werk zal ook expliciet worden geselecteerd op deskundige markt partijen die beschikken over kennis van en ervaring met duurzaamheid (BREEAM-NL). In het eerste kwartaal van 2013 is het plan uitgewerkt tot een aanbestedingsgereed ontwerp (aanbesteding op basis van DO+). In augustus 2013 vindt de gunning van de Europese aanbestedingsprocedure plaats. Tot en met oktober 2013 wordt het plan in bouwteamverband uitgewerkt tot een uitvoeringsgereed ontwerp. De bouw vindt plaats in de periode november 2013 – maart 2015. Bij de aanvang van de projectdefinitiefase is door de gemeente een expert gecontracteerd welke middels een quickscan de BREEAM- ambitie heeft vastgesteld. Dit is gedaan op basis van een inventarisatie van de huidige huisvesting en de ambities voor nieuwe huisvesting. Door de kostendeskundige zijn de beoogde maatregelen doorgerekend op de consequenties voor de investeringskosten. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente het ambitieniveau voor duurzaamheid laten vastleggen in het PvE (Very Good). Alle aan BREEAM gerelateerde eisen zijn opgenomen in het PvE voor de centrale huisvesting. De focus van de duurzaamheidambitie is gelegd bij de categorieën energie en gezondheid. Hiernaast is er in de projectdefinitie reeds aandacht gegeven aan de ecologische aspecten van duurzaamheid
2/6
(onderzoek ecoloog). Behalve BREEAM en de EPG-systematiek zijn er geen andere instrumenten ingezet om duurzaamheid te beoordelen. Technisch
Ecologische maatregelen: Onder de luifel ter plaatse van de derde verdieping worden zwaluwnesten gerealiseerd. Op de lager gelegen dagen wordt mossedum gerealiseerd. In het terrein zijn verschillende voorstellen verwerkt voor de bevordering van fauna: Nieuw te planten bomen t.b.v. beschutting en voedsel vogels Ligusterhagen bieden schuilgelegenheden voor de huismus Bloemrijk gras - mengsel G1G3 trekt verschillende insecten aan Berberis / Vlier struiken biedt beschutting en voedsel voor vogels Boomstronk / takken bieden schuilgelegenheid voor amfibieën Waterplek met fontein t.b.v. drinkwaterplaats vogels Bouwkundige maatregelen duurzaamheid: De fietsenstalling is zo gepositioneerd dat de fietsers stromen niet kruizen met de autostromen. De containerruimte wordt in de kelder van het gebouw gesitueerd waar een directe verbinding met de lift aanwezig is. De gevelmaterialen en detaillering is zo afgestemd dat de gevel tegen een stootje kan. Door toepassing van "harde " materialen; baksteen, beton en aluminium kozijnen is de hufterprofheid gegarandeerd. Bouwfysische maatregelen: Er is gekozen om de thermische schil van het bestaande deel op te waarderen tot een Rc van 5,0 m2K/W voor het dak en 2 een Rc van 3,5 m K/W voor de overige delen van de gebouwschil. De beglazing van de bestaande gevelopeningen wordt integraal vervangen door HR++ glas. De genoemde grenswaarden zijn ook voor de uitbreiding gehanteerd. Daarnaast zijn de spuiventilatieopeningen in de gevel geoptimaliseerd en de verblijfsruimten zodanig gepositioneerd dat optimaal gebruik kan worden gemaakt van spuiventilatie. Bij de situering van verblijfsruimten is tevens rekening gehouden met de daglichteisen conform BREEAM en de aanwezigheid van uitzicht. Ten aanzien van thermisch comfort wordt de behaaglijkheid in het gebouw verder geoptimaliseerd. Middels een simulatie van het binnenklimaat is het maatregelenpakket vastgesteld om de overschrijding te beperken tot 125 GTO uren (zonwering, koeling, adequate ventilatie etc.). Hiermee wordt een hoger kwaliteitsniveau gerealiseerd dan in de huidige situatie. Wat betreft energieprestaties worden de prestaties van het pand aanzienlijk verbeterd. In de huidige situatie heeft het pand een energielabel D, In de nieuwe situatie bedraagt de EPC-quotiënt 0,74. De nieuwbouweis is 1,00 (Bouwbesluit) en de in het PvE vastgelegde eis was 0,89. Er wordt nog onderzocht of het dak aanvullend van PV-cellen kan worden voorzien om de energieprestatie verder te verbeteren. Klimaatinstallaties: De conventionele installaties zijn vervangen door warmtepompen met een warmte- koudeopslag met aanvullende CV-ketels. De luchtbehandelingskasten worden aangepast zodat alle ruimten worden voorzien van energiezuinige en comfortabele ventilatie door middel van inductie-units. Sanitaire installatie Kranen zijn waterbesparend en met sensors uitgevoerd, de toiletten zijn ook waterbesparend met kleine reservoirinhoud en dubbele bediening. De urinoirs zijn waterloos uitgevoerd.
3/6
Elektrotechnische installatie: De verlichting is energiezuinig uitgevoerd met hoog rendementsarmaturen en schakeling per ruimte of zone van max 40 m2 en voorzien van daglichtdimregeling. Op het dak wordt 25 kW piekvermogen aan PV-panelen opgesteld. Voor het laden van elektrische auto’s worden laadpunten voorzien. Proces
Bij de selectie en aanbesteding van het ontwerpteam is expliciet aandacht gegeven aan de aanwezigheid kennis en ervaring met BREEAM (zie boven onder inleiding). Tevens is door de gemeente een expert aangesteld welke het BREEAM-traject aanstuurt en coördineert. Onderdeel van het proces is het vroegtijdig inventariseren van de credits die binnen de bestaande situatie redelijkerwijs kunnen worden behaald. Hiervan is per fase door de expert een update gegeven, naar aanleiding van het voorliggende ontwerp. Op deze manier is getracht het ontwerpproces te sturen richting het geambieerde duurzaamheidniveau. Hiernaast is per credit een actiehouder aangewezen, en zijn tevens partijen benoemd die ondersteunende werkzaamheden verrichten (zie de checklist). Aan het einde van de DO-fase bleek dat een aantal credits vanwege de aard van de opgave (renovatie en deels monument) niet of moeilijk haalbaar waren (zie onder). Omdat de geformuleerde ambitie (Very Good) hierdoor in gevaar kwam, zijn een aantal aanvullende maatregelen in het plan opgenomen om de duurzaamheidprestaties te verbeteren. Aan het eind van de DO+ fase wordt een ontwerpcertificaat aangevraagd om te waarborgen dat de duurzaamheidmaatregelen adequaat in de planvorming zijn geïntegreerd.
BREEAM-NL credits
Vanwege de aard van de opgave (renovatie en uitbreiding) bleken credits die samenhangen met de bouwkundige structuur van het gebouw lastig. Hieronder valt bijvoorbeeld de credit voor akoestiek (HEA 13).Vanwege het beoogde open ruimtelijk concept in het gebouw bleek deze credit niet behaald konden worden (akoestische scheiding tussen verschillende gebruiksfuncties had grote consequenties voor het ontwerp). Ook de credits HEA1 (daglicht), HEA 2 (uitzicht) en HEA 7 (natuurlijke ventilatie) zijn voor het te renoveren gebouwdeel moeilijk te behalen omdat de gebouwschil hier een bestaand gegeven is (bijvoorbeeld gevelopeningen) welke slechts met grote kosten kunnen worden opgewaardeerd. Hierdoor wordt het bemoeilijkt om bestaande gebouwdelen een hoogwaardige functionele herbestemming te geven. Vergaderruimten en kantoorruimten kunnen slechts beperkt in het bestaande gebouwdeel worden ondergebracht omdat de gevel niet beantwoord aan de eisen die vanuit BREEAM van toepassing waren. Een hoge ambitie ten aanzien van de categorie gezondheid bemoeilijkt het dus bij renovatie om de bestaande BVO's een nuttige herbestemming te geven. De credits voor managementonderdelen blijken niet moeilijker haalbaar dan bij nieuwbouw. De credit voor materialen (MAT 1) is waarschijnlijk makkelijker haalbaar, vanwege het hergebruik van veel materiaal. Ten aanzien de categorie energie heeft het beoogde maatregelenpakket geleid tot een betere EPC-score dan in het PvE was beoogd (zie boven). Hier zijn dus meer punten behaald dan gevraagd.
Kosten en baten
Binnen het project zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Het opwaarderen van de bestaande gebouwschil en het vervangen van de bestaande installaties voor energiezuinige installaties. Op basis van een LCC zijn de consequenties van diverse duurzaamheidsmaatregelen onderzocht. Het opgestelde PvE leverde een aanzienlijke verlaging van de energie- en exploitatiekosten op. Naast de directe besparingen levert de Centrale Huisvesting waar RP1 een onderdeel van is een aanzienlijke efficiency
4/6
verbetering op. Door de huisvesting van de gemeentelijke onder te brengen in niet zes verschillende van elkaar afgelegen locaties, maar in twee nabij elkaar gelegen locaties wordt een besparing gerealiseerd in o.a. de vervoerskosten en arbeidsproductiviteit. Door een WKO installatie te combineren met het naastgelegen stadskantoor kon subsidie verkregen worden en de terugverdientijd beperkt worden tot circa 6 jaar. Zonder subsidie en combinering zou de terugverdientijd groter zijn. Voor het naastgelegen raadhuis zou deze financieel gezien oninteressant zijn. Tips voor volgend project
Tijdens het (nog lopende) BREEAM-traject heeft het ontwerpteam de volgende ervaringen opgedaan: 1. Het vroegtijdig vaststellen van de BREEAM-ambitie in een PvE en dit per projectfase ijken is een effectieve beheersmaatregel om de integratie in de planvorming optimaal te faciliteren. 2. Het aanwijzen van een hoofdverantwoordelijke per credit en partijen die aan de credit een bijdrage moeten leveren is een goede manier om te komen tot een demarcatie van taken. 3. Bij renovatie wordt de te behalen BREEAM-score in belangrijke mate bepaald door de omvang van de ingrepen in het gebouw. Bij het handhaven van bestaande voorzieningen (als bijvoorbeeld zonwering, gevelopeningen) loop je al snel tegen de beperking aan deze veelal niet in detail aan de relevante credit-vereisten voldoen, met als gevolg dat de credits niet worden behaald. Met name de HEA-credits zijn in geval van een renovatie moeilijk te behalen. 4. Bij dit plan wordt beoogd om het ontwerpcertificaat in de DO+ fase te behalen. Voor een deel van de credits vraagt de BRL voor een ontwerpcertificaat een verdere uitwerking van dan een DO. Voor specifieke credits zou het wenselijk zijn als de BRL meer werkt met intentieverklaringen, om ook certificatie eerder in het ontwerptraject mogelijk te maken. Te denken valt aan WST 1 en de gevraagde procedures voor afvalscheiding. Dit is eigenlijk een uitvoeringsaspect. De tips voor andere ontwerpteams zijn in het verlengde van het bovenstaande als volgt: A. Per projectfase BREEAM-score ijken en zo mogelijk bijsturen. B. Maak duidelijke afspraken over de demarcatie van taken voor de verschillende credits, bij voorkeur specifiek per projectfase (eerst toets haalbaarheid, daarna integratie in planvorming en bewijslast). C. Wees bij renovatie alert op de mogelijkheden die het bestaande gebouw biedt. Een grondige inventarisatie van het gebouw bij de opstart van het project is van groot belang. De mate van aanpassing van de bestaande voorzieningen en installaties is hierbij een belangrijk punt van aandacht. Dit dient in het ontwerpteam expliciet aandacht te hebben.
Betrekken belanghebbende
Interactie - Tweewekelijks is er overleg geweest met klankbordgroepleden (afgevaardigden van alle afdelingen) om de stand van zaken en ontwikkelingen toe te lichten en inbreng te vragen voor het interieurontwerp. - Wekelijks is er overleg geweest met het coördinatieteam (vakdisciplines van de interne organisatie) om ontwikkelingen van het ontwerpteam te beoordelen en aan te vullen. - Tweewekelijks is de OR bijgepraat over de stand van zaken en ontwikkelingen. De businesscase, het PvE, het DO en het vlekkenplan hebben het adviestraject met de OR doorlopen. - De overall projectleider heeft in 2012 en 2013 presentaties in alle afdelingsoverleggen gegeven voor het PvE en het ontwerp
5/6
- De interieurarchitect heeft ten behoeve van het DO+ met alle afdelingen individueel het vlekkenplan en de indelingstekeningen overlegd en vastgesteld. Betrokkenheid In de projectfasen zijn de toekomstige gebruikers en andere belanghebbenden op de volgende wijze bij het project betrokken: - fase definitie: 8 februari 2012; inloopavond voor omwonenden, raadsleden en belangstellenden. Tijdens deze avond zijn de plannen gepresenteerd en is iedereen geïnformeerd over de parkeeroplossing die de gemeente voor ogen heeft om de parkeerdruk in de buurt niet verder te verhogen als gevolg van deze plannen. - fase schets ontwerp: 8 oktober 2012; inloopmiddag voor personeel en inloopavond voor omwonenden, raadsleden en belangstellenden.Tijdens deze middag en avond zijn de eerste ruwe schetsontwerpen voor de aanbouw van het pand Koningin Wilhelminalaan nummer 2 (Stadskantoor) van de architect gepresenteerd, tevens zijn diverse ontwikkelingen in het project toegelicht. - fase definitief ontwerp: 8 maart 2013; toelichting op de plannen in het overleg van de OR 12 maart 2013; toelichting op de ontwerpen in het college 8 april 2013; inloopmiddag voor personeel en inloopavond voor omwonenden, raadsleden en belangstellenden; definitieve ontwerpen worden gepresenteerd. 16 mei 2013; inloopmiddag voor personeel t.b.v. peiling thema’s en materiaal - fase realisatie: Tijdens de uitvoeringsfase worden tenminste 2 bouwplaatsbezoeken geregeld voor toekomstige gebouwgebruikers.
6/6
