Project Koeberg Meppel, in Koedijkslanden werken we aan de vernieuwing van het centrum van de wijk. We zorgen samen met de gemeente, zorginstellingen

Project “Koeberg” Meppel, in Koedijkslanden werken we aan de vernieuwing van het centrum van de wijk. We zorgen samen met de gemeente, zorginstellingen en een investeringsmaatschappij voor een beter voorzieningenniveau

1

ALGEMENE GEGEVENS Naam toegelaten instelling Vestigingsgemeente

: Stichting Woonconcept : Meppel

Postadres

: Postbus 154 : 7940 AD Meppel

E-mail Internet

: [email protected] : www.woonconcept.nl

Telefoon Telefax

: 088-61 62 000 : 088-61 62 333

Bezoekadres Centraal Kantoor

: Blankenstein 560 in Meppel

Datum van oprichting

: 23 maart 1914

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten

: 5 augustus 1914, nummer 38

Laatste statutenwijziging

: 7 oktober 2010

Inschrijving Kamer van Koophandel Noord Nederland

: nummer 04024478

Inschrijving in Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen in Huizen : nummer 13336 Instellingsnummer

: L 0363

2

Inhoud 1.

pagina 4

Voorwoord en samenvatting Thema’s

2.

Onze huurders en onze woningen

9

3

Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen

28

4.

Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen

33

5.

Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs

39

6.

Interne organisatie

42

7.

Financiën

53

8.

Verbindingen

65

Governance 9.

Ondernemingsbestuur

77

10.

Intern toezicht

89

Jaarrekening 11.

Geconsolideerde jaarrekening

94

12.

Vennootschappelijke jaarrekening

147

13.

Overige gegevens

158

3

1.

Voorwoord en samenvatting

Werd 2012 nog een bijzonder jaar voor Woonconcept genoemd; 2013 is tot nu toe het meest dramatische jaar in het 100-jarig bestaan van Woonconcept. Het hele jaar stond in het teken van de doorlichting van de organisatie en de daarop volgende reorganisatie. Er is een nieuwe organisatie gebouwd op basis van de principes slim, compact en flexibel, maar er is ook afscheid genomen van 35 betrokken medewerkers, die we in de nieuwe organisatie geen plaats meer konden bieden. Dit is een buitengewoon pijnlijk effect van een overigens goed verlopen doorlichtings- en reorganisatieproces. Voor de medewerkers zijn er in het afgelopen jaar veel onzekerheden en nare boodschappen geweest. Desondanks hebben zij zich blijvend ingezet voor onze klanten, huurders, komende huurders, kopers en zakelijke klanten. Voor hen zijn we immers aan het werk. De eerste helft van 2013 hebben we ons vooral gericht op de doorlichting van de organisatie en het verwerken van de effecten van het besluit van 22 november 2012 van het WSW. Daarbij is onze borging ingetrokken. Wij moesten voor 31 januari 2013 een herstelbegroting indienen bij het WSW. Dat is gelukt en vervolgens heeft het WSW zich diepgaand verder georiënteerd op de situatie bij Woonconcept. In juli 2013 kwam het verlossende bericht dat er weer voor ruim 55 miljoen Euro aan borgingsruimte beschikbaar werd gesteld. Dit stelde Woonconcept in staat om een aantal stilgelegde projecten weer op te starten. Dit bericht is evenals bij Woonconcept door de betrokken externe partijen met blijdschap ontvangen. In de tweede helft van 2013 zijn de nodige voorbereidingen opgepakt voor nieuwbouwprojecten als De Kaap en Woonservicegebouw in Hoogeveen, Koeberg-Zuid in Meppel, Van Riebeeckstraat in Steenwijk en appartementen bij Huize Beatrix te Hollandscheveld. Tevens zijn de nodige onderhoudsprojecten weer ter hand genomen. Eind 2013 zijn we gestart met ‘Onderhoud naar Wens’. Bij renovaties van keukens en badkamers kunnen huurders aangeven op welk moment zij willen meedoen: tijdens het geplande project of later. Hierbij volgen we de wensen van de huurders. In een groot aantal wijken werken we samen in wijkplatforms. Zo kunnen we in de wijken Haveltermade, Koedijkslanden, Meppel-Oost, Krakeel, Steenwijk-West en de Gagels in goed overleg met andere partijen en huurders werken aan leefbaarheid. Met de drie huurdersorganisaties hebben we geregeld overleg gevoerd. Over het urgentiebeleid en het beleid ‘Zelf aangebrachte verbeteringen’ hebben we positieve adviezen van hen gehad. Een goede relatie met de huurdersorganisaties vinden we van groot belang. Ook daarom waren we met plezier aanwezig op een door de Huurdersvereniging Meppel georganiseerde avond in oktober. Met ruim 175 betrokken huurders is geanimeerd gesproken over betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid en de gevolgen van de verhuurdersheffing. Den Haag heeft een steeds grotere invloed op de (on-)mogelijkheden van corporaties. Dat geldt ook voor Woonconcept. De verhuurdersheffing en andere saneringsheffingen, onder andere voor Vestia, hakken grote gaten in onze financiën. Het legt een forse druk op de bedrijfsvoering en dwingt ons om de huren overeenkomstig de Haagse regels maximaal te verhogen. Formeel en informeel proberen we invloed uit te oefenen om de schade te beperken. De schade zit niet alleen in de heffingen, maar ook in dreigende regelgeving die de mogelijkheden van een in twee provincies werkzame corporatie als Woonconcept aanzienlijk beperken. In de zomer van 2013 is er een akkoord gesloten tussen Aedes en het Rijk. Dit akkoord is bevestigd door het congres van Aedes. Ter voorbereiding van het akkoord heeft Aedes een klankbordgroep ingesteld. Ondergetekende heeft daarvan deel uit gemaakt. In november 2013 ben ik benoemd in het bestuur van Aedes. Dit geeft de mogelijkheid om bij te dragen aan het versterken van de sector en vanuit Woonconcept daaraan een bijdrage te leveren.

4

Woonconcept, maar ook het Aedesbestuur, wordt geconfronteerd met scherpe keuzes uit Den Haag en veranderingen in de samenleving. Die is in ‘transitie’. Het sociale zekerheidsstelsel, als belangrijke hoeksteen van de verzorgingsstaat in Nederland, wordt net als in de voorgaande crisisjaren verder afgebouwd. De overheidsuitgaven moeten weer in balans gebracht worden. De lastenverzwaring als gevolg van overheidsbezuinigingen neemt voor verschillende huishoudens toe. Nieuwe koersen als reactie op het uitblijven van economisch herstel op de woningmarkt zijn door het kabinet ingezet. Het kabinet streeft naar meer en een betere marktwerking op de woningmarkt en aanscherping van de voorwaarden voor hypotheekverstrekking. Ook moet de sociale woningvoorraad worden gereduceerd en het goedkope ‘scheefwonen’ teruggebracht. De rol van woningcorporaties wordt op het domein van ontwikkelen en beheren kernachtig ingestoken en aanverwante zaken rondom wonen worden beperkt. In 2012 aangekondigde ontwikkelingen op de woningmarkt krijgen in 2013 hun beslag. Dat betekent dat op een groot aantal punten het uitvoeren van de kerntaak er niet eenvoudiger op wordt en de administratieve lasten voor corporaties toenemen. De woningmarkt is in 2013 nog niet echt uit het dal gekropen. Ondanks de voortdurende crisis heeft Woonconcept 114 woningen verkocht in 2013. Van deze kopers hebben er 16 gebruik gemaakt van de Woonconcept starterslening. Een deel van ons bezit in Assen is aan een belegger verkocht. Op de huurmarkt is het aantal mutaties licht gedaald. We zien dat als gevolg van de crisis en het veranderende zorgbeleid huurders minder snel verhuizen. Voor de toekomst wil Woonconcept actief inspelen op het veranderende zorglandschap en de veranderingen in de samenleving. In onze beleidsnotitie ‘Wonen met een Plus' zijn daarvoor de kaders gegeven. Belangrijk punt is samenwerking: met gemeenten, welzijn en zorg. Betaalbaarheid blijft een belangrijk aandachtspunt. Dit thema komt steeds vaker op de agenda. Reden waarom Woonconcept een belangrijk deel van het woningbestand wil aanwijzen voor de huurders met de kleinste beurs. Woonconcept vindt het van belang dat er meer balans komt in de kwaliteit van de woning en de huur die daarvoor wordt betaald. Naast een aantal ‘scheefwoners’ hebben we ook huurders die in een voor hen te dure woning wonen. De huurder is natuurlijk als eerste verantwoordelijk voor het eigen huishoudboekje. Indien er problemen zijn met het betalen van de huur, dan nemen wij heel snel contact op met de betreffende huurder. In ons beider belang dient de huurachterstand zo veel als mogelijk beperkt te worden. Onze inzet heeft effect want in 2013 waren er 15 huisuitzettingen minder dan in 2012. Op grond van onze sociale huisvestingsdoelstellingen is 94% van de nieuw verhuurde woningen verhuurd aan huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 34.229. Dit percentage is 2% hoger dan in 2012. Onder de noemer ‘De Klant Centraal’ werken we verder aan het verbeteren van onze klantprocessen. Het aantal klachten over onze dienstverlening kent al een aantal jaren een dalende tendens. De daling is ook in 2013 voortgezet. De financiën van Woonconcept hebben zich in 2013 positief ontwikkeld. De donkere donderwolken uit 2012 zijn deels verdreven omdat er een structurele bezuiniging van € 5,8 miljoen is gerealiseerd in de begroting 2014 en omdat de investeringsportefeuille aanzienlijk in omvang is teruggebracht. Woonconcept sluit het jaar 2013 dan ook niet slecht af. Dat is positief, maar nogmaals: de daarvoor gebrachte offers, zowel voor huurders als medewerkers, zijn groot. Bovendien moeten we onze financiële stabiliteit scherp bewaken; onze mogelijkheid om te investeren blijft beperkt. Financieel bijdragen aan projecten buiten onze kerntaken, zoals in het verleden, kan niet meer. Zoals aangegeven, de doorlichting en de reorganisatie hebben grote gevolgen voor de medewerkers van Woonconcept. Met de vakbonden is een door alle leden van de bonden 5

ondersteund Sociaal Plan afgesloten. Binnen de kaders van dit plan is maatwerk toegepast als daar een goede aanleiding voor was. De OR van Woonconcept heeft met grote betrokkenheid en inzet gewerkt aan de advisering, ondanks de soms persoonlijke consequenties voor leden van de OR zelf. De OR heeft positief zonder nadere voorwaarden geadviseerd over de adviesaanvraag betreffende de herinrichting van de organisatie van Woonconcept. Op deze plaats wil ik graag de leden van de OR en de medewerkers van Woonconcept danken voor hun inzet en opstelling. Een groot compliment voor hen is zonder meer op zijn plaats. We werken nu een klein half jaar in de nieuwe organisatiestructuur. Beoogde winstpunten komen duidelijk naar voren, maar er is ook nog veel aan te pakken. Daar wordt loyaal en betrokken aan gewerkt. 2013 is ook het jaar geweest waarin de focus van bestuur en management vooral intern gericht moest zijn. De luiken waren maar beperkt open. In 2014 moet en zal dat anders zijn. Met een stevige blik naar buiten en in goede samenwerking met onze maatschappelijke partners zoals huurders(-organisaties), gemeenten, welzijn en zorgpartijen. De offers van 2013 maken het mogelijk om als Woonconcept weer de blik naar voren te werpen en samen met andere partijen te werken aan de maatschappelijke vraagstukken die onze inzet vragen. En die inzet moet vooral en juist ten goede komen aan onze huurders, klanten en partners. Sandra Korthuis directeur-bestuurder Woonconcept

6

Samenvatting financiële ontwikkeling Woonconcept Het jaar 2013 is voor Woonconcept vanuit financieel perspectief een bijzonder jaar geworden en heeft geleid tot een duidelijke trendbreuk ten opzichte van de afgelopen 15 jaar. Als gevolg van het intrekken van de borgingsfaciliteiten door het WSW werd de omslag van vermogenssturing naar kasstroomsturing versneld doorgevoerd. Bovendien werd het onmogelijk investeringen te financieren met leningen. Daardoor zijn in 2013 geen nieuwe investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw opgestart en zijn alleen lopende projecten afgemaakt. Dit lukte door deze uit de operationele kasstromen te financieren. Uiteraard heeft de maatregel van het WSW invloed gehad op onze financiële resultaten. Stichting Woonconcept heeft in 2013 een positief operationeel resultaat gerealiseerd, zonder verkoopresultaat, waardeveranderingen en afschrijvingen op de bedrijfswaarde maar inclusief renteresultaat, van ruim € 8,5 miljoen. Dit is ongeveer 1,7 miljoen hoger dan de begroting van 2013. Voor een nadere toelichting zie paragraaf 7.1. Het hogere resultaat wordt vooral veroorzaakt door lagere bedrijfslasten. Het stopzetten van investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw en het uitstellen van planmatig onderhoud hebben geleid tot lagere onderhoudslasten en lagere rentelasten omdat er geen financiering is aangetrokken. Uiteraard is hierbij gedeeltelijk sprake van een eenmalig voordeel omdat het onderhoud en de investeringen vooruitgeschoven zijn en wel moeten worden uitgevoerd. Om de financiële positie in de toekomst verder te verbeteren en de borgingsfaciliteiten van het WSW terug te kunnen krijgen is een reorganisatietraject doorgevoerd. Dit traject heeft geleid tot extra bedrijfslasten, onder ander voor afvloeiing van medewerkers en projectkosten voor verder implementatie van digitale klantbediening. De resultaten bij de deelnemingen zijn in 2013 net als in 2012 negatief. Dit negatieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door rentelasten op een afgesloten lening voor het project Scholenpark Ezinge in Meppel die niet in het project mogen worden opgenomen. De belangrijkste financiële parameters laten de volgende scores zien:

1. 2. 3. 4.

Realisatie € 33.351.000 40% 1,51 59%

Operationele kasstroom voor rente Solvabiliteit Interest Dekkingsratio Loan to value

Begroting € 28.895.000 > 30% > 1,4 < 70%

Ad.1: De operationele kasstroom is met name door de lagere bedrijfslasten hoger dan begroot en zal de komende jaren verder moeten stijgen om aan de eisen van het WSW te voldoen. Een hogere operationele kasstroom maakt het mogelijk beter aan de aflossingsverplichtingen op de leningen te kunnen voldoen. Ad. 2: Het Eigen Vermogen is eind 2013 hoger dan de begroting. Door toename van de waarde van het vastgoed als gevolg van verandering van de parameters is het Eigen Vermogen verder toegenomen. De komende jaren zal de solvabiliteit nog stijgen naar een niveau waarop ruimte ontstaat om forse tegenvallers op te vangen. Ad. 3: De interest dekkingsratio geeft aan in welke mate de rente op bestaande leningen uit de kasstromen kunnen worden voldaan. Woonconcept zit boven de minimale norm bij de interest dekkingsratio. De komende jaren zal de ratio hoger moeten worden om rentestijgingen goed op te kunnen vangen.

7

Ad. 4: De loan to value, leningen ten opzichte van de waarde van de activa, daalt langzaam en is beter dan de begroting. In de toekomst zal de loan to value naar verwachting verder dalen, vooral door afname van de nieuwbouwverplichtingen. Woonconcept was zich de afgelopen jaren al bewust van de relatief lage operationele kasstromen die vooral door de forse investeringen in nieuwbouw in de afgelopen 15 jaar waren ontstaan en had in haar plannen voor 2013 en volgende jaren al maatregelen aangekondigd om de kasstromen te verhogen naar een gezonder niveau. De intrekking van de borgingsfaciliteiten door het WSW en de verhuurderheffing hebben de noodzaak voor forsere financiële ingrepen in 2013 versterkt. Om de kasstromen te verbeteren zijn in 2013 meerdere maatregelen ten uitvoer gelegd die vooral vanaf 2014 effect zullen hebben zoals: verhogen inkomsten, forse verlaging van de personeel- en organisatiekosten, verlaging van de onderhoudslasten en uit- en/of afstellen van nieuwbouw en renovatieprojecten. De laatste hebben vooral effect op de rentelasten die niet meer fors stijgen door extra aangetrokken financiering. Na deze maatregelen ziet de financiële toekomst van Woonconcept er veel rooskleuriger uit. Waakzaamheid blijft de komende tijd echter zeker nodig. De effecten van de nieuwe Woningwet zijn nog steeds niet duidelijk, de ontwikkeling van de rente is onvoorspelbaar en de effecten van de crisis is bij onze huurders zichtbaar en leidt tot hogere risico’s. We mogen echter ook wel stellen dat Woonconcept de zaken onder controle heeft. Onze aanpak en aanpassingen om de komende jaren een financieel gezonde organisatie te blijven is voor het WSW aanleiding geweest om de borgingsfaciliteiten weer gedeeltelijk vrij te geven waardoor wij noodzakelijke projecten weer op kunnen starten. Hiermee voorkomen wij dat er op langere termijn extra kosten moeten worden gemaakt door uitstel van noodzakelijk onderhoud en voorkomen wij dat reeds gemaakte kosten voor projecten als verlies moeten worden genomen. Al met al ligt Woonconcept weer op een bestendige financiële koers en kunnen we verder werken aan onze kerntaak.

8

2. Onze huurders en onze woningen Inleiding In onze klantvisie ‘De Klant Centraal’ geven we aan een klant gestuurde organisatie te willen zijn. Ons dienstverleningsconcept is gericht op het op efficiënte en klantgerichte wijze bedienen van ons klanten. In 2013 zijn de geautomatiseerde systemen hierop doorontwikkeld. Daarnaast was er de live gang van de nieuwe website van Woonconcept. Met het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, onderdeel van de nieuwe website, kan de woningzoekende bijvoorbeeld de in- en uitschrijving zelf uitvoeren. Woningen worden via de website aangeboden aan klanten. In 2014 wordt aan de nieuwe website nog het huurdersportaal toegevoegd. Ook kunnen huurders en woningzoekenden zaken steeds meer digitaal regelen. Om onze dienstverlening naar een excellent niveau te brengen zijn medewerkers getraind. Belangrijke aandachtspunten in de training is: het centraal stellen van de klant door bereikbaar te zijn, afspraken na te komen en het luisteren naar onze klanten. Onze houding en ons gedrag kunnen hierin het verschil maken. In 2013 was onze blik naar binnen gericht: een reorganisatie, de doorontwikkeling van geautomatiseerde systemen, het verbeteren van interne processen en het werken aan de uitvoering van een vernieuwde visie op dienstverlening. In 2014 richten wij onze blik weer meer naar buiten. De basis om de klant centraal te zetten ligt er. De klant moet hier het verschil van gaan merken. Doelen en prestaties In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2013. Doelstellingen

Eenheid

Huurachterstand zittende huurders Huurachterstand vertrokken huurders Aantal ontruimingen Leegstand totaal Gederfde huurinkomsten leegstand Aansluitende verhuur Mutatiegraad Ingeschreven woningzoekenden Actief woningzoekenden Toewijzingen aan inkomen < € 34.085,-

% € 1.000 Aantal % € 1.000 % % Aantal % %

Score 2013 8,6 298 21 2,2 1.864 22,8 9,6 18.259 9,8 94

Norm 2013 6,8 155 40 2,0 1.368 25 10 18.000 15 >90

Score 2012 6,6 185 36 2,4 1.954 18,1 10,2 18.604 10,8 93

Conclusies 2.1 Verhuren van woningen Huurachterstanden Om de huurachterstanden te voorkomen en terug te brengen, voert Woonconcept een actief, strak én sociaal incassobeleid. Om huurachterstanden zo laag mogelijk te houden wijzen we 9

huurders met een achterstand al in een zeer vroeg stadium op (dreigende) problemen. Als het nodig is kunnen wij huurders betalingsregelingen bieden die afgestemd zijn op de financiële situatie van de huurder. Wij zoeken samenwerking met partijen zoals Gemeentelijke Kredietbank (GKB), welzijnsorganisaties en we verwijzen huurders door naar bijvoorbeeld een budgetcoach. Bij het signaleren van een betalingsproblematiek zoekt Woonconcept actief de huurder op. In 2013 zijn 340 huurders door ons thuis bezocht. Het doel van de huisbezoeken is om huurachterstanden, deurwaarderszaken en ontruimingen te voorkomen. In een aantal gevallen is de nog te betalen huur bij huisbezoek direct voldaan. De helft van de bezochte huurders heeft een betalingsregeling getroffen. In 12% van de gevallen is helaas alsnog de deurwaarder ingeschakeld. Huurachterstanden totaal Op 31 december 2013 bedroeg de totale huurachterstand (incl. maatschappelijk vastgoed) 8,6%. Dit is een stuk hoger dan het gestelde doel van 6,8%. Dit achterstandspercentage wordt beïnvloed door hoge achterstand bij maatschappelijk vastgoed in december. Het huurachterstand percentage ultimo december 2013 komt niet overeen met het beeld van de eerste maanden van 2014. Het gemiddelde huurachterstand percentage was in de laatste maanden van 2013 op het niveau van de doelstelling van 6,8%. Huurachterstanden per werkgebied In Meppel is de huurachterstand (bij huurders van woningen) in 2013 binnen de gestelde norm gebleven. Voor Steenwijk, Hoogeveen en Assen geldt dit niet, daar zijn de huurachterstanden hoger dan de gestelde norm voor 2013. Het verschil tussen de gebieden is dat Steenwijk in december een iets hogere huurachterstand heeft, maar de rest het jaar een stabiel beeld rond het gestelde doel laat zien. In Hoogeveen en Assen zijn de huurachterstanden echter structureel hoger dan de gestelde doelen. Tabel: Huurachterstand per werkgebied Gemeente Eenheid Score 2013 Norm 2013 Assen % 13,5 Hoogeveen % 11,3 Meppel % 6,3 Steenwijk % 6,5

8,0 8,0 6,8 5,8

Vorderingen op vertrokken huurders Op 31 december 2013 bedroeg de huurachterstand bij vertrokken huurders € 297.799,-. Dit bedrag is € 112.642,- hoger dan vorig jaar. In 2013 is er aan huur en overige vorderingen (van zowel actieve als vertrokken huurders) in totaal € 261.737,- afgeboekt. Het betreft hier afboekingen in het kader van het WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen), omdat de huurder met de noorderzon vertrokken is of bijvoorbeeld vanwege faillissement. Het totaalbedrag van afgeboekte huur en vorderingen is € 111.810,- lager ten opzichte van 2012. Dit is deels te verklaren doordat we minder vorderingen uit handen hebben gegeven aan de deurwaarder.

10

Deurwaarderszaken Op 31 december 2013 hadden wij bij 294 (2012; 329 actieve en vertrokken) huurders deurwaarderszaken uitstaan voor een totaalbedrag van € 664.180,-- (2012; € 589.130). Ten opzichte van 2012 zijn dit 35 deurwaarderszaken minder, maar het openstaande bedrag is € 75.050,- hoger. De afname in deurwaarderszaken komt voort uit het feit dat we in 2013 minder vorderingen uit handen hebben gegeven aan de deurwaarder. Tegelijkertijd duren de trajecten die wij aangaan met de huurder bij huurachterstand langer, waardoor het openstaande bedrag van zaken die wel naar de deurwaarder gaan hoger kan liggen. Ontruimingen Een huisuitzetting is een ingrijpende gebeurtenis. Het zorgt voor onzekerheid en extra kosten voor de bewoners en ook voor ons als corporatie zijn er aan elke ontruiming kosten verbonden. Het is ons doel, vanuit maatschappelijk en financieel oogpunt, om het aantal ontruimingen terug te brengen. Wij voeren, zoals gezegd, een actief incassobeleid. Met collega’s en extern partijen zoals het GKB werken we samen om problemen vroegtijdig te signaleren en de situatie op te lossen. Daarnaast heeft Woonconcept in 2013 een laatste kansbeleid ontwikkeld. In situaties van dreigende huisuitzetting, als gevolg van huurachterstand of ernstige overlast, kan een huurder een laatste kans geboden worden. Onder voorwaarden (bijvoorbeeld budgetbeheer) kan de huurder in de woning blijven wonen. Woonconcept en de huurder (en eventueel een zorgpartij) leggen de gemaakte afspraken vast in een laatste kansovereenkomst. Het effect van ons beleid is zichtbaar: afgelopen jaar hebben er 15 ontruimingen minder plaatsgevonden ten opzichte van het jaar daarvoor. Het faillissement van 1 van onze deurwaarders kan ook van invloed zijn geweest op deze daling. In 2013 waren er 21 ontruimingen, in 2012 waren er nog 36 ontruimingen. Aantal ontruimingen in 2013, uitgesplitst naar reden van ontruiming (tussen haakjes de gegevens 2012) Gemeente Aantal Huurschuld Overlast Illegale hennepteelt Assen 0 (2) 0 (2) 0 (0) 0 Hoogeveen 5 (11) 3 (11) 0 (0) 2 Meppel 9 (11) 8 (8) 1 (3) 0 Steenwijk 7 (12) 7 (11) 0 (0) 0 Totaal 21 (36) 18 (32) 1 (3) 2

(0) (0) (0) (1) (1)

Leegstand en huurderving In totaal hebben we in ons woningbezit 117.462 dagen leegstand gehad in 2013. Dat is 2,47% ten opzichte van het totaal aantal verhuurbare dagen. Vergeleken met 2012 is dit percentage 0,09% gestegen. Met name leegstand door sloop (1,05%) en verkoop (0,42%) hebben een groot aandeel in het totale leegstandspercentage. Leegstand per gemeente In Meppel en Steenwijk was er in 2013 de meeste leegstand door sloop. In Hoogeveen was er de meeste leegstand als gevolg van verkoop. In Assen was er in 2013 veel leegstand bij woningen gereed voor verhuur. Dat is te zien in de onderstaande tabel waarin leegstand frictie en leegstand van verhuurbare woningen 11

wordt weergegeven. Assen heeft procentueel de meeste leegstand, ook ten opzichte van de gestelde doelen voor 2013. Tabel: leegstand frictie en leegstand verhuurbaarheid per gemeente Gemeente Score Norm 2013 Score Norm 2013 frictie frictie verhuurbaarheid verhuurbaarheid Assen 0,8% 0,8% 4,2% 3,5% Hoogeveen 0,3% 0,1% 0,2% 0,1% Meppel 0,1% 0,1% 0,2% 0,1% Steenwijk 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% Huurderving In 2013 bedroeg de netto huurderving door leegstand € 1.863.739,-. Dit is een daling van € 90.261,- ten opzichte van vorig jaar. Aansluitende verhuur Wij streven ernaar bij mutatie onze woningen zo snel mogelijk weer te verhuren. In 2013 bedroeg het percentage aansluitende verhuur 23%. Dit wil zeggen dat er van de 938 verhuurde woningen 232 woningen binnen twee dagen van huurder zijn gewisseld. Het aantal aansluitend verhuurde woningen is 5% hoger ten opzichte van 2012. Tabel: Aansluitende verhuur in 2013 uitgesplitst per gemeente Gemeente Aantal 0 tot 2 3 tot 7 8 tot 31 Meer dan 31 woningen dagen dagen dagen dagen Assen 46 10,9 % 4,3 % 32,6 % 52,2 % Hoogeveen 341 21,7 % 17,0 % 27,3 % 34,0 % Meppel 341 24,3 % 24,9 % 25,5 % 25,2 % Steenwijk 284 23,3 % 14,8 % 26,5 % 35,3 % Voor alle afzonderlijke gebieden geldt dat de aansluitende verhuur gestegen is ten opzichte van 2012. In het kader van ons dienstverleningsconcept De Klant Centraal is er in 2013 gekeken naar de mogelijkheden om het verhuurmutatieproces sneller te laten verlopen. Doordat veel interne processen inmiddels gedigitaliseerd zijn, is de verwachting dat woningen in 2014 nog sneller weer verhuurd kunnen worden na een mutatie. Met de komst van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, onderdeel van de nieuwe website, kunnen we in 2014 deze processen nog efficiënter uitvoeren. Zo kunnen woningen via de website volledig automatisch, dus zonder tussenkomst van medewerkers, aangeboden worden aan klanten. Klanten weten hierdoor veel sneller of ze in aanmerking komen voor een woning. Dit is positief voor onze klanten, maar biedt ook voordelen voor ons als organisatie, omdat het bijdraagt aan de vermindering van leegstand. Mutatiegraad In 2013 zijn er in totaal 1.241 woningen leeggekomen. Het aantal leeggekomen woningen was in Meppel het grootst (403), gevolgd door Hoogeveen (392), Steenwijk (314) en Assen (116). Het aantal leeggekomen ruimtes van maatschappelijk vastgoed bedraagt 16. In 2012 zagen wij een stijgende mutatiegraad. Dit had onder andere te maken met huuropzeggingen in verband met sloop en nieuwbouw (in bijvoorbeeld Steenwijk). In 2013 is

12

de mutatiegraad weer licht gedaald. Dit past binnen de landelijke trend dat huurders minder geneigd zijn te verhuizen door de gevolgen van de economische crisis. Tabel: mutatiegraad per werkgebied Jaar Gemiddeld Assen Hoogeveen Meppel Steenwijkerland 2010 9,65% 11,59% 8,29% 10,28% 9,20% 2011 8,96% 11,96% 8,96% 9,19% 9,61% 2012 10,15% 11,23% 10,93% 9,81% 11,33% 2013 9,56% 32,13% 10,75% 8,59% 9,38% Onze huurders kunnen bij het opzeggen van hun huurhuis aangeven wat de reden van opzegging is. De voornaamste redenen van huuropzegging waren in 2013: aankoop van een huis, samenwonen, overlijden (van de huurder) of een medische reden. De hoge mutatiegraad in Assen komt door de verkoop van een appartementencomplex. Woonruimteverdeling Om haar woningen toe te wijzen hanteert Woonconcept het aanbodmodel. Woningen worden toegewezen op basis van wachttijd na inschrijving. Na inschrijving krijgen woningzoekenden een punt per maand. Als er een woning beschikbaar komt, dan kunnen woningzoekenden zich daarvoor melden. De belangstellende met de meeste punten krijgt de woning aangeboden. De voor verkoop of verhuur beschikbare woningen werden in 2013 wekelijks gepubliceerd op onze website. Vanaf eind december zijn we over gegaan op het dagelijks publiceren van beschikbare woningen. Ook bieden wij een aantal woningen direct te huur aan. Dit zijn veelal de moeilijker verhuurbare woningen zoals woningen met hogere huurprijzen of seniorenwoningen met één slaapkamer. Ingeschreven woningzoekenden Op 31 december 2013 stonden bij ons 18.259 mensen ingeschreven als woningzoekende. Dit is een lichte daling ten opzichte van vorig jaar. Vorig jaar was er sprake van een stijging van het aantal woningzoekenden. Het huidige niveau is echter vergelijkbaar met 2011 en de jaren daarvoor. Woonconcept vraagt voor de inschrijving en jaarlijkse verlenging € 16,-. Nieuwe inschrijvingen In 2013 hebben 3.233 mensen zich ingeschreven als woningzoekende. Het totale aantal nieuwe inschrijvingen is iets lager dan in 2012, toen schreven 3.573 mensen zich in als woningzoekende. Actief woningzoekenden Het aantal actief woningzoekenden (dat in 2013 minimaal één keer op ons aanbod heeft gereageerd) bedraagt 1.790. Van ons totale aantal woningzoekenden is 9,8% actief woningzoekend. Het aandeel actief woningzoekenden is iets lager vergeleken met voorgaande jaren; in 2012 was 10,8% van de woningzoekenden actief woningzoekend. De onderstaande tabel geeft een overzicht van actief en passief woningzoekenden per leeftijdscategorie. In de leeftijdscategorie 55 en ouder zijn de minste actief woningzoekenden op de woningmarkt. De meeste actief woningzoekenden zitten in de leeftijdscategorie tot 25 jaar.

13

Tabel: Passief en actief ingeschreven woningzoekenden per leeftijdscategorie Leeftijd Passief Actief Totaal Tot 25 jaar 2.021 (82%) 437 (18%) 25 – 34 jaar 3.061 (85%) 553 (15%) 35 – 44 jaar 2.259 (87%) 335 (13%) 45 -54 jaar 2.205 (90%) 247 10%) 55 – 64 jaar 2.571 (96%) 112 (4%) 65 – 74 jaar 2.692 (98%) 69 (3%) Vanaf 75 jaar 1.660 (98%) 37 (2%)

2.458 3.614 2.594 2.452 2.683 2.761 1.697

Wachttijden Woonconcept hanteert een systeem om woningen te verdelen dat gebaseerd is op voorinschrijving en toewijzingsbeleid op basis van wachttijden. Aangezien ons toewijzingsbeleid gebaseerd is op wachttijd, schrijven de meeste woningzoekenden zich tijdig in, ook al is er op dat moment geen verhuiswens. Nadeel van dit systeem is een vertekend beeld van de wachttijd, doordat er gekeken wordt naar het moment van inschrijving. Het is realistischer te kijken naar actieve wachttijd. Dit is de tijd tussen de eerste reactie van een woningzoekende op een woning en het moment waarop wij die persoon een woning aanbieden. Dan blijkt dat woningzoekenden over het algemeen binnen een jaar een woning hebben gevonden. Alleen in Meppel hebben woningzoekenden gemiddeld een wachttijd langer dan een jaar (14 maanden). Tabel: actieve wachttijd van 1e reactie tot 1e aanbieding, in maanden Gemeente Maanden Maanden Aantal 1 2 3 4 5 6-9 inschrijwachttijd aanbie- jaar jaar jaar jaar jaar jaar ving dingen Assen 20 7 26 21 1 2 1 1 Hoogeveen 37 10 358 268 51 13 8 5 13 Meppel 63 14 339 238 33 20 16 1 20 Steenwijk 35 8 354 271 50 19 3 5 6 De kolommen met één jaar, twee jaar et cetera tonen het aantal aanbiedingen tot één jaar na de datum van de eerste reactie. Dit is de actieve wachttijd. In onderstaande tabel is het aantal advertenties van leeggekomen woningen en het aantal reacties weergegeven. Tabel: aantal reacties per advertentie Gemeente Aantal Aantal reacties Gemiddeld aantal advertenties reacties Assen 44 101 Hoogeveen 278 5.589 Meppel 295 14.940 Steenwijk 257 4.777

14

2,2 19,4 39,1 18,3

Uit bovenstaande tabel wordt duidelijk dat er met name in Meppel in 2013 veel gereageerd is op de vrijgekomen woningen. Onderstaande tabel laat het aantal reacties per woningtype zien. Tabel: aantal reacties per woningtype Type woning Appartement met lift Appartement zonder lift Benedenwoning Bovenwoning Seniorenwoning Eengezinswoning

aantal advertenties 264 117 54 76 32 345

aantal reacties 2.217 5.222 1.034 1.885 147 14.875

Gemiddeld aantal reacties 8,4 45,0 19,1 24,8 4,6 43,4

In 2013 was er in verhouding de meeste interesse in appartementen zonder lift. Ook waren er veel reacties op eengezinswoningen. 2.2 Urgentie Woonconcept heeft speciaal beleid voor urgent woningzoekenden. In 2013 is het urgentiebeleid herijkt en is gekozen voor een aanscherping van het beleid. We vinden dat voorrang in een schaarse woningmarkt te rechtvaardigen moet zijn. We willen kwetsbare mensen een helpende hand bieden. Huurders die mogelijkheden hebben willen we wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid. Door een beperkte definitie van urgentie te hanteren komen diegenen die op basis van heldere criteria urgent zijn sneller aan een woning. Daarnaast worden hierdoor minder woningen aan het systeem onttrokken voor reguliere verhuur. Per 1 juni 2013 is de mogelijkheid van het aanvragen van urgentie op basis van echtscheiding, financiële problemen (bijvoorbeeld door gedwongen verkoop van een koophuis) of economische binding komen te vervallen. Er zijn vanaf 1 juni 2013 nog twee urgente omstandigheden op basis waarvan urgentie aangevraagd kan worden: - Sociale omstandigheden: bijvoorbeeld ernstige overlast, ernstige bedreiging of voortdurende pesterijen; - Medische omstandigheden. Aanvragen voor sociale urgentie worden beoordeeld door een onafhankelijk sociale urgentiecommissie. Een urgentieaanvraag van medische aard wordt beoordeeld door een onafhankelijk medisch deskundige. Aan het aanvragen van urgentie zijn kosten verbonden. De aanvrager betaalt hiervoor € 25,-. In 2013 zijn er in totaal 43 urgenties verleend, vorig jaar waren dit er nog 115. Sociale urgentiecommissie Aanvragen voor sociale urgentie worden beoordeeld door een onafhankelijke sociale urgentiecommissie. De sociale urgentiecommissie heeft in 2013 in totaal 15 urgentieaanvragen behandeld. De commissie heeft 11 aanvragen als urgent beoordeeld. In 2012 was het aantal aanvragen bij de urgentiecommissie hoger (20) en werden er 10 als urgent beoordeeld.

15

Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal

3 13 5 21

3 5 4 12

5 8 7 20

Aanvragen

Als urgent beoordeeld

2013

Als urgent beoordeeld

Aanvragen

Aanvragen

Als urgent beoordeeld

Tabel: aantal ingediende verzoeken voor sociale urgentie 2011 2012

1 4 5 10

5 7 3 15

4 5 2 11

2.3 Woningaanbod Vrijkomende woningen publiceren wij op internet. In de volgende tabellen wordt ons woningaanbod toegelicht. Tabel: aanbod per gemeente per huurcategorie in 2013 Categorie Assen Hoogeveen Meppel Goedkoop (€ 0 tot € 374,44 ) Met huurtoeslag betaalbaar (€ 374,44 tot € 574,35) Middelduur (€ 574,35 tot € 681,02) Duur (vanaf €681,02) Totaal 2013 Totaal 2012

Steenwijk

Totaal Totaal 2013 2012 210 35 228

13

71

91

3

160

172

133

473

525

27

45

23

71

175

137

1

2

9

18

30

72

44 91

278 271

295 328

257 272

888 962

In 2013 zijn er minder woningen aangeboden dan in 2012. In de categorie ‘goedkoop’, ‘met huurtoeslag betaalbaar’ en ‘duur’ zijn er minder woningen aangeboden. In de categorie ‘middelduur’ zijn er in 2013 juist meer woningen aangeboden ten opzichte van 2012. Vrijesectorwoningen Over het algemeen verliep de verhuur van vrijesectorwoningen moeizaam in 2013. In 2014 wordt onderzocht welke stappen we kunnen ondernemen om de verhuur van vrijesector woningen sneller te laten verlopen. 2.4 Doelgroepen van beleid Lage inkomens Woonconcept richt zich met haar beleid op huishoudens met lage inkomens. Om te zorgen dat het grootste deel van onze woningen bij de doelgroep terechtkomt, hanteren wij inkomensvoorwaarden bij de verhuur van woningen. Minimaal 90% van onze vrijgekomen woningen met een huur tot € 681,02 verhuren wij aan mensen met een brutogezinsinkomen tot € 34.229,-. De overige 10% van de woningen met een netto huurprijs tot € 681,02 is in

16

principe beschikbaar voor woningzoekenden met een huishoudinkomen van maximaal € 41.000,-. Huishoudens met een brutogezinsinkomen van € 41.000,- of meer kunnen alleen reageren op woningen vanaf € 681,02. In 2013 is 94% van onze sociale huurwoningen verhuurd aan huishoudens met een brutogezinsinkomen tot € 34.229,-. Hiermee voldoen we aan de wettelijke norm van minimaal 90%, zoals in bovenstaande alinea is omschreven. Ouderen Bij het verdelen van onze woningen houden wij rekening met de specifieke woonwensen van senioren. Wij passen woningen en wooncomplexen aan voor bijvoorbeeld scootmobiels. Daarnaast hanteren wij voor sommige woningen of wooncomplexen in ons werkgebied een leeftijdsgrens. We zien echter dat in sommige complexen het verhuren van woningen met een leeftijdsgrens moeilijker wordt. In 2014 start een pilot om te kijken of we dit kunnen veranderen zonder dat er leefbaarheidsproblemen ontstaan. Vluchtelingen en statushouders Gemeenten krijgen jaarlijks een taakstelling om statushouders te huisvesten. Gemeenten maken samenwerkingsafspraken met corporaties om aan de taakstelling te kunnen voldoen. Ook Woonconcept heeft met de gemeenten in haar werkgebied samenwerkingsafspraken om statushouders buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem om te huisvesten. Tabel: Gehuisveste statushouders Gemeente Aantal gehuisveste statushouders Aantal woningen SWC door SWC Hoogeveen 10 Meppel 17 Steenwijkerland 26 In alle gemeenten is voldaan aan te behalen taakstelling voor het aantal te huisvesten statushouders.

3 7 13

2.5 Overige doelen en resultaten Automatische incasso Wij willen dat zo veel mogelijk huurders gebruikmaken van automatische incasso. Voor 2013 hebben wij onszelf als doel gesteld dat 75% van onze huurders via automatische incasso betaalt. Eind december 2012 maakte 72,5% van onze huurders gebruik van automatische incasso. In december 2013 is dit aandeel gestegen naar 74%. Huurders in Meppel betalen verhoudingsgewijs het vaakst via automatische incasso (79%) en huurders in Steenwijk het minst (72%). Vanaf 1 december 2013 is het overmaken van de huur door middel van een acceptgiro alleen nog maar tegen betaling mogelijk. De verwachting is dat dit in 2014 leidt tot een lichte stijging van het aantal huurders dat gebruik maakt van automatische incasso. Woondiensten Woonconcept biedt huurders een aantal aanvullende producten en diensten aan die gerelateerd zijn aan wonen. Zo biedt Woonconcept namens Rivez een verzekeringspakket aan om te voorkomen dat huurders onverzekerd wonen. De huurderspakketpolis kan zelf samengesteld worden,

17

afhankelijk van de wensen van de huurder. Op 31 december 2013 hadden 317 huurders een huurderspakketpolis bij Rivez. Dit zijn er 35 minder dan vorig jaar. In 2012 is het ‘abonnement klein onderhoud’ ingevoerd. Dit abonnement kunnen huurders voor € 4,- per maand afsluiten om kleine onderhoudsgebreken kosteloos door ons te laten verhelpen. Op 31 december 2013 hadden 7.442 huurders een abonnement klein onderhoud. Dat is 943 huurders meer ten opzichte van vorig jaar. Klachtencommissie De onafhankelijke klachtencommissie adviseert Woonconcept over de afhandeling van klachten van huurders en woningzoekenden. Wij nemen dit advies over, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Dit wordt dan met motivatie meegedeeld aan de klager en de klachtencommissie. De klachtencommissie is in 2013 zes keer bijeengekomen. Aantal klachten In 2013 zijn er in totaal 17 klachten binnengekomen. Het aantal binnengekomen klachten is gelijk aan vorig jaar. De verdeling van klachten per woonplaats is als volgt: Meppel: 4 klachten, Hoogeveen: 4 klachten, Steenwijk: 7 klachten en Assen: 2 klachten. In 2013 heeft Woonconcept extra aandacht besteed aan de klachtenafhandeling. Het grootste deel van de klachten, 13 stuks, is rechtstreeks door de medewerkers van Woonconcept afgehandeld. Hierdoor wordt de klant sneller geholpen. De klachtencommissie heeft 4 klachten behandeld. Dit is één klacht minder ten opzichte van vorig jaar. Tabel: aantal klachten behandeld door klachtencommissie in 2013 Doelstellingen Eenheid Score 2013 Norm 2013 Score 2012 Aantal klachten behandeld Aantal 4 <5 5 door klachtencommissie Soort klachten De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld tijdens een hoorzitting: - 1 klacht over het 24 uur per dag laten branden van verlichting; - 1 klacht over het verwarmingssysteem. De klachtencommissie heeft de volgende klachten behandeld zonder hiervoor een hoorzitting te houden: - 1 klacht over een wijziging van de huurprijs naar aanleiding van de jaarlijkse huurverhoging na woningacceptatie; - 1 klacht over het niet uitkeren van een tegemoetkoming in de onkosten voor de aanleg van een stopcontact. Het aantal ingediende klachten is de laatste jaren gedaald. Deze daling heeft zich in 2013 voortgezet.

18

2.6 Verkoop Doelstellingen Verkoop eigen woningbezit Verkoopduur verkochte woningen Aantal woningen te koop Leegstandsduur nog niet verkochte woningen Verkoop product Zorgen Vrij Wonen bij verkoop woningen

Eenheid Aantal Aantal dagen Aantal Aantal dagen Aantal

Score 2013 Norm 2013 Score 2012 114 60 124 122 <150 41 26 96

<50 <150

39 126

0

18

12

Verkoop sociale huurwoningen Het aantal verkopen in 2013 is aanzienlijk hoger dan was begroot: 114 verkochte woningen tegenover 60 in de begroting. De verwachtingen voor 2013, die in het begin van het jaar nog somber waren, werden in de loop van het jaar in positieve zin bijgesteld. Duidelijkheid over hypotheekaftrek, dalende rente en stijgende huren droegen daartoe bij. Uiteindelijk zijn 114 woningen overgedragen bij de notaris; de totale brutoverkoopprijs was ruim € 14 miljoen. De gemiddelde verkoopduur van de verkochte woningen was 122 dagen. Verkoop verzilverde woningen Vijf verzilverde woningen, waarvan 2 in Zwolle, 1 in Assen, 1 in Emmen en 1 in Giethoorn zijn in 2013 verkocht. Woonconcept bezit nu nog 27 verzilverde woningen. Verkocht maar nog niet gepasseerd Op 31 december 2013 was het aantal verkochte, maar nog niet gepasseerde, woningen 17. De totale brutoverkoopprijs van deze 17 woningen bedraagt €1.773.000,-. Verkochte woningen aan zittende huurders In 2013 zijn geen woningen te koop aangeboden aan huurders. In verband met het nieuwe verkoopbeleid is het aanbieden van 185 woningen aan zittende huurders aangehouden. 18 huurders maakten gebruik van een eerdere aanbieding om de woning te kopen. Woningen terug naar verhuur Soms wordt er voor gekozen om een woning die te koop staat weer te verhuren, vaak omdat de betreffende woning al geruime tijd leegstaat. Daarnaast worden sommige woningen met verkooplabel niet in de verkoop genomen, bijvoorbeeld omdat er al meerdere woningen in de straat of buurt te koop staan. Het aantal woningen dat terug is gegaan in de verhuur is gedaald van 96 in 2012 naar 86 in 2013. We verwachten dat deze daling verder doorzet, omdat we kritischer zijn op de woningen die te koop worden aangeboden. In de gemeente Meppel betreft het 33 wooneenheden, waarvan 19 appartementen. Het koopaanbod van appartementen is groot, de vraag gering. 38 woningen in de gemeente Steenwijkerland zijn om verschillende redenen, weer te huur aangeboden, zoals vanwege, te veel aanbod in de straat of wijk of te weinig belangstelling. In de gemeente Hoogeveen zijn 15 woningen, teruggegaan naar verhuur. De leegstandsduur van de niet verkochte woningen was in december gemiddeld 96 dagen en valt binnen de norm.

19

Tabel: woningen terug naar verhuur Gemeente Hoogeveen Meppel Steenwijk Totaal

Niet in verkoop

Later terug naar verhuur 6 14 18 38

Totaal 9 19 20 48

15 33 38 86

In bovenstaande tabel wordt weergegeven welke verkoop gelabelde woningen weer in verhuur zijn gegaan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen die bij mutatie niet in verkoop zijn genomen en woningen die wel te koop zijn aangeboden maar na ongeveer 6 maanden terug zijn gegaan naar verhuur. Zorgenvrij Wonen (ZVW) Het concept Zorgenvrij Wonen (ZVW) is niet het succes geworden waarop werd gehoopt. In 2013 heeft geen enkele koper gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de nieuwe woning energiezuinig te maken en de verbeteringen bij de aankoop mee te financieren. De reden moet gezocht worden in de beperktere financieringsmogelijkheden. Vanaf 2014 wordt dit product niet meer aangeboden aan (potentiële) kopers. Starterslening Vanaf de zomer van 2012 biedt Woonconcept, in samenwerking met Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederland (SVn), een starterslening aan. Hiermee geeft Woonconcept starters op de koopwoningmarkt een steuntje in de rug bij het financieren van de woning. De maximale lening bedraagt € 12.500,-. In 2013 maakten 16 kopers gebruik van de starterslening. Verkoop dure huurwoningen Woonconcept richt zich voornamelijk op woningen in de sociale voorraad. Om deze reden heeft Woonconcept ingezet op het verkopen van dure huurwoningen aan beleggers conform de regelgeving. In 2013 is een deel van het bezit in Assen verkocht. De Triadetoren met 28 appartementen, 15 Kanaalappartementen, de parkeerplaatsen t.b.v. deze appartementen en 30 appartementen in het complex Kloosterstate zijn in eigendom overgedragen voor een totaalbedrag van € 11.107.000,-. Korte vooruitblik 2014 Doelstelling voor 2014 is om 80 woningen te verkopen. De verkoopvijver zal door het nieuwe verkoopbeleid in 2014 aanmerkelijk kleiner zijn dan in 2013. Toch zien we goede verkoopkansen. Het consumentenvertrouwen is verbeterd, de rente is laag en de verwachting is dat de prijzen niet verder zullen dalen. Mensen die de aankoopbeslissing steeds hebben uitgesteld, achten nu het moment rijp achten om tot koop over te gaan. De huurders van woningen waarvan het verkooplabel wordt verwijderd worden daarvan in de loop van het tweede kwartaal in kennis gesteld. VvE Wij behartigen de belangen van Woonconcept in Verenigingen van Eigenaren(VvE’s). Woonconcept is eigenaar van appartementen (appartementsrechten) in diverse gebouwen in Meppel, Havelte, Steenwijk, Hoogeveen en Assen. In totaal gaat het om 58 VvE’s.

20

In algemene ledenvergaderingen, vervullen wij vaak een bestuursrol, onderhouden we contacten met andere eigenaren en coördineren we informatie over VvE-zaken met betrokken afdelingen binnen Woonconcept. In 2013 zijn de VvE’s in kaart gebracht, in 2014 worden de afspraken met Woonscan en HomeTeam geactualiseerd. 2.7 Leefbaarheid in buurten en wijken Leefbaarheidsbeleid Wonen en leefbaarheid zijn voor Woonconcept onlosmakelijk verbonden. In 2012 is het beleid met betrekking tot leefbaarheid herijkt. Met het nieuwe leefbaarheidbeleid hebben we onze rol en verantwoordelijkheid duidelijker afgebakend. In 2013 is er uitvoering gegeven aan het nieuwe leefbaarheidbeleid. Onderdeel hiervan is het werken vanuit een context gedreven benadering, maar ook het aanspreken van bewoners op hun rol bij het leefbaar houden van wijken. Daarnaast kiest Woonconcept ervoor vraagstukken rond leefbaarheid te gaan benaderen op buurtniveau. Om op buurtniveau goede afwegingen over (leefbaarheids)investeringen te kunnen maken gaan wij wijkanalyses opstellen. In 2014 wordt hiermee gestart. Wijk- en dorpsgericht werken in Meppel Woonconcept is voorstander van het wijk- en dorpsgericht werken. Samen met gemeente en maatschappelijke partners werken wij aan het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken in ons werkgebied. Het wijk- en dorpsgericht werken in Meppel heeft het afgelopen jaar een nieuwe impuls gekregen. Eind 2012 is een evaluatie gestart naar het wijk- en dorpsgericht werken. De aanbevelingen uit de evaluatie zijn in 2013 uitgewerkt en doorgevoerd. Zo is er in 2013 door de wijkplatforms een start gemaakt met het opstellen van wijkagenda’s. Wijken kunnen hierin hun doelen en ambities voor het volgende jaar aangeven. In 2014 wordt deze werkwijze verder doorontwikkeld. De Smederijen in Hoogeveen In 2013 is er binnen De Smederijen Hoogeveen meer nadruk gelegd op de lange termijn projecten en activiteiten (de zogenaamde lange klap). Daarnaast is er meer focus gelegd op sociale activiteiten vanuit de budgetten van de Smederijen. Gezien de bezuinigingen waar Woonconcept voor staat is de financiële bijdrage voor de Smederijen in 2014 verlaagd. Samenwerking in Steenwijkerland Steenwijk heeft geen samenwerkingsinitiatieven zoals De Smederijen in Hoogeveen of zoals het wijk- en dorpsgericht werken in Meppel. Wel hanteert Steenwijkerland een Kernen en Wijkenbeleid. Afhankelijk van de context zoekt de gemeente Steenwijkerland per wijk of kern samenwerking met diverse partners. Daarnaast zoekt Woonconcept proactief de samenwerking op met bewoners, Welzijn, Zorg en gemeente. In gevallen van problematische (woon)situaties weten de verschillende maatschappelijke partners elkaar goed te vinden. In 2013 is dat ook gebeurd bij het oplossen van een problematische situatie voor een asielzoekersgezin. OGGz Woonconcept neemt in haar werkgebied deel aan OGGz-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg). Het OGGz-overleg richt zich op mensen die volgens hun omgeving zorg 21

nodig hebben, maar zelf geen hulp vragen. Het betreft vaak sociaal kwetsbare mensen met meervoudige problemen. Samenwerking tussen de verschillende partners binnen het OGGz netwerk is belangrijk. De professionals leveren vanuit hun eigen expertise gezamenlijk een bijdrage aan het verminderen of voorkomen van bepaalde problematiek. De diverse samenwerkingspartners weten elkaar ook buiten het overleg om goed te vinden. Voor Woonconcept is dit bijvoorbeeld belangrijk in het kader van het voorkomen van huisuitzetting. Woonomgeving Wij hebben ook in 2013 een aantal ‘schouwen’ georganiseerd. Door middel van een schouw willen wij de huurders betrekken bij hun complex en als er geen bewonerscommissie bestaat, dan proberen wij huurders hiervoor te interesseren. Op basis van de schouwen en wensen van bewoners hebben wij een aantal fysieke verbeteringen voorgesteld, met als doel de leefbaarheid in de complexen te bevorderen en te vergroten. In 2014 leggen wij het initiatief voor het organiseren van schouwen bij de aanwezige bewonerscommissies in de complexen. Groenonderhoud en tuinonderhoud De staat van het groen in wijken en buurten kan erg bepalend zijn voor de leefbaarheid. Om deze reden is het onderhoud voor niet openbaar groen één van onze speerpunten bij het verbeteren van de leefbaarheid in wijken en buurten. De eerste verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij bewoners. In het kader van ons leefbaarheidbeleid willen wij niet ‘zorgen voor, maar zorgen dat’. Bij achterstallig onderhoud attenderen wij de huurder op de plicht van tuinonderhoud. In het voorjaar van 2013 hebben wij in Steenwijk-West een tuinactie en een verkiezing van de schoonste straat georganiseerd. De ervaring is dat de aankondiging hiervan huurders alvast aan het werk zet in hun eigen tuin. Net als in 2012 bleek de tuinactie ook nu weer succesvol. De actie kreeg dit jaar behoorlijk wat aandacht van de lokale, regionale en landelijke media. In Meppel hebben we het groenonderhoud in 2013 weer in eigen beheer genomen. In 2012 was dit nog via de gemeente uitbesteed aan Donker Groen. De overname van het groenonderhoud is goed bevallen. Doordat we het groenonderhoud weer in eigen beheer hebben kunnen we beter sturen op het kwaliteitsniveau. In Steenwijk zijn we in 2013 gestart met het in beeld brengen van ons groen. We kijken momenteel naar de mogelijkheden om het groenonderhoud opnieuw aan te besteden. In 2014 krijgt dit een vervolg. Buurtbeheerteams Wij zetten buurtbeheerteams in om een bijdrage te leveren aan het schoonhouden van wijken. In de buurtbeheerteams zijn mensen werkzaam die een grote afstand hebben tot de arbeidsmarkt. Het doel is om de doorstroom van de medewerkers van het buurtbeheerteam naar betaald werk te vergroten. In de praktijk blijkt echter dat deze doorstroom nauwelijks plaatsvindt. De buurtbeheerteams zijn werkzaam in Hoogeveen (Smeedwerkers) en Steenwijk (Plusteam). In Meppel worden sinds 1 april geen mensen vanuit de sociale werkvoorziening meer ingezet. Twee collega’s, voorheen gedetacheerd bij de voormalig groenbeheerder in Meppel, hebben de taken van het buurtbeheerteam overgenomen. In 2014 werken we toe naar een bredere inzetbaarheid van buurtbeheerteams in verschillende wijken.

22

In Steenwijk zijn in 2013 de werkzaamheden van het Plusteam uitgebreid. Woonconcept heeft een sloopwoning beschikbaar gesteld ten behoeve van het Plusweb. Deelnemers aan het Plusteam met affiniteit met computers worden binnen dit project in de gelegenheid gesteld om bijvoorbeeld voor lokale afnemers een website te bouwen. Het project Plusteam is een samenwerkingsverband van Intergemeentelijke Sociale Dienst (IGSD), Noordwestgroep, gemeente en Woonconcept. Buurtactiviteiten in Steenwijk-West In het kader van herstructureringsplannen staat er in Steenwijk-West een aantal woningen leeg. Woonconcept heeft in de Aastraat 2 woningen beschikbaar gesteld voor Scholengemeenschap RSG. In het kader van een kunstproject zijn de ruimtes in beide woningen door scholieren voorzien van kunstobjecten. Oud-bewoners uit deze straat zijn betrokken bij het project. De woningen met kunstwerken zijn opengesteld voor publiek. Een andere opvallende gebeurtenis in Steenwijk-West in 2013 was de onthulling van een fraai kunstwerk aan de entree van de wijk. Een professionele kunstenares heeft zich hierbij door de wijk en haar bewoners laten inspireren. Woonconcept was één van de opdrachtgevers. Het kunstwerk ‘functioneert’ ook als ontmoetingsplaats. Herinrichting binnentuin Woldleite De binnentuin van wooncomplex de Woldleite (Steenwijkerwold) is anders ingericht. Het initiatief hiervoor is genomen door bewoners. Woonconcept heeft dit gefaciliteerd door het Plusteam in te schakelen voor de herinrichting van de tuin. De bewoners doen het onderhoud van de tuin grotendeels zelf. Stedelijk tuinieren In 2012 is het besluit genomen om in de wijk Haveltermade in Meppel te starten met een experiment stedelijk tuinieren. In verband met interne ontwikkelingen is dit experiment in 2013 niet opgepakt. In Steenwijk-west is ook een initiatief voor stedelijk tuinieren ontstaan. Woonconcept zal zich nader beraden hoe hier mee om te gaan. Wijkvisie Steenwijk-West In het kader van de Wijkvisie Steenwijk-West hebben Woonconcept en de gemeente Steenwijkerland afgesproken werk te maken van de sociale wijkaanpak. Daartoe is een Wijkkracht aangetrokken. In 2013 is de Wijkkracht slechts 6 maanden actief geweest vanwege een vacature. In principe wordt deze samenwerking voortgezet tot 31 december 2014. Al of niet continueren van deze inzet is onderdeel van de tussenevaluatie van de wijkvisie (begin 2014). Personenalarmering en burenhulp Woonconcept heeft geconstateerd dat de systemen voor personenalarmering (in een aantal complexen in Meppel) en burenhulp (in een aantal complexen in Hoogeveen) verouderen en minder betrouwbaar worden. Er is besloten om deze systemen niet meer te vervangen en de dienst personenalarmering en burenhulp vanaf april 2014 niet meer aan te bieden. Woonconcept heeft met een aantal partijen die hierin zijn gespecialiseerd gezocht naar een alternatief voor huurders die wel gebruik willen maken van een systeem voor personenalarmering. Huurders kunnen de dienst personenalarmering in 2014 rechtstreeks bij de gespecialiseerde partijen afnemen. Voor de huurders biedt dit meer keuzevrijheid. Ze kunnen kiezen voor personenalarmering die past bij hun wensen.

23

Woonwagens Woonconcept heeft besloten vanaf 2015 woonwagens en woonwagenstandplaatsen weer in eigen beheer te nemen. Nijbod Consultancy, die nu het beheer voor Woonconcept uitvoert, draagt in de loop van 2014 de taken over aan Woonconcept. In 2013 zijn de eerste voorbereidingen getroffen, in 2014 krijgt dit een vervolg. Speeltuinen Woonconcept is in Meppel eigenaar van een aantal speeltuinen met speeltoestellen. In 2013 is onderzocht hoe we in de toekomst om willen gaan met deze locaties. Er is besloten om de locaties en toestellen niet meer uit te breiden. Van de toestellen die nu nog aanwezig zijn wordt de veiligheid in de gaten gehouden, maar Woonconcept investeert niet meer in vernieuwing. 2.8 Participatie (het betrekken van huurders bij beheer en beleid) Woonconcept betrekt haar huurders op diverse manieren bij haar beheer en beleid. Woonconcept hecht grote waarde aan de dialoog met huurders. Huurdersorganisaties Op basis van de Wet op het overleg huurder verhuurder (Overlegwet) heeft Woonconcept convenanten met drie lokale huurdersverenigingen: Huurdersvereniging Meppel (HVM), Huurdersfederatie Hoogeveen (HF), en de huurdersvereniging van Steenwijk (De Veste). In 2013 werd vier keer gezamenlijk overleg gevoerd met de drie huurdersverenigingen. Vaste onderwerpen, zoals het jaarverslag en de begroting, zijn in de vergaderingen aan de orde gekomen. Woonconcept heeft bij twee onderwerpen advies gevraagd aan de huurdersverenigingen: urgentiebeleid en ZAV beleid. Woonconcept heeft op beide beleidsvoorstellen een positief advies ontvangen van de huurdersverenigingen. Naast de gezamenlijke vergaderingen vindt er ook op lokaal niveau structureel overleg plaats tussen de huurdersverenigingen en Woonconcept. Bewonerscommissies Op wooncomplexniveau zijn er ook bewonersorganisaties, de zogenaamde bewonerscommissies. Deze commissies zijn vooral actief in de ouderencomplexen. Doorgaans vindt er tweejaarlijks overleg plaats met de bewonerscommissies. Wijkplatforms Bij wijkontwikkelingsplannen hebben wijkplatforms een adviserende rol. In de wijkplatforms zijn bewoners vertegenwoordigd, waaronder huurders, maar ook mensen met een eigen woning, winkeliers of vertegenwoordigers van scholen. In 2013 is er samengewerkt met de wijkplatforms Haveltermade, Koedijkslanden, Meppel-Oost, Steenwijk-West, Krakeel en De Gagels. In Meppel sluit Woonconcept als het nodig is op verzoek aan bij vergaderingen van de wijkplatforms. Het wijkplatform moet vooral iets van de bewoners zelf worden. In het kader van het Wijk- en dorpsgericht werken in Meppel hebben de diverse wijkplatforms een nieuwe impuls gekregen. Met name in Meppel-Oost is er een goede samenwerking tussen bewoners ontstaan.

24

In Steenwijk functioneren twee wijkplatforms, Steenwijk-West en De Gagels. Het wijkplatform Steenwijk-West bestaat al jaren en is vooral gericht op het overleg in het kader van de Wijkvisie 2025. In De Gagels is er onder aanvoering van de wijkkracht van Timpaan Welzijn gebouwd aan een stevige structuur van het overleg. 2.9 Gebiedsontwikkelingen Hoogeveen Krakeel Centrumgebied De voorbereiding van de herontwikkeling van het winkelcentrum zijn zo ver mogelijk afgerond. Er ligt nu een plan voor een aanbouw voor winkelruimte en voor renovatie van de gevels. Winkeliers en eigenaren, verenigd in de VvE, zijn hiermee akkoord gegaan. Ook de wijk is hier zeer content mee. De uitvoering kan starten zodra de private financiering geregeld is. Deze facelift van het winkelcentrum is erg belangrijk voor het nieuw te bouwen woonservicegebouw. Voor dit woonservicegebouw is een ontwerp gemaakt met 39 zelfstandige verhuureenheden voor NNCZ, 18 sociale huurappartementen, zorgfaciliteiten en commerciële ruimte. De voorbereidingen waren eind 2012 stilgelegd, maar zijn medio 2013 weer hervat. Het gebruik van het multifunctioneel centrum en de exploitatie ervan blijft zorgelijk. Er is een oriënterend onderzoek gedaan met als doel het verbeteren van de exploitatie en dit is in 2013 uitgewerkt in een nader onderzoek. De verkoop van locaties waarop koopwoningen aan het Wijkpark gebouwd worden, staat gepland voor 2014. Kaapplein De bewoners van de 28 woningen aan de Jonkheer de Jongestraat zijn in 2013 begeleid naar een andere woning. De sloop van de woningen heeft begin 2014 plaatsgevonden. De plannen voor herontwikkeling van dit gebied zijn vergevorderd en omvatten een grote parkeergarage met circa 500 parkeerplaatsen voor de gemeente Hoogeveen, 45 wooneenheden voor NNCZ, 30 sociale huuraanleunwoningen, 16 sociale huurappartementen, 40 appartementen sociale huur en/of koop, 8 parkwoningen (koop) en het vergroten van het Dwingelandpark. De start bouw staat gepland voor 2014. Baarlelaan/Zuiderkerklocatie De 21 grondgebonden nieuwbouwwoningen zijn in 2013 opgeleverd. Hollandscheveld In Hollandscheveld start in 2014 de bouw van 22 sociale huurappartementen voor NNCZ rondom ‘Huize Beatrix’. De verplaatsing van de speeltuin is in 2013 uitgevoerd. Meppel Nieuwveense Landen In dit uitbreidingsplan heeft Woonconcept een grondpositie van circa 148 ha, samen met Rotij. In 2013 heeft de gemeente ervoor gekozen om met andere partijen dan Woonconcept 25

een start te maken met de 1e fase van deze nieuwe woonwijk, waar Woonconcept geen grondpositie heeft. Er zijn op ambtelijk en bestuurlijk niveau wel gesprekken gevoerd tussen de gemeente Meppel en Woonconcept maar deze hebben vooralsnog niet geresulteerd in (samenwerkings-)afspraken voor wat betreft het aandeel van Woonconcept in de nieuwbouw. Haveltermade In het voorjaar van 2013 is een toekomststudie uitgevoerd voor 72 woningen aan het zuidelijke deel van de Thorbeckelaan. Opdracht was om 3 scenario’s op te stellen: Renovatie, Transformatie, Sloop-Nieuwbouw. Uiteindelijk heeft dit een voorkeursbeeld opgeleverd waarin van alle 3 scenario’s onderdelen zijn opgenomen. In 2014 volgt nadere uitwerking en, afhankelijk van besluitvorming en financiële middelen, een start van de realisatie. De beoogde herontwikkeling van de locatie Evertsenstraat en Woldkade waar 15 kleine sociale huurwoningen een sloopbestemming hebben is in 2013, vanwege de eind 2012 afgekondigde investeringsstop niet verder gebracht. Eind 2013 zijn er wel weer gesprekken geweest met de gemeente Meppel en het Cuypersgenootschap vanwege het feit dat laatstgenoemde bij de provincie Drenthe een verzoek heeft ingediend om de woningen tot provinciaal monument te verklaren. In 2014 zal hierover meer duidelijkheid ontstaan. Koedijkslanden (project KoeBerg-Zuid) Vanaf juli 2013 konden de voorbereidingen voor dit project weer worden opgepakt. Vanwege de gewijzigde mogelijkheden en ambities van Woonconcept is de in 2012 getekende samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Meppel, De Hoge Dennen en Woonconcept geactualiseerd en in het najaar opnieuw getekend. Vervolgens is eind 2013 de koopovereenkomst gesloten tussen De Hoge Dennen en Woonconcept waarbij Woonconcept zich garant stelt voor de afname van 62 appartementen die boven het winkelcentrum gebouwd gaan worden. In de loop van 2013 is ook de bestemmingsplanprocedure gevoerd en afgerond waardoor alle financiële en planologische obstakels zijn opgeruimd en de bouwvoorbereiding weer kon worden voortgezet. Door ons aangescherpte investeringsbeleid, is besloten om de beoogde invulling van de locatie Van Ostadestraat met een woonzorgcomplex voor Noorderboog uit te stellen. De ontwikkelingen rond het scheiden van wonen en zorg gaan dermate snel dat het opstellen van een eigenstandige visie noodzakelijk werd. Vervolgens is in het najaar gestart met het herontwerp van de genoemde locatie, op basis van de in de vernieuwde visie opgenomen uitgangspunten. Samen met diverse zorg- en welzijnsorganisaties is in 2013 verder gewerkt aan de ontwikkeling van een woonservicegebied in Koedijkslanden. De inhoudelijke samenwerking is voor een belangrijke deel geregeld. De fysieke aanwezigheid is afhankelijk van de verdere planning van het project KoeBerg-Zuid. In 2013 heeft men opnieuw gebruik gemaakt van 2 sloopwoningen die ingericht zijn als ‘huiskamer van de wijk’ en waar tevens diverse instanties hun diensten en medewerkers hebben ondergebracht. Deze huiskamer voorziet in een grote behoefte gezien de veelheid aan activiteiten en het grote aantal betrokken gebruikers.

26

Steenwijkerland Steenwijk-West In 2013 is, door externe omstandigheden gedwongen, het tempo van de fysieke wijkvernieuwing in Steenwijk-West flink teruggeschroefd. Op stapel staande sloop- en nieuwbouwprojecten (Jan van Riebeeckstraat en Rembrandtstraat) zijn uitgesteld en pas in de laatste helft van het jaar weer geactiveerd. De herontwikkeling van de Aastraat ter vervanging van 36 kleine eengezinswoningen is in 2013 niet verder gebracht. De herinrichting van de Rozenstraat, in samenwerking met de gemeente Steenwijkerland, is in 2013 uitgevoerd en afgerond. De Gagels In 2012 heeft de gemeente Steenwijkerland een oude gymzaallocatie aan Woonconcept aangeboden voor herontwikkeling. De locatie biedt mogelijkheden om, in samenhang met vervanging van ander bestaand bezit, een flinke kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad toe te passen. Vanwege de investeringsstop is dit niet verder opgepakt. Wel is in overleg met de gemeente een risicoloze optie op de locatie genomen. Eind 2013 is deze verlengd tot medio 2014. Steenwijkerwold In oktober is een nieuw wooncomplex met 10 sociale huurappartementen in het centrum van Steenwijkerwold, opgeleverd. Daarmee is de herinrichting van het dorpscentrum afgerond. Oldemarkt In 2013 is de renovatie van 35 van de 44 aanleunwoningen in het Dienstencentrum Oldemarkt (inmiddels De Landerijen geheten) afgerond. De renovatie van de resterende 9 woningen wordt betrokken bij de heroriëntatie van de algemene voorzieningen in het complex. In 2013 zijn de voorbereidingen hiervoor gestart. De voorbereidingen voor de transformatie van het verzorgingshuis Kerspelhof zijn eind 2013 voortgezet. Kuinre In augustus is de nieuwbouw van multifunctioneel centrum De Botter en 6 sociale huurappartementen feestelijk opgeleverd. Aansluitend zijn de voorbereidingen gestart van de 2e fase Kuinre, te weten de nieuwbouw van 6 grondgebonden sociale huurwoningen.

27

3. Kwaliteit en kwantiteit van onze woningen Inleiding Het jaar 2013 kunnen we in diverse opzichten als een jaar van grote omslag, reorganisatie en “pas op de plaats” beschouwen, ook voor onderhoud en nieuwbouw. Eind 2012 werd Woonconcept geconfronteerd met zorgwekkend nieuws vanuit het WSW met een grote reorganisatie tot gevolg. Ook op het gebied van onderhoud en nieuwbouw moest pas op de plaats worden gemaakt en het oorspronkelijke onderhoudsprogramma voor 2013 moest drastisch worden herzien. Dit omdat Woonconcept moest terugvallen op een kostenpatroon, gebaseerd op de operationele kasstroom. Dit had grote gevolgen voor het onderhoudsprogramma, waarbij een beperkte financiële ruimte beschikbaar kwam voor 2013. Dit heeft geresulteerd in een aangepast onderhoudsprogramma, met als uitgangspunt het uitvoeren en afmaken van lopende projecten vanuit het programma 2012 en een selectie van onderhoudsactiviteiten en noodzakelijke investeringen uit het oorspronkelijke programma 2013. Deze selectie bestond uit werkzaamheden die niet langer konden wachten vanuit het oogpunt van beperking van gevolgschade, wat neerkwam op werkzaamheden gericht op herstel van schades, lekkages en verder uiterst noodzakelijk casco-onderhoud en investeringen. Deze selectie van werkzaamheden betekende het niet kunnen oppakken van onder andere het verbeterprogramma in het kader van energiebesparende maatregelen en de lancering van ons nieuwe concept van binnenrenovatie, ‘Onderhoud naar Wens’. In de zomer van 2013, nadat de financiële situatie zich had gestabiliseerd, is een tweede pakket onderhoud uitgevoerd, passend binnen de kasstroomprognose van Woonconcept. Deze werkzaamheden veroorzaken een kleine overloop naar 2014. Voor wat betreft de nieuwbouwprojecten zijn de projecten afgemaakt, die bij aanvang van het jaar 2013 in uitvoering waren. Dit heeft geresulteerd in een redelijke hoeveelheid opleveringen van nieuwbouwwoningen in het jaar 2013. Alle nieuwe investeringsbesluiten voor nieuwbouwprojecten zijn aangehouden en hebben geleid tot een periode van stilstand in de voorbereidingsprocessen. Daarnaast is als onderdeel van de ingediende herstelbegroting in het voorjaar van 2013 een qua omvang sterk gereduceerde investeringsbegroting vastgesteld. In de zomer van 2013 heeft het WSW een gelimiteerde lijst van projecten goedgekeurd voor borging en zijn enkele voorbereidingsprocessen van nieuwbouw weer opgestart. De periode van stilstand van voorbereidingen en de beperkte omvang van de nieuwbouwportefeuille in de herstelbegroting gaat een zeer beperkte hoeveelheid opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2014 betekenen, te weten 6 woningen in Kuinre. Na het vaststellen van de begroting 2014 is op 1 november 2013 alsnog ‘Onderhoud naar Wens’ gelanceerd. Met dit concept heeft de huurder de keuze wanneer hij of zij de binnenrenovatie uit wil laten voeren, passend bij de persoonlijke situatie. De eerste 62 huurders hebben een brief ontvangen en kunnen kiezen uit merdere opties. Van de 62 huurders hebben 36 (58%) besloten om mee te doen.De introductie is voorspoedig verlopen. De late introductie heeft geen financieel effect in 2013, dit effect is pas zichtbaar in 2014. In 2013 is in de meerjaren onderhoudsbegroting vanaf 2014 een stevige bezuiniging doorgevoerd, als één van de taakstellingen behorende bij de reorganisatie. Hiermee komt 28

het onderhoudsbeleid op het niveau van overwegend instandhouding, waarbij het beschikbare investeringsniveau voor bestaande bouw moet gaan blijken uit nieuwe begrotingsrondes, waarbij de invloed van vastgoedsturing een belangrijke basis is. Hierbij zijn vraagstukken als het investeren in duurzaamheidsmaatregelen en woningkwaliteit belangrijke onderwerpen. In onderstaande tabellen hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen voor 2013 gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen verder uitgediept.

Doelstelling Eenheid Uitbreiding sociale huurwoningen Aantal Uitbreiding zorgeenheden en aanleunwon. Aantal Investeringen in milieumaatregelen € 1.000 Klanttevredenheid planmatig onderhoud Waarde Klanttevredenheid nieuwbouw huurwoningen Waarde

Score 2013 66 290 16 7,7 7,7

Norm Score 2013 2012 75 116 267 148 97 5.400 >7,5 7,6 >7,5 7,4

Ingerekend onderhoud naar de toekomst toe, de meerjarenonderhoudsbegroting, is strak begroot en ligt iets lager dan bij commerciële beleggers. Al met al een geruststellende wetenschap dat het onderhoud bij Woonconcept, een grote post op de begroting, goed onder controle is. Door aanvullende verkoop van ons woningbezit gaan wij ons herbezinnen op onze onderhoudsstrategie. Een kwart van ons bezit, ongeveer 3.000 woningen, heeft een verkoopnominatie. Zij zijn dan nog niet direct verkocht, maar het verkoopstempel vraagt een andere aanpak wat betreft het onderhoud. Dit was één van de redenen om in de loop van 2013 het beleid van ‘Onderhoud naar Wens’, verder vorm te geven. 3.1. Nieuwbouw Woonconcept heeft in totaal 380 wooneenheden aan de woningvoorraad toegevoegd. Hiervan vallen er 66 onder de categorie reguliere sociale huur en 314 onder zorg/collectieve verhuur aan zorgpartijen. Van deze laatste groep zijn er 24 direct na oplevering weer verkocht aan de zorgpartij Vanboeijen, die er tijdens de bouw voor heeft gekozen deze in eigendom te nemen. Dit betekent dat Woonconcept in 2013 0,57% van haar reguliere sociale woningvoorraad heeft vernieuwd. Al deze woningen voldoen aan de toegankelijkheidseisen van Woonkeur. De toelichting op de zorgeenheden wordt in het hoofdstuk 5.1 Ontwikkelingen zorgsector nader toegelicht. Opgeleverde projecten: Regulier sociale huur: Olde wold Steenwijkerwold Kuinre Kornputkwartier Steenwijk van Echtenplein Hoogeveen Zuiderkerklocatie Hoogeveen

10 appartementen 6 appartementen 7 grondgebonden woningen 22 appartementen 21 grondgebonden woningen

Totaal

66 woningen

Zorgeenheden en aanleunwoningen: Zorgpark Hoogeveen

37 29

Schiphorst Meppel Schiphorst Meppel Valkenlaan Hoogeveen Valkenlaan aanleunwoningen Totaal

160 24 (verkocht aan Vanboeijen) 63 30 314 eenheden

3.2. Onderhoud 3.2.1. Algemeen Onderhoud stond in 2013 in het teken van een beperkt uitvoeringsprogramma, met een verhoogde druk op het serviceonderhoud. Deze verhoogde kostendruk houdt verband met beperkte programma bij de projecten. Vanwege voortdurende onzekerheid over de ter beschikking komende onderhoudsbudgetten zijn veel zaken bij mutatie opgepakt. Het serviceonderhoud wordt voor het overgrote deel uitgevoerd door het dochterbedrijf Home Team. Met deze samenwerkingspartner wordt continue gewerkt aan verbetering van de logistiek, serviceniveau en kostenbeheersing. Met name het mutatieonderhoud heeft bijzondere aandacht gehad, mede vanwege de overschrijding van het budget in 2012. Er heeft een uitgebreide analyse plaatsgevonden, waarbij als hoofdoorzaak van de overschrijding een te laag ingerekend budget valt aan te merken. Ook in 2014 heeft deze post onze volle aandacht. De budgetten laten zien dat er sprake is geweest van een geminimaliseerd programma, in de wetenschap dat er voor de meerjarenbegroting vanaf 2014 nog een stevige bezuinigingsopdracht is ingevuld. Een traject van gestandaardiseerde conditiemetingen moet gaan uitwijzen hoe de werkelijke conditie van ons vastgoed is en of we ons vanwege de bezuinigingen en de beperkte budgetten zorgen moeten gaan maken. Serviceonderhoud x € 1.000 Omschrijving 1 Reparatieverzoeken 2 Mutatieonderhoud

Score 2013 Norm 2013 Score 2012 2.302 2.466 2.591 1.883 1.397 2.177

1.De post reparatieverzoeken laat een lichte onderschrijding zien van het budget. 2.De kosten voor mutatieonderhoud hebben het budget ruimschoots overschreden, dit bleek al uit de periodieke rapportage gedurende het kalenderjaar. Een belangrijke oorzaak ligt in het te laag ingerekende budget. Daarnaast waren er kostenverhogende factoren zoals een hogere hoeveelheid asbestsaneringen bij mutatie en uitblijvend planmatig onderhoud. Projecten Onderstaand een schema van de cijfers van de begroting 2013, met de cijfers per 31 december 2013 x € 1.000. Betreft de enkelvoudige cijfers dus sluiten deze niet aan met de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening. Omschrijving 1. Planmatig onderhoud 2. Investering zonder huurverhoging 3. Investering met huurverhoging 4. Energielabel 5. Vergoedingen Totaal

Score 2013 Norm 2013 Score 2012 6.112 6.888 9.239 1.263 4.822 6.760 38 54 631 16 97 4.935 11 0 19 7.440 11.861 21.584

30

Toelichting op de posten 1. Dit is regulier planmatig onderhoud, ten laste van het jaarresultaat. 2. Onder deze post zijn investeringen weergegeven die samen met het planmatige onderhoud in projecten zijn gevoegd. Deze kosten worden gezien als investeringen die bijdragen aan levensduurverlenging en worden daarom geactiveerd. 3. In het dagelijks beheer worden aan bewoners verbeteringen aangeboden die gepaard gaan met huurverhoging. Bewoners hebben de vrijheid om al dan niet voor deze verbeteringen te kiezen. De gehele post wordt gedekt door de kostendekkende huurverhogingen. 4. Onder de post energielabel worden de kosten voor het energetisch op peil brengen van woningen geraamd. Woonconcept hanteerde tot en met 2011 de norm van minimaal label D. In de loop van 2011 is dit beleid geëvalueerd en opgenomen in maatregelen in het kader van vastgoedsturing. De ruimte in het budget wordt veroorzaakt door een positief aanbestedingsresultaat en een veel lagere hoeveelheid uitgevoerde maatregelen. 5. Vergoedingen aan bewoners worden door de afdeling Bouw & Beheer afgehandeld. Het gaat hierbij om vergoedingen aan bewoners, naar aanleiding van onderhoud en renovatie. Deze post is niet geraamd, maar vanwege de uitvoering van enkele noodzakelijke binnenrenovaties zijn hier enkele kosten op geboekt. 3.2.2. Activiteiten begroting 2013 In het planmatig onderhoudsprogramma 2013 is op enige wijze gepland onderhoud uitgevoerd aan de genoemde woningen. Hier is te zien dat het een zeer beperkt onderhoudsprogramma betrof. 1.063 woningen: Woning schilderen en noodzakelijk casco-onderhoud en investeringen. 31 woningen: Vernieuwen keuken. 17 woningen: Vernieuwen douche. 17 woningen: Vernieuwen toilet. 3.2.3. Duurzaamheid, verbetering energielabel Woonconcept voert al jaren een actief beleid voor wat betreft verbetering van de energetische kwaliteit van het woningbezit. Met de noodzakelijke bezuinigingen is aan dit programma een eind gekomen, bij enkele projecten konden nog verbeteringen worden gedaan vanwege noodzaak voor vervanging van onderdelen. De gemaakte kosten van € 16.000 zijn gemaakt in een project in Steenwijk West, waar een in 2012 voorbereid project is uitgevoerd. Met deze maatregelen hebben we jarenlang een bijdrage geleverd aan de doelstellingen van het convenant van de Drentse corporaties en de Provincie Drenthe. In dit convenant zijn de inspanningen van de corporaties afgesproken, waarbij als uitgangspunt is gekozen dat alle sociale huurwoningen in Drenthe vanaf 2014 minimaal label C hebben. Deze doelstelling zal niet worden gehaald en de samenstelling van het onderhoudsprogramma van 2013 heeft er ook niet toe bijgedragen. In de volgende tabel staat het verloop van de aantallen woningen per energielabel na het onderhoudsprogramma van 2013 en de ontwikkeling vanaf januari 2010.

31

Verdeling energielabels t/m dec. 2013 Label A B C D E F G Totaal won.

Bezit 31-12-2009 483 616 2.122 3.381 2.297 2.045 659 11.603

t/m dec. 2013 Verbeteringen 1.036 1.678 3.384 3.320 1.169 472 75 11.134

553 1.062 1.262 -61 -1.128 -1.573 -584

Bovenstaand schema laat zien welke verbeteringen in energielabel Woonconcept de afgelopen jaren heeft doorgevoerd.

32

4. Inspelen op politieke en economische ontwikkelingen 4.1 Politieke en economische ontwikkelingen Het Woonakkoord De afgelopen jaren schudt de volkshuisvesting op haar grondvesten. De eerste verschijnselen van de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging worden in 2013 realiteit. Het Kabinet vuurt de verhuurderheffing op de corporatiesector af, in 2013 € 50 miljoen, jaarlijks oplopend tot € 1,7 miljard in 2017. Door de politieke en financiële ontwikkelingen wordt de druk op de bedrijfsvoering van corporaties opgevoerd. Tegelijk blijkt de verdiencapaciteit uit exploitatie op de middellange termijn ontoereikend te zijn als compensatie van deze heffing. Dit, ondanks de inkomensafhankelijke huurverhoging. Woonconcept is door alle omstandigheden genoodzaakt om het beleid in directe relatie tot de bedrijfsvoering te heroverwegen. Het intrekken van de borgstelling door het WSW in november 2012 noopt tot rigoureus ingrijpen. De bedrijfslasten, onderhoudslasten, investeringen en ook huurinkomsten zijn kritisch tegen het licht gehouden. Uiteindelijk is in samenhang en met succes weerstand geboden aan de ingrijpende consequenties van de verhuurderheffing en saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De gevolgen blijken, ook naar de toekomst, heftig voor onze interne organisatie, (geplande) projecten en investeringsmogelijkheden. Zoals hierboven genoemd heeft de verhuurderheffing een forse impact op Woonconcept. De heffing heeft niet alleen impact op onze kasstromen op de korte en middellange termijn. Ook door de waarderingsgrondslag ‘marktwaarde in verhuurde staat’ is er effect op de lange termijn op onze vermogenspositie. Want, internationaal en landelijk opererende vastgoedbeleggers zien in de verhuurderheffing een belangrijk argument om terughoudend te zijn met beleggingen in huurwoningen in Nederland. In de corporatiesector hebben ondermeer naar aanleiding van deze financiële consequenties voor huurders en verhuurders forse discussies plaatsgevonden over duur en impact van de verhuurderheffing en betaalbaarheid. Deze discussie is op het moment van schrijven nog niet voltooid. Maar wij zijn ervan overtuigd dat een langdurige verhuurderheffing negatieve en mogelijkerwijs onherstelbare gevolgen heeft voor de sector. De rijksoverheid legt een – niet voorziene – claim op de kasstroom van de corporaties (de verhuurderheffing) en tegelijk is betaalbaarheid een belangrijke doelstelling voor ons. Bovendien staan inkomens – net als in de voorgaande crisisjaren –, door de toenemende lastenverzwaring onder druk. Wij zien hierdoor meer en meer de noodzaak om te komen tot een heldere definitie en taakverdeling tussen de rijksoverheid en woningcorporaties omtrent het begrip ‘betaalbaarheid’. Economische ontwikkeling Nederland De algemene economische ontwikkeling heeft in het jaar 2012 een fors stempel gedrukt op onze koers. Ook in 2013 hebben we in Nederland nog steeds te maken met een recessie. De economische ontwikkeling in Nederland lijkt achter te blijven bij Europa. Wij zien daarvoor een belangrijke oorzaak in een onsamenhangend beleid van de rijksoverheid ten aanzien van de woningmarkt. Juist deze sector, die voorheen de motor was van de Nederlandse economie, laat nu relatief weinig veerkracht zien. De beschikbaarheid en betrouwbaarheid van werk en inkomen, mogelijkheden tot financiering en het consumentenvertrouwen zijn in 2013 in relatie tot de woningmarkt belangrijke factoren. In 2013 wordt in toenemende mate gesproken over herstel op de arbeidsmarkt, (koop-)woningmarkt en van het vertrouwen van consumenten. Dit werd bevestigd in cijfers van CBS dat het consumentenvertrouwen sinds juli 2013 onafgebroken is toegenomen. 33

Het consumentenvertrouwen bereikte overigens sinds 2010 haar dieptepunt in januari 2013. Ditzelfde CBS berichtte daarentegen medio 2013 dat het werkloosheidspercentage van de beroepsbevolking van juli 2012 (6,5%) versus juli 2013 (8,7%) met 2,2% is gestegen. Al met al is er nog geen sprake van een nadrukkelijke kanteling in de economische ontwikkeling. Evengoed lijkt in het vierde kwartaal van 2013 een licht herstel in beeld, net als eind 2012. Het aantal transacties op de koopmarkt neemt toe, woningprijzen dalen minder snel en steeds meer bronnen wijzen op een subtiel herstel van de economie. Het Kadaster registreerde – wederom – een absolute daling van het totaal aantal verkooptransacties in 2013 ten opzichte van 2012 van maar liefst 6,1%. Het jaar 2013 wordt ook volgens het Centraal Planbureau gekenmerkt door economische krimp, oplopende werkloosheid, hoge inflatie en een overheidstekort. Lichtpuntjes zijn mondjesmaat in 2013 zichtbaar geworden maar een structureel herstel moet zich nog bewijzen. Ontwikkelingen koop- en huurmarkt In Nederland is op de woningmarkt, in de beleving van Woonconcept, spanning ontstaan tussen de door het Kabinet gewenste situatie en de werkelijkheid. Het Kabinet Rutte-Asscher stuurt in haar woningmarktbeleid onder andere op een absolute afname van de sociale woningvoorraad en het stimuleren van geliberaliseerde huur- en particuliere koopwoningen. Beide beleidslijnen krijgen in 2013 nog weinig voet aan de grond. Een oorzaak ligt in de optiek van Woonconcept in het uitblijven van economisch herstel en een toenemende druk op de lagere- en middeninkomens. Een effect hiervan is dat de verhuisgeneigdheid oftewel de dynamiek op de (sociale)huurmarkt bijzonder laag is. Een tweede oorzaak zien wij in de tegenstrijdige beweging ten aanzien van mogelijkheden bij (her)financiering van een hypotheek. De financieringsvoorwaarden vanuit de rijksoverheid en de financiële sector en mogelijkheden voor hypotheekrenteaftrek beletten een probleemloze toetreding tot de koopmarkt. Ondanks een relatief lage hypotheekrente blijft het aantal transacties fors achter. Nog steeds krijgen mensen hun woning niet verkocht en blijven, al dan niet gedwongen, wonen in de te koop staande woning. Ook een verdere prijsdaling, volgens het CBS landelijk bezien van 6,4% ten opzichte van 2012 (in Drenthe was sprake van een bovengemiddelde daling versus het landelijk gemiddelde), lijkt consumenten enerzijds te ontmoedigen om een woning te kopen en anderzijds om de woning, met eventuele restschuld te verkopen. Desondanks is er wel een aanzienlijke stijging zichtbaar in het aantal hypotheek aanvragen. Deze ontwikkeling is echter nog niet terug te zien in het aantal transacties op koopwoningmarkt. De wijzigingen in het woningmarktbeleid in 2013 brengen – vooralsnog – geen stroomversnelling aan in de verkoop en het reduceren van de omvang van de sociale woningsector. Een belangrijke ontwikkeling voor de lange termijn is daarnaast dat de arbeidsmarkt meer en meer bepalend is voor migratiestromen en tevens woningvraag in de eigendomsverhouding huur versus koop. Er bestaat voor veel huishoudens onzekerheid over werk en inkomen. Ook is er een hoger risicobewustzijn van consumenten ten aanzien van particulier woningbezit. Daarnaast is een trend dat nieuwe zelfstandige huishoudens op de woningmarkt vanwege werk, inkomen, sociale contacten en risicobewustzijn juist vragen om flexibiliteit rondom wonen in plaats van de voorkeur te geven aan het particuliere eigendom. Deze omvangrijke onzekerheid voor (potentiële) middeninkomens en nieuwe stroming in flexibiliteit tegenover eigen woningbezit veroorzaakt in 2013 vooralsnog in belangrijke mate het ‘op slot zitten’ van de (koop)woningmarkt. Ook het deels ‘onder water’ staan van de hypotheek, versterkt door een verdere daling van de woningprijzen, vermindert de mogelijkheden tot verkoop en daarmee het aantal transacties. De bovengenoemde ontwikkeling oefent voor korte en misschien zelfs middellange termijn een latente vraag uit op de (sociale) huurwoningmarkt. Mogelijk deels veroorzaakt door de gewenste flexibiliteit en anderzijds door huishoudens die wachten en sparen tot het juiste moment. 34

Vooruitzichten koop- en huurmarkt Ondanks de gematigde verschijnselen van economisch herstel eind 2013 zijn de ‘geleerden’ redelijk sceptisch. Het uitblijven van economische groei voor Nederland lijkt een trend. Het Centraal Planbureau verwacht voor 2014 een jaar van economisch herstel, stabiliserende werkloosheid, een lagere inflatie, een verslechtering van het overheidstekort en een bescheiden economische groei van 0,5%. In relatie tot de koopwoningmarkt is tot de middellange termijn de verwachting dat de strengere eisen gesteld aan de financiering van hypotheken bepalend zullen zijn voor een beperkte dynamiek op de koopwoningmarkt. Dit, mede ingegeven door:  de strengere eisen aan kapitaalbuffers bij banken (Basel III),  de graduele afbouw van de hypotheekrenteaftrek,  het instellen van een (annuïtaire) aflossingsverplichting en  een verdere aanscherping van het leenvermogen op basis van de loan-to-value (in 2018 max 100% inclusief overdrachtsbelasting) van aspirant kopers. Het zijn volgens onderzoek van de Vereniging van Eigen Huis vooral de lagere inkomens waarvoor het verkrijgen van een hypotheek wordt bemoeilijkt. Plus, de huidige minister van Financiën kondigt aan dat voor 2018 een verdere daling van de loan-to-value wenselijk is tot wellicht zelfs 80%. In het geval van financiering van een eigen woning van € 200.000 is het inbrengen van € 40.000 aan eigen vermogen uit overwaarde of spaargeld noodzakelijk. Ook voor de financiering van (voormalige) corporatiewoningen kan dit desastreuze gevolgen hebben. Bovendien is een verdere verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie per 1 juli 2013 naar € 290.000 ingezet. In opvolgende jaren wordt deze garantie verder beperkt tot € 225.000 in juli 2016 (Blok, oktober 2013). Als gunstige voorwaarde voor het aantal transacties op de koopwoningmarkt is in 2013 de overdrachtsbelasting op nieuwe en bestaande verkopen vastgesteld op 2% in plaats van 6%. Mede door de ongunstige financieringsmogelijkheden en een beperkt consumentenvertrouwen lijkt ons deze, in essentie bevorderende maatregel, voorlopig een druppel op de gloeiende plaat. 4.2 Vastgoedsturing Zoals eerder genoemd hebben bewegingen in het economisch en politieke domein en de daaruit voortvloeiende interne doorlichting een forse impact gehad op alle beleidsvelden die in samenhang te beschouwen zijn met de financiële bedrijfsvoering van Woonconcept. Hierbinnen deden zich dilemma’s voor die zowel huurders, Woonconcept, als haar belanghouders bijzonder aangaan. In ons beleid van vastgoedsturing zijn er binnen Woonconcept in 2013 een aantal belangrijke stappen gezet. Op basis van de Woonconceptvisie 2012-2016 zijn op strategisch niveau startdocumenten uitgewerkt voor de sturing op de volkshuisvestelijke opgave, het vastgoed en de randvoorwaardelijke financiële huishouding. In dit eerste jaar van ‘herijking’ van de strategische kaders ten aanzien van de vastgoedportefeuille zijn stappen gezet om te komen tot sturing en helderheid bij het bepalen van onze taakvelden, thema’s en inzet in relatie tot wonen en vastgoed. Daarbij is vastgesteld dat voor aanstaande jaren cyclische markt- en omgevingsanalyses kunnen bijdragen aan het consolideren, verfijnen en indien noodzakelijk herijken van de huidige strategische koers. Het toekomstgericht keuzes maken voor het behoud van een betaalbare, goede en gezonde volkshuisvesting voor onze huurders en Woonconcept staat hierin centraal. Onderwerpen als woonlasten en duurzaamheid vragen in het vervolg om een verdiepingsslag. In dit hoofdstuk beschrijven wij onze (gewijzigde) visie op wonen en zorg en gaan we kort in op de wensen van onze (huidige en toekomstige) klanten. Tevens lichten wij toe hoe wij met 35

onze huidige portefeuille maatschappelijk vastgoed om willen gaan. We starten met de borgingsruimte die is verstrekt door het WSW en een lening uit het energiefonds Overijssel. Borgingsruimte WSW Nadat in november 2012 de borgingsruimte van het WSW was ingetrokken heeft Woonconcept in nauw overleg met het WSW de risico’ s van de vastgoedportefeuille in kaart gebracht. Daarbij is gekeken naar zowel de zorgportefeuille en nieuwe investeringen. Op basis van bedrijfsmatige afwegingen heeft het WSW besloten voor een groot deel van de investeringsportefeuille van Woonconcept borgingsruimte te verstrekken. Hiermee kan Woonconcept haar minimaal gewenste investeringsopgave voor de komende jaren invullen. Energiefonds Overijssel/duurzaamheid De provincie Overijssel hecht aan een verdere verduurzaming van de woningen in deze provincie. De provincie heeft daartoe daadwerkelijk stappen gezet om dit mogelijk te helpen maken. Door de provincie is een energiefonds opgericht. De omvang van dit fonds is € 150 miljoen, hieruit worden leningen verstrekt aan de corporatiesector, met een rentepercentage van 1,5%. Door Woonconcept is ingeschreven op het fonds. Uit het fonds is een lening van bijna € 2,3 miljoen beschikbaar gesteld voor de verduurzaming van de woningen in de gemeente Steenwijkerland. Woonconcept streeft ernaar deze middelen in te zetten op een manier die goed is voor de klant en voor Woonconcept. Hiertoe is de aanzet geformuleerd voor nieuw duurzaamheidsbeleid. Woonwensen op wijkniveau De woningmarkt is een lokale markt. Er zijn marktverschillen te ontdekken voor dezelfde woningen op verschillende locaties. Ook bij huurwoningen zien we dat naast de woning ook de woonomgeving een grote rol speelt voor de aantrekkelijkheid van de woning. De buitendorpen zijn minder gewild en de prijs/kwaliteit verhouding wordt steeds belangrijker. Woonconcept heeft in 2013 een analyse gemaakt van de verhuurbaarheid van complexen. Om onze analyse te toetsen aan de wensen van onze huidige en toekomstige klanten is een eerste (nog beperkt) onderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten van een enquête onder 400 (potentiële) klanten kunnen wij constateren dat het gros van onze potentiële klanten graag in een eengezinswoning wil (blijven) wonen in de buurt van voorzieningen. Deze resultaten sluiten goed aan bij onze eerdere analyses. Gewijzigde visie wonen en zorg De toename van de vraag naar zorg en de afbouw van de bestaande financiële middelen in de zorg vraagt om een nieuwe aanpak. Zeker omdat momenteel in een rap tempo intramurale zorgvoorzieningen, zoals verzorgingshuizen en vormen voor begeleid wonen worden afgebouwd. De nieuwe opgave vraagt een andere inzet van alle betrokken organisaties en professionals. Waarbij een integrale (wijk)aanpak tussen de betrokken partijen, in nauwe samenwerking met de informele netwerken, een belangrijke basis is. Een ander aspect is de lage verhuismobiliteit onder ouderen die al zo’n vijftien, twintig jaar geleden is ingezet. De overheidswens om mensen langer zelfstandig te laten wonen, wordt door velen al in de praktijk gebracht. De voornaamste opgave door de vergrijzing is dan ook eerder een aanpassingsopgave dan een nieuwbouwopgave. Woonconcept wil samen met haar gemeentes volkshuisvestingsbeleid ontwikkelen en een concrete aanpak vastleggen in prestatieafspraken. Woonconcept ontwikkelde in 2013 nieuw beleid voor wonen en zorg: ‘Wonen met een plus’ De belangrijkste uitgangspunten voor Woonconcept zijn: -

zoeken naar daadwerkelijke innovatie voor bestaande vraagstukken en kiezen voor nieuwe oplossingen omdat het denken en werken vanuit de huidige bestaande

36

-

-

-

zorgfinanciering en systemen niet aansluit bij (toekomstige) klantgroepen en bij de eigen bedrijfsvoering. inzetten op generieke en courante woningtypen en woonvormen die geschikt of eenvoudig aanpasbaar zijn voor verschillende doelgroepen en derhalve geen nieuwe specifieke eenzijdig inzetbare woonvormen realiseren. streven naar een samenwerking met partners die naadloos aansluiten bij de visie en het nieuwe beleid. Samen, zijn wij bereid nieuwe woon/leefconcepten en arrangementen te ontwikkelen die de zelfstandigheid en eigen regie van kwetsbare groepen ondersteunen, in plaats van over te nemen. Deze concepten en arrangementen zijn haalbaar en betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. streven naar een samenwerking met partners om de inrichting van de woonomgeving een duurzame en levensloopbestendige inrichting en karakter te geven.

Zorgvastgoed Woonconcept heeft veel geïnvesteerd in zorgvastgoed en daarmee een vrij omvangrijke zorgportefeuille opgebouwd. Woonconcept heeft Fakton verzocht haar opinie te geven op de intern uitgevoerde risico-inventarisatie voor het zorgvastgoed en, waar nodig, het uitgevoerde onderzoek uit te breiden of aan te vullen. Daarna is een nadere analyse gemaakt van de bedrijfswaardes van ons zorgvastgoed en zijn de risico’s van het zorgvastgoed nader geduid. De overallconclusie is dat er korte- en lange termijnrisico’s verbonden zijn aan het zorgvastgoed die effect (kunnen) hebben op de bedrijfswaarde, maar dat deze risico’s geen gevaar opleveren voor de continuïteit van Woonconcept. De invloed op de bedrijfswaarde is € 18,4 miljoen (ruim 2% van de totale bedrijfswaarde), de invloed op de kasstromen is maximaal circa € 1 miljoen per jaar (minder dan 2% van de totale kasstroom). Woonconcept gaat nadrukkelijk sturen op het beperken van deze risico’s. 4.3 Media Woonconcept is actief gesprekspartner in ‘oude’ en ‘nieuwe’ media. We hebben inmiddels ruim 1.500 volgers op twitter en dat aantal groeit gestaag. Ook in 2013 waren we bij diverse onderwerpen op het gebied van wonen en leefbaarheid in ons werkgebied een bron voor media. Voor lokale en regionale media zijn we graag ‘vraagbaak’ voor journalisten als het gaat om landelijke ontwikkelingen in onze sector en eventuele consequenties daarvan in ons werkgebied. Woonconcept was bijvoorbeeld bij de volgende onderwerpen in het nieuws: -

de doorlichting en de reorganisatie de bedrijfslasten bij corporaties gemeenten die zelf sociale huurwoningen bouwen (Assen), ook landelijk (Nieuwsuur) landelijk toenemende huurschulden en uitzettingen (en waarom wij juist minder huisuitzettingen hebben dan in 2012) zorgen van huurders over de verkoop van woningen in Elim gekregen borgingsruimte van het WSW de consequenties van het regeerakkoord van de VVD en de PvdA de nieuwe speeltuin in Hollandscheveld en onze bouwplannen daar eigen acties, zoals het bevorderen van emailgebruik of onderhouden van tuinen

37

4.4 Samenwerking in gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken Gemeente Meppel In 2013 was Woonconcept voornemens om actief partner te zijn in de totstandkoming van de woonvisie Meppel. Dit traject, gestart eind 2011, heeft in 2013, ten opzichte van 2012, geen aanvullende resultaten opgeleverd in verband met de opvolging en samenhang met de, in 2013 in het 3e kwartaal vastgestelde, Structuurvisie Meppel. Mede door het aanhouden van de inhoudelijke uitwerking van de woonvisie is deze bijdrage van Woonconcept in 2013 in dit traject beperkt. Gemeente Steenwijkerland Naar aanleiding van de vaststelling van de woonvisie Steenwijkerland in 2012 is in 2013 vervolg gegeven aan de invulling van het proces van prestatieafspraken. Evaluatie van de herstructurering/wijkaanpak in Steenwijkerland wordt begin 2014 afgerond. Gemeente Hoogeveen De prestatieafspraken in de gemeente Hoogeveen lopen van 2008 tot en met 2014. In 2013 is op bestuurlijk niveau de afspraak gemaakt om terughoudend te zijn nieuwe afspraken te maken die verregaande financiële consequenties zouden hebben voor één of meerdere partijen. Daarnaast is in 2013 invulling gegeven aan de vigerende prestatieafspraken. In 2013 is daarnaast op attenderen van de gemeente Hoogeveen aandacht uitgegaan naar het beleid omtrent de huisvesting van urgent woningzoekenden. Dit is nog niet afgerond. Gemeente Assen In 2013 is conform de vigerende prestatieafspraken invulling gegeven aan de monitoring van de inzet en resultaten van Woonconcept, gerelateerd aan de beperkte hoeveelheid woningen in de gemeente.

4.5 Volkshuisvesting Zuid-Afrika Woonconcept is sinds 1997 betrokken bij de ontwikkeling van de sociale volkshuisvesting in Zuid-Afrika. Sinds 2001 is een medewerker van Woonconcept gedetacheerd in Zuid-Afrika. Daarvoor werkte hij vanuit de Nationale Woningraad al in Zuid-Afrika. Zijn salariskosten werden in 2013 nog voor 50% betaald door Woonconcept en voor 50% door Aedes. Hij is nauw betrokken geweest bij de opzet en inrichting van een aantal woningbouwcorporaties in Zuid-Afrika en een koepelorganisatie naar Nederlands model. In september 2013 heeft hij de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Daarmee is ook de personele inzet van Woonconcept in Zuid-Afrika gestopt. Daarnaast staat Woonconcept, samen met andere Nederlandse woningcorporaties, garant voor aflossing van de aan Zuid-Afrikaanse woningcorporaties verstrekte leningen. Dit gebeurt via de DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) die de leningen van de BNG aan de Zuid-Afrikaanse corporaties verstrekt. De afnemende bereidheid van Woonconcept en andere corporaties om te investeren zet het verdienmodel van de DIGH onder druk omdat deze is gebaseerd op de provisie op verstrekte leningen. Woonconcept zal de komende jaren een bijdrage blijven verstrekken om het voortbestaan van DIGH zeker te stellen tot het moment dat de investerings- en leningenportefeuille aan een andere partij is overgedragen of dat de leningen conform de contracten zijn afgelost.

38

5. Onze inzet voor zorg, welzijn en onderwijs Inleiding Woningcorporaties hebben een verantwoordelijkheid op het gebied van bouwen en beheren van maatschappelijk en zorgvastgoed, zo staat in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Door de investeringen die Woonconcept heeft gedaan de afgelopen jaren is een aanzienlijke portefeuille ontstaan. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed hebben wij ons voornamelijk gericht op gebouwen, zoals bijvoorbeeld brede scholen, die een bredere functie hebben dan specifiek op die ene wijk of buurt gericht. Voor zorgvastgoed hebben we huisvesting ontwikkeld voor specifieke doelgroepen. Deze panden worden voornamelijk collectief verhuurd aan zorgpartijen. Voor veel organisaties op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs zijn wij al jaren een samenwerkingspartner voor hun vastgoed. Vanuit onze visie willen wij een bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgave rondom wonen, zorg en welzijn. Zorg gerelateerd vastgoed en multifunctionele accommodaties dienen een belangrijk doel, namelijk de kwaliteit van wonen en leven zo aangenaam mogelijk maken. Het risicoprofiel en de weging van in hoeverre het maatschappelijk vastgoed binnen onze taakopvatting en wet- en regelgeving past, speelt een rol bij de keuzes die wij maken. 5.1.Ontwikkelingen zorgsector In de zorgsector zijn er veel ontwikkelingen gaande. Deze zijn van invloed op de rol en werkwijze van zorginstellingen, gemeenten en daarmee ook op ons beheer van zorg gerelateerd vastgoed. De extramuralisering van zorg zal verder worden doorgevoerd. We volgen de ontwikkelingen en blijven daarover in gesprek met de partners die het betreft. Niet alleen voor het vastgoed dat ze van ons huren, maar ook over samenwerking op bijvoorbeeld wijkniveau. Vanwege de ontwikkelingen en veranderingen binnen de zorgsector – en dan voornamelijk voor wat betreft het scheiden van wonen en zorg ontstond bij Woonconcept behoefte om een eigen visie te ontwikkelen. De visie is vastgelegd in het document ‘Wonen met een Plus’. Deze visie zal in 2014 verder uitgewerkt worden in beleid. Dit betreft dan onder andere de samenwerking met onze partners voor dit onderwerp, maar ook kijken we naar wat dit betekent voor het vastgoed dat daarvoor nodig is. Doelen en prestaties In dit hoofdstuk komen de volgende doelen aan de orde. De normen zijn gesteld in de begroting van 2013.

39

Doelstellingen Omzetgroei t.o.v. vorig jaar Uitbreiding bezit MVG Uitbreiding zorgeenheden Uitbreiding commercieel vastgoed Werven nieuwe klanten Huurachterstand op maandbasis actieve huurders Leegstand

Eenheid

Score 2013

Norm 2013

Score 2012

% m2 aantal m2 aantal %

17,7 250 241 0 1 10,8

2,0 0 285 0 2 2,5

5,0 300 148 1.600 3 4,6

%

2,0

3

1,2

5.2. Conclusies In de begroting zijn 285 eenheden opgenomen, maar er zijn 250 eenheden opgeleverd. Het project in Schoonloo (12 eenheden) is niet doorgegaan. En er heeft een verrekening in eenheden plaatsgevonden met “oude” project van NNCZ en het nieuwe in Wolfsbos Hoogeveen. De aanleunwoningen in Hollandscheveld stonden voor 2013 op de begroting, maar worden in 2014 gebouwd (door de maatregelen van het WSW). De huurachterstand is hoger dan volgens de gestelde doelen. De reden van de hoge huurachterstand komt doordat de facturen al vroegtijdig waren opgeboekt terwijl de betaling wel tijdig heeft plaatsgevonden. Dit speelde rondom de oplevering van de 160 eenheden van Noorderboog en rondom de oplevering van de 91 eenheden van NNCZ. 5.3. Beheer Relatiebeheer Jaarlijks worden met alle (grote) huurders servicegesprekken gevoerd. Tijdens deze gesprekken komen de tevredenheid en ervaringen van de huurder aan de orde. Verder wordt gesproken over de huurcontractgegevens, het klachtenonderhoud en of er in de toekomst planmatig onderhoud gepland staat. Zorgcombinatie Noorderboog in Meppel is vanaf 2013 een nieuwe klant van ons. Ze behoren direct in de top zes van onze grootste klanten. Wij verhuren 160 eenheden aan Zorgcombinatie Noorderboog. Zij huisvesten ouderen met een specifieke zorgvraag. Verder is de tweede locatie van NNCZ, Wolfsbos in Hoogeveen opgeleverd. Ook NNCZ huisvest ouderen. Voor Visio in Hoogeveen is een appartementen-complex gebouwd waar 37 mensen wonen met een visuele beperking. Risico-inventarisatie In 2013 is een rapport opgesteld voor de risico-inventarisatie van zorgvastgoed. Uit de inventarisatie is gebleken dat 30% van de gehele portefeuille bestaat uit zorgvastgoed. Vanuit het rapport komen aanbevelingen naar voren die door ons in 2014 worden opgepakt. Daarnaast breiden we de risico-inventarisatie uit naar het overige vastgoed dat bij ons in beheer is.

5.4. Huurachterstanden en leegstand In december 2013 is bekend geworden dat Speelwerk failliet is. Speelwerk was huurder van een vijftal locaties (in Meppel, Assen en Steenwijk). Ook is Woonconcept samen met Speelwerk eigenaar van de Speelhoeve in Scheerwolde. Gesprekken zijn gaande met een 40

overname partij voor twee locaties (Assen en Meppel). Door het faillissement is er in de laatste twee maanden van 2013 een betalingsachterstand ontstaan bij Speelwerk. Verder is de rechtszaak met Hypodomus nog niet financieel afgerond. 5.5. Activiteiten 2014 Voor 2014 staan de volgende activiteiten op de planning: - Uitwerken en implementatie van het accountmanagement. - Up to date maken van de risico-inventarisatie en aan de hand daarvan input leveren aan beleid. - Input geven aan de uitwerking naar beleid van het visiedocument “wonen met een plus” (samenwerking met partners en meedenken over het vastgoed dat daarbij hoort)

41

6. Interne organisatie Inleiding De interne organisatie is in 2013 voorwerp van doorlichting en reorganisatie geweest met grote gevolgen voor de medewerkers. Doelstellingen Kostenbeheersing Beschikbaarheid netwerk Minder storingen Personeelsbezetting Ziekteverzuim Opleidingen Stageplekken

Eenheid € 1.000 % aantal fte % € 1.000 aantal

Score Norm Score 2013 2013 2012 8.470 8.803 8.557 99,7 >99 99,8 1.644 <2.200 1.666 127,1 135,2 131,9 4,38 <4 4,23 189 198 128 6 10 8

Toelichting op de Balanced Scorecard en doelstellingen Als gevolg van de organisatieverandering is een aantal doelen uit het werkplan 2013 niet gerealiseerd. Enerzijds omdat die beter uitgewerkt kunnen worden op het moment dat de organisatie haar definitieve vorm heeft gekregen. Anderzijds omdat het niet haalbaar was door de extra werkdruk op medewerkers als gevolg van de organisatieverandering. Doelstellingen die we niet hebben gerealiseerd zijn het ontwikkelen van een nieuwe beleidsvisie op het gebied van Informatisering en Automatisering, het vaststellen en uitvoeren van het informatie-beveiligingsbeleid en het verbeteren van de toegankelijkheid van documentaire informatie. Ondanks de langdurige hoge werkdruk en de onzekerheid als gevolg van de reorganisatie is het ziekteverzuim ten opzichte van 2012 slecht iets gestegen van 4,23% naar 4,38%. In 2012 was sprake van een aanzienlijke stijging van 2,76% naar 4,23% veroorzaakt door een relatief groot aantal langdurig zieken waarvan in 2013 nog steeds sprake is (voor het overgrote deel niet werk gerelateerd). Een belangrijke graadmeter voor werk gerelateerd ziekteverzuim is het zogenaamde kortdurende verzuim. Dat is nog steeds laag, net als het aantal ziekmeldingen. Met dit ziekteverzuim zit Woonconcept iets onder het landelijke gemiddelde. In 2013 is aan opleidingen en loopbaanactiviteiten iets minder uitgegeven dan begroot. Dat wordt voor een groot deel veroorzaakt door de onzekerheid bij medewerkers over hun baan als gevolg van de reorganisatie. Volgens de cao hebben alle medewerkers recht op een loopbaanontwikkelingsbudget. Dat is apart begroot binnen ons totale opleidingsbudget dat 3% van de bruto loonsom bedraagt. Het loopbaanbudget biedt medewerkers de mogelijkheid om zonder extra kosten opleidingen te volgen, omdat deze uit het persoonlijke loopbaanbudget kunnen worden betaald. Deze opleidingen hebben een duidelijke meerwaarde voor persoonlijke carrièreontwikkeling maar worden niet of gedeeltelijk door Woonconcept vergoed. Daarnaast heeft een aantal 55+ers het budget gebruikt om extra vrije uren te kopen. Wij creëren graag mogelijkheden voor studenten om werkervaring op te doen. De laatste jaren worden dan ook op steeds meer afdelingen stageplaatsen beschikbaar gesteld.

42

Met 6 stageplaatsen in 2013 blijven wij iets achter op onze doelstelling. Dat is voornamelijk veroorzaakt door extra interne druk in verband met de reorganisatie waardoor er onvoldoende begeleiding voor stagiaires beschikbaar was. 6.1 Organisatieverandering. Om te kunnen voldoen aan de eisen van het WSW ten aanzien van de borging van onze financieringsbehoefte zijn de kasstromen van Woonconcept op orde gebracht en daarbij was een structurele jaarlijkse besparing van €5,8 miljoen noodzakelijk. Om die taakstelling te realiseren is besloten tot het doorlichten van de organisatie. Daarnaast was de doorlichting nodig om de organisatie toekomstbestendig te maken om beter en sneller in te kunnen spelen op toekomstige ontwikkelingen. Eerdere kleine organisatieaanpassingen, in combinatie met besparingen op de algemene bedrijfskosten in 2011 en 2012 waren goede stappen, maar bovengenoemde ontwikkelingen maakten een organisatie brede aanpak onontkoombaar. Om dit te bereiken is begin 2013 het project ‘Doorlichting organisatie’ opgestart. Het doel hiervan is als volgt geformuleerd: “Een toekomstbestendige organisatie inrichten die flexibel op de ontwikkelingen kan inspelen, efficiënt is ingericht en een structurele besparing realiseert van minimaal € 5,8 miljoen per jaar”. Bij het invullen van deze besparingsdoelstelling is vooraf een inschatting gemaakt van de mogelijkheden hoe deze doelstelling te behalen. Dat dat gepaard ging met ingrijpende personele gevolgen en gedwongen ontslagen was onvermijdelijk. Vanuit deze overwegingen is de besparingsdoelstelling van minimaal € 5,8 miljoen als volgt opgebouwd: o Salariskosten €1,7 miljoen o Onderhoudskosten €1,8 miljoen o Overige bedrijfslasten €1,2 miljoen o Rentelasten €1,1 miljoen In vier stappen is vervolgens gewerkt aan een nieuwe, toekomstbestendige organisatie:  Stap 1: Vaststellen kerntaken  Stap 2: Doorlichting huidige organisatie  Stap 3: Ontwerp  Stap 4: Voorbereiding implementatie. De doorlichting van de organisatie is met het uitvoeren van de stappen 1, 2 en 3 afgerond en op dit moment wordt nog volop gewerkt aan de implementatie van de organisatieverandering. Op grond van artikel 25 eerste lid van de Wet op de Ondernemingsraden is de OR in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over genomen besluiten. De OR heeft positief zonder nadere voorwaarden geadviseerd over de organisatieverandering. Tevens zijn de medewerkers voortdurend door de OR op de hoogte gehouden van de voortgang van het project en de consequenties daarvan voor hen. Gevolgen voor medewerkers en Sociaal Plan De organisatieverandering heeft ingrijpende gevolgen voor de medewerkers die Woonconcept moeten verlaten maar ook voor de medewerkers die een baan bij Woonconcept behouden. Ook voor hen zal er veel veranderen. Werkzaamheden zijn anders ingericht en veel werk moet met minder medewerkers worden uitgevoerd. Voor de medewerkers die Woonconcept hebben of gaan verlaten, is het verliezen van hun baan één 43

van de meest ingrijpende gebeurtenissen in hun leven. Vaak vele jaren hebben deze collega’s met toewijding en inzet voor Woonconcept en de huurders van Woonconcept gewerkt. Gezien de belangen van zowel de blijvende als de vertrekkende medewerkers is op 18 juni 2013 een Sociaal Plan met de vakbonden afgesloten. Hoofdlijnen van het Sociaal Plan zijn: - medewerkers kunnen na datum boventalligheid maximaal 6 maanden in dienst blijven; - er is een beëindigingsvergoeding beschikbaar voor vertrekkende medewerkers; - aan vertrekkende medewerkers is ondersteuning aangeboden bij het vinden van een nieuwe baan, waarbij gekozen kon worden uit twee outplacementbureaus; - transparant plaatsingsproces; - salaris afbouwregeling voor medewerkers die in een lagere schaal worden geplaatst. Toelichting op het proces van organisatieverandering Kerntaken Als eerste is gewerkt aan het definiëren van de kerntaken van Woonconcept. Belangrijk ankerpunt is de in 2012 vastgestelde beleidsvisie 2012 – 2016. In stap 1 is kritisch gekeken naar de in de beleidsvisie beschreven visie en missie gekeken, waarbij dilemma’s op het gebied van onder andere doelgroep, kerntaken, dienstverlening en samenwerking met partners zijn behandeld. Besloten is dat de missie van kracht blijft, met daarbij een aanscherping op doelgroep en leefbaarheid. De aangescherpte missie luidt: Het verschaffen van veilige, betaalbare en duurzame huisvesting, voor diegenen met een inkomen tot € 43.000 (op basis prijspeil 2013) die daar zelf niet in kunnen voorzien, en we nemen vanuit onze sociale betrokkenheid verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in die gebieden waar wij substantieel bezit hebben. Doorlichting organisatie Als tweede stap is de organisatie doorgelicht. Hierin is Woonconcept vergeleken met een aantal corporaties met een vergelijkbaar woningbezit en benchmark uit de markt voor wat betreft ondersteunende functies. In deze stap is de besparingsdoelstelling € 5,8 miljoen concreet ingevuld voor de onderhoudskosten en de overige bedrijfslasten. In deze stap is ook een indicatie gemaakt van de haalbaarheid van de mogelijke besparingen op de salariskosten ad €1,7 miljoen. Invulling besparingsdoelstellingen Onderhoud en Overige bedrijfslasten Onderdeel van de doorlichting is een besparing op overige bedrijfslasten van € 1,2 miljoen op jaarbasis vanaf 2014. Deze besparing bedraagt 28% van de beïnvloedbare kosten binnen de post overige bedrijfslasten. Voorbeelden van deze besparingen zijn: emolumenten voor medewerkers zoals opleidingen en eindejaarsuitkering, onderzoekskosten, kosten herstructurering en leefbaarheid, juridische advieskosten, sluiting bedrijfsrestaurant. Gezien de hoogte van het te besparen bedrag en ingrepen in eerdere jaren bedrijfslasten zijn alle mogelijkheden om in te grijpen in de overige bedrijfslasten uitgeput. In het kader van de taakstelling is opgenomen, dat de onderhoudslasten vanaf 2014 structureel met in totaal € 1,8 miljoen moeten verminderen. Om deze doelstelling te realiseren zijn bezuinigingen ingeboekt op het gebied van niet planmatig onderhoud ter grootte van € 1,02 miljoen en € 0,8 miljoen voor het planmatig onderhoud. Deze besparingen kunnen ondermeer worden gerealiseerd door een betere

44

vastgoedsturing, inkoopoptimalisatie, ketensamenwerking, onderhoud uitvoeren op basis van conditiemetingen enzovoort. Inrichting nieuwe organisatie In stap 3 is het hoofdontwerp van de nieuwe organisatie ontwikkeld met een hoofdstructuur. Hierin is kritisch gekeken naar wat noodzakelijke aanpassingen zijn en welk organisatiemodel het meest toekomstbestendig is. Leidende principes Bij de doorlichting zijn de volgende leidende principes gehanteerd:  Slim en compact  Flexibel  Integraal management  Brede samenwerking, intern en extern  Professioneel opdrachtgeverschap  Eenheid van beleid en werkwijze Organisatieontwerp Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten is onderstaande organisatie ontwikkeld. Alvorens een ontwerp te kiezen, zijn belangrijke uitgangspunten vastgesteld. Eén daarvan is onder andere ‘behoudt het goede’, ingegeven door het feit dat Woonconcept de afgelopen tijd al een aantal goede ontwikkelingen heeft door gemaakt (onder andere Klant Centraal). De nieuwe organisatie kent twee lijnafdelingen: Klant (voorheen Wonen) en Vastgoed (voorheen Bouw & Beheer). Beide onderdelen functioneren op een zelfstandige manier en kennen elk een eigen resultaatgebied en expertise, waarbij er een duidelijke samenhang is met en afhankelijkheid van elkaar (de klant). De staf kent twee afdelingen: Financiën en Bedrijfsvoering en Beleid en Organisatie. Zij staan vooral ten dienste van de kernactiviteiten zoals uitgevoerd in de afdelingen Klant en Vastgoed en hebben een adviserende en ondersteunende rol richting het bestuur en MT. Woonconcept heeft ultimo 2013 een eenhoofdig bestuur dat wordt ondersteund en geadviseerd door een managementteam. Bestuur en MT zijn als volgt samengesteld. -

Sandra Korthuis Ietse Jongsma Lucy Goslinga Maryann de Jong Roelof Smit

directeur-bestuurder manager Financiën en Bedrijfsvoering manager Beleid en Organisatie manager Klant manager Vastgoed

45

Nieuwe formatie De formatie voor de nieuwe organisatie wordt 93,81 fte en was 121,45 fte. Dit betekent een personele reductie van 27,64 fte. Daarnaast zijn werkzaamheden en taken vervallen, samengevoegd, ongewijzigd of nieuw. Vanuit de leidende principes “compact en flexibel” is er gekozen voor meer generieke functies waardoor het aantal functie(beschrijvingen) is afgenomen. Voor medewerkers betekent dit dat van hen wordt verwacht dat zij breder inzetbaar zijn, waardoor het werken bij Woonconcept ook interessanter wordt. Op basis van de nieuwe organisatie en het nieuwe functiehuis zal de voorgenomen besparing ad € 1,7 miljoen worden gerealiseerd. Implementatie Na de zomerperiode van 2013 is gestart met stap 4, de implementatie, waarvan de respectievelijke stappen zijn vastgelegd in een plan dat de volgende stappen kent.  per 1 januari 2014 start de nieuwe organisatie;  per 1 april 2014 op basis van de vastgestelde formatie werken en is afscheid genomen van boventallige medewerkers;  per 1 juli 2014 werkt de organisatie op basis van de leidende principes, waarbij continu gewerkt wordt aan verbetering op basis van excellente dienstverlening. Medewerkers HomeTeam Woonconcept heeft een aantal vakmannen in dienst die werken voor en bij HomeTeam. Deze situatie bestaat al sinds 2002. De reorganisatie bij Woonconcept is een goede aanleiding geweest om de situatie in de praktijk voor deze medewerkers ook rechtspositioneel in overeenstemming te brengen. Per 1 april 2014 zijn de vakmannen die nu nog in dienst waren bij Woonconcept feitelijk in dienst getreden van HomeTeam. Zij zijn daarover de afgelopen periode geïnformeerd en aan zowel de OR van Woonconcept als van Hometeam is hierover advies gevraagd. Met de betrokken medewerkers zijn afspraken gemaakt over hun rechtspositie. Overleg met de vakbonden maakte deel uit van deze procedure. 46

Permanente ontwikkeling van de organisatie De vraag is of Woonconcept na de implementatie van de reorganisatie ‘klaar’ is. Het antwoord hierop is nee. Woonconcept zal permanent in beweging zijn, maar de inzet is wel om met deze organisatie de vraagstukken van de toekomst op te vangen. 6.2 De Klant Centraal Het project doorontwikkeling De Klant Centraal is bijna afgerond. Hieronder een samenvatting van het project en van de realisatie. Doel Net als de eerste fase van het project De Klant Centraal is de tweede fase, de doorontwikkeling, gebaseerd op de beleidsuitgangspunten van Woonconcept Excelleert en de Beleidsvisie 2012-2016. Klantgerichtheid en efficiëntie staan centraal. Ook krijgt de klant meer keuzevrijheid. We willen de klanttevredenheid verder verbeteren, klantcontacten beter vastleggen, klantprocessen verder standaardiseren en digitaliseren, en maximale zelfservice voor de klant via de website. Aanvullende automatisering moet leiden tot efficiënter afhandelen van klantvragen. We willen dat klanten zoveel mogelijk via de website zaken met ons kunnen doen en stimuleren email ten opzichte van post en papier. We helpen medewerkers om met de nieuwe werkwijzen om te gaan. We willen excelleren in dienstverlening. Daarom gaan we verder met het versterken van het klant denken voor iedereen die bij Woonconcept werkt. Verloop project Door de reorganisatie startte de doorontwikkeling later dan gepland op 1 maart 2013. De geplande projectresultaten zijn grotendeels gerealiseerd, binnen planning en binnen budget, zij het dat de maanden die aan de voorkant ‘verloren gingen’ er aan de achterkant bijkwamen. De projectorganisatie van fase 1 bleef grotendeels gehandhaafd in fase 2. Belangrijkste risico’s waren beschikbare tijd/capaciteit en het vervroegde vertrek van enkele projectmedewerkers door de reorganisatie. De reorganisatie was een extra belasting en zette de motivatie soms onder druk. Ook moesten er soms keuzes gemaakt worden om overbelasting te voorkomen. Zo werd het traject ‘Excellente Dienstverlening’ dat zich richt op houding en gedrag gedeeltelijk uitgesteld naar 2014. Gerealiseerde resultaten De doorontwikkeling omvatte zaken van organisatorische aard, activiteiten en communicatie gericht op houding en gedrag en automatisering ter verdere ondersteuning van klantprocessen. In de voorbereidingsfase van het project werd een groot aantal zaken gestart, die in de loop van 2013 werden afgerond en per 1 januari 2014 werden overgedragen aan de lijnorganisatie. Hieronder een aantal gerealiseerde resultaten: 

 

Het proces klachtenafhandeling werd verder verbeterd; rapportages om het tijdig afhandelen ervan te bewaken zijn gerealiseerd en aan de lijnorganisatie overgedragen. De KWH-score op klachten zagen wij bemoedigend verbeteren, maar na de zomer helaas ook weer verslechteren. Voor alle processen werden rapportages gerealiseerd, die proceseigenaren in staat stellen hun klantprocessen te bewaken, analyseren en te beoordelen. De bereikbaarheid van de back office werd verbeterd door betere afspraken en aandacht. Was eind 2012 de back office in 13% van de gevallen niet bereikbaar, nu schommelt dat tussen de 5 en 6 %.

47

  

Doelstelling was dat team Klantcontact 70% van de telefonisch gestelde klantvragen in één keer zou kunnen afhandelen. Nu wordt 70% tot 75% gerealiseerd, mede dankzij een kennisbank en gerealiseerde beslisbomen. Medio 2012 werd circa 33% van de klantcontacten vastgelegd. Medio 2013 was dit 62%. Het aandeel van e-mail als % van de totale klantenpost groeide van 57% in januari, naar 79% in december 2013. Via het woonruimte verdeelsysteem van de nieuwe website wordt alleen nog via e-mail met de woningzoekenden gecorrespondeerd. Uitzonderingen zijn mogelijk, maar proberen we te beperken.

Doorontwikkeling kennisbank en Onderhoud naar Wens Een kennisbank helpt om eenduidig het juiste antwoord te geven op klantvragen. Inmiddels is 95% van de geplande aanvullingen op de kennisbank gerealiseerd en in gebruik genomen. In het najaar werd Onderhoud naar Wens uitgerold naar onze klanten. Onderhoud naar Wens heeft als doelstelling om de onderhoudsingrepen aan onze woningen beter af te stemmen op de persoonlijke behoefte van onze klanten. Op basis van zogenaamde beslisbomen wordt bepaald wat de consequenties van deze wensen zijn waarbij bijvoorbeeld keuken- of badkamervervanging eerder danwel later dan gepland kan worden uitgevoerd. Hierbij kan gedacht worden aan bijbetaling bij eerdere of luxere uitvoering, maar ook of het verantwoord is het onderhoud later uit te voeren. Andere aanvullingen in IrisKubion betroffen beslisbomen voor overlast, betalingsregeling, huur opzeggen, klachten dienstverlening, urgentieaanvraag, medehuurderschap en woningruil. Nieuwe Website QVision is geselecteerd als nieuwe website leverancier. Qvisions partnership met Kubion helpt Woonconcept om het telefonie- en websitekanaal maximaal op elkaar af te stemmen. Beslisbomen en formulieren zijn nu voor beide kanalen gezamenlijk ontworpen, wat ontwikkel- en beheerkosten bespaart. Op 17 december 2013 werd met succes de nieuwe corporate website in de nieuwe huisstijl gelanceerd. Easymatch, het in productie genomen woningzoekendendeel van de website, stelt ons in staat om het aanbiedingsproces grotendeels digitaal af te handelen. Medio 2014 volgt het huurdersportaal, waarmee de formulieren en beslisbomen zoals ontworpen voor de kennisbank óók voor huurders beschikbaar zullen zijn. De website en de portalen zijn ook mobiel beschikbaar op bijvoorbeeld I-pad en smartphone. (Nog) niet gerealiseerd Een aantal zaken is nog niet afgerond: 

Huurdersportaal: zoals hierboven vermeld wordt deze in mei 2014 aan de website toegevoegd. In 2013 onderzochten wij mogelijkheden om de afhandeling van in- en uitgaande klantenpost efficiënter te maken. Met het wegvallen van ondersteunende afdelingen als gevolg van de reorganisatie nam de noodzaak hiervoor toe. Voor de uitgaande post is een applicatie ingericht die het uitgaande postproces vereenvoudigt door automatische indexering en archivering. Daarnaast wordt op basis van klantvoorkeur automatisch bepaald op welke wijze klanten hun correspondentie ontvangen. Dit kan per brief of per email. Om de afhandeling van inkomende klantenpost efficiënter te laten verlopen is de z.g. Iris Inbox ontwikkeld. Deze applicatie zorgt ervoor dat brieven of emails van klanten of woningzoekenden automatisch worden geïndexeerd, toegewezen worden aan een medewerker en gearchiveerd.

48

 

Door de economische crisis en het instorten van de vastgoedmarkt zijn wij nog niet in staat geweest de woonwinkels te verkopen zoals was beoogd. Dit betekent dat de verkoop langer gaat duren en de geraamde opbrengst lager zal zijn. Het project ‘Excellente Dienstverlening’ dat zich richt op houding en gedrag van medewerkers is vanwege de hoge werkdruk door de reorganisatie uitgesteld naar 2014. Het traject is van belang om het klant denken bij medewerkers en leidinggevenden verder te versterken. Nu tijd en geld binnen de organisatie onder druk staan is dat van extra belang. Door de reorganisatie was de aandacht in 2013, anders dan gepland, sterk naar binnen gericht, terwijl ‘De klant Centraal’ juist de aandacht naar buiten gericht is.

Conclusie Het project is voor circa 90% afgerond, grotendeels binnen planning en binnen begroting. Beoogde projectdoelen en efficiëntiemaatregelen zijn gerealiseerd, of worden dat binnenkort. Uitzondering daarop is de verkoop van de woonwinkels en de gemeten klanttevredenheid; de cijfers hiervoor stemmen nog niet tot tevredenheid. Het traject Excellente Dienstverlening werd gedeeltelijk uitgesteld, maar blijft noodzakelijk om het klantgericht denken en handelen verder te stimuleren. Processen zijn geoptimaliseerd en automatisering is uitgebreid, maar woningen verhuren blijft mensenwerk. Ons denken en handelen maken het verschil. Hier ligt nog een belangrijke uitdaging voor 2014 en daarna. Digitalisering van communicatie Woningzoekenden en onze huurders kunnen voor steeds meer zaken terecht op onze website, wanneer het hén uitkomt. Onze klanten worden minder afhankelijk van vaste tijden voor persoonlijk contact. We besparen kosten door minder papieren middelen te maken dan in het verleden. Ook is mede uit kostenbesparing onze huisstijl aangepast. De oude stijl was gebaseerd op papieren middelen (brieven, folders) en daar werd een passende website bij gemaakt. Inmiddels kostte het tijd om onze systemen aan de oude huisstijl-eisen te laten voldoen. De nieuwe huisstijl is soberder, minder bewerkelijk voor interne systemen en het heeft de website als uitganspunt. De duidelijkheid en gebruikersvriendelijkheid van de site was leidend bij het ontwerp van de nieuwe stijl. 6.3 Personele aangelegenheden 6.3.1. Aanpassing handboek arbeidsvoorwaarden In het kader van de bezuinigingsopdracht zijn de secundaire arbeidsvoorwaardenregelingen in het handboek Arbeidsvoorwaarden versoberd dan wel afgeschaft. Zo zijn attenties bij bijzondere gelegenheden en onkostenvergoedingen versoberd en is de regeling sporten voor medewerkers afgeschaft. 6.3.2. Ondernemingsraad De medezeggenschap is verankerd in de Wet op de Ondernemingsraad. De OR kende in 2013 de volgende samenstelling: Naam - Ria Juurlink - Eveline Brand - Francisca van Kommer - Hendrikus Loof - Eric Jonk - Andries Hammer - Erik Hans van der Molen - Bert Huiting

Werkzaam bij afdeling Facilitaire Zaken Facilitaire Zaken Marketing & Communicatie Markt en Strategie Wonen Wonen Bouw & Beheer Financiën & Control

Functie voorzitter ambtelijk secretaris lid lid lid lid lid lid

Onze OR heeft in 2013 onder meer over de volgende onderwerpen geadviseerd:

49

- de doorlichting van Woonconcept in verband met de bezuinigingsoperatie - keuze adviesburo en organisatie-inrichting - aanpassing van het handboek arbeidsvoorwaarden Het proces van de doorlichting en de daaropvolgende organisatieverandering is voor de Ondernemingsraad als geheel maar ook voor de afzonderlijke leden, zwaar en intensief geweest. Voor het eerst in de geschiedenis van Woonconcept werd van hen advies gevraagd op een organisatieverandering waarbij sprake was van een groot aantal gedwongen ontslagen. Hun professioneel kritische houding en het denken vanuit het belang van Woonconcept dwingt bewondering en respect af en heeft in belangrijke mate bijgedragen aan acceptatie van alle veranderingen en aan een gezonde toekomst voor Woonconcept. 6.3.3. Personeelsinformatie in cijfers Tussen 2009 en 2012 is de formatie gedaald van 143,23 naar 129,58 fte. In 2013 is de formatie vrijwel ongewijzigd gebleven ten opzichte van 2012. Er waren in totaal 141 medewerkers in dienst. Aantal medewerkers onderverdeeld per afdeling 60 50 40 30 20 10 0

medewerkers 2013 medewerkers 2012 medewerkers 2011 medewerkers 2010 medewerkers 2009

In absolute aantallen waren er in 2013, 141 medewerkers in dienst bij Woonconcept. In 2012 waren dat er nog 143. Dit getal is inclusief de 10 onderhoudsvakmannen die bij HomeTeam waren gedetacheerd en inclusief twee tuinmannen die bij Donker groenvoorziening waren gedetacheerd. Gemiddelde leeftijd medewerkers 48 47 46 45 44 43 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

50

Gemiddelde diensttijd in jaren 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

Uit bovenstaande twee tabellen blijkt dat medewerkers lang in dienst zijn van Woonconcept. Landelijk was de gemiddelde lengte van het dienstverband in 2012, 9 jaar en 3 maanden. Bij Woonconcept was dat in 2012 13 jaar en 8 maanden. In 2013 is dit iets afgenomen tot 13 jaar. Ziekteverzuimpercentage 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

Ondanks de langdurige hoge werkdruk en de onzekerheid als gevolg van de reorganisatie is het ziekteverzuim ten opzichte van 2012 slecht iets gestegen van 4,23% naar 4,38%. In 2012 was sprake van een aanzienlijke stijging van 2,76% naar 4,23% vooral veroorzaakt door een relatief groot aantal zeer langdurig zieken waarvan in 2013 nog steeds sprake is, voor het overgrote deel niet werk gerelateerd. Een belangrijke graadmeter voor werk gerelateerd ziekteverzuim is het zogenaamde kortdurende verzuim. Dat is nog steeds laag, net als het aantal ziekmeldingen. 6.3.4. Integriteit Woonconcept werkt volgens de regels voor goed ondernemingsbestuur die zijn opgesteld door Aedes en de landelijke vereniging voor toezichthouders in woningcorporaties. Binnen de organisatie hebben wij regels vastgesteld die ertoe bijdragen dat op alle niveaus in de organisatie integer gewerkt wordt. In 2008 is de integriteitscode voor Woonconcept vastgesteld. Deze code richt zich op de manier waarop wij schaarse goederen zoals koop- en huurwoningen op een eerlijke manier verdelen, hoe wij relaties zuiver en zakelijk houden, hoe wij omgaan met het privégebruik van bedrijfsmiddelen en vooral hoe wij respectvol met onze klanten en collega’s omgaan. In 2012 is de code aangescherpt. In het verleden werd een alternatief aangeboden voor de eindejaarsgeschenken die van relaties werden ontvangen in de vorm van een storting voor een goed doel. Vanaf 2012 worden geen activiteiten meer in deze richting ondernomen.

51

Om ervoor te zorgen dat medewerkers misstanden of vermoedens daarvan veilig aan de orde kunnen stellen, hebben wij een klokkenluidersregeling vastgesteld en een extern meldpunt ingericht. In het verslagjaar zijn geen meldingen aan het meldpunt gedaan. De zogenaamde ‘bevoegdhedenlijst’ van Woonconcept geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden van medewerkers op ieder niveau van de organisatie, het managementteam en de bestuurder. Deze bevoegdhedenlijst is geactualiseerd vanwege de reorganisatie. Door een interne controlefunctionaris wordt op basis van een jaarplanning periodiek onderzocht of wij procedures uitvoeren volgens de beschreven Administratieve Organisatie. Zijn bevindingen worden gerapporteerd aan het MT en de RvC en besproken met de betrokken leidinggevende/procesverantwoordelijke. De externe bevoegdheden zijn in 2013 na goedkeuring door de Raad van Commissarissen geformaliseerd. Bij afwezigheid van de bestuurder mogen twee managers, in ieder geval de manager Financiën en Bedrijfsvoering, gezamenlijk externe verplichtingen aangaan conform de bestaande procedures. Ook zal de manager Financiën en Bedrijfsvoering in geval van langdurige afwezigheid van de bestuurder als plaatsvervanger opereren.

52

7. Financiën Inleiding De wereld van de corporaties verandert in hoog tempo. Het rijk is haar houding ten opzichte van de corporatiesector aan het herijken, de financiering van de gehele sector staat onder druk en het toezicht wordt verscherpt. De verhuurderheffing legt een claim op de gehele sector, en heeft ook gevolgen voor Woonconcept. Meer zakelijkheid in de omgang met de sector vraagt om een zakelijker opstelling van de sector, en ook van Woonconcept. Woonconcept doet er alles aan om haar primaire doelstelling te blijven waarmaken. Daarvoor is ook financiële continuïteit noodzakelijk. Om die te kunnen waarborgen, moet Woonconcept de komende jaren haar financiële sturing nog verder aanscherpen en nog beter risico’s managen. Doelen en prestaties In onderstaande tabel hebben wij de realisatie naast de gestelde doelen gezet. In dit hoofdstuk wordt een aantal van deze doelen uitgediept. Doelstellingen

Eenheid

Resultaat voor belastingen, gecorrigeerd met herwaarderingen en waardeveranderingen Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatierendement Interest dekkingsratio Rentabiliteit EV Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde Rentabiliteit vreemd vermogen Loan to value Duration leningportefeuille

€ 1.000 € 1.000 % % % % % Jaren

Score 2013 8.533

Norm 2013 6.838

Score 2012 5.140

33.351 3,4 1,51 2,2 40 3,6 57 12,1

28.895 >4 >1,4 >2,5 >30 <5,0 <70 >9

26.240 3,4 1,29 1,73 34 3,35 65 11,3

Conclusie Het gerealiseerde jaarresultaat over 2013 is hoger dan begroot. Ook de meerjarenbegroting 2014-2018 laat een aanzienlijk gunstiger beeld zien dan de voorgaande meerjarenbegroting. Ondanks deze positieve ontwikkelingen blijft het noodzakelijk om alert te blijven op kostenverhogende factoren:  extra saneringsheffingen van het CFV  stijgende lokale belastingen en heffingen zoals de WOZ  stijgende rente Op basis van scenarioberekeningen hebben we goed in beeld hoe we kunnen bijsturen om een gezonde organisatie te blijven.

53

7.1. Exploitatieresultaat 2013 Resultaat voor belasting, gecorrigeerd met herwaarderingen en waardeveranderingen Onderstaand is het jaarresultaat van de stichting van 2013 op hoofdlijnen vergeleken met de begroting voor 2013 en de realisatie over 2012. Omschrijving

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Renteresultaat Resultaat deelnemingen Jaarresultaat

Begroting 2013 75.022 -/- 46.480 28.542 -/- 21.612 -/- 92 6.838

Bedragen (x € 1.000) Werkelijk 2013 74.773 -/- 44.895 29.878 -/- 20.112 -/- 1.233 8.533

Werkelijk 2012 70.348 -/- 45.042 25.306 -/- 19.396 -/- 770 5.140

In bovenstaande berekening zijn de verkoopopbrengsten, afschrijvingen op de bedrijfswaarde conform RJ645, en de overige waardeveranderingen gecorrigeerd om de cijfers vergelijkbaar te maken. Het resultaat uit gewone bedrijfsvoering over het boekjaar 2013 bedraagt € 8.533.000,-. Dit resultaat ligt ruim 24% boven de begroting. Belangrijkste afwijkingen werkelijk ten opzichte van de begroting: Huuropbrengsten -/- € 0,8 miljoen Vergoedingen € 0,1 miljoen Overige opbrengsten € 0,4 miljoen ----------------Totaal opbrengsten -/- € 0,3 miljoen Lonen en sociale lasten € 0,3 miljoen Planmatig en niet-planmatig onderhoud € 2,6 miljoen Leefbaarheid € 0,7 miljoen Overige bedrijfslasten -/€ 2,1 miljoen Rentebaten en -lasten € 1,5 miljoen Deelnemingen -/€ 1,1 miljoen Overige, afschrijvingen en service € 0,1 miljoen ----------------Totaal lasten € 2,0 miljoen € 1,7 miljoen

Totaal verschil werkelijk versus begroting

Toelichting exploitatieresultaat De werkelijke huuropbrengsten komen iets hoger uit dan begroot maar de werkelijke huurderving is beduidend hoger dan begroot, dit zit vooral in de sloop- en verkoopleegstand. De overige opbrengsten zijn hoger als gevolg van hogere inkomsten uit onderhoudsabonnementen en hogere inkomsten uit beheer van de woonwagens. De onderhoudslasten zijn fors lager dan begroot. Komt vooral door uitstel van projecten en overlopend werk naar 2014 van € 3,3 miljoen en extra mutatie-onderhoud van € 0,5 miljoen. De overige bedrijfslasten zijn hoger dan de begroting door voornamelijk de extra reorganisatiekosten ad € 1,5 miljoen en afboekingen van oude vorderingen ad € 0,5 miljoen. De rentelasten zijn lager dan begroot omdat we minder nieuwe leningen hebben aangetrokken dan begroot als gevolg van uitstel van de investeringen in nieuwbouw en 54

bestaand bezit. Begroot was € 42 miljoen en aangetrokken € 9,5 miljoen voor herfinanciering. De resultaten van de Holding zijn sterk negatief in 2013 terwijl er maar een klein negatief resultaat werd verwacht. Als gevolg van de crisis is de ontwikkeling bij een aantal ondernemingen negatief. Bij Woonconcept Onroerend Goed BV (WOG) is het verlies vooral ontstaan doordat vroegtijdig financiering is aangetrokken en deze financieringslasten niet geactiveerd kunnen worden. Bij Zorgenvrij Wonen BV is besloten om deze onderneming in 2014 te liquideren. Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement aan op de bestaande vastgoed portefeuille. Het werkelijke rendement bedraagt 3,4% over 2013 terwijl het begrote rendement 4,0% bedroeg en is ten opzichte van 2012 iets gedaald.

De komende jaren verwachten wij een stijging van het exploitatierendement. Met name de bezuinigingsdoelstelling voor de komende jaren heeft een positief effect op het rendement. Voor een gezonde financiële positie op lange termijn wordt een exploitatierendement van minimaal 4% nagestreefd. 7.2. Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Voor de financiële continuïteit is het van groot belang dat Woonconcept te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat Woonconcept altijd de beschikking moet hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de kasstromen als de ontwikkeling van de solvabiliteit zijn daarom belangrijke gegevens. De solvabiliteit is mede afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. De kasstroom geeft meer inzicht in de financiële slagkracht. De operationele kasstroom immers bepaalt de omvang van de investeringsmogelijkheden. Kasstroom De operationele kasstroom van Woonconcept is in 2013 beter dan begroot. Voor de taakstelling in kasstromen geldt dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende moet zijn om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Het WSW toetst jaarlijks of Woonconcept in de toekomst voldoende kasstromen genereert om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Het WSW hanteert hierbij een normatieve aflossing per jaar van 2%. Indien we dit berekenen voor 2013 komen we uit op een negatieve kasstroom van

55

€ 593.000 volgens de normen van het WSW, terwijl we in de begroting 2013 een negatief bedrag van € 2.809.000 hadden geschat.

Ontwikkeling vermogen Het eigen vermogen is in 2013 ten opzichte van 2012 sterk gestegen en ook hoger dan verwacht bij het opstellen van de begroting. Woonconcept heeft een solvabiliteit van 40%. Het Centraal Fonds heeft in haar beoordelingsbrief in 2013 de vermogenspositie van Woonconcept positief beoordeeld.

De financiële meerjarenraming van Woonconcept over 2014 tot en met 2018 laat alle jaren een toename zien van het Eigen Vermogen. Met name de verwachte toename van de waarde van ons bezit, de verlaging van de loonkosten, onderhoudslasten, bedrijfslasten en de verder gereduceerde investeringen zorgen voor een groei van het Eigen Vermogen. Woonconcept vindt een minimale solvabiliteit van 30% noodzakelijk om de continuïteit niet in gevaar te brengen. Woonconcept blijft volgens de meerjarenbegroting boven de minimaal noodzakelijk geachte solvabiliteit.

56

Rentabiliteit De rentabiliteit op het eigen vermogen (resultaat voor belastingen, gecorrigeerd met herwaarderingen en waardeveranderingen gedeeld door het eigen vermogen einde boekjaar) bedraagt 2,2% in 2013 en is daarmee lager dan de 3,1% die was begroot. Hoewel ook het resultaat hoger is dan verwacht is met name het hogere Eigen Vermogen debet aan de lage rentabiliteit.

Als maatschappelijke organisatie is een hoge rentabiliteit op het eigen vermogen voor Woonconcept geen drijfveer. Woonconcept streeft naar een rentabiliteit op het eigen vermogen van 0,5% boven de inflatie. Hiermee wordt bereikt dat de vermogenspositie minimaal intact blijft.

De rentabiliteit op het vreemd vermogen bedraagt 3,6% in 2013 daar waar 5% was begroot. De rentes voor nieuwe leningen en herfinancieringen zijn in 2013 lager dan ingerekend. Door de kredietcrisis is de situatie voor de toekomst nog steeds onzeker. Een rentestijging ligt in de lijn der verwachtingen, maar voorspellingen zijn zeer lastig in tijden van crisis. In de lange termijnbegrotingen rekenen wij met een rentabiliteit op het vreemd vermogen van 5,25% voor nieuwe leningen om hiermee enige buffer te creëren.

57

7.3. Financiering

De Interest Dekkingsratio (Interest coverage ratio, ICR) geeft aan hoeveel keer we de interestlasten verdienen, hiervoor wordt het bedrijfsresultaat gedeeld door de rentelasten. Door de derivatenproblematiek bij veel corporaties zijn de renteontwikkelingen bij corporaties volop in de schijnwerpers komen te staan. Door het WSW is de Interest Dekkingsratio vastgesteld op minimaal 1,4. Vanaf 2013 voldoet Woonconcept ruim aan deze norm. Woonconcept groeit daarna door naar een gezonde 2,07 waarmee ruimte voor tegenvallers is gereserveerd. Liquiditeit Sinds 2009 is de Bank Nederlandse Gemeenten onze huisbankier. Bij de BNG hebben wij een rekening-courant-faciliteit waarmee de operationele kasstroom kan worden gefinancierd met een goede prijsstelling. Voor nieuwbouwprojecten worden langlopende leningen aangetrokken. Leningportefeuille De leningportefeuille van Woonconcept bedraagt eind 2013 € 546 miljoen, eind 2012 was dit ongeveer € 554 miljoen. Dit is een afname van 1% veroorzaakt door weinig nieuwbouwprojecten maar wel forse aflossingen in 2013 ad € 37 miljoen. Investeringen in vastgoed, zowel nieuwbouw als planmatig onderhoud worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. Daarnaast worden de ontvangen gelden uit de verkoop van bestaand bezit aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. De duration van onze leningportefeuille bedraagt 12,1 jaar eind 2013. Eind 2012 was de duration 11,3 jaar. Door de lage rente op langlopende leningen hebben wij verhoudingsgewijs meer langlopende financieringen ingekocht. De duration van de leningen is lang te noemen, maar leidt niet tot een hogere vermogenskostenvoet dan in de corporatiebranche gebruikelijk is. De vermogenskostenvoet bedraagt 3,68% in 2013 terwijl de vermogenskostenvoet 3,73% bedroeg in 2012. Naar verwachting daalt de vermogenskostenvoet niet fors meer, maar uiteraard is dat mede afhankelijk van de renteontwikkelingen op langere termijn. De ‘loan to value’, het aandeel langlopende externe financiering (inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden) ten opzichte van de waarde van onroerend goed tegen

58

bedrijfswaarde, bedraagt 57% in 2013. De komende jaren verwachten we een gestage daling. Voor de branche geldt als vuistregel dat de loan to value niet hoger mag zijn dan 75%. Woonconcept zit daar ruim onder en de doelstelling voor de komende jaren is niet boven de 70% te komen.

Het WSW hanteert als leidraad dat de financiering niet meer mag bedragen dan 50% van de WOZ-waarde. Voor Woonconcept geldt dat de leningportefeuille op dit moment ca. 35% van de WOZ-waarde bedraagt. Derivaten: Woonconcept heeft enkele Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling aan een lening kennen. Voor zover derivaten ter afdekking dienen van toekomstige verplichtingen (waarvoor door de onderneming verplichtingen zijn aangegaan waarvan de voorwaarden vastliggen), wordt resultaatneming op deze derivaten uitgesteld tot het moment van afwikkeling. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De contante waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2013 is als volgt: Referentienr Rest. Hoofdsom Contante waarde BNG ref 90246 € - 6.500.000 € 0 BNG ref 90247 € 6.500.000 -/- € 37.754 BNG ref 91587 € - 6.000.000 € 0 BNG ref 91588 € 6.000.000 -/- € 26.933 Totaal contante waarde

-€

64.687

Bij een daling ten opzichte van de marktrente per 31 december 2013 met 1% is deze waarde -€ 64.716 en bij een daling van 2% is dit -€ 64.745. Extendible leningen: Daarnaast heeft Woonconcept een 7-tal extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Dit recht van de bank heet een ‘embedded receiver 59

swaption’ en onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013. Overzicht extendible leningen geldgever Bedrag e FORTIS 12.000.000 FORTIS 12.000.000 BNG 20.000.000 FORTIS 20.000.000 FORTIS 17.500.000 NWB 12.000.000 NWB 14.000.000 107.500.000

rente lening 3,850 3,750 4,000 4,750 3,975 3,750 3,750

Waarde einddatum Swap nu 2-10-2045 -1.530.077 1-12-2045 -1.457.360 18-4-2046 -3.431.042 11-8-2048 -5.725.853 3-1-2047 -4.153.473 3-6-2050 -2.439.476 31-1-2050 -2.423.755 -21.161.036

-1% -2.661.018 -2.551.305 -6.115.218 -9.950.766 -8.381.418 -4.817.731 -4.958.403 -39.435.859

-2% -4.680.794 -4.526.009 -10.806.115 -16.801.360 -14.906.948 -9.042.889 -9.631.410 -70.395.525

Basisrenteleningen: Woonconcept heeft een 6-tal basisrenteleningen. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. In de basisrentelening zit een ‘embedded swap’. Onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013. Overzicht basisrenteleningen rente geldgever bedrag lening BNG 32.000.000 3,388 NWB 10.000.000 3,860 NWB 30.000.000 3,620 NWB 25.000.000 2,648 BNG 15.000.000 3,745 NWB 15.000.000 3,780 127.000.000

Waarde einddatum Swap nu 1-2-2041 -4.470.942 5-10-2044 -2.597.559 2-1-2051 -6.808.773 3-6-2052 208.862 20-9-2049 -3.877.692 15-4-2049 -4.155.557 -21.701.661

-1% -12.206.866 -5.426.568 -16.218.980 -6.816.626 -8.611.511 -8.866.878 -58.147.429

-2% -22.164.280 -9.159.053 -29.249.716 -16.751.498 -15.081.234 -15.285.851 -107.691.632

De berekening van de waarde van de swaps is een zuiver theoretische benadering in geval van een rentedaling. In geval deze rentedalingen zich voordoen hoeven wij geen extra gelden bij te storten. Treasury De leningportefeuille van Woonconcept kende voor het jaar 2013 een renterisico van € 58,1 miljoen. Vier leningen, samen € 11,8 miljoen, moesten contractueel afgelost worden. In combinatie met nieuwbouwprojecten is hiervoor nieuwe financiering aangetrokken. Renteconversies Onze leningportefeuille kende voor 3 leningen met een totaal schuldrestant van € 8,4 miljoen renteconversies. Onderstaand de afspraken per lening. - Per 1 februari moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 2,4 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,72%. Voor de restant looptijd van 20 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,75% vast. - Per 1 maart moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 5 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 6,03%. Wij hebben een rente afgesproken 60

-

van 2,7985% vast voor 10 jaar. Over 10 jaar vindt nog één keer een renteconversie plaats. Per 30 december moesten wij voor een annuïtaire lening van bijna € 1miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,96%. Voor de restant looptijd van 10 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,32% vast.

Spreadaanpassingen basisrenteleningen Voor een tweetal basisrenteleningen, tezamen € 25 miljoen, moesten wij een afspraak maken over de opslag (spread) op de rente. - Per 15 april zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 15 miljoen overeengekomen van 0,24% voor één jaar. De rente op de lening is 3,78%. Totaal moeten wij dus 4,020% betalen. De lening loopt tot 15 april 2049. - Per 5 oktober zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 10 miljoen overeengekomen van 0,10% voor één jaar. De rente op de lening is 3,86%. Totaal moeten wij dus 3,96% betalen. De lening loopt tot 5 oktober 2044. Financieringen Voor de financiering van nieuwbouw sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed en voor de herfinanciering van contractueel af te lossen leningen hebben wij totaal € 9,5 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. -

-

-

-

-

Voor activiteiten in de gemeente Steenwijkerland hebben wij via de BNG een lineaire lening van 20 jaar aangetrokken. Deze lening is € 6 miljoen groot en heeft een looptijd van 20 jaar. De rente op deze lening is 2,93% per jaar. Voor energiebesparende activiteiten in de gemeente Steenwijkerland hebben wij via Energiefonds Overijssel een lening van 15 jaar aangetrokken. Deze lening is € 2,3 miljoen groot en wordt op 30 september 2028 in een bedrag terugbetaald. De rente op deze lening is 1,5% per jaar. Voor de nieuwbouw van een WKO installatie bij het zorgcomplex Jannes van der Sleeden in Hoogeveen hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 310.345. Deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,488%. Voor de PV panelen bij het zorgcomplex de Schiphorst in Meppel hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 458.174. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,14%. Voor de financiering van een WKO installatie bij het zorgcomplex de Schiphorst in Meppel hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 458.174. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,14%.

Diversen Eind 2011 zijn wij gestart met een Treasurycommissie (TC). In de TC nemen de manager Financiën en Control, de financial controller en Jan-Hein Gerritsen, partner bij Censum plaats. De TC komt eens per kwartaal bij elkaar om aan de hand van de kasstroomprognose de treasuryactiviteiten voor het komend kwartaal te bespreken. Ook worden de marktomstandigheden en productontwikkelingen op het gebied van financieringen doorgenomen. Voor de financiering van de Holding en haar dochterondernemingen vragen de banken extra zekerheden in de vorm van hoofdelijke medeschuldenaarsstelling door Woonconcept. Huisbankier van de Holding en de meeste van haar dochters is de Bank Nederlandse Gemeenten.

61

7.4. Externe financieringsmogelijkheden Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hanteert vanaf 2007 een financierbaarheidstoets die uitgaat van de kasstromen van de corporatie. De kasstromen worden onderverdeeld in operationele kasstromen en investeringskasstromen. Tot de operationele kasstromen behoren de huren, de kosten van het werkapparaat, de onderhoudskosten en de rente- en aflossingskosten. Tot de investeringskasstromen behoren de investeringen in het bezit, de verkopen van het bezit en de nieuwe leningen. De operationele kasstromen mogen niet meerjarig negatief zijn. De operationele kasstroom van de organisatie moet op een dusdanig niveau liggen dat minimaal de rentekosten kunnen worden betaald. De zogenaamde interest dekkingsratio geeft aan in welke mate de rentelasten kunnen worden voldaan. De interest dekkingsratio (bedrijfsopbrengsten -/- (bedrijfskosten gecorrigeerd met de afschrijvingen en waardeveranderingen)/(rentelasten -/- rentebaten)) over 2013 geeft een uitkomst van 1,51, begroot 1,40. Dit betekent dat de kasstroom voldoende is om 1,5 keer de rente te kunnen betalen. Voor de corporatiebranche wordt als vuistregel een interest dekkingsratio van minimaal 1,40 aangehouden. Woonconcept voldoet aan de minimale eis. De komende jaren neemt de interest dekkingsratio toe en zal ruim boven de minimum eis liggen. Dat wordt onder andere veroorzaakt door een teruglopende financieringsbehoefte door bijstelling van de investeringen in nieuwbouw en de verlaging van de bedrijfslasten. Het WSW heeft in 2013 een faciliteringsvolume vrijgegeven ten bedrage van € 55,4 miljoen. Van dit volume hebben wij in 2013 al € 1,2 miljoen aangetrokken zodat er nog € 54,2 miljoen resteert. Het faciliteringsvolume is nog gebaseerd op de meerjarenbegroting 2013 – 2017 maar is volgens ons voldoende om de toekomstige nieuwbouwprojecten te financieren. De nieuwe meerjarenbegroting 2014 – 2018 laat een beter toekomstperspectief zien, zowel in de kasstromen als in de jaarresultaten. 7.5. Renterisico’s vanaf 2014 Voor Woonconcept geldt als uitgangspunt dat het mogelijk is vervroegd nieuwe financieringen aan te gaan voor een termijn tot maximaal drie jaar. De beschikbare liquiditeiten worden dan tijdelijk belegd, op voorwaarde dat de effectieve rentevoet over de onderhavige contracttermijn beneden de door het WSW vastgestelde vermogenskostenvoet van 4,75%(vorig jaar 5,25%) komt te liggen. Voor tijdvakken langer dan drie jaar worden geen vervroegde afspraken gemaakt. In het kader van goed rentemanagement kan het nodig zijn rentederivaten te gebruiken om bescherming te bieden tegen rentestijgingen als gevolg van periodieke rentewijzigingen en herfinanciering. Deze instrumenten moeten een afschermend karakter hebben. De ermee samenhangende kosten worden betrokken bij de besluitvorming. Contractvolumes en de aard van de instrumenten moeten aansluiten bij de gesignaleerde rente- en volumeproblematiek. Bij gebruik van rentederivaten worden alternatieve mogelijkheden evenals een second opinion opgenomen in de besluitvorming. Woonconcept maakt alleen gebruik van derivaten wanneer deze één op één aan een lening zijn gekoppeld en gaat geen zogenaamde open contracten aan. In het Financieel Statuut is vastgelegd welke derivaten wel en niet mogen worden ingezet. Het Ministerie van BZK heeft in 2012 nieuwe regelgeving ingevoerd met betrekking tot het gebruik van derivaten naar aanleiding van onder andere het Vestia-debacle. De mogelijkheden voor het inzetten van derivaten zijn fors beperkt. Woonconcept conformeert zich uiteraard aan de nieuwe regelgeving.

62

Feitelijk is het afsluiten van derivaten onmogelijk. Corporaties moeten als non professionele partijen worden aangemerkt zodat banken geen zaken zullen doen met corporaties, tevens is er de beperking van een maximale looptijd van 10 jaar. Voor de huidige portefeuille is de gemiddeld verschuldigde rente op aangetrokken vreemd vermogen op de middellange termijn gedaald naar 3,73%. Door de economische recessie verwachten wij voor het komende jaar dat de rente op de kapitaalmarkt redelijk stabiel zal blijven. De opslag op de rente is nog altijd hoog, maar door het lage renteniveau is het mogelijk om langlopende leningen met een vaste rente af te sluiten. Voor de middellange termijn hanteren wij een rentevoet van 5,25% voor nieuwe leningen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw toetst ieder jaar of het jaarlijkse renterisico de grens van 15% van de leningportefeuille niet overtreft. Renterisico wordt gelopen op leningen die een renteaanpassing kennen, contractuele aflossingen ineens en de rekening courant mogelijkheid bij de huisbankier van € 10 miljoen. Ook hebben wij de leningen met spreadaanpassingen meegenomen in de risico’s. Voor Woonconcept ligt deze jaargrens op € 82 miljoen en is deze in 2014 gelijk aan de norm van het WSW van 15%. Zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Renterisico’s volgens treasuryjaarplan 2014

7.6. Risicomanagement In 2009 is Woonconcept gestart met de implementatie van Risicomanagement. Samen met Deloitte is een eerste inventarisatie gehouden van de grootste risico’s. Naar aanleiding van de inventarisatie zijn maatregelen genomen om de risico’s beter te kunnen beheersen. Ook in 2013 zijn verdere stappen gezet in de verdere professionalisering van het risicomanagement, hiervoor is een aparte werkgroep ingesteld. Samen met de verbindingen zijn acties genomen om de Interne Controle en het risico-management te verbeteren. In 2013 zijn het Investeringsstatuut, het Treasurystatuut en het Verbindingenstatuut vastgesteld door de bestuurder en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. 7.7. Fiscaliteit Woningcorporaties zijn volledig belastingplichtig. Fiscaliteit legt aan de ene kant druk op de organisatie omdat het forse capaciteit vraagt. Anderzijds levert een professionele aanpak kansen voor forse besparingen op voor de organisatie. Binnen Woonconcept is er permanent aandacht voor fiscale zaken. Verder wordt er permanent aan educatie gedaan om de kennis en vaardigheden van de medewerkers op een hoger niveau te brengen.

63

Voor complexe projecten wordt gebruikgemaakt van externe ondersteuning om de mogelijkheden binnen de fiscale wetgeving te benutten, maar ook om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichtingen. Woonconcept onderhoudt goede relaties met de medewerkers van de Belastingdienst over actuele zaken. In de jaarrekening is rekening gehouden met de fiscale wet- en regelgeving. 7.8. Resultaat deelnemingen Het resultaat van Woonconcept Holding B.V. geconsolideerd bedraagt € 1.233.000,negatief, in 2012 was dat € 770.000,- negatief. Als gevolg van de economische crisis staan de resultaten bij enkele ondernemingen onder druk. Woonconcept Projectontwikkeling heeft als gevolg van het stopzetten van de investeringen bij de stichting een forse reorganisatie doorgevoerd in 2013. Bij Woonconcept Onroerend Goed BV (WOG) is het verlies vooral ontstaan doordat vroegtijdig financiering is aangetrokken en deze financieringslasten niet geactiveerd kunnen worden. Bij Zorgenvrij Wonen BV is besloten om deze onderneming in 2014 te liquideren. In hoofdstuk 8 lichten we de resultaten en ontwikkelingen per onderneming verder toe.

64

8. Verbindingen 8.1 Algemeen Sinds 1998 heeft Stichting Woonconcept haar commerciële activiteiten ondergebracht in een aantal BV’s. Belangrijk is en blijft voor de Holding en haar dochtervennootschappen dat de verrichte activiteiten altijd een directe relatie hebben met Wonen, Zorg en Welzijn. 8.2 Woonconcept Holding BV De activiteiten van Woonconcept Holding BV zijn voor de maatschappelijke onderneming en toegelaten volkshuisvestingsinstelling Stichting Woonconcept van belang om marktrisico’s af te schermen. Woonconcept Holding BV is geworteld in het statutaire werkgebied van Woonconcept en is vaak partner van de Stichting Woonconcept in verschillende maatschappelijke opgaven en netwerken. Daarnaast werkt de holding samen met andere partners. Het statutaire werkgebied van Stichting Woonconcept omvat de provincie Drenthe en de gemeenten Steenwijkerland, Zwartewaterland, Kampen, Zwolle, Staphorst, Hardenberg, Dalfsen, Ommen, Raalte, Olst-Wijhe, Heerde, Hattem en Haren. Het werkgebied van de Holding is inmiddels groter geworden o.a. door samenwerking met andere toegelaten instellingen binnen onze werkmaatschappijen, zoals bijvoorbeeld Vastgoed, Woonscan en Home Team. Door marktverbredende c.q. commerciële activiteiten in vennootschappen onder te brengen, ontstaat een transparante structuur. De huurders kunnen ervan verzekerd zijn dat ze niet de dupe worden van onverhoopte commerciële verliezen. Ook wordt een gelijkwaardige basis gevormd ten opzichte van de concurrentie, het zogenaamde “level playing field”. De bedrijfsactiviteiten van de holding hebben altijd te maken met wonen en zorg. Wij onderkennen de risico’s van die activiteiten. Nieuwbouw, beheer, onderhoud en managen van vastgoed is ingewikkeld. Planning en procesrisico’s hangen direct met elkaar samen. Ook hebben markt, samenwerking en draagvlakrisico's invloed op de planning. Wij moeten een uitstekende dossierkennis van de status en voortgang van opdrachten en projecten hebben en vragen kunnen beantwoorden over de risico’s in het totaal en op detailniveau. Maar ook moeten wij weten wat de meest risicovolle projecten en opdrachten zijn en wat de materiële omvang daarvan is. Er zijn maatregelen genomen om de risico’s te beheersen, door adequate vastleggingen, rapportages en verzekeringen. Woonconcept Holding BV heeft de afgelopen jaren cumulatief ongeveer € 12 miljoen bijgedragen aan maatschappelijke activiteiten. Op basis van de huidige stand van zaken op de middellange termijn verwachten wij ieder jaar ongeveer een bijdrage van € 0,5 miljoen te kunnen bereiken. Het ministerie van BZK maakt in de prestatiebrief over het verslagjaar 2013 geen specifieke opmerkingen over Woonconcept Holding BV en haar dochtervennootschappen. Het Ministerie van BZK heeft een positief oordeel geveld over het gevoerde financieel beleid en de verrichte volkshuisvestelijke prestaties. Woonconcept Holding BV heeft eind 2013 een belang van 50% in Bergstein Beheer BV, 49,5 procent in Bergstein CV en 60% in Zorgenvrij Wonen BV. Daarnaast heeft de Holding een belang van 100% in de BV’s HomeTeam BV, Woonconcept ICT BV, Woonconcept Projectontwikkeling BV (Vastgoed), Woonconcept Onroerend Goed BV, Woonconcept Energie BV en Woonscan BV. 65

In 2013 is de deelneming Woonconcept Monumenten BV opgeheven. In de BV werden in 2013 geen activiteiten meer verricht. Het maatschappelijke aandelenkapitaal van Woonconcept Holding BV bedraagt € 453.722. Ultimo boekjaar 2013 zijn 3.294 aandelen geplaatst en in liquiditeiten volgestort à € 45,372 per aandeel, ofwel een totaal bedrag groot € 149.456. In het boekjaar 2013 heeft Woonconcept Holding BV als geheel een negatief jaarresultaat behaald van afgerond -/- € 1.233.000. Kort weergegeven ziet de ontwikkeling van de financiële positie over 2013 er vermenigvuldigd met € 1.000, als volgt uit: €

eigen vermogen op 1 januari 2013 resultaat deelnemingen 2013 jaarresultaat Woonconcept Holding 2013

273

€ -/- 1.117 € -/- 116 € -/- 1.233 € -/-

eigen vermogen 31 december 2013

959

De structuur van de Holding ziet er als volgt uit:

Woonconcept Projectontwikkeling BV Hometeam BV Woonconcept Onroerend Goed BV Woonscan BV RVC

Stichting Woonconcept

Woonconcept Holding BV Woonconcept ICT BV Woonconcept Energie BV

Bergstein Beheer BV Bergstein CV Zorgenvrij Wonen BV

66

Woonconcept Vastgoed Participaties BV

Fiscaal kan rekening worden gehouden met een deelnemingsvrijstelling voor alle deelnemingen, waardoor de Holding geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. In het boekjaar 2013 heeft de vennootschap Woonconcept Holding geen werknemers. Bij de gelieerde vennootschappen HomeTeam, Woonscan en Woonconcept Vastgoed hebben wij in 2013 circa 61 formatieplaatsen (2012: 70). De administratieve werkzaamheden in Woonconcept ICT, Woonconcept Onroerend Goed, Woonconcept Energie, vennootschappen met beperkte omvang, zijn in 2013 verricht door Stichting Woonconcept. De Commissie Gelijkstelling Werkgevers in Huizen heeft Woonconcept Vastgoed, Woonscan en HomeTeam volledig gelijkgesteld als werkgever in de zin van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Omdat de aandelen, via Woonconcept Holding BV, voor 100 procent in handen zijn van Stichting Woonconcept, toegelaten instelling en Aedes-lid, is er sprake van een overwegende mate van zeggenschap en valt de vennootschap onder de definitie van artikel 1b van voornoemde CAO. De vennootschappen hebben voor wat betreft de CAO in voldoende mate binding met de bedrijfstak en haar werknemers kunnen deelnemen aan de pensioen-, VUT- en vroeg pensioenfondsen. De Stichting Administratiekantoor Sector Woningcorporaties verzorgt de deelname in pensioenen, VUT en opleidingen. De deelnemingen in Woonconcept Holding BV zijn nominaal gewaardeerd op het volgestorte en geplaatste aandelenkapitaal ultimo 2013, rekening houdende met de jaarresultaten en kapitaalsmutaties tot en met het boekjaar 2013. De Raad van Commissarissen van Stichting Woonconcept houdt toezicht op de gang van zaken bij de vennootschappen. Omschrijvingen Woonconcept Vastgoed Woonscan BV

Beginbalans Resultaten 01–01-2013 2013

Kapitaalmutaties

Eindbalans 31-12-2013

651.217

-/-136.535

0

514.682

415.201

23.957

0

439.158

HomeTeam

1.026.344

62.182

-/- 100.000

988.526

Woonconcept Onroerend Goed Woonconcept Monumenten ICT Bergstein Beheer Bergstein CV Woonconcept Energie BV Zorgenvrij Wonen Totalen

-/- 16.493 -/- 1.036.837

1.053.330

0

8.591

0

-/- 8.591

0

-/- 21.108 13.012 531.121 1.025.854

9.827 -/- 649 -/- 250.559 477.409

0 0 195.000 -/- 93.141

-/- 11.281 12.363 475.562 1.410.122

-/- 180.352 -/- 172.688 3.453.387 -/- 1.023.893

0 1.046.598

-/- 353.040 3.476.092

8.3 Woonconcept Vastgoed, statutaire naam: Woonconcept Projectontwikkeling BV Woonconcept Vastgoed beleefde in 2013 het moeilijkste jaar uit haar geschiedenis. Vanwege de malaise in de corporatiesector zag Woonconcept Vastgoed tweederde van haar geprognosticeerde omzet voor 2013 wegvallen. Daarmee ontstond er een directe noodzaak tot een ingrijpende reorganisatie. Dit proces heeft de bedrijfsactiviteiten en de werksfeer in het afgelopen jaar volledig beheerst. 67

Woonconcept Vastgoed begon 2013 met 16 medewerkers, waarvan er volgens het reorganisatieplan 11 moesten afvloeien. Dit gebeurde verspreid over het jaar, zo veel mogelijk gekoppeld aan de geplande oplevering van onderhanden projecten en het aflopen van opdrachten. Desondanks moesten er veel werkzaamheden en dossiers worden overgedragen. Bovendien kregen alle overgebleven medewerkers een verbreding van taken en verantwoordelijkheden. Alles bij elkaar een zware klus die, ondanks de vele perikelen, goed is geklaard. Er is in 2013 een 10-tal (deel)projecten opgeleverd, maar geen nieuwe gestart. Onder de opgeleverde projecten zaten twee grote en complexe zorgprojecten, ‘De Valkenlaan’ te Hoogeveen en ‘De Schiphorst’ te Meppel. Ook het volledig verkochte koopproject in het Kornputkwartier te Steenwijk is het vermelden waard. Daarnaast heeft Woonconcept Vastgoed relatief veel opbrengsten weten te genereren uit detachering. De werkzaamheden die worden verricht voor het omvangrijke onderwijspark ‘Ezinge’ te Meppel zijn daarbij het meest aansprekend. Woonconcept Vastgoed heeft middels gerichte acquisitie haar werkvoorraad aangevuld met enkele koopprojecten, die vervolgens op een succesvolle wijze in verkoop zijn gebracht en in het komende jaar voor omzet zullen gaan zorgen. In juli kwam Stichting Woonconcept met het goede nieuws dat zij de ‘on hold’ status van enkele projecten kon afhalen. Dit gaf zekerheid over een belangrijk deel van de werkvoorraad. Bovendien zorgden de extra werkzaamheden er zelfs voor dat het ontslag van twee medewerkers kon worden ingetrokken. Het tegenstrijdige daarbij is dat dit een negatief effect heeft gehad op het resultaat, want de bedrijfslasten vielen hierdoor hoger uit dan begroot, terwijl de opbrengsten onveranderd bleven. Deze voorinvestering zal in het komende jaar opbrengsten geven. Hoewel het jaar 2013 met verlies werd afgesloten, kan worden gesteld dat Woonconcept Vastgoed er sterker uitkomt dan het was ingegaan. Formele kaders Woonconcept Projectontwikkeling BV (handelend onder de naam Woonconcept Vastgoed) is in 2000, door Stichting Woonconcept, in het leven geroepen om de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwprojecten ter hand te nemen. De aandelen van Woonconcept Vastgoed worden gehouden door Woonconcept Holding BV, welke aandelen worden gehouden door Stichting Woonconcept. Doelstelling De activiteiten van Woonconcept Vastgoed zijn er op gericht om als ‘preferred supplier’ de nieuwbouwprojecten voor Stichting Woonconcept te ontwikkelen en realiseren. Daarnaast worden opbrengsten uit projecten voor derden en koopwoningen gegenereerd, die Stichting Woonconcept kan investeren in de sociale sector. Woonconcept Vastgoed levert hierdoor, zowel commercieel als maatschappelijk, een bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave van Stichting Woonconcept. Deelnemingen In 2007 is Woonconcept Vastgoed Participaties BV opgericht. Alle aandelen van deze vennootschap worden gehouden door Woonconcept Vastgoed. Deze vennootschap neemt, namens Woonconcept Vastgoed, deel aan samenwerkingsverbanden met derden, zodat het risico van hoofdelijke aansprakelijkheid van Woonconcept Vastgoed beperkt kan blijven. In 2013 was er één samenwerkingsverband vanuit Woonconcept Vastgoed Participaties BV:  ‘VOF Westerstouwe’, in combinatie met Noppert Heerenveen Vastgoed BV.

68

Deze samenwerking is ingrijpend gewijzigd na faillissementsproblemen bij de Verenigde Noppert Bedrijven BV (de moederorganisatie van onze samenwerkingspartner). De opstalontwikkeling wordt ondertussen voortgezet vanuit Woonconcept Vastgoed, terwijl de gebiedsontwikkeling nog vanuit de VOF geschiedt. Er is echter overleg met de aangestelde curator over de beëindiging van de VOF en de overheveling van resterende werkzaamheden.

Kerngegevens Productie Woonconcept Vastgoed heeft in het verslagjaar 10 (deel)projecten opgeleverd. Deze projecten bestonden in totaal uit 320 wooneenheden, waarvan 21 koopwoningen, 52 huurwoningen, 247 zorgeenheden en enkele overige ruimten. Ultimo 2013 bestond de voorraad (opgeleverd onverkocht) uit 3 koopwoningen en 4 bouwkavels. Financieel resultaat Omschrijving

Brutomarge Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Renteresultaat Belastingen Jaarresultaat

Begroting 2013 535 -/- 475 -/- 60 -/- 60 0 0

Bedragen (x € 1.000) Werkelijk 2013 508 -/- 590 -/- 82 -/- 80 25 -/- 137

Werkelijk 2012 913 -/- 1.583 -/- 670 117 -/- 529 -/- 1.082

Dienstverlening Naast reguliere projecten, heeft Woonconcept Vastgoed ook werkzaamheden als dienstverlener verricht. Als gedelegeerd ontwikkelaar werden projecten ontwikkeld voor rekening en risico van derden. Met name bij woningcorporaties en zorginstellingen werd hiermee in een behoefte voorzien. In het afgelopen jaar zijn er twee projectleiders, een projectontwikkelaar en een verkoopcoördinator gedetacheerd. Daarnaast is er secretariële- en administratieve ondersteuning verleend aan een zusterbedrijf. Hiermee is de dekking op onze bedrijfslasten flink aangevuld.

Risicobeheersing Elke viermaandsperiode wordt, als uitvloeisel van de dagelijkse risicomonitoring, een risicoprofiel opgesteld. Deze analyse bestaat uit het, middels individuele beoordeling van projecten, kwantificeren van de risico’s. Hierbij worden risico’s op locatieverwerving, ontwikkelkosten en het risico van onverkochte woningen onderscheiden. De aanvaardbaarheid van risico’s wordt mede beoordeeld in relatie tot het te verwachten bedrijfsresultaat en het beschikbare vermogen.

Vooruitzichten voor 2014 In productie Aan het begin van het boekjaar 2014 heeft Vastgoed geen projecten in uitvoering en bestaat de opdrachtenportefeuille alleen uit detacherings- en advieswerk. Al vroeg in het jaar komen daar weer projecten bij.

69

Orderportefeuille Het komende jaar kunnen diverse projecten starten. Het betreffen projecten in de zorg, huur en koop, maar tevens civiele werken voor de inrichting van openbare ruimten. Twee omvangrijke projecten zijn van doorslaggevend belang; het ‘Woonservicegebouw Krakeel’ en het combinatieproject ‘De Kaap’, beide in Hoogeveen. De prognose is dat de bouw van deze projecten in respectievelijk het tweede en derde kwartaal van 2014 kan starten. Daarnaast kunnen er nog enkele projecten voor Stichting Woonconcept worden gestart. Momenteel heeft Woonconcept Vastgoed een zestal projecten in de verkoop. Voor 2014 staan er nog enkele op stapel. Met deze projecten ontstaat er een breed aanbod aan woningtypen en prijsklassen. Het aanbod van vrijstaande woningen wordt, waar mogelijk, vervangen door kavelverkoop. Met het aanbieden van startersleningen via de SVn, verwacht Woonconcept Vastgoed zich (waar nodig) nog beter te kunnen onderscheiden van de concurrentie in het lage segment. De orderportefeuille zal nog worden aangevuld met adviesopdrachten en projecten waar als gedelegeerd ontwikkelaar wordt gehandeld.

Personeel en organisatie Reorganisatie Het personele deel van de reorganisatie is in 2013 afgerond. Woonconcept Vastgoed heeft nu zeven medewerkers. In de reorganisatiebegroting is rekening gehouden met een verhuizing. In 2014 zal worden besloten of de geplande verhuizing doorgaat. Het toekomstig bedrijfsmodel De huidige markt- en bedrijfsomstandigheden vragen om een scherpe focus op de basisdoelstelling: het op een creatieve, transparante en verantwoorde wijze ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Woonconcept Vastgoed gaat zich daarom volledig richten op de kernactiviteiten ‘conceptontwikkeling, bouw- en verkoop-management’. Dit zal worden gedaan vanuit de eigen grondposities alsmede voor derden. Strategische samenwerking met de juiste partners zal daarbij een belangrijke succesfactor zijn. Daarbij zullen activiteiten die in het verleden uitbesteed werden, zoals die rondom de verkoop, toezicht en directievoering vaker zelf ter hand genomen worden. 8.4 Woonscan BV Woonscan is een dienstverlenende organisatie op het gebied van het beheer van vastgoed. De activiteiten zijn verdeeld over 3 hoofdafdelingen:  

Projectmanagement Management van projecten en detachering van medewerkers. Vastgoedbeheer  Technisch Vastgoedbeheer Het uitvoeren van conditiemetingen en maken van meerjarenonderhoudsbegrotingen. Het management van planmatig onderhoud en de aansturing van serviceonderhoud  Financieel en administratief beheer Financieel, secretarieel en administratief beheer voor Verenigingen van Eigenaars en vastgoedeigenaren.

70



Veiligheid en Energieadvies  Veiligheid De afdeling Veiligheid is KOMO gecertificeerd voor het maken van legionella risico inventarisaties en legionella beheerplannen. Ook wordt het beheer uitgevoerd en worden brand- en inbraakinstallaties geïnspecteerd en gecontroleerd.  Energieadvies De afdeling energieadvies is NL EPBD en KOMO gecertificeerd voor energielabeling en energiebesparingsadviezen voor woning- en utiliteitsbouw.

Omzet In 2013 bedroeg onze bruto marge (omzet – kostprijs van de omzet) € 1.860.000. Dit is 11% lager dan in 2012. Kosten De lagere omzet is gepaard gegaan met lagere kosten. De totale kosten inclusief de financiële lasten bedroegen in 2013 € 1.831.000. Dit is 7% lager dan in 2012 en gerealiseerd in de volle breedte van de organisatie. Resultaat Ondanks alle bovenstaande problematiek is 2013 afgesloten met een positief resultaat. In 2013 is het resultaat voor belasting uitgekomen op € 29.000. Het rendement op de omzet is daarmee gedaald van 5% in 2012 naar bijna 1,5% in 2013. Markt Zoals aangegeven werden medio 2013 de eerste contouren van herstel zichtbaar. In 2013 is het gelukt om ruim 50 nieuwe klanten te verwerven die gezamenlijk bijna 6,5% van onze omzet hebben binnengebracht. De verdeling van onze klantengroepen bestond vóór 2013 globaal uit:  50% zorg,  30% woningcorporaties,  12% VvE’s,  8% overige. Eind 2013 zag onze omzetverdeling er als volgt uit:  44% zorg,  32% woningcorporaties,  13% VvE’s,  11% overige. In toenemende mate vragen onze bestaande klanten om projecten door middel van ketensamenwerking tot stand te brengen. Deze vorm van samenwerking blijkt voor Woonscan een nieuwe markt voor onze tactische kennis. Dit verklaart voor een belangrijk deel de stijging van het percentage omzet in de overige klanten. Met het afronden van de eerste reorganisaties bij onze klanten ontstaat ook weer de mogelijkheid voor externe inhuur. Onze detacheringen nemen daardoor toe. Op dit moment (begin 2014) is onze orderportefeuille tot medio 2014 weer voor 85% gevuld wat gezien de huidige markt zeer goed te noemen is. De markt is echter nog wel zeer grillig. Door de onzekerheid worden nog veel projecten op het laatste moment uitgesteld. Ook is nog steeds sprake van grote concurrentie. Het vergroten van ons klantenbestand in 2013 en het verder spreiden van onze omzet stemt ons positief. Kwaliteit 71

Naast het feit dat wij KOMO gecertificeerd zijn voor legionella preventie en energielabeling zijn wij in 2011 ISO 9001-2008 gecertificeerd. Dit kwaliteitslabel is van toepassing op alle afdelingen binnen onze organisatie. In 2013 hebben wij onze herhalingsaudits weer met glans doorstaan. Bovendien is het klanttevredenheidcijfer in 2013 ten opzichte van 2012 gestegen van een 7,3 naar een ruime 7,6. 8.5 Home Team BV Directieverslag 2013 was een bijzonder jaar. De stagnerende bouwmarkt heeft in 2013 de onderhoudsmarkt verder onder druk gezet en voor het eerst in decennia is de corporatiesector onder invloed van de overheid in verandering. Belangrijke ontwikkelingen die de bedrijfsvoering van HomeTeam hebben beïnvloed. In positieve zin betekent dat, kansen corporaties te ondersteunen bij het efficiënt en goedkoper inrichten van dagelijks onderhoud. In minder positieve zin, een toename van bouwbedrijven op de onderhoudsmarkt en ‘prijs stuntgedrag’ van bouwondernemingen die het hoofd nauwelijks boven water kunnen houden. Kortom, de onderhoudsmarkt is in interesse toegenomen en biedt voldoende kansen voor vraag en aanbod. HomeTeam heeft in 2013 een positief resultaat geboekt. Nieuwe kansen en een aangepaste koers HomeTeam is een service onderhoudsbedrijf dat alle bouwkundige en installatietechnische disciplines in huis heeft. Succesfactoren zijn, continuïteit in serviceonderhoud, een scherper prijsbeleid en een efficiënte, kostenbewuste bedrijfsvoering. HomeTeam houdt vast aan de stabiele koers in serviceonderhoud en bouwt haar projecten portefeuille verder uit door middel van strategische samenwerking met bouwbedrijven in onze regio. Focus op de core business, serviceonderhoud en strategisch inkopen of samenwerken op projectonderhoud. De markt HomeTeam beweegt zich actiever op de onderhoudsmarkt dan afgelopen jaren. Intern is de focus van de directie op het belang van een goed functionerend acquisitiebeleid vertaald in een team Sales dat dagelijks bestaande en nieuwe relaties onderhoudt met verkoop als doel. Een klantvolgsysteem is geïmplementeerd en samenwerking met een professionele verkooporganisatie is opgestart. Het imago van HomeTeam verandert en sluit beter aan op de professionele kracht die HomeTeam bezit. Consumenten ondervinden dat ook en contracteren HomeTeam vaker. Klanttevredenheid In 2013 is geen grootschalig klanttevredenheid onderzoek gehouden maar een kwalitatief interview met onze opdrachtgevers. Uit de gesprekken blijkt dat onze grootste klanten tevreden zijn over onze dienstverlening, prijsvorming, uitvoering, beschikbaarheid (24 x 7 uur) en rapportages. HomeTeam behaalt structureel een hoog service level van 97%. Dat betekent dat wij in staat zijn alle klanten snel, efficiënt en met het juiste resultaat te woord te staan. Een uitzonderlijke prestatie. Risicomanagement Alle risico’s zijn in kaart gebracht en gekoppeld met de benodigde beheersingsmaatregelen. In 2014 worden audits ingezet om het raamwerk te toetsen.

72

Financieel De behaalde omzet en resultaten in 2013 bedragen respectievelijk € 6,6 miljoen en € 115.000,00 voor belastingen (€ 62.000,00 na belastingen). Positieve resultaten maar lager dan 2012 en 2011. De belangrijkste redenen zijn: 

 

Een daling van de projectomzet in de eerste twee trimesters van -60% ten opzichte van het begrootte budget. In het derde trimester is de omzet hersteld en komt daarbij op het gewenste niveau. De belangrijkste opdrachtgever met betrekking tot projecten met een omvang van € 250.000 of meer is Stichting Woonconcept. De intensieve focus van Woonconcept op het terugverkrijgen van borging door het WSW heeft er toe geleid dat tenminste 10 maanden geen projectmatige onderhoudsopdrachten zijn verstrekt aan HomeTeam. Van invloed op het resultaat voor belasting is een vertrekregeling (ca. € 30.000,00) met de business controller van HomeTeam en een toename van personeelslasten (voorinvestering op het CV-installatie onderhoud dat 1 januari 2014 ingaat) Aanpassing van de belastinglatentie als gevolg van niet te verrekenen verliezen uit het verleden.

Belastingen Omzetbelasting HomeTeam vormt met stichting Woonconcept en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid voor de BTW. De niet terug te vorderen omzetbelasting op inkopen zijn kostprijsverhogend. Ter compensatie van het kostprijsverhogende effect wordt op iedere factuurregel aan stichting Woonconcept een opslag doorberekend. De hoogte van de opslag fiscale eenheid wordt bepaald aan de hand van de mate waarin goederen en diensten door derden worden geleverd. Voor 2013 heeft de aandeelhouder aangegeven het voordeel uit de vorming van een fiscale eenheid geheel aan stichting Woonconcept toe te willen delen. Vennootschapsbelasting Het resultaat voor belasting bedraagt € 115.196. Het resultaat van 2013 kan volledig met de nog openstaande verrekenbare verliezen uit het verleden, worden verrekend. Hometeam heeft op haar balans een post latente belastingen opgenomen. De hoogte van de post latente belastingen hangt af van de inschatting in hoeverre toekomstige belastingafdracht kan worden voorkomen door verliezen uit het verleden te verrekenen. 8.6 Woonconcept Onroerend Goed BV (WOG) Directieverslag In het kader van de invoering van de belastingplicht vennootschapsbelasting voor corporaties is in 2007 een nieuwe dochteronderneming opgericht waarin producten, diensten en vastgoed worden ondergebracht die in het kader van de partiële belastingplicht niet meer in de stichting mogen worden uitgevoerd. Woonconcept had de doelstelling om in vastgoed te gaan investeren. Deze investeringen zouden in separate ondernemingen worden ondergebracht, waaronder de WOG. Vanuit deze doelstelling heeft Woonconcept de realisatie van Onderwijspark Ezinge te Meppel ondergebracht bij WOG. Eind 2013 had WOG één project onderhanden; dit betreft het Onderwijspark Ezinge te Meppel. Het project verloopt geheel binnen de gestelde financiële uitgangpunten en zal per medio 2014 worden opgeleverd en geheel in gebruik worden genomen. WOG heeft 2013 afgesloten met een verlies van ca. € 1.036.837. Dit verlies is ontstaan vanuit verplichtingen van een vroegtijdig aangegane lening, waarvan de ingangsdatum 73

(medio 2013) niet aansluit bij de opleverdatum van het project en de hierop ingaande huurovereenkomsten. De extra rentelasten mogen niet worden geactiveerd op het project, zodat ze ten laste van het resultaat 2013 zijn gebracht. 8.7 Woonconcept Monumenten BV In 2013 is deze BV opgeheven omdat er geen activiteiten meer worden ontplooid. 8.8 Woonconcept ICT BV Na sommatie van het Ministerie van VROM in 2003 om de activiteiten van ICT BV te beëindigen, worden door Woonconcept ICT B.V. vanaf 2004 geen nieuwe activiteiten ontplooid. De opbrengsten uit bestaande activiteiten zijn middels een overeenkomst zeker gesteld. Het Ministerie van VROM heeft naar aanleiding van deze besluiten ingestemd met continuering van de bestaande activiteiten. Woonconcept ICT BV ontvangt met ingang van 2004 in 10 jaarlijkse termijnen een afkoopsom voor de ontwikkeling van Casper. Met deze afkoopsommen kunnen de afschrijvingen op de investeringen en aflossingen van de geleende gelden worden bekostigd. Het resultaat in 2013 bedraagt bijna € 10.000 positief. In 2014 zal de onderneming worden opgeheven na beëindiging van de activiteiten. 8.9 Woonconcept Energie BV Stichting Woonconcept heeft in 2008 besloten Woonconcept Energie BV op te richten. Woonconcept Energie BV houdt zich bezig met het bouwen, beheren en exploiteren van duurzame energiesystemen, zoals warmtepompen, WKO en zonnedaken en -cellen voor vastgoed van Woonconcept. Hiermee kan Woonconcept een deel van haar doelstellingen met betrekking tot CO2 reductie realiseren. Gezamenlijk kunnen we de woonlasten van huurders beperken doordat de energielasten (op termijn) minder explosief zullen stijgen. In de tweede helft van 2009 is het project Krakeel in Hoogeveen (brede school, MFA en appartementen) operationeel geworden. Deze installatie heeft in 2013 technisch goed gefunctioneerd. Voor deze installatie staat nog een uitbreiding gepland met de realisatie van een derde woonzorggebouw in het centrumgebied Krakeel. Het project de Vecht, een Jannes van der Sleedenlocatie in Hoogeveen, is sinds medio 2012 in bedrijf. Het project het Anker, 59 appartementen in Assen, is eind 2012 in bedrijf genomen. De WKO installatie van Schiphorst in Meppel levert vanaf februari 2013 warmte en koude aan de gebouwen van Zorgcombinatie Noorderboog en Vanboeijen. Eind 2012 is gestart met de bouw van een Jannes van der Sleedenlocatie aan de Valkenlaan in Hoogeveen, die juli 2013 is opgeleverd. Voor De Vecht, Valkenlaan en de Schiphorst locatie zijn WKO-installaties toegepast met gasaangedreven warmtepompen, waardoor een extra CO2 reductie wordt gerealiseerd. In 2013 is gestart met de bouw van het scholen- en sportcomplex Ezinge in Meppel. Hier wordt een gasaangedreven warmtepomp en WKO-installatie geplaatst. De verwachting is dat dit project aan het eind van het 2e kwartaal van 2014 wordt opgeleverd. Eind 2013 zijn de voorbereidingen van de projecten, Krakeel zorggebouw en Kaapplein, weer opgestart. Voor de komende jaren is het belangrijk om bij nieuwbouw de afweging te maken of duurzame energieconcepten toegepast worden. Wat betreft energiebesparingpotentieel is het toepassen van duurzame concepten in bestaande bouw zeker zo aantrekkelijk.

74

Een bewuste focus op duurzame energieconcepten bij vervanging of renovatie in de bestaande bouw is gewenst. Een voorbeeld hiervan is bijv. de bestaande Heliosflat in Hoogeveen, waarvoor in 2013 de voorbereidingen voor een collectieve pelletsketelinstallatie zijn opgestart. Uit onderzoek blijkt dat het toepassen van zonnepanelen op grondgebonden woningen en voor het collectieve elektriciteitsverbruik van flats en appartementsgebouwen rendabel is. In 2013 is een project voor zonnepanelen op eengezinswoningen en flats geïnitieerd, dat in 2014 verder zal worden gerealiseerd. Hiervoor is financiering aangevraagd bij Energie Fonds Overijssel. In 2013 zijn zonnepanelen geplaatst bij het project Schiphorst en het Anker. Woonconcept Energie BV heeft 2013, evenals in voorgaande jaren, winstgevend afgesloten met een positief resultaat van € 477.409,--. Bij de oplevering van een installatie zijn de bijdragen in de aansluitkosten een belangrijke eerste dekking van de investeringskosten. Gedurende de exploitatieperiode worden een vastrecht en het energieverbruik in rekening gebracht bij de huurders. 8.10 Bergstein Beheer BV In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 50% eigenaar van de aandelen in deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. 2013 is afgesloten met een klein negatief resultaat van € 649. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren. 8.11 Bergstein CV In 2007 is deze vennootschap opgericht in het kader van de grondexploitatie van het uitbreidingsplan Bergstein te Tuk. Woonconcept Holding is voor 49,5% eigenaar van deze vennootschap. Als gevolg van de crisis op de woningmarkt loopt de ontwikkeling van het gebied Bergstein vertraging op. Het jaar 2013 is afgesloten met een negatief resultaat van € 250.559,--. De toekomstige resultaten zijn afhankelijk van het herstel van de woningmarkt de komende jaren. 8.12 Zorgenvrij Wonen BV Algemeen Ondanks het toch wel zorgelijke resultaat in 2012 over de mogelijkheden van Zorgenvrij Wonen werd in januari 2013 door de aandeelhouders besloten om nog een jaar de ontwikkelingen aan te zien. Dit werd besloten om twee redenen. Er ontstond belangstelling van twee corporaties om onder bepaalde voorwaarden deel te nemen aan het concept hetgeen een belangrijke uitbreiding zou zijn van de mogelijkheden en naast de activiteiten voor verkoop van huurwoningen met energiebesparende maatregelen werd besloten het accent primair te verleggen naar verkoop van huurwoningen met een pakket aan meerjaren onderhoud. Uiteindelijk konden wij het met de geïnteresseerde corporaties niet eens worden over de voorwaarden voor deelname zodanig dat het perspectief voor een gezonde organisatie zonder deze corporaties niet haalbaar was. Derhalve hebben de aandeelhouders van Zorgenvrij Wonen in december 2013 besloten de activiteiten te staken. In de jaarrekening over 2013 zijn de investeringen over de afgelopen jaren volledig afgewaardeerd. Mede door de negatieve ontwikkelingen van de afgelopen jaren in de huizenmarkt alsmede de beperkte financieringsmogelijkheden voor het meefinancieren van de pakketten energiebesparende maatregelen en meerjaren onderhoud konden wij helaas niet anders besluiten.

75

8.13 Fiscale positie Stichting Woonconcept, Woonconcept Holding en Home Team zijn ingaande juli 2011 een fiscale eenheid voor de BTW aangegaan. De overige ondernemingen kennen geen fiscale eenheid voor de BTW en doen geheel zelfstandig aangifte. Er is geen fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. 8.14 Tenslotte Woonconcept Holding BV is zich bewust van haar bijzondere positie. Activiteiten moeten leiden tot ondersteuning van de maatschappelijke instelling; Stichting Woonconcept. Om dit te blijven waarmaken moeten condities tot ondernemerschap aanwezig blijven. Stimulerende en faciliterende randvoorwaarden zijn nodig, door ruimte te geven aan betrokken klanten en maatschappelijk ondernemerschap. Activering van het oplossende vermogen in de samenleving zal de koers moeten zijn, waarbij mensen, gemeenten, Woonconcept en andere maatschappelijke instellingen en organisaties aangesproken worden op en gestimuleerd worden tot het nemen van initiatieven op basis van een eigen verantwoordelijkheid. Uiteraard handelen de ondernemingen binnen het concern volgens de bestaande wet- en regelgeving en onderschrijven zij de Governance Code Woningcorporaties.

76

9. Ondernemingsbestuur 9.1. Governance In het kader van goed ondernemingsbestuur hanteert Woonconcept de ‘Governance code Woningcorporaties’ als uitgangspunt voor haar handelen als maatschappelijke onderneming. Daarnaast laat Woonconcept zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving zoals is vastgelegd in de Woningwet en het BBSH. Al jaren wordt gesproken over de nieuwe Woningwet en in 2013 leek de parlementaire besluitvorming tot een goed einde te worden gebracht en konden de corporaties conform de nieuwe wet gaan handelen. Begin 2014 is er echter nog steeds geen sprake van definitieve besluitvorming en wacht de sector op de gewijzigde Novelle van het Ministerie. Intussen hebben een aantal gebeurtenissen wel geleid tot een andere werkwijze dan in het verleden. Vooral op het gebied van financiën en risicomanagement is er in 2013 veel gebeurd. Zo is de verhuurderheffing geïntroduceerd, is er sprake van ander huurbeleid en is de invloed op de bedrijfsvoering van corporaties van organisaties als het WSW, het CFV en het Ministerie fors toegenomen. Door de financiële incidenten in de sector zijn vooral de kaders vanuit het WSW fors aangetrokken wat heeft geleid tot een stagnering van projecten in de sector. Voor Woonconcept betekende het intrekken van de borgingsfaciliteiten eind 2012 dat het roer fors om moest en dat de financiële sturing en risicomanagement nog nadrukkelijker op de agenda zijn gekomen. In 2012 heeft Woonconcept haar nieuwe visie 2012-2016 vastgesteld met als titel “Over goed wonen in prettig leefbare buurten”. Onze missie is daarin niet fundamenteel veranderd en deze blijft het verschaffen van veilige en betaalbare huisvesting voor diegenen die daar niet zelf in kunnen voorzien. Ook neemt Woonconcept haar verantwoordelijkheid voor het bevorderen van de leefbaarheid in haar werkgebied vanuit onze sociale betrokkenheid. Kernwaarden daarbij zijn: - klanttevredenheid; - integriteit; - grote betrokkenheid bij de gemeenschap; - professionaliteit; - enthousiasme; - duidelijkheid en transparantie, intern en extern. Onze visie en kernwaarden vormen de basis voor onze strategie. De nieuwe financiële werkelijkheid en de door te voeren reorganisatie heeft in 2013 voor Woonconcept niet geleid tot grote aanpassingen van de missie en visie. Omdat de financiële middelen voor de komende jaren zijn beperkt, zijn de kaders die Woonconcept hanteert bij de uitvoering en invulling van de missie en visie aangescherpt. 9.1.1. Werkwijze en verantwoordelijkheid De directeur-bestuurder van Woonconcept is belast met het besturen van Woonconcept. Dit houdt onder meer in dat de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid van Woonconcept en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De realisatie van de afgesproken doelstellingen wordt iedere twee maanden gerapporteerd en staat dan op de agenda van management, bestuur en Raad van Commissarissen.

77

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van Woonconcept en voor de financiering van alle activiteiten. De directeur-bestuurder streeft naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De directeur-bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept, evenals de strategie en de randvoorwaarden die daarbij worden gehanteerd. Deze doelstellingen en realisaties zijn uiteengezet in de hoofdstukken 2 tot en met 8 van dit jaarverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen is gerapporteerd in de risicoparagraaf. In dit geconsolideerde jaarverslag zijn de risico’s behorende bij de commerciële activiteiten, waaronder projectontwikkeling, bij de aan Woonconcept gelieerde verbindingen, gerapporteerd in het hoofdstuk Verbindingen, hoofdstuk 8. De belangrijkste stakeholders worden betrokken bij de totstandkoming van het beleid en de strategie. Zij worden ook regelmatig geïnformeerd over en betrokken bij het realiseren van de doelstellingen. Zowel de meerjarenbegroting als de jaarverslaggeving wordt samen met huurderbelangenorganisaties besproken en bediscussieerd. Deze discussies leveren ons input voor het ontwikkelen of bijstellen van beleid. In de regio zoeken woningcorporaties elkaar steeds meer op om het gezamenlijk belang op de politieke agenda’s te krijgen en te houden. Gezien het werkgebied participeert Woonconcept zowel in het Drentse ODW als in het Noordwest-Overijsselse samenwerkingsverband MOWOZO en in het samenwerkingsverband “Het Vitale Noorden”. In 2013 is door de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen extra aandacht besteed aan de reorganisatie binnen Woonconcept en de effecten daarvan voor het functioneren van de organisatie. 9.1.2. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies in strijd zijn met die van bestuurder. In 2013 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Als het bestuur het voornemen heeft plaats te nemen in het bestuur of de Raad van Toezicht van een organisatie, dan wordt vooraf goedkeuring van de Raad van Commissarissen van Woonconcept gevraagd. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen, is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn voornemens tot besluitvorming als bestuurder van Woonconcept ter goedkeuring voorlegt aan de RvC als er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. In 2013 is geen sprake geweest van een vermoeden van belangenverstrengeling. Sinds eind 2013 is de directeur-bestuurder toegetreden tot het bestuur van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De directeur-bestuurder is als lid van de klankbordgroep tevens betrokken geweest bij de onderhandelingen tussen Aedes en het kabinet, welke onderhandelingen in de zomer van 2013 hebben geleid tot een principe-akkoord. 9.1.3. Beloning van het bestuur Per 1 april 2011 is mevrouw Sandra Korthuis als bestuurder van Woonconcept aangetreden. De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. De Raad van Commissarissen heeft hierbij de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders toegepast. Met ingang van 1 januari 2013 is de WNT, Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector, van toepassing. Voor bestaande salariëring van bestuurders van woningcorporaties is overgangsrecht van toepassing. Voor woningcorporaties was een nadere richtlijn voor bezoldiging opgesteld die na gerechtelijke uitspraak is vernietigd. Eind 2013 is een nieuwe regeling voor de bestuurders van

78

woningcorporaties vastgesteld. De nieuwe regeling is per 1 januari 2014 van kracht, waarbij overgangsrecht voor bestaande arbeidscontracten is afgesproken. In het verslag van de Raad van Commissarissen is de beloning van de bestuurder opgenomen. 9.1.4. Raad van Commissarissen Woonconcept streeft naar een verhouding man/vrouw in de Raad van Commissarissen en directie waarbij sprake is van minimaal 30% vrouwen. In het boekjaar 2013 voldoet Woonconcept aan dit streven. Om haar rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen, neemt de informatiebehoefte van de Raad van Commissarissen verder toe. De rapportagebehoefte en besluitvorming over investeringen zijn regelmatig onderwerp van gesprek tussen bestuurder en Raad van Commissarissen. In 2013 is de inhoud van de rapportages herzien op basis van de behoefte van het bestuur, management en RvC. Iedere twee maanden wordt de Raad van Commissarissen voorzien van informatie over de voortgang en prestaties van Woonconcept. Omdat de financiële sturing en verantwoording een steeds prominentere rol krijgen, worden deze onderwerpen eerst uitgebreid in de auditcommissie van de Raad van Commissarissen besproken. De rapportages zijn onder andere gebaseerd op de principes van de Balanced Scorecard. Ook geeft elk bedrijfsonderdeel compact weer in hoeverre de doelstellingen zijn gerealiseerd en welke maatregelen er zijn genomen ingeval de realisatie is achtergebleven bij de verwachtingen. Als gevolg van het intrekken van de borgingsfaciliteiten door het WSW kwam de bedrijfsvoering vanaf eind 2012 extra onder druk. Om de Raad van Commissarissen goed te kunnen informeren over de voortgang zijn extra rapportages ontwikkeld. Hierbij lag de nadruk vooral op de sturing op kasstromen, risicomanagement en projecten in ontwikkeling. 9.2. Risicomanagement Risicomanagement blijft de agenda domineren in de corporatiesector. Door de financiële druk op corporaties door o.a. de sanerings- en verhuurderheffing, uitstel van projecten en onduidelijkheid over de komende wetgeving neemt het belang van goed risicomanagement verder toe. Eind 2013 heeft ook het WSW aangekondigd haar risicomanagement verder aan te scherpen. Woonconcept is in 2009 gestart met het project Risicomanagement. Vanaf 2010 zijn er concrete acties in gang gezet om het risicomanagement verder te verbeteren. Die acties zijn vooral gericht op het goed onderkennen van de risico’s en het nemen van de juiste beheersmaatregelen. Eind 2013 is de herijking van het bestaande risicomanagement opgestart met een risicomanagement strategiesessie van de RvC. De herijking van het risicomanagementbeleid zal in 2014 worden afgerond. Over het geheel gezien, biedt het systeem van risicomanagement van Woonconcept in opzet voldoende kaders voor de (bewaking van en communicatie over de) realisatie van de doelstellingen van de corporatie. In de interim Managementletter over 2013 van E&Y wordt dit wederom bevestigd. Uiteraard zijn er altijd verbeterpunten om tot optimalisatie van de besturing van de organisatie te komen. Deze verbeterpunten worden in 2014 verder geïmplementeerd. Het systeem van interne risicobeheersing en -controle is onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder geïmplementeerd. Over de werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen is door de directeur-bestuurder gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. Deze rapportage is eveneens besproken met de externe accountant. 79

Woonconcept onderkent risico’s op het niveau van: - het huidige bezit aan onroerend goed en de markt; - financiering en belegging; - projecten; - algemene organisatierisico’s; - externe omgeving, waaronder wet- en regelgeving. In de navolgende paragrafen zijn de bovengenoemde risico’s verder uitgewerkt. 9.2.1. Huidig bezit onroerend goed Woonconcept kent nagenoeg geen leegstandsrisico. De leegstand van de voor verhuur beschikbare woningen bedraagt minder dan 0,5% en dat wordt met name veroorzaakt door het mutatieproces. Vooral voor de sociale huurwoningen geldt dat deze bij mutatie meestal direct weer zijn verhuurd. Als gevolg van de crises neemt de vraag naar sociale huurwoningen toe, waardoor er op korte termijn daarom nagenoeg geen risico op leegstand bestaat. Voor de geliberaliseerde huurwoningen geldt dat de markt in het werkgebied lastig is. Hierbij speelt de categorie vastgoed, in het bijzonder appartementen, als ook de woonomgeving een belangrijke rol. Woonconcept bezit slechts weinig vastgoed in dit segment waardoor het risico relatief gering is. De portefeuille op dit segment wordt niet verder uitgebreid en wordt waar mogelijk afgestoten. Vanaf 2011 is de nieuwe Europese regelgeving ingevoerd die de doelgroep van woningcorporaties beperkt voor de sociale voorraad, waarbij enige ruimte is gelaten voor specifieke doelgroepen en vrije ruimte. Woonconcept voldoet in ruime mate aan de regelgeving om minimaal 90% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan inkomens tot € 34.000 en is in staat om ook aan de inkomens tot € 41.000 een woning in de sociale sector te verhuren. Als gevolg van de nieuwe wetgeving op het gebied van scheiden wonen en zorg zullen onze huidige bewoners langer in de bestaande woning verblijven. De toegang tot de traditionele verzorging- en verpleeghuizen vindt in de toekomst nagenoeg niet meer plaats. Dat kan betekenen dat de woningen van Woonconcept moeten worden aangepast om ook mensen met een zorgbehoefte in de gewone huurwoningen te kunnen laten wonen. Duidelijk is dat niet iedere woning kan worden aangepast. Dat kan liggen aan de woning zelf, maar ook de locatie van het vastgoed en de vraag van de huurder. Om goed in te kunnen spelen op de veranderingen in de markt is actualisering en professionalisering van de vastgoedsturing essentieel. Eind 2013 zijn hiervoor de eerste acties uitgezet wat in 2014 moet leiden tot nieuw vastgoedbeleid voor het bestaande bezit, maar ook duidelijk moet maken welke transformatieopgave er ligt en welke nieuwbouwopgave reëel is. De woningen die in de toekomst op basis van het huidige beleid niet meer in de vastgoedportefeuille passen, worden (op termijn) te koop aangeboden of waar mogelijk geschikt gemaakt voor een andere doelgroep. Waar transformatie onmogelijk is wordt overgegaan tot verkoop. Op dit moment hebben circa 3.000 woningen een zogenaamde verkooplabel. De woningen zijn in het verleden te koop aangeboden aan de zittende huurder. Daar waar geen gebruik werd gemaakt van het recht tot koop worden deze woningen aangeboden in de particuliere markt bij mutatie. In 2014 wordt het bestand van woningen met een verkooplabel herbeoordeeld op basis van het nieuw vast te stellen vastgoedbeleid.

80

Eind 2012 zijn alle nieuwbouwontwikkelingen stopgezet omdat geen borging meer kon worden verkregen van het WSW. Alle in aanbouw zijnde woningen zijn inmiddels opgeleverd. Nadat in juli 2013 weer borgingsruimte is verkregen voor een aantal projecten zijn de voorbereidingen voor realisatie weer opgestart. De in de meerjarenbegroting opgenomen nieuwbouw is zeer beperkt. Op basis van het nieuwe vastgoedbeleid zal worden beoordeeld in hoeverre nieuwbouw in de toekomst moet worden gerealiseerd in verband met de noodzakelijke transitie. Gezien de lage productie in nieuwbouw zal meer geld beschikbaar moeten worden gesteld voor het behoud van het bestaande bezit. Ondanks de negatieve geluiden uit de markt over de woningverkopen heeft Woonconcept in 2013 weer ruim 100 woningen kunnen verkopen. In het prijssegment waarin Woonconcept opereert, zijn wij prima in staat starters te bedienen. Wel merken wij dat het langer duurt voordat een verkoop is afgerond. Gewijzigd beleid bij banken en NHG zorgen voor een langduriger en moeizamer financieringstraject. Een middel om de verkopen te stimuleren is het aanbieden van de starterslening. Om woningen niet te lang leeg te laten staan, is besloten woningen die langer dan 90 dagen te koop en dus leeg staan te beoordelen op interesse van potentiële kopers en in geval van te weinig interesse opnieuw te verhuren, omdat de vraag naar sociale huurwoningen nog steeds groot is. 9.2.2. Treasuryrisico’s Naar aanleiding van de gebeurtenissen bij Vestia en een aantal andere corporaties met betrekking tot derivaten zijn nieuwe richtlijnen opgesteld voor corporaties over het gebruik van derivaten. De mogelijkheden voor het gebruik van derivaten zijn dusdanig ingeperkt dat het nagenoeg onmogelijk is geworden om nog derivaten af te sluiten. Daar waar het al mogelijk is, geldt voor derivaten een maximale looptijd van 10 jaar. Gezien de lange exploitatietermijnen van vastgoed betekenen de nieuwe regels dat het renterisico op termijn gaat toenemen, tenzij er gekozen wordt voor lange vaste rentelooptijden, die overigens de toekomstige flexibiliteit zeer beperken. Het WSW stelt jaarlijks op basis van haar onderzoeken de beschikbare faciliteringsruimte vast. Nadat het WSW de faciliteringsruimte eind 2012 introk kwamen alle renovatie- en nieuwbouwprojecten die in voorbereiding waren tot stilstand. In juli 2013 heeft het WSW faciliteringsruimte afgegeven voor projecten die in voorbereiding waren en die bij definitieve stopzetting tot grote verliezen zouden leiden. Hiermee zijn forse afboekingen voorkomen en kan Woonconcept haar contractuele verplichtingen nakomen. De risico’s voor de financiering van het woningbezit worden periodiek door de bestuurder beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Treasurystatuut welke in 2013 is herzien en goedgekeurd door de RvC. De begroting wordt getoetst aan de uitgangspunten van het Treasurystatuut. De uitwerking van de begroting vindt plaats in het treasuryjaarplan die duidelijk inzicht geeft in de financiële stromen en leningbehoefte van Woonconcept en de te nemen acties. De ontwikkeling van de liquiditeit is in 2013 tweewekelijks gerapporteerd aan de bestuurder en de RvC omdat de borgingsfaciliteiten waren geblokkeerd. Het beleid rond looptijden- en renterisico’s is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dat gebeurt onder andere door een optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. De duration op de gehele portefeuille moet minimaal 10 jaren bedragen. Woonconcept neemt een risicomijdende houding aan voor wat betreft haar financieringsbeleid. Woonconcept heeft in 2013 nog enkele rente-instrumenten in de vorm 81

van Caps en Floors ingezet welke direct verbonden zijn aan de leningen. Gezien de korte restant looptijd tot begin 2014 van deze derivaten is het marktrisico nihil. Om de groei van de leningportefeuille te temperen is het voor de financiering van toekomstige investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit voor Woonconcept van belang de verkopen van bestaand bezit op het huidige niveau te handhaven. In 2013 is de treasury commissie ieder kwartaal bijeengekomen waarbij met een externe deskundige over markt- en productontwikkelingen wordt gesproken en wordt geadviseerd over uit te voeren treasury acties. De treasury commissie bestaat uit de manager Financiën en Bedrijfsvoering, de financial controller en de externe adviseur en de directeur-bestuurder is hierbij aanwezig. Derivaten: Woonconcept heeft enkele Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling aan een lening kennen. Op deze derivatien wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De actuele waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2013 is als volgt: Referentienummer BNG ref 90246 BNG ref 90247 BNG ref 91587 BNG ref 91588

Einddatum 14-01-2014 14-01-2014 20-01-2014 20-01-2014

Restant hoofdsom € - 6.500.000 € 6.500.000 € - 6.000.000 € 6.000.000

Actuele waarde € 0 -/- € 37.754 € 0 -/- € 26.933 -/- €

Totaal contante waarde

64.687

Bij een daling ten opzichte van de marktrente per 31 december 2013 met 1% is deze waarde -€ 64.716 en bij een daling van 2% is dit -€ 64.745. De derivaten zijn ten tijde van opmaken jaarrekening reeds afgelopen. Extendible leningen: Daarnaast heeft Woonconcept een 7-tal extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Dit recht van de bank heet een ‘embedded receiver swaption’ en onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013. Overzicht extendible leningen Geldgever FORTIS FORTIS BNG FORTIS FORTIS NWB NWB

Bedrag 12.000.000 12.000.000 20.000.000 20.000.000 17.500.000 12.000.000 14.000.000 107.500.000

Rente lening Einddatum 3,850 2-10-2045 3,750 1-12-2045 4,000 18-4-2046 4,750 11-8-2048 3,975 3-1-2047 3,750 3-6-2050 3,750 31-1-2050

82

Waarde Swap nu -1% -1.530.077 -2.661.018 -1.457.360 -2.551.305 -3.431.042 -6.115.218 -5.725.853 -9.950.766 -4.153.473 -8.381.418 -2.439.476 -4.817.731 -2.423.755 -4.958.403 -21.161.036 -39.435.859

-2% -4.680.794 -4.526.009 -10.806.115 -16.801.360 -14.906.948 -9.042.889 -9.631.410 -70.395.525

Basisrenteleningen: Woonconcept heeft een 6-tal basisrenteleningen. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. Onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013. Overzicht basisrenteleningen Geldgever BNG NWB NWB NWB BNG NWB

Bedrag 32.000.000 10.000.000 30.000.000 25.000.000 15.000.000 15.000.000 127.000.000

Rente lening Einddatum 3,388 1-2-2041 3,860 5-10-2044 3,620 2-1-2051 2,648 3-6-2052 3,745 20-9-2049 3,780 15-4-2049

Waarde Swap nu -4.470.942 -2.597.559 -6.808.773 208.862 -3.877.692 -4.155.557 -21.701.661

-1% -12.206.866 -5.426.568 -16.218.980 -6.816.626 -8.611.511 -8.866.878 -58.147.429

-2% -22.164.280 -9.159.053 -29.249.716 -16.751.498 -15.081.234 -15.285.851 -107.691.632

De berekening van de waarde van de swaps is een zuiver theoretische benadering in geval van een rentedaling. In geval deze rentedalingen zich voordoen hoeven wij geen extra gelden bij te storten. Treasury De leningportefeuille van Woonconcept kende voor het jaar 2013 een renterisico van € 48,1 miljoen. Zeven leningen, samen € 14,8 miljoen, moesten contractueel afgelost worden. In combinatie met nieuwbouwprojecten is hiervoor nieuwe financiering aangetrokken. Renteconversies Onze leningportefeuille kende voor 3 leningen met een totaal schuldrestant van € 8,4 miljoen renteconversies. Onderstaand de afspraken per lening. - Per 1 februari moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 2,4 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,72%. Voor de restant looptijd van 20 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,75% vast. - Per 1 maart moesten wij voor een annuïtaire lening ad € 5 miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 6,03%. Wij hebben een rente afgesproken van 2,7985% vast voor 10 jaar. Over 10 jaar vindt nog één keer een renteconversie plaats. - Per 30 december moesten wij voor een annuïtaire lening van bijna € 1miljoen de rente afspreken voor een volgende periode. De rente was 5,96%. Voor de restant looptijd van 10 jaar hebben wij een rente afgesproken van 3,32% vast. Spreadaanpassingen basisrenteleningen Voor een tweetal basisrenteleningen, tezamen € 25 miljoen, moesten wij een afspraak maken over de opslag (spread) op de rente. - Per 15 april zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 15 miljoen overeengekomen van 0,24% voor drie jaar. De rente op de lening is 3,78%. Totaal moeten wij dus 4,020% betalen. De lening loopt tot 15 april 2049.

83

-

Per 5 oktober zijn wij de spread voor een basisrentelening ad € 10 miljoen overeengekomen van 0,10% voor één jaar. De rente op de lening is 3,86%. Totaal moeten wij dus 3,96% betalen. De lening loopt tot 5 oktober 2044.

Financieringen Voor de financiering van nieuwbouw sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed en voor de herfinanciering van contractueel af te lossen leningen hebben wij totaal € 9,5 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. -

-

-

-

-

Voor activiteiten in de gemeente Steenwijkerland hebben wij via de BNG een lineaire lening van 20 jaar aangetrokken. Deze lening is € 6 miljoen groot en heeft een looptijd van 20 jaar. De rente op deze lening is 2,93% per jaar. Voor energiebesparende activiteiten in de gemeente Steenwijkerland hebben wij via Energiefonds Overijssel een lening van 15 jaar aangetrokken. Deze lening is € 2,3 miljoen groot en wordt op 30 september 2028 in een bedrag terugbetaald. De rente op deze lening is 1,5% per jaar. Voor de nieuwbouw van een WKO installatie bij het zorgcomplex Jannes van der Sleeden in Hoogeveen hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 310.345. Deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,488%. Voor de PV panelen bij het zorgcomplex de Schiphorst in Meppel hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 458.174. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,14%. Voor de financiering van een WKO installatie bij het zorgcomplex de Schiphorst in Meppel hebben wij een groenfinanciering aan kunnen gaan met de ASN-bank ad € 458.174. Ook deze lening heeft een looptijd van 10 jaar met een rente van 2,14%.

9.2.3. Projectrisico’s Projecten worden voor rekening en risico van zowel de Toegelaten Instelling als de dochtermaatschappijen uitgevoerd. De directeur-bestuurder heeft een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de risico’s verbonden aan de projectontwikkelingportefeuille van Woonconcept. Een belangrijke risicomaatregel is het grootste deel van de projectactiviteiten onder te brengen in een gescheiden onderneming, Woonconcept Projectontwikkeling BV, direct gelieerd aan Woonconcept Holding BV, een 100%-dochteronderneming van Stichting Woonconcept. Voor Woonconcept Projectontwikkeling BV is een maximum risicoprofiel vastgesteld. Drie keer per jaar wordt aan de Raad van Commissarissen het risico van deze portefeuille gerapporteerd. Het resterende deel van projectontwikkeling wordt door andere marktpartijen uitgevoerd. De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder project is opgesplitst in meerdere fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin onder andere de marktpositie, het rendement en de risico’s in kaart worden gebracht. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. Daar waar mogelijk heeft Woonconcept zwaarder ingezet op het voorkomen van risico’s door meer ontbindende voorwaarden vast te leggen en meer garanties af te dwingen. Iedere vier maanden vindt er een statusrapportage plaats waarin de risico’s zijn gekwantificeerd. De risico’s kunnen worden onderverdeeld in grond- en opstalontwikkeling, waarbij ook onderscheid wordt gemaakt tussen huur- en koopwoningen. Gezien de 84

marktomstandigheden worden steeds vaker projecten opgeknipt in kleine deelprojecten waarmee de risico’s nog verder zijn geminimaliseerd. Ook worden hogere voorverkooppercentages geëist alvorens de ontwikkeling in gang wordt gezet. 9.2.4. Grondposities De waarde van grondposities en herstructureringslocaties bedraagt eind 2013 ongeveer € 11 miljoen. Eind 2012 bedroeg de waarde van de ingenomen posities circa € 13 miljoen. Eind 2013 zijn alle grondposities net als in voorgaande jaren beoordeeld op de toekomstige opbrengstwaarde en dat heeft geleid tot een aantal afwaarderingen. Hierbij is rekening gehouden met een moeizaam herstel van de woningmarkt en vertraging in planprocedures. In het verleden zijn grondposities verworven, meestal na overleg met gemeenten, wanneer er een bouwbestemming op rustte dan wel in voorbereiding was. Omdat de woningmarkt geheel op slot zit, is de ontwikkeling van nieuwe locaties nagenoeg geheel stil komen te liggen. Aangezien het maar zeer de vraag is in hoeverre en op welke termijn locaties tot ontwikkeling komen wordt in 2014 in overleg met de RvC nieuw beleid ontwikkeld met betrekking tot deze locaties, waarbij afstoten van locaties wordt overwogen. Om verdere risico’s op grondposities te voorkomen is Woonconcept niet voornemens nieuwe locaties voor (her)ontwikkeling en grondposities te verwerven, anders dan reeds bestaande afspraken. Huurprojecten Als gevolg van de herijking van het vastgoedbeleid worden er slechts mondjesmaat nieuwe projecten gerealiseerd. Daar waar ontwikkelingen wel ten uitvoer worden gebracht, wordt vooraf duidelijk gescreend of de nieuwbouw in de huidige markt passend is. Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de sociale huurwoningen die op het moment van oplevering nagenoeg altijd direct zijn verhuurd. Voor de dure huurwoningen geldt dat er meer risico is op leegstand bij oplevering, in het bijzonder in de appartementensfeer in enkele gemeenten. Woonconcept ontwikkelt geen appartementen meer in de geliberaliseerde markt. Huurprojecten op het gebied van zorg en overig maatschappelijk vastgoed zijn altijd afgedekt door contracten met een looptijd van minimaal 5 jaar. Contracten met een looptijd korter dan 20 jaar zijn een risico voor Woonconcept omdat de opvattingen en regels binnen de zorg de neiging hebben om snel te veranderen. Woonconcept realiseert nog enkele projecten specifiek voor zorgpartijen omdat stopzetting van deze projecten zal leiden tot forse verliezen, maar deze projecten zijn afgedekt met langlopende huurcontracten. Na realisatie van deze projecten zal Woonconcept geen specifiek zorgvastgoed meer ontwikkelen. Wel blijft het mogelijk reguliere huurwoningen te realiseren die tijdelijk door een zorginstelling collectief kunnen worden gehuurd. De vereiste rendementen op nieuwbouwwoningen staan fors onder druk door de relatief lage aanvangshuren. Hogere huren vragen lijkt dan wellicht de oplossing, maar de vrije beleidsruimte is beperkt en te hoge aanvangshuren leiden mogelijk tot leegstandsrisico’s, zeker in gebieden waar het aanbod van woningen met een huurprijs boven de € 575,- relatief goed is. Zorg- en welzijnsinstellingen en lokale overheden worden geconfronteerd met bezuinigingen en gaan prioriteiten stellen. Dat deze organisaties een zwaardere wissel willen trekken op corporaties wordt steeds meer duidelijk, onder andere in prestatieafspraken met gemeenten. Als verhuurder van zorg- en maatschappelijk vastgoed volgt Woonconcept de ontwikkelingen nauwgezet en gaat daar waar nodig tot actie over om de risico’s van toekomstige verhuurbaarheid en betaalbaarheid te minimaliseren.

85

Koopprojecten Koopwoningen worden niet voor rekening en risico door Stichting Woonconcept gerealiseerd. Woonconcept Projectontwikkeling BV is daarvoor de aangewezen partij. Gevolgen van de huidige crisis zijn onder andere dat de verkopen in het midden en hogere segment zeer moeizaam verlopen en dat ook de financierbaarheid van projecten steeds lastiger wordt. Woonconcept Projectontwikkeling heeft enkele koopprojecten in het lagere prijssegment in 2013 met succes in de markt weten te zetten. Om de risico’s bij projectontwikkeling te beperken, geldt als belangrijk uitgangspunt dat minimaal 70% van de woningen verkocht moet zijn voordat met de bouw wordt gestart. Hiermee stellen wij zeker dat de kosten direct te dekken zijn uit de termijnbetalingen van de kopers en er geen grote financiële risico’s worden genomen. Gezien de beperktere financiële middelen bij de corporatie worden geen koopprojecten omgezet in huurprojecten. De stichting stelt zich dan ook niet garant voor afname van de niet-verkochte woningen. Door de huidige crises staan koopprojecten steeds meer onder druk en worden koopprojecten veelal uitgesteld. 9.2.5. Organisatierisico’s De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Woonconcept gebruikt een personeelsbeoordelingssysteem om gericht te kunnen werken aan de ontwikkeling van de medewerkers. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningbevoegdheid consequent gehanteerd. Woonconcept heeft een eigen integriteitcode en klokkenluiderregeling om duidelijk te maken naar interne en externe partijen wat onze spelregels zijn. Mochten er onverhoopt zaken aan het licht komen die niet in orde zijn, dan kan gebruik worden gemaakt van de klokkenluiderregeling om deze zaken onder de aandacht te brengen. 9.2.6. Omgevingsrisico’s Nieuwe wet- en regelgeving en de crisis hebben effect op de continuïteit van Woonconcept. De sanering- en verhuurderheffing hebben grote impact op de financiële huishouding van corporaties. De nieuwe Woningwet heeft nog steeds geen definitieve status gekregen en daarmee weten corporaties niet wat er nog op hen af gaat komen en wat de effecten zullen zijn. Corporaties merken steeds meer dat de economische crisis effecten heeft op de doelgroep. Het aantal wanbetalers neemt toe en als gevolg daarvan komt de leefbaarheid onder druk te staan. Financiële problemen brengen vaak ook andere problemen met zich mee. Woonconcept is nauw betrokken bij het voorkomen van financiële en aanpalende problemen, maar heeft andere partijen nodig om deze problemen goed aan te kunnen pakken. Door bezuinigingen bij gemeenten en welzijnsinstellingen zien we dat het steeds lastiger wordt de juiste maatregelen te nemen. De veranderingen in de zorg zullen in de toekomst grote risico’s met zich mee kunnen brengen. De financiële risico’s bij zorginstellingen nemen toe door een andere wijze van financiering en het scheiden van wonen en zorg zorgt voor een grote verschuiving in de zorgverlening. Woonconcept heeft een analyse laten uitvoeren op haar zorgvastgoed. Conclusie uit de analyse is dat Woonconcept op korte termijn geen grote risico’s loopt, maar op langere termijn kan dit risico wel ontstaan, maar dat is uiteraard afhankelijk van verdere ontwikkelingen in de zorg.

86

Het scheiden van wonen en zorg leidt er ook toe dat huidige bewoners langer in een huurwoning blijven zitten. Dit vraagt om een transformatieopgave bij corporaties om woningen geschikt te maken voor een langer verblijf met zorgleverantie in de huurwoning. Tevens zullen de effecten op leefbaarheid door bijvoorbeeld vereenzaming moeten worden onderzocht en zullen maatregelen moeten worden gedefinieerd. Op basis van de nu bekende informatie lijken de risico’s beheersbaar te zijn, maar de ontwikkelingen zijn nog niet overal duidelijk en vragen om continue monitoring en bijstelling van beleid en uitvoering. 9.3. Intern managementcontrolsysteem en interne controle 9.3.1. Managementcontrolsysteem Om de organisatie beheersbaar en bestuurbaar te kunnen laten zijn, heeft Woonconcept een eigen Planning & Control-cyclus ontwikkeld. Iedere afdeling binnen Woonconcept stelt jaarlijks een afdelingsplan op met financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen worden vertaald in een Balanced Scorecard. De afdelingsplannen vormen gezamenlijk het werkplan en de (meerjaren)begroting, waarbij de afdelingen onderling op elkaar worden afgestemd. De (meerjaren)begroting wordt door de bestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Iedere twee maanden wordt een managementrapportage samengesteld waarin de realisatie en voortgang van het afgelopen maanden worden gerapporteerd. Naast de financiële rapportage worden de realisatie en de afwijkingen van de doelstellingen gerapporteerd. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en doelstellingen worden met deze rapportages tijdig inzichtelijk en er kan tijdig bijsturing plaatsvinden. Ook worden de resultaten van het uitgevoerde Intern Controleplan in de managementrapportages opgenomen. De rapportages worden in het Management Team behandeld en daarna door de bestuurder met de Raad van Commissarissen besproken en dienen als middel voor het afleggen van verantwoording over de geleverde prestaties. Woonconcept gebruikt een Investering- en Treasurystatuut dat door de bestuurder is vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Woonconcept werkt met een treasuryjaarplan om te sturen op kasstromen. Gezien de financiële ontwikkelingen wordt de financiële sturing steeds belangrijker om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen. In de hiervoor genoemde statuten heeft een nadere uitwerking plaatsgevonden van de criteria voor investeringen, financiering en waardesturing. Ook is door de directeur-bestuurder een afzonderlijk stelsel van risicomaatregelen gedefinieerd en geïmplementeerd voor de beheersing van de overige activiteiten van Woonconcept die worden uitgevoerd door middel van dochtervennootschappen en deelnemingen en deze vastgelegd in het Verbindingenstatuut. Deze dochterondernemingen hebben hun beleid, strategie en doelstellingen in gescheiden bedrijfsplannen vastgelegd. In directiestatuten zijn de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directies van de vennootschappen vastgelegd. In 2013 is een nieuw Verbindingenstatuut geïmplementeerd. De voortgang van de activiteiten van de dochterondernemingen wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. De overige financiering-, strategie- en financiële risico’s worden iedere twee maanden gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. 9.3.2. Interne controle Naast het managementcontrolsysteem hanteert Woonconcept een systeem van interne controle. De organisatie en de processen zijn ingericht op: 87

-

effectiviteit en efficiency van bedrijfsprocessen; betrouwbaarheid van de informatievoorziening; naleving van de wet- en regelgeving; beveiliging van vermogensbestanddelen; risicomanagement

Maandelijks worden operationele en financiële audits uitgevoerd. De bevindingen van deze audits nemen we op in de viermaandelijkse rapportage en rapporteren we aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. De kaders voor financiering en projectactiviteiten zijn vastgelegd in het Investering- en Treasurystatuut. Alle activiteiten worden beoordeeld op correct gebruik van de vastgelegde kaders. In overleg met de externe accountant is het nieuwe interne controleplan in 2013 vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. De uitvoering van de interne controle is verder aangescherpt en afgestemd op de controle werkzaamheden die de externe accountant uitvoert in het kader van de controle van de jaarrekening. In de Management Letter van eind 2013 heeft de accountant aangegeven dat Woonconcept de Administratieve Organisatie en Interne Controle goed op orde heeft. Om beter zicht te krijgen op het functioneren van de verbindingen wordt er jaarlijks onderzoek gedaan naar het functioneren van de Administratieve Organisatie en Interne Controle bij de verbindingen. In het nieuwe Verbindingenstatuut zijn in het kader van risicomanagement nieuwe beoordelingskaders benoemd. In 2014 zal een eerste integrale rapportage worden opgesteld conform de nieuwe kaders 9.4. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersing- en controlemaatregelen die aan de eisen van Woonconcept voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet optreden. Verder wil het bestuur benadrukken dat de activiteiten van Woonconcept een aantal risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedssfeer van het bestuur liggen. Hierbij kan worden gedacht aan politieke en macroeconomische risico’s. In 2013 heeft Woonconcept uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Woonconcept geanalyseerd en beoordeeld. Ook in 2013 is aan de verdere professionalisering van risicomanagement gewerkt, wat tot aanscherping van met name de interne beheersing heeft geleid. In 2014 wordt verder geprofessionaliseerd in de vorm van het herijken van het vastgestelde gestructureerd risicomanagementbeleid. Rekening houdend met de eerdergenoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Woonconcept, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersing- en controlemaatregelen die door Woonconcept zijn geïmplementeerd een goede basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: - wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woonconcept worden gerealiseerd; - Woonconcept zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; - de interne en externe (financiële) rapportages van Woonconcept betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.

88

10. Intern toezicht 10.1. Algemeen In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen (RvC) verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van zijn taken in het afgelopen jaar. De RvC houdt toezicht op het functioneren van de directeur-bestuurder van de Stichting Woonconcept en op de algemene gang van zaken bij de stichting en de met haar verbonden ondernemingen. Verder let de RvC op de opzet en werking van de interne risicobeheersingen controlesystemen, het financiële verslaggevingproces en de naleving van de wet- en regelgeving. De raad stelt de beoordeling, de bezoldiging en de arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder vast en geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De RvC handelt op basis van bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de raad is beschreven in het regelement van de Raad van Commissarissen. De raad hanteert de gedragscode voor goed bestuur, de Governancecode, opgesteld door de landelijke koepelorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. 10.2. Goedkeuring van de jaarrekening en begroting De operationele en financiële doelstellingen van de stichting zijn vastgelegd in de begroting die jaarlijks door de Raad van Commissarissen wordt goedgekeurd. De begroting voor 2013 is goedgekeurd in de vergadering van 16 januari 2013. De bestuurder presenteert elke twee maanden een voortgangsrapportage waarin de actuele stand van zaken wordt weergegeven en waarbij ook wordt aangegeven welke bestuursbesluiten leiden tot afwijkingen van de begroting. De organisatie wordt bestuurd met behulp van financiële rapportages, de Balanced Scorecard evenals een rapportage over de voortgang van doelstellingen per afdeling. Ook vindt per vier maanden rapportage plaats over de bevindingen van de werkzaamheden uit het controleplan. Alle bestuursbesluiten worden aan de Raad van Commissarissen voorgelegd, afhankelijk van aard en omvang ter goedkeuring of ter informatie. De interne accountant (de Manager Financiën & Bedrijfsvoering) is deels bij alle vergaderingen van de Raad aanwezig, onder andere om een toelichting te kunnen geven op de rapportages. De externe accountant rapporteert en adviseert de Raad van Commissarissen via de auditcommissie over de jaarstukken en heeft daartoe de vergaderingen van zowel de auditcommissie als de voltallige Raad van Commissarissen bijgewoond waarin de jaarrekening is behandeld. De Raad heeft de jaarrekening over 2012 na advisering door de auditcommissie goedgekeurd in haar vergadering van 19 juni 2013. 10.3. Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De functie van directeur/bestuurder werd in 2013 bekleed door mevrouw mr. S.E. Korthuis. Voor de bestuurder geldt dat voor de arbeidsvoorwaarden en de bezoldiging de Wet Normering Topinkomens wordt toegepast. Eind 2013 heeft de Minister de bezoldigingsregeling voor bestuurders van corporaties ingetrokken na een uitspraak van de rechter. In 2013 is er voor het eerst gewerkt met een managementcontract. Hierin staat vermeld welke doelen er onder verantwoordelijkheid van de directeur/bestuurder behaald moeten worden. Het document zal gebruikt worden bij het jaarlijks te houden functioneringsgesprek met de directeur/bestuurder. Het functioneringsgesprek over het jaar 89

2013 is begin 2014 gehouden. De Raad van Commissarissen heeft haar waardering uitgesproken over het functioneren van de bestuurder in het voor Woonconcept turbulente jaar 2013 en de wijze waarop zij samen met de organisatie heeft gewerkt aan de omslag die de organisatie moet maken om de toekomst van Woonconcept zeker te stellen. 10.4. Bezoldiging directeur/bestuurder De bezoldiging is bij indiensttreding vastgesteld binnen het kader van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Vanaf 2013 dient voor de beloning van de bestuurder de WNT te worden toegepast, waarbij een overgangsregeling geldt voor bestuurders die eerder in dienst zijn getreden. Omdat de specifieke bezoldigingsregeling voor corporatiebestuurders is vervallen geldt voor 2013 onverkort de WNT. In de WNT is een definitie opgenomen voor het begrip topfunctionaris en voor alle medewerkers die aan deze kwalificatie voldoen geldt dat de bezoldiging dient te worden gepubliceerd. Conform de wetgeving kan alleen de directeur/bestuurder als topfunctionaris worden aangemerkt. Bestuurder S.E. Korthuis

Salaris 2013

Pensioen 2013

Totale kosten

€ 140.800

€ 31.130

€ 171.930

Voor de zelfstandige bedrijfsonderdelen die deel uitmaken van de holding wordt geen afzonderlijke vergoeding betaald aan de bestuurder. De bestuurder maakt daarnaast gebruik van een dienstauto waarvoor dezelfde regeling geldt die op de leden van het MT van toepassing is. Er zijn in het verslagjaar 2013 geen bijzondere vergoedingen betaald of toegezegd aan de directeur/bestuurder van Woonconcept. 10.5. De Raad van Commissarissen De RvC bestond in 2013 uit de volgende personen: - De heer W. van der Zwaag, voorzitter - Mevrouw S. Jovanović, vice-voorzitter - De heer A. Hofmeijer - De heer A. Schonewille - Mevrouw M. Drijver - Mevrouw S. Plass Op 31 december 2013 is mevrouw S. Jovanovic afgetreden. Zij heeft 9 jaar deel uitgemaakt van de Raad van Commissarissen. Vooruitlopend op het aftreden van mevrouw Jovanovic was mevrouw Drijver ingaand 1 januari 2013 tot commissaris benoemd. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Woonconcept en er bestaat geen overlapping met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonconcept of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de stichting. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met Woonconcept, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten van de stichting bevatten bepalingen over mogelijke tegenstrijdige belangen. De stichting heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar commissarissen. Gedurende het verslagjaar is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen.

90

Samenstelling Raad van Commissarissen per 1 januari 2014 Naam

Leef tijd

Hoofdfunctie

Nevenfuncties

Benoemd

Aftredend ultimo

De heer W. v.d. Zwaag voorzitter De heer A. Hofmeijer voorzitter Auditcommissie De heer A.M. Schonewille Lid

66

Geen

Geen

2010

2017

48

Districtsdirecteur Grootbedrijf ING

- Bestuurslid Stichting Circuit van Drenthe - Voorz.Stichting Jet

2011

2014

51

-Lid RvC Timpaan Groep

2012

2015

Mevrouw M. Drijver Lid

59

Directeur ISD, gemeenten Aa en Hunze, Assen en Tynaarlo Partner bij De Bouwer & Partners, Weesp

2013

2016

Mevrouw S. Plass Lid

52

- Voorzitter RvT Stichting Openbaar Voortgezet Onderwijs Hoogeveen - Vice-voorzitter RvT ROC Albeda, Rotterdam - Lid RvT Platform 31, Den Haag -Lid Bestuur SVn, Hoevelaken - Lid bestuur Stichting Geopark de Hondsrug -Lid RvT Carinova -Bestuurslid Landelijke Stichting HomeStart

2013

2016

Vz. RvB Tandem, Nijmegen

10.6. Bezoldiging Raad van Commissarissen De leden van de raad van Commissarissen die voor 1 januari 2012 zijn aangetreden ontvangen een vergoeding van € 8.000 per jaar. Voor de voorzitter is dit bedrag vastgesteld op € 12.000. Deze vergoeding is gebaseerd op de beleidsregels van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Toezichthouders die vanaf 1 januari 2012 zijn aangetreden ontvingen in 2013 een vergoeding gebaseerd op de WNT en de corporatie specifieke beloningsregeling van 5% van de maximale beloning van de bestuurder. Vanaf 1 januari 2014 zal de bezoldiging plaatsvinden conform de nieuwe regeling Wet Normering Topinkomens en de nieuwe beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). De bezoldiging van de commissarissen die in 2013 ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 47.500 (2012: € 44.000) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s):

91

Naam De heer van der Zwaag Mevrouw Jovanović Mevrouw Wielinga De heer Hofmeijer De heer Schonewille 1) Mevrouw Drijver Mevrouw Plass Totaal

2013 12.000 8.000 0 8.000 6.500 6.500 6.500 47.500

2012 12.000 8.000 8.000 8.000 8.000 0 0 44.000

De bovengenoemde vergoeding over 2013 is exclusief de eventueel verschuldigde BTW die vanaf 2013 als gevolg van nieuwe wetgeving van toepassing is. 1) Op basis van de WNT heeft de heer Schonewille begin 2014 nog € 1.500,-- ontvangen over 2013, zodat de totale vergoeding over 2013 € 8.000,-- bedraagt. 10.7. Evaluatie functioneren Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft zichzelf verplicht en zoals voorgeschreven door de Governancecode om jaarlijks het eigen functioneren te evalueren. In 2013 is dit buiten aanwezigheid van de bestuurder gebeurd. De raad werd ondersteund door mevrouw M. Roefs van het Centrum voor commissarissen en toezichthouders uit Zwolle. Ter voorbereiding heeft zij een gesprek gehad met de directeur/bestuurder. Dit jaar werd vooral gekeken naar de verschillende stijlen van optreden als toezichthouder. Aan de hand van een viertal stijlen, nl. bruggenbouwer, uitdager, disciplineerder en zakenman of zakenvrouw werd de stijl van elke commissaris besproken. Hieruit kwam naar voren dat er binnen de Raad van Commissarissen sprake is van een evenredige vertegenwoordiging van de verschillende stijlen. De RvC constateert dat er sprake is van een goede samenstelling van de RvC qua samenstelling en vertegenwoordiging van de diverse werkvelden. 10.8. Benoeming accountant Conform de statuten en de Governancecode is de benoeming van de accountant belegd bij de Raad van Commissarissen. In 2011 liep het bestaande contract met accountantskantoor PWC af. Na een zorgvuldige selectieprocedure met presentaties van enkele kantoren is besloten om de komende vier jaar gebruik te maken van de diensten van accountantskantoor Ernst & Young. 10.9. Activiteiten van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen vergaderde in 2013 9 keer als geheel. Bij deze vergaderingen was de bestuurder aanwezig. Hierbij kwamen onder meer de volgende zaken aan de orde: - goedkeuring gewijzigde begroting 2013; - behandeling en implementatie Wet Normering Topfunctionarissen (WNT) ; - bespreken voortgang reorganisatie Woonconcept Projectontwikkeling BV; - (her)benoeming van de leden van de RvC en vaststellen vergaderschema 2014; - bespreking en goedkeuring voortgang reorganisatie Stichting Woonconcept; - bespreken maandelijkse en 12-maand liquiditeitsprognose - bespreking 2- en 4-maandsrapportages met de bestuurder over de prestaties, de uitvoering van activiteiten, de beheersing van risico’s en ontwikkelingen; - toezicht op de aan Woonconcept verbonden instellingen en ondernemingen; - bespreken voortgang gesprekken met WSW, CFV en BNG m.b.t. intrekken Facilitering Volume en reorganisatie - goedkeuring complexmatige verkopen geliberaliseerde huurwoningen - kennisnemen van de accountantsverklaring en het bespreken van het accountantsverslag met de accountant; 92

-

goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekeningen van de stichting en verbonden ondernemingen en het volkshuisvestelijk verslag over 2012; bespreken Governance jaaragenda; bespreken resultaten onderzoek grondposities en ontwikkellocaties; bespreken risico-inventarisatie zorgvastgoed; bespreken correspondentie van WSW, CFV, BZK en huurdersorganisaties; goedkeuring van het interne controleplan 2013; goedkeuren van investeringen groter dan € 2.500.000 en uitgaven en investeringen die niet in de begroting zijn opgenomen; presentatie en goedkeuren implementatie gestructureerd risicomanagement; bespreken Interim Management Letter 2013 van de accountant Ernst & Young; goedkeuring Treasurystatuut, Investeringsstatuut en Verbindingenstatuut; goedkeuring Begroting, jaarplan en meerjarenbegroting 2014-2018;

De Raad van Commissarissen vergaderde 9 keer buiten aanwezigheid van de directeurbestuurder, voorafgaand aan de reguliere vergadering. Auditcommissie: De auditcommissie behandelt alle financiële onderwerpen voorafgaand aan de reguliere RvC vergaderingen en adviseert de RvC specifiek over onderwerpen waarvoor de RvC haar goedkeuring moet verlenen. In de auditcommissie hebben twee leden van de RvC zitting. De bestuurder en de manager Financiën en Bedrijfsvoering zijn bij de vergaderingen van de auditcommissie aanwezig. Overige overleggen en themabijeenkomsten: Met de accountant werd 3 keer overleg gevoerd, waarvan 1 maal zonder aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Vertegenwoordigers van de raad voerden overleg met de huurderbelangenorganisaties en met de ondernemingsraad van Woonconcept. Daarnaast werden diverse bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, van het Aedes Kennisnetwerk Groningen/Drenthe en van Accountantskantoor Ernst & Young bezocht. Mevrouw Plass volgde bij de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties de leergang aankomend commissaris in woningcorporaties. Om de stand van zaken van Woonconcept extern te laten beoordelen heeft de raad van gedachten gewisseld met de heer P.Klop van Deloitte Accountants. Ook hebben vertegenwoordigers van de raad met de heer Klop gesproken over het toezicht- en toetsingskader van de raad. Dit zal worden voortgezet in 2014. Daarnaast hebben extra overleggen plaatsgevonden betreffende de voortgang, besluitvorming en goedkeuring van de implementatie van de reorganisatie. 10.10. Dankwoord Het jaar 2013 is in meerdere opzichten voor Woonconcept een bijzonder jaar geweest. In 2012 was al een begin gemaakt met een herbezinning op de ambities. De noodzakelijke forse bezuinigingen maakten een reorganisatie onvermijdelijk. Dit leidt er toe dat de eerste maanden van 2014 afscheid genomen moest worden van 30 werknemers. De reorganisatie heeft het afgelopen jaar een grote druk gelegd op de gehele organisatie. De RvC heeft grote waardering voor de manier waarop de medewerkers met de onzekerheid van het wel of niet behouden van een baan zijn omgegaan, hoe iedereen zich vervolgens heeft ingezet om de verandering tot stand te brengen en voor de wijze waarop de invulling van het gehele proces is verlopen. Ondanks deze ingrijpende reorganisatie, ondanks een aanhoudende economische recessie en een stagnerende woningmarkt is het Woonconcept toch weer gelukt om in samenwerking met diverse stakeholders een belangrijke bijdrage te leveren aan het woon- en leefgenot van haar huurders. De RvC dankt alle medewerkers van Woonconcept voor hun geleverde inspanningen. 93

11. Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) A c t i v a (in duizenden euro’s)

2013

Vaste activa Immateriële vaste activa 1 Ontwikkelingskosten

2012

24

201 24

Materiële vaste activa 2. Sociaal vastgoed in exploitatie 3. Soc. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl. 4. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

815.880 38.875 15.324

201 702.013 49.901 16.133

870.079 Vastgoedbeleggingen 5. Commercieel vastgoed in exploitatie 6. Com. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl.

81.310 492

768.047 76.907 9.642

81.802 Financiële vaste activa 7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 8. Latente belastingvordering(en) 9. Leningen u/g

0 1.107 657

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor verkoop 11. Vastgoed in ontw. bestemd voor verkoop 12. Overige voorraden

86.549

1 1.341 521 1.764

1.863

953.669

856.660

1.359 5.868 156

1.753 4.649 177 7.383

Vorderingen 13. Debiteuren 1.628 14. Belastingen en premies sociale verzekeringen 975 15. Overige vorderingen 821 16. Overlopende activa 543

6.579 1.604 2.179 610 651

17. Effecten 18. Liquide middelen

3.967 575 48.553

5.044 573 17.834

Som der vlottende activa

60.478

30.030

1.014.147

886.690

Totaal activa

94

P a s s i v a (in duizenden euro’s)

2013

Eigen Vermogen 19. Groepsvermogen

377.833

Voorzieningen 20. Voorziening onrend. invest. en herstr. 21. Voorziening garantieverplichtingen 22. Voorziening reorganisatiekosten 23. Overige voorzieningen

16.013 524 0 433

Totaal voorzieningen Langlopende schulden 24. Schulden/leningen kredietinstellingen 25. Overige

2012

296.694

8.336 568 0 503 16.970

561.695 20

Totaal langlopende schulden

9.407

539.256 0 561.715

Kortlopende schulden 26. Schulden aan kredietinstellingen 38.743 27 Schulden aan leveranciers 5.309 28. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.395 29. Overige schulden 2.242 30. Overlopende passiva 8.940 Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

95

539.256

18.025 8.045 5.039 0 10.224 57.629

41.333

1.014.147

886.690

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 31. Huuropbrengsten 32. Diensten 33. Opbrengsten servicecontracten 34. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 35. Opbrengst projecten in opdracht van derden 36. Overige bedrijfsopbrengsten

71.145 3.105 2.666 5.431 1.474 962

66.842 3.457 2.852 0 16.927 1.400

Som der bedrijfsopbrengsten

84.783

91.478

Bedrijfslasten 37. Kostprijs uitbesteed werk en andere externe kosten 38. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 39. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 40. Lonen en salarissen 41. Sociale lasten 42. Pensioenlasten 43. Onderhoudslasten 44 Leefbaarheid 45. Lasten servicecontracten 46. Overige bedrijfslasten

1.108 41.273

14.931 37.358

13.101 9.015 1.374 1.698 12.853 1.229 2.472 18.130

6.149 10.223 1.423 1.839 19.934 2.088 2.218 13.278

Som der bedrijfslasten

102.253

109.441

- 17.470

-17.963

47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

- 3.196

- 5.291

Bedrijfsresultaat

-20.666

- 23.254

2.251

24.596

48. Gerealiseerde herwaarderingen 49. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 406 50. Rentelasten en soortgelijke kosten 21.821

959 20.413

Saldo financiële baten en lasten

- 21.415

- 19.454

Resultaat voor belastingen 51. Belastingen

- 39.830 - 240

- 18.112 - 1.333

Resultaat na belastingen 52. Aandeel in resultaat van deelnemingen

- 40.070 115

- 19.445 0

Groepsresultaat na belastingen

- 39.955

- 19.445

96

Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2013 (in duizenden euro's) 2012

2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

20.666-

23.254-

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (im)materiële vaste activa - Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Bijzondere waardevermindering van materiële vaste activa - Mutatie voorzieningen - Boekwinst verkochte materiële vaste activa

41.273 3.196 13.101 7.564 5.431-

37.358 5.291 8.872 3.246-

Veranderingen werkkapitaal - Toename vorderingen - Toename overlopende activa - Toename voorraden en onderhanden projecten - Toename effecten - Afname handelscrediteuren - Afname belastingen en sociale premies - Afname schulden terzake van pensioenen - Afname overige schulden en overlopende passiva

82 1.120 20 431.3723.791

235109 80422.7361.48646 673

509 4.107 29.128

4.43534.601

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

959 19.40243-

406 22.1055

- Ontvangen interest - Betaalde interest - Betaalde VPB

18.48610.642

21.69412.907

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in overige FVA - Investeringen in Materiële Vaste Activa - Desinvesteringen Materiële Vaste Activa - Investeringen in Vastgoedbeleggingen Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

47.41425.428 3.357-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Mutatie bankkrediet Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

59.543 18.2841.897

40763.24815.791 7.85355.717-

25.343-

54.000 14.36343.156 30.720

Mutatie geldmiddelen 97

39.637 5.438-

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 17 juni 2014. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. De waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen van de groep. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden niet in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappijen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.

98

Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen – Woonconcept Holding B.V. te Meppel:100%-deelneming (2012:100%) – Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel:100%-deelneming (2012:100%) – Woonconcept Vastgoed Participaties B.V. te Meppel -100%-deelneming Woonconcept Projectontwikkeling B.V. (2012:100%) – Woonconcept ICT B.V. te Meppel 100%-deelneming (2012:100%) – Woonscan B.V. te Meppel 100%-deelneming (2012:100%) – Woonconcept Onroerend Goed B.V. te Meppel 100%-deelneming (2012:100%) – Woonconcept Energie B.V. te Meppel 100%-deelneming (2012:100%) – Hometeam B.V. te Meppel 100%-deelneming (2012:100%) Proportioneel geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen De proportioneel geconsolideerde maatschappijen betreffen: – Vof Westerstouwe/Woonconcept Projectontwikkeling B.V. te Meppel (50%); (derden 50%). – Bergstein Beheer B.V. te Meppel (50%); (derden 50%). – Bergstein C.V. te Meppel (49,5%); (derden 50,5%). – Zorgenvrij Wonen B.V. te Meppel (60%); (derden 40%). Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

99

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Immateriële vaste activa Algemeen Een immaterieel vast actief wordt in de balans opgenomen als: – het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, zullen toekomen aan de groep; en – de kosten van het actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven inzake een immaterieel vast actief die niet aan de voorwaarden voor activering voldoen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel de lagere realiseerbare waarde (in casu de hoogste van de boekwaarde op basis van historische kosten en opbrengstwaarde). Het afschrijven van de immateriële vaste activa geschiedt stelselmatig op basis van de geschatte economische levensduur met een maximum van 20 jaar. De economische levensduur en afschrijvingsmethode worden aan het einde van ieder boekjaar opnieuw beoordeeld. Indien de geschatte economische levensduur langer is dan 20 jaar, zal vanaf het moment van verwerking aan het einde van elk boekjaar een impairment test worden uitgevoerd. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Woonconcept heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in 100

mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop verhogen de waarde van de grond in de berekening van de bedrijfswaarde. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerenende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (complex, product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenererende eenheden (complexen / productmarkt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product- marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt.

101

Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (complex, productmarktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom generende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden 102

gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waarde verminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 103

“Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroom genererende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het 104

vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Financiële vaste activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Woonconcept in groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappijen) waarin zij invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Woonconcept in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Woonconcept in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Woonconcept niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Overige financiële activa Bij de eerste verwerking van financiële activa worden deze opgenomen tegen reële waarde vermeerderd met (behalve de tegen reële waarde met waardeveranderingen in de W&Vrekening verwerkte financiële activa) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per de transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. De reële waarde is normaliter gelijk aan de kostprijs. Er zijn geen financiële vaste activa gewaardeerd tegen een hoger bedrag dan de actuele waarde en waarbij geen afwaardering is toegepast ( in het geval financiële vaste activa niet tegen actuele waarde wordt gewaardeerd cf art. 2:381b sub b BW). Bijzondere waardeverminderingen van financiële activa 105

Op elke balansdatum wordt beoordeeld of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst- en verliesrekening verwerkt. De omvang van dit verlies wordt bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief, en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. Vorderingen: vorderingen op groepsmaatschappijen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende 106

leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid Tussen Stichting Woonconcept en de groepsmaatschappijen Woonconcept Holding BV en Hometeam bestaat een fiscale eenheid voor de BTW. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappij zelfstandig belastingplichtig is. Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de

107

gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met

108

uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex / productmarktcombinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex / productmarktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex / PMC in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen bestaan uit enkel een voorziening voor loopbaanontwikkeling. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget. Pensioenen De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is, en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde als het effect van de tijdswaarde van geld materieel is (waarbij de

109

disconteringsvoet vóór belastingen de actuele marktrente weergeeft). Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening. Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Derivaten en hedge accounting Woonconcept maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals rentecaps en rentefloors ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’. Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: – documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; – documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; – verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: – Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. – Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. – De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. 110

–

–

Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedgerelatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedgeinstrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening tegen kostprijs of lagere marktwaarde. In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptijd van de afgedekte post.

Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. Woonconcept heeft een viertal Caps en Floors afgesloten die een directe koppeling met een lening kennen. Woonconcept heeft een zevental extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Woonconcept heeft een zestal basisrenteleningen afgesloten. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten derivaten. De derivaten zijn niet in de balans opgenomen.

111

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Diensten en Vergoedingen De diensten en vergoedingen betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Hierbij wordt opgemerkt dat in de bedrijfswaarde de te verkopen eenheden al zijn gewaardeerd tegen opbrengstwaarde minus verkoopkosten. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde gelijk aan de geschatte marktwaarde. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve nihil. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de

112

lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Opbrengst projecten in opdracht van derden”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de 113

verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Ook worden hier de kosten voor herstructurering verantwoord. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

114

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. Uitkeringen aan deelnemingen Betreffen baten (i.c. dividenden) uit deelnemingen die niet volgens de vermogensmutatiemethode worden gewaardeerd. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en – schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

115

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Woonconcept. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

116

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

117

Toelichting op de geconsolideerde balans Immateriële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

1. Ontwikkelingskosten

2012

24

201

Het verloop van deze posten is als volgt. Ontwikkelingskosten Stand 1 januari 2013: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

567 366

Boekwaarde

201

Mutaties 2013: Investeringen Afschrijvingen

0 177

Totaal van de mutaties

177

Stand 31 december 2013: Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

629 605

Boekwaarde

24

De ontwikkelingskosten worden gewaardeerd op kostprijs en worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Er zijn geen immateriële vaste activa met beperkte eigendomsrechten en er zijn geen immateriële vaste activa als zekerheid gesteld voor schulden. Tevens zijn er geen verplichtingen uit hoofde van de verwerving van immateriële vaste activa.

Materiële vaste activa (in

duizenden euro’s)

2. Sociaal vastgoed in exploitatie 3. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

118

2013

2012

815.880 38.875 15.324

702.013 49.901 16.133

870.079

768.047

Het verloop van deze posten is als volgt: 3. Soc. vastgoed in exploitatie

4. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie 2013 2012

5. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 2013 2012

(in duizenden euro’s) Stand 1 januari: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen

2013

2012

702.013 -

645.747 -

73.640 -

68.293 -

24.669 -

24.270 -

-

-

-23.739

-22.371

-8.536

-7.346

Boekwaarde

702.013

645.747

49.901

45.922

16.133

16.924

48.452 4.871 - 7.438 - 25.446

28.007 10.748 -8.398 -

-48.424 40.258 - 3.196 5.565

28.007 51.891 -7.276 -4.025

662 -83 -

516 - 117 -

131.081

37.588

-

-

-

-

2.039

24.596

-

-

-

-

-

-

- 1.724

-8.872

-

-

-

-

- 3.506 -

-

-

-

Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Herwaardering stijging/daling) via eigen vermogen Herwaardering stijging/daling) via resultaat Afwaarderingen Mutatie voorziening ORT Terugname afwaarderingen Overige mutaties Afschrijvingen Totaal van de mutaties

192 -39.885

- 189 -36.086

-

268 -

-1.388

- 1.190

113.867

56.266

-11.026

3.979

- 809

-

Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde

815.880

702.013

40.088

73.640

25.248

24.669

-

-29.001

- 23.739

-9.924

- 8.536

702.013

38.875

49.901

15.324

16.133

Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde

815.880

119

791

2. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Grond: geen afschrijving – Casco: 50 jaar – Inrichting en installaties10 tot 25 jaar – Woningverbetering: 30 jaar Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is tevens rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2013 is hiervoor een bedrag van € 230.164 geactiveerd. Herclassificatie De mutatie wegens herclassificatie betreft sociaal vastgoed in exploitatie dat in 2013 op basis van de gestegen huurprijs is aangemerkt als vastgoedbelegging. Deze woningen zijn op grond hiervan geherclassificeerd van sociaal vastgoed in exploitatie naar vastgoedbeleggingen. Het effect van deze herclassificatie (van sociaal vastgoed naar vastgoedbelegging) is een afname in de balans van het sociaal vastgoed in exploitatie met een bedrag van € 25,4 miljoen zijnde de waardering tegen bedrijfswaarde, een toename in de balans van de vastgoedbeleggingen inzake de woningen op basis van de reële waarde en een rechtstreekse verantwoording in het eigen vermogen voor het positief verschil tussen de hogere (nieuwe) waardering als vastgoedbelegging ten opzichte van de (oorspronkelijke) waardering als sociaal vastgoed in exploitatie. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 540 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 80 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 9,6 miljoen en de boekwaarde op basis van historische kosten is € 2,7 miljoen. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. De bepaling van de restwaarde van de grond die is opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of m2-prijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

120

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: – jaarlijkse huurverhoging van 4% (2014) en daarna 3,5% voor de eerste vijf jaar. Daarna 2% (voorgaand jaar: 2%); – jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: 90% van maximaal redelijk afgetopt op de huurtoeslaggrens (voorgaand jaar: 72%); – jaarlijkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); – jaarlijkse mutatiegraad varieert per type woning; – jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van 3%; – jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 3% – Volumeparameters: – klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven -op basis van ervaringscijfers): € 1.410 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.345) – planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex € 670 (voorgaand jaar € 710). – directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 1.977 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.975) – heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor vijf jaar ingerekend. – Discontering: – disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando; – contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatieof verkoopplannen aanwezig zijn; Overige aspecten: – inrekenen restwaarde grond op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode (volgens treasury statuut); – inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De bedrijfswaarde is in 2013 met 108 miljoen gestegen ten opzichte van 2012. Oorzaken hiervan zijn in miljoenen euro’s:

121

Stijgingen: Nieuwbouw en investeringen in bestaand bezit Extra huurinkomsten door huurharmonisatie Extra huurverhoging Verhuurderheffing -/-

€ 51 € 55 € 32 € 30 € 108

Stijging bedrijfswaarde

Verhuurdersheffing Wanneer wij de verhuurderheffing voor de restant looptijd van ons bezit inrekenen dan daalt de bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed met 88,9 miljoen euro. De overige reserves dalen met hetzelfde bedrag. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen regelingen”. 3. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 10,3 miljoen (2012: € 11,0 miljoen) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. 4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 3 of 10 jaar – Bedrijfsauto’s: 3 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (componentenbenadering): - grond: geen afschrijving - casco: 50 jaar - installaties: 20 tot 25 jaar.

122

Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

5. Commercieel vastgoed in exploitatie 6. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

81.310 492

76.907 9.642

81.802

86.549

Het verloop van deze posten is als volgt: 5. Comm. vastgoed 6. Comm. vastgoed In exploitatie in ontw. eigen expl. 2013 2012 2013 2012 Boekwaarde 1 januari 2013

76.907

81.678

9.642

2.309

Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Aanpassingen reële waarde

4.802 - 12.662 15.459 - 3.196

3.520 -3.000 -5.291

-2.356 1.492 -90 - 8.196 -

-3.520 10.853 0 -

81.310

76.907

492

9.642

Boekwaarde 31 december 2013

Woonconcept heeft de waarde van haar Commercieel vastgoed in exploitatie berekend op € 81 miljoen. De bedrijfswaarde is berekend op € 84,8 miljoen. Onderstaand is per categorie aangegeven hoe Woonconcept het vastgoed heeft gewaardeerd. Het Commercieel Vastgoed bestaat uit: - 108 bedrijfsruimten; 29 verzilverde woningen; - 381 ‘losse’ huurwoningen met een huur boven de huurtoeslag grens; - 154 garages die niet verhuurd worden aan een ‘sociale huurder’. 108 bedrijfsruimten DTZ Zadelhoff heeft voor ons begin 2011 ook 10 bedrijfsruimten getaxeerd, namelijk: - 5 bedrijfsruimten Rembrandtlaan Meppel met een huurfactor 11; - De Vos van Steenwijklaan 10 Meppel met een huurfactor 11; - Meppelerweg 40 Steenwijk met een huurfactor 12; - Produktieweg 1 Steenwijk met een huurfactor 7,9. - Stationsweg 22 Zwartsluis met een huurfactor 14,1.

123

De gemiddelde huurfactor is 10,8 en de getaxeerde waarde is € 4,9 miljoen. Deze waarde is voor 2013 gecorrigeerd met 7,5%, zijnde het door IPD berekende indirecte rendement op bedrijfsruimten. Eén bedrijfsruimte onder een nieuwbouwcomplex in Steenwijk is opgenomen tegen de bouwkosten ad € 2 miljoen met een afslag van 50%, dus voor € 1 miljoen. Dit complex is op 1 oktober 2012 opgeleverd en per 31 december 2013 nog niet verhuurd. De andere bedrijfsruimten zijn voorzichtigheidshalve gewaardeerd tegen een huurfactor van 9,25, zijnde de huurfactor 2012 minus 7,5 %. De jaarhuur van deze bedrijfsruimten bedraagt € 1.806.000 en de waarde komt daarmee op € 16,7 miljoen. Totaal: 9 getaxeerde bedrijfsruimten € 4,2 miljoen 1 nieuwbouw bedrijfsruimte € 1,0 miljoen 98 bedrijfsruimten 10x de jaarhuur € 16,7 miljoen Totaal € 21,9 miljoen 29 Verzilverde woningen Woonconcept heeft 29 woningen gekocht volgens de Verzilverd Wonen methode. De Verzilverd Wonen methode houdt in dat de vorige eigenaar de woning verkoopt aan Woonconcept met de restrictie dat hij/zij in de woning mag blijven wonen zolang hij/zij leeft. Hiervoor hoeft geen huur betaald te worden. De aankoopwaarde is afhankelijk van de levensduurverwachting van de verkoper. De woningen worden bij mutatie verkocht tegen de getaxeerde waarde. In 2013 heeft Woonconcept 114 woningen verkocht voor 91% van de WOZ waarde peildatum 1 januari 2013. Voorzichtigheidshalve hebben wij de 29 verzilverde woningen getaxeerd tegen 90% van de WOZ waarde peildatum 1 januari 2014. De totale WOZ waarde is € 5.772.000,-90% is € 5,2 miljoen. 381 losse dure huurwoningen 104 woningen staan in Meppel, 144 in Steenwijk, 85 in Hoogeveen, 44 in Assen, 1 in Ruinerwold, 1 in Ruinen, 1 in Koekange en 1 in Echten. Deze woningen worden verhuurd en bij mutatie opnieuw verhuurd of verkocht. 120 woningen zijn in 2011 getaxeerd. Wij hebben op deze getaxeerde waarde een correctie ad 4% toegepast, conform de index van het IPD. De totale waarde van deze 120 woningen is dan € 16,9 miljoen.De jaarhuur van de 261 woningen die niet gewaardeerd zijn is € 2.289.500 en met een huurfactor 14,4 (huurfactor 2012 ad 15 minus 4%) komt de waarde dan op € 33,0 miljoen. Recapitulatie: 120 getaxeerde dure huurwoningen € 16,9 miljoen 261 niet getaxeerde dure huurwoningen € 33,0 miljoen Totaal € 49,9 miljoen De totale WOZ waarde, peildatum 1 januari 2014, is € 64,5 miljoen. 154 garages Deze garages zijn verhuurd aan huurders die geen sociale woning huren van Woonconcept en vallen daarom onder het commercieel vastgoed. De garages zijn niet getaxeerd. Ook hebben wij geen vergelijkingsmateriaal door verkopen. De WOZ waarde peildatum 1 januari 2014 voor deze garages totaal is € 1.665.500. Om tot een commerciële waarde te komen is gezocht naar een huurfactor op internet. De gevonden cijfers liggen iets hoger dan 10. Wij hebben daarom besloten om met een huurfactor van 9,95 te gaan waarderen. De jaarhuur van deze garages is € 71.800. Uitgaande van een huurfactor 9,95 is de waarde € 0,7 miljoen.

124

WKO-installaties Woonconcept Energie B.V. Bovengenoemde installaties betreffen een WKO-installatie in het Centrumgebied Krakeel (€ 890.000) in Hoogeveen, die in 2008 en 2009 is ontwikkeld en in 2009 in gebruik is genomen. Daarnaast is de installatie van de Vecht (€ 569.000) in 2012 in gebruik genomen, in 2013 zijn de installaties van de Schiphorst, de Valkenlaan en het Anker in gebruik genomen. Totale gezamenlijke waarde € 3,6 miljoen. Totaal generaal: Dure huurwoningen Bedrijfsruimten Verzilverde woningen Garages WKO- installaties Totaal commerciële waarde

€ 49,9 miljoen € 21,9 miljoen € 5,2 miljoen € 0,7 miljoen € 3,6 miljoen € 81,3 miljoen

Financiële vaste activa 7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen (in duizenden euro’s)

Vorderingen op maatschapp. waarin deelname

Boekwaarde 1 januari 2013 Mutatie

1 -1

Boekwaarde 31 december 2013

0

De vordering heeft betrekking op 1% Participatie Bergstein Beheer BV in Bergstein CV. 8. Latente belastingvorderingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Boekwaarde 1 januari Dotaties ten laste van het resultaat Correcties voorgaande jaren Onttrekkingen Vrijval ten gunste van het resultaat Rentetoevoeging

1.341 0 0 0 -234 0

2.102 0 0 0 -761 0

Boekwaarde 31 december

1.107

1.341

Hieronder is opgenomen de verwachte te compenseren vennootschapsbelasting ad € 275 en de vennootschapsbelasting over de tijdelijke verschillen tussen de fiscale en de commerciële waarde van de langlopende schulden ad € 832. De compensabele verliezen van HomeTeam en Projectontwikkeling bedragen respectievelijk € 250 en € 25. Het bedrag van € 832 valt vrij ten gunste van het fiscale resultaat van 2014 tot en met 2017. Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie ad ruim € 46 miljoen is geen latente belastingvordering opgenomen omdat het onwaarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

125

De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de bedrijfswaarde per 1 januari 2014, zijnde 25% van (€ 1.389 miljoen -/- € 894 miljoen) = € 124 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven. 9. Leningen u/g De post leningen u/g bestaat uit: (in duizenden euro’s)

2013

Starterslening Leningen aan derden

Het verloop in 2013 is als volgt: (in duizenden euro’s)

2012

657 0

407 114

657

521

Starters Leningen renteregeling aan derden

Stand 1 januari 2013 Nieuwe leningen Aflossingen Waardeveranderingen, overgeboekt naar liquide middelen

407 250 0 0

114 0 0 -114

Stand 31 december 2013

657

0

Startersrenteregeling Startersleningen worden met ingang van 2012 via het SVN afgesloten voor kopers van bestaand bezit. Het maximale leningbedrag per woning is in 2013 gewijzigd en bedraagt in € 12.500. De starterslening wordt alleen verstrekt onder de voorwaarden van de NHG. Voor de starterslening geldt dat over de eerste drie jaar geen rente en aflossing over de lening wordt betaald. Iedere drie jaar vindt er een toets van het inkomen plaats en afhankelijk van het inkomen wordt na 3, 6, 9 etc. jaar rente en aflossing betaald. De lening wordt hoe dan ook afgelost, eventueel bij verkoop van de woning na de looptijd van de lening. Er zijn in 2013 16 woningen (tot en met 2012 13 woningen) verkocht met behulp van de Starterslening, totaal € 581.000. Daarnaast is de startbijdrage aan het SVN minus betaalde beheervergoedingen opgenomen in een R/C verhouding ad € 76.000.

Voorraden (in duizenden euro’s)

2013

10. Vastgoed bestemd voor verkoop

1.359

126

2012 1.753

Deze post bestaat uit opgeleverde nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en uit bouwkavels van Woonconcept Vastgoed.

11. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop (in duizenden euro’s) Onderhanden projecten Woonconcept Vastgoed Onderhanden projecten Bergstein C.V.

2013

2012

5.362 506

4.017 632

5.868

4.649

De post “onderhanden projecten” betreft de bestede kosten inzake vastgoed in aanbouw voor derden, dat nog niet is verkocht. Onder ‘Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop” zijn verder grond- en ontwikkelposities opgenomen waarvan besloten is tot afstoting. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”. 12. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazijnen en servicewagens.

Vorderingen (in duizenden euro’s)

2013

13. Debiteuren 14. Belastingen en premies sociale verzekeringen 15. Overige vorderingen 16. Overlopende activa

2012

1.628 975 821 543

1.604 2.179 610 651

3.967

5.044

13. Debiteuren De vordering op huurders omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.

127

De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Zittende huurders Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren Overige debiteuren

2013

2012

373 389

390 185

762 -340

575 -122

422 1.206 -----------1.628

453 1.151 ------------1.604

Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 0,79% van de huuropbrengsten (eind 2012: 0,68%). 14. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s) Te vorderen vennootschapsbelasting van het boekjaar Premies sociale verzekering Te vorderen btw

2013

2012

714 5 256

1.054 156 969

975

2.179

De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. 15. Overige vorderingen (in duizenden euro’s)

2013

Overige vorderingen

821

2012 610

De overige vorderingen zijn overwegend kortlopend. 16. Overlopende activa (in duizenden euro’s)

2013

Overlopende activa

543

17. Effecten (in duizenden euro’s)

2013

Overige effecten zonder beursnotering

575

128

2012 651

2012 573

Van de effecten zonder beursnotering heeft een bedrag van € 575 (2012: € 573) een hogere marktwaarde van € 2 (2012: € 43). Voorts heeft geen afwaardering naar een lagere reële waarde plaatsgevonden. 18. Liquide middelen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Bank

48.553

17.834

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de groep.

19. Groepsvermogen Voor een uiteenzetting van deze post verwijzen wij naar Hoofdstuk 12, de vennootschappelijke jaarrekening.

Voorzieningen (in duizenden euro’s)

2013

20. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 21. Voorziening garantieverplichtingen 23. Overige voorzieningen

16.013 524 433

8.336 568 503

16.970

9.407

2012

20. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: (in duizenden euro’s) Soc. vastgoed Comm. Totaal in ontwikk. vastgoed in ontwikk. Stand 1 januari 2013 Dotatie Onttrekking

8.336 11.183 - 3.506

0 0 0

8.336 11.183 - 3.506

Stand 31 december 2013

16.013

0

16.013

looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar

16.013 0

21. Voorziening garantieverplichtingen Het verloop van deze post is als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

Stand 1 januari Dotatie Onttrekking Vrijval Stand 31 december

129

2012

568 91 -135 0

985 94 -511 0

524

568

De voorziening voor garantieverplichtingen wordt gevormd voor onvoorziene kosten na oplevering van vastgoed. looptijd < 1 jaar looptijd > 5 jaar 23. Overige voorzieningen De overige voorzieningen en het verloop ervan in het boekjaar is als volgt: (in duizenden euro’s) Loopbaanontwikkeling en jubileum Stand 1 januari 2013 503 Dotatie 6 Onttrekking -76 Stand 31 december 2013

433

108 102

Totaal 503 6 -76 433

De voorziening loopbaanbudget heeft overwegend een langlopend karakter.

Langlopende schulden (in duizenden euro’s)

2013 Rente

> 5 jaar

> 1 jaar

Totaal

% 3,73

518.540

43.155

561.695

518.540

43.155

561.695

24. Schulden/leningen kredietinstellingen

(in duizenden euro’s)

2012 Rente

> 5 jaar

> 1 jaar

Totaal

% 3,86

506.349

32.907

539.256

506.349

32.907

539.256

24. Schulden/leningen kredietinstellingen

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden. Voor onze rekening courantvoorzieningen zijn er geen extra zekerheden verschaft. De reële waarde van de leningen ultimo 2013 is € 528,3 miljoen (ultimo 2012: € 527,1miljoen). Deze marktwaarde is bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen van deze leningen contact gemaakt tegen de marktrente op balansdatum.

130

24. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen (in duizenden euro’s)

Kredietinstellingen

Totaal

Stand 1 januari 2013 Nieuwe leningen Aflossingen

539.256 59.544 -37.105

539.256 59.544 -37.105

Stand 31 december 2013

561.695

561.695

De post nieuwe leningen (€59,5 miljoen) bestaat uit een storting ad € 50 miljoen, geleend in 2012 en gestort in 2013, en nieuwe leningen aangegaan en gestort in 2013 ad € 9,5 miljoen. Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen inclusief het gedeelte onder kortlopende schulden is € 537.446 (2012 € 544.948) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Woonconcept zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een boekwaarde van € 807 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Voor de leningen kredietinstellingen is hypothecaire zekerheid van € 993.970 (2012 € 1.096.342) verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van de groep met een boekwaarde van € 3 miljoen. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.

Kortlopende schulden (in duizenden euro’s)

2013

2012

26. Schulden aan kredietinstellingen 27. Schulden aan leveranciers 28. Belastingen en premies sociale verzekeringen 29. Overige schulden 30. Overlopende passiva

38.743 5.309 2.395 2.242 8.940

18.025 8.045 5.039 0 10.224

57.629

41.333

131

26. Schulden aan kredietinstellingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Aflossingsverpl/ komend boekjaar op langl. leningen kredietinstellingen Rekening-courantkrediet (Bank)

34.064 4.679

14.795 3.230

38.743

18.025

Zekerheden Door de huisbankier zijn aan de groep kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 19,3 miljoen. De rente over de kredietfaciliteiten wordt berekend op basis van de maandelijkse euribor plus een opslag varierend van 80 tot 195 basispunten. 28. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro’s)

2013

Loonbelasting en premies Omzetbelasting

29. Overige schulden (in duizenden euro’s)

2012

533 1.862

382 4.657

2.395

5.039

2013

Reorganisatiekosten Vooruitontvangen termijnen Woonconcept Vastgoed Overige

30. Overlopende passiva (in duizenden euro’s)

2013 Totaal

Vooruitontvangen huurtoeslag Transitorische rente Overige

132

2012

1.400 389 453

0

2.242

0

0

2012

> 1 jaar

Totaal

> 1 jaar

0 7.406 1.534

0 0 0

380 7.121 2.723

0 0 0

8.940

0

10.224

0

Niet in de balans opgenomen regelingen - Voor nieuwbouwprojecten van Woonconcept zijn verplichtingen van ruim € 10 miljoen (2012 € 49 miljoen) aangegaan. Voor lopende onderhoudsprojecten van Woonconcept zijn voor € 3 miljoen (2012 € 19,5 miljoen) verplichtingen aangegaan. Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: - 2014: € 2.996.000,-- 2015: € 2.328.000,-- 2016: € 1.607.000,-- 2017 € 828.000,-- 2018 € 828.000,-Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Hometeam Leaseverplichtingen : Met betrekking tot het wagenpark zijn lease-overeenkomsten (operational) aangegaan. Het betreffen lease overeenkomsten voor het wagenpark van personeel in loondienst van HomeTeam en van personeel in dienst van Stichting Woonconcept te Meppel. De in rekening gebrachte leasetermijnen voor het wagenpark van Stichting Woonconcept wordt maandelijks doorbelast aan de Stichting. Stichting Woonconcept staat borg voor haar deel van de leasetermijnen bij de leasemaatschappij.

Totale leaseverplichtingen Door te belasten verplichtingen

<12 maand 12-60 maand >60 maand TOTAAL € € € € 106.899 216.558 5.352 328.809 58.221125.3953.276186.892-

Saldo leaseverplichting ten laste van HomeTeam48.678

91.163

2.076

141.917

Tevens heeft Home Team voor de huisvesting een tweetal huurovereenkomsten afgesloten t/m februari 2014, resp. t/m juni 2016. De daaruit voortvloeiende verplichtingen bedragen ca. € 76.932 voor 2014 en voor de daaropvolgende jaren. Woonconcept Vastgoed Woonconcept Vastgoed heeft ultimo 2011 ten behoeve van derden 2 bankgaranties verstrekt : € 27.812,52 t.b.v. een huurovereenkomst inzake pand Blankenstein 120 te Meppel. Huurverplichtingen: Ingaande 1 mei 2011 heeft Woonconcept Vastgoed het bedrijfspand gehuurd voor een periode van vijf jaren, tegen een huurprijs op jaarbasis van € 60.260,- met een huurkorting voor de eerste twee jaren van € 30.130,- per jaar.

133

Woonconcept Energie Stichting Woonconcept heeft een garantie afgegeven voor Woonconcept Energie BV bij de Bank Nederlandse Gemeenten voor een bedrag van € 2.000.000. Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Stichting Woonconcept een aangegane obligoverplichting van € 21 miljoen (2012: € 22 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Stichting Woonconcept vormt met Hometeam en Woonconcept Holding BV een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting/vereniging en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Maximale bedragen rekening courantkrediet van de BV’s: - HomeTeam maximaal € 0,- Vastgoed maximaal € 6.000.000,- Woonscan maximaal € 0,- Woonconcept Holding maximaal € 750.000,- ICT maximaal € 200.000,- Zorgenvrij Wonen maximaal € 350.000,- Energie maximaal € 2.000.000,Stichting Woonconcept staat voor deze bedragen garant, uitgezonderd Woonscan BV.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. RJ290 Financiële instrumenten Vanaf 1 januari 2014 geldt de nieuwe RJ 290 ‘Financiële instrumenten’. Deze richtlijn is voor het boekjaar 2014 verplicht, maar mag ook in de jaarrekening 2013 al worden verantwoord. Indien de nieuwe RJ 290 niet in de jaarrekening 2013 wordt verwerkt dient het effect hiervan te worden toegelicht. De nieuwe RJ 290 is door Woonconcept niet toegepast in de jaarrekening 2013. Onder meer vanwege het ontbreken van consensus of het embedded derivaat van de extendible leningen afgezonderd moeten worden. Hierdoor is het effect op het eigen vermogen als gevolg van de

134

stelselwijziging ook nog niet bepaald. De nieuwe RJ 290 zal Woonconcept verwerken in de jaarrekening 2014. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals rentecaps en rentefloors ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van de groep is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van de groep zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico -prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van de groep om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat de groep aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 19,3 miljoen (2012 €28,1miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Valutarisico De groep loopt geen valuatarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (kasstroomrisico) De groep loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

135

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken (extendible leningen en basisrenteleningen) loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Het beleid van de groep is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt de groep tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zoals rentefloors en –caps.Verwezen wordt verder naar paragraag “Hedges” van dit hoofdstuk. Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie De groep voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten rentefloor- en rentecapcontracten afgesloten. Met een rentecap ontvangt de groep boven een vooraf overeengekomen maximaal rentepercentage (cap) het verschil tussen deze cap en het hogere marktrentepercentage. Met een rentefloor betaalt de groep niet minder dan een vooraf overeengekomen rentepercentage. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past de groep in de jaarverslaggeving kostprijshedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(rentefloors, rentecaps) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie De groep heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Derivaten Woonconcept heeft op balansdatum enkele Caps en Floors lopen die een directe koppeling aan een lening kennen. Op deze derivatien wordt kostprijshedge-accounting toegepast. De derivaten zijn in januari 2014 afgelopen. Woonconcept heeft geen derivaten met een zogenaamd bijstortingsverplichting en loopt derhalve geen aanvullende liquiditeitsrisico’s op de afgesloten

136

derivaten. De actuele waarde van de derivatenportefeuille ultimo 2013 is als volgt: Referentienummer BNG ref 90246 BNG ref 90247 BNG ref 91587 BNG ref 91588

Einddatum 14-01-2014 14-01-2014 20-01-2014 20-01-2014

Restant hoofdsom € - 6.500.000 € 6.500.000 € - 6.000.000 € 6.000.000

Actuele waarde € 0 -/- € 37.754 € 0 -/- € 26.933 -/- €

Totaal contante waarde

64.687

Bij een daling ten opzichte van de marktrente per 31 december 2013 met 1% is deze waarde -€ 64.716 en bij een daling van 2% is dit -€ 64.745. De derivaten zijn ten tijde van opmaken jaarrekening reeds afgelopen. Extendible leningen: Daarnaast heeft Woonconcept een 7-tal extendible leningen afgesloten. In deze leningen zit een recht voor de bank om de lening op een bepaald moment door te zetten tegen een vooraf vastgestelde rente of om de lening door te zetten tegen de dan geldende driemaands Euribor. Wanneer de bank kiest voor de driemaands Euribor, dan mag Woonconcept de lening zonder extra kosten aflossen. Dit recht van de bank heet een ‘embedded receiver swaption’ en onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013. Overzicht extendible leningen

Geldgever FORTIS FORTIS BNG FORTIS FORTIS NWB NWB

Bedrag 12.000.000 12.000.000 20.000.000 20.000.000 17.500.000 12.000.000 14.000.000 107.500.000

Rente lening Einddatum 3,850 2-10-2045 3,750 1-12-2045 4,000 18-4-2046 4,750 11-8-2048 3,975 3-1-2047 3,750 3-6-2050 3,750 31-1-2050

Waarde Swap nu -1.530.077 -1.457.360 -3.431.042 -5.725.853 -4.153.473 -2.439.476 -2.423.755 -21.161.036

-1% -2.661.018 -2.551.305 -6.115.218 -9.950.766 -8.381.418 -4.817.731 -4.958.403 -39.435.859

-2% -4.680.794 -4.526.009 -10.806.115 -16.801.360 -14.906.948 -9.042.889 -9.631.410 -70.395.525

Basisrenteleningen: Woonconcept heeft een 6-tal basisrenteleningen. Bij deze leningvorm betaalt Woonconcept een vaste rente voor de gehele looptijd met een variabele opslag. Deze opslag is afhankelijk van de looptijd van de afspraak. Onderstaand hebben wij de waarde per lening opgesomd waarbij ook de waarde is berekend met een rentedaling van 1% en een rentedaling met 2% ten opzichte van de rente per 31 december 2013.

137

Overzicht basisrenteleningen Geldgever BNG NWB NWB NWB BNG NWB

Bedrag 32.000.000 10.000.000 30.000.000 25.000.000 15.000.000 15.000.000 127.000.000

Rente lening Einddatum 3,388 1-2-2041 3,860 5-10-2044 3,620 2-1-2051 2,648 3-6-2052 3,745 20-9-2049 3,780 15-4-2049

Waarde Swap nu -1% -4.470.942 -12.206.866 -2.597.559 -5.426.568 -6.808.773 -16.218.980 208.862 -6.816.626 -3.877.692 -8.611.511 -4.155.557 -8.866.878 -21.701.661 -58.147.429

-2% -22.164.280 -9.159.053 -29.249.716 -16.751.498 -15.081.234 -15.285.851 -107.691.632

De berekening van de waarde van de swaps is een zuiver theoretische benadering in geval van een rentedaling. In geval deze rentedalingen zich voordoen hoeven wij geen extra gelden bij te storten.

138

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s)

2013

2012

31. Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

56.221 2.962 12.467 1.795

53.757 3.148 10.417 1.930

Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

73.445 -1.944 -357

69.252 -1.954 -456

71.145

66.842

Bedrijfsopbrengsten

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,2% (1 juli 2012: 2,3%). Onder de huurderving wegens oninbaar is een dotatie aan de voorziening dubieuze debiteuren van € 298.000 (voor 2012: € 51.000) verantwoord. 32. Diensten 3.105

3.457

2.678 -12

2.862 -10

2.666

2.852

Dit betreft diensten van de verschillende deelnemingen. 33. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid

34. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: (in duizenden euro’s) Verkoop huurwoningen Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winst- en verliesrekening

2013

2012

2013

2012

26.053 -625 -19.997

19.362 -1.233 -18.129

5.431

0

De verkoopopbrengst betreft 114 verkochte woningen (2012: 146 woningen) en de verkoop van 139

een appartementencomplex. Vorig jaar was het niet mogelijk om de bedrijfswaarde per woning te bepalen, waardoor niet de exacte opbrengst van de verkoop kon worden bepaald. Vanaf 2013 kan dit wel doordat de bedrijfswaarde op een ander niveau wordt berekend. 35. Opbrengst projecten in opdracht van derden (in duizenden euro’s) Totaal

2013 1.474

2012 16.927

Dit betreft opbrengsten van de verschillende deelnemingen. 36. Overige bedrijfsopbrengsten De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Vergoeding voor beheer- en administratiediensten aan derden Doorberekende personeelskosten Dekking verricht onderhoud -materiaal- en mankosten Overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

75 31 80 776

92 90 104 1.114

962

1.400

Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”

Bedrijfslasten 37. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten (in duizenden euro’s) Kosten projecten in opdracht van derden

2013 1.108

2012 14.931

38. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

2012

Goodwill Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

0 39.885 1.388

82 36.086 1.190

41.273

37.358

140

39. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s)

2013

2012

Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverandering soc. vastgoed in ontwikkeling Afwaardering grondposities

10.127 1.250 1.724

3.591 - 6.314 8.872

13.101

6.149

Afwaarderingen vinden plaats op basis van de bedrijfswaardeberekeningen of taxaties van het vastgoed. Waardeveranderingen zijn terugnames van in het verleden genomen afwaarderingen. 40. Lonen en salarissen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld/WAO Reorganisatiekosten

9.034 -19 0

9.368 -23 595

Inhuur personeel

9.015 0

9.940 283

9.015

10.223

In paragraaf 6.3.3 ‘Personeelsinformatie in cijfers’ op pagina 48 wordt het aantal fte’s en de onderverdeling naar organisatie onderdelen toegelicht.

41. Sociale lasten (in duizenden euro’s)

2013

Sociale lasten

1.374

2012 1.423

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. 42 Pensioenlasten (in duizenden euro’s)

2013

CAO-pensioenpremie SPW

1.698

De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonconcept is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn :

141

2012 1.839

— — — — —

—

Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een maandloonregeling. De pensioenleeftijd is 65 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelijk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltijdfactor. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: — Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Woonconcept. — Stichting Woonconcept is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. — Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12- 2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). 43. Onderhoudslasten (in duizenden euro’s)

2013

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud

44. Leefbaarheid (in duizenden euro’s) Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten

142

2012

2.149 1.352 2.039 7.313

1.904 1.677 2.294 14.059

12.853

19.934

2013

2012

360 869

682 1.406

1.229

2.088

45. Lasten servicecontracten (in duizenden euro’s)

2013

Energie/schoonmaak/huismeester/glasverzekering/rioolfonds etc. 46. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s)

2.472

2013

Beheerkosten – Algemene beheer- en administratiekosten – Automatiseringskosten – Bestuurskosten

Zakelijke lasten – Belastingen – Verzekeringen – Heffingen CFV

Andere bedrijfslasten – Overige personeelskosten – Huisvestingskosten – Diverse overige bedrijfslasten

Totaal generaal

2012 2.218

2012

2.276 1.534 82

2.588 1.167 84

3.892

3.839

3.319 405 2.857

3.436 548 214

6.581

4.198

4.830 511 2.316

2.035 1.029 2.177

7.657

5.241

18.130

13.278

In de overige personeelskosten over 2013 is ruim € 3 miljoen meegenomen voor reorganisatiekosten. Van dit bedrag is nog € 1,4 miljoen opgenomen onder de post overige schulden ultimo 2013. 47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

- 3.196

- 5.291 .

48. Gerealiseerde herwaarderingen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Waardeverandering woningen en woongebouwen

143

2.251

24.596

49. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten (in duizenden euro’s) Rente liquide middelen Onroerende zaken in ontwikkeling

2013

2012

215 191

155 804

406

959

50. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro’s)

2013

2012

Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden

21.715 106

19.464 949

21.821

20.413

51. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Acute belastingen boekjaar Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren Mutatie latente belastingen Overige mutaties

6 0 234 0

10 562 761 0

Totaal belastinglast/-bate

240

1.333

Er is geen sprake van een fiscale eenheid voor de vpb tussen de entiteiten, zodat iedere entiteit afzondelijk aangifte vpb doet.

144

De acute belasting over het boekjaar bestaat uit de volgende posten (in duizenden) : Vennootschapsbelasting verslagjaar 2013 Woonscan : 5 Vennootschapsbelasting verslagjaar 2013 Home Team: 26 Vennootschapsbelasting verslagjaar 2013 Vastgoed : -25 Totaal : 6 De andere entiteiten behaalden fiscale verliezen. Het effectieve tarief wijkt door de fiscale verliezen en doordat er geen fiscale eenheid vpb is sterk af van de toepasselijke tarieven van 20-25%. Het fiscale resultaat van Stichting Woonconcept is als volgt tot stand gekomen: (in duizenden euro’s) Commercieel resultaat Mutaties: Bedrijfseconomisch resultaat verkopen Bedrijfseconomische afschrijvingen Fiscale afschrijvingen Overige waardeveranderingen Geactiveerd onderhoud = fiscaal kosten Vogelaarheffing Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Gerealiseerde herwaarderingen Geactiveerde rente Resultaat deelnemingen Vrijval waarderingsverschil langlopende schulden Belastingen Fiscaal resultaat

52. Aandeel derden (in duizenden euro’s)

2013

2012

-39.955

-19.445

-5.431 39.885 -4.800 12.882 -4.399 2.653 3.196 -2.251 0 1.233 -830 207

0 36.124 -4.839 6.149 -10.240 214 5.291 -24.596 -189 770 -830 463

2.390

-11.128

2013

Zorgenvrij Wonen, aandeel van 40%

115

145

2012 0

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen (in duizenden euro’s) Liquide middelen per 31 december 2012 Effecten per 31 december 2012

17.833 573

Geldmiddelen per 31 december 2012

18.406

Balansmutatie geldmiddelen in 2013

30.722

Liquide middelen per 31 december 2013 Effecten per 31 december 2013

48.553 575

Geldmiddelen per 31 december 2013

49.128

De geldmiddelen en kasstromen toerekenbaar aan minderheidsbelangen zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Geldmiddelen per 31 december 2012 van minderheidsbelangen Kasstroom uit operationele activiteiten 2013 van minderheidsbelangen Kasstroom uit investeringsactiviteiten 2013 van minderheidsbelangen Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2013 van minderheidsbelangen

1.442 -10.170 -21.984 53.658

Totale kasstroom 2013 van minderheidsbelangen

21.504

Geldmiddelen per 31 december 2013 van minderheidsbelangen

22.946

Toelichting op kasstromen Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings-, financieringsactiviteiten. De kasstromen op grond van de financiering zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties in de hoofdsom, opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde interest, opgenomen onder operationele activiteiten. De kasstromen op grond van de belastingen en sociale premies zijn gesplitst in kasstromen betreffende mutaties het werkkapitaal en betaalde winstbelasting.

146

12 Vennootschappelijk jaarrekening 12.1 Balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) A c t i v a (in duizenden euro’s) Materiële vaste activa 1.Sociaal vastgoed in exploitatie 2.Soc. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl. 3.Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

2013

2012

815.880 11.087 14.987

702.013 49.901 15.760 841.954

Vastgoedbeleggingen 4.Commercieel vastgoed in exploitatie 5.Com. vastgoed in ontwikk. voor eigen expl.

77.680 0

767.674 75.448 0

77.680 Financiële vaste activa 6.Deelnemingen in groepsmaatschappijen 7.Vordering op groepsmaatschappijen 8.Latente belastingvordering(en) 9.Leningen u/g

0 2.294 832 657

75.448

273 0 1.039 521 3.783 923.417

Som der vaste activa Vlottende activa Voorraden 10.Overige voorraden

48

1.833 844.955

68 48

Vorderingen 11.Debiteuren 994 12.Vorderingen op groepsmaatschappijen 4.645 13.Belastingen en premies sociale verzekeringen 92 14.Overige vorderingen 748 15.Overlopende activa 218

68 897 11.709 248 570 327

6.697

13.751

16.Effecten 17.Liquide middelen

575 25.607

573 16.392

Som der vlottende activa

32.927

30.784

956.344

875.739

Totaal activa

147

P a s s i v a (in duizenden euro’s)

2013

Eigen vermogen 18.Wettelijke reserves 19.Statutaire reserves 20.Overige reserves

0 0 377.833

Groepsvermogen 21.Egalisatierekening Voorzieningen 22.Voorz. onrend. invest. en herstructureringen 23.Voorziening loopbaanontwikkeling 24. Voorziening deelneming

0 0 296.694 377.833

296.694

0

0

16.013 397 959

Totaal voorzieningen Langlopende schulden 24.Schulden/leningen kredietinstellingen

2012

8.336 444 0 17.369

512.246

Totaal langlopende schulden

8.780

539.256 512.246

Kortlopende schulden 25.Schulden aan kredietinstellingen 26.Schulden aan leveranciers 27.Schulden aan groepsmaatschappijen 28.Belastingen en premies sociale verzekeringen 29.Overige schulden 30.Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

148

33.617 2.952 497 2.119 1.800 7.911

539.256 14.795 3.977 197 3.797 591 7.652

48.896

31.009

956.344

875.739

12.2 Winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten 31.Huuropbrengsten 32.Vergoedingen 33.Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34.Overige bedrijfsopbrengsten

71.145 2.666 5.431 962

66.842 2.852 0 655

Som der bedrijfsopbrengsten

80.204

70.349

Bedrijfslasten 35.Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 36.Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 37.Lonen en salarissen 38.Sociale lasten 39.Pensioenlasten 40.Onderhoudslasten 41.Leefbaarheid 42.Lasten servicecontracten 43.Overige bedrijfslasten

40.826

37.054

12.882 6.294 975 1.201 14.847 1.229 2.473 16.935

6.149 6.388 943 1.226 21.687 2.088 2.218 10.715

Som der bedrijfslasten 44.Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat 45.Gerealiseerde herwaarderingen

97.662

88.468

-17.458

-18.119

- 3.196

-5.291

- 20.654

-23.410

2.251

24.596

46.Resultaat deelnemingen -1.233 47.Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 342 48.Rentelasten en soortgelijke kosten -20.454

-770 1.003 -20.401

Saldo financiële baten en lasten

-21.345

-20.401

Resultaat voor belastingen

-39.748

-18.982

-207

-463

-39.955

-19.445

49.Belastingen Groepsresultaat na belastingen

149

12.3. Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst - en verliesrekening over 2013 (x € 1.000,-) 12.3.1. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf (11) in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening in paragraaf 11. 12.4. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening Voor de meeste posten wordt voor een nadere toelichting verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 6.Deelnemingen in groepsmaatschappijen Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): (in duizenden euro’s) Boekwaarde Aan-/ 1-1-2013 verkopen

Resultaat Voorziening Boekwaarde deelneming deelneming 31-12-2013

Woonconcept Holding BV

274

0

-1.233

959

0

Totaal

274

0

-1.233

959

0

9.Leningen U/G Het verloop van deze post is als volgt (x € 1.000): (in duizenden euro’s) Boekwaarde Nieuwe 1-1-2013 leningen

Aflossingen

Waarde- Boekwaarde wijzigingen 31-12-2013

SNS keuzedeposito Starterslening

114 407

0 250

0 0

-114 0

0 657

Totaal

521

250

0

-114

657

De SNS keuzedeposito is met ingang van 2013 verantwoord onder de liquide middelen.

150

12.Vorderingen op groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Woonconcept Holding Woonconcept Vastgoed Energie Monumenten Woonconcept Onroerend Goed Hometeam

3.051 1.545 47 0 1 1

4.870 51 3 1 6.783 1

Totaal

4.645

11.709

20. Groepsvermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt: (in duizenden euro’s)

2013

2012

Stand 1 januari volgens jaarrekening 2013 resp. 2012 Resultaat 2013 resp. 2012 Herwaardering Herclassificatie

296.694 -39.955 131.081 -9.987

278.551 -19.445 37.588

Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen

377.833

296.694

In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 304.956 (2012: € 231.357) aan ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie. De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa zijn niet opgenomen in de balans. De latente belastingclaim bedraagt 25% van het verschil tussen de fiscale waarde en de bedrijfswaarde per 1 januari 2014, zijnde 25% van (€ 1.389 miljoen -/- € 894 miljoen) = € 124 miljoen. Woonconcept is in staat door middel van nieuwbouw de afwikkeling van deze latentie over het vastgoed oneindig naar de toekomst te schuiven. 27. Schulden aan groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)

2013

2012

Woonscan Hometeam Woonconcept Vastgoed Energie Zorgenvrij Wonen

39 449 0 1 8

68 117 0 0 12

Totaal

497

197

151

Het kortlopende deel van de schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen is als kortlopende schuld verantwoord. Alle schulden aan groepsmaatschappijen zijn tegen normale marktvoorwaarden aangegaan. 46. Resultaat deelnemingen Deze post is als volgt samengesteld: Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen (in duizenden euro’s)

2013

Woonconcept Holding

-1.233

12.5 Bestuurders

152

2012 -770

De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2012 is tevens begrepen de eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) die de groep over het boekjaar 2012 aan de fiscus is verschuldigd. Op basis van de hoogte van de bezoldiging van de bestuurder is de crisisheffing niet van toepassing. In de beloningen is naast het brutosalaris ook de fiscale bijtelling van de bedrijfsauto verwerkt. Inhoudingen in het kader van de levensloopregeling zijn niet in mindering gebracht op de beloning omdat uitbetalingen uit een levensloopregeling ook niet tot de beloning worden gerekend. De beloning op termijn bestaat uit de pensioenkosten die ten laste komen van de werkgever na verrekening van de bijdrage van de werknemer. De bijdrage van de werknemer aan de pensioenkosten maakt deel uit van de periodiek betaalde beloning en wordt ingehouden op de periodiek betaalde beloning. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 179.239 (2012: € 179.320) en is als volgt gespecificeerd (in euro’s):

Periodiek betaalde beloning Onkostenvergoeding Bijtelling auto Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband

S.E Korthuis 2013 2012 134.131 1.848 4.821

134.165 1.848 4.836

31.130 0

31.165 0

171.930

172.014

153

12.6 Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 47.500 (2012: € 44.000) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s): Bezoldiging Adviesvergoeding Totaal 2013 2012 2013 2012 2013 2012 De heer vd 12.000 12.000 0 0 12.000 12.000 Zwaag Mevrouw 8.000 8.000 0 0 8.000 8.000 Jovanoviç Mevrouw 0 8.000 0 0 0 8.000 Wielinga De heer 8.000 8.000 0 0 8.000 8.000 Hofmeijer De heer 6.500 8.000 0 0 6.500 8.000 Schonewille 1) Mevrouw Drijver 6.500 0 0 0 6.500 0 Mevrouw Plass 6.500 0 0 0 6.500 0

Totaal

47.500

44.000

0

0

47.500

44.000

1) Op basis van de WNT heeft de heer Schonewille begin 2014 nog € 1.500,-- ontvangen over 2013, zodat de totale vergoeding over 2013 € 8.000,-- bedraagt. 12.7 Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor de groep: (in euro’s)

2013

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

84.701 11.467 0 72.415

100.837 0 0 86.521

168.583

187.358

Totaal

154

2012

Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Stichting Woonconcept is vastgesteld door het bestuur op 17 juni 2014.

Directeur- bestuurder, Mevrouw S.E Korthuis

Raad van Commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 17 juni 2014. De heer W. v.d. Zwaag, voorzitter, w.g.

De heer A. Hofmeijer, lid, w.g.

De heer A. Schonewille, lid, w.g.

Mevrouw M. Drijver, lid, w.g.

Mevrouw S. Plass lid, w.g.

155

12.8. Kengetallen 2013-2009 31-dec 2013

31-dec 2012

31-dec 2011

31-dec 2010

31-dec 2009

10.965

11.058

11.101

11.148

11.133

1.663 12 125 674 4 41

1.466 12 125 674 4 41

1.312 12 124 674 4 41

1.205 12 131 674 4 22

1.161 11 97 667 4 22

13.484

13.380

13.268

13.196

13.095

122

128

133

142

143

74

62

61

59

58

291 0 187 0

283 0 151 20

84 0 119 0

186 1 92 80

259 2 90 28

Aantal woningen naar huurklasse Goedkoop Betaalbaar Duur < huurtoeslaggrens Duur > huurtoeslaggrens Totaal

2.756 6.668 1.178 363 10.965

3.141 6.640 920 357 11.058

3.458 6.667 619 357 11.101

3.668 6.581 554 345 11.148

4.221 6.282 287 343 11.133

Kwaliteit per woning Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud (€) Kosten planmatig onderhoud (€) Totaal kosten onderhoud (€)

1,35 0,13 404 975 1.379

1,61 0,10 472 1.477 1.949

1,79 0,08 378 1.298 1.676

1,73 0,08 328 1.269 1.597

1,51 0,10 315 1.060 1.375

Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen Niet zijnde woningen en woongebouwen: - overige woongelegenheden - peuterspeelzaal/kinderdagverblijven - bedrijfsruimte/panden - garages/parkeerplaatsen - dagbesteding - overig bezit Totaal Per woning (x € 1.000,-) Gemiddelde waarde Onroerende zaakbelasting Gemiddelde bedrijfswaarde

Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt

156

12.8. Kengetallen 2013-2009 31-dec 2013

31-dec 2012

31-dec 2011

31-dec 2010

31-dec 2009

Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde nettohuur per maand (€)

142 459

142 436

140 421

135 415

459 134 396

Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % van aantal woningen Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur

9,6 0,79 2,54

10,15 0,56 2,82

9,30 0,53 2,71

9,70 0,51 2,39

9,72 0,51 2,40

40,0 0,67 1,54 32.364 976

33,76 0,99 3,33 20.210 854

34,51 1,06 2,82 18.827 1.143

38,55 0,53 1,6 24.190 1.285

45,21 0,32 2,44 27.232 1.040

35.112 1.497 36.609 7.149 5.272 5.202 31 11.348 8.054

26.810 793 27.603 7.302 4.823 4.737 91 5.071 2.904

25.518 1.153 26.674 7.543 1.938 5.032 110 -3.678 -2.995

28.298 1.731 30.029 7.180 1.648 6.190 166 -5.258 -5.750

34.093 872 34.965 6.670 1.507 6.209 148 -2.008 -2.906

Prijs-kwaliteitsverhouding

Financiële continuïteit Solvabiliteitspercentage Liquiditeitspercentage Rentabiliteitsperc. totaal vermogen Interne financiering per woning Cashflow in € per woning Balans en winst-en-verliesrekening, in € per woning Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Totale opbrengsten Kapitaallasten Overige bedrijfslasten Renteresultaat Resultaat bedrijfswaarde Jaarresultaat

157

13. Overige gegevens 13.1. Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Stichting Woonconcept zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. 13.2. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de RvC reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves. 13.3. Gebeurtenissen na balansdatum 13.4 Goedkeuring jaarrekening voorgaand boekjaar De Algemene vergadering van Aandeelhouders heeft de jaarrekening over 2012 goedgekeurd in haar vergadering van 19 juni 2013. 13.5 Controleverklaring

158

159

160