Profiel van IVBN De leden
inzicht in de gevolgen van bepaalde maatregelen.
IVBN is de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. Tot de leden van IVBN beho-
• Maximaal professionaliseren van mensen en middelen.
ren grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschap-
• Kenbaar en inzichtelijk maken van de achter-
pijen, banken en (al dan niet beursgenoteerde) vast-
gronden betreffende performance-optimalisatie-
goedfondsen en -ondernemingen. IVBN telt per
doelstellingen van vastgoedbeleggers.
1 januari 2004 31 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden met ruim 45 miljard euro aan
IVBN wil deze doelstellingen realiseren door het:
Nederlands onroerend goed circa 90 % van het
• Uitdragen van standpunten.
Nederlands institutionele vastgoedvermogen. De bij
• Vergaren van informatie en deze beschikbaar stel-
IVBN aangesloten organisaties beleggen - zowel
len aan leden en derden.
direct als indirect - voornamelijk in woningen (circa
• Stimuleren van de ontwikkeling van het vak vast-
44%), kantoren (circa 27%) en winkels (circa 24%).
goedbeleggen, onder andere door het bevorderen
Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten (circa 3%) en overig vastgoed waaronder parkeergarages (circa 2%).
van opleidingsmogelijkheden. • Creëren van een ontmoetingsplaats voor vakgenoten (kennisuitwisseling).
In totaal verhuren de leden van IVBN circa 175.000 woningen. Zij zijn daarmee, na corporaties en parti-
• Deelnemen aan maatschappelijke discussies en vraagstukken die het vastgoed raken.
culiere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel onroerend goed
Lidmaatschap
is voornamelijk opgebouwd uit kantoorruimte (circa
Het lidmaatschap van IVBN staat open voor instituti-
2
2
6 miljoen m ), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m ) en
onele vastgoedbeleggers, die minimaal 46 miljoen
bedrijfsruimte. Hiermee zijn de institutionele beleg-
euro in Nederlands onroerend goed hebben geïn-
gers de belangrijkste verhuurders van commercieel
vesteerd. De vereniging hanteert een toelatingspro-
onroerend goed.
cedure, waarin het voldoen aan het institutionele
IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappe-
karakter centraal staat. Nieuwe leden dienen de
lijke belangen van haar leden te behartigen en de
IVBN Code of Ethics te ondertekenen. Aspirant-
bedrijfstak verder te professionaliseren. IVBN richt
leden moeten ook de Model Interne Gedragcode
zich hierbij op zowel direct als indirect beleggen in
onderschrijven. Deze gedragscode ziet op ethisch
vastgoed.
handelen in de vastgoedbeleggingssector. Aspirantleden moeten ofwel dit model ondertekenen, ofwel
IVBN streeft daarbij de volgende doelstellingen na:
een (minstens gelijkwaardige) eigen interne gedrags-
• Inzichtelijk maken van het maatschappelijk nut van
code hanteren. De teksten van de IVBN Code of
vastgoedbeleggingen. • Behartigen van de gemeenschappelijke belangen van vastgoedbeleggers door het verschaffen van
2
Ethics en de IVBN Model Interne Gedragscode zijn te vinden op de IVBN-website.
Inhoudsopgave pagina Voorwoord
5
1.
Lobby activiteiten
7
1.1
Wederom een nieuw kabinet
7
1.2
Commissie Huurbeleid II
1.3
Inzet IVBN: liberalisering en marktwerking van het huurbeleid voor woningen
7 11
1.4
Procedure tegen de Staat inzake het huurbeleid
12
1.5
Fiscale discussies
14
1.6
Platform Woningmarkt Nederland
17
2.
Professionalisering van de vastgoedbeleggingssector
19
2.1
De positionering van vastgoed
19
2.1.1 PVK
19
2.1.2 Rapport Staatsen
20
2.2
Transparantie in de jaarverslaggeving
21
2.3
Kwaliteit vastgoedmanagement
22
2.4
IVBN Scriptieprijs
22
3.
Activiteiten IVBN in 2003
25
3.1
Werkgroep Woningen
25
3.2
Werkgroep COG
25
3.3
Werkgroep Professionaliseren
26
3.4
LOHV – Woonbond
27
3.5
Nieuwe huurrecht
28
3.6
Transformatie kantoren
29
3.7
Inflatiepercentages CBS
30
3.8
Ledenvergaderingen
30
3.9
Persreis
31
3.10 Duurzaamheid
31
3.11 IVBN website
31
Lijst van persberichten
33
IVBN Publicaties
33
Samenstelling bestuur en bureau per 1 januari 2004
35
Samenstelling permanente werkgroepen per 1 januari 2004
36
Ledenlijst per 1 januari 2004
38
3
Voorwoord Het jaarverslag 2003 geeft u een overzicht van de
tingstermijn in het bestuur. We zijn hem zeer dank-
activiteiten van de Vereniging van Institutionele
baar voor zijn jarenlange inzet en betrokkenheid.
Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) in het ver-
Onder zijn ontspannen leiding werd IVBN een vol-
slagjaar. In het eerste hoofdstuk gaan we met een
wassen organisatie, die in 2005 het tweede lustrum
zestal paragrafen in op de lobby-activiteiten. In
zal vieren.
hoofdstuk twee doen we verslag van een viertal activiteiten, gericht op de verdere professionalisering
Als we terugkijken op de voor 2003 gestelde prio-
van de vastgoedbeleggingssector. In het derde
riteiten, constateren we dat er nog geen nieuw huur-
hoofdstuk staat een groot aantal activiteiten ver-
beleid voor woningen is en dat de Commissie
meld. Om gemakkelijk toegang tot de tekst te bie-
Huurbeleid II niet tot een advies is gekomen. Maar
den, is bij vrijwel alle paragrafen een korte schets
inmiddels heeft de minister van VROM daadwerke-
gemaakt van de inhoud. Daarmee kan de lezer snel
lijk aangekondigd dat ze de problemen op de huur-
een overzicht krijgen en besluiten op welke onderde-
woningenmarkt wil gaan aanpakken door meer
len hij/zij verder leest. Zoals de lezer van IVBN
ruimte te bieden voor marktconforme huren. Voor
gewend is, zal omstreeks mei de IVBN-uitgave ver-
de fiscale beleggingsinstelling (fbi) kwam helaas in
schijnen over de vastgoedbeleggingsmarkt in
2003 ook nog geen oplossing, maar we zijn wel
Nederland in 2003.
weer een stuk verder in de discussie met Financiën. U leest er meer over in dit jaarverslag. De contacten
De activiteiten die in dit jaarverslag worden belicht
met de departementen van VROM en Financiën zijn
hebben vaak betrekking op perioden van meer dan
verbreed en verdiept en ook met de politiek zijn de
enkele maanden, soms zelfs van jaren. Het resultaat
contacten verstevigd. Het afgelopen jaar kwam IVBN
van een aantal werkzaamheden ligt dan nog in de
weer zeer regelmatig in de pers, mede aan de hand
toekomst. We schetsen van een aantal belangrijke
van persberichten, waarvan een lijst in dit verslag is
dossiers de situatie rond de jaarwisseling 2003 –
opgenomen.
2004. Zowel aan de eigen leden als aan de buitenwacht maakt IVBN daarmee transparant wat er in
Belangrijker dan terugkijken op de gestelde prioritei-
2003 is gedaan, en vooral wat er nog gedaan moet
ten van het afgelopen jaar zijn de prioriteiten voor
worden. Als bestuur kijken we met grote tevreden-
het komend jaar. IVBN gaat ervan uit dat het kabinet
heid terug op het afgelopen jaar, waarin dankzij de
en parlement dit jaar zullen besluiten over de hoofd-
inbreng van veel leden weer veel voortgang is
lijnen voor een nieuw huurbeleid van woningen.
gemaakt.
De fbi-discussie zal naar verwachting medio 2004 kunnen worden afgerond.
In de ledenvergadering van juni 2003 namen we als
Op lobby-gebied is er inmiddels een belangrijk derde
bestuur afscheid van Onno Breur als voorzitter,
onderwerp bijgekomen, waarover IVBN zich grote
wegens het statutair bereiken van de maximale zit-
zorgen maakt. Dat is het klimaat voor investeringen
5
In Nederlands vastgoed en in het bijzonder het fisca-
Wat de activiteiten betreft is inmiddels voor de twe-
le beleggingsklimaat. IVBN wil daarover met staats-
de maal de IVBN Scriptieprijs uitgereikt. Op maan-
secretaris Wijn van Financiën in gesprek treden. Het
dag 14 juni 2004 zal voor leden en genodigde rela-
gaat dan om een aantal met elkaar verbonden the-
ties voor de tweede maal de IVBN Middenburg-bij-
ma’s, waaronder de afschrijvingen op beleggings-
eenkomst worden gehouden. De minister van
vastgoed en de toepassing van de herinvesteringsre-
VROM, mevrouw S.M. Dekker, heeft toegezegd aan
serve. Het gaat echter ook over de overige beperkin-
die informele bijeenkomst tussen leden en relaties
gen die aan het Nederlandse fbi-regiem worden
haar medewerking te verlenen.
gesteld, zoals bijvoorbeeld de aandeelhoudersver-
De kern van de vereniging zit in de (permanente)
houdingen. Landen zoals Frankrijk (en waarschijnlijk
werkgroepen, waar leden hun kennis en ervaring
ook het Verenigd Koninkrijk), brengen versoepelin-
inbrengen en waarin gezamenlijk het beleid van
gen aan van hun fiscaal gunstige structuren, terwijl
IVBN wordt vorm gegeven. Het afgelopen jaar zijn
Nederland het fbi-regiem echter juist strenger maakt.
op uiteenlopende onderwerpen ad-hoc werkgroepen
Tevens lijkt de Nederlandse fiscus zich voor te berei-
opgericht. Deze werkgroepen hebben ervoor ge-
den om mogelijk enkele vastgoedactiviteiten van
zorgd dat IVBN op professionele wijze heeft kunnen
pensioenfondsen te gaan belasten. Het rapport
reageren op diverse notities en initiatieven.
Staatsen speelt daarin een belangrijke rol; evenals het door Financiën alvast inboeken van circa E 100
Het bestuur dankt de leden en het bureau voor hun
miljoen aan vennootschapsbelasting, die van het
grote betrokkenheid en inzet in het afgelopen jaar.
belasten van ‘commerciële activiteiten’ van pensi-
De doelstellingen van IVBN zijn ongewijzigd en nog
oenfondsen zou moeten komen. Hierover leest u in
steeds zeer actueel: het behartigen van belangen en
dit jaarverslag meer.
het verder professionaliseren van de vastgoedbeleggingssector.
Ten aanzien van het professionaliseren van de vastgoedbeleggingssector zullen de prioriteiten van IVBN
Namens het bestuur,
het komende jaar liggen bij het bevorderen van de juiste positionering van vastgoed; meer transparantie
mr. R.W.M. Smeets, voorzitter
in de vastgoedsector door het gebruik van eenduidi-
E. Erenst, secretaris
ge en breed gedragen vastgoedformuleringen, heldere definities en afspraken rond vastgoed; en de verbetering van de kwaliteit van het vastgoedmanagement. Ook over deze onderwerpen leest u meer in dit jaarverslag.
6
1. Lobby activiteiten IVBN in 2003 Het nieuwe kabinet Balkenende II
1.1 Wederom een nieuw
woningen te bouwen en te exploiteren in ruil voor
kondigde forse bezuinigingen en
kabinet
een fiscale tegemoetkoming. In paragraaf 1.5 zullen
lastenverzwaringen aan.
De vroegtijdige val van het
deze maatregelen verder worden toegelicht.
De minister van VROM gaf aan dat
kabinet Balkenende I in okto-
Minister Dekker en staatssecretaris Van Geel lazen in
er meer ruimte in het huurbeleid
ber 2002 leidde tot nieuwe
het introductiedossier van VROM onder meer over
komt; verhuurders moeten wel
verkiezingen
januari
de stand van zaken bij de Nota Ruimte, de stedelijke
mede verantwoordelijkheid dragen
2003. Na een vrij moeizame
herstructurering en het project VROM-regelgeving.
voor de betaalbaarheid van het
formatie kwam het kabinet
Er zouden meer woningen, betere woningen en
wonen; er moet fors bezuinigd
Balkenende II tot stand, waarin
betaalbare woningen moeten komen. De feitelijke
worden op huursubsidie. De woning-
CDA, VVD en D’66 samen-
productie van woningen daalde echter sterk en bleef
productie staat centraal.
werken. Het nieuwe kabinet
fors achter bij de vraag, waardoor de woningtekor-
De staatssecretaris van Financiën
onthulde op 16 mei 2003 het
ten verder opliepen. De herstructurering kwam niet
kondigde aan het willen gaan
Hoofdlijnenakkoord onder de
op gang omdat er onvoldoende vervangende wonin-
belasten van commerciële activitei-
titel: “Meedoen, meer werk,
gen beschikbaar waren voor de doorstroming. Ook
ten van pensioenfondsen. Verwacht
minder regels”. Het kabinet
de vraag naar kwalitatief betere woningen kon niet
wordt dat er meer duidelijkheid over
kondigde forse bezuinigingen
worden geaccommodeerd. Het totale nieuwbouw-
projectontwikkeling binnen beleg-
en lastenverzwaringen aan,
aanbod zou omhoog moeten naar ca. 90.000
gingsinstellingen komt.
noodzakelijk vanwege de ern-
woningen per jaar en moest sterker worden gericht
Financiën schrapt de overgangsrege-
stig verslechterde economische
op de vraag naar duurdere woningen. Wat het huur-
ling van een fiscale faciliteit voor de
situatie.
beleid betreft stelden de ambtenaren van VROM dat
zogenaamde woningbouwvennoot-
Ongeveer een maand later
er gestreefd moest worden naar een modernisering
schappen. Het afschrijven kwam
verschenen de introductiedos-
van de woningwaardering, door meer met de actue-
weer even terug op de politieke
siers voor de nieuwe bewinds-
le consumentenvoorkeuren rekening te houden.
agenda.
eind
personen. De nieuwe bewinds-
Het huurbeleid moet tevens ruimte bieden aan
personen op Financiën, minister Zalm en staatssecre-
verhuurders en huurders voor meerjarige zekerheid
taris Wijn, lazen in het introductiedossier Financiën
over de huurontwikkeling. Geconstateerd werd dat
enkele voor de vastgoedsector relevante punten.
de Commissie Huurbeleid II weinig voortgang
Financiën meldde dat er twee voor de vastgoedsec-
boekte met een nieuw huurbeleid per 1 juli 2005.
tor relevante maatregelen ambtelijk in voorbereiding
Verhuurders vonden dat het nieuwe stelsel moest
waren. De ene maatregel was om meer duidelijkheid
leiden tot hogere huurniveaus in Nederland. De
te scheppen over projectontwikkeling binnen
relatief lage huren blokkeerden volgens hen de
beleggingsinstellingen. De andere maatregel betrof
doorstroming. De Woonbond was echter fel tegen
de speciale fiscale faciliteit (artikel 10 Wet
een algemene verhoging van het huurniveau.
Belastingherziening 1950) die het vennootschaps-
Volgens de ambtenaren leek het er niet op dat de
plichtige woningbeleggers sindsdien mogelijk maakte
partijen hierover overeenstemming zouden bereiken.
7
Op de derde dinsdag van september presenteerde
die het departement van VROM moest gaan
het kabinet de Miljoenennota 2004, waarmee het
opbrengen. Helaas is het dan onvermijdelijk dat ook
kabinet haar plannen bekend maakte voor de
het totale huursubsidiebudget, dat de helft van de
komende regeringsperiode. De begroting van
begroting van VROM beslaat, niet ontkomt aan
VROM bevatte goed nieuws voor verhuurders: de
bezuinigingen.
minister van VROM gaf aan de werking van de
De visie van de minister van VROM over de woning-
woningmarkt en de doorstroming binnen die markt
bouwproductie zelf, over het vereenvoudigen en
te willen verbeteren door de verhuurders de moge-
afschaffen van regels ten aanzien van de woning-
lijkheid te bieden voor meer marktconforme huur-
bouwproductie en vooral ook het huurbeleid werden
prijzen. In ruil daarvoor vroeg het kabinet de
in separate brieven aan de Kamer verder uitgewerkt.
verhuurders de betaalbaarheid van het wonen voor
8
de kwetsbare groepen te waarborgen. De extra
De begroting van Financiën zelf bevatte geen rele-
inkomsten uit een meer marktgericht huurbeleid
vant nieuws voor de vastgoedsector, maar het tege-
moesten mede daarvoor worden ingezet. Naar ver-
lijk met de begroting gepubliceerde Belastingplan
wachting van de minister zou dat leiden tot een
2004 daarentegen wel degelijk. Al eerder was er in
forse besparing op het budget voor de huursubsidie.
diverse stukken vanuit Financiën gesproken over het
De in het Hoofdlijnenakkoord afgesproken versobe-
belasten van commerciële activiteiten van pensioen-
ring van de huursubsidie wordt bereikt door een
fondsen. Er was echter geen aanduiding gegeven
generieke verhoging van de eigen bijdrage. De
over welke activiteiten het dan zou gaan. In het
minister van VROM gaf namens het kabinet ook aan
Belastingplan 2004 werd aangekondigd dat de vrij-
dat zij de woningbouwproductie wilde versnellen
stelling van vennootschapsbelasting (Vpb) voor pen-
door ingewikkelde regelgeving te vereenvoudigen en
sioenfondsen zou worden beperkt. Voor het uitoefe-
procedures te stroomlijnen. Naar aanleiding van de
nen van de kerntaken zou de vrijstelling worden
begroting van VROM gaf IVBN aan blij te zijn dat
gehandhaafd. Om marktverstoringen tegen te gaan
het Kabinet inzag dat de werking van de woning-
worden hun commerciële activiteiten voortaan wel
markt moet worden verbeterd en dat er ruimte leek
belast. De invulling van het begrip commerciële acti-
te zullen komen om meer marktconforme huren te
viteiten zal in een later stadium plaatsvinden. In
kunnen realiseren. Hierdoor kunnen verhuurders
paragraaf 1.5 zal verder worden ingegaan op deze
immers meer investeren in woningbouw en herstruc-
problematiek.
turering en zal de doorstroming op de woningmarkt
Ook voor woningbouwcorporaties zou de vrijstelling
verbeteren. De minister van VROM gaf ook nog aan
worden beperkt. Verder werd aangekondigd dat de
dat zij de verantwoordelijkheid ten aanzien van de
overgangsregeling voor de fiscale faciliteit van de
huurgeschillenbeslechting buiten de rijksoverheid wil
woningbouwvennootschappen zou worden beëin-
organiseren. Overigens was IVBN wel onder de
digd. De aankondiging van een verdere beperking
indruk van de enorme omvang van de bezuinigingen
van de hypotheekrente-aftrek leidde tot de oprich-
ting van een Platform voor de Woningmarkt
aan een systeem van referentiehuren. Van de zijde
Nederland waarin diverse partijen gezamenlijk een
van VROM werd er naar gestreefd dat de Commissie
lobby begonnen tegen deze beperking.
een advies zou afgeven in het eerste kwartaal van 2003. In december 2002 was het voor IVBN echter
Tijdens de parlementaire behandeling van het
al duidelijk dat die termijn niet gehaald zou worden.
Belastingplan 2004 kwam ook de afschrijvings-
Vanaf toen werd het steeds meer de vraag of de
discussie weer terug. Zoals zal blijken uit paragraaf
Commissie überhaupt nog wel tot een advies zou
1.5 werd de vrees bij IVBN bevestigd dat het onder-
kunnen komen. Partijen verschilden namelijk in toe-
werp afschrijven nog niet van tafel is.
nemende mate van mening over een aantal fundamentele uitgangspunten. Zo ontstond onenigheid
Op alle bovengenoemde punten heeft IVBN de
over de vraag of bij het ingaan van het nieuwe stel-
belangen van de vastgoedbeleggingssector behar-
sel een sprong in de huurprijzen gemaakt kon wor-
tigd, zoals duidelijk zal worden uit dit jaarverslag.
den. Voor verhuurders was het duidelijk dat het advies van de Commissie Huurbeleid I uitgaat van
De Commissie Huurbeleid II is eind
1.2 Commissie Huurbeleid II
een huursomstijging in 2005. De politiek was daar
oktober 2003 stopgezet, zonder een
Onder voorzitterschap van
echter minder duidelijk over en zowel ambtelijk
advies uit te brengen over een nieuw
de heer ir. P.O. Vermeulen
VROM als de Woonbond vertaalde de politieke
systeem vanaf 1 juli 2005 om
bracht de Commissie Huur-
acceptatie van het advies zo, dat de totale som van
de huren vast te stellen. Tussen
beleid I 1 in september 2001
de referentiehuren ná invoering van het stelsel op
Woonbond en verhuurders beston-
een advies uit over het huur-
hetzelfde niveau zou liggen als de totale huursom
den daarover onoverbrugbare tegen-
beleid op de middellange
direct voorafgaande aan de invoering. Tevens bleek
stellingen. De aankondiging in de
termijn (dat in 2005 zou
bij de uitwerking dat een systeem van referentiehu-
begroting van VROM dat er vanaf
moeten ingaan) en tevens
ren aanzienlijk gecompliceerder was dan voorzien.
juli 2005 ruimte in het huurbeleid
over het korte termijn huur-
De grote moeilijkheid was om het kwaliteitsniveau
zou komen betekende in feite het
beleid. IVBN is verklaard
van de woning zelf, maar ook de gewildheid van die
einde van de commissie.
tegenstander van het korte
woning en de waardering van de omgeving, in het
termijn huurbeleid dat tot
systeem op te nemen. Vanuit verhuurders werd bij-
aan 2005 geldt. (Zie het jaarverslag 2002). De
voorbeeld voorgesteld op de één of andere manier
Commissie Huurbeleid II, eveneens onder voorzitter-
de WOZ-waarde als een factor in het systeem op te
schap van de heer Vermeulen, kreeg als taak met
nemen. De Woonbond is echter tegen meer markt-
een uitwerking te komen voor een nieuw huurprijs-
werking in het systeem. Onenigheid ontstond ver-
regiem. Enerzijds moet hierin de marktpositie van
volgens ook over de uitleg van enkele cruciale
woningen beter in de huurniveaus tot uitdrukking
beleidsmatige punten uit het advies. Bijvoorbeeld:
komen en anderzijds de huurder meer zekerheid bie-
wat wordt verstaan onder een inflatievolgend huur-
den over de huurprijsontwikkeling. Gewerkt werd
beleid als woningen op een meer marktgericht
1
VROM, Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond.
9
niveau zijn aanbeland? IVBN maakte duidelijk dat
gesprek aan de minister van VROM aangegeven dat
voor een werkelijk inflatievolgend huurbeleid op por-
de omstandigheden inmiddels zodanig waren veran-
tefeuilleniveau een kleine opslag boven inflatie nodig
derd dat voortzetting van de werkzaamheden van de
is op woningniveau. Maar ook: wat wordt verstaan
Commissie Huurbeleid niet in de rede lag. Niet alleen
onder huurniveaus die een rendabele exploitatie
werden de verschillen in standpunten van huurders-
mogelijk maken (zodat het voor verhuurders weer
en verhuurderspartijen steeds duidelijker en publie-
interessant wordt om in nieuwe huurwoningen te
kelijk geuit, maar vooral ook de inmiddels gepubli-
investeren)? De Woonbond en de vertegenwoor-
ceerde VROM-begroting 2004 zorgde ervoor dat
digers van verhuurders bleken fundamenteel te
verdergaan met de commissie nauwelijks nog zinvol
verschillen van inzicht over hoe de problemen op de
was. De VROM-begroting bevatte de door verhuur-
huurwoningenmarkt moeten worden opgelost.
ders al lange tijd bepleitte mogelijkheid voor een verruiming van het huurbeleid. Op basis van deze ver-
Toen een advies van de Commissie Huurbeleid II
anderde omstandigheden concludeerde de minister
steeds langer uitbleef, voorspelden externe deskun-
in haar jaarlijkse huurbrief 2003 dat handhaving van
digen al dat de commissie er niet uit zou komen.
het verzoek om tot een uitwerking van het eerdere
Prof. dr. ir. J. van der Schaar stelde eind augustus al
advies van de Commissie Vermeulen I te komen, niet
dat de opdracht en de discussie van de commissie
meer reëel was. Ondanks het feit dat er geen con-
naar zijn mening in onhanteerbare kaders was gevat.
creet eindadvies kwam, was de minister alle partijen
De Woonbond wilde immers geen grote gevolgen
in de Commissie erkentelijk voor de energie die men
voor de huren, het ministerie van VROM hamerde
heeft gestoken in de uitwerking van de voorstellen
op de huursubsidierisico’s, terwijl de verhuurders
voor het huurbeleid voor de langere termijn.
2
grotere vrijheid bepleitten in huurprijsdifferentiatie en huurniveau. Op 2 september 2003 hebben de partijen in de Commissie nog een laatste poging ondernomen om de impasse te doorbreken. In deze vergadering is afgesproken dat afgestapt wordt van de verdere ontwikkeling van het referentiehuurstelsel en dat bekeken zou worden of een modernisering van het woningwaarderingstelsel wellicht tot de mogelijkheden behoort. Voorzitter Vermeulen heeft in de weken na 2 september 2003 een aantal bilaterale gesprekken gevoerd met de verschillende partijen in de Commissie. Half oktober 2003 heeft hij in een
2
10
Prof. Van der Schaar is verbonden aan de UvA, lid van de VROM-raad en vennoot bij RIGO Research en Advies BV.
Volgens IVBN is de enige oplossing
1.3 Inzet IVBN: liberalisering
seerde huurwoningenmarkt (met overwegend
van de huidige problematiek op de
en marktwerking van het
markthuren). Dit gat is door het korte termijn huur-
woningmarkt dat de nieuwbouwpro-
huurbeleid voor woningen
beleid alleen maar groter geworden, waarbij prijs
ductie van zowel koop- als huurwo-
Volgens IVBN is de enige
en kwaliteit verder uit elkaar zijn gegroeid. Door
ningen fors toeneemt, samen met
oplossing van de huidige pro-
liberalisatie van het huurbeleid moet dat gat gedicht
een beleid dat meer marktwerking
blematiek op de woningmarkt
worden.
op de huurwoningenmarkt toelaat.
dat de nieuwbouwproductie
Het ‘gat’ tussen de huidige niet-geli-
van zowel koop- als huurwo-
IVBN is blij dat het kabinet inziet dat de werking van
beraliseerde
huurwoningenmarkt
ningen fors toeneemt, samen
de woningmarkt moet worden verbeterd. Door meer
(met relatief te lage huren) en de
met een beleid dat meer
ruimte in het huurbeleid kunnen verhuurders meer
geliberaliseerde huurwoningenmarkt
marktwerking op de huurwo-
investeren in woningbouw en herstructurering en zal
(met overwegend markthuren) moet
ningenmarkt toelaat. Huren
de doorstroming op de woningmarkt verbeteren.
door liberalisatie van het huurbeleid
van woningen die niet markt-
Ook zullen beleggers dan veel minder dan nu
gedicht worden. IVBN is bereid fors
conform zijn moeten geleide-
genoodzaakt zijn om uit rendements / risico-overwe-
te investeren in nieuwe huurwonin-
lijk in een aantal jaren met
gingen afstand te doen van woningbezit in het niet-
gen. Door het vliegwiel-effect van
boveninflatoire huurverhogin-
geliberaliseerde gebied. Institutionele beleggers zul-
die investeringen blijft de woning-
gen naar dat niveau gebracht
len de ruimte in het huurbeleid benutten door extra
bouwproductie op peil en kan zelfs
worden. Pas daarna kunnen
investeringen in huurwoningen te doen.
worden verhoogd. IVBN is bereid
dergelijke woningen op een
In de nieuwbouwproductie nemen middeldure en
om het huurbeleid te matigen
inflatievolgend
huurbeleid
dure huurwoningen een zeer beperkte plaats in.
voor huursubsidie-ontvangers. IVBN
(uiteraard plus een marge)
IVBN-leden laten jaarlijks zo’n 3000 à 4000 nieuwe
hoopt dat in de loop van 2004 dui-
worden gebracht. Een deel
huurwoningen realiseren. Gezien de marktvraag zien
delijk zal worden dat het huurbeleid
van de niet-geliberaliseerde
institutionele beleggers kansen om te komen tot een
wordt geliberaliseerd.
huurwoningenvoorraad van
verdubbeling van dat aantal. IVBN-leden spelen ove-
institutionele beleggers, vooral in de ontspannen
rigens nu al een belangrijke rol als vliegwiel om de
woningmarkten, bevindt zich al min of meer op
woningbouwproductie op peil te houden en te ver-
marktniveau. Echter in de gespannen woningmark-
hogen, niet alleen door te investeren in nieuwe
ten is er een groot verschil tussen feitelijke huren,
huurwoningen, maar ook door omzetting van koop
maximaal redelijke huren én de markthuur. Zowel
naar huur. Doordat een deel van een woningbouw-
voor nieuwbouw als voor bestaande huurwoningen
project nu in huur wordt omgezet, kan de project-
moeten er meer marktgerichte huurprijzen tot stand
ontwikkelaar of bouwer ook feitelijk starten met de
gebracht kunnen worden, waarvoor het huurbeleid
bouw van de koopwoningen.
ruimte moet scheppen. Er zit in wezen een ‘gat’ tussen de huidige niet-geliberaliseerde huurwoningen-
Als antwoord op de vraag van het kabinet om de
markt (met relatief te lage huren) en de geliberali-
betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep
11
van beleid te waarborgen is IVBN bereid om het
1.4 Procedure tegen de Staat
IVBN heeft een procedure tegen de
huurbeleid te matigen voor huursubsidie-ontvangers.
inzake het huurbeleid
Staat
Deze toezegging wordt gedaan om de overheid niet
Eind 1997 sloot IVBN, mede
achtereenvolgende beleidswijzigin-
op te zadelen met de mogelijke stijging van de huur-
namens haar leden, een con-
gen van het huurbeleid. Institu-
subsidie-uitgaven van het Rijk als gevolg van boven-
venant met de toenmalige
tionele beleggers worden daardoor
inflatoire huurstijgingen. Deze toezegging gaat ove-
staatssecretaris Tommel inza-
aanzienlijk beperkt in de huurver-
rigens voor marktpartijen als institutionele beleggers
ke brutering van subsidierela-
hogingsmogelijkheden. IVBN heeft
eigenlijk al te ver. Zij moeten immers beleggingsre-
ties, waarin een afkoopsom
helaas de procedure verloren. IVBN
sultaten halen uit een marktomgeving, met als voor-
werd overeengekomen. In dat
heeft besloten om beroep aan te
naamste concurrent de koopwoningenmarkt. Be-
kader en ook daarna is bij
tekenen. Vanuit IVBN wordt er ech-
leggers dienen voldoende rendement te halen ten
IVBN het vertrouwen ont-
ter op vertrouwd dat de procedure
behoeve van de feitelijke achterliggende doelstellin-
staan dat een gemiddeld
definitief kan worden gestaakt,
gen om bijvoorbeeld pensioenen en levensverzeke-
huurstijgingspercentage van
doordat het huurbeleid voor beleg-
ringen te garanderen. Institutionele beleggers moe-
4,2% in de jaren na de af-
gers ruimte zal gaan bieden.
ten tegen marktconforme voorwaarden werken. Het
koop mogelijk zou zijn. Vanuit
huursubsidiebudget blijft primair een taak van de
IVBN werd aangedrongen op langdurige zekerheid
overheid, waarbij de woningcorporaties tot taak
ten aanzien van het huurbeleid. De overheid wilde
hebben de doelgroepen van beleid te huisvesten.
echter contractueel niet verder gaan dan het huur-
aangespannen
beleid zoals dat tot 1 juli 1999 was vastgelegd. Ook in 2004 zal de uitwerking van het huurbeleid voor IVBN weer een hoge prioriteit hebben. IVBN
Eind 1999 vond vervolgens in de Tweede Kamer dis-
hoopt dat medio 2004 inderdaad de ambitie van de
cussie plaats over het substantieel verlagen van het
minister is verwezenlijkt en dat ook de Kamer ermee
maximale huurverhogingpercentage van 6,5% tot
instemt de problemen op de huurwoningenmarkt
zelfs het inflatieniveau. IVBN verzette zich zeer tegen
aan te pakken door liberalisatie van het huurbeleid.
een dergelijke substantiële beperking van het huurverhogingspercentage. Ook de toenmalig staatssecretaris Remkes adviseerde de Kamer niet zover te gaan, mede onder verwijzing naar de gesloten bruteringsakkoorden en het bij beleggers gewekte vertrouwen dat ook na 1 juli 1999 geen forse ingrepen zouden plaatsvinden. De Kamer nam toch een motie aan waarin de maximale huurstijging flink zou worden beperkt. De maximale huurprijsstijging werd met ingang van 1 juli 2000 vastgesteld op 3,8%, een percentage dat voor de staatssecretaris “nog nét” te
12
tegen
de
verdedigen zou zijn in een door hem al veronderstel-
Voorts zouden IVBN-leden gecompenseerd moeten
de mogelijke juridische procedure. IVBN besloot daar-
worden voor de schade die zij lijden, omdat hun
op toch een procedure tegen de Staat te beginnen.
woningbezit in het bijzonder en onevenredig werd getroffen door het inflatievolgende huurbeleid.
Tijdens de loop van de procedure ging per 1 juli 2002 het zogenaamde korte termijn huurbeleid in.
Medio november deed de rechtbank uitspraak.
IVBN is daar fel tegenstander van. Voor het meren-
Helaas heeft de rechtbank de vorderingen van IVBN
deel van de bij institutionele beleggers in bezit zijnde
niet toegewezen. De kern van de uitspraak was dat
niet-geliberaliseerde huurwoningen werd de maxi-
de Staat na 1 juli 1999 volgens de rechtbank gerech-
male huurprijsstijging nog verder beperkt tot slechts
tigd was om een lager percentage huurstijging vast
2,7%, zijnde het vijfjarig gemiddelde inflatiecijfer
te stellen. Met de herhaaldelijke verwijzing van de
over de laatste vijf jaar. Per 1 juli 2003 werd de huur-
staatssecretaris naar de bekende 4,2% huurstijging is
stijging beperkt tot het vijfjaarsgemiddelde inflatiecij-
door hem niet adequaat weergegeven wat uit de
fer van 3,0%. Dat zal ook per 1 juli 2004 gebeuren.
stukken rond de brutering en de afkoopoperatie
Met de achtereenvolgende beperkingen van het
blijkt, aldus de rechtbank. Ook ziet de rechtbank niet
huurbeleid lijden institutionele beleggers zeer grote
dat de beleidswijzigingen een “individuele en exces-
financiële schade. De grote bezwaren van IVBN
sieve last” opleverden, die de Staat tot schadever-
tegen deze verdere beperkingen van het huurbeleid
goeding zou verplichten. De last zou niet individueel
per 1 juli 2002 werden gevoegd in de lopende pro-
zijn omdat meerdere verhuurders erdoor werden
cedure. Bewaarheid was geworden waarvoor IVBN
getroffen. De beperking van het huurstijgingspercen-
al bevreesd was: na de brutering en de afloop van de
tage is volgens de rechtbank slechts bedoeld voor de
overeengekomen periode tot juli 1999, ging de Staat
periode tot en met juli 2005. Daarmee is de schade
vervolgens de maximale huurverhogingspercentages
in de tijd en in omvang beperkt en daarom niet
substantieel verlagen, zowel in 2000 als nogmaals in
excessief. Beperkingen aan de huurprijsstijging kun-
2002.
nen in het belang van de volkshuisvesting zijn. Een dergelijke beperking zou eventueel slechts strijdig
In september 2003 vond de rechtszitting plaats waar
met (Europese) grondrechten kunnen zijn, als die
namens IVBN en namens de Staat de pleidooien
beperking er toe zou leiden dat het economisch
werden gevoerd. IVBN stelde dat de Staat in haar
genot dat de verhuurder van zijn eigendom heeft, in
achtereenvolgende beleidswijzigingen van het huur-
feite zou zijn verdwenen. Aangezien de beperking
beleid niet rechtens aanvaardbaar heeft gehandeld,
alleen leidt tot een beperking van het te behalen
door te verwijzen naar het gerechtvaardigd vertrou-
rendement, is dat onvoldoende basis voor schade-
wen dat bij IVBN-leden tijdens de brutering was
vergoeding, aldus de rechtbank. Uiteraard is deze
gewekt, dat rekening mocht worden gehouden met
uitspraak teleurstellend voor IVBN. IVBN ziet juri-
een gemiddeld huurstijgingspercentage van 4,2%.
disch mogelijkheden om in beroep te gaan.
13
Inmiddels had de minister van VROM in september
nen. Eind april 2003 bleek het ministerie van
haar beleidsvoornemens bekend gemaakt, waarbij zij
Financiën ambtelijk bereid om binnen de fbi tot een
bereid is om meer marktconforme huren toe te
compartimentering te komen, waarbinnen dan pro-
staan. Met ingang van 1 juli 2005 zou er dan meer
jectontwikkelingsactiviteiten zouden kunnen plaats-
ruimte in het huurbeleid moeten komen. IVBN heeft
vinden, die dan tegen het reguliere Vpb-tarief moe-
vertrouwen uitgesproken in het beleid van deze mi-
ten worden afgerekend. IVBN kan zich erin vinden
nister. In de loop van 2004 zal echter pas in het
dat eventuele projectontwikkelingsactiviteiten bin-
parlement duidelijk worden of er daadwerkelijk vol-
nen de fbi die gericht zijn op de markt te onder-
doende ruimte zal komen voor institutionele be-
werpen aan de Vpb. Maar IVBN bepleitte om
leggers. IVBN heeft besloten om beroep aan te
projectontwikkeling die plaats vindt ten behoeve van
tekenen. Vanuit IVBN wordt er echter op vertrouwd
de eigen portefeuille, wél mogelijk te laten zijn
dat de procedure definitief kan worden gestaakt,
binnen de fbi. Voor met name woningbeleggers is de
doordat het huurbeleid voor beleggers ruimte zal
enige manier om structureel aan nieuwe huurwonin-
gaan bieden.
gen te komen, om deze woningen zelf te mogen ontwikkelen. Voor kantoren en winkels gaat het om
Fiscale beleggingsinstelling (fbi):
1.5 Fiscale discussies
beperkte ontwikkelactiviteiten vanuit de bestaande
Waarschijnlijk komt er een belast
Zoals uit paragraaf 1.1 al dui-
portefeuille, waarvoor de gebruikers dan bijna altijd
compartiment waarbinnen project-
delijk
IVBN
allang van te voren bekend zijn. Het onderscheid
ontwikkeling binnen de fbi mogelijk
opnieuw een aantal fiscale
tussen grootschalig onderhoud, renovatie en gedeel-
is. IVBN hoopt dat er medio 2004
discussies gevoerd. Vanaf
telijke herontwikkeling is lastig te maken. Daarom
een werkbare oplossing kan worden
februari 2001 is IVBN al met
werd begin mei aangedrongen op bestuurlijk overleg
bereikt. IVBN blijft ervoor pleiten
Financiën in discussie over
met de staatssecretaris. IVBN wees het ministerie
dat projectontwikkeling ten behoeve
het totale verbod op project-
daarbij op ontwikkelingen in het buitenland, zoals
van de eigen portefeuille binnen het
ontwikkelingsactiviteiten
bijvoorbeeld in Frankrijk (en naar alle waarschijnlijk-
onbelaste regiem van de fbi moge-
binnen de fiscale beleg-
heid zal dat ook in het Verenigd Koninkrijk toe-
lijk moet zijn.
gingsinstelling
werd,
heeft
dat
gestaan worden), waar projectontwikkeling ten
onwerkbaar is voor de vastgoedbeleggingssector.
(fbi),
behoeve van de eigen portefeuille binnen de fiscaal
Eind 2002 werd een voorstel gedaan aan de toen-
vriendelijke structuren niet is verboden. Ook stelde
malige staatssecretaris Van Eijk over een pragmati-
IVBN dat het in beperkte mate toestaan van ontwik-
sche aanpak (zie het jaarverslag over 2002). Door de
kelactiviteiten ten behoeve van de eigen portefeuille
val van het kabinet kwam de discussie over de fbi,
niet tot concurrentieverstoring leidt met professio-
die op politiek/bestuurlijk niveau moet worden
nele projectontwikkelaars.
gevoerd, helaas opnieuw maanden stil te liggen.
14
Scheidend staatssecretaris Van Eijk stelde in maart
De nieuwe staatssecretaris Wijn was eind juni van
2003 voor om wel alvast technisch overleg te ope-
mening dat projectontwikkeling, onafhankelijk van
de vraag of dat al of niet voor de eigen portefeuille
nadere concretisering van commerciële activiteiten
plaatsvindt, in het belaste compartiment moest gaan
door pensioenfondsen mede aan de hand van de
plaatsvinden. Op ambtelijk niveau werd toegezegd
conclusies van de commissie Staatsen zal plaatsvin-
dat er een voorstel zou worden gemaakt op basis
den. Vanuit IVBN is afwijzend gereageerd op het
waarvan verder technisch overleg zou kunnen plaats-
alvast inboeken van een dergelijk bedrag, zonder dat
vinden. Dat voorstel werd helaas weer vertraagd
duidelijk is over welke activiteiten het dan gaat. De
door de reparatiewetgeving rond het BOSAL-arrest.
Tweede Kamer uitte die kritiek ook. Via een aangenomen motie van mevrouw Van Vroonhoven-Kok
Voor IVBN is het duidelijk dat het Nederlandse fbi-
werd bepaald dat de staatssecretaris bij de Kamer
regiem inmiddels op achterstand is gezet ten opzich-
zou moeten terugkomen met voorstellen om welke
te van de meer gunstige regiems in andere Europese
activiteiten het dan gaat.
landen. Ook vindt IVBN dat de beperkingen van de ontwikkelactiviteiten binnen de fbi haaks staan op de
Helaas durfde de Tweede Kamer geen gat te slaan in
verlangens van VROM, die institutionele beleggers
de begroting voor 2004, waardoor de belastinghef-
juist wil stimuleren in Nederland te investeren. IVBN
fing over commerciële activiteiten met terugwerken-
hoopt dat er medio 2004 een werkbare oplossing
de kracht vanaf 1 januari 2004 gaat plaatsvinden.
kan worden bereikt. IVBN blijft aandringen op een
Het belang van het rapport Staatsen voor deze fisca-
ontmoeting met staatssecretaris Wijn om hem ook
le discussie werd daarmee groter. In paragraaf 2.1 is
op dit punt over het Nederlandse investeringsklimaat
verslag gedaan van de IVBN-reactie op het rapport
te kunnen informeren.
Staatsen. Zowel IVBN als de pensioenkoepels vroegen de Eerste Kamer om te reageren op deze buiten-
Commerciële activiteiten pensioen-
Ook op het punt van het
gewoon onbevredigende behandeling, maar on-
fondsen:
belasten van de commerciële
danks veel discussie kwam ook in de Eerste Kamer
Financiën moet aan de Tweede
activiteiten van pensioenfond-
geen oplossing.
Kamer nog voorleggen (mede aan de
sen heeft IVBN deelgenomen
hand van het rapport Staatsen)
aan de discussies. Het kabinet
welke activiteiten van pensioen-
wil dat in het vervolg over de
fondsen als commerciële activiteiten
commerciële activiteiten van
zijn aan te merken; met terugwer-
pensioenfondsen Vpb wordt
kende kracht vanaf 1 januari 2004 is
geheven. Volgens het Hoofd-
alvast E 100 miljoen aan vennoot-
lijnenakkoord zal de structurele
schapsbelasting van pensioenfond-
budgettaire opbrengst naar
sen ingeboekt.
verwachting circa E 100 miljoen bedragen. Uitgangspunt van de staatssecretaris van Financiën bij het Belastingplan 2004 was dat
15
Het schrappen van de overgangsre-
Het schrappen van de over-
tatie door IVBN als onjuist en ook onheus werd
geling van de fiscale faciliteit voor
gangsregeling van de fiscale
gezien. Senator Biermans van de VVD Eerste Ka-
de
woningbouwvennootschappen
faciliteit voor de woning-
merfractie stelde vragen aan de staatssecretaris,
per 1 januari 2004 heeft plaatsge-
bouwvennootschappen, de
maar helaas herhaalde Financiën alleen eerdere argu-
vonden op basis van onjuiste en
zogenaamde artikel 10-wo-
mentatie. Het onderwerp sneeuwde vervolgens
onheuse argumenten. Een fiscale
ningen, vond plaats onder
onder. In een brief aan de Eerste Kamer beklaagde
vrijstelling van circa E 20 miljoen
zwaar protest van IVBN.
IVBN zich over de manier waarop de overheid met
voor 18.500 huurwoningen is een
Deze fiscale faciliteit was in
marktpartijen omgaat. Tevens werd gewezen op de
aantal betrokken Vpb-plichtige wo-
de jaren vijftig in het leven
tegenstrijdigheid van het kabinetsbeleid: het ministe-
ningbeleggers ontnomen. Dit strookt
geroepen om Vpb-plichtige
rie van VROM roept institutionele woningbeleggers
niet met het beleid van VROM om
woningbeleggers (banken en
op om méér te gaan investeren in huurwoningen,
institutionele beleggers juist weer
verzekeraars) fiscaal gezien
terwijl het ministerie van Financiën aan de andere
extra te laten investeren in de
een gelijk speelveld te bieden
kant diezelfde beleggers een stuk rendement afne-
Nederlandse huurwoningenmarkt.
ten opzichte van met name
mt, waarop gerekend was. Ook werd in die brief
woningcorporaties. Op ver-
gewezen op het probleem van de fiscale herinveste-
zoek van de overheid en gelet op de woningnood
ringsreserve. Naar verwachting zullen de circa
investeerden zij fors in huurwoningen. Tot en met
18.500 huurwoningen (16% van de 115.000 niet-
1992 bleven een aantal Vpb-plichtige woningbeleg-
geliberaliseerde huurwoningen in bezit bij institutio-
gers doorgaan met investeringen in nieuwe huurwo-
nele woningbeleggers) versneld worden verkocht.
ningen. In dat jaar werd er een overgangsregeling
Als echter gebruik gemaakt wordt van de fiscale her-
afgekondigd, zonder echter dat daarin een einde van
investeringsreserve, moet wel binnen drie jaar in
de regeling was opgenomen. Vanaf dat moment
nieuwe huurwoningen worden belegd.
werd de situatie eigenlijk min of meer bevroren. Er
Het aanbod van nieuwe huurwoningen in Nederland
kon niet langer meer fiscaal aantrekkelijk in nieuwe
is echter maar zeer beperkt, zodat ofwel de betrok-
woningen worden geïnvesteerd, terwijl het verkopen
ken woningbeleggers alsnog een tweede afrekening
van slechts een deel van de woningen vrij snel de
krijgen met de fiscus, ofwel gaan zoeken naar
hele fiscale vrijstelling zou doen verdwijnen.
woningbeleggingen in het buitenland. IVBN heeft de brief aan de Eerste Kamercommissie dan ook afge-
Met het voorstel van de regering om de overgangs-
sloten met een oproep aan staatssecretaris Wijn om
regeling te beëindigen per 1 januari 2004 verloren
met IVBN in overleg te willen treden over het
de betrokken woningbeleggers direct een forse fisca-
Nederlandse investeringsklimaat in vastgoed, waarbij
le vrijstelling van E 20 miljoen voor 18.500 huurwo-
dan onder meer het toepassen van de herinveste-
ningen, waarop niet was gerekend. IVBN heeft zich
ringsreserve en andere fiscale instrumenten nadruk-
fel verzet tegen het schrappen van de regeling,
kelijk een rol spelen.
mede omdat de door Financiën gebruikte argumen-
16
IVBN heeft opdracht gegeven onder-
IVBN had begin 2003 beslo-
1.6 Platform Woningmarkt
IVBN was en is tegen een openbaar
zoek te doen naar de afschrijvings-
ten om zich actief voor te
Nederland
debat over de woningmarkt, zoals
systemen in verschillende Europese
bereiden op een eventuele
In het kader van een aange-
door het Platform Woningmarkt
landen. De resultaten zullen begin
voorzetting van de afschrij-
kondigde verdere beperking
Nederland was voorgesteld, omdat
2004 aan staatssecretaris Wijn wor-
vingsdiscussie. Hoe juist dat
van de hypotheekrente-aftrek
een dergelijk openbaar debat slechts
den aangeboden.
was, bleek al tijdens de
besloot een brede coalitie van
de onrust op de woningmarkt zou
behandeling van het Belas-
hypotheekverstrekkers, ban-
doen toenemen, terwijl met name de
tingplan 2004, toen vanuit de oppositie het voorstel
ken, verzekeraars en andere
politiek uit alle discussies juist alleen
kwam om alsnog het afschrijven op beleggingsvast-
partijen op de woningmarkt,
die argumenten zou kunnen halen
goed te verbieden, waardoor er geld zou vrijkomen
zoals de Vereniging Eigen
die kunnen leiden tot een nog verde-
om het voor de werkgever weer fiscaal aantrekkelijk
Huis, hiertegen gezamenlijk
re beperking van de hypotheekrente-
te maken kerstpakketten te geven. IVBN heeft de al
actie te voeren. Ook de Raad
aftrek. IVBN bepleitte juist dat er
eerder gehanteerde argumenten nogmaals onder de
voor
rust komt rondom de discussie over
aandacht gebracht van de Tweede Kamer. Gelukkig
(ROZ) werd erbij betrokken.
werd het voorstel bij meerderheid verworpen, toen
Onder voorzitterschap van de
ook staatssecretaris Wijn zich “niet gelukkig” had
heer drs. H. de Boer (voorheen voorzitter MKB
getoond met de aangegeven dekking. Hij motiveer-
Nederland) werd het Platform Woningmarkt
de dat door te wijzen op het vestigingsklimaat en de
Nederland opgericht. Het Platform wil een nationaal
stand van zaken in de onroerend goedsector.
debat over de toekomst van de woningmarkt in
IVBN vreest dat een dergelijke ongeleide discussie
Nederland organiseren. IVBN was daar echter tegen,
zich weer zou kunnen voordoen als de politiek niet
omdat een dergelijk openbaar debat slechts de
goed op de hoogte wordt gebracht van het belang
onrust op de woningmarkt zou doen toenemen.
Onroerende
Zaken
de hypotheekrente-aftrek.
van afschrijven voor investeringen in Nederlands vastgoed. Vandaar dat IVBN het initiatief genomen
Volgens IVBN is de eigen woning voor Nederlanders
heeft om Deloitte opdracht te geven een internatio-
een unieke vorm van vermogensvorming met zeer
naal vergelijkend onderzoek te doen naar afschrijvin-
positieve effecten, waar vele buitenlanders met
gen, de afschrijvingsbasis, de herinvesteringreserve,
afgunst
bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting),
Nederlandse pensioenstelsel is ook dit punt specifiek
grondkosten en de restwaarde. Het is de bedoeling
Nederlands, en zijn er in andere landen weer geheel
de resultaten begin 2004 aan staatssecretaris Wijn
eigen specifieke systemen voor vermogensvorming.
aan te bieden.
De huidige fragiele economische omstandigheden
naar
kijken.
Net
als
het
specifiek
binnen Nederland en Europa maken iedere (verdere) discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek tot een gevaarlijke discussie, omdat deze leidt tot vraaguitval en tot (nog) grotere terughoudend-
17
heid bij consumenten. Een discussie dus met uitslui-
over de woningmarkt, met alle genoemde actoren/
tend negatieve gevolgen op de Nederlandse koop-
belangen en een breed onderzoeksprogramma met
woningenmarkt. Begin jaren ’80 was een dergelijke
uiteenlopende studies, zal het de politiek nog veel
discussie de belangrijkste oorzaak voor stagnatie in
gemakkelijker maken om selectief te winkelen uit de
de koopsector.
verschillende voorstellen. Daarom vindt IVBN dat de (middel-) lange termijn doelstelling van het Platform
De onderlinge afhankelijkheid van de koop- en de
Nederlandse Woningmarkt juist niet moet zijn om
huurwoningenmarkt, de verschillende fiscale maatre-
een nationaal debat over de toekomst van de
gelen, en dus het hele bouwwerk van hypotheekren-
woningmarkt te organiseren, maar om te pleiten
teaftrek, vormen een fragiel stelsel waarbij het effect
voor rust rondom de discussie over de hypo-
op één onderdeel, een veel groter effect op een
theekrente-aftrek.
ander onderdeel veroorzaakt. Een brede discussie
18
2 Professionalisering van de vastgoedbeleggingssector IVBN heeft gereageerd op enkele
2.1 De positionering van
sioenfondsen. Eén van de belangrijkste eisen uit deze
belangrijke documenten van de
vastgoed
richtlijn is dat er een buffereis zou gelden van 40% voor beleggingen in de categorie zakelijke waarden.
Pensioen- & VerzekeringsKamer (PVK) en op het rapport Staatsen,
2.1.1 PVK
Ook vastgoed wordt tot deze categorie gerekend.
omdat daarin de positionering van
De Pensioen- & Verzekerings-
IVBN heeft bij de PVK gepleit voor een aparte bena-
vastgoed in het geding is. Mede op
Kamer (PVK) kwam in het
dering van vastgoed naast aandelen (zakelijke
basis van cijfers is bij de PVK gepleit
afgelopen jaar met een aantal
waarden) en vastrentende waarden. Volgens IVBN
voor een speciale benadering van
belangwekkende documenten
hield de PVK onvoldoende rekening met de karakte-
vastgoed met betrekking tot de door
inzake pensioenfondsen en
ristieken van vastgoedbeleggingen. IVBN bepleitte
de PVK gestelde buffereisen voor
hun beleggingsbeleid. Ook in
dat, onder meer gelet op het risicoprofiel, voor vast-
zakelijke beleggingen. De hoogte
de (financiële) pers was hier-
goed aanzienlijk lagere buffereisen zouden moeten
van de buffer voor vastgoed kan
voor veel aandacht. Vooral
worden gehanteerd dan de voorgestelde 40%. Ook
volgens IVBN namelijk aanmerkelijk
naar aanleiding van de inzak-
in diverse (vak)publicaties is aan dit onderwerp aan-
lager worden vastgesteld dan de
kende aandelenmarkten en de
dacht besteed.
buffer voor aandelen, gegeven het
daardoor teruglopende dek-
zeer beperkte risico van terugval.
kingsgraden – die aangeven
In maart 2003 is van de PVK een zogenoemd white
Het rapport Staatsen gaat over de
in hoeverre een pensioen-
paper solvabiliteitstoets verschenen als discussie-
kern- en nevenactiviteiten die pensi-
fonds aan haar verplichtingen
stuk. Dit in het kader van het in ontwikkeling zijnde
oenfondsen mogen uitvoeren. In het
kan voldoen – verscheen in
financiële toetsingskader (FTK) voor de pensioen-
rapport wordt ingegaan op vast-
september 2002 de veelbe-
fondsen en verzekeraars. Dit financiële toetsings-
goedbeleggingen door pensioen-
sproken brief van de PVK,
kader moet per 1 januari 2006 van kracht worden.
fondsen, waarbij onderscheid wordt
met daarin richtlijnen voor
IVBN heeft ook hierop een reactie voorbereid die in
gemaakt tussen ondernemend be-
pensioenfondsen. In deze (nu
mei 2003 naar de PVK is toegezonden. Met behulp
leggen en beleggend ondernemen.
geldende) richtlijnen formu-
van de historische cijfers van de ROZ/IPD is aange-
IVBN heeft geconcludeerd dat de
leerde de PVK uitgangspun-
toond dat de rendementen op vastgoed in vergelij-
positie van vastgoedbeleggingen
ten voor het uit te voeren
king met aandelen slechts kleine terugvallen hebben
door
opnieuw
beleid voor herstel van de
gekend (zie tabel 1).
onder druk zouden kunnen komen
financiële positie van pen-
pensioenfondsen
te staan. Benchmark
Start index
Grootste terugval
Periode(s) van
in %
terugval
ROZ/IPD-totaalindex
1977
0,34%
1984
ROZ/IPD-kantorenindex
1977
5,69% en 4,68%
1981-1982 en 1992
ROZ/IPD-woningen-index
1977
2,15% en 2,30%
1984 en 1994
ROZ/IPD-winkelindex
1977
5,98%
1981-1982
Tabel 1: De grootste procentuele terugval van het totaal rendement voor direct Nederlands vastgoed, kantoren, woningen en winkels (op basis van jaarcijfers) [Bron: ROZ/IPD; bewerking Van Gool]
19
Mede op basis van deze cijfers is bij de PVK gepleit
taris van Sociale Zaken en Werkgelegenheid inge-
voor een speciale benadering van vastgoed met
steld om te adviseren over de nevenactiviteiten die
betrekking tot eerder gestelde buffereisen voor zake-
pensioenfondsen mogen uitvoeren. Ingegeven door
lijke beleggingen. De hoogte van de buffer voor
de in de wet vastgelegde verplichte deelname aan
vastgoed kan volgens IVBN namelijk aanmerkelijk
een pensioenfonds en met de nieuwe pensioenwet
lager worden vastgesteld dan de buffer voor aande-
op komst, acht het kabinet het belangrijk dat het
len gegeven het zeer beperkte risico van terugval.
werkterrein van de fondsen goed wordt afgebakend. Uitgangspunt is dat pensioenfondsen zich moeten
20
Tevens heeft de PVK in 2003 een white paper conti-
concentreren op hun kerntaken, namelijk het behe-
nuïteitstoets ter consultatie voorgelegd. Dit vormt
ren en beleggen van pensioengelden en het uitkeren
samen met de eerder gepubliceerde richtlijnen en
van pensioenen. In november 2003 wordt het eind-
solvabiliteitstoets het eerder genoemde Financieel
rapport “Pensioenfondsen als taakorganisatie;
Toetsingskader. Bij de continuïteitstoets, een lange
Schoenmaker hou je bij je leest” uitgebracht. In het
termijntoets met zogenaamde stresstests, moeten
rapport wordt ervoor gepleit pensioenfondsen in
instellingen (pensioenfondsen) aangeven hoe ze rea-
beginsel geen nevenactiviteiten te laten verrichten,
geren als bijvoorbeeld de aandelenkoersen flink
tenzij daarvoor door de PVK toestemming is gege-
dalen of de omzet scherp terugvalt. De PVK wil op
ven. De commissie concludeert in dit kader overigens
deze wijze die risico’s opsporen die bij de huidige
dat pensioenfondsen over het algemeen weinig
toezichtmethodes te lang onzichtbaar blijven. De
nevenactiviteiten uitvoeren. Als pensioenfondsen
PVK hoopt dat deze toets het moment waarop de
nevenactiviteiten willen verrichten, zouden zij dit
toezichthouder ziet dat een fonds te grote risico’s
moeten melden aan de PVK en motiveren waarom
neemt naar voren haalt, zodat tijdig kan worden
zij die activiteiten willen verrichten. De PVK moet als
bijgestuurd.
toezichthouder de nevenactiviteiten vervolgens toet-
Naar verwachting zal de discussie over vastgoedbe-
sen aan nauw omschreven criteria, waarvoor de
leggingen door pensioenfondsen in 2004 doorzetten
commissie enkele voorstellen doet. Het gaat hierbij
in het kader van de verdere voorbereidingen voor
onder meer om eisen aan de kwaliteit van het
het Financieel Toetsingskader dat per 2006 van
bestuur van het pensioenfonds en de beheersing van
kracht moet worden.
financiële risico’s.
2.1.2 Rapport Staatsen
In het rapport Staatsen wordt ingegaan op vast-
De positionering van vastgoed kwam ook in het
goedbeleggingen door pensioenfondsen, waarbij
geding in het rapport Staatsen, uitgebracht door de
onderscheid wordt gemaakt tussen ondernemend
commissie ‘conglomeraat pensioenfondsen’ onder
beleggen en beleggend ondernemen. Daar waar
voorzitterschap van de heer mr. A.A.M.F. Staatsen.
ondernemend beleggen (volgens de commissie bij-
Deze commissie was eind 2002 door de staatssecre-
voorbeeld het lopen van koersrisico’s op aandelen-
markten) nog is toegestaan is beleggend onderne-
2.2 Transparantie in
IVBN heeft een werkgroep gestart
men niet toegestaan. Hier wordt echter een grijs
de jaarverslaggeving
om de transparantie in de jaarver-
gebied betreden, waarvoor de commissie een aantal
Het onderwerp transparantie
slaggeving te verbeteren. De werk-
criteria heeft voorgesteld waaraan (vastgoed)beleg-
neemt binnen de vastgoed-
groep houdt zich met name bezig
gingen door pensioenfondsen moeten voldoen. Eén
beleggingssector sterk aan
met eenduidige, breed gedragen
van de criteria betreft het direct kunnen afstoten van
belangrijkheid toe. Gestreefd
vastgoedformuleringen, heldere de-
beleggingen. In gevallen waarbij dat niet mogelijk is
wordt naar verbetering van de
finities en afspraken specifiek rond
– zoals bij vastgoedbeleggingen – dient een zoge-
transparantie in de jaarverslag-
vastgoed gerelateerde onderdelen.
naamde exit-strategie te zijn geformuleerd. Het
legging. Diverse partijen heb-
pensioenfonds moet aangeven waarom het deze
ben al initiatieven ontplooid. Ook IVBN is van
beleggingen in portefeuille heeft en op welke manier
mening dat transparantie een heel belangrijk onder-
deze beleggingen, indien nodig, kunnen worden
werp is voor een goed functionerende en professio-
afgestoten. Een ander voorgesteld criterium betreft
nele vastgoedsector. Eenduidige, breed gedragen
het beperken van een deelneming – in een bepaalde
vastgoedformuleringen, heldere definities en afspra-
onderneming (bijvoorbeeld een vastgoedfonds) –
ken leiden ertoe dat de transparantie zal verbeteren.
door een pensioenfonds tot 20%.
Niet alleen voor de informatievoorziening aan de stakeholders, maar ook vanwege de toenemende
IVBN heeft geconcludeerd dat de positie van vast-
interesse van vastgoed als beleggingscategorie is dit
goedbeleggingen door pensioenfondsen opnieuw
van belang.
onder druk zouden kunnen komen te staan. IVBN heeft intensief overleg gepleegd met de beide pensi3
Binnen IVBN is daarom onder voorzitterschap van
oenkoepels VB en OPF . Begin januari 2004 heeft
bestuurslid Henk de Bakker de werkgroep Trans-
IVBN een eigen reactie gestuurd aan staatssecretaris
parantie Vastgoeditems opgericht. Het doel van deze
Rutte van het ministerie van Sociale Zaken en
werkgroep is het verbeteren van de transparantie in
Werkgelegenheid, met afschrift aan staatssecretaris
de jaarverslaggeving op het gebied van vastgoed
Wijn van Financiën en de leden van de commissie
gerelateerde onderdelen, oftewel de ‘stenen’.
Staatsen.
Gedacht moet daarbij bijvoorbeeld worden aan onderwerpen als:
In 2004 zal het kabinet een standpunt innemen met betrekking tot (toegestane) nevenactiviteiten van
• de verdeling van de portefeuille naar economische regio’s;
pensioenfondsen. Op dat moment zal ook het
• de duur van de huurovereenkomsten;
ministerie van Financiën weer in beeld komen waar-
• de performance van de vastgoedorganisatie in
bij de discussie zich zal toespitsen op de belasting-
relatie tot benchmarks;
plicht voor commerciële nevenactiviteiten van pen-
• typologie-indeling;
sioenfondsen (zie ook paragraaf 1.5).
• branchering.
3
VB en OPF zijn respectievelijk de Vereniging van Bedrijfstakpensioenfondsen en de Vereniging van
Ondernemingspensioenfondsen.
21
De werkgroep houdt zich niet bezig met corporate
worden gewerkt aan een vorm van concept-SLA
governance en ook niet met specifiek financiële
waarmee vastgoedmanagementorganisaties zichzelf
zaken. Partijen als EPRA en INREV 4 houden zich daar
op dezelfde (objectieve) manier kunnen beoordelen
al in voldoende mate mee bezig. IVBN zal deze par-
als de beleggers dat doen. Hiertoe worden onder
tijen echter wel zoveel mogelijk betrekken bij de
meer de taken en diensten van het zogenaamde
werkzaamheden van de werkgroep. Vooral ook de
basispakket geïnventariseerd en gedefinieerd. Het
ROZ/IPD en wellicht universiteiten zullen bij de
uiteindelijke doel van deze pilots is het verbeteren
werkgroep worden betrokken. De werkgroep streeft
van de kwaliteit van het vastgoedmanagement dat
ernaar om in 2004 met een aantal uitgewerkte aan-
zowel ten goede komt van het functioneren van
bevelingen te komen, die breed door de sector wor-
vastgoedmanagementorganisaties en het uiteinde-
den gedragen.
lijke rendement van institutionele beleggers.
De kwaliteit van het vastgoedmana-
2.3 Kwaliteit vastgoed-
2003 was eveneens het jaar van oprichting van de
gement blijft binnen IVBN een bij-
management
NeVaP, het Nederlands Vastgoedmanagement
zonder belangrijk onderwerp, waar-
De discussie over de kwa-
Platform. De NeVap, opgericht op initiatief van NVM
op intensief met de NVM VGM
liteit van het vastgoedmana-
VGM, wil een breed platform vormen waarop alle
wordt samengewerkt.
gement binnen IVBN zette
disciplines die bij de exploitatie van vastgoed betrok-
zich ook in 2003 voort. Het
ken zijn elkaar ontmoeten. Het doel is om ervaringen
belang van kwalitatief goed vastgoedmanagement
en marktkennis onderling uit te wisselen waardoor
blijft voor beleggers groot; dit wordt mede onder-
de transparantie van het vakgebied wordt verhoogd
schreven door enkele studies op dit terrein die in
en de ontwikkeling wordt gestimuleerd. IVBN heeft
2003 zijn verschenen. Nadat de IVBN eind 2002 in
zich als deelnemer bij de NeVaP aangesloten, maar
discussie was getreden met de vakgroep vastgoed-
voor wat betreft de kwaliteitsbevordering van het
management van de Nederlandse Vereniging van
vastgoedbeheer blijft IVBN intensief samenwerken
Makelaars (NVM VGM), is in 2003 een gezamenlijke
met NVM VGM.
werkgroep van start gegaan met het opzetten van een pilot inzake vastgoedmanagement van wonin-
2.4 IVBN Scriptieprijs
In 2003 werd voor eerste maal de
gen. Een belangrijk aspect hierbij wordt gevormd
Op 4 februari 2003 werd de
IVBN Scriptieprijs uitgereikt, een ini-
door de Service Level Agreements (SLA’s) aan de
IVBN Scriptieprijs voor de eer-
tiatief van de IVBN werkgroep
hand waarvan kan worden gemeten wat de (be-
ste maal uitgereikt. Deze prijs
Professionaliseren, bedoeld als sti-
staande) kwaliteit is van het vastgoedmanagement.
is een door de IVBN-werk-
mulans voor studenten die afstude-
Een aantal IVBN-leden maakt reeds gebruik van der-
groep Professionaliseren inge-
ren op een vastgoedgerelateerd on-
gelijke SLA’s of andere beoordelingsmethoden. Op
stelde jaarlijkse stimulans voor
derwerp.
basis van de ervaringen die hiermee worden opge-
studenten die afstuderen op
daan zal in 2004 door IVBN en NVM VGM verder
een vastgoedgerelateerd onderwerp. Met deze prijs
4
EPRA en INREV zijn respectievelijk de European Public Real Estate Association en de European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles.
22
wil IVBN bijdragen aan de verdere professionalisering
De winnaar van de IVBN Scriptieprijs 2003 was
en ontwikkeling van de vastgoedbeleggingssector
Manicka Pijnenburg. Hij kreeg voor zijn scriptie een
in Nederland. Verder wil IVBN de bereikte studie-
bedrag van E 5.000,-. IVBN publiceerde een uitge-
resultaten in brede(re) kring bekend maken en de
breide samenvatting van deze studie.
Nederlandse institutionele vastgoedbeleggingssector
Na de prijsuitreiking gaf de heer mr. P.J.W.G. Kok, lid
meer bekendheid geven. Uit de in totaal 21 inzen-
van de Raad van Bestuur van Delta Lloyd, zijn visie
dingen werden vier scripties genomineerd:
op de vastgoedbeleggingsmarkt. Hierbij ging hij
• De Balanced Scorecard binnen de vastgoed asset-
in op diverse ontwikkelingen zoals de relatieve over-
managementorganisatie; door Jeroen de Grunt (TU
weging van vastgoed ten opzichte van aandelen in
Eindhoven)
de beleggingsportefeuille, de strenge normen van de
• Wavelet Regressie Analyse van de PGGM Vastgoed Marktindicator;
door
Manicka
Pijnenburg
(Universiteit van Tilburg) • Uniformering ROZ IPD taxaties; door William Smit (SBV School of Real Estate) • Real Options: The land development option; door
PVK, de sterke opkomst van particuliere beleggers in vastgoed, de Europese markt voor beleggingen in vastgoed en de toenemende concurrentie op de Nederlandse vastgoedmarkt.
Diederik Vogelaar (Universiteit van Amsterdam)
23
Activiteiten IVBN in 2003 De kern van de vereniging zit in de
3.1 Werkgroep Woningen
(permanente) werkgroepen, waar
De bijeenkomsten van de
leden hun kennis en ervaring inbren-
werkgroep Woningen funge-
gen en waarin gezamenlijk het
ren als initiator voor nieuwe,
beleid van IVBN wordt vorm gege-
voor IVBN belangrijke aan-
• het Platform Woningmarkt;
ven. Er zijn drie permanente werk-
dachtsgebieden.
• de behandeling van het belastingplan inzake
groepen, terwijl op uiteenlopende
wordt het overheidsbeleid ten
onderwerpen ad-hoc werkgroepen
aanzien van wonen inten-
worden opgericht.
sief wordt gevolgd. Ook aan
Uiteraard
• de mogelijkheid om het aanbod van beleggerswoningen van IVBN op internet aan te bieden; • de verbetering van de kwaliteit van het vastgoedmanagement;
woningbouwvennootschappen; • de jaarlijkse IVBN-enquête naar de huurverhogingen bij institutionele beleggers.
marktontwikkelingen wordt aandacht besteed. Uiteraard wordt zeer intensief gesproken over de
De werkgroep is in 2003 vijf maal bijeen geweest
ontwikkelingen rond het nieuwe huurbeleid en de rol
onder voorzitterschap van Henk Hilverink, later Erik
en insteek van IVBN daarbij. In paragraaf 1.3 is deze
Erenst. Er zijn drie sprekers uitgenodigd. De heer mr.
insteek uitvoerig besproken. Op initiatief van de
A.L.M. Vlak, directeur Aedex heeft een presentatie
werkgroep Woningen heeft IVBN een onderzoek
gehouden over de Aedex/IPD corporatie-index en
laten uitvoeren naar het aantal huursubsidiehuishou-
het verschil met de ROZ/IPD index. Daarnaast heeft
dens in het woningbezit van de IVBN-leden.
de heer mr. P. Boerenfijn, directeur belangenbeharti-
Voorts is op initiatief van de werkgroep richting
ging Aedes, een presentatie gehouden over het plei-
VROM en gemeenten een lobby gestart voor de
dooi van Aedes voor ‘eerlijke huren’. Ten slotte is
bouw van meer middeldure en dure huurwoningen.
door de heer ing. H.C.J.M. Kroot, bestuurslid NVM
Uit eigen onderzoek is gebleken dat de investerings-
VGM en tijdelijk voorzitter NeVaP een presentatie
bereidheid van institutionele beleggers zou kunnen
gehouden over het NeVaP-initiatief, waarover in
leiden tot een mogelijke verdubbeling van het aantal
paragraaf 2.3 meer is te lezen.
door IVBN-leden in de afgelopen jaren gerealiseerde middeldure en dure huurwoningen, als een aantal
3.2 Werkgroep COG
zaken wordt aangepast in het grond- en huurprijsbe-
In de werkgroep Commercieel Onroerend Goed
leid. In aansluiting hierop laat IVBN momenteel een
(COG) van IVBN staan de ontwikkelingen op de
onderzoek uitvoeren door ABF Research naar de
markten van respectievelijk kantoren, winkels en
behoefte aan middeldure en dure huurwoningen. Dit
bedrijfsruimten centraal. In de vergaderingen wordt
onderzoek vindt plaats op basis van het woningbe-
aan de hand van een ‘rondje markt’ de stand van
hoefte onderzoek (WBO) 2002, wat medio 2003 is
zaken besproken, met bijzondere aandacht voor
verschenen.
opvallende ontwikkelingen of mogelijke problemen
Naast de twee grote onderwerpen huurbeleid en
die er spelen op de commercieel onroerend goed-
LOHV is in 2003 binnen de werkgroep Woningen
markten. De werkgroep vervult hiermee vooral een
onder andere gesproken over:
platformfunctie voor de deelnemende leden.
25
De werkgroep COG is in het afgelopen jaar onder
3.3 Werkgroep Professionaliseren
voorzitterschap van Henk de Bakker vier keer bij
De werkgroep Professionaliseren heeft als taak de
elkaar geweest, waarbij twee keer op locatie is ver-
verdere professionalisering van de vastgoedbeleg-
gaderd. Aan het begin van het jaar werd een bezoek
gingssector. Onder meer is de focus gericht op de
gebracht aan Alexandrium (Rotterdam) met aan-
verschillende vastgoedopleidingen, worden stages en
5
dacht voor detailhandel op deze pdv/gdv-locatie .
onderzoeken door studenten gestimuleerd en wordt
Halverwege het jaar is vergaderd in de Mondriaan-
de scriptieprijs georganiseerd. De IVBN Scriptieprijs
toren in Amsterdam dat deel uitmaakt van het (kan-
werd in 2003 voor het eerst uitgereikt (zie paragraaf
toren)gebied de Omval.
2.4). Vanuit de werkgroep werd nagegaan welke onderzoeksthema’s, stages en mogelijke begeleiding
In de werkgroep is daarnaast speciale aandacht uit-
er voor studenten vanuit de IVBN-ledenkring kunnen
gegaan naar enkele bijzondere onderwerpen, (waar-
worden geboden. Prof. ir. H. de Jonge kwam in de
van enkele in dit jaarverslag al nader zijn toegelicht):
werkgroep zijn onderzoeksprioriteiten toelichten en
• gebruikersvergunning;
ging met de werkgroep in discussie over prioriteiten
• de rol van beleggers in het binnenstadsmanage-
voor de vastgoedsector. De heer Verwaaijen, direc-
ment;
teur Strabo hield een presentatie over de databases
• mogelijkheden voor centrale inkoop van energie;
VTIS en BTIS 6 voor verhuurders- en beleggings-
• de vernieuwde ROZ-modelcontracten;
transacties. De heer Van Beverwijk van DCE
• transparantie (van jaarverslaggeving);
Consultants lichtte het door hen gedane onderzoek
• transformatie van kantoren (naar woningen);
toe naar de stand van zaken van de standaardisatie
• het detailhandelsbeleid in relatie tot de Vijfde Nota
van gegevensstromen. Onder het werkterrein van
Ruimtelijke Ordening/Nota Ruimte;
deze werkgroep vallen ook transparantie en de
• de problematiek rond wonen boven winkels;
International Accounting Standards en de IVBN
• Actieplan Bedrijventerreinen.
Code of Ethics. Eind 2003 droeg voorzitter Nico Tates het voorzitterschap over aan René
Een aantal van bovengenoemde punten zal in 2004
Hogenboom. Vanaf de oprichting van de werkgroep
verder uitgewerkt worden. Daarnaast zal de werk-
heeft Nico Tates de werkgroep voorgezeten. Hij
groep zich bezig houden met nieuwe of bijzondere
werd door de inkomend voorzitter bedankt voor zijn
ontwikkelingen die zich voordoen op de markt.
grote inzet en gecomplimenteerd voor het werk dat de werkgroep in de afgelopen jaren heeft verzet om de vastgoedsector verder te professionaliseren.
5
Perifere/grootschalige detailhandelsvestigingen.
6
VTIS en BTIS staan respectievelijk voor Vastgoed Transactie Informatie Systeem en Beleggings Transactie Informatie Systeem.
26
Binnen
het
Landelijk
Overleg
3.4 LOHV - Woonbond
Daarnaast is binnen het LOHV onder andere gespro-
Huurders Verhuurders (LOHV) is
Vanaf 1998 vindt er regelma-
ken over de Gedragscode bij de verkoop van (com-
ook dit jaar gebleken dat het moei-
tig
tussen
plexen) huurwoningen. Deze gedragscode hebben
lijk is om met de verschillende par-
huurders en verhuurders in
de verhuurderspartijen IVBN, Aedes en Vastgoed
tijen
het
Overleg
Belang in 1999 vrijwillig met elkaar gesloten. De
komen, al wordt er op enkele dos-
Huurders Verhuurders (LOHV).
Woonbond is in november 2001 met Stienstra een
siers wel vooruitgang geboekt. Naast
Deelnemers aan dit overleg
uitpondcode overeengekomen en wil deze code
het huurbeleid is intensief gespro-
zijn de Woonbond, Aedes,
graag uitbreiden naar andere partijen. In september
ken over de Gedragscode bij de ver-
Vastgoed Belang en IVBN. Het
2002 publiceerde de Woonbond modelconvenanten,
koop van (complexen) huurwonin-
LOHV heeft als doel het
zowel voor de commerciële als de sociale sector, die
gen, het initiatiefrecht voor huurders
onderling
van
zij graag met de respectievelijke verhuurderspartijen
en het beleid ten aanzien van zelf
standpunten aangaande huur
zou willen overeenkomen. In het verslagjaar is een
aangebrachte voorzieningen (ZAV).
en verhuur van woningen en
overzicht gemaakt van de verschillen tussen de
tot
overeenstemming
te
overleg
plaats
Landelijk
uitwisselen
andere aangelegenheden van
diverse regelingen en de te bespreken punten. IVBN
belang tussen huurders en verhuurders. Het LOHV
is echter van mening dat de Gedragscode 1999 nog
streeft ernaar tot eensluidende advisering te komen
steeds goed voldoet om te garanderen dat bij com-
richting politiek. Het LOHV kan uit eigen beweging
plexgewijze verkoop het goed verhuurderschap
of desgevraagd tot een advies komen. In 2003 heeft
wordt voortgezet en dat bij verkoop aan zittende
het overleg binnen het LOHV een zestal keren
huurders hun belangen én die van de overige huur-
plaatsgevonden. Het is moeilijk om met de verschil-
ders goed geregeld zijn. Verder is het een principieel
lende partijen tot overeenstemming te komen, al
punt dat de Gedragscode 1999 een vrijwillige beper-
wordt er op enkele dossiers wel vooruitgang
king bij verkoop betekent waarbij de Woonbond
geboekt. Vanwege de diverse ontwikkelingen rond
weliswaar belangen vertegenwoordigt van huurders,
de Commissie Huurbeleid II is in 2003 binnen het
maar daarmee nog geen partij is, die een gedrags-
LOHV ook over het huurbeleid veel gesproken. In
code zou moeten medeondertekenen. Ook Aedes
oktober vonden verhuurders en de Woonbond
heeft die opvatting.
elkaar met de opvatting dat het kabinet de bezuinigingen op de huursubsidie ongedaan zou moeten en
Tevens is in LOHV-verband gesproken over het
kunnen maken door het eigenwoningforfait voor
initiatiefrecht voor huurders. Volgens verhuurders
huiseigenaren met ingang van 2004 licht te ver-
worden initiatieven van huurders toegejuicht en als
hogen. Hiervoor werd in de Tweede Kamer echter
dat maar even kan worden deze ook gehonoreerd.
geen meerderheid gevonden.
De kosten van dergelijke initiatieven moeten dan uiteraard wel in de huur verwerkt kunnen worden. In dat geval doen zich in de praktijk nauwelijks problemen voor. De Woonbond wil echter graag dat er een
27
door huurders afdwingbaar initiatiefrecht komt, wat
ZAV-beleid kan en moet worden verheven tot stan-
volgens IVBN direct raakt aan het beschikkings- en
daardregeling, of dat volstaan kan worden met een
het eigendomsrecht van de eigenaar. Uitvoerig is
standaardregeling voor alleen die artikelen die tegen
gesproken over zwaarwegende bezwaren, zodat de
het nieuwe huurrecht ingaan. In 2004 zal hier verder
verhuurder de gevraagde voorzieningen niet hoeft
over worden gesproken. (Zie ook 3.5)
aan te brengen. Probleem blijft echter de toetsing van zo’n zwaarwegend bezwaar. Daarnaast kan er
In 2004 zal naast de drie bovenstaande dossiers
onenigheid ontstaan over de kosten die samenhan-
binnen het LOHV verder gesproken worden over
gen met de door de verhuurder aan te brengen
onder andere de toekomst van de huurcommissies,
voorziening. In beide gevallen zal een gang naar de
huurvastregelingen en de afrekening van service-
rechter gemaakt moeten kunnen worden die een
kosten onder het nieuwe huurrecht.
afweging moet maken van de verschillende belan-
28
gen. Als een onwillige verhuurder (die zich niet kan
3.5 Nieuwe huurrecht
Het nieuwe huurrecht is vanaf 1 juli
beroepen op zwaarwegende bezwaren) echter uit-
Per 1 augustus 2003 is het
2003 van kracht geworden.
eindelijk door de rechter gedwongen kan worden te
nieuwe huurrecht van kracht.
Vereenvoudiging en verduidelijking
investeren, moet naar mening van de verhuurders
Het oude huurrecht stamde
zijn de grootste verdiensten van het
nog wel het uitgangspunt blijven dat de verhuurder
nog uit 1838 en het nieuwe
nieuwe huurrecht. Een van de
daarbij al zijn kosten kan terugverdienen, op een
huurrecht dient vooral ter
belangrijkste aanscherpingen is dat
redelijke termijn en waarbij ook rendement op de
vereenvoudiging en verduide-
de verhuurder in principe verplicht
investering gemaakt kan worden. Inmiddels heeft de
lijking. Prof. mr. T. Jongbloed
is gebreken te herstellen.
minister van VROM op vragen van de Tweede
van
Kamer aangegeven dat er geen draagvlak binnen het
Utrecht heeft in een aparte bijeenkomst van IVBN
LOHV bestaat. Zij ziet geen aanleiding om zelf met
een cursus/lezing verzorgd over de belangrijkste
een uitwerking te komen.
wijzigingen.
Het derde grote onderwerp waarover binnen het
Op enkele punten is sprake van een aanscherping.
LOHV is gesproken is het beleid ten aanzien van zelf
De verhuurder dient onder het nieuwe huurrecht
aangebrachte voorzieningen (ZAV). Op basis van
nog meer dan voorheen rekening te houden met zijn
een eerder gesloten convenant tussen Aedes en de
verplichtingen.
Woonbond werd bekeken of het mogelijk is een
De belangrijkste verplichting van een verhuurder is
gezamenlijk beleid te formuleren inzake ZAV. Dit
dat hij ervoor moet zorgen dat het verhuurde geen
mede in het licht van het per 1 augustus 2003 van
gebrek heeft. Mocht dit wel het geval zijn, dan heeft
kracht zijnde nieuwe huurrecht. Naast een flink aan-
de verhuurder in principe de plicht om dit gebrek te
tal inhoudelijke discussiepunten is in het LOHV
herstellen. Wanneer de verhuurder dit herstel achter-
gediscussieerd over de vraag of het gezamenlijke
wege laat, moet hij er rekening mee houden dat een
de
Universiteit
van
huurder op zeker moment het recht heeft het gebrek
3.6 Transformatie kantoren
Transformatie van leegstaande kan-
zelf te verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten
In 2003 was er veel aandacht
toren naar woningen is vanuit de
op de verhuurder mag verhalen en zonodig met de
in de pers voor transformatie
politiek een nieuw thema geworden,
huurprijs kan verrekenen.
van kantoren, oftewel het
ondanks dat het exploitatietechnisch
Voorts is van belang dat de huurder onder het nieu-
omzetten van leegstaande
moeilijk is te realiseren. IVBN doet
we huurrecht meer mogelijkheden krijgt om de
kantoren
mee aan een onderzoek daarnaar.
woning aan zijn woonwensen aan te passen. Indien
Zowel in de landelijke politiek
een door de huurder zelf aangebrachte verandering
als in verschillende gemeenten wordt transformatie
(ZAV) de verhuurbaarheid niet schaadt, dan wel niet
vaak gezien als een oplossing voor zowel het
leidt tot een waardedaling van het gehuurde, dient
woningtekort als de leegstaande kantorenvoorraad.
de verhuurder toestemming te geven voor de ZAV.
Dit heeft uiteindelijk zelfs geleid tot een brief van
Er bevindt zich echter op het gebied van ZAV in het
minister Dekker van VROM aan de Tweede Kamer
nieuwe huurrecht nog een aantal onduidelijkheden.
eind september waarin wordt aangegeven dat door
Zo is het volgens IVBN gewenst (hetgeen onder
transformatie tussen 2005 en 2010 jaarlijks vijfdui-
meer door de toelichting van minister Donner wordt
zend nieuwe woningen zouden kunnen worden
bevestigd) dat in een aantal situaties een verhuurder
opgeleverd. De minister gaf hierbij echter tevens aan
aan het verlenen van zijn toestemming nog steeds
dat de mogelijkheden van herbestemming van kan-
de voorwaarde mag verbinden dat aan het einde van
toren beperkt worden door hoge investeringskosten
de verhuring de ZAV weer ongedaan gemaakt
en planologische belemmeringen.
wordt. IVBN bepleit die mogelijkheid open te laten,
Ondanks dat slechts een beperkt percentage van de
omdat anders het gevaar dreigt dat verhuurders
kantoren van IVBN-leden voor eventuele transfor-
vaker en sneller géén dan wél toestemming zullen
matie in aanmerking komt, participeert IVBN in een
verlenen. Binnen het LOHV wordt bekeken of het
initiatief van de Stuurgroep Experimenten Volks-
mogelijk is een gezamenlijk beleid te formuleren
huisvesting (SEV) in samenwerking met het ministe-
inzake ZAV. Echter omdat in het LOHV nog geen
rie van VROM. Het initiatief is opgestart om eigena-
overeenstemming is bereikt ten aanzien van een uni-
ren, ontwikkelaars, gemeenten en corporaties bij
form ZAV-beleid en aangezien het nieuwe huurrecht
elkaar te brengen en de mogelijkheden op het
per 1 augustus 2003 is ingegaan, is het wel van
gebied van transformatie van kantoren naar wonin-
belang dat deze nieuwe wet door de leden van IVBN
gen te onderzoeken. De aandacht richt zich hierbij
uniform wordt uitgevoerd. De opvattingen van IVBN
op recente voorbeelden van geslaagde transforma-
zijn daartoe medio 2003 verwerkt tot een advies
ties met onder meer als doel kennis over financiële,
richting de leden van IVBN, vooruitlopend op het
juridische en technische aspecten te verzamelen.
nieuwe model ZAV-beleid waarover partijen binnen
Voorts vindt een verkenning van technische aspecten
het LOHV overeenstemming trachten te bereiken.
plaats om tijdelijk ombouwen mogelijk te maken.
(Zie ook 3.4)
Naar verwachting zal in 2004 een aantal pilotprojec-
naar
woningen.
ten van start gaan.
29
IVBN heeft in 2003 aanbevelingen
3.7 Inflatiepercentage CBS
van de ‘Limburgse leden’ een bezoek aan het MECC
uitgebracht inzake het herstellen van
Halverwege 2003 werd be-
en de kunstbeurs TEFAF in Maastricht. De derde
de huurindexeringen op basis van
kend dat het Centraal Bureau
ledenvergadering vond plaats bij Zurich in het
foutieve CBS inflatiecijfers.
voor de Statistiek (CBS) tussen
Atrium te Amsterdam en de vierde ledenvergadering
juni 2002 en juni 2003 te hoge
werd gehouden in Het Paleiskwartier in Den Bosch.
inflatiecijfers had gepubliceerd. Enige tijd later werden de juiste cijfers bekend gemaakt waarbij bleek
Tevens werd in 2003 de eerste IVBN-Middenburg
dat de afwijkingen uiteen liepen van een tiende tot
bijeenkomst gehouden. Deze informele bijeenkomst
maximaal viertiende van een procentpunt. Dit bete-
vond aansluitend aan de tweede ledenvergadering
kende dat tienduizenden huurindexeringen die in de
plaats op 18 juni in het park Middenburg te
genoemde periode waren doorgevoerd feitelijk
Voorburg. Daar staat het pand, waarin onder meer
moesten worden herzien. Met het herstellen van
IVBN kantoor houdt. Tijdens de voorafgaande leden-
huurindexeringen zijn grote (administratieve) lasten
vergadering was het voorzitterschap formeel overge-
gemoeid, zowel voor verhuurders als voor de (grote-
gaan van de heer Onno Breur (Achmea Vastgoed)
re) huurders. Hierop is IVBN met een aantal aan-
naar de heer Ronald Smeets (Fortis Vastgoed). Nadat
bevelingen gekomen richting de leden en tevens is
de nieuwe voorzitter Onno Breur uitgebreid had
een persbericht uitgebracht om aan te geven hoe
bedankt voor zijn bijdrage binnen IVBN en zijn voor-
door IVBN-leden met de kwestie wordt omgegaan.
treffelijke voorzittersrol, ging hij in op de maatschap-
Uiteindelijk heeft een deel van de IVBN-leden hier
pelijke rol en betekenis van institutionele vastgoed-
op ingespeeld door de teveel betaalde huur bij de
beleggers. Aansluitend presenteerde Max Berkelder
volgende herziening te verrekenen, terwijl een ander
(Kempen & Co) een aantal trends die de voorkeuren
deel van de leden de foutieve indexeringen direct
van investeerders zouden kunnen veranderen. Voor
heeft herzien. De gevolgen voor de huurders bleken
deze bijeenkomst waren de leden van IVBN,
achteraf mee te vallen.
bestuurders en directieleden van aanverwante organisaties, kamerleden en departementale ambtenaren
Ledenvergaderingen meer ‘op loca-
3.8 Ledenvergaderingen
tie’; in 2003 werd de eerste infor-
Voor de ledenvergaderingen
mele IVBN Middenburgbijeenkomst
werd dit jaar gekozen voor een
Het was ook de eerste maal dat de IVBN Pluim werd
gehouden; de studiereis 2003 ging
iets andere opzet. Naast de
uitgereikt. Het bestuur besloot jaarlijks iemand van-
naar Milaan/Bologna.
reguliere bijeenkomsten wer-
uit de ledenkring vanwege zijn/haar bijzondere ver-
den ook vergaderingen ‘op
diensten voor de vereniging ‘in het zonnetje’ te zet-
locatie’ gehouden. De betreffende lidorganisatie
ten. De eerste IVBN Pluim werd tijdens de
kreeg daarbij de gelegenheid zichzelf of een actueel
Middenburg-bijeenkomst uitgereikt aan Karel
project te presenteren aan de collega-leden. Zo
Gerbrands van Fortis Vastgoed. Dit vanwege zijn bij-
bracht IVBN in het begin van het jaar op uitnodiging
zondere inzet en betrokkenheid bij de ROZ-model-
30
uitgenodigd.
contracten voor woningen, winkels en kantoren als
Thema’s die hierbij aan de orde kwamen waren
ook voor zijn bijdragen aan de IVBN-werkgroep
VINEX, binnenstedelijke herstructurering, wonen en
Woningen en de klankbordgroep. Karel Gerbrands is
groen, PPS en wonen en zorg.
al jaren lang actief, zelfs al ver vóór de oprichting van IVBN in 1995. Van zijn werk wordt al jaren
3.10 Duurzaamheid
Duurzaamheid van beleggen in vast-
geprofiteerd in de hele vastgoedbranche.
Ook duurzaamheid in relatie
goed is in 2003 opnieuw een thema
tot vastgoedbeleggen stond
geweest.
IVBN organiseerde in 2003 al weer voor het vierde
het afgelopen jaar op de agen-
opeenvolgende jaar een studiereis voor haar leden.
da. Begin 2003 besloot het ministerie van VROM te
Na
(2000),
stoppen met de voorbereidingen van het convenant
Kopenhagen (2001) en Parijs/Lyon (2002), werd dit
succesvolle
reizen
naar
Londen
duurzaam bouwen particuliere sector, waarbij onder
jaar een bezoek gebracht aan de steden Bologna en
meer IVBN betrokken was. Richtlijn vanuit VROM is
Milaan. Een van de redenen waarom gekozen werd
het overheidsbeleid dat zich voor de komende perio-
voor Italië is omdat dit land gezien kan worden als
de richt op drie thema’s: vermindering van de CO2-
een opkomende markt binnen Europa. Milaan is
uitstoot (door energiebesparing en toepassing van
daarbij de stad die het voortouw neemt. Bologna,
duurzame energie), verantwoord materiaalgebruik
een veel kleinere stad, bleek niet minder interessant.
en gezondheid in gebouwen door verbetering van
Ook dit jaar was het een interessante reis waar veel
het binnenklimaat.
verschillende aspecten op het gebied van woningen,
Daarnaast is door NOVEM 8 een onderzoek uitge-
kantoren, winkels en parkeren aan de orde kwamen.
voerd over mogelijkheden voor energiebesparing en
Maar ook was er uitgebreid gelegenheid voor infor-
duurzame energie bij institutionele beleggers. Aan
mele ontmoetingen. Er ging een record aantal van
dit onderzoek hebben vrijwel alle IVBN-leden
34 leden mee, een teken dat de IVBN studiereizen
meegewerkt. Het rapport biedt voor IVBN een aantal
gewaardeerd worden en belangrijk zijn voor de
aanknopingspunten waaronder de Europese energie-
onderlinge banden in de vereniging.
prestatierichtlijn voor gebouwen (EPD). Hierover zal in 2004 een bijeenkomst worden georganiseerd.
Samen met de NEPROM heeft IVBN
3.9 Persreis
een persreis georganiseerd.
In september 2003 heeft de
3.11 IVBN website
Nieuw op de IVBN website is de
IVBN in samenwerking met de
In het jaar 2003 werd gestart
Evenementenkalender.
7
NEPROM een persreis georganiseerd teneinde
met de Evenementenkalender
achtergronden en doelstellingen van institutionele
op de IVBN-website. Voor de vastgoedsector rele-
beleggers in vastgoed beter naar voren te brengen.
vante evenementen kunnen per e-mail naar IVBN
Met een tiental deelnemers van zowel dagbladen als
worden gestuurd. Er vindt dan een beoordeling pla-
vaktijdschriften werden projecten bezocht in respec-
ts of het aangemelde evenement voldoende van
tievelijk Den Haag, Nootdorp, Utrecht en Den Bosch.
belang is om op de kalender te worden vermeld.
7
NEPROM is de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen.
8
NOVEM is de Nederlandse Organisatie voor Energie en Milieu.
31
32
IVBN heeft hiertoe het initiatief genomen omdat er
Troostwijk, EPRA, INREV en anderen vermelden hun
geen overzicht is van relevante data van bijeenkom-
activiteiten in toenemende mate. De kalender kan
sten en het helaas soms voorkomt dat evenementen
aanzienlijk in waarde toenemen als meer organisaties
elkaar overlappen. Organisaties als ROZ, NEPROM,
in het vastgoed hiervan gebruik maken.
Lijst van persberichten 2003 4 februari 2003
Manicka Pijnenburg winnaar IVBN Scriptieprijs 2003
20 februari 2003
Institutionele beleggers pleiten voor ander huurbeleid
2 april 2003
Evenementenkalender op website IVBN
14 april 2003
Voorzetting inflatievolgend huurbeleid funest voor volkshuisvesting
14 mei 2003
IVBN-reactie op white paper PVK Voor vastgoed is een buffereis van hooguit een paar procent nodig
18 juni 2003
Ronald Smeets nieuwe voorzitter IVBN
25 juni 2003
IVBN publiceert deel 2 Jaarverslag 2002 Vastgoed blijft goed presteren, ondanks lichte terugval beleggingsresultaten in 2002; beschikbaarheid historische cijfers over 25 jaar van groot belang
2 september 2003
Commissie Huurbeleid weer aan de slag
16 september 2003
VROM zwaar aangeslagen voor bezuinigingen Ruimte in het huurbeleid
16 september 2003
Toekomst huurcommissies Huurgeschillenbeslechting buiten de overheid?
2 oktober 2003
Institutionele beleggers bereid tot verrekening Effecten foutieve CBS-inflatiecijfers op huurindexering beperkt
9 oktober 2003
Huurders en verhuurders: bezuiniging huursubsidie moet van tafel
30 oktober 2003
Analyse minister VROM juist Huurwoningmarkt moet in beweging gebracht worden
4 december 2003
Jury maakt genomineerden IVBN Scriptieprijs 2004 bekend
IVBN Publicaties 2003 Jaarverslag 2002, deel 1 Overzicht van de activiteiten Jaarverslag 2002, deel 2 De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland in 2002 IVBN Scriptieprijs 2003, Wavelets and wavelet regression; Manicka Pijnenburg IVBN Nieuws (alleen voor leden); 8 nummers verspreid over het jaar
33
Samenstelling bestuur en bureau per 1 januari 2004 Bestuur De samenstelling van het bestuur is als volgt:
mr. R.W.M. Smeets
E.A. Erenst
ing. G.J. Jautze
drs. H.G. Hilverink
Fortis Vastgoed
Interpolis Vastgoed
ING Real Estate
RBA
voorzitter
secretaris
Investment
Vesteda Groep
Management
vice voorzitter 1)
penningmeester
ir. H. de Bakker
drs. M.W.A. Maas
drs. R.J.M. Hogenboom
drs. N. Tates
Corio Nederland
AMVEST
Altera Vastgoed
Aberdeen Property
Retail
bestuurslid a.i. 1)
bestuurslid 2)
Investors
bestuurslid
bestuurslid
Bureau
M.C.A. van de Sandt bureaumanager ir. D. Wedding beleidsadviseur drs. S.G.J. van der Gaast beleidsadviseur drs. F.J.W. van Blokland directeur
1) Vanwege gezondheidsredenen was de heer Hilverink genoodzaakt in september zijn functie als lid van het bestuur tijdelijk neer te leggen. De heer Maas (AMVEST) nam vanaf eind december ad interim plaats in het bestuur. 2) De heer Hogenboom werd in het bestuur gekozen na het statutair aftreden van de heer O. Breur (Achmea Vastgoed) als voorzitter.
35
Samenstelling permanente werkgroepen per 1 januari 2004 Werkgroep Professionaliseren
P.G.M. Vinck
J.A. Kasteel
Stienstra
SFB Vastgoed
drs. D.Vos
ing. R.J. Lagaunne
Redevco
Schootse Poort Onroerend Goed Beheer
drs. N. Tates Aberdeen Property Investors - voorzitter 3) drs. R.J.M. Hogenboom ir. G.J.A.M. Römgens
Altera Vastgoed - voorzitter 3)
Werkgroep Woningen
Vesteda Groep
drs. H.G. Hilverink RBA
F.C.M. Schoonhoven
Vesteda Groep - voorzitter 4)
NEWOMIJ
E.A. Erenst
drs. ing. R.P. Pelt
Interpolis Vastgoed - plv voorzitter
Mn Services
drs. M.W.A. Maas
A. van Spaandonk
AMVEST - voorzitter a.i. 4)
Achmea Vastgoed
ing. D.H. van den Berg
M.H.F. Laven
Delta Lloyd Vastgoed
AZL
P.F. Blijenburg
ir. A.J.M. Spaninks
A&O Services
AZL
ir. A.S.P. Brouns
J.D.M. Touw
Bouwfonds Asset Management
AMVEST
mr. Ch.H. Gerbrands
J.W.J. Verheijen
Fortis Vastgoed
Stienstra
drs. H.W. Wensing
ing. H.H.M. Welzen MMO
ING Real Estate Investment Management
Vesteda
drs. J.W.C. Dijkhuis MRE Mn Services
mw. drs. L.F.E. van Doorn-Gröniger RBA ING Real Estate Investment Management
prof. dr. P. van Gool MRICS SPF Beheer
ir. S.J. Gorter Schootse Poort Onroerend Goed Beheer
P. de Haas MRE MRICS PGGM
drs. P.C.J. Nelisse MRICS BPF Bouwinvest
ir. G.J.A.M. Römgens Vesteda Groep
S. Stevens MRICS Aberdeen Property Investors
M.E. Vermeulen MBA Bouwfonds Asset Management
3) De voorzitterswisseling vond plaats op 2 december 2003 4) Vanwege gezondheidsredenen was de heer Hilverink genoodzaakt in september zijn functie als voorzitter van de werkgroep tijdelijk neer te leggen. De heer Maas (AMVEST) nam vanaf eind december ad interim plaats in het bestuur en vervult sinds die tijd ook ad interim het voorzitterschap van de werkgroep.
36
Werkgroep Commercieel Onroerend Goed
drs. P.J.Th.M. Loeffen
ir. H. de Bakker
ing. E.W. Poort MBA MRE
Corio Nederland Retail - voorzitter
Bouwfonds Asset Management
drs. R.L. van Betten MRE
C.J.A.M. Segeren MRE
Rodamco Europe 5)
Fortis Vastgoed
ir. E.J. Bulstra
G.K.J.M. Simonis MRE
NEWOMIJ
Stienstra/3W Vastgoed
E.A. Dijkstra MRE MRICS
ing. J. Vermaas
Delta Lloyd Vastgoed
ING Real Estate Investment Management
ing. P.A.M. de Heer
drs. J. Visser MRE
Vasloc Beheer
Corio Nederland Kantoren
drs. ir. F.W. Hendriksen
M.J. de Waal MRE
Kantoren Fonds Nederland
Rodamco Europe 5)
drs. S.J. van den IJssel MRE
drs. E. van de Woestijne
BPF Bouwinvest
Wereldhave Management Nederland
Dela Natura Uitvaartverzekeringen
B.J. Jongeneel Oranje-Nassau Vastgoed
G. Kosta Zurich
ing. R.J. Lagaunne Schootse Poort Onroerend Goed Beheer
5) Vanaf januari 2004 is de heer De Waal namens Rodamco lid van de werkgroep COG
37
Ledenlijst per 1 januari 2004 A&O Services
Fortis Vastgoed BV
Rodamco Europe
Postbus 11, 2280 AA Rijswijk
Postbus 2531, 3500 GM Utrecht
Postbus 22816, 1100 DH Amsterdam Zuidoost
Aberdeen Property Investors
Generali Verzekeringsgroep N.V.
Schootse Poort Onroerend Goed Beheer B.V.
Postbus 75035, 1070 AA Amsterdam
Postbus 1888, 1110 CC Diemen
Postbus 80040, 5600 JP Eindhoven
Achmea Vastgoed
ING Real Estate Investment Management
SPF Beheer BV
Postbus 9251, 1006 AG Amsterdam
Postbus 90463, 2509 LL 's-Gravenhage
Postbus 2030, 3500 GA Utrecht
Altera Vastgoed NV
Interpolis Vastgoed
Stienstra Beleggingen BV
Postbus 25, 2000 AA Haarlem
Postbus 254, 2700 AG Zoetermeer
Postbus 56, 6400 AB Heerlen
AMVEST
Kantoren Fonds Nederland
Vasloc Beheer BV
Postbus 12446, 1000 AK Amsterdam Zuidoost
Postbus 722, 6200 AS Maastricht
Postbus 2075, 3500 GB Utrecht
AZL
Mn Services
VastNed Groep
Postbus 4471, 6401 CZ Heerlen
Postbus 5210, 2280 HE Rijswijk
Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam
Bouwfonds Asset Management
NEWOMIJ B.V.
Vesteda Groep BV
Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken
Postbus 5090, 1410 AB Naarden
Postbus 1211, 6201 BE Maastricht
BPF Bouwinvest
Nieuwe Steen Investments NV
Wereldhave N.V.
Postbus 637, 1000 EE Amsterdam
Postbus 4145, 1620 HC Hoorn
Postbus 85660, 2508 CJ 's-Gravenhage
Corio NV
Oranje Nassau Vastgoed B.V.
Zurich
Postbus 8441, 3503 RK Utrecht
Postbus 22885, 1100 DJ Amsterdam Zuidoost
Postbus 93144, 2509 AC 's-Gravenhage
Dela Natura
Pensioenfonds PGGM
Vereniging van
Uitvaartverzekeringen N.V.
Postbus 4001, 3700 KA Zeist
Institutionele Beleggers
Postbus 522, 5600 AM Eindhoven
in Vastgoed Nederland Redevco Nederland BV
Delta Lloyd Vastgoed Postbus 1000, 1000 BA Amsterdam
Postbus 1340, 1000 BH Amsterdam
‘Huize Middenburg’ Westeinde 28 Postbus 620 2270 AP Voorburg Telefoon 070 - 300 03 71 Fax 070 - 369 43 79
[email protected] www.ivbn.nl
38
