PGHAHU_VB_12001.book Page I Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
Praktische gids handelshuur
Luc LINDERS Advocaat Kirsten KOENIGSMANN Advocaat
PGHAHU_VB_12001.book Page II Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
ISBN 978-90-4654-005-3 D 2012/2664/364 BP/PGHAHU-BI12001 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Telefoon : 0800/14500 (gratis oproepnummer) website : www.kluwer.be © 2012 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
PGHAHU_VB_12001.book Page III Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
STRUCTUUR DEEL 1 Hoofdstuk 1 Het afsluiten van een mondelinge of schriftelijke overeenkomst (nr. 1-92) 1. De handelshuurwet in het algemeen (nr. 1-6) 2. Toepassingsgebied van de handelshuurwet (art. 1 handelshuurwet) (nr. 7-47) 3. De wettelijke uitsluitingsgronden (art. 2 handelshuurwet) (nr. 48-58) 4. Duur van de handelshuur (art. 3 handelshuurwet) (nr. 59-69) 5. Bijzondere clausules (nr. 70-74) 6. Van de handelshuur te onderscheiden overeenkomsten (nr. 75-92) Hoofdstuk 2 Huurprijs en huurprijsherziening (nr. 93-116) 1. Huurprijs (nr. 93-94) 2. Huurprijsherziening (nr. 95-116) Hoofdstuk 3 Huurhernieuwing en uitzettingsvergoeding (nr. 117-258) 1. Recht op hernieuwing van de huur (nr. 117-127) 2. Aanvraag huurhernieuwing (nr. 128-159) 3. Mogelijke antwoorden van de verhuurder (nr. 160-201) 4. Uitzettingsvergoeding (nr. 202-258) Hoofdstuk 4 Onderhuur en huuroverdracht (nr. 259-297) 1 Principe (art. 10 handelshuurwet) (nr. 259-262) 2. Procedure bij onderhuur of huuroverdracht samen met huur of overdracht handelszaak (nr. 263-271) 3. Gevolgen van huuroverdracht of onderhuur (art. 11 handelshuurwet) (nr. 272-297) Hoofdstuk 5 Het einde van de handelshuur (nr. 298-336) 1. Beëindiging van de huur door het verstrijken van de termijn (nr. 298-299) 2. Beëindiging van de huur bij gebrek aan aanvraag huurhernieuwing binnen de voorgeschreven vormen en termijnen (nr. 300) 3. Voortijdige beëindiging (nr. 301-320) 4. Beëindiging van de huur van onbepaalde duur (nr. 321-328) 5. Beëindiging van de huur nadat de mogelijkheden tot hernieuwing zijn uitgeput en de huurder niet werd uitgezet (nr. 329-331) 6. Ontbinding in de loop van de huurovereenkomst (nr. 332-333) 7. De ontbindende voorwaarde (nr. 334) 8. Het faillissement van een der partijen (nr. 335-336) DEEL 2 MODELLEN Hoofdstuk 1 Toepassingsgebied 1. Handelshuurovereenkomst
Kluwer – Praktische gids handelshuur
III
PGHAHU_VB_12001.book Page IV Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
Structuur
Hoofdstuk 2 Huurprijs 2. Dagvaarding tot herziening van de huurprijs Hoofdstuk 3 Huurhernieuwing 3. Aanvraag huurhernieuwing 4. Bevestiging van een uitdrukkelijk tot stand gekomen akkoord met de verhuurder met betrekking tot de aangevraagde huurhernieuwing 5. Bevestiging van een stilzwijgend tot stand gekomen akkoord met de verhuurder met betrekking tot de aangevraagde huurhernieuwing 6. Weigering van huurhernieuwing – gemotiveerd – ongemotiveerd – kennisgeving van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde 7. Dagvaarding tot huurhernieuwing 8. Dagvaarding tot huurhernieuwing na weigering wegens grove tekortkomingen 9. Dagvaarding tot huurhernieuwing bij betwisting omtrent de voorwaarden 10. Aanbod van een derde – voorwaardelijke huurovereenkomst 11. Aanbod van een gelijke huurprijs/niet-aanvaarding aanbod door de huurder Hoofdstuk 4 Overdracht en onderhuur 12. Overeenkomst overdracht handelshuur samen met de handelszaak (art. 10 en 11 handelshuurwet) 13. Overeenkomst onderhuur met verhuring handelszaak (art. 10 en 11 handelshuurwet) 14. Kennisgeving van een ontwerpovereenkomst van huuroverdracht of onderhuur (art. 10 en 11 handelshuurwet) 15. Verzet van de verhuurder 16. Dagvaarding na verzet tegen een voorgenomen huuroverdracht of onderhuur 17. Bevestiging overdracht handelshuur bij gebreke aan verzet 18. Overeenkomst overdracht handelshuur (art. 1717 BW) 19. Kennisgeving huuroverdracht of onderhuur (art. 1717 BW) Hoofdstuk 5 Einde 20. Authentieke akte tot voortijdige beëindiging huur 21. Opzeg door de huurder (art. 3, derde lid handelshuurwet) 22. Opzeg door de verhuurder (art. 3, vijfde lid handelshuurwet) 23. Opzeg door de verkrijger (art. 12 handelshuurwet)
IV
Praktische gids handelshuur – Kluwer
PGHAHU_VB_12001.book Page 1 Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
HOOFDSTUK 1 HET AFSLUITEN VAN EEN MONDELINGE OF SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMST 1.
De handelshuurwet in het algemeen
3
1.1. 1.2. 1.3.
Uitzonderingsregime De juridische aard van de bepalingen van de handelshuurwet Kwalificatie van de overeenkomst
3 4 5
2.
Toepassingsgebied van de handelshuurwet
6
2.1. 2.2. 2.2.1.
6 6 6 6 7
2.2.4. 2.3.
Toepassingsgebied en definitie Voorwaarden Huurovereenkomst a. Bestaan van een huurovereenkomst b. Geen intuitu personae-karakter c. Een overeenkomst die persoonlijke rechten doet ontstaan in hoofde van de medecontractanten Onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen a. Onroerende goederen b. Gedeelten van onroerende goederen Hoofdzakelijk bestemd voor kleinhandel of voor de bedrijvigheid van een ambachtsman a. Bestemming a.1. Werkelijke of effectieve bestemming a.2. Ogenblik van de bestemming a.3. Hoofdzakelijke bestemming b. Kleinhandel of ambachtelijk bedrijf in rechtstreeks contact met het publiek b.1. Kleinhandel b.2. De ambachtsman b.3. Het cliënteel moet hoofdzakelijk gewonnen worden door het contact met het publiek Bodem Uitbreiding bescherming handelshuurwet
3.
De wettelijke uitsluitingsgronden
3.1.
Huurovereenkomsten met een looptijd van minder dan een jaar ingevolge de aard, de bestemming van de goederen of de gebruiken Huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen vrijgesteld van voorheffing Huurovereenkomsten toegestaan door voorlopige bewindvoerders op goederen van derden Huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen met beperkte inkomsten, alsook huurovereenkomsten die betrekking hebben op een gedeelte van deze goederen Huurovereenkomsten met betrekking tot goederen onteigend of verworven voor algemeen nut
2.2.2. 2.2.3.
3.2. 3.3. 3.4. 3.5.
Kluwer – Praktische gids handelshuur
8 8 8 9 10 10 10 10 12 12 13 14 15 16 18 19 19 20 20 21 22
1
PGHAHU_VB_12001.book Page 2 Thursday, April 5, 2012 2:20 PM
Afsluiten mondelinge of schriftelijke overeenkomst
4.
Duur van de handelshuur
23
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.5.1. 4.5.2.
Een minimumduur van negen jaar Een duur van minder dan negen jaar Huurovereenkomst op proef Een duur van meer dan negen jaar Uitzonderingen Onderhuur Samengevoegde huurovereenkomsten: huur van voor bewoning bestemde lokalen of van bijkomstige lokalen nodig voor de handel a. Principe b. Voor bewoning bestemde lokalen c. Voor de uitoefening van de handel nodige bijlokalen d. Gebiedend karakter van artikel 4 handelshuurwet
23 23 24 24 24 24 25 25 25 26 26
5.
Bijzondere clausules
27
5.1. 5.2. 5.3.
Het uitdrukkelijk ontbindend beding Het drempelgeld Indexatie
27 27 28
6.
Van de handelshuur te onderscheiden overeenkomsten
29
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.4.1. 6.4.2. 6.4.3. 6.4.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.9. 6.10.
Leasing Erfpacht – recht van opstal – tijdelijk vruchtgebruik Vennootschapsovereenkomst Concessie met betrekking tot goederen van het openbaar domein Goederen behorend tot het openbaar domein Gemengde goederen van de staat Goederen behorend tot het privaat domein van de staat Wijziging in affectatie Beheersovereenkomst of overeenkomst inzake aanneming van werk Franchiseovereenkomst Overeenkomst inzake het beheer van een handelszaak Overeenkomst van «samenwerking» Precaire bezetting – bezetting ter bede Bezetting zonder recht noch titel
29 29 30 30 30 31 31 31 31 31 32 33 33 34
2
Praktische gids handelshuur – Kluwer
