Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
20-03-2012 Branka Vuksanović, van aken architecten
Duurzaam extra waarde creëren met het oog op onderhoud en exploitatie Duurzaam ontwerpen = vastgoedwaarde creëren?
Casus: Hof van Breunissen te Gendt
opdrachtgevers:
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
+
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Duurzaam extra waarde creëren met het oog op onderhoud en exploitatie Duurzaam ontwerpen = vastgoedwaarde creëren?
Casus: Hof van Breunissen te Gendt
opdrachtgevers:
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
+
context
ontwerp
behoefte wensen verwachtingen
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
amstraat
Context - locatie Thorbecke
Hendrik Bra
plein
straat
n Gelre
va Graaf Van Limburg Stirumstraat
amstraat Hendrik Bra
Vleumingen
Bernhardstraat
Baron van Gendtlaan
straat
eegse
Nijm
Nijmeegsestraat
r Me
ulen
laan
Bejaardencentrum
Burg
Burg
eme
este
r va
n de
eme
Burg
eme
este
r va
n de
r Me
ulen
laan
Pas to Euro p
alaa
n bos
bos
bos
bos
bos
bos bos
bos
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
bos
Burgemeester van der Meulenlaan
or P elg
rom laa
n
Poelwijklaan
Europalaan
este
r van
Opdracht - programma - een multifunctioneel gebouw: •
30 plaatsen categorie zwaar
•
30 plaatsen categorie licht
•
54 levensloopbestendige huur- en koopappartementen
•
publieke voorzieningen: restaurant, winkel, ontmoetingshal, dagbesteding
•
kantoor van de woonstichting
•
ondergrondse parkeergarage
Justin Froidbise oud-directeur St.Jozef
appartementen
appartementen
appartementen
categorie licht
categorie zwaar publieke voorzieningen + kantoor woonstg
Gerard van Dijk
oud-directeur WSG Gendt
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Context Demografische ontwikkeling in Nederland Gemeente Lingewaard - demografische prognose tot 2020 aantal
aantal (x mln)
5
50000
4
40000
3
30000
2
20000
1
10000
0
1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060
0
46.933
9.327
2005
2010
2015
totaal aantal inwoners 65-plussers
80-plussers 2011: 2039:
2020
aantal 65-plussers
in 2005: 12,29% van de inwoners is 65+ in 2010: 14,03% van de inwoners is 65+ in 2020: 19,87% van de inwoners is 65+
16% van de bevolking is 65+ 26% van de bevolking is 65+ bron: Nationale Atlas Volksgezondheid
bron: CBS Bevolkingsstatistiek en CBS Bevolkingsprognose
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Context Mensen leven langer - toename van vraag naar complexe zorg
x mln
4,5 4
AA
3,5
B
3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
00 05 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65-79 jaar
80 jaar en ouder
bron: CBS Bevolkingsstatistiek en CBS Bevolkingsprognose
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Context De nieuwe generatie ouderen - de babyboomers babyboom generatie: 1947 - 1970 eerste babyboomers 65+: 2011 volgzame zorgcliënten
gemaksgerichte zorgcliënten
consumptiegerichte zorgcliënten pragmatische zorgcliënten
resultaatgerichte zorgcliënten
kwaliteitsgerichte zorgcliënten
eigenzinnige zorgcliënten
maatschappijkritische zorgcliënten 20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie © Fitforme.nl
Context • overheid, als regisseur, trekt zich geleidelijk terug uit de zorgsector • maatschappelijke en politieke discussie over vergrijzing van Nederland en betaalbaarheid van de zorg • veranderingen in de financiering
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Flexibiliteit - het ontwerp = specifiek versus generiek
begane grond
1e verdieping
2e verdieping
3e verdieping
4e verdieping
kantoor Woonstichting Gendt voorzieningen: entreehal, receptie, winkel, activiteitenruimte groepswoningen categorie zwaar appartementen categorie licht appartementen Woonstichting Gendt
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Flexibiliteit - het ontwerp = specifiek versus generiek Structuur
schacht constructie
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Flexibiliteit - mogelijkheden Structuur
schacht constructie
begane grond - groepswoning categorie zwaar
1e verdieping - individueel wonen - categorie licht
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
2e verdieping - appartementen
Transformatie - van categorie licht naar categorie zwaar
of
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
De waarde van vastgoed: levensduurdenken van het gebouw Kasstromen:
Restwaarde Huur (= zorgcomponent)
0 jr
50 jr
Onderhoudskosten Investering NCW
tijd
Onderhoudskosten (= huisvestingscomponent)
(Groot) onderhoud Het vastgoed rekenproces
• Waarde van vastgoed: kasstromen die gedurende de looptijd worden uitgezet tegen het benodigde (interne) rendement • Zorgcomponent = cliëntgebonden vergoeding: geen cliënt ≠ vergoeding • Normatieve huisvestingscomponent (NHC) (per 1-1-2012) = productiegebonden normatieve vergoeding voor nieuwbouw èn instandhouding. Bijdrage: Gonnie Linssen-Adriaans, van aken architecten 20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
De waarde van vastgoed: levensduurdenken van het gebouw Wat als we niets doen?
2040
Vergrijzing
2010
2035
2060
Onzekerheid
Restwaarde
Huur Vernietigen waarde 0 jr
50 jr
Onderhoudskosten Investering NCW
tijd
Onderhoudskosten
(Groot) onderhoud Het vastgoed rekenproces
• Vergrijzing op hoogtepunt in 2040, na lichte daling structureel aanhoudende vergrijzing • Aanhoudende vergrijzing maar de zorgvraag verandert! • Concurrentie zorgaanbieders zal toenemen • Inkomsten worden onzeker, waardoor de waarde van vastgoed daalt
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
De waarde van vastgoed: levensduurdenken van het gebouw Wat kunnen we juist doen? 2010
2040
2035
2060
Flexibiliteit
Restwaarde
Huur
Toevoegen waarde
Rekening houden met flexibel programma
0 jr
50 jr
Onderhoudskosten Investering NCW
tijd
Onderhoudskosten
Aanpassing programma Het vastgoed rekenproces
• Onderscheidend zijn door cliënt centraal te stellen • Verschillende typen cliënten met andere zorgvraag* • Een flexibel programma (t=0) voor aansluiting op veranderlijke zorgvraag.
* www.motivaction.nl
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Traditionele installatie = gemiste kans?
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Innovatie - toepassing prefab badkamers begane grond - groepswoning categorie zwaar
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
zodat voor de wastafel een volledige draai gemaakt kan worden. - toilet met inbouwreservoir is bij zelstandig rolstoel gebruik niet gewenst dit i.v.m. overtil/stap baarheid van rolstoel naar toilet, maat voorkant pot tot achterliggende wand moet min.700 mm zijn. Is dit wel het geval zorg dan dat er minimaal aan een zijde van het toilet een nis ontstaat die dan minimaa l 200mm diep is
Innovatie - toepassing prefab badkamers 1200
3000 2400 2200 ideaal is 2600 400
800
min.800
1200
1947
2400 ideaal is 2600 400
min.800
indien toilet met inbouw reservoir word toegepast
zorg dan dat één beugel op de achterliggende wand is ruimte te benutten bevestigd zodat deze in opgeklapte stand de overstap voor standleidingen riolering niet belemmerd. luchtbehandeling
ale gm da
1900
da gm
ideaal is 3400
3100 aa t1 10 0
im in m
in im
ale
0 10 t1 aa
ruimte mag gespiegeld worden toegepast
- aan zijde van de douchehoek geen opstakels plaatsen i.v.m. met vrije inrijdbaarheid - toilet met inbouwreservoir van de rolstoelpatient.is bij zelstandig rolstoel gebruik niet gewenst dit i.v.m. overtil/stap baarheid van rolstoel naar toilet, maat voorkant pot tot achterliggende wand moet min.700 mm zijn. Is dit wel het geval zorg dan er minimaal aanextra een zijde hetvoor toilethet eenschoonspoelen nis ontstaat die dan minimaal 200mm diep is - kraan + douchekop aandat de lange zijde met langevan slang van de patient op de douchebrancard. - let op! deur zoveel mogelijk recht tegenover de toiletpot i.v.m. inrijden douchebrancard en eventuele til apparatuur.
min.300
ideaal is 800
800 minimale dagmaat 1100
minimale dagmaat 1100
minimale MIVA badkamer mede geschikt voor niet zelfstandige rolstoelgebruikers minimale MIVA badkamer geschikt voor douchebrancard toepasbaar bij twee zit- slaapkamers in de gezondheidszorg ( toilet met inbouw reservoir ) geschikt persoonsgebonden gebruik - let op! deur liefstvoor recht niet tegenover de toiletpot
min.600
ideaal is 800
min.600
min.600 800
min.600 i.v.m. eventueel plaatsing hang/leg kast
min.300
2900
m
ideaal is 3200
1900
2200
1800
min. 700
265
nd is stap
s
van rolstoel naar toilet, maat voorkant pot tot achterliggende wand moet min.700 mm zijn. Is dit wel het geval zorg dan dat er minimaal aan een zijde van het toilet een nis ontstaat die dan minimaa l 200mm diep is
minimale prefab MIVA badkamer mede geschikt voor niet zelfstandige minimale MIVA badkamer geschikt voor douchebrancard gebruikers. geschikt voor niet persoonsgebonden gebruik toepasbaar bij persoons gebonden zit- slaapkamers in de gezondheidszorg - ruimte besparend, fabrikaat Alcomel - aan zijde van de douchehoek geen opstakels plaatsen i.v.m. met vrije inrijdbaarheid van de rolstoelpatient. - kraan + douchekop aan de lange zijde met extra lange slang voor het schoonspoelen van de patient op de douchebrancard. - let op! deur zoveel mogelijk recht tegenover de toiletpot i.v.m. inrijden douchebrancard en eventuele til apparatuur.
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Innovatie - toepassing prefab badkamers
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Innovatie - investering versus exploitatiekosten Vergelijking sanitair unit conventioneel versus prefab (per unit, NCW 15 jaar)
Cumulatieve cashflows Vergelijking sanitaire unit conventioneel versus prefab (per unit) € 40.000
€ 30.000
break even (ncw) € 25.000 € 30.000
NCW [€]
€ 20.000
€ 20.000
€ 15.000
€ 10.000
€ 5.000
€ 10.000
€-
€0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
conventioneel
prefab Alcomel
totaal
€ 24.277
€ 16.211
Preventief onderhoud
€ 14.294
€ 9.279
Vervangend onderhoud
€ 4.483
€ 232
Initiële kosten
€ 5.500
€ 6.700
tijd [jaar]
conventioneel
prefab Alcomel 3 van 5
berekeningen sheet vergelijk prefab en standaard sanitair unit uitgangspunten voor berekening NCW gegevens Rentevoet 6,0% inflatie 2,5% sanitaire unit installatie unit compleet schoonmaak schimmel vloer kalk aanslag beschadigingen sanitaire unit installatie unit compleet schoonmaak schimmel vloer kalk aanslag beschadigingen
prefab Alcomel levensduur 20 1 4 4 4 1
€ € € € € €
kosten 6.700,00 800,80 20,00
conventioneel levensduur 15 1 4 4 4 1
€ € € € € €
kosten 5.500,00 1.144,00 150,00 250,00 50,00 100,00
4 van 5
C verg cum. ncw
uitgangspunten schoonmaakkosten schoonmaak conv schoonmaak prefab tijd /keer conv 20 min reductie voor prefab 30% tijd /keer prefab 14 min norm per keer aantal keer per week 3 keer aantal weken per jaar 52 weken uurloon 22,00 euro aantal units in zkh 1 stuks
tijd/keer [min] tijd/jaar [uren] 20 52,0 14 36,4
kosten per jaar € 1.144,00 € 800,80
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
D vergelijk NCW 15jr
Duurzaam ontwerpen = vastgoedwaarde creëren? • duurzaam ontwerpen = een ontwerpconcept waarin sociale, economische en ecologische belangen bij elkaar komen • duurzaam ontwerpen het gebouw benaderen als een gelaagd systeem: constructie - gevel - installaties - interieur
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
• duurzaam ontwerpen : beperken van de energievraag + gebruik van duurzame energie
1
Hier speelt het ontwerp een grote rol: • de oriëntatie van het gebouw • de verhouding gevel/vloeroppervlak • overstekken, geïntegreerde zonwering e.d. • daglicht
3
2
Hier speelt de integraliteit een rol. Installaties en ruimte: integreren van specifieke installaties en infrastructuur van leidingen met de architectuur, zodat goed onderhoud en gebruik mogelijk is.
+
Hierbij is het kritisch volgen van de techniek van belang.
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
Tot slot • duurzaam ontwerpen = waarborg functionele continuïteit en beheersbare exploitatiekosten
20-03-2012 KMVG Praktijksessie: Het rendement van levensduurdenken bij zorgnieuwbouw en renovatie
