Prachtig boven tachtig De markt voor particuliere woonzorg
www.dtz.nl www.dtz-ugl.com
Particuliere woonzorg neemt een grote vlucht Kansrijke regio’s in kaart
Een groeiende groep mensen wil de oude dag doorbrengen op een manier die past bij hun huidige levensstijl. Daarnaast is marktwerking geïntroduceerd in de zorg. Deze ontwikkelingen leiden tot een snelle verandering in het aanbod van zorgvastgoed; er ontstaan nieuwe woon(zorg)concepten. Zorgexploitanten, ontwikkelaars en beleggers spelen hierop in en profileren zich binnen de sector. Keuzevrijheid Mensen die zorg nodig hebben betalen nu een eigen bijdrage voor zorg en inwoning in een reguliere zorginstelling. De hoogte hiervan is wettelijk bepaald en afhankelijk van het inkomen. Voor de ‘lichtere’ zorg, de zorg voor ouderen die op bepaalde momenten extra ondersteuning nodig hebben, verandert dit systeem per 1 januari 2013. Men betaalt vanaf die datum alleen nog een inkomensafhankelijke bijdrage voor de zorg. De woonlasten komen voor eigen rekening. In de toekomst zal dit ook voor de ‘zwaardere’ zorg, de zorg voor ouderen die intensief geholpen moeten worden, gaan gelden. Zorgbehoevenden krijgen hierdoor meer keuze in waar zij kunnen wonen. De een geeft de voorkeur aan een groot luxe appartement, terwijl de ander voor een eenvoudige aanleunwoning kiest. Vastgoedaanbieders spelen in op deze veranderende vraag vanuit de markt. Vermogende ouderen Momenteel is circa 15% van de Nederlandse bevolking ouder dan 65 jaar. In 2030 zal dit circa 25% zijn. Het aantal zorgbehoevenden en de bijbehorende zorgkosten nemen de komende jaren dan ook fors toe. Mensen worden ouder, maar hebben ook langer en intensievere zorg nodig.
Door het toenemend aantal vermogende ouderen en de behoefte om de oude dag door te brengen zoals men gewend is, groeit de doelgroep die een hoger bedrag kan en wil betalen voor kwalitatief hoogwaardige (zorg)huisvesting.
Bron: CBS
Van bejaardenhuis naar zorgvilla Maatschappelijke behoeften veranderen en bewoners worden veeleisender en mondiger. Hierdoor is in de afgelopen decennia veel veranderd voor mensen die niet meer zelfstandig kunnen wonen. Verpleeghuizen met meerpersoonskamers en een klinisch interieur worden vervangen door woonstudio’s met een warme uitstraling. De kamers worden volwaardige appartementen voorzien van elektronische hulpmiddelen. Ouderen willen met gelijkgestemden wonen in een vertrouwde omgeving. Bestaande en nieuwe zorgexploitanten spelen hierop in door particuliere woonzorg aan te bieden. Ze faciliteren huisvesting, zorg en diensten zoals verse maaltijden, extra activiteiten en faciliteiten die aansluiten op deze behoeften. Definitie particuliere woonzorg Exclusieve woonvoorziening met aanwezigheid van 24-uurs zorg. Het vastgoed heeft een ‘woon’-uitstraling. De exploitant ontvangt vanuit de AWBZ of WMO vergoedingen voor het leveren van basiszorg. Bewoners betalen een eigen bijdrage voor huisvesting, aanvullende zorg en hoogwaardige diensten.
Bron: CBS
Van de Nederlandse huishoudens (65+) heeft 30% meer dan EUR 100.000,- eigen vermogen. Ook deze groep is de afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid en blijft de komende jaren verder groeien.
Aanbod particuliere woonzorg De variatie op de woonzorgmarkt is nog beperkt. Door de opkomst van particuliere woonzorglocaties breidt dit aanbod uit en komt er een alternatief voor het reguliere verzorgingsof verpleeghuis. Er ontstaat meer keuze in de woonomgeving waarin zorgbehoevenden kunnen verblijven.
Uit onderzoek blijkt dat ruim 65% van de locaties de afgelopen vijf jaar is geopend. Deze zorgexploitanten richten zich op (middel)grote complexen, hebben vaak meerdere vestigingen en een professioneel management. Er is een aantal particuliere woonzorgcomplexen dat al ruim vijftig jaar bestaat. Deze locaties zijn vaak klein (minder dan tien bewoners) en worden doorgaans gerund door echtparen die tevens meewerken in de zorg. Momenteel zijn in Nederland meer dan 130 particuliere woonzorglocaties in exploitatie. Daarnaast zijn er concrete plannen voor minimaal 25 nieuwe locaties. Containerbegrip Door de snelle groei is particuliere woonzorg een containerbegrip geworden. Er zijn veel uiteenlopende concepten ontwikkeld. Grofweg zijn deze concepten te onderscheiden in twee typen, namelijk: 1. Kleine appartementen (circa 20 m² - 50 m²) met grote algemene ruimten. Bewoners hebben hier meestal een zware zorgvraag. 2. Grote appartementen (circa 50 m² - 80 m²) met kleine algemene ruimten. Bewoners hebben hier over het algemeen een lichte zorgvraag. De meeste concepten focussen zich op permanent verblijf van de zorgbehoevenden in hun laatste levensfase. Enkele concepten bieden ook tijdelijk verblijf aan, waarmee ze in bepaalde mate de concurrentie aangaan met zorghotels. Kenmerken vastgoed De complexen zijn zowel in een landelijke als stedelijke omgeving gevestigd en liggen vaak op een riant perceel. Ze hebben een monumentale uitstraling en zijn hoogwaardig afgewerkt. Aangepast aan of ontwikkeld voor de desbetreffende doelgroep straalt het vastgoed ‘wonen’ uit in plaats van ‘zorg’.
Bron: DTZ Zadelhoff
Kosten particuliere woonzorg Zorgexploitanten ontvangen een vergoeding vanuit de AWBZ of WMO voor het leveren van de basiszorg aan de bewoner. De bewoner betaalt een eigen bijdrage variërend tussen de EUR 1.000,- en EUR 7.500,- per appartement per maand. Deze bijdrage bestaat uit een vergoeding voor huisvesting, aanvullende zorg en diensten zoals verse maaltijden, extra activiteiten en faciliteiten. Een deel van de eigen bijdrage van de bewoner is fiscaal aftrekbaar. Een relatief groot aantal complexen vraagt een eigen bijdrage tussen de EUR 1.500,- en EUR 2.500,-. Bij slechts een klein gedeelte van de zorgcomplexen ligt de eigen bijdrage per maand per appartement onder de EUR 1.500,- (6%) of boven de EUR 4.500,- (5%). Dat de eigen bijdrage fors varieert komt door een aantal factoren. Hierbij is onder andere de locatie van belang. Huisvesting in bijvoorbeeld Het Gooi is duurder dan in Friesland. Daarnaast variëren per concept de totale metrages per persoon en verschillen de kwaliteit en de mate waarin de services en extra zorg worden verstrekt. De bewoner betaalt tevens de reguliere wettelijke bijdrage voor het ontvangen van de basiszorg.
De bestaande complexen beschikken gemiddeld over zeventien appartementen. De gemiddelde omvang (appartement en algemene ruimten) bedraagt 88 m² per bewoner. De totale oppervlakte per locatie varieert tussen de 350 m² en 7.500 m². Het gemiddelde complex in Nederland heeft een omvang van circa 1.500 m². Veel complexen zijn voorzien van algemene voorzieningen, zoals een bibliotheek, riante keuken, meerdere ruime woonkamers, bioscoop en ruimte voor dagactiviteiten.
Bron: DTZ Zadelhoff
Regio’s die worden getypeerd als kansarm voldoen aan geen van deze criteria. Hier is een kleinere behoefte vanuit de markt. De bestaande complexen op deze locaties hebben vaak een beperkt aantal bewoners (minder dan tien) en een beperkte eigen bijdrage. Op de kaart zijn de locaties van bestaande particuliere woonzorgcomplexen weergegeven. Op de Utrechtse Heuvelrug, in de regio Rotterdam/Den Haag en de regio Arnhem zijn veel complexen gerealiseerd. Dit ligt in lijn met de behoefte vanuit de markt (kansrijk). Een andere reden is het ruime aanbod van geschikt en betaalbaar vastgoed. In steden als Amsterdam en Utrecht is het aanbod nog beperkt door schaarste aan geschikte en betaalbare objecten.
Zorgresidentie Slingerbosch, Huizen
Kansrijke locaties voor particuliere woonzorg in Nederland
Bij concepten met een lage eigen bijdrage of op een dure locatie is circa 70% van de bijdrage bestemd voor de huisvesting. Dit percentage loopt terug tot 30% bij concepten waar een hoge eigen bijdrage wordt gevraagd of waar het vastgoed gunstiger is geprijsd. Het gedeelte van de eigen bijdrage dat is bestemd voor de huisvesting is vrijwel altijd inclusief gas, water, elektra en inboedelverzekering. Betaalbaarheid particuliere woonzorg Particuliere woonzorg heeft het imago alleen betaalbaar te zijn voor de allerrijksten. Dit is door de grote variatie in het aanbod niet het geval. Het aantal ouderen dat zich particuliere woonzorg kan permitteren blijft stijgen. Een pensioen van EUR 2.500,- per maand of een vermogen van EUR 100.000,- is voldoende om de laatste levensjaren in een particuliere woonzorglocatie te kunnen doorbrengen. Waar liggen de kansen voor particuliere woonzorg? Veel regio’s in Nederland zijn kansrijk voor particuliere woonzorg. Of een complex daadwerkelijk succesvol is en blijft, hangt af van de zorgexploitant, het vastgoed en het concept. Om te bepalen in welke regio’s in Nederland de grootste kansen liggen, is gekeken naar de vergrijzing en het besteedbaar inkomen. Tevens is de omvang van de stad meegenomen. Kansrijke locaties zijn de grote steden (meer dan 125.000 inwoners) of regio’s waarin een bovengemiddeld aantal vermogende ouderen woont. Kanshebbende regio’s hebben een bovengemiddeld aantal ouderen óf vermogende inwoners.
Bron: DTZ Zadelhoff en CBS
Toekomst van de particuliere woonzorg De afgelopen jaren heeft het woonzorgaanbod een snelle ontwikkeling doorgemaakt. Partijen spelen in op vragen vanuit de markt. De vraag van de klant staat hierbij centraal. Een locatie heeft de grootste kans om succesvol te worden als deze voldoet aan de eisen die de klant stelt. De komende jaren zet deze ontwikkeling door en zullen vele nieuwe particuliere woonzorglocaties worden geopend. Meer informatie Binnen DTZ Zadelhoff is het Healthcare team dagelijks betrokken bij taxaties, advisering en transacties op het gebied van zorgvastgoed in Nederland. Zorgresidentie Slingerbosch, Huizen
Beleggen in particuliere woonzorg Een gedeelte van de complexen is eigendom van vastgoedbeleggers. De zorgexploitanten huren en kunnen zich daardoor focussen op het leveren van zorg en aanvullende diensten. Het openen van nieuwe locaties wordt voor hen vergemakkelijkt omdat het eigen vermogen niet ‘vast zit’ in het vastgoed. Het rendement van de beleggingen in particuliere woonzorg beweegt in een forse range (6% tot 9%). De lengte van het huurcontract, de locatie, de exploitant en de alternatieve aanwendbaarheid vormen hierbij de basis. De vertaling van de waardebepalende elementen naar een marktconform rendement is nog volop in ontwikkeling. De huur die een zorgexploitant betaalt aan een belegger laat ook een grote variatie zien. Deze varieert tussen de EUR 150,- tot EUR 450,- per m2 per jaar. De exacte hoogte van de huur wordt onder andere ingegeven door de locatie, de omvang en de kwaliteit van het object. Commerciële beleggers en corporaties erkennen in toenemende mate de kansen in particuliere woonzorg. Zij geloven in de voordelen van langjarige huurovereenkomsten in deze stabiele sector waarbij de doelgroep dagelijks groeit.
Rosorum Residentie, Arnhem/Omslag - Klein Engelenburg, Brummen
Voor meer informatie over dit onderwerp of een specifieke case kunt u contact opnemen met onze adviseurs via 020 6 644 644 of
[email protected]. Ook op www.dtz.nl vindt u meer informatie over onze diensten op het gebied van zorgvastgoed.
DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en is wereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.
De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat.
DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder. Duidelijk. DTZ Zadelhoff
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL Stock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.
www.dtz.nl
www.dtz-ugl.com
08-12
Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian
