Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

–1–

Znalecký posudek č. 2026 - 40/2011 Ocenění nemovitosti:

Areál ADAM CAR s.r.o. s příslušenstvím a pozemky Vodárenská ul. č.p. 724 k.ú. Lobeček obec Kralupy nad Vltavou okres Mělník kraj Středočeský

Objednatel posudku:

JUDr. Sylva Rychtalíková Kodaňská 521/57 10100 Praha 10

Účel posudku:

Podklad pro dražbu nemovitosti - odhad obvyklé ceny.

Podle stavu ke dni 22.8.2011 posudek vypracoval:

Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly u Prahy tel.: 608735580, [email protected]

Posudek obsahuje 43 stran a 5 příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Úvalech dne 23.8.2011

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - areál firmy ADAM CAR s.r.o. s příslušenstvím a pozemky, Vodárenská ulice, k.ú. Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou - vedena u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník, na LV č. 3828. Propočteny jsou následující pomocné hodnoty pro stanovení obvyklé ceny: 1. Věcná hodnota - stavby dle Vyhl.č. 364/2010 Sb. + pozemky porovnávacím způsobem 2. Výnosová hodnota nemovitosti 3. Srovnávací hodnota nemovitosti

2. Informace o nemovitosti Nemovitost. - areál staveb firmy ADAM CAR se nachází v SV okraji zastavěného území města Kralupy nad Vltavou, v k.ú. Lobeček, ve Vodárenské ulici, v průmyslové zóně města. V sousedství je čerpací stanice PHM, areál stavební firmy MONTAKO a bývalý areál Vodovodů a kanalizací Kralupy. Přístup k lokalitě je zajištěn po zpevněné veřejné obecní komunikaci od západu od centra města nebo od východu od dálnice D 8. Původní areál byl postaven v roce 1972 (kolaudace v roce 1979) pro potřeby zařízení staveniště n.p. Plynostav Pardubice, následně spol. TRANSGAZ Praha a využíván pro skladování materiálu a ubytovna zaměstnanců. Další dostavba areálu proběhla v roce 1981. V roce 1993 byly některé objekty rekonstruovány a zatepleny. Po roce 1990 byl areál v užívání a.s. Kaučuk Kralupy. Stávající vlastník spol. ADAM CAR pořídil areál kupní smlouvou v roce 1999. Pozemky st.p.č. 1098/1, 1098/2, 1097/1, 1097/2, 1099, 1100, 1101,1102,1103/1, 1103/2 a 1270 - zast. plochy pod objekty areálu a p.p.č. 122/7 - ostatní plocha, jsou jiných vlastníků - K-OIL, s.r.o. a Ing. Maršálka! Objekty areálu: administrativní objekt, restaurace s ubytovnou, ubytovna, skladový objekt s kancelářemi, soc. zařízení - zkušebna (přízemní Tesco objekty se zateplením), truhlářská hala, zámečnické haly, skladovací haly (ocelové montované), stožárová trafostanice, vrátnice unimobuňky, volné skladové betonové plochy ze silničních panelů, rampy, venkovní osvětlení, oplocení, přístřešky, přípojky inž. sítí, šachty. Areál je oplocen a nepřetržitě střežen. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna, s rychlým dosahem centra města i dálnice D8 na Prahu. Areál byl v srpnu 2002 zasažen povodněmi při rozvodnění řeky Vltavy. Následně byl opět opraven a znovu uveden do užívání. V areálu jsou pronajaty jednotlivě některé objekty a prostory pro podnikatelské účely - truhlárna, zámečnická provozovna, restaurace, ubytovny, administrativní objekt. Technický stav objektů odpovídá stáří a průměrné údržbě.

–3– Pozemky -

U pozemků areálu zastavěných stavbami a plochy p.p.č. 122/7 nejsou dořešeny právní vztahy - pozemky jsou různých vlastníků! Pozemky areálu jsou rovinné přístupné z veřejné zpevněné komunikace Vodárenské ulice. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, elektro, plynu i kanalizace. Průmyslová zóna města v SV okraji obce, k.ú. Lobeček.. Pozemky zastavěné stavbami st.p.č. 1097/1, st.p.č.1098/1 a st.p.č. 1103/2 a ost. plocha p.č. 122/7 jsou ve vlastnictví Ing. Jana Maršálka, Tomáškova 377, Kralupy n. Vlt., LV č. 4763 - restituce ! Pozemky pod stavbami st.p.č. 1097/2 , 1098/2 , 1099, 1100, 1101, 1102, 1103/1 a 1270 jsou ve vlastnictví firmy K-OIL s.r.o., Lobeček 732, 278 01 Kralupy nad Vltavou, LV č. 4767 ! Dle údajů vlastníka není za cizí pozemky placeno nájemné. Rozloha celého areálu včetně parkovacích ploch před restaurací činí cca 21312 m2, z toho Adam car 8209 m2, Obec Město Kralupy nad Vltavou má cca 17635 obyvatel. Okres Mělník. Město se rozkládá na sever od Prahy na řece Vltavě. Obec má 5 části, 6 katastrálních území, katastrální výměry 21090 ha. Průmysl petrochemický, chemický - Kaučuk Kralupy. Občanská, technická vybavenost a infrastruktura je kompletní. Doprava: železnice, veřejná autobusová doprava. Dostupnost centra Prahy cca 20 minut autem po dálnici D8. Přírodní rekreační oblasti jsou v místě - Vltava a její údolí.. Historické památky - historické centrum, nedaleký zámek Nelahozeves, Veltrusy. Nabídka pracovních možností v místě a v Praze. Radonové riziko - z předložených podkladů nebylo možné zjistit radonový index pozemku. Územní plán lokalita v průmyslové zóně města. Ochranná pásma - nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku a dále např. vnitřního požáru. Dne 13.8. 2002 byl areál postižen povodní při rozvodnění řeky Vltavy, kdy hladina vody vystoupila cca 1,50 m nad úroveň plochy areálu !! Pojištění Areál je pojištěn u Kooperativy. Celkové roční pojistné staveb cca 25000,-- Kč, Roční daň z nemovitosti činí cca 25000,-- Kč. Výhled do 10 let - nepředpokládá se změna v okolní zástavbě. Objekty areálu budou využívány nadále podobným stylem. Omezení vlastnického práva - Dle informací z části C listu vlastnictví: Zástavní práva smluvní pro Českou spořitelnu a.s. Praha dle smluv ze dne 5.10.2005, 4.1.2007, 29.10.2007. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad v Kralupech ze dne 23.10.2008 a 10.11.2009. Nařízení exekuce dle usnesení soudu ze dne 29.7.2009, 22.2.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne 25.8.2009, 30.9.2009. Zástavní právo exekutorské ze dne13.4.2010. Při stanovení obvyklé ceny není na uvedená omezení brán zřetel. Věcná břemena ani jiná další omezení vlastnických práv nezjištěna ani objednatelem doložena.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.1.2011 a 22.8.2011 za přítomnosti znalce, vlastníka nemovitosti a asistentky odhadce.

–4–

4. Podklady pro vypracování posudku a/ b/ c/ d/ e/ f/ g/ h/ i/

j/ k/

l/ m/ n/ o/ p/

Výpis z katastru nemovitostí KÚ pro Středočeský kraj, KP Mělník LV č. 3828, k.ú. Lobeček, ze dne 5.11.2010 a 15.8.2011 a informace z KN ze dne 22.8.2011. Kopie z katastrální mapy k.ú. Lobeček vyhotovená KP Mělník dne 25.3. 2004 a 08/2007. Výpis z KN, KP Mělník, LV č. 2477, k.ú. Lobeček ze dne 25.11. 2004. Kupní smlouva o prodeji a koupi staveb areálu a pozemků p.p.č. 122/16 a 122/17 ze dne 18.6. 1999. Kupní smlouva o prodeji a koupi pozemku p.p.č. 122/41 ze dne 11.11. 1999. Odhad obvyklé ceny č. K - 42-18/2005 ze dne 21.4.2005 a odhad obvyklé ceny č. 199206/2011 ze dne 1.2.2011 z archivu zhotovitele. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek, údaje poskytnuté objednatelem a vlastníkem nemovitosti. Fotodokumentace, informace z realitního trhu. Rozhodnutí o přípustnosti stavby areálu zařízení staveniště n.p. Plynostav Pardubice v Kralupech n. Vltavou - Lobečku, č.j. Výst 341/72 - 83 D/Nhl., vydané odborem výstavby MNV v Kralupech dne 28.2. 1972. Souhlas se zřízením parkoviště s živičným povrchem pro osobní auta areálu Plynostavu v Kralupech - Lobečku, č.j. Výst. 1146/72 - 445 D/Nhl. ze dne 5.7. 1972. Kolaudační rozhodnutí o povolení užívání základny k.p. Tranzitní plynovod v Zápotockého ul.v Kralupech - Lobečku, č.j. Výst./332.1/239/79 vydal odbor výstavby MNV v Kralupech dne 10.9. 1979. Stavební povolení na dostavbu areálu Tranzitního plynovodu v Kralupech č.j. VÚP 332.2/381/81 vydal odbor výstavby MNV v Kralupech dne 16.7. 1981. Smlouvy o pronájmu nebytových prostor, parkovacích a skladovacích ploch. Tabulka výnosů z nájmů nebytových prostor a ploch za období červen až prosinec 2010 a leden až duben 2011. Objednávka ocenění nemovitosti ze dne 17.8.2011. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí pro bankovní účely. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.

5. Vlastnické a evidenční údaje - vlastnictví pozemků P.p.č. 122/16 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře............... P.p.č. 122/17 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře.... P.p.č. 122/41 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře................ P.p.č. 122/93 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře..........

682 m2 293 m2 7108 m2 126 m2

- vlastnictví staveb Stavba tech. vyb. č.p. 724, na st.p.č. 1098/1, 1098/2, (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1097/1, 1097/2 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1099 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1100 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1101 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1102 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1103/1, 1103/2 (pozemek jiného vlastníka) Stavba tech. vyb., na st.p.č. 1270 (pozemek jiného vlastníka)

–5– - v k.ú. Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou, jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník na listu vlastnictví LV č. 3828. Vlastníkem staveb a pozemků je : 1. ADAM CAR, s.r.o., Vodárenská 724, Lobeček, 27801 Kralupy nad Vltavou, IČ 25641590

6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění hlavních objektů v areálu souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu ani projektová dokumentace nebyly předloženy k dispozici. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Dle dostupných podkladů a informací byl areál postaven jako zařízení staveniště a základna Tranzitního plynovodu v Kralupech n. Vlt. na rohovém rovinném pozemku ve Vodárenské ulici, k.ú. Lobeček v roce 1972. Kolaudace dodatečně až v roce 1979. Stáří původních objektů areálu ke dni ocenění činí 2011 - 1972 = 39 roků. V roce 1981 byla provedena další dostavba areálu - sklady atd. V roce 1993 byla provedena první rozsáhlejší stavební úprava objektů areálu. V létě roku 2002 byl areál postižen záplavou při rozvodnění řeky Vltavy. Následně koncem roku 2002 a v 1. polovině roku 2003 byl opět uklizen, mnohamilionovým nákladem rekonstruován a znovu vybaven a uveden do běžného užívání. Po roce 2000 byla provedena plynofikace areálu. Prakticky každý objekt má samostatné vytápění s vlastním zdrojem.

7. Celkový popis nemovitosti Objekty areálu: administrativní objekt č.p. 724, objekt restaurace s ubytovnou, objekt ubytovny, sklady se soc. zařízeními a kancelářemi, 2 halové objekty zámečnické provozovny a montážní haly, halový objekt s bývalou truhlářskou provozovnou, 3 skladové objekty, 2 skladové přístřešky, 2 objekty unimobuněk - vrátnice a ostrahy, stožárová trafostanice, zpevněné betonové a panelové plochy, oplocení, inženýrské sítě a přípojky, 3 betonové žumpy (celkového obest. prostoru cca 180 m3 ), osvětlení areálu, rampy, mycí rampa, plotová vrata, plotová vrátka. Pro účely odhadu obvyklé ceny jsou oceněny pouze hlavní nejdůležitější objekty. Hlavní objekty areálu jsou přízemní, nepodsklepené. Objekt kanceláří, restaurace a ubytovny jsou přízemní nepodsklepené s nízkou vazníkovou střechou, montované z dílců na bázi dřevní hmoty (typ TESCO) se zateplením. Objekt truhlárny tvoří hala s betonovými stěnami v ocel. profilech a oblouková střecha z profilovaných laminátových segmentů. Zámečnické haly jsou ocelové konstrukce typu Hustopeče s opláštěním vlnitým trapézovým plechem. Ostatní objekty jsou ocelové konstrukce s plechovým opláštěním. Téměř všechny objekty mají samostatné napojení na plyn a ústřední vytápění. Areál je situován v průmyslové zóně města Kralup nad Vltavou ve Vodárenské ulici na rovinném pozemku, k.ú. Lobeček, obec Kralupy n. Vlt., okres Mělník. Ke dni ocenění jsou objekty areálu běžně užívány. Ke dni ocenění je většina objektů a ploch areálu pronajata. Ke dni ocenění se k nemovitosti dle části C listu vlastnictví váží omezení vlastnických práv. Věcná břemena nezjištěna ani objednatelem doložena.

–6–

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 2) Ubytovna na st.p.č. 1099 3) Truhlárna na st.p.č. 1100 4) Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 5) Montážní hala na st.p.č. 1101 6) Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 7) Sklad na st.p.č. 1270 8) Soc. zařízení na st.p.č. 1270 9) Sklad 10) Garáže 11) Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 Pozemky 12) Pozemky Ocenění výnosovou metodou Ocenění porovnávací metodou

–7–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 Objekt na pozemku st.p.č. 1098/1 a 1098/2. Objekt je užíván firmou ADAM CAR jako kanceláře. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou montované ze stěnových dílců na bázi dřevní hmoty TESCO a opatřeny tepelnou izolací. Stropy jsou s rovným podhledem dřevěné. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěné příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého eternitu. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, lemování, parapety. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové omítky, malby. Fasáda je upravena vápennou dvouvrstvou omítkou, s nástřikem. Vnitřní běžné keramické obklady soc. zařízení. Schody nejsou. Dveře jsou typové, hladké plné i prosklené v ocelových zárubních. Okna dřevěná zdvojená výklopná. Povrchy podlah z textilních krytin, PVC, keram. dlažby, PVC. Vytápění ÚT teplovodní, kotel na plyn, deskové radiátory. El. instalace je světelná.. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s rozvodem teplé i studené vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů se svodem do septiku. Vnitřní plynovod s rozvodem zemního plynu. Ohřev TUV - el. bojlerem. Vnitřní hyg. vybavení - záchody, umyvadla, sprchy. Výtah není. Ostatní vybavení: elektronické zabezpečovací zařízení. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití. Od hlavního vstupu podélně protíná objekt chodba se vstupy do kanceláří a soc. zařízení v zadní části. Objekt je situován na rovinném pozemku v okrajové části areálu. Soupis místností : 1.NP - zádveří, vstupní chodba, 7 kanceláří, kuchyňka, 2 x WC se sprchou, komora Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, střecha) jsou zachovalé. Prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972. Při celkové rekonstrukci v roce 1993 bylo přistavěno sociální zařízení a původní obvodové stěny byly zatepleny. Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při pravidelné údržbě se odhaduje na 20 roků.

2) Ubytovna na st.p.č. 1099 Objekt na pozemku st.p.č. 1099. Objekt je pronajatý - ubytovna.

–8– Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou montované ze stěnových dílců na bázi dřevní hmoty TESCO a opatřeny tepelnou izolací. Stropy jsou s rovným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěné příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, lemování soklu. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové omítky, malby. Fasáda je upravena vápennou stěrkovou omítkou, s nátěrem. Vnitřní běžné keramické obklady soc. zařízení. Schody nejsou. Dveře jsou typové, hladké plné i prosklené v ocelových zárubních. Okna dřevěná zdvojená výklopná. Povrchy podlah z textilních krytin, keram.dlažby, PVC. Vytápění ÚT teplovodní, kotel na LTO, deskové radiátory. El. instalace je světelná.. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s rozvodem teplé i studené vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Ohřev TUV - el. bojlery. Vnitřní hyg. vybavení - záchody, umyvadla, sprchy. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako ubytovna. Od hlavního vstupu podélně probíhá objektem chodba se vstupy do jednotlivých ubytovacích buněk, soc zařízení v přední a zadní části objektu. Soupis místností : 1.NP - zádveří, chodba, ubytovací buňky, sklady, kuchyňka, 2 x soc. zařízení Technický stav: odpovídá stáří objektu a nepravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. Závady: - zhoršený stav střešní krytiny, obvodového pláště, fasády Stáří objektu ke dni ocenění: 39 roků Další trvání stavby při běžné údržbě se odhaduje na 15 roků. Celková předpokládaná životnost tedy činí: 54 roků

3) Truhlárna na st.p.č. 1100 Objekt na pozemku st.p.č. 1100. Objekt nárazově pronajímaný jako truhlárna, nyní sklad. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s obloukovou sklonitou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou ze stěnových betonových dílců vložených mezi ocel. pilíře I profilu, bez tepelné izolace. Stropy jsou s rovným podhledem, z Al plechů. Konstrukci střechy a krytinu tvoří laminátové obloukové segmenty. Klempířské kce jsou z pozinkovaného plechu - lemování střechy. Vnitřní povrchy a fasáda jsou opatřeny nátěry. Dveře jsou typové, plechové v ocelových zárubních. Okna ocelová jednoduchá. Povrchy podlah betonové. Vytápění ÚT teplovodní, dřevokotel. El. instalace je světelná i motorová. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s přívodem studené vody. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako provozovna truhlárny. Soupis místností : 1.NP - halový prostor truhlárny, dílna, sklad Technický stav: odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, střecha) jsou zachovalé.

–9– Ostatní konstrukce a prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. V roce 2002 byla provedena další oprava. Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 20 roků.

4) Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 Objekt na pozemku st.p.č. 1097/1 a 1097/2. Objekt je pronajatý - restaurace, ubytovna, motel.. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou montované ze stěnových dílců na bázi dřevní hmoty TESCO a opatřeny tepelnou izolací. Stropy jsou s rovným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěné příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, lemování soklu. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové omítky, malby. Fasáda je upravena vápennou stěrkovou omítkou, s nátěrem. Vnitřní běžné keramické obklady soc. zařízení. Schody nejsou. Dveře jsou typové, hladké plné i prosklené v ocelových zárubních. Okna dřevěná zdvojená výklopná. Povrchy podlah z textilních krytin, keram.dlažby, PVC. Vytápění ÚT teplovodní, 2 x kotel na zemní plyn, deskové radiátory. El. instalace je světelná.. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s rozvodem teplé i studené vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Ohřev TUV - kombin. kotle ÚT a zásobníky TUV. Vnitřní hyg. vybavení - záchody, umyvadla, sprchy. Ostatní : mříže, el. zabezp. zařízení, telefon. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití - v části je restaurace v části ubytovna. Od hlavního vstupu podélně probíhá objektem chodba se vstupy do jednotlivých ubytovacích buněk, soc zařízení v přední a zadní části objektu. Vstup do restaurace je z Vodárenské ulice mimo oplocený areál. Soupis místností : 1.NP - zádveří, chodba, ubytovací buňky, sklady, kuchyňka, 2 x soc. zařízení, restaurace, kuchyně. Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. Závady: zhoršený stav krytiny, obvodového pláště, fasády Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 15 roků.

5) Montážní hala na st.p.č. 1101 Objekt na pozemku st.p.č. 1101. Objekt je pronajatý. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Typizovaná hala typu Hustopeče - HP - 15/B. Základy tvoří betonové pasy a patky. Svislé kce jsou montované z ocelových pilířů, s obvodovým pláštěm z profilovaných plechů. Stropy jsou z vln. VSŽ plechů.

– 10 – Konstrukci sedlové střechy tvoří ocelové příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody. Vnitřní povrchy a fasáda opatřeny nátěry. Dveře jsou typové, kovové v ocelových zárubních. Vrata ocelová, plechová. Okna ocelová jednoduchá. Povrchy podlah betonové. Vytápění ÚT teplovodní typ Sahara , kotel na plyn. El. instalace je světelná i motorová. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s přívodem studené vody. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako montážní servis. Soupis místností : 1.NP - montážní hala Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, střecha) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 20 roků.

6) Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 Objekt na pozemku st.p.č. 1102. Objekt je pronajatý - nyní jako sklad. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Typizovaná hala typu Hustopeče - HP - 15/B. Základy tvoří betonové pasy a patky. Svislé kce jsou montované z ocelových pilířů, s obvodovým pláštěm z profilovaných plechů. Stropy jsou z vln. VSŽ plechů. Konstrukci sedlové střechy tvoří ocelové příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody. Vnitřní povrchy a fasáda opatřeny nátěry. Dveře jsou typové, kovové v ocelových zárubních. Vrata ocelová, plechová. Okna ocelová jednoduchá. Povrchy podlah betonové. Vytápění ÚT teplovodní typ Sahara , kotel na plyn. El. instalace je světelná i motorová. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s přívodem studené vody. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako montážní servis. Soupis místností : 1.NP - montážní hala Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, střecha) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 20 roků.

7) Sklad na st.p.č. 1270 Na části pozemku st.p.č. 1270. Objekt v pronájmu jako sklady s kancelářemi.

– 11 – Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou montované ze stěnových dílců na bázi dřevní hmoty TESCO a opatřeny tepelnou izolací. Stropy jsou s rovným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěné příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, parapety. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové omítky, malby, nátěry. Fasáda je upravena vápennou stěrkovou omítkou, s nátěrem. Vnitřní běžné keramické obklady soc. zařízení. Schody nejsou. Dveře jsou typové, hladké plné i prosklené v ocelových zárubních. Okna dřevěná zdvojená výklopná. Povrchy podlah z textilních krytin, keram.dlažby, PVC. Vytápění ÚT teplovodní, kotel na plyn, deskové radiátory. El. instalace je světelná.. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s rozvodem teplé i studené vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Ohřev TUV - el. bojler a kombin. kotel ÚT. Vnitřní hyg. vybavení - záchody, umyvadla, sprchy. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako ubytovna. Od hlavního vstupu podélně probíhá objektem chodba se vstupy do jednotlivých ubytovacích buněk, soc. zařízení v přední části objektu. V části bývalá jídelna. Soupis místností : 1.NP - zádveří, chodba, kanceláře, sklady, kuchyňka, 2 x soc. zařízení, Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1972 a opraven v roce 1993. Závady: - zhoršený stav krytiny, obvodového pláště, fasády Stáří objektu ke dni ocenění : 39 roků Další trvání stavby při běžné údržbě se odhaduje na 15 roků.

8) Soc. zařízení na st.p.č. 1270 Na části pozemku st.p.č. 1270, navazuje na objekt č. 7. Objekt v části pronajatý jako sklad a zkušebna. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a deska. Svislé kce jsou montované ze stěnových dílců na bázi dřevní hmoty TESCO a opatřeny tepelnou izolací. Stropy jsou s rovným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěné příhradové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Klempířské kce jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, parapety. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové omítky, malby, nátěry. Fasáda je upravena vápennou stěrkovou omítkou, s nátěrem. Vnitřní běžné keramické obklady soc. zařízení. Dveře jsou typové, hladké plné i prosklené v ocelových zárubních. Okna dřevěná zdvojená výklopná. Povrchy podlah z textilních krytin, keram.dlažby, PVC. Vytápění el. akumulačními kamny. El. instalace je světelná.. Bleskosvod je s uzemněním. Vnitřní vodovod s rozvodem teplé i studené vody. Vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Ohřev TUV - el. bojler. Vnitřní hyg. vybavení - záchody, umyvadla, sprchy. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako soc. zařízení a šatny. Soupis místností : 1.NP - zádveří, chodba, sklad, kuchyňka, soc. zařízení, šatny odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Technický stav :

– 12 – Prvky dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, střecha) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a prvky vnitřního vybavení byly v minulosti částečně obnoveny, naposledy v roce 2002. Objekt byl postaven v roce 1981. Stáří objektu ke dni ocenění : 30 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 20 roků.

9) Sklad Jednoduchý objekt vedle zámečnické dílny. Objekt je pronajatý. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří betonové pasy a patky. Svislé kce jsou montované z ocelových pilířů, s jednoduchým ocel. opláštěním z profilovaných plechů. Stropy jsou z vln. VSŽ plechů. Konstrukci sedlové střechy tvoří ocelové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého VSŽ plechu, nátěr. Vnitřní povrchy a fasáda opatřeny nátěry. Dveře jsou typové, kovové v ocelových zárubních. Vrata ocelová, plechová. Okna ocelová jednoduchá. Povrchy podlah betonové. El. instalace je světelná i motorová. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako montážní servis. Soupis místností : 1.NP - zámečnická provozovna a sklad Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Objekt byl postaven v roce 1981. V roce 2002 byla provedena další oprava. Stáří objektu ke dni ocenění : 30 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 15 roků.

10) Garáže Jednoduchý objekt za truhlárnou. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří jednoduché betonové patky. Svislé kce jsou montované z ocelových pilířů, s jednoduchým ocel. opláštěním z profilovaných AL plechů. Konstrukci sedlové střechy tvoří ocelové vazníky. Krytina střechy je z vlnitého plechu, nátěr. Vnitřní povrchy a fasáda opatřeny nátěry. Vrata ocelová, plechová. Povrchy podlah betonové, silniční panely.. El. instalace světelná. Bleskosvod. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako garáže. Soupis místností : 1.NP - garáže Technický stav : odpovídá stáří objektu a pravidelně prováděné stavební údržbě. Objekt byl postaven v roce 1981. V roce 2002 byla provedena další oprava. Stáří objektu ke dni ocenění : 30 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 10 roků. Celková předpokládaná životnost tedy činí : 40 roků

– 13 –

11) Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 Jednoduchý objekt v jižní části areálu. Objekt je nepodsklepený, s jedním NP, s nízkou sklonitou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Základy tvoří jednoduché patky. Svislé kce jsou dřevěné pilířkové, s jednoduchým opláštěním. Sklonitá střecha vazníková. Krytina střechy je z vlnitého plechu, nátěr. Vnitřní povrchy a fasáda opatřeny nátěry. Vrata typová ocelová. Povrchy podlah betonové, silniční panely. El. instalace světelná. Bleskosvod. Budova má obdélníkový půdorys. Dispoziční uspořádání budovy odpovídá účelu jejího využití jako sklad. Soupis místností : 1.NP - sklad Technický stav : odpovídá stáří objektu a nepravidelně prováděné stavební údržbě. Objekt byl postaven cca v roce 1981. Závady: zhoršený stav krytiny, obvodového pláště, fasády, instalací Stáří objektu ke dni ocenění : 30 roků Další trvání stavby při celkové pravidelné údržbě se odhaduje na 10 roků. Celková předpokládaná životnost tedy činí : 40 roků

b) Pozemky 1) Pozemky Předmětem ocenění jsou pouze pozemky ve vlastnictví spol. ADAM CAR s.r.o. dle LV č. 3828, pro k.ú. Lobeček, Kralupy nad Vltavo, celková výměra 8209 m2. Ostatní pozemky areálu jsou ve vlastnictví Ing. Maršálka a společnosti K-OIL, celkové výměry cca 13103 m2. 1. Stavební - P.p.č. 122/16 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 682 m2. Pozemek protáhlého tvaru, probíhá podél západní hranice oploceného areálu. Zpevněná plocha. P. p.č. 122/17 - ostatní plocha, manipulační plocha, o výměře 293 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru se nachází v části mimo oplocení areálu, na severní straně areálu, mezi Vodárenskou ulicí a areálem. Manipulační zpevněná plocha a parkoviště. P.p.č. 122/41 - ost. plocha, jiná plocha, o výměře 7108 m2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, tvoří široký pás podél západní strany uvnitř areálu. Plochy tvoří zpevněné volné skladovací a odstavné plochy. P.p.č. 122/93 - ost. plocha, manipulační plocha, o výměře 126 m2 . Pozemek nepravidelného tvaru tvoří manipulační plocha před restaurací. Výměra pozemků pro ocenění celkem = 8209 m2. Stavební pozemek je rovinný, přístupný ze zpevněných veřejných obecních komunikací - ul. Vodárenská. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod, rozvod elektro i telefonu. V místě je velmi dobrá možnost parkování. Rychlý dosah centra města a dálnice D8 na Prahu. Pozemek areálu jsou situovány v průmyslové zóně města, v k.ú. Lobeček, Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Skutečný stav odpovídá právnímu stavu uvedenému v katastru nemovitostí. Pro obec není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

– 14 –

Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,135 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

3,40 m 215,33 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,40 m 215,33 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,40 × 13,05×16,50 Střecha 1,85 × 215,33/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

732,11 m3 199,18 m3 931,29 m3

13,05×16,50

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolacemi 8,20 % 2. Svislé konstrukce – montované z dřevodílců s tepelnou izolací 17,40 % 9,30 % 3. Stropy – dřevěné, rovný podhled 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový, příhradové sbíjené vazníky 7,30 % 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 2,10 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,60 % 6,90 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné omítky štukové, malby 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá omítka, nástřik 3,30 % 1,80 % 9. Vnitřní obklady keramické – keramické v soc. zařízeních, kuchyňky 10. Schody – nejsou 2,90 % 11. Dveře – typové, dřevěné hladké, plné i prosklené, ocel. zárubně 3,10 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – typová dřevěná zdvojená 5,20 % 14. Povrchy podlah – keram. dlažby, textilní krytiny, PVC 3,20 % 4,20 % 15. Vytápění – ústřední s kotlem na plyn, deskové radiátory 16. Elektroinstalace – světelná 5,70 % 0,30 % 17. Bleskosvod – ano s uzemněním 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní

– 15 – Název, popis Vnitřní kanalizace – od všech hyg. zařízení do septiku Vnitřní plynovod – zemní plyn Ohřev vody – el. boiler Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, WC splachovací, sprchy 24. Výtahy – není 25. Ostatní – EZS, telefon, odvětrání 26. Instalační prefabrikovaná jádra

19. 20. 21. 22. 23.

Obj. podíl 3,10 % 0,20 % 1,70 % 0,00 % 3,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní

1,40 % Nevyskytuje se 5,90 % Podstandardní 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,90 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,70 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 5,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – =

0,0290 0,0308 0,0140 0,0319 0,8943

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9507 × 0,9176 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8943 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1350 4 811,– Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 931,29 m3 × 4 811,– Kč/m3

=

4 480 436,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 39 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 39 / (39 + 20) = 66,102 % Odpočet opotřebení: 4 480 436,19 Kč × 66,102 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 961 657,93 Kč 1 518 778,26 Kč

Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 – věcná hodnota:

1 518 778,26 Kč

a.1.2) Ubytovna na st.p.č. 1099 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G2. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 113012 Budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven

– 16 – Koeficient změny ceny stavby: 2,080 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,90 m 537,83 m2


= =

2,90 m 537,83 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 13,07×41,15×2,90 Střecha 13,07×41,15×1,85/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

1 559,71 m3 497,49 m3 2 057,20 m3

13,07×41,15

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – beton. pasy izolované 6,30 % 2. Svislé konstrukce – montované z dřevodílců s tepelnou izolací 15,00 % 8,20 % 3. Stropy – dřevěné, rovný podhled 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový, příhradové sbíjené vazníky 6,10 % 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 2,70 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, malby, nátěry 7,10 % 3,20 % 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá omítka, nástřik 9. Vnitřní obklady keramické – keramické v soc. zařízeních, 3,10 % kuchyňky 10. Schody – nejsou 2,80 % 11. Dveře – typové, dřevěné hladké, plné i prosklené, ocel. zárubně 3,80 % 0,00 % 12. Vrata 13. Okna – typová dřevěná zdvojená 5,90 % 14. Povrchy podlah – keram. dlažby, textilní krytiny, PVC 3,30 % 15. Vytápění – ústřední s kotlem na LTO, deskové radiátory 4,90 % 16. Elektroinstalace – světelná 5,80 % 17. Bleskosvod – ano s uzemněním 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – studené i teplé vody 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – od všech hyg. zařízení 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – není 0,30 % 21. Ohřev vody – el. boiler 2,20 % 22. Vybavení kuchyní – el. sporáky 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, WC splachovací, 4,30 % sprchy 24. Výtahy – není 1,40 % 25. Ostatní – odvětrání 4,40 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0280

– 17 – 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – =

0,0313 0,0030 0,0140 0,0238 0,8999

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9323 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0241 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8999 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0800 4 983,57 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 2 057,20 m × 4 983,57 Kč/m3

=

10 252 200,20 Kč


– =

7 404 344,03 Kč 2 847 856,17 Kč

Ubytovna na st.p.č. 1099 – věcná hodnota:

2 847 856,17 Kč

a.1.3) Truhlárna na st.p.č. 1100 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,30 m 400,23 m2


= =

2,30 m 400,23 m2


= = =

920,53 m3 800,46 m3 1 720,99 m3

10,21×39,20

– 18 – Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – beton.patky a pasy izolované 9,40 % 2. Svislé nosné konstrukce – ocelové pilíře, betonové stěny 20,30 % 3. Stropy – z plechových šablon s podhledem 8,20 % 4. Krov, střecha – laminátová skořepina 10,20 % 5. Krytiny střech – laminátové střešní segmenty 2,90 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – omítky, nátěry 3,90 % 9. Vnitřní obklady 0,00 % 10. Schody – nejsou 0,80 % 11. Dveře – typové, kovové 3,20 % 12. Vrata – typová, kovová 2,30 % 13. Okna – ocelová jednoduchá 5,20 % 14. Povrchy podlah – betonové 4,80 % 15. Vytápění – dřevokotel, teplovodní 1,30 % 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 8,30 % 0,40 % 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod – studená voda 0,90 % 19. Vnitřní kanalizace – odpad 0,80 % 0,00 % 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody – není 0,40 % 22. Vybavení kuchyní 0,00 % 23. Vnitřní hygienická vybavení – umyvadlo 2,20 % 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % 6,90 % 25. Ostatní – odvětrání Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Svislé nosné konstrukce –0,54 × 20,30 % 5. Krytiny střech –0,54 × 2,90 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 15. Vytápění –0,54 × 1,30 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienická vybavení –0,54 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 6,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : Koeficient vybavení stavby K4:

× × × ×

1 620,– Kč/m3 0,9480 0,9365 1,5174 0,8000

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Podstandardní Neuvažuje se Podstandardní

1,0000 – – – – – – – – – =

0,1096 0,0157 0,0373 0,0211 0,0080 0,0070 0,0040 0,0119 0,0373 0,7481 0,8000

– 19 – Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1330 3 724,02 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 720,99 m3 × 3 724,02 Kč/m3

=

6 409 001,18 Kč


– =

4 236 477,96 Kč 2 172 523,22 Kč

Truhlárna na st.p.č. 1100 – věcná hodnota:

2 172 523,22 Kč

a.1.4) Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,074 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,90 m 304,75 m2


= =

2,90 m 304,75 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 12,19×25,00×2,90 Střecha 12,19×25,00×1,20/2 Sokl 12,19×25,00×0,30 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

883,78 m3 182,85 m3 91,43 m3 1 158,06 m3

12,19 × 25,00

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolacemi 6,30 % 2. Svislé konstrukce – montované z dřevodílců s tepelnou izolací 15,00 % 8,20 % 3. Stropy – dřevěné, rovný podhled 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový, příhradové sbíjené vazníky 6,10 % 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 2,70 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, malby, nátěry 7,10 % 3,20 % 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá omítka, nástřik 9. Vnitřní obklady keramické – v soc. zařízeních, kuchyňky 3,10 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

– 20 –

10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl Schody – nejsou 2,80 % Dveře – typové, dřevěné hladké, plné i prosklené, ocel. zárubně 3,80 % Vrata 0,00 % Okna – typová dřevěná zdvojená 5,90 % Povrchy podlah – keram. dlažby, textilní krytiny, PVC 3,30 % Vytápění – 2 x ústřední s kotlem na plyn, deskové radiátory 4,90 % Elektroinstalace – světelná 5,80 % Bleskosvod – ano s uzemněním 0,30 % Vnitřní vodovod – studené i teplé vody 3,30 % Vnitřní kanalizace – od všech hyg. zařízení 3,20 % Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,30 % Ohřev vody – kombinovaný kotel ÚT, zásobník 2,20 % Vybavení kuchyní – sporáky 1,80 % Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, WC, sprchy 4,30 % Výtahy – není 1,40 % Ostatní – EZS, mříže, telefon 4,40 % Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 2,80 % 10. Schody 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 4,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25. Ostatní –0,54 × 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se

1,0000 – – – – – =

0,0280 0,0313 0,0232 0,0140 0,0238 0,8797

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9417 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0241 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8797 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0740 4 906,63 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 158,06 m3 × 4 906,63 Kč/m3

=

5 682 171,94 Kč


– =

4 103 778,22 Kč 1 578 393,72 Kč

Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 – věcná hodnota:

1 578 393,72 Kč

– 21 –

a.1.5) Montážní hala na st.p.č. 1101 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: I2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..2 Koeficient změny ceny stavby: 2,162 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

haly pro obchod, prodejny

=

4,95 m 478,59 m2


= =

4,95 m 478,59 m2


= = =

2 369,02 m3 358,94 m3 2 727,96 m3

15,05×31,80

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové patky a pasy, s izolacemi 2. Svislé nosné konstrukce – kovové tyčové, obvodový plášť z plechu 3. Stropy – podhled z vlnitého plechu 4. Krov, střecha – ocelové příhradové vazníky 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 9. Vnitřní obklady 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové, kovové 12. Vrata – typová, kovová 13. Okna – ocelová jednoduchá 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění – teplovodní typu Sahara 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod – studená voda 19. Vnitřní kanalizace – odpady 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody – el. ohřívač 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení – umyvadlo

Obj. podíl Hodnocení 11,30 % Standardní 23,90 % Podstandardní 9,20 % 10,10 % 2,90 % 0,60 % 6,30 % 3,20 % 0,00 % 0,80 % 3,10 % 2,40 % 5,10 % 4,90 % 1,10 % 6,30 % 0,30 % 1,00 % 0,90 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,20 %

Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Neuvažuje se Podstandardní

– 22 – Název, popis 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – odvětrání

Obj. podíl Hodnocení 0,00 % Neuvažuje se 4,00 % Podstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Svislé nosné konstrukce –0,54 × 23,90 % 3. Stropy –0,54 × 9,20 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 6,30 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 21. Ohřev vody –0,54 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienická vybavení –0,54 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,1291 0,0497 0,0340 0,0173 0,0080 0,0022 0,0119 0,0216 0,7262 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 124,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9338 × 0,8657 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 × 2,1620 Koeficient změny cen staveb Ki: 2 815,33 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 2 727,96 m3 × 2 815,33 Kč/m3

=

7 680 107,63 Kč


– =

5 076 704,75 Kč 2 603 402,88 Kč

Montážní hala na st.p.č. 1101 – věcná hodnota:

2 603 402,88 Kč

a.1.6) Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,143

– 23 – Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

4,95 m 478,59 m2


= =

4,95 m 478,59 m2


= = =

2 369,02 m3 358,94 m3 2 727,96 m3

15,05×31,80

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové patky a pasy, s izolacemi 2. Svislé nosné konstrukce – kovové tyčové, obvodový plášť z plechu 3. Stropy – podhled z vlnitého plechu 4. Krov, střecha – ocelové příhradové vazníky 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 9. Vnitřní obklady 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové, kovové 12. Vrata – typová, kovová 13. Okna – ocelová jednoduchá 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – odvětrání Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Svislé nosné konstrukce –0,54 × 29,30 % 3. Stropy –0,54 × 8,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 25. Ostatní –0,54 × 6,20 %

Obj. podíl Hodnocení 12,20 % Standardní 29,30 % Podstandardní 8,90 % 11,00 % 2,90 % 0,70 % 6,10 % 3,30 % 0,00 % 0,70 % 2,20 % 2,30 % 4,30 % 4,80 % 0,00 % 4,70 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 6,20 %

Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Podstandardní

1,0000 – – – –

0,1582 0,0481 0,0070 0,0335

– 24 – Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,7532 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9338 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × 0,8657 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1430 2 100,83 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 2 727,96 m3 × 2 100,83 Kč/m3

=

5 730 980,21 Kč


– =

3 788 292,54 Kč 1 942 687,67 Kč

Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 – věcná hodnota:

1 942 687,67 Kč

a.1.7) Sklad na st.p.č. 1270 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,143 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,90 m 480,00 m2


= =

2,90 m 480,00 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 40,00×12,00×2,90 Střecha 40,0×12,00×1,85/2 Sokl 40,00×12,00×0,10 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

1 392,00 m3 444,00 m3 48,00 m3 1 884,00 m3

40,00×12,00

– 25 – Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – beton.patky a pasy izolované 2. Svislé konstrukce – montované z dřevodílců s tepelnou izolací 3. Stropy – dřevěné, rovný podhled 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový, příhradové sbíjené vazníky 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, malby, nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá omítka, nástřik 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové, dřevěné hladké, plné i prosklené, ocel. zárubně 12. Vrata – typová 13. Okna – typová dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah – betonové, PVC, dlažby 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná 17. Bleskosvod – ano s uzemněním 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní – telefon, vytápění, sociální zařízení 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení

Podíl

13,20 % Standardní 30,40 % Standardní 13,80 % Standardní 7,00 % Standardní 2,90 % Standardní 0,70 % Standardní 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 %

Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se

2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – 0,0180 = 0,9820

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9338 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0241 × 0,9820 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1430 4 620,03 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 1 884,00 m3 × 4 620,03 Kč/m3

=

8 704 136,52 Kč

– 26 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 39 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 39 / (39 + 15) = 72,222 % Odpočet opotřebení: 8 704 136,52 Kč × 72,222 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Sklad na st.p.č. 1270 – věcná hodnota:

6 286 301,48 Kč 2 417 835,04 Kč 2 417 835,04 Kč

a.1.8) Soc. zařízení na st.p.č. 1270 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,143 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,90 m 178,12 m2


= =

2,90 m 178,12 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 14,60×12,20 Střecha 14,60×12,20 Sokl 14,60×12,20 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

178,12 m3 178,12 m3 178,12 m3 534,36 m3

14,60×12,20

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolacemi 13,20 % 2. Svislé konstrukce – montované z dřevodílců s tepelnou izolací 30,40 % 3. Stropy – dřevěné, rovný podhled 13,80 % 4. Krov, střecha – dřev. krov sedlový, příhradové sbíjené vazníky 7,00 % 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 2,90 % 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové, malby, nátěry 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů – dvouvrstvá omítka, nástřik 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % 1,80 % 10. Schody – nejsou

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se

Podíl

– 27 – Název, popis 11. Dveře – typové, dřevěné hladké, plné i prosklené, ocel. zárubně 12. Vrata – typová 13. Okna – typová dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah – betonové, PVC, dlažby 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná 17. Bleskosvod – ano s uzemněním 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní – odvětrání, vytápění, sociální zařízení 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl Hodnocení 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 1,852 × 1,80 % 10. Schody Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Podíl

Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0180 = 0,9820

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9571 × 1,0241 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9820 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1430 4 735,31 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 534,36 m3 × 4 735,31 Kč/m3

=

2 530 360,25 Kč


– =

1 518 216,15 Kč 1 012 144,10 Kč

Soc. zařízení na st.p.č. 1270 – věcná hodnota:

1 012 144,10 Kč

– 28 –

a.1.9) Sklad – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,143 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,95 m 206,61 m2


= =

2,95 m 206,61 m2


= = =

609,50 m3 123,97 m3 733,47 m3

29,10×7,10

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové patky a pasy, s izolacemi 2. Svislé nosné konstrukce – kovové tyčové, obvodový plášť z plechu 3. Stropy – z vlnitého plechu 4. Krov, střecha – ocelové příhradové vazníky 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 9. Vnitřní obklady 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové, kovové 12. Vrata – typová, kovová 13. Okna – ocelová jednoduchá 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná i motorová 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení

Obj. podíl Hodnocení 12,20 % Standardní 29,30 % Podstandardní 8,90 % 11,00 % 2,90 % 0,70 % 6,10 % 3,30 % 0,00 % 0,70 % 2,20 % 2,30 % 4,30 % 4,80 % 0,00 % 4,70 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %

Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se

– 29 – Název, popis 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – není

Obj. podíl Hodnocení 0,00 % Neuvažuje se 6,20 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Svislé nosné konstrukce –0,54 × 29,30 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,1582 0,0070 0,0620 0,7728 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9519 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × 1,2492 × 0,8000 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1430 3 090,24 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 733,47 m3 × 3 090,24 Kč/m3

=

2 266 598,33 Kč


– =

1 511 073,11 Kč 755 525,22 Kč

Sklad – věcná hodnota:

755 525,22 Kč

a.1.10) Garáže – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: I1. garáže Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1242 Garáže Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.5..2 Koeficient změny ceny stavby: 2,158 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

36,10×7,10

haly garáží

=

2,95 m 256,31 m2

– 30 –


= =

2,95 m 256,31 m2


= = =

756,11 m3 128,16 m3 884,27 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – jednoduché patky 2. Svislé nosné konstrukce – kovové tyčové, obvodový plášť z plechu 3. Stropy – nejsou 4. Krov, střecha – ocelové příhradové vazníky 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 9. Vnitřní obklady 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové, kovové 12. Vrata – typová, kovová 13. Okna – ocelová jednoduchá 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění – není 16. Elektroinstalace – světelná 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod – není 19. Vnitřní kanalizace – není 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody – není 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení – není 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – není Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 11,30 % 2. Svislé nosné konstrukce –0,54 × 23,90 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 9,20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 6,30 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,80 % 15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 1,10 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 6,30 %

Obj. podíl Hodnocení 11,30 % Podstandardní 23,90 % Podstandardní 9,20 % 10,10 % 2,90 % 0,60 % 6,30 % 3,20 % 0,00 % 0,80 % 3,10 % 2,40 % 5,10 % 4,90 % 1,10 % 6,30 % 0,30 % 1,00 % 0,90 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,20 % 0,00 % 4,00 %

Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se

1,0000 – – – – – – – – –

0,0610 0,1291 0,0920 0,0032 0,0340 0,0173 0,0080 0,0110 0,0340

– 31 – 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 1,00 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 1,852 × 0,90 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 23. Vnitřní hygienická vybavení –0,54 × 1,852 × 2,20 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – =

0,0100 0,0090 0,0040 0,0220 0,0400 0,5254

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 124,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9480 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9458 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × 1,2492 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5254 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1580 2 697,34 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 884,27 m3 × 2 697,34 Kč/m3

=

2 385 176,84 Kč


– =

1 788 882,63 Kč 596 294,21 Kč

Garáže – věcná hodnota:

596 294,21 Kč

a.1.11) Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,143 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

=

3,20 m 165,12 m2


= =

3,20 m 165,12 m2

Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,20 × 19,20 × 8,60 Střecha 1,20/2 × 19,20 × 8,60

= =

528,38 m3 99,07 m3

19,20 × 8,60

– 32 – =

627,45 m3

Obj. podíl 12,20 % 29,30 % 8,90 % 11,00 % 2,90 % 0,70 % 6,10 % 3,30 % 0,00 % 0,70 % 2,20 % 2,30 % 4,30 % 4,80 % 0,00 % 4,70 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 6,20 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se

Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – jednoduché betonové pasy 2. Svislé nosné konstrukce – typové dřevěné 3. Stropy – s podhledem 4. Krov, střecha – sklonitá střecha 5. Krytiny střech – vlnitý VSŽ plech 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava vnitřních povrchů – nátěry 8. Úprava vnějších povrchů – nátěry 9. Vnitřní obklady 10. Schody – nejsou 11. Dveře – typové 12. Vrata – typová 13. Okna – typová 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – světelná 17. Bleskosvod – s uzemněním 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy (u více podlažních hal) 25. Ostatní – není Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 12,20 % 1. Základy včetně zemních prací 10. Schody –0,54 × 1,852 × 0,70 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 6,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,0659 0,0070 0,0620 0,8651

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 599,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9360 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9600 1,1750 Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ≥ 0,6 : × Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8651 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1430 3 129,84 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 627,45 m3 × 3 129,84 Kč/m3

=

1 963 818,11 Kč

– 33 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 10) = 75,000 % Odpočet opotřebení: 1 963 818,11 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 – věcná hodnota:

– =

1 472 863,58 Kč 490 954,53 Kč 490 954,53 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 2) Ubytovna na st.p.č. 1099 3) Truhlárna na st.p.č. 1100 4) Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 5) Montážní hala na st.p.č. 1101 6) Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 7) Sklad na st.p.č. 1270 8) Soc. zařízení na st.p.č. 1270 9) Sklad 10) Garáže 11) Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení – reprodukční cena staveb celkem RC:

4 480 436,19 Kč 10 252 200,20 Kč 6 409 001,18 Kč 5 682 171,94 Kč 7 680 107,63 Kč 5 730 980,21 Kč 8 704 136,52 Kč 2 530 360,25 Kč 2 266 598,33 Kč 2 385 176,84 Kč 1 963 818,11 Kč 58 084 987,40 Kč 58 084 990,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Administrativní budova č.p. 724 na st.p.č. 1098/1 a 1098/2 2) Ubytovna na st.p.č. 1099 3) Truhlárna na st.p.č. 1100 4) Restaurace s ubytovnou na st.p.č. 1097/1 a 1097/2 5) Montážní hala na st.p.č. 1101 6) Zámečnická dílna na st.p.č. 1102 7) Sklad na st.p.č. 1270 8) Soc. zařízení na st.p.č. 1270 9) Sklad 10) Garáže 11) Sklad na st.p.č. 1103/1 a 1103/2 Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení - věcná hodnota celkem:

1 518 778,26 Kč 2 847 856,17 Kč 2 172 523,22 Kč 1 578 393,72 Kč 2 603 402,88 Kč 1 942 687,67 Kč 2 417 835,04 Kč 1 012 144,10 Kč 755 525,22 Kč 596 294,21 Kč 490 954,53 Kč 17 936 395,02 Kč 17 936 400,– Kč

– 34 –

b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z realitních internetových stránek www.seznam.reality.cz. Pro lokalitu katastru města Kralupy nad Vltavou byly nalezeny celkem 3 nabídky stavebních pozemků určených pro komerční výstavbu. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Nabídkové ceny pozemků se zde pohybují od 1.700,-- Kč do 2.000,-- Kč/m2 (viz. srovnávací pozemky). Průměrná cena z nalezených nabídek činí 1866,-- Kč/m2. Pro lokalitu města Kralupy nad Vltavou bylo nalezeno na internetu www.seznamreality.cz 16 nabídek k prodeji pozemků pro bydlení s nabídkovými cenami od 1.315,-- Kč/m2 (Kralupy Zeměchy, 506 m2, nová lokalita výstavby rodinných domů) až po 2.600,-- Kč/m2 (Kralupy Lobeček, atraktivní lokalita zástavby RD, IS v místě, zpevněné komunikace). Průměrná cena z nalezených nabídek činí 1.850,-- Kč. Nabídkové ceny realitních kanceláří je třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se zobchodují za nabízené ceny, ale většina kupních cen je v průměru o 10 až 25 % nižší než nabídkové ceny. Hodnocené pozemky jsou situovány v průmyslové zóně Kralup, lokalita Lobeček, Vodárenská ulice, zpevněné komunikace, IS komplet v místě. Areál oplocený, střežený. Volné skladovací plochy ze silničních panelů. Komerční nebytové objekty - kanceláře, sklady, restaurace, ubytovna. Zastavěné plochy pod stavbami areálu a p.p.č. 122/7 - ostatní plocha - jsou jiných vlastníků !! Pro tento konkrétní případ: porovnávací ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,75. Ve výpočtu použita průměrná jednotková cena zaokrouhlená. Porovnávací pozemky: Kralupy - Lobeček, prodej komerčního pozemku 3000 m2 v místní části Lobeček v bezprostřední blízkosti supermarketu Tesco. IS kompletní v místě, zpevněná komunikace, dálnice D8. Nabídková cena. Nabídková cena: 6 000 000,– Kč Výměra: 3 000,00 m2 Jednotková cena: 2 000,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,750 Upravená jednotková cena: 1 500,– Kč/m2 Váha: 1,00 Kralupy - V Pískovně, rovinatý čtvercový komerční pozemek o ploše 5 683 m2 v průmyslové části města Kralupy nad Vltavou. Pozemek je určen územním plánem pro výrobní plochy. Na pozemku jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě ( voda, plyn, elektřina a kanalizace ), jsou vybudovány dvě přípojná místa, což umožňuje v případě požadavku rozdělit pozemek na dva samostatné menší pozemky. Příjezd na pozemek je po místní komunikaci. Nabídková cena.

– 35 – Nabídková cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

10 800 000,– 5 683,00 1 900,40 0,750 1 425,30 1,00

Kč m2 Kč/m2 Kč/m2

Kralupy - Alšova ulice, prodej komerčního pozemku v průmyslové zóně Kralupy, 2 x 2840 m2 , lze dohromady i zvlášť, veškeré sítě a komunikace. Jedná se o poslední volný pozemek v této zóně. Je zde nová příjezdová komunikace, přípojka elektriky, plynu, vody a kanalizace. Je zde možnost zadního vjezdu, takže lze areál koncipovat jako průjezdný. Cena k jednání. Nabídková cena: 9 520 000,– Kč Výměra: 5 600,00 m2 Jednotková cena: 1 700,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,750 Upravená jednotková cena: 1 275,– Kč/m2 Váha: 1,00

Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Výměra – celkem (V):

p.č. 122/16 122/17 122/41 122/93

1 275,– 1 400,10 1 500,– 1 400,–

Výměra 682,00 m2 293,00 m2 7 108,00 m2 126,00 m2 8 209,00 m2

Cena pozemků (V × SJC): 8 209,00 m2 × 1 400,– Kč/m2

Pozemky – zjištěná cena:

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

=

11 492 600,– Kč

11 492 600,– Kč

– 36 –

c) Ocenění výnosovou metodou Soupis užitkových ploch objektů areálu ADAM CAR Kralupy nad Vltavou : Objekt č.

Účel

Využití prostor

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Administrativní Ubytovna Truhlárna Restaurace a ubytovna Montážní hala Zámečnická hala Sklad Soc. zařízení Sklad Garáže Sklad Přístřešek

kanceláře ubytování, šatny provozovna, sklad stravování, ubytování provoz servisu provozovna sklad, kanceláře, šatny sklad, zkušebna. sklad parkování, sklad sklady sklad

užitková plocha m2 192 400 392 212 455 455 447 150 202 250 155 200 3510 m2

Celkem Další užitkové venkovní skladové plochy v rozsahu cca 3250 m2. Aktivní nájemní smlouvy v roce 2011 jsou na následující objekty: Objekt č. 1 - kanceláře - firma HOPE, Petr Holouš = Objekt č. 8 - zkušebna, sklad, Hejda = Objekt č. 4 - restaurace, Jiří Benda cca = Obj. č. 5 - autodílna a část obj. 7 - šatny, Agi Trans s.r.o. = Volné parkovací plochy - Kochman Trans s.r.o., 16 nákl. aut = Volné plochy - Thermoil, 90 m2 =

3.820,-- Kč/měsíčně 4.000,-- Kč/měs. 25.000,-- Kč/měs. 30.760,-- Kč/měs. 16.500,-- Kč/měs. 1.500,-- Kč/měs

Z doložených nájemních smluv nelze jasně stanovit rozsah m2 pronajatých prostor a ploch (kromě firmy Thermoil). Z výše uvedených údajů nelze zjistit výše pronájmů za jednotlivé objekty a jejich hodnoty na 1 m2/měsíčně. V částkách pronájmu v ubytovnách je započten pronájem za lůžko. Dle přehledu nájemních vztahů za období 06 až 04/2011 činil průměrný výnos z pronájmů pronajatých prostory celkem cca 217.000,-- Kč/měsíčně. Nejsou pronajaty všechny objekty. --------------------------------------------------------------------------------------------Ve výpočtu výnosové hodnoty jsou použity obvyklé ceny za pronájmy obdobných nebytových prostorů a ploch v daném místě a čase. Výši reálného pronájmu ovlivňuje také řada faktorů. Zejména poloha ve městě, druh zástavby, okolní prostředí a občanská vybavenost, dostupnost centra, kvalita vybavení a provedení, parkování, údržba, stáří, vybavení příslušenství nemovitosti a pozemku, nabídka a poptávka po pronájmu podobných nemovitostí. Informace o nabídkách pronájmů obdobných objektů a ploch v daném místě a čase byly čerpány z realitní inzerce na internetu. - Barvy a laky (BaLak):

- netemperované sklady - temperované sklady - kanceláře

600,-- Kč/m2/rok 800,-1200,--

– 37 – - Montako - stavební firma, sousední areál ve shodné komerční zóně, více skladových objektů, výrobny, kanceláře: - nevytápěné sklady 500,-- Kč/m2/rok - vytápěné sklady 900,-- až 1200,-- kanceláře 1200,-- 5H s.r.o. - areál téměř sousedící s hodnoceným areálem: - kanceláře 1680,-- Kč/m2/rok - vytápěné sklady 1200,-- až 1440,-- zpevněná plocha 120,-Nabídky RK je třeba brát s rezervou, skutečně realizované ceny jsou mnohdy o 10 až 20 % nižší než nabídkové. Nájemné prostorů nevytápěných skladů, dílen a výroby se v lokalitě města Kralup pohybuje v rozsahu 40,-- až 80,-- Kč/m2 měsíčně, vytápěné sklady, kanceláře cca 120,-- Kč/m2 a volné skladové plochy cca 10,-- Kč/m2 měsíčně. Pro tento konkrétní případ: udržovaný, uzavřený, oplocený, střežený areál v komerční zóně města, zpevněné komunikace. Inženýrské sítě kompletní. Příjmy z nemovitostí areálu je nutno počítat z nájemného, které by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Nebytové prostory - kanceláře 1200,-- Kč/m2/rok, sklady vytápěné 1000,-- Kč/m2/rok. Dílny, truhlárna, nevytápěné sklady 750,-- a 500,-- Kč/m2/rok. Restaurace - celek, podle skutečnosti 25.000,-- Kč/měsíčně. Volné plochy 10,-- Kč/m2/rok. Objekty ubytoven uvažuji s dalším možným účelem využití jako kancelářské prostory. Dosahované procento pronajmutí uvažuji ve výši 80 %. Pro výpočet amortizace je uvažována další ekonomická životnost 20 roků. Náklady na správu a provoz nemovitosti ve výši 0,5 % z RC nemovitosti. Daň z nemovitosti dle informací vlastníka činí cca 25000,-- Kč/ročně. Náklady na roční údržbu jsou uvažovány ve výši 1,0 % z reprodukční ceny staveb. Pojistné staveb areálu činí dle informací vlastníka cca 25000,-- Kč/ ročně. Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty 7%. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti tzn. stavby včetně pozemku. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Kancelářské plochy: m2 Skladovací plochy: m2 Provozní plochy: m2 Výrobních plochy: m2 Ostatních plochy: m2 Výměry celkem: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Kancelářské plochy Objekt 1 - kanceláře 1 200,00 Kč × 192,00 m2 Kč/rok Skladovací plochy Objekt 9 - sklad 500,00 Kč × 202,00 m2 Kč/rok Sklad na st.p.č. 1103/1 a 2 500,00 Kč × 155,00 m2 Kč/rok Skladový přístřešek 500,00 Kč × 200,00 m2 Kč/rok

192,00 557,00 70,00 1 302,00 4 639,00 6 760,00

230 400,– 101 000,– 77 500,– 100 000,–

– 38 – Skladovací plochy celkem Provozní plochy Objekt 4 - Restaurace Výrobní plochy Objekt 3 - truhlárna 750,00 Kč × 392,00 m2 Objekt 5 - mont. hala 750,00 Kč × 455,00 m2 Objekt 6 - zámečník 750,00 Kč × 455,00 m2 Výrobní plochy celkem Ostatní plochy Objekt 2 - kanceláře 1 200,00 Kč × 400,00 m2 (ubyt.) Objekt 4 - kanceláře 1 200,00 Kč × 142,00 m2 (ubyt.) Objekt 7 - sklad, kanceláře 1 000,00 Kč × 447,00 m2 Objekt 8 - soc. zař. 1 000,00 Kč × 150,00 m2 zkušebna Objekt 10 - garáže 500,00 Kč × 250,00 m2 Venkovní plochy 120,00 Kč × 3 250,00 m2 Ostatní plochy celkem Výnosy celkem VC Dosahované procento PP pronajmutí Výnosy po korekci VCk = VC × PP / 100 c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Časová cena C Náklady na provoz RC × 0,50 % Náklady na údržbu RC × 1,00 % Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace C × iA ––––––––––– kapitalizovaná na (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VCk – NR d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V/i Výnosová hodnota

Kč/rok

278 500,–

Kč/rok

300 000,–

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

294 000,– 341 250,– 341 250,– 976 500,–

Kč/rok

480 000,–

Kč/rok

170 400,–

Kč/rok Kč/rok

447 000,– 150 000,–

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

125 000,– 390 000,– 1 762 400,– 3 547 800,–

%

80,00

Kč/rok

2 838 240,–

Kč Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

58 084 987,40 17 936 395,02 290 424,94 580 849,87 25 000,– 0,0300

roků

20

Kč/rok

667 515,63

Kč/rok Kč/rok Kč/rok

25 000,– 1 588 790,44 1 249 449,56

Kč

0,0700 17 849 280,–

– 39 –

d) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nacházejí v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou převzaty z realitního trhu, internetu www.reality.cz a seznam.reality. cz. Ke dni ocenění bylo nalezeno ve městě Kralupech cca 5 komerčních nemovitostí - provozních nebo administrativních budov i areálů - nabízených k prodeji. Nabídkové ceny od 4.400.000,-- Kč (Kralupy, Budečská stezka - Mikovice, bývalý mlýn, 2 byty a rozsáhlé nebytové prostory vč. stodoly aj., započata rekonstrukce - krovy, krytina, el. rozvody a přípojky plynu a vody, úpravy bytů, pozemek 4153 m2, možno dokoupit dalších 12218 m2, užitná plocha 700 m2 ) až do 12.900.000,-- Kč (Kralupy, Rybova ul., komerční objekt 4 NP, už. plocha 1590 m2, pozemek 1249 m2, v perfektním technickém stavu po celkové rekonstrukci. V současné době je dlouhodobě pronajmuta za 120.000,- měsíčně. Poloha na hranici obytné a komerční zóny Kralup nad Vltavou, nedaleko dálnice D8. V nemovitosti se nalézá : výrobní prostory, sklady, nákladní rampy, kancelářské prostory, šatny, sociální zařízení a technické zázemí. Vše je po rekonstrukci a splňuje normy EU pro potravinářskou výrobu. IS jsou zde kompletní). (V původním ocenění byla k porovnání komerční nemovitost za nabídkovou cenu 25.900.000,-- Kč - Kralupy - Lobeček, Krakovská ul., ubytovna VIKTOR - 316 lůžek, panel. budova po rekonstrukci, 5 NP, užitná plocha 4000 m2, pozemek 2000 m2, ÚT dálkové. Dne 22.8.2011 bylo telefonicky ověřeno s jednatelem vlastníka nemovitosti, že se v současnosti dokončuje prodej za aktuální cenu 20.000.000,-- Kč, t.j. o 20 % nižší než byla původní nabídka). Na realitním trhu byla v lednu 2011 v nabídce také přímo hodnocená nemovitost - areál ADAM CAR, za cenu 25.000.000,-- Kč, nabídka RK AAAIndustry, Václavské nám. 806, 110 00 Praha 1, č.zak. N14055, vloženo dne 9.11.2010. V srpnu 2011 již v nabídce není a nemovitost dosud nebyla prodána. V sousedství byl prodán v nedávné době areál Vodovodů a kanalizací (pozemky celkem 19 000 m2, objekty v dobrém využitelném stavu - administrativní budova, dílny, sklady, zpevněné odstavné plochy) za 36 mil. Kč. Srovnávací nemovitosti se liší zejména užitnou plochou, využitím, provedením, výměrami pozemků. Vybavení převážně standardní. Inženýrské sítě převážně kompletní. Porovnání je propočteno ve vztahu k užitkové ploše objektů areálů. Hodnoty srovnatelných nemovitostí jsou upraveny níže uvedenými koeficienty o klady a zápory v porovnání s hodnocenou nemovitostí. Hodnocená nemovitost - objekty areálu - má už. plochu cca 3510 m2 a venkovní plochy cca 3250 m2 , celková rozloha pozemků areálu činí cca 8200 m2, (s možností rozšíření až na 21000 m2), IS el., voda, kanal., plyn, telefon. Objekty areálu montované (Tesco), nebo ocelové, přízemní stavby, průmyslová zóna města Kralup nad Vltavou, k.ú. Lobeček, možnost parkování, rychlý dosah dálnice D8. Nedořešené majetkové vztahy k pozemkům zastavěných stavbami a uvnitř areálu ! Většina objektů je v pronájmu a areál je běžně užívaný a v provozu. Na základě uvedených zjištění a propočtů se jednotková cena pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti bude pohybovat v úrovni průměrné jednotkové ceny.

– 40 – Seznam porovnávaných objektů:

Kralupy - Lobeček, exkluzivní nabídka k prodeji zavedené ubytovny s maximální kapacitou 316 lůžek nedaleko centra města Kralupy nad Vltavou. Vynikající investiční příležitost - roční výnos až 20%. Jedná se o rekonstruovanou pětipodlažní budovu z roku 1978. Budova je zateplená, má plastová okna a výtah. Ubytovnu tvoří 120 pokojů o výměře 19 m2, sociální zařízení a umývarny jsou na každém patře. Většina pokojů je dlouhodobě obsazena. V budově je i restaurace s kuchyní (kolaudace 2002), recepce s prodejnou, skladové a údržbové prostory a byt 3+1 pro správce. Celková užitná plocha je 4000 m2. K budově náleží oplocený pozemek o výměře 1820 m2 a vlastní výměníková stanice s garáží. Společnost se prodává s veškerým zařízením ubytovny i movitým majetkem společnosti, prodej samotné nemovitosti je také možný. Vynikající investiční příležitost s vysokým výnosem, případně možnost přestavět na malometrážní byty. Nabídková cena, dokončuje se příprava prodeje. Výchozí cena (VC): 20 000 000,– Kč Množství (M): 4 000,00 Kč/m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,80 Kstav objektů: 0,95 Kprodejnost: 0,99 Jednotková cena (JC): 3 047,22 Kč Váha (V): 1,0

– 41 –

Kralupy - Rybova ul., k prodeji komerční objekt - moderní výrobna lahůdek a pekárna. V součastné době tržně pronajat - výnosnost 120 000,- Kč/měs. + DPH. Proto je tato nemovitost vhodná na investici. Nabízený objekt se nachází na hranici obytné a průmyslové zóny v centru města Kralupy nad Vltavou, nedaleko od nájezdu na dálnici D8 (což umožňuje rychlé spojení s Prahou a Severními Čechami) a logistických skladů Teska, velkomrazíren Nowaco apod. Objekt je postaven na pozemku o rozloze 1249 m2, užitná plocha 1 590 m2. Čtyřpodlažní budova obsahuje: - Vybavená pekárna pro výrobu slaného i sladkého pečiva - Výrobna lahůdek vybavená teplou a studenou kuchyní - Sklady pro chlazené a mražené výrobky - Nakládací a vykládací rampy vedoucí na nádvoří Kanceláře pro vedoucí pracovníky, účetní, apod. - Šatny, sociální zařízení, technické zázemí Výrobní část je po kompletní rekonstrukci a splňuje normy EU pro potravinářskou výrobu. Má klimatizované výrobní prostory, bezespárové lité podlahy, nerezové stropy apod. V rámci rekonstrukce, byly zcela nahrazeny původní rozvody vody, elektřiny a plynu. Proběhla kompletní výměna oken za plastová s bezpečnostními žaluzie. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 12 900 000,– Kč Množství (M): 1 590,00 Kč/m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,80 Kstav objektů: 0,95 Kprodejnost: 0,97 Jednotková cena (JC): 4 844,66 Kč Váha (V): 1,0

– 42 –

Kralupy - Čechova ul., komerční objekt, 2 NP, 1 PP, po celk. rekonstrukci, užitná plocha 500 m2, pozemek 525 m2 . Vhodný pro podnikání i bydlení. Přízemí: kancelářské prostory se soc. zařízením, mezipatro: byt o velikosti 50 m2 a byt v 1. patře o velikosti 80 m2. Provozovna - suterén provozní prostor, soc. zařízení, plynová kotelna (70 m2), 1. patro provozní prostory a kancelář (143 m2), 2. patro provozní prostory (125 m2). Dvůr dlážděná plocha (110 m2) a zděná garáž. Plyn, 220/380V, objekty nezávisle vytápěné plynovým ústř. topením, vodovod a vlastní studna, kanalizace, telefon. Dispozice a plocha objektu zajišťuje bezpečnost a diskrétnost provozu. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 7 500 000,– Kč Množství (M): 500,00 Kč/m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybavení: 0,90 Kpozemek: 0,90 Kzdroj info: 0,75 Kstav objektů: 0,95 Kprodejnost: 0,95 Jednotková cena (JC): 7 812,83 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybavení × Kpozemek × Kzdroj info × Kstav objektů × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za Kč/m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za Kč/m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za Kč/m2 už. plochy: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za Kč/m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:

3 047,22 Kč 5 234,90 Kč 7 812,83 Kč

5 200,– Kč 3 510,00 Kč/m2 už. plochy = 18 252 000,– Kč ×

– 43 –

C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty staveb a pozemků, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. K nemovitosti se vážou omezení vlastnických práv - zástavní práva, nařízení exekuce. Věcná břemena ani jiná další omezení nezjištěna ani objednatelem doložena. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti není na uvedená omezení brán zřetel. Komerční areál se nachází v průmyslové zóně na okraji města, v souladu s územním plánem. Areál je oplocený, střežený, udržovaný. Přístup z veřejných zpevněných komunikací. Inženýrské sítě kompletní v místě. Rozlehlé volné skladovací plochy ze silničních panelů. Pozemky pod stavbami a manipulační plocha p.p.č. 122/7 mezi objekty areálu jsou jiných vlastníků! V současnosti trvá celková stagnace trhu nemovitostí spojená s všeobecným poklesem cen nemovitostí. Nabídka převyšuje poptávku. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá cena stanovena ve výši cca porovnávací hodnoty, neboť ta se nejobjektivněji blíží obvyklé hodnotě nemovitosti. 17 936 400,– Kč Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou 11 492 600,– Kč Stanovená věcná hodnota celkem 29 429 000,– Kč Výnosová hodnota 17 849 280,– Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 23 639 140,– Kč vážený průměr dle Naegeliho 19 779 230,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 18 252 000,– Kč

Obvyklá cena nemovitosti – Areálu ADAM CAR, k.ú. Lobeček, Kralupy nad Vltavou, okr. Mělník – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí

18 000 000,– Kč Cena slovy: osmnáctmilionů Kč V Úvalech dne 23.8. 2011

Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly

V Úvalech dne 23.8. 2011 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí + informace 2. Kopie kat. mapy 3. Situační mapa 4. Soupis nájemného 5. Fotodokumentace

Ing. Ivan Rut

– 44 – Fotodokumentace: Areál ADAM CAR s.r.o., k.ú. Lobeček, Kralupy nad Vltavou, okres Mělník

Administrativní objekt na st.p.č. 1098/1 a 1098/2

Ubytovna na st.p.č. 1099

Truhlárna na st.p.č. 1100

– 45 –

Restaurace a ubytovna na st.p.č. 1097/1 a 1097/2

Montážní hala na st.p.č. 1101

Zámečnická dílna na st.p.č. 1102

Sklad vedle zámečnické dílny

– 46 –

Sklad a kanceláře na st.p.č. 1270

Garáže

Vjezd do areálu s vrátnicí

Soc. zařízení na st.p.č. 1270

Sklad na st.p.č 1103/1 a 1103/2

Volné zpevněné plochy p.č. 122/41

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

Recommend Documents