Postavení a perspektivy Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Postavení a perspektivy Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR Bakalářská práce

Autor:

Danuše Nováková Bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Jan Kolář

Duben, 2010

Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe jsem předloţenou bakalářskou práci vypracovala samostatně a pouţila jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu pouţité literatury.

……………………………………. Danuše Nováková Karlovy Vary dne 1.4.2010

Poděkování

Chtěla bych poděkovat Ing. Janu Kolářovi za kvalifikované vedení mé bakalářské práce, za cenné rady, odbornou pomoc, čas i podporu, kterou mi věnoval při jejím zpracování.

Anotace Cílem mé práce je zmapování postavení Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR v minulosti, současnosti a naznačení jeho moţného dalšího vývoje a perspektiv. Vycházím z vývoje hypotečního bankovnictví v ČR a obecné podstaty hypotečního úvěru. Zmiňuji dopad světové finanční krize na trh hypotečního bankovnictví v ČR. Představuji Skupinu ČSOB, kterou na českém hypotečním trhu zastupuje Československá obchodní banka, a.s. a především lídr hypotečního trhu Hypoteční banka, a.s. Analyzuji současné postavení Skupiny ČSOB na hypotečním trhu v ČR, její aktuální produktovou nabídku, distribuci a propagaci hypotečních úvěrů. Popisuji stávající strategii Skupiny ČSOB při poskytování hypotečních úvěrů spojenou s neustálou klientskou péčí. Na základě dosavadního vývoje odhaduji další moţné perspektivy a budoucí vývoj Skupiny ČSOB na českém trhu hypotečního bankovnictví.

Annotation In my bachelor thesis I present the standing of the CSOB Group at the mortgage banking market in the Czech Republic in the past and present and I try to indicate its possible further development and perspectives. It results from the mortgage banking system development in the Czech Republic and from the general principle of the mortgage loan. I mention the impact of the world financial crisis to the mortgage market in the Czech Republic. I present the CSOB Group which is, at the Czech mortgage market, represented by Českolovenská obchodní banka, a.s. and mainly the leader of the mortgage market, Hypoteční banka a.s. I analyze the current position of the CSOB Group at the mortgage market in the Czech Republic, its actual product offer, distribution and mortgage credit promotion. I draw near existing strategy of the CSOB Group for the providing of mortgage loans. Based on the analysis of the present development, I estimate possible perspectives and future progress of the CSOB Group at the mortgage banking market in the Czech Republic.

OBSAH OBSAH ............................................................................................................................................................. 5 ÚVOD ............................................................................................................................................................... 6 1. VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR............................................................................ 8 1.1. HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY ................................................................................................................ 13 1.2. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ ....................................................................................... 15 1.3. FINANČNÍ KRIZE A JEJÍ DOPAD NA ČESKÝ HYPOTEČNÍ TRH .................................................................... 19 2. ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA SKUPINY ČSOB ........................................................................ 23 2.1. FINANČNÍ SKUPINA ČSOB ................................................................................................................... 23 2.2. ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA, A.S. .......................................................................................... 25 2.3. HYPOTEČNÍ BANKA, A.S. ...................................................................................................................... 26 3. VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ VE SKUPINĚ ČSOB V MINULOSTI ...................... 28 3.1. DOSAVADNÍ POSTAVENÍ SKUPINY ČSOB NA HYPOTEČNÍM TRHU ......................................................... 28 3.2. VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ VE SKUPINĚ ČSOB ................................................................... 31 4. POSTAVENÍ SKUPINY ČSOB NA TRHU HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR V SOUČASNOSTI .................................................................................................................................... 36 4.1. AKTUÁLNÍ NABÍDKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ SKUPINY ČSOB ................................................................ 36 4.2. DISTRIBUCE A PROPAGACE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ SKUPINY ČSOB ...................................................... 40 4.3. SOUČASNÁ STRATEGIE SKUPINY ČSOB PŘI POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................... 43 5. PERSPEKTIVY SKUPINY ČSOB NA TRHU HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR ............ 49 5.1. NOVÉ SMĚRY HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ........................................................................................ 49 5.2. ODHAD BUDOUCÍHO VÝVOJE SKUPINY ČSOB NA TRHU HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ....................... 50 ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 55 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ....................................................................................................... 57 MONOGRAFIE ............................................................................................................................................. 57 ELEKTRONICKÉ ZDROJE ............................................................................................................................... 57

5

ÚVOD Jednou ze základních potřeb člověka je potřeba bydlení. Kvalita bydlení by měla být taková, abychom si odpočinuli v pohodlí domova, nabrali ztracené síly do další činnosti. Právo na bydlení však není státem chápáno jako nárokové. Investice do bydlení zůstává stále mimořádně nákladnou záleţitostí, která většinou přesahuje finanční rámec jednotlivce či rodiny. Proto je řešení otázky : „Jak financovat své bydlení?“ velmi důleţitou součástí ţivota kaţdého z nás. Bydlení je moţné řešit různými způsoby. Krátkodobě levnější je bydlení v pronájmu. Placení nájemného je však stále vyšším nákladem a k vlastnímu bydlení nás nijak nepřiblíţí. Daleko lepším způsobem řešení otázky bydlení je pořízení vlastního bytu či domu. Cena nemovitostí ve většině případech mnohonásobně překračuje naše finanční moţnosti, a proto hledáme jiné způsoby financování. Vzhledem k vysokým cenám nemovitostí určených k bydlení je nejvíce vyuţívaným úvěrovým produktem pro účely financování bydlení hypoteční úvěr. Téma své bakalářské práce Postavení a perspektivy Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR jsem si vybrala z důvodu mé bankovní praxe v oblasti retailových úvěrů (v bankovnictví označení pro úvěry fyzickým osobám). Cílem mé bakalářské práce je analýza postavení Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR v minulosti a současnosti a naznačení jeho moţného dalšího vývoje a perspektiv. Ve své práci se podrobně zaměřuji na hypoteční úvěrování fyzických osob občanů. Vývoji a parametrům hypotečních úvěrů pro podnikatelské subjekty a obce se v této práci budu věnovat jen okrajově pro ucelení nabídky hypotečních úvěrů. Finanční Skupinu ČSOB (dále jen Skupina ČSOB), kterou v oblasti hypotečního úvěrování zastupuje především Hypoteční banka, a.s. a Československá obchodní banka, a.s., jsem si vybrala z důvodu, ţe se na českém hypotečním trhu vyskytuje od jeho vzniku a stabilně na něm zaujímá přední místo. Celou práci jsem rozdělila do pěti hlavních kapitol. V první kapitole se věnuji vývoji hypotečního bankovnictví v ČR, jeho právnímu základu, všeobecně hypotečnímu úvěru. Dále se zaměřuji na přiblíţení dvou oblastí, které se velmi úzce pojí s hypotečním úvěrováním : hypotečním zástavním listům a státní podpoře hypotečního úvěrování. Ve druhé kapitole charakterizuji Skupinu ČSOB. Blíţe představuji Československou

6

obchodní banku, a.s. a především Hypoteční banku, a.s. jako hlavního hráče hypotečního trhu. Ve třetí kapitole jiţ konkrétně popisuji postavení Skupiny ČSOB na českém hypotečním trhu v období od roku 2000 aţ 2008, to je za minulé období a za stejné období přibliţuji vývoj hypotečních produktů uvnitř samotné Skupiny ČSOB. Čtvrtá kapitola se týká jiţ současnosti. Dává ucelený přehled o aktuální nabídce hypotečních produktů za Skupinu ČSOB. Snaţím se v ní přiblíţit distribuci a propagaci hypotečních úvěrů. Dále analyzuji dva hlavní cíle současné obchodní strategie Skupiny ČSOB v oblasti hypotečního úvěrování. Prvním cílem je udrţení podílu na hypotečním trhu s dodrţením maximální obezřetnosti při poskytování nových hypotečních úvěrů. Druhým, v současnosti velmi důleţitým cílem, je udrţení stávajícího úvěrového portfolia. Popisuji kroky, které činí konkrétně Československá obchodní banka, a.s. pro udrţení klientů s hypotečním úvěrem. V závěru kaţdé kapitoly provádím její shrnutí. V něm vyzdvihuji a porovnávám skutečnosti, které mají dle mého názoru vliv na současný a hlavně budoucí vývoj hypotečního trhu. Na základě těchto dílčích shrnutí, porovnáním tabulek a grafů, které pro lepší přehlednost ve své práci vyuţívám a dále na základě zkušeností z vlastní bankovní praxe v ČSOB naznačuji další moţný vývoj a perspektivy Skupiny ČSOB na českém hypotečním trhu. To je předmětem páté kapitoly této práce.

7

1. VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR Tradice hypotečního bankovnictví v Čechách se datuje nejméně od počátku druhé poloviny 19. století, kdy vznikla v Praze první hypoteční banka. Jednalo se o Hypoteční banku Království českého, která byla v roce 1865 zaloţena jako veřejnoprávní ústav pro získávání úvěrů na domovní a pozemkový majetek. V období mezi světovými válkami byl trh hypotečních úvěrů ovládán zemskými bankami, které podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Po druhé světové válce byl vývoj hypotečního bankovnictví na několik desítek let přerušen a hypoteční úvěr zmizel na dlouhou dobu z právního řádu i ekonomické praxe. Obecná moţnost obnovy hypotečního trhu v bývalé ČSFR byla dána aţ v roce 1990 zákonem číslo 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v části vymezující pojem a podstatu hypotečních zástavních listů definoval i hypoteční úvěr. Československá obchodní banka, a.s. sice získala podle tohoto zákona oprávnění na vydávání hypotečních zástavních listů, ale v té době platné právní prostředí neumoţňovalo poskytování hypotečních úvěrů. Chyběl i kapitálový trh, bez něhoţ se hypoteční bankovnictví neobejde. V roce 1995 vešel v platnost zákon číslo 84/1995 Sb., který novelizoval jiţ existující zákony související s hypotečním úvěrováním. Jednalo se o těchto pět zákonů : zákon číslo 530/1990 Sb., o dluhopisech; zákon číslo 513/1991 Sb., obchodní zákoník; zákon číslo 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání; zákon číslo 99/1963 Sb., občanský soudní řád; zákon číslo 21/1992 Sb., o bankách. Tato právní úprava umoţnila od roku 1995 novodobý rozvoj hypotečního bankovnictví v České republice. Hypoteční úvěr musel podle této právní úpravy platné do dubna roku 2004 splňovat dvě základní náleţitosti – pouţití na investici do nemovitosti na území České republiky a zajištění zástavním právem k nemovitosti nacházející se rovněţ na území České republiky. Zástavní právo si lze představit jako závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky – v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dluţníka – z věci zastavené. 8

Výrazný posun ve vývoji českého hypotečního bankovnictví přinesla novela zákona číslo 190/2004 Sb., o dluhopisech. Tento zákon, který nabyl účinnosti dnem vstupu České republiky do Evropské unie, nahradil zákon číslo 530/1990 Sb., o dluhopisech a vnesl do hypotečního bankovnictví zásadní změny. Hypoteční úvěr byl nově definován jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Od 1. května 2004 jiţ tedy hypoteční úvěr nemusí být úvěrem účelovým, ale začíná se na hypotečním trhu poskytovat také jako úvěr neúčelový. U neúčelových hypotečních úvěrů banky nesledují pouţití úvěrových prostředků. Rámec poskytování a splácení hypotečního úvěru Způsob poskytování a splácení hypotečního úvěru je definován jiţ zmíněnými zákony o dluhopisech a o bankách. Vyplývá z nich zejména následující : hypoteční úvěry musí být zajištěny zástavním právem k nemovitostem; ke dni uzavření smlouvy o hypotečním úvěru nesmí na zastavované nemovitosti váznout ţádné jiné zástavní právo třetí osoby a ani převod této nemovitosti nesmí být podle dříve platné právní úpravy omezen, s výjimkou zástavního práva ve prospěch stavební spořitelny; nemovitost se nepovaţuje za zatíţenou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovitostí, pokud takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku pouţití hypotečního úvěru k jejímu splacení; pokud hypoteční banka bude vydávat hypoteční zástavní listy, nesmějí pohledávky z hypotečních úvěrů, které slouţí ke krytí hypotečních zástavních listů, přesahovat 70 % zadluţitelné hodnoty nemovitostí; zadluţitenou hodnotu nemovitostí stanoví hypoteční

banka,

která

poskytuje

hypoteční

nejpravděpodobnějšího výnosu realizace zástavy;

9

úvěr,

jako

hodnotu

banka, která je oprávněna vydávat hypoteční zástavní listy, je povinna vydat obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, v nichţ stanoví zejména postup při prodlení dluţníka se splácením úvěrů nebo úroků a případy změn na straně dluţníka, za kterých je banka oprávněna poţadovat předčasné splacení úvěru. Způsob uzavírání a plnění smluv o hypotečním úvěru a povinnosti a práva s tímto smluvním ujednáním spojené jsou upraveny zákonem číslo 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů. Hypoteční bankovnictví je specializovaným bankovním oborem, který prošel v novodobé historii České republiky velmi dynamickým vývojem. V současné době převaţuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrovou podporu bydlení nad úvěrovou podporou podnikání. Důvody jsou především tyto: stále více lidí povaţuje kvalitní bydlení za nezbytnou ţivotní potřebu; v podnikatelské sféře se zásadně změnil charakter nemovitostí (zejména budov), které slouţí k podnikání. Tyto nemovitosti bývají ve většině případech jednoúčelového charakteru (například výrobní a montáţní haly), jsou velmi těţko prodejné a pro banky jsou tudíţ nevhodnou zástavou. Proto se podnikatelské hypoteční úvěry soustřeďují většinou na úvěrovou podporu podnikání v bytové výstavbě nebo podporu takového typu podnikání, kdy zástava můţe slouţit zároveň k bydlení i podnikání.1

1

SŮVOVÁ, Helena, et al. Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. s. 157-204. ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 117 s. ISBN 80-7265-091-0. s. 64.

10

Ke konci roku 2009 působilo na českém trhu hypotečního bankovnictví 17 institucí poskytujících hypoteční úvěry : 2 specializované banky Hypoteční banka, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. 11 univerzálních bank Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. GE Money Bank, a.s. Raiffeisenbank, a.s. UniCredit Bank CR, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Volksbank CZ, a.s. Oberbank AG-pobočka Česká republika LBBW Bank CZ a.s. BRE Bank S.A. organizační sloţka podniku Waldviertler Sparkasse von 142 AG

a dále 4 společnosti, které nabízejí hypoteční úvěry ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností ING Ţivotní pojišťovna N.V., pobočka pro Českou republiku Citibank Europe plc, organizační jednotka (dále jen Citibank) Poštovní spořitelna Česká pojišťovna a.s.

11

Následující tabulka ukazuje vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v České republice od roku 1995 do konce roku 2009. Přehled je sestaven za kaţdý rok zvlášť a dále kumulativně, sledovaným ukazatelem je počet uzavřených smluv a poskytnutý objem hypotečních úvěrů. Tabulka 1: Vývoj poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR

Hypoteční úvěry (celkem fyzické i právnické osoby) za daný rok

kumulativně ke konci roku

rok

počet ks

objem mil. Kč

počet ks

objem mil. Kč

1995

1 260

1 250

1 260

1 250

1996

4 928

7 838

6 188

9 088

1997

4 092

9 247

10 280

18 335

1998

4 988

10 987

15 268

29 322

1999

6 414

10 922

21 682

40 244

2000

10 228

18 180

31 910

58 424

2001

14 837

24 810

46 747

83 234

2002

21 545

30 311

68 292

113 545

2003

32 165

47 597

100 457

161 142

2004

41 815

68 126

142 272

229 268

2005

52 388

98 320

194 660

327 588

2006

69 189

140 660

263 849

468 248

2007

85 757

184 053

349 606

652 301

2008

69 670

184 985

419 276

837 286

2009

45 229

89 750

464 505

927 036

Zdroj : Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

Hypoteční trh od počátku prodeje hypotečních úvěrů ovlivňovala především tato trojice bank : Česká spořitelna, a.s., Hypoteční banka, a.s. a Komerční banka, a.s. Jejich trţní podíly se do roku 2007 měnily jen minimálně. V roce 2005 zaznamenala velký nárůst 12

produkce hypotečních úvěrů Raiffeisenbank, a.s. Rok 2007 byl historicky rekordní v počtu uzavřených smluv i co do objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Rok 2008 znamenal pro celý hypoteční trh v ČR velký propad obchodů. Nejvíce oslabila svoji pozici na trhu Česká spořitelna, a.s., její trţní podíl klesl téměř na polovinu. Naopak Raiffeisenbank, a.s. si udrţela své poměrně stabilní výsledky. Předběţné výsledky za rok 2009 odhadují meziroční propad produkce hypotečních úvěrů minimálně ve výši 30%.

1.1. Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry jsou svou povahou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky, dlouhodobě investované prostředky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí, aby proti hypotečním úvěrům stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Takovýto zdroj představují výnosy z vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druh dluhopisů (dluhových cenných papírů) krytý pohledávkami z hypotečních úvěrů (pohledávkový systém krytí) nebo zajištěný souborem hypoték, tj. zástavních práv k nemovitostem (zástavní systém krytí). Systémy emise hypotečních zástav ne zástavních listů Adresný systém – při adresném systému je na kaţdý konkrétní hypoteční úvěr vydáván konkrétní hypoteční zástavní list. Investor kupující takovýto dluhopis přesně ví, jakou nemovitostí a jak kvalitním dluţníkem je dluhopis kryt. Mezi nemovitostí a hypotečním zástavním listem je přímá vazba. Blokový systém – spočívá v tom, ţe hypoteční zástavní listy se vydávají v poměru k přesně definovanému portfoliu hypotečních úvěrů a s nimi spojených zástav k nemovitostem. Předností tohoto systému pro investory je rozmělnění rizika mezi větší soubor dluţníků a větší soubor hypoték. Všeobecný systém – jde o systém, kdy jednotlivé emise hypotečních zástavních listů jsou vydávány bez vazby na konkrétní portfolio hypotečních úvěrů a jim odpovídajících zástav k nemovitostem. Emise hypotečních zástavních listů se opírá o všeobecné krytí vymezenými aktivy hypoteční banky. V současné době patří mezi nejrozšířenější systémy zajišťující vazbu mezi hypotečními zástavními listy a hypotečními úvěry blokové systémy. 13

Úročení hypotečních zástavních listů Výnosy z hypotečních ústavních listů mají charakter úrokových výnosů. To znamená, ţe se stanoví jako procento z nominální hodnoty hypotečního zástavního listu. Nominální neboli jmenovitou hodnotou hypotečního zástavního listu se rozumí částka peněţních prostředků jmenovitě na něm uvedená. Úroky z hypotečních zástavních listů se stanovují nejčastěji jako pevné po celou dobu jejich splatnosti (obvykle 5 let). Výše úroků z hypotečních zástavních listů ovlivňuje zásadním způsobem: cenu neboli úrok, za který se poskytují hypoteční úvěry; cenu, za kterou se hypoteční zástavní listy nakupují a prodávají. Skladba úroku z hypotečních úvěrů (zjednodušeně): úrok z hypotečních zástavních listů + bankovní marţe = úrok z hypotečních úvěrů Bankovní marţí se přitom rozumí rozdíl mezi úroky z hypotečního úvěru a úroky z hypotečních zástavních listů. Z této marţe hradí hypoteční banky veškeré své náklady.2 Úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů emitovaných (vydaných) do 31.12.2007 jsou osvobozeny od daně z příjmu. U emisí hypotečních zástavních listů po 1.1.2008 je toto osvobození zrušeno a úrokové výnosy musí být zdaněny sráţkovou daní podle zákona číslo 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Povolení k vydávání hypotečních zástavních listů vydává na základě ţádosti Česká národní banka, vydání kaţdé emise je ještě zvlášť schvalováno Ministerstvem financí ČR. Atraktivita hypotečních zástavních listů pro investory vyplývá z jejich vysoké bezpečnosti, zaručené krytím pohledávkami z hypotečních úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Představují jednu z nejbezpečnějších forem investování. Hypoteční banka, a.s. je největším emitentem hypotečních zástavních listů. K 31.12.2008 tvořily hypoteční zástavní listy Hypoteční banky, a.s. 31,13% všech hypotečních zástavních listů v České republice.

2

SŮVOVÁ, Helena, et al. Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. s. 192-198.

14

1.2. Státní podpora hypotečního úvěrování V současné době jsou platná tři nařízení vlády, na jejichţ základě lze získat podporu hypotéčních úvěrů (dotaci úroku, nízko úročenou půjčku) nebo dle zákona o daních z příjmu odpočet zaplacených úroků od základu daně. Tato opatření státu by měla slouţit ke zvýšení dostupnosti hypotečních úvěrů. Úroková dotace Nařízení vlády č. 244/1995 Sb. – podpora nového bydlení Příspěvek ze státního rozpočtu k podpoře výstavby a pořízení bytových domů, rodinných domů nebo bytů financovaných z hypotečních úvěrů se poskytoval fyzickým osobám, které neprováděly bytovou výstavbu v rámci své podnikatelské činnosti, byly občany České republiky a měly na jejím území trvalý pobyt. Tato dotace úroků činila od r. 1996 do 31.1.2001 čtyři procentní body, od 1.2.2001 do 31.1.2002 dva procentní body, od 1.2.2002 do 31.1.2003 jeden procentní bod, od 1.2.2003 doposud činí nula procentního bodu. S účinností od 1.2.2004 přestaly banky přijímat ţádosti o státní finanční podporu dle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Přijímání ţádostí bylo ukončeno na základě vydaného nařízení vlády č. 33/2004 Sb., které nabylo účinnosti dne 1.2.2004 a kterým bylo nařízení vlády č. 244/1995 Sb. zrušeno. Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. – podpora staršího bydlení pro mladé Nařízení upravuje rozsah a podmínky poskytování příspěvků ze státního rozpočtu ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, nebo na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem včetně pozemků nebo jejich odpovídajících částí, které jsou kupovány společně s bytem nebo rodinným domem s jedním bytem a na koupi movitých a nemovitých věcí, které se na těchto pozemcích nacházejí. Úroková dotace je zaručena maximálně na 10 let. Její výše platí na dobu platnosti úrokové sazby sjednané s bankou, nejdéle však po dobu pěti let. Je poskytována k hypotečnímu úvěru na koupi jednoho bytu do výše 800 000 Kč, v případě rodinného domu s jedním bytem do výše 1 500 000 Kč. Část úvěru převyšující tento limit není dotována.

15

Základní podmínky, které musí být splněny pro přiznání státní finanční podpory dle nařízení vlády č. 249/2002 ve znění pozdějších předpisů: Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v roce podání ţádosti dovršit věk 36 let. Ţadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manţelů ani jeho partner) nesmí v době podání ţádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehoţ koupi je podpora ţádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehoţ koupi je ţádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování slouţit výhradně k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manţelství ve společném jmění manţelů). O poskytnutí podpory je moţné zaţádat v den uzavření smlouvy o úvěru, nejzazší termín je pak den jeho čerpání. Ţádost o příspěvek je moţné podat pouze prostřednictvím financující banky. Hypoteční banka zajistí přijetí ţádosti o dotaci, podpis smlouvy o poskytnutí dotace a její předání na Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Některé klienty můţe nepříjemně překvapit, ţe zdaleka ne všichni tuzemští poskytovatelé hypotečních úvěrů mají s Ministerstvem pro místní rozvoj ČR sjednánu smlouvu o zprostředkování státní podpory. V současnosti mají pověření ke zprostředkování dotace následující bankovní instituce : Česká spořitelna, a.s. Hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. GE Money Bank, a.s. Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Wüstenrot hypoteční banka, a.s. UniCredit Bank CZ, a.s. Zbývající banky na trhu tuto sluţbu neposkytují a tak pokud chtějí klienti ţádat o dotaci, nemají jinou moţnost, neţ se obrátit na některou z vyjmenovaných bank. 16

Příspěvek připadající na měsíční splátku se poskytne ve výši, která se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku bez příspěvků podle tohoto nařízení a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank předešlém roce. Průměrnou sazbu úroku zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR ve veřejných informačních prostředcích a v dálkově přístupném informačním systému. Úprava se provádí vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Tabulka 2: Výše státní podpory v jednotlivých letech

Období

Výše státní podpory

1.9.2002 - 31.1.2003

3%

1.2.2003 - 31.1.2004

2%

1.2.2004 - 31.1.2005

1%

1.2.2005 - 31.1.2006

0%

1.2.2006 - 31.1.2007

0%

1.2.2007 - 31.1.2008

0%

1.2.2008 - 31.1.2009

0%

1.2.2009 - 31.1.2010

1%

1.2.2010 - 31.1.2011

1%

Zdroj : Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

V roce 2009 se průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pohybovala nad úrovní 5%. Z tohoto titulu rozhodlo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, ţe i v roce 2010 bude poskytovat 1% úrokovou dotaci ke sjednaným hypotečním úvěrům. Podle evidence Ministerstva pro místní rozvoj ČR stát v roce 2009 podpořil 2400 domácností s hypotékou a ţadatelům celkem vyplatil bezmála deset milionů korun. Pro letošní rok má stát ve svém rozpočtu pro tyto účely připraveno 45 milionů korun.

17

Graf 1: Objem státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) do února 2010

Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům v mil. Kč 700 496,4

600 463,9

500

472,5

384,3

400

343,6

274,4

300

174,4

177,6 95,9

2,4

10

9,5

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01 20

00 20

99

98

24

19

19

19

96

0

97

0,8

76,7

34

19

100

20

200

Zdroj : Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 5.3.2010]. Dostupný z WWW: .

Státní podpora ovšem s sebou nese i negativa. Většina hypotečních bank si účtuje vyšší poplatek za vedení hypotečního účtu s přiznanou státní finanční podporou. A nelze opomenout ani omezený limit výše úvěru pro výpočet dotace.

Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. – zvýhodněný úvěr na pořízení bydlení Nařízení upravuje rozsah a podmínky poskytování úvěrů z prostředků Státního fondu rozvoje

bydlení

osobám mladším

36

let

na

úhradu

části

nákladů spojených

s výstavbou nebo pořízením bytu. Úvěr lze poskytnout do výše 300.000 Kč a je úročen zvýhodněnou úrokovou sazbou 2% ročně. Úvěry schvaluje a řeší Státní fond rozvoje bydlení. Je moţné je pouţít samostatně nebo spolu s jiným účelovým úvěrem, například hypotečním úvěrem. Zde však je nutno nejprve Státnímu fondu rozvoje bydlení předloţit příslib takového úvěru.

18

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů – odpočet úroků Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše 300.000,- Kč ročně. Odečet můţe provést osoba, jeţ je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich nebo kaţdá z nich rovným dílem.

1.3. Finanční krize a její dopad na český hypoteční trh Česká republika má ze států střední a východní Evropy po Polsku největší trh s hypotečními úvěry (19,6 mld. EUR). Evropský bankovní trh vykazoval do poloviny roku 2007 solidní růst. Po vypuknutí americké hypoteční krize bylo zřejmé, ţe tato situace bude mít velký dopad na celý finanční sektor nejenom v USA, ale také v Evropě. Původní krize na trhu s nemovitostmi a rizikovými hypotékami postupně zasáhla další segmenty trhu a vyústila v rozsáhlou likviditní krizi celého finančního systému. Největší ztráty zaznamenaly jednoznačně banky. Začal se zpomalovat hospodářský růst a zhoršování řady ukazatelů indikovalo hlubokou recesi. Hospodářská krize propukla v Evropě v druhé polovině roku 2007. Evropa se státním zásahům na ozdravení bankovnictví nejprve bránila, ale nakonec musela bankám, které prodělaly na obchodech s nekvalitními cennými papíry, podat záchrannou ruku. Vlády evropských zemí poskytly státní pomoc ve formě finančních injekcí a garancí mnoha bankách. Většina evropských bank má v současné době zdraţené financování a zvýšené nároky na vlastní kapitál. Likvidita bankovního trhu je však poměrně dobrá a prostředky k financování hypotečních úvěrů jsou stále k dispozici. Dopad finanční krize na český hypoteční trh je zřejmý především ve sníţení počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Banky zpřísnily podmínky pro získání hypotečních úvěrů, a to jak ve zvýšení nároků na bonitu ţadatelů, tak v procentuálním sníţení maximální výše hypotečního úvěru vůči zadluţitelné hodnotě nemovitosti. Získat úvěr do výše 100 procent zadluţitelné hodnoty nemovitosti je dnes téměř nemoţné. Zpřísněná opatření bank i vysoké úrokové sazby, které si banky v roce 2008 a 2009 drţely, výrazně omezují ţadatelům moţnost získání hypotečního úvěru. 19

Celková situace způsobená finanční krizí, její psychologický i faktický dopad na potencionální ţadatele o úvěr, v současnosti negativně ovlivňuje poptávku domácností po hypotečních úvěrech. Domácnosti, přestoţe mají zájem řešit otázku vlastního bydlení, raději vyčkávají. Obavy spojené především se ztrátou zaměstnání vyvolávají strach z dlouhodobého zadluţování. V souvislosti s finanční krizí a dopadem na český hypoteční trh je zajímavé porovnání vývoje úrokových sazeb hypotečních úvěrů a vývoje dvoutýdenní repo sazby České národní banky (dále jen ČNB). Vyhlášená repo sazba slouţí centrální bance k ovlivňování výše měny v oběhu. Uvedené úrokové sazby hypotečních úvěrů vyjadřují váţenou průměrnou sazbu hypotečních úvěrů, za kterou jsou v daném období poskytovány nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby, takzvaný hypoindex. Vstupní data pro výpočet hypoindexu poskytují tyto banky : Česká spořitelna, a.s., Československá obchodní banka, a.s., Hypoteční banka, a.s., GE Money Bank, a.s., Komerční banka, a.s., Raiffeisenbank, a.s., UniCredit Bank CR, a.s., Volksbank CZ, a.s. a Wüstenrot hypoteční banka, a.s. Na počátku vývoje hypotečního trhu byly úrokové sazby úvěrů značně vysoké, sahaly aţ k 15% (rok 1997). V průběhu následujících let docházelo k postupnému sniţování sazeb a tím růstu zájmu o hypoteční úvěry. V roce 2003 se úrokové sazby pohybovaly kolem 4,84%. Koncem roku 2004 došlo opět k mírnému nárůstu úrokových sazeb na 5,05%. Rok 2005 se vyznačuje rekordním poklesem úrokových sazeb podle hypoindexu aţ na 3,98% ke konci roku. Tento pokles koresponduje s poklesem repo sazby ČNB, která v dubnu 2005 poklesla aţ na 1,75%. V červenci 2006 zvýšila ČNB svou repo sazbu na 2,25% a banky okamţitě od srpna zareagovaly navýšením úrokových sazeb u hypotečních úvěrů na 4,25%. V roce 2007 došlo k dalšímu navýšení repo sazby ČNB aţ na 2,75%, coţ byla od počátku roku 2003 nejvyšší hodnota. Hypoteční trh opět reagoval navýšením podle hypoindexu aţ na konečných 5,34% ke konci roku. Navýšení repo sazby ČNB v únoru 2008 způsobilo nárůst úrokových sazeb hypotečních úvěrů na 5,82%. Vzhledem k takto vysokým úrokovým sazbám, které si banky stále drţely, přistoupila ČNB ke sníţení své repo sazby na 2,25%. Tento krok se ale nijak neprojevil na úrokových sazbách úvěrů. Hypoteční banky si drţely celý rok své vysoké sazby a hypoteční trh neměl šanci se rozhýbat. Tyto vysoké úrokové sazby a obavy domácností ze zhoršující se ekonomické situace zapříčinily nezájem o hypoteční úvěry.

20

ČNB se i v roce 2009 snaţila sníţením své repo sazby aţ na 1,75% pomoci hypotečnímu trhu. Na to konečně hypoteční banky zareagovaly a v březnu mírně sníţily své úrokové sazby na 5,50%. V květnu 2009 přišlo další sníţení dvoutýdenní repo sazby ČNB na 1,50%. Avšak očekávané sníţení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů nepřišlo. Banky si velice rády zachovávaly vysoké úrokové sazby a hypoteční trh se propadl o více neţ třetinu. V prosinci 2009 poklesla repo sazba ČNB aţ na neuvěřitelné 1%. Hypoteční banky reagují velmi pomalu a v únoru 2010 sniţují úrokové sazby na 5,37%. Graf 2: Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v porovnání s vývojem dvoutýdenní repo sazby ČNB

Porovnání hypoindexu s repo sazbou ČNB

úroková sazba v %

7 6 5 4

repo sazba ČNB

3

hypoindex

2 1

II.10

X.09

VI.09

II.09

X.08

VI.08

II.08

X.07

VI.07

II.07

X.06

VI.06

II.06

X.05

VI.05

II.05

0

Zdroj: Hypoindex.cz [online]. [cit. 19.3.2010]. Dostupný z WWW: . Česká národní banka [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

Ačkoliv se zdálo, ţe vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů v uplynulých letech více méně kopíroval vývoj dvoutýdenní repo sazby ČNB, v roce 2008 a 2009 tento vztah přestal fungovat. Nejistota na mezibankovním trhu i strach z nesplácení úvěrů vedla banky ke zdraţování hypotečních úvěrů. Vzhledem k mírném růstu české ekonomiky a tedy i očekávanému růstu příjmů se v průběhu roku 2010 předpokládá i mírné oţivení hypotečního trhu.

21

Shrnutí první kapitoly Vývoj českého hypotečního bankovnictví bych označila od počátku za velmi dynamický, s pravidelným vysokým meziročním nárůstem v počtu i celkovém objemu úvěrů. Nápomocná tomu byla v počátku hypotečního úvěrování i silná dotační politika státu, která je však podle mého názoru v současné době nedostatečná. Konec hypoteční expanze přišel s celosvětovou finanční krizí, která zasáhla jak trh s nemovitostmi, tak trh hypoteční. Za nestandardní povaţuji chování bank, které si i přes sníţení dvoutýdenní repo sazby ČNB aţ na minimální 1% zachovávaly po celý rok 2009 své původní vysoké sazby přes 5% ročně.

22

2. ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA SKUPINY ČSOB 2.1. Finanční Skupina ČSOB Skupina ČSOB se postupně stala vedoucím hráčem na trhu finančních sluţeb v České republice. Je součástí Skupiny KBC, coţ je bankopojišťovací skupina s tradicí a silnou trţní pozicí v Belgii. Bankopojištění je bankou nabízený pojišťovací produkt. Skupina KBC se zaměřuje především na klientelu v oblasti retailu, malých a středních podniků a privátního bankovnictví (správa fyzických osob s hodnotou finančních aktiv vyšších neţ 5 mil. Kč). Geograficky je zaměřena na střední a východní Evropu. Obrázek 1: Částečné schéma vlastnické struktury Skupiny ČSOB (objasnění vlastnických vazeb pro účely této práce)

Skupina KBC Skupina ČSOB 100%

ČSOB

99,9%

Pobočky

Poštovní

ČSOB

spořitelna

HB

55%

ČMSS

Zdroj: Československá obchodní banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

23

I bankovní Skupina KBC je jednou z finančních skupin v Evropě, kterou strhla koncem roku 2008 ke dnu americká finanční krize a které se dostalo vydatné pomoci veřejného sektoru. Potíţe matky se dotkly výrazným způsobem i její dcery Československé obchodní banky, a s. Díky kombinaci svých obchodních značek (ČSOB, Poštovní spořitelna, Hypoteční banka, ČMSS) zaujímá Skupina ČSOB silné pozice ve všech segmentech českého finančního trhu. Skupina ČSOB nabízí klientům sluţby v následujících oblastech : bankovní sluţby; stavební spoření; hypotéky; faktoring; leasing; penzijní fondy; podílové fondy; obchodování s cennými papíry; správa aktiv; pojištění. Uplatňování víceznačkové strategie ve Skupině ČSOB přináší dlouhodobě vynikající výsledky. Následující grafický přehled znázorňuje kříţové prodeje v rámci Skupiny ČSOB za rok 2008. Tento distribuční model umoţňuje Skupině ČSOB nejen efektivní prodej svých produktů, ale i získávání nových klientů.

24

Graf 3: Podíl ČSOB a jednotlivých dceřiných společností na celkové produkci Skupiny ČSOB

Neživotní pojištění

Životní pojištění

Factoring

Leasing

Hypotéky

Podílové fondy

Penzijní fondy 0% ČSOB

ČMSS

10%

20%

ČSOB Penzijní fondy

30%

40%

Hypotéční banka

50%

60%

ČSOB Leasing

70%

80%

ČSOB Factoring

90%

100%

ČSOB Pojišťovna

Zdroj : Československá obchodní banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

2.2. Československá obchodní banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. (dále jen ČSOB) působí v ČR jako univerzální banka. Byla zaloţena v roce 1964 jako akciová společnost a byla monopolní bankou pro poskytování sluţeb v oblasti financování zahraničního obchodu. Od roku 1989 se zaměřuje stále více na fyzické osoby a na nové podnikatelské subjekty. Privatizace banky proběhla v roce 1999 a jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank NV, která je součástí Skupiny KBC. V roce 2000 na základě smlouvy o prodeji podniku přebírá ČSOB Investiční a poštovní banku, a.s. (dále jen IPB). Tímto spojením vznikla největší banka v ČR, jejíţ obchodní profil zahrnuje fyzické osoby, malé a střední podniky, korporátní klientelu (podniky s obratem nad 100 milionů) a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví působí ČSOB pod dvěma obchodními značkami: ČSOB; Poštovní spořitelna.

25

2.3 Hypoteční banka, a.s. Vznik banky se datuje k 10. lednu 1991. Původně působila tato banka na trhu jako univerzální

obchodní

banka

regionálního

charakteru

pod

obchodním

názvem

Českomoravská hypoteční banka, a.s. (dále jen ČMHB). V září 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. Rozhodujícím vlastníkem ČMHB se v červnu 2000 stala ČSOB (převzetím IPB). Tímto krokem přešla banka do silné finanční skupiny – Skupiny ČSOB. Od 1.ledna 2006 změnila ČMHB svůj obchodní název na Hypoteční banka, a.s. (dále jen HB). V dubnu 2008 navýšila ČSOB v HB svůj obchodní podíl na 99,90 %. Obchodní síť HB tvoří 29 poboček a široká síť externích hypotečních poradců po celé České republice. HB nabízí hypoteční úvěry nejen ve své vlastní obchodní síti, ale připravuje hypoteční produkty také pro mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. a další partnery. Tabulka 3: Podíl HB a ČSOB na hypotečním úvěrování ve Skupině ČSOB v roce 2008

Poskytnuté HÚ Počet (ks)

Objem (mil.Kč)

%

HB

12 529

23 834

64

ČSOB

7 048

13 407

36

Skupina ČSOB celkem

19 577

37 241

100

Zdroj : Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

26

Shrnutí druhé kapitoly Mým záměrem bylo představit lídra českého hypotečního trhu Hypoteční banku, a.s. jako součást finanční Skupiny ČSOB a dále Skupinu ČSOB jako součást silné belgické bankopojišťovací Skupiny KBC. Za konkurenčně velmi výhodný povaţuji distribuční model Skupiny ČSOB, který umoţňuje efektivní kříţové prodeje a získávání nových klientů. Hypoteční úvěrování ve skupině zajišťuje především HB (64%) a ČSOB (36%). Kladně hodnotím jednotné metodické procesy a postupy včetně aplikace pro zpracování hypotečních úvěrů, které pro celou Skupinu ČSOB zajišťuje právě nejzkušenější HB.

27

3. Vývoj hypotečního bankovnictví ve Skupině ČSOB v minulosti Spojením silných obchodních značek ČSOB a Hypoteční banka došlo v roce 2000 k nastartování vývoje hypotečního bankovnictví ve Skupině ČSOB. HB však zůstává jediným věřitelem klienta, od počátku provádí správu a metodický vývoj hypotečních produktů pro celou Skupinu ČSOB.

3.1. Dosavadní postavení Skupiny ČSOB na hypotečním trhu Ačkoliv na českém hypotečním trhu působí řada společností, Skupina ČSOB v čele s HB (dříve ČMHB), na něm dlouhodobě dominuje. Rok 2000 až 2004 Po roce 2000 způsobil souběh nízkých úrokových sazeb a vysoké státní finanční podpory hypotečního úvěrování nové bytové výstavby zvýšený zájem o hypoteční úvěry. Pozice ČMHB a jejího největšího konkurenta České spořitelny, a.s. (dále je ČS) byly velmi vyrovnané. Neustále se sniţující úrokové sazby a nová forma státní finanční podpory (podpora staršího bydlení pro mladé) zapříčinily, ţe ČMHB v roce 2002 zvýšila svoji produkci oproti roku 2001 dvojnásobně. Hypoteční úvěry se v ČR staly standardním nástrojem k pořízení bydlení. V roce 2003 přetrvával pokles úrokových sazeb a současně růst reálných mezd občanů. Obava ze zvýšení cen nemovitostí po vstupu ČR do Evropské unie hrála nemalou roli ve zvýšené poptávce po hypotečních úvěrech. Hypoteční trh v roce 2003 ovládali stále stejní konkurenti : ČS, ČMHB a Komerční banka, a.s. (dále jen KB). Pro Skupinu ČSOB byl rok 2003 počátkem intenzivní spolupráce mateřské ČSOB s jejími dceřinými společnostmi. To velmi posilovalo pozici ČMHB na poli financování bydlení. Navzdory

silnému

konkurenčnímu

prostředí

si

ČMHB

udrţela

přední

místo

na hypotečním trhu v ČR i v roce 2004. Stanula na pozici druhého největšího poskytovatele hypotečních úvěrů za ČS.

28

Rok 2005 až 2007 V roce 2005 dosáhly úrokové sazby historického minima, a to pod 4 %. Díky tomuto poklesu, dostatečné nabídce na trhu s nemovitostmi i stagnujícím cenám nemovitostí nadále přetrvával pozitivní vývoj hypotečního trhu. ČMHB, pod novou obchodní značkou „Hypoteční banka“, získala v prestiţní soutěţi MasterCard Banka roku 2005 v kategorii „Hypotéka roku“ první místo. Jednalo se o ocenění sluţeb a produktů bank působících v ČR zaměřených na drobnou klientelu. Mezi tři největší poskytovatele hypotečních úvěrů patřily stále ČS, ČMHB a KB. Pokračující zájem o hypoteční úvěry byl v roce 2006 dán i plánovanou deregulací nájemného a nejistotou týkající se zvýšení sazby DPH na stavební práce spojené s bydlením. Poptávku po hypotečních úvěrech zvyšovaly i masivní marketingové aktivity jednotlivých bank i měnící se postoj občanů, kteří měli stále větší zájem investovat do vlastního kvalitního bydlení a nebáli se dlouhodobého zadluţení. Stále přetrvávala podprůměrná zadluţenost českých domácností. HB si zlepšila své postavení na trhu o jedno procento a udrţela si druhou pozici za ČS. Rok 2007 byl rekordní v celé ekonomice, nevyjímaje ani hypoteční trh. HB se podařilo meziročně navýšit objem poskytnutých hypotečních úvěrů o neuvěřitelných 53%. HB obstála v silné konkurenci bank na druhém místě za ČS a jiţ podruhé získala v soutěţi MasterCard Banka roku 2007 v kategorii „Hypotéka roku“ první místo. Rok 2008 V roce 2008 se potvrdil očekávaný nárůst úrokových sazeb, úrokové sazby se znovu vyšplhaly aţ téměř k 6%. V druhé polovině roku 2008 jiţ bylo jisté, ţe se globální finanční recese projevila i v českém hospodářství. Pevné základy a obezřetnost v uplynulých letech podrţely stabilitu českého finančního sektoru. Přesto se nová realita odrazila na hypotečním trhu meziročním propadem ve výši 20 %. Nové prodeje hypotečních úvěrů Skupiny ČSOB však zůstaly zhruba na stejné úrovni jako v rekordním roce 2007. HB měla díky ČSOB dostatek zdrojů na financování svých obchodů, těţila ze síly Skupiny ČSOB. HB zvýšila v roce 2008 svůj trţní podíl, který dosahoval aţ jedné třetiny všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů a stala se tak lídrem hypotečního trhu v ČR.

29

Tabulka 4: Podíl Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR (měřeno objemem poskytnutých úvěrů) v letech 2000 až 2008 :

Rok

Tržní podíl v %

2000

27

2001

25

2002

22

2003

24

2004

22

2005

23

2006

24

2007

27

2008

33

Zdroj : Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

Graf 4: Tržní podíly hypotečních bank v roce 2008 (měřeno objemem poskytnutých úvěrů) : Tržní podíl podle objemu (%)

32,7 22,7

5

3,5

2,8

GE Money Bank, a.s.

UniCredit Bank CR, a.s.

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

16,5

Česká spořitena, a.s.

Raiffeisenbank, a.s.

Komerční banka, a.s.

Skupina ČSOB

16,8

Zdroj : Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

30

Tabulka 5: Nově poskytnuté hypoteční úvěry fyzickým osobám v roce 2008 podle jednotlivých bank

Banka

Počet (ks)

Objem (mil.Kč)

Skupina ČSOB

19 577

37 241

Komerční banka, a.s.

15 564

25 831

Raiffeisenbank, a.s.

10 243

19 129

Česká spořitelna, a.s.

10 989

18 847

GE Money Bank, a.s.

4 221

5 736

UniCredit Bank CR, a.s.

1 637

3 955

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

2 266

3 188

64 497

113 927

Celkem

Zdroj : Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

3.2. Vývoj hypotečního bankovnictví ve Skupině ČSOB Rok 2000 až 2004 ČMHB aktivně posilovala své obchodní aktivity a snaţila se zavést více orientovaný klientský přístup. V její nabídce byly : hypoteční úvěry pro fyzické osoby na investice do nemovitostí pro bytové potřeby; hypoteční úvěry pro města a obce na výstavbu bytů, bytných objektů a na rekonstrukci a modernizaci bytového fondu; hypoteční úvěry pro právnické osoby a fyzické osoby-podnikatele na investice do nemovitostí slouţících k podnikání. Mezi novinky roku 2000 patřily tzv. kombinované produkty. „Hypoteční úvěr s kapitálovým ţivotním pojištěním“ je úvěr, kdy klient splácí po sjednanou dobu jen úroky a k datu stanovenému ve smlouvě o úvěru je část jistiny hypotečního úvěru splacena z naspořené kapitálové hodnoty. A dále „Hypoteční úvěr se stavebním spořením“, kdy

31

klient rovněţ splácí pouze úroky a po ukončení spoření pouţije naspořené finanční prostředky na částečné uhrazení hypotečního úvěru. V roce 2001 se ČMHB mimo své obchodní aktivity zaměřila na vývoj v oblasti řízení rizik, pokračoval příznivý trend poklesu klasifikace portfolia hypotečních úvěrů a jeho rizikovosti. K předcházení a včasnému řešení problémových úvěrů byla v ČMHB zřízena nová pozice tzv. „risk manaţerů“, jejichţ hlavním úkolem byla právě péče o takové úvěry a klienty. Další oblastí zájmu byl vývoj informačních systémů ČMHB a aplikace elektronického zpracování dokumentů. Silný konkurenční boj nutil ČMHB dále rozšiřovat svou nabídku hypotečních úvěrů. V roce 2002 přišla na trh s úvěrem vhodným zvláště pro mladé klienty s perspektivou rostoucích budoucích příjmů tzv. „Hypoteční úvěr Progres“. Moţnost získání prostředků aţ do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti řešil „Hypoteční úvěr 100“. V rámci zkvalitňování sluţeb a dostupnosti obchodních míst připravila ČMHB společně s ČSOB nový způsob prodeje hypotečních úvěrů na pobočkách mateřské ČSOB. Úvěr prodávaný v síti ČSOB

se nazýval „ČSOB Hypoteční konto“ a kombinoval výhody

hypotečního úvěru a vedení osobního účtu, včetně vyuţití pojišťovacích produktů. Významu začaly nabývat externí obchodní sítě v podobě finančních poradců. Naprostá většina poskytovaných hypotečních úvěrů v obou sítích Skupiny ČSOB byla určena fyzickým osobám – občanům. Rok 2003 byl ve znamení zkvalitňování produktové nabídky a snahy o zjednodušení procesů souvisejících s hypotečním úvěrováním. Tzv. „Hypomarket ČMHB“, jak se v té době produktové portfolio ČMHB marketingově nazývalo, nabízelo širokou škálu nejrůznějších hypotečních úvěrů. S rozvojem přímého prodeje hypotečních úvěrů v síti ČSOB souvisel i rozvoj bankopojištění. K hypotečnímu úvěru bylo prodáváno majetkové pojištění staveb a domácnosti i ţivotní pojištění Důvodem byla jistě i skutečnost, ţe vlastníkem ČSOB je silná bankopojišťovací společnost KBC Bank NV. Poskytování hypotečních úvěrů bylo nastaveno jako jedna z klíčových priorit Skupiny ČSOB. Připravovala se také spolupráce se společností Czech Banking Credit Bureau, a.s. (dále jen CBCB), která v té době provozovala pouze Bankovní registr klientských informací. Pomocí tohoto registru se začaly banky vzájemně informovat o bonitě a důvěryhodnosti svých klientů, o jejich dobré i špatné kreditní historii. V roce 2004 se stal hypoteční trh nejvíce konkurenčním trhem v ČR a jeho značný potenciál byl vyvaţován znatelným poklesem marţí. Distribuční sít ČSOB postavila svou 32

konkurenční výhodu na kvalitním poradenství pro segment drobné klientely. Hypoteční úvěr, prodávaný v síti ČSOB, tzv. „ČSOB Hypoteční konto“ byl nahrazen novým produktem „ČSOB Hypotéka“. Rok 2005 až 2007 Skupina ČSOB se zaměřila na kříţový prodej ve skupině. Hypoteční úvěry uţ prodávala i Poštovní spořitelna. S HB začala na prodeji úvěrů spolupracovat ještě společnost Citibank. Novinkou roku 2005 byl „Hypoteční úvěr bez dokládání příjmů“ a další nové sluţby jako moţnost čerpat část hypotečního úvěru neúčelově (tj. bez nutnosti prokázání účelu), zpětné proplacení jiţ dříve profinancovaných vlastních prostředků nebo moţnost zpětného doloţení účelu pouţití úvěrových prostředků. Stále větší důleţitost byla v síti ČSOB přikládána bankopojištění. Mottem roku 2006 bylo budování dlouhodobého vztahu (partnerství) s kaţdým klientem, naslouchat klientovým potřebám a nenabízet mu pouze produkty, ale nejvhodnější řešení jeho potřeb. Snahou v roce 2006 bylo docílení těsnější a efektivnější spolupráce HB s ČSOB. HB hledala nové obchodní příleţitosti v oblasti multibrandové strategie prodeje (jedná se o uzavření smlouvy s obchodními partnery, jejichţ prostřednictvím hypoteční banka dále prodává své hypoteční úvěry). Produktovou novinkou roku 2006 byl „Předhypoteční úvěr“, který umoţňoval úvěrování takových obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost, která bude úvěr zajišťovat, zástavní právo. V oblasti oceňování nemovitostí bylo zavedeno tzv. „expresní ocenění bytu“, které velmi urychlilo proces přípravy a vyhodnocení hypotečního úvěru a je navíc pro klienty zdarma. Jedná se o ocenění bytu, kde se jeho hodnota stanovuje podle cenových map banky. Byly upraveny parametry hypotečního úvěru, například splatnost některých úvěrů byla posunuta aţ na 40 let nebo hranice věku ţadatele pro splacení úvěru byla nastavena na 70 let. Hypotečním hitem roku 2007 byla „Hypotéka on-line“, kde si klient mohl sám namodelovat podmínky a parametry hypotečního úvěru, které mu vyhovují, odeslat do HB nezávaznou objednávku a zároveň si sjednat schůzku s hypotečním poradcem. Velké poptávce klientů se těšila takzvaná „americká hypotéka“, coţ je neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby a dále „Hypotéka bez poplatku“, u které klient neplatí předem stanovené poplatky spojené s uzavřením a správou úvěru. Ty jsou zohledněny do úrokové sazby. „ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky„ umoţňovala nastavení dlouhodobé 33

fixace úrokové sazby (i na celou dobu splácení úvěru). I přes očekávaný růst úrokových sazeb nebyla tato moţnost klienty příliš vyuţívána. Pro klienta bylo jistě vítanou úsporou času, ţe si mohl zpracovatel hypotečního úvěru nově sám vyţádat dálkovým přístupem do katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí i snímek katastrální mapy, které jsou nezbytné pro zpracování ocenění nemovitosti. Na konci roku 2007 se Skupinou ČSOB spolupracovalo více neţ 2 500 externích hypotečních poradců. HB navázala spolupráci s dalšími partnery, kteří začali nabízet její hypoteční úvěry, a to s Českou pojišťovnou, a.s. a ING Ţivotní pojišťovnou N.V., pobočka Česká republika. Rok 2008 Vzhledem k nepříznivému vývoji vnějšího ekonomického prostředí byla i HB, potaţmo celá Skupina ČSOB, nucena zpřísnit své podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. „Hypotéka 100“, tj. hypoteční úvěr poskytnutý do výše 100 procent zástavní hodnoty nemovitosti, byla poskytována velmi obezřetně. Od roku 2008 je určena pouze stávajícím a dlouhodobě prověřeným klientům Skupiny ČSOB. Nová tzv. „Investiční hypotéka“ umoţňovala splacení odloţené splátky jistiny z investice do podílových fondů, které jsou ve prospěch HB zastaveny. Nově se nemusely u hypotečních úvěrů na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti dokládat k čerpání faktury za nákup stavebních prací a materiálu. Po vyčerpání úvěru klient předkládá pouze kolaudační souhlas nebo oznámení o uţívání stavby. Jelikoţ se očekával rostoucí počet klientů, kteří budou z důvodu hledání lepší úrokové sazby v době obnovy její fixace přecházet s hypotečním úvěrem od své původní financující banky k bance nové, zpracovala HB novou metodiku zjednodušeného přefinancování úvěru u jiných bank. Fixací úrokové sazby je myšlena garance pevné úrokové sazby po určité klientem zvolené období splácení hypotečního úvěru. Klient při splnění podmínek pro zjednodušené přefinancování nemusí dokládat své příjmy ani nový odhad nemovitosti, neplatí poplatek za zpracování úvěru. V roce 2008 byl zahájen prodej produktů HB i přes Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. (dále jen ČMSS). Ke konci roku 2008 byl zaznamenán ve všech distribučních sítích Skupiny ČSOB pokles počtu poskytnutých hypotečních úvěrů.

34

Shrnutí třetí kapitoly Na průřezu dosavadním vývojem Skupiny ČSOB jsem se snaţila zdůraznit a vyzdvihnout její stálé přední místo a neustálé zvyšování podílu na českém hypotečním trhu. Dále jsem se pokusila zmapovat vývoj hypotečního bankovnictví v samotné Skupině ČSOB. Kladně hodnotím vývoj produktového portfolia Skupiny ČSOB, který reagoval na potřeby trhu, ale především komplexní sluţby a poradenství, které Skupina ČSOB díky spojení značek ČSOB a HB v minulosti nabízela a nabízí stále.

35

4. Postavení Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR v současnosti Dlouhodobý úspěch Skupiny ČSOB na trhu hypotečních úvěrů je postaven především na síle značek HB („zelená“ značka), ČSOB („modrá“ značka) a ČMSS („Liška“). I v současnosti pomáhá udrţet prvenství Skupiny ČSOB na českém trhu hypotečních úvěrů především kombinace úsilí „zelené“ sítě hypotečních zprostředkovatelů a „modré“ sítě poboček.3

4.1. Aktuální nabídka hypotečních úvěrů Skupiny ČSOB HB působí ve Skupině ČSOB jako takzvaná „produktová továrna“. Současnou nabídku hypotečního úvěrování Skupiny ČSOB můţeme rozdělit následujícím způsobem : hypoteční úvěry pro fyzické osoby; hypoteční úvěry pro právnické osoby a obce. Hypoteční úvěry pro fyzické osoby Ţadatelem o hypoteční úvěr je fyzická osoba-občan. Tyto úvěry můţeme dále rozdělit na účelové a neúčelové hypoteční úvěry. Účelový hypoteční úvěr je určen k financování investic do nemovitostí určených k osobnímu uţívání nebo nemovitostí, které se po investici z výnosu hypotečního úvěru změní na nemovitost určenou k osobnímu uţívání. Současná nabídka účelových hypotečních úvěrů pro občany zahrnuje tyto typy úvěrů : HUF - maximální výše poskytnutého úvěru je 70 procent zadluţitelné hodnoty zastavované nemovitosti; Hypoteční úvěr na družstevní bydlení - jehoţ účelem je financování investic do bytu v druţstevním vlastnictví; Hypotéka na pronájem - ţadatel o úvěr si nepořizuje nemovitost k vlastnímu bydlení, ale za účelem pronájmu; 3

Československá obchodní banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

36

Hypotéka bez dokládání příjmů - ţadatel úvěr nedokládá své příjmy, maximální výše poskytnutého úvěru je 50 procent zástavní hodnoty zastavované nemovitosti; Předhypoteční úvěr - slouţí k úvěrování takových obchodních případů, které obecně financovatelné hypotečním úvěrem jsou, ale dočasně není moţné na nemovitost slouţící k zajištění úvěru vloţit zástavní právo; Další sluţby spojené s účelovým hypotečním úvěrem, které můţe ţadatel o úvěr vyuţít : Hypoteční úvěr 85 - maximální výše poskytnutého úvěru je aţ 85 procent zadluţitelné hodnoty zastavované nemovitosti; Hypoteční úvěr 100 - maximální výše poskytnutého úvěru je aţ 100 procent zadluţitelné hodnoty zastavované nemovitosti; Neúčelová část úvěru - ţadatel o úvěr má moţnost navýšit si běţný účelový hypoteční úvěr o určitou část poskytnutou bez prokazování účelu, z pohledu banky i klienta se jedná o jeden úvěr; Zelená hypotéka - jedná se o investici do nemovitosti, ke které se bude vztahovat i ţádost klienta o dotaci z programu Zelená úsporám (dotace poskytovaná Státním fondem ţivotního prostředí s cílem zajistit realizaci opatření vedoucích k úsporám energie a vyuţití obnovitelných zdrojů energie), klient má moţnost provést bezplatnou mimořádnou splátku úvěru ve výši přiznané dotace nebo má moţnost nedočerpání úvěru ve výše dotace rovněţ bez sankce; Zpětné proplacení vlastních prostředků - moţnost profinancování jiţ dříve zaplacených vlastních prostředků aţ do výše 100 procent hypotečního úvěru; Mimořádná splátka 10 % - umoţňuje klientům u úvěrů s fixací úrokové sazby na 10 let zdarma jednou ročně předčasně splatit aţ 10 procent z aktuálního zůstatku úvěru (prozatím v nabídce jen na pobočkách HB). Především časově velmi vytíţení klienti a pravděpodobně mladší klienti přivítají Hypotéku po webu, která je od února roku 2009 nabízena v síti poboček HB. Jedná se o vyřízení a uzavření hypotečního úvěru přes internet, a to včetně doloţení potřebných dokumentů. Na pobočku se klient dostaví pouze jednou kvůli podpisu smlouvy. Hypotéka po webu získala titul Hypotéka roku 2009 v ocenění Fincentrum Banka roku 2009, coţ je ocenění sluţeb a produktů bank působících v ČR zaměřených na drobnou klientelu (dříve MasterCard Banka roku).

37

Neúčelový hypoteční úvěr („americká hypotéka“) je úvěr, u kterého banka nesleduje účel pouţití čerpaných prostředků. Maximální výše poskytnutého neúčelového úvěru je 70 procent zadluţitelné hodnoty zastavované nemovitosti. Hypoteční úvěry pro právnické osoby a obce Ve Skupině ČSOB jsou hypoteční úvěry pro právnické osoby a obce poskytovány pouze v pobočkové síti ČSOB jako součást produktového portfolia firemních bankéřů. Jedná se o účelové střednědobé nebo dlouhodobé úvěry. Tyto úvěry jsou určeny k financování investic do nemovitostí (stavební pozemek, rodinný dům, bytová jednotka, bytový dům, polyfunkční dům, podnikatelské objekty) a k vypořádání dříve poskytnutých úvěrů k uvedeným účelům. Speciálním typem úvěru je hypoteční úvěr poskytovaný zemědělským podnikatelům na nákup půdy, kteří současně ţádají v rámci programu PŮDA Podpůrného a garančního rolnického a lesnického fondu, a.s. o úrokovou dotaci (fond je nástrojem dotační politiky Ministerstva zemědělství pro podnikatele v zemědělství). Tato podpora se vztahuje pouze na ty hypoteční úvěry, kterými bude hrazeno maximálně 90 procent kupní ceny nakupované půdy. Hypoteční specialisté a úvěroví poradci ve všech ostatních sítích Skupiny ČSOB vyřizují poskytnutí hypotečního úvěru jen pro fyzické osoby občany. Obrázek č. 2 ukazuje vývoj hypotečních produktů ve Skupině ČSOB, který koresponduje s vývojem hypotečního trhu v ČR v jednotlivých obdobích. V letech 2000 aţ 2004 bylo státními dotace podporováno především hypoteční úvěrování pro mladé občany, proto byly vyvinuty nové hypoteční úvěry (jako Hypotéka Progres a kombinované produkty), které byly určeny také zejména mladším ţadatelům o úvěr. V letech 2005 aţ 2007, kdy byla poptávka po hypotečních úvěrech největší, bylo zapotřebí rozšířit nabídku hypotečních produktů a přizpůsobit ji masivní poptávce i silné konkurenci ostatních hypotečních bank. Proto byla vyvinuta celá řada nových zajímavých typů hypotečních úvěrů a sluţeb (spektrum produktů označených růţovou barvou). V letech 2008 aţ 2009 vlivem ekonomické situace poklesl zájem o hypoteční úvěrování. Proto nebyla taková potřeba vyvíjet nové produkty. Nabídka hypotečních úvěrů je v současné době na trhu dostatečná. Do popředí se dostávají více poţadavky klientů jako je rychlost a jednoduchost vyřízení úvěru, moţnost provedení mimořádné splátky. Proto jsou nově nabízeny úvěry typu

38

Hypotéka po webu, hypotéka s moţností provedení mimořádné splátky bez sankce (spektrum produktů označených ţlutou barvou), které mají právě tyto vlastnosti. Obrázek 2: Vývoj produktového portfolia hypotečních úvěru ve Skupině ČSOB rok 2000-2004

rok 2005-2007

rok 2008-2009

HÚ pro FO (70%)

HÚ pro FO (70%)

HÚ pro FO (70%)

HÚ s kapitálovým ţivotním

HÚ s kapitálovým ţivotním

HÚ s kapitálovým ţivotním

pojištěním

pojištěním

pojištěním

HÚ se stavebním spořením

HÚ se stavebním spořením

HÚ se stavebním spořením

HÚ Progres

HÚ Progres

HÚ Progres

ČSOB hypoteční konto,

ČSOB hypoteční konto,

v r.2004 ČSOB Hypotéka

v r.2004 ČSOB Hypotéka

HÚ pro FO (100%)

HÚ pro FO (100%)

HÚ pro FO (100%)

HÚ bez dokládání příjmů

HÚ bez dokládání příjmů

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr

Hypotéka on-line

Hypotéka on-line

Hypotéka bez poplatku

Hypotéka bez poplatku

Americká hypotéka

Americká hypotéka

ČSOB hypotéka s garant.

ČSOB hypotéka s garant.

výší splátky

výší splátky

HÚ pro FO (85%)

HÚ pro FO (85%)

HÚ na druţstevní bydlení

HÚ na druţstevní bydlení

neúčelová část úvěru

neúčelová část úvěru

zpětné proplacení vlastních

zpětné proplacení vlastních

prostředků

prostředků

ČSOB Hypotéka

Investiční hypotéka Hypotéka na pronájem Zelená hypotéka Mimořádná splátka 10 % Hypotéka po Webu Zdroj : vlastní tvorba autorky

39

Nejvíce poptávaným produktem je Hypoteční úvěr 85, který se poskytuje do 85% zadluţitelné hodnoty zastavené nemovitosti. Druhým nejvíce vyhledávaným hypotečním úvěrem je neúčelový úvěr, takzvaná americká hypotéka. Naopak hypotečním úvěrem, který je od samého uvedení na trh téměř neprodejný, je ČSOB Hypotéka s garantovanou výší splátky. Přestoţe u tohoto typu úvěru má klient dlouhodobě garantovanou výši úrokové sazby, přijde o moţnost provádět mimořádné splátky úvěru bez sankce v kratších intervalech. Této moţnosti se nechce klient vzdát a raději jde do rizika kratší fixace úrokové sazby. Dalším velmi málo vyuţívaným produktem je Hypoteční úvěr na druţstevní bydlení. U tohoto typu úvěru poţaduje hypoteční banka zajištění jinou nemovitostí, neţ je ta pořizovaná a to ve většině případech klient nemá. Neúčelový hypoteční úvěr, Hypotéku bez dokládání příjmů a Hypoteční úvěr 100 povaţuji v současné době za velmi rizikové obchody. Důvody jsou tyto : neznámý účel financování, ne zcela prověřená bonita klienta, propad na trhu s nemovitostmi.

4.2. Distribuce a propagace hypotečních úvěrů Skupiny ČSOB Distribuce Úspěch Skupiny ČSOB je postaven nejen na inovaci produktů, ale zejména na inovaci distribučních kanálů. Distribuce nabídky hypotečního úvěrování je v HB a ČSOB odlišná a odpovídá charakteru kaţdé z těchto bank. HB, jakoţto banka specializovaná pouze na hypoteční bankovnictví, získává nejvíce svých nových obchodů ze spolupráce s externí distribuční sítí poradců a hypotečních zprostředkovatelů. V univerzální ČSOB je postaveno vyhledávání nových obchodních příleţitostí zejména na její pobočkové síti, na vytěţování vlastní klientské základny. Distribuce hypotečních produktů v HB Nové obchodní příleţitosti vyhledává HB prostřednictvím vlastních i externích distribučních kanálů: vlastní pobočková síť - 13 regionálních poboček a 16 poboček; externí distribuční síť tvořená poradenskými místy, které provozují licencovaní externí poradci; externí distribuční síť tvořená více neţ 3 000 externími hypotečními poradci z řad fyzických i právnických osob; internet – Hypotéka po webu. 40

Paralelně působí pobočková síť ČSOB, pobočková síť Citibank, vybraná obchodní místa Poštovní spořitelny, pobočková síť České pojišťovny, a.s. a ING Ţivotní pojišťovny N.V., pobočka Česká republika, které rovněţ nabízejí úvěrové produkty HB. Distribuce hypotečních produktů v ČSOB Hlavním distribučním kanálem ČSOB je její rozsáhlá pobočková síť v celé ČR, kterou tvoří 242 poboček ČSOB, 52 finančních center a 3 300 obchodních míst České pošty, s.p., kde všude působí Poštovní spořitelna. Propagace Kvalita a úplnost informací v bankovním systému je nejdůleţitějším předpokladem úspěchu. Umoţňuje správný výběr klientů s určitými shodnými vlastnostmi, jako je například sklon k nákupu hypotečního úvěru, zájem o financování bydlení. Tomuto procesu se říká segmentace klientů. Čím přesněji se podaří vybrat cílovou skupinu klientů, tím lépe se podaří ji oslovit neboli tím účinnější budou nástroje marketingové komunikace, které se k oslovení pouţijí. Skupina ČSOB se snaţí veškerými komunikačními nástroji předat svému cílovému klientovi, to je klientovi se zájmem o hypoteční úvěr, sdělení o svých sluţbách a své produktové nabídce. Mezi ty neuţívanější patří především přímý marketing, reklama, podpora prodeje, osobní prodej a hypoteční kampaně. Přímý marketing Tato obchodní marketingová filozofie slouţí jako nástroj okamţité systematické komunikace a vyvolání reakce klienta v souladu se záměry banky, coţ můţe být pozvání klienta k návštěvě pobočky, předání informace o produktu nebo vyvolání zájmu o produkt či o banku.4 Skupina ČSOB vyuţívá zejména : Direkt mail Jedná se o přímou adresnou zásilku směrovanou stávajícím i potencionálním klientům. Důleţitý je správný výběr cílové skupiny, jasný obsah sdělení a vysoká kultura prezentace.

4

CETLOVÁ, Helena. Marketing služeb. 3.vyd. Praha: Bankovní institut, 2002. 212 s. ISBN 80-7265-049-1. s. 158

41

Telemarketing Jedná se o telefonické oslovení klientů přes takzvané call centrum. Jeho výhodou je přímé oslovení klienta umoţňující bezprostřední reakci i monitoring odezvy. Důleţitý je zpětný zápis zjištěného zájmu či nezájmu o hypoteční produkt do bankovního systému. Tento způsob oslovení se nepouţívá u významných klientů, kterým se na pobočce věnují jejich osobní bankéři a úvěroví poradci. Telefonické oslovení se vyuţívá spíše pro oslovení široké základny ostatních klientů. Reklama Vzhledem k velkému počtu oslovených lidí je reklama ve Skupině ČSOB velmi vyuţívaným nástrojem. Jejím cílem je ovlivnit vztah klienta k produktu – hypotečnímu úvěru, vyzdvihnout jeho přednosti, ale i budovat povědomí o bance (image banky). Nejčastěji pouţívanými komunikačními kanály jsou : webové stránky, televize, rozhlas, tisk, materiály na prodejním místě, billboardy. Podpora prodeje Podpora vyuţívaná při hypotečních kampaních je dočasné sníţení ceny (poplatků, smluvních úroků), drobné dárky pro klienty. Osobní prodej Velkou předností, kterou Skupina ČSOB vládne, je kvalitní tým hypotečních specialistů, úvěrových poradců a ostatních velmi dobrých prodejců. Prodejní personál je jedním z nejnákladnějších nástrojů marketingové komunikace, avšak přednosti osobního kontaktu s klientem, moţnost okamţitě reagovat na dotazy i námitky, je daleko nejefektivnější. Tým profesionálních poradců je to, čím se snaţí Skupina ČSOB odlišit od bankovních sluţeb ostatních nejen hypotečních bank.

Hypoteční kampaně Kampaně na podporu prodeje hypotečních úvěrů jiţ nejsou tak masivní jako v minulosti, omezují se plošné slevy a benefity. V současné době je kladen větší důraz na individuální přístup ke kaţdému klientovi, na individuální práci s cenami u nových i stávajících klientů s uváţením jejich celkového přínosu pro banku.

42

Přesto bývají v pobočkových sítích HB i ČSOB minimálně dvě velké prodejní kampaně (jarní a podzimní hypoteční kampaň), které se snaţí upoutat pozornost potencionálních klientů i klientů stávajících. V současné době vyuţívají všechny hypoteční banky srovnatelné obchodní marketingové nástroje. Podle mého názoru více neţ hypoteční kampaň přivede nového klienta do banky kladná reference od přátel či známého, který byl se sluţbami při vyřizování hypotečního úvěru v bance spokojen.

4.3. Současná strategie Skupiny ČSOB při poskytování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou stále důleţitým bankovním produktem. Současná obchodní strategie hypoteční bankovnictví ve Skupině ČSOB směřuje hlavně k těmto cílům: udržení podílu na hypotečním trhu; udržení stávajících hypotečních úvěrů v době refixace úrokových sazeb (jedná se o stanovení nové úrokové sazby na další období splácení úvěru). Udržení podílu na hypotečním trhu I přes velký důraz, který je kladen na nové prodeje s cílem udrţet podíl Skupiny ČSOB na hypotečním trhu (k 30.6.2009 byl ve výši 34,2 %), je hlavní zásadou při sjednávání nových hypotečních úvěrů maximální obezřetnost a přísné sledování účelnosti. Sloţitá situace na trhu hypotečních úvěrů i na trhu s nemovitostmi přinesla v roce 2008 a 2009 do úvěrových postupů řadu nových opatření. Přísnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů však neznamenaly výrazné sníţení nabídky hypotečních produktů ve Skupině ČSOB. Došlo k přizpůsobení se novým podmínkám, k úpravě poskytovaných sluţeb v souvislosti s celkovým vývojem na hypotečním trhu. K vyloučení a ošetření rizikových obchodů byla ve všech distribučních sítích Skupiny ČSOB nastavena nová procesní a produktová pravidla, ze kterých vyplývaly především tyto změny :

43

hypoteční

úvěry

nebudou

poskytovány

ţadatelům

se

státní

příslušností

v rizikových zemích (dle seznamu zemí povaţovaných ve Skupině ČSOB za rizikové), pokud zároveň mají příjem mimo ČR; v případě, ţe je příjem ţadatele o úvěr vyplácen v hotovosti, je nutné tuto skutečnost

zdokladovat

(například

výplatním

páskami,

mzdovým

listem

od zaměstnavatele, evidenčním listem důchodového pojištění); dochází k systémovému prověřování ţadatele o úvěr, zda neexistuje v rámci Ekonomicky spjaté skupiny (skupina fyzických i právnických osob, které jsou ve vzájemné vazbě) ještě další úvěrová angaţovanost; u neúčelových hypotečních úvěrů, Hypotéky bez dokládání příjmů, u účelu refinancování půjčky od fyzické osoby a dále v případě, kdy je jediným účelem 100 procentní zpětné proplacení vlastních prostředků, lze čerpat úvěrové prostředku aţ na základě skutečně zapsaného zástavního práva v katastru nemovitostí nikoliv pouze po doloţení návrhu na vklad zástavního práva potvrzeného podatelnou katastrálního úřadu; byly navýšeny rezervy ke splátce hypotečního úvěru, které se započítávají do výdajů ţadatele o úvěr; byly zpřísněny schvalovací postupy v případech, kdy nový ţadatel chce převzít stávající hypoteční úvěr (převzetí dluhu) a dále v případech, kdy je účelem úvěru odkoupení nemovitosti v rámci rodiny nebo odprodej nemovitosti společníkovi z majetku vlastní společnosti; byl zaveden koeficient nemovitosti (KON) ve výši 0,95 procent, který se pouţívá při stanovení konečné zadluţitelné hodnoty kaţdé nemovitosti (obvyklá cena nemovitosti stanovená odhadcem* KON); u Hypotečního úvěru 100 bude povinně vyţadováno úvěrové pojištění (pojištění schopnosti splácet). I přes zavedení nových postupů a přes veškerou obezřetnost při uzavírání obchodů se díky ekonomické situaci potvrdilo zhoršení kvality stávajícího úvěrového portfolia Skupiny ČSOB. Z grafu č.5 je vidět nárůst klasifikovaných úvěrů jiţ v roce 2008. Tento negativní trend pokračuje i v roce 2009. V tomto období také narostl počet ţádostí klientů o odklad splátek úvěru, prodlouţení splatnosti úvěru, převzetí dluhu ve spojitosti s prodejem

44

nemovitosti. Poradenství klientům, kteří se ocitli v tíţivé ekonomické situaci, se stává kaţdodenní prací úvěrových poradců v pobočkových sítích. Graf č. 5 : Podíl klasifikovaných úvěrů na celkových úvěrech Hypoteční banky, a.s. (v %) :

Podíl klasifikovaných úvěrů na celkových úvěrech v (% ) 3,5 3 2,5

2,25 2,25

2,41 2,19

2,06

2,28

2,37 2,43 2,41

2,21 2,26

2,55

2,64

2

08 XI I.

8 XI .0

8 X. 0

8 IX .0

8 .0

VI II

08

8

VI I.

VI .0

8 V. 0

8 IV .0

.0 8 III

08 II.

8 I.0

XI I.

07

1,5

Zdroj : Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

Udržení stávajících hypotečních úvěrů v době refixace úrokových sazeb Jestliţe se banka nedokáţe domluvit s klientem na nové úrokové sazbě pro další období splácení hypotečního úvěru, riskuje, ţe hypoteční úvěr ztratí. Jelikoţ se v konečné sumě můţe jednat o ztrátu velkého objemu úvěrů s negativním dopadem do zisku banky, byl v roce 2010 zahrnut do plánu poboček ČSOB nový sledovaný ukazatel „refixace stávajících hypoték“ s cílem udrţení stávajícího portfolia hypotečních úvěrů. V pobočkové síti ČSOB byl upřesněn systém péče o klienty s hypotečním úvěrem. Klientská péče o nového klienta s právě poskytnutým hypotečním úvěrem Ještě v nedávné minulosti se v mnoha případech stávalo, ţe pobočka poskytla novému klientovi hypoteční úvěr a pokud to nebyl klient či úvěr, který by splňoval kritéria pro přiřazení do portfolia osobního bankéře, byl zařazen jako ostatní klient a nebyla mu věnována prakticky ţádná zvláštní péče. Klientovi nebyl přidělen ţádný konkrétní

45

klientský pracovník, nebyl s ním navázán ţádný vztah. Tato situace zhoršovala pozici banky při případném vyjednávání o podmínkách refixace úrokové sazby na další období splácení úvěru. Současné postupy klientské péče o nového klienta s poskytnutým hypotečním úvěrem ukládají úvěrovému poradci zadat do bankovního systému veškeré informace o klientovi získané při sjednávání hypotečního úvěru včetně informace o době fixace úrokové sazby. Co je ale nejdůleţitější, je přiřazení klienta konkrétnímu klientskému pracovníkovi, který ho bude mít ve své péči počínaje sjednáním takzvané následné schůzky naplánované po uzavření hypotečního úvěru. Toto setkání bude nejen další prodejní příleţitostí, ale zejména se stane začátkem prohlubování vztahu klienta s bankou a klientským pracovníkem. Navázaný vztah a postupné „zdomácnění“ v nové bance můţe později velmi pomoci při společném vyjednávání o nové úrokové sazbě na konci fixačního období. Klientská péče o stávajícího klienta s hypotečním úvěrem před refixací úrokové sazby Ministerstvo financí vydalo v srpnu 2009 pokyn týkající se daňového odpočtu úroků z hypoték v případě opakovaného refinancování bytových potřeb. Podle tohoto pokynu je moţné si odečítat zaplacené úroky bez ohledu na počet refinancování hypotečního úvěru. Odhaduje se, ţe aţ 15 procent z celkového počtu veškerých klientů vyuţívá moţnosti refinancovat svůj hypoteční úvěr a dalších 15 procent se pokusí vyuţít hrozbu refinancování u jiné banky při jednání o úrokové sazbě s vlastní bankou. Termíny refixace úrokové sazby ČSOB v minulosti nesledovala, do bankovního systému se nezapisovaly a pobočky neměly ţádné ucelené informace o blíţících se refixacích úrokových sazeb. V současné době je v ČSOB vypracován systém sledování a zaznamenávání všech informací spojených s refixací úrokové sazby hypotečních úvěrů do bankovního systému, které jsou takto k dispozici pro všechny pracovníky pobočkové sítě. Potvrzuje se, ţe úvěrový poradce musí být velmi dobrý obchodník, který je schopen cenové argumentace a vyjednávání s klienty různého typu a vlastností. Stále větší část klientů se stává aktivními a nezapomíná na konec fixace úrokové sazby.

46

Klient a refixace Klienti by měli rozumně posoudit své moţnosti, porovnávat svou nabídku se srovnatelnou konkurenční nabídkou, to znamená s nabídkou hypotečního úvěru stejného typu. Jediným parametrem pro srovnání by neměla být pouze výhodnější úroková sazba, ale další parametry a náklady spojené s hypotečním úvěrem a se změnou banky : všechny jednorázové a fixní poplatky; majetkové pojištění zastavené nemovitosti; poţadavek na úvěrové a ţivotní pojištění; náklady za sluţby spojené s vyuţíváním osobního účtu; další produkty (například kreditní kartu), které je nutno mít s vedením osobního účtu; ostatní sluţby, chování a vstřícnost ve stávající bance; podmínky umoţnění mimořádné splátky úvěru ke konci fixace úrokové sazby i v průběhu období platnosti úrokové sazby. V kaţdém případě by klient měl jednat s rozvahou, neměl by měnit dobré sluţby za pár desetin úrokové sazby, měl by zváţit skutečně všechny podmínky. Banka a refixace Úvěrový poradce se musí na jednání a vyjednávání s klientem velmi důkladně připravit. Ke kaţdému klientovi musí přistupovat individuálně. Hlavním kritériem pro posuzování případné slevy z úrokové sazby je bonita klienta, jeho celkový přínos pro banku. Čím větší roční výnosy klient bance přináší, tím méně o něj při refixaci bude chtít přijít. Je důleţité umět

s klientem

předloţenou

konkurenční

nabídku

porovnat,

zargumentovat.

Před vyjednáváním případné slevy z úrokové sazby by měla banka zváţit : hodnotu zástavy, zda se nezměnila cena obvyklá zastavené nemovitosti (například dokončením

stavby,

zhodnocením

nemovitosti

proti

původnímu

projektu

nadstandardními úpravami, z důvodu atraktivity dané lokality); nabídnout klientovi moţnost mimořádné splátky, po jejímţ provedení se dostane na levnější typ hypotečního úvěru (sníţí se procento výše úvěru vůči zadluţitelné hodnotě zastavené nemovitosti a tím se sníţí pro banku i rizikovost úvěru); nabídnout klientovi dlouhodobější fixaci (například přechod z jednoleté fixace na pětiletou);

47

v případě Hypotéky bez dokládání příjmů doporučit klientovi moţnost doloţení příjmů a převedení úvěru na klasický levnější hypoteční úvěr. Banka by neměla dávat slevy zadarmo. V souvislosti s refixací se jí otevírají i nové obchodní příleţitosti, například pokud si klient sjedná dodatečně úvěrové pojištění, můţe dosáhnout na slevu z úrokové sazby. Mělo by být slušností kaţdé hypoteční banky dát v době refixace klientům čas na rozmyšlenou, jednat s nimi o nových úrokových sazbách a podmínkách. Hypoteční klienti Skupiny ČSOB mají čas 5 týdnů, aby se přesvědčili o výhodnosti nabídky své banky. Nekončící klientská péče a profesionální přístup úvěrových poradců se vrací bance v podobě věrného klienta. V roce 2010 se očekává, ţe bude aţ 100 tisíc klientů řešit refixaci úrokové sazby. To je velký potenciál úvěrů především pro hypoteční makléře, pro které se převod hypotečních úvěrů stává výnosným předmětem obchodování.

Shrnutí čtvrté kapitoly Aktuální hypoteční portfolio Skupiny ČSOB povaţuji za dostatečné a konkurenceschopné. Nabídka a kvalita ostatních sluţeb spojených s vyřízením hypotečního úvěru jako je ocenění nemovitosti, pojištění úvěru i nemovitosti je dle mého názoru lepší nebo minimálně srovnatelná s konkurencí. Kladně hodnotím práci interních odhadců Skupiny ČSOB. Od kolegů z několika konkurenčních bank vím, ţe právě rychlost zpracování odhadů je u nich slabým místem. I propagace hypotečních úvěrů je důleţitou součástí jejich prodeje. Z vlastní zkušenosti musím říci, ţe masivní hypoteční kampaně dnes jiţ nepřináší ţádné výrazné prodeje, nejdůleţitější je pravidelná péče o vlastní klientskou základnu a její vytěţování. Největší účinek však má kladná reference od přátel či známého, který byl se sluţbami při vyřizování hypotečního úvěru v bance spokojen. V minulosti nebyla nastavena na klienty s hypotečním úvěrem ţádná zvláštní klientská péče. To bylo podle mého názoru velké opomenutí především z důvodu udrţení klienta v bance v období refixace úrokové sazby, to znamená při změně úrokové sazby na další období splácení hypotečního úvěru. Na první místo tedy stavím pravidelnou péči o klienta a to nejen s hypotečním úvěrem. 48

5. Perspektivy Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR Velmi silné konkurenční prostředí, které vzniklo na českém hypotečním trhu, působí pozitivně na neustálý rozvoj sluţeb a parametrů nabízených hypotečních úvěrů. Avšak hypoteční banky jsou pod stále větším tlakem a budou nuceny i v budoucnu vynakládat stále větší úsilí na udrţení svých trţních podílů a odpovídajících zisků. Stejné perspektivy a tendence je moţné sledovat a odhadovat i ve Skupině ČSOB.

5.1. Nové směry hypotečního bankovnictví Kromě tradiční nabídky a sluţeb na poli hypotečního bankovnictví odhaduji dva nové trendy, kterými se bude dle mého názoru v nadcházejícím období hypoteční trh ubírat. Jedná se o přefinancování hypotečního úvěru jinou bankou a hledání dalších prodejních moţností ve spolupráci s novými smluvními nebankovními partnery. Přefinancování Lze předpokládat, ţe novým trendem ve vývoji hypotečního bankovnictví bude přefinancování neboť čím dál více klientů hledá u jiné banky výhodnější podmínky pro přeúvěrování svého stávajícího hypotečního úvěru. HB jiţ v roce 2008 vytvořila pro Skupinu ČSOB postupy pro zjednodušené refinancování hypotečního úvěru u jiné banky. Specifikem tohoto produktu je jeho administrativní nenáročnost. Je akceptováno původní ocenění nemovitosti, pokud klient doposud úvěr řádně splácel a splátka nového úvěru není vyšší neţ ta původní, klient nedokládá ani příjem. Uzavření nové smlouvy je pro klienta zdarma. Není to ale ţádná neobvyklá nabídka, podobné postupy nabízejí téměř všechny hypoteční banky na trhu. Zde je tedy „zlatý důl“ hlavně pro střední a malé banky (UniCredit Bank CR, a.s., Wüstenrot hypoteční banka, a.s., Volksbank CZ, a.s., Oberbank AG-pobočka Česká republika, LBBW Bank CZ a.s.), které se této moţnosti hned chopily a plní si svá úvěrová portfolia. Velký prostor se nabízí i pro schopné hypoteční poradce, kteří umějí rychle a přesně klientovi vyhodnotit situaci. Ovšem, jak „přesně“ to udělají, se dá těţko odhadnout. Najít zprostředkovatele s nabídkou hypotečních produktů všech bank se nikomu zřejmě nepodaří. Nezávislost hypotečních makléřů má totiţ ještě jeden zásadní rozměr. Makléř 49

pravděpodobně nedoporučí nejlepší produkt z pohledu klientových potřeb v případě, ţe se nebude jednat o banku, kde dostane za obchod nejvyšší provizi. Za povšimnutí rovněţ stojí fakt, ţe banky obecně znevýhodnily jednoletou fixaci úrokové sazby. Je zřejmé, ţe usilují o navázání dlouhodobějšího vztahu s klientem. Víceznačková strategie prodeje (multibrand) Koncept několika značek vyuţívající vícekanálové distribuce ve vlastní prodejní síti je jiţ řadu let konkurenční výhodou Skupiny ČSOB. Klienti vítají, ţe si mohou vyřídit hypoteční úvěr tam, kde jim to vyhovuje - v HB nebo ČSOB. Jedná se však vţdy o bankovní specialisty na financování bydlení. Novým trendem v oblasti hypotečního úvěrování, který se pravděpodobně bude dále rozšiřovat, je nabídka hypotečních produktů hypotečních bank v obchodních sítích jejich smluvních partnerů. Hypoteční banky se tak snaţí podpořit prodej svých úvěrů přes své nové obchodní partnery (bankovní i nebankovní), protoţe očekávají, ţe zájem o hypoteční úvěry poklesne. Smluvní partneři hypotečních bank na spolupráci přistupují, jednak jim přináší provizi z prodeje a nemusí vyvíjet vlastní hypoteční úvěry, jednak mají nové obchodní příleţitosti pro prodej vlastních produktů. Co přináší multibrand bankám a jejich smluvním partnerům je zřejmé, ale co významného přináší klientům? Není toho zatím mnoho. Klienti si mohou sjednat více sluţeb na jednom místě (v pojišťovně, v realitní kanceláři, u zprostředkovatele výstavby - developera), současně mohou dostat pravděpodobně malou slevu za to, ţe si koupí k hypotečnímu úvěru i další produkt smluvního prodejce. Realita je spíše taková, ţe tento prodej sebou přináší vyšší finanční náklady a často neprofesionální sluţby prodejce, jehoţ jedinou snahou je úvěr klientovi prodat nikoliv mu poskytnout nezávislé poradenství.

5.2. Odhad budoucího vývoje Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví Český hypoteční trh lze označit jako zdravý a stabilní. Nároky a poţadavky klientů, jejich znalosti a zkušenosti, stále rostou. Skupina ČSOB se proto zaměřuje nejen na vývoj a zlepšování všech svých produktů včetně hypotečních, ale především na úroveň a kvalitu svých nabízených sluţeb. Z výsledků pravidelných výzkumů spokojenosti klientů v oblasti financování bydlení vyplývá, ţe klienti oceňují zejména profesionální a komplexní sluţby

50

poskytované v pobočkové síti HB a ČSOB, vstřícný přístup a rychlé a snadné vyřízení hypotečního úvěru. V 1. čtvrtletí 2009 by více neţ 70% dotazovaných klientů na základě své vlastní zkušenosti při vyřizování hypotečního úvěru v ČSOB nebo HB doporučilo tyto banky svým známým a přátelům (ze škály 0-10 vybrali hodnocení 9 a 10). Poradenství (nikoliv jen prodej produktů), zajímavé produkty, kaţdodenní péče věnovaná klientům vede v dlouhodobém měřítku ke zvyšování jejich loajality a zlepšování celkové věrnosti klientů. Na základě dílčích shrnutí jednotlivých kapitol jsem dospěla k poznatkům, které podle mého názoru ovlivní budoucí vývoj hypotečního úvěrování ve Skupině ČSOB. Mám tím na mysli především tyto faktory : státní podpora hypotečního úvěrování Státní finanční podpora hypotečního úvěrování je podle mého názoru nedostatečná. Například od roku 2004 úplně chybí podpora nové výstavby, připravené zdroje Ministerstva pro místní rozvoj ČR na podporu hypotečního financování jsou ve srovnání s minulými roky velmi nízké (pro rok 2010 je připraveno 45 milionů Kč proti například roku 2003, kdy bylo vyplaceno více neţ 496 milionů Kč). Stát uvaţuje i o zrušení moţnosti uplatnění odpočtu zaplacených úroků z úvěru od základu daně z příjmu fyzických osob. V pořádku není ani postoj hypotečních bank, kdyţ si účtují vyšší poplatek za správu hypotečního úvěru s poskytnutou státní finanční podporou. Stejně je tomu i ve Skupině ČSOB. Hypoteční úvěry jsou tak pro klienty zase o něco draţší. Státní podpora financování bydlení by měla být podle mého názoru v příštích letech vyšší. Pomohlo by to rychleji rozhýbat ustrnulý hypoteční trh. finanční krize a její dopad na český hypoteční trh Celý český bankovní sektor reagoval na nepříznivou ekonomickou situaci zpřísněním podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů a to jednak při posuzování bonity klienta, jednak při oceňování nemovitosti určené do zástavy. Tento trend platí stále, proto mají ţadatelé o úvěr často problém s jeho vyřízením. Podle mého názoru je velmi důleţitou vlastností českých hypotečních bank jejich obezřetnost při uzavírání hypotečních úvěrů. Je to důleţitý stavební kámen pro současný i budoucí vývoj hypotečního trhu. Odhaduji, ţe po ustálení ekonomické situace hypoteční banky včetně Skupiny ČSOB v zájmu svých prodejů přiměřeně změkčí svá pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. 51

vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů Banky zareagovaly na ekonomickou recesi, nefungující mezibankovní trh a propadající se trh s nemovitostmi postupným navyšováním úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Naproti tomu ČNB se snaţila jiţ od jara 2008 rozhýbat hypoteční trh sniţováním své dvoutýdenní repo sazby. Z grafu č. 2 (porovnání repo sazby ČNB s hypoindexem) je zřejmé, ţe si hypoteční banky záměrně dlouhodobě udrţovaly vysoké úrokové sazby z důvodu vysokých zisků a nereagovaly na podněty ČNB. Aţ počátkem roku 2010 došlo k poklesu úrokových sazeb u většiny hypotečních bank. Skupina ČSOB se vţdy drţela s výší úrokových sazeb hypotečních úvěrů uprostřed mezi úrokovými sazbami konkurence. V současnosti má jedny z nejvyšších úrokových sazeb na trhu a bude podle mého názoru velice obtíţné vypořádávat se s konkurencí a naplňovat plán prodejů. vliv mateřské Skupiny KBC Hlavně ČSOB pocítila v roce 2008 dopad finanční krize na svoji mateřskou společnost belgickou Skupinu KBC. Odepsání ztrátových aktiv pohltilo téměř celý zisk ČSOB za rok 2008. Jelikoţ matka je silná bankopojišťovací společnost, je vyvíjen značný tlak na prodej pojišťovacích produktů prostřednictvím bank ve skupině, hlavně prostřednictvím ČSOB. Majetkové pojištění k hypotečnímu úvěru či úvěrové pojištění schopnosti klienta úvěr splácet jsou kvalitní a konkurenceschopné produkty, dobře prodejné a klienty hojně vyuţívané. U konkurence jsou tyto další sluţby k úvěru podstatně draţší. Komplexní vyřízení hypotečního úvěru na jednom obchodním místě bude jistě i v budoucnu klienty vyhledávanou sluţbou. křížový prodej ve Skupině ČSOB Celé portfolio hypotečních úvěrů spravuje HB. Ta také připravuje metodické postupy pro všechny distribuční sítě Skupiny ČSOB. Za velmi zdařilý způsob spolupráce ve skupině povaţuji nabídku HB na otevření osobního účtu pro splácení hypotečního úvěru v pobočkové síti ČSOB. Tím se nabízí pro pobočky ČSOB další prodejní příleţitosti, ale co je podle mého názoru důleţitější, je nastavení pravidelné klientské péče o klienta s hypotečním úvěrem. Podle mého názoru můţe Skupina ČSOB i v budoucnu velmi dobře profitovat na spojení značek HB a ČSOB.

52

konkurence na trhu hypotečního bankovnictví Konkurence je na hypotečním trhu velmi silná. Nabídka hypotečních úvěrů jednotlivých bank je téměř srovnatelná. Hypoteční banky se předhání ve snaze získat nového klienta. ČSOB i HB jiţ upustila od plošných nabídek benefitů. ČSOB se bude zaměřovat více na svoji klientelu. To znamená, ţe cílem bude uspokojit především vlastního klienta, který je pro banku známým a prověřeným klientem. Skupina ČSOB by měla do budoucna přehodnotit svoji poplatkovou politiku u hypotečních úvěrů a také rychleji reagovat na změny úrokových sazeb. Jinak budou její hypoteční produkty patřit na trhu k těm nejdraţším a jejich prodejnost bude i přes jejich kvalitu ohroţena. spolupráce ve Skupině ČSOB V minulosti bylo častým jevem, ţe si HB a ČSOB ve skupině přebíraly navzájem své klienty a byly si tak konkurenty v jedné finanční skupině. Dnes jsou jiţ tyto případy upraveny metodickými postupy a jsou nastavena pravidla spolupráce obou bank. Za velmi dobré povaţuji ve Skupině ČSOB metodické procesy, postupy a kvalitu interních odhadců nemovitostí. Rychlost zpracování ocenění nemovitostí je velkou konkurenční výhodou ve Skupině ČSOB, která významně urychluje celý proces vyřízení hypotečního úvěru. Rychlost zpracování úvěru bude i do budoucna jednou z priorit klientů. vývoj nových hypotečních úvěrů ve Skupině ČSOB Nabídka hypotečních úvěru Skupiny ČSOB je široká a srovnatelná s trhem. Vývoj řady nových produktů ve Skupině ČSOB bývá často dle mého názoru o krok pozadu za konkurencí. V nejbliţší budoucnosti se nebude muset HB a ČSOB zabývat na prvním místě tvorbou nových produktů, ale spíše udrţením kvality svých portfolií. propagace hypotečních úvěrů Propagaci hypotečního úvěrování ve Skupině ČSOB bych hodnotila podle jednotlivých bank. HB má podle mého názoru modernější a zapamatovatelnější televizní spoty a reklamy. Za velmi zdařilé povaţuji webové stránky HB. Oproti tomu televizní spoty ČSOB jsou podle mého názoru nevýrazné a příliš nezaujmou. pravidelná klientská péče Jak je důleţitá trvalá péče o klienta i metody klientské péče o klienta s hypotékou není pochyb. Navázání uţšího vztahu s klientem pomáhá v budoucnu při vyjednávání o nové úrokové sazbě pro další období splácení hypotečního úvěru klienta. Pokud bude klient

53

s bankou spokojen, bude vyuţívat i další sluţby banky a zůstane věrným klientem Skupiny ČSOB. Proto je důleţité zjišťovat spokojenost klientů a řešit případné nedostatky. nové směry hypotečního bankovnictví Mezi nové směry, kterými se hypoteční trh ubírá a bude ubírat, patří podle mého názoru přefinancování a multibrand. Zde spatřuji velký prostor pro finanční zprostředkovatele. Rozhodující je jejich kvalita a poctivost vůči klientovi. Z vlastní zkušenosti se zprostředkovateli musím bohuţel říci, ţe v mnoha případech rozhoduje výše provize za obchod nad zvolením nejlepších podmínek hypotečního úvěru pro klienta. Skupina ČSOB má vybrané osvědčené externí zprostředkovatele, s kterými dlouhodobě spolupracuje. Jak jiţ bylo řečeno, ekonomická situace ani dodační politika státu hypotečnímu úvěrování v současné době ani blízké budoucnosti příliš nepřejí. Skupina ČSOB (v čele se svým specialistou na hypoteční úvěry Hypoteční bankou, a.s.) v minulosti vţdy obstála v konkurenčním zápolení na českém hypotečním trhu. Podle mého názoru a na základě poznatků získaných při zpracování této práce je předpoklad, ţe finanční Skupina ČSOB díky svým dlouhodobým zkušenostem s hypotečním úvěrováním, řadě svých zkušených interních i externích hypotečních prodejců, kvalitnímu týmu interních odhadců, nabídce konkurenceschopného produktového portfolia hypotečních úvěrů a nabídce ostatních sluţeb spojených s hypotečním úvěrem a především díky komplexní péči o klienta, můţe obstát na českém hypotečním trhu i v budoucnu a udrţet si svou vedoucí trţní pozici.

54

Závěr Cílem mé práce bylo zanalyzovat postavení Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR v minulosti a současnosti a naznačit jeho moţný další vývoj a perspektivy. Hodně informací jsem čerpala z výroční zprávy HB a ČSOB. Po obecném popisu vývoje hypotečního bankovnictví v ČR včetně dopadu finanční krize na hypoteční trh jsem se zaměřila na přiblíţení vývoje hypotečního bankovnictví ve Skupině ČSOB v minulých letech. Nejprve jsem popsala postavení celé skupiny na hypotečním trhu v ledech 2000 aţ 2008, následně za stejném období vývoj hypotečního bankovnictví uvnitř Skupiny ČSOB samotné. Při analýze současného postavení skupiny na hypotečním trhu jsem vycházela především z vlastních zkušeností, z mého působení v ČSOB v oblasti retailu na pozici úvěrového poradce. Snaţila jsem se objasnit dva hlavní úkoly, které v současné době stojí před kaţdým hypotečním poradcem. Je to samozřejmě prodej nových hypotečních úvěrů, ale stejnou prioritu má udrţení stávajících klientů s hypotečními úvěry v době refixace jejich úrokových sazeb na další období splácení. Po zmapování současného postavení Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví odhaduji její další vývoj a perspektivy na tomto trhu. Domnívám se, ţe jsem podala ucelený průřez působením Skupiny ČSOB na trhu hypotečního bankovnictví v ČR a ţe se mi podařilo cíle své práce dosáhnout. Na základě získaných poznatků navrhuji opatření, která by podle mého názoru měla vést k udrţení přední pozice Skupiny ČSOB na hypotečním trhu : změnit poplatkovou politiku u hypotečních úvěrů, poplatek za zpracování hypotečního úvěru mnohé banky jiţ vůbec neúčtují nebo účtují pouze paušální poplatek, moţným řešením by mohlo být rozpuštění poplatku do úrokové sazby, ale ne pouze do prvního fixačního období úrokové sazby, ale rozloţení na celou dobu splácení; reagovat pruţněji na změny úrokových sazeb na trhu hypotečních úvěrů; plně vyuţívat moţností kříţového prodeje ve skupině (vícekanálové distribuční sítě), z externích zprostředkovatelů vyuţívat jen ty osvědčené a kvalitní; zlepšit propagaci hypotečních úvěrů (především v síti ČSOB), chybí poutavá reklama, která by zaujala; 55

propagovat koncept poradenství, s tím souvisí i péče o samotné zaměstnance, o jejich vzdělávání; nadále poskytovat komplexní a profesionální sluţby a zachovat vstřícný přístup ke klientům; nezanedbávat pravidelnou klientskou péči; posilovat týmovou práci ve skupině. Podle mého názoru je Skupina ČSOB schopna nadále udávat tón českému hypotečnímu bankovnictví, to znamená udrţet si své přední místo na hypotečním trhu. Jejím hlavním záměrem je změnit spokojeného klienta na klienta věrného, který v bance zůstává.

56

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Monografie : 1.

CETLOVÁ, Helena. Marketing služeb. 3.vyd. Praha: Bankovní institut, 2002. 212 s. ISBN 80-7265-049-1.

2.

OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 2.vyd. Praha: Nakladatelství CONSULTINVEST, 2003. 151 s. ISBN 80-901486-7-3.

3.

SŮVOVÁ, Helena, et al. Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6.

4.

ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví Dodatek. 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006. 117 s. ISBN 80-7265-091-0.

Elektronické zdroje : 1.

Česká národní banka [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

2.

Československá obchodní banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

3.

GEPARD FINANCE a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

4.

GEPARD FINANCE a.s.[online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

5.

GEPARD FINANCE a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

6.

GEPARD FINANCE a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

7.

Hypoindex.cz [online]. [cit. 19.3.2010]. Dostupný z WWW: .

8.

Hypoindex.cz [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

9.

Hypoindex.cz [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

57

10.

Hypoindex.cz [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

11.

Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

12.

Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

13.

Hypoteční banka, a.s. [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

14.

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

15.

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

16.

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 5.3.2010]. Dostupný z WWW: .

17.

Obce.cz [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

18.

Portál veřejné správy ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

19.

Portál veřejné správy ČR [online]. [cit. 26.2.2010]. Dostupný z WWW: .

58