Position Paper Schieveste In het kader van de actualisatie van het Masterplan Schieveste

Position Paper Schieveste In het kader van de actualisatie van het Masterplan Schieveste

OPPS – Edward van Schaijk en Maarten Kievits Versie 1.9 (status definitief) 20 januari 2011

Position Paper Schieveste, 20 januari 2011, definitief

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ................................................................................................................................................. 3

2.

DOELSTELLINGEN & AMBITIES MASTERPLAN SCHIEVESTE.................................................. 4

3.

TERUGBLIK: SCHIEVESTE IN DE PERIODE TOT 2010 .................................................................. 5

4.

SCHIEVESTE ‘ANNO NU’ ....................................................................................................................... 8 4.1 4.2 4.3 4.4

5.

PROJECTCONTEXT ..................................................................................................................................... 8 STERKE PUNTEN PROJECT .......................................................................................................................... 9 ZWAKKE PUNTEN PROJECT ........................................................................................................................ 9 DUURZAAM SCHIEVESTE ......................................................................................................................... 11

VOORUITBLIK: SCHIEVESTE IN DE TOEKOMST ........................................................................ 12 5.1 5.2 5.3

BEDREIGINGEN ........................................................................................................................................ 12 KANSEN ................................................................................................................................................... 13 BEVINDINGEN RONDETAFELBIJEENKOMST .............................................................................................. 15

BIJLAGEN .......................................................................................................................................................... 16 BIJLAGE A: OVERZICHT VAN GEÏNTERVIEWDE PERSONEN ................................................................................. 16 BIJLAGE B: ACTUELE VASTGOEDPROGRAMMA SCHIEVESTE ............................................................................. 17 BIJLAGE C: SWOT-ANALYSE SCHIEVESTE ....................................................................................................... 18 BIJLAGE D: VERSLAG RONDETAFELBIJEENKOMST 18 NOVEMBER 2010............................................................ 19

2


1.

Inleiding Het Masterplan Schieveste (2002) beschrijft de gemeentelijke visie en ambities voor het gebied rondom station Schiedam Centrum. Vanwege diverse redenen is in de afgelopen jaren behoefte ontstaan aan een actualisatie van het Masterplan. Eind 2009 heeft het College van B&W de actualisatie van het Masterplan aan de gemeenteraad toegezegd. Deze actualisatie heeft als doel om te komen tot een gedragen en realistisch projectperspectief voor Schieveste en een ontwikkelstrategie waarmee dit perspectief gerealiseerd kan worden. De gemeente Schiedam heeft aan OPPS gevraagd het actualisatieproces van het Masterplan te begeleiden. Dit position paper is tot stand gekomen op basis van een groot aantal gesprekken gedurende de maanden september en oktober 2010. Gesproken is met diverse gemeentelijke betrokkenen, externe stakeholders van het project en onafhankelijke experts vanuit specifieke vakgebieden. De meningen en opinies die in dit stuk zijn weergegeven, komen voort uit de gevoerde gesprekken en zijn door de auteurs geherformuleerd of herleid uit de context van het gevoerde gesprek. Een aantal uitspraken die zijn gedaan, zijn als quote terug te vinden. Als bijlage A treft u een overzicht aan van de personen waarmee gesproken is. De opbouw van dit position paper volgt de lijn verleden-heden-toekomst. Allereerst worden de oorspronkelijke doelstellingen en ambities voor Schieveste beschreven zoals die in het Masterplan uit 2002 zijn opgenomen. In paragraaf 3 wordt vervolgens kort ingegaan op de historie van het project vanaf het opstellen van het Masterplan tot heden. Paragraaf 4 schetst de huidige situatie van zowel het project als van haar context. In paragraaf 5 ligt de nadruk op de toekomst van Schieveste aan de hand van een aantal concrete thema’s. Op basis daarvan kan discussie plaatsvinden en kunnen keuzes gemaakt worden door de gemeente Schiedam over de toekomst van het project.

3


2.

Doelstellingen & Ambities Masterplan Schieveste De Stuurgroep Schieveste heeft de wens uitgesproken om bij de actualisatie van het Masterplan het ambitieniveau uit 2002 zo veel mogelijk overeind te houden. Om dit het begrip ambitieniveau beter tastbaar te maken, volgt hieronder een kort overzicht van de doelstellingen en ambities zoals die 1 destijds in het Masterplan Schieveste zijn opgenomen . “Zie de ontwikkeling van Schieveste als gemeente niet als doel maar als middel” De onderstaande doelstellingen zijn in het Masterplan Schieveste opgenomen: 1. 2. 3. 4.

Een sociaal-economische impuls voor de steden Schiedam en Rotterdam en de stadsregio. 10.000 arbeidsplaatsen in het gebied en een betere differentiatie van de werkgelegenheid. Woningen in Schiedam voor de midden- en hogere inkomenscategorieën. Een stimulans voor de opwaardering van de omliggende gebieden (Spaanse Polder en Schiedam-Oost)

Het ambitieniveau uit het Masterplan Schieveste bevat de volgende elementen. -

-

-

-

Stedenbouw o Openbare ruimte degelijk, toekomstvast en fraai met een belangrijke rol voor kunst o Gedeeltelijke overbouwing van het spoor met vastgoed o Intensief en meervoudig grondgebruik o Opgetild maaiveld en drie pleinen als onderdeel van het ruimtelijk concept Architectuur o Hoog kwaliteitsniveau van de gebouwen (zie de gebruikte referentiebeelden) Vastgoedprogramma o Een nieuw stadsdeel met een functiemix van wonen, werken en recreëren o Programma van in totaal 420.000 m2 bvo, exclusief fase 1. Waarvan 225.000 m2 kantoor, 800 woningen voor de midden- en hoge inkomens en sociale voorzieningen zoals onderwijs Fasering o Het programma wordt gerealiseerd tussen 2003 en 2018 Relatie met de omgeving o Schieveste wordt vervlochten met Schiedam-Oost en de Spaanse Polder en is complementair aan de Schiedamse binnenstad Samenwerking o Uitvoeringsorganisatie samen met de gemeente Rotterdam Fysieke en sociale duurzaamheid o Duurzaamheid vormt een rode draad bij de hele inrichting o Gebouwontwerpen dienen ook maximaal duurzaam te zijn o Toekomstvastheid (gebouwen moeten zonder grote ingrepen van functie kunnen wisselen) o Sociale duurzaamheid door een actieve beheerorganisatie vanaf het eerste begin (parkmanagement èn activiteiten, met de pleinorganisatie Stationsplein-zuid als voorloper) o Schieveste wordt een leefbaar en veilig gebied

1

In de Stadsvisie Schiedam 2030 (d.d. 28 september 2009) is Schieveste opgenomen als één van de ruimtelijke opgaven tot 2030 en zelfs als één van de vier projecten waar in de komende vijf jaar de focus op wordt gelegd. Een aantal doelstellingen uit de Stadsvisie sluiten goed aan bij de doelstellingen uit het Masterplan Schieveste (bijvoorbeeld geschikte woonruimte creëren voor de midden- en hoge inkomensgroepen, het leggen van een relatie met de stad en de diversificatie van de werkgelegenheid).

4


3.

Terugblik: Schieveste in de periode tot 2010 Aanleiding Schieveste kent als project een lange historie. Nadat eerdere plannen voor het gebied niet tot het gewenste resultaat hadden geleid voor de gemeente, is aan het begin deze eeuw in samenwerking met de gemeente Rotterdam een ambitieus Masterplan opgesteld. Dit document met als titel “Masterplan Schieveste, kansrijk voor de regio” was eind 2002 gereed en is door de Schiedamse gemeenteraad vastgesteld. Programma 2 Het Masterplan beschrijft een vastgoedprogramma aan de achterzijde van het OV-knooppunt van ruim 420.000 m² bvo. Het programma is verdeeld over vijf deelgebieden en de planning gaat uit van realisatie daarvan in de periode 2003 - 2018. Uitgangspunt van het Masterplan is een functiemix van wonen, werken en recreëren. Ruim de helft van het programma uit het Masterplan betreft kantoren. Verder omvat het programma ongeveer 800 woningen, onderwijs en voorzieningen in het kader van ontspanning en vrije tijd. De uitstekende bereikbaarheid van de locatie voor zowel auto, trein, bus, tram en metro wordt in het Masterplan benadrukt als het onderscheidende kenmerk van Schieveste. Ruimtelijke concept Het stedenbouwkundig planconcept vormt de ruggengraat van het Masterplan Schieveste. Uit de recent uitgevoerde interviews is duidelijk geworden dat de markttechnische onderbouwing / bewijsvoering van het Masterplan destijds beperkt is geweest. Zo is geen uitgebreide analyse gemaakt van de marktvraag en van de doelgroepen per programmafunctie. Het Masterplan bevat evenmin een analyse van de overige (concurrerende) locaties in de regio. Ook ontbreekt een uitgewerkte marketingstrategie voor het project en zijn geen stedenbouwkundige varianten gemaakt. Deze werkwijze is voor die tijd overigens niet uniek. Deze periode kenmerkte zich door de opkomst van het denken in termen van integrale gebiedsontwikkeling. Vrijwel alle woningbouw- en kantorenprojecten die op dat moment werden ontwikkeld, konden ook worden afgezet en gebouwd. Goede en minder goede (slechte) plannen werden destijds vrijwel allemaal succesvol gerealiseerd èn verkocht. De noodzaak tot een goede onderbouwing en legitimatie was er dus in veel mindere mate dan op dit moment het geval is. “De verhouding bureaustoelen, keukenstoelen, horecastoelen: moet zijn 1:1:1” “Een plan maken is wat anders dan een stad maken” Samenwerking Er zijn ook een aantal onderwerpen waarop in de afgelopen jaren is afgeweken van het Masterplan. Zo is de ambitie om vastgoed te realiseren in het deelgebied fase 6 losgelaten vanwege de geringe haalbaarheid daarvan. De oprichting van een publieke ontwikkelingsmaatschappij met de gemeente Rotterdam is niet tot stand gekomen. Enerzijds doordat de gemeente Rotterdam de risico’s van het project op dat moment te hoog inschatte om daarin zelf risicodragend te participeren. Anderzijds doordat de ontwikkeling van het Rotterdamse deel van de locatie (fase 4) geen hoge prioriteit heeft gekregen op de projectenlijst van het OBR. Schieveste is daardoor een volledig Schiedams project geworden dat zich primair richt op de deelgebieden fase 2, 3 en 5 uit het Masterplan. Het maximale 2 vastgoedprogramma in deze drie deelgebieden bedraagt op dit moment ongeveer 220.000 m bvo. De kantoorfunctie is daarbij nog steeds de programmatische drager van Schieveste. Een overzicht van het 2 actuele programma en het aantal m per functie is opgenomen als bijlage B. “Aan welk haakje is het plan voor Schieveste destijds opgehangen?” De gemeente Schiedam heeft een aantal strategische keuzes gemaakt in de samenwerking met marktpartijen die, achteraf gezien, niet gelukkig hebben uitgepakt. De keuze voor het oprichten van

2

Dit is exclusief de vastgoedontwikkelingen aan de zuidzijde van het Station (fase 1).

5


een publiek-private gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) met Burgfonds als marktpartij is daar een voorbeeld van. Burgfonds bleek de verwachtingen als gebiedsontwikkelaar niet waar te kunnen maken. In de praktijk ontstond bovendien een te groot spanningsveld tussen de belangen de vastgoedontwikkelaar (Burgfonds) en die van “Bezien vanuit de grondposities op Schieveste was het opzetten van de gebiedsontwikkelaar (GEM). een GEM met Burgfonds niet voor de handliggend ”

Ook de samenwerking met TCN Property Projects heeft niet het gewenste resultaat opgeleverd en is beëindigd omdat TCN de verwachtingen niet waarmaakte. De verslechterde marktsituatie als gevolg van de economische crisis was een belangrijke oorzaak van het feit dat TCN aangaf het oorspronkelijke programma voor het Urban Entertainment Centre (UEC) niet te kunnen realiseren. Een kansrijke ontwikkeling om de locatie ook (boven)regionaal op de kaart te zetten is daardoor alsnog gesneuveld. De crisis heeft er inmiddels voor gezorgd dat de wereld van vastgoed- en gebiedsontwikkeling er fundamenteel anders uit ziet dan 10 jaar geleden het geval was. Deze externe “Ontzettend jammer dat het UEC ontwikkeling van TCN niet is gelukt” ontwikkeling heeft een aantal belangrijke consequenties voor het project Schieveste. In de volgende paragraaf wordt daar verder op ingegaan.

Organisatie Er zijn ook overige oorzaken te benoemen voor het feit dat Schieveste op dit moment nog niet staat waar het op basis van het Masterplan zou moeten staan. Zo is de technische uitwerking van het Masterplan (van droom naar daad) niet goed verlopen. Hierdoor heeft het project op dit punt in de afgelopen jaren een forse inhaalslag moeten maken. Daarnaast kan geconstateerd worden dat met betrekking tot een aantal onderwerpen het Masterplan weliswaar ambities en doelstellingen formuleert, maar dat deze in de planvoorbereiding op de achtergrond zijn geraakt. Voorbeelden zijn onder meer de verbinding met de Spaanse Polder, duurzaamheid, locatiemanagement en het versterken van de sociale structuur. Met bepaalde aspecten uit het Masterplan is wel gestart, maar deze zijn later slechts in beperkte mate gecontinueerd. Bijvoorbeeld de sociaal supervisor, de pleinorganisatie en de projectcommunicatie & marketing. Na het afhaken van de gemeente Rotterdam heeft de gemeente Schiedam heeft het project zelfstandig getrokken. Hiervoor is in eerste instantie een apart gemeentelijk projectbureau Schieveste opgezet. Gedurende een aantal jaren is sprake geweest van veel externe inhuur van projectleiders en projectmanagers. Langzamerhand zijn steeds meer gemeentelijke medewerkers bij het project betrokken en is het project beter ingebed in de gemeentelijke organisatie. Inmiddels bestaat de projectgroep Schieveste vrijwel uitsluitend uit gemeentelijke medewerkers. Wat de organisatie betreft is Schieveste dus een Schiedams project geworden. Andere factoren die in de periode 2000 – 2010 niet hebben bijgedragen aan de snelle ontwikkeling en realisatie van Schieveste zijn onder meer (1) de veranderende weten regelgeving op het gebied van de luchtkwaliteit, (2) het ontbreken van een regionale en provinciale prioriteitsstelling en sturing daarop met betrekking tot knooppuntlocaties en (3) het feit dat Schiedam in de kantorenmarkt niet het imago heeft als voor de hand liggende vestigingslocatie. Stand van zaken In de periode vanaf het gereedkomen van het Masterplan tot heden zijn diverse onderdelen uit het Masterplan uitgevoerd. Zo is, met uitzondering van de Kop van de Singel, het volledige deelgebied (fase 1) aan de zuidzijde van het station gerealiseerd. Voor het deelgebied direct achter het station (fase 2) is de grond verworven van NS Poort en is een bestemmingsplan opgesteld dat in 2011 vigerend moet zijn. Naast de twee kantoorgebouwen van de Grafische Bedrijfsfondsen is de nieuwbouw van DCMR Milieudienst Rijnmond gerealiseerd. De openbare ruimte is tijdelijk ingericht met onder meer een Kiss & Ride functie en parkeerplaatsen. Er is geïnvesteerd in de bereikbaarheid

6


van het gebied (o.a. de tunnel onder de A20 en de ontsluitingsweg door fase 5). Tenslotte is ook het Lentiz Life College in aanbouw. Met Lentiz en DCMR beschikt Schieveste over twee gebruikers die zich opstellen als ambassadeurs van het projectgebied. Aan de overzijde van de Schie is het hoogspanningstracé ondergronds gebracht om ook daar vastgoedontwikkelingen mogelijk te maken.

7


4.

Schieveste ‘anno nu’ Deze paragraaf beschrijft het project zoals dat er op dit moment voor staat. Op basis van de gevoerde gesprekken is een SWOT van Schieveste gemaakt (zie bijlage C). Het interne perspectief van de SWOT (sterkten / zwakten) komt in deze paragraaf aan bod. Daarnaast wordt ingegaan op het thema duurzaamheid in relatie tot het project. Gestart wordt met een beschrijving van de ontwikkelingen in de externe omgeving van Schieveste.

4.1

Projectcontext Er is echt iets aan de hand in de wereld van de gebiedsontwikkeling. De actualisatie van het Masterplan Schieveste dient dan ook in het perspectief van de onderstaande ontwikkelingen geplaatst te worden. De crisis raakt de sector hard en op meerdere fronten. Aan de voorkant worden door financiers hogere eisen gesteld aan de ontwikkelde partijen en haar projecten. Als gevolg daarvan is het risicodragend vermogen van (grote) marktpartijen op dit moment aanzienlijk lager. Aan de achterkant worden de ontwikkelde projecten moeilijker afgezet. Woonconsumenten krijgen minder hypoheek en stellen de aankoopbeslissing van een nieuwe woning uit door onderzekerheid over de eigen (financiële) toekomst. Ze willen eerst de eigen woning verkopen. Voor nieuwe kantoren zijn simpelweg veel minder nieuwe huurders in de markt die bovendien een ruimte keuze hebben. “De huidige situatie in de markt is zo uniek dat het voorspellen van de toekomst zeer moeilijk en dus ongewis is” De financiële en de daarop volgende economische crisis zorgen er dus voor dat de bouwsector een aantal blijvende veranderingen zal moeten ondergaan. Naar verwachting zullen zowel de omvang en het inhoudelijke karakter van projecten er in de toekomst fundamenteel anders uitzien, als ook de rolverdeling tussen de betrokken publieke en private partijen. Alhoewel het in deze turbulente tijd niet goed mogelijk is om te voorspellen hoe de wereld van de gebiedsontwikkeling er definitief komt uit te zien, kunnen wel een aantal trends en ontwikkelingen benoemd worden. Zowel de woningbouwmarkt als de kantorenmarkt kennen momenteel een sterke vraaguitval in combinatie met een forse planvoorraad (overplanning). Uit een recent onderzoek van Deloitte en de 3 TU Delft onder ruim 500 professionals blijkt dat sector zelf verwacht dat de woningmarkt pas na 2012 weer zal aantrekken. Een structureel herstel van de (nieuwbouw) kantorenmarkt wordt voorlopig helemaal niet verwacht. Dit wordt versterkt door het omvangrijke aanbod van leegstaande kantoren en het feit dat de dalende prijzen daarvan zorgen dat bestaande bouw een steeds aantrekkelijker alternatief wordt ten opzichte van nieuwbouw. De vraaguitval gecombineerd met de financiële problemen waarmee zowel markt als overheid te maken hebben zorgt ervoor dat andere prioriteiten gesteld moeten worden. Overal in het land worden lopende projecten daarom tegen het licht gehouden. Diverse projecten worden gestopt of slechts gedeeltelijk - met een aangepast programma - voortgezet. Daarbij moeten vaak harde keuzes gemaakt worden op bovenlokaal niveau en zullen de verliezen gedeeld moeten worden. Voor de regionale overheden is in dit proces een belangrijke rol weggelegd. Ook de stadsregio Rotterdam profileert zich steeds nadrukkelijker als regisseur van de woningbouw- en kantorenprogrammering binnen de regio. “Neem nu geen overhaaste beslissingen” Geconcludeerd kan worden dat de periode van aanbodgericht ontwikkelen in ons land definitief voorbij is. In de nabije toekomst kunnen alleen vraaggerichte projecten succesvol zijn. De focus van ontwikkelende partijen (publiek en privaat) dient dan ook primair gericht te zijn op de toekomstige ‘bewoners’ van het gebied. De klanten / eindgebruikers / doelgroepen van een locatie komen hierdoor steeds meer centraal te staan. De verwachting is dat de projecten van de toekomst multifunctioneel,

3

Schuivende panelen; een visie op gebiedsontwikkeling, Deloitte Real Estate Advisory en TU Delft, 2010.

8


kleinschalig, flexibel en organisch van karakter zullen zijn. Deze projecten zullen hoofdzakelijk worden gerealiseerd op binnenstedelijke locaties (herontwikkeling) in plaats van op grootschalige uitbreidingslocaties buiten de stad. “Ook in goede vastgoedjaren heeft planconcept onvoldoende of zelfs niet gewerkt” Ook de rollen van de publieke en private partijen zullen naar verwachting substantieel veranderen. Zo zullen ontwikkelaars steeds minder grondposities innemen en veel minder risico’s dragen in projecten. Een deel van het ontwikkelingsrisico’s zal dus in de toekomst door andere partijen gedragen moeten worden. Tegelijkertijd blijkt dat corporaties, gemeenten en ontwikkelaars steeds minder geld beschikbaar hebben voor gebiedsontwikkeling. Bij andere typen partijen is wel geld beschikbaar. Pensioenfondsen, beleggers en private investeerders zullen daarom waarschijnlijk vaker bij gebiedsontwikkeling betrokken worden. De gebiedsontwikkeling van de toekomst vraagt dus om andere coalities. Er zal anders samengewerkt moeten worden tussen publiek en privaat. Het (ver)delen van risico’s is daarvoor noodzakelijk en dat vraagt om andere vormen van risicoanalyses.

4.2

Sterke punten project Zichtlocatie & bereikbaarheid Schieveste beschikt over verschillende sterke punten die de potentie van de locatie bepalen. Zo ligt het plangebied op een zichtlocatie bij zowel een knooppunt van openbaar vervoer als aan de snelweg (A20). Dankzij de reeds aanwezige mix aan modaliteiten is het gebied dus in principe goed te bereiken en is de vervoerswaarde van het OV-knooppunt hoog. Al wordt de ontsluiting van Schieveste per auto op dit moment nog als onvoldoende ervaren. Nieuwbouw & nieuwe gebruikers De kwalitatief goede uitstraling van de gebouwen van DCMR en Lentiz en de reeds aangelegde openbare ruimte op Schieveste vormen op dit moment het positieve visitekaartje van de locatie. Bovendien stellen deze twee eindgebruikers zich op als ambassadeurs van het gebied. Zowel DCMR als Lentiz voelen zich sterk verbonden met de locatie (eigenaarschap) en denken proactief mee over de verdere invulling daarvan, zowel in de tijdelijke als in de definitieve situatie. Relatie met Schie en binnenstad Schieveste kan bovendien profiteren van een aantal kwaliteiten van de stad Schiedam. Dit wordt mogelijk vanwege de ligging van het plangebied aan de Schie en de korte afstand tot de historische binnenstad. Om deze kwaliteiten te benutten is het wel noodzakelijk om nadrukkelijker de verbinding te leggen met de Schie en de binnenstad. Schieveste kan daardoor meer een onderdeel worden van de stad Schiedam.

4.3

Zwakke punten project Planvormingsproces In de gesprekken zijn ook verschillende zwakke punten genoemd die het bereiken van de doelstellingen in de weg kunnen staan. Zoals eerder is aangegeven is destijds gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor Schieveste. Aan de onderbouwing van dit stedenbouwkundig plan is toen weinig aandacht besteed. Zo wordt in het Masterplan niet verwezen naar uitgebreide analyses van onder meer de marktvraag naar de verschillende programmafuncties, de beoogde doelgroepen voor de locatie en de concurrerende locaties voor Schieveste. Ook in de jaren nadat het Masterplan is vastgesteld heeft een dergelijke onderbouwing (behoefte, belofte, bewijs) niet plaatsgevonden. Mede daardoor ontbreekt op dit moment een ‘leading concept’ voor de locatie en is Schieveste nog geen merk maar slechts een merk in de dop. “De gewenste hoge stedelijkheid, komt onnatuurlijk over en kost navenant veel geld”

9


Intrinsieke kwaliteit Het gebied als zodanig heeft bovendien een beperkte intrinsieke kwaliteit. De barrièrewerking van de verkeersbundels (spoor en weg) gecombineerd met de overlast door geluid en luchtkwaliteit zorgen ervoor dat eerst verschillende drempels weggewerkt moeten worden voordat het gebied aantrekkelijk genoeg is om tot ontwikkeling te brengen. Met andere woorden: het gebied voldoet op dit moment nog niet aan de basisvoorwaarden voor een succesvolle gebiedsontwikkeling op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en bereikbaarheid. Het concept vraagt om veel dure ingrepen om in dit relatief kleine gebied het gewenste woon- en werkmilieu van hoogwaardige kwaliteit te creëren. De geïsoleerde ligging van het plangebied wordt dus ook als één van de zwakke punten van Schieveste gezien. Een van de experts verwoordde dit door te stellen dat Schieveste op dit moment geen integraal onderdeel uitmaakt van de stadsplattegrond van Schiedam. Het verbeteren van de fysieke verbinding tussen Schieveste en de binnenstad is door diverse geïnterviewden als concreet aandachtspunt genoemd. Deze route is op dit moment onvoldoende uitnodigend. “Schieveste moet onderdeel uit gaan maken van de Schiedamse plattegrond”

Identiteitsbepaling Schieveste heeft op dit moment nog geen Schiedamse identiteit. Het plan en het programma zijn niet op een unieke wijze verbonden aan de locatie en wat dat betreft dus uitwisselbaar met andere locaties. In aanvulling op het verbeteren van de fysieke verbinding ligt er dus ook een kans voor Schieveste om meer aan te sluiten bij het historische en culturele karakter van de binnenstad (beeldkwaliteit, programma etc.). “Schieveste lijkt in niets op Schiedam” Vertaling ambitie Het Masterplan Schieveste straalt overduidelijk hoge ambities uit. Op zichzelf wordt dat door de geïnterviewden positief gewaardeerd. Er worden echter ook een aantal kanttekeningen bij geplaatst. Zo schiet enerzijds de beschrijving van de ambities in het Masterplan soms te veel door in de richting van een ‘verkoopbrochure’. Anderzijds klinkt op sommige punten twijfel door bij de hoge ambities. Dit kan de vraag oproepen of de gemeente wel echt in het project gelooft. Gebrek aan levendigheid Ook de levendigheid in het gebied is door diverse geïnterviewden als verbeterpunt genoemd. Juist in de aanloopfase van een project is het creëren van levendigheid van belang. Vanwege het monofunctionele karakter van fase 2 (kantoren) in combinatie met het ontbreken van publieksfuncties in de plinten van de gebouwen is er op dit moment onvoldoende levendigheid. De komst van het Lentiz Life College zal weliswaar voor meer diversiteit aan gebruikers zorgen, maar dat is op zichzelf geen garantie voor meer levendigheid. Daarvoor is het ook nodig dat de werknemers en de scholieren van meerdere functies / gebouwen in het gebied gebruik maken zodat interactie ontstaat tussen de verschillende doelgroepen. Het Masterplan Schieveste benoemt het aspect levendigheid wel, maar de concrete uitwerking en sturing daarvan vormt een punt van aandacht. Huidige programmering Een andere ‘zwakte’ die volgt uit de SWOT-analyse is de grote hoeveelheid wonen en kantoren in het programma van Schieveste in relatie tot de marktvraag. Zoals beschreven is de vraag naar deze functies op dit moment laag en is sprake van veel concurrentie. Bovendien wordt op korte termijn geen verbetering van de marktvraag verwacht. Het ruimtelijk planconcept van Schieveste wordt als te rigide beschouwd om in te spelen op de veranderende vraag uit de markt. De zorg die door enkele experts werd geuit is of Schieveste flexibel genoeg is om zich op termijn te kunnen ‘vernieuwen’. Al zorgt de programmatische flexibiliteit die in het Bestemmingsplan van fase 2 is opgenomen wel voor wat extra speelruimte. Samenwerking De gemeente Schiedam staat er op dit moment vrijwel alleen voor bij het bereiken van de ambities en doelstellingen uit het Masterplan Schieveste. De in het verleden opgezette publieke samenwerking met de gemeente Rotterdam en de publiek-private samenwerkingen met Burgfonds en TCN hebben

10


4.4

niet tot de gewenste resultaten geleid. Met uitzondering van de samenwerkingsovereenkomst met NS Poort zijn er op dit moment geen andere publieke of private partijen in contractuele zin bij het project betrokken. Een regionaal project met de omvang en het ambitieniveau van Schieveste kan vrijwel niet door een gemeente alleen gerealiseerd worden. “De gemeente moet het zelf doen, dus verwacht niet te veel van grote marktpartijen. Richt je op kleinere partijen met eigen vermogen en korte beslislijnen” Duurzaam Schieveste Bij de actualisatie van het Masterplan heeft het onderwerp duurzaamheid bijzondere aandacht gekregen. In het Masterplan staat letterlijk dat duurzaamheid een rode draad is bij de inrichting van 4 Schieveste en dat de gebouwontwerpen maximaal duurzaam dienen te zijn. De overige duurzaamheidaspecten die in het Masterplan benoemd worden betreffen vooral de concentratie van functies op het OV-knooppunt (functiemix en meervoudig ruimtegebruik) en de aandacht voor sociale veiligheid en sociale cohesie. Het realiseren van een gesloten wand langs de A20 ter bescherming tegen geluid en vervuilde lucht is eerder te beschouwen als een randvoorwaarde om het gebied tot ontwikkeling te brengen dan als duurzaamheidmaatregel. In een later stadium zijn aan de plannen voor Schieveste twee elementen met een duurzaam karakter toegevoegd. Dit betreft de warmtekoude opslag (WKO) ten behoeve van de gebouwen in fase 2 en een innovatief systeem voor ondergrondse waterberging onder de boulevard. De haalbaarheid van een aantal andere duurzame maatregelen in Schieveste wordt momenteel verder onderzocht. Ten opzichte van het moment waarop het Masterplan is opgesteld (2002) is er op dit moment sprake van aangescherpte weten regelgeving op het gebied van duurzaamheid. Een goed voorbeeld daarvan betreft het nieuwe Bouwbesluit. Ook het gemeentelijke beleid is inmiddels verder uitgewerkt dan destijds het geval was. De gemeente Schiedam heeft in juli 2009 haar ambities op het gebied van milieu en duurzaamheid verwoord in het Milieubeleidsplan en de Nota Klimaatbeleid. Schiedam heeft de ambitie om een klimaatneutrale stad te worden. Het klimaatbeleid betreft primair energiegebruik en het terugdringen van de CO2-uitstoot. Het cradle-to-cradle principe is daarbij leidend. Op het gebied van duurzaam bouwen beschikt de gemeente op dit moment nog niet over praktische richtlijnen of vastgesteld beleid. Schiedam vervult een actieve rol in de regionale samenwerking op het gebied van milieu en duurzame ontwikkeling en neemt deel aan het Rotterdamse Climate Initiative. Het project Schieveste is in het kader van de actualisatie van het Masterplan langs de ‘meetlat’ gelegd 5 van het (concept) Keurmerk Duurzame Gebiedsontwikkeling van de Dutch Green Building Council. Voor het project is dat waardevol omdat het Keurmerk duidelijk maakt (1) uit welke elementen het begrip duurzaamheid bestaat, (2) hoe het project op dit moment scoort op deze duurzaamheidelementen en (3) over welke duurzaamheidpotentie het project beschikt. Dit overzicht stelt de gemeente in staat om met het oog op de toekomst keuzes te maken over de duurzaamheidelementen waarop wel en niet wordt ingezet. Daarbij dient ook het financiële perspectief te worden meegewogen. De huidige markt noodzaakt tot een gerichte inzet van middelen en dus tot kiezen. “Schieveste heeft wel duurzaamheidambities maar is op dit moment niet zo duurzaam” Op basis van het Masterplan beschikt Schieveste over voldoende potentie om een Keurmerk te verkrijgen als duurzame gebiedsontwikkeling. Echter, daarvoor zal ingezet moeten worden op een aantal concrete maatregelen. Met betrekking tot duurzaamheid kan namelijk worden geconcludeerd dat weliswaar diverse ambities in het Masterplan Schieveste staan benoemd, maar dat daar tot nu toe slechts in beperkte mate concreet invulling aan is gegeven. Het onderwerp duurzaamheid uit het Masterplan is tot op heden dan ook nog niet uitgewerkt tot (innovatieve) duurzaamheidconcepten op basis van de gedeelde belangen van de toekomstige eigenaren en gebruikers.

4

Er wordt in dat verband gestreefd naar 50% van de maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen voor de woningen en 30% voor de utiliteitsbouw. 5 Zie voor meer informatie www.dgbc.nl

11


5.

Vooruitblik: Schieveste in de toekomst In de deze paragraaf wordt het externe perspectief van de uitgevoerde SWOT toegelicht en besproken. De externe oriëntatie beschrijft de kansen en bedreigingen van het project. De kansen en bedreigingen kunnen worden vertaald in enerzijds inhoudelijke aanpassingen van het Masterplan en anderzijds strategische aanpassingen van de huidige koers.

5.1

Bedreigingen Zwak imago Een algemene bedreiging voor het project vormt het relatief zwakke imago van de stad Schiedam. Een sterk of zwak imago maakt, vooral in tijden van crisis, het verschil. De hoge ambities van Schieveste in de afgelopen jaren afgezet tegen de huidige stand van zaken, hebben het vertrouwen in het project en daarmee het imago van de stad niet versterkt. Omgekeerd geldt dat een succesvolle realisatie van Schieveste ook positief afstraalt op de gemeente. Daarin ligt dus een kans. “Schiedam; zoek een ambassadeur van kaliber” Overaanbod Een andere directe bedreiging wordt gevormd door het regionale overaanbod aan kantorenprogramma in combinatie met de weinig onderscheidende identiteit van Schieveste. Het overaanbod vraagt om regionale regie en sturing zonder de autonomie van de betreffende gemeenten teniet te doen. Op regionaal niveau moeten daarom op basis van onderling vertrouwen keuzes worden gemaakt. Dit vraagt om offers maar dat is nodig om te voorkomen dat regionale projecten elkaar onnodig blijven beconcurreren met het risico dat er straks meer verliezers dan winnaars zijn. Dit geldt zeker in een krimpende markt waarin voor langere tijd op het gebied van kantoren vraaguitval dreigt. Dit laatste punt vormt overigens wel een belangrijke overweging voor het programma op Schieveste dat voor een groot deel uit kantoren bestaat. “Zoek de actieve samenwerking met de Stadsregio en de gemeente Rotterdam; er moeten keuzes worden gemaakt en ja; er gaan dus plannen sneuvelen!” Weinig onderscheidende identiteit Zoals opgemerkt heeft Schieveste op dit moment een weinig onderscheidende identiteit. De verbindingen tussen het project en haar omgeving in de zin van bijvoorbeeld cultuur, historie en beeld zijn voor velen onduidelijk of onvoldoende scherp. Dit blijkt ook uit het gegeven dat het project niet uniek is voor de plek en voor de stad Schiedam en daardoor uitwisselbaar zou kunnen zijn met een andere knooppunt. Het weinig onderscheidende karakter zorgt ervoor dat het project onvoldoende beklijft. Wat het onderscheidende dan wel moet zijn, is niet eenvoudig te zeggen. De goede bereikbaarheid van de locatie is een belangrijk kenmerk maar vormt nog geen dragende identiteit. Wel ligt Schieveste als schakelgebied tussen het stadscentrum en de Spaanse Polder, tussen wonen en werken. De bedreiging vertaalt zich dus in een kans om na te denken over een logische identificatie en haalbare positionering van het project. ‘Ieder voor zich’ In crisistijd dreigt de Pavlovreactie van ‘ieder voor zich’. Publieke en private partijen richten zich primair op het oplossen van de eigen problemen en zien publieke en private partners (met problemen) eerder als bedreiging dan als kans. Voor een gebiedsontwikkeling als Schieveste is deze reactie niet aan te bevelen. Op basis van vertrouwen moeten de banden met de publieke buren zoals de gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en de provincie Zuid-Holland worden aangehaald om te komen tot een sterkere regionale positionering van het project.

12


5.2

Kansen Interesse vanuit de markt Ook in de huidige crisistijd blijft vanuit marktpartijen en potentiële eindgebruikers serieuze interesse in de locatie aanwezig. Concrete voorbeelden hiervan zijn de marktinitiatieven voor nieuwbouw op de Kop van de Singel en in deelgebied fase 5. Vraaggerichte planvorming Schieveste moet in de toekomst veel meer vraaggericht gaan werken; wie zijn de gedroomde klanten voor Schieveste en wat beweegt hen. Met andere woorden: van het ‘markt creëren’ naar het ‘markt bedienen’. Wat zijn de mobiliteitsstijlen van knooppuntgebruikers? Hoe kunnen de wensen van de huidige gebruikers en bewoners op Schieveste worden afgestemd op de toekomstige bewoners? Het slechts aanbodgericht ontwikkelen van plannen is niet meer van deze tijd, nu ligt er de kans c.q. de noodzaak om dit veel meer vraaggericht te doen. “Toekomstig profiel Schieveste? Efficiënt, bereikbaar, betaalbaar en zichtbaar” Regionale positionering Schieveste moet onderscheidend zijn. Maar van wie en waarom? In het Masterplan is het programma voor Schieveste getypeerd als aanvullend op de toekomstige ontwikkelingen rond Rotterdam CS. De afstemming met andere regionale knoopontwikkelingen is destijds niet of in mindere mate gemaakt. Terwijl de regionale knooppunten allemaal een mix van kantoren, wonen en voorzieningen (waaronder scholen) als programma kennen. Nadere concretisering is dus nodig om tot onderscheidende profielen te komen. “Regionale programmering en profilering is voor Schieveste een must” Aanvullend zijn op Rotterdam is onvoldoende om het toekomstige programma van Schieveste op te baseren. Enerzijds omdat ook Rotterdam zelf (leegstaande) objecten kent die aanvullend zijn op haar eigen Central District ontwikkeling. Anderzijds omdat er regionale knopen zijn die hetzelfde aanbod hebben en verder zijn in hun ontwikkeling. Ook is het aanvullend zijn op Rotterdam te weinig onderscheidend als marketinginstrument. Op basis van een concurrentieanalyse moeten de doelgroepen/klanten van Schieveste worden bepaald om vervolgens voor hen de onvermijdelijke locatie te worden om zich te vestigen binnen een flexibel concept. “Een solitair multifunctionele ontwikkeling vraagt om een heel sterk merkconcept” Ontwikkeling poort & beeldmerk Schieveste vormt een van de poorten van Schiedam. Wanneer het UEC was gerealiseerd, was hier een beeldbepalend object ontstaan voor zowel Schieveste als voor Schiedam. Er bestaat alsnog de kans om dat op deze locatie te doen waarbij het van groot belang is het beeldmerk te laten passen bij zowel het gewenste beeld van het project als het gewenste imago van de stad Schiedam. Een aandachtspunt daarbij vormt de afstemming tussen de branchering van de binnenstad en de ontwikkeling van een commercieel concept. Zorg voor een symbiose tussen Schieveste en binnenstad en voorkom kannibalisatie. Fase 5 vormt vanwege zijn ligging in Schieveste en Schiedam een zeer strategische plek. Leggen van verbindingen Schieveste vraagt om een betere inbedding binnen haar fysieke, historische en culturele context. Wanneer Schieveste wordt gezien als een fysiek schakelgebied tussen de Spaanse Polder en het centrum zijn de fysieke verbindingen onvoldoende of nog van onvoldoende kwaliteit. Daarnaast kan de vraag gesteld worden of het huidige ruimtelijke concept wel bijdraagt aan het invullen van de rol als schakelgebied. Door geïnterviewden is de suggestie gedaan om rond de knoop inderdaad te verdichten (compacte knoop) maar juist in de flanken van het gebied te ontspannen en te kiezen voor goedkopere oplossingen. Ook is het van belang om elementen van Schiedam terug te zien op Schieveste. Een beeldmerk, een verwijzing naar het verleden, een maatschappelijke of culturele verwijzing die als verbindend element zijn werk kan doen. “Denk vanuit het netwerk en niet uitsluitend vanuit het knooppunt”

13


Actief beheer Op weg naar de toekomst vraagt Schieveste om adequaat beheer van het bestaande gebied maar ook om een tijdelijke invulling en/of tijdelijk gebruik. Het niveau van het beheer moet in overeenstemming zijn met de doelstelling (bewijs/belofte) en aansluiten op de verwachtingen van bezoekers, gebruikers en eigenaren. Gezocht kan worden naar maatregelen met een groot effect tegen lage kosten op strategische plaatsen in plangebied (bijvoorbeeld voor- en achterkant station). Wees als gemeente een goed huisvader voor het gebied in het ‘hier en nu’ en bekijk in welke mate de huidige eigenaren en huurders daar een rol in kunnen en willen vervullen (als opmaat voor locatiemanagement). Het enthousiasme en eigenaarschap dat DCMR en Lentiz op dit moment laten zien kan daarbij benut worden. Ruimte voor tijdelijkheid De tijdelijkheid kan bijvoorbeeld worden ingevuld met evenementen, tijdelijk ruimtegebruik voor tijdelijke functies (parkeren, drive-in bioscoop, urban gardening, etc.). Ook kan aangesloten worden op de activiteiten van de huidige bewoners van Schieveste (DCMR, Lentiz en GZH). Leg vanuit de tijdelijkheid de verbinding met toekomst. Zorg dat bepaalde activiteiten vanuit de tijdelijkheid hun mogelijk definitieve bestemming vinden op Schieveste. Maak in de tijdelijkheid dus eerst de activiteiten mogelijk waarop later de investeringen kunnen volgen. “Misschien moet het project de koelkast in; zorg dan voor een goede en leefbare tussentijd”

Open eindbeelden Op een aantal fronten moet de gemeente Schiedam laten zien wat haar bedoeling is met het project (kwaliteit, beeld, concept, programma/doelgroep, beheer). Het adagium voor deze tijd is om in kleinere fases toe te werken naar een eindbeeld. Het bepalen van dit eindbeeld is moeilijk, maar van cruciaal belang voor creëren van vertrouwen en om het bewijs te leveren dat beloften worden waargemaakt. Dit vraagt dus om een aanpassing van de planning en fasering. Tegelijkertijd is het duidelijk dat het voorspellen van de toekomst en het denken in termen van eindbeelden, mede dankzij de crisis momenteel een grote mate van onzekerheid kent. Hier tekent zich dus een paradox af met aan de ene kant fases afmaken en een eindbeeld creëren (doen wat je belooft) en aan de andere kant een meer flexibele houding in het eindbeeld dat je gaat nastreven (wat ga je beloven). Gebiedsontwikkeling als het creëren van stepping stones waarbij de stappen in zichzelf compleet zijn en dus functioneren, de toekomstige stappen op elkaar aansluiten maar de toekomst niet kan worden voorspeld. Een voorbeeld hiervan ligt voor de hand in fase 1 door het afmaken van de Kop van de Singel in combinatie met een goede plint in het Amec-gebouw en goed operationeel beheer van de openbare ruimte. De gemeente kan ook bekijken in hoeverre ze kan helpen bij het oplossen van de leegstand in nieuw- en oudbouw. Niet door zelf te huren maar door bijvoorbeeld gezamenlijke marktbewerking. “De kleinste fase van het plan moet op zichzelf kunnen functioneren en kwaliteit bieden” Projectorganisatie Het doorontwikkelen van Schieveste vraagt om een slagvaardige, flexibele en stabiele projectorganisatie binnen de gemeente Schiedam. Daarbij is het van belang om een goed bereikbaar ‘loket’ te hebben voor het project. Zowel bereikbaar op ambtelijk als op bestuurlijk niveau en met specifieke oriëntatie op klanten/gebruikers, publieke partners en marktpartijen. Door een van de experts is zelfs aanbevolen om Schieveste een ‘status aparte’ te geven in de bestuurlijke samenwerking om de gestelde ambities waar te maken. Een dergelijk ambitieniveau kan namelijk maar op beperkt aantal plekken in Nederland en is niet door slechts een gemeente te realiseren. Daarnaast is het van belang dat de projectorganisatie goed aansluit op de lijnorganisatie binnen de gemeente. Dat betekent dat er breed bestuurlijk en politiek draagvlak moet zijn voor het project en helderheid over de doelstellingen en bijbehorend mandaat. Voor de externe profilering kan een ambassadeur van kaliber worden geworven die drager wordt van het project (en de stad?). Deze ambassadeur dient een heldere rol en opdracht te krijgen. “Hoeveel ambitie kan de gemeente Schiedam zelfstandig aan?”

14


Duurzaamheid De ambities uit het Masterplan Schieveste op het gebied van duurzaamheid staan benoemd, maar zijn tot op heden slechts in beperkte mate uitgewerkt. Bovendien dient de koppeling tussen de projectambities en de stadsbrede duurzaamheidsambities nog gemaakt te worden. Probeer samen met de toekomstige eigenaren en gebruikers tot (innovatieve) duurzaamheidsconcepten te komen op basis van hun wensen en belangen. De inventarisatie van mogelijkheden die op basis van het Keurmerk duurzame gebiedsontwikkeling is gemaakt kan daar behulpzaam bij zijn.

5.3

Bevindingen Rondetafelbijeenkomst Hoe het verder gaat met Schieveste, zal worden beschreven in de nog op te stellen actualisatie van het Masterplan. Echter, de gevoerde gesprekken met experts, intern en extern betrokkenen, huurders en eigenaren van vastgoed en aan Schieveste gelieerde organisaties, vormen de blauwdruk voor wat nodig is, wat moet, wat kan en wat niet meer kan in Schieveste. Op 18 november 2010 heeft met de geïnterviewde experts en een bredere delegatie van de gemeente Schiedam een rondetafelbijeenkomst plaatsgevonden. In twee rondes is aan de hand van een aantal thema’s gedebatteerd. De thema’s waren doestellingen & urgentie, leading concept, identiteit & programma, organisatie & samenwerking, tijdelijkheid & beheer. Voor een compleet beeld van deze bijeenkomst is als bijlage D het verslag bijgevoegd. De uitkomsten van het debat zijn met de onderstaande opsomming kernachtig samengevat. e

Themadebat 1 ronde: samenvatting van de aanbevelingen en adviezen van de experts aan de gemeente: - Maak geen nieuw Masterplan maar ga een proces in met verschillende actoren; - Formuleer de ambities en doelstellingen van Schieveste concreter en realistischer in de huidige tijd; - Beschouw Schieveste vanuit een breder (regionaal) perspectief / schaalniveau; - Doe onderzoek naar de behoefte aan en vraag naar verschillende programmafuncties; - Bepaal de doelgroepen waarvoor Schieveste de onvermijdelijke locatie kan worden; - Zoek meer aansluiting bij (de bedrijven uit) de binnenstad en de Spaanse Polder; - Bepaal op welke concrete wijze levendigheid op de locatie gecreëerd kan worden; - Werk de positie van Schieveste op de Kennisas Delft – Rotterdam verder uit; - Werk de betekenis van Schieveste als woningbouwlocatie verder uit; - Stel op basis van alle input een ‘leading concept’ voor Schieveste op; - Verbeter het imago van de stad Schiedam en daarmee van Schieveste; - Vertaal alle aanpassingen in een realistische financiële businesscase; - […] e

Themadebat 2 ronde: samenvatting van de aanbevelingen en adviezen van de experts aan de gemeente: - Maak de doelstellingen van Schieveste op het gebied van duurzaamheid concreet en sluit daarbij aan bij de wensen van de huidige en toekomstige gebruikers / doelgroepen; - Zoek vanuit de eigen kracht de samenwerking op met de publieke partners in de regio; - Bepaal of Schieveste een project blijft op (brede) regionale schaal of uitsluitend een stadsproject; - Stel een nieuw een nieuw eindbeeld van Schieveste op ten behoeve van de communicatie met de doelgroep(en); - Onderzoek de mogelijkheden voor de invulling van het gebied met tijdelijke functies, in relatie tot het financiële projectperspectief en het (nog op te stellen) leading concept; - *…+

15


Bijlagen Bijlage A: overzicht van geïnterviewde personen Interne gesprekken  Ing. P. (Patrick) van ’t Loo – projectmanager Schieveste  Ir. A. (Bram) van Hengel – zelfstandig adviseur, stedenbouwkundig supervisor Schieveste  Drs. B. (Brenda) Stad – projectleider  Ir. H. (Harm) van der Meer – projectmanager  M.J. (Martin) Vermeulen – communicatie adviseur  Ing. H. (Huub) Eschbach – planeconoom  A.P. (Arie Pieter) Vos – bedrijven contactfunctionaris  R.J. (Roelof) Geijteman – coördinator stedenbouw  Ir. S. (Saskia) van Walwijk – senior planoloog  E.W. (Eef) Otterspeer – algemeen procesmanager beheer openbare ruimte  G. (Gudrun) Bosch – landschapsarchitect  R. (Rob) van Huis – beleidsadviseur milieu en klimaat Externe gesprekken  mr. J.H. (Jan) van den Heuvel – directeur DCMR  G. (Gert) Kant – voorzitter Raad van Bestuur Lentiz Onderwijsgroep  J.H. (Jan) Ultee – directeur U-vastgoed  ir. H.C. (Hans) Mani – senior beleidscoördinator afdeling strategie van het OBR  drs. L. (Leon) van Hoof – procesmanager stadsregio Rotterdam  P. (Pieter) Rigter – portefeuillemanager Amvest  Ir. L.P. (Leo) Klaassen – directeur Groenvoorziening Zuid-Holland  Drs. J. (Jan) Schreuder – hoofd afdeling bestuur & toezicht Groenvoorziening Zuid-Holland  Ing. E.J. (Evert-Jan) Nilting MRE – manager aandelen, infrastructuur & vastgoed Grafische Bedrijfsfondsen  ir. M.R. (Mark) Poley MRE – asset developer Randstad Zuid van NS Poort  J. (Jeanette) Hagen – ontwikkelaar Lips Development  Ir. P.J. (Paul John) de Jong – directeur Lips Development  ir. C.J.M. (Cees Jan) Asselbergs – directeur Deltalinqs Expertgesprekken  Prof. dr. ir. L. (Luuk) Boelens – bijzonder hoogleraar Ruimte en Mobiliteit aan de Universiteit Utrecht en eigen bureau Urban Unlimited  Prof. ir. J.M. (Joost) Schrijnen – programmadirecteur Deltaraad en deeltijd hoogleraar strategie & planning Bouwkunde TU Delft  ir. B (Birgit) Dulski MSc– Universiteit Nyenrode en Nederlands Instituut voor Bouwkunde en Ecologie  W.A. (Wout) van Alphen – projectmanager Maasterras Drechtsteden  E. (Eduard) Dirkzwager – Merkator gebiedsmarketing  Drs. E.J.J. (Eric-Jan) de Rooij MRE – Lingotto Vastgoed  Ir. C.E.C. (Carel) de Reus – onafhankelijk adviseur

16


Bijlage B: actuele vastgoedprogramma Schieveste

Het in 2009 bijgestelde vastgoedprogramma voor Schieveste op basis van het voorontwerp bestemmingsplan ziet er als volgt uit: Programma in m² bvo Kantoren Wonen Hotel Urban entertainment / leisure Onderwijs Stedelijke voorzieningen Totaal

fase 2*

fase 5

fase 3

Totaal

5.000

94.900 10.150 7.950

34.050 31.750

133.950 41.900 7.950

38.500

9.500

48.000

43.500

17.000 8.950 148.450

17.000 8.950 257.750

65.800 2

* Op basis van het bestemmingsplan voor fase 2, kan in dat deelgebied maximaal 110.000 m bvo gerealiseerd worden. Dit aantal is inclusief de twee bestaande kantoortorens, het DCMR-gebouw en het Lentiz Life College.

17


Bijlage C: SWOT-analyse Schieveste

18


Bijlage D: Verslag Rondetafelbijeenkomst 18 november 2010

Overleg: Datum: Aanwezig:

Rondetafelbijeenkomst actualisatie Masterplan Schieveste 18 november 2010 Experts: prof. dr. ir. L. (Luuk) Boelens, ir. B (Birgit) Dulski MSc, W.A. (Wout) van Alphen, E. (Eduard) Dirkzwager, drs. E.J.J. (Eric-Jan) de Rooij MRE, ir. C.E.C. (Carel) de Reus Bestuurlijk gemeente Schiedam: wethouder drs. A.P. (Ad) Mostert, wethouder mr. M. (Maarten) Groene Ambtelijk gemeente Schiedam: ing. P. (Patrick) van ’t Loo, ir. A. (Bram) van Hengel, drs. B. (Brenda) Stad, ir. S. (Saskia) van Walwijk, ing. L.(Lydia) Buist-Izelaar, ing. H.P.H. (Henk) Dijkers, C.P. (Chris) de Borst, I.(Irma) van Diggelen, S.R.A. (Bas) Bulten MscRE Overig: mr. J.H. (Jan) van den Heuvel (DCMR), drs. M. (Maarten) Kievits (OPPS), ir. E. (Edward) van Schaijk (OPPS)

Opening, welkom en kennismaking De heer Van den Heuvel heet de aanwezigen welkom in het gebouw van DCMR Milieudienst Rijnmond op Schieveste. Hij geeft aan dat de keuze van DCMR voor de locatie Schieveste niet vanzelfsprekend is geweest. Het gebied zag er op dat moment allerminst aantrekkelijk uit en er was sprake van stevige concurrentie van andere locaties zoals Vlaardingen Vijfsluizen. De ligging van de locatie (in Schiedam en op een knooppunt) en het bestuurlijke lobbywerk vanuit de gemeente hebben er voor een belangrijk deel voor gezorgd dat toch voor Schieveste is gekozen. Vanwege het feit dat de DCMR een publieke functie is, is voor een duurzaam gebouw gekozen binnen financiële kaders. De plek zelf is ook een belangrijk duurzaamheidaspect. De heer Van den Heuvel geeft aan het van groot belang te vinden dat Schieveste verder tot ontwikkeling gebracht wordt. Het oorspronkelijke Masterplan dient wat hem betreft op een aantal punten aangepast te worden. Als voorbeeld noemt hij de hotelfunctie die naast het DCMR-pand voorzien was. Hij benadrukt het belang om met het plan aan te sluiten bij zowel de kracht van het gebied, als bij de identiteit van de huidige gebruikers zoals DCMR en Lentiz. Als nieuwe ‘bewoners’ van Schieveste voelen ze zich verantwoordelijk voor het gebied. Ze denken actief met de gemeente mee over de tijdelijke inrichting en treden naar buiten toe op als ambassadeurs van de locatie. Het creëren van twee gelijkwaardige stationsentrees is wat de heer Van den Heuvel betreft ook een belangrijke succesfactor voor het project. In dat verband noemt hij station Leiden Centraal als voorbeeld waar inmiddels geen sprake meer is van een achterkant van het station maar van twee voorkanten. Naast de verbetering van de verkeersontsluiting waar de gemeente al mee bezig is, staat een duidelijke visie voor Schieveste bovenaan het verlanglijstje van de heer Van den Heuvel. Edward van Schaijk geeft een korte toelichting op het programma van de Rondetafelbijeenkomst. Vervolgens stellen de aanwezigen zich kort aan elkaar voor.

Aanpak, proces en uitkomsten consultatiegesprekken 2002 en 2010 Maarten Kievits geeft een korte toelichting op de aanleiding voor de actualisatie van het Masterplan Schieveste en op de aanpak van het proces. De rondetafelbijeenkomst van vandaag heeft een drieledige doelstelling: informatie-uitwisseling, synthese van informatie en bevestiging van de inhoud van het Position Paper dat ter voorbereiding op het overleg aan alle aanwezigen is toegestuurd. Inhoudelijke reacties op de inhoud van het Position Paper kunnen t/m 25 november aanstaande per e-mail gestuurd worden aan [email protected]. Tevens wordt kort ingegaan op de ‘spelregels’ van de bijeenkomst. Er wordt aan de hand van een aantal quotes kort teruggeblikt op de marktconsultatie die in 2002 heeft plaatsgevonden in het kader van het Masterplan Schieveste. Vervolgens worden een aantal quotes gepresenteerd uit de gesprekken die recent met de experts hebben plaatsgevonden. Het valt daarbij op dat verschillende aandachtspunten van nu ook in 2002 al aan de gemeente Schiedam zijn meegegeven.

19


Themadebat 1e ronde (doelstellingen, leading concept, identiteit en programmering) Edward van Schaijk geeft een korte inleiding op het eerste thema dat gaat over de doelstellingen die met Schieveste worden nagestreefd. De doelstellingen die in 2002 in het Masterplan Schieveste zijn opgenomen zijn allen doelstellingen op het niveau van de stad en de regio: 1. Een sociaal-economische impuls voor de steden Schiedam en Rotterdam en de stadsregio; 2. 10.000 arbeidsplaatsen in het gebied en een betere differentiatie van de werkgelegenheid; 3. Woningen in Schiedam voor de midden- en hogere inkomenscategorieën; 4. Een stimulans voor de opwaardering van omliggende gebieden (Spaanse Polder, Schiedam Oost). De vragen die aan de aanwezigen worden voorgelegd zijn of deze doelstellingen ook in de huidige tijd nog actueel zijn of dat ze aanscherping behoeven, welke urgentie er is voor het bereiken van de doestellingen en of de doelstellingen voldoende leidend zijn voor de betrokkenen bij het project. Eduard Dirkzwager geeft aan dat het van belang is om ook de achterliggende redenen van deze doelstellingen te benoemen. Waarom wil de gemeente Schiedam bijvoorbeeld woningen voor de midden- en hogere inkomensgroepen en een betere differentiatie van de werkgelegenheid? Wethouder Groene merkt op dat het project de gemeente Schiedam overstijgt en dat het daarom van belang is om weliswaar vanuit lokaal perspectief maar wel met een bredere scope naar Schieveste te kijken. Een aantal van de sociaal-economische kenmerken van de stad waarop het Masterplan Schieveste destijds inspeelde zijn ook nu nog actueel. Hij verwijst in dat verband ook naar de Stadsvisie Schiedam 2030 die vorig jaar is vastgesteld. Volgens Bram van Hengel had de gemeente Schiedam op het moment dat het Masterplan Schieveste werd opgesteld vrijwel geen kantoren binnen haar gemeentegrenzen. In het afgelopen decennium is daar langzaam verandering in gekomen. Het Masterplan Schieveste was er mede op gericht om het beeld van Schiedam als niet-kantorenstad te laten veranderen. Carel de Reus geeft aan dat de doelstellingen die de gemeente Schiedam destijds gesteld heeft heel goed te begrijpen zijn. Hij vraagt zich echter af of dit Masterplan het juiste middel is om deze doelstellingen te bereiken. De quotes van de marktconsultatie uit 2002 geven aan dat daar ook op dat moment al twijfel over bestond. Duidelijk was toen dat om dit plan te laten slagen echt alles uit de kast gehaald moest worden en bovendien de markt mee moest zitten. In de loop van het proces zijn al concessies gedaan in het ambitieniveau en ook de markt is inmiddels totaal veranderd. Het vasthouden aan de gestelde doelstellingen is wat hem betreft dan ook niet realistisch. Birgit Dulski benadrukt de kracht die de tijdelijkheid kan hebben. Als concreet voorbeeld noemt ze hoe de slechte bereikbaarheid van Hotel New York hun kwaliteit is geworden. De komst van de watertaxi (oorspronkelijk bedoeld als tijdelijke maatregel) heeft daar voor gezorgd. Goede tijdelijke maatregelen en tijdelijke functies kunnen het gebied op de kaart zetten en bekendheid geven. Lydia Buist merkt op dat in de periode vanaf 2002 ook een aantal positieve ontwikkelingen in de omgeving van Schieveste hebben plaatsgevonden. Ze noemt de ontwikkeling van Stadshavens en de Clean Tech Delta als voorbeelden. Schieveste ligt middenin de Kennisas tussen de TU Delft en de Clean Tech Delta. Ze geeft daarnaast aan dat bij het aanscherpen van de sociaal-economische doelstellingen van Schieveste wat haar betreft ook gekeken moet worden naar dat waarop Schieveste complementair kan zijn aan de eigen stad. Het perspectief moet dus zeker niet alleen op de regio gericht zijn. Tenslotte is door het verbeteren van de verkeersontsluiting, het gereedkomen van het Bestemmingsplan en het versneld bouwrijpmaken van gronden, de aantrekkelijkheid van het gebied achter het station (fase 2) als vestigingslocatie veel beter geworden. Luuk Boelens is van mening dat de doelstellingen uit het Masterplan volledig veranderd moeten worden. Hij benadrukt dat het voor Schieveste nodig is om goed onderzoek te doen ter onderbouwing van de te realiseren functies. Wanneer de locatie in het bredere perspectief van de Zuidvleugel van de Randstad wordt geplaatst 20


dan blijkt dat de hele Zuidvleugel een probleem heeft. De haven van Rotterdam doet het momenteel niet zo goed en uit recent onderzoek blijkt dat de zogenaamde KIBS (Knowledge Intensive Business Services) uit de regio verdwijnen en zich verplaatsen naar onder meer London en Geneve. Voor de regio is het van belang om als vestigingsplaats van toegevoegde waarde te zijn voor bedrijven. Voor Schieveste houdt dat bijvoorbeeld in dat veel meer de aansluiting gezocht dient te worden bij de bestaande bedrijven in de stadsregio’s Rotterdam en Haaglanden. De Clean Tech Delta vindt Luuk Boelens niet concreet genoeg. Onderzoek dient uit te wijzen wat de daadwerkelijke potentie is van de locatie Schieveste en vervolgens dienen slimme constructies gemaakt te worden met de bedrijven in de omgeving. Sluit daarbij in eerste instantie aan bij het bedrijfsleven in de Spaanse Polder, ’s Graveland en de binnenstad. Zonder nader onderzoek kan nog niet gezegd worden of het gebied het beste een kantorenlocatie, een bedrijfslocatie, een KIBS-locatie of iets anders zou kunnen worden. Er zijn dus nog meerdere scenario’s mogelijk. Dat Schieveste een van de weinige gebieden in de regio Rotterdam is op een goed bereikbare plek staat buiten kijf. Maar de opgave waar Schieveste voor staat is in eerste instantie geen vastgoedvraag maar ligt in de behoefte en vraag naar programma op regionaal niveau. Edward van Schaijk geeft tussentijds een korte introductie op het tweede thema dat voor de pauze op de agenda staat. Dit thema is gericht op het begrip leading concept, op identiteit en op programmering. Vragen die daarbij centraal staan zijn onder meer of de vraaggerichte onderbouwing voor het Masterplan alsnog dient te worden opgesteld, aan welke aspecten Schieveste haar identiteit kan ontlenen, of een leading concept nodig is voor een succesvolle ontwikkeling, welke consequenties de huidige marktontwikkelingen hebben voor Schieveste en of wel of niet een geheel nieuw Masterplan opgesteld dient te worden. Wout van Alphen en Eric-Jan de Rooij onderschrijven dat Schieveste over een duidelijk label dient te beschikken om te voorkomen dat het project met name op ad-hoc ontwikkelingen blijft inspelen. Eric-Jan de Rooij voegt daar aan toe dat het voor buitenstaanders op dit moment erg lastig is om de betekenis van de plek te duiden. Er dient duidelijker gemaakt te worden waarom mensen op Schieveste zouden willen wonen, werken of verblijven. Een drager / concept is daarvoor nodig. Hij adviseert de gemeente om van Schieveste geen levendig stadsdeel in ‘splendid isolation’ te maken maar juist de aansluiting te zoeken bij de omgeving (met name bij de binnenstad en de Spaanse Polder). Probeer de doelstellingen niet uitsluitend in het gebied zelf te realiseren. Eduard Dirkzwager voegt daar aan toe dat de inspanningen er op gericht dienen te zijn om van Schieveste langdurig een aantrekkelijk gebied te maken in Schiedam. Hij is van mening dat in principe iedere plek succesvol te maken is. Daarbij geldt dat een betere functiemix per definitie ook zorgt voor meer levendigheid. Schiedam heeft een van de mooiste binnensteden van de regio. Met deze kwaliteit kan ook Schieveste haar voordeel gaan doen. Carel de Reus merkt op dat daar nog wel wat voor dient te gebeuren omdat Schieveste op dit moment nog niet appelleert aan deze specifieke kwaliteit van Schiedam. Wout van Alphen laat weten dat in de gemeente Dordrecht hetzelfde thema speelt. Ook daar geniet de historische binnenstad in de buitenwereld onvoldoende bekendheid. Wanneer de gemeente actief inzet op het verbeteren van het imago van de stad als geheel kan ook Schieveste daarvan profiteren. Carel de Reus geeft aan dat de markt ten tijde van het opstellen van het Masterplan sterk aanbodgericht was. Dat is nu fundamenteel veranderd; de markt is nu vraaggestuurd. Hij heeft het gevoel dat bij het programma van Schieveste de wens soms de vader is van de gedachte. Je kunt wel willen dat bepaalde doelgroepen zich op de locatie zullen vestigen, maar als deze doelgroepen het zelf niet zien zitten dan ontstaat echt een probleem. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld woningen wil bouwen om de midden- en hoge inkomens aan de stad te binden dan is Schieveste niet de plek die daarvoor het meest voor de hand ligt. Bovendien is er wat dat betreft sprake van veel concurrentie in de omgeving waardoor deze opgave nòg lastiger wordt. Luuk Boelens noemt in dat verband de nieuwe woontoren op de Kop van Zuid als voorbeeld waar de appartementen op dit moment zelfs voor relatief lage prijzen moeizaam verkocht worden. Bram van Hengel merkt op dat door de ligging van Schieveste precies tussen de Universiteiten van Delft en Rotterdam studentenhuisvesting heel goed mogelijk is. De ronde woontoren bij het station in Den Haag laat zien dat studentenwoningen op OV-knooppunten zeer succesvol kunnen zijn. Luuk Boelens is daar niet van overtuigd en geeft aan dan bijvoorbeeld eerder in te willen zetten op kluswoningen in de bestaande stad. Volgens Bram van Hengel is het bijstellen van de ambities en van het plan nodig, maar dient de levendigheid van het gebied onverminderd nagestreefd te worden. Voorkomen dient te worden dat het gebied zal afglijden. Eduard Dirkzwager is het daar mee eens en noemt Amsterdam Sloterdijk als voorbeeld van hoe het niet moet.

21


Carel de Reus geeft aan dat het realiseren van plintfuncties in kantoorgebouwen, met uitzondering van New York, vrijwel nergens ter wereld lukt. Wethouder Groene voegt daar nog aan toe dat ook het concept van een Urban Entertainment Centra als doel had om levendigheid / reuring op Schieveste te creëren. Wat hem betreft dient de ambitie om woningen op Schieveste te realiseren niet te snel te worden losgelaten. Eric-Jan de Rooij wil wonen ook niet volledig uitsluiten maar stelt wel vast dat het gebied op dit moment helemaal niet aan wonen appelleert. De woonambitie uit het Masterplan zal daarom tot een realistische ambitie moeten worden bijgesteld. Ook de fasering van de gebiedsontwikkeling dient realistisch bepaald te worden. Hij verwacht dat er enkele decennia nodig zijn om het volledige gebied te kunnen realiseren. Tenslotte dient ook een bijbehorende realistische financiële businesscase opgesteld te worden. Ook vanuit het oogpunt van levendigheid en functiemenging herhaalt hij nog eens zijn advies om met Schieveste meer aan te sluiten bij de transformatie die de omliggende bedrijventreinen in de toekomst zullen gaan doormaken. De aanwezigen zijn het erover eens dat het creëren van levendigheid in het gebied weliswaar moeilijk te realiseren is, maar wel een belangrijk aspect is voor een succesvol Schieveste. Saskia van Walwijk geeft aan dat de gemeente de locatie Schieveste op dit moment meer beschouwd als onderdeel van de regio dan als locatie van de stad. De positionering van de locatie ten opzichte van Stadshavens en de Rotterdam Climate Campus en als schakelpunt op de Kennisas Delft – Rotterdam vormen daar voorbeelden van. Ze vraagt aan de experts of de gemeente daarmee op de goede weg zit. Luuk Boelens reageert daarop door aan te geven dat de positionering van Schieveste in regionaal verband in zijn visie veel concreter gemaakt moet worden. Het is van belang om man en paard te noemen. Als voorbeeld noemt hij het knowledge centre van Unilever dat een andere locatie overweegt. Luuk Boelens vraagt in hoeverre bij de gemeente Schiedam sprake is van financiële urgentie om de gronden in het gebied snel uit te geven. Wethouder Mostert geeft daarop aan dat niet te ontkennen valt dat in het verleden door de gemeente al veel voorinvesteringen zijn gedaan om het gebied tot ontwikkeling te brengen. Volgens Luuk Boelens hoeft de gemeente Schiedam geen nieuw Masterplan op te stellen, maar kan ze haar tijd en energie veel beter richten op het ingaan van een proces met diverse actoren waarbij de visie op het gebied op diverse punten wordt aangescherpt. Eric-Jan de Rooij is het daar mee eens en stelt dat het opstellen van de vraaggerichte onderbouwing voor Schieveste in ieder geval noodzakelijk is, in combinatie met het veel meer aansluiten bij en activeren van de gebruikerskant om het gebied voor hen interessant te maken. Daarvoor is het noodzakelijk om de doelgroepen te bepalen waarvoor Schieveste de onvermijdelijke locatie kan worden, vult Eduard Dirkzwager aan. Onderzoek wat hen drijft en waar ze behoefte aan hebben op een plek als Schieveste. De experts zijn het erover eens dat voor Schieveste nu eerst een grondige analyse van de vraag gemaakt moet worden en dat daarna pas de programmatische en ruimtelijke vertaling daarvan dient plaats te vinden. e

Themadebat 1 ronde: samenvatting van de aanbevelingen en adviezen van de experts aan de gemeente: Maak geen nieuw Masterplan maar ga een proces in met verschillende actoren; Formuleer de ambities en doelstellingen van Schieveste concreter en realistischer in de huidige tijd; Beschouw Schieveste vanuit een breder (regionaal) perspectief / schaalniveau; Doe onderzoek naar de behoefte aan en vraag naar verschillende programmafuncties; Bepaal de doelgroepen waarvoor Schieveste de onvermijdelijke locatie kan worden; Zoek meer aansluiting bij (de bedrijven uit) de binnenstad en de Spaanse Polder; Bepaal op welke concrete wijze levendigheid op de locatie gecreëerd kan worden; Werk de positie van Schieveste op de Kennisas Delft – Rotterdam verder uit; Werk de betekenis van Schieveste als woningbouwlocatie verder uit; Stel op basis van alle input een ‘leading concept’ voor Schieveste op; Verbeter het imago van de stad Schiedam en daarmee van Schieveste; Vertaal alle aanpassingen in een realistische financiële businesscase; …

22


Themadebat 2e ronde (organisatie, samenwerking, tijdelijkheid, tussentijd, eindbeelden en beheer) Na een korte pauze hervat Edward van Schaijk de bijeenkomst met de introductie van de thema’s drie en vier op de agenda. De discussie wordt gevoerd aan de hand van vragen over onder meer de wenselijkheid tot het intensiveren van de publieke samenwerking, de noodzaak tot regionale regie, het type marktpartijen waarmee het beste samenwerking kan worden gezocht, het belang van een goede tijdelijke situatie en het belang van een concreet eindbeeld voor Schieveste. Birgit Dulski vraagt allereerst aandacht voor het thema duurzaamheid in relatie tot Schieveste. De doelstellingen die in het Masterplan staan benoemd op het gebied van duurzaamheid zijn beperkt en al waren ze destijds concreet uitgewerkt dan waren ze nu al weer verouderd geweest. Ze benadrukt in dat verband het belang van het beantwoorden van de vraag “Hoe gaan we bouwen?” naast de beantwoording van de vragen “Wat gaan we bouwen?” en “Voor wie gaan we bouwen?”. Het thema duurzaamheid kan door Schieveste ook gebruikt worden om meer identiteit te geven aan de plek. Ook hiervoor is het noodzakelijk om meer aan te sluiten bij de wensen van de gebruikers. Bepaal op basis van hun behoeften welke woningen en kantoren gebouwd worden en welke duurzaamheidselementen daarbij gerealiseerd worden. Birgit Dulski maakt daarbij het onderscheid tussen enerzijds de klassieke duurzaamheid (meetbare aspecten zoals energie, water en materialen) en anderzijds duurzaamheid die tot stand komt op basis van een coalitie van belangen. Voor deze tweede categorie is het van belang om te weten te komen welke duurzaamheidswensen de (nog te bepalen) doelgroepen op Schieveste hebben. Eduard Dirkzwager geeft aan dat ook dit type marktinzicht een onderdeel zal moeten worden van het ‘merk’ Schieveste. De markt bepaalt uiteindelijk of de gebiedsontwikkeling lukt of niet. Eric-Jan de Rooij merkt op dat ook het van functie kunnen veranderen van gebouwen een duurzaamheidselement is. Als ontwikkelaar signaleert hij dat de huisvestingslasten steeds vaker een onderwerp van gesprek worden met de toekomstige huurders van gebouwen. Wanneer goedkope energie kan worden aangeboden dan heb je als locatie een streepje voor. Birgit Dulski onderschrijft dat er in de markt een concrete behoefte bestaat om in een duurzaam gebouw en/of gebied te zitten. Carel de Reus plaatst daar de kanttekening bij dat inzetten op duurzaamheid op dit moment overal in het land gebeurd. De experts zijn het erover eens dat zeker waar het gaat om gebouwen, duurzaamheid tegenwoordig eerder een basisvoorwaarde is dan een onderwerp waarop je onderscheidend kunt zijn. Op gebiedsniveau is duurzaamheid nog minder gemeengoed in Nederland. Wanneer je er als locatie voor kiest om bijvoorbeeld helemaal autarkisch te zijn dan is dat wel degelijk onderscheidend zo geeft Luuk Boelens aan. Maar, daar hangt wel een prijskaartje aan. Volgens Luuk Boelens hoeft de gemeente dus niet een nieuw Masterplan op te stellen, maar is het wel verstandig om een nieuw sfeerbeeld / eindplaatje van Schieveste te maken om dit te gebruiken in de gesprekken met marktpartijen. Dit is relatief snel en eenvoudig te doen. De huidige beelden uit het Masterplan zijn te kolossaal / massief. Met betrekking tot de flexibiliteit vraag Carel de Reus in hoeverre het nieuwe Bestemmingsplan daarvoor de mogelijkheden biedt. Saskia van Walwijk geeft aan dat het Bestemmingsplan uitsluitend fase 2 van Schieveste betreft. In het Bestemmingsplan is overmaat gecreëerd waardoor sprake kan zijn van uitwisselbaarheid van functies. Voor de deelgebieden fase 3 en fase 5 is er nog geen Bestemmingsplan. Patrick van ’t Loo benadrukt dat de gemeente Schiedam al een forse bijdrage heeft geleverd aan het beperken van de overprogrammering in de regio. Het vastgoedprogramma is in de afgelopen jaren al flink naar beneden bijgesteld en de gemeente heeft als strategie gekozen om voorlopig in te zetten op het afronden van fase 1 en fase 2. De gemeente is er echter tot nu toe nog onvoldoende in geslaagd om deze inspanningen ook bij de stadsregio Rotterdam voor het voetlicht te brengen. Patrick van ’t Loo geeft aan ervan overtuigd te zijn dat publieke samenwerking op regionaal niveau enerzijds essentieel is voor het succes van Schieveste en anderzijds om neerwaartse competitie tussen gemeenten onderling te voorkomen en de economische positie van de regio als geheel te behouden / versterken. Volgens Carel de Reus kan de uitkomst van regionale regie ook zijn dat de ontwikkeling van Schieveste voorlopig niet door kan gaan. Met dat scenario dient de gemeente Schiedam ook rekening te houden. Patrick 23


van ’t Loo en Lydia Buist geven aan dat die uitkomst voor de gemeente natuurlijk ongewenst is. Het is van belang dat de betrokken gemeenten in de regio zich realiseren dat in de huidige markt niet iedereen hetzelfde kan realiseren en dat ze elkaar ook wat gunnen. Luuk Boelens geeft aan dat onze Nederlandse institutionele context op basis van het huis van Thorbecke wat hem betreft een grote belemmering vormt voor de succesvolle realisatie van Schieveste. Niet als enige in de zaal is hij van mening dat wanneer de locatie op grondgebied van de gemeente Rotterdam had gelegen, het gebied inmiddels voor een belangrijk deel gerealiseerd was. De kracht van de provincie Zuid-Holland en de stadsregio Rotterdam om projecten zoals Schieveste te trekken acht hij onvoldoende. Wel is hij er voorstander van om het project een status aparte te geven. Wat dat betreft ziet hij meer in een private trekker zoals het Havenbedrijf Rotterdam, Shell of Unilever dan in publieke trekkers zoals de provincie en/of de stadsregio. Een geheel andere optie waar de gemeente voor kan kiezen is om Schieveste niet te positioneren als onderdeel van een groter gebied zoals de Zuidvleugel, maar als puur Schiedams project dat een soort overloopgebied vormt voor de rest van de stad. Wout van Alphen geeft aan dat hij voorstander is van samenwerking op regionaal niveau. Hij adviseert de gemeente Schiedam daarbij om de samenwerking vooral te zoeken vanuit de eigen kracht en niet vanuit een bepaalde afhankelijkheid. Ga op zoek naar onderscheid ten opzichte van de andere Stedenbaanknooppunten. Onderzoek wat voor locatie Schieveste wil zijn. Ook Eric-Jan de Rooij is van mening dat regionaal beleid gevoerd zal moeten worden over op welke locaties wel en op welke locaties niet wordt ingezet om het bedrijfsleven te faciliteren (probeer schaarste te creëren). Het zou heel mooi zijn wanneer Schieveste uit dat proces als één van de speerpunten in de regio naar voren zou komen. Maar het bereiken van dat resultaat zal zeker niet gemakkelijk worden voor de gemeente Schiedam. Eduard Dirkzwager geeft aan dat op dit moment overal in het land herprioriteringen van projecten plaatsvinden. De plannen met de minst sterke merken verdwijnen daarbij als eerste. Bram van Hengel vraagt daarop naar de wijze waarop van Schieveste een sterk merk gemaakt kan worden. Eduard Dirkzwager geeft aan dit kan door het concreet invullen van de drie aspecten behoefte, belofte en bewijs. Volgens Carel de Reus zijn er twee bepalende elementen waar op gestuurd moet worden om Schieveste echt Schiedams te maken en om onderscheidend te kunnen zijn van andere projecten. Dit betreft de historische binnenstad en de ligging op het knooppunt. Luuk Boelens geeft aan dat het gebied zich uitstekend leent voor een invulling met tijdelijke functies en evenementen in de komende jaren. Maar wanneer voor de gemeente sprake is van urgentie vanuit financiële overwegingen, dan is dat natuurlijk een ander verhaal. Eduard Dirkzwager voegt daar aan toe dat wanneer een leading concept voor de locatie bepaald is dit ook richtinggevend is voor de tijdelijke invulling van het gebied (vgl. Blijburg). Iedere stap die je zet moet bijdragen aan het bewijs voor het eindbeeld dat je uiteindelijk wilt realiseren. Ook de fasering is daarbij ontzettend belangrijk. Birgit Dulski merkt op dat fasering en tijdelijkheid ook vanuit duurzaamheidsperspectief van groot belang zijn. Schieveste heeft dus zowel een eindbeeld als een tijdelijk beeld nodig. e

Themadebat 2 ronde: samenvatting van de aanbevelingen en adviezen van de experts aan de gemeente: Maak de doelstellingen van Schieveste op het gebied van duurzaamheid concreet en sluit daarbij aan bij de wensen van de huidige en toekomstige gebruikers / doelgroepen; Zoek vanuit de eigen kracht de samenwerking op met de publieke partners in de regio; Bepaal of Schieveste een project blijft op (brede) regionale schaal of uitsluitend een stadsproject; Stel een nieuw een nieuw eindbeeld van Schieveste op ten behoeve van de communicatie met de doelgroep(en); Onderzoek de mogelijkheden voor de invulling van het gebied met tijdelijke functies, in relatie tot het financiële projectperspectief en het (nog op te stellen) leading concept; …

24


Afsluiting Tot besluit van de bijeenkomst worden alle aanwezige experts in de gelegenheid gesteld om nog één gouden tip mee te geven aan de gemeente Schiedam. Gouden tips voor Schieveste: Carel de Reus: blijf vooral rustig (doe geen overhaaste dingen) èn blijf Schiedams. Birgit Dulski: gebruik de potenties van de gebruikers die er al zijn en geef ze ook een rol in de tijdelijke invulling van het gebied. Eduard Dirkzwager: sluit met Schieveste aan bij wat Schiedam is en wil zijn. Onderzoek hoe Schieveste deze positie kan versterken. Benut ook de kwaliteiten van de Schie. Er is veel potentie aanwezig. Complimenten voor de uitstraling van fase 1, dat beeld klopt, je kunt zien dat daar het bewijs wordt geleverd. Luuk Boelens: geef de economische kant meer nadruk in de actualisatie. Onderzoek daarvoor de betekenis die de bestaande bedrijven in de regio voor Schieveste kunnen hebben. Wout van Alphen: zorg ervoor dat je weet wat je wilt met de stad en met de locatie. Draag dat vervolgens uit naar de markt en naar je samenwerkingspartners. Zoek naar (een) ambassadeur(s). Eric-Jan de Rooij: denk na over de positionering van Schieveste. Welke doelgroepen wil de gemeente Schiedam op Schieveste faciliteren en wat is daar voor nodig. Wethouder Groene dankt in zijn slotwoord de aanwezige experts voor hun bijdrage. Hij voorziet dat de gemeente mogelijk nog bij hen terug zal komen in het vervolg. Hij refereert aan de Stadsvisie Schiedam 2030 die vorig jaar is vastgesteld. Schieveste kan in zijn ogen een belangrijke bijdrage leveren aan een aantal van de doelstellingen die de gemeente daarin heeft verwoord.

*******

25

Position Paper Schieveste In het kader van de actualisatie van het Masterplan Schieveste

Recommend Documents