Actualisatie Masterplan Schieveste eindrapport

Actualisatie Masterplan Schieveste eindrapport

Definitieve versie Oktober 2011 1

Eindrapport Actualisatie Masterplan Schieveste, oktober 2011

Inhoudsopgave 0.

MANAGEMENTSAMENVATTING ......................................................................................... 4

1.

INLEIDING .......................................................................................................................... 8

2.

AANPAK EN VERANTWOORDING ACTUALISATIEPROCES ...................................................... 9

3.

KORTE TERUGBLIK OP SCHIEVESTE IN DE PERIODE 2003 TOT 2011 ..................................... 10

4.

DE PROJECTCONTEXT VAN SCHIEVESTE ANNO 2011 .......................................................... 12 4.1 ALGEMENE MARKTONTWIKKELINGEN ............................................................................................. 12 4.2 MARKTONDERBOUWING PROGRAMMAFUNCTIES SCHIEVESTE............................................................. 12 4.2.1 KANTOREN ............................................................................................................................ 13 4.2.2 WONEN ................................................................................................................................ 16

5.

ACTUALISATIE MASTERPLAN SCHIEVESTE.......................................................................... 18 5.1 MISSIE, DOELSTELLINGEN EN AMBITIES ........................................................................................... 18 5.1.1 MISSIE SCHIEVESTE ................................................................................................................. 18 5.1.2 DOELSTELLINGEN EN AMBITIES SCHIEVESTE ................................................................................. 18 5.2 KADERS EN RANDVOORWAARDEN .................................................................................................. 21 5.3 FUNCTIONEEL PROGRAMMA ......................................................................................................... 22 5.4 LEADING CONCEPT ...................................................................................................................... 23 5.5 STREEFBEELD EN TUSSENBEELDEN .................................................................................................. 24 5.5.1 TWEE STEDENBOUWKUNDIGE VARIANTEN ................................................................................... 26 5.6 PLANNING ................................................................................................................................. 27 5.7 SAMENVATTEND OVERZICHT VAN WIJZIGINGEN ACTUALISATIE MASTERPLAN SCHIEVESTE ........................ 28

6.

STRATEGIE EN AANPAK .................................................................................................... 30 6.1 BOUWFASERING DEELGEBIEDEN .................................................................................................... 30 6.2 TIJDELIJKE FUNCTIES EN TIJDELIJK GEBRUIK....................................................................................... 30 6.3 GEBIEDSMARKETING EN ACQUISITIE ............................................................................................... 32 6.4 SAMENWERKING ......................................................................................................................... 33 6.4.1 HUIDIGE EIGENAREN EN EINDGEBRUIKERS ................................................................................... 33 6.4.2 PUBLIEKE PARTNERS ................................................................................................................ 34 6.4.3 PRIVATE PARTNERS ................................................................................................................. 34 6.5 INTERNE (PROJECT)ORGANISATIE ................................................................................................... 35

7.

FINANCIËLE CONSEQUENTIES EN RISICO’S ......................................................................... 36 7.1 7.2

STAND VAN ZAKEN HUIDIGE VASTGESTELDE GRONDEXPLOITATIE(S) ................................................. 36 OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE CONSEQUENTIES PER AANBEVELING ................................................ 36 2


7.3 7.4

8.

FINANCIEEL TOTAALOVERZICHT ................................................................................................. 39 GEVOELIGHEIDSANALYSE .......................................................................................................... 40

BIJLAGEN ......................................................................................................................... 41 BIJLAGE 1: BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4: BIJLAGE 5: BIJLAGE 6:

POSITION PAPER SCHIEVESTE, OPPS, D.D. 6 DECEMBER 2010 .............................................. 42 MARKETINGSTRATEGIE SCHIEVESTE, MERKATOR, D.D. 10 MEI 2011...................................... 43 BIJDRAGE SCHIEVESTE AAN OVERIGE STEDELIJKE EN REGIONALE DOELSTELLINGEN ..................... 44 BRONNENLIJST .............................................................................................................. 45 FLEXIBILITEIT VAN HET STEDENBOUWKUNDIG PLAN .............................................................. 46 EINDNOTEN .................................................................................................................. 47

3


0.

Managementsamenvatting Aanleiding en doel Het “Masterplan Schieveste, kansrijk voor de regio” (d.d. november 2002) beschrijft de visie en de ambities van de gemeente Schiedam met betrekking tot het plangebied rondom station Schiedam Centrum. Diverse ontwikkelingen in de afgelopen jaren hebben er voor gezorgd dat behoefte is ontstaan aan een actualisatie van het Masterplan. Door het College van B&W is eind 2009 dan ook een ‘herijking’ van het Masterplan aan de gemeenteraad toegezegd. Doel van het actualisatieproces is geweest om er voor te zorgen dat een gedragen en realistisch toekomstperspectief voor Schieveste wordt beschreven èn een ontwikkelstrategie waarmee dit kan worden gerealiseerd. Het eindresultaat van het actualisatieproces is opgenomen in dit rapport dat het oorspronkelijke Masterplan plaatst in de huidige tijd, en dus niet bedoeld is ter vervanging van het oude Masterplan. Procesaanpak De actualisatie van het Masterplan Schieveste is tot stand gekomen tussen september 2010 en september 2011. In deze periode is een groot aantal gesprekken gevoerd met zowel de gemeentelijke betrokkenen bij Schieveste, als de externe stakeholders van het project. Ook zijn diverse onafhankelijke experts benaderd om vanuit specifieke vakgebieden hun mening te geven over het Masterplan uit 2002 in het licht van de huidige marktontwikkelingen. De uitkomsten uit deze gesprekken zijn gebundeld in een ‘position paper’ dat de basis heeft gevormd voor een rondetafelbijeenkomst over het verleden, het heden en de toekomst van Schieveste. De sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor de locatie zijn op basis daarvan in beeld gebracht en deze hebben vervolgens de agenda voor het vervolg van het actualisatieproces bepaald. De inhoud van het position paper heeft duidelijk gemaakt dat het ambitieniveau uit 2002 niet op alle punten volledig overeind kan blijven en dat op een aantal onderwerpen aanscherping en nadere uitwerking nodig is. Voorbeelden daarvan zijn het actualiseren van de projectdoelstellingen, het bepalen van de duurzaamheidsambities, het verbeelden van de flexibiliteit van het Masterplan, het maken van een plan voor de tijdelijke invulling van Schieveste en het opstellen van een ‘leading concept’ voor het gebied. Al deze onderwerpen zijn vervolgens nader uitgewerkt en op basis van de resultaten daarvan is het Masterplan geactualiseerd. Projectdoelstellingen en leading concept Het geactualiseerde Masterplan Schieveste gaat ervan uit dat het project succesvol is wanneer: - de potenties van het vervoersknooppunt Schiedam Centrum worden benut; - er een levendig en veilig openbaar gebied wordt gecreëerd; - de gebiedsontwikkeling op duurzame wijze wordt gerealiseerd; - er een gevarieerd aanbod aan werkgelegenheid wordt gecreëerd; - het plangebied onderdeel gaat uitmaken van de stad Schiedam. Ook de operationalisatie van deze hoofddoelstellingen in concrete en meetbare subdoelstellingen maakt onderdeel uit van dit rapport. Daarnaast is samen met de belangrijkste gemeentelijke èn externe betrokkenen bij Schieveste, in de vorm van een ‘brand partnership’, gewerkt aan het opstellen van een merkessentie voor het gebied. Dit ‘leading concept’ beschrijft de gewenste positionering van Schieveste en is als volgt geformuleerd: “Schieveste is het aangename superknooppunt voor de westelijke Rijnmond”. Marktontwikkelingen De Nederlandse vastgoedmarkt wordt momenteel beïnvloed door een sterk teruggevallen vraag naar woningen, winkels en kantoren. In veel regio’s (waaronder ook de stadsregio Rotterdam) is daardoor sprake van overaanbod. Dit vraagt om keuzes en het stellen van prioriteiten tussen projecten. Met betrekking tot de functie kantoren wordt door de stadsregio Rotterdam de focus gelegd op een tiental regionale knooppunten; Schieveste is er daar één van. Kantoren blijft daardoor een 4


-

kansrijke functie op Schieveste, al zal het uitgiftetempo aangepast moeten worden in relatie tot de beperkte marktvraag op dit moment en de overige regionale locaties die in de markt zijn. Op de woningmarkt is het van groot belang om aan te sluiten bij de wensen van de woonconsumenten. Op basis van de huidige marktinzichten wordt de komende jaren slechts een beperkte vraag naar wonen op Schieveste verwacht. De vraag zal zich waarschijnlijk beperken tot de directe omgeving van het station en hoofdzakelijk gericht zijn op goedkope koopappartementen of vrije sector huurwoningen net boven de sociale huurgrens.

Stedenbouwkundige flexibiliteit en ontwikkelstrategie Het actualisatieproces heeft duidelijk gemaakt dat de huidige tijd vraagt om een fundamenteel andere kijk op gebiedsontwikkeling dan ten tijde van het opstellen van het Masterplan in 2002 het geval was. Uitgangspunt bij de actualisatie is daarom niet een blauwdrukplan voor de locatie, maar een stapsgewijs proces waarbij op basis van haalbare en wenselijke tussenbeelden (‘stepping stones’) de doelstellingen gefaseerd gerealiseerd kunnen worden. De flexibiliteit om in te kunnen spelen op marktkansen en (tijdelijke) ontwikkelingen die zich in de loop van de tijd zullen voordoen, staat daarbij voorop. Het stedenbouwkundig concept van Schieveste is daarom flexibeler gemaakt en uitgewerkt in twee stedenbouwkundige varianten. De basis van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan is daarbij behouden en de aanpassingen betreffen vooral de transformatiewijze van de huidige situatie naar de beoogde eindsituatie door: - het verkleinen van de ‘korrel’; - het beperken van voorinvesteringen; - het beperken van het aantal tijdelijke situaties; - het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in het programma. Kenmerken van deze nieuwe ontwikkelingsstrategie zijn onder meer een andere parkeeroplossing, meer openbare ruimte, kleinere bouwvolumes en geen ‘opgetild maaiveld’. De ontwikkeling en realisatie van Schieveste is hierdoor eenvoudiger te faseren dan conform het oorspronkelijke Masterplan en sluit bovendien beter aan bij de huidige marktvraag. Tijdelijke invulling Aangezien het gemiddelde realisatietempo van gebiedsontwikkelingen momenteel fors lager ligt dan een aantal jaren geleden, kan het vanuit meerdere opzichten aantrekkelijk zijn om te kiezen voor tijdelijke invulling van een gebied. Tijdelijke functies en tijdelijk gebruik kunnen bijdragen aan de uitstraling, de levendigheid en de veiligheid van het gebied, kunnen er voor zorgen dat het gebied meer bekendheid krijgt en kunnen ook voor extra opbrengsten en/of lagere kosten in de grondexploitatie zorgen. Voor Schieveste is daarom een traject gestart om de tijdelijke invulling van het gebied uit te werken. Onder de naam ‘Urban Pioniers’ is een concept uitgewerkt dat de basis vormt voor de tijdelijke inrichting van Schieveste. Het concept gaat uit van een tijdelijke groene en parkachtige invulling van de nog onbebouwde delen van Schieveste, waarbinnen verschillende tijdelijke functies een plek kunnen krijgen. Conclusies De belangrijkste verschillen tussen het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 en het geactualiseerde Masterplan uit 2011 zijn: - de doelstellingen (inclusief duurzaamheid) zijn concreet gemaakt; - de deelgebieden ‘fase 4’ en ‘fase 6’ zijn vervallen; - deelgebied ‘fase 5’ is naar voren gehaald in de fasering; - de flexibiliteit van het stedenbouwkundig concept is vergroot; 5


-

het vastgoedprogramma is circa 218.000 m2 bvo kleiner geworden; de omvang van het Park & Ride programma is verlaagd; er wordt een lager realisatietempo aangehouden; er wordt een kleiner aantal arbeidsplaatsen in het gebied gerealiseerd; wonen is geen primaire functie meer; het spoor wordt niet meer overbouwd; voor de beoogde levendigheid geldt niet meer 24/7.

Organisatie en samenwerking Een regionaal knooppunt met de omvang en het ambitieniveau van Schieveste kan de gemeente Schiedam niet alléén realiseren. Goede samenwerking met haar publieke partners (zowel ambtelijk als bestuurlijk) is daarbij cruciaal. En door de huidige slechte marktomstandigheden geldt meer dan ooit dat publieke samenwerking nodig is om knooppunten als Schieveste succesvol te kunnen ontwikkelen. Met verschillende publieke partners is op dit moment echter nog géén sprake van structurele samenwerkingen. Op dit onderwerp ligt er daarom een opgave voor de gemeente. Ook de toekomstige samenwerking met marktpartijen op Schieveste verdient aandacht. Op dit moment is alleen NS Poort een private contractspartner van de gemeente. De projecten van de toekomst zijn naar verwachting kleinschalig, flexibel en organisch van karakter. De tijd van de grootschalige PPS-en lijkt dan ook voorbij. Doordat traditionele rollen van de bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen veranderen zal ook op Schieveste op een andere wijze samengewerkt moeten worden tussen publiek en privaat. De gemeente Schiedam zal voor Schieveste op zoek moeten naar ‘ontwikkelaars nieuwe stijl’ die ècht geloven in de kracht van de locatie, als geen ander weten wat er speelt in de markt, proactief handelen en als ‘spin in het web’ de overige partijen (zoals gebruikers) en de financiën regelen om de beoogde vastgoedontwikkelingen op Schieveste daadwerkelijk te kunnen realiseren. De huidige ‘bewoners’ van het gebied vervullen een echte ambassadeursfunctie. Hun betrokkenheid, enthousiasme en ideeën zijn voor de gemeente Schiedam een gouden kans om concrete plannen te realiseren met draagvlak en medewerking vanuit het gebied zelf. Tenslotte zijn twee organisatorische randvoorwaarden benoemd waarmee de slagingskans van het project Schieveste vergroot kan worden. Dit betreft ten eerste het uitbreiden van de personele capaciteit van de ambtelijke projectorganisatie, met name gericht op de activiteiten met een externe focus. Ten tweede is gebleken dat bij de belangrijkste gemeentelijke partners grote behoefte bestaat aan het realiseren van een cultuurverandering bij de gemeente (zowel bestuurlijk als ambtelijk). Kenmerken daarvan zijn daadkracht en durf tonen, snelheid van handelen, afspraken nakomen, het goede voorbeeld geven, kansen benutten en creativiteit stimuleren. Aanbevelingen De Actualisatie van het Masterplan heeft de onderstaande tien aanbevelingen opgeleverd: 1. Pas de uitgifteplanning van het kantorenprogramma op Schieveste tweeledig aan: (1) verschuif het totale kantorenprogramma naar achteren in de tijd en (2) ga per jaar uit van een lager aantal vierkante meters kantoren. 2. Voer in de komende jaren marktonderzoek uit naar de ontwikkeling van de vraag naar wonen op Schieveste onder de diverse doelgroepen en onderzoek een andere passende functie ter vervanging van het beoogde woningbouwprogramma in Schieveste fase 3. 3. Verschuif de functie hotel / congres van deelgebied ‘fase 2’ naar deelgebied ‘fase 5’ en vul de hierdoor vrijkomende programmatische ruimte in fase 2, afhankelijk van de marktvraag, in met kantoren of stedelijke voorzieningen. 4. Neem de uitwerking van de stedenbouwkundige flexibiliteit als basis voor de ontwikkelingsstrategie van Schieveste (stepping stones, kleinere korrel, minder voorinvesteringen, minder tijdelijke situaties, minder afhankelijkheden).

6


5.

Organiseer financiële dekking om breed gedragen tijdelijke functies en tijdelijk gebruik op Schieveste te kunnen realiseren. Overweeg daarbij de budgetten voor beheer en parkmanagement. 6. Pak de concrete suggesties op die in het kader van de marketingmix benoemd zijn. 7. Intensiveer de acquisitie van eindgebruikers voor Schieveste en onderzoek daartoe de actieve samenwerking met het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. 8. Zorg voor uitbreiding van de personele capaciteit van de ambtelijke projectorganisatie, met name gericht op de activiteiten met een externe focus. Mogelijk dat een aantal van deze activiteiten in één functie / persoon gecombineerd kan worden. 9. Probeer als gemeente Schiedam (bestuurlijk en ambtelijk) een cultuurverandering te realiseren, hiermee kan de slagingskans van het project Schieveste verder vergroot worden. 10. Laat met het oog op de robuustheid van de financiële businesscase in de nabije toekomst een second opinion uitvoeren op zowel de uitgangspunten, de opbrengstenkant als de kostenkant van de grondexploitatie Schieveste. Financiële consequenties Door de gemeentelijke afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, Vastgoed en Grondzaken zijn de financiële consequenties van alle tien de afzonderlijke aanbevelingen voor de grondexploitatie Schieveste in beeld gebracht. Wanneer alle aanbevelingen in combinatie doorgevoerd worden dan blijkt dat hierdoor een licht positief effect op de grondexploitatie behaald kan worden. Het saldo op contante waarde komt in dat geval op 7,6 miljoen euro (nadelig) in plaats van 7,9 miljoen euro (nadelig) uit de meest recente herziening (MPG 2011). En dat terwijl het geactualiseerde Masterplan veel beter aansluit op de huidige marktomstandigheden en daardoor een reëler ontwikkelingsperspectief voor Schieveste geeft.

7


1.

Inleiding Voor u ligt de actualisatie van het Masterplan Schieveste. Dit document is bedoeld als aanvulling op het oorspronkelijke “Masterplan Schieveste, kansrijk voor de regio” (d.d. november 2002) dat begin 2003 door de Schiedamse gemeenteraad is vastgesteld. Vanaf dat moment is door de gemeente Schiedam, samen met haar publieke en private partners, gewerkt aan het realiseren van de doelstellingen en ambities uit het Masterplan. Diverse ontwikkelingen binnen en buiten de invloedssfeer van het project hebben er voor gezorgd dat in de afgelopen jaren behoefte is ontstaan aan een actualisatie van het Masterplan. Het College van B&W heeft daarom deze actualisatie eind 2009 aan de gemeenteraad toegezegd. Het doel van het actualisatieproces is geweest om te komen tot een gedragen en realistisch projectperspectief voor Schieveste en een ontwikkelstrategie waarmee dit perspectief gerealiseerd kan worden. De gemeente Schiedam is bij de totstandkoming van deze actualisatie niet over één nacht ijs gegaan. Bewust is voor een zorgvuldig proces gekozen waarbij de tijd is genomen om enerzijds de actuele marktontwikkelingen en hun consequenties voor het project goed in beeld te brengen, en anderzijds de betrokken ambtenaren, Collegeleden en Raadsleden mee te nemen in het proces om zo tot breed gedragen keuzes te kunnen komen over het vervolg van het project. Deze actualisatie van het Masterplan Schieveste is geschreven als zelfstandig leesbaar document maar is nadrukkelijk bedoeld als aanvulling op en niet ter vervanging van het oorspronkelijke Masterplan. Er is dus géén nieuw Masterplan Schieveste opgesteld, wel een document dat het i Masterplan Schieveste plaatst in de huidige tijd . De actualisatie beschrijft zowel op welke onderdelen van het oorspronkelijke Masterplan moet worden afgeweken, als ook waarom dit wordt voorgesteld. Daarnaast worden de strategie en de aanpak voor de komende jaren beschreven om dit geactualiseerde Masterplan stapsgewijs te kunnen realiseren. Dat kunnen en willen we als gemeente Schiedam niet alleen doen, maar bij voorkeur in samenwerking met zowel onze huidige als nieuwe publieke en private partners.

Wethouder Groeneweg Oktober 2011

8


2.

Aanpak en verantwoording actualisatieproces Als eerste onderdeel van de actualisatie van het Masterplan is een ‘Position Paper Schieveste’ opgesteld dat als bijlage bij dit document is gevoegd. Het Position Paper gaat in op de historie van het project vanaf het opstellen van het Masterplan, beschrijft de huidige stand van zaken en kijkt vooruit aan de hand van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor Schieveste. De inhoud van het Position Paper is tot stand gekomen dankzij de waardevolle input en medewerking van een groot aantal stakeholders van het project, waaronder de huidige ‘bewoners’ zoals DCMR, Lentiz en Groenvoorziening Zuid-Holland, grond- en vastgoedeigenaren zoals NS Poort en publieke partners zoals de stadsregio Rotterdam en de gemeente Rotterdam. Daarnaast is aan verschillende vakinhoudelijke experts gevraagd om hun visie te geven op het project. Om overlap met het Position Paper zo veel mogelijk te voorkomen wordt in het voorliggende document slechts kort ingegaan op het verleden en zal ook de actuele projectcontext uitsluitend op hoofdlijnen worden beschreven. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt verwezen naar het Position Paper in de bijlagen. Het Position Paper is medio februari 2011 vastgesteld door het College van B&W en vervolgens aan de Gemeenteraad toegestuurd. Ook is op 28 mei 2011 een informatiebijeenkomst voor raadsleden georganiseerd over de actualisatie van het Masterplan. Daarbij is tevens ingegaan op de onderstaande negen elementen die als vervolg op het Position Paper verder zijn uitgewerkt om tot een goede actualisatie van het Masterplan Schieveste te kunnen komen: - het aanscherpen van de projectdoelstellingen; - het bepalen en concreet maken van de duurzaamheidsambities; - nader onderzoek naar de marktvraag op het gebied van woningen en kantoren; - het opstellen van enkele ‘verbeeldende’ streef- en tussenbeelden; - het leggen van verbindingen tussen Schieveste en haar omgeving / de stad Schiedam; - het opstellen van een ‘leading concept’ voor Schieveste; - het maken van een plan voor de tijdelijke inrichting en het tijdelijk gebruik van de locatie; - het versterken van de publieke positionering van het project; - het nader invullen van een aantal projectmatige randvoorwaarden; De verdere opbouw van dit document is als volgt. In hoofdstuk 3 wordt een korte terugblik gegeven op het project Schieveste in de periode vanaf het oorspronkelijke Masterplan tot heden. Daarbij is aandacht voor hetgeen in deze periode reeds is gerealiseerd en voor de ambities en doelstellingen waar inmiddels van is afgeweken of waarvan duidelijk is dat deze niet meer kunnen worden gerealiseerd. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op de huidige ontwikkelingen die van invloed zijn op de context van het project. Dit betreft onder meer de opkomst van ‘gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’, actuele marktontwikkelingen op het gebied van woningbouw en kantoren, en de regionale prioritering van knooppuntlocaties. Hoofdstuk 5 beschrijft alle voorgestelde wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 en vormt daarmee de kern van dit actualisatierapport. Ook de eerste resultaten van de bovenstaande negen elementen zijn in hoofdstuk 5 opgenomen. Hoofdstuk 6 beschrijft de strategie en de aanpak voor de komende jaren om het geactualiseerde Masterplan te kunnen realiseren. Op de financiële consequenties en risico’s van de voorgestelde wijzigingen wordt tenslotte in hoofdstuk 7 ingegaan.

9


3.

Korte terugblik op Schieveste in de periode 2003 tot 2011 Het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 beschrijft de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van het gebied aan zowel de noord- als zuidzijde van het OV-knooppunt Schiedam Centrum. In deze visie groeit Schieveste op termijn uit tot een multifunctioneel nieuw stadsdeel met kantoren en andere bedrijvigheid, aantrekkelijke woningen en een groot aantal (recreatieve) voorzieningen. De uitstekende bereikbaarheid van de locatie voor zowel auto, trein, bus, tram en metro wordt in het Masterplan benadrukt als hèt onderscheidende kenmerk van Schieveste. Het Masterplan gaat uit van een vastgoedprogramma dat alleen al aan de noordzijde van het station ruim 420.000 m² bvo bedraagt. Dit programma is verdeeld over zes deelgebieden en de planning gaat uit van realisatie daarvan in de periode 2003 - 2018. In hoofdstuk 3 van het Position Paper Schieveste (bijlage 1) wordt ingegaan op een aantal oorzaken van het feit dat de ontwikkeling van Schieveste tot nu toe niet conform het beschreven tempo uit het Masterplan heeft plaatsgevonden. Zo heeft het project te maken gehad met veranderende weten regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit, is de samenwerking met een aantal marktpartijen niet succesvol geweest en is veel tijd en energie gaan zitten in het uitwerken van de wensbeelden uit het Masterplan (‘droom’) naar concrete en uitvoerbare deelprojecten (‘daad’). Aan de andere kant moet ook geconstateerd worden dat de belangstelling voor Schieveste vanuit ‘de markt’ (ontwikkelaars en eindgebruikers) in de afgelopen acht jaar niet overweldigend groot is geweest. Dit ondanks het feit dat met name aan het begin van deze periode toch sprake is geweest van enkele goede ‘vastgoedjaren’. Desondanks zijn conform de ambities uit het Masterplan in de afgelopen jaren een aantal fysieke deelprojecten op Schieveste gerealiseerd. Zo is aan de zuidzijde van het station (deelgebied ‘fase 1’) een mix van woningen, winkels en bedrijvigheid ontstaan rondom een vernieuwd stationsplein. Met de bebouwing op de locatie ‘Kop van de Singel’ kan dit eerste deelgebied van Schieveste naar verwachting op korte termijn volledig worden afgerond. Aan de noordzijde van het station (deelgebied ‘fase 2’) is naast de beide bestaande kantoorgebouwen van de Grafische Bedrijfsfondsen, nieuwbouw gerealiseerd voor de DCMR Milieudienst Rijnmond en het Lentiz Life College. Ook de boulevard tussen deze gebouwen is in haar definitieve vorm aangelegd. Daarnaast is een deel van de openbare ruimte tijdelijk ingericht met onder andere Park & Ride en Kiss & Ride parkeerplaatsen. Voor de nog te plaatsen schermen tussen de gebouwen aan de A20 en langs het spoor is een Europese subsidie (EFRO) binnengehaald. Aan de overzijde van de Schie (deelgebied ‘fase 5’) is het hoogspanningstracé ondergronds gebracht om ook daar vastgoedontwikkelingen mogelijk te maken. Er wordt fors geïnvesteerd in de bereikbaarheid van het gebied door de aanleg van een extra ontsluiting voor autoverkeer, het heropenen van de tunnel onder de A20 die Schieveste verbindt met bedrijventerrein Spaanse Polder, en het opknappen van de Zamenhoftunnel onder het spoor. Bij de toekomstige ontwikkeling van deelgebied ‘fase 3’ en mogelijk op termijn ook het Rotterdamse grondgebied (‘fase 4’) is een tweede ontsluiting van Schieveste - aan de oostzijde - noodzakelijk. De in het Masterplan uit 2002 voorgestelde oplossing (een aansluiting op de Hogebanweg via een 10


tunnel onder het spoor en de Horvathweg), blijft een goede optie, maar is kostbaar. In overleg met de gemeente Rotterdam wordt te zijner tijd de meest gewenste aansluiting nader uitgewerkt. Daarbij is een ontsluiting die ten noorden van de spoorlijn aansluit op de Tjalklaan ook een mogelijkheid, hoewel de verkeerstechnische aansluiting op de Tjalklaan daarbij nadere studie vergt. Op een aantal onderwerpen is in de afgelopen jaren expliciet afgeweken van het Masterplan. Zo maakt deelgebied ‘fase 6’ geen onderdeel meer uit van Schieveste en is de beoogde oprichting van een publieke ontwikkelingsmaatschappij met de gemeente Rotterdam niet tot stand gekomen. De gemeente Rotterdam heeft aangegeven dat de ontwikkeling van het Rotterdamse deel van de locatie (deelgebied ‘fase 4’) voor haar voorlopig geen prioriteit heeft. Het nog te realiseren deel van Schieveste beperkt zich daardoor uitsluitend tot Schiedams grondgebied; namelijk de deelgebieden 2, 3 en 5 uit het Masterplan. Het maximaal te realiseren vastgoedprogramma in deze drie 2 deelgebieden is naar beneden bijgesteld tot circa 202.000 m bvo. Een overzicht van het actuele 2 programma en het aantal m per functie is opgenomen in hoofdstuk 5.

11


4.

De projectcontext van Schieveste anno 2011 Mede onder invloed van de financiële- en economische crisis ziet de wereld van vastgoed- en gebiedsontwikkeling in Nederland er inmiddels fundamenteel anders uit dan ten tijde van het Masterplan (2002) het geval was. Enkele belangrijke consequenties daarvan voor Schieveste worden in dit hoofdstuk beschreven (zie tevens §4.1 van het Position Paper, bijlage 1). De actualisatie van het Masterplan dient mede in het perspectief van deze ontwikkelingen beschouwd te worden.

4.1

Algemene marktontwikkelingen De huidige Nederlandse vastgoedmarkt wordt beïnvloed door een sterk teruggevallen vraag naar woningen, winkels en kantoren. In veel regio’s (waaronder de stadsregio Rotterdam) is daardoor sprake van overaanbod in zowel de planvoorraad als de harde voorraad. Dit vraagt om keuzes en het stellen van prioriteiten tussen projecten. De begrote grondinkomsten voor gemeenten uit projecten nemen af, terwijl de rentelasten over de boekwaarden onverminderd doorlopen. Door de financiële crisis is bovendien het risicodragend vermogen van publieke en private partijen kleiner geworden en stellen externe financiers hogere eisen (risico-opslagen). Dat geldt zowel voor ontwikkelende partijen als voor woonconsumenten. En doordat ook de Rijksoverheid zich uit ruimtelijke ontwikkelingen terugtrekt, drogen de subsidiemogelijkheden op. Dit alles zorgt ervoor dat projecten in kleinere fases uitgewerkt en gerealiseerd worden en daardoor als geheel langer duren. Ook dit heeft vaak weer (negatieve) effecten op de grondexploitaties. Als gevolg van de bovenstaande marktontwikkelingen bevindt de gebiedsontwikkeling in Nederland zich op dit moment in een veranderingsproces. De periode van ‘aanbodgerichte planontwikkeling’ waarin ook het Masterplan Schieveste tot stand kwam, is daarmee definitief voorbij. Deze periode (circa 2000 – 2010) werd gekenmerkt door: - hoge ambities en multifunctionele programma’s; - op deze ambities gebaseerde eenduidige eindbeelden; - het ontbreken van analyses van marktvraag en doelgroepen; - het ontbreken van stedenbouwkundige varianten; - het ontbreken van marketingstrategieën; - het ontbreken van de analyse van concurrerende locaties; Doordat de marktvraag in deze periode overwegend goed was, konden veel van de plannen uit de periode van de aanbodgerichte planontwikkeling toch worden gerealiseerd en afgezet. Dat is op dit moment dus niet meer het geval. Door de betrokken overheden en marktpartijen moet daarom een (cultuur)omslag worden gemaakt naar een totaal nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. De kenmerken van wat wel ‘Gebiedsontwikkeling 2.0’ of de ‘Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl’ wordt genoemd zijn onder meer een sterke vraaggerichte focus, een omgekeerd (bottom up) proces, flexibiliteit in plannen en fasering en realistische planeconomie. De actualisatie van het Masterplan Schieveste is mede op deze aspecten gebaseerd.

4.2

Marktonderbouwing programmafuncties Schieveste Voor de twee belangrijkste programmafuncties uit het Masterplan (kantoren en wonen) is in het kader van de actualisatie marktonderzoek gedaan om de vraag naar deze functies nader te onderbouwen.

12


4.2.1

Kantoren 2

In de regio Rotterdam is in de periode 2000 t/m 2009 jaarlijks gemiddeld circa 95.000 m bvo aan nieuwbouwkantoren opgeleverd. Conform het landelijke beeld kent ook de regio Rotterdam op dit moment een substantiële en groeiende leegstand van kantoren. Het leegstandspercentage bedroeg op 1 januari 2011 ruim 10%. Vanuit de betrokken overheden lopen diverse initiatieven die ervoor moeten zorgen dat het leegstandspercentage zich rondom de frictieleegstand (5%) gaat bewegen, hetgeen nodig is voor een gezonde kantorenmarkt. Onder invloed van de veranderde marktsituatie hebben de gemeenten in de regio inmiddels de 2 nodige mutaties in hun kantorenprogramma’s doorgevoerd. Zo is circa 260.000 m planaanbod vervallen of doorgeschoven tot na 2025. In de ruimtelijke plannen die wel gecontinueerd worden 2 is in totaal zo’n 175.000 m aan volume gereduceerd. Volgens berekeningen die in opdracht van de Provincie Zuid-Holland door de Stec Groep zijn uitgevoerd blijkt dat het planaanbod tot 2016 redelijk in de pas loopt met deze verlaagde gemiddelde opnamecapaciteit van de regio Rotterdam. Tussen 2016 en 2020 is er wel sprake van overaanbod en dient nog minimaal 2 150.000 m van het totale regionale planaanbod gereduceerd te worden. In de periode na 2020 wordt conform de huidige plannen geen overaanbod voorzien. ii

De marktvraag naar multimodaal bereikbare knooppunten en duurzaam kantoorvastgoed stijgt ten opzichte van monofunctionele (snelweg)locaties. Ook de ontwikkeling van nieuwe kantoorconcepten als gevolg van onder meer het Nieuwe Werken heeft invloed op de vraag naar kantoorruimte in de regio. Jones Lang LaSalle schat in dat ongeveer de helft van de totale kantorenvoorraad moet worden aangepast aan nieuwe werkplekstrategieën. Door de hogere bezettingsgraad van de werkplekken zijn minder vierkante meters kantoor nodig. In combinatie met een sterkere focus op duurzaamheid en de afname van de beroepsbevolking zorgt dit ervoor dat de komende jaren grote veranderingen op de kantorenmarkt worden verwacht, gedreven vanuit de wensen van de eindgebruikers. Het aanwezige voorzieningenaanbod (horeca, winkels) op locaties is daarbij een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Gebieden die het qua dynamiek op de kantorenmarkt goed doen hebben beleving op straatniveau doordat mensen met verschillende verblijfsdoelen zich in deze gebieden begeven. Nieuwbouw van kantoren zal daarom naar verwachting vooral plaatsvinden op centrale locaties in binnensteden en op vervoersknooppunten, zoals Schieveste. Op regionaal, provinciaal en landelijk niveau heeft het voeren van regie op de kantorenmarkt op dit moment hoge prioriteit. Het beleid van de stadsregio Rotterdam conform het Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam schrijft zelfs voor dat 80% van de kantoorbehoefte in de regio op regionale knooppunten moet worden gerealiseerd. De Provinciale Structuurvisie geeft aan dat kantoren zich moeten vestigen op locaties dichtbij haltes iii van het Zuidvleugelnet . Hiervoor zijn in artikel 7 van de provinciale verordening een aantal spelregels opgenomen en is in het voorjaar van 2011 door de stadsregio Rotterdam samen met de drie grote regiogemeenten Schiedam, Capelle aan de Ijssel en Vlaardingen een regionaal afgestemd kantorenprogramma opgesteld.

13


In het Actieprogramma Leegstand Kantoren onderschrijft ook het Rijk het belang van regionale planning en regie op voorraad en kwaliteit. De urgente en forse perspectiefwijziging die daarvoor nodig is bij de betrokken partijen kan als volgt worden samengevat: - van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad; - van kantoren als financieel product / verdienmodel naar huisvestingsproduct voor gebruikers; - van korte naar lange termijn betrokkenheid; - van ad-hoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties; - van gemeente als actieve speler naar overheid als marktmeester; - van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking; - van aanbodplanning naar voorzien in daadwerkelijke vraag; - van monofunctionele locaties naar multifunctionele locaties met stedelijke kwaliteit; - van pandniveau naar gebiedsniveau; - van ontwikkelen nieuwe locaties naar herontwikkeling en vernieuwing bestaande locaties;

De regio Rotterdam kent momenteel de volgende tien kantorenlocaties (op knooppunten): ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT - Grootstedelijke toplocatie - HSL/Trein, metro, tram, bus, auto - Internationale markt (zakelijke dienstverlening), uitbreiding en opwaardering bestaand knooppunt ROTTERDAM BINNENSTAD: COOLSINGEL/BLAAK - Binnenstedelijke centrumlocatie - Trein, metro, tram, bus, auto - Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu ROTTERDAM BINNENSTAD: KOP VAN ZUID/WILHELMINAPIER - Binnenstedelijke centrumlocatie - Metro, tram, bus, auto - Nationale markt (zakelijke dienstverlening), verdere verdichting in hoogstedelijk milieu 14


ROTTERDAM ALEXANDER iv - Randstedelijke OV Knooppuntlocatie (geen kantooruitbreidingen meer ) - Trein, metro, bus, auto - Nationaal/regionale markt, goede mix van functies, autobereikbaarheid SCHIEDAM SCHIEVESTE - Randstedelijke OV Knooppuntlocatie - Trein, metro, tram, bus, auto - Nationaal/regionale markt, onderbenutting netwerkwaarde ZUIDPLEIN - Regionale OV Knooppuntlocatie - Metro, bus, auto - Regionale markt, beperkte kantoorontwikkeling, verdichting woon- en voorzieningenniveau ROTTERDAM THE HAGUE AIRPORT - Regionaal Knooppunt, luchthaven georiënteerd - Vliegtuig, auto, bus, Randstadrail - Regionale markt, ook voor Haaglanden, OV Knooppunt bij halte Meijersplein volgt later BRAINPARK/KRALINGSE ZOOM - Snelweglocatie met OV bereikbaarheid - Metro, auto, parkshuttle, bus v - Regionale markt (geen kantoorontwikkelingen ), verdichting rond metrohalte na 2020 VIJFSLUIZEN - Snelweglocatie met OV bereikbaarheid - Trein, metro, bus, auto - Nog te ontwikkelen, positie verbetert na aanleg A4 Midden Delfland STADIONPARK - Regionaal OV Knooppuntlocatie vi - Nog te ontwikkelen, inclusief investering in modaliteiten, kantoren uitgesteld tot na 2025

De focus die de gemeente Rotterdam zelf aanbrengt met betrekking tot kantoren ligt bij de gebieden Rotterdam Central District en Kop van Zuid. In principe zijn alle bovenstaande knooppunten wat de stadsregio Rotterdam betreft ‘in de markt’. De volgorde, het realisatietempo en de daadwerkelijke invulling van deze locaties wordt bepaald door de vraagkant (de klanten / eindgebruikers). In de periode 2010-2020 wordt in de regio Rotterdam een jaarlijkse 2 behoefte van ruim 65.000 m bvo aan nieuwbouwkantoren voorzien (zie de onderstaande tabel). Op basis van deze gegevens heeft de stadsregio Rotterdam besloten om de (beleidsmatige) gemiddelde 2 jaarlijkse bouwomvang te verlagen van 100.000 naar 70.000 m bvo per jaar tot 2020. Als vuistregel wordt daarbij de volgende verdeling 2 2 gehanteerd: 25.000 m per jaar in Rotterdam Centrum, 30.000 m 2 per jaar op de regionale knooppunten en 15.000 m per jaar op haven- en industrieterreinen en in woonwijken.

15


Regio

Uitbreidingsvraag 2010-2020

Vervangingsvraag 2010-2020

Beschikbaar aanbod (excl. frictie)

Nieuwbouwbehoefte 2010-2020

Jaarlijkse behoefte

Rotterdam

554.217

517.176

413.176

658.217

65.822

Tabel 1: bron CPB, 2005; bewerking Stec Groep, 2010

Wanneer met de bovenstaande kennis naar de meest recente uitgifteplanning van Schieveste wordt gekeken, wordt een potentieel knelpunt zichtbaar. De huidige uitgifteplanning en grondexploitatie van Schieveste gaan er namelijk van uit dat in deelgebied ‘fase 2’ in de komende 7 jaar ieder jaar 2 e circa 10.000 m bvo aan kantoren wordt uitgegeven. Dit zou 1/3 deel betreffen van het maximale programma dat jaarlijks in de stadsregio Rotterdam op alle regionale knooppunten samen gerealiseerd mag worden. Gezien de huidige beperkte marktvraag en de overige regionale knooppunten die hiervoor in de markt zijn lijkt dat niet realistisch. Aanbeveling 1: Pas de uitgifteplanning van het kantorenprogramma op Schieveste tweeledig aan: (1) verschuif het totale kantorenprogramma naar achteren in de tijd en (2) ga per jaar uit van een lager aantal vierkante meters kantoren.

4.2.2

Wonen Ook de woningmarkt verkeert op dit moment in crisis. Veel woningen staan (langdurig) te koop. Toch dalen de prijzen slechts mondjesmaat. Dit wordt verklaard door het feit dat maar weinig eigenaren hun woning echt moeten verkopen. De meeste verkopers op de woningmarkt hebben weinig haast. Wat voor kantoorgebruikers geldt is ook op woonconsumenten van toepassing. De aanwezigheid van goede voorzieningen in een gebied is veelal een belangrijke voorwaarde om een succesvol en waardevol woongebied te ontwikkelen. In Schieveste zal de levendigheid en verblijfskwaliteit voor een belangrijk deel bepaald worden door vii plintfuncties in de gebouwen. Dit vraagt om regie vanuit de overheid. Ben van Berkel zegt hierover “het zijn mensen die uiteindelijk de economische waarde van de grond bepalen, niet de gebouwen”. Door het Rijk, provincies en gemeenten wordt beleidsmatig ingezet op binnenstedelijk wonen en het creëren van de compacte stad (verstedelijking). Ook hierbij speelt de opgave om veel beter aan te sluiten bij de wensen van de consument / eindgebruiker een belangrijke rol. De complexiteit en daarmee de prijs van binnenstedelijk bouwen is echter hoger dan bij bouwen ‘in de wei’. Daar komt nog bij dat de beschikbare financiële middelen bij zowel overheid als corporaties de komende jaren structureel lager liggen. In opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling voerde RIGO Research en Advies een onderzoek uit naar de vraagkant op viii de huidige woningmarkt . Daaruit blijkt onder meer dat voor centrum-stedelijke woonmilieus geldt dat de nieuwbouwbehoefte neerkomt op ongeveer 70% eengezinswoningen en 30% appartementen, ook in de koopsector. De steden Rotterdam en Den Haag kennen daarbij zelfs een extra uitgesproken laagbouwbehoefte. De behoefte aan grondgebonden woningen in de stad is dus op dit moment erg groot. Schieveste is voor grondgebonden woningen echter geen passende locatie. RIGO geeft aan dat als op bouwlocaties al appartementen gebouwd worden, de kwaliteit daarvan aanzienlijk omhoog zal moeten om aan te sluiten bij de vraag van de woonconsument. Dit betreft aspecten als betere vormgeving, royale buitenruimtes, meer woonoppervlakte en op de doelgroep toegesneden voorzieningen. Daarnaast worden kansen gesignaleerd in niches binnen de appartementenmarkt waaronder 16


tussenvormen tussen appartementen en stadswoningen zoals gestapelde urban villa’s met grote woonoppervlaktes en dakterrassen. Naast het feit dat om deze hogere woonkwaliteit mogelijk te ix maken in veel gevallen het grondprijsbeleid van gemeenten zal moeten worden aangepast , lijkt Schieveste door haar ligging tussen snelweg en spoor voor dergelijke woningtypen niet de aangewezen locatie. Op basis van de huidige marktinzichten wordt door de gemeentelijke afdeling Wonen dan ook verwacht dat de vraag naar wonen op de locatie Schieveste zich zal beperken tot goedkope x koopappartementen of vrije sector huurwoningen net boven de sociale huurgrens . De doelgroepen die in dergelijke woningen geïnteresseerd zijn betreffen jonge starters op de woningmarkt en xi eventueel ook studenten uit Rotterdam . Vanuit de stad Delft wordt in ieder geval geen vraag naar studentenhuisvesting op Schieveste verwacht zo heeft studentenhuisvester DUWO aangegeven. Daarnaast is het zo dat DUWO signaleert dat in het HBO studenten meer en meer in de eigen regio een opleiding volgen en thuis blijven wonen net zoals dat in de doelgroep MBO studenten al het geval was. De teruglopende vraag naar studentenhuisvesting concentreert zich dus vooral op WO studenten. Vanuit de doelgroep senioren wordt op dit moment ook niet of nauwelijks vraag naar wonen op Schieveste verwacht. Over het algemeen kiezen senioren namelijk eerder voor wonen in het centrum, dichtbij de aanwezige centrumvoorzieningen, dan voor op een knooppunt (met een ander type voorzieningen). Aangezien Schieveste een knooppuntlocatie is, zal de woonvraag zich naar verwachting beperken tot de directe omgeving van het station (fase 1 en fase 2 van Schieveste), en gericht zijn op specifieke doelgroepen (jongeren, short stay). Gelet op de huidige marktsituatie wordt in deelgebied fase 3 géén vraag naar woningen verwacht. Samengevat kan gesteld worden dat de woonconsument de komende jaren zal bepalen waar (nieuwbouw)woningen ontwikkeld en verkocht zullen worden. De eisen die de woonconsument stelt zijn hoog: een goede locatie, veel woonoppervlak, de aanwezigheid van voorzieningen tegen een goede scherpe prijs (value for money). De marktvraag naar de functie wonen op Schieveste zal dus naar verwachting beperkt zijn en uitsluitend gericht op de directe omgeving van het station. Aanbeveling 2: Voer in de komende jaren marktonderzoek uit naar de ontwikkeling van de vraag naar wonen op Schieveste onder de diverse doelgroepen en onderzoek een andere passende functie ter vervanging van het beoogde woningbouwprogramma in Schieveste fase 3.

17


5.

Actualisatie Masterplan Schieveste Dit hoofdstuk beschrijft de voorgestelde wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 en vormt daarmee het belangrijkste hoofdstuk van dit actualisatierapport.

5.1

Missie, doelstellingen en ambities Bij het opstellen van het Position Paper Schieveste is duidelijk geworden dat de projectdoelstellingen xii voor de direct betrokkenen niet SMART genoeg in het oorspronkelijke Masterplan zijn beschreven om als leidraad te dienen bij de realisatie van Schieveste. Als onderdeel van de actualisatie van het Masterplan Schieveste zijn de doelstellingen die met het project beoogd worden daarom geactualiseerd. In feite betreft dit ‘de belofte’ die de gemeente Schiedam doet, gericht op het gebied rondom station Schiedam Centrum. In de komende jaren moet ‘het bewijs’ voor deze belofte geleverd worden.

5.1.1

Missie Schieveste Voor het project Schieveste is de onderstaande missie geformuleerd. “Het versterken van welvaart en welzijn voor de huidige en toekomstige bewoners, bezoekers en bedrijven van Schieveste en daarmee ook van Schiedam” Het ontwikkelen en realiseren van Schieveste is dus geen doel op zich, maar mede bedoeld om de stad Schiedam te versterken in het licht van de bovenstaande missie.

5.1.2

Doelstellingen en ambities Schieveste Het project Schieveste streeft naar de onderstaande vijf hoofddoelstellingen. 1. 2. 3. 4. 5.

De potenties van het vervoersknooppunt Schiedam Centrum worden benut. Er wordt een levendig en veilig openbaar gebied gecreëerd. De gebiedsontwikkeling wordt op duurzame wijze gerealiseerd. Er wordt een gevarieerd aanbod aan werkgelegenheid gecreëerd. Het plangebied gaat onderdeel uitmaken van de stad Schiedam.

Deze doelstellingen zijn als volgt geoperationaliseerd: 1.

De potenties van het vervoersknooppunt Schiedam Centrum worden benut  Station Schiedam Centrum functioneert als ‘overstapmachine / hub’ naar de rest van de stad en de regio (trein, tram, metro en bus komen bij elkaar en Rotterdam – The Hague Airport ligt op korte afstand).  De potentie van de vervoersknoop wordt onder meer benut door het realiseren van voorzieningen als Park & Ride en Kiss & Ride.  Het vastgoedprogramma sluit aan bij de ligging op een OV-knooppunt en richt zich hoofdzakelijk op de functies kantoren (zakelijke dienstverlening) en voorzieningen (onderwijs, leisure, entertainment, hotel/congres).  Op Schieveste is in ieder geval géén plaats voor bedrijfsruimten, nijverheid, logistiek en grondgebonden woningen.  Voor fase 2 vormt het vastgoedprogramma uit het voorontwerp bestemmingsplan (2009) 18




het programmatische uitgangspunt. De aanwezige voorzieningen in het gebied sluiten aan bij de wensen van de reizigers en de overige eindgebruikers en bewoners in het gebied.

2.

Er wordt een levendig en veilig openbaar gebied gecreëerd  Het realiseren van een mix aan functies in het plangebied als geheel vormt het uitgangspunt (multifunctionaliteit).  Wonen in de vorm van appartementen (als onderdeel van de functiemix) levert een bijdrage aan de levendigheid, maar is geen doel op zichzelf. Wonen wordt alleen gerealiseerd wanneer de concrete woonvraag op deze locatie voor één of meer specifieke doelgroepen is aangetoond.  Levendigheid betreft niet meer 24/7, zoals in het Masterplan, maar wel een aanzienlijk deel van de weekdagen- en avonden (bijv. van 7.00 tot 21.00 uur) alsmede in het weekend.  Het realiseren van openbare / publieke voorzieningen in de plinten van de kantoorgebouwen wordt gestimuleerd.  Eigenaarschap wordt op Schieveste gestimuleerd door een brede coalitie te vormen van vastgoedeigenaren en gebruikers op de locatie en de invoering van parkmanagement (met verplichte deelname voor de nieuwe ‘bewoners’).  De omgevingsbeleving en leefbaarheid worden onder meer gestimuleerd door middel van een hoge kwaliteit inrichting van de openbare ruimte, tijdelijke gebiedsinrichting en de organisatie van evenementen.

3.

De gebiedsontwikkeling wordt op duurzame wijze gerealiseerd  Toekomstvastheid vormt het uitgangspunt bij het realiseren van zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Er wordt gestreefd naar het realiseren van een gebied dat minimaal 50 jaar goed kan blijven functioneren.  De gemeente stimuleert en faciliteert op actieve wijze (in aanvulling op de wettelijke xiii eisen) zodat vastgoedontwikkelaars, eigenaren en gebruikers (wellicht als collectief) extra gaan investeren in duurzaamheidmaatregelen die aantoonbaar renderen op basis van hun terugverdientijd en toekomstwaarde: o Door het aanbieden van instrumenten voor het maken van de economische afweging (o.a. DCBA-Ω methode van Royal Haskoning en gemeente Schiedam). o Door het vastleggen van afspraken over de duurzaamheidsambities van de private partijen en controle op de feitelijke uitvoering daarvan. o Door marktpartijen te stimuleren tot een verdere verlaging van hun energieverbruik (In casu: een EPC lager dan de score die reeds behaald wordt door aansluiting op de collectieve Warmte Koude Opslag). o Door flexibel toekomstig gebruik van de gebouwen te stimuleren. Bijvoorbeeld door het creëren van ‘overmaat’ (een verdiepingshoogte van 5.60m in de plint van de gebouwen aan de boulevard wordt voorgeschreven). 19


o o



  

4.

Door marktpartijen te stimuleren tot het gebruik van duurzame materialen. Door marktpartijen te stimuleren tot het aanvragen van BREEAM-nieuwbouw keurmerk voor hun gebouw. o Door marktpartijen te stimuleren tot het realiseren van groene daken, groene gevels en groene binnentuinen. o Door marktpartijen te stimuleren tot het werken met architecten en bouwbedrijven met hoge duurzaamheidsambities. De gemeente investeert zelf op de volgende wijze in de duurzaamheid van het gebied (en geeft daarmee het goede voorbeeld): o Er wordt aangesloten bij de systematiek van het Keurmerk Duurzame Gebiedsontwikkeling (Dutch Green Building Council), waarvan Schieveste één van de pilotprojecten is. o Locatiekeuze bovenop een OV-knooppunt. o Intensief ruimtegebruik en verdere verdichting en intensivering van het gebied (o.a. hergebruik van een voormalige vuilstortlocatie en het wegnemen van diverse belemmeringen wat betreft luchtkwaliteit, geluid, bodemkwaliteit, externe veiligheid en windhinder waardoor gebiedsontwikkeling mogelijk wordt) o Warmte Koude Opslag (WKO) als collectieve voorziening waarop de gebouwen in fase 2 moeten aansluiten.  Een aanscherping / verlaging van de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) met ongeveer 0,2 wordt voor de gebouwen mogelijk gemaakt bij aansluiting op de collectieve WKO. Deze verbetering wordt zonder verdere investeringen in het gebouw bereikt. o Innovatieve waterberging onder de boulevard en in de gebouwen. o LED-straatverlichting en dimbeleid. o Gebruik van in Nederland CO2neutraal geproduceerde betonsteen op de pleinen en op de boulevard. o Gebruik van hout met een FSCkeurmerk in de openbare ruimte. o Het creëren van een levendig en veilig gebied. Hierdoor zijn aanpassingen minder snel nodig wat de duurzaamheid ten goede komt. o Ook de tijdelijke gebiedsinrichting krijgt een duurzaam karakter. Bij de woningbouw op Schieveste worden extra duurzaamheidsmaatregelen (bijvoorbeeld op het gebied van isolatie) gestimuleerd. Het duurzame karakter van Schieveste wordt aan de hand van concrete praktijkvoorbeelden benut als één van de speerpunten in de projectcommunicatie. Duurzaamheidselementen op Schieveste zullen waar mogelijk zichtbaar gemaakt worden voor bewoners en bezoekers.

Er wordt een gevarieerd aanbod van werkgelegenheid gecreëerd  Op basis van het huidige programma in fase 1, 2, 3 en 5 wordt gestreefd naar tussen de xiv 5.500 en 7.500 arbeidsplaatsen in het plangebied .  De kantoren op Schieveste zorgen in het bijzonder voor arbeidsplaatsen voor de hoger opgeleide beroepsbevolking (HBO en WO). Dit vormt een aanvulling op het aanwezige type werkgelegenheid in de rest van de stad.  Zowel de van de kantoorfunctie afgeleide werkgelegenheid als de werkgelegenheid van bepaalde andere functies op Schieveste (o.a. leisure) biedt kansen op werk voor middelbaar en lager geschoolden uit Schiedam, waarmee Schieveste voorziet in een gedifferentieerde werkgelegenheidsontwikkeling. 20


5.

Het plangebied gaat onderdeel uitmaken van de stad Schiedam  Schieveste sluit wat betreft haar verschijningsvorm aan bij één of meer specifieke (beeld)kwaliteiten van de stad Schiedam (zoals historische binnenstad, Schie, industrie, etc.).  De fysieke verbindingen tussen het plangebied en de stad worden uitgebreid en kwalitatief verbeterd. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar: o routes voor voetgangers en fietsers o de inrichting van de zone langs de Schie o de interwijkverbinding door het station  Er worden ook niet-fysieke verbindingen (op bijvoorbeeld cultureel en/of sociaal gebied) aangebracht tussen de stad en het plangebied.  Met de ontwikkeling van Schieveste wordt ook een positieve impuls beoogd voor de omgeving van het gebied, in het bijzonder de wijk Schiedam-Oost en de bedrijventerreinen Spaanse- en ’s Gravelandse Polder.

In aanvulling op de bovenstaande doelstellingen kan Schieveste ook gaan bijdragen aan zowel diverse stedelijke doelstellingen uit bijvoorbeeld het Collegewerkprogramma 2010-2014 en de Stadsvisie 2030, als aan regionale (knooppunt)doelstellingen vanuit de stadsregio Rotterdam en Stedenbaan Zuidvleugel (zie bijlage 3).

5.2

Kaders en randvoorwaarden Voor het project Schieveste gelden op dit moment de onderstaande kaders en randvoorwaarden. 

Financieel o Het financiële resultaat van deelgebied fase 1 van Schieveste dient minimaal gelijk te zijn (of beter) ten opzichte van het in 2011 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatiesaldo voor fase 1. o Het financiële resultaat van deelgebied fase 2 van Schieveste dient minimaal gelijk te zijn (of beter) ten opzichte van het in 2011 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie-saldo voor fase 2. o De (toekomstige) grondexploitatie voor deelgebied fase 3 dient op eindwaarde een financieel resultaat te kennen van minimaal 0 (neutraal saldo). o De (toekomstige) grondexploitatie voor deelgebied fase 5 dient op eindwaarde een financieel resultaat te kennen van minimaal 0 (neutraal saldo). In hoofdstuk 7 van dit rapport worden de financiële consequenties van de actualisatie van het Masterplan beschreven in relatie tot de bovenstaande financiële randvoorwaarden.



Inhoudelijk o In het Bestemmingsplan fase 2 is als (inpandige) parkeernorm voor de kantoren 1 2 parkeerplaats per 125 m bvo opgenomen en 1 parkeerplaats per woning. o Het Beeldkwaliteitsplan fase 2 geldt in heel Schieveste als uitgangspunt voor de kwaliteitsborging van zowel de gebouwen als het openbaar gebied. o Op het moment dat kwetsbare functies zoals wonen in het gebied worden gevestigd dient in het kader van geluid (en als bijdrage aan de luchtkwaliteit), een gesloten wand van bebouwing en/of schermen gerealiseerd te worden parallel aan de A20. o Door Schieveste komt een boulevard die als verblijfsgebied zal dienen. Alle (kantoor)gebouwen dienen hun entree aan de boulevard te realiseren. Het laden en lossen dient aan de A20-zijde van de gebouwen plaats te vinden. 21


5.3

Functioneel programma Onderstaand is het vastgoedprogramma voor Schieveste weergegeven (in functies en vierkante meters) dat geldend was tijdens de actualisatie van het Masterplan. Conform het Bestemmingsplan 2 fase 2 is de planologische ruimte in dit deelgebied maximaal 110.000 m bvo. Door het flexibele karakter van het Bestemmingsplan fase 2, zijn de functies onderling uitwisselbaar zolang het 2 2 maximum van 110.000 m niet wordt overschreden. Na realisatie van de circa 36.000 m bvo met 2 Lentiz (12.065 m2), DCMR (13.575 m ) en de twee gebouwen van de GBF resteert in fase 2 op dit moment nog maximaal 74.000 m2 bvo aan vastgoedprogramma. Programma in m² bvo

fase 5

Kantoren Wonen Hotel / congres Urban entertainment / leisure Onderwijs Stedelijke voorzieningen Totaal

5.000

fase 2 66.000 10.000 8.000

fase 3 34.050 31.750

38.500

43.500

17.000 9.000 110.000

65.800

Totaal 105.050 41.750 8.000 38.500 17.000 9.000 219.300

Tabel 2: beoogd vastgoedprogramma Schieveste voorafgaand de actualisatie van het Masterplan.

Ten opzichte van het bovenstaande functioneel programma worden in het kader van de actualisatie de volgende wijzigingen voorgesteld. De financiële consequenties hiervan worden in hoofdstuk 7 in beeld gebracht: o

Kantoren: met betrekking tot het kantorenprogramma op Schieveste zijn twee belangrijke ontwikkelingen van invloed. Ten eerste is de huidige marktvraag naar nieuwe kantoren laag. Naar verwachting zal dit de komende jaren niet anders zijn. Ten tweede zorgt de opkomst van ‘het Nieuwe Werken’ voor een daling van het gemiddelde vloeroppervlak per medewerker en daardoor voor kleinere kantoorgebouwen. Beide ontwikkelingen zijn vooral van invloed op het tempo waarmee het beoogde kantorenprogramma op Schieveste gerealiseerd kan worden. Er wordt op dit moment dan ook geen wijziging in de omvang van het kantorenprogramma voorgesteld, maar wel een aanpassing in het realisatietempo.

o

Wonen: zoals beschreven wordt op dit moment geen vraag naar woningen verwacht in deelgebied ‘fase 3’ van Schieveste. Het vastgoedprogramma gaat daarom uitsluitend uit van maximaal 2 10.000 m bvo wonen in deelgebied ‘fase 2’. Voorgesteld wordt om het woonprogramma in ‘fase 3’ op termijn geheel of gedeeltelijk te vervangen door een ander (nader te bepalen) programma. Aangezien ‘fase 3’ naar verwachting niet vóór 2020 gerealiseerd zal worden, is het niet wenselijk en noodzakelijk om nu al een keuze te maken voor de vervangende functie(s). Op basis van marktonderzoek zal te zijner tijd het meest geschikte programma voor deelgebied fase 3 bepaald moeten worden.

o

Hotel/congres: in het bestemmingsplan fase 2 is uitgegaan van een hotel- en congresfunctie 2 in dit deelgebied van ongeveer 8.000 m bvo. De actuele marktvraag naar de vestiging van een hotel op Schieveste richt zich echter niet op ‘fase 2’ maar op deelgebied ‘fase 5’.

22


Aanbeveling 3: Verschuif de functie hotel / congres van deelgebied ‘fase 2’ naar deelgebied ‘fase 5’ en vul de hierdoor vrijkomende programmatische ruimte in fase 2, afhankelijk van xv de marktvraag, in met kantoren of stedelijke voorzieningen . o

Urban entertainment / leisure: de actuele ontwikkelingen in deelgebied ‘fase 5’ gaan uit van de gecombineerde ontwikkeling van een bioscoop, een hotel, een Park & Ride parkeergarage en mogelijk een grootschalige detailhandelsformule. Het bijbehorende xvi vastgoedprogramma op basis van de huidige inzichten is opgenomen in de onderstaande tabel.

o

Onderwijs: met de realisatie van het Lentiz Life College is er conform het bestemmingsplan fase 2 nog ‘ruimte’ voor 2 het realiseren van circa 5.000 m bvo aan onderwijsfuncties. Er is geen sprake van een voorgestelde wijziging ten opzichte van het vigerende programma anno 2011.

o

Stedelijke voorzieningen: dit betreft bijvoorbeeld functies als kleinschalige horeca, gemakswinkels en dergelijke. Deze functies zijn vooral voorzien in deelgebied ‘fase 2’ van Schieveste, bijvoorbeeld in de plinten van de gebouwen aan de boulevard, en in de directe omgeving van de stationsentrees. Er is geen sprake van een voorgestelde wijziging ten opzichte van het vigerende programma anno 2011.

Op basis van de hierboven voorgestelde wijzigingen is in de onderstaande tabel de meest actuele inschatting van het beoogde nog te realiseren vastgoedprogramma op Schieveste weergegeven. Bij het beschrijven van de financiële consequenties van de actualisatie van het Masterplan in hoofdstuk 7 zal dit programma als uitgangspunt worden gebruikt. Programma in m² bvo

fase 5

Kantoren Wonen Hotel / congres Urban entertainment / leisure Onderwijs Stedelijke voorzieningen Nader te bepalen Totaal

fase 2 50.000 10.000

fase 3 34.000

8.000 18.000 5.000 9.000 26.000

74.000

32.000 66.000

Totaal 84.000 10.000 8.000 18.000 5.000 9.000 32.000 166.000

Tabel 3: beoogd nog te realiseren vastgoedprogramma Schieveste nà actualisatie van het Masterplan.

5.4

Leading concept Als onderdeel van de actualisatie van het Masterplan Schieveste is een ‘leading concept’ (merkessentie) voor Schieveste opgesteld. Dit leading concept is tot stand gekomen in een proces met een groot aantal gemeentelijke èn externe betrokkenen bij Schieveste dat onder leiding heeft gestaan van Merkator Gebiedsmarketing uit Amsterdam. De sessies die in dit kader hebben plaatsgevonden vormen tevens de beoogde start van een ‘brand-partnership’ voor Schieveste. Het eindrapport van Merkator: “Marketingstrategie Schieveste” is opgenomen als bijlage 2 bij dit rapport. Een uitgebreide SWOT-analyse van Schieveste maakt daar onder meer onderdeel van uit. 23


Op basis van de uitgevoerde SWOT-analyse komt Merkator tot de onderstaande vier strategische uitkomsten waarop het leading concept voor Schieveste is gebaseerd: 1.

2.

3. 4.

Schieveste heeft de nummer één positie als knooppuntlocatie voor organisaties ten westen van Rotterdam, zoals onderwijs, (semi)overheidsorganisaties en kantoren (bijvoorbeeld back offices). Deze organisaties gaan voor een zeer goede bereikbaarheid, maar hoeven niet per se in het duurdere centrum van Rotterdam te zitten. Schieveste biedt een directe beschikbaarheid van verschillende bouwkavels die ook nog eens direct kunnen worden aangesloten op de collectieve duurzame energiesystemen (zoals warmte koude opslag). Duurzaam gebruik van energie is dus heel concreet aanwezig in Schieveste. Schieveste heeft een (potentieel) verzorgde aangename openbare ruimte die ook nog eens via de oevers van de Schie goed verbonden is met de historische binnenstad van Schiedam. Schieveste heeft een hoog huurprijsniveau, maar gezien de kwaliteit van de locatie wordt dit marktconform geacht. Voor kantoren in Schiedam worden op dit moment huren gevraagd van €90 tot € 150 per m2 vvo per jaar. Regelmatig zal op basis van marktonderzoek gecontroleerd worden of gehanteerde grondwaarde nog reëel is in verhouding tot het huurprijsniveau.

De gewenste positionering van Schieveste als merk is vervolgens door Merkator in beeld gebracht. Het leading concept wordt verbeeld door de onderstaande zin: “Schieveste is het aangename superknooppunt voor de westelijke Rijnmond”

5.5

Streefbeeld en tussenbeelden De uitkomsten uit het actualisatieproces maken duidelijk dat de huidige tijd vraagt om een fundamenteel andere kijk op gebiedsontwikkeling dan ten tijde van het opstellen van het Masterplan in 2002 het geval was. Schieveste is daarin overigens niet uniek; dit geldt ook voor vele andere gebiedsontwikkelingen in Nederland. Niet alleen vraagt de huidige tijd om een betere onderbouwing van de marktvraag, ook is het denken in termen van eindbeelden op basis van één stedenbouwkundig concept inmiddels achterhaald. Als verbeelding van de visie op hoe een gebied er over 10 jaar uit zou kunnen zien, kan een streefbeeld ook in de huidige tijd nog steeds waardevol zijn, bijvoorbeeld in het kader van de gebiedsmarketing. Echter, anno 2011 bestaat eerder behoefte aan (dynamische) tussenbeelden voor gebieden dan aan (statische) eindbeelden. Uitgangspunt bij de realisatie van het geactualiseerde Masterplan Schieveste is daarom niet een blauwdrukplan voor de locatie, maar een stapsgewijs proces met ‘stepping stones’ waarbij op basis van haalbare en wenselijke tussenbeelden de doelstellingen gefaseerd gerealiseerd kunnen worden. De flexibiliteit om in te kunnen spelen op (markt)kansen en (tijdelijke) ontwikkelingen die zich in de loop van de tijd zullen voordoen, staat daarbij voorop. Als één van de onderdelen van het actualisatieproces is daarom door de gemeente gewerkt aan het flexibiliseren van het stedenbouwkundig concept zoals dat in het Masterplan Schieveste (2002) is opgenomen. De resultaten daarvan worden in deze paragraaf beschreven (zie tevens bijlage 5). Belangrijke kenmerken van deze ontwikkelingsstrategie zijn het feit dat voor een andere parkeeroplossing is gekozen, dat het principe van het opgetilde maaiveld is vervallen, dat ook kleinere bouwvolumes gerealiseerd kunnen worden en dat meer openbare ruimte aan het plan is xvii toegevoegd . Hierdoor is de ontwikkeling en realisatie van Schieveste eenvoudiger te faseren dan xviii conform het oorspronkelijke Masterplan. De kleinere korrelgrootte zorgt niet alleen voor meer flexibiliteit, maar sluit bovendien veel beter aan bij de huidige marktvraag. Daarnaast biedt de xix strategie voldoende mogelijkheden om met een aantal onzekerheden om te gaan. De 24


basisgedachte daarbij is dat wanneer voor tijdelijke oplossingen moet worden gekozen, deze de kwaliteit hebben van een eindsituatie en daardoor zonder problemen langere tijd goed kunnen functioneren. De fasering van Schieveste kan hierdoor optimaal aansluiten bij de marktontwikkelingen (versnellen als het kan, temporiseren als het moet) en vanuit stedenbouwkundig perspectief hoeft daarbij nooit een stap terug gedaan te worden. Het is steeds mogelijk om tussentijds even te stoppen wanneer de markt daar aanleiding toe geeft, terwijl het gebied ondertussen goed kan blijven functioneren. De strategie gaat ervan uit dat in deelgebied ‘fase 2’ het gebied tussen de gebouwen van DCMR en Lentiz stapsgewijs van west naar oost wordt ingevuld. Twee uitzonderingen hierop vormen de bebouwing tegen de noordzijde van het station en de (woon)toren aan de noordelijk stationsplein. Van beide beoogde ontwikkelingen wordt niet verwacht dat ze in de komende 5 jaar gerealiseerd worden. Wanneer het gehele gebied tussen DCMR en Lentiz is bebouwd zal de zone parallel aan het spoor gerealiseerd worden. Het stedenbouwkundig planconcept gaat ervan uit dat in deze zone diverse bouwblokken gerealiseerd kunnen worden bestaande uit een parkeergarage met daarboven andere functies. Het flexibiliseren van het stedenbouwkundig concept betekent niet dat hiermee afstand gedaan wordt van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan. De basis daarvan blijft namelijk in de nieuwe opzet behouden. De aanpassingen betreffen vooral de wijze waarop van de huidige situatie naar de xx beoogde eindsituatie wordt gegaan . Deze strategie is gebaseerd op: 1. Het verkleinen van de ‘korrel’; 2. Het beperken van voorinvesteringen; 3. Het beperken van het aantal tijdelijke situaties; 4. Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in het programma. Het verkleinen van de korrel Door de zone tussen de boulevard en de A20 anders te verkavelen kunnen kleinere zelfstandig functionerende eenheden worden gerealiseerd. Dit wordt gedaan door aan de noordzijde van de boulevard een aantal openbare ruimtes toe te voegen waaraan gebouwen direct kunnen worden ontsloten. Hierdoor kan de ontwikkeling in kleinere stappen plaatsvinden, beter aansluitend op de huidige vastgoedmarkt. Het huisvesten van grotere eindgebruikers blijft mogelijk, maar door de meer fijnkorrelige opbouw van de bebouwing is deze ook geschikt voor kleinere organisaties. Daarbij wordt vastgehouden aan een robuuste invulling van het gebied en dient de bebouwing in verband met de herkenbaarheid van het gebied wel van voldoende bouwhoogte te zijn (zie bijlage 5). Deze flexibiliteit is ook vanuit duurzaamheidoogpunt gewenst en heeft een positief effect op de restwaarde van het vastgoed. Het beperken van voorinvesteringen Door een andere ruimtelijke invulling kan op kleinschaligere wijze de parkeerbehoefte worden ingevuld en kunnen zelfstandig functionerende, eenheden worden gerealiseerd. Dit maakt het mogelijk om Schieveste meer geleidelijk te realiseren. In eerste instantie wordt op maaiveld geparkeerd naast de bebouwing. Op het moment dat volgende gebruikers zich aandienen worden deze parkeerplaatsen ondergebracht in een gebouwde parkeervoorziening, die het parkeren 25


huisvest voor zowel het bestaande als het nieuwe gebouw. Het beperken van het aantal tijdelijke situaties Door strakke regie te voeren op de volgorde van uitvoeren kan het aantal tijdelijke situaties worden beperkt. Het plan is flexibel in het huisvesten van programma, dus het is mogelijk om snelheid van uitvoeren beslissend te laten zijn voor positionering van bedrijven. Op die manier wordt het mogelijk om het gebied stapsgewijs definitief te maken, zonder dat veel tijdelijke situaties ontstaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor parkeerplaatsen: Gebouwde parkeervoorzieningen worden pas gerealiseerd als deze noodzakelijk zijn, tot die tijd wordt op maaiveld geparkeerd. Het verkleinen van het aantal afhankelijkheden in programma De verkaveling wordt zo aangepast dat door het stapsgewijs realiseren van de zone langs het spoor en de zone tussen boulevard en A20, rond de 80% van het programma kan worden gerealiseerd (met uitzondering van de hoogbouw / toren aan het noordelijke stationsplein en het entreegebouw van het station). Schieveste zal op dat moment moeten kunnen functioneren als eindsituatie. Het ontwerp van de openbare ruimte wordt hierop aangepast. Het blijft mogelijk en wenselijk om de twee resterende gebouwen in de nabije of verdere toekomst alsnog te realiseren. Dit is echter opgenomen als kans. Op deze manier ontstaat een gebied dat totaal af is, wanneer 80 % van het programma is gerealiseerd, zowel in bebouwing, parkeervoorzieningen als in de openbare ruimte.

5.5.1

Twee stedenbouwkundige varianten De gemeentelijke afdeling ROVG heeft de stedenbouwkundige flexibiliteit van Schieveste in twee verschillende varianten in beeld gebracht. De bouwvolgorde (fasering) van de gebouwen in de beide varianten is hieronder opgenomen. Informatie over het bijbehorende vastgoed- en parkeerprogramma per gebouw is te vinden in bijlage 5.

Variant 1: bouwvolgorde Schieveste fase 2, gemeente Schiedam, augustus 2011

26


Variant 2: bouwvolgorde Schieveste fase 2, gemeente Schiedam, augustus 2011

Aanbeveling 4: Neem de uitwerking van de stedenbouwkundige flexibiliteit door de afdeling ROVG als basis voor de ontwikkelingsstrategie van Schieveste (stepping stones, kleinere korrel, minder voorinvesteringen, minder tijdelijke situaties, minder afhankelijkheden).

5.6

Planning Het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 gaat uit van afronding van het volledige project (6 deelgebieden) in 2018. Op basis van de meest actuele inzichten is de planning van de verschillende deelgebieden als volgt bijgesteld: - Fase 1: in uitvoering, verwachte afronding in 2013 - Fase 2: in uitvoering, verwachte afronding in 2020 - Fase 5: verwachte start in 2013, verwachte afronding in 2015 - Fase 3: verwachte start na afronding fase 2

27

5.7

Samenvattend overzicht van wijzigingen actualisatie Masterplan Schieveste Als samenvatting van dit hoofdstuk is een kort overzicht van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke Masterplan uit 2002 opgenomen in de onderstaande tabel.

Onderwerp

Masterplan 2002

Actualisatie Masterplan 2011

Verschil (Δ)

Omvang plangebied

Zes deelgebieden (fase 1 t/m 6).

Vier deelgebieden (fase 1, 2, 3, 5).

Fase 4 en fase 6 zijn vervallen.

Doelstellingen

Groot aantal op een hoog abstractieniveau geformuleerde doelstellingen, wensen en ambities.

Vijf hoofddoelstellingen, voorzien van concrete operationalisatie.

Doelstellingen zijn SMART gemaakt (waaronder ook duurzaamheid)

Vastgoedprogramma

Circa 420.000 m bvo excl. fase 1.

Woonfunctie

Circa 85.500 m bvo wonen (ongeveer 800 woningen, deels grondgebonden en in de dure en middeldure categorieën)

Circa 10.000 m bvo wonen (ongeveer 100 appartementen in de middeldure en goedkope woningcategorieën)

Wonen is op Schieveste geen primaire functie meer.

Volgorde deelgebieden

Fase 1 > Fase 2 > Fase 3 > Fase 4 > Fase 5 > Fase 6.

Fase 1 > Fase 2 > Fase 5 > Fase 3.

Fase 5 is naar voren gehaald in de fasering.

Planning en fasering

Alle 6 de fasen zijn in 2018 gerealiseerd.

Fasen 1, 2 en 5 zijn in 2020 gerealiseerd. Aansluitend op fase 2 volgt nog fase 3.

Lager realisatietempo.

Stedenbouwkundig plan

Uitsluitend een eindbeeld (bouwblokken die gerealiseerd worden bovenop een grote parkeergarage)

Streefbeeld èn tussenbeelden. Kleinere korrelgrootte van het te realiseren vastgoed, geen ‘opgetild maaiveld’ meer, andere parkeeroplossing.

Meer flexibiliteit in het stedenbouwkundig concept.

Betrokkenheid Rotterdam

Gezamenlijke realisatie van Schieveste met de gemeente Rotterdam in een publieke ontwikkelingsmaatschappij.

Schieveste is een project van de gemeente Schiedam.

De gemeente Rotterdam is niet meer actief bij de ontwikkeling en realisatie van Schieveste betrokken. Via de Stadsregio Rotterdam is er wel afstemming over de programma’s.

2

2

2

Circa 202.000 m bvo excl. fase 1 (waarvan 2 36.000 m bvo reeds gerealiseerd) 2

28

2

Circa 218.000 m bvo minder vastgoed.


Werkgelegenheid

10.000 arbeidsplaatsen.

Tussen de 5.500 en 7.500 arbeidsplaatsen.

Overbouwing spoor

Het spoor wordt (bij een eventuele spoorverdubbeling) voor de helft overbouwd met vastgoed.

Geen overbouwing van het spoor.

Levendigheid

24 uur per dag, 7 dagen in de week is op Schieveste sprake van levendigheid.

Schieveste is levendig op werkdagen tussen 7.00 en 21.00 uur en in het weekend.

Levendigheid niet meer 24/7.

Park & Ride

Ongeveer 2.000 Park & Ride plaatsen.

250 tijdelijke Park & Ride plekken in fase 2 (reeds gerealiseerd) en circa 750 definitieve Park & Ride plekken in fase 5.

Lagere omvang van het Park & Ride programma.

Tabel 4: belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke Masterplan Schieveste (2002).

29

Kleiner aantal arbeidsplaatsen in het gebied. Het spoor wordt niet meer overbouwd.

6.

Strategie en aanpak Dit hoofdstuk gaat in op de feitelijke realisatie van Schieveste in de komende jaren en beschrijft de strategie om het geactualiseerde Masterplan Schieveste in de praktijk uit te kunnen voeren. Componenten daarvan zijn (1) de bouwfasering, (2) de wijze waarop met de tijdelijke inrichting van het gebied wordt omgegaan, (3) de mate waarin eindgebruikers en investeerders geïnteresseerd kunnen worden (4) de wijze waarop door de gemeente wordt samengewerkt met haar publieke en private partners en (5) de interne gemeentelijke (project)organisatie.

6.1

Bouwfasering deelgebieden

ontwikkeling Schieveste

Op basis van de huidige inzichten wordt verwacht dat de bouwfasering als volgt zal plaatsvinden: 1. Bebouwing van het tussengebied tussen DCMR en Lentiz (van west naar oost) met hoofdzakelijk kantoren, parkeren en voorzieningen in de plinten van de gebouwen (fase 2). 2. Bebouwing van de grond bovenop de voormalige vuilstortlocatie met een gecombineerd programma dat bestaat uit hotel, bioscoop, grootschalige detailhandel en Park & Rideparkeren (fase 5). 3. Bebouwing van de strook grond aan de noordzijde van het station, aan de andere zijde van de boulevard, parallel aan het spoor met een combinatie van parkeren, kantoren en voorzieningen. Afhankelijk van de marktvraag eventueel ook de realisatie van een woontoren naast DCMR aan het stationsplein noord (fase 2). 4. Bebouwing van de grond ten oosten van Lentiz met kantoren, parkeren en een nog nader te bepalen andere functie (in plaats van wonen) op basis van de marktvraag op dat moment (fase 3). De bovenstaande volgorde is ook van belang voor de wijze waarop met de tijdelijke inrichting van het gebied wordt omgegaan. Hoe later een gebied namelijk bebouwd wordt, hoe interessanter dit gebied is voor de vestiging van tijdelijke functies die gelet op hun exploitatie een bepaalde minimale verblijfsduur / afschrijvingsduur nodig hebben om in financiële zin haalbaar te zijn. Wat dat betreft is de volgorde van de gebieden vanuit het perspectief van tijdelijkheid dus precies omgekeerd.

6.2

Tijdelijke functies en tijdelijk gebruik Wat Schieveste uniek maakt ten opzichte van concurrerende locaties, is dat de openbare ruimte voor een belangrijk deel (boulevard) al in haar definitieve vorm wordt aangelegd, terwijl pas een klein gedeelte van het vastgoed gerealiseerd is. Ook door marktpartijen en eindgebruikers wordt dat als onderscheidende kwaliteit gezien. Het nodigt uit om in het gebied te verblijven en wanneer dit gecombineerd wordt met tijdelijke functies kan dat aspect nog verder versterkt worden. Een van de onderdelen van Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl is de vergrote aandacht voor tijdelijke functies en tijdelijk gebruik van gebieden. Het gemiddelde realisatietempo van gebiedsontwikkelingen in Nederland ligt momenteel fors lager dan een aantal jaren geleden en is vooral afhankelijk van de concrete marktvraag naar functies als woningen en kantoren. Bij de ontwikkeling van projecten dient er daarom rekening mee gehouden te worden dat bepaalde deelgebieden gedurende langere tijd 30

ontwikkeling tijdelijkheid

Om op Schieveste aan de wettelijke eisen met betrekking tot luchtkwaliteit en geluid te voldoen, vervult de bebouwing zowel langs de A20 als langs het spoor een afschermende werking. Aangezien beide ‘wanden’ zo veel mogelijk een gesloten karakter moeten krijgen is de bouwfasering daarbij relevant. In deelgebied ‘fase 2’ is bovendien in het verleden de keuze gemaakt om te starten met de gebouwen aan het noordelijk stationsplein en aan het onderwijsplein. Hierdoor is op dit moment sprake van een tussengebied tussen de gebouwen van DCMR en Lentiz dat nog ingevuld moet worden.


(soms wel enkele jaren) niet bebouwd kunnen worden. Er kan dan voor gekozen worden om deze gebieden ‘braak’ te laten liggen maar vaak is dat vanuit meerdere opzichten minder aantrekkelijk dan te kiezen voor een tijdelijke invulling. Ook voor Schieveste is dat het geval. Tijdelijke functies en tijdelijk gebruik kunnen bijdragen aan de uitstraling, de levendigheid en de veiligheid van het gebied en kunnen er voor zorgen dat het gebied meer bekendheid krijgt, zowel binnen als buiten Schiedam. Naast de maatschappelijke meerwaarde kan tijdelijk gebruik ook tot financiële meerwaarde leiden doordat in sommige situaties extra opbrengsten en/of lagere kosten in de grondexploitatie xxi gerealiseerd kunnen worden . Samen met onder meer het Xplorelab van de Provincie Zuid-Holland en enkele huidige ‘bewoners’ van Schieveste (DCMR, Groenservice Zuid-Holland (GZH) en Lentiz) is recent een traject gestart om de tijdelijke invulling van (delen van) Schieveste vorm te geven. In opdracht van Lentiz, DCMR en GZH is door bureau Triple E een concept uitgewerkt onder de naam ‘Urban Pioniers’. Dit concept gaat uit van een tijdelijke groene en parkachtige invulling van de nog onbebouwde delen van Schieveste, waarbinnen verschillende tijdelijke functies een plek kunnen krijgen. Het ‘Urban Pioniers’-concept vormt de basis voor de tijdelijke inrichting van Schieveste. Aangezien dit proces nog niet is afgerond wordt in het kader van deze actualisatie van het Masterplan, uitsluitend de gekozen denkrichting beschreven. In de komende maanden zullen enkele concrete voorstellen voor de tijdelijke inrichting verder worden uitgewerkt, zowel inhoudelijk als financieel. De gemeente Schiedam faciliteert dit bottom-up proces. Besluitvorming zal te zijner tijd plaatsvinden op basis van concrete businesscases. De onderstaande ideeën kunnen op draagvlak rekenen bij de initiatiefnemers en worden momenteel nader onderzocht op haalbaarheid: - Groene randen: ecoberm, fijnstofwand, groenwand (al dan niet met voedselproductie) - Stadslandbouw: inheemse bomentuin, moestuinen, voedselproductie, kas(restaurant)/(winkel) - Natuurlijk funpark: recreatieplekken, gezinsvermaak, jongerenvermaak, wateropvang, bodemverbetering, ruimte voor sport, exporuimte - Innovatielabs: kunstatelier, detailhandel, kwekerij (kleine mobiele experimenteerruimten) Bij de nadere uitwerking van de bovenstaande ideeën gelden de volgende randvoorwaarden: - Er dienen relaties te worden gelegd met de leerlingen en de lesprogramma's van Lentiz. - De bestaande ‘bewoners’ in het gebied moeten meewerken aan de invulling en inrichting ervan. - Er moet sprake zijn van onderscheidende functies zodat er ook echt mensen op af komen. - De tijdelijke functies moeten de veiligheid van het gebied ten goede komen.

31


Binnen het concept Urban Pioneers wordt op dit moment dus met name ingezet op de sporen Urban Food, Urban Sports, Urban Climate en Urban Ecology. De concrete ideeën voor tijdelijke inrichting van Schieveste focussen zich vooralsnog op de deelgebieden ‘fase 2’ en ‘fase 3’. Op het moment dat de feitelijke ontwikkeling en realisatie van deelgebied ‘fase 5’ langer duurt dan op dit moment wordt voorzien, kan ook de tijdelijke inrichting van dat deelgebied opportuun worden. Aanbeveling 5: Organiseer financiële dekking om breed gedragen tijdelijke functies en tijdelijk gebruik op Schieveste te kunnen realiseren. Overweeg daarbij de budgetten voor beheer en parkmanagement.

6.3

Gebiedsmarketing en acquisitie Het rapport ‘Marketingstrategie Schieveste’ (bijlage 2) dat is opgesteld in het kader van de actualisatie van het Masterplan dient gezien te worden als vertrekpunt voor de verdere gebiedsmarketing van Schieveste. Met dit rapport als basis dient de gebiedsmarketing in de komende jaren verder vormgegeven te worden. Het ‘brand partnership’ van stakeholders dat is samengesteld om te komen tot de positionering (belofte) voor Schieveste kan daarbij benut worden. De discipline gebiedsmarketing dient in ieder geval een vast onderdeel te zijn van de projectorganisatie Schieveste. Op dit moment is dat nog niet het geval. Het actualisatieproces van het Masterplan heeft duidelijk gemaakt dat de huidige gebruikers van Schieveste zich opstellen als echte ambassadeurs van het gebied. Partijen als DCMR, GZH, Lentiz, NS Poort en de stadsregio Rotterdam voelen zich verbonden met de locatie (eigenaarschap) en denken proactief mee over de verdere invulling daarvan, zowel in de tijdelijke als in de definitieve situatie. Samen met deze partijen en met de gemeente in de rol van regisseur dient de komende jaren gewerkt te worden aan het waarmaken van de gewenste positionering als “het beste en meest aangename superknooppunt in de westelijke Rijnmond”. Om deze belofte waar te kunnen maken, dient bewijs geleverd te worden. De marketingmix (plaats, product, prijs, promotie) die daarvoor nodig is, volgt uit de gewenste positionering. De gebiedsmarketing zal de komende jaren vooral daarop gericht moeten zijn. Het bewijs dat Schieveste een goede uitgangspositie heeft als knooppunt is evident, maar de aangename en veilige openbare ruimte èn de infrastructurele en (beeld)kwalitatieve aansluiting op de binnenstad vergen nog veel inspanning. Dat dit echter cruciaal is in de bewijsvoering van het gebied hebben ook de huidige gebruikers aangegeven. Aanbeveling 6: enkele concrete suggesties om op te pakken in het kader van de marketingmix zijn: -

-

-

Tijdelijke voorzieningen kunnen direct de positionering van het gebied te bewijzen. Dit kan zowel op fysiek gebied (door bijvoorbeeld een taxistandplaats, fietsenverhuur, retail, of horeca), als door de versterking van het verblijfsklimaat of de veiligheid in Schieveste (door bijv. kunst, evenementen of bijzonder stedelijk groen). Daarnaast dient ook de ontwikkeling van Schieveste met een meer permanent karakter aan te sluiten op de reeds gerealiseerde kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Het gaat daarbij vooral om het creëren van een aangenaam verblijfsklimaat. De oevers van de Schie en de wijze waarop het gebied verbonden is met de historische binnenstad van Schiedam kan Schieveste een echt onderscheidend karakter geven ten opzichte van andere knooppunten in de regio. De goede bereikbaarheid van het gebied is iets dat voor de direct betrokkenen inmiddels voor zich spreekt. Door de doortrekking van de A4 Midden-Delfland wordt de bereikbaarheid van Schieveste bovendien nòg

32


-

-

beter. Maar in de positionering dient Schieveste haar nummer één positie als knooppunt aan de westzijde van Rotterdam wel verder uit te buiten. De huurprijs voor kantoren op Schieveste moet op een marktconform niveau liggen. Vanuit de markt wordt aangegeven dat voor een locatie als Schieveste, en rekening houdend met de kwalitatief hoogwaardige 2 uitstraling van het gebied, een realistisch huurprijsniveau op dit moment zo rond de € 140,- per m vvo ligt. Voor de gemeente Schiedam is het van belang om de relatie tussen ‘prijs’ en ‘product’ (kwaliteit) goed te blijven monitoren, en daarop de grondexploitaties periodiek te actualiseren. De onderscheidende kenmerken van Schieveste zoals de directe beschikbaarheid van bouwkavels en de mogelijkheid om aan te sluiten op de collectieve warmte-koude opslag dienen zowel fysiek als in beeld zichtbaar gemaakt te worden (bijvoorbeeld door de markering van de kavels in het gebied zelf of een interactieve kaart op de website waarop de beschikbare kavels zichtbaar zijn). Dit kan tevens bijdragen aan de gerichte acquisitie van geïnteresseerde partijen.

Naast de gebiedsmarketing dient ook de acquisitie van klanten / eindgebruikers voor Schieveste een vast onderdeel te worden van de projectorganisatie Schieveste. Dit vraagt om een proactieve houding en gedrag van de gemeente. In de huidige markt is het van groot belang om de potentiële klanten en hun wensen te kennen. Vervolgens dienen relaties met deze klanten opgebouwd en onderhouden te worden die erop gericht zijn ze voor vestiging op Schieveste te interesseren. xxii

Praktijkvoorbeelden uit zowel Nederland als het buitenland laten zien dat acquisitie van bedrijven ook in regionaal verband zeer succesvol kan zijn. Randvoorwaarden daarvoor zijn wel dat op regionale schaal sprake is van urgentie en van een gedeeld verlangen bij de betreffende overheden. Aangezien steeds vaker bedrijven de regio Rotterdam verlaten en kiezen voor vestiging in Amsterdam, zal binnen de stadsregio Rotterdam zeker sprake zijn van de wens om de economische positie van de regio te behouden en te versterken. Mogelijk dat de bestaande regionale samenwerking gericht op de knooppunten een vervolg kan krijgen door middel van de gezamenlijke acquisitie van eindgebruikers. In ieder geval verdient het voor de gemeente Schiedam aanbeveling om voor de acquisitie van bedrijven meer de samenwerking met het cluster xxiii Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam op te zoeken. Wanneer prijsstrategie, profilering en acquisitie in één hand zijn en de gemeente daar een actieve rol in vervult, zal dit de kansen op een succesvolle realisatie van Schieveste doen toenemen. Aanbeveling 7: Intensiveer de acquisitie van eindgebruikers voor Schieveste en onderzoek daartoe de actieve samenwerking met het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam.

6.4

Samenwerking Een omvangrijke gebiedsontwikkeling als Schieveste vraagt om een actieve rol van de gemeente en om (intensieve) samenwerking met een groot aantal publieke- en private partijen. In deze paragraaf wordt daar aandacht aan besteed.

6.4.1

Huidige eigenaren en eindgebruikers Zoals aangegeven vervullen de huidige ‘bewoners’ van het gebied een ambassadeursfunctie. Hun betrokkenheid, enthousiasme en ideeën zijn voor de gemeente Schiedam een gouden kans om concrete plannen te realiseren met draagvlak en medewerking vanuit het gebied zelf. De ideeën die voor de tijdelijke inrichting van het gebied zijn bedacht zijn daar een goed voorbeeld van. Door het in het leven roepen van een ‘brand partnership’ in het kader van de gebiedsmarketing is er een officieel platform waar de eigenaren en eindgebruikers van Schieveste elkaar kunnen ontmoeten en samen met de gemeente kunnen meedenken over de verdere ontwikkeling en realisatie van Schieveste. Het verdient aanbeveling om dit ‘brand partnership’ in het vervolg te continueren. Mogelijk dat vanuit dit 33


platform ook het beoogde locatiemanagement (conform de ambities uit het Masterplan) verder vormgegeven kan worden. Ook dit vraagt weer om de inzet van voldoende personele capaciteit vanuit de projectorganisatie Schieveste. 6.4.2

Publieke partners Een regionaal knooppunt met de omvang en het ambitieniveau van Schieveste kan de gemeente Schiedam niet alléén realiseren. Goede samenwerking met haar publieke partners (zowel ambtelijk als bestuurlijk) is daarbij cruciaal. En door de huidige slechte marktomstandigheden geldt meer dan ooit dat publieke samenwerking nodig is om knooppunten als Schieveste succesvol te kunnen ontwikkelen. In het onderstaande overzicht worden de onderwerpen en overleggremia onderscheiden waarop afstemming met de gemeente Rotterdam, de Stadsregio Rotterdam, Stedenbaan Zuidvleugel, de Provincie Zuid-Holland en het Rijk moet plaatsvinden. Uit het overzicht blijkt dat met verschillende publieke partners op dit moment nog géén sprake is van structurele contacten. Voor de gemeente Schiedam ligt er de opgave om deze samenwerkingen de komende tijd concreet in te vullen. Op basis daarvan kan de publieke positionering van Schieveste verder opgepakt worden.

Publieke partner Gemeente Rotterdam Stadsregio Rotterdam

Onderwerpen Schieveste, Stadshavens, Spaanse Polder Knooppuntlocaties, infrastructuur

Stedenbaan Zuidvleugel Provincie Zuid-Holland

Bestuurlijke afstemming Nader in te vullen

Ambtelijke afstemming Nader in te vullen

Algemeen Bestuur SRR

Dagelijks Bestuur SRR Portefeuillehoudersoverleggen (diverse) Nader in te vullen

Regionaal openbaar Bestuurdersconferentie vervoer, knooppunten Externe veiligheid, Nader in te vullen luchtkwaliteit Ministerie Infra & Externe veiligheid, Nader in te vullen Milieu luchtkwaliteit, (OVCP) toegangspoortjes station, spoorreservering Tabel 5:onderwerpen publieke samenwerking Schieveste.

6.4.3

Nader in te vullen Nader in te vullen

Private partners In het ‘Position Paper Schieveste’ staat beschreven dat de publiek-private samenwerkingen van de gemeente Schiedam met ontwikkelende partijen zonder veel tastbare resultaten zijn beëindigd. Met uitzondering van de samenwerking met NS Poort voor het deelgebied parallel aan het spoor in deelgebied ‘fase 2’ (aan de noordzijde van het station) heeft de gemeente op dit moment geen samenwerkingsverbanden met ontwikkelaars lopen. Wel wordt de samenwerking opgezet met een aantal investeerders (eindgebruikers) voor deelgebied ‘fase 5’. De interesse vanuit de markt voor deelgebied ‘fase 5’ is namelijk nog steeds erg groot, mede vanwege de uitstekende ligging aan de A20. Grootschalige PPS-en komen niet of nauwelijks meer voor in de ‘Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl’. De projecten ‘anno nu’ zijn eerder kleinschalig, flexibel en organisch van karakter (maatwerk). En ook de rollen van de bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen veranderen, waaronder die van ontwikkelaars. Deze nemen steeds minder grondposities in en kunnen veel minder risico’s dragen dan een aantal jaar geleden het geval was. De toegevoegde waarde van traditionele projectontwikkelaars wordt daardoor minder groot en minder 34


onderscheidend. Vast staat dat een deel van het ontwikkelingsrisico in de toekomst door andere partijen gedragen moet worden. Dit vraagt dus om andersoortige coalities met soms ook andere marktpartijen zoals pensioenfondsen, beleggers, private investeerders, vervoerders en energiemaatschappijen. Er zal, met andere woorden, ook op Schieveste op een andere wijze samengewerkt moeten worden tussen publiek en privaat. Het goed inschatten en (ver)delen van risico’s is daarvoor van groot belang. Het zondermeer inschakelen van private partijen voor de langjarige ontwikkeling van gebieden, is niet meer van deze tijd. De gemeente Schiedam zal dus voor Schieveste op zoek moeten naar ‘ontwikkelaars nieuwe stijl’ die ècht geloven in de kracht van de locatie, als geen ander weten wat er speelt in de markt, bijzonder proactief handelen en als ‘spin in het web’ de overige partijen (gebruikers!) en de financiën regelen om daadwerkelijk de beoogde vastgoedontwikkelingen op Schieveste te kunnen realiseren. 6.5

Interne (project)organisatie In dit hoofdstuk is de strategie en aanpak beschreven om het geactualiseerde Masterplan Schieveste succesvol uit te kunnen voeren. Tot slot worden in deze paragraaf de consequenties voor de projectorganisatie Schieveste weergegeven. De onderstaande rollen en activiteiten zijn op dit moment niet belegd in het projectteam en dienen tijdens de komende jaren wèl ingevuld te worden. - Invullen van de functie ‘marketeer’ in het projectteam incl. het continueren van het ‘brand partnership’ Schieveste. - Invullen van de functie ‘acquisiteur’ in het projectteam (actief de markt in). - Invullen van de functie ‘projectcommunicatie’ in het projectteam. - Invullen van de stimulerende en faciliterende rol richting (potentiële) eindgebruikers met betrekking tot duurzaamheid op Schieveste. - Tijdelijke inrichting van Schieveste verder vormgeven. - Vormgeven en uitwerken van het locatiemanagement voor Schieveste. - Intensiveren van de publieke samenwerking met de buurgemeenten, de Stadsregio, Stedenbaan, Provincie en Rijk. Aanbeveling 8: Zorg voor uitbreiding van de personele capaciteit van de ambtelijke projectorganisatie, met name gericht op de activiteiten met een externe focus. Mogelijk dat een aantal van deze activiteiten in één functie / persoon gecombineerd kan worden. De uiteindelijke hoogte van de kosten wordt bepaald door de efficiency waarmee de bovenstaande activiteiten kunnen worden ingevuld. En last but not least wordt de komende jaren van zowel het ambtelijk apparaat als van het gemeentebestuur een transparante, doortastende en proactieve houding en gedrag verwacht. Kenmerken daarvan zijn daadkracht en durf tonen, snelheid van handelen, afspraken nakomen, het goede voorbeeld geven, kansen benutten en creativiteit stimuleren. De vele gesprekken die in het kader van deze actualisatie van het Masterplan hebben plaatsgevonden, hebben de noodzaak hiervan èn de behoefte daaraan bij de belangrijkste partners van de gemeente Schiedam duidelijk gemaakt. Aanbeveling 9: Probeer als gemeente Schiedam (bestuurlijk en ambtelijk) een cultuurverandering te realiseren, hiermee kan de slagingskans van het project Schieveste verder vergroot worden.

35


7.

Financiële consequenties en risico’s Door de gemeentelijke afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling, Vastgoed en Grondzaken zijn de financiële implicaties van de actualisatie van het Masterplan voor de grondexploitatie Schieveste in beeld gebracht. De resultaten daarvan worden in dit hoofdstuk op hoofdlijnen weergegeven. Voor een meer gedetailleerd overzicht wordt verwezen naar de (vertrouwelijke) grondexploitatie. Aanbeveling 10: Laat met het oog op de robuustheid van de financiële businesscase in de nabije toekomst een second opinion uitvoeren op zowel de uitgangspunten, de opbrengstenkant als de kostenkant van de grondexploitatie Schieveste. In de eerste paragraaf wordt de huidige stand van zaken van de grondexploitatie Schieveste fase 2 weergegeven. In paragraaf 7.2 wordt globaal het effect per aanbeveling aangegeven. In paragraaf 7.3 wordt een globaal totaaloverzicht gegeven. In paragraaf 7.4 wordt tenslotte een gevoeligheidsanalyse gegeven van de mogelijke effecten.

7.1

Stand van zaken huidige vastgestelde grondexploitatie(s) De laatste integrale herziening van de grondexploitatie Schieveste fase 2 was de herziening van 5 november 2009. Daarna is de grondexploitatie technisch herzien in het kader van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2010 en het MPG 2011. De ontwikkeling Schieveste wordt nu uitgevoerd als een traditionele grondexploitatie waarbij uitsluitend met NS Poort een bouwclaimovereenkomst van toepassing is voor de ontwikkeling van kantoren langs het spoor.

7.2

Overzicht van de financiële consequenties per aanbeveling In deze paragraaf wordt globaal ingegaan op de financiële effecten van de individuele aanbevelingen op het saldo op de grondexploitatie Schieveste. Met andere woorden, het gaat om het effect wanneer uitsluitend de betreffende aanbeveling in de grondexploitatie verwerkt wordt. In werkelijkheid zal echter sprake zijn van een combinatie van aanbevelingen. In paragraaf 7.3 wordt daarom ingegaan op het integrale effect wanneer alle aanbevelingen samen doorgevoerd worden. Sommige financiële effecten kunnen elkaar versterken of kunnen juist tegengesteld aan elkaar zijn. Daarnaast speelt ook de tijdswaarde van geld bij een langjarige grondexploitatie altijd een belangrijke rol. De in deze paragraaf genoemde individuele bedragen kunnen daarom niet zo maar bij elkaar opgeteld of van elkaar afgetrokken worden. Aanbeveling 1: Pas de uitgifteplanning van het kantorenprogramma op Schieveste tweeledig aan: (1) verschuif het totale kantorenprogramma naar achteren in de tijd en (2) ga per jaar uit van een lager aantal vierkante meters kantoren. In de grondexploitatie Schieveste fase 2 MPG 2011 is uitgegaan van uitgifte vanaf 2012 met een omzet van circa 2 10.000 m BVO per jaar. Het effect van een jaar vertraging is circa € 0,5 miljoen. Naast de rentecomponent wordt dit mede veroorzaakt door extra plankosten vanwege de langere planontwikkeling, en het wegvallen van (een deel van) de EFRO- subsidie voor de schermen langs de A20 en xxiv het spoor .

36


Scenario A: Bij de berekening van de financiële effecten van de actualisatie van het Masterplan is uitgegaan van in totaal twee jaar vertraging. Dit betreft een effect van € 1 miljoen (negatief) in het resultaat. De eerstvolgende gronduitgifte staat in dat geval geraamd in 2014. Wanneer alsnog eerder uitgiftes gedaan kunnen worden heeft dat een positief effect op de grondexploitatie. Scenario B: Daarnaast zijn de consequenties berekend wanneer sprake is van zowel een vertraging van 1 jaar als van een lager aantal te realiseren vierkante meters kantoren per jaar (gemiddeld 7.500 m2 BVO per jaar). Het gecombineerde effect daarvan op het resultaat van de grondexploitatie is circa €1,5 miljoen (negatief). In het financieel totaaloverzicht (§ 7.3) is uitsluitend scenario A opgenomen. Aanbeveling 2: Voer in de komende jaren marktonderzoek uit naar de ontwikkeling van de vraag naar wonen op Schieveste onder de diverse doelgroepen en onderzoek een andere passende functie ter vervanging van het beoogde woningbouwprogramma in Schieveste fase 3. De mate waarin deze aanbeveling financiële consequenties zal hebben is op dit moment niet bekend. In de grondexploitatie fase 2 kan flexibel omgegaan worden met verschuivingen tussen de programmaonderdelen kantoor en wonen. Wanneer de woonfunctie een vergelijkbare grondwaarde zal hebben als de kantoren zijn er geen financiële consequenties voor de grondexploitatie. De ontwikkelingen op de woningmarkt in de komende jaren zullen hiervoor bepalend zijn. Aanbeveling 3: Verschuif de functie hotel / congres van deelgebied ‘fase 2’ naar deelgebied ‘fase 5’ en vul de hierdoor vrijkomende programmatische ruimte in fase 2, afhankelijk van de marktvraag, in met kantoren of stedelijke voorzieningen. Dit is zonder meer mogelijk en heeft geen direct financieel effect. Wel betekent dit dat in fase 2 in totaal meer kantoren gepland worden, waardoor het risico op uitloop in de fasering toeneemt. Aanbeveling 4: Neem de uitwerking van de stedenbouwkundige flexibiliteit als basis voor de ontwikkelingsstrategie van Schieveste (stepping stones, kleinere korrel, minder voorinvesteringen, minder tijdelijke situaties, minder afhankelijkheden). De actualisatie van het Masterplan heeft duidelijk gemaakt dat de huidige markt vraagt om het kleinschaliger kunnen ontwikkelen en realiseren van de verschillende functies in het gebied. Het Masterplan uit 2002 bleek daarvoor te star/rigide van opzet. De gemeentelijke afdeling ROVG heeft aangetoond dat een meer flexibele stedenbouwkundige opzet ruimtelijk en programmatisch mogelijk is. Doordat dit aangepaste stedenbouwkundig plan meer flexibiliteit in gebouwmassa’s toelaat kunnen ook kleinere kantoren gerealiseerd worden. In combinatie met het meer op uniforme wijze gebruiken van kengetallen en referenties heeft deze aanbeveling op zichzelf aanzienlijke financiële consequenties. Per saldo bedraagt het effect hiervan namelijk € 4,5 miljoen (negatief) in het resultaat van de grondexploitatie. Dit moet echter gezien worden in het licht van het totale grondexploitatiesaldo van het project (zie §7.3) en tegen de achtergrond dat hierdoor een veel realistischer ontwikkelscenario voor Schieveste ontstaat, dat past bij de huidige tijd. Bij het bepalen van de financiële consequenties voor de grondexploitatie Schieveste zijn vier gebouwtypologieën nader uitgewerkt. In de oorspronkelijke raming werd uitgegaan van ‘gemiddelde kantoorgebouwen’ zoals de nieuwbouw van de DCMR. In de oorspronkelijke grondexploitatie werd bijvoorbeeld uitgegaan van een hogere vormfactor (bruto-netto verhouding). Nu zijn gebouwtypen uitgewerkt die, in relatie tot hun hoogte en omvang, een lagere vormfactor hebben. De verhouding tussen verhuurbaar vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak wordt hierdoor ongunstiger, maar kan wel zorgen voor meer kwaliteit (ruimere entrees, trappartijen, gangen e.d.). Hoewel de kleinere 37


korrelgrootte een positief effect heeft op de verhuurbaarheid en huurwaarde (BAR en huurprijs) weegt dit niet op tegen het negatieve effect van de aanpassing van de vormfactor. Aanbeveling 5: Organiseer financiële dekking om breed gedragen tijdelijke functies en tijdelijk gebruik op Schieveste te kunnen realiseren. Overweeg daarbij de budgetten voor beheer en parkmanagement. Voorgesteld wordt om de bijdrage uit de grondexploitatie aan tijdelijke functies en tijdelijk gebruik op Schieveste te beperken tot de financiële middelen die reeds beschikbaar zijn voor tijdelijk onderhoud. Daaruit is bijvoorbeeld medio 2011 de zandberg tussen de gebouwen van DCMR en Lentiz ingezaaid met bloemrijk gras. Met betrekking tot overige tijdelijke functies en tijdelijk gebruik wordt primair gezocht naar functies die zichzelf kunnen financieren. Ook vanuit het nog op te richten parkmanagementfonds kunnen later mogelijk bijdragen aan tijdelijke functies gedaan worden. Aanbeveling 6: Pak de concrete suggesties op die in het kader van de marketingmix benoemd zijn. In combinatie met andere aanbevelingen wordt hierin voorzien. Zo is onlangs een belangrijk deel van de openbare ruimte definitief aangelegd en wordt uitgegaan van een marktconforme huurwaarde. De overige suggesties vragen in de nabije toekomst om verdere uitwerking. Daarvoor is in beperkte mate budget aanwezig in de grondexploitatie. Aanbeveling 7: Intensiveer de acquisitie van eindgebruikers voor Schieveste en onderzoek daartoe de actieve samenwerking met het cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. Hier zal in 2012 invulling aan gegeven worden. Dit heeft geen financieel effect op de grondexploitatie. Aanbeveling 8: Zorg voor uitbreiding van de personele capaciteit van de ambtelijke projectorganisatie, met name gericht op de activiteiten met een externe focus. Mogelijk dat een aantal van deze activiteiten in één functie / persoon gecombineerd kan worden. Bij de berekening van de financiële consequenties van de actualisatie van het Masterplan is uitgegaan van een extra personele inzet in de projectorganisatie van 0,5 fte per jaar in de komende jaren. Deze extra kosten maken onderdeel uit van een breder pakket aan aanpassingen aan de kostenkant van de grondexploitatie, zoals beschreven bij aanbeveling 10.

Aanbeveling 9: Probeer als gemeente Schiedam (bestuurlijk en ambtelijk) een cultuurverandering te realiseren, hiermee kan de slagingskans van het project Schieveste verder vergroot worden. Deze aanbeveling kan gezien worden als randvoorwaardelijk voor een goede projectuitvoering, maar heeft naar verwachting geen financieel effect op de grondexploitatie Schieveste. Het daadwerkelijk realiseren van deze cultuurverandering ligt ook buiten de invloedssfeer van het project.

38


Aanbeveling 10: Laat met het oog op de robuustheid van de financiële businesscase in de nabije toekomst een second opinion uitvoeren op zowel de uitgangspunten, de opbrengstenkant als de kostenkant van de grondexploitatie Schieveste. Aan deze aanbeveling wordt al invulling gegeven. In de eerste plaats zal de accountant de gemaakte kosten toetsen op rechtmatigheid. Ook toetst de accountant of de waardering van de grondexploitaties op juiste wijze tot stand komt, waarbij ook wordt ingegaan op de gehanteerde parameters. In het kader van de “taskforce grondexploitatie” zal nog voor het eind van dit jaar een externe toets plaatsvinden op zowel opbrengsten als programma. De kostenkant van de grondexploitatie is intern gemeentelijk getoetst en herijkt. Naar aanleiding van aanbestedingsvoordelen in 2010 was er reden om aan te nemen dat de kostenraming een herziening behoefde. Inmiddels is het werk deels uitgevoerd en zijn andere uitvoerings-uitgangspunten gekozen. Zo is de boulevard reeds definitief aangelegd en wordt in de grondexploitatie nu alleen nog maar rekening gehouden met het herstraten van de boulevard na realisering van het plan. Ook is een analyse gemaakt van de gerealiseerde kosten ten opzichte van de geraamde kosten. Tenslotte is de post onvoorzien verlaagd van 20% naar 10%. Aan de kostenkant van de grondexploitatie ontstaat door de bovengenoemde aanpassingen een effect van € 4 miljoen (positief) in het resultaat. Daarnaast kan een extra besparing worden gerealiseerd op de glazen schermen langs de A20. Vanwege de vertraging in de bouwfasering en de deadline van 2015 die met de subsidie samenhangt, dreigde een deel van de subsidie weg te vallen. Daarom is met de kennis van nu nog eens kritisch gekeken naar het nut en de noodzaak van de schermen. Daarbij is geconcludeerd dat vier van de vijf schermen slechts 7,2 meter hoog hoeven te worden in plaats van de eerder geplande 25 meter. De programmatische consequentie hiervan is wel dat geluidsgevoelige bestemmingen in fase 2 (o.a. onderwijs) uitsluitend gerealiseerd kunnen worden aan het noordelijk stationsplein en de westzijde van het binnengebied. Hierdoor ontstaat een effect van € 1,8 miljoen (positief) in het resultaat van de grondexploitatie. 7.3

Financieel totaaloverzicht De actualisatie van het Masterplan heeft met name financiële consequenties voor de grondexploitatie Schieveste fase 2. Het saldo op contante waarde van de laatste herziening (MPG 2011) bedroeg € 7,9 miljoen nadelig. Het saldo (contante waarde) naar aanleiding van deze herziening wordt € 7,6 miljoen nadelig. Per saldo kan de Actualisatie van het Masterplan Schieveste dus een positief effect hebben van € 0,3 miljoen. De onderstaande tabel brengt de verschillen in beeld. In de grondexploitatie wordt meer in detail ingegaan op de opbouw van dit saldo. Samenvatting effecten 1: rekening houden met twee jaar vertraging 4: verlaging grondwaarde 10a: herziening kosten 10b: verlaging post onvoorzien 10c: verlaging geluidsschermen A20 tot 7,2 meter Per saldo

-

mln. € -€ 1,0 -€ 4,5 € 3,0 € 1,0 € 1,8 € 0,3

Gevolg Start uitgifte vanaf 2014 Meer flexibiliteit in correlgrote kantoren en faseerbaarheid Uitvoering in 2 fases en alleen herstraten na realisering Onvoorzien 10% van te realiseren kosten Beperking van geluidsgevoelige bestemmingen

De actualisatie van het Masterplan Schieveste heeft geen financiële consequenties voor de grondexploitatie van deelgebied ‘fase 1’. Op dit moment is er geen grondexploitatie voor ‘fase 3’ van Schieveste. De actualisatie van het Masterplan heeft dan ook geen financiële consequenties voor dit deelgebied. Op dit moment is er geen grondexploitatie voor ‘fase 5’ van Schieveste. De actualisatie van het Masterplan heeft dan ook geen financiële consequenties voor dit deelgebied. 39


7.4

Gevoeligheidsanalyse Tot besluit van dit hoofdstuk is in de onderstaande tabel de gevoeligheid van verschillende parameters uit de grondexploitatie van Schieveste fase 2 aangegeven in miljoenen euro’s.

Parameter Huurwaarde BAR Vormfactor Rente kostenstijging opbrengststijging

aanpassing 10% 0,5% 5% 1% 1% 1%

effect pos. -€ 9,4 -€ 7,4 -€ 5,8 € 0,0 -€ 0,5 -€ 0,5

effect neg. € 9,4 € 6,4 € 5,8 € 0,0 € 0,5 € 0,5

Gevoelighiedsanalyse Schieveste fase 2 aanpassing effect pos. effect neg. Opmerkingen 20% -€ 18,9 € 18,9 percentage van huur 1% -€ 16,2 € 12,0 verhoging/verlaging 10% -€ 11,7 € 11,7 percentage van factor 2% € 0,0 € 0,0 verhoging/verlaging 2% -€ 1,0 € 1,1 verhoging/verlaging van eerste 5 jaar 2% -€ 1,0 € 1,0 verhoging/verlaging van eerste 5 jaar

De bovenstaande effecten kunnen niet zo maar bij elkaar opgeteld of van elkaar afgetrokken worden. Verschillende van de genoemde parameters vertonen samenhang ten opzichte van elkaar. Zo zal bij een verlaging van de huurwaarde zowel de BAR (Bruto Aanvangs Rendement) als de vormfactor eerder positief dan negatief beïnvloed worden. Uit het bovenstaande overzicht wordt duidelijk dat de grondopbrengsten zeer gevoelig zijn voor wijzigingen in de markt. De grootste kansen en risico’s liggen in de huurwaarde en de BAR. Dankzij de afboeking van de boekwaarde in 2009 is de grondexploitatie niet meer zo gevoelig voor renteschommelingen. Indien wijzigingen in de kostenstijging en opbrengstenstijging gelijk opgaan dan heffen deze effecten elkaar op. In de grondexploitatie is bovendien het voorzichtige uitgangspunt gekozen dat de eerste 5 jaar geen rekening wordt gehouden met opbrengstenstijging.

*****

40


8.

Bijlagen

41


Bijlage 1:

Position Paper Schieveste, OPPS, d.d. 6 december 2010

42


Bijlage 2:

Marketingstrategie Schieveste, Merkator, d.d. 10 mei 2011

43


Bijlage 3:

Bijdrage Schieveste aan overige stedelijke en regionale doelstellingen

Stadsbrede doelstellingen  Schieveste kan bijdragen aan de volgende doelstellingen uit de Stadsvisie 2030: o sociale stijging als uitgangspunt voor de realisatie van de (ruimtelijke) hoofdopgaven. o in alle wijken een mooie, schone en veilige openbare ruimte. o kiezen voor de ontwikkeling van een klimaatbestendige, groene en milieuvriendelijke waterstad. o inzet op sociale ontwikkeling en stijging, realiseren van een wooncarrière in wijk en stad. o voortzetting diversificatie werkgelegenheid, innovatie en vernieuwing van de lokale economie, behoud en binding van koopkracht. o verder versterken van het imago van Schiedam.  Met voorzieningen zoals de WKO en duurzaam geproduceerde materialen in de openbare ruimte kan Schieveste een bijdrage leveren aan de ambitie van de gemeente Schiedam om een klimaatneutrale stad te worden. Deze ambitie betreft met name het energiebeleid (conform de Trias Energetica) en het daarmee terugdringen van CO2-uitstoot. Leidraad daarbij vormt het cradle-to-cradle principe. In 2040 moet de uitstoot van CO2 80% minder zijn dan in 1990. Regionale doelstellingen  Schieveste kan een bijdrage leveren aan de volgende doelstellingen van het programma Stedenbaan Zuidvleugel: o Beter voor- en natransport naar en van stations (ketenmobiliteit). o Beter en intensiever grondgebruik nabij stations.  Schieveste kan als één van de regionale knooppunten een bijdrage leveren aan de centrale doelstelling uit het Ruimtelijk plan voor de regio Rotterdam (RR2020): de verbreding en versterking van de economische structuur van de regio. Bijdrage aan het Collegewerkprogramma 2010-2014  Op termijn kan Schieveste ook een bijdrage leveren aan de onderstaande doelstellingen uit het Collegewerkprogramma: o Een Schiedam waar alle Schiedammers zich goed kunnen ontwikkelen en thuis voelen. o Een aantrekkelijk en mooi Schiedam. o Een financieel, economisch en sociaal sterk Schiedam. o Een Schiedam dat zich duurzaam ontwikkelt. o Een Schiedam waar mensen kunnen ontspannen, sporten en recreëren. o Mooie, schone, duurzame en veilige openbare ruimte. o Leefbaarheid in wijken en buurten op peil. o Kortom, een Schiedam waar Schiedammers trots op kunnen zijn.

44


Bijlage 4:

Bronnenlijst -

Schieveste: de markt aan het woord, verslag marktconsultatie Schieveste, gemeente Schiedam, 7 maart 2002 Masterplan Schieveste; kansrijk voor de regio, gemeente Schiedam, november 2002. Verslag marktverkenning naar de functie wonen op Schieveste, gemeenten Schiedam en Rotterdam, januari 2005 Werklocaties Rotterdam 2030, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, 31 maart 2009 Milieubeleidsplan 2009-2012, gemeente Schiedam, juli 2009 Nota klimaatbeleid gemeente Schiedam, juli 2009 Stadsvisie Schiedam 2030, gemeente Schiedam, 28 september 2009 Park A20 Urban Pioneers, Triple E, januari 2010 Regels behorende bij het ontwerpbestemmingsplan Schieveste, RBOI, 12 augustus 2010 Toelichting behorende bij het ontwerpbestemmingsplan Schieveste, RBOI, 12 augustus 2010 Plankaart behorende bij het ontwerpbestemmingsplan Schieveste, RBOI, 12 augustus 2010 Kantorenbericht regio Rotterdam; de kantorenmarkt per 1 september 2010, gemeente Hoofdpunten expertgesprekken actualisatie Masterplan Schieveste, OPPS, oktober 2010 Hoofdpunten interne gesprekken actualisatie Masterplan Schieveste, OPPS, oktober 2010 Versterking van de regionale samenwerking; Schiedam en Stadshavens: kansen, mogelijkheden, toegevoegde waarde, gemeente Schiedam, cluster SO, 4 oktober 2010 Schiedam, een stad die het waard is!, Collegewerkprogramma 2010-2014, 12 oktober 2010 Wonen tussen de kantoren, Volkskrant, 29 oktober 2010 Verslag rondetafelbijeenkomst actualisatie Masterplan Schieveste, OPPS, 18 november 2010 Rotterdam en stadsregio Rotterdam, december 2010 Managementsamenvatting van rapport ‘Aanzet voor een kantorenstrategie voor ZuidHolland’, Stec Groep, eind 2010 On Point, Office Market Update Quarterly, Rotterdam Q4, Jones Lang LaSalle, 2010 Navigator Rotterdamse werklocaties 2010, nr. 2 Schuivende panelen; een visie op gebiedsontwikkeling, Deloitte en TU-Delft, 2010 Terugreis uit Utopia: een strategische agenda voor een meer uitvoeringsgerichte praktijk voor gebiedsontwikkeling, Peter Noordanus in Building Business, 2010 Van veel te veel; de markt voor Nederlands commercieel onroerend goed, DTZ Zadelhoff, januari 2011 Achter de meeste bordjes ‘te koop’ zit weinig haast, Volkskrant, 26 februari 2011 Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen?, TU Delft, Deloitte en Akro Consult, februari 2011 Kantoorgebruiker cruciale speler in aanpak kantorenleegstand, Jones Lang LaSalle, feb. 2011 Occupier Special 2011, Creëren van ‘Winning Workplaces’, Jones Lang LaSalle, 2011 Brief van Minister Schultz van Haegen aan de Tweede Kamer inzake Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, d.d. 7 maart 2011 Regionaal kantorenprogramma stadsregio Rotterdam 2011; duurzame kantoren op de juiste locaties, versie 0.1, 17 maart 2011 Kantorenbericht regio Rotterdam; de kantorenmarkt per 1 januari 2011, gemeente Rotterdam en stadsregio Rotterdam, maart 2011 NAW Dossier #39, onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus, Bouwfonds Ontwikkeling, maart 2011 Grondexploitatie Schieveste, met mutaties van herziening 2010 en herziening 2011, gemeente Schiedam, afdeling ROVG, 4 april 2011 Grondexploitatie Stationsplein, gemeente Schiedam, afdeling ROVG, 18 april 2011 Marketingstrategie Schieveste, Merkator locatie & citymarketing, 10 mei 2011 Verslag bijeenkomst tijdelijk invulling locatie Schieveste, Xplorelab, 17 mei 2011 Verslag bijeenkomst met Raadsleden over de actualisatie van het Masterplan Schieveste, OPPS, 28 mei 2011

45


Bijlage 5:

Flexibiliteit van het stedenbouwkundig plan

46


Bijlage 6:

Eindnoten

i Om geïnteresseerde marktpartijen (eindgebruikers, ontwikkelaars, beleggers ed.) te informeren over Schieveste wordt een ‘publieksversie’ van de Actualisatie Masterplan opgesteld, met daarin de meest relevante informatie voor deze doelgroep. ii

Wanneer de bereikbaarheid per intercity optimaal is, is er zelfs sprake van schaarste aan beschikbare kantoorruimte (bron: DTZ Zadelhoff, 2011)

iii

Een integraal hoogwaardig openbaar vervoernetwerk in de Zuidvleugel van de Randstad.

iv

Besluit College van B&W Rotterdam, d.d. 6 juli 2010 Besluit College van B&W Rotterdam, d.d. 6 juli 2010 vi Besluit College van B&W Rotterdam, d.d. 6 juli 2010 v

vii

Volkskrant, 29 oktober 2010.

viii

NAW Dossier #39, onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus, Bouwfonds Ontwikkeling, maart 2011.

ix

De hogere bouwkosten (meer kwaliteit) zorgen voor een lagere (residuele) grondwaarde.

x

Vanaf 1 januari 2011 mogen sociale huurwoningen met een netto huurprijs tot € 652,52 uitsluitend aan woningzoekenden met een inkomen tot € 33.614,- verhuurd worden. xi

De daadwerkelijke vraag naar studentenhuisvesting vanuit Rotterdam dient verder onderzocht te worden. Ook in het kader van de herziening van de gemeentelijke Woonvisie zal daar aandacht aan besteed worden. xii

Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdsgebonden = SMART

xiii

Bij aanscherping van de landelijke weten regelgeving in de toekomst blijft Schiedam streven naar een hogere duurzaamheidsambitie, met name wat betreft energie. xiv

De kantoorfunctie vormt de belangrijkste bron van werkgelegenheid op Schieveste.

xv Op basis van het Bestemmingsplan ‘fase 2’ zijn in de categorie stedelijke voorzieningen onder meer de volgende functies mogelijk: sport/speel, theaters/muziek, detailhandel/dienstverlening/horeca, maatschappelijke voorzieningen/school. xvi

Het beoogde P&R-parkeerprogramma van naar verwachting ongeveer 750 definitieve parkeerplaatsen in deelgebied ‘fase 5’ is niet in dit overzicht opgenomen. xvii

Getoetst is of het beoogde vastgoedprogramma van Schieveste fase 2 past in deze nieuwe stedenbouwkundige opzet en of dit concept mogelijk is conform het Bestemmingsplan. Beide zijn het geval. xviii

2

Het nieuwe stedenbouwkundig concept maakt ook kleinere units van 1.500 tot 7.000 m bvo mogelijk.

xix

Een voorbeeld van een dergelijke onzekerheid betreft de achteruitgang van het station. NS Poort heeft daarvoor nog geen concrete plannen en ook de toekomstige ontwikkelingen rondom de toegangspoortjes spelen daarbij een rol. xx

Het flexibele stedenbouwkundig concept is uitgewerkt voor deelgebied ‘fase 2’ van Schieveste, maar is ook toepasbaar op deelgebied ‘fase 3’. Voor deelgebied ‘fase 5’ wordt een aparte stedenbouwkundige opzet gemaakt. xxi

Het innovatieprogramma Tijdelijk Anders Bestemmen (TAB) geeft overheden en marktpartijen diverse handreikingen en ideeën op dit gebied (zie ook www.tijdelijkandersbestemmen.nl). xxii

In de regio West-Achterhoek werken diverse gemeenten samen aan de clustering van bedrijven op twee regionale bedrijventerreinen en ook de Zwitserse regio Glattal is in de afgelopen jaren zeer succesvol geweest in het aantrekken van (internationale) bedrijven. xxiii

Ontstaan door samenvoeging van dienst Stedenbouw & Verkeer (dS+V) en Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR).

xxiv De EFRO-subsidie voor de schermen langs de A20 en langs het spoor is (in delen) beschikbaar tot uiterlijk 2015.

47

Actualisatie Masterplan Schieveste eindrapport

Recommend Documents