Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Porovnávací metoda - aplikace v tržním ocenění rezidenčních nemovitostí Bakalářská práce
Autor:
Martin Zvára Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
duben, 2012
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze, dne 15.4.2012
Martin Zvára
Poděkování Tuto práci jsem vytvořil na závěr bakalářského studia oboru Oceňování majetku, na Bankovním institutu vysoké škole a.s., pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D., vedoucího Katedry podnikání a oceňování. Vedoucímu mé práce bych tímto rád poděkoval za přínosné informace a odborné rady a rovněž za trpělivost při tvorbě bakalářské práce. Rovněž bych rád poděkoval své rodině za podporu po celou dobu mého studia.
Anotace práce Příjmení a jméno autora:
Zvára Martin
Název práce:
Porovnávací metoda - aplikace v tržním ocenění rezidenčních nemovitostí
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Katedra:
Podnikání a oceňování
Akademický rok:
2011/2012
Klíčová slova:
Obvyklá cena Porovnávací metoda Segmentace trhu Rezidenční nemovitosti Cenotvorné faktory Ocenění na tržních principech
Nosným tématem této bakalářské práce je porovnávací metoda, která je jedním z přístupů používaných při oceňování nemovitostí na tržních principech. Práce se zaměřuje na segment trhu rezidenčních nemovitostí, u kterého se tato metoda v praxi jeví jako vysoce efektivní. Bakalářská práce je rozdělena na tři části. V první části je porovnávací metoda rozpracována teoreticky se zhodnocením jejích přínosů, ale zároveň i s uvedením úskalí při její aplikaci. Ve druhé části práce je ukázána praktická aplikace porovnávací metody na ocenění konkrétních rezidenčních nemovitostí a ve třetí části je provedena analýza trhu, která je lokálně zaměřena na trh rezidenčních nemovitostí v okrese Beroun.
Annotation Author’s name and surname:
Zvára Martin
Project title:
Market Approach - Application in the Market Valuation of Residential Properties
Project’s supervisor:
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Department:
Business and appraisals
Academic year:
2011/2012
Key words:
Customary price Comparative method Market segmentation Residential real property Factors affecting price Appraisals based on market principles
The core topic of this bachelor’s project is the comparative method – one of the approaches applied in appraising real property based on market principles. The project focuses on the residential real property market segment where the use of comparative method in practice appears to be highly efficient. The bachelor’s project has been structured into three parts. The first part presents theoretical analysis of the comparative method, assessing its benefits as well as suggesting challanges that might be encountered in its application. The second part shows practical application of the comparative method by presenting examples of appraisals of specific residential real property and the third part contains market analysis with territorial focus on the residential real property market in the district of Beroun.
Obsah Prohlášení .................................................................................................................................. 2 Poděkování ................................................................................................................................ 3 Anotace práce............................................................................................................................ 4 Úvod. .......................................................................................................................................... 7 I. Porovnávací metoda – teoretická část ................................................................................. 8 I.1. Současná praxe v oblasti oceňování nemovitostí v ČR. ................................................... 8 I.2. Používané metody (přístupy) při tržním oceňování. ...................................................... 12 I.3. Teorie porovnávací metody. ........................................................................................... 16 I.4. Segmentace trhu. ............................................................................................................ 17 I.5. Cenotvorné faktory. ........................................................................................................ 21 I.6. Přístupy k porovnání cenotvorných faktorů. .................................................................. 25 I.7. Úskalí porovnávací metody. ........................................................................................... 31 II. Porovnávací metoda – praktická část. ............................................................................. 39 II.1. Ocenění rodinného domu. ............................................................................................. 40 Seznam příloh k ocenění rodinného domu. ....................................................................... 60 II.2. Ocenění bytového domu s nebytovými prostory........................................................... 69 Seznam příloh k ocenění bytového domu s nebytovými prostory. ................................. 100 III. Analýza trhu rezidenčních nemovitostí. ...................................................................... 106 III.1. Charakteristika regionu. ............................................................................................. 106 III.2. Segmentace trhu. ........................................................................................................ 108 III.3. Cenová analýza. ......................................................................................................... 110 III.4. Předpokládaný vývoj na trhu nemovitostí. ................................................................ 120 Závěr. ..................................................................................................................................... 122 Seznam použité literatury. ................................................................................................... 124 Zadání bakalářské práce...................................................................................................... 127
6
Úvod Ve své bakalářské práci se zaměřuji na porovnávací metodu, která je jedním z přístupů ocenění nemovitostí na tržních principech. Porovnávací metodu popisuji jednak teoreticky a zároveň předkládám i její praktickou aplikaci. Na praktickou aplikaci porovnávací metody kladu ve své práci důraz a využívám při tom svých zkušeností z vlastní dlouholeté praxe odhadce. Zaměření práce je v souladu s jejím cílem, kterým je: Teorie a praktická aplikace porovnávací metody v tržním oceňování nemovitostí s využitím zkušeností a informací z vlastní praxe odhadce. Téma porovnávací metody chci nejprve uvést v širším kontextu oceňování na tržních principech. Chci tuto metodu uvést a ukázat její místo mezi ostatními běžně používanými metodami při tržním oceňování. Dále je mým záměrem ukázat důležité aspekty při praktické aplikaci porovnávací metody, kterými jsou: -
správné zařazení oceňované nemovitosti v rámci segmentace trhu
-
důležitost výstižného podchycení cenotvorných faktorů pro různé typy rezidenčních nemovitostí
-
přístupy k porovnání parametrů oceňovaných a srovnávacích nemovitostí
Rovněž chci zhodnotit přínosy porovnávací metody, ale zároveň i její úskalí (tvorba databází, zdroje informací a jejich správné vyhodnocování, nejednotná metodika přepočítávání cen na měrné jednotky). Z pohledu segmentace trhu nemovitostí je celá práce zaměřena na trh rezidenčních nemovitostí, u kterého se použití porovnávací metody jeví jako velice efektivní a metoda je v současné praxi standardně využívána. V praktické části bakalářské práce jsou uvedena dvě ocenění na tržních principech, a to rodinného domu, a dále bytového domu s nebytovými prostory. V těchto oceněních je porovnávací metoda prakticky aplikována společně i s dalšími přístupy (metodami). V poslední části práce je provedena analýza trhu rezidenčních nemovitostí, která je zaměřena na lokální trh v okrese Beroun.
7
I. Porovnávací metoda – teoretická část Předmětem této bakalářské práce je Porovnávací metoda (aplikace porovnávací metody v tržním ocenění rezidenčních nemovitostí), jakožto jeden z přístupů (metod) používaných při oceňování nemovitostí. Při zpracování daného tématu budu využívat jednak teorie dostupné v odborných publikacích na dané téma, ale zároveň i svých dlouholetých odborných zkušeností, vyplývajících z profese odhadce. Předtím, než se ve své práci zaměřím na dané téma, považuji za potřebné popsat v základních obrysech současnou praxi v oceňování nemovitostí v prostředí České republiky. Tento obecný popis se bude věnovat jednak základním přístupům v oceňování a jednak vymezení právního rámce provozování praxe v oblasti oceňování nemovitostí.
I.1. Současná praxe v oblasti oceňování nemovitostí v ČR V současné praxi se nejčastěji setkáváme se dvěma základními přístupy při oceňování nemovitostí, a to jednak s oceňováním podle cenového předpisu a jednak s oceňováním na tržních principech. Jedná se o filozoficky odlišné přístupy ve zkoumání předmětu ocenění. V případě odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) vychází zpracovatel ocenění (záměrně uvádím pojem zpracovatel, jelikož jím může být jak znalec, tak odhadce – viz dále) z tržních přístupů a jeho úkolem je správně indikovat tržní hodnotu, tedy cenu, za kterou může být předmět ocenění prodán v daném čase a místě, za obvyklých tržních podmínek. V případě ocenění podle cenového předpisu má znalec za úkol správně aplikovat příslušný cenový předpis. „Filosoficky interpretováno tedy znalec nehledá pravdu poznanou (tržní hodnotu indikovanou z objektivních cenotvorných faktorů), ale pravdu zjevenou (představu o tržní hodnotě, kterou mu určí nějaký orgán státní správy).“ 1 Každý z těchto přístupů má v právním rámci České republiky svoje opodstatnění, jinými slovy lze říci, že každý z těchto přístupů je aplikovatelný pro jiné účely. Tato skutečnost bývá matoucí zejména u laické veřejnosti, kdy běžně dochází k míchání pojmů jako např. „znalecký posudek“, „tržní odhad“, „obvyklá cena“, „zjištěná cena“, „znalec“, „odhadce“ aj. Je proto základním úkolem odborníka na oceňování nemovitostí zjistit při
1
Citace z publikace: ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut
vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101.
8
zadávání úkolu přesný účel ocenění a v návaznosti na jasně specifikované zadání je potřeba klientovi navrhnout a zdůvodnit příslušný postup a způsob ocenění. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ:
ZNALEC A ZNALECKÝ POSUDEK – pojem „znalec“, často rovněž používán pojem „soudní znalec“ vychází z dosud platného Zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a Vyhl. č. 37/1967 Sb., kterou se provádí Zákon o znalcích a tlumočnících. Znalcem je fyzická osoba, která je jmenována pro konkrétní obor ministrem spravedlnosti nebo předsedou příslušného krajského soudu. Znalec může být rovněž jmenován jednorázově pro zodpovězení nějaké specifické otázky v konkrétním soudním řízení, pokud např. v daném oboru není žádný znalec jmenován. V současné době existuje rovněž řada právnických osob jmenovaných jako znalecké ústavy. Výše uvádím, že znalec je jmenován pro konkrétní obor, přičemž pro oblast oceňování nemovitostí se jedná o znalce v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Toto je podstatné vědět pro zadavatele vypracování znaleckého posudku. Oborů, ve kterých znalci působí, je velké množství a je běžnou praxí při zadávání znaleckých posudků soudy v rámci soudních řízení, že otázky na znalce bývají multidisciplinární (např. běžně při soudních sporech vznikají otázky, které zasahují jak do oboru ekonomika, tak do oboru stavebnictví, avšak ne každý znalec z oboru ekonomika je zároveň znalcem z oboru stavebnictví). Seznamy soudních znalců v členění podle oborů jsou vedeny místně příslušnými Krajskými soudy. V elektronické podobě lze úplný seznam znalců nalézt na oficiálních stránkách Ministerstva spravedlnosti (www.justice.cz). Výsledkem práce znalce je znalecký posudek v oboru a specializaci, ve kterém znalec působí. Znalec v oboru ekonomika, odvětví - ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí vypracovává nejčastěji znalecký posudek o ceně zjištěné nebo o ceně obvyklé. Cenou zjištěnou se rozumí cena vypočtená dle platného cenového předpisu. Základním předpisem v této oblasti je Zákon o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb.). Na tento zákon navazují prováděcí vyhlášky, přičemž pro rok 2012 je platná vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění Vyhl. č. 387/2011 Sb. (platnost od 1.1.2012). Se znaleckým posudkem o ceně zjištěné se můžeme nejčastěji setkat při převodu vlastnictví nemovitosti, kdy je prodávající ze zákona povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitosti, přičemž povinnou přílohou tohoto přiznání je mimo jiné i znalecký posudek o ceně nemovitosti zpracovaný dle cenového předpisu platného ke dni nabytí právních účinků vkladu práva do Katastru nemovitostí. Se 9
znaleckým posudkem o ceně zjištěné se lze setkat i v jiných oblastech, např. při prodejích majetku ve vlastnictví obcí, v oblasti účetnictví, při ocenění podle starších cenových předpisů např. z důvodu dodatečného projednání dědictví, aj.. Dalším frekventovaným znaleckým posudkem je znalecký posudek o ceně obvyklé. Cena obvyklá je definována v zák. č. 151/1997 Sb., konkrétně v jeho § 2, odst. 1. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ 2 S tímto typem znaleckého posudku se můžeme často setkat např. v občanskoprávních sporech z důvodů vypořádání SJM či podílového spoluvlastnictví, nebo při ocenění nepeněžitých vkladů do základního jmění obchodní společnosti, při dědických řízeních, dražbách, aj. Z výše uvedeného vyplývá, že znalec je oprávněn a musí být schopen podávat znalecké posudky v obou základních přístupech oceňování, tedy jak posudky o ceně zjištěné, tak posudky o ceně obvyklé.
ODHADCE A ODAHAD OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ ODHAD) – oprávnění k provádění činnosti odhadce vyplývá v rámci České republiky z aktuálně platného Zákona o živnostenském podnikání č. 455/1991 Sb., přičemž tuto činnost lze v současné době provádět na základě vázané živnosti „oceňování majetku pro věci nemovité“. Odhadcem může být jak fyzická osoba, tak i právnická osoba za předpokladu zajištění této činnosti odborně způsobilou osobou. Výsledkem práce odhadce je odhad obvyklé ceny (tržní odhad), přičemž odkaz na definici obvyklé ceny je shodný jako u znalců, tedy na Zák. č. 151/1997 Sb. Mimo definici obvyklé ceny se lze setkat i s odkazem na jiné definice tržní hodnoty, např. definice podle
2
Citace z legislativního zdroje: Zákon o oceňování majetku (zák. č. 151/1997 Sb., § 2, odst. 1).
10
IVSC/TEGoVA: 3 „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“ 4, a dále je možné se běžně setkat ještě s definicí tržní hodnoty podle komunitárního práva: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ 5 U všech definicí lze vyčíst společné charakteristiky tržní hodnoty, a to že se jedná o cenu, kterou lze získat při prodeji oceňovaného aktiva k datu ocenění, za předpokladu běžného obchodního styku a daného právního stavu. Hlavním zdrojem práce pro odhadce je v současné době bankovní sektor, konkrétně odhady obvyklých cen nemovitostí, které mají být předmětem zástavního práva v souvislosti se zajištěním různých typů úvěrů (hypotečních, ze stavebního spoření, aj.). Jednotlivé bankovní ústavy mají dnes standardně seznamy odhadců, se kterými mají uzavřeny smlouvy o zajišťování činnosti v oblasti oceňování nemovitostí. Banky si rovněž samy stanovují požadavky na odbornost odhadce a obvykle mají i svojí metodiku oceňování nemovitostí, která je pro odhadce, se kterými spolupracují, závazná. Velmi rozšířeným požadavkem na kvalifikaci odhadce je v současnosti požadavek na tzv. certifikaci. Tuto certifikaci poskytují v rámci České republiky Certifikační orgány akreditované Českým institutem pro akreditaci. Tuto certifikaci poskytuje v současnosti na trhu několik společností – Bankovní institut vysoká škola a.s., Společnost pro certifikaci odhadců majetku, o.p.s. (nově Společnost pro personální certifikaci, o.p.s.), Certifikační ústav VŠE Praha a Certifikační orgán Ústavu soudního inženýrství VÚT v Brně. Pokud je odhadce zároveň držitelem takovéhoto certifikátu, znamená to, že musel formou zkoušky prokázat vysokou úroveň svých odborných znalostí. Součástí udělení certifikátu je i průběžný dozor orgánu, který certifikát vystavil, nad kvalitou práce odhadce a nad jeho trvalým odborným vzděláváním. Převážná většina bankovních ústavů již dnes tuto certifikaci standardně požaduje a je nutnou podmínkou pro zařazení odhadce na seznam spolupracujících odhadců konkrétní banky. 3
IVSC (The International Valuation Standards Committee) - je mezinárodní organizace zaměřující se na vytváření Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (International Valuation Standards). TEGoVA – The European Group of Valuers Associations je evropská organizace národních asociací odhadců. 4 Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 5 Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.
11
Mimo bankovní sektor je využití služeb odhadců spíše okrajové. V praxi jsem se setkal s požadavky na odhad obvyklé ceny od odhadce např. při dědických řízeních, kde záleží na notáři, jakým způsobem si nechá zjistit obvyklou cenu majetku, který je předmětem dědictví, nebo např. u prodávajících, kteří nemají představu o hodnotě svého majetku, který chtějí prodat a nechtějí se spoléhat jen na informace realitních kanceláří.
I.2. Používané metody (přístupy) při tržním oceňování V předchozí kapitole byla stručně popsána stávající praxe v oblasti oceňování nemovitostí v prostředí ČR, resp. nejfrekventovanější přístupy při oceňování nemovitostí, tj. oceňování podle cenového předpisu (někdy též nazýváno „administrativní cena“) a oceňování na tržních principech. Rovněž byla zmíněna základní filosofie každého z uvedených přístupů. Cenu administrativní tedy můžeme stanovit či zjistit podle konkrétního postupu daného příslušným cenovým předpisem s rozlišením pro různé typy staveb a pozemků. Na rozdíl od ceny administrativní nelze tržní hodnotu žádným způsobem přesně vypočítat, ale vždy ji lze pouze odhadnout. Optimálním výstupem práce odhadce při odhadu tržní hodnoty by mělo být určité rozpětí cen, resp. stanovení cenového intervalu, ve kterém by se měla tržní hodnota daného aktiva pohybovat. Praxe však takovýto přístup v podstatě vylučuje, protože objednatelé tržních ocenění standardně vyžadují stanovení konkrétní částky. Bohužel to vede někdy k situacím, kdy je na stejnou nemovitost vypracováváno několik odhadů s různou výší tržní hodnoty a následně vznikají dohady o tom, který z odhadů je vlastně správný. Asi lze obecně konstatovat, že pokud není cenový rozptyl mezi jednotlivými oceněními nějak zásadní, tak mohou být v zásadě všechna ocenění provedena správně. Výše uvedené rovněž souvisí s faktem, že bývá často zaměňován pojem hodnota a cena. Hodnota je pojem ekonomicky obecný a je tvořena faktorem užitečnosti aktiva (jeho schopností uspokojit konkrétní potřeby), faktorem nedostatku či přebytku aktiva (kolísání převahy poptávky nad nabídkou a naopak), faktorem přání (touhy po aktivu) a faktorem efektivní koupěschopné poptávky. Při vzniku nabídky a poptávky po určitém aktivu na trhu dochází u prodávajícího i kupujícího k určité subjektivní představě o hodnotě aktiva (viz. obrázek „představa subjektů o hodnotě majetku“). 6
6
zdroj: HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu „Oceňování podniku I“, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s., Praha, akademický rok 2011/2012.
12
zdroj: HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu „Oceňování podniku I“, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s., Praha, akademický rok 2011/2012.
Cena je na rozdíl od hodnoty pojmem ekonomicky konkrétním a je vytvořena až trhem, resp. průnikem poptávky a nabídky. Odhadce tedy nemůže tržní cenu stanovit, jelikož ta vždy vzniká až dohodou mezi prodávajícím a kupujícím. Ke správné indikaci tržní hodnoty se v oblasti oceňování nemovitostí historicky ustálily tři základní přístupy – přístup na principu vynaložených nákladů (tzv. nákladová metoda), přístup na principu porovnání (tzv. porovnávací metoda) a přístup na principu očekávaných výnosů (tzv. výnosová metoda). „Přitom je vhodné upozornit, že výraz „přístup“ je zde zcela na místě, neboť by měl zdůraznit, že nejde o žádnou mechanicky aplikovatelnou metodu či recept, nýbrž o proces hledání a postupného přibližování se k optimálnímu výsledku na základě zjištěných skutečností, dat a údajů z tržní analýzy.“
7
Toto bývá často
mylně chápáno, protože přesto, že existují v tržním oceňování určité přístupy a zásady, tak je tato disciplína především tvůrčím procesem, kdy je nutné hledat a vážit fakta, trvale sledovat situaci na trhu, neustále shromažďovat a vyhodnocovat veškerá dostupná data z trhu a rovněž je nutné chápat, že každá nemovitost je jedinečná a nelze tedy mechanicky bez potřebné analýzy přebírat údaje z jiné, na první pohled obdobné nemovitosti. Předmětem této bakalářské práce je Porovnávací metoda, která bude podrobně popsána v následujících kapitolách. Považuji však za důležité zde alespoň v obecné rovině popsat základní principy jednotlivých metod.
7
Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2.
13
Nákladová metoda „(V některých pramenech je uváděna jako „Metoda věcné hodnoty“. Anglický výraz je „Cost method“ nebo „Cost approach“.)“
8
Nákladová metoda je založena
na technickém pohledu na nemovitost. Zjednodušeně lze konstatovat, že odhadce při této metodě odpovídá na otázku, jaké by byly současné náklady (reprodukční náklady) na oceňovanou stavbu, přičemž v nákladové ceně je zohledněn i aktuální stav stavby (zohledňuje se opotřebení stavby). V nákladové ceně je nutné mimo hlavní stavbu a její příslušenství stanovit i náklady na nákup pozemku. Pozemky nelze vzhledem k jejich podstatě žádným způsobem vyrobit, a proto je nutné uvažovat o nákladech na pořízení ve smyslu koupě pozemku. Zde už dochází k prolínání do metody porovnávací, protože cenu pozemku stanovujeme optimálně porovnáním s realizovanými cenami pozemků obdobných. V současné praxi se odhadci při tržním oceňování setkávají s nákladovou metodou poměrně často, protože např. při oceňování nemovitostí pro účely zajištění úvěrů, chtějí banky mimo obvyklou cenu znát i reprodukční cenu z důvodu pojištění zastavované nemovitosti na cenu novou, resp. věcnou hodnotu při pojištění na cenu časovou. V rámci tržního oceňování však může být nákladová metoda i jedinou použitelnou metodou pro indikaci tržní hodnoty, a to u aktiv, kde nemůžou být použity zbývající metody. Jedná se o aktiva, jejichž hlavním účelem není přímý ekonomický efekt a nelze tedy použít metodu výnosovou, a kde chybí na trhu s nemovitostmi podmínky pro použití porovnávací metody. Mezi takováto aktiva patří např. veřejně prospěšné stavby nekomerčního charakteru (např. školy, nemocnice) nebo různé inženýrské stavby, např. mosty, komunikace atd. „Nákladový přístup svým pojetím vychází z minulosti, neboť trh s nemovitostmi je převážně trhem s použitým zbožím, tedy odvíjí se z vynaložených nákladů na pořízení pozemku a z nákladů na jeho zhodnocení obvykle ve formě staveb. Principiálně souvisí s příčinnou podstatou vzniku nemovitostí a zdůrazňuje jejich dosavadní již proběhnuvší vývoj, který lze relativně snadno popsat a zdokumentovat.“ 9
Příjmová (výnosová) metoda „(V některých pramenech je název této metody překládán jako „Výnosová metoda“, anglický výraz je „Income method“ nebo „Income approach“.)“
10
Výnosová metoda je založena na ekonomickém pohledu na nemovitost. Základem této metody je analýza užitečnosti aktiva „(Nejlepší a nejvyšší využití můžeme definovat jako 8
Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 9 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 10 Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.
14
takové využití majetku, které je v souladu se zákonem, je technicky proveditelné, investičně (finančně) možné, u komerčně využívaného majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehož výsledkem je dosažení maximální hodnoty majetku)“
11
, přičemž se uvažují
veškeré předpokládané budoucí výnosy plynoucí z aktiva, které je nutné převést na současnou hodnotu peněz. Výsledkem této analýzy by měl být tzv. čistý provozní příjem, který získáme odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od efektivního hrubého příjmu.12 Pomocí kapitalizační míry, která je vlastně vyjádřením míry rizika investice a zhodnocení vložené investice, následně získáme výnosovou hodnotu nemovitosti. Matematických modelů pro výpočet výnosové hodnoty je velké množství, tyto výpočty vychází z finanční matematiky a lze s nimi namodelovat v podstatě jakýkoli požadovaný průběh budoucích výnosů (konstantní, proměnlivé, s prodejem aktiva na konci období a mnoho dalších). V současné praxi se odhadci při tržním oceňování setkávají s výnosovou metodou velmi často, zejména při oceňování komerčně využitelných nemovitostí (administrativní, obchodní, skladovací, výrobní a další plochy), kde lze výsledek této metody považovat za důležitý indikátor tržní hodnoty. Nemusí se však ve všech případech vždy jednat o nemovitost, která přímo generuje příjmy z pronájmu. Může se jednat i o různé jiné přínosy, které vyplývají z vlastnictví nemovitosti – např. úspora na nájemném, pokud si investor pořídí rodinný dům pro vlastní bydlení, nebo i jiné, obtížně kvantifikovatelné výhody (např. bydlení v kvalitním životním prostředí). „Ve výnosovém přístupu je naopak vůdčí složkou prognóza budoucího užitku, který lze od posuzovaných nemovitostí očekávat. Principiálně souvisí s následně očekávaným důsledkem vynaložených prostředků a je měřena velikostí předpokládaného budoucího prospěchu, jeho spolehlivostí a stabilitou.“ 13
11
Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 12 Efektivní hrubý příjem získáme tím, že od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného – převzato z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 13 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
15
Porovnávací metoda „(V některých pramenech se objevuje název Srovnávací metoda, anglický výraz je „Market method“ nebo „Market approach“.“ 14 Jelikož je tato metoda ocenění hlavním předmětem mé bakalářské práce, nebudu na tomto místě uvádět pouze její stručnou charakteristiku, tak jako u předchozích metod, a to s odkazem na kapitoly následující, které se v plné míře již věnují právě této metodě.
I.3. Teorie porovnávací metody Filozofie porovnávací metody spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s cenami jiných porovnatelných nemovitostí, které byly na trhu s nemovitostmi realizovány v nedávné době, při dodržení porovnatelných podmínek obchodní transakce. „V odborné literatuře bývá někdy označován i přímo za přístup na bázi trhu či tržní přístup (the market approach), neboť při správné aplikaci, na rozdíl od přístupů na základě věcné hodnoty či kapitalizací výnosu, jsou v něm zastoupeny jak složka nákladů, tak i složka výnosů, a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou ekonomikou nejvíce frekventován a jehož výsledky jsou relativně velmi přesné.“
15
Z podstaty této metody
vyplývá, že pro její aplikaci musí existovat dostatečně rozvinutý trh s nemovitostmi, který je dlouhodobě stabilní, jsou na něm uplatňovány standardní tržní podmínky a je bez zásadních výkyvů zapříčiněných např. hospodářskými krizemi či různými politickými změnami spojenými s razantními změnami na trhu, válkami, apod. Výsledkem porovnávací metody je hodnota oceňované nemovitosti, která je odvozena od ceny porovnatelné nemovitosti, přičemž v procesu porovnání došlo k zohlednění případných odlišností pomocí korekčních činitelů (v odborné literatuře bývá tento postup úpravy ceny nazýván „adjustace“). Je potřeba si rovněž uvědomit, že každá nemovitost je jedinečná, a to i v případech zdánlivě shodných (např. řadová zástavba rodinných domů, které jsou objemově, standardem provedení a vybavení shodné - i zde najdeme určité odlišnosti, např. různé zastínění, výhled, sousedi atd.). V praxi navíc málokdy najdeme pro porovnání takto hodně podobnou nemovitost. Většinou máme k dispozici informace o nemovitostech s většími odlišnostmi. Z výše uvedeného vyplývá, že porovnávací metoda je založena pouze na podobnostech a na vzájemném porovnávání zjištěných odlišností. Nicméně pro správnou aplikaci této metody je potřeba mít na paměti hlavní zásadu, že vždy porovnáváme skutečně 14
Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 15 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2.
16
porovnatelné. „Princip porovnání se neomezuje jen na odbornou stránku oceňování, ale je vyžíván ať již přímo, tak i podvědomě všemi účastníky trhu. Poptávající porovnávají cenovou výhodnost v úvahu přicházejících nabídek, nabízející porovnávají reakce poptávajících na požadovanou cenu a přizpůsobují ji pomocí porovnání cenám nabídek konkurenčních. Proto by se měl odhadce při své práci co nejvíce „vcítit“ do chování účastníků trhu, snažit se předvídat jejich argumentaci a chápat jejich motivy. Často je třeba se alespoň částečně spolehnout na zkušenost a obtížně definovaný odhadcovský cit, založený na dlouhodobém pozorování chování účastníků trhu a na porozumění a pochopení jejich názorových preferencí.“ 16 V předchozí kapitole bylo konstatováno, že z pohledu časových souvislostí vychází nákladová metoda svým pojetím z minulosti (již vynaložené náklady na pořízení pozemku a jeho zhodnocení ve formě realizace stavby) a výnosová metoda z budoucnosti (z předpokládaného budoucího prospěchu). „Porovnávací přístup oproti tomu vychází ze současnosti, je přímou reflexí momentální situace na trhu, většinou proto nevyžaduje časovou transformaci
a
nevychází
z principiálně
jednoznačně
vyhraněných
technických
či
ekonomických parametrů. Jeho měřítkem je úroveň prodejních cen srovnatelných nemovitostí na současném trhu, z nichž je usuzováno na pravděpodobnou výši ceny posuzovaného subjektu. Bylo-li dosaženo určité prodejní ceny subjektu srovnatelného, lze očekávat dosažení podobné ceny i u subjektu oceňovaného. Je-li posuzovaný subjekt horší, lze očekávat v porovnání ke srovnatelnému jeho nižší cenu bez ohledu na to, jak probíhá přesná dělba mezi náklady a užitkem.“ 17
I.4. Segmentace trhu V předchozí kapitole jsem uváděl, že pro použití porovnávací metody je nutné, aby existoval dostatečně rozvinutý trh s nemovitostmi. Trh s nemovitostmi sestává z jednotlivých segmentů. „Hlavním předpokladem pro volbu ideálně vhodného vzorku ve vztahu k posuzovanému subjektu je shodný segment trhu, na němž působí jak porovnávaný vzorek či vzorky, tak i oceňovaný subjekt. Toto vymezení tržního segmentu by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 16
Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 17 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
17
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitosti zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebitové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řádové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).“ 18
Z výše uvedeného vyplývá, že segmentací trhu s nemovitostmi se rozumí členění nemovitostí v charakteristikách, které jsou podstatné (cenotvorné) pro účastníky trhu. Tuto skutečnost je potřeba správně pochopit a při použití porovnávací metody jí i takto aplikovat, protože základním úkolem při použití porovnávací metody je výběr co možná nejvhodnějších porovnatelných nemovitostí. Samozřejmě by bylo ideální najít vždy takový vzorek, který by byl prakticky shodný s oceňovanou nemovitostí. Toto je relativně snadné u segmentů trhu, jejichž prodej je velice frekventovaný (např. panelový byt o velikosti 3+1), ale čím je segment trhu „úzkoprofilovější“ (např. roubená dřevostavba rodinného domu), tím se vhodný vzorek hledá obtížněji a obvykle je nutné použít pro porovnání i méně podobné vzorky (např. u již zmíněné roubenky mohu jistě použít i jiné typy dřevostaveb, případně i zděné rodinné domy). Čím více se budou porovnávané vzorky lišit od oceňované nemovitosti, tím bude pracnější a složitější srovnání pomocí korekčních činitelů. Uvedené rovněž potvrzuje již zmíněné základní pravidlo, že je nutné vždy porovnávat porovnatelné. Tzn., že např. při oceňování
18
Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
18
rodinného domu by pro porovnání neměla být použita např. cena rekreační chaty, i když by taková nemovitost byla ve stejné lokalitě a odhadce by k ní měl dokonalé informace. Na druhou stranu si ale lze představit, že pokud budu oceňovat skladovou halu a v dané lokalitě budu mít informaci o konstrukčně obdobné hale, avšak využívané k výrobním účelům, tak takovýto vzorek lze alternativně pro porovnání použít. A naopak, pokud budu oceňovat rodinný dům s užitnou plochou 80 m2, je nevhodné pro porovnání použít sice rovněž rodinný dům, ale s užitnou plochou např. 300 m2, kde je jednotková cena u takto velkometrážní stavby výrazně nižší než u stavby malometrážní.
„Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: 1. Cena za m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (předběžným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti. 2. Žádná z použitých korekcí nebyla vyšší než 50 % - se vzrůstající odchylkou klesá přesnost korekce. 3. Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, že všechny jsou horší nebo všechny jsou lepší než oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, že získáme matematicky správné, ale tržně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leží v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.“ 19
Porovnatelnost jednotlivých vzorků nemovitostí však musí být dodržena i v podmínkách obchodní transakce. V praxi se můžeme setkat s různými variantami prodeje (prodej na volném trhu, prodej mezi spřízněnými osobami, aukce, dražba, koupě za hotové peníze, koupě na úvěr), přičemž uvedený způsob prodeje může mít zásadní dopad do ceny nemovitosti a pokud bychom se způsobem prodeje nezabývali, mohlo by dojít k hrubému zkreslení výsledné porovnávací hodnoty. Rovněž je nutné, aby porovnávané vzorky nemovitostí byly porovnatelné ve vlastnických právech, kdy rozlišujeme absolutní vlastnictví (bez omezení, pouze daňová zatížení a právo státu na vyvlastnění) a vlastnictví omezené (různé formy omezení – od bezvýznamných, až po se zcela zásadním dopadem na cenu nemovitosti a její obchodovatelnost; různá věcná břemena, předkupní práva aj.).
19
Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.
19
Znovu je zde vhodné poukázat na základní pravidlo porovnávání porovnatelného, přičemž neexistuje žádný předpis, který by říkal, co je či není porovnatelné. Takovéto rozlišení záleží na v praxi zažitých pravidlech a samozřejmě na odbornosti odhadce, na jeho zkušenostech a rovněž i na určitém citu, který si musí každý, kdo se touto disciplínou zabývá, sám vypěstovat. V praxi se totiž někdy vyskytují případy, kdy nelze zcela jednoznačně určit, zda je ta či ona nemovitost pro porovnání ještě vhodná či již nikoli a případné použití takovéto nemovitosti musí být odhadcem podloženo kvalitní argumentací. Problematika segmentace trhu je důležitá i při vytváření databází. Různé typy nemovitostí (segmenty trhu) mají některé cenotvorné faktory shodné (např. poloha), ale jiné jsou rozdílné (např. možnost příjezdu kamionové dopravy je podstatná u skladové haly, ale zcela nepodstatná u rodinného domu). Odhadce by měl mít, předtím než přistoupí k tvorbě databází, jasně specifikované segmenty trhu a k nim stanovené charakteristiky, které jsou pro daný segment trhu rozhodující a ovlivňují jeho cenu.
V rámci odborné praxe se mi pro tvorbu vlastních databází osvědčila segmentace trhu v členění, jak bývá používána na některých realitních vyhledávacích portálech (např. http://www.reality.cz/ , http://www.sreality.cz/ ):
- bytové a nebytové jednotky (vhodné je další členění na novostavby a starší výstavbu a dále je vhodné jednotky dělit podle užitné plochy na malometrážní, středně a velkometrážní) - rodinné domy (vhodné je obdobné dělení jako u jednotek) - stavby pro rodinnou rekreaci (chaty / chalupy) - garáže - bytové domy - pozemky stavební (bytová výstavba / komerční výstavba) - pozemky nestavební (např. zemědělské, lesní) - komerční objekty (kanceláře / obchod a služby / ubytování a stravování / výroba a skladování / zemědělství)
20
I.5. Cenotvorné faktory V předchozí kapitole jsem zmínil skutečnost, že různé typy nemovitostí (segmenty trhu) mají některé shodné cenotvorné faktory a jiné rozdílné, některé cenotvorné faktory jsou pro určitý segment trhu zásadní a ty samé faktory jsou pro jiný segment trhu nepodstatné. V této kapitole uvedu zásadní cenotvorné faktory pro okruh rezidenčních nemovitostí, ke kterému je bakalářská práce směřována.
Segmentace rezidenčních nemovitostí: a) stavební pozemky určené pro individuální bytovou zástavbu – jako nejvhodnější jednotka pro porovnání se u pozemků dlouhodobě osvědčil přepočet na m2 pozemku; b) bytové jednotky – jako nejvhodnější jednotka pro porovnání se u bytových jednotek dlouhodobě osvědčil přepočet na m2 užitné plochy jednotky (resp. užitné plochy započitatelné – viz kapitola I.7. Úskalí porovnávací metody); c) rodinné domy – jako nejvhodnější jednotka pro porovnání se u rodinných domů dlouhodobě osvědčil přepočet na m2 užitné plochy (resp. užitné plochy započitatelné – viz kapitola I.7. Úskalí porovnávací metody); d) stavby pro individuální rekreaci – jako nejvhodnější jednotka pro porovnání se u staveb pro individuální rekreaci dlouhodobě osvědčil přepočet na m2 užitné plochy (resp. užitné plochy započitatelné – viz kapitola I.7. Úskalí porovnávací metody);
Výchozími předpoklady z hlediska porovnatelných podmínek obchodní transakce je prodej na volném trhu a absolutní vlastnictví nemovitosti.
ad a) stavební pozemky určené pro individuální bytovou zástavbu POLOHA – vzhledem k podstatě nemovitostí z hlediska jejich nepřemístitelnosti, patří uvedený cenotvorný faktor mezi nejvýznamnější faktory, a to napříč všemi segmenty trhu, přičemž lukrativnost umístění rezidenční nemovitosti má zásadní dopad do její ceny; u rezidenčních nemovitostí patří z hlediska polohy mezi nejpodstatnější jejich situování ve vztahu k velikosti obce, její občanské vybavenosti a pracovním příležitostem, okolní zástavbě, okolnímu životnímu prostředí a celkově „dobré adrese“; STAVEBNĚ PRÁVNÍ VYUŽITELNOST – jedná se o stavebně právní připravenost pozemku pro výstavbu, kdy se v praxi setkáváme s pozemky zahrnutými do platné územně plánovací dokumentace obce do zóny určené k zastavění, dále se můžeme setkat s pozemkem 21
zahrnutým v regulačním plánu (spíše výjimečné), dále s pozemkem s vydaným územním rozhodnutím pro umístění konkrétní stavby, případně s již vydaným stavebním povolením či jiným veřejnoprávním titulem opravňujícím k realizaci konkrétní stavby (souhlas s ohlášenou stavbou, certifikát autorizovaného inspektora, veřejnoprávní smlouva), rovněž je podstatná přípustná zastavitelnost pozemku; KONFIGURACE – sem řadíme takové parametry, jako je rovinatost či svažitost pozemku, tvar pozemku, orientace ke světovým stranám, ale i velikost pozemku; TECHNICKÁ ZAINVESTOVANOST – mezi rozhodující cenotvorné faktory patří zainvestování pozemku technickou infrastrukturou, kam patří především přípojky na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrorozvodná síť, plynovod, případně telefon či jiný slaboproud, ale i např. dálkové topení), a dále dokončenost přístupových komunikací vč. veřejného osvětlení; DOPRAVA – dopravní obslužnost veřejnou dopravou, dostupnost autem, parkovací možnosti; RŮZNÁ TECHNICKÁ ZATÍŽENÍ – kontaminace půdy, různá ochranná pásma, zátěže stávajícím stavbami;
ad b) bytové jednotky (jednotky vymezené dle Zák. 72/1994 Sb.) POLOHA – dtto pozemky; KONSTRUKCE BYTOVÉHO DOMU – trh reaguje rozdílnými cenami na typ výstavby (konstrukci domu) – panelová zástavba, tradiční zděné prvorepublikové budovy, typové zděné budovy, moderní novostavby; CELKOVÝ TECHNICKÝ STAV BYTU A BUDOVY – zásadní vliv na cenu má technický stav bytu (od zanedbané údržby až po celkovou rekonstrukci), ale i stav budovy, kdy trh reaguje vyššími cenami na stavby s provedenou kompletní revitalizací (týká se především typové panelové a zděné výstavby); UMÍSTĚNÍ BYTU V BUDOVĚ – levněji se prodávají byty v přízemí a v posledních nadzemních podlažích (zejména pod plochou střechou), rovněž se prodávají levněji byty od 3.NP výše v budovách bez výtahu; VELIKOST A DISPOZICE BYTU – trh rozlišuje jednotky dle užitné plochy na malometrážní, středně a velkometrážní byty, přičemž přepočet ceny bytu na m2 užitné plochy je při zachování ostatních parametrů nejvyšší u malometrážních bytů a nejnižší naopak u velkometrážních bytů, důležitým faktorem je i dispoziční řešení jednotky (málo vyhledávané
22
jsou např. byty s průchozími pokoji, s kuchyňskými kouty hned za vstupem v chodbě apod.), včetně orientace místností ke světovým stranám; TECHNICKÉ PARAMETRY – druh vytápění, ohřev TUV, celkový standard vybavení a provedení jednotky, napojení na inženýrské sítě, úplnost a standard sociálního zázemí, vybavení kuchyně, úložné prostory, apod.; DOPRAVA – dopravní obslužnost veřejnou dopravou, dostupnost autem, parkovací možnosti;
ad c) rodinné domy POLOHA – dtto pozemky; TYP ZÁSTAVBY – řadová (vnitřní sekce / koncová sekce), samostatně stojící; KONSTRUKCE RODINNÉHO DOMU – trh reaguje rozdílnými cenami na typ výstavby (konstrukci domu) – od starých, morálně dožilých konstrukcí (různá smíšená zdiva), přes tradiční zděné domy až po moderní nízkoenergetické novostavby; CELKOVÝ TECHNICKÝ STAV DOMU – zásadní vliv na cenu má technický stav domu (od zanedbané údržby až po celkovou rekonstrukci); VELIKOST A KVALITA DISPOZIC DOMU – trh rozlišuje rodinné domy dle užitné plochy od malometrážních po velkometrážní domy, přičemž přepočet ceny domu na m2 užitné plochy je při zachování ostatních parametrů nejvyšší u malometrážních domů a nejnižší naopak u velkometrážních domů, důležitým faktorem je i kvalita dispozic vč. orientace místností ke světovým stranám; TECHNICKÉ PARAMETRY – druh vytápění, ohřev TUV, celkový standard vybavení a provedení stavby, napojení na inženýrské sítě, úplnost a standard sociálního zázemí, vybavení kuchyně, úložné prostory, apod.; VELIKOST A KONFIGURACE PŘILEHAJÍCÍHO POZEMKU – zásadní cenotvorný faktor, který ovlivňuje celkovou cenu souboru pozemku a stavby rodinného domu; za ideální pozemek pro běžnou stavbu rodinného domu lze považovat pozemek o velikosti cca 800 – 1000 m2, s kvalitní konfigurací (rovinný, čtvercového až mírně obdélníkového půdorysu, rovněž jsou vyhledávány rohové parcely); na dobrou prodejnost má vliv i zahradní úprava pozemku, osázení kvalitními trvalými porosty apod.; DOPRAVA – dopravní obslužnost veřejnou dopravou, dostupnost autem, parkovací možnosti (garáže v domě, mimo dům, krytá či otevřená venkovní parkovací stání);
23
ad d) stavby pro individuální rekreaci POLOHA – dtto pozemky, avšak u rekreačních objektů je akcentován požadavek na okolní životní prostředí, resp. lukrativita lokality z pohledu rekreačních účelů (blízkost lesů, koupání, cyklistika, turistika, atd.); KONSTRUKCE STAVBY – trh reaguje rozdílnými cenami na typ výstavby (konstrukci stavby) – od jednoduchých dřevěných konstrukcí až po kvalitní zděné stavby s možností celoročního užívání; CELKOVÝ TECHNICKÝ STAV STAVBY – zásadní vliv na cenu má technický stav stavby (od zanedbané údržby až po celkovou rekonstrukci); VELIKOST A KVALITA DISPOZIC STAVBY – trh rozlišuje stavby pro individuální rekreaci dle užitné plochy od malometrážních po velkometrážní stavby, přičemž přepočet ceny stavby na m2 užitné plochy je při zachování ostatních parametrů nejvyšší u malometrážních staveb a nejnižší naopak u velkometrážních staveb, důležitým faktorem je i kvalita dispozic vč. orientace místností ke světovým stranám; TECHNICKÉ PARAMETRY – druh vytápění, ohřev TUV, celkový standard vybavení a provedení stavby, napojení na inženýrské sítě, úplnost a standard sociálního zázemí, vybavení kuchyně, úložné prostory, apod. VELIKOST A KONFIGURACE PŘILEHAJÍCÍHO POZEMKU – zásadní cenotvorný faktor, který ovlivňuje celkovou cenu souboru pozemku a stavby pro individuální rekraci; za ideální pozemek pro běžnou stavbu pro individuální rekreaci lze považovat pozemek o velikosti cca 400 – 500 m2, s kvalitní konfigurací (rovinný, čtvercového až mírně obdélníkového půdorysu, rovněž jsou vyhledávány rohové parcely); na dobrou prodejnost má vliv i zahradní úprava pozemku, osázení kvalitními trvalými porosty apod.; DOPRAVA – dopravní obslužnost veřejnou dopravou, dostupnost autem, parkovací možnosti (garáže ve stavbě, mimo stavbu, krytá či otevřená venkovní parkovací stání);
24
I.6. Přístupy k porovnání cenotvorných faktorů V předchozích kapitolách bylo zmíněno, že porovnávací metoda je založena pouze na podobnostech a na vzájemném porovnávání zjištěných odlišností.
Správná aplikace
porovnávací metody je jednoznačně závislá na vstupních údajích o porovnatelných nemovitostech a informace o nich by měly být úplné, pravdivé a aktuální. V praxi však pracujeme převážně vždy pouze s částečně pravdivými a neúplnými informacemi. Často jsou některé informace o porovnatelné nemovitosti nedostupné a je potřeba využívat tzv. pravděpodobnostní logiku (např. má odhadce u porovnatelné nemovitosti možnost provést pouze vnější obhlídku stavby, ze které je patrné, že je stavba průběžně udržovaná, bez známek poruch. Lze tedy předpokládat, že i vnitřní prostory stavby budou v udržovaném stavu, přestože je odhadce neměl možnost prohlédnout. Jedná se tedy pouze o předpokládanou informaci, ale s relativně vysokým stupněm pravděpodobnosti). Ideálem pro aplikaci porovnávací metody je existence takových databází, kde budou jak pravdivé, tak úplné informace, tyto informace budou aktuální a budou dostupné u dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí. V prostředí České republiky se v odborné praxi objevují profesionálně tvořené databáze, které jsou buď veřejně přístupné, nebo přístupné za různých obchodních podmínek. Mezi reprezentanty takovýchto databází patří: databáze MOISES, RPN – Registr porovnávacích nemovitostí ČR, Cenové mapy České republiky - autor Ing. Petr Ort, Ph.D. a kolektiv, vydává Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o., dále Databáze cen pozemků zpracovávaná pod Českou společností certifikovaných odhadců majetku, v některých obcích jsou vydávány cenové mapy pozemků, na které odkazuje i cenový předpis – aktuálně Vyhl. č. 387/2011 Sb., databáze Českého statistického úřadu. Z takovýchto databází je možné čerpat informace o porovnatelných nemovitostech, avšak z vlastní praxe mohu konstatovat, že základním zdrojem informací každého odhadce by měly být databáze vlastní, vytvářené odhadcem průběžně (každodenně) z veškerých dostupných informací na trhu nemovitostí. Mezi hlavní databáze, které by měl mít k dispozici každý odhadce, patří: databáze realizovaných cen pozemků, databáze realizovaných cen staveb (ve smyslu souboru stavby a pozemku) a databáze realizovaných nájmů. Jako doplňující je vhodné rovněž tvořit databázi reprodukčních cen staveb a databázi provozních nákladů. Problematika databází je ještě zmíněna v závěrečné kapitole této části bakalářské práce „úskalí porovnávací metody“.
25
Podstatným aspektem pro správnou aplikaci porovnávací metody je přepočet celkové ceny na vhodnou jednotku porovnání (pro jednotlivé typy rezidenční nemovitosti jsou tyto jednotky uvedeny v předchozí kapitole). Vlastní adjustaci (úpravu korekčními činiteli) je vhodné aplikovat až na takto přepočtené jednotkové ceny. V oceňovací praxi je možné se setkat s různými typy jednotek porovnání, což souvisí do určité míry s typem nemovitosti a zároveň i s tím, jaké má odhadce k dispozici údaje o porovnatelných nemovitostech. Podstatné však je, aby zvolená jednotka porovnání byla jak u oceňované, tak u porovnatelných nemovitostí, zvolena shodně. Porovnání lze provádět i ve vztahu k celku, tedy v Kč/ks. Běžně je možné se v praxi setkat s těmito typy jednotek porovnání: - zastavěná plocha (BA – Building area) – tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlažních staveb, jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, apod. - celková zastavěná plocha (GFA – Gross floor area) – tato porovnávací jednotka je vhodná při
ocenění
vícepodlažních
objektů
–
bytových
domů,
administrativních
budov,
vícepodlažních výrobních hal, apod. - čistá podlahová plocha (NFA – Net floor area) – jedná se vlastně o všechny plochy, „kam jde šlápnout“ – je to tedy celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Tato porovnávací jednotka je použitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. - čistá pronajímatelná plocha (NRA – Net rentable area) – obvykle se jedná o čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy – schodiště, společné chodby, apod. Vhodné pro stavby generující výnos, u kterých se stejnou plochou pracujeme při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. - obestavěný prostor (GBV – Gross building volume) – relativně univerzálně použitelná porovnatelná jednotka. Její použití se však může jevit jako nevhodné např. při ocenění stavby s plochou střechou, přičemž pro porovnání budu mít k dispozici informaci o účelově shodné stavbě, avšak konstrukčně se sedlovou střechou bez využitého podkroví, čímž dojde k výraznému zkreslení z důvodu značného obestavěného prostoru tvořeného volným půdním prostorem. 20 Pro oceňování rezidenčních nemovitostí pro účely zajištění hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření byla v roce 2011 zavedena do praxe tzv. užitná plocha započitatelná (podrobněji se tomuto tématu věnuji v závěrečné kapitole „Úskalí porovnávací metody“).
20
zdroj: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139 + vlastní úpravy.
26
Mimo výše uvedené typy porovnatelných jednotek je možné se setkat i s netradičními porovnatelnými jednotkami, jako např. cena za hotelové lůžko, cena za místo k sezení, cena za počet typizovaných prodejních regálů, u liniových a dopravních staveb se můžeme setkat s porovnávací jednotkou 1 běžný metr délky, aj. 21
„Výběr vzorků je závislý i na tom, co bude předmětem porovnání, zdali budou nemovitosti porovnávány jako celek, případně po dílčích částech. V převážné většině se používá porovnávání na bázi celku, neboť obvykle i prodejní či navrhovaná cena je vztažena k jednotlivým vzorkům jako celkům a tento princip koresponduje s typickým chováním účastníků trhu. Smluvní ceny nemovitostí obvykle nerozlišují, jaký podíl kupní ceny např. připadá na pozemek a jaký na stavby, či dokonce na jednotlivé dílčí stavební objekty. Je-li již takovéto členění použito, bývá většinou koncipováno na čistě administrativních základech a má obvykle pouze formální charakter (např. pro účely účetnictví), na němž nelze zakládat další seriozní analýzy. Tímto nedostatkem trpí i ceny stavebních pozemků, udávané cenovými mapami v lokalitách, kde volné stavební parcely prakticky nejsou a jejich ceny je tedy nutno uměle extrahovat ze smluvních cen celkových. Porovnání po dílčích částech bývá proto užíváno většinou pouze v případech kombinace se zbývajícími přístupy, kdy dílčí části většinou tvoří komplementární dvojici pozemek – stavba, nebo složitějších, jedinečných či jinak netypických nemovitostí, kde je trvalá nouze o srovnatelné vzorky.“ 22 Pokud tedy odhadce má již vybrány vhodné vzorky nemovitostí pro porovnání s oceňovanou nemovitostí, začne se zabývat adjustací (úprava korekčními činiteli), kdy každý ze zvolených vzorků je porovnáván s oceňovanou nemovitostí ve všech stanovených cenotvorných faktorech. Tento způsob je v odborné literatuře nazýván přímým porovnáním (někdy též párová analýza). „Přímé porovnání spočívá v tom, že posuzovaný subjekt je porovnáván s každým z konkrétně vybraných vzorků jednotlivě a přímo bez jakéhokoliv mezičlánku či zprostředkovatele. Porovnávání tedy probíhá ve dvojicích a počet těchto dvojic se rovná počtu vybraných vzorků.“ 23 Přímé porovnání je v praxi převažující, nicméně v některých případech se využívá i tzv. porovnání nepřímého, které se od přímého odlišuje tím, že oceňovaná nemovitost je porovnávána pouze s jedním referenčním zástupcem, který je reprezentantem nějakého 21
zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 22 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 23 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
27
souboru vzorků. „Podle toho, jak je tento porovnávací reprezentant konstruován, lze tuto proceduru rozdělit na nepřímé porovnání s referenčním vzorkem vytvořeným na základě konkrétních vzorků a reprezentujícím standardní vlastnosti tohoto výběru, nebo s referenčním vzorkem převzatým z jiných zdrojů.“
24
Nepřímé porovnání se v praxi používá především
v případech, kdy se oceňují např. hromadné projekty bytů v developerských projektech, či stavební pozemky v nově rozparcelovaném území z původního většího pozemkového celku, soubory řadových RD, apod…
V okamžiku, kdy již má odhadce vybrány vhodné vzorky pro porovnání s oceňovanou nemovitostí, začne řešit závěrečný proces, kterým je vzájemné porovnání. V rámci tohoto procesu musí dojít k vyhodnocení již zjištěných cenotvorných diferencí mezi oceňovaným aktivem a vybranými porovnávacími vzorky. Výsledek této činnosti již vede k indikaci porovnávací hodnoty oceňovaného aktiva, a proto je správná aplikace zásadní. „Musíme si stále uvědomovat, že předmětem ocenění jsou majetky s mnohamilionovými hodnotami a každý korekční činitel ovlivňuje výpočet jejich tržní hodnoty v řádu stovek tisíc korun.“ 25 V tomto analytickém procesu se využívají v praxi techniky kvantitativní analýzy, kvalitativní analýzy, případně jejich vzájemná kombinace. „Kvantitativní porovnávací analýzy spočívají v tom, že zjištěné diference mezi vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. na nalezené rozdíly se pokouší přímo reagovat cenovými úpravami (adjustací) ve formě srážek a přirážek z prodejních vzorků tak, aby výsledek indikoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Adjustace může být prováděna v absolutní podobě přímo v Kč, nebo v podobě relativní, pomocí procentuálního vyjádření změn cen či pomocí korekčních koeficientů.“26 „Kvalitativní porovnávací analýzy jsou založeny na snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního hodnocení diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem bez opory v kvantifikaci. Podle cenotvorného významu jsou vzájemné diference hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší než posuzovaný subjekt a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi.“27
24
Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 25 Citace z publikace: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 26 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 27 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
28
„Kvantitativní techniky pracují s čísly, procenty či s koeficienty, zatímco kvalitativní techniky používají slovní hodnocení.“
28
V každém případě by však korekční činitele vždy
měly být podloženy a zdůvodněny relevantními dokumenty a cenotvornou argumentací. „V praxi se obě techniky mohou docela dobře vzájemně prolínat a vhodně doplňovat. Lze při tom použít jednoduché pravidlo, že u prvků porovnání, kde lze diference měřit, je možno použít principů kvantitativní analýzy, a u prvků, u nichž je kvantifikace problematická či nemožná, lze využít prvků kvalitativních technik.“29
Z informací uvedených v předchozích kapitolách lze na závěr konstatovat, že porovnávací metodu je potřeba chápat jako postupný a systematický analytický proces, přičemž nejčastější struktura tohoto procesu bývá rozdělena do tří etap s následujícím členěním: „A. Přípravná fáze 1) Sběr informací B. Porovnávací fáze 2) Výběr vzorků 3) Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání 4) Nalezení cenotvorných diferencí 5) Výběr a aplikace porovnávací analýzy C. Závěrečná fáze 6) Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků 7) Výsledná indikace porovnávací hodnoty Obecný postup a základní možnosti volby dílčích metod a technik jsou zřejmé z následujícího postupového diagramu:“ 30
28
Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 29 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 30 Citace z publikace: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0.
29
Vlastní data Účelový sběr dat
Přebíraná data Vlastní databáze
Profesní databáze
Sekundární data
Výběr vzorků Výběr typu a jednotek porovnání Přímé
Nepřímé
Výběr prvků porovnání a jejich diferencí Výběr a aplikace porovnávací analýzy Kvantitativní
Kvalitativní
Kombinovaná
Výsledná indikace porovnávací hodnoty zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80869-2914-0.
30
I.7. Úskalí porovnávací metody V závěrečné kapitole bych chtěl poukázat na některá úskalí porovnávací metody, jak se mi jeví v její každodenní aplikaci při tržním oceňování rezidenčních nemovitostí. Porovnávací metoda dokáže při správné aplikaci indikovat velmi dobře tržní hodnotu oceňovaných aktiv a zejména v segmentu trhu rezidenčních nemovitostí dává velmi dobré a použitelné výsledky. I to je důvodem, proč např. veškeré subjekty poskytující úvěry, které jsou zajištěné rezidenčními nemovitostmi, mají ve svých metodikách oceňování zakotvenou porovnávací metodu jako hlavní a pro spolupracující odhadce povinnou. V předchozích kapitolách jsem zmiňoval, že pro možnou aplikaci porovnávací metody je základním předpokladem fungující a dostatečně rozvinutý trh, což v případě segmentu trhu rezidenčních nemovitostí v rámci České republiky existuje. Lze tedy předpokládat, že ve většině případů odhadce nalezne vhodné porovnávací vzorky. V tomto bodě však dle mého názoru „jednoduchost“ porovnávací metody končí. Jedním z hlavních problémů porovnávací metody je skutečnost, že je odhadce nucen velmi často pracovat s částečně pravdivými a neúplnými informacemi, zejména v případech, kdy je odhadce např. začínající a nemá ještě dostatečný přehled o trhu v daném regionu a nemá k dispozici vlastní databáze realizovaných cen. Avšak i odhadce zkušený s dlouholetou praxí je občas nucen pracovat s nabídkovými cenami, a to buď z důvodu, že ve své databázi nemá vhodný porovnávací vzorek, nebo např. z důvodu turbulentního vývoje na trhu nemovitostí z důvodu ekonomické recese, kdy informace o realizovaných cenách velmi rychle „zastarávají“ a jejich použitelnost je pak značně omezená. V praxi se tato problematika projevuje v následujících rovinách: - informace o výši kupní ceny – v případě, že odhadce vychází z nabídkových cen presentovaných v realitní inzerci, je vždy nucen tuto cenu nějakým způsobem upravit směrem dolů, jelikož většina nemovitostí se prodá za nižší než nabízené ceny. Zde vzniká první problém, a to o kolik takovouto cenu snížit. Do určité míry se lze řídit skutečností, že čím je konkrétní nemovitost na trhu frekventovanější (např. panelový byt 3+1), tím je obvyklá cena takovéhoto aktiva obecně na trhu více známá a lze předpokládat, že nabídková cena se bude skutečné prodejní ceně blížit. Čím je však konkrétní nemovitost specifičtější, tím se tato pravděpodobnost snižuje. „Na odborné katedře oceňování a podnikání Bankovního institutu byla provedena analýza získaných dat o počátečních nabídkových cenách nemovitostí a jejich finálních prodejních cenách. Z uvedené analýzy v závěru vyplývá, že u sledovaných segmentů vychází průměrný rozdíl mezi počáteční nabídkovou a finální prodejní cenou takto: 31
bytové jednotky 18,9 % rodinné domy 17,2 % pozemky 1,6 % “ 31 Osobně se mi v praxi velice osvědčila metoda, kdy si průběžně, v určitém a relativně krátkém časovém intervalu, procházím informace o veškerých nabízených nemovitostech, a tyto informace si dlouhodobě uchovávám v elektronické podobě. Výhodou je, že není následně problém se zpětně dostat k původně nabízené částce a vysledovat její případný průběžný pokles až k současně nabízené ceně a při určité zkušenosti lze pak už s vysokou pravděpodobností odhadnout, zda se realizovaná cena bude od současně nabízené lišit nepatrně, nebo zda bude nutný další pokles ceny. Takto však lze pracovat z pohledu velikosti regionu pouze omezeně. Lze celkem bez problémů obsáhnout region, ve kterém běžně oceňuji (např. okres), ale už bude asi časově nereálné takto podrobně sledovat údaje z celého kraje. Optimálním řešením je však tvorba vlastních databází (viz. dále). - popisné informace o nabízené nemovitosti – tato oblast informací je neméně důležitá, jelikož na základě nich odhadce následně provádí porovnání vybraných vzorků s oceňovanou nemovitostí ve zjištěných diferencích cenotvorných faktorů. V praxi však opět u nabízených nemovitostí vzniká řada problémů z pohledu pravdivosti uváděných informací, což je dáno dle mého názoru tím, že na realitním trhu působí obrovské množství realitních zprostředkovatelů, kteří mezi sebou bojují o každou zakázku a nemají čas ověřovat základní informace o nabízených nemovitostech. Dále na trhu působí celá řada „málo profesionálních“ zprostředkovatelů, kteří bohužel neznají ani základní odbornou terminologii v oblasti nemovitostí a pletou si základní pojmy. Výsledkem toho jsou někdy až „úsměvné“ informace o nabízených nemovitostech. Bohužel je až na odhadci, aby tyto popisné chyby objevil a vyvaroval se jejich použití, které by vedlo zákonitě ke špatné indikaci tržní hodnoty oceňované nemovitosti. Jsem opět názoru, že odhadci pomůže nejvíce jeho vlastní dlouhodobá praxe. Pokud oceňuje stabilně v rámci jednoho regionu, tak celou řadu nemovitostí dokáže podle fotografií konkrétně identifikovat, nebo např. u bytů pravděpodobně již oceňoval obdobný a dokáže si dohledat přesné výměry místností, atd… A samozřejmě nejpřesnější informace poskytne opět vlastní databáze. Lze však konstatovat, že při dostatečných zkušenostech a použití pravděpodobnostní logiky, lze u většiny nabídek zjistit většinu potřebných informací. Značným problémem však bývá zjištění potřebných
31
citace z publikace: ORT, Petr a Olga ŠEFLOVÁ. Cenové mapy České republiky 1/2011. Praha: DASHOFER, 2011. ISBN 978-80-86897-40-0; článek „Problematika poměru nabídkové ceny a ceny skutečně realizované“.
32
výměr porovnávacího vzorku, které mají sloužit jako příslušné jednotky porovnání. Toto ještě není problémem u pozemků, kde u nabídkových cen lze obvykle bez problémů převzít informaci o výměře pozemku. U bytových jednotek už problém bývá větší, jelikož řada nabídek uvádí pouze jednu celkovou výměru, aniž by bylo možné rozlišit, zda se jedná jen o výměru místností, nebo vč. případných lodžií či balkonů, nebo zda je ve výměře započtena i výměra příslušenství mimo bytovou jednotku (např. sklep, komora). Daný problém zkušený odhadce obvykle vyřeší tím, že porovná uváděné výměry s výměrami obdobné jednotky, kterou v daném místě již oceňoval. Pokud toto nelze ověřit, je otázkou, zda takovouto jednotku do porovnání zařadit. Největším problémem je však získání těchto informací u rodinných domů a rekreačních objektů, kde ve většině případů u nabídkových cen tyto informace chybějí, nebo pokud jsou uvedeny, tak bývají značně zavádějící (zastavěná plocha např. často bývá přebírána z výpisu z KN, kde však u starších nemovitostí běžně pozemek v druhu zastavěná plocha a nádvoří obsahuje nejen vlastní stavbu RD, ale i příslušné nádvoří a případné vedlejší stavby, užitné plochy často bývají zaměňovány za celkovou plochu pozemků a jiné kuriozity). Poněkud lepší situace bývá u novostaveb, kde obvykle vlastník ještě má k dispozici projektovou dokumentaci, ze které lze obvykle snadno a rychle údaje o užitné ploše získat. V roce 2011 byl do oceňovací praxe zaveden nový pojem, tzv. započitatelná plocha, který již byl postupně implementován do metodik většiny subjektů poskytujících úvěrové produkty zajišťované rezidenčními nemovitostmi a rovněž je postupně zapracováván do softwarových produktů používaných pro oceňování nemovitostí pro účely zajištění těchto úvěrů. Uvedený pojem vznikl na základě spolupráce znalců a bank v rámci pracovní skupiny oceňování majetku při České bankovní asociaci (ČBA). Snahou této pracovní skupiny bylo vytvoření jednotných pravidel pro započítávání různých typů užitných ploch tak, aby došlo ke sjednocení do té doby značně roztříštěných způsobů započítávání takovýchto ploch. Dle mého názoru se jedná o velmi potřebný krok, jelikož nejednotnost v této oblasti vedla k neprůhlednému stanovování obvyklých jednotkových cen. Pokud např. dva odhadci oceňovali shodný rodinný dům, který byl podsklepený, měl garáž, balkon a zešikmené podkroví, tak pokud se každý z nich díval na kvalitu (započitatelnost) takovýchto rozdílných ploch jiným měřítkem, tak mohli sice oba odhadci dojít ke stejné celkové obvyklé ceně, ale každý s diametrálně odlišnou jednotkovou cenou. Uvedené by nebylo problémem pro vlastní aplikaci porovnávací metody za předpokladu, že by tito odhadci měli na shodných pravidlech započitatelnosti zpracovány i svoje databázové objekty. Problém však zákonitě musel nastat koncovému uživateli (bance), kde bylo obtížné stanovit, zda ta či ona jednotková sazba je 33
obvyklá, či nikoli. Větším problémem však je skutečnost, že při takto nejednotné metodice započitatelnosti užitných ploch mohlo být snadno manipulováno s výslednou obvyklou cenou. Zavedením jednotné metodiky započítávání ploch by tedy mělo dojít k odstranění takovýchto nežádoucích jevů. Na druhou stranu však došlo tímto krokem k obtížně řešitelné situaci při práci s nabídkovými cenami. Jak jsem zmiňoval výše, je velice častým jevem, že z informací presentovaných na internetu nelze věrohodně získat informace ani o celkových užitných plochách, natož pak o jednotlivých typech ploch, tak jak je rozeznává zmiňovaná metodika započitatelných ploch.
Dále uvádím přehled typů ploch a jejich započitatelnost v souladu s výše uvedenou metodikou tak, jak jsou v současné době již používány v praxi. „Přehled místností/prostor, jejich započitatelné plochy v % a koeficientů započitatelné plochy (dále jen KZp) Typ místnosti/prostoru
Započitatelná Koeficient plocha
započ.plochy
z podl.
- KZp
plochy obytná/hlavní místnost + místnosti související např. sociální 100%
1,00
zařízení. (mimo níže uvedené) místnosti se zkoseným stropem v části nad 1.3 m světlé výšky nad podlahou
100%
1,00
0%
0
50%
0,50
místnosti se zkoseným stropem v části pod 1.3 m světlé výšky nad podlahou galerie, ze které není vstup do dalších místností o min. světlé výšce 1,7 m
schodiště (platí i pro podesty, výtahy) - samostatné vnitřní - 100% započitatelné pouze 1x
1,00
jen 1x
schodiště - otevřené schodiště v místnosti - je součástí plochy místnosti, kde schodiště začíná
0%
0
komora, sklep, techn. místnost, místnost se saunou, posilovnou, vest. bazénem apod.- mimo garáží („uvnitř“ 100% jednotky/hlavní části budovy např. RD) komora, sklep, techn. místnost, místnost se saunou, 34
1,00
posilovnou, vest. bazénem apod. – mimo garáží (mimo 50%
0,50
vlastní jednotku/v zapuštěné části suterénu budovy) zimní zahrada (jsou-li splněny parametry obytné místnosti)
100%
1,00
balkon, lodžie, terasa (pochozí střecha)
50%
0,50
0%
0
průjezdy budovou, ohraničené 3 stěnami (po vyhodnocení lze 0%
0
- maximálně však 20% z podl.pl. bytu garáže a garážová stání - v budovách /patřící k jednotkám počítají se samostatně dle počtu stání
průjezd uvažovat jako gar. stání) 0%
místností stavebně neupravené
0
Pozn. uvedená procenta a KZp představují přepočet z podlahové plochy předmětných prostor na plochy započitatelné, které budou základem pro provedení porovnávací metody.
Prostory, které nejsou uvedené v tabulce, se do započitatelné plochy
nepromítají.“32
Zavedení této metodiky lze považovat z pohledu praxe odhadce za užitečné a prospěšné, avšak opět to ukazuje na nezbytnost vytváření vlastních databází. Jedním z problémů, který jsem v praxi po zavedení této metodiky musel řešit, bylo přepracování vlastních databázových karet realizovaných cen nemovitostí v souladu se zavedenými typy ploch. V předchozích kapitolách jsem uváděl, že naprostou nezbytností pro každého odhadce, který se zabývá oceňováním na tržních principech, je průběžné vytváření a aktualizace databází. Za nezbytné databáze lze považovat: - databáze realizovaných cen pozemků - databáze realizovaných cen staveb (ve smyslu souboru stavby a pozemku) - databáze realizovaných nájmů Jako doplňující je vhodné rovněž tvořit databázi reprodukčních cen staveb a databázi provozních nákladů, tyto informace však lze obvykle získat i z jiných zdrojů, které jsou běžně dostupné. Struktura databáze by měla být koncipována zejména s ohledem na potřeby odhadce a každá databázová karta by měla obsahovat taková data, která jsou pro danou nemovitost 32
Zdroj: ZÍDEK, Pavel. Metodický pokyn Českomoravské stavební spořitelny, 06/2011.
35
zásadní, cenotvorná a jasně nemovitost popisují. Níže uvádím jako jednu z mnoha možných variant databázovou kartu pro segment trhu rodinných domů a staveb pro individuální rekreaci tak, jak jí používám při své praxi odhadce. Karta je zpracována pomocí Microsoft Excel a je v ní již zapracována i metodika započitatelnosti různých typů ploch. Identifikace: Typ nemovitosti:
Rodinný dům
Ulice:
č.p./č.ev.
č.p. xy
k.ú.
Stradonice u Nižboru
Obec:
Nižbor-Stradonice
Okres:
Beroun
xy
parc.čísla
Odhad:
ano
Číslo:
xy
Název:
xy
Typ: ZP
Popis: Typ objektu:
Rodinný dům
Poloha:
samostatně stojící
Energetická úspornost stavby
Nosná konstrukce:
montovaná na bázi dřevní hmoty
Novostavba, zateplená
Počet PP:
0
Počet NP:
1
Podkroví:
ne
Hlavní fotografie
3+kk
1
Počet bytů / velikost: Výměra pozemku:
1 042,00 m2
ZP 1.PP:
m2
ZP 1.NP:
115,20 m2
ZP 2.NP:
m2
ZP podkroví:
m2
ZP CELKEM:
115,20 m2
Obestavěný prostor:
633,60 m3
Stáří (kolaudace):
4,00 roků
Stáří od poslední rekonstrukce:
roků
Opotřebení: Celkový stav: Infrastruktura: Topení:
5% běžná novostavba Vo žádné
WC/typ/počet klozetů/umístění:
ano
Koupelny/bazény:
ano
Kuchyně/vybavení:
ano
Garáž/počet stání:
není
Další zásadnější příslušenství:
není
Ka dešť
Ka splašková
El
Pl
lokální TP
El akumulační
El přímotop
WAW
kombi
2
žumpa
ČOV
studna
PB
tel
kořenová ČOV
ÚT TP
ÚT Pl
ÚT El
krb
solární
podlahové topení
vana plechová nebo litinová
umývadlo
bidet
bazén vnitřní
vana akrylátová nebo rohová
sprchový kout
pisoár
bazén venkovní
standardní kuch. linka
tepelné čerpadlo
samostatně i společně s koupelnou
kombinovaný sporák
počet kuchyní
2
počet koupelen
1
Doplňující poznámky:
Kupní cena: Datum prodeje:
červenec 11
Vlastnická práva:
absolutní vlastnictví
Zdroj informace / druh transakce:
kupní smlouva zavkladovaná / prodej za standardních podmínek (tržní cena)
Omezení vlastnického práva:
Kupní cena nemovitostí (KC):
3 500 000 Kč
KC nemovitostí bez pozemku:
1 937 000 Kč
nezjištěna Obvyklá cena:
3 500 000 Kč
Cena m2 pozemku:
1 500 Kč
Cena pozemku celkem:
1 563 000 Kč
Nájemné: Nájemné (měsíční)
Poznámky k případnému pronájmu Stavba není pronajímána, je užívána vlastníkem k rodinnému bydlení.
Výměra pronajaté plochy v m2 Nájemné za m2/měs
#DIV/0!
Typ plochy:
výměra v m2
Podlaží:
1.PP
1.NP
koeficient
2.NP
obytné místnosti (hlavní a související vč. podnikání)-plná SV a u zkoseného stropu s SV nad 1,3 m
podkroví
UPZ v m2 1,00
102,00
obytné místnosti (hlavní a související vč. podnikání)-u zkoseného stropu s SV pod 1,3 m
0,00
0,00
komora, sklep, tech. místn., sauna, posilovna, vest. bazén, apod. (v hlavní části budovy)
1,00
102,00
0,00
komora, sklep, tech. místn., sauna, posilovna, vest. bazén, apod. (v zapuštěné části 1.PP budovy)
0,50
0,00
garáže a garážová stání v RD (oceňují se vždy samostatně)
0,00
0,00
0,00
průjezdy budovou - ohraničené 3 stěnami (lze zařadit i jako garáž, tedy ocenit samostatně)
0,00
0,00
0,00
galerie - bez vstupu do dalších místností s SV nad 1,3 m
0,50
0,00
galerie - bez vstupu i se vstupem do dalších místností s SV pod 1,3 m
0,00
0,00
galerie - se vstupem do dalších místností s SV nad 1,3 m
1,00
0,00
zimní zahrada - musí mít parametry obytné místnosti
1,00
0,00
místnosti stavebně neupravené (prašné podlahy, neupravené stěny, neodvětrané)
0,00
0,00
schodiště vč. podest a výtahů - samostatné vnitřní (započítává se pouze 1x)
1,00
0,00
schodiště - otevřené v obytné (hlavní) místnosti je součástí plochy této místnosti
neuvažuje se
MEZISOUČTY podlahových ploch balkon, lodžie, terasa-ne však zpev.plocha před RD (max.však 20 % z PP) CELKEM podlahové plochy
poznámka
započitatelnosti
0,00
102,00
0,00
0,00
0,00
102,00
0,00
0,00 CELKEM UPZ
0,00 102,00
102,00 0,50
102,00 0,00 102,00
Přepočet na jednotky: Cena RD v Kč za m2 užitné plochy započitatelné (bez plochy garáže) :
34 300
Kč/m2 UPZ
Cena RD v Kč za m2 užitné plochy započitatelné (bez plochy garáže), varianta bez pozemku :
19 000 Kč/m2 UPZ
Cena RD v Kč za m2 užitné plochy započitatelné (vč. plochy garáže) :
34 300 Kč/m2 UPZ
Cena RD v Kč za m2 užitné plochy započitatelné (vč. plochy garáže), varianta bez pozemku : 19 000 Kč/m2 UPZ Vysvětlivky k užitné ploše započitatelné (dle ČBA): - za místnost se zkoseným stropem se považuje místnost s převažujícím zkosením min. 1 stěny - za galerii/vložené podlaží se považuje využitelný prostor ohraničený pevně zabudovanou stropní/střešní konstrukcí. Z galerie nejsou přístupné další obytné místnosti a min. světlá výška galerie je 1,7 m (v nejvyšším bodě def. prostoru např. přiznaná vrcholová vaznice, podhled,…) - za terasu je považována pochozí plochá střecha přístupná z jiné místnosti (za terasu není považována upravená plocha na rostlém terénu/pozemku) - za stavebně neupravené místnosti se považují takové, které mají prašnou podlahu nebo neupravené povrchy stěn a nejsou odvětrané. Do podlahových ploch a následně započitatelné plochy se nezapočítává: - prostor vstupu do budov (např. RD), pokud se nejedná o stavebně uzavřený prostor ze 4 stran - společné prostory v budovách rozdělených na jednotky – pavlače, chodby, schodiště, kočárkárny apod. - místnosti a prostory ve vedlejších stavbách, samostatných garážích, sklenících apod. - venkovní prostory – např. terasy na terénu, venkovní schody, venkovní bazény - garáž (jedná se o vestavěnou garáž, garáž provozně s hlavním objektem propojenou/nepropojenou, nebo jedná-li se o garážové stání v/mimo obytný dům) – oceňuje se vždy samostatně
36
zdroj: vlastní databáze odhadce (autor bakalářské práce)
Zpracování takovýchto databázových karet samozřejmě zabírá tolik nedostatkový čas, ale pokud jsou karty zpracovávány průběžně, tak je časová náročnost únosná. Navíc, následné zpracování konkrétního ocenění, je ve fázi hledání a zjišťování potřebných informací o porovnatelných nemovitostech výrazně rychlejší, což kompenzuje čas věnovaný vytváření databází. Další výhodou takto zpracovaných informací o nemovitostech je jejich úplnost a pravdivost (za předpokladu, že odhadce má veškeré informace dostatečně ověřené) a takovéto informace jsou výborným argumentačním prostředkem při případném sporu ohledně zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty. Na druhou stranu je však nutné připustit, že takto individuálně zpracovávaná databáze musí zákonitě trpět nízkým počtem objektů. Tato skutečnost vyplývá jednak z omezených možností odhadce, který se dostane jen k určitému počtu informací o realizovaných cenách a rovněž to souvisí s celkově omezeným množstvím realizovaných obchodů ve vztahu 37
k lokálnímu trhu, kde odhadce působí. Jistým řešením by bylo sdružování odhadců na regionální úrovni a vytváření lokálních databází, které by byly přístupné přispívajícím odhadcům. Toto však mnohdy naráží na rozdílné zájmy jednotlivých odhadců, kteří si v rámci regionu konkurují. Dalším řešením by např. mohlo být zpřístupnění takovýchto informací z databází bankovních subjektů, se kterými odhadci spolupracují a kde se shromažďují informace o velkém množství realizovaných obchodů s nemovitostmi, které jsou konkrétními bankami úvěrovány. „Podle některých autorů je porovnávací metoda jedinou „královskou“ metodou a jiné metody (výnosová a nákladová) mohou být pouze jistým korektorem základní indikace zjištěné porovnáním s množinou porovnatelných aktiv, jejichž cena je známá a ověřitelná. Možné použití porovnávací metody má však svoje limity. Tato metoda může být použita pouze tehdy, pokud jsou splněny následující dvě nezbytné podmínky: - s oceňovaným aktivem se musí skutečně obchodovat - informace o realizovaných cenách musí být dostupné a ověřitelné. Z uvedených podmínek vyplývá, že u nemovitých aktiv je tato metoda zcela dominantní při ocenění pozemku, u ocenění staveb (přesněji funkčních celků staveb s pozemky, nebo samostatně obchodovaných částí staveb) přináší nejlepší výsledky u relativně podobných staveb, jako jsou byty, řadové garáže, rodinné domy a některé objekty pro individuální rekreaci. Naopak je prakticky nepoužitelná u inženýrských staveb, jednoúčelových průmyslových staveb a některých staveb občanské vybavenosti. 33 Porovnávací metodu lze tedy považovat bezesporu za velmi dobrý indikátor tržní hodnoty nemovitostí, má však svoje limity a je velmi citlivá na vstupní informace o porovnatelných nemovitostech, což lze považovat za její největší úskalí. Jak jsem již opakovaně zmiňoval v předchozích odstavcích, mělo by být prvořadým zájmem a trvalým úkolem každého odhadce vyhledávání, třídění a zpracovávání všech dostupných informací z realitního trhu, kde odhadce trvale působí. Je to dle mého názoru jediný způsob jak dosáhnout trvale kvalitních výstupů při indikaci tržní hodnoty pomocí porovnávací metody.
33
citace z publikace: ORT, Petr a Olga ŠEFLOVÁ. Cenové mapy České republiky 1/2011. Praha: DASHOFER, 2011. ISBN 978-80-86897-40-0; článek „Problematika poměru nabídkové ceny a ceny skutečně realizované“.
38
II. Porovnávací metoda – praktická část V této části práce se věnuji praktické aplikaci oceňovacích metod, a to na ocenění dvou nemovitostí na tržních principech: 1) ocenění rodinného domu č.p. 228 v obci a části obce Mořina, okr. Beroun, postaveného na pozemku p.č. St. 392, s pozemky p.č. St. 392 a p.č. 777/26, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 na pozemcích p.č. 777/27 a p.č. 777/29, vše v k.ú. Mořina, vč. všech součástí a příslušenství; 2) ocenění bytového domu s nebytovými prostory č.p. 105, ul. Pivovarská, obec Beroun, část obce Beroun-Centrum, okr. Beroun, s pozemkem p.č. St. 192, vše v k.ú. Beroun, vč. všech součástí a příslušenství. V prvním případě je předmětem ocenění jednoduchá rezidenční nemovitost – dokončená novostavba rodinného domu s průměrně velkým přilehajícím pozemkem, situovaná v menší obci v okrajové části okresu Beroun. U tohoto ocenění je aplikována jako nosná porovnávací metoda ocenění, a dále je provedeno i ocenění nákladovým způsobem. Ve druhém případě je předmětem ocenění městský bytový dům, který zároveň obsahuje komerčně využívané nebytové prostory. Nemovitost je situovaná v centrální části města Berouna, z pohledu účelu využití se jedná o polohu atraktivní. U této nemovitosti je aplikován způsob ocenění, který vychází z porovnávací, nákladové a výnosové metody. U obou modelových případů je jako účel ocenění stanoveno refinancování pohledávky zajištěné zástavním právem k oceňovaným nemovitostem, a to pomocí úvěru od některého z bankovních ústavů poskytujících tyto produkty v rámci České republiky. Stylistická úprava ocenění je provedena „volnou formou“ (ocenění není provedeno do některé z konkrétních šablon, využívaných v současné praxi při oceňování pro účely zajištění úvěrových obchodů u bankovních ústavů), avšak při ocenění podpůrně využívám softwarových aplikací, k čemuž mě opravňují zakoupené licence. Jedná se zejména o softwarové produkty společnosti PLUTO-OLT s.r.o. (software NEM3000 a NemExpress), a dále společnosti A - Consult plus, spol. s r.o. (software ACONS, licence č. 620). Z důvodu ochrany osobních údajů jsou v obou oceněních upraveny údaje o vlastnících a případných spoluvlastnících oceňovaných nemovitostí, a to jak v textové části, tak u příloh, Ostatní údaje o oceňovaných nemovitostech jsou zachovány.
39
II.1. Ocenění rodinného domu
ODHAD OBVYKLÉ CENY nemovitostí sestávajících z rodinného domu č.p. 228 v obci a části obce Mořina, okr. Beroun, postaveného na pozemku p.č. St. 392, s pozemky p.č. St. 392 a p.č. 777/26, a dále se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2/6 na pozemcích p.č. 777/27 a p.č. 777/29, vše v k.ú. Mořina, vč. všech součástí a příslušenství. Objednatel odhadu:
Vážený pan František Novotný Americká 402/6 120 00 Praha 2 - Vinohrady
Vlastník nemovitostí:
SJM Novotný František a Novotná Eva Americká 402/6, 120 00 Praha 2 - Vinohrady
Prohlídka nemovitostí provedena dne:
1.4.2012
Účel odhadu:
Zajištění úvěrového obchodu.
V Berouně 15.4.2012
40
A. Nález 1. Úkol Vypracovat odhad obvyklé ceny nemovitostí v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení (refinancování pohledávky zajištěné zástavním právem k oceňovaným nemovitostem), ocenění je provedeno ke dni prohlídky 1.4.2012. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.4.2012 za přítomnosti objednatele, výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu. 3. Podklady pro vypracování odhadu 1. Výpis z KN, LV 369, pro k.ú. Mořina, vydal Český úřad zeměměřičský a katastrální – SCD, vyhotoveno dálkovým přístupem do KN. 2. Výpis z KN, LV 367, pro k.ú. Mořina, vydal Český úřad zeměměřičský a katastrální – SCD, vyhotoveno dálkovým přístupem do KN. 3. Kupní smlouva, právní účinky vkladu vznikly dne 20.9.2010 (V-4374/2010-202). 4. Souhlas
s
užíváním
stavby,
vydal
MěÚ
Beroun,
odbor
výstavby,
č.j.
5547/2009/VÝST-Čp, ze dne 21.10.2009. 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů Katastru nemovitostí jsou vlastníky oceňovaných nemovitostí: LV 369 pro k.ú. Mořina (RD č.p. 228 a pozemky p.č. St. 392 a 777/26) SJM Novotný František a Novotná Eva, Americká 402/6, 120 00 Praha 2 – Vinohrady
LV 367 pro k.ú. Mořina (pozemky p.č. 777/27 a 777/29) více vlastníků (viz. LV v příloze), mj. i: SJM Novotný František a Novotná Eva, Americká 402/6, 120 00 Praha 2 – Vinohrady; podíl 2/6
41
5. Dokumentace a skutečnost 1. Kopie katastrální mapy v M 1:2880. 2. Část projektové dokumentace pro stavbu: RD Mořina, p.č. 777/26, autorizoval Ing. Richard Kamenický, ČKAIT 0006441, z 08/2007, dokumentace je ověřena ve stavebním řízení. 3. Geometrický plán pro vyznačení budovy, vypracovala GEODÉZIE KLADNO s.r.o., IČO 27221 563, č. plánu 341-549/2009, úředně ověřil Ing. Michal Bradáč dne 14.9.2009 pod č.321/2009, za kat. úřad potvrdil Jiří Tůma dne 12.10.2009 pod č. 1073/2009. 4. Územní plán obce Mořina. 6. Způsob ocenění Ocenění je provedeno v souladu se Zák. 151/97 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena vychází podpůrně z vypočtených hodnot stanovených nákladovým a porovnávacím způsobem. Hodnota stanovená nákladovým způsobem je vypočtena s využitím Vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění platném k datu ocenění (Vyhl. 387/2011 Sb.) s úpravami pro dosažení nákladové ceny (vypuštění koeficientu prodejnosti Kp). Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (§ 2 odst. 1 Zák. 151/97 Sb.). 7. Místopis Mořina je menší obcí se statutem samostatné obce, s počtem obyvatel cca 750, která je v rámci regionu okr. Beroun situována v jeho východní části, na hranici se sousedním okr. Praha - západ. Oceňované nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce, vpravo v boční ul. při výjezdu z obce ve směru na Bubovice. Jedná se o klidnou lokalitu, nejbližší okolní zástavba je čistě obytná - novostavby a starší RD. Občanská vybavenost obce je na dobré úrovni - OÚ, pošta, škola, školka, obchody, služby, zdravotnické zařízení. Nejbližší širší vybavenost je v obcích Řevnice (6 km) a Karlštejn (5 km). Infrastruktura obce je na dobré úrovni. V místě je provozována veřejná doprava - bus, dopravní dostupnost Berouna je průměrná (cca 16 km), 42
nejbližší nájezd na dálnici D5 je vzdálen cca 9 km. Nejbližší přírodní okolí je kvalitní CHKO Český kras. 8. Územně plánovací dokumentace V platné územně plánovací dokumentaci obce jsou oceňované nemovitosti zařazeny v zóně „čistě obytné území“ určené pro výstavbu individuálních rodinných domů. Stávající využití nemovitostí je v souladu s územním plánem. 9. Přístup k nemovitostem Přístup k oceňovaným nemovitostem je z veřejné zpevněné komunikace, která vede po pozemku p.č. 971/1 (ost. plocha-ost.komunikace, vlastník Obec Mořina), a dále po štěrkové cestě, která vede po pozemcích p.č. 777/29 (orná půda) a p.č. 777/27 (orná půda). Tyto pozemky jsou v podílovém spoluvlastnictví více FO (viz.LV 367 pro k.ú. Mořina v příloze), přičemž spoluvlast. podíl vlastníků oceňovaných nemovitostí (SJM Novotný František a Novotná Eva) činí id. 2/6. Vlastnictví uvedených spoluvlastnických podílů na pozemcích p.č. 777/27 a p.č. 777/29 v k.ú. Mořina nemá zásadní vliv na obvyklou cenu, avšak je rozhodující pro zajištění přístupu k oceňovaným nemovitostem! Z uvedeného důvodu je nutné zřídit zástavní právo i k předmětnému spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 2/6 na pozemcích p.č. 777/27 a p.č. 777/29 v k.ú. Mořina. 10. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny34 Tento odhad
byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími
podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.
34
převzato z publikace: ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3 (BROž.) + drobné vlastní úpravy.
43
3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověřování oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány zjevné závady a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny pro potřeby úvěrového řízení. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto odhadu. 10. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
44
B. Odhad obvyklé ceny Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
1) Věcná hodnota: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je nepodsklepený, má 1NP a obytné podkroví. Obsahuje byt o velikosti 5+kk. Dispozice místností: 1.NP - zádveří, koupelna s WC, komora, pokoj, obývací pokoj se schodištěm do podkroví, kuchyňský kout, technická místnost; podkroví - chodba, 3*pokoj, koupelna s WC, kotelna; Dle předložených podkladů byla stavba RD povolena k užívání v roce 2009. Opotřebení stavby je minimální a odpovídá délce užívání. Místním šetřením nebyly u stavby zjištěny zjevné závady. Objekt je napojen z veřejných IS na elektrorozvodnou síť a splaškovou kanalizaci, zásobování vodou je z vlastní studny. Nemovitosti se nacházejí dle orientační mapy radonového rizika v lokalitě se středním radonovým indexem. Popis konstrukcí a vybavení stavby: základy:
betonové pasy izolované vč. izolace proti pronikání radonu
svislé konstrukce:
zděné z cihelných bloků Porotherm, zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem
stropy:
montované Porotherm (Miako vložky a prefabrikované nosníky)
krov, střecha:
sedlová střecha
střešní krytina:
pálené tašky, bleskosvod je proveden, klemp. konstr.úplné
schodiště:
ŽB jednoramenné s obkladem stupňů ker. dlažbou
okna:
plastová s izolačními dvojskly
dveře:
exteriérové – plast, interiérové dřevěné dýhované do obložkových zárubní
45
povrchy vnější:
tenkovrstvá omítka se strukturovaným povrchem
povrchy vnitřní:
štukové omítky, keramické obklady v soc. zázemích
povrchy podlah:
lamino plovoucí, keramické dlažby
vytápění:
ústřední s El kotlem, deskové radiátory
elektroinstalace:
220/380 V
rozvod vody:
studené i teplé
ohřev TUV:
společně s ÚT
kanalizace:
úplné odkanalizování do veřejné kanalizační sítě
rozvod plynu:
není řešen
zařizovací předměty.:
rohová vana, sprch.kout, umývadla, závěsný a kombi klozet
vybavení kuchyní:
není řešeno
ostatní (EZS, …):
EZS, STA, domovní telefon
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou Střecha: Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: Název podlaží 1.NP:
10,61*8,63
= Zastavěná plocha 91,56 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (10,61*8,63)*(3,0+0,40) zastřešení vč. (10,61*8,63*(0,80+(3,90/2)))+(2*1,80*1,60* podkroví: 2,50/2) Obestavěný prostor – celkem:
46
91,56 m2 Konstrukční výška 2,95 m
= =
311,32 m3 259,00 m3
=
570,32 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S N 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: N 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: N 13. Okna: N 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: N 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S N 25. Záchod: S N 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 4,10 0,30 0,30 3,40
Část [%] 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 10,60 1,54 16,32 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,54 1,39 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,54 4,93 1,54 8,01 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,54 2,93 0,00 0,00 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 2,05 1,54 3,16 1,00 0,15 1,54 0,23 1,00 3,40 112,47
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,1247
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
2 290,- Kč/m3 1,1200 1,1247 0,8500 2,1550
Základní cena upravená
=
5 283,92 Kč/m3
=
3 013 525,25 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 3,000 %
-
90 405,76 Kč
RD – věcná hodnota po zaokrouhlení
=
Plná cena:
570,32 m3 * 5 283,92 Kč/m3
47
2 920 000,- Kč
b) Příslušenství b1) Příslušenství Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy: -
přípojky IS (El, Ka)
-
zděný pilíř elektro
-
vrtaná studna hl. 15 m
-
přečerpávací kanalizační jímka
-
zpevněné plochy z bet. zámkové dlažby
-
betonové venkovní schody
-
dřevěné laťkové ploty se zděnou podezdívkou a z pletiva na ocelové sloupky
-
ocelová vrátka a vrata s dřevěnou laťkovou výplní
Příslušenství nevykazuje zjevné závady, opotřebení odpovídá délce užívání (2 roky).
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny hlavní stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 10,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby
Cena stavby
Rodinný dům
2 920 000,- Kč
Celkem:
2 920 000,- Kč
Ocenění: Cena staveb celkem:
2 920 000,-
Stanovené procento z ceny staveb: *
0,100
Příslušenství - věcná hodnota po zaokrouhlení
48
=
290 000,- Kč
c) Pozemky c1) Pozemky Pozemek p.č. St. 392 (zast.plocha a nádvoří) je plně zastavěn novostavbou rodinného domu č.p. 228. Pozemek p.č. 777/26 (orná půda) je užíván jako zahrada a tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Pozemky tvoří dohromady parcelu čtvercového půdorysu, jsou mírně svažité k SZ. Z veřejných IS jsou napojeny na rozvod elektro a kanalizace, zásobování vodou je řešeno z vlastní vrtané studny. V územním plánu obce jsou oceňované pozemky zařazeny v zóně „čistě obytné území“ určené pro výstavbu individuálních rodinných domů. Stávající využití pozemků je v souladu s územním plánem a lze ho hodnotit jako nejlepší a nejvyšší možné využití. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Hodnota pozemků je určena porovnáním s prodeji zainvestovaných stavebních pozemků pro obytnou zástavbu v daném místě a nejbližším okolí. Hlavními cenotvornými faktory pro daný segment trhu jsou: konkrétní situování v rámci regionu, konfigurace pozemku, rozsah zainvestování technickou infrastrukturou vč. přístupových komunikací a nejlepší možné využití pozemku.
Porovnávací analýza: č. 1)
2)
zdroj informace
popis pozemku
vyhodnocení
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci Vysoký
oceňované pozemky jsou situovány ve
nemovitostí, prodej v
Újezd, část obce Kozolupy, pro
srovnatelné lokalitě, mají obdobnou
08/2011, KC = 1,031 mil.
výstavbu RD, mírně svažitý k J,
konfiguraci, avšak jsou lépe
Kč (900,- Kč/m2)
o velikosti 1145 m2, bez IS,
zainvestovány TI, nejlepší možné
zpevněná přístupová
využití je shodné - lze je celkově
komunikace
hodnotit jako lepší (++)
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci
oceňované pozemky jsou situovány v
nemovitostí, prodej v
Loděnice, pro výstavbu RD,
horší lokalitě, mají obdobnou
11/2011, KC = 1,438 mil.
mírně svažitý k J, o velikosti 657
konfiguraci, avšak jsou mírně hůře
Kč (2190,- Kč/m2)
m2, IS - El, Vo, Pl, dešť. Ka,
zainvestovány TI, nejlepší možné
zpevněná přístupová
využití je shodné - lze je celkově
komunikace s veř. osvětlením
hodnotit jako horší (--)
49
3)
4)
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci
oceňované pozemky jsou situovány ve
nemovitostí, prodej v
Hýskov, pro výstavbu RD, mírně
srovnatelné lokalitě, mají obdobnou
02/2012, KC = 2,294 mil.
svažitý k JZ, o velikosti 1147
konfiguraci, avšak jsou mírně hůře
Kč (2000,- Kč/m2)
m2, IS – El, Vo, Ka, Pl,
zainvestovány TI, nejlepší možné
zpevněná přístupová
využití je shodné - lze je celkově
komunikace
hodnotit jako mírně horší (-)
Internet – RK HVB Real
stavební pozemek v obci
oceňované pozemky jsou situovány ve
Estate, nabídková cena v
Mořina, pro výstavbu RD,
shodné lokalitě, mají mírně lepší
07/2011, NC = 1,753 mil.
svažitý k S, o velikosti 1349 m2,
konfiguraci a jsou mírně lépe
Kč (1300,- Kč/m2)
IS – El, v přilehající komunikaci
zainvestovány TI, nejlepší možné
Ka a Pl, nezpevněná přístupová
využití je shodné - lze je celkově
komunikace
hodnotit jako mírně lepší (+)
Výše uvedená kvalitativní porovnávací analýza indikuje, že obvyklá jednotková cena pozemku se nachází v intervalu od 1300,- do 2000,- Kč/m2. Pro výpočet věcné hodnoty odhaduji jednotkovou cenu oceňovaných pozemků p.č. St. 392 a p.č. 777/26 ve výši 1 600,Kč/m2. Pro pozemky p.č. 777/27 a p.č. 777/29 (přístupová komunikace) uvažuji jednotkovou cenu ve výši 400,- Kč/m2 (pozemky mimo hlavní funkční celek, s doplňkovou funkcí). Pozemky - ocenění Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn. cena
Cena
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
zastavěná plocha a nádvoří
St. 392
92,00
1 600,00
147 200,-
zahrada
777/26
746,00
1 600,00
1 193 600,-
orná půda
777/27
87,00 400,00 * id.2/6
11 600,-
orná půda
777/29
87,00 400,00 * id.2/6
11 600,-
Pozemky – celkem
1 364 000,-
Pozemky - věcná hodnota po zaokrouhlení
=
1 360 000,- Kč
a) Rodinný dům
=
2 920 000,- Kč
b) Příslušenství
=
290 000,- Kč
c) Pozemky
=
1 360 000,- Kč
Věcná hodnota - rekapitulace
Věcná hodnota nemovitosti činí celkem
4 570 000,- Kč 50
2) Porovnávací hodnota: Předmětem ocenění je novostavba rodinného domu s přilehajícími pozemky vč. všech součástí a příslušenství. Daný segment trhu je v předmětném regionu (okr. Beroun) běžně obchodován a lze zjistit dostatek informací o realizovaných, případně nabídkových cenách porovnatelných nemovitostí daného segmentu trhu. Je tedy splněna základní podmínka pro použití porovnávací metody ocenění.
Z pohledu nejvyššího a nejlepšího využití lze u oceňované nemovitosti konstatovat, že její aktuální využití tomuto stavu odpovídá. Důvodem jsou tyto skutečnosti: - nemovitost je užívána jako rodinný dům, takto je evidována v katastru nemovitostí a její užívání je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací; - jedná se o novostavbu, s možností okamžitého a řádného užívání, bez nutnosti dodatečných investic pro odstranění případných závad; - nemovitost slouží k rodinnému bydlení vlastníka nemovitosti a jeho rodiny, čímž dochází k úspoře za případný pronájem jiného bytu a v případě nevyužívání objektu lze tento pronajmout za volně sjednané tržní nájemné, čemuž nebrání žádné právní či technická omezení; Jsou tedy splněna základní kriteria pro nejvyšší a nejlepší využití oceňované nemovitosti.
Pro ocenění nemovitosti porovnávací metodou byla použita kvantitativní porovnávací analýza. V rámci této analýzy byly vyhodnoceny informace o cenách čtyř nemovitostí daného segmentu trhu (novostavby rodinných domů). Ve všech případech jsou vyhodnocovány informace o realizovaných cenách, které vycházejí z vlastní databáze odhadce. Nabídkové ceny realitních kanceláří presentované na Internetu nebyly v daném ocenění použity. Všechny dále vyhodnocované nemovitosti jsou shodné ve způsobu a možnostech využití (stavby pro rodinné bydlení) a ve faktoru vlastnických práv a jejich omezení (absolutní vlastnictví - bez omezení). Ceny a informace o porovnatelných nemovitostech jsou vyhodnoceny a zjištěné diference s oceňovanými nemovitostmi jsou následně analyzovány v rozhodujících cenotvorných faktorech: -
poloha – faktor zohledňuje polohu nemovitosti v rámci regionu (případné korekce jsou stanoveny na základě průměrného rozdílu jednotkové ceny v Kč/m2 UPZ daného segmentu trhu u srovnatelných obcí v předmětných částech regionu) 51
-
vlastnictví – faktor zohledňuje cenový dopad omezení vlastnického práva u oceňovaných nebo porovnatelných nemovitostí (případné korekce jsou stanoveny na základě ocenění konkrétního omezení vlastnického práva)
-
vybavení stavby – faktor zohledňuje rozdílný standard vybavení
hlavní stavby
(případné korekce jsou stanoveny na základě rozdílu standardu jednotlivých konstrukčních prvků stavby - analogie koef. vybavení stavby) -
stav stavby – faktor zohledňuje případný rozdíl v technickém stavu, v opotřebení stavby (případné korekce jsou stanoveny na základě ocenění nákladů nutných k uvedení srovnávaných staveb do obdobného technického stavu)
-
velikost hlavní stavby – faktor zohledňuje vliv případných větších rozdílů v užitné ploše stavby (případné korekce jsou stanoveny na základě průměrného rozdílu jednotkové ceny v Kč/m2 UPZ u malometrážních, středně a velkometrážních staveb daného segmentu trhu)
-
parkování – faktor zohledňuje možnosti parkování osobního automobilu - garáž, venkovní stání, … (případné korekce jsou vyjádřením hodnoty garážového stání na jednotkovou cenu UPZ - hodnota garážového stání uvažována ve výši 250 tis. Kč)
-
zdroj informace – faktor zohledňuje důvěryhodnost srovnávací informace (případné korekce vycházejí z průměrného rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami daného segmentu trhu)
Za jednotku porovnání je zvolen m2 započitatelné plochy, přičemž je vycházeno z podlahové plochy stavby, která je následně přepočtena na započitatelnou plochu v souladu se zásadami schválenými Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci (ČBA).35
Evidence podlahových a započitatelných ploch oceňovaného RD: 1.NP název místnosti:
podlahová
započteno:
plocha v m2:
započitatelná plocha v m2:
zádveří
4,9
100%
4,9
koupelna s WC
3,7
100%
3,7
pokoj
12,6
100%
12,6
obývací pokoj s otevřeným schodištěm
39,5
100%
39,5
35
Problematika započitatelných ploch je podrobně vysvětlena v I. teoretické části bakalářské práce.
52
do podkroví kuchyňský kout
7,6
100%
7,6
technická místnost
1,5
100%
1,5
komora
1,5
100%
1,5
celkem
71,3
71,3
Podkroví název místnosti:
podlahová
podlahová
plocha v m2:
plocha s SV
započteno:
započitatelná plocha v m2:
do 1,3m v m2: chodba
3,5
0,0
100%
3,5
pokoj
23,6
1,75
100%
21,85
pokoj
14,25
1,13
100%
13,12
pokoj
14,2
1,13
100%
13,07
koupelna s WC
6,5
0,93
100%
5,57
kotelna
5,5
0,78
100%
4,72
celkem
67,55
5,72
61,83
Započitatelná plocha dle doporučených zásad oceňování nemovitostí vydaných ČBA celkem:
133,13 m2
Popis nemovitostí použitých pro porovnání s oceňovanou nemovitostí: 1) Rodinný dům v obci Drozdov, nepodsklepený, s 1NP a s podkrovím, s bytem o velikosti 4+1, celkový stav - novostavba, běžný novodobý standard vybavení, 2*úplné sociální zázemí, vytápění ústřední s Pl kotlem, pozemek o velikosti 798 m2, z IS napojen na El, Pl, dále septik a studna, garáž je v domě. Realizovaná cena v 01/2012 = 4,15 mil. Kč (35,8 tis. Kč/m2 UP započitatelné (116 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
53
2) Rodinný dům v obci Hýskov, nepodsklepený, s 1NP a s podkrovím, s bytem o velikosti 4+kk, celkový stav - novostavba, běžný novodobý standard vybavení, 2*úplné sociální zázemí, vytápění ústřední s Pl kotlem, pozemek o velikosti 800 m2, z IS napojen na Vo, El, Pl, dále žumpa, garáž je v domě. Realizovaná cena v 03/2012 = 4,2 mil. Kč (34,4 tis. Kč/m2 UP započitatelné (122 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
3) Rodinný dům v obci Nižbor-Stradonice, nepodsklepený, s 1NP, bez podkroví, s bytem o velikosti 3+kk, celkový stav – novostavba (dřevostavba), mírně nižší standard vybavení, 2*úplné sociální zázemí, vytápění el. přímotopy + krbová vložka, pozemek o velikosti 1042 m2, z IS napojen na El, Vo, Pl, dále ČOV, garáž není. Realizovaná cena v 07/2011 = 3,5 mil. Kč (34,3 tis. Kč/m2 UP započitatelné (102 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
4) Rodinný dům v obci Vysoký Újezd - Kozolupy, nepodsklepený, s 1NP a podkrovím, s bytem o velikosti 5+1, celkový stav - novostavba, vyšší standard vybavení, 2*úplné sociální zázemí, vytápění ústřední s Pl kotlem, pozemek o velikosti 759 m2, z IS napojen na Vo, El, Pl, a dále vlastní žumpa, garáž není. Realizovaná cena v 09/2011 = 5,91 mil. Kč (39,7 tis. Kč/m2 UP započitatelné (149 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
54
Porovnávací analýza: Popis objektů obec okres katastrální území vlastnictví počet PP/NP/podkroví standard vybavení technický stav plocha pozemku napojení na IS garáž
Porovnávací objekt č.2 Hýskov Beroun
absolutní 0/1/1
Porovnávací objekt č.1 Drozdov Beroun Drozdov v Čechách absolutní 0/1/1
běžný novodobý
běžný novodobý
běžný novodobý
novostavba 838
novostavba 800
není
novostavba 798 El, Pl, septik, studna ano v domě
133
Oceňovaný objekt Mořina Beroun Mořina
El, Ka, studna
Hýskov absolutní 0/1/1
Porovnávací objekt č.3 Nižbor Beroun Stradonice u Nižboru absolutní 0/1/0 mírně nižší standard novostavba 1042
Porovnávací objekt č.4 Vysoký Újezd Beroun Kozolupy absolutní 0/1/1 mírně vyšší standard novostavba 759
El, Vo, Pl, žumpa El, Vo, Pl, ČOV El, Vo, Pl, žumpa ano v domě
není
není
116
122
102
149
4 150 000 Kč
4 200 000 Kč
3 500 000 Kč
5 910 000 Kč
vlastní databáze leden 12
vlastní databáze březen 12
vlastní databáze červenec 11
vlastní databáze září 11
jednotková cena v Kč/m2 UPZ vč. ceny pozemku
35 800 Kč
34 400 Kč
34 300 Kč
39 700 Kč
jednotková cena pozemku v Kč/m2 celková cena pozemku
1 000 Kč
1 800 Kč
1 500 Kč
1 800 Kč
798 000 Kč
1 440 000 Kč
1 563 000 Kč
1 366 200 Kč
užitná plocha započitatelná v m2 (UPZ) realizovaná cena (stavba vč. pozemku) zdroj informace datum prodeje
55
realizovaná cena (stavba bez pozemku) jednotková cena v Kč/m2 UPZ bez ceny pozemku Porovnání v rozhodujících cenotvorných faktorech průměrná A) poloha korekce upravená hodnota absolutní B) vlastnictví korekce upravená hodnota běžný novodobý C) standard vybavení stavby korekce upravená hodnota novostavba D) stav stavby korekce upravená hodnota E) velikost hlavní stavby 133 (UPZ) korekce upravená hodnota bez garáže F) parkování korekce upravená hodnota
3 352 000 Kč
2 760 000 Kč
1 937 000 Kč
4 543 800 Kč
28 900 Kč
22 600 Kč
19 000 Kč
30 500 Kč
horší 0,90 26 010 Kč shodné 1,00 26 010 Kč srovnatelný 1,00 26 010 Kč srovnatelný 1,00 26 010 Kč
srovnatelná 1,00 22 600 Kč shodné 1,00 22 600 Kč srovnatelný 1,00 22 600 Kč srovnatelný 1,00 22 600 Kč
srovnatelná 1,00 19 000 Kč shodné 1,00 19 000 Kč mírně horší 1,05 19 950 Kč srovnatelný 1,00 19 950 Kč
srovnatelná 1,00 30 500 Kč shodné 1,00 30 500 Kč mírně lepší 0,95 28 975 Kč srovnatelný 1,00 28 975 Kč
srovnatelná
srovnatelná
srovnatelná
srovnatelná
1,00 26 010 Kč s garáží 0,93 24 189 Kč
1,00 22 600 Kč s garáží 0,91 20 566 Kč
1,00 19 950 Kč bez garáže 1,00 19 950 Kč
1,00 28 975 Kč bez garáže 1,00 28 975 Kč
56
G) zdroj informace korekce upravená hodnota
realizovaná cena 1,00 24 189 Kč
realizovaná cena 1,00 20 566 Kč
realizovaná cena 1,00 19 950 Kč
realizovaná cena 1,00 28 975 Kč
24 189 Kč
20 566 Kč
19 950 Kč
28 975 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Průměrná jednotková cena v Kč/m2 UPZ
23 400 Kč
užitná plocha započitatelná v m2 (UPZ) Porovnávací hodnota stavby Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
133 3 110 000 Kč 1 360 000 Kč 4 470 000 Kč
Porovnávací hodnota nemovitosti činí celkem
4 470 000,- Kč
57
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Předmětem tohoto odhadu bylo stanovení obvyklé ceny pro nemovitosti: rodinný dům č.p. 228 v obci a části obce Mořina, okr. Beroun, postavený na pozemku p.č. St. 392, s pozemky p.č. St. 392 a p.č. 777/26, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 na pozemcích p.č. 777/27 a p.č. 777/29, vše v k.ú. Mořina, vč. všech součástí a příslušenství. Klady nemovitosti: -
výborný technický stav – novostavba;
-
situování v klidné lokalitě s kvalitním okolním životním prostředím;
-
občanská vybavenost obce je na dobré úrovni;
-
dobrá dopravní návaznost na hl. m. Prahu;
Zápory nemovitosti: -
chybí garáž - pouze zpevněná plocha parkovacího stání
-
obec s omezenými pracovními příležitostmi - nutnost dojíždění;
Rizika nemovitosti: a) právní zajištění přístupu – podrobně popsáno v oddílu A) Nález, pod bodem 8) „Přístup k nemovitostem“. b) V oddílech C LV 369 a LV 367 pro k.ú. Beroun je zapsáno zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 3,1 mil. Kč s přísl., s oprávněním pro LBBW Bank CZ a.s. a s povinností k oceňovaným nemovitostem. Uvedené omezení vlastnického práva není zohledňováno v odhadnuté obvyklé ceně!
Ocenění bylo provedeno metodou věcné hodnoty a metodou porovnávací.
Rekapitulace cen Věcná hodnota Porovnávací hodnota
4 570 000 Kč 4 470 000 Kč
58
V předložené kupní smlouvě z 09/2010 je kupní cena za oceňované nemovitosti sjednána ve výši 5,1 mil. Kč. V období mezi koupí nemovitostí a jejich současným oceněním došlo u daného segmentu trhu v daném regionu k mírnému propadu cen (cca do 5 %). Kupní cena byla dle názoru odhadce sjednána mírně nad úrovní obvyklé ceny.
Celková obvyklá cena je určena s hlavní vahou na porovnávací hodnotou, která nejlépe vystihuje reálnou hodnotu daného segmentu trhu. Aplikace porovnávací metody je v současných podmínkách trhu s nemovitostmi dobře použitelná - existuje dostatečné množství informací o nabídkových či realizovaných cenách objektů daného segmentu trhu. Věcná hodnota vychází téměř srovnatelně (vyšší o cca 2 %). V regionu okr. Beroun lze u daného segmentu trhu vysledovat přímou úměru mezi reálně dosahovanými prodejními cenami a nákladovými cenami (u staveb realizovaných na klíč), kdy v nezajímavých lokalitách jsou nákladové ceny při volném prodeji na trhu nedosažitelné a se vzrůstající atraktivitou lokality se zmenšují rozdíly mezi prodejními a nákladovými cenami. V nejatraktivnějších lokalitách regionu pak dochází k opačnému efektu (nákladové ceny jsou nižší, než ceny prodejní). V oceňovaném případě lze tuto skutečnost rovněž potvrdit, atraktivita lokality je mírně lepší (menší obec, avšak s dobrou návazností na hl. m. Prahu a s dobře rozvinutou obč. vybaveností). Výnosová hodnota nebyla u dané nemovitosti hodnocena, a to s ohledem na skutečnost, že předmětný segment trhu je v daném regionu investory pořizován především z důvodu vlastního rodinného bydlení a pronájmy rodinných domů v menších obcích lze v daném regionu vysledovat spíše výjimečně.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
4 470 000,- Kč (slovy: čtyřimilionyčtyřistasedmdesáttisíc Kč) Nabídka daného segmentu trhu (novostavby rodinných domů) je v menších obcích daného regionu v současné době mírně vyšší než poptávka. Při realizaci zástavy je nutné uvažovat minimálně se šestiměsíční dobou prodeje.
59
Seznam příloh k ocenění rodinného domu: II.1.a - fotodokumentace II.1.b - výpis z KN, LV 369, pro k.ú. Mořina II.1.c. - výpis z KN, LV 367, pro k.ú. Mořina II.1.d. - kopie mapy katastrální II.1.e. - mapa oblasti
60
II.1.a. - fotodokumentace
61
62
II.1.b. - výpis z KN, LV 369, pro k.ú. Mořina
63
64
II.1.c - výpis z KN, LV 367, pro k.ú. Mořina
65
66
II.1.d - kopie mapy katastrální
67
II.1.e. - mapa oblasti
68
II.2. Ocenění bytového domu s nebytovými prostory
ODHAD OBVYKLÉ CENY nemovitostí sestávajících z bytového domu s nebytovými prostory č.p. 105, ul. Pivovarská, obec Beroun, část obce Beroun-Centrum, okr. Beroun, s pozemkem p.č. St. 192, vše v k.ú. Beroun, vč. všech součástí a příslušenství. Objednatel odhadu:
Vážený pan Jiří Procházka Tovární 80 266 01 Beroun
Vlastník nemovitostí:
Jiří Procházka, Tovární 80, Beroun-Město, 266 01 Beroun
Prohlídka nemovitostí provedena dne:
1.4.2012
Účel odhadu:
Zajištění úvěrového obchodu.
V Berouně 15.4.2012
69
A. Nález 1. Úkol Vypracovat odhad obvyklé ceny nemovitostí v souladu s § 2 Zák. 151/97 Sb. a Metodickými zásadami oceňování majetku pro účely úvěrových řízení. Odhad se zpracovává pro zajištění úvěrového řízení (refinancování pohledávky zajištěné zástavním právem k oceňovaným nemovitostem), ocenění je provedeno ke dni prohlídky 1.4.2012. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1.4.2012 za přítomnosti objednatele, výsledky šetření jsou součástí tohoto odhadu. 3. Podklady pro vypracování odhadu 1. Výpis z KN, LV 708, pro k.ú. Beroun, vydal Český úřad zeměměřičský a katastrální – SCD, vyhotoveno dálkovým přístupem do KN, ze dne 28.6.2011. 2. Kupní smlouva, právní účinky vkladu vznikly dne 16.7.2009 (V-3131/2009-202). 3. Protokol o jednání stavební komise o adaptaci domu č.p. 105 v Berouně-I, ze 7.7.1931. 4. Kolaudační rozhodnutí - povolení užívání stavby: plynová přípojka a plynofikace I. patra v domě č.p. 105, Pivovarská ul., Beroun 1 – Centrum, vydal MěÚ v Berouně, odbor výstavby a územního plánování, č.j. Výst. 2127/96-332/5-Pv/Br, ze dne 27.01. 1997. 5. Nájemní smlouva na nebytové prostory, z 1.6.2007 a dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 30.5.2011. 6. Smlouva o nájmu nebytových prostor, z 1.2.2011. 7. Smlouva o pojištění obytných budov a souvisejících staveb, ze dne 26.11.2003. 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů Katastru nemovitostí je vlastníkem oceňovaných nemovitostí: Jiří Procházka, Tovární 80, Beroun-Město, 266 01 Beroun
70
5. Dokumentace a skutečnost 1. Kopie katastrální mapy zajištěná odhadcem pomocí dálkového přístupu do KN. 2. Částečná výkresová dokumentace - na úpravu domu č.p. 105/I., z r. 1931. 3. Výkresová dokumentace stávajícího stavu, vypracoval Jaroslav Bakule, v M 1:50, z 01/1991. 4. Územní plán města Beroun. 6. Způsob ocenění Ocenění je provedeno v souladu se Zák. 151/97 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena vychází podpůrně z vypočtených hodnot stanovených nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem. Hodnota stanovená nákladovým způsobem je vypočtena s využitím Vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění platném k datu ocenění (Vyhl. 387/2011 Sb.) s úpravami pro dosažení nákladové ceny (vypuštění koeficientu prodejnosti Kp). Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (§ 2 odst. 1 Zák. 151/97 Sb.). 7. Místopis Město Beroun je významným městem a správním centrem regionu, počet obyvatel obce je cca 18600. Město je situováno v centrální části regionu, při páteřní dopravní komunikaci (dálnice D5). Oceňované nemovitosti jsou situovány v centru města, na jedné z hlavních obchodních tříd, konkrétně na rohu ul. Pivovarská a Havlíčkova, cca 100 m od centrálního Husova náměstí. Jedná se o lokalitu s velkým pohybem jak místních obyvatel tak návštěvníků města, z hlediska komerčního využití stavby se jedná o polohu výbornou. Nejbližší okolní zástavba je obytná a komerční (převážně obchodní). Občanská vybavenost obce je úplná, infrastruktura je plně rozvinutá.
V místě je provozována veřejná doprava – MHD, bus, vlak, dopravní
napojení na hl. m. Prahu je dobré. Nejbližší nájezd na dálnici D5 je z centra vzdálen cca 1,5 km. Nejbližší přírodní okolí je kvalitní, v blízkosti města začíná CHKO Český kras a CHKO Křivoklátsko.
71
8. Územně plánovací dokumentace V platné územně plánovací dokumentaci obce jsou oceňované nemovitosti zařazeny v zóně „smíšené využití - centrální“ určené pro obslužnou, maloobchodní, správní, kulturní zástavbu, zařízení
obslužné sféry (občanská vybavenost), správu města a
regionu, obchodní a
stravovací zařízení a rovněž pro bytovou zástavbu. Stávající využití nemovitostí je v souladu s územním plánem. 9. Přístup k nemovitostem Přístup k oceňovaným nemovitostem je přímý z veřejných zpevněných komunikací (ul. Pivovarská a Havlíčkova), které vedou po pozemcích p.č. 2306/3 (ost. plochaost.komunikace, vlastník Město Beroun) a 2306/4 (ost. plocha-ost.komunikace, vlastník Město Beroun). 10. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny36 Tento odhad
byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími
podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověřování oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány zjevné závady a jiné
36
převzato z publikace: ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3 (BROž.) + drobné vlastní úpravy.
72
nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny pro potřeby úvěrového řízení. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto odhadu. 10. Odhadnutá objektivní obvyklá cena je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
73
B. Odhad obvyklé ceny Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění
1) Věcná hodnota: a) Hlavní stavby a1) Bytový dům s nebytovými prostory Jedná se o řadový (rohový) bytový dům s nebytovými prostory, který je podsklepený, má 2NP a podkroví. Dispoziční řešení: 1.PP: schodiště, 2*sklepní místnost využívané ke skladování 1.NP: vjezd do dvora z Pivovarské ul., hlavní vstup do chodby se schodištěm, 2*nebytový prostor se samostatnými vstupy z Havlíčkovi ul. (podrobněji viz bytové a nebytové prostory) 2.NP až podkroví: schodiště, byt 6+1/hala/jídelna (podrobněji viz bytové a nebytové prostory) Stáří původní stavby (1.PP a 1.NP) cca 200 let, kolem roku 1931 byla provedena nástavba 2.NP a podkroví. Stavba je od roku 1992, kdy byla vrácena původnímu vlastníku, průběžně opravována a rekonstruována, poslední zásadnější rekonstrukce pak byla provedena po roce 2002, kdy byl objekt částečně zasažen povodní a dále drobné rekonstrukce v souvislosti s úpravami nebytových prostor pro konkrétní užívání nájemci. Celkový technický stav stavby je průměrný, odpovídá délce užívání a prováděné údržbě a rekonstrukcím. Místním šetřením byly u stavby zjištěny zjevné závady – lokálně vlhkost v nosném zdivu 1.PP. Objekt je napojen na veškeré veřejné inženýrské sítě (elektrorozvodná síť, vodovod, kanalizace, plynovod). Nemovitosti se nacházejí dle orientační mapy radonového rizika v lokalitě s nízkým radonovým indexem.
74
Popis konstrukcí a vybavení stavby: základy:
kamenné bez izolací
svislé konstrukce:
zděné z masivního kamenného a cihelného zdiva
stropy:
klenbové a dřevěné trámové s podhledem
krov, střecha:
mansardová střecha v kombinaci s valbami
střešní krytina:
osinkocementové šablony, bleskosvod není proveden, klemp. konstr.úplné
schodiště:
dřevěné a cihelné
okna:
dřevěná EURO a dvojitá špaletová, výkladce
dveře:
exteriérové – dřevěné EURO, interiérové dřevěné hladké a náplňové
povrchy vnější:
omítka vápenná štuková
povrchy vnitřní:
štukové omítky, v 1.PP vápenná omítka hrubá, keramické obklady v soc. zázemích a kuchyních
povrchy podlah:
cihelné dlažby (1.PP), keramické dlažby, parkety, prkna, PVC
vytápění:
lokální plynové WAW a elektroakumulační kamna
elektroinstalace:
220/380 V
rozvod vody:
studené i teplé
ohřev TUV:
lokální příprava El a Pl průtokovými ohřívači
kanalizace:
úplné odkanalizování do veřejné kanalizační sítě
rozvod plynu:
napojení na veřejný plynovod, vnitřní rozvod k topidlům, ohřívačům TUV a sporákům
zařizovací předměty.:
vana, umývadla, splachovací klozety
vybavení kuchyní:
kuch. linka, Pl sporák + vybavení velkokuchyně (nebyt. prostor)
ostatní (EZS, …):
STA, běžné odvětrání
75
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1121
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,10*13,30+6,10*0,35/2+2,40*6,35 1.NP:13,30*10,70+10,70*0,70/2+8,25*3,50/2+8,25*3,60/2 2.NP:13,30*10,70+10,70*0,70/2+8,25*3,50/2+8,25*3,60/2 podkroví: (13,44+14,19+9,66+16,20)/0,80 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví: Součet
Zastavěná plocha 97,44 m2 175,34 m2 175,34 m2 66,86 m2 514,98 m2
= = = =
Konstrukční výška 2,60 m 3,10 m 3,00 m 2,40 m
97,44 m2 175,34 m2 175,34 m2 66,86 m2 Součin 253,34 m3 543,55 m3 526,02 m3 160,46 m3 1 483,37 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 1 483,37 / 514,98 = 2,88 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 514,98 / 4 = 128,75 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: (6,10*13,30+6,10*0,35/2+2,40*6,35)*(2,60) = 1.NP: (13,30*10,70+10,70*0,70/2+8,25*3,50/2+8,25* = 3,60/2)*(3,10+0,10) 2.NP: (13,30*10,70+10,70*0,70/2+8,25*3,50/2+8,25* = 3,60/2)*(3,00) zastřešení vč. ((146,06)*(4,70/2))+((29,29)*(3,0/2))+(6,80* = podkroví: 1,90/2*3,0/3)+(2*7,30*0,80/2) Obestavěný prostor – celkem: =
253,34 m3 561,10 m3 526,03 m3 399,48 m3 1 739,95 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:
Hodnocení standardu P N S S S S S S S
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10
76
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,54 28,95 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 2,10
10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S P S N S S P S S C S S S S S S C S
3,00 3,00 3,20 5,40 5,40 3,10 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60
Hodnota koeficientu vybavení K4:
70,00 30,00 100,00 90,00 10,00 80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,46 1,00 1,54 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
2,10 0,41 3,20 7,48 0,54 2,48 0,29 4,70 5,20 0,00 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 5,60 107,01 1,0701
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Svislé konstrukce:
P N N 3. Stropy: S S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S S S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S S 10. Schody: S P 11. Dveře: S S 12. Vrata: X 13. Okna: N S 14. Povrchy podlah: S S P 15. Vytápění: S S 16. Elektroinstalace: S
OP Část [%] [%] 6,00 100,0 18,80 60,0 18,80 40,0 8,20 60,0 8,20 40,0 5,30 100,0 2,40 100,0 0,70 100,0 6,90 25,0 6,90 50,0 6,90 25,0 3,10 100,0 2,10 50,0 2,10 50,0 3,00 70,0 3,00 30,0 3,20 50,0 3,20 50,0 0,00 100,0 5,40 90,0 5,40 10,0 3,10 56,0 3,10 24,0 3,10 20,0 4,70 60,0 4,70 40,0 5,20 100,0
K 0,46 1,54 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
77
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,76 2,57 200 300 66,67 1,7134 17,37 16,23 200 300 66,67 10,8205 11,58 10,82 80 180 44,44 4,8084 4,92 4,59 200 300 66,67 3,0602 3,28 3,06 80 150 53,33 1,6319 5,30 4,95 80 150 53,33 2,6398 2,40 2,24 50,00 1,1200 0,70 0,65 50,00 0,3250 1,73 1,61 90,00 1,4490 3,45 3,22 20 50 40,00 1,2880 1,73 1,62 10 50 20,00 0,3240 3,10 2,90 10 50 20,00 0,5800 1,05 0,98 20 50 40,00 0,3920 1,05 0,98 10 50 20,00 0,1960 2,10 1,96 80 120 66,67 1,3067 0,41 0,38 70,00 0,2660 1,60 1,50 20 50 40,00 0,6000 1,60 1,50 10 50 20,00 0,3000 0,00 0,00 0,00 0,0000 7,48 6,99 10 80 12,50 0,8738 0,54 0,50 80 100 80,00 0,4000 1,74 1,63 20 50 40,00 0,6520 0,74 0,69 10 50 20,00 0,1380 0,29 0,27 90,00 0,2430 2,82 2,64 20 30 66,67 1,7601 1,88 1,76 10 30 33,33 0,5866 5,20 4,86 10 50 20,00 0,9720
17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod:
C 0,40 S 3,30 S 3,30 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 0,40 S 21. Ohřev vody: S 2,10 S 2,10 1,80 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 S 3,80 24. Výtahy: C 1,30 5,60 25. Ostatní: S S 5,60 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:
100,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 50,0 100,0 50,0 50,0 100,0 50,0 50,0 100,0
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00
0,00 0,00 1,65 1,54 20 1,65 1,54 10 1,60 1,50 20 1,60 1,50 10 0,20 0,19 20 0,20 0,19 10 1,05 0,98 20 1,05 0,98 10 1,80 1,68 20 1,90 1,78 20 1,90 1,78 10 0,00 0,00 2,80 2,62 20 2,80 2,62 10 0,00 0,00 107,02Opotřebení:
50 50 60 60 50 50 30 30 30 50 50 50 50
0,00 40,00 20,00 33,33 16,67 40,00 20,00 66,67 33,33 66,67 40,00 20,00 0,00 40,00 20,00 0,00
0,0000 0,6160 0,3080 0,4999 0,2501 0,0760 0,0380 0,6534 0,3266 1,1201 0,7120 0,3560 0,0000 1,0480 0,5240 0,0000 44,9745
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 150,- Kč/m3 0,9390 0,9713 1,0292 1,0701 1,0500 2,1580
Základní cena upravená
=
4 893,53 Kč/m3
=
8 514 497,52 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 44,9745 % Úprava ceny za opotřebení
-
3 829 352,69 Kč
Bytový dům s nebytovými prostory- věcná hodnota po zaokr.
=
4 690 000,- Kč
Plná cena:
1 739,95 m3 * 4 893,53 Kč/m3
78
b) Příslušenství b1) Příslušenství Příslušenstvím hlavní stavby jsou venkovní úpravy: -
přípojky IS (El, Ka, Vo, Pl)
-
zpevněné plochy z bet. zámkové dlažby
-
plotová zeď s vjezdovými vraty
Příslušenství nevykazuje zjevné závady, opotřebení je průměrné.
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny hlavní stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby
Cena stavby
Rodinný dům
4 690 000,- Kč
Celkem:
4 690 000,- Kč
Ocenění: Cena staveb celkem:
4 690 000,-
Stanovené procento z ceny staveb: *
0,05
Příslušenství - věcná hodnota po zaokrouhlení
79
=
230 000,- Kč
c) Pozemky c1) Pozemek Pozemek p.č. St. 192 (zast.plocha a nádvoří) je zčásti zastavěn budovou č.p. 105 a zčásti tvoří nádvoří. Pozemek je téměř obdélníkového půdorysu s podélnou osou SV-JZ, je rovinný a z veřejných IS je napojen na rozvod elektro, kanalizace, vodovodu a plynovodu. V platné územně plánovací dokumentaci obce je oceňovaný pozemek zařazen v zóně „smíšené využití - centrální“ určené pro obslužnou, maloobchodní, správní, kulturní zástavbu, zařízení obslužné sféry (občanská vybavenost), správu města a
regionu, obchodní a
stravovací zařízení a rovněž pro bytovou zástavbu. Stávající využití pozemku je v souladu s územním plánem a lze ho hodnotit jako nejlepší a nejvyšší možné využití. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Hodnota pozemků je určena porovnáním s prodeji zainvestovaných stavebních pozemků pro obytnou zástavbu v daném místě a nejbližším okolí. Hlavními cenotvornými faktory pro daný segment trhu jsou: konkrétní situování v rámci obce, konfigurace pozemku, rozsah zainvestování technickou infrastrukturou vč. přístupových komunikací a nejlepší možné využití pozemku.
Porovnávací analýza: č. 1)
zdroj informace
popis pozemku
vyhodnocení
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci Beroun,
oceňované pozemky jsou
nemovitostí, prodej v 11/2011,
ul. Za Viničnou, pro výstavbu RD,
situovány v lepší lokalitě, mají
KC = 1,249 mil. Kč (2750,-
mírně svažitý k JV, o velikosti 455
obdobnou konfiguraci a shodné
Kč/m2)
m2, IS-El, Vo, Ka, Pl, zpevněná
zainvestování TI, nejlepší možné
přístupová komunikace
využití je lepší (obchodní zástavba) - lze je celkově hodnotit jako lepší (++)
2)
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci Beroun,
oceňované pozemky jsou
nemovitostí, prodej v 01/2012,
ul. Pod Kapličkou, pro výstavbu
situovány ve srovnatelně lukrativní
KC = 4,325 mil. Kč (2980,-
RD, prudce svažitý k JV, o
lokalitě, mají však lepší
Kč/m2)
velikosti 1452 m2, IS- El, možnost
konfiguraci a zainvestování TI,
Vo, Ka, Pl, zpevněná přístupová
nejlepší možné využití je lepší
komunikace
(obchodní zástavba) - lze je celkově hodnotit jako lepší (++)
80
3)
vlastní databáze prodaných
stavební pozemek v obci Beroun,
oceňované pozemky jsou
nemovitostí, prodej v 03/2012,
lokalita Na Homolce, pro výstavbu
situovány v lepší lokalitě, mají
KC = 2,4 mil. Kč (2700,-
RD, rovinný, o velikosti 889 m2,
obdobnou konfiguraci a shodné
Kč/m2)
IS-El, Vo, Ka, Pl , zpevněná
zainvestování TI, nejlepší možné
přístupová komunikace
využití je lepší (obchodní zástavba) - lze je celkově hodnotit jako lepší (++)
Výše uvedená kvalitativní porovnávací analýza indikuje, že obvyklá jednotková cena pozemku se nachází nad horní mezí běžného rozpětí cen zainvestovaných stavebních pozemků pro obytnou zástavbu. Důvodem je jedinečnost lokality v kombinaci s téměř nulovými možnostmi pořízení volného stavebního pozemku v centru města a zároveň i z důvodu využitelnosti pozemku pro obchodní zástavbu.
Pozemek - ocenění Název
Parcelní číslo
zastavěná plocha a nádvoří
St. 192
Výměra
Jedn. cena
Cena
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
279,00
3 500,00
Pozemek – celkem
976 500,976 500,-
Pozemek - věcná hodnota po zaokrouhlení
=
980 000,- Kč
a) Bytový dům s nebytovými prostory
=
4 690 000,- Kč
b) Příslušenství
=
230 000,- Kč
c) Pozemky
=
980 000,- Kč
Věcná hodnota - rekapitulace
Věcná hodnota nemovitosti činí celkem
5 900 000,- Kč
81
2) Výnosová hodnota: Předmětem ocenění je bytový dům s 1 bytem (bez regulace nájemného), 2 samostatnými nebytovými prostory (obchody) a skladovými prostory v suterénu budovy. Jedná se tedy o nemovitost se schopností generovat výnos a z tohoto důvodu je
provedeno i ocenění
výnosovou metodou. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Evidence užitných ploch: Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3
Výčet nebytových prostor: výměra v m2, účel využití: skladové prostory situované v 1.PP, a dále dva samostatné obchody (prodej rychlého občerstvení a vinotéka) v 1.NP budovy Nebytové prostory 1. PP. sklady
m2
32.84
sklady
m2
28.86
Výměra 1. PP.
m2
61.70
prodejní plochy
m2
21.20
prodejní plochy
m
2
13.78
zázemí
m
2
8.75
WC
m2
1.26
Výměra 1. NP
m2
44.99
1. NP
82
1. NP prodejní plochy
m2
15.20
prodejní plochy
m2
14.88
zázemí
m2
9.52
WC
m2
0.78
Výměra 1. NP
m2
40.38
VÝMĚRA NEBYTOVÝCH PROSTOR CELKEM
m2
147.07
Výčet bytů: výměra v m2: byt 6+1/hala/jídelna (168 m2), byt je situován ve 2.NP a zčásti v podkroví Bytové prostory 2. NP hala
m2
14.72
pokoj
m2
22.00
pokoj
m2
15.92
pokoj
m2
20.25
předsíň
m2
2.40
WC
m2
1.20
jídelna
m
2
17.10
chodba
m2
3.90
koupelna
m2
8.40
kuchyně
m2
5.70
komora
m2
2.55
Výměra 2. NP
m2
114.14
83
podkroví hala
m2
13.44
pokoj
m2
14.19
pokoj
m2
16.20
pokoj
m2
9.66
Výměra podkroví
m2
53.49
VÝMĚRA BYTOVÝCH PROSTOR CELKEM
m2
167.63
Analýza pronajatých ploch: 1.PP: suterénní prostory využitelné ke skladování - k datu ocenění nejsou pronajaty 1.NP: a) nebytový prostor (provozovna rychlého občerstvení – Blackdog Cantina) - k datu ocenění pronajat (nájemce - Scott Van Wagenen, smlouva dlouhodobá (nad 1 rok) na dobu určitou od 1.2.2011 do 31.1.2014, nájemné je sjednáno ve výši 320,- Kč/m2/měsíc, sjednáno je jako tzv. studené nájemné (služby a energie jsou přeúčtovávány nájemci dle skutečné spotřeby), inflační doložka není sjednána, nájemné odpovídá obvyklé úrovni v daném místě a čase; po skončení platnosti nájemní smlouvy lze vzhledem k lukrativnosti lokality předpokládat bezproblémový další pronájem za shodných podmínek, a to buď stávajícímu, nebo jinému nájemci; b) nebytový prostor (provozovna Vinotéky – Víno 100) - k datu ocenění pronajat (nájemce – Antonín Kupka, smlouva dlouhodobá (nad 1 rok) na dobu určitou - od 1.6.2007 do 31.5.2015, nájemné je sjednáno ve výši 320,- Kč/m2/měsíc, sjednáno je jako tzv. studené nájemné (služby a energie jsou přeúčtovávány nájemci dle skutečné spotřeby), inflační doložka není sjednána, nájemné odpovídá obvyklé úrovni v daném místě a čase; po skončení platnosti nájemní smlouvy lze vzhledem k lukrativnosti lokality předpokládat bezproblémový další pronájem za shodných podmínek, a to buď stávajícímu, nebo jinému nájemci; 2.NP a podkroví: byt 6+1/hala/jídelna - k datu ocenění není pronajat a je užíván vlastníkem pro bydlení jeho rodiny.
84
Analýza obvyklého nájemného: Obchodní plochy se přímo v Berouně běžně pronajímají v rozmezí 150,- až 350,- Kč/m2/měs. v závislosti zejména na poloze a standardu vybavení. Bytové plochy se běžně pronajímají v rozmezí 100,- až 200,- Kč/m2/měsíc v závislosti na typu výstavby, velikosti bytu a jeho standardu vybavení a konkrétní poloze, skladové plochy se běžně pronajímají v rozmezí 30,až 80,- Kč/m2/měs. v závislosti zejména na poloze a standardu vybavení. Parkovací plochy se pronajímají v rozmezí 1000,- až 2000,- Kč/parkovací místo/měs. v závislosti zejména na poloze a standardu parkování. Informace o výši obvyklého nájemného vycházejí z databáze nájmů dlouhodobě zpracovávané odhadcem. Nájemné v pronajatých prostorech je sjednáno v obvyklé úrovni, nájemné v nepronajatých prostorech je dopočteno v úrovni obvyklého nájemného - pro nepronajaté skladové prostory je uvažováno s nájemným 60,- Kč/m2/měs a pro nepronajaté bytové prostory je uvažováno s nájemným 140,- Kč/m2/měs. Riziko výpadku nájemného redukuji koef. 0,95 (lukrativní lokalita – nízká pravděpodobnost výpadku nájemného). Daň z nemovitosti je stanovena dle Zákona o dani z nemovitostí, pojištění stavby je převzato z předložené pojistné smlouvy. Náklady na běžnou údržbu jsou stanoveny ve výši 0,7 % z RC - reprodukční cena hlavní stavby (průměrné náklady běžně v rozpětí 0,5-1,5 % z RC dle technického stavu stavby). Náklady na správu jsou stanoveny ve výši 5 % z hrubého nájemného. Amortizace (vytváření rezervy na obnovu) je vypočtena z reprodukčních nákladů na PKŽ (prvky krátkodobé životnosti) při uvažování průměrné životnosti do GO (generální oprava) 50 let. Příjmy z pronájmu Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou: Nebytové prostory: 1. podzemní podlaží - sklady nevytápěné 61.7 m2 1. nadzemní podlaží - prodejní plochy se zázemím – provozovna rychlého občerstvení 45 m2 - prodejní plochy se zázemím – provozovna vinotéky 40.4 m2
Byty: 2. nadzemní podlaží a podkroví - byt 6+1/hala/jídelna 114.1 + 53.5 = 167.6 m2 85
Parkovací místo ve dvoře: 1 ks Na základě analýzy trhu a po vyhodnocení všech výše uvedených skutečností je pro výpočet výnosové hodnoty uvažováno s nájemným v obvyklé úrovni, a to ve výši: Nebytové prostory: 1. podzemní podlaží - sklady nevytápěné 61.7 m2 * 720 Kč/m2/rok 1. nadzemní podlaží - prodejní plochy se zázemím – provozovna rychlého občerstvení 45 m2 * 3840 Kč/m2/rok - prodejní plochy se zázemím – provozovna vinotéky 40.4 m2 * 3840 Kč/m2/rok Byty: 2. nadzemní podlaží a podkroví - byt 6+1/hala/jídelna 167.6 m2 * 1680 Kč/m2/rok Parkovací místo ve dvoře: 18000 Kč/rok Výpočet ročního příjmu z pronájmu: sklady nevytápěné 61.7 m2 * 720 Kč/m2/rok
Kč
44 424.00
Kč
172 800.00
Kč
155 136.00
Kč
281 568.00
18000 Kč/rok
Kč
18 000.00
Celkem
Kč
671 928.00
%
5.00
Kč
638 332.00
prodejní plochy se zázemím - provozovna rychlého občerstvení 45 m2 * 3840 Kč/m2/rok prodejní plochy se zázemím - provozovna vinotéky 40.4 m2 * 3840 Kč/m2/rok
byt 6+1/hala/jídelna 167.6 m2 * 1680 Kč/m2/rok
parkovací místo ve dvoře
Odhad ztráty nájemného Příjmy z pronájmu celkem (po započtení ztrát)
86
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy.
Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky)
Kč
794.00
Kč
8 500.00
Kč
88 556.00
Kč
59 601.00
Kč
31 917.00
Kč
189 368.00
Příjmy z nájemného
Kč
638 332.00
Výdaje (náklady)
Kč
189 368.00
Roční stabilizovaný výnos
Kč
448 964.00
stanoveno dle Zákona o dani z nemovitostí pojistné budovy (zákl. poj. události) převzato z předložené pojistné smlouvy amortizace - vytváření rezervy na obnovu RC 8,515 mil. Kč * 0,52 (podíl PKŽ) / 50 let běžná údržba a opravy stanoveno ve výši 0,7 % z RC náklady na správu stanoveno ve výši 5 % z hrubého nájemného Celkem
Výpočet ročních výnosů:
87
Výnosová hodnota nemovitosti: Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu:
stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota
=
-----------------------------------kapitalizační míra (%)
Kapitalizační míra je stanovena dlouhodobým sledováním trhu v daném segmentu, tedy sledováním poměru skutečně realizovaných tržních cen nemovitostí a jejich skutečných výnosů. Kapitalizační míra je stanovena pro daný segment trhu ve výši 8,0 %. Výnosová
hodnota
oceňovaných
nemovitostí,
dosažitelná
kapitalizováním
ročního
stabilizovaného výnosu, činí při kapitalizační míře 8,0 %:
448 964 * 100 % výnosová hodnota
=
----------------------------------
=
5 612 000,- Kč
8,0 %
Náklady na uvedení stavby do provozuschopného stavu nejsou uvažovány – stavba je v plném rozsahu bez závad provozována.
Výnosová hodnota - rekapitulace Bytový dům s nebytovými prostory
=
Výnosová hodnota nemovitosti činí celkem
5 612 000,- Kč 5 610 000,- Kč
88
3) Porovnávací hodnota: Předmětem ocenění je budova bytového domu s nebytovými prostory, s přilehajícím pozemkem, vč. všech součástí a příslušenství. Daný segment trhu je v předmětném regionu (okr. Beroun) relativně málo obchodován. Z tohoto důvodu je při ocenění vycházeno jednak z realizovaných cen (zdroj vlastní databáze odhadce) a zároveň i z nabídkových cen porovnatelných nemovitostí daného segmentu trhu, presentovaných na realitních severech na Internetu. Základní podmínka pro použití porovnávací metody ocenění je i přes relativní nedostatek informací splněna.
Z pohledu nejvyššího a nejlepšího využití lze u oceňované nemovitosti konstatovat, že její aktuální využití tomuto stavu odpovídá. Důvodem jsou tyto skutečnosti: - nemovitost je užívána jako bytový dům s nebytovými prostory, v katastru nemovitostí je evidována v souladu se skutečností jako budova bydlení a její užívání je rovněž v souladu s platnou územně plánovací dokumentací; - jedná se o průběžně udržovanou a rekonstruovanou stavbu v průměrném technickém stavu, s možností okamžitého a řádného užívání, bez nutnosti dodatečných investic pro odstranění případných závad; - nemovitost slouží zčásti k rodinnému bydlení vlastníka nemovitosti a jeho rodiny, čímž dochází k úspoře za případný pronájem jiného bytu a v případě nevyužívání objektu lze tento pronajmout za volně sjednané tržní nájemné, čemuž nebrání žádné právní či technická omezení; ostatní prostory jsou buďto pronajaté nebo volně pronajatelné za tržní nájemné (podrobněji viz výnosová hodnota); Jsou tedy splněna základní kriteria pro nejvyšší a nejlepší využití oceňované nemovitosti.
Pro ocenění nemovitosti porovnávací metodou byla použita kvantitativní porovnávací analýza. V rámci této analýzy byly vyhodnoceny informace o cenách čtyř nemovitostí daného (případně srovnatelného) segmentu trhu (budovy s bytovými a nebytovými prostory). Vyhodnocovány jsou informace jak o nabídkových cenách, které vycházejí z inzerce realitních kanceláří presentovaných na Internetu, tak informace o realizovaných cenách, které vycházejí z vlastní databáze odhadce. Všechny dále vyhodnocované nemovitosti jsou obdobné ve způsobu a možnostech využití a ve faktoru vlastnických práv a jejich omezení (absolutní vlastnictví – odhadcem nebyla z dostupných informací zjištěna žádná omezení). 89
Ceny a informace o porovnatelných nemovitostech jsou vyhodnoceny a zjištěné diference s oceňovanými nemovitostmi jsou následně analyzovány v rozhodujících cenotvorných faktorech: -
poloha – faktor zohledňuje polohu nemovitosti v rámci obce (případné korekce jsou stanoveny na základě průměrného rozdílu jednotkové ceny v Kč/m2 UPZ daného segmentu trhu ve srovnávaných lokalitách)
-
vlastnictví – faktor zohledňuje cenový dopad případných omezení vlastnického práva u oceňovaných nebo porovnatelných nemovitostí (případné korekce jsou stanoveny na základě ocenění konkrétního omezení vlastnického práva)
-
komerční využitelnost – faktor zohledňuje schopnost nemovitosti generovat příjmy z pronájmu (případné korekce jsou stanoveny na základě poměru bytových – méně výnosných ploch a obchodních – více výnosných ploch)
-
vybavení stavby – faktor zohledňuje rozdílný standard vybavení hlavní stavby (případné korekce jsou stanoveny na základě rozdílu standardu jednotlivých konstrukčních prvků stavby - analogie koef. vybavení stavby)
-
stav stavby – faktor zohledňuje případný rozdíl v technickém stavu, v opotřebení stavby (případné korekce jsou stanoveny na základě ocenění nákladů nutných k uvedení srovnávaných staveb do obdobného technického stavu)
-
velikost hlavní stavby – faktor zohledňuje vliv případných větších rozdílů v užitné ploše stavby (případné korekce jsou stanoveny na základě průměrného rozdílu jednotkové ceny v Kč/m2 UPZ u malometrážních, středně a velkometrážních staveb daného segmentu trhu)
-
parkování – faktor zohledňuje možnosti parkování - garáž, venkovní stání, … (případné korekce jsou vyjádřením hodnoty garážového stání na jednotkovou cenu UPZ - hodnota garážového stání uvažována ve výši 300 tis. Kč)
-
zdroj informace – faktor zohledňuje důvěryhodnost srovnávací informace (případné korekce vycházejí z průměrného rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami daného segmentu trhu)
Za jednotku porovnání je zvolen m2 započitatelné plochy, přičemž je vycházeno z podlahové plochy stavby, která je následně přepočtena na započitatelnou plochu v souladu se zásadami schválenými Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci (ČBA).37
37
Problematika započitatelných ploch je podrobně vysvětlena v I. teoretické části bakalářské práce.
90
Evidence podlahových a započitatelných ploch oceňované budovy:
1.PP název místnosti:
podlahová
započteno:
plocha v m2:
započitatelná plocha v m2:
skladové prostory
32,84
50%
16,42
skladové prostory
28,86
50%
14,43
celkem
61,70
30,85
1.NP název místnosti:
podlahová
započteno:
plocha v m2:
započitatelná plocha v m2:
prodejní plochy
21,20
100%
21,20
prodejní plochy
13,78
100%
13,78
zázemí
8,75
100%
8,75
WC
1,26
100%
1,26
prodejní plochy
15,20
100%
15,20
prodejní plochy
14,88
100%
14,88
zázemí
9,52
100%
9,52
WC
0,78
100%
0,78
celkem
85,37
91
85,37
2.NP název místnosti:
podlahová
započteno:
plocha v m2:
započitatelná plocha v m2:
hala
14,72
100%
14,72
pokoj
22,00
100%
22,00
pokoj
15,92
100%
15,92
pokoj
20,25
100%
20,25
předsíň
2,40
100%
2,40
WC
1,20
100%
1,20
jídelna
17,10
100%
17,10
chodba
3,90
100%
3,90
koupelna
8,40
100%
8,40
kuchyně
5,70
100%
5,70
komora
2,55
100%
2,55
celkem
114,14
114,14
Podkroví název místnosti:
podlahová
podlahová
plocha v m2:
plocha s SV
započteno:
započitatelná plocha v m2:
do 1,3m: hala
13,44
0,0
100%
13,44
pokoj
14,19
0,0
100%
14,19
pokoj
16,20
0,0
100%
16,20
pokoj
9,66
0,0
100%
9,66
celkem
53,49
0,0
53,49
Započitatelná plocha dle doporučených zásad oceňování nemovitostí vydaných ČBA celkem:
92
283,85 m2
Popis nemovitostí použitých pro porovnání s oceňovanou nemovitostí: 1) Bytový dům s nebytovými prostory, v obci Beroun-Centrum, ul. Česká, nepodsklepený, se 3NP a s podkrovím, s plochami v kombinaci komerčních a bytových, celkový stav novostavba, běžný novodobý standard vybavení, pozemek o velikosti 133 m2, komplet IS, garáž ano. Nabídková cena v 11/2011 = 10,499 mil. Kč (33,9 tis. Kč/m2 UP započitatelné (310 m2) - vč. ceny pozemku) (zdroj informace Internet – VIP Reality Expres).
2) Bytový dům s nebytovými prostory, v obci Beroun-Centrum, ul. Havlíčkova, nepodsklepený, se 2NP, bez podkroví, s plochami v kombinaci komerčních a bytových, celkový stav - novostavba, běžný novodobý standard vybavení, pozemek o velikosti 129 m2, komplet IS, garáž ano. Realizovaná cena v 03/2012 = 4,0 mil. Kč (28,0 tis. Kč/m2 UP započitatelné (143 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
3) Bytový dům s nebytovými prostory, v obci Beroun-Závodí, ul. Karlova, částečně podsklepený, s 1NP, bez podkroví, s plochami v kombinaci komerčních a bytových, celkový stav - udržovaný, běžný standard vybavení, pozemek o velikosti 646 m2, komplet IS, garáž ano. Nabídková cena v 10/2011 = 8,0 mil. Kč (22,7 tis. Kč/m2 UP započitatelné (352 m2) vč. ceny pozemku) (zdroj informace Internet – Klondajk reality).
4) Bytový dům s nebytovými prostory, v obci Beroun-Centrum, ul. Havlíčkova, nepodsklepený, se 3NP a s podkrovím, s plochami v kombinaci komerčních a bytových, celkový stav - novostavba, běžný novodobý standard vybavení, pozemek o velikosti 324 m2, komplet IS, garáž ne, pouze venkovní stání. Realizovaná cena v 01/2012 = 13,323 mil. Kč (27,7 tis. Kč/m2 UP započitatelné (481 m2) - vč. ceny pozemku) (informace z vlastní databáze prodaných nemovitostí).
93
Porovnávací analýza:
Karlova Beroun Beroun absolutní 1/1/0 běžný průměrný 646 El, Vo, Ka, Pl garáž
Porovnávací objekt č.4 Beroun Beroun Centrum Havlíčkova Beroun Beroun absolutní 0/3/1 běžný novodobý novostavba 324 El, Vo, Ka, Pl venkovní stání
143
352
481
10 499 000 Kč
4 000 000 Kč
8 000 000 Kč
13 323 000 Kč
Internet listopad 11
vlastní databáze březen 12
Internet říjen 11
vlastní databáze leden 12
jednotková cena v Kč/m2 UPZ vč. ceny pozemku
33 900 Kč
28 000 Kč
22 700 Kč
27 700 Kč
jednotková cena pozemku v Kč/m2 celková cena pozemku
3 500 Kč
3 500 Kč
1 800 Kč
3 500 Kč
465 500 Kč
451 500 Kč
1 162 800 Kč
1 134 000 Kč
Popis objektů obec část obce ulice okres katastrální území vlastnictví počet PP/NP/podkroví standard vybavení technický stav plocha pozemku napojení na IS parkování užitná plocha započitatelná v m2 (UPZ) nabídková / realizovaná cena (stavba vč. pozemku) zdroj informace datum nabídky/prodeje
Pivovarská Beroun Beroun absolutní 1/2/1 běžný průměrný 279 El, Vo, Ka, Pl venkovní stání
Porovnávací objekt č.1 Beroun Beroun Centrum Česká Beroun Beroun absolutní 0/3/1 běžný novodobý novostavba 133 El, Vo, Ka, Pl garáž
Porovnávací objekt č.2 Beroun Beroun Centrum Havlíčkova Beroun Beroun absolutní 0/2/0 běžný novodobý novostavba 129 El, Vo, Ka, Pl garáž
284
310
Oceňovaný objekt Beroun Beroun - Centrum
94
Porovnávací objekt č.3 Beroun Beroun - Závodí
realizovaná cena (stavba bez pozemku) jednotková cena v Kč/m2 UPZ bez ceny pozemku Porovnání v rozhodujících cenotvorných faktorech výborná A) poloha korekce upravená hodnota absolutní B) vlastnictví korekce upravená hodnota C) komerční využitelnost korekce upravená hodnota běžný D) standard vybavení stavby korekce upravená hodnota průměrný E) stav stavby korekce upravená hodnota F) velikost hlavní stavby (UPZ) korekce upravená hodnota
284
10 033 500 Kč
3 548 500 Kč
6 837 200 Kč
12 189 000 Kč
32 400 Kč
24 800 Kč
19 400 Kč
25 300 Kč
srovnatelná 1,00 32 400 Kč shodné 1,00 32 400 Kč horší 1,05 34 020 Kč lepší 0,90 30 618 Kč lepší 0,90 27 556 Kč
srovnatelná 1,00 24 800 Kč shodné 1,00 24 800 Kč shodná 1,00 24 800 Kč lepší 0,90 22 320 Kč lepší 0,90 20 088 Kč
horší 1,20 23 280 Kč shodné 1,00 23 280 Kč shodná 1,00 23 280 Kč srovnatelný 1,00 23 280 Kč srovnatelný 1,00 23 280 Kč
srovnatelná 1,00 25 300 Kč shodné 1,00 25 300 Kč shodná 1,00 25 300 Kč lepší 0,90 22 770 Kč lepší 0,90 20 493 Kč
srovnatelná
srovnatelná
srovnatelná
srovnatelná
1,00 27 556 Kč
1,00 20 088 Kč
1,00 23 280 Kč
1,00 20 493 Kč
95
venkovní stání
s garáží 0,96 26 454 Kč nabídková cena 0,90 23 809 Kč
s garáží 0,95 19 084 Kč realizovaná cena 1,00 19 084 Kč
s garáží 0,96 22 349 Kč nabídková cena 0,90 20 114 Kč
venkovní stání 1,00 20 493 Kč realizovaná cena 1,00 20 493 Kč
Průměrná jednotková cena v Kč/m2 UPZ
20 900 Kč
23 809 Kč
19 084 Kč
20 114 Kč
20 493 Kč
užitná plocha započitatelná v m2 (UPZ) Porovnávací hodnota stavby Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
284
G) parkování korekce upravená hodnota H) zdroj informace korekce upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota
5 940 000 Kč 980 000 Kč 6 920 000 Kč
Porovnávací hodnota nemovitosti činí celkem
6 920 000,- Kč
96
Pro ocenění nemovitostí porovnávací metodou uvádím dále variantní metodu rozdělení objektu na jednotlivé bytové a nebytové jednotky ve smyslu Zák.72/1994 Sb.. Dle názoru odhadce by bylo při prodeji objektu efektivnější rozdělit stavbu prohlášením vlastníka na samostatné bytové a nebytové jednotky, jejichž rozprodejem by bylo dosaženo vyšší kupní ceny, než kdyby se objekt prodával jako celek jednomu zájemci. V porovnávací hodnotě je však při tomto způsobu ocenění potřeba vyjádřit náklady spojené s reálným rozdělením stavby na bytové a nebytové jednotky (prohlášení vlastníka, příprava jednotlivých kupních smluv, správní poplatky, poplatky RK apod.). V ocenění je toto zohledněno 4 % srážkou z výsledné srovnávací hodnoty. Podrobné ocenění touto metodou je uvedeno v následující tabulce jednotek.
TABULKA JEDNOTEK BYTOVÉHO DOMU č.p. 105 podlahová plocha [m2]/jednotková cena [Kč/m2] jednotka typ
podl.
číslo
vlastní jednotka (bez teras, balkonů
jednotk. cena
a lodžií) bez označení
provozovna-rychlé občerstvení
1.NP
bez označení
provozovna-vinotéka
bez označení
byt 6+1/hala/jídelna
bez označení
skladové prostory
terasy,
jednotk. příslušenství jednotk. mimo obvyklá cena [Kč] balkony, cena jednotku cena lodžie
44,99
38 000
1 710 000
1.NP
40,38
38 000
1 534 000
2.NP
114,14
28 000
3 196 000
podkroví
53,49
28 000
1 498 000
1.PP
61,70
10 000
617 000 0 0 0 0
celkové hodnoty
314,70
0
0
náklady spojené s rozdělením objektu na bytové a nebytové jednotky ve smyslu Zák. č. 72/1994 Sb. - paušální odečet 4 %
Srovnávací hodnota metodou rozdělení objektu na bytové a nebytové jednotky
97
8 555 000 342 200
8 210 000
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Předmětem tohoto odhadu bylo stanovení obvyklé ceny pro nemovitosti: bytový dům s nebytovými prostory č.p. 105, ul. Pivovarská, obec Beroun, část obce Beroun-Centrum, okr. Beroun, s pozemkem p.č. St. 192, vše v k.ú. Beroun, vč. všech součástí a příslušenství. Klady nemovitosti: -
situování v lukrativní centrální části nejvýznamnějšího města regionu
-
rohový dům na hlavní obchodní ulici v těsném sousedství hlavního náměstí (výhodné vzhledem k účelu užívání)
-
stavba po částečné rekonstrukci - průměrný technický stav
-
možnost dalšího rozšíření do volných půdních prostor
-
občanská vybavenost, služby a infrastruktura jsou v místě úplné
-
napojení na veškeré IS
-
možnost parkování na vlastním pozemku (pouze 1 vozidlo)
Zápory nemovitosti: -
malý, z převážné části zastavěný pozemek
-
dům bez výtahu
-
u bytu starší standard vybavení
-
oblast zasažená povodní (více viz rizika)
Rizika nemovitosti: a) Oceňované nemovitosti jsou situovány v záplavovém území Q100, objekty byly zasaženy při velkých povodních v 08/2002 (oceňovaná budova byla zaplavena do výše 1 až 2 m, povodeň trvala 6 dnů a stavba byla poškozena v rozsahu zničení části prvků krátkodobé životnosti - následně zrekonstruováno). Vlastník předložil pojistnou smlouvu o pojištění obytných budov a souvisejících staveb uzavřenou mezi ním a Českou pojišťovnou a.s. (viz. seznam podkladů). b) V oddílu C LV 708 pro k.ú. Beroun je zapsáno zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 7,2 mil. Kč s přísl., s oprávněním pro Raiffeisenbank a.s. a s povinností k oceňovaným nemovitostem. Uvedené omezení vlastnického práva není zohledňováno v odhadnuté obvyklé ceně! 98
Ocenění bylo provedeno metodou věcné hodnoty, výnosové hodnoty a metodou porovnávací.
Rekapitulace cen Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota
5 900 000 Kč 5 610 000 Kč 6 920 000 Kč
Porovnávací hodnota – varianta rozdělení budovy na BJ a NBJ ve smyslu Zák. č. 72/1994 Sb.
8 210 000 Kč
V předložené kupní smlouvě z 07/2009 je kupní cena za oceňované nemovitosti sjednána ve výši 8,0 mil. Kč. V období koupě již probíhal cca ¾ roku pokles cen na trhu s nemovitostmi. U oceňovaných nemovitostí lze vzhledem k jejich lukrativnímu umístění předpokládat, že propad ceny mezi koupí a jejich současným oceněním bude minimální, lze předpokládat i stagnaci ceny. Celková obvyklá cena je určena s hlavní vahou na porovnávací hodnotu, s přihlédnutím i k variantnímu ocenění rozdělením budovy na BJ a NBJ ve smyslu Zák. č. 72/1994 Sb.. Výnosová hodnota vychází nižší - potenciální investor je však ochoten zaplatit za nemovitost "o něco více" než kolik nemovitost může vydělat, a to především s očekáváním dalších užitků z nemovitosti (vlastní bydlení, podnikání, ochrana investice proti inflaci apod.), a dále s ohledem na možnost následného prodeje se ziskem při rozprodeji domu po jednotlivých bytových a nebytových jednotkách. Věcná hodnota vychází rovněž nižší, trh však reaguje vyššími cenami zejména z důvodu jedinečnosti daného segmentu trhu (ve vztahu k lokalitě a velmi omezeným možnostem nové výstavby).
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:
7 500 000,- Kč (slovy: sedmmilionůpětsettisíc Kč) Nabídka daného segmentu trhu (bytové domy s nebytovými prostory) je přímo v Berouně v současné době vyrovnaná s poptávkou. Realizaci zástavy lze při řádném marketingu předpokládat do šesti měsíců.
99
Seznam příloh k ocenění bytového domu s nebytovými prostory: II.2.a. - fotodokumentace II.2.b. - výpis z KN, LV 708, pro k.ú. Beroun II.2.c. - kopie mapy katastrální II.2.d. - mapa oblasti
100
II.2.a. - fotodokumentace
38
39
38
foto zdroj: http://www.tyden.cz/rubriky/relax/apetit/navstivili-jsme/blackdog-cantina-famozni-burgery-odcerneho-psa_211035.html 39 foto zdroj: http://www.vino100.cz/
101
102
II.2.b. - výpis z KN, LV 708, pro k.ú. Beroun
103
II.2.c. - kopie mapy katastrální
104
II.2.d. - mapa oblasti
105
III. Analýza trhu rezidenčních nemovitostí Závěrečná část bakalářské práce je věnována analýze lokálního trhu s nemovitostmi v okr. Beroun, kde jako odhadce nemovitostí dlouhodobě působím, a který při své práci trvale sleduji a vyhodnocuji. V souladu s celkovým zaměřením bakalářské práce je i závěrečná analýza trhu zpracována pro rezidenční nemovitosti. Analýza je provedena
jednak pro
jednotlivé segmenty trhu rezidenčních nemovitostí (stavební pozemky pro obytnou zástavbu, bytové jednotky, rodinné domy a rekreační chaty), a dále z hlediska jejich územního situování v rámci regionu (podrobné členění je uvedeno dále).
III.1. Charakteristika regionu Okres Beroun je situován v rámci Středočeského kraje, v jeho západní části. Ve středočeském kraji sousedí s okresy Rakovník, Kladno, Praha-západ a Příbram, jeho západní hranice sousedí s Plzeňským krajem, konkrétně pak s okresem Rokycany. Celkový počet obyvatel okresu Beroun je cca 84 tis., což při rozloze okresu 662 km2 činí hustotu osídlení 125 obyvatel na km2. Pod okres spadá 85 obcí, z čehož 6 obcí má statut města (Beroun, Králův Dvůr, Zdice, Žebrák, Hořovice a Hostomice) a 4 obce mají statut městyse (Cerhovice, Liteň, Karlštejn a Komárov). V okrese Beroun jsou dva správní obvody obcí s rozšířenou působností, a to Beroun, kam spadají obce: Bavoryně, Beroun, Broumy, Bubovice, Bykoš, Chodouň, Chrustenice, Chyňava, Hlásná Třebaň, Hudlice, Hýskov, Karlštejn, Koněprusy, Korno, Králův Dvůr, Kublov, Liteň, Loděnice, Lužce, Málkov, Měňany, Mezouň, Mořina, Mořinka, Nenačovice, Nesvačily, Nižbor, Nový Jáchymov, Otročiněves, Podbrdy, Skuhrov, Srbsko, Stašov, Suchomasty, Svatá, Svatý Jan pod Skalou, Svinaře, Tetín, Tmaň, Trubín, Trubská, Vinařice, Vráž, Všeradice, Vysoký Újezd, Zadní Třebaň, Zdice a Železná, a dále Hořovice, kam spadají obce: Běštín, Březová, Bzová, Cerhovice, Chaloupky, Chlustina, Drozdov, Felbabka, Hořovice, Hostomice, Hředle, Hvozdec, Jivina, Komárov, Kotopeky, Lážovice, Lhotka, Libomyšl, Lochovice, Malá Víska, Neumětely, Olešná, Osek, Osov, Otmíče, Podluhy, Praskolesy, Rpety, Skřipel, Tlustice, Točník, Újezd, Velký Chlumec, Vižina, Zaječov, Záluží a Žebrák. Okres Beroun je vyhledáván jak pro potřeby trvalého bydlení, tak pro potřeby rekreace. Z pohledu turistiky nabízí region velké množství historických i přírodních památek a zajímavostí. Za historicky nejvýznamnější památky lze uvést hrady Karlštejn, Žebrák a Točník, zámek v Hořovicích a mnoho dalších. Z pohledu přírody je region významný 106
situováním dvou rozsáhlých chráněných krajinných oblastí, a to CHKO Český kras a CHKO Křivoklátsko (biosférická rezervace UNESCO). U CHKO Křivoklátsko je uvažováno o jeho vyhlášení Národním parkem. Na území okresu je však celá řada dalších významných přírodních památek a zajímavostí (Koněpruské jeskyně, Tetínské skály a mnoho dalších). Nejvýznamnějším vodním tokem je řeka Berounka, jejíž okolí je díky přírodním krásám dlouhodobě vyhledávanou oblastí k rekreaci a je zde situováno množství rekreačních objektů. Z pohledu trvalého bydlení patří region rovněž k vyhledávaným, zejména pak správní centrum okresu (město Beroun), a dále oblasti, které jsou situovány ve východní části okresu, a které mají dobrou dopravní návaznost na hl. m. Prahu. Dlouhodobá obliba regionu pro účely trvalého bydlení vyplývá především z dopravního propojení s hl. m. Prahou, s tím související dobrou dostupností pracovních příležitostí, s dobře rozvinutými složkami infrastruktury, a dále rovněž s kvalitou životního prostředí. Páteřní dopravní komunikací je dálnice D5, jejímž prostřednictvím má okres Beroun výborné napojení na hl. m. Prahu, na metropoli Plzeňského kraje město Plzeň a dále je propojení až do Německa přes hraniční přechod Rozvadov. Jednotlivá sídla v okrese jsou propojena dostatečně hustou sítí silničních komunikací (silnice I. až III. tříd). V rámci dopravní infrastruktury je rovněž významná železniční síť, přičemž nejvýznamnější je vedení III. železničního koridoru, který propojuje přes naše území sousední Německo a Slovensko. V rámci okresu je dobře rozvinutý systém hromadné dopravy, a to především díky městské a meziměstské autobusové dopravě, východní část okresu je rovněž zapojena do systému Pražské integrované dopravy. Z hlediska pracovních příležitostí je region významně ovlivněn již zmíněnou výbornou návazností na hl. m. Prahu. Nabídka pracovních příležitostí v rámci regionu je soustředěna především ve městech, a to v oblasti služeb, obchodu, průmyslu a stavebnictví, v menší míře pak v oblasti zemědělství a lesnictví. Registrovaná nezaměstnanost činila na konci roku 2011 cca 6,7 %.
107
III.2. Segmentace trhu Před provedením vlastní analýzy lokálního trhu s nemovitostmi je potřeba stanovit rozsah trhu, který bude předmětem cenové analýzy. Při stanovení rozsahu je vycházeno jednak z běžné segmentace trhu s nemovitostmi a dále je provedeno členění dle územního situování jednotlivých segmentů v rámci posuzovaného regionu. Cenová analýza je zaměřena pouze na trh rezidenčních nemovitostí, přičemž dále budou předmětem vyhodnocení tyto segmenty: a) stavební pozemky určené pro individuální bytovou zástavbu v členění: - stavební pozemky bez zainvestování technickou infrastrukturou - stavební pozemky částečně až plně zainvestované technickou infrastrukturou U tohoto segmentu trhu jsou analyzovány pouze prodejní ceny, ceny pronájmů se u tohoto typu pozemků prakticky nevyskytují.
b) bytové jednotky v členění: - bytové jednotky – novostavby - bytové jednotky – starší zástavba s průměrnou údržbou Obě kategorie jsou dále členěny dle užitné plochy40 na jednotky: - malometrážní (garsoniéry, 1+kk a 1+1; plošně se jedná o jednotky v rozmezí cca 20-35 m2) - středněmetrážní (2+kk, 2+1 příp. 3+kk; plošně se jedná o jednotky v rozmezí cca 35-60 m2) - velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; plošně se jedná o jednotky v rozmezí cca 60-90 m2) U tohoto segmentu trhu jsou analyzovány jak prodejní ceny, tak ceny pronájmů.
c) rodinné domy v členění: - rodinné domy – novostavby - rodinné domy – starší zástavba s průměrnou údržbou U obou kategorií je posuzován průměrný reprezentant, tedy rodinný dům s bytem o velikosti 3+1 až 5+1 (cca 120-160 m2 užitné plochy), s průměrně velkým přilehajícím pozemkem o velikosti 400 – 800 m2. Segment rodinných domů je různorodý, běžně se na trhu setkáváme s rodinnými domy mimo výše uvedenou kategorii, tzn. jak s domy malometrážními (běžně okolo 100 m2), tak i s domy plošně nadstandardními (běžně 200-300 m2 i více), a to v kombinaci s různě velkými přilehajícími pozemky. 40
Uváděná rozmezí ploch je potřeba považovat za orientační, hranice nejsou pevně stanoveny a mezi jednotlivými velikostními kategoriemi může docházet k překryvům.
108
Cílem této analýzy však není postihnout veškeré varianty daného segmentu, ale analyzovat trh na jeho typických (nejvíce frekventovaných) zástupcích. U tohoto segmentu trhu jsou analyzovány jak prodejní ceny, tak ceny pronájmů.
d) objekty pro individuální rekreaci – rekreační chaty U daného segmentu trhu je posuzován průměrný reprezentant, tedy rekreační chata na vlastním pozemku o velikosti okolo 400 m2, s průměrným vybavením a technickým provedením, které obvykle neumožňuje celoroční užívání stavby (minimálně z důvodů tepelně izolačních parametrů stavby). Novostavby rekreačních chat se realizují spíše výjimečně, trh s nimi je minimální a z tohoto důvodu nejsou předmětem analýzy. Z pohledu situování v rámci regionu neplatí shodná diferenciace jako u ostatních typů rezidenčních nemovitostí. Více než vazba na význam sídla se u daného segmentu trhu projevuje vliv oblíbenosti rekreační lokality, který souvisí jednak s dobrou návazností na hl. m. Prahu a především s okolním životním prostředím a možnostmi rekreace. U tohoto segmentu trhu jsou analyzovány pouze prodejní ceny, ceny pronájmů se u daného segmentu vyskytují pouze výjimečně. Z pohledu významu obcí a jejich územního situování je v rámci posuzovaného regionu provedeno následující členění: - kategorie 1 – město Beroun (nejvýznamnější sídlo regionu) - kategorie 2 – město Králův Dvůr (přímo sousedí s Berounem – ceny jsou touto lokalizací ovlivněny) - kategorie 3 – město Hořovice (významné sídlo regionu - po Berounu druhá obec s rozšířenou působností) - kategorie 4 – ostatní města - Zdice, Žebrák (méně významná města regionu) - kategorie 5 – ostatní města - Hostomice (málo významné město regionu) - kategorie 6 – větší obce s alespoň průměrně rozvinutou občanskou vybaveností s lokalizací ve východní části regionu (dobrá návaznost na hl. m. Prahu) – typickým reprezentantem je např. obec Hýskov nebo Loděnice - kategorie 7 - ostatní obce s lokalizací ve východní části regionu (dobrá návaznost na hl. m. Prahu) – typickým reprezentantem je např. obec Bubovice
109
- kategorie 8 – větší obce s alespoň průměrně rozvinutou občanskou vybaveností s lokalizací ve střední a západní části regionu (zhoršená návaznost na hl. m. Prahu) – typickým reprezentantem je např. obec Komárov - kategorie 9 - ostatní obce s lokalizací ve střední a západní části regionu (zhoršená návaznost na hl. m. Prahu) – typickým reprezentantem je např. obec Drozdov
Výše uvedené číslování kategorií je pomocně zvoleno ve škále: 1 – nejvýznamnější obce regionu …… až 9 – nejméně významné obce regionu41
III.3. Cenová analýza V dále uvedených tabulkách jsou vyhodnoceny jednotlivé segmenty trhu, přičemž základní členění je provedeno pro jednotlivé cenové kategorie z hlediska významu a situování obcí v rámci analyzovaného regionu. Pro každý segment trhu jsou analyzovány jak ceny prodejní, tak i ceny za pronájem (za předpokladu, že se daný segment trhu běžně pronajímá). Informace o cenových úrovních vycházejí především z vlastních databází, které si jako odhadce průběžně vytvářím a doplňuji, dále z informací spolupracujících kolegů a dalších účastníků trhu (realitní kanceláře, developeři, apod.) a rovněž z veřejně dostupných informací (zejména realitní inzerce prezentovaná na významných Internetových portálech zaměřených na nemovitosti, např. www.sreality.cz , www.reality.cz a jiné). Z uvedené analýzy je patrný princip cenové gradace42, kdy ceny nemovitostí jednotlivých segmentů trhu do značné míry souvisí s jejich umístěním v rámci regionu (viz. výše uvedené pomocné členění obcí do kategorií 1 až 9). Zároveň se však ukazuje, že regionálně vnímaný význam obce má pro tržní hodnotu nemovitostí menší vliv, než návaznost a dostupnost obcí vůči hl. m. Praze. Na této skutečnosti se rovněž potvrzuje obecně uznávaný fakt, že poloha patří mezi nejvýznamnější cenotvorné faktory při stanovení tržní hodnoty nemovitostí. U každého segmentu trhu jsou pro prodejní ceny i ceny za pronájem uváděny orientační rozpětí, ve kterém se ceny jednotlivých segmentů trhu obvykle pohybují. V praxi se však nevylučuje odchýlení od krajních hodnot uvedených rozpětí, a to v návaznosti na 41
Uvedené členění však nutně neznamená shodné členění z hlediska cenové úrovně jednotlivých kategorií. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-8692914-0; (kap. 14. Adjustace vzhledem k odlišným vlastnostem nemovitostí). 42
110
veškeré cenotvorné faktory ovlivňující tržní ceny nemovitostí (každá nemovitost je svým způsobem jedinečná, a takto je nutné při ocenění uvažovat a vždy zvážit a vyhodnotit všechny významné cenotvorné faktory – tržní cenu nelze stanovit „mechanicky bez přemýšlení“ na základě jakýchkoli tabulek). kategorie 1 - město Beroun SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
1.200,- až 1.600,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.600,- až 3.000,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2)
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
35.000,- až 45.000,-
4.000,- až 6.000,-
33.000,- až 43.000,-
6.000,- až 9.000,-
30.000,- až 40.000,-
9.000,- až 12.000,-
26.000,- až 35.000,-
4.000,- až 5.000,-
24.000,- až 33.000,-
5.000,- až 8.000,-
22.000,- až 30.000,-
8.000,- až 10.000,-
RODINNÉ DOMY
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
30.000,- až 40.000,20.000,- až 30.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 120,- až 150,80,- až 110,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 15.000,- až 20.000,-
111
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 2 - město Králův Dvůr SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
1.000,- až 1.500,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.500,- až 2.600,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2)
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
32.000,- až 42.000,-
4.000,- až 5.500,-
31.000,- až 40.000,-
5.500,- až 8.000,-
28.000,- až 36.000,-
8.000,- až 11.000,-
24.000,- až 32.000,-
4.000,- až 5.000,-
22.000,- až 30.000,-
5.000,- až 7.000,-
20.000,- až 28.000,-
7.000,- až 9.000,-
RODINNÉ DOMY
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
28.000,- až 38.000,20.000,- až 28.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 110,- až 140,80,- až 100,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 15.000,- až 20.000,-
112
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 3 - město Hořovice SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
800,- až 1.200,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.200,- až 1.800,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2)
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
28.000,- až 32.000,-
3.500,- až 5.000,-
27.000,- až 31.000,-
5.000,- až 7.000,-
25.000,- až 30.000,-
7.000,- až 10.000,-
22.000,- až 28.000,-
3.500,- až 4.500,-
20.000,- až 26.000,-
4.500,- až 6.000,-
18.000,- až 25.000,-
6.000,- až 8.000,-
RODINNÉ DOMY
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
28.000,- až 35.000,18.000,- až 28.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 100,- až 130,80,- až 100,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ segment se téměř neobchoduje
113
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 4 - města Zdice a Žebrák (poznámka: případně uváděné ceny v závorkách se týkají města Žebrák, kde je cenová úroveň pro některé segmenty trhu nižší než ve Zdicích, případně se daný segment trhu téměř neobchoduje)
SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) -
velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2)
B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
800,- až 1.200,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.200,- až 1.800,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
28.000,- až 32.000,Žebrák-segment se téměř neobchoduje 27.000,- až 31.000,Žebrák-segment se téměř neobchoduje 25.000,- až 30.000,Žebrák-segment se téměř neobchoduje
3.500,- až 5.000,-
5.000,- až 7.000,-
7.000,- až 9.000,-
22.000,- až 28.000,(18.000,- až 26.000,-)
3.500,- až 4.500,-
20.000,- až 26.000,(17.000,- až 25.000,-)
4.500,- až 6.000,-
18.000,- až 25.000,(16.000,- až 24.000,-)
6.000,- až 7.500,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 26.000,- až 32.000,18.000,- až 26.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 100,- až 120,70,- až 90,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ segment se téměř neobchoduje
114
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 5 - město Hostomice SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
500,- až 800,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
800,- až 1.500,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
17.000,- až 24.000,-
3.000,- až 4.000,-
16.000,- až 23.000,-
4.000,- až 5.000,-
15.000,- až 22.000,-
5.000,- až 7.000,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 25.000,- až 30.000,16.000,- až 25.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 90,- až 110,70,- až 80,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ segment se téměř neobchoduje
115
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 6 - větší obce s lokalizací ve východní části regionu SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
1.000,- až 1.500,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.500,- až 2.300,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2)
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
26.000,- až 30.000,-
3.500,- až 5.000,-
25.000,- až 28.000,-
5.000,- až 7.000,-
24.000,- až 26.000,-
7.000,- až 9.000,-
22.000,- až 28.000,-
3.500,- až 4.500,-
20.000,- až 26.000,-
4.500,- až 6.000,-
18.000,- až 25.000,-
6.000,- až 7.500,-
RODINNÉ DOMY
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
28.000,- až 38.000,20.000,- až 28.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 110,- až 140,80,- až 100,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 15.000,- až 25.000,-
116
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 7 - ostatní obce s lokalizací ve východní části regionu SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
800,- až 1.200,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
1.200,- až 1.800,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
16.000,- až 24.000,-
3.500,- až 4.000,-
15.000,- až 22.000,-
4.000,- až 5.500,-
14.000,- až 20.000,-
5.500,- až 7.000,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 26.000,- až 34.000,20.000,- až 25.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 100,- až 130,80,- až 90,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 15.000,- až 25.000,-
117
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 8 - větší obce s lokalizací ve střední a západní části regionu SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
500,- až 800,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
800,- až 1.500,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
18.000,- až 24.000,-
3.500,- až 4.500,-
17.000,- až 23.000,-
4.500,- až 6.000,-
16.000,- až 22.000,-
6.000,- až 7.500,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 25.000,- až 30.000,16.000,- až 25.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 90,- až 110,70,- až 80,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 10.000,- až 20.000,-
118
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
kategorie 9 - ostatní obce s lokalizací ve střední a západní části regionu SEGMENT TRHU POZEMKY stavební pozemky bez zainvestování A) technickou infrastrukturou (TI) stavební pozemky B) částečně až plně zainvestované TI BYTOVÉ JEDNOTKY A) NOVOSTAVBY malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) B) STARŠÍ ZÁSTAVBA malometrážní - (garsoniéry, 1+kk a 1+1; 20-35 m2) středněmetrážní (2+kk, - 2+1 příp. 3+kk; 35-60 m2) velkometrážní (3+1, 4+kk a 4+1; 60-90 m2) RODINNÉ DOMY A) NOVOSTAVBY B) STARŠÍ ZÁSTAVBA REKREAČNÍ CHATY A) STARŠÍ ZÁSTAVBA
PRODEJ cenové rozmezí v Kč/m2 pozemku
PRONÁJEM
300,- až 600,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
600,- až 1.200,-
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ
průměrná cena v Kč/obj./měsíc
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
segment se téměř neobchoduje
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
16.000,- až 22.000,-
3.000,- až 4.000,-
15.000,- až 20.000,-
4.000,- až 5.000,-
14.000,- až 18.000,-
5.000,- až 6.000,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 24.000,- až 28.000,15.000,- až 22.000,-
průměrná cena v Kč/m2 UPZ/měsíc 90,- až 110,60,- až 80,-
cenové rozmezí v Kč/m2 UPZ 10.000,- až 20.000,-
119
u daného segmentu trhu se pronájmy prakticky nevyskytují
III.4. Předpokládaný vývoj na trhu nemovitostí Poslední část analýzy trhu se zabývá předpokládaným vývojem na trhu rezidenčních nemovitostí, v jeho jednotlivých segmentech: a) stavební pozemky pro obytnou zástavbu b) bytové jednotky c) rodinné domy d) rekreační chaty Předpokládaný vývoj cen jednotlivých segmentů trhu nelze v současné době zcela jednoznačně odhadnout, a to především s ohledem na celkový vývoj ekonomiky jak v České republice, tak v celé Evropské unii a v podstatě i globálně ve světě. Na ceny nemovitostí však působí mimo makroekonomických vlivů celá řada další faktorů (chování spotřebitele, investiční příležitosti, spekulace, demografický vývoj, dostupnost úvěrových prostředků atd.) a kvalifikovaně odhadnout další vývoj na trhu nemovitostí, je dle mého názoru velmi diskutabilní. Proto i dále uváděný předpokládaný vývoj cen jednotlivých segmentů trhu je potřeba chápat jen jako „jeden z mnoha“ názorů, i když je podložen znalostí místního trhu, danou mnohaletou praxí odhadce nemovitostí.
ad a) stavební pozemky pro obytnou zástavbu V krátkodobém i střednědobém horizontu lze u stavebních pozemků, zejména pak u pozemků stavebně zcela připravených (plně zainvestované pozemky technickou infrastrukturou, s plně dokončenými přístupovými komunikacemi, s jasnou stavebně právní využitelností danou platnou územně plánovací dokumentací, s absolutním vlastnictvím) očekávat mírný, avšak setrvalý vzestup cen a lze je z pohledu případného investora doporučit jako vhodnou investici pro zhodnocení kapitálu.
ad b) bytové jednotky U bytových jednotek došlo od roku 2008 do současné doby, v souvislosti s celkovým ekonomickým propadem, k poklesu cen a to v rozpětí cca 15-20%, a to jak u starší zástavby, tak u novostaveb. Je však nutné rovněž konstatovat, že ceny daného segmentu byly na podzim roku 2008 (kulminace cen) na dlouhodobě neudržitelné výši, což souviselo s celkovým „přehřátím“ trhu s nemovitostmi v daném období. Současná cenová úroveň se jeví jako stabilní a v krátkodobém i střednědobém horizontu lze očekávat spíše stagnaci cen, 120
případně mírné zvýšení cen za předpokladu zlepšování celkové ekonomické situace. Negativně by v krátkodobém horizontu mohlo na ceny daného segmentu zapůsobit zhoršování dostupnosti úvěrových prostředků.
ad c) rodinné domy U rodinných domů je situace obdobná jako u bytových jednotek, propad cen však byl o něco nižší, což je dáno i skutečností, že trh s daným segmentem nebyl v roce 2008 tolik „přehřátý“, jak u bytových jednotek. Současná cenová úroveň se jeví jako stabilní a v krátkodobém i střednědobém horizontu lze očekávat spíše stagnaci cen.
ad d) rekreační chaty Ceny rekreačních chat stále mírně klesají a tento vývoj lze očekávat i v nejbližším období. Uvedené je dáno zejména skutečností, že rekreační chaty jsou vnímány trhem jako zboží zbytné a na rozdíl od nemovitostí určených k trvalému bydlení, mají potencionální kupující tendenci v obdobích ekonomické nestability nákupy takovéhoto zboží odkládat.
Celkově lze u trhu s rezidenčními nemovitostmi v posledních třech letech dominantně sledovat převahu nabídky nad poptávkou, avšak ve vyhledávaných lokalitách tento trend neplatí a poptávka je buď v rovnováze, nebo mírně převyšuje nabídku (záleží na konkrétním segmentu trhu). Předpokládám, že minimálně v krátkodobém horizontu nedojde k žádnému zásadnímu posunu ve vztahu nabídky a poptávky.
121
Závěr V rámci své bakalářské práce jsem se zabýval tématem „Porovnávací metoda-aplikace v tržním ocenění rezidenčních nemovitostí“. V teoretické části jsem se snažil popsat základní filosofii porovnávací metody, používané postupy při její aplikaci a ukázal jsem na některá úskalí této metody. Zároveň jsem se i v této teoretické části snažil uvádět poznatky, které jsem k danému tématu postupně nasbíral během své praxe odhadce nemovitostí. V praktické části bakalářské práce jsem při ocenění dvou nemovitostí aplikoval porovnávací metodu jako jeden z indikátorů jejich tržní hodnoty. Z vlastní praxe mohu potvrdit, že v segmentu trhu rezidenčních nemovitostí, ke kterému je téma bakalářské práce vztaženo, je porovnávací metoda hlavním indikátorem tržní hodnoty a je běžně používána jak odhadci, tak znalci při odhadu obvyklé ceny. Při správné aplikaci indikuje porovnávací metoda velmi spolehlivě skutečnou tržní hodnotu rezidenčních nemovitostí. Každá z používaných metod při tržním oceňování nemovitostí (nákladová, výnosová a porovnávací metoda) má však svoje klady i zápory. Největším kladem porovnávací metody je dle mého názoru právě její schopnost reálně vystihnout vnímání konkrétní nemovitosti trhem a právě z tohoto důvodu dává poměrně přesné výsledky. Jejím největším záporem je však její závislost na vstupních informacích o porovnatelných vzorcích (nemovitostech), se kterými odhadce následně pracuje, a které přímo ovlivňují výsledek porovnávací hodnoty. Tato problematika je rovněž podrobněji rozebrána v kapitole „Úskalí porovnávací metody“. Tržní oceňování nemovitostí je nutné chápat jako tvůrčí proces, a to už jen ze samé podstaty nemovitostí, které jsou vždy jedinečné, neopakovatelné. Proto i ke každému odhadu tržní hodnoty je potřeba přistupovat individuálně a nenechat se svést k rutinnímu opakování naučených pravidel a postupů. Tržní oceňování je rovněž neustálým sledováním, vyhodnocováním a tříděním veškerých informací na trhu nemovitostí, ke kterým by se každý odhadce / znalec měl aktivně snažit dostat. Je to zároveň činnost, u které se dle mého názoru nedá nikdy s jistotou konstatovat, že jí člověk zvládnul stoprocentně, a že již není nic, co by se nemohl dozvědět. Rovněž si dovolím na tomto místě konstatovat, že tržní oceňování je činností, u které používání „zdravého rozumu“ a zároveň vypěstování si určitého citu pro vnímání trhu, je důležitější než brilantní znalost jakýchkoli vzorců a definic.
122
Na úplný závěr bych chtěl použít motto, které jsem při brouzdání Internetem objevil, a které plně vystihuje moje vnímání profese odhadce: "Najdi si práci, kterou miluješ - a už nikdy nebudeš muset pracovat!"43
Jsem rád, že jsem ve svém životě dostal příležitost se touto profesí zabývat a čím déle se jí věnuji, tím se mi stává větším koníčkem.
43
Citace z webových stránek spisovatele Jana Hartmana (http://www.hartman.estranky.cz/clanky/janhartman.html)
123
Seznam použité literatury Odborné publikace: 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 7., přeprac. a dopl. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 736 s. ISBN 978-80-7204-578-5 (BROž.). 2. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2009, 364 s. Praktická právnická příručka. ISBN 978-80-7201-761-4 (BROž.). 3. BRADÁČ, A.; SCHOLZOVÁ, V.; KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku 2012. Úřední oceňování majetku 2012. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno., 2011. s. 1-302. ISBN: 978-80-7204-772- 7. 4. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 3. vyd. Praha: Oeconomica, 2010, 143 s. ISBN 978-80-245-1639-4 (BROž.). 5. HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu „Oceňování podniku I“, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s., Praha, akademický rok 2011/2012. 6. JOKL, Miloslav, Miloslav JOKL a Daniel J JOKL. Teorie oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Institut oceňování majetku - Znalecký ústav, 1999, 301 s. ISBN 80707-9622-7. 7. KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2009. ISBN 978-802-4516-585. 8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3 (BROž.). 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 10. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 11. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. 12. ORT, Petr a Olga ŠEFLOVÁ. Cenové mapy České republiky 1/2011. Praha: DASHOFER, 2011. ISBN 978-80-86897-40-0. 13. ŠTEFAN, Rudolf. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2003, 195 s. ISBN 80-245-0547-9. 14. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902-1090-2. 124
15. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2 (BROž.). 16. ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 313 s. ISBN 80-869-2914-0. 17. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Vyd. 1. Praha: CEDUK, 2004, 256 s. ISBN 80-902-1093-7. 18. ZÍDEK, Pavel. Metodický pokyn Českomoravské stavební spořitelny, 06/2011.
Odborná periodika: 1. Odhadce a oceňování majetku: odborný čtvrtletník určený nejen pro odhadce majetku. ISSN 1213-8223. 2. Soudní inženýrství: časopis pro soudní znalectví v technických a ekonomických oborech. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. ISSN 1211-443X. 3. Znalec: časopis Komory soudních znalců České republiky.
Legislativní zdroje: 1. Vyhláška Ministerstva financí 387/2011 Sb. , kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 2. Zákon 151/97 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání Internetové a ostatní zdroje: 1. http://koridory.wz.cz/ 2. http://managementmania.com/ivsc-the-international-valuation-standards-committee 3. http://managementmania.com/tegova-the-european-group-of-valuers-associations 4. http://pid.planydopravy.cz/ 5. http://portal.mpsv.cz/sz/stat/nz/uzem 6. http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/trh_statnich_dluhopisu/sd/ 7. http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/home 8. http://www.epusa.cz/ 125
9. http://www.hartman.estranky.cz/clanky/jan-hartman.html 10. http://www.kr-stredocesky.cz/portal 11. http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/vrsd_emise_sdd_64071.html 12. http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=21&Clanek=27&Form=Detail 13. http://www.reality.cz/ 14. http://www.sreality.cz/ 15. http://www.tyden.cz/rubriky/relax/apetit/navstivili-jsme/blackdog-cantina-famozniburgery-od-cerneho-psa_211035.html 16. http://www.vino100.cz/ 17. www.znalecky.cz 18. www.justice.cz 19. www.ocenovaninemovitosti.cz 20. Údaje z vlastních databází odhadce – autora bakalářské práce.
126
127
128
