Podnikatelský nájem věci

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Podnikatelský nájem věci Bakalářská práce

Autor:

Jarmila Čapková Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

Mgr. Kateřina Holubová

2016

Prohlášení Prohlašuji, že jsem závěrečnou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Písku dne 30. 4. 2016

Jarmila Čapková

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala své vedoucí práce paní Mgr. Kateřině Holubové za věcné připomínky a vedení při tvorbě této práce.

Anotace Tato bakalářská práce je zaměřena na porovnání právní úpravy nájmu dle původního znění starého a nového občanského zákoníku. S novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. z roku 2012 došlo k podstatným změnám nejen v náležitostech spojených s nájmem ale i s formulací v zákoníku. Nájem obecně byl zjednodušen pro obě smluvní strany, kdy například pronajímatel již nemusí, v případě závažného porušení nájemní smlouvy, žádat o přivolení soudu, aby mohl nájem vypovědět. Oproti tomu nájemník může podnajmout část bytu osobě blízké bez předchozího souhlasu pronajímatele. V páté kapitole jsou srovnány nejdůležitější změny podle starého a nového občanského zákoníku. V závěru práce autorka vystihuje, na základě provedeného srovnání s přihlédnutím k užití v praxi, pohled na změny, které sebou změna zákona přinesla a shledává je spíše ku prospěchu smluvních stran. Klíčová slova: nájem, byt, nájemce, pronajímatel, práva a povinnosti, občanský zákoník

Annotation This bachelor thesis is aimed at the comparison of lease legislation according to the original version of the old and new Civil code. With the new Civil code č.89/2012 Sb. significant changes not only in requirements connected to the lease but also to the formulation of the code have been made. In general lease was simplified for both contracting parties. For example in case of a serious lease agreement breach, a lessor does not have to ask for the consent of the court to be able to terminate the lease. On the contrary a tenant can sublease a part of a flat to a close person without prior agreement of the lessor. In the fifth chapter the comparison of the most important changes according to the old and new Civil code is made. On the basis of made comparison the author looks at the changes brought by the change of law and finds them to be in favour of contracting parties. Key words: lease, flat, tenant, lessor, rights and obligations, Civil code

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

Nájem.................................................................................................................................. 9 1.1 Vymezení pojmů........................................................................................................ 10 1.1.1

Byt, jednotka ............................................................................................... 10

1.1.2

Družstevní byt ............................................................................................. 12

1.1.3

Služební byt ................................................................................................ 13

1.1.4

Nájem bytu zvláštního určení ..................................................................... 15

1.1.5

Nájemce a pronajímatel .............................................................................. 16

1.1.6

Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů .................................. 16

1.1.7

Podnájem..................................................................................................... 17

1.2 Jiné druhy nájmu ....................................................................................................... 18

2.

1.2.1

Nájem prostoru sloužícího k podnikání ...................................................... 18

1.2.2

Náhrada za převzetí zákaznické základny .................................................. 20

1.2.3

Pacht ............................................................................................................ 21

Nájemní smlouva ............................................................................................................. 22 2.1 Fikce uzavření nájemní smlouvy ............................................................................... 23 2.2 Náležitosti nájemní smlouvy ..................................................................................... 24 2.2.1

Nájemné ...................................................................................................... 26

2.2.2

Výše a druh nájemného ............................................................................... 27

2.3 Nájemní smlouva na dobu určitou ............................................................................. 29 2.4 Nájemní smlouva na dobu neurčitou ......................................................................... 30 3.

Nájem bytu ....................................................................................................................... 32 3.1 Vznik nájmu .............................................................................................................. 32 3.2 Zánik nájmu ............................................................................................................... 33 3.3 Peněžitá jistota ........................................................................................................... 36

4.

Práva a povinnosti stran ................................................................................................. 38 4.1 Práva a povinnosti pronajímatele .............................................................................. 38 4.2 Práva a povinnosti nájemce ....................................................................................... 39

5.

Srovnání nejdůležitějších změn podle nového a starého občanského zákoníku ....... 42

Závěr ........................................................................................................................................ 45 Bibliografie .............................................................................................................................. 47 5

Elektronické zdroje ................................................................................................................ 48 Zákony ..................................................................................................................................... 49 Seznam zkratek ...................................................................................................................... 50 Judikáty ................................................................................................................................... 51 Seznam příloh ......................................................................................................................... 52

6

Úvod Většina lidí si pod nájmem představuje pouze nájem bytu nebo jiné nemovitosti, ale pronajmout lze skoro vše a to jak věc movitou, tak věc nemovitou. Často se setkáváme s pronájmem věcí movitých jako například auta, pily, zahradní sekačky a další. Bydlení je důležitou lidskou potřebou, proto se tato otázka ve společnosti neustále řeší. Ať je to druh bydlení, ceny a také zvýhodněné financování formou hypotéky. Z důvodu, že mnoho mladých lidí nemá finance na pořízení vlastního bydlení, tak využívá možnost pronájmu. Lidé řeší, kde budou bydlet, protože bydlení je součástí základního živobytí. Proto je práce zaměřena na nájem věci nemovité. Tato bakalářská práce pojednává o nájmu jakožto jednoho z klasických institutů soukromého práva. Téma podnikatelský nájem věci jsem si zvolila také proto, že mám k dané problematice blízko, jakožto majitelka nájemních nemovitostí. Problematika nájmu je tedy v práci blíže vysvětlena po právní stránce a to jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele. Práce přináší též porovnání a posouzení nejběžnějších vztahů vyplývajících z daného tématu podle starého občanského zákoníku

(dále jen „OZ“)

a nového občanského zákoníku

(dále jen „NOZ“). (NOZ 89/2012 Sb.) Téma práce je omezeno na nájem věci nemovité a to konkrétně určené pro bytové účely. Zaměřím se tedy především na právní vztahy a výklad pojmů jako je vznik a zánik nájmu, subjekty nájmu a práva a povinnosti stran nájemního vztahu. Práce je pro lepší přehlednost rozdělena do pěti kapitol. První kapitola vymezuje základní pojmy, přibližuje pojmy jako je byt a jeho definice. Dále kdo je nájemce a pronajímatel, rozdíl mezi nájmem a podnájmem. V druhé kapitole je práce zaměřena blíže na nájemní smlouvu a její náležitosti. Specifikace rozdílů nájemní smlouvy na dobu určitou a nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Třetí kapitola upřesňuje vznik a zánik nájemního vztahu a to podle NOZ v porovnání s OZ. Důležitou součástí této kapitoly je pojednání o peněžité jistotě. Čtvrtá kapitola srovnává práva a povinnosti smluvních stran. Práva a povinnosti dopadají na obě strany nájemního vztahu a to jak na nájemce, tak na pronajímatele. 7

Pátá kapitola obsahuje porovnání nejpodstatnějších rozdílů a změn, které přinesl NOZ. Závěr práce obsahuje pohled na přínos změn NOZ vůči oběma smluvním stranám. Některé změny jsou více přínosné pro pronajímatele a naopak méně pro nájemníka, jiné změny jsou zase přínosnější pro nájemníka a více jej chrání.

8

1. Nájem Nájmem se rozumí přenechání věci do užívání jiné osobě na základě uzavření nájemní smlouvy. Jedná se o vztah mezi smluvními stranami, kde na straně jedné vystupuje pronajímatel a na straně druhé nájemce. Pronajmout lze věci nemovité nebo movité. Do začátku je důležité zmínit, že pokud je užívána věc z titulu spoluvlastnictví, nejde o nájem. Často jsou sloučeny pojmy nájem a nájemní smlouva, z toho důvodu je třeba zdůraznit jejich odlišnost. „ Nájem je právní vztah, který vzniká na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je tedy nezbytným předpokladem vzniku nájmu a obráceně, nájem by bez nájemní smlouvy nemohl vzniknout.“ (Houska, 2012)

NOZ definuje nemovité a movité věci v § 498 takto:

Nemovité a movité věci (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

Tato práce je zaměřena na pronájem nemovité věci určené k bydlení. Pronajmout je dále možné i část nemovité věci. (§ 2202 odst. 1 NOZ) Právní vztah tohoto nájmu upravuje nájemní smlouva, blíže specifikovaná v druhé kapitole této práce - Nájemní smlouva. Nájem je upraven v NOZ č. 89/2012 Sb. hlava II. závazky z právních jednání, 2. díl Přenechání věci k užití jinému ve 3. oddíle - Nájem. Samotný nájem nemovité věci je blíže upraven v § 2235 až § 2301 NOZ. Jednou z novinek, kterou přinesl NOZ je možnost pronajmout i věc, která v budoucnu teprve vznikne. Předpokladem je dostatečné určení v době uzavření nájemní smlouvy. (JUDr. Iva Hutařová, 2013)

9

„Rozsudkem nejvyššího soudu z roku 2006 může být předmětem nájmu i soubor věcí v právním smyslu, podle okolností např. byt, nebytové prostory, pozemek, které se pronajímají ke specifickému účelu jako ucelený soubor, jako věc hromadná (universitas rerum), kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci. Bylo-li smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem, byla tedy předmětem nájmu věc hromadná.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu 32 Odo 1263/2006)

Je třeba brát výše uvedený příklad s ohledem na zákoník platný v dané době, kdy podstata zůstala zachována.

1.1

Vymezení pojmů

1.1.1 Byt, jednotka Byt Byt je obytná místnost nebo soubor místností, splňující požadavky pro trvalé bydlení a je určen k tomuto užívání. Byt má být dostatečný, aby sloužil k trvalému obývání. Způsobilý byt k nastěhování a k obývání, je byt, který je odpovídající podle ujednání ve smlouvě. Když ve smlouvě není žádné takové ujednání, jedná se o byt, který je v dobrém stavu, čistý a jsou zajištěna běžná plnění s jeho užíváním. Například je zde zajištěna voda, topení, elektřina apod. Byt je konkrétně vymezený prostor, který slouží k bydlení. Pojem byt nepodléhá rozhodnutí stavebního úřadu. (Pšenko, a další, 2014) Podle § 2236 NOZ je byt definován takto: (1) Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s 10

nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. (2) Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Znamená to tedy, že vlastník může pronajmout například loď a tento nájemní vztah potvrdit nájemní smlouvou podřízenou příslušnými paragrafy o nájmu bytu. Od roku 1994 byly vztahy k bytovým i nebytovým prostorům upraveny samostatným předpisem, jímž byl zákon o vlastnictví bytu č. 72/1994 Sb. Tento předpis uváděl, že bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. (č. 72/1994 Sb. zákon o vlastnictví bytu § 2 odst. b). Byt musel být určen k bydlení podle stavebního úřadu, a pokud byla sepsána nájemní smlouva na byt, ale podle stavebního úřadu se jednalo o nebytový prostor, došlo k rozporu se zákonem a znamenalo to neplatnost smlouvy. Podle NOZ je směrodatné, že se jedná o prostor, který je určen k bydlení a nemusí tak rozhodnout stavební úřad. Byt musí být pro bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. I když podle kolaudačního rozhodnutí se jedná o nebytový prostor, tak lze na tento vhodný prostor sepsat nájemní smlouvu na byt. Prostor musí splňovat požadované hygienické předpisy a také stavebně-technické uspořádání. Pokud daný prostor tyto požadavky nesplňuje, je zde riziko pokuty vůči nájemci až do výše 200 000 Kč nebo může stavební úřad zakázat užívání. (Gürlich, 2014) Díky tomuto zákonu bylo umožněno vlastníkům bytového fondu převádět byty nebo nebytové prostory do soukromého vlastnictví fyzických nebo právnických osob. Tento zákon byl v NOZ zrušen k 1. 1. 2014. „Základním znakem bytu je skutečnost, že se jedná o ucelenou jednotku schopnou plnit samostatně funkci bydlení, a nikoli o její pouhé jednotlivé části. Takovou jednotkou může být za určitých okolností i jediná místnost, například u garsoniér nebo tzv. studiových bytů.“ (Pšenko, a další, 2014) Často se pronajímají prostory, které nesplňují požadavky na trvalé bydlení. Není to byt ve smyslu zákona, aby v této situaci šlo uzavřít nájemní smlouvu řídící se speciálními ustanoveními jako u bytu. Typický příklad je, že vlastník bytu, který sám v bytě bydlí, 11

pronajímá studentovi pouze jeden pokoj. V tomto případě, nemůže být jedna místnost vymezena jako byt. Tak se v tomto případě nejedná o nájem bytu, ale jedná se o obecný nájemní vztah. Nelze ani v tomto případě mluvit o podnájmu, protože v případě podnájmu není vlastník bytu smluvní stranou. (Pšenko, a další, 2014)

Příklad „Babička Podnikavá se po smrti svého manžela rozhodla, že pronajme jeden pokoj ve svém bytě studentovi. S tímto studentem sdílí kuchyni koupelnu aj. Vzhledem k tomu, že pokoj není schopen samostatně plnit nároky trvalého bydlení, jedná se o obecný nájem. Babička Movitá se po smrti svého manžela rozhodla, že k hornímu patru ve svém rodinném domě vybuduje samostatný vchod. Ačkoli takto oddělené prostory nikdy nenechala zkolaudovat jako oddělenou bytovou jednotku, mladá rodina, která v horním patře bydlí, je v pozici nájemce chráněna speciálními ustanoveními o nájmu bytu, jelikož horní patro je fakticky samostatným bytem.“ (Pšenko, a další, 2014) Jednotka „Jednotka je bytový či nebytový prostor v nemovitosti, ke kterému náleží společné části nemovitosti.“ (Pšenko, a další, 2014) Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně pojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá (§ 1159 NOZ)

1.1.2 Družstevní byt Nájem družstevního bytu upravují zvláštní předpisy. Práva a povinnosti stran vychází především ze stanov nebo společenské smlouvy. Družstevní byt nebývá ve vlastnictví fyzické osoby ale ve vlastnictví právnické osoby a je obývaný členem nebo společníkem této právnické osoby. Ustanovení o nájmu družstevního bytu je upraveno v zákoně č. 90/2012 Sb. § 741 - § 747 a zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu v § 2240 NOZ.

12

§ 2240 Zvláštní ustanovení o nájmu družstevního bytu Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele. Znamená to, že nájem družstevního bytu se trochu liší od nájmu běžného bytu. Nejdůležitější rozdíl je v právech a povinnostech, které se odvozují podle členství v družstvu a to z důvodu toho, že tyto nájemní smlouvy jsou uzavřeny se členy družstva. Nájemní vztah je mezi bytovým družstvem a členem družstva. Tyto nájemní smlouvy se upravují zejména stanovy družstva. Před koupí družstevního bytu a vstupu do družstva, který s touto koupí bytu souvisí, je dobré si důkladně přečíst stanovy družstva a také podmínky, které určují, jak jsou nájemní smlouvy uzavírány. V případě, že družstvo pronajme byt nečlenovi bytového družstva, pak se jedná o obecný nájem bytu. (Pšenko, a další, 2014)

1.1.3 Služební byt Služební byt byl původně vymezen v zákoně č. 41/1964 Sb. o hospodaření s byty. Tento zákon byl nahrazen zákonem č. 509/1991 Sb. Služební byt následně definoval zákon č. 102/1992 Sb. k 1. lednu 1992 § 7 takto: Služebními byty jsou byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání. Smlouvu o nájmu služebního bytu k výše uvedeným bytům lze uzavřít pouze pokud je splněna podmínka, že se nájemce zaváže zajišťovat práce, na které je nájem tohoto bytu vázán, přičemž závazek vykonávat konkrétní práci musí být obsažen v nájemní smlouvě. Dále se za služební byty považují byty ve vlastnictví nebo nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků. I zde se uplatní ustanovení, že smlouvu o nájmu služebního bytu k výše uvedeným bytům lze uzavřít pouze pokud je splněna podmínka, že se nájemce zaváže zajišťovat práce, na 13

které je nájem tohoto bytu vázán. Na rozdíl od prvního případu není však u těchto služebních bytů zapotřebí, aby byla v nájemní smlouvě specifikována konkrétní práce. Služebními byty jsou též byty ozbrojených složek, za které se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování osob, které jsou přesně vymezeny uvedeným zákonem. Jde například o vojáky z povolání, občanské pracovníky vojenské správy atd. V současné době upravuje nájem služebního bytu § 2297 - § 2299 NOZ takto: § 2297 Je-li nájem bytu ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a je-li podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební, mohou být práva nájemce služebního bytu omezena. To platí i v případě, je-li v této souvislosti ujednán nájem domu. § 2298 (1) Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci podle § 2297, aniž k tomu měl vážný důvod. (2) Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci. § 2299 Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží. NOZ v zásadě zachovává podmínky pro osoby tohoto nájemního vztahu. Pronajímatele, v tomto případě zaměstnavatele a druhou stranu nájemce, který je v tomto případě zaměstnanec. Rozdíl proti běžné úpravě nájmu je v zániku nájmu. Nájem zaniká, když je ukončen výkon práce nájemce pro pronajímatele.

14

Příklad „ V případě, že pan Zručný v únoru z důvodu lepší pracovní nabídky přestane vykonávat práci pro pana Movitého, který panu Zručnému poskytuje služební byt, skončí nájemní vztah poslední den března – následujícího kalendářního měsíce. V případě, že by pan Zručný přestal vykonávat práci ze zdravotních důvodů nebo odchodu do důchodu, nebo dostal výpověď, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy pan Zručný přestane vykonávat práci“ (Pšenko, a další, 2014)

1.1.4 Nájem bytu zvláštního určení Byt zvláštního určení je byt, který je určený pro ubytování osoby se zdravotním postižením, byt v domě se zařízením pro osoby se zdravotním postižením, nebo byt v domě s pečovatelskou službou. (Novotný, a další, 2014) Podle § 2300 NOZ nájem bytu zvláštního určení je upraven takto: § 2300 (1) Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení. (2) Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Byty zvláštního určení jsou většinou zřizovány z veřejných prostředků. Nájemní smlouvu může pronajímatel uzavřít pouze s písemným doporučením zřizovatele. Také u výpovědi pronajímateli je nutný souhlas zřizovatele. Další specifickou věcí u tohoto druhu nájmu je úprava v případě, když nájemce tohoto bytu zemře. Nájemní smlouva nepřechází na jiné osoby. Úmrtím nájemce nájem bytu zvláštního určení končí. Osoby, které v tomto bytě spolu s nájemcem bydlely, pronajímatel vyzve k vyklizení bytu. Osoby musí vyklidit byt nejpozději do 3 měsíců. (Pšenko, a další, 2014) 15

1.1.5 Nájemce a pronajímatel Nájemce je osoba, která za úplatu využívá přenechanou věc. V našem případě se jedná o uživatele bytu, kterého běžně označujeme také jako nájemník. Nájemce je podle nájemní smlouvy povinen dodržovat všechna ustanovení, to znamená, že má své povinnosti, ale také má svá práva. Blíže k tématu ve čtvrté kapitole - Práva a povinnosti stran. § 2213 Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné. Pronajímatel je osoba, která vlastní danou věc a přenechává jí za úplatu druhé osobě – nájemci. Pronajímatel má svá práva a povinnosti. § 2205 Nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. § 2206 (1) Pronajímatel odevzdá nájemci věc v ujednané době, jinak v den následující poté, co jej o to nájemce požádá. (2) Pronajímatel odevzdá nájemci věc se vším, co je třeba k řádnému užívání věci.

1.1.6 Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů Věc určená k pronájmu může mít i více než jednoho vlastníka. V případě, kdy je vlastněna více subjekty jedná se o podílové spoluvlastnictví. Pokud je vlastněna společně manžely tak 16

se jedná o společné jmění manželů. Těmto subjektům náleží vlastnické právo společně. (§ 1115 NOZ) Spoluvlastníci jsou v takovém případě bráni za jedinou osobu a s danou věcí nakládají jako jediná osoba. Každá z těchto spoluvlastníků má právo k celé věci a je vlastníkem svého podílu. (§ 1116 - § 121 NOZ) S tím souvisí práva a povinnosti každého ze spoluvlastníků, kdy každý má určitý podíl na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. (§ 1122 NOZ) V případě nájmu je důležité počítat s tím, že každý ze spoluvlastníků má právo na správu společné věci a při rozhodování o záležitostech spojených s touto věcí se váha hlasu spoluvlastníka počítá podle velikosti jeho podílu. (§ 1126 NOZ) V případě jednání o společné věci rozhoduje většina hlasů a dané rozhodnutí je platné pro všechny spoluvlastníky v případě, že byli všichni vyrozuměni o potřebě rozhodnout. Ve výjimečných případech, kdy je vyžadováno okamžité jednání, může rozhodnout dvou třetinová většina. (§ 1128 NOZ) V případě pronájmu společné věci na dobu delší než deset let, je nutný souhlas všech spoluvlastníků. (§ 1132 NOZ) Výše zmíněné má přímý vliv na pronájem věci ze strany pronajímatele. Je určitě na místě, před jednáním o podepsání nájemní smlouvy, ověřit vlastníky věci v katastru nemovitostí. V případě, kdy by nájemní smlouvu podepsal pouze jeden ze spoluvlastníků a nebyl zplnomocněn ostatními, případně nepředložil zápis z jednání o nakládání se společnou věcí, mohla by se smlouva považovat za neplatnou.

1.1.7 Podnájem Podnájem je forma nájmu, kdy nájemce přenechá byt nebo jeho část třetí osobě. V případě, kdy v bytě nadále sám trvale bydlí a zároveň se jedná o osobu blízkou, nepotřebuje souhlas pronajímatele. Má však povinnost bezodkladně a to do dvou měsíců, oznámit pronajímateli změnu počtu osob. Podnájem je upraven v § 2215 - § 2216 a § 2274 - § 2278 NOZ. V případě, že nájemce v bytě trvale nebydlí, může také přenechat byt nebo jeho část třetí osobě. Potřebuje k tomu ovšem souhlas pronajímatele. Tento souhlas vyžaduje písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce od obdržení žádosti, platí, že je souhlas s podnájmem udělen. Je důležité poukázat na to, že je-li podnájem v rozporu 17

s ustanovením dle § 2274 a § 2275 NOZ, dochází k hrubému porušení povinností ze strany nájemce. Maximální počet osob v bytě je limitován. Tento limit je s ohledem k velikosti bytu. Všechny osoby musí žít v bytě v obvyklých pohodlných podmínkách a také splňovat podmínky hygienické. Počet není specifikován. (Pšenko, a další, 2014) Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem je chráněn dle NOZ, že práva nelze omezit pod minimální úroveň, kterou stanovuje zákon. Podnájemce ale tuto ochranu nemá. Je tedy důležité pro podnájemce úprava vzájemných práv a povinností v podnájemní smlouvě. Kdyby neměl podnájemní vztah jiné smluvní ujednání, tak by byla možnost ukončit tento podnájemní vztah bez výpovědní doby i bez udání důvodů. Podnájem končí společně s nájmem. Nájemce má tedy povinnost sdělit podnájemci rozhodnutí ukončení nájmu a to především den skončení nájmu a délku výpovědní doby. Dle OZ platilo, že pronajatý byt není možné přenechat do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele. V případě nesplnění této podmínky byla smlouva považována za neplatnou. (§ 719 OZ) Touto změnou je řešena otázka, jak řešit dřívější podnájmy, respektive i nájmy. Jsou to smlouvy, které vznikly před účinností NOZ a řídily se podle dřívější dispozitivních pravidel zákoníku, to znamená, že ve smlouvě není zákaz, ale ani svolení. I když účinnost zákoníku byla ukončena, tyto podnájemní vztahy trvají a dále je můžeme i prodloužit. V případě, že tyto podnájemní vztahy skončí, pak se již musíme řídit novou právní úpravou a to, že nájemce může dát věc do podnájmu, bez souhlasu pronajímatele, jedná-li se o osobu blízkou. (§ 3074 NOZ)

1.2

Jiné druhy nájmu

Tato práce je zaměřena na podnikatelský nájem věci. Blíže se zaměřuje na nájem bytu. Nicméně považujeme za vhodné uvést i některé jiné druhy nájmu blízké právě nájmu bytu.

1.2.1 Nájem prostoru sloužícího k podnikání Dříve bylo upraveno podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, to je zrušeno NOZ. Zvláštní právní úpravou se řídí pouze nebytové prostory, které jsou za 18

účelem podnikání, na ostatní nebytové prostory se tato úprava nevztahuje. Jako např. na nájem garáže osobního auta uplatníme obecný nájem. I když není výslovně vyjádřeno, je zachována dispozitivnost právní úpravy. (§ 1 odst. 2 NOZ) Obsah smlouvy je hodně zjednodušen, stačí určit předmět nájmu. Pokud není sjednáno nájemné, je výše obvyklá s přihlédnutím k výši nájemnému obdobných prostor podle § 2217 odst. 1. NOZ Nájemní smlouva k nebytovým prostorům sloužícím k podnikání nemusí být písemně. K porovnání s dřívějším obsahem smlouvy, musela smlouva obsahovat: předmět nájmu, účel, výši nájemného nebo způsob určení výše nájemného, výši úhrady za služby nebo způsob určení výše, údaj o předmětu podnikání. Nájemce se souhlasem pronajímatele může nemovitou věc, kde je prostor k podnikání přiměřeně opatřit např. štíty nebo jinými znameními, aby upozornil na své prostory, ve kterých podniká. Má-li pronajímatel vážný důvod, pak toto označení může nájemci odmítnout. Když nájemce požádá pronajímatele písemně o souhlas a pronajímatel se do jednoho měsíce nevyjádří, bereme, že pronajímatel s tím souhlasí. Při skončení nájmu, musí nájemce tato znamení odstranit a uvést danou nemovitou věc do původního stavu. Pokud chce nájemce převést svou podnikatelskou činnost, může převést nájem prostoru, který slouží k podnikatelské činnosti na jinou osobu, ale pronajímatel musí souhlasit. Souhlas pronajímatele a také smlouva o převodu nájmu musí mít písemnou formu. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání může být uzavřena na dobu určitou i na dobu neurčitou. Výpovědní doba je tříměsíční, ve výpovědi musí být uveden její důvod, pokud není ve výpovědi uveden její důvod, je výpověď neplatná. Nájemce může vypovědět nájem před uplynutím doby i u smlouvy na dobu určitou a to z důvodu podle § 2308 NOZ: -

ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,

-

přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo

-

porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci 19

Také pronajímatel má právo vypovědět i smlouvu na dobu určitou dříve než uplyne ujednaná doba a to za konkrétních situací podle § 2309 NOZ: - má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo - porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. U nájmu, který byl sepsán na dobu neurčitou, má strana právo vypovědět tuto smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou. Pokud má k výpovědi strana vážný důvod, je tato doba zkrácená na tři měsíce. Ale však u smluv, u kterých trvá nájem déle než pět let a s ohledem k okolnostem, za kterých nemohla stran výpověď předpokládat je výpovědní doba šestiměsíční.

1.2.2 Náhrada za převzetí zákaznické základny Nový zákoník ochraňuje nájemce, kteří si v pronajatém prostoru vybudovali prosperující a dobře fungující provoz se svými věrnými zákazníky. (§ 2315 NOZ) To znamená, že si získali nové klienty a naučili je chodit k nim do provozovny, jako příklad poslouží třeba pekařství. Náhradou v tomto případě se rozumí, že pronajímatel dal výpověď nájemci a po ukončení nájmu, pekařství pokračuje stále, ale již s jiným nájemcem. Toto, tak zvané právo na náhradu za výhodu pronajímatele je uplatňováno u pronajímatele, ne u nového nájemce, který stojí mimo tento právní vztah. Kdyby však nový nájemce konal ve zlé víře, je možné použít povinnost k náhradě škody na základě deliktu. Toto je dispozitivní pravidlo, které si může pronajímatel s nájemcem ve smlouvě vyloučit. I v nájmech, které vznikly před účinností nového zákoníku, je toto právo uplatněno. (§ 3074 NOZ) Nájemce a jeho předpoklady, kdy může žádat o náhradu za převzetí zákaznické základny: -

nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele,

-

nájem neskončil z důvodu hrubého porušení povinností nájemcem, 20

-

došlo k převzetí zákaznické základny vybudované nájemcem,

-

pronajímatel nebo nájemce získal tímto převzetím výhodu.

(Bezouška, a další, 2013)

1.2.3 Pacht Na jedné straně je propachtovatel a na druhé straně je pachtýř. Propachtovatel se pachtovní smlouvou zavazuje přenechat dočasně pachtýři věc k užívání a požívání. Pachtýř je zavázán smlouvou platit propachtovateli pachtovné nebo mu poskytovat poměrnou část výnosu z přenechané věci. Pečuje o věc jako řádný hospodář. V jedné smlouvě můžeme přenechat i více věcí. Věci, které slouží k užívání i k požívání. Pokud propachtatel propachtovanou věc zlepší a pachtýř tímto zlepšením může dosáhnout vyššího výnosu, tak propachtatel má právo na přiměřené navýšení pachtovného. V případě vady věci musí propachtatel vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Pokud vadu odstraní pachtýř, má nárok na náhradu vynaložených nákladů. Když neodstraní propachtovatel vadu bez zbytečného odkladu a z toho důvodu klesne pachtýři výnos pod polovinu běžného výnosu, má pak nárok na slevu. Pokud jde o vadu, které ztěžuje nebo dokonce znemožňuje požívání věci. Pokud z té věci je pouze nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného anebo také má právo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby. Pacht můžeme sjednat na dobu určitou i na dobu neurčitou. Pokud je sjednán pacht na dobu neurčitou a chceme, aby pacht skončil koncem pachtovního roku, můžeme vypovědět pacht v šestiměsíční výpovědní době. Tato výpověď se dává písemnou formou, pokud i smlouva byla uzavřena písemně. Podle NOZ je oddělen pacht, který má speciální právní úpravu od nájmu. Důvodem je odlišení obou institutů v odlišné hospodářské funkci. Nájmem se rozumí, že je daná věc přenechána k užívání a užitky pro svou potřebu lze brát z této věci jen v omezeném množství. Na rozdíl od nájmu je pacht k požívání, to znamená, že předmětem pachtu, je pouze věc, která takový užitek přináší. Podle hospodářského účelu určíme, jestli se bude jednat o nájem věci nebo o pacht. Při přenechání k užívání určitého prostoru pro podnikatelskou činnost, jedná se zpravidla o nájem. Když přenecháme prostor zařízený a s inventářem, jako je např. restaurace, spíše se jedná o pacht. (§ 2332 - § 2357 NOZ)

21

2. Nájemní smlouva Smlouva je dohoda nejméně dvou účastníků. Dělíme je na smlouvy, kdy mají strany vzájemné závazky – synallagmatické1 a kdy závazek vznikne jen jedné straně, to jsou smlouvy asynallagmatické2. (Novotný, a další, 2014) Synallagmatické smlouvy jsou takové smlouvy, kde je navzájem podmíněné plnění. Tyto smlouvy zavazují obě strany smlouvy k plnění závazků navzájem. Plnění závazků může požadovat subjekt, který svůj závazek již dříve splnil anebo je ten závazek teprve ochoten a schopen splnit navzájem s druhou stranou. (§ 1911 NOZ) Asynallagmatické smlouvy, jsou takové smlouvy, kde není vzájemná vázanost plnění. Jedná se o smlouvu zavazující jednu stranu. Patří sem např. darovací smlouva. (§ 1912 NOZ) Smlouvou strany projevují svoji vůli uzavřít mezi sebou závazek a podle obsahu té smlouvy se řídit. Strany si ujednají obsah smlouvy. Obě strany smlouvy se musí shodnout na obsahu smlouvy. Smlouvu sjednat při svobodné vůli obou stran. Do smlouvy zanést co uznají za vhodné a zároveň to není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Stranám v mezích právního řádu je ponechána vůle si svobodně ujednat obsah jejich smlouvy. Pokud se strany dohodnou na podstatných náležitostech, tak již tím okamžikem vznikne nájemní smlouva, není zapotřebí, aby pronajímatel v ten moment odevzdal věc nájemci. V takovém případě jde o konsensuální smlouvu. Nájemní smlouva je dokument, jehož náležitosti upravuje NOZ. Touto smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. (Eliáš, 2014) Nájemní smlouvy na nemovitosti včetně smluv, uzavřených do 31. prosince 2013 se od 1. ledna 2014 řídí úpravou v NOZ. Ostatní nájemní smlouvy se řídí právní úpravou účinnou v době jejich uzavření. (Novotný, a další, 2014)

1

Synallagmatický – znamená vzájemně podmíněný

2

Asynallagmatický – znamená vzájemně nepodmíněný

22

Nájemní smlouva má písemnou formu, ale pronajímatel nemůžu poukázat na neplatnost v případě nedodržení formy této smlouvy ze strany nájemce. Doporučuje se však v zájmu právní jistoty aby nájemní smlouva mezi nájemcem a pronajímatelem sjednána písemně. (§ 2237 NOZ). Pokud nebyla smlouva sjednána písemně, tak se zásadou, že „smlouvy se mají dodržovat“, je i pouze ústní smlouva závazná. V takovém případě, se může pouze nájemce dovolat na neplatnost smlouvy z důvodu, že smlouva nebyla sjednána písemně. Pronajímatel nemůže namítat, že smlouva nebyla platně uzavřena i když nebyla sjednána písemně. Je zde výhoda pro nájemce, který může neplatnost smlouvy namítnout a s pronajatého bytu se kdykoliv odstěhovat. Pronajímatel však nemůže jen tak nájemce vystěhovat z důvodu, že není uzavřena písemná nájemní smlouva. (Pšenko, a další, 2014) Předmětem nájmu, v našem případě, může být nemovitá věc nebo její část. Nově také věc, která teprve vznikne v budoucnu, pokud je možné jí přesně definovat při uzavírání nájemní smlouvy. Jedná se například o budovu, která je již postavena, ale není ještě zkolaudována. Může se také jednat o prostor určený ke konkrétní činnosti. Například kadeřnictví, které již fyzicky existuje, ale není ještě zkolaudováno k účelu, ke kterému bude nájemci sloužit. I v takovém případě lze uzavřít nájemní smlouvu předem. Pokud se jedná krátkodobé účely, o rekreaci, hotel, nelze v takovém případě uzavřít nájemní smlouvu k bytu. (Pšenko, a další, 2014) Užívání cizí věci je předmětem nájemní smlouvy. Nejedná se o právo vlastnické, ale o dočasný převod užívacího práva k věci. Tímto se nájemní smlouva odlišuje od kupní smlouvy, smlouvy o zápůjčce a smlouvy o dílo.

2.1

Fikce uzavření nájemní smlouvy

Pokud strany neuzavřely žádnou nájemní smlouvu a nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, bereme, že je nájem po právu a smlouva jako by byla uzavřena. Právní fikce je po těch třech letech a znamená, že smlouva se považuje za řádně uzavřenou. Za dobrou víru můžeme považovat například, že nájemce platí nájemné, nebo ze strany pronajímatele, že předal byt nájemci. (Bezouška, a další, 2013)

23

2.2

Náležitosti nájemní smlouvy

NOZ je postaven na smluvní volnosti stran, to znamená, že si můžeme ujednat skoro cokoliv, co zákon nezakazuje, neporušovat dobré mravy, veřejný pořádek a práva týkající se postavení osob. Práva a povinnosti, které vzniknou ze smlouvy, by měly být pro obě strany vyvážené. Záleží na smluvních stranách, co si upraví v nájemní smlouvě, ale jsou náležitosti, které musí smluvní strany dodržet. Náležitosti rozeznáváme jako podstatné a nepodstatné. Při určení náležitostí je důležité rozlišit, zda se jedná o smlouvu pojmenovanou nebo nepojmenovanou. (Pauldura, 2014) V případně nájemní smlouvy se jedná o smlouvu pojmenovanou, která musí obsahovat podstatné náležitosti. Do smlouvy patří přesné označení obou stran nájemního vztahu. Na straně jedné pronajímatel a na straně druhé nájemce. Ve smlouvě je uvedeno jméno, příjmení a bydliště pronajímatele. Nájemce jméno a příjmení, dosavadní bydliště. Pokud je společný nájem, tak údaje všech nájemců. Pokud bude chtít nájemce přibrat dalšího člena do své domácnosti, může si pronajímatel vyhradit právo, že musí s tím souhlasit. Nelze to v případě, že je to osoba blízká nájemci, nebo se jedná o případ zvláštního zřetele hodný, to je myšleno např. ošetřovatel, opatrovník. Dále je označen předmět nájmu a to přesné označení bytu, domu a také jeho příslušenství. To znamená, že je přesně uvedeno, ve kterém městě, ulici se konkrétní dům s bytem nachází. Popisné číslo domu, číslo podlaží, číslo bytu. Dále jsou v předmětu nájmu uvedeny ve smlouvě další náležitosti a to: z jakých místností se byt skládá, kuchyně a další místnosti, např. koupelna, předsíň apod. Do smlouvy je zanesen způsob vytápění jako např., že je byt vytápěn lokálně kamny. Také se uvádí celková výměra podlahové plochy bytu v m2, pokud se nájemné určuje podle tohoto údaje. Do smlouvy se může popsat stav bytu a to i stav vybavení, popsat tyto stavy do předávacího protokolu nebo jiného protokolu. Tento protokol je pak nedílnou součástí nájemní smlouvy. Dalším důležitým bodem je termín předání, a to konkrétní datum, kdy bude pronajímatelem předán byt nájemci a nájemce může byt užívat. Ve smlouvě je určeno, jestli se jedná o nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. U doby určité je přesně uveden datum, kdy tím datem končí nájemní smlouva. Uplynutím této sjednané doby, když není dohodnuto jinak, končí doba nájmu a nájemce je povinen byt vyklidit. Pokud je sjednaná 24

nájemní smlouva na dobu neurčitou, tak je napsán datum, od kterého začíná nájemní smlouva a nájem skončí dohodou nebo výpovědí nájmu. Dále je ve smlouvě uvedena výše nájemného a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob platby nájemného a den v měsíci, ke kterému je dána splatnost. Do nájemní smlouvy je zapsáno, v jaké výši bylo nájemné dohodnuto, v jaké měně a že je částka měsíční. Lze také uzavřít smlouvu, kde výše nájemného nebude ujednána, pak vzniká pronajímateli nájemné v takové výši, jaká je výše v místě obvyklém za nájem obdobného bytu a za obdobných smluvních podmínek. Pokud se ujedná, že se bude výše nájemného každoročně zvyšovat, je potřeba ve smlouvě upřesnit, jestli se jedná o procentní navyšování a uvést např. zvýšení nájemného bude o 3Kč za m2 podlahové plochy bytu. Pokud se strany smlouvy nedohodly na zvyšování, ale naopak si ujednaly, že se nájemné zvyšovat nebude, je potřeba tuto možnost, že nájemné nebude navyšováno uvést ve smlouvě. Platby za služby poskytované v rámci užívání bytu, to je např. dodávka tepla, dodávka vody, odvádění odpadních vod a další. V nájemní smlouvě jsou tyto platby uvedeny jako výše záloh na služby spojené s užíváním bytu. Co by také mělo dále být zapsáno ve smlouvě je peněžní jistota. Peněžní jistota nesmí být ve větší výši, než je šestinásobek měsíčního nájemného. V nájemní smlouvě se zapíše výše jistoty, co z této peněžní částky bude čerpáno a za jakých podmínek může být čerpáno. Je uvedeno, že bude čerpáno v případě pohledávek na nájemném, k úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu a po čerpání nájemce doplní jistotu do původní výše. Pokud nájemce nedoplní danou částku do peněžní jistoty, není to důvod k výpovědi ze smlouvy. Můžou si strany ujednat také úroky z jistoty ve výši zákonné sazby. Vrácení jistoty a popř. započtení dlužné částky z nájmu je po skončení nájmu. Dalším bodem smlouvy jsou práva a povinnosti stran, kde mohou být napsána odkazy na příslušné ustanovení, mimo jiné užívání bytu řádně v souladu s nájemní smlouvou. Je dále uvedeno, co hradí nájemce a co pronajímatel, kde nájemce hradí pouze běžnou údržbu a opravy související s užíváním bytu. Do smlouvy lze uvést také ujednání, které určí způsob náhrady nebo výměny předmětů vnitřního vybavení. Právo nájemce podnikat v nájemním bytě, můžeme konkretizovat do smlouvy. A také např. ujednání o zvýšení nákladů s úklidem společných prostor v domě, na provoz výtahu, na osvětlení společných prostor, že nájemce bude hradit případnou škodu, která vznikne při jeho podnikatelské činnosti. Zvýšené náklady 25

mohou také být, kdy podle dalšího práva nájemce může chovat v bytě zvíře. Jsou to zvýšené náklady např. spojené s úklidem společných prostor v domě. Další ujednání jsou rozumné pokyny pronajímatele k nájemci, aby dodržoval po dobu nájmu pravidla, která jsou obvyklá pro chování v domě. Tyto pokyny jsou pro zachování pořádku podle místních poměrů, nesmí se však jednat o šikanu nájemce. Jako příklad uvést do smlouvy: že pronajímatel chce znát všechny osoby, kterým nájemce nechal zhotovit duplikát klíčů od vchodových dveří. Právo pronajímatele zákazu podnájmu nájemci, je potřeba uvést do smlouvy. Když pronajímatel souhlasí s přechodem nájmu v případě smrti nájemce, je napsáno v nájemní smlouvě. Jedná se o přechod nájmu např. pro družku, druha apod.3 (Svejkovský, a další, 2014)

2.2.1 Nájemné Nájemné se hradí v ujednaném termínu a v ujednané výši a to v penězích, lze sjednat i jinou měnu než českou korunu. Také lze sjednat, že se úhrada nájemného nebude hradit v penězích, ale například v protislužbě nájemce, v tomto případě je vhodné vyjádřit toto plnění v penězích, aby se nemusela zkoumat finanční hodnota této protislužby. Pokud není sjednána výše nájemného, pak náleží pronajímateli právo na nájemném ve výši s přihlédnutím k nájemnému za podobné věci a podobných podmínek jako je v den sepsání nájemní smlouvy. Pokud je sjednán nájem na dobu určitou, lze sjednat splatnost jednorázově a to např. měsíčně, kvartálně… Jinak se většinou sjednává nájemné měsíční, kde ve smlouvě je tento údaj uveden a také je dále uvedeno, v jaké měně je nájem splácen, ve většině případů, v české republice, je to česká koruna. Když splatnost nájemného není sjednaná, nájemné se hradí měsíčně pozadu – do konce kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy nájemce využíval věc. (Novotný, a další, 2014) Pokud je nájemné placeno v penězích, je možné platit bezhotovostně nebo také v hotovosti. Když nájemce platí nájemné bezhotovostně, má pronajímatel nájemné zaplaceno až připsáním určené částky na účet v bance. Bezhotovostně může nájemce platit i poštovní poukázkou a v tomto případě je zaplacen nájem vyplacením částky pronajímateli. (§ 1957 NOZ) Pokud nájemce platí nájem v hotovosti, tak má být napsáno ve smlouvě místo, kde je nájemce povinen předat pronajímateli nájemné. V případě, že místo ve smlouvě uvedeno není, tak je 3

Čerpáno ze vzoru nájemní smlouvy z uvedené literatury

26

bráno za předávací místo bydliště nebo sídlo věřitele. (§ 1955 NOZ) V tomto případě se musí nájemce na toto místo dostavit a tam nájemné zaplatit. (Eliáš, 2014) Aby nedocházelo k dohadování mezi pronajímatelem a nájemce o zvýšení nájemného, je možno ujednat každoroční zvyšování nájemného. Kde se smlouvě specifikuje, o jaké navýšení nájemného půjde. Navýšení nájemného dle procentní změny průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců proti předchozím 12 měsícům. Další možností je porovnání měsíční změny, kdy se porovná určitý kalendářní měsíc proti stejnému měsíci v předchozím roce. Pokud si strany zvyšování nájemného neujednají, ale také nevyloučí-li ho, pak může nájemci pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelné jako je výše obvyklá v daném místě. Takové zvýšení nesmí za poslední tři roky přesáhnout 20%. Když nájemce neodsouhlasí zvýšení nájemného do dvou měsíců, pak pronajímatel může dát návrh k soudu ke zvýšení nájemného. Také lze ve smlouvě uvést, že si pronajímatel a nájemce ujednali možnost každoročního zvyšování nájemného. (§ 2248 – § 2249 NOZ)

2.2.2 Výše a druh nájemného Obecně lze říci, že se nájemné platí v obecné výši nebo ve výši obvyklé v době sjednání nájemní smlouvy. Porovnává se s věcmi obdobnými při splnění obdobných podmínek. (§ 2217 - § 2218 NOZ) Pokud je ujednáno příliš vysoké nájemné, nebo příliš nízké, je možné to posuzovat jako neúměrné zkrácení. (§ 1793 NOZ) To znamená, že se strany zavázaly k vzájemnému plnění a jedna strana je vůči druhé straně v hrubém nepoměru. Tak zkrácená strana, pokud druhá strana nedoplní toto zkrácení, může požadovat zrušení smlouvy. Pokud by bylo při sjednání nájemného zneužito, tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany, tak se jedná o lichvu. (§ 1796 NOZ) (Eliáš, 2014) Pronajímatel, který chce provést stavební úpravy bytu, které trvale zlepší hodnotu tohoto pronajatého bytu, nebo zlepší celkové podmínky bydlení, to znamená, že následkem těchto úprav bude trvalá úspora energie, vody, má právo na návrh zvýšení nájemného. Navrhnuté zvýšení nájemného, pokud provede tyto změny k úsporám, může být až 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. To je za předpokladu, že nájemce s tímto návrhem souhlasí. Pokud nájemce s tímto návrhem nesouhlasí, může pronajímatel žádat o zvýšení nájemného 27

soudní cestou, ale pak se jedná o nižší částku a to je částka 3,5 % z vynaložených nákladů ročně. Aby nedocházelo zbytečně k těmto situacím, jsou pronajímatelé, kteří předem, než provádějí tyto stavební úpravy, proberou svůj záměr s nájemcem a domluví se, jak je nájemce ochoten platit vyšší nájemné v případě těchto změn. (§ 2250 NOZ) Složkou, která bývá laicky vnímána jako součást nájemného, je plnění spojené s užíváním bytu. Jedná se například o platby za služby, jako jsou dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, úklid a provoz výtahu ve společných částech domu a další. Tato část nájmu je na domluvě smluvních stran. Pokud takové ujednání ve smlouvě chybí, vychází se z § 2247 2. Odstavce NOZ. Pokud nájemce pronajímatele požádá, může nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za předchozí kalendářní rok. Toto nahlédnutí bývá zpravidla umožněno do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Nájemce má také právo nejen na nahlédnutí do tohoto vyúčtování, ale také si smí pořídit výpis, opis, nebo kopii. Stejná práva má v případě nákladů účtovaných pronajímatelem. Pokud vznikl přeplatek záloh popř. nedoplatek za poskytované služby a není ve smlouvě uvedeno jinak, jsou tyto částky splatné nejpozději do tří měsíců po skončení zúčtovacího období. (§ 2252 NOZ) Pokud se však strany nedohodnou o dlužném nájemném, nájemce uloží dlužné nájemné, nebo spornou část do notářské úschovny a pronajímateli to oznámí. Toto je i v případě pokud se nájemce domáhá plnění ze smlouvy a pronajímatel z důvodu nezaplacení nájemného odmítá. (§ 2253 NOZ) „Obvyklé nájemné jakožto východisko pro určení výše bezdůvodného obohacení, musí být dáno vztahem nabídky a poptávky a odpovídat výši úhrady za užívání obdobných pozemků za běžných okolností. Je přitom nutno respektovat všechny specifické podmínky daného užívacího vztahu (způsob, okolnosti, místo, čas, charakter užívání). Poměry, v nichž ani jedna ze stran vztahu nemá možnost vybrat si jiného smluvního partnera, než právě jednoho konkrétního a v nichž o žádný pozemek a jeho nájemce neprobíhá soutěž, přitom z hlediska posouzení obvyklého nájemného nelze považovat za běžné. Za předeslané situace tedy obvyklá výše nájemného nemůže být určena za použití porovnávací metody, která je determinována deformovanou výší nájemného dosahovanou u pronajímatelů sousedících pozemků, kteří se tržně nechovají. Byť soudy při posuzování výše obvyklého nájemného musí sledovat ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci, může být tržní hodnota užívané věci relevantním 28

kritériem

při

určení,

eventuálně

hodnocení

přiměřenosti,

obvyklého

nájemného.“

(Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 946/2013)

2.3

Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou je taková smlouva, která je sjednaná mezi pronajímatelem a nájemcem na určitou dobu, kdy si obě strany stanový termín ukončení nájemního vztahu. Ve smlouvě je přesně uvedeno datum vzniku nájemního vztahu a přesné datum ukončení nájemní smlouvy. Nejčastěji se sjednává nájemní smlouva na dobu určitou a to jednoho roku. Kde se v bezproblémových případech, před ukončením jednoho roku sepisuje dodatek ke smlouvě, ve kterém se prodlužuje smlouva zase o jeden rok. Lze sjednat smlouvu také pouze na konkrétní dny, měsíce, roky anebo také jiným způsobem. Pokud není sjednáno jinak a uplynutím doby nájmu tento nájem zaniká, tak nájemce má povinnost byt v daném termínu vyklidit. Pokud nájemce pokračuje dál v užívání daného bytu v době nejméně tří měsíců od data, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel v této tříměsíční době nevyzval nájemce, aby tento byt opustil, má se za to, že se smlouva o nájmu prodloužila zase o takovou doba, na kterou byla předtím uzavřena, ale maximálně do dvou let. Tento případ neplatí, pokud si strany ve smlouvě ujednaly něco jiného. (§ 2285 NOZ) Nový občanský zákoník přináší změnu u nájmů ujednaných na dobu delší než padesát let. V takovémto případě bude nájem považován za nájem na dobu neurčitou. S tím, že v prvních padesáti letech je možné nájem vypovědět za podmínek nájmu na dobu určitou. (JUDr. Iva Hutařová, 2013) § 2204 (1) Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. (2) Ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

29

2.4

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Je taková smlouva, která je sjednaná mezi pronajímatelem a nájemcem a nemá určenou dobu ukončení nájemního vztahu. Ve smlouvě je pouze uvedeno datum, od kdy je nájem ujednán. Nájem pak končí dohodou nebo popř. výpovědí nájmu. Pro nájemce je zde výhoda, že může vypovědět smlouvu na dobu neurčitou kdykoliv, bez udání důvodů, když se s pronajímatelem nedohodne jinak, tak s dodržením výpovědní doby. Jednostranné ukončení nájmu bytu Nájemní smlouva, která byla sepsána na dobu neurčitou, končí výpovědí jedné strany. Výpověď může dát nájemce i pronajímatel, kdy výpovědní doba je tři měsíce. Nájemce nemusí uvádět důvod své výpovědi, ale pronajímatel téměř vždy musí uvést důvod své výpovědi ze smlouvy. Dle § 2288 NOZ může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu Zvláštní případy, kdy může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, jsou upraveny v 2. odstavci § 2288 NOZ. Jedná se o případy kdy: a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo už rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

30

Využije-li pronajímatel některý z výše uvedených důvodů k výpovědi z nájemního vztahu s nájemcem, je povinen byt využít do jednoho měsíce od jeho vyklizení. Nevyužije-li byt k účelu uvedenému jako důvod ve výpovědi, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit vzniklou škodu. Nájemce má právo požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi a to do dvou měsíců od obdržení výpovědi.

31

3. Nájem bytu

3.1

Vznik nájmu

Nájem je právní vztah, který většinou vznikne na základě nájemní smlouvy. Předmětem nájmu je věc, která může být movitá i nemovitá. Nájem bytu je právní vztah, kdy strany uzavřou nájemní smlouvu. Na jedné straně pronajímatel a na druhé straně nájemce. Nájem vzniká uzavřením nájemní smlouvy a tato nájemní smlouva není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Byt je přenechán nájemci do užívání od pronajímatele, může to být na nějakou určitou dobu, nebo se předem neurčí doba nájmu, to znamená, že nájemní smlouva je na dobu neurčitou. Vznikem nájmu přechází na nájemce a pronajímatele práva a povinnosti. Nájem také může vzniknout za okolnosti, pokud zemře nájemce a osoba, která v daném bytě s nájemcem do jeho smrti žila, nemá vlastní byt. V takovém případě mluvíme o přechodu nájmu. Pokud se jedná o osobu blízkou, jako např. manžela, dítě, rodiče, apod., nemusí pronajímatel s přechodem dávat souhlas. Pokud se jedná o jinou osobu, tak pronajímatel musí s přechodem nájmu souhlasit. Řídíme se § 2279 NOZ. Tento nájem, který vznikl přechodem nájmu, je pouze nejdéle na 2 roky od doby, co nájem přešel. Neplatí to pro osoby, které ke dni přechodu nájmu dosáhli sedmdesáti let věku. Také pro osoby, které ke dni přechodu nájmu nedosáhly osmnácti let věku. U osoby mladší osmnácti let, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak, končí tento nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne dvaceti let. Podmínky, které jsou pro přechod nájmu, může splňovat i více osob nájemcovy domácnosti. V takovém případě přejdou práva a povinnosti na všechny osoby společně a nerozdílně. Pokud osoba, která splňuje podmínky pro přechod nájmu, nechce v nájmu pokračovat, musí pronajímateli písemně oznámit, že v nájmu pokračovat nechce a nájem zaniká. Když je těch osob více, může každá z těch osob sama za sebe prohlásit, že v tomto nájmu nechce dále pokračovat. (Eliáš, 2014)

32

3.2

Zánik nájmu

Zánik nájmu bytu byl dle OZ upraven § 710, dále pak v § 679, § 680 a § 684 OZ v případě jiných způsobů zániku bytu. Dle NOZ je problematika spojená s ukončením nájmu bytu upravena v § 2225. Jedním způsobem ukončení nájemního vztahu je dohoda. Dohoda je často používána. Dohoda znamená, že se smluvní strany dohodly na ukončení nájemního vztahu. Strany si volně stanoví datum, ke kterému je tento nájemní vztah ukončen. Výpověď nájmu je nutné doručit v písemné formě a musí druhé straně dojít. Podle NOZ nemusí být ve výpovědi uvedena výpovědní doba. Výpověď může být zneplatněna, například v případě, kdy pronajímatel řádně ve výpovědi neponaučil nájemce o jeho právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má právo se u soudu domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi a to do dvou měsíců od doručení výpovědi v případě, že s výpovědí nesouhlasí. Oproti důvodům vyplývajícím z OZ mohou dle NOZ nájemní vztah ukončit obě smluvní strany okamžitě. Důvodem k okamžitému ukončení nájemního vztahu je porušení povinností druhé strany, které je tak závažné, že způsobuje druhé straně újmu. Další změnou, kterou přinesl NOZ je možnost výpovědi nájmu ze strany pronajímatele v případě nabytí věci bez vědomí, že je věc pronajatá. Pokud nový majitel věci této možnosti využije, zavazuje se zaplatit přiměřené odstupné nájemci. OZ rozlišoval výpověď ze strany pronajímatele s přivolením soudu a bez přivolení soudu. Důvodem pro výpověď ze strany pronajímatele byla například skutečnost, měl-li nájemce v nájmu dva nebo více bytů. Tento důvod s příchodem nového občanského zákoníku zanikl. Naopak oproti tomu přibyl nový důvod, kdy může pronajímatel vypovědět nájemci nájemní smlouvu z důvodu odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin proti pronajímateli. Další podstatnou změnou je obnovení nájmu. Dle starých podmínek nebylo možné automaticky obnovit nájem a ten končil dnem dohody sjednané v nájemní smlouvě na dobu určitou. NOZ přináší změnu, kdy po skončení doby trvání nájmu na dobu určitou, pokud 33

nájemce v nájmu pokračuje alespoň po dobu tří měsíců a neobdržel od pronajímatele písemnou výzvu k opuštění bytu, nájem se obnovuje a to na dobu stejnou době sjednané v nájemní smlouvě. Maximálně však na dva roky. Podle NOZ se omezuje právo nájemce vypovědět nájem, který byl sjednán na dobu určitou. Je to z důvodu větší jistoty pro pronajímatele. Za větší jistotu pro pronajímatele je, že nájem na dobu určitou by měl trvat danou určitou dobu a pronajímatel nemusí po krátké době zase hledat nového nájemce. (§ 2287 NOZ) § 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jedná se o případy, které nájemci změnily okolnosti např.: nájemce změní zaměstnání a nemůže

dojíždět,

nájemci

se

narodí

dítě

a

potřebuje

větší

byt

apod.

(Bezouška, a další, 2013) Ke skončení nájmu také patří předání bytu. Podle § 2292 NOZ má nájemce odevzdat pronajatý byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Pokud jsou pronajímateli předány klíče od bytu a také mu nic nebrání v přístupu do bytu, je byt odevzdán. Pokud nájemce opustí byt takovým způsobem, že lze nájem bez pochybností brát za skončený, odevzdání bytu je ihned. Nájemce má byt odevzdat v takovém stavu, v jakém stavu byt převzal. Běžné opotřebení jsou brány s ohledem a to i vady, které byly způsobeny běžným užíváním bytu. Tyto vady má odstranit pronajímatel. Pokud nájemce v bytě provedl pronajímatelem schválené nějaké změny, má nájemce tyto změny odstranit při skončení nájmu a to, pokud si strany ve smlouvě dohodly, že byt bude předán v původním stavu. Také má nájemce odstranit změny, které provedl v bytě a neměl je předem schválené od pronajímatele. Pronajímatel se může s nájemcem domluvit, aby tyto změny zanechal. V případě, že těmito změnami se navýšila hodnota bytu, nenáleží nájemci vyrovnání. V opačném případě a to, že se snížila hodnota bytu změnami, které udělal nájemce v bytě bez souhlasu pronajímatele, má pronajímatel nárok žádat náhradu škody. (§ 2293 NOZ) Nájemce má právo na vyrovnání od pronajímatele za zařízení a předměty, které zůstaly ve vlastnictví pronajímatele, z důvodů, že nejdou odstranit bez snížení hodnoty bytu. Jsou to předměty a zařízení, které jsou upevněny ve zdech, ve 34

stropu, v podlaze bytu a nejdou odstranit bez poškození bytu či domu. Toto vyrovnání nájemci náleží nejpozději v den skončení nájmu. (§ 2294 NOZ) Náhrada, která náleží pronajímateli je uplatňována v případě, pokud nájemce neodevzdá byt v den skončení nájmu. Náhrada je ve výši sjednaného nájemného a je ode dne skončení nájmu až do dne, kdy nájemce byt opravdu odevzdá pronajímateli. (§ 2295 NOZ) (Eliáš, 2014) Pro příklad výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem za hrubé porušení povinností lze uvést rozsudek Nejvyššího soudu ze 7. 6. 2007. „Výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. c) obč. zák. úzce souvisí s ustanovením § 690 obč. zák., podle něhož jsou nájemci povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv. Závadné chování nájemce se musí vztahovat k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt; může jít např. o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi, např. nadměrným hlukem (zejména v době nočního klidu), pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem zvířat apod. Lze sem zahrnout i slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči pronajímateli. Zákon požaduje, aby šlo o „hrubé“ porušování dobrých mravů; musí tedy jít o jednání vážnějšího charakteru, byť by nenaplňovalo skutkovou podstatu přestupku či trestného činu. Na hrubé porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování; ojedinělé, méně závažné vybočení z jinak řádného výkonu nájemního práva k naplnění daného výpovědního důvodu nepostačí V obecné rovině je třeba při výkladu ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. vzít v úvahu, že zákon za hrubé porušení povinností nájemcem bytu, které zakládá důvod výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem, výslovně označuje neplacení nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce. Jde o demonstrativní (příkladný) výčet (srov. slovo „zejména“), což znamená, že důvodem k výpovědi může být i jiné porušení povinností nájemcem, svou závažností však srovnatelné s tím, které zákon výslovně uvádí. Základním hlediskem pro posouzení intenzity porušení povinností nájemce bude tedy úvaha, zda to porušení, jehož se nájemce dopustil, je svým významem (posuzováno zejména z hlediska oprávněných zájmů pronajímatele, avšak též z hlediska zájmů ostatních nájemců domu) alespoň tak závažné, jako neplacení nájemného (služeb) po dobu delší než tři měsíce.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1012/2006) (Judikaty.info, 2010)

35

3.3

Peněžitá jistota

Významné změny přinesl NOZ pro peněžní jistotu nebo-li kauci. Tyto peněžní prostředky sloužily k pokrytí nákladů, které pronajímateli mohly nastat v případě nedodržení a porušení sjednaných podmínek ze strany nájemce. Tím je myšleno například dluh vzniklý na nájmu z důvodu neplacení nájmu, způsobení peněžité škody, nebo vyrovnání dluhu vůči poskytovatelům služeb jako je dodávka vody nebo topení. Dle NOZ lze jistotu sjednat pouze k zajištění nájemného. Pro takovéto případy má pronajímatel právo požadovat po nájemci až šestinásobek měsíčního nájemného. V porovnání s OZ mohl pronajímatel požadovat trojnásobek měsíčního nájmu včetně záloh na služby spojených s užíváním bytu. (§ 686a odst.1 a 2 zákona č. 40/1964 OZ) NOZ také stanovuje povinnost navrátit nájemci po skončení nájemního vztahu nejen částku, kterou nájemce složil jako jistotu, ale také úroky z této částky. Tyto úroky musí být v minimální výši stanovené zákonem. Pronajímatel mohl započíst své pohledávky a nájemci tyto dluhy uhradit z kauce a poté vyzvat nájemce, aby doplnil kauci. V případě, že nájemce kauci nedoplnil, vzniklo právo pronajímateli na podání výpovědi. Podle nové úpravy může pronajímatel započíst pouze jeden zápočet. Započtení pohledávek může pronajímatel až v okamžiku skončení nájmu. (Pšenko, a další, 2014) Blíže je peněžitá jistota upravena v § 2254 NOZ Jistota (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Jistota u přechodu nájmu se řídí podle § 2281 NOZ. To znamená, že pokud zemře nájemce a na člena nájemcovy domácnosti přejdou práva a povinnosti, předchozí zemřelý nájemce 36

nesložil jistotu, má pronajímatel nárok po novém nájemci požadovat jistotu. Pokud přejdou práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti a nájemce měl předem již zaplacené nájemné, pak člen nájemcovy domácnosti vydá dědici, co ušetřil nebo co nabyl. Pronajímatel má právo zadržet nájemcovy movité věci na úhradu pohledávky. Jedná se o movité věci, které se v bytě nebo domě nachází. (právní úprava nemovitostí). Většinou toto zadržovací právo pronajímatel užívá jako poslední krok. (§ 1395 - § 1399 NOZ)

37

4. Práva a povinnosti stran Jsou to sjednaná práva a povinnosti obou smluvních stran, pronajímatele a nájemce, které jsou v souladu se zákonem a podle dobrých mravů. Původně práva a povinnosti byly upraveny v § 687 – § 695 OZ. V případě, kdy s pronajímatelem uzavře nájemní smlouvu více osob, jedná se o společný nájem. Práva a povinnosti mají společní nájemci stejná.

Práva a povinnosti pronajímatele

4.1

Jedním z nových práv pronajímatele, které přinesl nový občanský zákoník je možnost požadovat, aby byt užíval jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu. Počet osob by neměl porušovat možnosti žití v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. V předem ujednané době předá pronajímatel nájemci byt, ale pokud si předem neujednali termín, musí pronajímatel zpřístupnit byt prvního dne měsíce následujícího poté, kdy smlouva nabyla účinnosti. Zpřístupnění bytu je, když pronajímatel předá nájemci klíče a tomu nic nebrání ve vstupu do bytu. Pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu, byt čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, je byt způsobilý k bydlení a nastěhování. Ve smlouvě lze sjednat, že se pronajme byt nezpůsobilý k obývání. V takovém případě je nutné tomu přizpůsobit smlouvu. Pronajímatel a jeho práva: -

právo provádět v bytě stavební úpravy se souhlasem nájemce

-

pokud včas informuje nájemce, má pronajímatel právo vstoupit do bytu na kontrolu stavu

-

požadovat přiměřený počet osob v bytě

-

ve smlouvě si vyžádat, že musí schválit další osobu v bytě s výjimkou osoby blízké

Pronajímatel a jeho povinnosti: -

předat byt v ujednané době

-

předat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání

-

zajistit nerušený a plný výkon práv nájemci spojených s užíváním bytu 38

-

pronajímatel provádí nezbytné opravy nad rámec drobných oprav

-

údržbu domu ve stavu způsobilém k užívání

Práva a povinnosti pronajímatele upravuje § 2256 ods.1 a § 2257 ods.1 NOZ, § 2256 (1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů. § 2257 (1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

4.2

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce má právo bydlet v pronajatém bytě, domě a používat společné prostory domu. Může se však v nájemní smlouvě stanovit, že nájemce bude mít omezen přístup třeba na půdu. Využívání služeb jako je dodávka elektřiny, tepla, vody a také využívání výtahu je také jeho právem. Nájemce může v bytě pracovat a také podnikat, ale nesmí to zvýšit jakékoliv zatížení v domě. Pokud nezpůsobí potíže pronajímateli anebo ostatním lidem v domě, smí chovat v bytě zvíře a nemusí k tomu mít svolení od pronajímatele. Druh zvířete ale musí být podle podmínek bytu a přiměřeně k danému prostředí. Nájemce si k sobě může svobodně zvát návštěvy. Pokud by ale návštěva zůstala delší dobu, podle zákona po dobu 2 měsíců, pak musí nájemce tyto osoby přijmout jako další členy domácnosti například ve formě podnájmu. (Pšenko, a další, 2014) Nájemce nemá jen svá práva, ale také povinnosti, které musí plnit. Dodržovat, jak je uvedeno v nájemní smlouvě, datum splatnosti nájemného a danou částku. Řádně a s respektem, k právům pronajímatele a ostatním nájemcům, užívat byt a prostory společné. Nastanou-li nějaké závady v bytě, bez odkladu ty závady ohlásit pronajímateli. Pokud nebude snášet potřebné opravy v bytě a omezení, které jsou spojené k opravě, hrozí, že náklady za tyto opravy půjdou na stranu nájemce. Další povinností nájemce je, oznámit pronajímateli, pokud se zvýší počet členů v domácnosti, nebo také se tento počet sníží. Podle počtu členů 39

domácnosti se zpravidla určuje výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu. V případě ve kterém se zvýší počet osob a není to ohlášeno pronajímateli, ve lhůtě dvou měsíců, je porušena povinnost nájemce. V tomto případě vzniká pronajímateli právo dát nájemci výpověď. Z důvodu, že může pronajímateli vznikat škoda, protože výše záloh neodpovídá počtu osob. Pokud nájemce neohlásí snížení počtu členů domácnosti, nevzniká pronajímateli právo na výpověď. (Pšenko, a další, 2014) Každý, kdo má řádně uzavřenou nájemní smlouvu se může přihlásit k trvalému pobytu. Nemusí být souhlas pronajímatele, aby nájemce dostal trvalý pobyt. Pouze v případě, kdy nemá nájemce písemnou nájemní smlouvu, musí mít souhlas pronajímatele. Trvalý pobyt lze zrušit po skončení nájemní smlouvy ve správním řízení. Tak nemusí mít pronajímatelé obavy. Je to výhoda pro nájemce, protože získá s trvalým pobytem další práva, jako například: umístění dětí do mateřské a základní školy, v Praze je to parkovací karta pro modrou zónu, kde smějí parkovat pouze lidé s trvalým bydlištěm v Praze. Také má nájemce volební právo v místě trvalého pobytu, právo na poskytování sociálních dávek nebo také příspěvku na bydlení. Pouze v dané obci zřizovatele, lze lidem s trvalým pobytem přidělit byt v domě s pečovatelskou

službou

nebo

umístit

seniora

v ošetřovatelském

(Pšenko, a další, 2014) Nájemce a jeho práva: -

bydlet v bytě

-

využívat společné prostory domu

-

využití služeb

-

pracovat a podnikat v bytě

-

chovat v bytě zvíře

-

pokud v bytě bydlí, část bytu může dále pronajímat

-

právo provádět změny na pronajaté věci, pokud dá pronajímatel souhlas

-

právo na trvalý pobyt

Nájemce a jeho povinnosti: -

platit danou částku nájemného v dohodnutém termínu

-

dodržovat pravidla pro chování v bytě, domě

-

písemně oznámit pronajímateli závady, opravy 40

domě.

-

strpět opravy, úpravy, přestavby bytu, pokud se nesníží hodnota bydlení

-

nájemce provádí běžnou údržbu bytu a drobné opravy

-

předem informovat pronajímatele o předvídané nepřítomnosti, které je delší než dva měsíce

-

označit osobu, která v případě potřeby zajistí přístup do bytu – pokud takovou osobu nájemce nemá, nahradí tu osobu pronajímatel

Práva a povinnosti nájemce jsou upraveny podle § 2255, § 2256 ods.2, § 2257 ods.2, § 2258 NOZ § 2255 (1) Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. (2) Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. § 2256 (3) Nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. § 2257 (2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. § 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

41

5. Srovnání nejdůležitějších změn podle nového a starého občanského zákoníku NOZ s sebou přinesl spoustu změn, se kterými se musela vypořádat advokátní i laická veřejnost. V podstatě je možno říci, že se podstatně zjednodušila formulace a rozložení náležitostí spojených s nájmem bytu kdy podle starého zákona nájem bytu upravoval jak občanský tak obchodní zákoník. Nyní je vše upraveno v občanském zákoníku. V této práci jsme se již v jednotlivých kapitolách zabývali porovnáním práv a povinností spojených s nájmem bytu podle starého a podle nového občanského zákoníku. Zabývali jsme se také náležitostmi nájemní smlouvy, peněžní jistotou a dalšími změnami. Nyní ve zkratce shrneme ty nejpodstatnější. Podstatné zjednodušení v případě nájmu bytů přináší změna, na základě které stačí, dojde-li ke shodě na předmětu nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem a na tom, že nájemce, za užívání bytu, poskytne pronajímateli úplatu. Dříve bylo nutné dodržet některé podstatné náležitosti. Velký závazek pro pronajímatele je, že pokud není určena doba nájemní smlouvy, to je smlouva na dobu určitou, kde je přesně vymezen datum ukončení nájemního vztahu, je ze zákona smlouva na dobu neurčitou. S úpravou zákoníku došlo k ochraně nájemce například v případě skončení nájmu na základě výpovědi ze strany pronajímatele. Je stále zachováno, ukončení nájmu pronajímatelem pouze z důvodů, které stanovuje zákon, to znamená, že jiné důvody si ani nelze platně sjednat. Novou úpravou se odstranila preventivní soudní kontrola, to je, že nemusíme žádat soud o přivolení k výpovědi v žádném z případů výpovědních důvodů. Nově také NOZ přináší možnost sjednání nájmu na dobu určitou s následným přechodem na dobu neurčitou. Znamená to, že v případě kdy je nájem sjednán na dobu delší než 50 let, je tento nájem považován za sjednaný na dobu neurčitou. V průběhu prvních padesáti let lze však nájem vypovědět za podmínek nájmu na dobu určitou. Různá kogentní ustanovení ochraňují nájemce, např. se jedná o úpravu skončení nájmu na základě výpovědi. V případě, že nájemce zvlášť závažným způsobem poruší své povinnosti, pak může pronajímatel, podle § 2291 NOZ, dát výpověď z nájmu bez výpovědní doby, ale 42

musí postupovat podle procesního postupu, který nařizuje nejdříve vyzvat nájemce, aby v přiměřené době sjednal nápravu. Pokud nájemce neprovede nápravu, pak lze nájem ukončit. Pronajímatel využije výpovědi bez výpovědní lhůty, ale přes to musí dva měsíce od došlé výpovědi počkat, než bude byt dále pronajímat a to ve smyslu § 2290 NOZ, kdy má nájemce právo podat návrh k soudu, zda dostal výpověď oprávněně. U jistoty se právní úprava podle NOZ zjednodušuje proti podmínkám dříve. Jistota se počítá už jen pouze z výše nájemného, to znamená, že tím nevznikají problémy se zálohami. Předáním jistoty vzniká pronajímateli na tyto peníze vlastnické právo, to znamená, že pronajímatel s těmito předanými penězi od nájemce může disponovat podle svého uvážení. Také je změna v ukládání těchto peněz, kdy musely být uloženy na zvláštní účet. Podle úpravy již toto pronajímatel nemusí a peníze si může uložit na svůj běžný osobní účet a cokoliv si za ně může koupit. Ze složené peněžní jistoty se případné započtení pohledávek, co jsou veškeré dluhy z nájmu, provede až na konci nájmu. Neodečítá se dluh postupně. Další změnou podle NOZ je výše jistoty. Podle § 2254 NOZ nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Pro porovnání podle OZ byla tato částka maximálně do výše třínásobku měsíčního nájemného. Další úpravou podle § 2258 NOZ je nájemcovo právo chovat v nájemním bytě zvíře a nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. To je za podmínky, že toto zvíře nezpůsobí obtíže ostatním obyvatelům domu, které jsou pro poměry domu nepřiměřené. Pokud z důvodu chovu zvířete jsou zvýšeny náklady např. na údržbu společných prostor domu, je nájemce za takových podmínek povinen pronajímateli tyto zvýšené náklady uhradit. Pronajímatel může zakázat chov zvířete v bytě, jen pokud by nastaly nepřiměřené obtíže poměrům v domě. Jako např. chov kočkovité šelmy, kde je obava o bezpečí při jejím úniku, znečištění, zápach, hluk a podobné. Dříve bylo nutné mít souhlas pronajímatele s chovem zvířete. Podnájem bez souhlasu pronajímatele, jsou určité případy, kdy je umožněno nájemci, podnajmout část bytu, pokud sám nájemce v tomto bytě bydlí, v tomto případě se řídíme podle § 2274 NOZ. Původní právní úpravu, podle které bylo možné dát byt do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele, zachovává § 2275 NOZ. To je za podmínek, pokud nájemce v daném bytě nebydlí, tak pokud chce dát byt do podnájmu, musí mít souhlas pronajímatele. V tomto případě je nutné podat žádost o udělení souhlasu k podnájmu písemně. Také udělený souhlas k podnájmu musí být písemně. Pokud se ale pronajímatel do jednoho 43

měsíce k žádosti nevyjádří, považuje se to za souhlas. Mimo případů, kde je ve smlouvě rovnou ujednán zákaz podnájmu. Také úprava, která se rozchází s původní úpravou je, že je možnost pronajmout prostor, který ještě nebyl zkolaudován. Podle § 2202 NOZ to znamená, že můžeme pronajmout věc, která teprve v budoucnu vznikne. Před uzavřením smlouvy musí být možné tuto věc dostatečně přesně určit. Dříve mohl být pronajat pouze byt, který měl již kolaudační rozhodnutí. Změnou, kterou je možné považovat za nevýhodu pro nájemníka, je změna vlastníka bytu. Dojde-li ke změně vlastníka a byly-li sjednány povinnosti, které nejsou stanovené zákonem, nemusí být pro nového vlastníka závazné. K tomu může dojít v případě, kdy nový vlastník o těchto povinnostech nevěděl. Další spojitostí se změnou vlastníka je možnost výpovědi nájmu ze strany vlastníka v případě, kdy při koupi bytu nevěděl, že je pronajat. Taková výpověď je však spojena se zaplacením odstupného nájemci. Poměrně významné je také nové ustanovení podle § 2203 NOZ, kde toto ustanovení umožňuje zapsat nájemní právo do veřejného seznamu, což je katastr nemovitostí. Tento zápis není obligatorní a na platnost nájemní smlouvy nemá vliv, ale může ovlivnit další právní vztahy. Nájemní právo lze zapsat do katastru nemovitostí pouze tehdy, pokud je tam zapsána i daná pronajatá věc. Návrh na tento zápis podá samotný vlastník věci, nebo může i nájemce se souhlasem vlastníka. Jelikož většinou má větší zájem nájemce o tento zápis než samotný vlastník nemovitosti, tak toto opatření, kdy nájemce musí mít souhlas vlastníka je v praxi trochu omezující. Katastrální zákon podle zákona č. 256/2013 Sb. určuje, že se nájem do katastru nemovitostí zapisuje vkladem. Za tento vklad je účtován správní poplatek 1 000 Kč. Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí určuje, že se evidují v katastru nemovitostí údaje o zatížené nemovitosti, o nájemci a také o době na kterou byl nájem sjednán, pokud byl sjednán na omezenou dobu. Tato novela je vítána z hlediska třetí osoby. To znamená, že se prostřednictvím katastru nemovitostí může například nový budoucí vlastník dozvědět o nájemním vztahu. To je důležité např. při koupi bytu, kdy je touto formou možné zjistit, zda je byt pronajat a předejít tak případným nepříjemnostem.

44

Závěr Tato práce dospěla k závěru že NOZ podstatně zjednodušil právní úpravu pronájmů a to především úpravou v občanském zákoníku, kdy dle starého systému byl nájem upraven jak občanským tak obchodním zákoníkem. Nejpodstatnější změny dotýkající se pronajímatele jsou hned v několika oblastech. Podstatným přínosem je výše peněžité jistoty, kdy má pronajímatel právo požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného. Tato jistota navíc nemusí být držena na zvláštním účtu, ale pronajímatel má právo s ní disponovat. Dále lze považovat za přínosný krok možnost vypovězení nájmu ze strany pronajímatele v případě hrubého porušení podmínek ze strany nájemce. Mezi tyto důvody patří i neplacení nájemného. Zatímco podstatnou změnou která nahrává spíše nájemníkovi je například doba na kterou je nájem sjednán. Pokud není ve smlouvě přesně určen datum ukončení nájemního vztahu, tak je smlouva považována na dobu neurčitou. Nájemník je dále také chráněn v případě výpovědi ze strany pronajímatele, kdy ten nemá právo vypovědět nájem z jiného důvodu, než je uvedeno v zákoníku. Nájemci NOZ podstatně zjednodušil situaci v případě, kdy byt obývá společně s domácím zvířetem. Již nepotřebuje souhlas pronajímatele, pokud se nejedná o zvíře, které by například ohrožovalo ostatní obyvatele domu z podstaty nebezpečnosti nebo nečistoty. Změnou, která může být považována za méně přínosnou, především pro pronajímatele, je možnost podnájmu osobě blízké bez souhlasu pronajímatele. V takovém případě mohou nastat situace, kdy nájemce této možnosti využije a zároveň neinformuje o změně počtu osob v bytě pronajímatele a mohou tím například nastat zvýšené náklady spojené se službami za užívání bytu, které se mohou později proměnit v obtížně dobyvatelné pohledávky. Je důležité také neopomenout situace, které mohou nastat v případě změny vlastníka pronajaté věci, kdy nový majitel nemusí být předem seznámen s tím, že je věc pronajatá a následně může z tohoto důvodu nájem vypovědět se zaplacením přiměřeného odstupného. Proti tomu se může nájemník chránit požadavkem zápisu nájmu do katastru nemovitostí.

45

Obecně lez považovat změny, které NOZ 89/2012 Sb. z roku 2012 přinesl, za přínosné a to především z důvodu zjednodušení a přehlednosti. Je možné také považovat přínos po straně ochrany smluvních stran a to jak pronajímatele, tak nájemce.

46

Bibliografie Bezouška, Petr a Piechowiczová, Lucie. 2013. Nový občanský zákoník Nejdůležitější změny. Právo. Olomouc : ANAG, 2013. str. 374. ISBN 978-80-7263-819-2. Eliáš, Karel. 2014. ÚZ Nový občanský zákoník. 2012 : autor neznámý, 26. březen 2014. Gürlich, Richard JUDr. 2014. Právní úprava NEMOVITOSTÍ po rekodifikaci. 2. vydání. místo neznámé : Informační centrum ARK spol. s.r.o., 2014. ISBN 978-80-905736-0-4. Houska, Michal. 2012. Bakalářská práce - Nájemní smlouva. Fakulta mezinárodních vztahů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha : autor neznámý, 2012. Bakalářská práce. Kincl, Jaromír, Urfus, Valentin a Skřejpek, Michal. 1995. Římské právo. 2. Praha : C. H. Beck, 1995. str. 386. ISBN 80-7179-031-1. Novotný, Petr, a další. 2014. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. Praha : Grada, 2014. str. 232. ISBN 978-80-247-5164-1. Pauldura, Lukáš. 2014. Slovník právních pojmů - občanský zákoník. Praha : Wolters Kulwer, 2014. str. 232. ISBN 978-80-7478-660-0. Pšenko, Robert Mgr. a Obšasník, Lukáš Mgr. 2014. Vyznejte se v paragrafech bydlení. Brno : Albatros Media a.s., 2014. ISBN 978-80-265-0265-4. Svejkovský, Jaroslav, Kabelková, Eva a Vychopeň, Martin. 2014. Vzory smluv, petitů a zakládacích listin podle NOZ. Praha : C.H.Beck, s.r.o., 2014. str. 774. ISBN 978-80-7400281-6.

47

Elektronické zdroje Judikaty.info. [Online] 2010. [Citace: 5. 4 2016.] http://www.judikaty.info/cz/document/nscr/52848/. JUDr. Iva Hutařová, LL.M. 2013. www.epravo.cz. EPRAVO.CZ - Sbírka zákonů, judikatura, právo. [Online] 19. 12 2013. [Citace: 15. 2 2016.] http://www.epravo.cz/top/clanky/novy-obcansky-zakonik-a-najemni-vztahy-93168.html.

48

Zákony Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník. 3. únor 2012.

49

Seznam zkratek OZ – občanský zákoník NOZ – nový občanský zákoník

50

Judikáty Rozsudek Nejvyššího soudu 32 Odo 1263/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 946/2013 Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1012/2006

51

Seznam příloh Příloha 1

Smlouva o nájmu bytu na dobu určitou

Příloha 2

Výzva pronajímatele nájemci k opuštění bytu

Příloha 3

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby

52

Příloha 1 Smlouva o nájmu bytu na dobu určitou Dnešního dne uzavřeli: 1. Ing. Josef Novák, nar. 00.00.0000, bytem Dolní cesta 87/28, Horní Lhota jako pronajímatel na straně jedné a 2. Jiří Svoboda, nar. 00.00.0000, bytem Nová 28, Dolní Lhota jako nájemce na straně druhé tuto SMLOUVU O NÁJMU BYTU I. Pronajímatel je výlučným vlastníkem pozemku č. 120/3, jehož součástí je dům č.p. 1581 v Dolní Lhotě. V domě č.p. 1581 ve 4. podlaží je situován byt č. 7 o velikosti 2+1, o celkové podlahové ploše 70m2. Byt je tvořen jednou kuchyní o podlahové ploše 17m2, pokojem o ploše 19m2, pokojem o ploše 16m2, předsíní o ploše 10m2, koupelnou o ploše 5m2, WC o ploše 3m2. Technický stav bytu a rozsah jeho vybavení je popsán v pasportu bytu, který je nedílnou součástí této smlouvy jako její příloha č.1. II. Touto smlouvou pronajímatel přenechává nájemci výše uvedený byt do dočasného užívání, nájemce tento byt do nájmu přijímá a zavazuje se pronajímateli platit nájemné.

I

III. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou, a to od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2015. Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že nájem se znovu ujedná na tutéž dobu, na jakou byl ujednán touto smlouvou. IV. Mezi smluvními stranami se sjednává měsíční nájemné ve výši 5 000 Kč (slovy pěttisíc korunčeských). V. Pronajímatel se zavazuje zajistit nájemci následující plnění spojená s užíváním bytu a s ním související služby: -dodávka vody -odvoz a odvádění odpadních vod -dodávka tepla a teplé vody - odvoz komunálního odpadu - provoz a čistění komínů - provoz výtahu - zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání - osvětlení a úklid společných částí domu Úhradu za služby spojené s užíváním bytu zavazuje se nájemce platit pronajímateli zálohově, dohodou smluvních stran se stanoví tato výše záloh: - vodné, stočné 300 Kč - dodávka tepla a teplé vody 1 000 Kč - odvoz komunálního odpadu 100 Kč - osvětlení a úklid společných částí 300 Kč - provoz a čištění komínů 100 Kč

II

- příjem rozhlasového a televizního vysílání 100 Kč - provoz výtahu 100 Kč

Celková výše záloh na plnění spojená s užíváním bytu a s ním související služby činí měsíčně na jednu osobu částku 2 000 Kč (slovy: dvatisícekorunčeských). Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná záloha může být požadována nejdříve od prvního měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy, když změna musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde. Rozúčtování a vyúčtování záloh provede pronajímatel jedenkrát ročně, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, dle zákona č. 67/2013 Sb. Požádá-li o to nájemce, zavazuje se pronajímatel umožnit mu nejpozději do čtyřech měsíců po skončení vyúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, včetně dokladů týkajících se účtovaných nákladů, jakož si i pořídit z vyúčtování a dokladů výpisy, opisy nebo kopie. Nedoplatek i přeplatek záloh za poskytnuté služby je splatný do tří měsíců po uplynutí lhůty čtyřech měsíců po skončení zúčtovacího období. Smluvní strany se dohodly, že nájemce je povinen platit nájemné předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce, a společně s nájemným v tomto termínu platit zálohy na služby zajišťované pronajímatelem, a to na účet pronajímatele vedený u ABC banky a.s., č. ú. 11117777, VS 123. Pro případ, že nájemce nezaplatí včas a řádně nájemné, je povinen zaplatit pronajímateli úrok z prodlení v zákonné výši, v případě, že nezaplatí nájemce včas a řádně zálohy na úhradu za služby, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení ve výši stanovené obecně závazným právním předpisem. VI. Strany si ujednávají, že nájemce poskytne pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní další jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Výše jistoty se stanoví na částku 25 000 Kč

III

(slovy: dvacetpěttisíckorunčeských), smluvní strany konstatují, že uvedená jistota v souladu s ustanovením § 2254 Občanského zákoníku nepřevyšuje šestinásobek měsíčního nájemného. Pronajímatel se zavazuje při skončení nájmu vrátit jistotu nájemci, je oprávněn si přitom započítat sumu, kterou případně nájemce bude z nájmu dlužit. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí ve výši její zákonné sazby. VII. Úhradu spotřeby elektrické energie a plynu v bytě zavazuje se nájemce hradit na základě svých smluv uzavřených s dodavateli těchto energií. Nájemce se zavazuje uzavřít k datu předání bytu smlouvy na dodávku elektrické energie a plynu s počátečními stavy elektroměru a plynoměru, které jsou uvedeny na předávacím protokolu. VIII. Nájemce se zavazuje užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Nájemce je oprávněn v bytě i pracovat nebo podnikat, pokud tato jeho činnost nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Nájemce se zavazuje dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a též rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Nájemce je oprávněn chovat v bytě domácí zvíře. V případě, že chov zvířete vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, zavazuje se nájemce tyto náklady nahradit pronajímateli. V případě, že by chov zvířete působil pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě, je nájemce povinen zdržet se chovu zvířete v bytě. IX. Pronajímatel se zavazuje po dobu trvání nájmu udržovat v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů, udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce prování a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

IV

X. Nájemce se zavazuje, že bude užívat společné prostory, společná zařízení domu jen k účelům, ke kterým jsou určeny, vchody, chodby, dvory, půdy a jiné společné prostory bude udržovat volné. Pokud provede nájemce výměnu zámků k bytu nebo schránce na dopisy po podpisu nájemní smlouvy, zavazuje se do jednoho týdne předat jednu sadu klíčů pronajímateli pro případ havárie a umožnění vstupu za účelem minimalizace vzniklé škody. Zároveň prohlašuje nájemce ve smyslu ustanovení § 2269 Obč.Z, že se zavazuje oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v bytě, která by měla být delší než dva měsíce, jež s sebou ponese obtížnou dostupnost bytu po tuto dobu, přičemž za osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistní vstupu do bytu, bude-li toho nezbytně zapotřebí, označuje nájemce pronajímatele. Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, případně jeho přestavbu nebo jinou změnu, pokud se tím nesníží hodnota bydlení a lze-li tuto úpravu bytu nebo domu provést bez většího nepohodlí pro nájemce, neb je-li nájemcem prováděna tato úprava na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. Smluvní strany ujednávají zákaz podnájmu. XI. Nájemce prohlašuje, že jeho domácnost má v současné době celkem včetně něho 3 členy. Pokud přijme nájemce nového člena do své domácnosti, zavazuje se oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, pokud by tak neučinil ani do dvou měsíců poté, co změna nastala, má se zato, že závažně porušil své povinnosti. Pronajímatel si vyhrazuje souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, tedy nájemce není oprávněn nového člena do své domácnosti bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přijmout. To neplatí, pokud jde o osobu nájemci blízkou. Pronajímatel je oprávněn provést prohlídku pronajatého bytu alespoň jedenkrát ročně. O termínu prohlídky vyrozumí pronajímatel nájemce písemně předem, a to nejméně pět pracovních dnů před jím zvoleným datem prohlídky.

V

Nájemce se zavazuje neprodleně oznámit pronajímateli poškození nebo vadu, která je třeba bez prodlení odstranit, jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu. Zároveň se nájemce zavazuje učinit podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá. XII. Nájemce není oprávněn provádět v bytě jakékoli stavební úpravy či jiné změny bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani svým nákladem. I pro případ, že bude nájemci pronajímatelem povoleno provedení stavebních úprav nebo jiných změn, po skončení nájemního poměru se zavazuje nájemce odstranit změny, které provedl, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že navrácení v předešlý stav nežádá. Nájemce se zavazuje odstranit v bytě veškeré změny, které by případně provedl bez souhlasu pronajímatele, a i pro případ, že by sdělil pronajímatel nájemci, že odstranění změn nežádá, není nájemce oprávněn žádat vyrovnání, i kdyby se změnami bytu hodnota bytu se zvýšila. Pronajímatel je oprávněn žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele. Zařízení a předměty upevněné ve zdech, v podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přejdou upevněním nebo vložením do vlastnictví pronajímatele. Nájemce se zavazuje odevzdat pronajímateli byt v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, pokud pronajímatel obdrží klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Pokud byt nájemce opustí takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Pronajímatel má právo na náhradu ve výši sjednaného nájemného, pokud nájemce neodevzdá byt pronajímateli v den skončení nájmu, a to až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

VI

XIII. Nájem bytu končí uplynutím sjednané doby určité, před jejím uplynutím je možné jednostranné ukončení smlouvy výpovědí danou nájemcem nebo pronajímatelem. Výpovědní doba činí v případě výpovědi dané pronajímatelem nájemci tři měsíce a její běh se počíná prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemci, výpověď je oprávněn dát pronajímatel nájemci jen z důvodu a za podmínek stanovených občanským zákoníkem v ustanovení § 2288. Poruší-li však nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel podle § 2291 ObčZ právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce se považuje zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným a nenapravitelným způsobem, působení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nájemcem, nebo neoprávněné užívání bytu nájemcem jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. XIV. Nájemce prohlašuje, že se seznámil se stavem bytu uvedeného v čl. I této smlouvy, prohlašuje, že tento byt je způsobilý k nastěhování a obývání a že mu již byl pronajímatelem zpřístupněn, a nic mu nebrání v přístupu do bytu. Potvrzuje příjem 6 kusů klíčů, z toho dvou od domovních dveří, dvou od dveří do bytu, dvou do schránky na dopisy. XV. Tato smlouva může být měněna po vzájemné dohodě obou smluvních stran v písemné formě. Na důkaz toho, že tato smlouva odpovídá svým obsahem pravé a svobodné vůli obou smluvních stran připojují níže tyto své podpisy. V Horní Lhotě dne….. Vzor: (Svejkovský, a další, 2014)

VII

Příloha 2 Výzva pronajímatele nájemci k opuštění bytu VÝZVA PODLE § 2285 Vážený pane, obracím se na Vás jako vlastník nemovité věci – pozemku č. 6660 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 450 m2, jehož součástí je dům č.p. 1234 na něm postavený, a vyzývám Vás k opuštění bytu č. 13 v tomto domě se nacházejícím ve 4. patře. Jak je Vám známo, byla mezi námi uzavřena smlouva nájemní na dobu určitou, a to do 31. 1. 2014. K tomuto dni jste však byt nevyklidil, stále pokračujete v jeho užívání, a to již druhým měsícem. Vyzývám Vás proto podle § 2285 k opuštění a vyklizení bytu, když nesouhlasím s tím, aby nájem pokračoval i po uplynutí termínu 31. 1. 2014. pokud nebude Vámi byt vyklizen a opuštěn nejpozději do sedmi dnů ode dne doručení této výzvy, bude proti Vám podána žaloba. Dne 5. 3. 2014 Josef Novák

Vzor: (Svejkovský, a další, 2014)

I

Příloha 3 Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby Vážený pane, dne 2. 1. 2014 jsem s Vámi uzavřel nájemní smlouvu bytu č. 8 o velikosti 3+1 o ploše 40m2 ve 2. patře domu č.p. 2200 na adrese Stará 1, Dolní Lhota, který je součástí pozemku st. p. č. 125, na němž je umístěn, a to v k. ú. Horní Lhota, obec Dolní Lhota, to vše zapsáno na LV č. 1700 vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. Bylo zjištěno, že jste včas a řádně nezaplatil nájemné a náklady na služby za měsíc leden 2014, únor 2014, březen 2014, a to za každý z těchto měsíců částku 3 800 Kč, tj. celkem 11 400 Kč za období tří měsíců, čímž jste porušil své povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Podle § 2291 ObčZ nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, pokud nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Vzhledem k výše uvedenému vypovídám z důvodu porušení Vašich povinností nájemce zvlášť závažným způsobem tuto nájemní smlouvu z důvodu uvedeného v § 2291 odst. 2 ObčZ, tedy pro porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem neplacením nájemného a nákladů na služby za dobu nejméně tří měsíců, a to výpovědí bez výpovědní doby. Váš nájemní poměr končí doručením této výpovědi. Žádám Vás proto o bezodkladné odevzdání bytu, který jste podle § 2291 odst. 1 ObčZ povinen mi odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Máte právo vznést proti této výpovědi námitky a máte právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to ve lhůtě do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď byla doručena. V Dolní Lhotě dne 20. 5. 2014 Josef Starý Vzor: (Svejkovský, a další, 2014)

I