3 oktober 2013
Platform Wonen Assen 3 oktober 2013
‘Aanvalsplan wonen’ Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen
1
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: • Economische recessie • Stagnerende woningmarkt • Regeerakkoord / Woonakkoord – Kopen duurder (verplicht aflossen) / moeilijker (aanscherping eisen) – Verhuurdersheffing beperkt investeringen corporaties
• Forse afname nieuwbouw • Doorgaande groei huishoudens
Wat kunnen we lokaal doen?
2
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen = dynamisch pakket acties sinds 2009: • • • • • • • • • • •
Werven subsidies rijk / prov.: Citadel / Het Palet / Kloosterveste (2009); Startersleningen (2010 / 2011 / 2013); Tijdelijke verhuur Leegstandswet (sinds 2009); Maatwerkadviestraject (sinds 2011); Onderzoek effecten starterslening en erfpacht (2011); Platform Wonen Assen (sinds medio 2012); Regionale afstemming woningbouw / aanpassing bouwopgave (2012); Overname Kloosterveste Buitenring (2012); Startersmanifestatie (2013); Per 1 oktober CPO-regeling Regio Groningen – Assen (2013); Zelf huurwoningen bouwen?
3
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: startersleningen • • • • • • •
2007: Aanvang startersregeling Assen budget €700.000,In eerste instantie weinig animo 1/1/2010 verruiming van de regeling (ook voor vestigers / tot €200.000) Na stopzetten VROM koopsubsidie in 2010 grote toename aanvragen Evaluatie 2011: elke starterslening ⇒ gemiddeld 3 verhuizingen in Assen September 2011: extra budget € 1 miljoen Juni 2013: extra budget € 1 miljoen ⇒ effectief € 2 miljoen door Rijksbijdrage Woonakkoord • Sinds 2007: – 116 aanvragen / 93 toekenningen
• Sinds juni 2013 (nieuw budget): – 16 aanvragen, waarvan 7 toegewezen – 6 lopende aanvragen en 3 afwijzingen – nog circa 60 leningen beschikbaar
4
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: tijdelijke verhuur • Leegstandswet: mogelijkheden tijdelijke verhuur van: – Te koop staande woningen – Voor sloop bestemde woningen – Gebouwen met tijdelijke woonbestemming
• Voor particuliere woningeigenaren – Oplossing beperking dubbele woonlasten – Huur gemakkelijker te beëindigen
• Sinds 1 juli 2013 versoepelde regeling – Te koop staande koopwoning: • Vergunning wordt nu ineens voor 5 jaar verleend (was 2 jaar met 3x1 jaar verlenging) • Geen vaststelling maximale huur
• Sinds 2009 ca. 170 vergunningen verleend
5
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: maatwerkadviestraject • Maatwerkadvies gratis / hoge korting • Doelstelling: – Primair: stimuleren energiebesparing – Secundair: stimuleren investeringen bestaande woningvoorraad
• Start 2011 • Tot nu toe ruim 800 maatwerkadviezen verstrekt • Circa 25% gaat over tot uitvoering
6
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Aanleiding • 5 jaar stagnatie woningmarkt / -bouw • Toenemende vraag naar huurwoningen • Verhuurdersheffing beperkt lokale investeringen woningcorporaties • Nieuwplannen huurwoningen geschrapt
Verkenning naar mogelijkheden
7
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen De opgave • Woonplan / Prestatieafspraken 2010 m.b.t. kernvoorraad soc.huur: Netto benodigde toename 2010 – 2020: ca. 400 woningen – Verkoop ca. 500 woningen – Vervanging ca. 500 woningen Bruto bouwopgave ca. 1.400 sociale huur woningen
• Nieuwe huishoudens-prognose 2012 > behoeftecheck lagere prognose, maar grotere behoefte sociale huur door: – langdurig slechte economische situatie – verruiming definitie doelgroep (EC-groep < € 33.000)
• Vooralsnog uitgaan van netto opgave 400 won. 2010 - 2020 • Bij actualisatie Woonplan (2015) nieuwe (hogere) opgave vaststellen
8
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Resterende bruto bouwopgave Assen 2013 - 2020 800 – 1.100 sociale huurwoningen Af: rest herstructurering en harde projecten 280 – 540 woningen Af: onzekere / aangehouden projecten 0 - 350 woningen
Tekort: 220 tot 500 sociale huurwoningen
9
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Opties: • Financiering corporaties door de gemeente – Niet wenselijk > onverantwoord waar WSW niet meer borgt
• Stoppen met verkopen en slopen – Transformatie nodig voor veranderende vraag en kwaliteitsslag
• Andere partijen bouwen – Andere corporaties in hetzelfde schuitje – Niet interessant voor beleggers (o.a. door verhuurdersheffing)
blijft over • De gemeente bouwt zelf zolang anderen daar niet in voorzien • Woningwet artikel 75 lid 2 – Legitiem als corporaties onvoldoende voorzien in de woningbehoefte
10
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen
En……Assen bouwde eerder zelf!
11
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Financiële verkenning exploitatie: – 2 woningtypen • Grondgebonden EPC 0,6 of 0,4 • Appartementen EPC 0,6 of 0,4
– 5 exploitatiescenario’s • Afstoten / vervangen na 10, 25, 40, 50 of 65 jaar
– Uitgangspunten • Aanneemsom + bijkomende kosten + grondkosten • Exploitatielasten: onderhoud, administratie, OZB, waterschapslasten, verzekering en verhuurdersheffing. • Leegstandsrisico 2%
Conclusie: Voldoende perspectief kostendekkende exploitatie
12
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Conclusies verkenning: • Aanhoudende stagnatie woningmarkt • Te lage woningproductie >> dreigend woningtekort • Lokale investeringen corporaties worden beperkt • De opgave sociale huur wordt onvoldoende ingevuld • Bouw sociale huur door gemeente maatschappelijk gewenst, verantwoord en legitiem
Tijd om te handelen!
13
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen Doelstellingen: 1. Zorgen voor de noodzakelijke toename voorraad sociale huurwoningen 2. Lokale impuls geven aan: – gebiedsontwikkeling / grex – woningbouw – werkgelegenheid
14
3 oktober 2013
Aanvalsplan wonen: zelf huurwoningen bouwen De route: • Besluitvorming raad – vanavond 3 oktober opinierende discussie over het principe – 17 oktober besluit krediet 1e tranche 36 woningen Kloosterveste
• Projectopdracht in de markt zetten • Risicoanalyse – op basis offertes marktpartijen – definitief investeringsbesluit
• Gunning en bouw • Tussentijds: uitwerking en besluit beheer en onderhoud • Doelstelling: oplevering eind 2014 begin 2015
15
