Woningmarkt in zak en Assen: hoe creëren we goede perspectieven? Presentatie voor Platform Wonen, Assen, 3 oktober 2013

Woningmarkt in zak en Assen: hoe creëren we goede perspectieven? Presentatie voor Platform Wonen, Assen, 3 oktober 2013 Hugo Priemus, Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft

1

Onderzoeksinstituut OTB

Woonakkoord Kabinet, D66, ChristenUnie, SGP Brief minister S.A. Blok, 13 februari 2013 Vier pijlers: 1. Het aanjagen van (duurzame) investeringen 2. Een evenwichtige aanpak op de huurmarkt 3. Meer ruimte voor kopers 4. Zorg voor kwetsbare groepen op de woningmarkt

2


Investeringsimpuls − Revolverend fonds voor energiebesparing: € 150 miljoen + middelen markt − BTW op verbouwingen 1.3.2013 – 1.3.2014 van 21% naar 6%

3


Evenwichtige aanpak huurmarkt Vanaf 1.7.2013: huuraanpassing gereguleerde huursector afhankelijk van inkomen: inkomen tot € 33.614: 4% inkomen € 33.614 - € 43.000: 4,5% inkomen hoger dan € 43.000: 6,5% Uit extra huurinkomsten wordt verhuurderheffing bekostigd (€ 1,7 miljard in 2017). Privacy geborgd.

4


Meer ruimte voor kopers Twee leningen voor kopers: − 50% - 100% met hypotheekrenteaftrek en NHG − max. 50% zonder hypotheekaftrek, zonder NHG (looptijd kan 35 jaar zijn). − rijksbijdrage aan SVn-starterslening: van € 20 naar € 50 mln. − soepeler voorwaarden verkoop corporatiewoningen aan bewoners en vastgoedbeleggers.

5


Zorg voor kwetsbare groepen − Kwetsbare groepen op huurmarkt worden ontzien. − Geen bijdrage aan verhuurderheffing voor onzelfstandige eenheden voor ouderen en studenten. − Hardheidsclausule inkomensafhankelijke huurverhogingen voor gehandicapten en chronisch zieken.

6


Budgettaire effecten Woonakkoord (2013-2017)

Heffing t.o.v. Regeerakkoord BTW-verlaging Bouw

2013

2014

2015

2016

2017

0

-120

-190

-245

-290

-188

-38

-190

-245

-290

Startersregeling

-30

Energiebesparing

-50

-100

Totaal effect t.o.v. Regeerakkoord

-268

-258

7


Investeringsgevolgen Woonakkoord −

2011, 2012:aandeel corporaties in nieuwbouw = 60% nieuwbouwinvesteringen corporaties vallen stil (Ortec Finance)

−

vastgoedbeleggers hebben afkeer van verhuurderheffing: instrument komt nergens anders voor. Beleggers keren niet terug op woningmarkt. Plan voor 40.000 beleggerswoningen ingetrokken.

−

dubbele lening koopmarkt: vraagt complexe financiële producten. Hypotheekrantsoenering. Banken zeer terughoudend. Koopmarkt herstelt zich niet.

Gevolg: nieuwbouwvolume gaat in alle sectoren onderuit. 8


Basis: Woonakkoord Kabinet-D66-ChristenUnie-SGP, verwoord in de brief d.d. 28 februari 2013 van minister S.A. Blok aan Tweede en Eerste Kamer over ‘Vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing’. Tabel 1 Verhuurderheffing versus extra verdienmogelijkheden, 20132017 (in € miljoen) 2013

2014

2015

2016

2017

Heffing

50

1165

1335

1520

1700

Extra huuropbrengsten inclusief harmonisatie

364

721

1073

1448

1810

Bron: ABF Research op basis van WOON 2012 (Blok, 2013b)

9


Blok (28-2-2013): “De heffing kan, generiek gezien, vanaf 2017 structureel betaald worden uit extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit niet. Het kabinet is er echter van overtuigd dat de sector deze tijdelijke en relatief beperkte ‘mismatch’ van € 440 miljoen in 2014, € 260 miljoen in 2015 en € 70 miljoen in 2016 kan opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van €310 miljoen en van €110 miljoen in 2017.”

10


Verhuurderheffing kan/moet worden betaald uit: - extra huurverhoging (inclusief huurharmonisatie) - efficiencyverbetering - extra verkoop van woningen (individueel en complexgewijze) - verkoop van maatschappelijk vastgoed - verkoop van grondposities 5000 woningen extra verkopen = € 500 miljoen opbrengst. 5000 woningen minder verkopen = € 500 miljoen tegenvaller. 11


Ortec Finance (7-11-2012) was over oorspronkelijk Regeerakkoord kritischer: nieuwbouwinvesteringen woningcorporaties vallen volledig stil. Ook voor Woonakkoord Kabinet-D66-ChristenUnie-SGP staat deze conclusie recht overeind. ‘Inkomsten corporaties te hoog ingeschat’

AEF (waarop Blok zich baseert): 2017: 1,7 miljard euro extra huurinkomsten. Ortec Finance (opdracht Aedes): 2017: 730 miljoen euro extra huurinkomsten.

12


Woningen met gereguleerde huur: 83% woningcorporaties; 17% vastgoedbeleggers. In euro’s uitgedrukt worden commerciële verhuurders minder zwaar aangeslagen dan woningcorporaties. Toch heeft de introductie van de verhuurderheffing een negatief effect op de bereidheid van vastgoedbeleggers om te investeren in Nederlandse huurwoningen. In geen enkel ander land beschikt de regering over een knop – verhuurderbelasting genaamd – die al naar gelang de financiële noden van de staat, kan worden ingedrukt. Internationaal opererende vastgoedbeleggers zien in het bestaan van de verhuurderbelasting een krachtige reden om niet te investeren in Nederlandse huurwoningen. 13


Een van de dilemma’s: wat zijn alternatieven voor huishoudens met inkomen van € 34.000 en meer: − marktsectorwoningen, beheerd door woningcorporaties; − woningen van vastgoedbeleggers: zijn die er in voldoende mate? − ook in de huurklasse € 665 - € 900 per maand? − betaalbare koopwoningen (ook gezien actuele hypotheekvoorwaarden)? − door corporatie te verkopen woningen (ook gezien actuele hypotheekvoorwaarden)?

14


Gluurverhogingen = Inkomensafhankelijke huurverhogingen: Drie ronden van chaos: 1) Informatie Belastingdienst over inkomen incompleet. 2) Behandeling bezwaarschriften huurders. 3) Als inkomen daalt: achteraf kan huur weer omlaag gaan. Over twee jaar: huursombenadering.

15


Huurquotes van bewoners lopen sterk op. NIBUD-normen worden steeds vaker overschreden (OTB). Afspraken gemeente-corporaties nodig om minimale omvang kernvoorraad betaalbare huurwoningen te borgen. Als corporaties vrijkomende sociale-huurwoningen vooral verkopen of ineens harmoniseren, wordt de socialehuurwoningvoorraad voor huishoudens met lage inkomens compleet onbereikbaar. Ook hierover zijn afspraken nodig tussen corporaties onderling en tussen corporaties en gemeente.

16


Brief minister Blok, 26 maart 2013 (1) Beleidsreactie op rapport Commissie Hoekstra Sympathie voor DrieKamerModel woningcorporaties: onderscheid maatschappelijke, vastgoed- en vermogensfunctie. Betere samenwerking WSW-CFV.

17


Brief minister Blok, 26 maart 2013 (2) Instelling aparte saneringsorganisatie: combineert saneringstekorten WSW en CFV. “(Ik) wil het toezicht in een van de beleidsfunctie onafhankelijk opererende dienst bij het ministerie van BZK”. (in strijd met aanbevelingen Commissie-Schilder en Commissie-Hoekstra): onafhankelijkheid extern toezicht woningcorporaties niet geborgd.

18


Novelle Minister Blok (uitgelekt 30.5.2013): Minister dwingt woningcorporaties om alle woningen met maandhuur hoger dan € 688 + overig vastgoed (winkels c.a.) over te dragen aan Overgangs BV. Na afrekening met minister: vrije sector. Naar schatting 200.000 tot 300.000 woningen: circa 10% huidige corporatievoorraad. Totaal € 20 tot € 50 miljard waarde. Door overeenkomst Kabinet-Aedes (28-8-2013) achterhaald. Per 17.9.2013: ‘Hervormingsagenda Woningmarkt’ naar Eerste en Tweede Kamer. Corporaties kunnen kiezen uit juridische en administratieve scheiding DAEB-niet DAEB. Verhuurderheffing wordt doorgezet. Niet DAEB vergt instemming gemeente, mag niet markt verdringen, koppelen aan DAEB. 19


Postcrisisrepertoire: commerciële huur (1) Overleg met vastgoedbeleggers: 1. Onder welke voorwaarden bereid tot investeren in woningbouw: voor welke doelgroep, welke huurklasse, welke projectgrootte, welke locaties, welke grondprijzen, welke bereikbaarheid (trein, bus, auto, vliegveld, parkeren), welke voorzieningen?

20


Postcrisisrepertoire: commerciële huur (2) Hier liggen kansen voor uitnodigingsplanologie. Eventueel: aanpassen bestemmingsplan. 2. Welke bereidheid om complexen sociale huurwoningen over te nemen: welke complexen, welke locatie, welke prijs (bv. in % WOZ), welke prioriteit, welke strategie (harmonisatie-ineens, uitponden, door exploiteren)?

21


Postcrisisrepertoire: koopsector (1) Verkleining projectgrootte: van projectplanning naar procesplanning. Startersleningen beschikbaar? Hypotheekvoorwaarden en hypotheekrente? Medefinanciering door ouders, familie, vrienden? Vanaf 1.10.2013 Belastingvrij max. € 100.000 gift van ouders aan kind(eren) om hypotheekschuld te verlagen.

22


Postcrisisrepertoire: koopsector (2) Wonen 2012 + makelaarsinzichten: welke projecten, welke prijsklasse, welke woningtypen, welke locaties, welke grondprijzen, welke bereikbaarheid, welke voorzieningen? Welke vraag naar particulier opdrachtgeverschap? Welke faciliterende rol van gemeente nodig? Kosten van begeleiding: vergunningencoach, planeconoom, kostendeskundige, kavelpaspoort, verwachtingenmanagement. Best practices. Hoe omgaan met restschulden? Beleid banken? Schuldhulpverlening? Rol gemeente?

23


Postcrisisrepertoire: sociale huur (1) Investeringsvermogen woningcorporaties neemt dramatisch af. Nieuwe prestatie-afspraken gemeentewoningcorporaties: nieuwbouw: omvang, differentiatie, flexibiliteit. Minimale betaalbare kernvoorraad; beleid inzake vrijkomende huurwoningen: verkoop, harmonisatieineens binnen sociale sector (DAEB) of vrije sector (niet-DAEB), huuraanpassing als bij bewoonde woningen. Anticiperen op huursombenadering (2014-2015). Individuele en/of complexgewijze verkoop: prijs (x % WOZ), prioriteiten, Koopgarant/vrije verkoop? 24


Postcrisisrepertoire: sociale huur (2) Strategisch voorraadbeleid woningcorporaties: − hoe moet voorraad eruitzien in 2015, 2020, 2030? − welke omvang, welke differentiatie: waarom? − welke woningen afstoten (bewoners, beleggers), welke woningen transformeren, welke woningen toevoegen? − welke doelgroepen bedienen (minima; tot € 33.614; boven € 33.614)? − welke activiteiten corporatie in VVE-verband?

25


Postcrisisrepertoire: sociale huur (3) − welke aanpassingen in en om woningen om zorg in/bij de woningen te brengen? Welke samenwerking met zorginstellingen, schoonmaakdiensten, klusbedrijven? − welke maatregelen om energiebesparing te verbeteren, energielabelsprongen te maken, energietransitie te bevorderen (zon, wind, geothermie)? − welke relatie gemeente-corporatie; corporatie-huurders? − welke investeringen in leefbaarheid woonomgeving? − hoe omgaan met betalingsachterstanden, schuldhulpverlening? Rol woningcorporaties, banken, gemeente?

26


Postcrisisrepertoire: sociale huur (4) − Voorrangsregels, Regionale Huisvestingsverordening − Urgentiecriteria, Regionale Huisvestingsverordening − Positie starters in woonruimtebeleid − Labelen van starterswoningen − Tijdelijke verhuur in welomschreven gevallen (studerenden, expats, etc.).

27


Postcrisisrepertoire Vastgoed en grond − Hergebruik leegstaande kantoren; − Zeer selectief beleid nieuwbouw kantoren; − Gevolgen internetshoppen en vergrijzing op winkelbestand; − Zeer selectief beleid nieuwbouw winkels; − Herwaardering grondpercelen; − Aanpassen grondexploitatie, bestemmingsplannen; − Van bestemmingsplannen naar functionele programma’s; kavelpaspoort; − Alternatieven, optiewaarde, scenario’s, onzekerheid, no-regret besluiten. 28


Verdienmodel gemeente in woondomein/ruimtelijk domein − positieve resultaten grondexploitatie niet tevoren inboeken (warme douche); − probeer investeringen en opbrengsten in planontwikkeling te synchroniseren; − heronderhandelen gemeente-corporaties over investeringen/beheer woonomgeving; − verzwaard takenpakket gemeente over hele linie zonder proportionele stijging van doeluitkeringen; − geen stadsvernieuwingsfonds, geen ISV; − hoe kan gemeente in woon- en ruimtelijk domein inkomsten vergroten c.q. tering naar de nering zetten? 29


Prestatieafspraken 2011 Gemeente-Actium-Woonconcept 2010-2020: Aan kernvoorraad sociale huurwoningen toevoegen (per saldo): 400 woningen netto toevoeging + transformatieopgave: 500 woningen verkoop 500 woningen sloop 1400 woningen nieuwbouw

30


Opties (volgens Assen bouwt 1.0) • “financiering van corporaties door gemeenten”; • “stoppen met verkopen en slopen”; • “andere partijen (corporaties en beleggers)”; • “woningbouw door de gemeente zelf”. “Hiervan bleek woningbouw door de gemeente zelf de meest reële optie”. Vragen: Volgens welke redenering? Besluit B&W? Besluit Gemeenteraad? Wat zijn de gevolgen van uitstel nieuwbouw? Invloed gemeente-eigendom grond? Rekensommen nodig! 31


Varianten op woningbouw door de gemeente zelf: 1. bouw + exploitatie door gemeente (d.w.z. gemeente start eigen woningbedrijf); financiering: b.v. BNG + gemeentegarantie; vormt wet Houdbaarheid Overheids Financiën (HOF) echt geen belemmering? 2. bouw door gemeente: exploitatie door corporatie met/zonder eigendomsoverdracht. Gemeentegarantie? WSW-garantie mogelijk? Condities? 3. welke risico’s voor rekening van gemeente? Welke risico’s voor rekening van woningcorporatie? 4. vallen deze woningen onder Verhuurderheffing? Wanneer wel, wanneer niet? 5. gevolgen voor gemeentebegroting per variant? 6. gevolgen voor huren? Verschillen tussen varianten? 32


Woonplan Assen 2010-2030 (1) Indicatief bouwprogramma Assen 2009-2020

33


Woonplan Assen 2010-2030 (2) Indicatie woningbouwopgave gemeente Assen 2009-2030

Aanstaande actualisatie Woonplan: nieuwe raming toekomstige doelgroep en benodigde kernvoorraad. Nu geldt: Zware Crisisvariant (RIGO) en lagere demografische groei. 34


Doelgroep gekoppeld aan grenzen huurtoeslag

Er komt nieuwe woonwensen onderzoek. Nieuwe grenzen doelgroep/middeninkomens. Aanstaande actualisatie woonplan: nieuwe raming toekomstige doelgroep. 35


Indicatief programma 2009-2020 nieuwbouw/sloop/verkoop In regio visie Groningen – Assen: programma neerwaarts bijgesteld. Voor Assen geldt: circa 300 woningen bruto per jaar (inclusief vervangende nieuwbouw). Door periode 2013-2020 rest nu nieuwbouwopgave van circa 2400 woningen. Wacht nieuwe woonplan af!

36


Definities volgens Woonplan 2010-2030 (huur) Goedkoop = Huur tot kwaliteitskortingsgrens (€ 358, prijspeil 2009/10). Nu: € 374,44. Betaalbaar = Huur tot aftoppingsgrens 1 + 2 phh (€ 512, prijspeil 2009/10). Nu: € 535,91. Middelduur = Huur tussen aftoppingsgrenzen en huurtoeslaggrens (€ 648, prijspeil 2009/10). Nu: € 681,02. Duur = Huur boven huurtoeslaggrens (€ 648, prijspeil 2009/10). Nu: € 681,02. Sociale huur = Huurwoning in eigendom van corporatie met een huur tot Huurtoeslaggrens (€ 648, prijspeil 2009/10).

37


Definities volgens Woonplan 2010-2030 (koop) Goedkoop = Tot € 160.000 (prijspeil 2007). Betaalbaar = € 160.000 - € 220.000 (prijspeil 2007). Middelduur = € 220.000 - € 275.000 (prijspeil 2007). Duur = Hoger dan € 275.000 (prijspeil 2007). Prijspeil sinds 2010 niet bijgesteld.

38


Overeenkomst prestatieafspraken Assen 2010-2020 (1) 1. In hoeverre zijn de afspraken ‘heffingproof’? 2. Wat moeten Actium, resp. Woonconcept in 2017 betalen aan - verhuurderheffing - Vestiaheffing - Geertruidenbergheffing? 3. Hoe zouden de prestatieafspraken 2010-2020 moeten worden aangepast om de afspraken ‘heffingproof’ te maken?

39


Overeenkomst prestatieafspraken Assen 2010-2020 (2) Woonplan 2009-2020 volgens Woonplan 20102030

Woonplan 2010-2020 volgens prestatieafspraken

volgens prestatieafspraken

Nieuwbouw

1450

1400

1400

Sloop

750

700

500

Verkoop

300

300

500

Saldo

400

400

400

Door de prestatieafspraken is het woningprogramma 2010-2030 fors aangepast.

40


Prestatieafspraken 2010-2020 (gemeente/corporaties). P. 12 (afspraak 3) 2020: streven minimale omvang voorraad sociale huurwoningen: 10.650 woningen (= kernvoorraad). 1.1.2010: feitelijke omvang sociale huurwoningen: 7.923 woningen (RIGO, 2009). Omvang sociale huurwoningvoorraad nu circa 9200 woningen. Volgens nieuwe doelgroepdefinitie en zware crisisscenario: in periode 2011-2020: toename kernvoorraad van 800 woningen nodig.

41


Woningmarkt in zak en Assen: hoe creëren we goede perspectieven? Presentatie voor Platform Wonen, Assen, 3 oktober 2013

Recommend Documents