Pilot Landelijke Wooncluster. Ranch Fryslân. Kollum - Buitenpost

Pilot Landelijke Wooncluster

Ranch Fryslân

Kollum - Buitenpost

NOVEMBER 2010

DIT PROJECT IS EEN SAMENWERKING TUSSEN:

GEMEENTE ACHTKARSPELEN

GEMEENTE KOLLUMERLAND c.a.

WIND VASTGOEDONTWIKKELING

MET MEDEWERKING VAN: K3 ARCHITECTUUR EN STEDENBOUW ARNHEM SMARTAGENT LEUSDEN

Inhoudsopgave 1

Inleiding

3

2

Streekplan

5

3

Woonbeleving

9

4

Doelgroep en community

15

5

Het concept “Ranch Fryslân”

19

6

Haalbaarheid

31

3.1 3.2 3.3 3.4 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 6.1 6.2

‘Branding’ 9 Consumentensegmentatie 9 BSR en het plangebied 11 Het belang van de blauwe groep 13 Doelgroep: Blauwe belevingswereld Community: De Privé-wijk SWOT - analyse

15 15 17

Het community-concept 19 Het plan 21 Huidige landelijke situatie 21 Natuurontwikkelingsvisie 21 Stedenbouwkundige hoofdstructuur 25 Beeldkwaliteit landelijk wonen 27 Plancapaciteit, fasering 27 Grondgebruik 29 Duurzaamheid 29 Het beheer van de elzensingels, ruiterpaden en natuurweides 29 Markteconomische haalbaarheid Financiële haalbaarheid

31 31

7 Economische effecten

33

8

35

Doelgroep

9 Conclusie

37

Bijlage: beleidsmatig kader “ranch fryslân” (“pilot landelijke wooncluster tussen kollum en buitenpost”)

39

3

1 Inleiding ‘Hoe verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen?’ Deze vraag is het vertrekpunt voor de uitnodiging van Gedeputeerde Staten van Fryslân aan de gemeenten in de provincie om innovatieve en uitdagende plannen in te dienen voor landelijke woonclusters en landgoederen. De gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen hebben, samen met Wind Vastgoedontwikkeling uit Drachten, de uitdaging van de provincie Fryslân aangenomen om een nieuw en zeer aantrekkelijk woonmilieu te creëren. Een woonmilieu dat uitdagend is, past binnen het streekplan en zeker kan zorgen voor een sociaal economische impuls. Plannen die aan de door de Provincie gestelde criteria voldoen, konden in aanmerking komen voor de status van pilotproject, hetgeen onder meer tot gevolg zou hebben dat de realisatie van het plan niet ten koste zou gaan van het reguliere contingent voor woningbouw in de betreffende gemeente(n). De beide gemeenten en Wind Vastgoedontwikkeling hebben, samen met de woonbelevingsdeskundigen van het belevingsonderzoek- en adviesbureau SmartAgent en de landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen van K3 Architectuur & Planning, een plan ontwikkeld voor de invulling van een deel van het gebied tussen Kollum en Buitenpost, zonder beide dorpen daardoor aan elkaar vast te laten groeien. Het unieke (beschermde) coulissenlandschap tussen de beide dorpen wordt, door middel van een uitgekiend plan, beschermd en versterkt. Een zeer hoogwaardig woonconcept, dat zijn weerga in Fryslân en daarbuiten niet kent, kan tot ontwikkeling worden gebracht. Het plan, dat de werktitel ‘Ranch Fryslân’ kent, is gebaseerd op het creëren van een paardencommunity met ongeveer 50 ranches (34 ranch-estates op zeer grote kavels en 16 ranchwoningen in en rond het bosgebied). Het plan sluit op vrijwel alle punten naadloos aan bij de wensen van de provincie en de uitdaging van de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen. De marktvraag is tot nu toe beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment, zo concludeert de provincie. Daarom legt de provincie de lat voor pilot plannen hoog: “…Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden…”. Om een haalbaar nieuw woonconcept te kunnen realiseren in Noordoost Fryslân is een diepgaande oriëntatie nodig op de vraag vanuit de markt. Daarom wordt in deze notitie na een korte introductie van het plangebied eerst een uitgebreide doelgroepanalyse gerapporteerd. Deze rapportage is opgesteld onder verantwoordelijkheid van SmartAgent. Er wordt begonnen met het bestuderen van de drijfveren achter woonwensen. De woonwensen worden vervolgens gekoppeld aan de locatie. De combinatie tussen locatie, woonwensen en product leidt uiteindelijk tot het plan en een duidelijk concept.

3

2 Streekplan FryslÂn 2007 “…De marktvraag is tot nu toe beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment. Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden…” (bron: paragraaf 2.1.4., streekplan Fryslân 2007, pag. 50 en 51). De uitdaging die in het streekplan is verwoord, is gericht op het ontwikkelen van nieuwe innovatieve aantrekkelijke woonclusters “…Wij zien ruimte voor landelijke woonclusters, waar wonen, werken of zorgvoorzieningen in een attractieve landschappelijke omgeving en in een bijzondere mix met elkaar kunnen worden gecombineerd…”. De randvoorwaarden zijn: • • • • • •

De woonclusters sluiten aan bij landschappelijke kwaliteiten en structuren; Een hoge beeldkwaliteit is het uitgangspunt; De clusters zijn gelegen bij een bestaande kern; De kernen hebben een omvang van meer dan 1.500-2.000 inwoners; Nieuwe landschappelijke en natuurlijke verhoudingen in een verhouding 1:1 tot de omvang van het woongebied is het streven; Het moet een min of meer afzonderlijke ruimtelijke functionele eenheid met circa 20 tot 50 wooneenheden betreffen.

“…Op deze wijze kan een eigen, zo nodig ruimtelijk afgeschermde sfeer ontstaan, zonder dat er sprake is van een volledig solitaire en geïsoleerde ligging in het landelijke gebied…” (bron: paragraaf 2.1.4, streekplan Fryslân 2007, pag. 50 en 51). In paragraaf 3.2.2 over Noordoost Fryslân wordt ten aanzien van het beoogde plangebied het volgende opgemerkt: “…Kollum en Buitenpost kunnen elkaar daarbij aanvullen. Hier liggen kansen voor kwalitatief hoogwaardig wonen…”. Op basis van deze en andere passages uit het Streekplan (zie ook de bijlage achterin dit boekwerk) hebben de samenwerkende partijen het gebied tussen Kollum en Buitenpost beschouwd als zoekgebied in het kader van deze pilot. Daarbinnen is uiteindelijk een plangebied uitgekozen voor de situering van het nieuwe woonconcept.

5

Het plangebied Het gebied tussen de beide kernen heeft de status ‘Nationaal Landschap’. In de Regiovisie Noordoost-Fryslân (Dongeradeel, Dantumadeel, Kollumerland c.a. en Achtkarspelen) uit 2003 is aangegeven dat het gebied tevens geschikt is voor woningontwikkeling en voor het creëren van meer waterberging. “Door het inpassen van woningbouw tussen het water en beide kernen ontstaat een zeer bijzonder gebied met hoge landschappelijke en woonkwaliteiten. Op de kaart is het plangebied van ongeveer 100 hectare aangegeven. Hierbinnen is het pilotgebied geprojecteerd, zie 5.2.1. .

De beschermde natuurwaarden in dit gebied zijn in de huidige situatie nauwelijks ontsloten voor de natuurbeleving . De route voor langzaam verkeer van Kollum naar (onder andere het treinstation van) Buitenpost loopt midden door het gebied heen maar wordt stedenbouwkundig niet “begeleid”. Het pilotgebied is uiteindelijk de basis geworden voor de ontwikkeling van een bijzonder woonconcept dat in de volgende hoofdstukken wordt beschreven na een wat algemenere uiteenzetting over de beleving en wensen van de woonconsument, de analyse van de verschillende potentiële doelgroepen en de noodzaak van “branding” van het uiteindelijke concept.

7

klant

consument

doelgroep

community

Branding emotie mens object

experience service product commodity 1950 ……………..............

2000 …

3 Woonbeleving Zoals aangegeven heeft het bureau SmartAgent op verzoek van de initiatiefnemers van het pilotproject een uitgebreide doelgroepanalyse uitgevoerd. Hieronder volgt hun beschrijving van de doelgroepenbenadering en de uitwerking daarvan in het project.

3.1 ‘Branding’ Het realiseren van nieuwe innovatieve aantrekkelijke woonclusters is geen gemakkelijke opgave. Wat betekent een dergelijke doelstelling eigenlijk? Een planconcept, met de potentie van een provinciaal overstijgende aantrekkingskracht, moet als een ‘brand’ kunnen worden neergezet. Een plan dat er zijn mag; het moet een uniek concept zijn en geen toevallige clustering van wat woningen. Het planconcept moet door de doelgroep als een ‘experience’ worden gezien; wonen, woonomgeving en woon- en leefbeleving worden één. Een buitenkans om een droom te verwezenlijken. Het bijbehorende planconcept bestaat niet uit solitaire woningen, maar moet ook een vorm van een ‘community’ als basis hebben. Iets wat meerdere bewoners samen brengt. Ook al kom je nauwelijks bij elkaar over de vloer. We zijn dus zowel op zoek naar bewoners die op dezelfde wijze naar wonen en de woonomgeving kijken alsook naar een concept wat hen gezamenlijk tot een community kan maken. 3.2 Consumentensegmentatie BSR® staat voor Brand Strategy Research en is een psychografische segmentatietechniek die mensen typeert en classificeert op basis van hun waardeoriëntaties binnen een bepaald domein. Het BSR®-model verkent de waarden, behoeften en motieven, ofwel de ‘drijfveren’ van mensen die ten grondslag liggen aan houding en gedrag binnen dat betreffende domein. Met een ‘domein’ worden markten of beleidsterreinen bedoeld, zoals ‘wonen’, ‘zorg’, ‘overheid’ en ‘energie’. Binnen elk domein gaat BSR® op zoek naar een zinvolle en praktische segmentatie van mensen en de vertaling daarvan in domeinspecifieke behoeften, wensen en verwachtingen. In ieder domein doen zich namelijk specifieke zaken voor. Om een zinvol onderscheid te kunnen maken tussen de verschillende groepen (segmenten) is het van belang dat de onderzoekers zicht hebben op het totale domein.

BSR® is gebaseerd op sociaalpsychologische theorieën (van o.a. Adler) waarin het ‘bevredigen van behoeften van de mens’ centraal staat. Onderzoek toont herhaaldelijk aan dat iedere persoon een soort van blauwdruk heeft voor het bevredigen van zijn behoeften; deze blauwdruk is het resultaat van leerprocessen die vervolgens weer dienen als een referentiekader voor het oplossen van nieuwe problemen of bevredigen van nieuwe behoeften. Door middel van BSR®-onderzoek wordt deze ‘blauwdruk’ verkend. BSR® levert inzicht in de basisbehoeften en motieven die binnen een bepaald domein van belang zijn en in de strategieën die mensen hanteren om in de behoeften te voorzien. Op basis van verschillende behoeften en motieven van mensen kunnen verschillende motivationele segmenten onderscheiden worden die in het omgaan met het betreffende domein bepaalde eindwaarden nastreven (zoals ‘zekerheid’, ‘vrijheid’, ‘harmonie’ of ‘manifestatie’). Het BSR®-model bestaat uit twee gedragsbepalende dimensies: een sociologische en een psychologische dimensie. De sociologische dimensie geeft aan hoe het individu zich verhoudt tot de groep of de samenleving. Bij het ene uiterste drukt men zich in de sociale omgeving op een individuele wijze uit: streven naar superioriteit en zich proberen te onderscheiden (geldingsdrang). Men heeft behoefte aan waardering, erkenning of goedkeuring door anderen. Het andere uiterste verwijst naar een zich aanpassen aan de sociale omgeving (gemeenschapsstreven). Erbij horen, gezellig met anderen geeft voldoening. De psychologische dimensie geeft aan hoe het individu met ‘spanningen’, inherent aan het samenleven, omgaat. Met deze dimensie wordt onderscheid gemaakt tussen een meer extraverte of openstellende houding versus een meer introverte, afsluitende houding. Met behulp van een gevalideerde BSR®-vraagmethodiek kan de positie van personen in dit model bepaald worden (deze positie kan in principe per domein verschillen). Vervolgens kunnen segmenten met personen met min of meer dezelfde posities (waardeoriëntaties) worden onderscheiden. In de praktijk meestal vier tot zes segmenten. Ieder segment geeft een bepaalde ‘belevingswereld’ weer van waaruit mensen denken, doen en handelen. Segmenten zijn verbonden met verschillende sleutelbegrippen die de basis vormen voor de normen, waarden, angsten en gedragspatronen, die in het specifieke segment gelden. In het schema hierna is een aantal van deze eindwaarden weergegeven. In vergelijking met meer traditionele segmentaties, zoals op basis van geslacht, leeftijd, levensfase of gedrag, gaat BSR® vooral op zoek naar een verklaring voor houding en gedrag (i.p.v. alleen een beschrijving ervan). Het gaat om het leren kennen en begrijpen van mensen, het inzicht krijgen in hun achterliggende behoeften en verwachtingen, zodat het product, de dienst, het beleid en/of de communicatie hierop afgestemd kan worden.

9

extravert Gele wereld

Rode wereld sociologische dimensie

ego

groep psychologische dimensie Blauwe wereld

Groene wereld

introvert Vitaliteit

Harmonie

geloven in jezelf zelfverzekerd uitblinken presteren succes carrière

ontplooien vernieuwing groeien

enthousiast sportief creatief

uitdaging ambitie risico

eigenzinnig expressief sterk karakter

Manifestatie

erbij horen sociaal contact verbondenheid

hartstocht schoonheid begeerte

avontuurlijk heldendom rebels status aanzien macht

harmonie gelijkheid evenwichtigheid

vriendschap gezelligheid ontmoeting

ongebonden vrij onafhankelijk

erkenning prestige controle

plezier genieten verwennen

rationaliteit efficiëntie perfectie

warmte intimiteit liefde & geluk onopvallend buitenstaander teruggetrokken

zekerheid geborgenheid veiligheid

betrokken hulpvaardig solidariteit privacy rust ontspanning

volgzaam respect hebben verdraagzaam

Zekerheid

Op deze wijze ontstaat dus een viertal groepen consumenten, die in het kort als volgt te omschrijven zijn: •

•

•

•

Groep ‘Harmonie’ (de Gele belevingswereld), bestaat uit mensen met een openstellende, coöperatieve houding naar anderen en naar de (gestratificeerde) samenleving. Harmoniezoekers zijn samenwerkingsgericht en zoeken naar een optimale balans tussen gezin, werk, woonsituatie en samenleving. Het motto van deze ‘samenlevers’ is: “we komen er samen wel uit”. De gemeenschappelijke normen en waarden van ‘de’ samenleving worden als impliciet uitgangspunt gehanteerd. Groep ‘Bescherming’ (de Groene belevingswereld), zijn eveneens groepsgericht, maar hier vormt de groep niet de open (gestratificeerde) samenleving, maar een ‘clan’. Aan het behoren tot een ‘clan’ – bijvoorbeeld de familie, de buurt, et cetera – wordt een gevoel van veiligheid ontleend (“samen sta je sterk”); tevens worden met de clan samenhangende normen en waarden (‘cultuur’) onderschreven. Hierdoor kunnen ‘botsingen’ ontstaan met anderen (of andere clans), omdat zij uitgaan van andere normen en waardepatronen. Groep ‘Manifestatie’ (de Blauwe belevingswereld), zijn sterk individualistisch van karakter, manifestatief en gericht op grip krijgen op / controle krijgen over het leven, de toekomst, bepaalde situaties, et cetera. Macht zou hier als centrale drijfveer genoemd kunnen worden. Mensen met een dergelijke ‘levenshouding’ zullen het over het algemeen ver schoppen op de maatschappelijke ladder en op carrièregebied. De eigen individuele normen en waarden worden als uitgangspunt gehanteerd. Groep ‘Vitaliteit’ (de Rode belevingswereld), zijn eveneens sterk individualistisch van aard, maar hebben een meer openstellende houding naar de samenleving. Omdat ook zij de eigen normen en waarden centraal stellen, uit zich dit veelal in een ‘progressieve’ levenshouding. Hier staat dan ook niet zozeer de eigen carrière centraal, als wel ‘jezelf kunnen ontwikkelen en profileren’ in een door hen als maakbaar gepercipieerde samenleving.

Tot welke belevingswereld iemand behoort, wordt bepaald aan de hand van een vragenmodule, die direct en indirect ingaat op psychologische behoeften. Een individu hoort zelden voor 100% tot een van deze werelden, vaak heeft iemand trekken van meerdere werelden. Wel is het zo dat één wereld doorgaans het meeste van toepassing is op een persoon.

3.3 BSR en het plangebied Hoe zijn de verschillende BSR groepen nu in Kollum en Buitenpost vertegenwoordigd? Om hier een inschatting van te kunnen maken zijn de gegevens van de OnderzoekGroep van MarketResponse gecombineerd met de gegevens van Cendris, een landelijke dataleverancier. In het eerste bestand zijn 60.000 huishoudens opgenomen. In het tweede ruim 1,2 miljoen. Door deze gegevens te koppelen aan CBS gegevens kan de volgende schatting van de verdeling worden gemaakt. Cluster Blauw Geel Groen Rood

Nederland 23% 31% 29% 16%

Provincie FRIESLAND 19% 37% 31% 13%

Kollum 16% 41% 35% 8%

Buitenpost 22% 39% 30% 9%

Uit de beschrijving van de verschillende belevingswerelden is al duidelijk geworden dat vooral de rode belevingsgroep over het algemeen stedelijk georiënteerd is. De lage score voor de rode belevingswereld is dus conform de verwachting. De uitgangspunten van het plangebied maken duidelijk dat hier ook geen grote veranderingen in kunnen worden bewerkstelligd. De blauwe belevingswereld is gemiddeld genomen iets ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De scores zijn echter toch op een redelijk niveau, waardoor duidelijk wordt dat het gebied niet door deze groep wordt afgewezen. Hierdoor wordt duidelijk dat het gebied interessant kan zijn voor deze doelgroep. De groepsgeoriënteerde groepen van de gele en de groene wereld zijn substantieel ‘oververtegenwoordigd’ en domineren het overall beeld van de gemeenschap. In het navolgende kaartje zijn de dominante belevingswerelden op basis van de 4 positiepostcode (4 cijfers, geen letters en geen huisnummer) geografisch in beeld gebracht. Met nadruk wordt erop gewezen dat niet iedereen in een gebied met een bepaalde kleur dezelfde ‘kleur’ heeft. De dominante kleur is weergegeven.

11

Kollum Buitenpost Omgeving

De blauwe wereld woont zeer geconcentreerd. Het plangebied sluit niet direct aan bij de blauwe kernen die de beide gemeenten hebben. Het plangebied ligt zowel fysiek als qua aansluiting bij bestaande belevingsmilieus solitair. Bij het beoordelen van de omgeving van Buitenpost en Kollum valt op dat er sprake is van redelijk veel blauwe stippen in het buitengebied. Voor de totale bevolking geldt dat ruim 75% groepsgericht is in de weergegeven woonomgeving. Cluster

Nederland

Blauw Geel Groen Rood

23% 31% 29% 16%

Provincie Provincie GRONINGEN FRIESLAND kaartje 19% 19% 14,5 34% 37% 47,5 29% 31% 29,9 19% 13% 8,1

Al met al geven de bekende data het beeld dat, gemiddeld genomen, de consumenten die tot de blauwe groep behoren qua consumenten voorkeuren, in Kollum en Buitenpost een significant minder gunstige inkomenspositie hebben dan de vergelijkbare groepen in Nederland in het algemeen. Strategisch betekent dit dat het aan te bevelen is om meer inwoners aan te trekken, die tot de hogere inkomensgroepen behoren van het blauwe consumenten segment. De locatie en het product moeten dus de hogere inkomens van de blauwe doelgroep aanspreken. Deze blauwe doelgroep is meer dan de andere doelgroepen bereid tot verhuizen over grote afstand. Als deze uitdaging kan worden gerealiseerd is er sprake van een plan dat beoogd wordt door de provincie.

3.4 Het belang van de blauwe groep Binnen de verschillende BSR groepen komen alle sociodemografische segmenten voor. Het is dus niet zo dat de rijkeren tot de blauwe groep behoren en de ouderen bijvoorbeeld tot de groene groep. Het is wel zo dat de blauwe groep een oververtegenwoordiging van de rijkere sociale klassen heeft. Mensen uit de blauwe doelgroep zijn vaker ondernemer en hebben meer leidinggevende posities. De ervaring leert dat, ook in de nadagen van de carrière of het ondernemerschap, deze groep veel betrokken is bij het tot stand brengen van nieuwe ontwikkelingen. Zij brengen over het algemeen direct en indirect een investeringsmilieu met zich mee. Veel gemeenten in Nederland doen hun best om deze groep naar hun woningbouwlocaties te trekken of deze inwoners voor de gemeente te behouden. Deze inwoners zijn vaak een aanwinst voor de locale gemeenschap en het verenigingsleven. Op basis van de beschikbare onderzoeksgegevens is ook gekeken naar socio-demografische kenmerken van de blauwe doelgroep binnen Kollum en Buitenpost ten opzichte van Nederland. De gegevens zijn gebaseerd op landelijk representatieve basis, maar in een relatief klein geografisch gebied is uiteraard een beperkter aantal waarnemingen beschikbaar. Het inzoomen op de gegevens is dus indicatief, desalniettemin in zijn samenhang wel zeer nuttig en als totaalbeeld wel betrouwbaar. Er is een oververtegenwoordiging van bewoners die een blauw profiel hebben in de leeftijdscohorten tot 35 jaar en een kleine oververtegenwoordiging 65 – 69 jaar. Op basis van de data bestaat de indruk dat deze huishoudens vaker (nog) geen kinderen hebben. Indien zij een koopwoning bezitten dan heeft deze, ten opzichte van andere consumenten die tot de blauwe groep behoren, een relatief lage waarde.

13

4 Doelgroep en community 4.1 Doelgroep: Blauwe belevingswereld

4.2 Community: De

De provincie en de gemeenten hebben het doel om in het kader van de pilot landelijk wonen hoogwaardige woonmilieus toe te voegen. De beide gemeenten hebben aangegeven dat zij – behalve het bieden van adequate huisvestingsmogelijkheden voor de lokale bevolking – in het kader van de pilot willen zoeken naar huisvestingsmogelijkheden voor die groepen woningzoekenden die zij minder goed kunnen bedienen en wel graag zouden willen aantrekken, afkomstig van buiten de regio.

Hoe vertalen deze drijfveren zich naar de woning, woonomgevingen en de bijbehorende belevingswereld? Samen met ontwikkelaars en woningcorporaties is onderzoek gedaan naar woonconcepten die de woonconsumenten in de verschillende werelden als onderscheidend zien. In het onderstaande schema zijn deze concepten gepositioneerd.

Uit de eerdere beschrijving van de verschillende belevingswerelden wordt duidelijk dat de gele en de groene wereld qua segment goed worden bediend. Wat uiteraard niet wil zeggen dat er geen woningvraag zal bestaan onder deze groepen. De nietstedelijke omgeving maakt ook duidelijk dat de rode groep niet erg kansrijk is als de trekker van een innovatieve pilot op deze locatie. De provincie heeft aangegeven, dat zij er de voorkeur aan geeft, dat er een bovenregionale aantrekkingskracht van de nieuwe woonclusters uitgaat. Hiermee is duidelijk dat er niet in de eerste plaats gekoerst wordt op het uitbreiden van de ‘gewone’ woningvoorraad. In het vorige hoofdstuk is al uitgewerkt dat het vooral de consumenten van de blauwe doelgroep zijn waar de locatie en het plan aantrekkelijk voor moeten zijn. In dit hoofdstuk worden de woonwensen van de blauwe doelgroep nader verkend. Welke eisen stellen zij aan een locatie en een woon- en woonomgeving concept. Het onderzoeken en aanscherpen van het plan gebeurt uiteindelijk door de blauwe doelgroep nader te ondervragen en, ook in latere stadia van planvorming, bij het uitwerken van de plannen te betrekken.

eigen wijk

Gelet op de mogelijkheden die de locatie en de bestaande gegevens bieden wordt nader ingegaan op het thema ‘ Eigen Wijk’. Het meer solitaire wonen kan op de locatie wel voorkomen, maar is niet echt een concept in zichzelf voor een locatie van 50 hectare. Een aantal generieke kenmerken van de community De Eigen Wijk zijn van belang om een beeld te krijgen hoe deze woonconsumenten naar een locatie kijken. Het gaat hierbij niet om alle details op zichzelf maar om de aspecten die samen voor het belevingsbeeld van deze consumenten van belang zijn. morfologische kenmerken: • positie: brede organische lanen, gevoelsmatig afgescheiden • woning: vrijstaande woningen met grote tuinen • beeld: ruim van opzet, onderhouden tuinen en openbare ruimten • dynamiek: honden (niet voor kinderen) • vervoer: goede ontsluiting (verkeersluw) • omgeving: (geen voorzieningen in de buurt) sociale kenmerken: • groep: • identiteit: • waarden: • relatie: • omgang: • afbakening: • betrokkenheid:

homogeen / impliciet gelijkgestemd = ons soort mensen rustig, netjes, veilig (kinderen onzichtbaar / niks te beleven) privacy, controle, alles geregeld geen sociale controle, ongeschreven wetten zeer beperkte (geritualiseerde) sociale contacten je weet ongeveer wie er in de straat woont verplichtende vrijblijvendheid, volledige vrijheid, tolerant

15

Extravert

Vitaliteit Ego

•Dynamisch en zakelijk •Materialistisch •Manifestatief •Verhuizen over grote afstand

Controle

•Gezelligheid •Sociale omgeving •Verhuizen dichtbij en/of •Bekenden in de buurt •Vertrouwde buurt •Veiligheid •Conservatief •Verhuizen dichtbij

Bescherming Introvert

Groep

•Energiek en hoge dynamiek •Leven met passie •Verhuizen over grote afstand •Hoogstedelijk of alternatief

Harmonie

4.3 SWOT - analyse Vanuit de blauwe belevingswereld is de ligging van het plangebied op zichzelf niet gunstig. De afstand tot het regionale en provinciale (snel)wegennetwerk is zeer groot te noemen. Voor woon-werk verkeer zeker niet optimaal, maar het wordt door deze groep vermoedelijk voor werk in de regio wel geaccepteerd. Dit vermoeden is gebaseerd op de feitelijke belevingswerelden die in de regio aanwezig zijn. De blauwe wereld is autogericht. De aanwezigheid van het station is voor het beoordelen van de locatie vanuit vervoersverbindingen minder relevant; hooguit een extra attribuut. Door woningzoekenden die vanuit andere provincies of misschien wel de Randstad moeten worden aangetrokken, zullen de verbindingen met de Randstad (cultuur, sociale netwerken) ronduit als slecht worden ervaren. Er zal in deze gevallen niet snel sprake zijn van regulier woon- werkverkeer. Voor de woonconsumenten die bovenregionaal worden aangetrokken zal moeten worden uitgegaan van 45-65 jarigen die niet meer werken of een eigen onderneming hebben. Een groep die zich (her)oriënteert op een levensfase met opgroeiende kinderen die (parttime) op zichzelf (gaan) wonen. Voor de groep 65 plus wordt een stap naar het wonen op deze locatie, in het geval van een bovenregionale verhuizing, minder waarschijnlijk geacht. Voorzover de toekomstige bewoners van origine of vanuit de recente historie niet uit Fryslân komen is er ook sprake van een extra taal- en cultuur drempel. De wens de eigen identiteit te benadrukken heeft hier ook het effect van het vergroten van de afstand tot ‘anderen’. Een community van voldoende omvang biedt de mogelijkheid een brug te vormen om deze kloof te overwinnen. Gelijktijdig is daarmee ook gezegd dat een alternatieve locatie zich ook niet snel voor zal doen. De unieke drager voor de locatie en de community moet zijn basis vinden in het coulissenlandschap en de grote aaneengeschakelde weide kavels. Het samenhangende gebied van 50 hectare biedt kansen voor het creëren van een community. Het is noodzakelijk een ‘centrum’ voor de activiteiten te ontwikkelen. Het is een landschappelijk beschermd gebied. De twee kernen zijn redelijk authentiek en voorzien in de basis levensbehoeften. Voor het creëren van een community, zeker op een dergelijke locatie, is meer nodig dan oppervlakte en goede uitgangspunten. De hele ontwikkeling heeft een uniek concept nodig om de doelgroep te kunnen verleiden tot een verhuizing naar de locatie.

17

dynamische diversiteit

Vitaliteit the Scene vriendengroep uitgaanscultuur

de Buurt ontmoeting gezelligheid saamhorigheid

Samen leven bakker, markt multi culti de Broedplaats vrijplaats atelier / werkplaats

Dorps vereniging brink, kerktoren privacy

ik ben anders

Solitair wonen bewegingsvrijheid anoniem de Privé wijk fysiek onderscheiden alles onder controle

Controle

Harmonie

ons soort mensen

Woonwijk kinderen, speelgrond netjes, rustig, veilig voorzieningen

statische homogeniteit

Bescherming

5 Het concept “Ranch Fryslân” 5.1 Het community-concept Fryslân heeft een cultuur waarin paarden een belangrijke rol spelen. Het plangebied ligt in een gebied waar de paardensport overal wordt bedreven. Paarden, vrije tijd, sport, uitdaging en ‘show off’ zijn thema’s die vlak bij elkaar kunnen liggen. Paarden, golf en watersport zijn sporten of activiteiten waar de blauwe doelgroep mee voor de dag kan komen. Zeker onder de blauwe doelgroep zal een behoorlijk percentage zich met deze activiteiten bezighouden.

Het concept gaat uit van de volgende elementen: • •

Hoewel in Nederland vele gebieden zijn aan te wijzen waar intensief paardensport kan worden bedreven is er nergens sprake van een echte paardencommunity. In bijvoorbeeld Amerika, waar voor het concept van communities vaak naar wordt gekeken, bestaan deze communities wel (www.privatecommunities.com en onderaan de bladzijde ‘Equestrian Communities’ kiezen). Uiteraard praten we in Nederland over een andere schaal, maar het principe van een community die samen iets met paarden heeft blijft hetzelfde.

•

Het realiseren van een paardencommunity betekent dat niet alleen een kritische massa bij elkaar moet worden gebracht, maar ook dat het overgrote deel van de community iets ‘gezamenlijk’ heeft. Voor de blauwe doelgroep betekent dit het balanceren op de grens van privacy en afstand en collectiviteit vanuit de ‘hobby’. Er kan aan de volgende bouwstenen worden gedacht:

•

•

•

•

•

De coulissen- en weidebebouwing moet een ranch concept hebben. Aan de ene kant leidt dit tot beperkingen van keuzes, maar aan de andere kant tot zekerheden voor de huidige en de nieuwe bewoners van het gebied. Het moet wel een geheel worden. Er moeten collectieve uitrij mogelijkheden op het terrein komen. Naast de verbindende en ontsluitende wegen dienen er ruiterroutes door het projectgebied te worden aangelegd, aansluitend op de reeds aanwezige routes in de directe omgeving. Een centraal punt waar een manege is waar ook voorzieningen aan worden gekoppeld die men zelf vaak niet kan hebben, o.a. een goede binnen- en buitenbak. Verder kan gedacht worden aan kleinere voorzieningen voor paarden tot aan een tredmolen voor paarden. Ook kan hier een vaste dierenartspost aan worden verbonden. Ook andere ‘normale voorzieningen’, zoals een aantal tennisbanen en een soort clubhuis / trefpunt, kunnen bij dit centrum worden gesitueerd.

Aan de westzijde van het plangebied is de mogelijkheid aanwezig voor het realiseren van een evenemententerrein ten behoeve van de paardensport. Met 50 ranches wordt de basis gelegd voor het concept. De pilot gaat uit van dit aantal. Binnen het concept kunnen later nog een aantal ranches worden toegevoegd als het concept een succes wordt en daar publiekrechtelijke medewerking voor kan worden verkregen.

• •

Er worden zeer grote (vrije sector) kavels van gemiddeld ruim 1 hectare gecreëerd voor de vestiging van de ranches, dus per ranch is ruime gelegenheid voor het weiden van de paarden. Het landschappelijke kader moet in tact blijven en daar waar mogelijk worden versterkt (herstel en versterking van houtsingels, reconstrueren van de loop van De Swadde). Het gebied moet toegankelijk zijn voor derden en wordt geen gesloten community. Dit kan met behoud van de reeds bestaande toegangswegen worden bereikt. Het versterken van de natuurlijke elementen en het verbeteren van de toegankelijkheid versterkt de natuurbeleving van omwonenden (recreatief medegebruik). Het doen realiseren van ranches als zeer hoogwaardige bebouwingselementen bevordert de koppeling van de woongebieden van Buitenpost en Kollum en vergroot de sociale veiligheid binnen het gebied, met name ook van de bestaande langzaam verkeersroute tussen beide plaatsen. De doelgroep voor het plan kan bijdragen aan de kracht van de gemeenschappen en ook een economische impuls met zich meebrengen.

Verder is het ranchconcept gebaseerd op woningbouw middels particulier initiatief. Vanuit het project zullen bouwkavels worden uitgegeven die vervolgens door de kopers zelf worden ingevuld, uiteraard binnen de publiekrechtelijke kaders van het nog op te stellen nieuwe bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Op deze manier kan elke koper zijn unieke droomplek individueel vormgeven. Ook dit aspect is van groot belang voor de blauwe belevingswereld. Het in deze notitie beschreven community-concept is door SmartAgent voorgelegd aan een aantal willekeurige elders in den lande woonachtige leden van de beoogde doelgroep (blauwe doelgroep, actief in de paardenwereld). De reacties waren zeer positief. Uit de gesprekken zijn nog de volgende suggesties naar voren gekomen die bij het verder vormgeven van de community kunnen worden ondergebracht in het centrale gedeelte van het gebied: • naast de centrale manege met binnen- en buitenbak kan worden gedacht aan een •

• • •

centraal voorzieningencomplex zodat niet iedere bewoner zich hoeft in te laten met voederen, mesten en overige verzorging; van daaruit kan ook de inkoop van voer en de aanleg en het onderhoud van rijbakken worden verzorgd en kan de mest centraal worden afgevoerd. Bewoners met een eigen stalvoorziening kunnen dan toch gebruik maken van een aantal gedeelde faciliteiten; verder wordt de mogelijkheid geopperd voor een gezamenlijke weidevoorziening en een paardenpension voor opvang en verzorging tijdens vakantieperiodes; daarnaast wordt aandacht gevraagd voor het aanleggen van voldoende routes voor ruiters, aansluitend op de reeds aanwezige ruiterroutes in de omgeving, alsmede voorzieningen voor dressuur en springen.

De conclusie kan reeds worden getrokken dat het kunnen vormen van een community zoals boven omschreven uniek is in Europa.

19

INDICATIEVE INVULLING PILOT

5.2 Het plan Het plan Ranch Fryslân wordt gekenmerkt door het creëren van een nieuw woongebied met woningen in de vorm van ranches, waarbij in hoge mate wordt uitgegaan van het bestaande landschap, hetwelk op diverse punten nog wordt versterkt.

In het gebied zijn verschillende mogelijke pingoruïnes aanwezig, relicten van de laatste ijstijd. Nader onderzoek zal nodig zijn om de historische waarde van de pingoruïnes vast te stellen.

Inventarisatie mogelijke pingoruïnes

Op de tekening van het pilotgebied is een mogelijke verkaveling en situering van functies aangegeven. Daarbij wordt met nadruk opgemerkt dat dit slechts een indicatieve invulling betreft. Het definitieve ontwerp zal onder meer afhangen van de mogelijkheden tot verwerving van de gronden, uiteraard binnen de randvoorwaarden van stedenbouwkundige samenhang. 5.2.1.Huidige landschappelijke situatie Het plangebied ligt aan de rand van de Noordelijke Friese Wouden: een overwegend agrarisch gebied met een hoger houtwallengebied en een lager elzensingelgebied. Hierdoor wordt een kleinschalig cultuurlandschap gevormd (coulissenlandschap). Het plangebied is nauwelijks publiek toegankelijk. Alleen aan de buitenzijden lopen openbare wegen en er is één route noord-zuid. De beperkte overige wegen in het plangebieden zijn ‘eigen weg’. Door de geringe toegankelijkheid heeft het gebied nauwelijks of geen toeristischrecreatieve waarde. In het plangebied zijn vijf poelen gelegen. De poelen zijn een belangrijke leefomgeving voor amfibieën. De historische kaart geeft aan dat in het waterrijke gebied aan de oostzijde vroeger eveneens een fijnmazige singelstructuur aanwezig was. Ook het westelijk deel van het plangebied kende vroeger een enigszins dichtere Situatie historisch beplantingstructuur.

Pingoruïnes op Algemene Hoogtekaart Nederland paars - pingoruïnes archeologische waardevol groen - niet waardevol of geen pingoruïne rood - vooralsnog geen nadere info bekend 5.2.2. Natuurontwikkelingsvisie Versterking houtwallenstructuur De bestaande houtwallen zullen worden verdicht en aangevuld. Leidraad hierbij is de historische situatie. Naar aanleiding hiervan zullen met name in het nu meer open oostelijke deel van het plangebied houtsingels worden aangeplant (teruggebracht). Ook de bosjes zullen worden vergroot. Bij de nieuwe singels zal een sloot worden aangebracht. Op verschillende plekken zullen de singels dubbel worden uitgevoerd, met daartussen ruiterpaden. De houtsingels zullen voldoende open plekken krijgen om interessante doorkijkjes naar de open kavels te kunnen krijgen. Deze landschappelijke ingrepen vinden plaats vóór of gelijktijdig met de uitgifte van gronden. Na de landschapsontwikkeling zullen de houtopstanden merendeels zijn gelegen op uitgegeven grond. Er zullen dan ook privaatrechtelijke regelingen worden getroffen met betrekking tot behoud en beheer van de houtopstanden, zie paragraaf 5.2.8..

Historische topografische kaart uit 1929

21

bestaand

ruiterpaden

nieuwe houtwallen

natuurzone

ranches

fietsroute

doorkijkjes

ecologische zone

SCHEMATISCHE KAVELOPBOUW

doorsnede bestaand

doorsnede tpv perceel

DOORSNEDEN

doorsnede tpv perceel bij eco weide

Natuurzones op de weidekavels Van iedere kavel zal ca 25% van de oppervlakte worden aangewezen, waar een extensief natuurlijk beheersregiem geldt. Hierdoor ontstaan ruigere gebieden, bloemenweiden en dergelijke met een veel hogere biodiversiteit dan de oorspronkelijke weidegebieden. Door de extensief te beheren gebieden waar mogelijk te schakelen, ontstaan brede ecologische zones in het plangebied, met als ruggengraat de singels met de bijbehorende greppels en sloten. Deze natuurzones zullen in het bestemmingsplan worden aangegeven.

Pingoruïnetocht Herstel van de Swadde De Swadde, de historische watergang aan de zuidzijde van het plangebied zal worden hersteld, verbreed en worden voorzien van natuurlijke oevers.

Ecozones Koppeling poelen De in het plangebied aanwezige poelen zullen onderling worden gekoppeld door middel van houtsingels en natuurzones. Hierdoor ontstaan verbindingen ten behoeve van o.a. amfibieën. Onderzocht moet worden of de mogelijke pingoruïnes hierin worden opgenomen. De recreatieve waarde van de poel op de Poelpleats in het plangebied zal worden vergroot door het open gebied er omheen in te richten als openbare ligweide en door het gebied goed te ontsluiten.

Verbeteren toegankelijkheid Belangrijke pijler van het plan is, naast de versterking van de natuur, het beter toegankelijk en beleefbaar maken van deze natuur. Het gebied zal beter toegankelijk worden gemaakt voor mensen die niet in het gebied zelf wonen (recreatief medegebruik). Hiervoor zullen de volgende maatregelen worden getroffen: de aanleg van een fijnmazig netwerk van ruiterpaden en menpaden tussen − en langs de houtsingels − het aanleggen van nieuwe fietsroutes en het verbeteren van de fietsroute tussen Kollum en Buitenpost − het aanleggen van openbare ontsluitingsweggetjes − het creëren van doorkijkjes door de houtsingels op de kavels (natuurzones) − enkele natuurzones worden openbaar gemaakt, dus toegankelijk voor ruiters, wandelaars, etc − het ontsluiten van de in het gebied aanwezige pingoruïne en overige poelen − de aansluiting van de nieuwe routes binnen het plangebied op routes buiten het plangebied. Dit geldt met name voor toeristisch-recreatieve routes in de omgeving, zoals fietspaden, ruiter- en menpaden. Het gebied krijgt op deze manier een toeristisch-recreatieve meerwaarde.

23

5.2.3. Stedenbouwkundige hoofdstructuur Wonen Bestaande boerderijen en woningen in het gebied zullen zorgvuldig worden ingepast in de plannen. Nieuwe woningen (de ranches) worden gerealiseerd op zeer ruime kavels, vrijwel allemaal geheel omgeven door houtsingels. De kavelligging en -maat worden bepaald op basis van de landschappelijke situatie: kavels tussen de coulissen en boskavels. Door het geringe aantal nieuwe woningen zal de openheid van het gebied gewaarborgd blijven De nieuwe woningen met bijgebouwen, zoals stallen, zullen individueel worden ontworpen, waardoor, binnen een sterke landschappelijke structuur met versterkte houtsingels, een zeer gevarieerd en hoogwaardig bebouwingsbeeld ontstaat.

Ontsluiting Voor de ontsluitingsstructuur van het gebied wordt zo veel mogelijk uitgegaan van bestaande paden en wegen. Het gebied zal vanaf de Trekweg en de W.H. van Heemstraweg worden ontsloten. Centraal in het plangebied loopt in de noord-zuid richting een route die onderdeel vormt van een deels nieuw te ontwikkelen langzaam verkeersroute tussen Kollum en het NS-station in Buitenpost. De wegenstructuur in het plangebied wordt gekenmerkt door relatief korte rechtstanden, omdat de tracés worden bepaald door de bestaande kleinschalige landschapsstructuur. Hiermee wordt het plangebied op een aantrekkelijke manier toeristisch-recreatief ontsloten. De fietspaden in het plangebied sluiten goed aan op de bestaande fietspadenstructuur in de wijde omgeving.

Ranches Door de ontwikkeling van Ranch Fryslân, met landschappelijk wonen in een zeer lage dichtheid, wordt duurzaam voorkomen dat de kernen Kollum en Buitenpost aan elkaar groeien. Het gebied blijft een groene buffer, terwijl eveneens sprake is van een toeristisch goed ontsloten gebied en een veilige langzaam verkeersroute tussen Kollum en Buitenpost.

Fietsroutes In het plangebied zal een circuit van ruiterpaden worden aangelegd. Deze ruiterpaden zullen onderdeel gaan vormen van het bestaande net van ruiterroutes in de omgeving.

25

REGIOKAART RUITERPADEN

5.2.4. Beeldkwaliteit landelijk wonen

5.2.5. Plancapaciteit

Uitgangspunt van de nieuwe ontwikkeling is het handhaven van de landelijke uitstraling. De inpassing van de bestaande bebouwing in het nieuwe plan past in dit uitgangspunt. Voor de nieuwe, particulier te ontwikkelen, woonbebouwing zal een beeldkwaliteitplan worden opgesteld, waarin onderstaande bebouwingstypologieën zullen worden uitgewerkt en vastgelegd.

De pilot bestaat uit 50 eenheden en diverse ondersteunende functies.

De volgende bebouwingstypologieën komen in het plangebied voor: −

Coulissenwonen - groene kamers tussen waar nodig verzwaarde houtsingels - bebouwing met landelijke uitstraling, gedekte kleuren, natuurlijk materiaalgebruik, hellende daken - duidelijk omschreven bebouwingsvlak met bebouwingspercentage en goot- en nokhoogte - vastgelegde zones met extensief te beheren natuurzones en houtsingels. Relatief grote vrijheid in het gebruik van het resterende deel van de kavel.

−

Bosrandwonen - open plekken in het bos ten behoeve van nieuwe bebouwing - relatief grote architectonische vrijheid binnen vastgelegd bouwvolume. - mogelijk projectmatige uitvoering

−

Collectieve voorzieningen, zoals gemeenschappelijke vergaderruimte, saloon, binnen- en buitenmanege, wasplaatsen, gezamenlijke stallen etc. - bebouwing met landelijke uitstraling, gedekte kleuren, natuurlijk materiaalgebruik, hellende daken

27

5.2.6. Grondgebruik In de volgende tabel zijn de oppervlakten uitgezet van de bestaande en nieuwe situatie, onderverdeeld in 1. natuur (de boomwallen, bos, natuurweiland en water) 2. cultuur/ natuur (bos/ camping, weilanden en akkers) 3. overig (bebouwing, ruiterpaden, manege en wegen).

boomwallen water weiland/akkers bos wegen manege bebouwing/erf paardenweide bosweide hippisch evenemententerrein ruiterpaden natuurweilanden natuurweilanden openbaar subtotaal sotaal

Bestaande toestand natuur cultuur/ overig natuur 2.4 3.4 48 8.8 2.5

Nieuwe toestand natuur cultuur/ natuur 4.0 5.8 6.4

19.4 2.3 4.9 8.6 2.0 14.6 65.1

48

2.5

26.8 65.1

26.6

overig

4.1 1.4 4.1

2.1

11.7

maten in Ha

5.2.7. Duurzaamheid

Service als instrument Beheer en onderhoud van de natuurweide en de elzensingels door de individuele kopers kan door hen, wellicht als enigszins bezwarend worden ervaren, waardoor het belang van handhaving van deze essentiële en waardevolle elementen onder druk kan komen te staan. Daarom wordt gezocht naar een constructie, waarbij beheer en onderhoud als dienst aan de bewoners wordt aangeboden. Een faciliteit derhalve, die hen deze taak uit handen neemt. Nagegaan zal worden of de recent geopende zorgboerderij aan de Tollingawei daarbij kan worden betrokken. Juridische instrumenten Daarnaast zal e.e.a. ook in juridisch opzicht deugdelijk moeten worden geregeld. Publiekrechtelijk is met name het bestemmingsplan het belangrijkste instrument om de kwaliteit te borgen. In het bestemmingsplan zal een strikt bebouwingsvlak worden aangegeven waarbinnen de woning en de daarbij behorende opstallen moeten worden gesitueerd. De natuurweides en de elzensingels zullen een “groene” bestemming krijgen teneinde daarmee strijdig gebruik te kunnen weren. Het privaatrechtelijke instrument is de gronduitgifteovereenkomst. In de overeenkomst met de koper van de kavel zullen bepalingen moeten worden opgenomen over de verplichting tot instandhouding van de elzensingels en de natuurweide, gekoppeld aan een boetebeding en kettingbeding. Dit “in stand houden” zal nog nader moeten worden omschreven om een bepaald niveau te kunnen waarborgen. Hierbij kan mogelijk een koppeling worden aangebracht met de normen van Stichting Fries Landschap. Beheer en onderhoud ruiter-, wandel- en fietsroutes en overige openbare ruimte Dit zal zodanig geregeld worden dat de openbaarheid wordt gegarandeerd.

Het gebied wordt, conform de principes van ‘lichte stedenbouw’, op een eenvoudige manier ontsloten. De infrastructuur is beperkt. Er zal geen aparte riolering voor de afvoer van hemelwater worden aangelegd. Het hemelwater zal in het gebied worden opgevangen. Waar mogelijk zal het oppervlaktewater worden vergroot. Dit heeft geleid tot de keuze voor het in ere herstellen en verbreden van de Swadde. Voor de ontsluitingsstructuur van het gebied wordt zo veel mogelijk uitgegaan van bestaande paden en wegen. De fietsroute Kollum-Buitenpost vergroot voor de bewoners van Kollum de aantrekkelijkheid van het gebruik van de trein. De sociale veiligheid van deze route wordt door het plan aanzienlijk verbeterd. Dit is ook een belangrijk aspect voor de vele scholieren die van de route gebruik maken. 5.2.8. Het beheer van de elzensingels, ruiterpaden en natuurweides De aanwezigheid van de bij de ranches behorende weides, de natuurweides en de elzensingels behoren tot de kernkwaliteiten van het plan. In de gebiedspromotie zal daar nadrukkelijk aandacht aan moeten worden besteed. De kopers zullen de waarde van de genoemde elementen moeten inzien en zich realiseren dat de handhaving van die waarden enige beperking met zich mee brengt. Daarnaast is het zaak om instrumenten te creëren die ervoor zorgen dat deze waarden ook in de toekomst (de beheersfase) daadwerkelijk behouden blijven.

29

6 Haalbaarheid De samenwerkende partijen zijn zich ervan bewust dat de haalbaarheid van deze ontwikkeling in het gebied tussen Kollum en Buitenpost niet zondermeer vast staat. Daarom is in het voortraject nadrukkelijk aandacht besteed aan de financiële haalbaarheid en de aanwezigheid van voldoende marktvraag (markteconomische haalbaarheid).

De overige benodigde gronden zullen niet eerder worden aangekocht dan wanneer definitief tot realisering van het pilotproject is besloten en er dus ook voldoende zekerheid bestaat over de financiële haalbaarheid van het project. Voor de verdere grondaankopen is het bovendien noodzakelijk dat er voldoende zekerheid bestaat over de afname door gegadigden die het plan daadwerkelijk gestalte willen geven.

6.1 Markteconomische haalbaarheid De samenwerkende partijen hebben besloten om op voorhand een gedegen onderzoek te doen naar de markteconomische haalbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling in het projectgebied. De woonbelevingsdeskundigen van SmartAgent zijn bij het project betrokken om vanuit de woonwensen van de belangrijkste potentiële doelgroep te adviseren over de inrichting en vormgeving van een haalbaar concept. Dat heeft geleid tot de vormgeving van het ranchconcept. Het ranchconcept is ontworpen vanuit de mogelijkheden van de locatie maar dan wel specifiek met het oog op de wensen van de potentiële doelgroep. Het concept is getoetst aan het theoretisch kader van genoemd bureau en is door dit bureau ook reeds inhoudelijk voorgelegd aan een beperkt aantal mensen uit de doelgroep, die elders in het land woonachtig zijn. Het product dat nu voor ligt, sluit naar de mening van SmartAgent op basis van deze toetsing goed aan bij de wensen van die doelgroep. Op voorwaarde dat het project in het vervolgtraject op een goede wijze wordt uitgewerkt en “in de markt” wordt gezet, wordt de haalbaarheid voor wat betreft de vraag uit de markt (ook van buiten de regio) positief ingeschat. De samenwerkende partijen delen dit oordeel en zullen na positieve besluitvorming in de gemeenteraden op een zorgvuldige wijze tot verdere uitwerking overgaan. 6.2

Financiële haalbaarheid

Ook de financiële haalbaarheid is onderdeel geweest van onderzoek door partijen. Gezien het stadium van de planvorming is dit onderzoek uiteraard redelijk globaal geweest. Uit deze toets is het beeld ontstaan dat, uitgaande van voldoende vraag uit de markt naar de bouwgrond, het project kan worden uitgevoerd met ten minste een sluitende grondexploitatie. Vanzelfsprekend is het daarbij voorwaarde dat de gronden die nog verworven dienen te worden tegen een redelijke koopsom kunnen worden aangekocht. Wanneer dat niet lukt, zal moeten worden bezien of andere nabij gelegen gronden kunnen worden aangekocht, hetgeen een herpositionering van het plan tot gevolg zou hebben. Wanneer ook dat niet mogelijk zou blijken, zal het plan in beginsel geen doorgang kunnen vinden. De gronden en opstallen van de Poelpleats (de voormalige camping/AZC in het plangebied van ca 13 hectare) zijn in 2007 in overleg met beide gemeenten reeds verworven door Wind Vastgoedontwikkeling omdat deze locatie op dat moment te koop werd aangeboden. Verder is er door Wind Vastgoedontwikkling en de gemeente Kollumerland samen nog een perceel gekocht bij de rotonde Lauwersmeerweg/W.H. van Heemstraweg dat eveneens te koop werd aangeboden.

31

7 Economische effecten Onderzoeksbureau Ecorys (voorheen geheten Nederlands Economisch Instituut) heeft in 2008 een quick scan uitgevoerd naar de economische effecten van de uitvoering van het voorliggende plan voor de gemeenten Kollumerland c.a. en Achtkarspelen en de omliggende regio. Van deze quick scan is recent een update gemaakt (oktober 2010). De rapportage is beschikbaar. De economische effecten zijn daarin vertaald naar effecten op de werkgelegenheid. Deze effecten worden veroorzaakt door de investeringen in de gebiedsontwikkeling en woningbouw enerzijds en anderzijds door de bestedingen van de nieuwe bewoners die grotendeels van buiten de regio afkomstig zullen zijn. De uitkomsten kunnen als volgt worden samengevat. Bij totale realisatie van de plannen zijn ongeveer 22 structurele arbeidsplaatsen te verwachten. Tijdens de realisatie van het project zal er een tijdelijk werkgelegenheidseffect zijn van circa 240 banen. De directe werkgelegenheid bedraagt circa 130 banen. Deze zullen voornamelijk neerslaan bij bouwbedrijven en GWW-bedrijven. Daarnaast worden er circa 110 tijdelijke banen verwacht aan indirecte werkgelegenheid bij toeleverende bedrijven. Na de afronding van het project zullen deze effecten verdwijnen en resteren de structurele arbeidsplaatsen.

33

8 Doelgroep De doelstelling van de Provincie met het uitschrijven van de pilot is het creëren van een zodanig aantrekkelijk nieuw woonmilieu dat daarmee nieuwe inwoners van buiten Fryslân kunnen worden aangetrokken. Het plan Ranch Fryslân voldoet volgens de Provincie aan die doelstelling. Dat betekent dat het plan geschikt wordt geacht voor het aantrekken van nieuwe inwoners van buiten de provincie. Dit betekent uiteraard niet dat mensen uit de directe omgeving of van elders uit Fryslân als kopers niet welkom zouden zijn in het plangebied. De marketing zal worden gericht op het hele land. De verwachting is dat op die manier meer dan de helft van de kopers van buiten Fryslân afkomstig zal zijn (Friezen om utens meegeteld).

35

9 Conclusie ‘Hoe verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen?’. De combinatie tussen locatie, woonwensen en product moet leiden tot een community concept dat de beoogde doelgroep niet alleen aanspreekt, maar bovendien inspeelt op het realiseren van droomwensen. De provincie heeft als voorwaarde gesteld dat er met name een bovenregionale aantrekkingskracht van de nieuwe woonclusters uitgaat. De lat ligt dus erg hoog! Het gebied tussen de kernen Kollum en Buitenpost heeft de status ‘Nationaal Landschap’. Het gebied bezit een hoge landschappelijke waarde en heeft veel potentie. In de Regiovisie Noordoost-Fryslân is verwoord dat het gebied mede geschikt is voor het creëren van meer waterberging. Tegelijkertijd is de ligging binnen Nederland bepaald niet optimaal. In de analyse wordt duidelijk dat het vooral de consumenten van de “blauwe” doelgroep zijn waar het concept zich op moet richten. Met 34 ranch-estates met een groot perceel eigen grond en 16 ranchwoningen wordt de basis gelegd voor het concept. In en rond het bestaande bos vindt rondom de te realiseren centrale voorzieningen een toevoeging plaats, waarmee zowel de landschappelijke belevingskwaliteit als het draagvlak toeneemt. Het gepresenteerde planidee sluit naar onze mening zeer goed aan bij de kaders van het Streekplan Fryslân 2007 en voldoet op vrijwel alle punten aan de criteria, die verbonden zijn aan de uitnodiging voor de ontwikkeling van een pilot voor een landelijke wooncluster. Vanuit de consument is de kernvraag: kan dit mijn droomlocatie worden. Het beschreven community concept, in deze samenhang, voldoet aan het wenselijke aspiratieniveau en verdient het om verder te worden uitgewerkt en te worden getoetst. In het licht van de provinciale en gemeentelijke uitgangspunten wordt voldaan aan: • • • • • • •

• • •

Het benutten van de woonkwaliteiten in (Noordoost) Fryslân voor een sociaal-economische impuls; Het creëren van een gelegenheid tot communityvorming die uniek is in Europa de instandhouding en de versterking van de landschappelijke kwaliteiten van het gebied; het bevorderen dat mensen uit andere landsdelen naar Fryslân verhuizen; het inzetten van nieuwe (landelijke) woonvormen voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie; het bieden van een woonplek met een hoge landschappelijke kwaliteit, die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden; het creëren van een woonplek in combinatie met een milieuvriendelijke en binnen de agrarische sector passende (bedrijfs-)activiteit, die ook volledig aansluit bij het thema (paarden) dat de regio al grote bekendheid heeft bezorgd; een hoge beeldkwaliteit als uitgangspunt; een planidee dat zich niet laat leiden door toevallige gemeentegrenzen; het benutten van de mogelijkheden voor het creëren van extra waterberging in combinatie met wonen en recreatie;

• • •

•

de ligging tussen twee regionale centra, die tevens als recreatiekern zijn aangewezen, alsmede het bieden van een waardevolle recreatieve toevoeging; een planidee dat geheel past in de streekplanfilosofie omtrent de ontwikkeling van het gebied tussen Kollum en Buitenpost; het leggen van een basis voor een betere onderlinge aansluiting van beide hoofdkernen, onder andere voor wat betreft de positie van het treinstation te Buitenpost (verbetering langzaam verkeersroute tussen Kollum en Buitenpost, vergroting sociale veiligheid). Beide hoofdkernen kunnen door deze invulling niet aan elkaar vast groeien; het plangebied wordt toegankelijk gemaakt en er worden routes binnen het plangebied gerealiseerd (recreatief medegebruik).

De samenwerkende partijen zijn van mening dat het hierboven aangegeven concept kansrijk is als pilotproject voor een landelijke wooncluster. Het is realistisch te verwachten dat de uitgangspunten en doelstellingen van de provincie en de beide betrokken gemeenten met dit concept kunnen worden gerealiseerd. Om op de vraag aan het begin van deze notitie terug te komen: zó verleid je de woonconsument om naar Fryslân te verhuizen! De provincie Fryslân heeft inmiddels besloten het plan ‘Ranch Fryslân’ de status ‘pilot landelijke wooncluster’ te verlenen. Kollum, Buitenpost, Drachten, november 2010 Gemeente Achtkarspelen Gemeente Kollumerland c.a. Wind Vastgoedontwikkeling BV

37

Bijlage:

Landschappelijke kwaliteiten

beleidsmatig kader “Ranch Fryslân” (“Pilot Landelijke Wooncluster tussen Kollum en Buitenpost”)

De voor het wonen van belang zijnde elementen zijn in Noordoost Fryslân in ruime mate aanwezig. Dit manifesteert zich met name in de landschappelijke kwaliteiten, gecombineerd met water en natuur en de uiteenlopende recreatieve mogelijkheden om daarvan te genieten. Bij de beschrijving van het planidee omtrent de tussen Kollum en Buitenpost te ontwikkelen pilot voor een landelijke wooncluster wordt hier vanzelfsprekend nader op terug gekomen.

Inleiding Bij brief van 3 juli 2007 heeft het college van Gedeputeerde Staten de gemeenten op het vasteland van Fryslân uitgenodigd om vóór 1 maart 2008 planideeën in te dienen, teneinde mee te kunnen dingen in de selectie van pilots voor een landelijke wooncluster, waarvan in totaal 7 ontwikkeld zullen kunnen worden. In deze brief wordt aangegeven dat de provincie zich op grond van het nieuwe Streekplan 2007 onder andere wil richten op het benutten van de woonkwaliteiten in Fryslân, waarmee een sociaal-economische impuls tot stand gebracht kan worden. De provincie wil bevorderen dat mensen uit andere provincies naar Fryslân verhuizen. Een bijkomende doelstelling is om nieuwe (landelijke ) woonvormen optimaal in te zetten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie. Voorwaarde is een goede woonpromotie, gericht op de verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden. Om in de streekplanperiode ervaring op te doen wil de provincie samen met gemeenten een aantal pilots voor landelijk wonen selecteren: 7 landelijke woonclusters, waarvan een drietal in Noord Fryslân, en 10 nieuwe landgoederen. Omdat de nieuwe landgoederen zijn voorbehouden aan de stedelijke bundelingsgebieden, richt deze notitie zich op de eerstgenoemde categorie. In de bijlage bij de bovengenoemde brief gaat de provincie nader in op de wijze van indiening van een planidee en op de criteria voor beoordeling en selectie. De ruimtelijke kaders:

Regiovisie Noordoost Fryslân 2003 Wonen als sociaal-economische impuls

De in NOFA-verband samenwerkende gemeenten hebben met het oog op het leveren van een optimale input voor het nieuwe provinciale Streekplan een regiovisie opgesteld, waarin de gewenste ontwikkeling van Noordoost Fryslân is beschreven. De gemeenten hebben met voldoening geconstateerd dat veel van de hierin opgenomen uitgangspunten en doelstellingen hun weerklank hebben gevonden in het nieuwe streekplan Fryslân 2007. Eén van de belangrijkste is dat het thema “Wonen” aangegrepen dient te worden voor het tot stand brengen van een sociaal-economische impuls, waarmee tegenwicht geboden wordt aan meer zorgwekkende ontwikkelingen op dat gebied.

Hoofdkoers

Op pagina 46 van de Regiovisie Noordoost Fryslân (met als titel: “Sterk op eigen wijze”) wordt de hoofdkoers in een 8-tal punten samengevat. Bovenaan deze lijst staat “Een ontwikkeling als woonregio”, met als toelichting: “Ingezet wordt op het realiseren van een divers aanbod voor alle groepen van de bevolking. Tevens worden nieuwe woonmilieus toegevoegd om nieuwe inwoners naar de regio te trekken”. Een ander element uit de hoofdkoers is “Het benutten van haar landschappelijke kwaliteiten en behoud en versterking van natuur”, met als toelichting: “Behoud en ontwikkeling van het waardevolle landschap van Noordoost Fryslân staan centraal bij de ontwikkelingen in deze regiovisie. Ontwikkelingen zijn juist daar gesitueerd waar zij in regionaal verband het beste tot hun recht komen”.

39

Toekomstperspectief

Op bladzijde 24 van de Regiovisie wordt het toekomstperspectief, met de focus op het jaar 2015, (voorzover hier relevant) als volgt omschreven: “Noordoost Fryslân heeft haar prachtige landschappen benut en versterkt door het creëren van bijzondere woonmilieus. De kwaliteit van de historische structuren is benut als trekker, de instandhouding is veilig gesteld. De rode draad bij de ontwikkelingen wordt gevormd door de ruimtelijke kwaliteiten. Kansen op het vlak van wonen en werken hebben hun plek gevonden, waar dit in regionaal verband het beste tot haar recht komt. Dit betekent dat sommige kernen een sterker accent op wonen hebben gekregen; andere kernen daarentegen fungeren juist meer als werkkern. Nieuwe functies of uitbreidingen zijn daar gesitueerd waar de beste ruimtelijke mogelijkheden zijn. Het groene, landschappelijke karakter van de regio is geaccentueerd. Je kunt zeggen dat de eigenheid van het gebied alleen maar aan kwaliteit gewonnen heeft. Met name het inzetten op wonen en met het wonen de landschappelijke kwaliteit van het gebied versterken heeft zichtbaar tot resultaat geleid”. En verderop: “Noordoost Fryslân heeft op eigen wijze de aansluiting met de rest van ons land definitief weten te realiseren. De regio onderscheidt zich in positieve zin door de kenmerkende rust en ruimte”. De kansen die aan de totstandkoming van dit toekomstbeeld kunnen bijdragen dienen vanzelfsprekend met beide handen aangegrepen te worden.

Grensverleggend

Op blz. 26 van de Regiovisie wordt gesteld dat het aanbrengen van meer samenhang in het gebied betekent dat Noordoost Fryslân bereid moet zijn om over grenzen heen te kijken. Bestuurlijke grenzen, grenzen van de regio en grenzen van de kernen. Acties op het gebied van Wonen

De impuls op het gebied van “Wonen” bestaat volgens de Regiovisie (pagina 27) uit verschillende acties: 1. Realiseren aanbod voor de lokale traditionele markt, zodat de bewoners in de regio blijven wonen (bevorderen doorstroming en speciale aandacht voor starters en ouderen); 2. Toevoegen nieuwe woonmilieus voor regionaal georiënteerde woonconsument (“Niet alleen richt het wonen zich dus op invulling van de vraag voor de eigen bevolking (starters, ouderen), maar juist ook bijzondere woonmilieus zijn in staat mensen (op) nieuw naar de regio te trekken. Op dit vlak wordt dus gekozen voor de strategie “geven van een nieuwe impuls”). Gebied tussen Kollum en Buitenpost

Over het gebied tussen Kollum en Buitenpost zegt de Regiovisie (op blz. 29) het volgende: “In het tussengebied Buitenpost-Kollum wordt de ruimte eveneens benut voor waterberging. Door het inpassen van woningbouw tussen het water en beide kernen ontstaat een zeer bijzonder gebied met hoge landschappelijke- en woonkwaliteiten. Buitenpost-Kollum hebben door de specifieke ligging aan het spoor en daarmee de relatieve nabijheid van zowel Groningen als Leeuwarden goede ontwikkelingsmogelijkheden. Door de centrale ligging in het gebied en de reeds aanwezige voorzieningen kan deze locatie uitgroeien tot een goed geoutilleerde landelijke woonzone temidden van het Friese platteland”.

Streekplan Fryslân 2007 Regionale centra en Recreatiekernen

Zoals gezegd heeft de Regiovisie Noordoost Fryslân goed gefunctioneerd als input voor het nieuwe provinciale Streekplan. Veel aspecten hebben daarin hun weerklank gevonden. Zo is om te beginnen binnen de kernenstructuur de positie van zowel Kollum als Buitenpost gehandhaafd. Beide hebben de status van “regionaal centrum” en tegelijkertijd “recreatiekern”. De door Noordoost Fryslân gewenste impuls op het gebied “Wonen” is in het licht van de bevolkingsprognoses kwantitatief weliswaar niet gehonoreerd, maar toch wordt er (op blz. 49) het volgende over gezegd: Benutten woonkwaliteiten Fryslân

“Wij streven ernaar de woonkwaliteiten van Fryslân , zoals rust en ruimte, landschappelijke en natuurlijke waarden, en veiligheid en woon-zorgcombinaties te benutten als sociaal-economische impuls voor Fryslân. Wij stimuleren hiermee dat mensen uit andere provincies naar Fryslân verhuizen. Een bijkomende doelstelling is om nieuwe (landelijke) woonvormen optimaal in te zetten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie”. Koren op de molen van de Regiovisie! Specifieke woonkwaliteiten

In de vertaling hiervan is het Streekplan Fryslân 2007 terughoudender. Recreatie

Bij het onderwerp “Recreatie” richt de Regiovisie de aandacht met name op de potenties van het Lauwersmeergebied dat in aansluiting op de LitsLauwersmeerroute beter bereikbaar wordt voor watersporttoeristen die rust en ruimte zoeken. Maar ook het benutten van de landschappelijke kwaliteiten wordt in dit kader nadrukkelijk genoemd. Landbouw

In het hoofdstuk “Landbouw” maakt de Regiovisie een onderscheid tussen het noordelijk en het zuidelijk gebied. Zij kiest ervoor om de landbouw in het zuidelijk deel te verweven met andere functies, zoals wonen, werken en recreatie. De mogelijkheden voor schaalvergroting in de landbouw zijn hier beperkt. Er is aandacht voor behoud en versterking van het huidige landschap met elzensingels en houtwallen. De belangenafweging tussen de diverse functies zal volgens de Regiovisie moeten plaatsvinden vanuit de doelstelling om het landschap te behouden. Waar dit niet (meer) door de landbouw kan plaatsvinden worden andere functies toegelaten die wel in staat zijn de landschappelijke waarden en diversiteit in stand te houden. Zo kunnen zorgboerderijen, allerlei werkfuncties en ook wonen nieuwe dragers van het landschap vormen. Op deze manier wordt –zo vervolgt de Regiovisie- daadwerkelijk invulling gegeven aan het thema “behouden door ontwikkelen” uit de nota Belvedère om op eigentijdse manier met nieuwe functies het landschap te behouden.

“Buiten de bundelingsgebieden zijn wij terughoudend met het opvangen van woonmigratie door deze te beperken tot specifiek dorpse en landelijke woonkwaliteiten waar aanvullend vraag naar is. Er zijn in Fryslân reeds ruime mogelijkheden voor ruim, rustig en landelijk wonen: in vrijkomende boerderijen en bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied, in stads- en dorpsuitbreidingen met groen/blauwe woonmilieus en in de bestaande woningvoorraad van vele kernen op het platteland. Tot op heden heeft dit niet geleid tot een positief binnenlands migratiesaldo. De marktvraag is tot nu toe ook beperkt, zeker in het hogere en exclusieve marktsegment. Voorwaarde voor onze inzet is een goede woonpromotie, gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden. * Met het selectief bieden van ruimte voor landelijke woonkwaliteiten voorkomen we dat de maatschappelijke meerwaarde versnippert, daarmee per saldo gering is en dat er zelfs landschappelijke nadelen gaan optreden. Met de verspreiding van veelsoortige woningen over het onbebouwde landelijk gebied zal volgens ons snel sprake zijn van een waarneembare en voelbare aantasting van de groene open buitenruimte.

41

Pilots

Om deze reden beperken wij –naast de ontwikkeling van groene woonmilieus in de stedelijke bundelingsgebieden en kwaliteitsarrangementen in het landelijk gebied- de planologische ruimte tot een aantal pilots waarmee in de streekplanperiode ervaring kan worden opgedaan. Op grond van deze pilots zullen wij beoordelen of aanvullende ruimte gewenst is voor nieuwe landelijke woonkwaliteiten”.

Pilot landelijke woonclusters: De provincie ziet ruimte voor landelijke woonclusters, waar wonen, werken of zorgvoorzieningen in een attractieve landschappelijke omgeving en in een bijzondere mix met elkaar kunnen worden gecombineerd. De woonclusters sluiten aan bij landschappelijke kwaliteiten en structuren. Een hoge beeldkwaliteit is uitgangspunt. De clusters zijn gelegen bij een bestaande kern. “Het gaat hierbij om kernen met een omvang van meer dan 1.500 – 2.000 inwoners, afhankelijk van de omvang van het initiatief . Hierbij wordt geaccepteerd dat een cluster de plaatselijke verhoudingen van een kern enigszins kan overstijgen en dat een cluster niet gericht is op de opvang van de plaatselijke woningbehoefte. Er is ruimte voor zeven pilots; vier in Zuid Fryslân en drie in Noord Fryslân. De ontwikkeling van nieuwe landschappelijke en natuurlijke elementen geschiedt in een verhouding van circa 1 : 1 tot de omvang van het woongebied. Bij een landelijke wooncluster gaat het om een min of meer afzonderlijke ruimtelijke en functionele eenheid met circa 20 tot 50 wooneenheden per cluster. Op deze wijze kan een eigen, zonodig ruimtelijk afgeschermde sfeer ontstaan, zonder dat er sprake is van een volledig solitaire en geïsoleerde ligging in het landelijk gebied. De ontspannen woonsfeer overheerst. Aan de woonfunctie kunnen daarop afgestemde mogelijkheden voor werken aan en bij huis worden toegevoegd. Deze zijn uitsluitend kleinschalig en milieuvriendelijk (milieucategorie 1, bij uitzondering milieucategorie 2). Aan de woonfunctie kunnen ook daaraan gerelateerde zorg- en recreatieve voorzieningen worden toegevoegd. Wij hebben onder meer senioren, mensen met werk aan huis (vrije beroepen), kunstenaars en consultants als doelgroep op het oog, met als achterliggende filosofie: creatief en ontspannen werken in een inspirerende omgeving, waarbij wonen, werken, (zorg)voorzieningen meer met elkaar verweven zijn, ook op hogere leeftijd. Een goede bereikbaarheid en ligging bij een recreatiekern vormen pré’s voor een locatie. Ook nieuwe woonvormen op het water kunnen kansrijke invullingen van deze pilots zijn. Mogelijk is er ruimte voor één pilot (binnen de zeven pilots) voor een seniorencluster. Wij gaan daarbij uit van woningen die bestemd en geschikt zijn voor 55-plussers, in een aantrekkelijke woonomgeving, met in die woonomgeving voorzieningen en faciliteiten afgestemd op de behoefte van 55-plussers. Wij zullen in het kader van de uitvoeringsagenda van het streekplan nader onderzoek doen naar de kansen voor en de behoeften van een dergelijke specifieke seniorencluster. Voor de pilots wordt een deel van de vrij beschikbare woningbouwruimte gereserveerd. Middels een prijsvraag kunnen de gemeenten ideeën voor landelijke woonclusters indienen bij de provincie. De provincie maakt een keuze voor de zeven pilots op basis van kwalitatieve criteria welke in het kader van de uitvoeringsagenda van het streekplan verder worden uitgewerkt. De nieuwe clusters dienen een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van het platteland en moeten op draagvlak binnen de omgeving kunnen rekenen”. Het kader, waarbinnen een pilot voor een landelijke wooncluster kan worden ontwikkeld is hiermee duidelijk vastgelegd.

Vertaling van de beleidsvisie naar het gebied van Noordoost Fryslân: In Hoofdstuk 3 van het streekplan Fryslân 2007 (Gebieden) geeft de provincie een gebiedsspecifieke vertaling en verdieping van het algemene beleid, dat in de daaraan voorafgaande hoofdstukken is geformuleerd. Uit het gedeelte dat betrekking heeft op Noordoost Fryslân kunnen de volgende van belang zijnde passages worden gelicht: Zorgen over sociaal-economische situatie

“De sociaal- economische situatie in het gebied baart zorgen. Dit uit zich ook in migratiepatronen. De werkloosheid is vergelijkbaar met het Friese gemiddelde, maar het gemiddelde opleidingsniveau, het gemiddelde inkomen en de arbeidsparticipatie liggen lager. De totale werkgelegenheidsgroei is achtergebleven bij het Friese en Nederlandse gemiddelde. De toeristische sector is minder sterk ontwikkeld, mede vanwege de onbekendheid en de excentrische ligging van het gebied. Vier gemeenten in Noordoost Fryslân werken samen in NOFA-verband (Noordoost Friese Alliantie). De samenwerking is vooral gericht op het verbeteren van de sociaal-economische vitaliteit van de regio”. Benutten en versterken van gebiedskwaliteiten

“Centraal in onze ruimtelijke visie voor Noordoost Fryslân staan het benutten en versterken van de gebiedskwaliteiten als sociaal-economische impuls voor de regio” “Buiten de bundelingsgebieden zijn de regionale centra, Kollum, Buitenpost en Surhuisterveen de concentratiepunten voor zowel woonfuncties als voor bij de schaal van de kernen passende werkfuncties. Kollum en Buitenpost kunnen elkaar daarbij aanvullen. Hier liggen kansen voor kwalitatief hoogwaardig wonen”.

In de vertaling naar het gebied Noordoost Fryslân wordt in hoofdstuk 3 (2.3) het volgende opgemerkt: “In het Nationale Landschap Noordelijke Wouden wordt – naast de reguliere ontwikkelingsmogelijkheden - ingezet op het behoud, verdere versterking en recreatieve benutting van de specifieke kwaliteiten van dit gebied (houtwallen en elzensingels, dobben en pingo’s en kleine waterlopen). De landbouwkundige ontwikkeling tezamen met verduurzaming van de houtwallen- en elzensingelstructuur staat centraal ”. Kollum - Buitenpost

Regionale centra Kollum en Buitenpost:. “Complementaire ontwikkeling van beide regionale centra met behoud van ieders eigen identiteit is gewenst. Zonder aan elkaar te groeien, is het gebied tussen de kernen geschikt voor hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling. Aandacht hierbij is gewenst voor voldoende compactheid van de bebouwing, gericht op versterking van de eigen kernstructuur van beide kernen en afgestemd op uitbreidingsmogelijkheden aan andere zijden van beide kernen. Verbetering van de treinverbinding Leeuwarden-Groningen biedt kansen voor verdere invulling van woonfuncties, en voor regionale kantoorfuncties en representatieve bedrijvigheid met een accent op Buitenpost als kern met een treinstation.

“In de Noordelijke Wouden ligt de uitdaging om het landbouwperspectief te combineren met verduurzaming van de houtwallen- en elzensingelstructuur en met verbreding van de bedrijfsvoering aansluitend op ontwikkelingen en initiatieven die hier al gaande zijn”. Nationale landschap

In paragraaf 2.7.4. (Nationale Landschappen) van het Streekplan zegt de provincie: Wij maken in ons ruimtelijk beleid geen onderscheid tussen gebieden in of buiten de Nationale Landschappen. Dit betekent dat in de Nationale Landschappen ruimte is voor de opvang van de plaatselijke woningbehoefte, pilots landelijk wonen, lokale en regionale bedrijvigheid , verbetering van de lokale en regionale ontsluitingsstructuur, een duurzaam ontwikkelingsperspectief voor de landbouw en voor recreatieve ontwikkelingen, dit alles binnen de landschappelijke kernkwaliteiten.

43

Planidee voor een “pilot landelijke wooncluster” in het gebied tussen Kollum en Buitenpost: Inleiding: De gemeentebesturen van Kollumerland ca. en Achtkarspelen hebben besloten om uitgaande van de hierboven geschetste visie en de daaraan verbonden ontwikkelingskansen een planidee te ontwikkelen voor een “pilot landelijke wooncluster” in het gebied tussen Kollum en Buitenpost. Zij doen dit in nauwe samenwerking met Wind Vastgoedontwikkeling BV te Drachten. De drie partijen hebben hierbij de deskundigheid ingeschakeld van K3 Architectuur en Planning BV te Arnhem en Smartagent te Amersfoort. De directeur van laatstgenoemd adviesbureau, de heer Drs. Douwe Reitsma verzorgde op de onder auspiciën van de provincie gehouden themamiddag (6 september 2007) een inspirerende inleiding, waarbij met name werd ingegaan op de aansluiting tussen leefstijlen van de woonconsumenten en nieuwe landelijke woonvormen. Zijn visie werd door de genoemde drie partijen van groot belang geacht voor de beantwoording van de vraag op welke doelgroep zij zich zullen moeten richten bij de ontwikkeling van een nieuwe cq. bijzondere woonvorm in het genoemde gebied, waarmee mensen van buiten de provincie naar Noordoost Fryslân getrokken kunnen worden. Partijen realiseren zich namelijk dat dit geen eenvoudige opgave is, maar wel een uitdaging die in het belang van de sociaal-economische ontwikkeling van het gebied en de beoogde ruimtelijke relatie tussen Kollum en Buitenpost de moeite van het proberen meer dan waard is. Keuze voor het gebied Kollum-Buitenpost

De keuze voor laatstgenoemd gebied komt primair voort uit de complementaire ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied tussen beide regionale centra, waarbij het Streekplan 2007 spreekt over hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling. Hoewel deze ontwikkelingsmogelijkheid als het ware rechtstreeks uit het Streekplan voortvloeit, is toch gekozen voor deelname aan de selectie van pilots voor een landelijke wooncluster. Het opent immers de mogelijkheid om met directe betrokkenheid van de provincie een woonpromotie op gang te brengen “gericht op verbreding van de Friese woningmarkt met woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden”. Dit op een wijze die in het Streekplan is aangegeven en door de betrokken gemeentebesturen wordt onderschreven. Gebiedsbeschrijving: It Paradyske

De kern van het gebied tussen Kollum en Buitenpost draagt met recht de naam “It Paradyske”. Het gebied kenmerkt zich in het westelijk deel door een redelijk gaaf houtwallen- en elzensingel landschap dat in oostelijke richting overgaat in open weidegebied. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de Lauwersmeerweg. Aan de oostzijde ligt de Stroobosser Trekvaart /Trekweg, die het tussen beide regionale centra gelegen gebied vervolgens doorsnijdt. De noordelijke en zuidelijke begrenzing wordt gevormd door de bestaande dorpsranden.

Het Pilot-gebied

Het idee voor de “pilot landelijke wooncluster” richt zich specifiek op het gebied tussen (aan de westzijde) de Lauwersmeerweg, (aan de noordzijde) de Trekvaart, (aan de zuidzijde), het grensriviertje de Swadde.

Bovendien omvat het pilot-gebied een strook, waarmee een lokale verbindingsader wordt gelegd met als belangrijke schakel het treinstation van Buitenpost. Deze volgt voor een belangrijk deel de bestaande route door It Paradyske. In het potentiële pilot-gebied liggen enkele verspreide en nog functionerende boerderijen, alsmede een paardenhouderij. Verder komt langs de bestaande wegen in het gebied verspreide woonbebouwing voor. Middenin het gebied bevindt zich het voormalige kampeerterrein, waarop laatstelijk het asielzoekerscentrum was gevestigd en dat met het oog op de gewenste ontwikkeling is aangekocht. In het westelijk gelegen deel ligt het openlucht zwembad “Het Paradyske”.

Beschrijving van het concept voor de ontwikkeling van een “pilot landelijke wooncluster”: Uitgangspunt voor de ruimtelijke invulling van het tussengebied is de instandhouding en de versterking van de landschappelijke kwaliteiten. Het gebied draagt niet voor niets de naam “It Paradyske” en dat betekent dat mede in het belang van de gevestigde bewoners - zeer zorgvuldig met een verdere ruimtelijke invulling moet worden omgegaan. De drie betrokken partijen willen zich voor wat betreft het woningaanbod in het kader van de pilot richten op (zoals het Streekplan het formuleert) “woningzoekenden die een woonplek met een hoge landschappelijk recreatieve kwaliteit wensen die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden” en op “hoogwaardige woonvormen in combinatie met wateropvang en landschapsontwikkeling”. De advisering van de zijde van Smartagent heeft duidelijk gemaakt dat partijen zich zullen moeten richten op een formule, waarbij een duidelijk omschreven doelgroep voor ogen staat. De notitie, waarin het pilot-idee specifiek wordt beschreven, begint daarom met een specifieke doelgroepanalyse. Ranch Fryslân

Het plan, dat de titel “Ranch Fryslân” heeft gekregen, voorziet in het creëren van een paarden community met circa 35 ranches en ongeveer 15 bosrandwoningen die dit concept ondersteunen en die het gebied een echte kern geven. De kenmerken van een paardencommunity sluiten goed aan bij de bestaande hippische activiteiten in de streek. Centraal in het gebied ligt temidden van bos een manege/ paardenpension/stallencomplex met binnen- en buitenbak en diverse centrale voorzieningen voor de paardenhouderij, die men met elkaar kan delen. De reden daarvan kan onder andere zijn dat de realisering van dergelijke voorzieningen alleen maar haalbaar is indien dit gemeenschappelijk plaats vindt. Men kan hierbij denken aan een pensionvoorziening, wascabines en solaria voor paarden en aan een centrale post voor de dierenarts en de hoefsmid. Ook de centrale inkoop van voer en andere benodigdheden en de afzet van paardenmest kunnen in dit verband genoemd worden. In de zuidwesthoek van het pilot-gebied is een plek ingeruimd voor een hippisch evenemententerrein, dat zodoende goed ontsloten is. Het openlucht zwembad “Het Paradyske” kan binnen deze setting een opwaardering krijgen in de wellness-sfeer. De loop van het riviertje De Swadde wordt hersteld en op plaatsen verbreed om in relatie tot dit plan in de noodzakelijke waterberging te voorzien. Het laaggelegen gebied ten zuidoosten van de pilot-locatie biedt op termijn mogelijkheden voor een veel grotere waterberging.

Bijzondere woonvorm voor vraag van buiten de provincie

Het concept van de pilot biedt paardenliefhebbers uit het hele land de gelegenheid om in een “paardengemeenschap” op een kavel van gemiddeld circa 1 Ha een eigen ranch te realiseren in combinatie met een hoogwaardige woonvorm. Een aanbod dat in ons land uniek genoemd mag worden. De bij de gebiedsontwikkeling betrokken partijen willen zich hierbij voornamelijk richten op de van buiten de provincie afkomstige vraag en daarmee proberen om een deel van de externe markt voor deze regio te interesseren. Zodoende kan het migratiesaldo in positieve zin worden beïnvloed. Een clustering van deze “ranches” in een landschappelijk waardevol gebied zal de kans van slagen vergroten. Het gevoel dat men qua leefstijl onder soortgenoten vertoeft wordt door deze marktcategorie als waardevol ervaren. Impuls voor maatschappelijk kader

Ook sociaal-maatschappelijk gezien biedt dit concept een basis voor een belangrijke impuls. Het Streekplan constateert terecht dat de sociaal-economische ontwikkeling van Noordoost Fryslân zorgen baart. Een hiermee gepaard gaand nevenverschijnsel is dat ook het potentieel voor de opbouw en instandhouding van het maatschappelijk kader in een dergelijk gebied aan kracht inboet. Het aantal mensen vanuit het bedrijfsleven, dat vanwege kennis en ervaring een belangrijke rol kan spelen in maatschappelijke organisaties neemt af. Een impuls als deze kan ervoor zorgen dat ook nieuw bloed in de maatschappelijke aderen wordt gepompt. Draagvlak onder bevolking

De paardenhouderij is in deze omgeving een zeer bekend fenomeen en dus ook van belang voor zowel het draagvlak onder de bevolking als de promotie van de bijzondere woonvorm. Het jaarlijkse concours hippique van Buitenpost geniet onder paardenliefhebbers landelijke bekendheid en in de omgeving zijn stallen en ruiters van naam en faam gevestigd. De titel “Ranch Fryslân” is dit gebied met andere woorden op het lijf geschreven en daarom bij uitstek geschikt om de wervende rol voor de invulling van dit gebied te vervullen. Naast de “ranches” is er plaats voor hoogwaardige woonvormen op grote kavels temidden van het coulissen landschap, waarbij de verspreiding van de bebouwing een belangrijke voorwaarde blijft. Het landschap blijft met andere woorden de drager voor de ruimtelijke invulling van het gebied.

45

Bijdrage aan instandhouding en versterking landschap

Uitgangspunt is dat de eigenaar/bewoners van de in dit gebied uit te geven kavels in belangrijke mate verantwoordelijk worden gemaakt voor de instandhouding en de versterking van het waardevolle landschap. De ontwikkeling gaat gepaard met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, waarbij het motto “behouden door ontwikkelen” gestalte krijgt. De waardevolle landschapselementen, waaronder met name de singelstructuren die het coulissenlandschap vormen, zullen in het concept van de pilot niet alleen behouden, maar bovendien aanzienlijk versterkt worden. Er wordt gedacht aan het creëren van een fonds, te voeden uit de opbrengst van de kavelverkoop, voor de betaling van het onderhoud van de singelstructuur. Mogelijk kan de aan de Tollingawei gevestigde zorgboerderij deze onderhoudstaak feitelijk op zich nemen. De verplichting tot instandhouding van de houtsingels kan bijvoorbeeld via de verkoopvoorwaarden geregeld worden. Een versterking van het landschap vindt verder plaats door het opwaarderen en deels restaureren van de historische loop van het riviertje de Swadde en de “Poel” en door het toegankelijk maken van de archeologisch waardevolle pingoruïnes in het plangebied. Infrastructuur

De infrastructuur in het gebied blijft kleinschalig en functioneel voor de eigen omgeving. Voorkomen moet worden dat er sluiproutes ontstaan. Met name voor langzaam verkeer vanuit Kollum en het onderhavige tussengebied naar het treinstation van Buitenpost zal een aantrekkelijke en veilige route gecreëerd moeten worden. De aanwezigheid van woningen langs deze route is daarvoor noodzakelijk. Onderdeel van de pilot is de aanleg van ruiterroutes door het gebied, die met de in de omgeving reeds volop aanwezige routes verbonden kunnen worden. Achtkarspelen heeft samen met de gemeente Tytjerksteradiel (met financiële steun van de provincie Fryslân) een brochure met kaart ontwikkeld. De titel van deze brochure is ”Met paard te gast in de Noordelijke Friese Wouden”. De kaart bevat een netwerk van ruiterpaden en de brochure vermeldt rust- en overnachtingsplaatsen voor ruiters, menners en paarden. Het materiaal is op de VVV-kantoren te verkrijgen. In NOFA verband wordt nu gewerkt aan eenzelfde soort brochure en kaart voor het gebied van Noordoost Fryslân. De routes van Achtkarspelen en Tytsjerksteradiel worden opgenomen in dit totale netwerk. Het gaat hoofdzakelijk om routes langs reeds bestaande wegen en paden, die geschikt zijn om als ruiterpad te fungeren. Op deze manier ontstaat een zeer uitgebreid netwerk (circa 300 km.) dat op haar beurt weer aansluiting heeft of krijgt met het routenetwerk in west Groningerland. Een overzicht van de bestaande ruiterroutes in de omgeving van het plangebied is opgenomen in de planbeschrijving. Tevens is een uitgebreid netwerk van fietsroutes aanwezig.

Samenvatting: Het gepresenteerde planidee sluit geheel aan bij de kaders van het Streekplan Fryslân 2007 en voldoet naar de mening van de initiatiefnemers op vrijwel alle punten aan de criteria, die verbonden zijn aan de selectie van pilots voor de ontwikkeling van een landelijke wooncluster. Genoemd kunnen worden: 1.

Benutten van de woonkwaliteiten in (Noordoost) Fryslân voor een sociaaleconomische impuls; 2. Uitgangspunt is de instandhouding en de versterking van de landschappelijke kwaliteiten van het gebied; 3. Bevorderen dat mensen uit andere landsdelen naar Fryslân verhuizen; 4. Nieuwe (landelijke) woonvormen inzetten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het gebied van landschap, natuur, water en recreatie; 5. Het bieden van een woonplek met een hoge landschappelijke kwaliteit, die in andere landsdelen niet of moeilijk gevonden kan worden; 6. Een woonplek in combinatie met een milieuvriendelijke en binnen de agrarische sector passende bedrijfsactiviteit, die ook volledig aansluit bij het thema (paarden) dat de regio al grote naamsbekendheid heeft bezorgd; 7. Een hoge beeldkwaliteit geldt als uitgangspunt; 8. Het planidee kijkt over gemeentegrenzen en dorpsgrenzen heen; 9. Mogelijkheden voor het creëren van extra waterberging in combinatie met wonen en recreatie; 10. Ligging tussen twee regionale centra, die tevens als recreatiekern zijn aangewezen; 11. Het planidee past geheel in de streekplanfilosofie omtrent de ontwikkeling van het gebied tussen Kollum en Buitenpost; 12. Er wordt een basis gelegd voor een betere onderlinge aansluiting van beide hoofdkernen, onder andere voor wat betreft de positie van het treinstation te Buitenpost. Kollum, Buitenpost, Drachten, november 2010

47