PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN MEDAN TESIS

PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN MEDAN

TESIS

Oleh MUAZ EFFENDI 077011043/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2009

Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009

PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN MEDAN

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara

Oleh

MUAZ EFFENDI 077011043/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2009


Telah diuji pada Tanggal

: 24 Agustus 2009

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua

: Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum

Anggota

: 1. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn. 2. Syafnil Gani, SH., M.Hum 3. Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH. CN. MS 4. Chadidjah Dalimunthe, SH. M. Hum


ABSTRAK Kepemilikan hak atas tanah tidaklah semata-mata menyangkut jangka waktu yang panjang tapi juga menyangkut kepentingan pihak lain, tidak terjadinya sengketa tanah adalah hal yang diharapkan oleh semua pihak, karena sengketa tanah akan merugikan para pihak yang bersangkutan dengan banyaknya biaya yang dikeluarkan serta waktu yang tersita untuk menyelesaikan sengketa tersebut. Demikian juga halnya terhadap jual beli tanah yang belum bersertipikat yang merupakan pengalihan hak atas tanah atau memindahkan hak atas tanah masih banyak dilakukan dengan cara yang tidak menurut ketentuan sehingga dapat menimbulkan sengketa tanah serta tidak terciptanya kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum dibidang pertanahan yang merupakan tujuan dari Undangundang Pokok Agraria. Sehubungan dengan hal tersebut diperlukan penelitian mengenai jual beli/ peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat yang dibuat oleh Camat dan pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat oleh Notaris serta Pendaftaran Haknya di Kantor Pertanahan Medan. Penelitian ini bersifat deskriptif analisis yang bertujuan untuk menggambarkan secara akurat mengenai jual beli/peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat dan mengenai pendaftaran hak atas tanah. Penelitian dilakukan dengan wawancara langsung dengan responden dan mengedarkan kuesioner, data dianalisis tanpa menggunakan rumus-rumus statistik kemudian dibahas dengan membandingkan teori-teori hukum agraria dan dengan ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Hasil penelitian ini menunjukkan dalam melakukan jual beli/peralihan hak atas tanah yang belum bersertifikat terdapat ketidak seragaman bahkan menyimpang dari kaedah hukum yang berlaku, demikian juga terhadap pendaftaran hak atas tanah tersebut menimbulkan beberapa masalah dan kendala dari pihak masyarakat yaitu mahalnya biaya pendaftaran hak atas tanah, proses pendaftaran tanah yang terlalu lama, kurang mengerti fungsi sertipikat dan masyarakat merasa sudah cukup dengan alas hak yang dimiliki sekarang sehingga tidak berminat untuk mendaftarkan hak atas tanah. Sehubungan dengan hal ini maka pendaftaran tanah yang bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar dan untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan sebagaimana yang diharapkan oleh pemerintah Republik Indonesia tidak dapat berjalan sebagaimana mestinya. Kata Kunci : Jual Beli/Peralihan Hak Atas Tanah, Pendaftaran Tanah, Tanah Belum Bersertipikat


ABSTRACT

Ownership rights on land not solely related to a long period of time but also about the interests of other parties, not the land dispute is expected by all parties, since land disputes would harm the parties concerned with the many costs incurred and time taken to resolve the dispute. Similarly, the sale and purchase of land that has not bersertipikat which is the transfer of title to land or transfer land rights are still a lot done in a way that is not according to the provisions that may cause disputes and does not create certainty, order and protection of land in the field of law that is the purpose of Law Basic Agrarian. In connection with this research is needed on sale / transfer of rights on land that has not bersertipikat made by the Head and the relinquishment of rights to compensation made by the Notary and Registration of Land Office its rights in Medan. This research is descriptive analysis, which aims to describe accurately the sale / transfer of rights on land that has not certified and the registration of rights to land. Research carried out by direct interviews with respondents and distributing questionnaires, analyzed the data without using statistical formulas and then discussed by comparing the theories of agrarian law and the provisions of applicable laws. The results of this study showed in conducting sale and purchase / transfer of rights on land that has not certified there is lack of uniformity even deviate applicable law, as well as the registration of land rights which creates some problems and constraints of the society is the high cost of land registration, land registration process is too long, less understood function of the community certificate and has had enough with the base-owned right now, so no interest to register rights to land. In connection with this, the land registry that aims to provide legal certainty and legal protection to the holders of rights on a land area, providing information to the parties concerned including the government to easily obtain the necessary data in a legal action regarding the areas land and units of flats that have been registered and for the orderly implementation of land administration as expected by the Government of the Republic of Indonesia can not walk properly.

Keywords: Sale and Purchase / Transitional Land Rights, Land Registration, Land not Certified


KATA PENGANTAR

Terlebih dahulu penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT karena berkat rahmat, dan hidayah-Nya telah menambah keyakinan dan kekuatan dengan segala keterbatasan yang dimiliki telah dapat menyelesaikan penulisan tesis dengan judul

“PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM

BERSERTIPIKAT

DI

KECAMATAN

MEDAN

JOHOR

DAN

PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN MEDAN”, sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera, Medan. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan berupa bimbingan dan arahan sehingga tesis ini dapat diselesaikan, oleh karena itu diucapkan terima kasih kepada yang terhormat dan amat terpelajar Ibu Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, M.Kn. dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH., M.Hum demikian juga kepada dosen penguji Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH. CN.MS dan Ibu Chadidjah Dalimunthe,SH. M.Hum atas bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini. Selanjutnya diucapkan terima kasih kepada:


1. Bapak Prof. Chairuddin P. Lubis, DTM&H, Sp.A(K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara. 2. Ibu Prof.Dr.Ir.T.Chairun Nisa, B.MSc, selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Sumatera Utara. 3. Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH. CN.MS, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara. 4. Bapak Ir. R. Muh.Adi Dermawan, M.Eng.Sc, selaku Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan. 5. Bapak Pulungan Harahap, SH, M.Si, selaku Camat Medan Johor. 6. Bapak Sutan Tolang Lubis, SSTP, MSP, selaku Lurah Gedung Johor. 7. Bapak Darwin Zainuddin, SH, SpN selaku Notaris di Kota Medan. 8. Ibu ErnaWaty Lubis, SH, SpN, selaku Notaris di Kota Medan. 9. Ibu Roosmidar, SH, SpN, selaku Notaris di Kota Medan. 10. Seluruh Staf Pengajar Pogram Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara. 11. Seluruh Staf Administrasi Pogram Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara. 12. Seluruh rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara angkatan 2007 yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang selalu membantu dan memotivasi penulis untuk menyelesaikan tesis dan studi pada Program Magister Kenotariatan (M.Kn).


Teristimewa dengan tulus hati diucapkan terima kasih kepada orang tua penulis Ayahanda Haji Zulkifli Ahmad dan Ibunda Hajjah Zuraida Nasution yang selalu mengasihi, memberikan limpahan kasih sayang dan nasihat untuk berbuat sesuatu yang terbaik demi masa depan penulis, selanjutnya ucapan terima kasih kepada istri tercinta Emilda, SE dan anak-anak tersayang Muhammad Nurilham , Muhammad Ihsan dan Tasya Azzahra atas motivasi dan doa kalian telah dapat menyelesaikan tesis ini. Akhir kata kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, terima kasih atas kebaikan, ketulusan dan dukungan dalam penyelesaian tesis ini. Semoga tesis ini bermanfaat bagi kita semua. Amin.

Medan,

Agustus 2009 Penulis

Muaz Effendi


RIWAYAT HIDUP

I.

DATA PRIBADI Nama : MUAZ EFFENDI, SH Tempat/ Tanggal Lahir : Medan/01 Maret 1972 Alamat : Jl. Bajak II Gg. Sepakat No.192A Medan Jenis Kelamin : Laki-laki

II. ORANG TUA Nama Ayah Nama Ibu

: H. ZULKIFLI AHMAD : HJ. ZURAIDA NASUTION

III. LATAR BELAKANG PENDIDIKAN A.

SD

1978 sampai 1984 Sekolah Dasar Negeri 010151 Petatal, Kecamatan Talawi, Kabupaten Asahan

B.

SMP

1984 sampai 1987 Sekolah Menengah Pertama Negeri 3 – Medan

C.

SMA

1987 sampai 1990 Sekolah Menengah Atas Nasional Khalsa – Medan

D.

Universitas

1991 sampai 1995 S-1 Fakultas Hukum Universitas Islam Sumatera Utara – Medan

E.

Universitas

2007 sampai 2009 S-2 Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara – Medan


DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK .................................................................................................

i

ABSTRACT ……………………………………………………………..

ii

KATA PENGANTAR …………………………………………………..

iii

RIWAYAT HIDUP ………………………………………………………

vi

DAFTAR ISI..............................................................................................

vii

DAFTAR TABEL ………………………………………………………..

x

BAB I

: PENDAHULUAN..................................................................

1

A. Latar Belakang .................................................................

1

B. Perumusan Masalah ..........................................................

8

C. Tujuan Penelitian ..............................................................

9

D. Manfaat Penelitian ...........................................................

9

E. Keaslian Penelitian ...........................................................

10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi...........................................

11

1. Kerangka Teori ...........................................................

11

2. Konsepsi......................................................................

24

G. Metode Penelitian .............................................................

28

1. Sifat Penelitian ............................................................

28

2. Metode Pendekatan ..................................................... 3. Populasi dan Sampel ...................................................

29

4. Alat Pengumpulan Data .............................................

30

5. Analisis Data ..............................................................

31


BAB II : TERJADINYA KETIDAKSERAGAMAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR …………………….

32

A. Gambaran Umum Daerah .................................................

32

B. Alas Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat ............

35

C. Pengertian Dan Pandangan Masyarakat Tentang Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertipikat ............................

38

BAB III : BENTUK-BENTUK SURAT PERALIHAN HAK ATAS TANAH SEBAGAI LANDASAN PENGALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT .......

46

A. Pengertian Jual Beli ..........................................................

46

B. Bentuk-Bentuk Surat Jual Beli Tanah Atau Peralihan Hak Atas Tanah ........................................................................

47

1. Surat-Surat Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dibuat Oleh Camat/Lurah.......................................................

47

2. Akta Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dibuat Notaris

54

3. Kewenangan Notaris Membuat Akta Peralihan Hak ..

57

BAB IV : PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SERTA KENDALAKENDALA YANG UMUMNYA DIHADAPI MASYARAKAT DALAM PENDAFTARAN TANAH PADA KANTOR PERTANAHAN MEDAN......................

67

A. Pelaksananaan PendaftaranTanah .....................................

67

B. Sistem Pendaftaran Tanah.................................................

75

C. Subyek Pendaftaran Tanah................................................

80

D. Obyek Pendaftaran Tanah .................................................

81

E. Tata Cara Pendaftaran Tanah ............................................

82

F. Kendala-kendala Yang Menghambat Pendaftaran Tanah.

97


BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN .............................................

102

A. Kesimpulan .......................................................................

102

B. Saran..................................................................................

103

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................

105


DAFTAR TABEL

Nomor 1.

Judul tabel Luas Wilayah Kecamatan Medan Johor dan Jumlah Penduduk

Halaman 35


BAB I PENDAHULUAN

H. Latar Belakang Tanah mempunyai arti penting dan strategis bagi kehidupan masyarakat di Indonesia. Tanah sebagai sumber kehidupan, karena disinilah setiap orang dapat bercocok tanam untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, tempat mendirikan rumah bersama keluarga melanjutkan keturunan dan sebagai tempat peristirahatan yang terakhir ketika dipanggil sang pencipta, yang kemudian dalam masyarakat adat tanah dianggap mempunyai sifat magis religius. “Mengingat bahwa hubungan religius antara orang Indonesia dengan tanah masih ada, dan tidak hanya meliputi hubungan individual antara yang bersangkutan saja, tapi menjelma juga sebagai peraturan-peraturan dalam hukum adat”. 1 Dilihat dari sisi hukum adat, masalah tanah mempunyai arti yang penting, disebutkan oleh Soerojo Wignjodipuro, adanya dua sebab tanah mempunyai kedudukan yang sangat penting dalam hukum adat, yaitu : 1. Karena sifatnya Tanah merupakan satu-satunya harta kekayaan yang meskipun mengalami keadaan yang bagaimanapun juga, toh masih bersifat tetap dalam keadaannya, bahkan kadang malah lebih menguntungkan. Contoh : sebidang tanah yang dibakar, di atasnya dijatuhkan bom, tanah tersebut tidak lenyap, sebidang tanah tersebut akan muncul kembali tetap berujud

1

Imam Soetiknyo, Proses Terjadinya UUPA, (Yogyakarta, Penerbit Gajah Mada University Press, 1987), hlm. 59


tanah seperti semula kalau dibawa banjir, misalnya malahan setelah air surut, muncul kembali sebidang tanah yang lebih subur dari semula. 2. Karena fakta Yaitu suatu kenyataan bahwa tanah itu : a. Merupakan tempat tinggal persekutuan b. Memberikan penghidupan kepada persekutuan, warga persekutuan yang meninggal dunia dikebumikan. c. Merupakan pola tempat tinggal dayang-dayang pelindung persekutuan dan roh para leluhur. 2 Hukum pertanahan di Indonesia dipengaruhi oleh sistem hukum yang bersifat kolonial dan feodal sebagai akibat selama ratusan tahun dijajah oleh Belanda, sehingga ada dua macam tanah yaitu tanah-tanah dengan hak barat dan tanah-tanah dengan hak adat, yang berakibat pada perbedaan dalam peralihannya, termasuk perolehan hak melalui jual beli, perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi pemilik tanah yang bersangkutan. Akibat zaman penjajahan terjadi perlakuan yang tidak wajar terutama pada hukum agraria yang bersifat dualisme, yaitu terhadap tanah-tanah hak barat yang pada umumnya dimiliki oleh golongan Eropa atau yang dipersamakan, mendapat jaminan yang kuat dengan pendaftaran pada daftar umum sesuai dengan hak yang melekat padanya serta bukti hak atas tanah tersebut. 3 ”Terhadap tanah-tanah hak adat diatur menurut hukum adat dan tidak diberi jaminan dan kepastian hukum atas hak tersebut, karena tidak didaftarkan pada daftar umum dengan hak atas tanah yang tegas, melainkan hanya diberikan bukti pembayaran pajak saja dan bukan merupakan bukti hak”.4

2

Sorojo Wignjodipuro, Pengantar dan Asas-asas Hukum Adat, (Jakarta, Gunung Agung, MCML, XXXII, 1982), hlm. 197. 3 Sajuti Thalib, Hubungan Tanah Adat Dengan Hukum Agraria di Minangkabau, (Jakarta, Penerbit Bina Aksara, 1985), hlm. 17. 4 Ibid, hlm. 17.


Dengan sistem tertutup dari masyarakat adat tersebut telah cukup membuktikan kepemilikan tanah tersebut karena masing-masing individu di dalam lingkungan masyarakat adat tersebut saling mengenal satu sama lain dengan baik. Demikian pula dalam hal peralihan hak atas tanah, khusus untuk jual beli tanah dilakukan menurut sistem hukum yang dianut oleh para pihak yang bertransaksi. Bagi golongan Eropa, hukum yang berlaku untuk jual beli tanah berdasarkan hukum perdata. Sedangkan bagi golongan masyarakat pribumi, jual beli tanah berdasarkan hukum kebiasaan. Secara formal, kewenangan pemerintah untuk mengatur bidang pertanahan tumbuh dan mengakar dari Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang menegaskan bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara untuk dipergunakan bagi kemakmuran rakyat. ”Sebelum berlakunya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) dikenal lembaga hukum jual beli tanah, ada yang diatur oleh Kitab Undang-undang Perdata yang tertulis, dan ada yang diatur oleh hukum adat yang tidak tertulis”. 5 Dengan semakin kompleksnya persoalan hukum pertanahan di Indonesia, menyebabkan diundangkannya peraturan dasar pokok-pokok agraria dalam Undangundang Nomor 5 Tahun 1960, yang lebih populer dengan nama Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu tepat pada tanggal 24 September 1960.

5

Boedi Harsono I., Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta, Penerbit Djambatan, 2003), Edisi Revisi, hlm. 27.


Dengan diundangkannya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) pada tanggal tersebut, sejak itu tanggal 24 September tercatat sebagai salah satu tonggak yang sangat penting dalam sejarah perkembangan agraria/ pertanahan di Indonesia pada umumnya dan pembaharuan hukum agraria/hukum tanah di Indonesia pada khususnya. 6 Adapun tujuan pokok Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), sebagaimana disebutkan dalam penjelasan umumnya adalah sebagai berikut : 1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan negara dan rakyat terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat adil dan makmur (ekonomis). 2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam hukum pertanahan (politis). 3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak tanah bagi seluruh rakyat (hukum). Menurut putusan Mahkamah Agung (MA) dalam Putusan tanggal 29 Agustus 1970 Nomor 123/K/SIP/70, jual beli tanah dilakukan menurut sistem hukum adat, yang dikenal adanya sistem pemindahan hak yang konstan, karena pendaftaran hanya merupakan tindakan administrasi. Dengan demikian dalam hukum adat pemindahan hak atas tanah serentak terjadi begitu uang pembayarannya diserahkan pihak pembeli kepada pihak penjual. 7 Hal serupa juga disebutkan oleh Boedi Harsono, bahwa “dalam hukum adat jual beli tanah bukan perbuatan hukum yang merupakan apa yang disebut perjanjian obligatoir. Jual beli tanah dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak dengan pembayaran tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan. 8 6

Ibid, hlm. 1 AP Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, (Bandung, Alumni, 1973), hlm. 30. 8 Boedi Harsono, I, Op.Cit, hlm. 29. 7


”Bahwa jual beli tanah yang berlaku sekarang ini adalah berdasarkan konsepsi jual beli tanah menurut hukum adat”. 9 Pesatnya perkembangan ekonomi masyarakat dewasa ini, khusus di bidang pertanahan menyebabkan nilai ekonomi dari tanah semakin tinggi dan menyebabkan status hak atas tanah semakin penting, karena akan memberikan jaminan kepemilikan atas tanah dan memberi kepastian hukum bagi pemilik tanah yang bersangkutan. Sehingga masalah pembuktian hak tersebut juga menjadi semakin penting, karena sekarang yang mempunyai alat bukti yang kuat atas status tanah yang dimilikinya, tentu akan terjamin pula kepastian hukumnya atas tanah tersebut. Demikian pula bila tanah tersebut akan dialihkan kepada pihak lain, kedua pihak merasa yakin tidak akan terjadi sengketa di kemudian hari mengenai tanah tersebut serta akan memudahkan dalam tata cara dan proses penjualan tanah tersebut. Mengenai peralihan tanah itu, tidak hanya pihak penjual dan pihak pembeli yang berkepentingan, bahkan ada pihak lain yang mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut akan memperoleh keterangan secara lebih mudah dan tidak timbul keragu-raguan lagi. Kepemilikan tanah tidak hanya menyangkut jangka waktu yang panjang, tapi juga menyangkut kepentingan pihak lain, maka tidak adanya sengketa tanah adalah hal yang diharapkan oleh semua pihak, karena sengketa tanah akan merugikan para pihak yang bersangkutan dengan banyaknya biaya yang dikeluarkan serta waktu yang tersita untuk menyelesaikan sengketa tersebut terbilang cukup panjang dan mahal.

9

I.G.N. Sugangga, Pengantar Hukum Adat, (Semarang, Universitas Diponegoro, 1994), hlm.

146


Mengingat pentingnya pendaftaran tanah untuk memperoleh alat bukti hak atas tanah, maka pemerintah untuk pertama kali mempunyai suatu lembaga pendaftaran tanah dalam sejarah pertanahan di Indonesia, yang uniform dan berlaku secara nasional sebagai konsekuensi berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, yang kemudian disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.L.N 1997 Nomor 59, tanggal 8 Juli 1997 dan berlaku 8 Oktober 1997, sebagai perintah dari Pasal 19 UUPA. 10 Sejak saat itu telah berlangsung era baru dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah di Indonesia yaitu dengan berlakunya pendaftaran tanah secara seragam di seluruh Indonesia. ”Menurut Boedi Harsono, penggantian tersebut berdasarkan kenyataan bahwa pendaftaran tanah yang diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut selama lebih dari 30 tahun belum cukup memberikan hasil yang memuaskan”. 11 Praktek transaksi jual beli tanah atau pelepasan hak atas tanah di Kecamatan Medan Johor,

khususnya tanah yang belum bersertipikat masih terdapat

ketidakseragaman yang tidak sesuai dengan ketentuan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), transaksi jual beli tanah yang tidak seragam tersebut dapat dilihat dari mudahnya transaksi tersebut dilakukan. Pertama, disini pihak penjual yang memiliki tanah dan pihak pembeli, cukup bersepakat atas harga tanah yang dijual tersebut, kemudian pihak pembeli akan memberikan sejumlah uang sebagai tanda pembayaran kepada pihak penjual dan pihak penjual menyerahkan tanah tersebut tanpa sehelai tanda terima atau surat apapun, mereka melakukannya atas dasar saling percaya dan pihak pembeli langsung menempati tanah dan menggarap tanah yang dibelinya.

10

Ap. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung, Mandar Maju, 1999), hlm.

11

Boedi Harsono, I, Op.Cit, hlm. 473

1.


Transaksi jual beli secara lisan ini biasanya dilakukan oleh para pihak yang sudah saling mengenal satu dengan lainnya dalam suatu kekerabatan yang kental. Kedua, cara transaksi jual beli tanah atau pelepasan hak atas tanah ini sebenarnya juga dilakukan secara lisan, tapi sebagai tanda pelunasan pembelian tanah maka pihak pembeli menyerahkan selembar kwitansi yang berisi sejumlah uang yang telah mereka sepakati sebelumnya dengan pihak penjual. Kemudian pihak pembeli akan menempati tanah yang dibelinya atau langsung menggarap tanah tersebut. Kedua cara di atas menunjukkan bahwa masyarakat dalam melakukan jual beli tanah atau pelepasan hak atas tanah yang belum bersertipikat tidak mempunyai pedoman secara legal bahkan seolah-olah mereka tidak mengetahui tata cara yang menjadi aturan hukum yang menjadi pedoman kehidupan bermasyarakat. Ironisnya masyarakat menganggap tata cara yang mereka lakukan sah-sah saja, padahal jual beli tanah yang seperti ini disamping diragukan keabsahannya secara hukum juga mudah sekali menimbulkan sengketa, karena selain pihak penjual dan pihak pembeli yang tahu tentang adanya jual beli tersebut, maka pihak lain yang merasa berkepentingan tidak tahu dasar/alas hak terjadinya perpindahan kepemilikan atas tanah yang bersangkutan. Ketiga, tata cara transaksi ini sesuai dengan ketentuan hukum adat. Pihak penjual dan pihak pembeli sepakat terhadap harga jual beli tanah dan mereka menghadap Lurah/Kepala Desa untuk melakukan jual beli tersebut. Sebagai tanda telah terjadi jual beli tanah, maka dibuatlah surat jual beli yang dibuat oleh pihak


penjual, di tandatangani oleh pihak penjual, pihak pembeli, dua orang saksi dan diketahui oleh Lurah/Kepala Desa dimana tanah tersebut berada. Hal-hal tersebut telah melatarbelakangi penulisan tesis yang berjudul “Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan”, sebab pada prakteknya di Kecamatan Medan Johor terdapat ketidakseragaman dalam hal jual beli tanah yang belum bersertipikat

serta guna mengetahui kendala-kendala dalam

pendaftaran hak atas tanah di Kantor Pertanahan Medan, yang selanjutnya dihubungkan dengan ketentuan yang telah ditetapkan oleh Undang-undang nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) dengan peraturan pelaksananya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka dapat dikemukakan permasalahan sebagai berikut : 1. Mengapa terjadi ketidakseragaman atas peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat di Kecamatan Medan Johor? 2. Bagaimana bentuk-bentuk surat peralihan hak atas tanah sebagai landasan pengalihan hak atas tanah yang belum bersertipikat ?


3. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran tanah yang belum bersertipikat serta kendala-kendala apa yang umumnya dihadapi masyarakat dalam pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Medan ?

C. Tujuan Penelitian Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mendapatkan gambaran secara rinci dan tepat serta konkrit mengenai persoalan yang diungkapkan dalam permasalahan tersebut di atas, adalah : 1. Untuk mengetahui sebab-sebab terjadi ketidakseragaman peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat di Kecamatan Medan Johor. 2. Untuk mengetahui bentuk-bentuk surat peralihan hak atas tanah sebagai landasan pengalihan hak atas tanah yang belum bersertipikat. 3. Untuk mengetahui pelaksanaan pendaftaran tanah yang belum bersertipikat serta kendala-kendala yang umumnya dihadapi masyarakat dalam pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan Medan.


D.Manfaat Penelitian 1. Bersifat Teoritis Bahwa dari hasil penelitian ini diharapkan dapat menyumbangkan pemikiran di bidang hukum yang akan mengembangkan disiplin ilmu hukum khususnya di bidang hukum agraria serta untuk mengetahui secara langsung penerapan hukum yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat,

alasan terjadi ketidakseragaman peralihan hak atas tanah

tersebut, ditinjau dari sudut pandang masyarakat dan instansi yang berwenang serta pelaksanaan pendaftaran haknya di Kantor Pertanahan Medan. 2. Bersifat Praktis Setelah diketahui penyebab terjadinya ketidakseragaman dalam peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat

serta pelaksanaan

pendaftaran hak atas tanah, maka instansi yang berwenang dan masyarakat yang berkepentingan dapat mengambil langkah-langkah serta cara untuk mengatasi kendala-kendala tersebut yang akan bermanfaat bagi pembangunan, khususnya pembangunan di bidang hukum agraria, karena dengan diketahuinya penerapan suatu ketentuan hukum agraria dan bagaimana tanggapan masyarakat, akan memberikan masukan berupa saran dan kritik dalam rangka untuk menyempurnakan ketentuan hukum yang bersangkutan dan mengambil langkah-langkah strategis guna tercapainya tertib hukum di


bidang hukum agraria dan tertib administrasi pertanahan nasional secara komprehensif. E.Keaslian Penelitian Berdasarkan informasi dan penelusuran kepustakaan yang khususnya di lingkungan Universitas Sumatera Utara, menunjukkan bahwa penelitian dengan judul “ Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan” belum ada yang membahasnya, sehingga tesis ini dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah dan keasliannya, tetapi ada beberapa penelitian yang berkaitan dengan jual beli yang pernah dilakukan oleh alumni mahasiswa Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yakni : b. Nama

:

Wuryandari Dwi Astuti

NIM

: 017011066

Program Studi

: Magister Kenotariatan

Judul Tesis

: Keabsahan Jual Beli Tanah Hak Tanpa Melalui PPAT (Studi Kasus di Pengadilan Negeri Medan)

c. Nama

:

Adi Irwansyah

NIM

: 017011003

Program Studi

: Magister Kenotariatan

Judul Tesis

: Jual Beli Tanah Hak Milik Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 di Kota Medan


Berdasarkan uraian tersebut di atas, kaitan dengan penelitian ini pembahasannya tidak sama baik dari variabel maupun isinya belum pernah dilakukan, dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah. F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori “Teori adalah merupakan suatu prinsip ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, salah satu arti teori adalah “Pendapat, cara-cara dan aturan-aturan untuk melakukan sesuatu”. 12 Hukum positif yang lahir diluar Kitab Undang-undang Hukum Perdata sebagai konsekuensi dari asas-asas hukum yang terdapat dalam hukum perikatan ini memerlukan kerangka teori yang akan dibahas dalam penelitian ini dengan menggunakan aliran hukum positif yang analitis dari Jhon Austin, yang mengartikan: Hukum itu sebagai a command of the lawgiver (pemerintah dari pembentuk Undang-undang atau penguasa), yaitu suatu perintah mereka yang memegang kekuasaan tertinggi atau yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai suatu sistem yang logis, tetap dan bersifat tertutup (closed logical system). Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik-buruk. 13 “Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi bahan

12

W.J.S.Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, (Jakarta, Balai Pustaka, 1985),

hlm. 155. 13

Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, (Bandung, Mandar Maju, 2002),

hlm. 55


perbandingan, pegangan teoritis”, 14 bagi peneliti terutama tentang jual beli tanah yang belum bersertipikat dan pendaftaran haknya di Kantor Pertanahan Medan. Dalam membicarakan tentang peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat maka harus diketahui terlebih dahulu pengertian tanah dan dasar hukum mengenai tanah itu sendiri. Menurut geologis-agronomis, pengertian tanah adalah lapisan lepas permukaan bumi paling atas yang dapat dimanfaatkan untuk menanami tumbuhan disebut tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan. Sedangkan tanah bangunan digunakan untuk menegakkan rumah. Di dalam tanah garapan ini dari atas ke bawah berturut-turut terdapat sisiran garapan sedalam irisan bajak, lapisan pembentukan kukus dan lapisan dalam. 15 Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, pengertian tanah adalah: a. b. c. d.

Permukaan bumi atau lapisan bumi yang di atas sekali Keadaan bumi di suatu tempat Permukaan bumi yang diberi batas Bahan dari bumi, bumi sebagai lahan sesuatu (pasir, cadas, aspal, dan lain-lain). 16

Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) memberikan definisi tanah, sesuai dengan Pasal 4 (empat) ayat (1) yang menyebutkan bahwa “atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama sama dengan orang-orang 14 15

M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung, Mandar Maju, 1994), hlm. 80 AP Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, (Bandung, Alumni, 1973), hlm.

35. 16

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Jakarta, Edisi Ke-II, Cetakan ketiga, 1994, hlm. 12.


lain serta badan-badan hukum”. Sehingga secara yuridis, pengertian tanah adalah permukaan bumi. Selanjutnya penjelasan umum Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) bagian II ayat (1) menegaskan, bahwa : dalam pada itu hanya permukaan bumi saja, yaitu yang disebut tanah, yang dapat dihaki (dimiliki oleh seseorang). Sebelum berlakunya UUPA, Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, pada tanggal 24 September 1960, jual beli tanah di Indonesia mempergunakan dua sistem hukum, yaitu sistem hukum barat bagi golongan Eropah dan sistem hukum adat bagi golongan bumi putera atau pribumi. AP Parlindungan menyebutkan bahwa, sebelum berlakunya UUPA, negara kita masih terdapat dualisme dalam hukum agraria. Hal ini didasarkan pada kenyataan bahwa masih berlakunya dua macam hukum yang menjadi dasar bagi hukum pertanahan kita, yaitua hukum adat dan hukum barat sehingga terdapat dua macam tanah yaitu tanah adat dan tanah barat. 17

Jual beli tanah menurut hukum adat pada dasarnya mempunyai syarat terang dan tunai, maksudnya adalah jual beli dilakukan dihadapan kepala desa dan pembeli membayar harga tanah secara tunai kepada penjual sesuai dengan kesepakatan antara penjual dengan pembeli. “Sehingga dikatakan bahwa jual beli tanah menurut hukum adat itu bersifat terang, nyata (konkrit) dan bersifat tunai (kontan)”. 18 Sesuai dengan pendapat di atas, Boedi Harsono mengatakan bahwa, “jual beli tanah itu adalah penyerahan hak atas tanah yang dijual kepada pembeli yang pada saat yang sama membayar penuh kepada 17 18

AP. Parlindungan, Op.Cit, hlm. 40 K.Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977), hlm. 30.


penjual harga yang telah disetujui bersama, maka jual beli tanah menurut hukum adat ini pengaturannya termasuk dalam hukum adat. 19 Dengan berlakunya UUPA, maka terjadi perubahan secara fundamental atau mendasar di dalam sistem hukum nasional seperti dikatakan oleh Boedi Harsono bahwa, “UUPA menciptakan hukum agraria nasional berstruktur tunggal, yang seperti dinyatakan dalam bagian “berpendapat” serta penjelasan umum UUPA berdasarkan atas hukum adat tentang tanah, sebagai hukum aslinya sebagian terbesar rakyat Indonesia.20 “Boedi Harsono menyebutkan, bahwa sebelum berlakunya UUPA dikenal lembaga hukum jual beli tanah. Ada yang diatur oleh KUH Perdata yang tertulis, dan ada yang diatur oleh hukum adat yang tidak tertulis”. 21 Jual beli tanah pada dasarnya merupakan salah satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain yaitu dari penjual kepada pembeli dengan sejumlah pembayaran, menurut pasal 1457 KUH Perdata, pengertian jual beli yaitu, “suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan sesuatu hak milik atas sesuatu barang dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”. 22 Selanjutnya R.Soebekti menyebutkan bahwa, “penyerahan barang tidak bergerak terjadi dengan pengutipan sebuah “akta transport” dalam register tanah di depan Pegawai Balik Nama (Ordonansi Balik Nama, LN.1834-27)”. 23 Dalam jual beli tanah yang dilakukan sesudah berlakunya UUPA,

yang

sangat penting diperhatikan adalah : a. Subjek dalam jual beli tanah adalah warga negara Indonesia (Pasal 9 UUPA yang merupakan Prinsip Nasionalitas), namun demikian seorang 19

Boedi Harsono I, Op.Cit, hlm. 29 Ibid, hlm. 3 21 Ibid, hlm. 27 22 R. Subekti, I, Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wet Boek), (Jakarta, Pradnya Paramita, 1996), hlm. 366 23 R.Subekti, II, Hukum Perjanjian, (Jakarta, PT.Intermasa, 1979), hlm. 79 20


Warga Negara Asing juga dapat menjadi Subjek dalam jual beli tanah disebabkan warisan yang diterimanya dan dalam hal demikian Warga Negara Asing tersebut wajib melepaskan haknya dalam jangka waktu 1(satu) tahun sejak diperolehnya hak tersebut jika dalam 1 (satu) tahun tersebut tidak dilepaskan maka hak tersebut batal karena hukum dan jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung (Pasal 21 ayat (3) UUPA). Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun1998 menyebutkan bahwa orang asing yang sesudah berlakunya peraturan ini memperoleh hak milik karena pewarisan, karena wasiat atau percampuran karena perkawinan. Demikian juga Warga Negara Indonesia yang mepunyai hak milik berlakunya

peraturan

ini

kehilangan

dan setelah

kewarganegaraannya

wajib

melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu tahun harus mengalihkan haknya apabila tidak maka hak atas tanahnya dikuasai oleh negara. b. Objek dalam jual beli tanah adalah : 1) Tanah dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pengelolaan untuk tanah yang sudah bersertipikat. 2) Untuk tanah yang belum bersertipikat antara lain yaitu: a)

SK Gubernur (Surat Keterangan Gubernur)

b)

SKT (Surat Keterangan Tanah) Bupati

c)

SK Camat (Surat Keterangan Camat)

d)

SK Lurah (Surat Keterangan Lurah)


e)

Tanah Garapan

f)

Grant Sulthan

Tata cara jual beli tanah sesudah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) yang dilaksanakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 adalah : a. Pihak penjual dan pihak pembeli harus mempersiapkan berkas-berkas dokumen yang diperlukan untuk jual beli tanah tersebut, yaitu : 1) Golongan I, yaitu dokumen status tanah 2) Golongan II, yaitu dokumen identitas penjual dan pembeli dan perbuatan hukum atas tanah 3) Golongan III, yaitu dokumen lain-lain. b. Kemudian penjual dan pembeli menghadap PPAT untuk dibuatkan akta jual beli, untuk itu PPAT harus bertindak sebagai berikut : 1) Untuk tanah yang belum bersertipikat, “PPAT dapat meminta kehadiran kepala desa dan seorang anggota pemerintah desa untuk bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa tanah yang akan dijual memang hak milik penjual dan ia berwenang menjualnya”. 24 Menurut Harun Al Rasyid, bahwa : Fungsi akta merupakan sesuatu yang penting bila ia dihubungkan dengan pemindahan hak milik seseorang terhadap sesuatu barang tertentu yang menjadi miliknya, karena akta jual beli tanah mempunyai sifat-sifat yang dimiliki oleh akta otentik, maka mempunyai kekuatan pembuktian formal, 24

Effendi Perangin-angin, I, Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum), (Jakarta, CV.Rajawali, 1987), hlm. 18.


artinya para pihak memang benar-benar telah menerangkan apa yang telah diterangkan dalam akta tersebut adalah benar berlaku terhadap pihak ketiga. 25 ”Sedangkan M. Yahya Harahap berpendapat bahwa, “tujuan akta jual beli tanah hanya sekedar mensejajari jual beli itu dengan keperluan penyerahan yang kadang-kadang memerlukan penyerahan yuridis disamping penyerahan nyata”. 26 2) Untuk tanah yang sudah bersertipikat, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebelum membuat akta jual beli, maka harus meneliti : (a) Sertipikat tanah ke Kantor Pertanahan tentang sesuai atau tidak dengan arsip data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan, dalam praktek di lapangan biasanya disebut dengan cek bersih. (b) Adanya pernyataan dari penjual bahwa bidang tanah tidak berada dalam sengketa. Selain kedua hal tersebut di atas PPAT juga harus memperhatikan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) yang harus dibayarkan pembeli (Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 yang kemudian dirubah dengan Undangundang Nomor 20 Tahun 2000) dan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) yang harus dibayarkan penjual (Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994), dalam hal mana BPHTB tersebut harus dibayar jika Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) telah mencapai Rp.30.000.000,- (tiga puluh

juta

rupiah)

namun

jika

NJOP

ini

tidak

mencapai

25

Harun Al Rasyid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-peraturannya), (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1987), hlm. 66 26 M.Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung, Alumni, 1982), hlm. 182


Rp.30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) maka BPHTB tersebut tidak perlu dibayar atau nihil dan jika NJOP tersebut telah mencapai Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) maka PPh juga harus dibayar, namun jika NJOP tidak mencapai Rp.60.000.000,- maka PPh tersebut tidak perlu dibayar atau nihil (rumusan tentang NJOP Rp.30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah) untuk BPHTB dan Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) untuk PPh, ketentuan ini berlaku di Medan. Penentuan nilai pengenaan pajak yang harus dibayar wajib pajak ini, yaitu nilai tertinggi diantata nilai jual obyek pajak nyata dengan dengan nilai jual obyek pajak dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). 3) Untuk selanjutnya setelah PPAT membuat akta jual beli, maka PPAT selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta, wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada kantor pertanahan untuk didaftar (Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). Pasal 3 (tiga) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 memerinci tujuan dari pendaftaran tanah yaitu : a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.


b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Pendaftaran untuk tanah yang belum bersertipikat

disebut dengan

pendaftaran pertama kali. Pendaftaran pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Ada dua macam pendaftaran tanah pertama kali, yaitu : a. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan yang diprakarsai oleh pemerintah. b. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal atas permintaan pemilik tanah. Pendaftaran tanah di Indonesia menggunakan sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif, demikian UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, hal ini dilihat pada Pasal 19 ayat (2) huruf (c) UUPA, bahwa


pendaftaran menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Dalam mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif/stelsel negatif ini, maka dipergunakan lembaga yang terdapat dalam hukum adat yaitu lembaga rechtsverwerking. Rechtsverwerking yaitu: apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikatnya secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata merasa menguasai tanah tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut haknya, apabila dalam jangka waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertipikat tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan atau tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat.27 Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah tersebut dikerjakan oleh orang lain, yang memperolehnya dengan itikad baik, maka dia dianggap telah melepaskan haknya atas bidang tanah yang bersangkutan dan karenanya hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut. 28 Putusan Mahkamah Agung yang menyatakan adanya lembaga rechtsverwerking ini antara lain sebagai berikut : a. Putusan Mahkamah Agung Nomor 210/K/Sip/1944 tanggal 10 Januari 1956 b. Putusan Mahkamah Agung Nomor 361/K/Sip/1958 tanggal 21 November 1958

27

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendafataran Tanah, (Bandung, CV. Mandar Maju, 2008), hlm. 147. 28 Boedi Harsono, I, Op.Cit, hlm. 483


c. Putusan Mahkamah Agung Nomor 329/K/Sip/1957 tanggal 24 Mei 1958. d. Putusan Mahkamah Agung Nomor 70/K/Sip/1955 tanggal 7 Maret 1959. e. Putusan Mahkamah Agung Nomor 707/K/Sip/1972 tanggal 4 Desember 1975. f. Putusan Mahkamah Agung Nomor 695/K/Sip/1973 tanggal 21 Januari 1974. Menurut Saleh Adiwinata bahwa, “bila kita perhatikan jual beli menurut UUPA dengan membandingkan caranya dalam jual beli sesuai dengan hukum adat sebelum UUPA berlaku, maka dari saat terjadinya persetujuan jual beli sampai si pembeli menjadi pemilik hak atas tanah berbeda sekali, juga formalitas lainnya lebih mirip kepada jual beli tanah eigendom dulu daripada jual beli tanah dengan hak milik Indonesia”. 29 Pernyataan di atas disebabkan kalau sebelum berlakunya UUPA, jual beli hanya dilakukan dihadapan kepala desa, maka menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 10 Tahun 1961, sebagaimana juga menurut Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997, kecuali ada keadaan-keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan pemindahan hak atas sebidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT. 30 Berbeda dengan pendapat Saleh Adiwinata, adalah pendapat Boedi Harsono bahwa, “dalam memenuhi kebutuhan masyarakat modern yang terbuka, lembaga jual beli misalnya, mengalami modernisasi dan penyesuaian, tanpa mengubah hakekatnya sebagai perbuatan hukum pemindaha hak atas tanah dengan pembayaran harganya secara tunai, serta sifatnya dan cirinya sebagai perbuatan yang riil dan terang”. 31

29

Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut UUPA, (Bandung, Alumni, 1976), hlm.

30

Boedi Harsono I, Op.Cit, hlm. 539 Ibid, hlm. 208

36. 31


Ketentuan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dirubah dengan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pada Pasal 19 disebutkan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah memberikan sesuatu hak atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Negara Agraria (selanjutnya dalam peraturan-peraturan ini disebut sebagai Penjamin), akte tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. Dari ketentuan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, Achmad Chulaemi berpendapat bahwa, “bila diperhatikan konstruksi kalimat yang dipakai oleh pasal tersebut, maka dapat kita simpulkan bahwa persetujuan jual beli tanah merupakan persetujuan yang konsensuil, karena dipisahkan secara tegas antara persetujuan sendiri dengan penyerahannya (levering) sedangkan dalam hukum adat konstruksi kalimat dengan tidak cocok karena dalam hukum adat menganut asas kontan”. 32 AP Parlindungan juga menjelaskan maksud Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, “bahwa pejabat yang dimaksud adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagai satu-satunya pejabat yang berhak melakukan perbuatan akta dan tidak dapat dilaksanakan oleh instansi lain seperti pengadilan negeri ataupun dengan keputusan pengadilan atas setiap peralihan hak atas tanah. 33 Sehingga dengan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 hal di atas dipertegas dengan ketentuan yaitu peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, 32

Achmad Chulaemi, Hukum Agraria dan Perkembangan, Macam-macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya, (Semarang, FH-UNDIP, 1996), hlm. 15. 33 AP Parlindungan, H. Serba Serbi Hukum Agraria, (Bandung, Alumni, 1984), hlm. 198


hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Mengenai hubungan jual beli dalam UUPA dan hukum adat, Harun Al Rasyid mengatakan bahwa, “jual beli dalam UUPA adalah jual beli yang sesuai dengan hukum adat, yaitu dibayar tunai, karena tanpa dilakukan pembayaran tersebut, maka tidak akan terjadi jual beli dihadapan PPAT dan tidak akan memperoleh akta jual beli dari PPAT yang berarti tidak adanya pemindahan hak atas tanah secara hukum menurut ketentuan yang berlaku”. 34 Berbeda dengan pendapat di atas adalah pernyataan Saleh Adiwinata bahwa, “tidak mungkin hak itu kita anggap berpindah ke pembeli pada waktu akta dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Peralihan haknya hanya masih disetujui oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk juga setelah pembeli mendapat izin, hak atas tanah dapat dianggap telah beralih, namun peralihannya itu belumlah berlaku pada pihak ketiga”. 35 Senada dengan pendapat Saleh Adiwinata adalah Mariam Darus Badrulzaman berpendapat bahwa, “dilihat dari sistem pemindahan hak dalam UUPA, saat lahir hak (kebendaan) adalah pada saat pendaftaran”. 36

34

Harun Al Rasyid, Op.Cit, hlm. 36 Saleh Adiwinata, Loc.Cit, hlm. 36 36 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab Tentang Hipotek, (Bandung, Alumni, 1980), hlm. 35

41.


2. Konsepsi Perlu diketahui bahwa konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, karena konsep merupakan penghubung yang menerangkan sesuatu yang sebelumnya hanya baru ada dalam pikiran. Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori konsepsi yang diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu yang abstrak menjadi sesuatu yang konkrit, disebut dengan operation/definition. Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (du bius) dari suatu istilah yang dipakai. 37 Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus didefinisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan. Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaan, peruntukan atas tanah yang dilakukan dengan

jual beli, tukar menukar, hibah,

pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Dari berbagai bentuk peralihan hak atas tanah yang disebut di atas maka yang menjadi pokok bahasan tesis ini adalah peralihan hak atas tanah melalui jual beli. Harun Al Rasyid mengatakan bahwa, “pengertian jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak/orang lain yaitu dari penjual kepada pembeli”. 38 Demikian juga dengan jual beli tanah, yang menggunakan ketentuan UUPA juga berdasarkan hukum adat, seperti ketentuan Pasal 26 ayat 37

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta, Institut Bankir Indonesia, 1993), hlm. 10. 38 Harun Al Rasyid, Op.Cit, hlm. 50.


(1), UUPA yang menyatakan bahwa jual beli, penukaran, penghibah, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat, dan perbuatanperbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah. 39 Tanah yang belum bersertipikat adalah tanah yang sama sekali belum pernah didaftarkan di Kantor Pertanahan, namun tanah tersebut secara nyata (de facto) berada di dalam kekuasaan pemilik tanah, seperti ada rumah di atasnya atau yang ditanami dengan tanaman. Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pengertian pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah

serta

terus

menerus,

berkesinambungan

dan

teratur,

meliputi

pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian sertipikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Boedi Harsono menjelaskan lebih lanjut tentang pengertian di atas bahwa, katakata ‘suatu rangkaian kegiatan’ menunjukkan kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat. 40 Selanjutnya beliau berkata bahwa, “kata ‘terus menerus’ menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya”. 41

39

Ibid, hlm. 13. Boedi Harsono I, Op.Cit, hlm. 72 41 Ibid, hlm. 73 40


Data tersebut harus tetap dipelihara bilamana terjadi perubahan baik perubahan terhadap subjeknya dikarenakan adanya perbuatan hukum atas tanah tersebut, seperti pewarisan, jual beli, hibah, wakaf/pemberian dan lain-lain, maupun perubahan yang terjadi pada objeknya, yaitu bilamana terjadi perubahan status hak atas tanah tersebut. Boedi Harsono melanjutkan pernyataannya bahwa, kata ‘teratur’ menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan perundangundangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum”. 42 “Mengenai pentingnya pendaftaran tanah, Bachsan Mustafa berpendapat bahwa, pendaftaran tanah akan melahirkan sertipikat tanah, mempunyai arti untuk memberikan kepastian hukum, karena hukum jelas dapat diketahui baik identitas pemegang haknya (subjeknya) maupun identitas tanahnya”. 43 Bachtiar Effendi menyebutkan ada dua tujuan pendaftaran tanah yaitu : a. Penyediaan data-data penggunaan tanah untuk pemerintah ataupun masyarakat. b. Jaminan kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah. 44 K.Wantjik Saleh juga berpendapat bahwa : Tujuan diadakannya pendaftaran tanah oleh pemerintah adalah untuk menjamin kepastian hukum, yang meliputi mengenai : IV. Letak, batas dan luas tanah V. Status tanah dan orang yang berhak atas tanah VI. Pemberian berupa surat sertipikat. 45 Demikian pula Harun Al Rasyid berpendapat bahwa :

42 43

Ibid, hlm75 Bachsan Mustafa, Hukum Agraria Dalam Perspektif, (Bandung, Remaja Karya CV, 1984),

hlm. 58. 44

Bachtiar Effendi, Pendaftaran Tanah Pelaksanaannya, (Bandung, Alumni, 1993), hlm. 21 45 K.Wantjik Saleh, Op.Cit, hlm. 59

di

Indonesia

dan

Peraturan-peraturan


Tujuan pendaftaran tanah adalah terciptanya kepastian hukum yang dimaksud adalah kepastian hukum menyangkut bidang keagrariaan, khusus mengenai pemilikan dan penguasaan tanah. Kepastrian hukum itu harus meliputi : A. Kepastian mengenai orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak. B. Kepastian hukum objek hak (letak, batas-batas dan luas bidang tanah). 46 Menurut Boedi Harsono pendaftaran tanah mempunyai fungsi sebagai berikut b. Dalam bidang pembuktian c. Memberikan jaminan kepastian hukum d. Dalam hal-hal tertentui sebagai syarat konstitutif bagi terjadinya suatu peristiwa hukum, misalnya terciptanya hak atas tanah, peralihan hak, hapusnya hak. 47

VII.

Metode Penelitian

1. Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif analisis, yaitu menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan di atas. Data yang diperoleh dari penelitian, diusahakan memberikan gambaran atau mengungkapkan berbagai faktor yang dipandang erat hubungannya dengan gejalagejala yang diteliti, kemudian akan dianalisa mengenai penerapan atau pelaksanaan peraturan perundang-undangan serta ketentuan-ketentuan mengenai jual beli tanah yang belum bersertipikat serta tata cara pendaftaran haknya di 46

Harun AL Rasyid, Op.Cit, hlm. 82 Boedi Harsonoi, III, Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria, Bagian I, Esa Study Club, Jakarta, hlm. 108. 47


Kantor Pertanahan untuk mendapatkan data atau informasi mengenai pelaksanaan dan kendala-kendala yang dihadapi. 2. Metode Pendekatan Penelitian ini menggunakan adalah metode pendekatan yuridis empiris. Pendekatan yuridis disini menekankan dari segi perundang-undangan dan peraturan-peraturan serta norma-norma hukum yang relevan dengan permasalahan ini, yang bersumber pada data sekunder. Sedangkan pengertian empiris adalah, bahwa di dalam penelitian yang dilakukan dengan melihat kenyataan dalam praktek tentang ketidakseragaman tata cara dan bentuk jual beli tanah yang belum bersertipikat serta tata cara (prosedur) pendaftaran hak atas tanah berikut kendala-kendala yang umumnya dihadapi dalam pendaftaran tanah. 3. Populasi dan Sampel Penulisan tesis ini didukung dengan penelitian di lapangan (field research) ini penulis melakukan penelitian di lapangan untuk memperoleh data dan keterangan yang diperlukan. “Populasi adalah seluruh objek yang melakukan jual beli atau seluruh gejala dan seluruh unit yang akan diteliti. Oleh karena populasi bisaanya sangat besar dan luas, maka tidak mungkin meneliti seluruh populasi itu, tapi cukup diambil sebagian saja untuk diteliti sebagai sample”. 48 Dalam penelitian ini yang menjadi populasi adalah sebagian masyarakat yang melakukan jual beli tanah yang belum bersertipikat tersebut

48

Ronny Hanitijo Soemitro I, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1988), hlm. 44.


sedangkan Kantor Pertanahan Medan, Notaris, Kelurahan dan Kecamatan adalah sebagai data pendukung. Metode penentuan sampel yang digunakan adalah purpossive sampling, yaitu penarikan sampel bertujuan atau dilakukan dengan cara mengambil subjek atau objek didasarkan pada tujuan tertentu. Teknik ini biasanya dipilih karena keterbatasan waktu, tenaga dan biaya, sehingga tidak dapat mengambil sampel yang besar jumlahnya dari jauh letaknya. 49 Berdasarkan teknik sampling di atas, maka diambil sampel : a. Responden 10 orang yang homogen, bukan untuk mengukur keadaan tetapi untuk mengambil informasinya. Data pendukung : b. Kantor Pertanahan Kota Medan c. Kantor Notaris,

Kantor Kelurahan dan Kantor Kecamatan di Medan

Johor. 4. Alat Pengumpulan Data ”Data yang dikumpulkan meliputi data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh langsung dari masyarakat melalui observasi, pengamatan, interview, wawancara, questioner, angket”. 50 Data primer dalam penelitian ini diperoleh dengan cara wawancara dengan informal. Teknik wawancara berencana, yaitu dengan cara mengajukan pertanyaan yang telah direncanakan atau disusun terlebih dahulu. Tetapi tidak berarti hanya terpancang pada pertanyaanpertanyaan yang telah dipersiapkan. Disini dimungkinkan variasi

49 50

Ibid, hlm. 51 Ibid, hlm. 44.


pertanyaan lain sesuai pada waktu wawancara, dengan terpusat pada satu pokok tertentu (focused-interview). 51 ”Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui perpustakaan, dengan menelaah buku-buku literatur, Undang-undang, brosur/ tulisan yang ada kaitan dengan masalah yang akan diteliti”. 52

5. Analisis Data Metode yang digunakan adalah analisa kualitatif, yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan selanjutnya dianalisa secara kualitatif untuk mencapai kejelasan masalah yang akan dibahas. “Data tersebut kemudian dianalisa secara interpretatif menggunakan teori maupun hukum positif yang telah dituangkan kemudian secara induktif ditarik kesimpulan untuk menjawab permasalahan yang ada”. 53

51

Koentjaraningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta, PT.Gramedia, 1986),

hlm. 173. 52

Ronny Hanitijo Soemitro II, Penelitian Hukum Normatif, (Jakarta, Rajawali, 1984), hlm.

53

Rommy Hanitijo Soemitro I, Op.Cit, hlm. 119.

172.


BAB II TERJADINYA KETIDAKSERAGAMAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR

A. Gambaran Umum Daerah Kota Medan sebagai salah satu daerah otonom berstatus kota di Sumatera Utara letaknya cukup strategis secara regional karena berbatasan langsung dengan Selat Malaka di bagian Utara sehingga relatif dekat dengan kota/negara yang lebih maju seperti Pulau Penang dan Singapura, bahkan dijadikan barometer dalam pembangunan dan penyelenggaraan pemerintah daerah. Kota Medan sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia mempunyai luas wilayah 26.510-Ha terdiri dari 21 kecamatan dan 151 kelurahan. Kecamatan Medan Johor merupakan salah satu dari 21 Kecamatan yang berada di wilayah Kota Medan yang sebelumnya termasuk Kecamatan Tanjung Morawa, Kecamatan Patumbak dan Kecamatan Deli Tua Kabupaten Deli Serdang. Kecamatan Medan Johor menjadi bagian wilayah Kota Medan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 1973 tanggal 10 Mei 1973 yang luas arealnya lebih kurang 3.228 Ha dan terdiri dari 10 Kelurahan. Selanjutnya berdasarkan Keputusan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Sumatera Utara tanggal 19 Oktober 1987 Nomor 140/4078/K/1978 tentang Pemekaran Kelurahan di Wilayah Kota Medan, yang salah satu diantaranya terdapat di Kecamatan Medan Johor. Dengan demikian jumlah kelurahan yang tadinya hanya


33

10 maka setelah keluarnya SK tersebut jumlah kelurahan di Kecamatan Medan Johor menjadi 11 Kelurahan. Terakhir kali dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 50 Tahun 1991, Kecamatan Medan Johor mengalami pemekaran sehingga jumlah Kelurahan menjadi 6 Kelurahan yaitu: 1. Kelurahan Sukamaju luasnya 152-Ha 2. Kelurahan Titi Kuning luasnya 181-Ha 3. Kelurahan Kedai Durian luasnya 98-Ha 4. Kelurahan Pangkalan Masyhur luasnya 400-Ha 5. Kelurahan Gedung Johor luasnya 315-Ha 6. Kelurahan Kwala Bekala luasnya 550-Ha Kecamatan Medan Johor terletak di wilayah Selatan Kota Medan dengan luas wilayah 1.696-Ha merupakan daerah pemukiman dan resapan air yang mempunyai batas-batas sebagai berikut: 1.

Sebelah Utara berbatasan dengan Kecamatan Medan Maimun, Medan Polonia, Medan Kota, Medan baru dan Medan Selayang.

2.

Sebelah Selatan berbatasan dengan Kecamatan Namo Rambe dan Deli Tua Kabupaten Deli Serdang.

3.

Sebelah Timur berbatasan dengan Kecamatan Medan Amplas.

4.

Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Medan Selayang dan Medan Tuntungan.


Luas wilayah Kecamatan Medan Johor secara lebih rinci berikut jumlah penduduk sampai dengan Tahun 2008 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut:

Tabel 1 : Luas Wilayah Kecamatan Medan Johor dan Jumlah Penduduk

No Kelurahan 1 Sukamaju 2 Titi

Luas Wilayah 152 181

Jumlah Penduduk Jlh Jumlah RT RW P L+P KK L Lingkungan 3.048 7.432 7.101 14.542 13 27 11 5.271 11.920 11.769

23.689

15

47

15

3.213

6.738

5

14

3

Kuning 3 Kedai

98

1.459

3.525

Durian 4 P.Masyhur

400

7.315 17.081 16.545

33.626

15

46

13

5 Gedung

315

5.266 12.446 12.388

24.834

13

17

6

550

7.159 17.215 17.389

34.604

20

47

16

28.725 69.610 68.405 138.015

81

198

64

Johor 6 Kwala Bekala Jumlah

1.696

Sumber: Kantor Camat Medan Johor, 2009

Secara garis besar Kecamatan Medan Johor merupakan kawasan pemukiman namun masih memiliki kawasan pertanian yang terdapat di Kelurahan Gedung Johor dan Kwala Bekala yang masih memiliki peluang untuk dapat dikembangkan menjadi kawasan agrobisnis yang bernilai ekonomis, apalagi jika dapat dikembangkan secara profesional.


Kebutuhan masyarakat yang meningkat akan tanah maka mendorong pula meningkatnya kegiatan jual beli tanah sebagai salah satu bentuk proses peralihan hak atas tanah. Berbagai aktivitas anggota masyarakat guna memanfaatkan tanah telah mendorong adanya pengaturan perihal sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan pemukiman, mengingat tanah merupakan sumber daya alam yang tidak dapat bertambah sehingga harus digunakan dan dimanfaatkan bagi kesejahteraan masyarakat.

B. Alas Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Terhadap hak atas tanah yang dikuasai atau diusahai oleh masyarakat sekarang ini dengan suatu bukti kepemilikan ada yang sifatnya tertulis. Namun demikian masih banyak juga yang tidak dilengkapi dengan suatu bukti kepemilikan hak (alas hak) yang jelas dan tidak lengkap, hal ini disebabkan tanah yang dikuasai oleh pemiliknya diperoleh dengan pembukaan tanah pada zaman dahulu secara bersama-sama oleh kelompok masyarakat setempat. Seseorang dapat dikatakan mempunyai hak atas tanah atau mendapatkan penetapan hak atas tanah terlebih dahulu harus dibuktikan terlebih dengan adanya dasar penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima menjadi bukti awal untuk pengajuan hak kepemilikannya. Alas hak diartikan sebagai bukti penguasaan hak atas tanah secara yuridis dapat berupa alat-alat bukti yang menetapkan atau menerangkan adanya hubungan hukum antara tanah dengan yang mempunyai tanah, dapat juga


berupa riwayat pemilikan tanah yang pernah diterbitkan oleh pejabat pemerintah sebelumnya maupun bukti pengakuan dari pejabat yang berwenang. Alas hak secara yuridis ini bisanya dituangkan dalam bentuk tertulis dengan suatu surat keputusan, surat keterangan, surat pernyataan, akta otentik maupun surat dibawah tangan lain-lain. 54 Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, alas hak tersebut diberi istilah data yuridis, yakni keterangan mengenai status bidang tanah, pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya. Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di Kantor Pertanahan merupakan satu alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi. Secara perdata, dengan adanya hukum yang mempunyai tanah dengan tanahnya yang dapat dibuktikan dengan penguasaan fisik baik secara nyata di lapangan atau ada alas haknya berupa data yuridis berarti telah dilandasi dengan suatu hak keperdataan, tanah tersebut telah berada dalam penguasaannya atau telah menjadi miliknya. Untuk mengetahui hak atas atas tanah maka terlebih dahulu harus diketahui pengertian hak atas tanah tersebut.

Hak atas tanah adalah wewenang kepada

pemegang haknya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan Negara dan Bangsa atau kepentingan umum.

54

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Op.Cit, hlm. 237


Dalam Pasal 2 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria diatur bahwa bumi (tanah) dikuasai tertinggi oleh Negara. Dikuasai dalam hal ini bukan berarti dimiliki tetapi negara berwenang untuk: 2. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi (tanah). 3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai bumi (tanah). Hak menguasai dari Negara ini adalah untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat/masyarakat Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur. Di Kecamatan Medan Johor terhadap tanah-tanah yang belum bersertipikat dijumpai berbagai jenis alas hak, yaitu: 2. SK Gubernur (Surat Keterangan Gubernur) 3. SKT (Surat Keterangan Tanah) Bupati Deli Serdang SKT ini didapati karena Kecamatan ini sebelum terjadinya pemekaran dahulunya merupakan wilayah Kabupaten Deli Serdang. 4. SK Camat (Surat Keterangan Camat) Kecamatan Medan Johor. 5. SK Lurah (Surat Keterangan Lurah) 6. Tanah Garapan 7. Grant Sulthan 8. Surat Jual beli di bawah tangan. Berdasarkan syarat bahwa pemberian/penetapan hak atas tanah harus dibuktikan terlebih dahulu dengan adanya dasar penguasaan yang menunjukkan adanya hubungan hukum pemilik dengan tanah tersebut. Setelah ada dasar


penguasaan dimaksud maka selanjutnya dapat saja diformalkan hak tersebut dengan penetapan pemerintah. Apabila hubungan hukum tersebut ditunjukkan dengan buktibukti tertulis yang pernah dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang pada daerah yang sudah bersentuhan dengan administrasi dan yurisdiksi hukum pertanahan seperti pada masyarakat di daerah swapraja/kotapraja maupun bukti-bukti tidak tertulis pada daerah-daerah yang realitas sosial budayanya tunduk pada hukum adat setempat dan status tanahnya masih ditemukan hak ulayat dan hak milik adat, dalam hal ini dilakukan dengan pendaftaran tanah dengan konversi dan pengakuan hak atau penegasan hak. Untuk daerah-daerah yang tidak pernah diberlakukan administrasi pertanahan dan juga daerah-daerah yang status hukum tanahnya tidak diakui lagi sebagai tanah adat atau dapat dikatakan sebagai tanah negara atau tanah yang langsung dikuasai negara maka kegiatan administrasi dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan dengan cara penetapan pemerintah melalui pemberian hak.

A. Pengertian Dan Pandangan Masyarakat Tentang Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertipikat Jual beli hak atas atas tanah merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan dalam kehidupan masyarakat, bahkan bagi golongan tertentu jual beli ini sering dilakukan. Penjual merupakan pemilik tanah yang sah atas tanah tersebut, jika jual beli tersebut dilakukan oleh pihak lain dengan surat kuasa dari penjual yang sah dengan itikad tidak baik maka dapat menyebabkan perbuatan hukum tersebut batal demi hukum.


Pengertian jual beli dalam pengertian sehari-hari diartikan sebagai suatu perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela. 55 Dalam transaksi jual beli tanah sering kali bangunan dan atau tanaman di atas tanah bersangkutan turut menjadi obyek jual beli, hal ini harus dipertegas sebelum transaksi yang dilakukan, apakah bangunan dan atau tanaman tersebut juga merupakan obyek jual beli atau tidak. Jika bangunan dan atau tanaman tidak disebutkan dalam obyek jual beli secara jelas dan tegas maka secara hukum bangunan dan atau tanaman tersebut tidak turut diperjual belikan, keadaan yang demikian ini karena dalam hukum pertanahan di Indonesia berlaku hukum adat yang menganut asas pemisahan horizontal yaitu bangunan dan atau tanaman bukan merupakan bagian dari tanah, dengan demikian hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi kepemilikan bangunan yang ada di atasnya. Jika hal ini tidak diperhatikan secara teliti dan seksama maka dapat menjadi konflik bagi masyarakat yang melaksanakan jual beli tersebut. Kebisaaan yang dilakukan masyarakat dalam jual beli tanah merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan membayar sejumlah harga pada saat bersamaan dilakukan secara tunai dan terang. Tunai artinya ketika jual beli dilakukan, penjual menyerahkan tanah tersebut kepada pembeli dan penjual menerima pembayaran harganya dari pembeli dan pembeli menyerahkan selembar

55

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, (Bandung, Aneka, 1981), hlm. 25


kwitansi sebagai bukti telah dilakukan pembayaran untuk selanjutnya pembuatan jual beli tersebut dianggap telah selesai. Terang artinya telah diserahkan fisik benda yang dibeli tersebut dalam hal ini adalah tanah. Perbuatan hukum ini adalah jual beli yang dimaksudkan dalam hukum adat. Namun demikian ada juga sebagian masyarakat melakukan jual beli di bawah tangan yaitu dengan cara hanya menggunakan selembar kwitansi sebagai bukti peralihan haknya, dimana pembeli menyerahkan sejumlah uang untuk pembayaran dan penjual menyerahkan kwitansi berikut alas hak atas tanah baik berupa SKT (Surat Keterangan Tanah) atau surat-surat lain yang menjadi dasar kepemilikan atas tanah tersebut kepada pihak pembeli untuk dikuasainya, hal ini dilakukan mereka antara lain adalah untuk menghindari biaya yang relatif besar dan prosedur yang berbelit-belit jika mereka harus melakukan transaksi jual beli atau pelepasan hak dihadapan pejabat yang berwenang akan tetapi ada juga masyarakat yang melakukan jual beli ini karena tidak mengetahui tentang prosedur jual beli atau pelepasan hak itu sendiri sehingga mereka menyamakan antara jual beli benda bergerak dengan benda tidak bergerak (tanah). Seseorang yang melakukan jual beli tanah dengan cara sederhana hanya menggunakan kwitansi sebagai bukti pembayaran maupun sebagai bukti peralihannya adalah perbuatan hukum yang salah dan tidak mempunyai kekuatan hukum ketika kepentingan orang tersebut selaku pembeli terhadap pihak lain tidak terpenuhi, misalnya sebagai berikut:


1. Pihak pembeli yang terakhir mau melakukan jual beli lagi dengan pihak lain kemudian mereka pergi ke Kantor Camat untuk membuat Surat Pelepasan Hak atau Peralihan Hak Atas Tanah yang tentunya surat-surat aslinya diperlihatkan kepada pegawai Kantor Kecamatan untuk diperiksa dan diteliti secara seksama dengan memperlihatkan surat-surat ini maka diketahuilah bahwa kwitansi tersebut adalah satu-satunya surat yang merupakan bukti bahwa jual beli telah tejadi maka hal ini tentunya menjadi hambatan bagi penjual dan pembeli untuk menindaklanjuti jual beli diantara mereka. a. Untuk mengatasi hal ini bisanya dilakukan penandatanganan ulang antara penjual dengan pembeli yaitu dengan menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi, setelah hal ini ditandatanganai maka surat ini dilegalisasi oleh Camat setelah hal ini selesai kemudian dibuatlah Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Rugi yang baru yaitu antara pembeli tersebut dengan pihak ketiga (pembeli terakhir), jika penjual telah meninggal dunia maka ahli warislah yang harus menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Rugi. b. Jika penjual tidak dijumpai lagi karena telah pindah atau tidak diketahui keberadaannya maka Camat akan mengeluarkan Surat Keterangan Tanah setelah berkordinasi dengan pihak kelurahan serta pernyataan-pernyataan dari pihak-pihak yang berkepentingan.


2. Untuk mendaftarkan tanah agar mendapatkan Sertipikat dari Kantor Pertanahan Medan. Pada saat melakukan pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan maka semua surat tanah secara kronologis akan dilihat, diperiksa dan diteliti secara seksama jika ada surat-surat yang tidak lengkap maka harus dilengkapi, kwitansi tersebut sebagai surat pengalihan hak tidak diterima oleh Kantor Pertanahan untuk melakukan pendaftaran, tentunya sipemohon segera kembali Kantor Lurah atau Camat untuk membuatkan Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atau dibuatkan Surat Keterangan Tanah mengenai tanah yang diperjualbelikan tersebut. 3. Untuk memperoleh pinjaman uang di Bank, dalam prakteknya surat tanah tersebut dapat dijadikan jaminan saat meminjam uang, setelah permohonan diperiksa oleh pihak bank maka diketahui bahwa kwitansi sebagai dasar kepemilikan calon debitur tidak dapat diproses sebagaimana mestinya, maka calon debitur harus membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atau dibuatkan Surat Keterangan Tanah oleh Camat. Jual beli dalam masyarakat awam intinya adalah bergantinya subyek kepemilikan yaitu antara pemilik lama dengan pemilik yang baru dengan adanya pembayaran sesuai dengan harga yang telah mereka sepakati tanpa memperhatikan prosedur jual beli, aspek-aspek hukum maupun konsekuensinya di kemudian hari. Perlu ditegaskan jual beli yang dimaksudkan adalah sama dengan Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat dihadapan Notaris maupun Camat, hal ini dikarenakan tanah tersebut belum dimiliki dengan hak tertentu (sebagaimana yang


dimaksudkan dalam Pasal 16 UUPA) dan status kepemilikan tanah tersebut merupakan tanah yang langsung dikuasai negara. Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaan, peruntukan atas dasar jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan ke dalam perseroan, pemisahan dan pembagian atau karena warisan. Untuk tanah yang belum bersertipikat atau tanah yang dikuasai oleh negara maka seseorang hanya boleh menguasainya untuk diusahakan sehingga mendapat manfaat dari tanah tersebut. Apabila dilakukan jual beli terhadap tanah tersebut berarti terjadi peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang diikuti dengan pembayaran sejumlah uang sebagai bentuk ganti kerugian atas peralihan hak atas tanah tersebut,

hak yang dimaksudkan adalah hak dalam arti menguasai dan

mengusahakan atau mengelola tanah tersebut. Hak-hak atas tanah yang belum bersertipikat lebih mengacu kepada kepada hak seseorang yang telah memperoleh manfaat dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara, tanah tersebut masih dalam kekuasaan negara dan seseorang dapat menggarapnya untuk diusahakan atau dikelola. Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang belum bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat dilakukannya adalah mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang dimilikinya dengan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat dihadapan Notaris


ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Notaris ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat. Dengan melepaskan haknya itu, tanah yang terlibat menjadi tanah negara, yaitu dikuasai langsung oleh negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada pihak lain selain negara yang berhak atas tanah tersebut. 56 Pelepasan hak atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Salah satu kunci yang cukup menentukan dalam perbuatan hukum di atas adalah yang berkenaan dengan ganti rugi dalam pelepasan hak atau penyerahan tanah itu adalah imbalan sebagai pengganti nilai tanah yang diserahkan oleh pemilik atau pemegang hak atas tanah. Berdasarkan ketentuan ini dapat kita ketahui bahwa ganti rugi merupakan suatu imbalan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah yang telah dilepas atau diserahkan oleh pembeli. Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan di atas maka jelaslah bahwa begitu mudah dan gampangnya masyarakat untuk melaksanakan peralihan hak atas tanah tanpa mengetahui proses ataupun cara peralihan itu sehingga pada saat pendaftaran hak atas tanah tersebut pada Kantor Pertanahan maupun segala hal yang menyangkut tanah tersebut terhadap pihak lain pastilah terjadi kesulitan.

56

AP.Parlindungan, Konversi Hak-hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, (Bandung, Mandar Maju, 1997), hlm. 135


Bagi sebagian masyarakat yang telah mengetahui teknis dan tata cara peralihan hak atas tanah tentu tidak akan mau untuk melakukan transaksi jual beli tersebut dengan demikian mudahnya, apalagi jika tidak sesuai prosedur karena dapat menimbulkan sengketa atau konflik di kemudian hari. Untuk melaksanakan suatu perbuatan hukum peralihan atau pelepasan hak atas tanah maka harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk melaksanakan peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut yaitu ke Kantor Kelurahan, Kantor Kecamatan ataupun ke Kantor Notaris guna menjamin kepastian hukum tentang peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut. Kenyataan ini dapat kita lihat dengan adanya surat-surat tanah yang dibuat oleh Camat maupun Lurah. Surat-surat yang dibuat Camat ataupun Lurah adalah untuk menciptakan bukti tertulis dari tanah-tanah yang mereka kuasai, tanah-tanah tersebut merupakan tanah-tanah yang belum dikonversi atau tanah-tanah yang dikuasai oleh negara yang diduduki oleh rakyat, sehingga tanah tersebut merupakan hak seseorang. Pada umumnya Camat sering mengeluarkan “SK Camat” (Surat Keterangan Camat) yang dibuat dengan berbagai judul seperti Surat Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Ganti Rugi dan lain sebagainya, surat ini dibuat oleh Camat sebagai bukti hak ataupun bukti peralihan hak atas tanah sehubungan dengan adanya jual beli tanah. Dari penelitian dan data-data yang diperoleh, pada Kantor Camat Medan Johor judul surat pengalihan hak atas tanah yang belum bersertipikat adalah “Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi”, sedangkan terhadap tanah-tanah


yang tidak mempunyai surat sama sekali karena hilang, musnah ataupun karena tidak punya sama sekali Camat membuatkan “Surat Keterangan Tanah”. Surat-surat kepemilikan ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertipikatnya. Berdasarkan penelitian dan angket serta wawancara yang dilakukan dengan responden (10 orang) dapat diketahui bahwa: Masyarakat yang melakukan jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat pergi ke kantor Lurah 2 orang, ke kantor Camat 5 orang, sedangkan sisanya sebanyak 3 orang pergi ke kantor Notaris. Alasan yang menyatakan kenapa mereka pergi ke kantor Camat, Lurah maupun Notaris adalah masing-masing menyebutkan dikarenakan biaya yang relatif lebih murah dan merasa lebih mudah serta telah kenal dengan Lurah, Camat, Notaris ataupun setidak-tidaknya dengan pegawainya. Beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya ketidakseragaman jual beli adalah: 1. Ketidaktahuan 2. Kebiasaan. 3. Biaya. 4. Kurangnya sosialisasi dari pemerintah mengenai ketidakseragaman bentuk perolehan haknya


BAB III BENTUK –BENTUK SURAT PERALIHAN HAK ATAS TANAH SEBAGAI LANDASAN PENGALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT

A. Pengertian Jual Beli Perbuatan jual beli dalam pengertian sehari-hari diartikan sebagai suatu perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki dengan sukarela. 57 Berdasarkan perkembangan hukum kebendaan yang terjadi di Indonesia dapat dibedakan mengenai jual beli dan pengalihan haknya. Undang-undang Pokok Agraria tidak mengatur secara khusus tentang jual beli namun dapat dipahami bahwa pengertian jual beli dalam hukum tanah nasional adalah jual beli tanah dalam pengertian hukum adat mengingat bahwa hukum agraria yang berlaku adalah hukum adat sebagaimana yang termaktub dalam Pasal 5 Undang-undang Pokok Agraria yang menyebutkan bahwa: hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan nasional dan negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.

57

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka hukum Bisnis, (Bandung, Alumni, 1981), hlm. 25

Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran 48 Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009

Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat yaitu perbuatan hukum penyerahan tanah untuk selama-lamanyanya disebut dengan jual beli lepas dimana penjual menerima pembayaran sejumlah uang dari harga penjualannya. Dengan demikian menurut hukum adat yang merupakan dasar dari hukum tanah nasional yang yang berlaku saat ini sebagaimana termuat dalam Undang-undang Pokok Agraria peralihan hak atas tanah terjadi sejak ditandatanganinya surat/akta dihadapan pejabat yang berwenang dan dibayarnya harga oleh pembeli kepada penjual, peralihan atau pemindahan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli berarti pemindahan penguasaan secara yuridis dan fisik sekaligus, namun ada kalanya peralihan atau pemindahan hak tersebut baru secara yuridis saja karena secara fisik tanah masih dibawah penguasaan orang lain, misalnya karena hubungan sewa yang belum berakhir waktunya.

B. Bentuk-Bentuk Surat Perolehan Hak Atas Tanah 1. Surat-Surat Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dibuat Oleh Camat/Lurah Pemerintah dalam menjalankan tugas dan fungsinya terdiri dari Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Pemerintah Pusat berkedudukan di ibukota negara sedangkan Pemerintah Daerah berada di daerah yang terdiri dari Pemerintah propinsi yang dipimpin Gubernur dan Pemerintah Kabupaten/Kota dipimpin oleh Bupati/Walikota. Salah

satu

unsur

pemerintah

yang

merupakan

bagian

dari

Pemerintahan Kota yang berada dibawah kepemimpinan Walikota adalah


Camat yang membawahi wilayah suatu kecamatan tertentu berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Walikota atau Bupati (jika berada di bawah kepemimpinan Bupati). Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah telah ditegaskan bahwa kecamatan adalah wilayah kerja Camat sebagai perangkat daerah kabupaten atau kota. Camat dalam kedudukannya sebagai Kepala Pemerintahan adalah “Camat merupakan pemerintah kecamatan merangkap sebagai administrator kecamatan”. 58 Secara umum suatu wilayah kecamatan mempunyai 4 (empat) pengertian, yaitu: a.

Wilayah pemerintahan dan administrasi umum;

b.

Wilayah jabatan (daerah administratif);

c.

Aparatur atau perangkat pemerintahan/administrasi;

d.

Unit organisasi pemerintahan territorial dekonsentral. Segala tugas dan kewenangan yang dimiliki Camat sebagai perangkat

daerah dan kepala wilayah kecamatan tertentu yang menerima pelimpahan sebahagian tugas dan kewenangan dari Bupati atau Walikota merupakan tugas-tugas dalam bidang hukum administrasi negara.

58

S.Prajudi Atmosudirjo, Hukum Administrasi Negara, (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1994),

hlm. 17


Tugas-tugas dan kegiatan-kegiatan sebagai administrasi negara, antara lain: a.

b.

Melaksanakan dan menyelenggarakan kehendak-kehendak (strategi, policy) serta keputusan-keputusan pemerintah secara nyata (implementasi). Menyelenggarakan Undang-undang (menurut pasal-pasalnya) sesuai dengan peraturan-peraturan pelaksanaan yang ditetapkan oleh pemerintah. 59

Surat atau akta jual beli ataupun peralihan dan pemindahan hak atas tanah yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang adalah dengan maksud dan tujuan yang sama yaitu mengalihkan atau memindahkan hak dan kewajiban hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. Berdasarkan kenyataannya, dalam masyarakat terdapat bermacammacam bentuk surat/akta jual beli yang ditemukan untuk peralihan atau pemindahan hak atas tanah tersebut, namun demikian tidak semua bentuk surat/akta itu dapat dipertanggungjawabkan secara hukum termasuk untuk pendaftaran haknya guna memperoleh sertipikat

pada Kantor Pertanahan

Medan. Berdasarkan penelitian dan data-data yang diperoleh pada Kecamatan Medan Johor, semua surat peralihan hak atas tanah baik peralihan berikut bangunan ataupun tanpa bangunan yang alas haknya belum bersertipikat dan masih merupakan tanah negara yang dialihkan atau diganti rugikan dibuatlah

59

Ibid, hlm. 12


suatu Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi (dibuat rangkap tiga), rangkap pertama untuk arsip di Kantor Camat, rangkap kedua untuk arsip di Kantor Lurah dan rangkap yang yang ketiga untuk pembeli), Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi ini ditandatangani oleh Pihak Pertama (selaku Penjual) dan Pihak Kedua (selaku Pembeli) kemudian surat ini dilegalisasi oleh Camat dengan diberi nomor dan tanggal sesuai dengan daftar nomor urut dan tanggal yang ada dalam buku register di Kantor Camat. Dalam satu set Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Camat ini berisikan: 1.

Surat Pernyataan Pelepasan Pengusaan Tanah Dengan Ganti Rugi

2.

Keterangan Situasi Tanah

3.

Surat Keterangan

4.

Surat Kuasa (jika dikuasakan)

5.

Surat Pernyataan/Pengakuan Pemilikan Tanah

6.

Berita Acara Pengukuran Atas Tanah

7.

Surat Jaminan

8.

Surat Pernyataan Ahli Waris (jika pemilik tanah telah meninggal dunia). Syarat-syarat untuk membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan

Tanah Dengan Ganti Rugi adalah:


a.

Asli Surat Tanah

b.

Kartu Identitas Penjual (suami/istri)

c.

Kartu Identitas Pembeli

d.

SPPT PBB tahun berjalan

e.

Surat Pernyataan Ahli Waris (jika pemilik tanah yang terdaftar dalam Surat Keterangan Tanah telah meninggal dunia).

f.

Pas photo ukuran 3x4 sebanyak 2 (dua) lembar Perbuatan hukum untuk menerbitkan Surat Pernyataan Pelepasan

Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atas tanah-tanah negara yang belum mempunyai sertipikat sebagaimana terjadi merupakan kewenangan dalam kedudukan Camat sebagai kepala wilayah kecamatan yang bertujuan untuk tertib administrasi di Kantor Camat. Camat dalam hal ini berperan sebagai pejabat pemerintah berdasarkan jabatannya dapat mengetahui tentang kepemilikan tanah dalam wilayah pemerintahannya maka Camat dapat menjadi saksi atas dasar jabatannya untuk menguatkan kebenaran isi surat tersebut apabila dikemudian hari terjadi perselisihan sampai ke Pengadilan karena dalam surat itu sendiri Camat mengetahui tentang keberadaan tanah yang diperjual belikan tersebut. Keadaan yang demikian ini bagi masyarakat menambahkan keyakinan bahwa dengan diketahui oleh Camat maka jual beli yang mereka lakukan lebih sah lagi dalam arti bahwa Camat telah mengetahui bahwa kepemilikan


tanah di wilayah kerjanya telah berganti antara penjual sebagai pemilik lama dengan pembeli sebagai pemilik yang baru. Dalam satu tahun di Kecamatan ini terdapat lebih kurang 200-250 transaksi peralihan hak atas tanah yang dibuat dengan Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi dengan biaya pembuatan surat tersebut berkisar antara Rp.1.000.000 sampai dengan Rp.1.500.000 dan dapat disiapkan satu hari sampai tujuh hari setelah penandatanganan surat tersebut. Begitu banyaknya transaksi peralihan hak atas tanah yang berlangsung pada Kecamatan ini tidak ada sekalipun pembeli meminta kepada Camat untuk melanjutkan peralihan tersebut segera didaftarkan pada Kantor Pertanahan Medan untuk memperoleh Sertipikat, sehingga dapat dipastikan peranan Camat dalam pendaftaran hak tidak ada. 60 Kendala-kendala yang dihadapi oleh Kantor Camat Medan Johor untuk menerbitkan atau membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi, antara lain: a.

Surat tanah tidak ada (sama sekali belum pernah ada)

b.

Surat tanah hilang.

c.

Biaya

d.

Tanah tersebut dalam sengketa.

60

Hasil wawancara dengan Pulungan Harahap, Camat Medan Johor, pada tanggal 04 Juni

2009


Jual beli atau peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat tidak pernah dibuat oleh Lurah yang bersangkutan namun Kantor Lurah hanya meneruskan keinginan dari masyarakat yang datang ke kantor tersebut untuk membuat jual beli atau peralihan hak tersebut ke Kantor Camat 61 , sedangkan yang dibuat berkaitan dengan jual beli atau pengalihan hak tersebut di Kantor Lurah adalah Surat Pernyataan/ Pengakuan Pemilik Tanah, Berita Acara Pengukuran Tanah, Keterangan Situasi Tanah, Surat Keterangan dan Surat Jaminan serta Surat Pernyataan Ahli Waris (jika pemilik telah meninggal dunia) yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah, kemudian surat tersebut dikirim ke Kantor Kecamatan Medan Johor, bahkan terkadang jika para pihak ingin cepat menyelesaikan jual beli atau peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat

itu blanko Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah

Dengan Ganti Rugi itu ditandatangani di Kantor Kelurahan yang memang telah dipersiapkan dan diambil dari Kantor Camat Medan Johor. Berdasarkan penelitian dan data yang diperoleh dalam 1 (satu) tahun di Kelurahan ini terdapat 80-110 kasus yang datang ke Kantor Lurah untuk dibuatkan

transaksi peralihan hak atas tanah yang dibuat dengan Surat

Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi dengan biaya pembuatan surat tersebut sama dengan yang diterapkan di Kantor Camat berkisar antara Rp.1.000.000 sampai dengan Rp.1.500.000

dan surat

61

Hasil wawancara dengan Sukmawati, Sekretaris Lurah Kelurahan Gedung Johor, pada tanggal 08 Juni 2009


peralihan tersebut dapat diselesaikan dalam waktu 1 hari sampai 7 hari setelah penandatanganan surat tersebut. Kendala-kendala yang dihadapi oleh Kantor Lurah Gedung Johor dalam

menerbitkan surat-surat yang berkaitan dengan Surat Pernyataan

Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat adalah: a.

Tidak sesuai surat sebagai alas hak atas tanah dengan ukuran tanah di lapangan.

b.

Batas-batas dengan jiran tetangga yang tidak jelas sehingga dapat menimbulkan sengketa.

c.

Biaya.

2. Akta Peralihan Hak Atas Tanah yang dibuat Notaris Akta yang dibuat Notaris memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang membuatnya, karena Undang-undang yang memberikan wewenang kepada Notaris untuk membuat suatu akta otentik yang fungsinya sebagai alat bukti di Pengadilan jika dikemudian hari terjadi sengketa diantara para pihak yang membuat akta itu. Akta yang dibuat oleh Notaris atau dibuat dihadapan Notaris merupakan suatu alat bukti, sehingga dalam membuat suatu akta seorang Notaris harus memperhatikan norma-norma selain kode etik dan ketentuan perundang-undangan lainnya.


Akta adalah tulisan yang ditandatangani oleh para pihak yang berkepentingan yang bertujuan menjadi alat bukti. 62 Ditinjau dari cara pembuatannya akta dibedakan atas 2 (dua) bagian yakni akta otentik dan akta di bawah tangan. Akta otentik adalah akta yang dibuat dalam bentuk yang diisyaratkan dan dibuat oleh pejabat-pejabat (ambtenaren)yang berwenang yang menurut atau berdasar pada Undang-undang dibebani untuk menyatakan apa yang telah disaksikan (waarneming) atau dilakukannya, sedang akta dibawah tangan adalah semua akta yang bukan akta otentik. 63 Pengertian akta otentik menurut Pasal 1868 Kitab Undang-undang Hukum

Perdata adalah suatu akta yang dalam bentuk ditentukan oleh

Undang-undang dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya. Dari perumusan ini dapat diketahui bahwa ada 2 (dua) jenis akta otentik, yaitu: a. Akta yang diperbuat oleh (door een) Notaris. Akta seperti ini bisaanya diberi nama “akta relaas” atau “Acara”, yangtermasuk jenis akta ini antara lain akta berita berita acara rapat pemegang saham perseroan terbatas, akta berita acara rapat direksi perseroan terbatas, akta pendaftaran atau inventaris harta peninggalan, akta berita acara penarikan undian. Akta ini merupakan keterangan atau kesaksian dari Notaris tentang apa yang dilihat, atau apa yang disaksikannya terhadap perbuatan yang dilakukan orang lain. b. Akta yang dibuat dihadapan (ten overstaan van een) Notaris.

62

M.U. Sembiring, Teknik Pembuatan Akta, Program Pendidikan Spesialis Notaris, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 1997, hlm. 3 63 Trimoelja. D. Doerjadi, Beberapa Permasalahan Tentang Akta Notaris/PPAT, yang disampaikan pada acara Temu Ilmiah dan Pembinaan Serta Pembekalan Anggota Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT), Garden Palace Hotel, Surabaya tanggal 14 Juli 2003


Akta ini dinamakan akta pihak-pihak (partij-akte). Isi akta ini ialah catatan Notaris yang bersifat otentik mengenai keteranganketerangan dari pada penghadap yang bertindak sebagai pihakpihak dalam akta bersangkutan. Golongan akta ini termasuk akta jual beli, sewa menyewa, perjanjian pinjam pakai, akta persetujuan kredit dan sebagainya. 64 Pasal 1 ayat (7 Undang-undang Jabatan Notaris Nomor 30 Tahun 2007 (UUJN) menyebutkan bahwa akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat atau dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-undang. Mengenai bentuk-bentuk Akta dalam Undang-undang Jabatan Notaris diatur dalam pasal, antara lain yaitu: Pasal 42, menyebutkan sebagai berikut: 1) Akta Notaris dituliskan dengan jelas dalam hubungan satu sama lain yang tidak terputus-putus dan tidak menggunakan singkatan. 2) Ruang dan sela kosong digaris dengan jelas sebelum akta ditandatangani, kecuali untuk akta yang dicetak dalam bentuk formulir berdasarkan peraturan perundang-undangan. 3) Semua bilangan untuk menentukan banyaknya atau jumlahnya sesuatu yang disebut dalam akta, penyebutan tanggal, bulan dan tahun dinyatakan dengan huruf dan harus didahului dengan angka. 4) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak berlaku bagi surat kuasa yang belum menyebutkan nama penerima kuasa. Pasal 43, menyebutkan sebagai berikut: 1) Akta dibuat dalam bahasa Indonesia. 2) Dalam hal penghadap tidak mengerti bahasa yang digunakan dalam akta Notaris wajib menterjemahkan atau menjelaskan isi akta itu dalam bahasa yang dimengerti oleh penghadap. 3) Apabila Notaris tidak dapat menterjemah atau menjelaskannya, akta tersebut diterjemahkan atau dijelaskan oleh seorang penterjemah resmi. 64

M.U. Sembiring, Teknik Pembuatan Akta, Program Pendidikan Spesialis Notaris, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 1997, hlm. 3


4) Akta dapat dibuat dalam bahasa lain yang dipahami oleh Notaris dan saksi apabila pihak yang berkepentingan menghendaki sepanjang Undang-undang tidak menentukan lain. 5) Dalam hal akta dibuat sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (4), Notaris wajib menterjemahkannya ke dalam bahasa Indonesia. Pasal 44, menyebutkan sebagai berikut: 1) Segera setelah akta dibacakan, akta tersebut ditandatangani oleh setiap penghadap, saksi dan Notaris, kecuali ada penghadap yang tidak dapat membubuhkan tandatangan dalam akta dengan menyebutkan alasannya. 2) Alasan sebagaimana disebutkan pada ayat (1) dinyatakan secara tegas dalam akta. 3) Alasan sebagaiman yang dimaksud dalam Pasal 43 ayat (3) ditandatangani oleh penghadap, saksi, Notaris dan penterjemah resmi. 4) Pembacaan, penterjemahan atau penjelasan dan penandatanganan sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (3) dan Pasal 43 ayat (2), ayat (3) dan ayat (5) dinyatakan secara tegas pada akhir akta.

3. Kewenangan Notaris Membuat Akta Peralihan Hak Mengalihkan hak atas tanah haruslah dilakukan dihadapan Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk akta-akta tanah, sebenarnya kewenangan khusus dari PPAT karena untuk membuat akta otentik dalam perjanjian peralihan hak atas tanah dimaksudkan adalah: a.

Memindahkan hak atas tanah;

b.

Memberikan sesuatu hak baru atas tanah;

c.

Menggadaikan tanah;


d.

Meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 65 Dalam kenyataannya perjanjian peralihan hak atas tanah seperti yang

disebutkan di atas dapat dilaksanakan dihadapan Notaris. Terhadap tanahtanah yang besertipikat jual beli atau pengalihan hak atas tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut harus dilaksanakan dihadapan PPAT tetapi ada kalanya kewajiban PPAT ini atas permintaan para pihak/penghadap dibuat dengan akta Notaris. Bentuk akta dalam peralihan hak yang dibuat oleh PPAT adalah akta yang berbentuk baku yaitu yang mempergunakan formulir baku yang telah ditetapkan oleh pemerintah, sehingga setiap deeds of conveyance (setiap peralihan hak ataupun pengikatan sebagai jaminan dengan hak tanggungan) haruslah menggunakan formulir baku tersebut. Sedangkan dalam bentuk akta Notaris diatur berdasarkan UUJN. Dalam perbuatan hukum jual beli/peralihan hak atas tanah yang bersertipikat haruslah dibuat dengan akta jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah tetapi jika ada syarat ataupun sebab lain sehingga peralihan/pemindahan hak atas tanah tersebut kurang memenuhi persyaratan pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sedangkan perbuatan hukum jual beli tanah dan atau berikut bangunan tetap dilakukan oleh penjual

65

Effendi Perangin-angin, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta, 1993, hlm. 34


dan pembeli, maka Notaris haruslah membuat

akta Perikatan Jual Beli

dengan akta Notaris. 66 Seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat menolak untuk membuat akta jual beli atas tanah yang bersertipikat Hak Milik dengan alasan, antara lain: a. Sertipikat belum cek bersih di Kantor Pertanahan b. Pajak Penghasilan (PPh) belum dibayar oleh penjual c. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) belum dibayar oleh pembeli d. Sertipikat masih terdaftar atas nama pewaris e. Sertipikat masih ada Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) belum di Roya f. Sertipikat induk belum dipecah, pembeli hanya membeli sebagian g. Pembeli orang asing, sertipikat tersebut harus ditanggalkan hak miliknya h. Pembeli adalah Perseroan Terbatas sehingga sertipikat tersebut harus diturunkan hak miliknya menjadi Hak Guna Bangunan i. Sertipikat (atas tanah dimaksud) berada di luar wilayah kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah tersebut. j. Pembeli tidak menginginkan Sertipikat atas namanya karena ingin menjual kembali dengan kapling-kapling, dengan memakai Surat Kuasa Menjual. 67 Kewenangan seorang Notaris dapat melakukan pembuatan akta peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat, antara lain adalah: a. Berdasarkan Pasal 1 UUJN Menurut pasal ini, bahwa Notaris adalah Pejabat umum satu-satunya yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini, hal ini mengandung pengertian bahwa Notaris mempunyai kewenangan khusus untuk 66

Hasil wawancara dengan Darwin Zainuddin, SH, SpN, Notaris Kota Medan, pada tanggal 10 Juni 2009 67 Chairani Bustami, Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait Dengan Akta Perikatan Jual Beli Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Medan 2001, hlm.47.


membuat akta-akta otentik tentang semua tindakan-tindakan, perjanjianperjanjian dan keputusan-keputusan. Akta otentik ini harus dibuat berdasarkan apa yang dikehendadki oleh pihak-pihak yang berkepentingan dan oleh Undang-undang harus dinyatakan dalam suatu akta. b. Berkaitan dengan hal tersebut Pasal 16 ayat (1) UUJN menyebutkan bahwa Notaris berkewajiban untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat sesuai dengan ketentuan dalam Undang-undang terutama membuat akta-akta yang diperlukan oleh yang berkepentingan, Notaris dibenarkan untuk menolaknya apabila ada alasan-alasan yang kuat. c. Berdasarkan Pasal 15 ayat (2) huruf f UUJN yang mengatur wewenang Notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan tanah. d. Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) dan ayat (3) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). e. Sesuai dengan ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 bahwa bangsa Indonesia bukanlah tempatnya bertindak sebagai pemilik tanah, lebih tepat jika Negara sebagai organisasi kekuasaan dari rakyat bertindak selaku badan penguasa. Kekuasaan negara yang dimaksudkan adalah mengenai semua bumi, air, ruang angkasa. Jadi walaupun sudah dimiliki haknya oleh seseorang maupun tidak, kekuasaan Negara mengenai hak yang sudah dipunyai dengan suatu hak dibatasi oleh isi dari hak tersebut artinya sampai seberapa jauh Negara memberikan kekuatan kepada yang memilikinya untuk menggunakan haknya, sampai disitulah kekuasaan Negara. Kekuasaan Negara atas tanah yang tidak dipunyai


dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. Berpedoman pada tujuan yang disebutkan, Negara dapat memberikan tanah yang sedemikian itu kepada seseorang ataupun badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. f. Berdasarkan Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Sebelum berlakunya UUPA dikenal lembaga hukum jual beli tanah, ada yang diatur dalam KUH Perdata yang tertulis dan ada yang diatur hukum adat yang tidak tertulis. Menurut ketentuan pasal ini yang disebut dengan jual beli adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang mempunyai tanah disebut penjual menyerahkan tanah kepada pihak lain yang disebut pembeli. Dengan dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apapun atas hak atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu ketentuan hukum mengenai jual beli tanah tersebut bukan merupakan hukum tanah, melainkan ketentuan perdata, tegasnya hukum perjanjian Barat. Tidak ada bedanya dengan jual beli benda-benda bukan tanah, biasanya jual beli dilakukan dihadapan Notaris. Hak atas tanah baru berpindah kepada pembeli jika penjual telah menyerahkan secara yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya (Pasal 1459 KUH Perdata). Menurut Pasal 616 dan 620 KUH Perdata penyerahan harus dilakukan dengan membuat akta dan wajib


didaftarkan pada pejabat yang disebut penyimpan hipotik. Dengan selesainya dilakukan pendaftaran tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pembeli. Pasal 1888 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyebutkan bahwa kekuatan pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada aktanya asli. Dengan demikian mengacu kepada pasal ini kekuatan pembuktian dari akta Notaris terletak dalam minuta aktanya. Menurut Pasal 16 UUJN, minuta asli akta itu tetap disimpan oleh Notaris dan tidak akan diberikan kepada siapapun kecuali Undang-undang menyatakan lain. Mengenai akta Pelepasan Hak Atas Tanah yang dibuat dengan akta Notaris mempunyai akibat hukum yang sah terhadap akta yang telah dibuatnya. Jika Pemilik tanah yang baru hendak

mendaftarkan haknya

dikemudian hari maka akta ini dapat diterima Kantor Pertanahan sebagai alas hak yang sah atas tanah yang belum bersertipikat tersebut. Sebelum membuat akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi seorang Notaris haruslah memeriksa keabsahan dan kelengkapan alas hak maupun surat-surat yang berhubungan dengan pembuktian kepemilikan tanah tersebut sehingga hal ini dapat dijadikan sebagai syarat untuk membuat suatu akta. Mengenai kebenaran isi dari surat-surat yang diperiksa Notaris tidak dapat mengujinya secara materil dengan eksistensi keberadaan tanah yang bersangkutan, dengan kata lain Notaris tidak pergi ketempat dimana letak tanah itu berada ataupun untuk melihat batas-batas tanah sebagaimana yang


dimaksudkan dalam surat-surat tersebut. Notaris cukup melihat bukti-bukti yang diberikan kepadanya berdasarkan surat-surat tersebut. Untuk menghindari bahwa atas tanah yang belum bersertipikat tersebut memang benar kepunyaan penjual dan tidak dalam keadaan sengketa maka sebelum akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi dibuat untuk ditandatangani para pihak maka Notaris selalu meminta dibuatkan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa (biasa juga disebut SS) yang diterbitkan oleh Lurah dan dikuatkan oleh Camat bersangkutan dimana tanah itu berada, surat ini isinya menerangkan bahwa di atas tanah yang akan dijual tersebut tidak bersengketa dengan pihak manapun juga. Mengenai berlakunya Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa dapat dijelaskan bahwa pengeluaran atau penerbitan Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa atas tanah tidak ada dasar hukumnya, surat tersebut bersifat keterangan mengenai keadaan fisik tanah di lapangan yang diketahui oleh Lurah maupun Camat, namun demikian surat ini juga sering menjadi bukti kepemilikan tambahan oleh pemilik tanah. 68 Kegunaan dari Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa antara lain: a.

Untuk menunjukkan itikad baik bahwa benar objek hak atas tanah yang hendak dijual tidak dalam keadaan sengketa.

68

Hasil wawancara dengan Pulungan Harahap, Camat Medan Johor, pada tanggal 04 Juni

2009


b.

Itikad baik dari pembeli terhadap penjual bahwa pembeli percaya atau membenarkan Surat Keterangan Tidak Silang

Sengketa tersebut

diterbitkan oleh Lurah dan diketahui oleh Camat merupakan suatu kebenaran terhadap keadaan tanah yang hendak dijual. c.

Melindungi Notaris dalam menjalankan tugasnya menjaga kebenaran akan bukti-bukti yang diperlukan dalam perjanjian peralihan hak atas tanah tersebut. Hal ini merupakan salah satu perbedaan dalam hal pelaksanaan

pembuatan akta Peralihan Hak Atas Tanah yang dibuat di Kantor Notaris dengan Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat. Pada saat para pihak datang menghadap kepada Notaris hendaklah memenuhi syarat-syarat yang diperlukan antara lain: a.

Tanda Pengenal (KTP) suami/isteri atau identitas para pihak

b.

Surat Kuasa (bagi mereka yang dikuasakan penjual dengan akta Notaris ataupun yang dilegalisasi dan bagi pembeli diperbolehkan dengan kuasa lisan)

c.

Asli Tanda bukti hak atas tanah (alas hak atas tanah)

d.

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) Tahun berjalan.


Syarat-syarat ini kemudian diserahkan kepada Notaris untuk selanjutnya diteliti guna pembuatan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi. Selain dari syarat-syarat yang disebutkan di atas Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa juga diperlukan dan merupakan suatu kewajiban bagi pembuatan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi, jika tidak ada Surat Keterangan Tidak Silang Sengketa maka tidak akan dibuat akta tersebut tetapi cukup dilegalisasi tanda tangan saja, 69 sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 15 ayat (2) a Undang-undang Jabatan Notaris. Berdasarkan data yang diperoleh dari Daftar Akta yang diperbuat pada kantor Notaris Roosmidar, SH, SpN jumlah akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi 1 selama (satu) tahun jumlahnya mencapai 40 sampai dengan 50 akta, termasuk Surat Peralihan Hak Atas Tanah yang yang dilegalisasi tanda tangan, judul akta yang digunakan adalah Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi. Pada umumnya masyarakat (pembeli) yang membuat akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi di kantor Notaris tidak melanjutkan untuk melakukan pendaftaran hak (membuat sertipikat), kecuali hanya bagi mereka yang mempunyai kepentingan tertentu diantaranya untuk meminjam uang pada bank untuk dijadikan agunan yang melanjutkan pendaftaran haknya setelah melakukan pelepasan hak tersebut dengan bantuan Notaris. 70

69

Hasil wawancara dengan Roosmidar, SH, SpN, Notaris Kota Medan, pada tanggal 01 Juni

70

Hasil wawancara dengan Erna Waty Lubis, SH, SpN, Notaris Kota Medan, pada tanggal 31

2009 Mei 2009


Berdasarkan data yang diperoleh sehubungan dengan peralihan hak atas tanah dapat diketahui ada satu perbuatan hukum peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat yang dilakukan seseorang (pembeli) dengan cara membeli sebidang tanah dengan atau tanpa bangunan namun demikian pada saat mendaftarkan haknya tetap atas nama pemilik tanah yang lama (penjual) pada Kantor Pertanahan Kota Medan, walaupun segala hak dan kewajiban atas peralihan hak atas tanah tersebut telah dipenuhi kedua belah pihak yang artinya sejak akta Pelepasan Hak Dengan Ganti tersebut ditandatangani kedua belah pihak maka segala keuntungan dan kerugian yang diperoleh akibat peralihan hak tersebut menjadi tanggung jawab pembeli. Namun demikian ia tetap mendaftarkan tanah tersebut atas nama pihak pertama sehingga sertipikat yang dimohonkan pendaftarannya tersebut terbit atas nama penjual. Segala hak dan kewenangan pembeli terhadap tanah tersebut setelah sertipikat itu diterbitkan adalah berdasarkan Surat Kuasa yang penandatanganannya dibuat bersamaan dengan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi. Isi dari Surat Kuasa ini memuat antara lain, untuk memohonkan sertipikat, menerima sertipikat setelah selesai diproses, melakukan pemecahan sertipikat pada Kantor Pertanahan, untuk menjual kepada pihak-pihak lain, menandatangani akta jual beli dan menerima uang hasil penjualan, hal ini bisaanya dilakukan oleh seseorang yang mempunyai usaha properti atau jual beli rumah. Berdasarkan data yang diperoleh dari Daftar Akta yang diperbuat pada kantor Notaris Erna Waty Lubis, SH, SpN, jumlah Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi 1 (satu) tahun sebanyak lebih kurang 20 sampai dengan


30 akta, termasuk Surat Peralihan Hak Atas Tanah di bawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris. Judul akta yang digunakan adalah Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Ganti Rugi, jika obyek yang diperjual belikan tersebut sebidang tanah kosong, tetapi jika terdapat bangunan diatasnya maka judul aktanya adalah Jual Beli Dan Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Ganti Rugi. Berdasarkan data yang diperoleh dari Daftar Akta yang diperbuat pada kantor Notaris Darwin Zainuddin,, SpN, jumlah Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi 1 (satu) tahun sebanyak 5 sampai dengan 10 akta dan tidak ada Surat Peralihan Hak Atas Tanah dibawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris. Judul akta yang digunakan adalah Penglepasan Hak Dengan Ganti Rugi Serta Pemberian Kuasa.


BAB IV PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT SERTA KENDALA-KENDALA YANG UMUMNYA DIHADAPI MASYARAKAT DALAM PENDAFTARAN TANAH PADA KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN

A. Pelaksananaan PendaftaranTanah Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Jawatan Pendaftaran Tanah menurut ketentuan Peraturan Pemerintah, sebagaimana diketahui bahwa semula Jawatan Pendaftaran tanah adalah bernaung di bawah Departemen Kehakiman, dengan dibentuknya Departemen Agraria maka Jawatan Pendaftaran tanah digabungkan kepada Departemen Agraria yang merupakan instansi tersendiri. Setelah keluarnya Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 dengan dibentuknya Badan Pertanahan Nasional (BPN) maka yang berhubungan dengan hakhak atas tanah merupakan wewenang dari Badan Pertanahan Nasional tersebut, untuk Daerah Tingkat I (Kanwil BPN) dan untuk Daerah Tingkat II adalah Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan Pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Ketentuan ini merupakan kewajiban bagi Pemerintah untuk mengatur dan menyelenggarakan pendaftaran tanah, hal ini merupakan jaminana adanya kepastian hukum bagi pemegang hak, tentang kepastian hukum ini diatur oleh Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (PP 24/1997) dan Peraturan Pelaksanaannya. Dalam ketentuan tersebut dijelaskan bahwa apabila seseorang hendak mendapatkan


70

sertipikat hak atas tanah harus melalui tahap-tahap tertentu dan harus memenuhi persyaratan-persyaratan yang ditentukan. Pendaftaran tanah pada masa mendatang merupakan aksi yang penting dalam pengadministrasian tanah, demi untuk mengamankan hak-hak seseorang atas tanah dan demi terwujudnya penatagunaan tanah serta administrasi pertanahan yang akurat dan terjamin, sudah barang tentu negara akan melaksanakan tugas tersebut untuk kepentingan warganya dan kepentingan negara itu sendiri. Kegiatan pendaftaran yang diatur dalam Pasal 11 PP Nomor 24 Tahun 1997, meliputi dua kegiatan yaitu pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali, yaitu pendaftaran yang dilekatkan terhadap obyek pendaftaran tanah (tanah negara dan bukti hak lama) yang belum didaftar berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali sebagaimana yang dimaksudkan dalam Pasal 12 ayat (1 )PP Nomor 24 Tahun 1997 meliputi: 1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik; 2. Pembuktian hak dan pembukuannya; 3. Penerbitan sertipikat; 4. Penyajian data fisik dan data yuridis; 5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen. Pemeliharaan data pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan pendaftaran data pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis. Dengan kata


lain, pendaftaran baru karena adanya perubahan yang terjadi dikemudian hari, baik mengenai

tanahnya

(pemisahan

dan

penggabungan

serta

hapusnya

dan

pembebanannya), hak maupun subyek haknya karena tujuan pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum atas tanah. Pasal 65 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 mengenai Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa berdasarkan Berita Acara Pengesahan data Fisik dan Data Yuridis sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 64 ayat (1) dilaksanakan sebagai berikut: 1. Penegasan Hak Hak atas bidang tanah yang alat bukti tertulisnya lengkap sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 60 ayat (2) dan alat bukti tertulisnya tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60 ayat (3) oleh Ketua Panitia Ajudikasi ditegaskan konversinya menjadi Hak Milik atas nama pemegang hak terakhir. 2. Pengakuan Hak Hak atas tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi telah dibuktikan kenyataan pengakuan fisiknya selama 20 (dua puluh) tahun sebagimana dimaksud dalam Pasal 61 oleh Ketua Panitia Ajudikasi diakui sebagai hak milik. 3. Pemberian Hak Menurut Pasal 4 Undang-undang Pokok Agraria yang selanjutnya dirinci dalam Pasal 16 ayat (1) Undang-undang Pokok Agraria, kepada perorangan atau badan hukum dapat diberikan berbagai hak atas tanah. Meskipun tidak secara tegas diatur, akan tetapi wewenang untuk memberikan hak-hak atas tanah seperti tersebut dalam Pasal 16 ayat (1) Undang-undang Pokok Agraria adalah Negara Republik Indonesia cq Pemerintah Republik Indonesia dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN).


Pasal 66 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, menyebutkan: 1.

2.

Berdasarkan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan data Yuridis sebagaimana dimaksud dalam Pasal 64 ayat (1), Ketua Panitia Ajudikasi mengusulkan secara Kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat pemberian hak atas tanah-tanah Negara termasuk tanah Negara yang menjadi obyek landreform. Dalam pendaftaran tanah secara sisitematik Kepala Kantor Pertanahan diberi wewenang untuk menetapkan pemberian Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

Menurut ketentuan pasal 12 ayat (2) PP Nomor 24 1997, kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi yaitu: 1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; 2. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya; Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik hal ini diatur dalam Pasal 13 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997. Pendaftaran tanah secara sistematik (massal) diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan. Pendaftaran tanah secara sporadik (massal atau individu) dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak-pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.


Untuk melaksanakan pendaftaran secara sistematik maka sesuai dengan Pasal 15 PP Nomor 24 Tahun 1997, bahwa kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Peta dasar adalah peta yang memuat titik-titik dasar teknik dan unsurunsur geografis, seperti sungai, jalan bangunan dan batas fisik bidang tanah. Untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran Badan Pertanahan Nasional (BPN) menyelenggarakan pemasangan, pengukuran, pemetaan dan pemeliharaan dasar teknik Nasional disetiap Kabupaten/Kotamadya Daerah Tingkat II. Wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) diusahakan peta dasar pendaftaran untuk keperluan pendaftaran secara sporadik (Pasal 15 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997). Dalam kegiatan dan pengumpulan dan pengolahan data fisik hal yang dilangsungkan menurut Pasal 17 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah bidangbidang tanah yang akan dipetakan diukur setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas pada disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan yang melakukan pengukuran dan pemetaan dalam proses pendaftaran secara sistematik adalah Panitia Ajudikasi . Hak yang akan didaftarkan adalah hak baru dan hak lama, dimana pembuktian hak baru ini menurut Pasal 23 PP Nomor 24 Tahun 1997 dibuktikan dengan penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal


dari tanah negara atau tanah pengelolaan. Pembuktian menurut Pasal 24 ayat (1) dan (2) PP Nomor 24 Tahun 1997, adalah: 1.

2.

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak-hak tersebut berupa alat-alat bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggapcukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak lain yang membebaninya. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana pada ayat (1), pembukuan hak dapatdilakukan berdasarkan kenyataan penguasaab fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat: a. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya; b. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/ kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

Dalam ketentuan tersebut dijelaskan bahwa apabila seseorang hendak mendapatkan sertipikat hak atas tanah harus melalui tahapan-tahapan tertentu dan harus memenuhi persyaratan-persyaratan yang ditentukan, semua persyaratanpersyaratan ini sangat diperlukan guna mendapatkan penjelasan tentang: 1.

Orang/badan hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah (kepastian mengenai subyek haknya);

2.

Letak, batas-batas, luas, dibebani hak tanggungan hak lain atau tidak berada dalam sengketa atau tidak dan sebagainya (kepastian mengenai obyek haknya).


Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan diproses antara lain dengan penelitian kelapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau Panitia B), kemudian apabila telah memenuhi syarat maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah. Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat

hak atas tanah setelah membayar uang

pemasukan ke kas negara dan atau Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika dinyatakan dalam Surat Keputusan tersebut.

yang diperlukan untuk

pendaftaran surat keputusan pemberian hak untuk memperoleh sertipikat tanda bukti hak adalah: 1.

Surat Permohonan Pendaftaran;

2.

Surat Pengantar Surat Keputusan Pemberiah Hak;

3.

Bukti Pelunasan uang pemasukan atau BPHTB apabila diisyaratkan identitas pemohon. Tanah-tanah yang belum pernah didaftarkan, sekaligus diperlengkapi dengan

pendaftarannya dan sebagai bukti diberikan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) sebagai kelengkapan dari persyaratan-persyaratan. Kegiatan selanjutnya dilakukan oleh aparat Seksi Pendaftaran Tanah. Kegiatan-kegiatan itu meliputi pengukuran, pemetaan dan pendaftaran haknya. Untuk keperluan penyelenggaraan tata usaha pendaftaran tanah tersebut dipergunakan 4 (empat) macam daftar, yaitu: 1. Daftar tanah; 2. Daftar buku tanah;


3. Daftar surat ukur; 4. Daftar nama. Kegiatan pengukuran, pemetaan dan lain sebagainya untuk permohonan yang diisyaratkan harus diumumkan terlebih dahulu hanya akan dilakukan bila tenggang waktu pengumuman itu telah berakhir dan tidak ada keberatan dari pihak lain. Pasal 26 PP Nomor 24 Tahun 1997, mengatakan bahwa: 1.

2.

Pengumuman ditempatkan di Kantor Kepala Desa/Kelurahan dan Kantor Kecamatan selama 1 (satu) bulan dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan 2 (dua) bulan dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi kesempatan pada yang berkepentingan mengajukan keberatan. Pengumumannya dilakukan melalui media masa. Hasil pengumuman tersebut akan dituangkan dalam suatu berita acara, dimana berita acara tersebut menjadi dasar untuk: a. Pembukuan atas tanah, hal ini berdasarkan alat bukti yang dimaksud dalam Pasal 23 PP Nomor 24 Tahun 1997. b. Pengakuan hak atas tanah, yaitu dalam hal penguasaan fisik bidang tanah selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut. c. Pemberian hak atas tanah, yaitu tanah tersebut adalah tanah Negara misalnya Surat Keterangan Camat.

Tanah-tanah yang akan diukur dan dipetakan harus diberi tanda batas, sesuai dengan ketentuan Peraturan Menteri Agraria Nomor 8 Tahun 1961. Penetapan batasbatas tanah itu dilakukan atas dasar persesuaian pendapat antara para pemilik tanah yang berbatasan (system contradictoire delimite). Oleh sebab itu selain pemilik tanah, perlu hadir pula pemilik tanah yang berbatasan, dengan demikian dapat dihindari adanya salah letak terhadap tanda batas tersebut. Pengukuran tanah dilakukan dengan sistem kadasteral dan dilakukan oleh juru ukur, hasil pengukuran ini kemudian dipetakan kemudian dibuat surat ukurnya


dan surat ukur tersebut harus sesuai dengan peta pendaftaran tanahnya. Surat ukur tersebut diberi tanggal dan nomor urut menurut tahun pembuatannya. Bidang tanah yang telah diberi tanda batas, diukur dan dipetakan dan ditetapkan subyek haknya, kemudian haknya dibukukan dalam daftar buku tanah dari Kelurahan yang bersangkutan, daftar buku tanah terdiri atas kumpulan buku tanah yang dijilid. Satu buku tanah hanya dipergunakan untuk mendaftar satu hak atas tanah.Tiap-tiap hak atas tanah yang sudah dibukukan diberi nomor urut macam haknya. Semua hak-hak atas tanah telah dibukukan dibuatkan salinan dari buku tanah yang bersangkutan. Salinan buku tanah itu dan surat ukurnya kemudian dijahit menjadi satu dengan diberi kertas sampul yang bentuknya telah ditentukan oleh Menteri Dalam Negeri Cq. Direktur Jenderal Agraria.

B. Sistem Pendaftaran Tanah Dengan terlaksananya pendaftaran tanah atau pendaftaran hak atas tanah diharapkan seseorang lebih merasa aman tidak ada gangguan atas hak yang dipunyai. Jaminan kepastian hukum terhadap pemegang hak atas tanah adalah sangat digantungkan kepada sistem apakah yang dianut dalam melaksanakan pendaftaran atau pendaftaran hak atas tanah. Menurut Bachtiar Effendie, sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh banyak Negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yaitu:


1.

2.

3.

Sistem Torrens Adapun sertipikat tanah menurut sistem Torrens ini merupakan alat bukti pemegangan hak atas tanah yang paling lengkap serta tidak bisa diganggu gugat. Untuk merubah buku tanah adalah tidak mungkin kecuali jika memperoleh sertipikat tanah dengan cara pemalsuan dengan tulisan ataupun dengan cara pemalsuan. Sistem Positif Suatu sertipikat tanah yang telah diberikan itu adalah sebagai suatu tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistem positif ini ialah bahwa pendaftaran tanah adalah menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah adalah tidakdapat dibantah kendatipun ia ternyata bukanlah pemilik yang berhak atas tanah tersebut. Sistem Negatif Segala apa yang tercantum di dalam sertipikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan yang sebaliknya (tidak benar) di muka sidang pengadilan. Ciri pokok sistem negatif ini adalah bahwa pendaftaran tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang terdaftar bukanlah pemiliknya. 71

Pengertian negatif disini adalah bahwa adanya keterangan-keterangan yang ada itu jika ternyata tidak benar masih dapat diubah dan dibetulkan sedangkan pengertian positif adalah bahwa adanya peranan aktif dari petugas pelaksana pendaftaran tanah dalam hal penelitian terhadap hak-hak atas tanah yang didaftar tersebut. Menurut pendapat Mariam Darus Badrulzaman, dalam buku Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya bahwa: Sistem yang dianut di Indonesia adalam sistem campuran antara sistem positif dan sistem negatif. Hal ini terlihat dengan adanya perlindungan hukum kepada pemilik sebenarnya (sistem negatif) sedangkan sisitem positifnya terlihat 71

Bachtiar Effendi, Op.Cit, hlm. 35


dengan adanya campur tangan dari pemerintah dimana Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Seksi Pendaftaran Tanah meneliti kebenaran setiap peralihan suatu hak atas tanah. 72 Berdasarkan uraian di atas terlihat bahwa Mariam Darus Badrulzaman, berpendapat bahwa bahwa sistem yang dianut Undang-undang Pokok Agraria adalah sistem campuran antara sistem positif dan sistem negatif. Sedangkan Boedi Harsono dalam buku Bachtiar Effendie Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya mengatakan “bahwasannya sistem yang dipakai Undang-undang Pokok Agraria adalah sistem negatif bertendens positif. Pendaftaran tanah di negara kita menurut Pasal 19 ayat (1) bertujuan untuk menjamin kepastian hukum tetapi bukan maksudnya akan mempergunakan apa yang disebut sistem positif. 73 Dengan demikian dapat disimpulkan Pasal 19 ayat (2) huruf (c) bahwa surat tanda bukti hak yang akan dikeluarkan berlaku sebagai pembuktian yang kuat. Ayat tersebut tidak menyatakan bahwa surat-surat tanda bukti hak itu berlaku sebagai alat pembuktian yang mutlak. Menurut Abdurrahman, dalam buku Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya bahwa, beliau lebih cenderung kepada pendapat Mariam Darus Badrulzaman, yang telah menyatakan bahwa: “Sistem pendaftaran tanah yang sekarang dianut oleh Undang-undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang telah disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah sistem campuran antara sistem positif dengan sistem negatif, dimana dalam 72 73

Ibid, hlm. 36 Ibid, hlm. 22


sistem yang demikian segala kekurangan yang ada pada sistem negatif dan positif sudah tertutup”. 74 Berdasarkan uraian di atas, terlihat bahwa pendapat para sarjana tersebut bahwa sistem pendaftaran tanah yang sekarang dianut oleh Undang-undang pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang telah disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah sistem campuran sistem positif dan sistem negatif. Sedangkan pendapat Sunaryati Hartono dalam buku Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya menyatakan bahwa: “Sudah saatnya kita berpegang pada sistem positif yang menjadikan sertipikat tanah satu-satunya alat bukti untuk membuktikan hak milik atas tanah dengan perngertian bahwa apabila dapat dibuktikan bahwa sertpikat itu palsu atau dipalsukan atau diperoleh dengan jalan yang tidak syah (karena paksaan atau pungutan liar atau uang sogok misalnya) maka tentu saja sertipikat itu dianggap tidak syah sehingga menjai batal dengan sendirinya (van rechts wegenietig).” 75 Berdasarkan uraian di atas sangat jelas sekali bahwa pendapat ini menunjukkan bahwa sistem pendaftaran tanah adalah memakai sistem positif. Sedangkan A.P. Parlindungan berpendapat bahwa sistem yang dianut Undang-undang Pokok Agraria adalah: Sistem Torrens karena sistem ini selain sederhana, efisien dan “murah” dan selalu dilihat diteliti pada akta penjabatnya siapa-siapa yang bertanda tangan dan pada sertipikat hak atas tanahnya setiap mutasi diketahui dan oleh karena pada sertipikat tanah jika terjadi mutasi maka nama yang sebelumnya dicoret

74 75

Ibid, hlm. 36 Ibid, hlm. 38


dengan tinta halus sehingga masih terbaca dan pada bagian bawahnya tertulis nama pemilik yang baru disertai dengan dasar hukumnya. 76 Sistem ini dapat diidentifikasi dari: 1. Orang yang berhak atas tanahnya harus memohon dilakukannya pendaftaran tanah itu agar negara dapat membuktikan hak atas permohonan pendaftaran yang diajukan. Hal ini sejalan dengan ide dasar sistem Torrens dimaksud dimana manakala seseorang mengklaim sebagai pemilik fee simple baik karena Undang-undang maupun hal lain harus mengajukan permohonan agar tanah yang bersangkutan diletakkan atas namanya. 2. Dilakukan penelitian atas alas hak dan obyek bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang berifat sporadis. Penelitian ini dikenal dengan examiner of title. Sistem pendaftaran tanah di Indonesia mengenal ini dengan nama Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A untuk Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan dan Panitia B untuk Hak Guna Usaha). 77 Sedangkan menurut Suardi dalam buku Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah mengatakan: “Tujuan ditelitinya alas hak ini ternyata akan memperkokoh keabsahan formalitas data yuridis dan data teknis, sehingga pada akhirnya panitia dapat berkesimpulan: 1. Tanah yang hendak didaftar tersebut baik dan jelas tanpa keraguan untuk memberikan haknya; 2. Permohonan tersebut tidak dijumpai ada sengketa kepemilikan; 3. Tanah yang dimohon diyakini sepenuhnya oleh tim ajudikasi atau Panitia pemeriksaan tanah untuk dapat diberikan haknyasesuai yang dimohonkan pemilik tanah; 4. Tanah tersebut diadministrasikan dengan pemberian bukti haknya tidak ada yang bersengketa lagi dan tidak ada yang keberatan terhadap kepemilikannya;

76 77

AP Parlindungan, Komentar Atas dst. Tahun 1993, hlm. 115 Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis., Op.Cit, hlm. 114


5. Indikator ini berarti atau bermakna mendukung asas publisitas dan asas spesialitas dari pelaksanaan pendaftarn tanah yang dilakukan di Indonesia. 78 Keberadaan sistem pendaftaran model Torrens, persis apa yang disebutkan atas permohonan seseorang untuk memperoleh hak milik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 22 Undang-undang Pokok Agraria: 1. Terjadinya hak milik menurut hak adat diatur dengan peraturan pemerintah. 2. Selain menurut cara sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini hak milik terjadi: a. Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah. b. Ketentuan Undang-undang. Dengan kata lain setiap akan terjadinya hak milik (diproses pendaftaran untuk hak miliknya) harus melalui penetapan pemerintah, agar permohonan dapat disetujui untuk dikeluarkan bukti haknya setelah diajukan seseorang kekantor pertanahan setempat. Sehubungan dengan hal tersebut maka sudah saatnya kita meninggalkan sistem yang dianut oleh Undang-undang Pokok Agraria sekarang ini sebagaimana yang dikatakan oleh Bachtiar Effendie yaitu ”telah tiba saatnya untuk meninggalkan sistem yang dianut Undang-undang Pokok Agraria sekarang ini, karena dengan sistem positif sertipikat tanah merupakan satusatunya tanda bukti hak atas tanah dengan demikian demikian dihindari tumpang tindihnya sertipikat tanah sehingga apa yang diharapkan suatu kepastian hukum dalam pemegangan hak atas tanah akan dapat terlaksana”. 79 Hal ini dapat kita lihat dari Penjelasan Umum dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mana antara lain menyatakan 78 79

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, op.cit, hal. 207 Bachtiar Effendi, Ibid. 36


bahwa pembukuan sesuatu hak dalam daftar buku tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan seseorang yang sebenarnya berhak untuk atas tanah itu akan dihilangkan haknya, orang tersebut masih dapat menggugat orang yang berhak. Jadi pendaftaran yang diatur dalam peraturan pemerintah ini tidaklah mutlak maka sistem pendaftaran kita adalah sistem negatif yang bertendensi positif. Berdasarkan uraian di atas diharapkan bagaimanapun sistem yang dianut dalam

pendaftaran tanah yang paling penting disamping selain berfungsi untuk

melindungi pemilik, juga mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan sebagainya, 80 sehingga akhirnya tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang dimaksudkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun dapat dicapai.

C. Subyek Pendaftaran Tanah Subyek hak atas tanah merupakan orang perserorangan atau badan hukum yang dapat memperoleh hak atas tanah, sehingga namanya dicantumkan dalam buku tanah selaku pemegang sertipikat hak atas tanah yang mempunyai hak, kehendak dan dapat melakukan perbuatan hukum untuk mengambil manfaat bagi kepentigan dirinya, keluarganya, bangsa dan negara. Orang perserorangan/pribadi selaku subyek hak atas tanah, yaitu setiap orang yang identitasnya terdaftar selaku Warga Negara Indonesia atau Warga Negara Asing

80

Chadidjah Dalimunthe, Pelaksanaan Landrefrom di Indonesia dan Permasalahannya, Medan, FH USU Press 2000, hlm. 132


yang berdomisili di dalam maupun di luar wilayah Republik Indonesia dan tidak kehilangan hak memperoleh sesuatu hak atas tanah. Badan Hukum selaku subyek hak atas tanah antara lain badan usaha yang didirikan menurut hukum Indonesia berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing melalui penanaman modal asing di Indonesia, lembaga pemerintahan Indonesia, lembaga perwakilan negara asing, lembaga perwakilan internasional, badan keagamaan atau badan sosial lainnya. Perhimpunan orang yang tergabung dalam badan hukum walau tidak berjiwa seperti halnya manusia, namun mempunyai kehendak dan dapat melakukan perbuatan hukum sehingga dipersamakan dengan orang yang selanjutnya oleh Undang-undang diakui sebagai subyek hukum seperti badan hukum publik, badan hukum privat dan badan hukum lainnya.

D. Obyek Pendaftaran Tanah Obyek hak atas tanah merupakan bidang-bidang tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia yang dapat dipunyai dengan sesuatu kepemilikan hak atas tanah oleh orang atau badan hukum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Obyek hak ini merupakan sesuatu yang tidak mempunyai hak dan tidak menjadi pihak dalam hukum namun semata-mata hanya diobyekkan bagi subyek hak. Dalam hukum perdata yang menjadi obyek hak itu adalah benda, diantaranya adalah benda tak bergerak yaitu tanah. Tanah yang dimaksud adalah daratan di


lapisan kulit bumi nusantara yang dapat dipunyai dengan sesuatu kepemilikan hak atas tanah oleh perseorangan atau badan hukum. Menurut ketentuan hukum perdata bahwa tanah selaku obyek bukan saja dipandang sebagai benda (zaak) tak bergerak berujud yang dapat dilihat secara nyata, juga dipandang terpisah sebagai benda tak bergerak dan tak berujud, sehingga jika terjadi peralihan haknya harus diikuti dengan penyerahan haknya (levering), sesuai ketentuan Pasal 612 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Pasal 9 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengatur tentang obyek Pendaftaran Tanah, yaitu: 1.

2.

Obyek Pendaftaran Tanah meliputi: a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; b. Tanah hak pengelolaan; c. Tanah wakaf; d. Hak milik atas satuan rumah susun; e. Hak tanggungan; f. Tanah Negara. Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf (f), pendaftarannya dilakukan dengan acara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.

E. Tata Cara Pendaftaran Tanah Dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa Pendaftaran Tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, hal ini berbeda dangan apa yang disebutkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 bahwa penyelenggara pendaftaran tanah dilakukan oleh Jawatan Pendaftaran


Tanah yaitu ketika masih berlaku merupakan suatu jawatan di Departemen Kehakiman dan kemudian digabungkan pada Menteri Agraria dan teruslah jawatan pendaftaran tanah tersebut mempunyai kantor tersendiri sebagai Kantor Pendaftaran Tanah dan instansi atasannya adalah Kepala Kantor Pengawasan dan Pendaftaran Tanah dan kemudian atasan lanjutannya adalah Jawatan Pendaftaran Tanah. Persyaratan permohonan sertipikat hak atas tanah yang ditentukan dalam Standar Prosedur Pengaturan dan Pelayanan (SPPP) di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional telah dibuat secara konstelasi hukum positif, terutama Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah serta Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksananya, baik diproses secara sistematik melalui Panitia Ajudikasi ataupun Sporadik melalui pemilik tanah sendiri di Kantor Pertanahan. Faktualnya, pada setiap pengajuan permohonan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di Kantor Pertanahan yang lebih dahulu diperiksa dan diteliti, yaitu mengenai tiga persyaratan data: 1.

Pemilik, sebagai subyek hak

2.

Tanah, sebagai obyek hak

3.

Surat, sebagai alas hak. Untuk melengkapi pemeriksaan dan penelitian dengan tiga persyaratan data di

atas diperlukan dua persyaratan data pendukung, yakni:


1.

Tujuan Penggunaan Hak

2.

Cara Perolehan Hak. Hal ini dilakukan guna mengurangi resiko terjadi kesalahan prosedur

penerbitan sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan Kota Medan. Alas hak yang dijadikan dasar dalam penerbitan sertipikat kepemilikan hak atas tanah di Kantor Pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi Permohonan Hak untuk pertama kali terhadap alas hak sebagai alat bukti tersebut dapat dijadikan dasar untuk penerbitan sertipikat pada Kantor Pertanahan sebagai : 1. Penegasan Hak Atas Tanah Penegasan hak atas tanah merupakan Keputusan Badan Pertanahan Nasional, yaitu mengenai penegasan hak atas tanah yang berasal dari tanah milik adat, ditegaskan untuk permohonan melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah di Kantor Pertanahan dengan pemenuhan persyaratan permohonan, sebagai berikut: a.

Surat Permohonan;

b.

Fotocopy Kartu Tanda Penduduk atau identitas diri pemohon;

c.

Fotocopy Kartu Tanda Penduduk atau identitas diri penerima kuasa disertai dengan surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan;

d.

Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan;


e.

Bukti tertulis hak atas tanah yang asli, yaitu: 1) Surat bukti hak milik yang terbit berdasarkan peraturan swapraja 2) Sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA Nomor 9/1959 3) Surat keputusan pemberian hak dari pejabat yang berwenang baik sebelum atau pun sejak berlakunya Undang-undang Pokok Agraria yang tidak disertai dengan kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban didalamnya; 4) Petuk pajak bumi/Landrente, Girik, Pipil, Kiktir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 5) Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan; 6) Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai dengan alas hak yang dialihkan; 7) Akta ikrar wakaf/akta pengganti ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1997 dengan disertai alas hak wakafnya; 8) Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang berwenang yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan


9) Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh pemerintah daerah atau; 10) Surat keterangan riwayat tanah yang pernah

dibuat oleh Kantor

Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan; 11) Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 Ketentuan-Ketentuan Konversi Undang-undang Pokok Agraria; 12) Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan diberlakukannnya Undang-undang Pokok Agraria. Sehubungan dengan penegasan hak atas tanah tersebut di atas maka prosedurnya pemohon mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat (Pertanahan Medan) melalui loket penerimaan dengan persyaratan sebagai berikut: a. Setiap fotocopy yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang. b. Setelah surat keputusan penegasan hak atas tanah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka dimohonkan penerbitan sertipikat hak atas tanahnya tanpa pembayaran BPHTB dan uang pemasukan kepada negara. Dasar hukum dari persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah melalui prosedural perolehan penegasan hak atas tanah, yaitu:


a.

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.

b.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

c.


d.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.

e.

Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1900 Tanggal 31 Juli 2003.

2. Pengakuan Hak Atas Tanah Pengakuan hak atas tanah merupakan keputusan Badan Pertanahan Nasional, yaitu sehubungan dengan pengakuan hak atas tanah yang berasal dari tanah milik adat yang diakuai melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah di Kantor Pertanahan, dengan pemenuhan persyaratan sebagai berikut: a.

Surat Permohonan;

b.


c.


d.


e.

Bukti tertulis hak atas tanah yang asli disertai dengan: 1)

Surat pernyataan pengakuan fisik bidang tanah secara terus menerus selama 20 tahun atau lebih (turun temurun atau alih beralih) yang dibuat


oleh pemilik tanah, disaksikan oleh 2 orang saksi dan diketahui oleh kepala desa.lurah, dan 2)

Surat Keterangan dari Kepala Desa/Lurah yang disaksikan oleh 2 orang saksi dan penguasaannya dibenarkan oleh pengetua adat setempat.

Sehubungan dengan persyaratan permohonan pengakuan hak atas tanah tersebut di atas yang disampaikan oleh pemohon kepada kepala Kantor Pertanahan setempat (Pertanahan Kota Medan) melalui loket penerimaan dengan persyaratan sebagai berikut: a.

Setiap fotocopy yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.

b.

Setelah surat keputusan pengakuan hak atas tanahnya diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka dimohonkan penerbitan sertipikat hak atas tanahnya tanpa pembayaran BPHTB dan uang Pemasukan kepada negara.

Dasar hukum dari persyaratan perolehan sertipikat

hak atas tanah melalui

prosedural perolehan pengakuan hak atas tanah, yaitu: a. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960. b. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. c. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2002. d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997. e. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1900 Tanggal 31 Juli 2003.


3. Pemberian Hak Atas Tanah Pemberian hak atas tanah merupakan keputusan Badan Pertanahan Nasional, yaitu sehubungan dengan pemberian hak atas tanah kepada pemohon yang berasal dari tanah negara melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah di Kantor Pertanahan, dengan pemenuhan persyaratan sebagai berikut: a.

Surat Permohonan;

b.


c.


d.


e.

Surat pernyataan tanda batas telah dipasang;

f.

Bukti tertulis hak atas tanah yang asli, atau

g.

Apabila tidak ada bukti lainnya maka dibuat surat pernyataan pengakuan fisik tanah secara terus menerus selama 20 tahun atau lebih (turun temurun atau alih beralih) dibuat oleh pemilik tanah, disaksikan oleh 2 orang saksi dan diketahui oleh Kepala Desa/Lurah dan didukung oleh Surat Keterangan Kepala Desa/Lurah yang didukung oleh Surat Keterangan Kepala Desa/Lurah yang disaksikan oleh 2 orang saksi dan penguasaannya dibenarkan oleh tetua masyarakat setempat. Sehubungan dengan persyaratan permohonan tersebut di atas yang

disampaikan oleh pemohon kepada kepala Kantor Pertanahan setempat


(Pertanahan Kota Medan) melalui loket penerimaan dengan persyaratan sebagai berikut: a.

Setiap fotocopy yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.

b.

Setelah surat keputusan pemberian hak atas tanahnya diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka permohonan dilengkapi dengan bukti: 1) Pembayaran pajak BPHTB terutang; 2) Pembayaran uang Pemasukan kepada negara yang terutang (khusus bagi Pegawai Negeri Sipil dikenakan uang pemasukan sebesar 50% dari yang seharusnya dan bagi pensiunan Pegawai Negeri Sipil dikenakan 10% dari yang seharusnya, dengan melampirkan bukti fotocopy Surat Keputusan terakhir. Dasar hukum dari persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah melalui

prosedural perolehan pemberian hak atas tanah, yaitu: a.

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.

b.


c.


d.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.

e.

Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan nasional Nomor 600-1900 Tanggal 31 Juli 2003.


Kegunaan dari alat bukti ini berdasarkan ketentuan Pasal 1865 Kitab Undangundang Hukum Perdata bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk: a.

Mendalilkan kepunyaan suatu hak;

b.

Meneguhkan kepunyaan hak sendiri;

c.

Membantah kepunyaan hak orang lain;

d.

Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum. Dengan demikian, pembuktian hak atas tanah merupakan proses yang dapat

digunakan pemegangnya untuk mendalilkan kepunyaan, meneguhkan kepunyaan, membantah kepunyaan atau untuk menunjukan kepunyaan atas suatu pemilikan hak atas tanah dalam suatu perbuatan hukum tertentu. Mengenai ketentuan pemberian dan pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Syarat-syarat dan Tata cara permohonan serta pemberian

hak milik

sebagaimana yang disebutkan dalam Bab II (Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah Secara Individual atau Kolektif), Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional adalah sebagai berikut: Pasal 8 ayat (1) Hak milik dapat diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia b. Badan-badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu: 1) Bank Pemerintah;


2) Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang ditunjuk oleh Pemerintah. Ayat (2) : Pemberian Hak Milik untuk badan hukum sebagimana yang dimaksud dalam ayat (1) huruf (b) hanya dapat diberikan atas tanah-tanah tertentu yang benar-benar berkaitan langsung dengan tugas pokok dan fungsinya Pasal 9 ayat (1) Permohonan hak milik atas tanah negara diajukan secara tertulis. Ayat (2), permohonan hak milik sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1) memuat: 1. Keterangan mengenai pemohon: a. Apabila perorangan: nama, umur, kewarganegaraan, tempat tinggal dan pekerjaannya serta keterangan mengenai isteri/ suami dan anaknya yang masih menjadi tanggungan b. Apabila badan hukum: nama tempat kedudukan, akta atau peraturan pendiriannya, tanggal dan nomor surat keputusan pengesahannya oleh pejabat yang berwenang tentang penunjukannya sebagai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik berdasarkan ketentuan peraturan perundangan yang berlaku. 2. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: a. Dasar penguasaan atau alas haknya dapat berupa sertipikat, girik, kapling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta pelepasan hak dan surat-surat bukti perolehan tanah lainnya; b. Letak, batas-batas dan luasnya (jika ada Surat Ukur atau Gambar Situasi sebutkan tanggal dan nomornya); c. Jenis tanah (pertanian/non pertanian); d. Rencana penggunaan tanah; e. Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara); 3. Lain-lain: a. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk tanah-tanah yang dimohon; b. Keterangan lain yang dianggap perlu. Pasal 10 Permohonan hak milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1) dilampiri dengan: 1. Mengenai pemohon:


a. Jika perorangan: fotocopy surat bukti identitas, surat bukti kewarganegaraan Republik Indonesia. b. Jika badan hukum: fotocopy akta atau peraturan pendiriannya dan salinan surat keputusan penunjukannya dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2. Mengenai tanahnya: a. Data yuridis: sertipikat, girik, surat kapling, surat-surat bukti pelepasan hak b. Dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang dibeli dari Pemerintah; akta PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, dan surat-surat bukti perolehan lainnya; c. Data fisik; surat ukur gambar situasi dan IMB, apabila ada; d. Surat lain yang dianggap perlu. e. Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang telah dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon sesuai contoh lampiran 3. Kemudian setelah ketentuan mengenai alas hak atas tanah maka selanjutnya diatur juga tata cara pemberian atau penetapan dari hak atas tanah tersebut sesuai dengan konstitusi dan makna negara hukum yang menginginkan segala sesuatu yang berkaitan dengan kebisaaan dan tindakan pejabat dalam menjalankan tugasnya harus didasarkan pada hukum yang berlaku. Tata cara pemberian ataupun penetapan hak tersebut termasuk dalam kategori aturan formalitas yang harus dijalankan dan dilaksanakan oleh pejabat terkait maupun pihak-pihak yang berkepentingan dengan obyek tanah yang akan didaftarkan atau disertipikatkan. Tata Cara Pemberian Hak Milik: Pasal 11 Permohonan Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1) diajukan kepada menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.


Pasal 12 Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan: 1. Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik. 2. Mencatat dalam formulir isian sesuai contoh Lampiran 4 3. Memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai formulir isian contoh 4. Memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan permohonan tersebut dengan rinciannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sesuai contoh lampiran 6 Pasal 13 Ayat (1) : Kepala Kantor Pertanahan meneliti kelapangan dan kebenaran data yuridis dan data fisik permohonan hak milik atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 dan memeriksa kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan atau diproses lebih lanjut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ayat (2) : Dalam hal surat tanah yang dimohon belum ada surat ukurnya, Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk melakukan pengukuran. Ayat (3) : Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan memerintahkan kepada: a. Kepala Seksi Hak Atas Tanah atau petugas yang ditunjuk untuk memeriksa permohonan hak terhadap tanah yang sudah terdaftar dan tanah yang data yuridis dan data fisiknya telah cukup untuk mengambil keputusan yang dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah (konstatering rapport), sesuai contoh lampiran 7. b. Tim Penelitian Tanah untuk memeriksa permohonan hak terhadap tanah yang belum terdaftar yang dituangkan dalam Berita Acara, sesuai contoh lampiran S; atau c. Panitia Pemeriksa Tanah A untuk memeriksa permohonan hak selain yang diperiksa sebagaimana dimaksud pada huruf (a) dan huruf (b), yang dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah sesuai contoh lampiran 9. Ayat (4) : Dalam hal data fisik dan data yuridis belum lengkap Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan kepada pemohon untuk melengkapinya.


Ayat (5) Dalam hal keputusan pemberian hak milik telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan sebagimana yang dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2), setelah mempertimbangkan pendapat Kepala Seksi Hak Atas Tanah atau pejabat yang ditunjuk atau Tim Penelitian Tanah atau Panitia Pemeriksa Tanah A, sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Kepala Kantor Pertanahan menerbitkan keputusan pemberian hak milik atas tanah yang dimohonkan atau keputusan penolakan disertai dengan alas an penolakannya. Ayat (6) Dalam hal keputusan pemberian hak milik tidak dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2) Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan menyampaikan berkas permohonan tersebut kepada Kepala Kantor Wilayah, disertai pendapat dan pertimbangannya, sesuai contoh lampiran 10. Pasal 14 Ayat (1) Setelah menerima berkas permohonan yang disertai pendapat dan pertimbangan sebagimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (6), Kepala Kantor Wilayah memerintahkan kepada Kepala Bidang Hak-hak Atas Tanah untuk: a. Mencatat dalam formulir isian sesuai contoh lampiran 11 b. Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik dan apabila belum lengkap segera meminta Kepala Kantor Pertanahan bersangkutan untuk melengkapinya. Ayat (2) Kepala Kantor Wilayah meneliti kelengkapan dan kebenaran data yuridis dan data fisik atas tanah yang dimohon beserta pendapat dan pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan sebagimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (6) dan memeriksa kelayakan permohonan tersebut dapat atau tidaknya dikabulkan atau diproses lebih lanjut sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku. Ayat (3) Dalam hal keputusan pemberian hak milik telah dilimpahkan Kepala Kantor Wilayah sebagiman dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2), setelah mempertimbangkan pendapat Kepala Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah menerbitkan keputusan pemberian hak atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan yang disertai dengan alas an penolakannya.


Ayat (4) Dalam hal keputusan pemberian hak milik tidak dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (2), Kepala Kantor Wilayah menyampaikan berkas permohonan dimaksud kepada Menteri disertai pendapat dan pertimbangannya, sesuai contoh lampiran 12. Pasal 15 Ayat (1) : Setelah menerima berkas permohonan yang disertai pendapat dan pertimbangan sebagimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4), Menteri memerintahkan kepada Pejabat yang ditunjuk untuk: a. Mencatat dalam formulir isian sesuai contoh lampiran 13. b. Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik, dan apabila belum lengkap segera meminta Kepala Kantor Wilayah yang bersangkutan untuk melengkapinya. Ayat (2) : Menteri meneliti, kelengkapan dan kebenaran data yuridis dan data fisik atas tanah yang dimohon dengan memperhatikan pendapat pertimbangan Kepala Kantor Wilayah sebagimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4) dan selanjutnya memeriksa kelayakan permohonan tersebut atau tidaknya dikabulkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ayat (3) : Setelah mempertimbangkan pendapat dan pertimbangan Kepala Kantor Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4), Menteri menerbitkan keputusan pemberian Hak Milik atas tanah yang dimohon atau keputusan penolakan yang disertai dengan alasan penolakan yang disertai dengan alas an penolakannya. Pasal 16 Keputusan pemberian Hak Milik atau keputusan penolakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (5), Pasal 14 ayat (3) dan Pasal 15 ayat (3) disampaikan kepada pemohon melalui surat tercatat atau dengan cara lain yang menjamin sampainya keputusan tersebut kepada yang berhak. Pasal 76 ayat (2) Pemberian hak secara umum sebagaimana yang disebutkan dalam ayat (1) merupakan pemberian hak atas sebidang tanah yang memenuhi kriteria tertentu kepada penerima hak yang memenuhi kriteria tertentu yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak.


Pasal 78 Permohonan hak milik atas tanah untuk rumah tempat tinggal diajukan secara tertulis kepada Kepala Kantor Pertanahan yang daerahnya meliputi letak tanah yang bersangkutan, permohonan hak milik ini sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 79 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999, memuat: a. Keterangan mengenai pemohon: nama, tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal dan keterangan mengenai bidang tanah yang dipunyai. b. Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik: sertipikat, letak, batas-batas dan luasnya (sebutkan tanggal dan nomor surat ukurnya) c. Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki termasuk bidang tanah yang dimohon. Setelah dibuktikan adanya hubungan hukum atau penguasaan atas tanah yang dimiliki oleh pemohon (subyek hak), maka pemerintah sebagai pemangku Hak Menguasai Negara yang berwenang melakukan pengaturan dan menentukan hubungan-hubungan hukum antara orang dengan tanah, melaksanakan tugasnya memformalkan hubungan hukum tersebut dengan memberikan hak-hak atas tanah yang dibuktikan dengan keputusan penerbitan haknya (sertipikat).

F. Kendala-kendala yang menghambat pendaftaran tanah Sebagaimana diketahui bahwa tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas bidang tanah tersebut. Oleh sebab itu setiap bidang tanah yang dimiliki wajib dilakukan pendaftaran tanah, baik melalui sporadik maupun sistematik. Permasalahan status hak atas tanah secara umum adalah:


1. 2. 3. 4. 5.

Potensi sengketa dan konflik pertanahan menjadi tinggi akibat aturan hukum pertanahan belum sepenuhnya memberi kepastian hukum. Jumlah bidang tanah yang bersertipikat masih rendah. Lemahnya kepastian hukum menyebabkan hak-hak masyarakat menjadi kurang terlindungi, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin Kurangnya sumber daya manusia dari segi kualitas dan kuantitas Masih timpangnya struktur penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah. 81

Pendaftaran tanah adalah program dan tugas pokok dari Badan Pertanahan Nasional (BPN), yaitu untuk melaksanakan dan memberikan landasan hukum bidang pertanahan untuk terwujudnya suatu tata kehidupan bagi masyarakat dimana tanah di samping mempunyai fungsi sosial namun juga berfungsi atau memberikan nilai ekonomis bagi pemilik hak atas tanah dan mempunyai nilai jaminan bagi pemegang hak. Pendaftaran tanah berarti mencatat hak-hak yang dipegang oleh perorangan atau kelompok ataupun suatu lembaga atas suatu bidang tanah oleh pejabat yang berwenang dan mengeluarkan surat bukti hak. Secara yuridis pendaftaran tanah telah dijamin di seluruh wilayah Republik Indonesia. Hal ini dapat diketahui dari Pasal 19 Undang-undang Pokok Agraria yang menyatakan demi kepastian hukum tanah harus didaftarkan. Hukum menghendaki kepastian. Kepastian dibutuhkan untuk menghilangkan keragu-raguan. Hukum pertanahan Indonesia menginginkan kepastian mengenai siapa pemegang hak milik atau hak-hak lain atas sebidang tanah. Namun pendaftaran tersebut tidak berjalan sebagaimana mestinya. 81

Hasil wawancara dengan Emri Rangkuti, SH, MkN, Kepala Tata Usaha Kantor Pertanahan Kota Medan, pada tanggal 20 Mei 2009


Terhadap hak atas tanah yang dikuasai oleh masyarakat sekarang ini dengan suatu bukti kepemilikan ada sifatnya yang tertulis dan ada juga yang tidak dilengkapi dengan suatu bukti (alas hak) yang jelas, hal ini disebabkan tanah yang ada yang dikuasai pemiliknya berasal dari pembukaan tanah pada zaman dahulu secara bersama-sama oleh suatu kelompok masyarakat yang tentunya dapat menyebabkan peluangnya terjadi sengketa semakin besar. Berlakunya peraturan tentang pendaftaran tanah sehingga peraturan tersebut dapat berfungsi denngan baik, salah satu faktor adalah dilihat dari kelembagaan dan aparat pelaksana. Pasal 19 Undang-undang Pokok Agraria telah disebutkan bahwa pendaftaran tanah merupakan kewajiban bersama antara merintah dengan masyarakat sebagai pemegang hak atas tanah dan memenuhi Pasal 5 dan Pasal 6 PP Nomor 24 Tahun 1997. Dalam melakukan pendaftaran tersebut ada kalanya timbul kendala-kendala dan permasalahan, baik yang dihadapi pemerintah (BPN) ataupun masyarakat (yang mempunyai hak atas tanah). Unsur-unsur yang menjadi kendala di luar ketentuan Undang-undang mungkin baik itu kendala dari pemerintah maupun masyarakat itu sendiri, yaitu terbatasnya tenaga pelaksana, sarana, biaya dan kurangnya penyuluhan yang diberikan kepada masyarakat sehingga masyarakat kurang berminat dan kurang mengerti arti dan pentingnya sertipikat itu, mungkin juga karena biaya pengurusan


yang terlalu mahal atau proses pengurusan pendaftaran tanah terlalu lama dan berbelit. Selain dari hal-hal yang disebut di atas, keadaan obyektif bidang-bidang tanah yang luas dan tersebar di wilayah yang luas dan sebagian besar pula penguasaannya tidak pula didukung oleh alat-alat pembuktian yang mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya juga menjadi sebab terjadinya kendala dalam terwujudnya pendaftaran tanah dari segi kualitas maupun kwantitas telah mengupayakan beberapa cara dan strategi dalam pelaksanaan dan percepatan pendaftaran tanah dengan berbagai bentuk kerja lembaga pertanahan seperti PRONA, Program Ajudikasi, Konsolidasi tanah serta Program sertifikasi massal swadaya lainnya seperti LARASITA (Layanan Masyarakat Untuk Sertipikat Tanah) pada saat ini. Program LARASITA yang sedang dilaksanakan pelayanannya saat ini di Kantor Pertanahan Medan sifatnya sangat membantu masyarakat namun demikian masih banyak juga kendala yang dihadapi, antara lain: 1. 2. 3. 4.

Masyarakat tidak di tempat. Masyarakat tidak memahami fungsi dan makna sertipikat. SPPT PBB tidak siap dan belum didistribusikan dari Kantor Pelayanan Pajak setempat. Nilai Jual Obyek Pajak terlalu tinggi. 82

Berdasarkan hasil penelitian dan data-data yang diperoleh maka dapat diketahui mengapa terjadi kendala-kendala untuk mendaftarkan hak atas tanah yaitu: 1. Pada Kantor Pertanahan Kota Medan

82

Hasil wawancara dengan Emri Rangkuti, SH, MkN, Kepala Tata Usaha Kantor Pertanahan Kota Medan, pada tanggal 20 Mei 2009


d. Sumber daya manusia kurang mencukupi. e. Peralatan kurang memadai. f. Sistem pemetaan kurang baik. 83 2. Pada masyarakat umum. a. Alas hak yang ada kurang lengkap. b. Tanda batas tidak dipasang. c. Terjadinya sengketa (konflik) tanah. d. Dibutuhkan biaya yang relatif besar, diantaranya untuk membayar Uang Pemasukan Negara dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan. e. Jenuh dengan prosedur yang panjang dan berbelit-belit. f. Beranggapan bahwa alas hak yang mereka pegang sekarang mempunyai kekuatan yang sama dengan sertipikat

sehingga untuk mensertipikatkan

tanahnya hanyalah pekerjaan yang sia-sia saja dengan kata lain tingkat pengetahuan terhadap pentingnya pendaftaran tanah (sertipikat) masih relatif rendah. Jika saja aktivitas kinerja pembuatan sertipikat dilakukan dengan program sederhana, biaya murah dan waktu yang relatif singkat benar-benar dapat dilaksanakan maka hal ini membantu pemerintah dalam mewujudkan Catur Tertib Pertanahan yang telah dicanangkan dan sudah saatnya bagi masyarakat yang masih

83

Hasil wawancara dengan Syafruddin Chandra, SH, SpN, MkN, Staf Kantor Pertanahan Kota Medan, pada tanggal 20 Mei 2009


ingin meningkatkan pengetahuannya terhadap sertipikat pemerintah harus berperan aktif berada di posisi terdepan untuk memberikan pengetahuan akan arti dan manfaat sertipikat tersebut.


BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

1. Kesimpulan Berdasarkan penelitian dan data yang diperoleh tentang Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, maka dapat diambil beberapa kesimpulan sebagai berikut: 1. Peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat masih terjadi ketidakseragaman yang dilaksanakan sebagian masyarakat di Kecamatan Medan Johor, ada yang bertransaksi dengan kwitansi saja, ada yang melaksanakan transaksi dan membuat surat pelepasan haknya di kantor Lurah, ada yang di kantor Camat dan ada juga yang melaksanakannya di Kantor Notaris. Hal ini disebabkan beberapa faktor yaitu ketidaktahuan, kebiasaan, biaya dan kurangnya sosialisasi dari pemerintah mengenai ketidakseragaman bentuk perolehan haknya. 2. Berbagai bentuk surat peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat seperti surat dibawah tangan (surat ini tidak dapat dijadikan dasar untuk melakukan pendaftaran hak atas tanah pada kantor pertanahan Medan ataupun pada pihak ketiga), surat dibawahtangan yang dilegalisasi Notaris, Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat dihadapan Notaris dan Surat Pernyataan Penguasaan Pelepasan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat (dapat dijadikan dasar untuk melakukan pendaftaran hak pada kantor pertanahan Medan)


bertujuan untuk mengalihkan hak atau memindahkan hak dan kewajiban atas tanah dari penjual kepada pembeli. 3. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar dan untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan sebagaimana yang diharapkan oleh pemerintah Republik Indonesia tidak dapat berjalan sebagaimana mestinya disebabkan sumber daya manusia, peralatan kurang memadai dan sistem pemetaan yang kurang baik pada kantor pertanahan Medan serta alas hak yang kurang lengkap, tanda batas tidak dipasang, terjadinya sengketa (konflik) tanah, biaya yang relatif besar, prosedur yang berbelit-belit dan beranggapan bahwa alas hak yang dipunyai mempunyai kekuatan yang sama dengan sertipikat menurut masyarakat, sehingga dengan demikian azas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka (pasal 2 PP No.24 Tahun 1997) belum dapat diterapkan sepenuhnya.


2. Saran Memperhatikan hal-hal yang telah diuraikan pada bab-bab sebelumnya maka dapat dirumuskan beberapa saran sebagai masukan kepada semua pihak terkait dengan penelitian tesis ini, yaitu: 1. Agar instansi-instansi yang terkait melaksanakan sosialiasi hukum agar masyarakat memahami tentang pentingnya peralihan hak atas tanah dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang bukan menurut kebiasaan ataupun dengan menggunakan kwitansi, sehingga dasar pengajuan pendaftaran hak/ permohonan hak ataupun sebagai dasar untuk mengalihkannya kepada pihak lain khususnya terhadap tanah-tanah yang belum bersertipikat tidak menimbulkan konsekuensi yang dapat merugikan masyarakat itu sendiri di kemudian hari. 2. Diharapkan kepada Camat dan Notaris agar meneliti alas hak secara seksama dan bertindak professional dalam membuat surat atau akta peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat agar legalitas surat/akta tersebut dapat dipertanggung jawabkan serta untuk mencegah terjadinya sengketa. 3. Penyuluhan Hukum bersifat terpadu yang dilaksanakan oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional/Kantor Pertanahan Kota Medan secara bersama-sama dengan pihak Kecamatan, Kelurahan ataupun pihak-pihak lain yang terkait perlu digiatkan dan dilaksanakan agar masyarakat mengetahui dan memahami pentingnya sertipikat dan segera mendaftarkan sertipikatnya.


DAFTAR PUSTAKA

Buku-buku Adiwinata, Saleh, Pengertian Hukum Adat Menurut UUPA, Alumni, Bandung, 1976 Al Rasyid, Harun, Sekilas tentang Jual beli Tanah Berikut Peraturan-peraturannya, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1987 Atmosudirjo, S.Prajudi, Hukum Administrasi Negara, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1994 Badrulzaman, Mariam Darus, Aneka hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981 _______________________, Aneka Hukum Bisnis, Aneka, Bandung, 1981 _______________________, Bab-bab Tentang Hipotek, Alumni, Bandung, 1980 Chulaemi, Achmad, Hukum Agraria dan Perkembangan, Macam-macam Hak Atas Tanah dan Pemindahannya, FH-UNDIP, Semarang, 1996 Dalimunthe, Chadidjah, Pelaksanaan Landrefrom Permasalahannya, Medan, FH USU Press 2000

di

Indonesia

dan

Doerjadi, Trimoelja. D., Beberapa Permasalahan Tentang Akta Notaris/PPAT, yang disampaikan pada acara Temu Ilmiah dan Pembinaan Serta Pembekalan Anggota Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah IPPAT, Garden Palace Hotel, Surabaya tanggal 14 Juli 2003 Effendi, Bachtiar, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan Pelaksanaannya, Bandung, Alumni, 1983 _______________, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 1993 Harahap, M.Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1982 Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Penerbit Djambatan, Jakarta, Edisi Revisi, 2003.


_____________, Beberapa Analisa Tentang Hukum Agraria, Bagian I, Esa Study Club, Jakarta I.G.N. Sugangga, Pengantar Hukum Adat, Universitas Diponegoro, Semarang, 1994 Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Edisi Ke-II, Cetakan ketiga, Jakarta, 1994 Koentjaraningrat, Metode-metode Penelitian Masyarakat, PT.Gramedia, Jakarta, 1986 Lubis, M.Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994 Lubis, Muhammad Yamin dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendafataran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2008 Mustafa, Bachsan Hukum Agraria Dalam Perspektif, Remaja Karya CV, Bandung, 1984 Parlindungan, AP., Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, Alumni, Bandung, 1973 _______________, H. Serba Serbi Hukum Agraria, Alumni, Bandung, 1984 _______________, Konversi Hak-hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju, Bandung, 1997 _______________, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999 Perangin-angin, Effendi, Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, CV.Rajawali, Jakarta, 1987 ___________________, Praktek Permohonan Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta, 1993 Poerwadarminta, W.J.S. Kamus Umum Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1985 Rasjidi dan Rasjidi Ira Thania, Pengantar Filsafat Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2002 R. Subekti, Kitab Undang-undang Hukum Perdata Burgerlijk Wet Boek, Pradnya Paramita, Jakarta, 1996


_________, Hukum Perjanjian, PT.Intermasa, Jakarta, 1979 Saleh, K.Wantjik, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1977 Sembiring, M.U., Teknik Pembuatan Akta, Program Pendidikan Spesialis Notaris, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 1997 _____________, Teknik Pembuatan Akta, Program Pendidikan Spesialis Notaris, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 1997 Sjahdeini, Sutan Remy, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993 Soemitro Ronny Hanitijo, Penelitian Hukum Normatif, Rajawali, Jakarta, 1984 ____________________, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1988 Soetiknyo, Imam, Proses Terjadinya UUPA, Penerbit Gajah Mada University Press, Yogyakarta, 1987 Thalib, Sajuti, Hubungan Tanah Adat Dengan Hukum Agraria di Minangkabau, Penerbit Bina Aksara, Jakarta, 1985 Wignjodipuro, Sorojo, Pengantar dan Asas-asas Hukum Adat, Gunung Agung, MCML, XXXII, Jakarta, 1982

Peraturan Perundang-undangan Undang-undang Dasar 1945 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Kitab Undang-undang Hukum Perdata Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1974 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Peraturan Pelaksana Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997


Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan Jurnal dan Laporan Chairani Bustami, Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait Dengan Akta Perikatan Jual Beli Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis Magister Kenotariatan Sekolah PascaSarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2001.


PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT DI KECAMATAN MEDAN JOHOR DAN PENDAFTARAN HAKNYA DI KANTOR PERTANAHAN MEDAN TESIS

Recommend Documents