PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA
Skripsi Disusun dan Diajukan untuk Melengkapi Persyaratan Guna Meraih Derajat Sarjana S1 dalam Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh ALEXANDER IVAN CHANDRA NIM E0011013
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i
PERSETUJUAN PEMBIMBING Penulisan Hukum (Skripsi) PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA
Oleh ALEXANDER IVAN CHANDRA NIM E0011013
Disetujui untuk dipertahankan dihadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta
Surakarta, 10 Februari 2016 Dosen Pembimbing
……………………… NIP…………………
ii
PENGESAHAN PENGUJI Penulisan Hukum (Skripsi) PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA Oleh Alexander Ivan Chandra NIM. E0011013 Telah diterima dan dipertahankan dihadapan Dewan Penguji Penulisan Hukum (Skripsi) Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta Pada : Hari
: Kamis
Tanggal
: 14 April 2016
DEWAN PENGUJI (1) Purwono Sungkowo Raharjo, S.H.,M.H. NIP.19610613 198601 1 001 Ketua
: ……………………
(2) Pius Triwahyudi, S.H.,M.Si. NIP.19560212 198503 1 004 Sekretaris
: ……..……………..
(3) Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi H., S.H.,M.M. NIP.19721008 200501 2 001 Anggota
: ……………………
Mengetahui Dekan Fakultas Hukum UNS
Prof. Dr. Supanto,S.H.,M. Hum NIP. 19601107 198601 1 001
iii
PERNYATAAN
Nama : ALEXANDER IVAN CHANDRA NIM
: E0011013
Menyatakan dengan sesungguhnya bahwa penulisan hukum (skripsi) berjudul : Pelaksanaan Pendaftaran Hak Atas Tanah Karena Jual Beli di Kantor Pertanahan Kota surakarta adalah betul-betul karya sendiri. Hal-hal yang bukan karya saya dalam penulisan hukum (skripsi) ini diberi tanda citasi dan ditunjukkan dalam daftar pustaka. Apabila dikemudian hari terbukti pernyataan saya tidak benar, maka saya bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan penulisan hukum (skripsi) dan gelar yang saya peroleh dari penulisan hukum (skripsi) ini.
Surakarta, 10 Februari 2016 Yang membuat pernyataan
Alexander Ivan Chandra NIM. E0011013
iv
ABSTRAK
Alexander Ivan Chandra, E0011013 2016. PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA. Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui; 1) apakah pendaftaran hak atas tanah karena jual beli, harus memenuhi ketentuan peraturan Pasal 37 No. 24 tahun 1997; 2) apakah akibat hukum apabila pendaftaran hak tanah karena jual beli tidak dilakukan di hadapan PPAT. Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif bersifat dreskriptif, menemukan peraturan pendaftaran hak atas tanah karena jual beli. Lokasi penelitian di Kantor Pertanahan Kota Surakarta. Bahan hukum yang digunakan yaitu bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan yaitu melalui studi kepustakaan baik berupa bukubuku, dokumen, dan arsip yang tersedia di lokasi penelitian serta pengumpulan bahan hukum dengan teknik wawancara. Analisis data yang dilaksanakan dengan interpretasi terhadap peristiwa konkrit (dalam permasalahan penelitian nomor 1 dan 2) untuk dijadikan peristiwa hukum (jawaban permasalahan nomor 1 dan 2). Berdasarkan hasil penelitian diperoleh 2 (dua) simpulan, yaitu pertama peralihan atau pemindahan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari suatu pihak ke pihak lain. Dengan adanya perpindahan hak milik atas tanah, maka pemilik yang baru akan mendapatkan tanah hak miliknya dan wajib mendaftarkannya pada Kantor Pertanahan setempat, yang sebelumnya dibuat dahulu aktanya dihadapan PPAT. Setelah berlakunya UUPA, maka peralihan hak atas tanah didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 10 Tahun 1961) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997). Kedua jual beli yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tetap sah, jadi hak miliknya berpindah dari si penjual kepada si pembeli, asal saja jual beli itu memenuhi syarat-syarat materiil (baik yang mengenai penjual, pembeli maupun tanahnya). Dalam Peraturan Pemerintah yang menyempurnakan PP No. 10 Tahun 1961 ini, tetap dipertahankan tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah sebagai yang pada hakikatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Kepada pemegang haknya diberikan sertipikat sebagai surat tanda buktinya. Kata Kunci : Pendaftaran Tanah, Peralihan Hak Tanah, Jual Beli Tanah
v
ABSTRACT
Alexander Ivan Chandra, E0011013 2016. IMPLEMENTATION OF LAND REGISTRATION AS A RESULT OF THE SALE AND PURCHASE AT SURAKARTA CITY LAND OFFICE. Faculty Of Law Sebelas Maret University. This research aims to understand; 1) to ascertain whether registration land rights because of buying and selling , must meet the provisions of article 37 no. 24 1997; 2) to ascertain whether as a result of law if the registration of land rights because of buying and selling not done in the presence of PPAT. The research is research is dreskriptif normative law, find regulation registration land rights because trading. Research locations in land offices City Surakarta. Materials of law used the law material primary and secondary material law. Technique collection material a law used for example through study in the form of both books literature, documents, and available archives in the research locations and collection material law to technique interview. The data analysis implemented to interpretation of the concrete (in the problem of research the number 1 and 2 ) to be used as the law (answer problems the number 1 and 2). Based on the resulting 2 (two) drawing conclusions, the first transition or shifting rights is a legal action to move the right of a party from to others. The displacement of ownership the ground, so new owners will get his land and must be licensed it on the local land office, formerly made before aktanya is before PPAT. After the UUPA, then transfer land rights based on government regulation no 10 years 1961 about land registration (PP No. 10 years 1961) as modified with government regulation No 24 years 1997 about land registration (PP No. 24 years) 1997. In article 37 paragraph (1) of government regulation No. 24 1997. Second trading that cannot be made is before officials certificate maker the ground (PPAT) fixed valid, so the right his move from the seller to the buyer, if only trade is meeting requirements material (either on the seller, buyers and land). In government regulation who refines PP No. 10 years 1961 this, maintained the purpose convention of land registration as those to whom we have is already set out in article 19 agrarian regulation (UUPA). To the holder of their rights given certificates as certificate of the proof. Keyword : Land Registration, The Transition Of Land Rights, Purchase Of The Land
vi
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .....................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN PENGUJI .............................................. iii HALAMAN PERNYATAAN ...............................................................
iv
ABSTRAK ...........................................................................................
v
ABSTRACT ..........................................................................................
vi
HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ..................................... viii KATA PENGANTAR ................................................................................................
ix
DAFTAR ISI .......................................................................................
vi
BAB I
PENDAHULUAN ...............................................................
1
A. Latar Belakang Masalah ..................................................
1
B. Rumusan Masalah ...........................................................
9
C. Tujuan Penelitian ............................................................
9
D. Manfaat Penelitian .......................................................... 10 E. Metode Penelitian ........................................................... 11 1. Jenis Penelitian ....................................................... 11 2. Sifat Penelitian
....................................................... 11
3. Pendekatan Penelitian ................................................ 12 4. Jenis Sumber Bahan Hukum ...................................... 12 5. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum .......................... 13 6. Teknik Analisis Bahan Hukum .................................. 13 F. Sistematika Penulisan Hukum ......................................... 14 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA ....................................................... 16 A. Kerangka Teori .................................................................. 16 1. Tinjauan Hak Atas Tanah .............................................. 16 2. Tinjauan Peralihan Hak Atas Tanah .............................. 21 3. Tinjauan Pendaftaran Tanah .......................................... 30 B. Kerangka Berpikir ............................................................. 41 vii
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ...................... 43 A. Hasil Penelitian ............................................................. 43 1. Gambaran Umum Badan Pertanahan Nasional ........... 43 2. Peran PPAT dalam pendaftaran Peralihan Hak Ata Tanah46 B. Pembahasan ............................................................................ 47 1. Pendaftaran Hak Atas Tanah Karena Jual Beli, Harus Memenuhi Ketentuan Peraturan Pasal 37 No. 24 Tahun 1997 ........................................................................ 47 2. Akibat Hukum Apabila Pendaftaran Hak Tanah Karena Jual Beli Tidak Dilakukan di Hadapan PPAT ................... 52
BAB IV
PENUTUP ........................................................................... 60 A.
Kesimpulan ................................................................... 60
B.
Saran ............................................................................. 62
DAFTAR PUSTAKA
viii
MOTTO “Terjadilah padaku menurut perkataan-Mu” - Ibu Maria “Education is a weapon, whose effect depends on who holds it in his hand and at whom it is aimed” -Josef Stalin“It doesn’t matter whether you win by an inch or a mile, winning is winning” -Vin Diesel“Learn from the past, live for today, plan for tommorow” - Alexander Ivan –
PERSEMBAHAN Dengan segala kerendahan hati sebuah karya yang sederhana ini, Penulis persembahkan kepada : 1.
Kedua orang tua, Ayah Yustinus Susanto (alm.) yang selalu saya banggakan dan Ibu Retno Indrawati yang selalu menjadi teladan dalam kehidupan dan senantiasa memberikan doa serta dukungannya sehingga Penulis dapat menyelesaikan penulisan hukum ini.
2.
Segenap keluarga Drs. Soetarno dan keluarga besar Sihombing tercinta yang selalu memberikan doa dan dukungan moril kepada Penulis dalam segala hal.
3.
Sahabat dan Rekan seperjuangan yang selama ini selalu memberikan kontribusi positif baik berupa saran, semangat, maupun doa kepada Penulis demi kelancaran dalam menyelesaikan penulisan hukum ini.
4.
Bapak Pius Triwahyudi, S.H., M.Si dan Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut R. H., S.H., M.M
yang sudah berkenan memberikan bimbingan dan pengarahan kepada
Penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini.
ix
KATA PENGANTAR Segala puji syukur Penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan berkat, dan karunia-Nya sehingga Penulis akhirnya dapat menyelesaikan penulisan hukum (skripsi) yang berjudul “PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH KARENA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA SURAKARTA”. Penulisan hukum ini disusun dengan tujuan untuk memenuhi syarat memperoleh gelar sarjana (S1) pada Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulisan hukum ini membahas tentang bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah yang merupakan hasil dari jual beli di Kantor Pertanahan Kota Surakarta setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria. Penulis menyadari bahwa penulisan hukum ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu Penulis dengan besar hati akan menerima segala masukan yang dapat memperkaya pengetahuan Penulis di kemudian hari. Dengan selesainya penulisan hukum ini maka dengan segala kerendahan hati penulis ingin mengucapkan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah memberikan bantuannya dalam penulisan hukum ini : 1. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum. selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Pembantu Dekan I, Bapak Pembantu Dekan II, Bapak Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin dalam penyusunan penulisan hukum ini. 3. Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut R. H., S.H., M.M selaku Ketua Bagian Hukum Administrasi Negara yang telah memberikan ijin dalam penyusunan penulisan hukum ini. 4. Bapak Pius Triwahyudi, S.H., M.Si dan Ibu Dr. I Gusti Ayu Ketut R. H., S.H., M.M Sebagai Pembimbing penulisan hukum yang telah memberikan bimbingan dan mengarahkan Penulis dalam menyelesaikan penulisan hukum ini. 5. Bapak Moch. Najib Imanulah, S.H., M.H.,PhD selaku Pembimbing Akademik yang telah memberikan saran dan nasihat kepada Penulis. 6. Bapak dan Ibu Dosen dan Staff Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret
x
Surakarta yang dengan keikhlasan dan kesabaran telah meberikan bekal ilmu kepada Penulis. 7. Kantor Pertanahan BPN Kota Surakarta yang telah membantu Penulis dengan memberikan ilmu dan pembelajaran dalam penyelesaian penulisan hukum ini. 8. Sahabat seperjuangan; Satria, Eka, Fais, Ardhi, Rizky, Azis, Gabrielle, Maher, Bram, Buana, Zain, Diba, Tore, Ocing, Fitri, Ovi, Sastika, Rida, Willfried, Didit, Erlangga, Tania yang membantu memberikan dukungan semangat dan doa kepada Penulis dalam penulisan hukum ini. 9. Dian Esti, Amalina Latitya, Ardli Nuur Ihsani, Amalia Chasanah, Nikolas yang telah membantu memberikan bimbingan kepada Penulis dalam penyelesaian penulisan hukum ini.. 10. Keluarga besar Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta dan semua pihak yang tidak bisa Penulis sebutkan satu per satu, terimakasih atas segala bentuk bantuan, dukungan dan doa kepada Penulis dalam penyelesaian studi selama ini.
xi
