HALAMAN JUDUL
PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK KEPERLUAN PENDAFTARAN TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA
Diajukan untuk melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan Pendidikan S1 Program Studi Ilmu Hukum Ruang Lingkup/Bagian Perdata
Oleh : SELAMET RIYADI NIM : 2008-20-114
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MURIA KUDUS TAHUN 2013 i
HALAMAN PENGESAHAN
PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM JUAL BELI TANAH UNTUK KEPERLUAN PENDAFTARAN TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA
SKRIPSI Diajukan untuk melengkapi persyaratan dalam menyelesaikan Pendidikan S1 Program Studi Ilmu Hukum Ruang Lingkup/Bagian Perdata
Oleh : SELAMET RIYADI NIM : 2008-20-114
Kudus, Maret 2013 Menyetujui : Dosen Pembimbing I
Dosen Pembimbing II
DR. SUKRESNO, SH, MHum
RISTAMADJI, SH, MH
Mengetahui Dekan Fakultas Hukum UMK
RISTAMADJI, SH, MH
ii
HALAMAN PERSEMBAHAN MOTTO : “ Mereka itu adalah orang – orang yang bertaubat , yang beribadat , yang memuji , yang melawat ( mencari ilmu pengetahuan atau berjihad ) , yang ruku’, yang sujud , yang menyuruh berbuat ma’ruf dan mencegah perbuatan munkar
dan yang memelihara hukum – hukum ALLAH SWT, dan
gembirakanlah orang – orang mukmin itu” ( QS At Taubah 112 ) “Jadilah kamu orang yang mengajar atau belajar atau pendengar ( Mendengarkan orang mengaji ) atau pecinta ( Mencintai ilmu ) dan janganlah engkau jadi orang yang kelima ( Tidak mengajar , tidak belajar tidak suka mendengarkan pengajian dan tidak mencintai ilmu ), maka kamu akan hancur” ( Hadist Riwayat Baihaqi)
PERSEMBAHAN : Kupersembahkan untuk : 1. Endang Rahayuningsih SP Istriku tercinta 2. Kedua Radyaku Azzahra dan Zulfahmi 3. Kakak, Adik serta para keponakan 4. Dosen – Dosen yang saya hormati 5. BPN RI yang saya banggakan 6. Sanak kerabat dan handai taulan 7. Almamater yang tidak terlupakan 8. Bangsa dan Negeriku tercinta
iii
KATA PENGANTAR Dengan bersujud syukur penulis panjatkan puji syukur kehadirat ALLAH SWT, karena atas rahmat dan taufiq serta hidayahNYA , akhirnya penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul “PENGGUNAAN SURAT KUASA DALAM JUAL
BELI
TANAH
UNTUK
KEPERLUAN
PENDAFTARAN
TANAH
DIKANTOR PERTANAHAN KABUPATEN JEPARA” Hal ini tidak lepas dari bantuan berbagai pihak yang telah secara langsung maupun tidak langsung telah memberikan bantuan dan sumbangan yang tiada tara. Skripsi ini diajukan untuk dan di susun untuk melengkapi tugas dan memenuhi persyaratan guna menyelesaikan studi Program Strata Satu ( S-I ) , Ilmu Hukum , pada Fakultas Hukum Universitas Muria Kudus.
Dalam penyusunan skripsi ini melibatkan berbagai pihak , maka untuk itu penulis mengucapkan banyak terima kasih kepada : 1. Bapak Ristamadji, SH. MH,Selaku Dekan dan serta selaku Pembimbing II, yang penuh dengan kesabaran dan meluangkan waktunya untuk mengarahkan serta membimbing penulis mulai dari awal sampai dengan akhir sehingga Skripsi ini tersusun. 2. Bapak DR. H. Sukresno , SH., Mhum, Selaku pembimbing I, yang telah memberikan bimbingan akademis kepada penulis 3. Bapak Sudarsono, SH. Mhum, Dosen pada Fakultas Hukum , Universitas Muria Kudus , yang telah memberikan motivasi dan contoh hidup sehingga skripsi ini terselesaikan 4. Bapak H. DR Suparnyo, SH, MS, Dosen pada Dosen pada Fakultas Hukum , Universitas Muria Kudus , yang telah memberikan motivasi dan contoh hidup sehingga skripsi ini terselesaikan 5. Ibu Mc. Sri Widayati SH. S.Pnot., Mkn, selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara , yang telah banyak membantu memperoleh data penelitian. 6. Bapak Ir, H. Perdananto Aribowo MCS, , Selaku Kepala Kantor Pertanahan Kota Jakarta Timur , yang selalu memotivasi dan memberikan semangat penulis untuk segera menyelesaikan skripsi ini.
iv
7. Bapak Soenarno SH. Selaku Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara, yang telah banyak membantu penulis memperoleh data penelitian. 8. Bapak H. Budianto SH, selaku Kepala Sub Seksi Penetapan Hak, sekaligus sebagai atasan langsung penulis yang telah memberikan semangat dan dorongan , serta banyak membantu memperoleh data penelitian. 9. Bapak H. Mustofa Bisri , ( www.gusmus.net ) dan komunitas mata air , yang telah memberikan semangat , motivasi serta spriritual untuk segera menyelesaikan skrpsi ini 10. Semua pihak yang tidak bisa disebutkan satu persatu yang telah membantu penulis baik moril maupun spiritual.
Penulis sadar sepenuhnya bahwa skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan , sebagai akibat keterbatasan , kemampuan dan pengetahuan penulis . Untuk itu dengan segala kerendahan hati , penulis secara terbuka mengharapkan , kritik dan saran yang sifatnya membangun dari pembaca , sangat penulis harapkan guna kesempurnaan skripsi ini.
Akhirnya penulis berharap semoga skripsi ini memberikan manfaat bagi semua pihak , Semoga ALLAH SWT , senantiasa melimpahkan ilmu dan kekuatanNYA , kepada kita guna menapak hari esok yang lebih baik, Amin
Kudus,
Maret 2013 Penulis
SELAMET RIYADI
v
ABSTRAKSI
Penelitian dalam skripsi ini berjudul “Penggunaan Surat Kuasa Dalam Jual Beli Tanah Untuk Keperluan Pendaftaran Tanah Di Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara. Latar belakang penelitian ini adalah di Jepara dalam jual beli tanah tidak selalu pembayaran dilakukan tunai. Karena masih ada kekurangan pembayaran, maka disepakati jika sudah lunas, penjual memberikan Kuasa khusus tertulis kepada pembeli yang diikatkan dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) , untuk mewakili penjual dalam pengalihan hak dengan menandatangani Akta Jual Beli tanah, yang selanjutnya digunakan untuk keperluan pendaftaran tanah. Permasalahan yang diteliti yaitu penggunaan surat kuasa dalam jual beli tanah untuk keperluan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara, dan kendala-kendala dalam rangka penggunaan surat kuasa dalam jual beli tanah untuk keperluan pendaftaran tanah tersebut. Penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis sosiologis. Data yang diperlukan adalah data primer dan data sekunder. Hasil penelitian menunjukkan bahwa : a) Surat kuasa yang yang lebih sering dipergunakan untuk penandatanganan Akta Jual Beli tanah adalah surat kuasa khusus yang terlebih dahulu diikatkan dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) ; b) Pembuatan Perikatan Perjanjian Jual Beli ( PPJB) karena hak-hak penjual atas harga tanah belum sepenuhnya diterima; c) PPJB dan Surat Kuasa Khusus dibuat dibawah tangan sehingga untuk keontentikannya perlu dilegalisasi oleh Notaris – PPAT; d) Keabsahan penandatanganan Akta Jual Beli tanah oleh pembeli/penerima kuasa sangat tergantung pada keabsahan surat kuasa; e) Pernah terjadi keraguan terhadap keabsahan penandatnganan Akta Jual Beli Tanah; f) Pendaftaran tanah di Indonesia menggunakan sistem publikasi negatif mengandung unsur positif; g) Dalam hal ada keragu-raguan terhadap Akta Jual Beli tanah dan persyaratan lain, Kantor Pertanahan dapat menghadirkan PPAT dan Kepala Desa; h) Dalam hal ada keragu-raguan terhadap PPJB, surat kuasa khusus (dibawah tangan) dan persyaratan lain untuk pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli tanah, PPAT dapat minta dihadirkan penjual dan Kepala Desa dan seorang Perangkat Desa untuk dimintai keterangan dan sebagai saksi; i) Terdapat kendala-kendala dalam rangka surat kuasa untuk keperluan pendaftaran tanah, yaitu surat kuasa (khusus) sudah kadaluwarsa; Keraguan atas kebenaran penandatanganan surat kuasa; keragu-raguan karena pemberi kuasa lanjut usia (lansia); pemberi kuasa telah meninggal; KTP habis masa berlakunya; Surat Kuasa sudah habis masa berlakunya; dan penjual minta PPh dibantu oleh pembeli. Semua kendala mengakibatkan tertundanya pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli dan proses pendaftaran tanah. Saran yang diberikan: a) penjual tidak menandatangai surat kuasa sebelum pembayaran lunas; b) kepada pembeli, harus ada tanggal diatas materai; c) kepada Notaris – PPAT untuk mencermati berlakunya KTP, surat kuasa, bentuk tanda tangan, penjual lansia, penyelesaian masalah secara arif; d) kepada petugas pendaftaran tanah: bertindak hati-hati dalam mencermati berkas pendaftaran tanah; dan e) kepada pemerintah: agar pendaftaran tanah diatur dalam bentuk undang-undang. Kata kunci : surat kuasa, PPJB, Notaris – PPAT.
vi
DAFTAR ISI
Hal. HALAMAN JUDUL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I
HALAMAN PENGESAHAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ii
HALAMAN PERSEMBAHAN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
iii
HALAMAN KATA PENGANTAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
iv-v
DAFTAR ISI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
vii-ix
ABSTRAKSI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BAB I
BAB II
vi
PENDAHULUAN A. Latar Belakang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
B. Perumusan Masalah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
C. Tujuan Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
D. Kegunaan Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9
E. Sistematika Penulisan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10
TINJAUAN PUSTAKA A. Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12
1. Pengertian Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12
2. Sifat Konsensual Dalam Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
3. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli . . . . . . . . . . . . . . . .
14
4. Jual Beli Menurut Undang-Undang Pokok Agraria . . . . . . . . .
18
B. Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22
1. Pengertian Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22
2. Syarat Sahnya Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23
vii
BAB III
BAB IV
3. Asas-asas Perjanjian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23
C. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
25
1. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . ..
26
2. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
26
3. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
27
4. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28
D. Surat Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
28
1. Perjanjian Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
29
2. Macam-macam Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30
3. Berakhirnya Pemberian Kuasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32
E. Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
33
1. Pengertian Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
33
2. Cara Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
34
3. Tujuan dan Objek Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
35
4. Fungsi dan Manfaat Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . . . . . . . . . .
36
METODE PENELITIAN A. Metode Pendekatan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
B. Spesifikasi Penelitian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
38
C. Metode Penentuan Sampel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
39
D. Metode Pengumpulan Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
40
E. Metode Pengolahan dan Penyajian data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
42
F. Metode Analisis Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
43
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Penggunaan Surat Kuasa Dalam Jual Beli Tanah Untuk
viii
Keperluan Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Jepara . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
44
B. Kendala-Kendala Dalam Rangka Penggunaan Surat Kuasa Dalam Jual Beli Tanah Untuk Keperluan Pendaftaran Tanah . . . . . . . . . .. BAB V
81
PENUTUP A. Simpulan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
89
B. Saran . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
90
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
ix
