PENILAIAN TANAH KOSONG LAPORAN SSR 1 I GUSTI NGURAH AGUNG HARIDHIRA
Pemberi Tugas
Nama Perusahaan : PT. GCMN Alamat
: XXX Wing Xth Floor Kota BNI Jalan Jend. Sudirman Kav.1 Jakarta 10220
Bidang Usaha
: Pengelolaan Properti
Maksud dan Tujuan
Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dari properti yang dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu untuk menunjang keperluan Penjaminan Hutang pada PT Bank ABCD, Tbk.
Objek Penilaian
Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT 016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.
PETA LOKASI
Objek Penilaian Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT 016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.
Lokasi
Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta
U
PT GRIYACERIA NUSA MEKAR
Gambar Situasi Tanah Keterangan: Batas Tanah SHGB No. 576 Luas Tanah: 11.087 m²
Jalan Pen
jernihan
10 m GSB
Jala H. M nK
Jala
10 m
as M
a H. M nK
Tapak Bangunan
PROPERTI BERLOKASI DI B GS
yur
ans
yur
ans
sM
Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta
GSB
6m
Dibuat Oleh PT GRIYACERIA NUSA MEKAR
U
Skala
Tanpa Skala
Digambar oleh
Diperiksa oleh
Ruang Lingkup Penilaian Mengindentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas
properti yang dinilai. Melakukan inspeksi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai. Menganalisa data-data yang didapat dilapangan dan data-data yang diberikan oleh pemberi tugas. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian ini.
Definisi Nilai yang Digunakan
Dasar nilai yang dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI 2013) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Tanggal Penilaian Investigasi lapangan dilakukan pada tanggal 22
November 2013. Penilaian dibuat per tanggal penilaian 22 November 2013.
Independensi Penilai Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Nilai Pasar
Properti, KJPP XXX dan Rekan, bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan, keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi dengan PT. GCNM.
Laporan Pendapat Nilai Pasar Properti ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang dihasilkan dari proses analisis penilaian Pendapat Nilai Pasar Properti ini.
Asumsi dan Kondisi Pembatas
Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus serta murni dari beban hutang atau hipotek. Dalam penilaian ini telah diabaikan beberapa bagian properti, yang menurut hemat kami memiliki nilai sangat minimal dan yang umumnya diklasifikasikan sebagai biaya operasional perusahaan. Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian hakekatnya mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk dalam lingkup penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian. Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun inspeksi yang kami lakukan tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan ataupun bagianbagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain, ataupun rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur ekonomis bangunan. Oleh sebab itu kami mengasumsikan bahwa bangunan dan sarana pelengkap yang dinilai terbebas dari hal-hal tersebut diatas dan dengan demikian tidak akan mempengaruhi nilai. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan, serta ditujukan terbatas kepada klien dimaksud. Baik seluruh maupun sebagian dari isi Laporan ini tidak diijinkan untuk dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media lainnya, tanpa seijin dari KJPP XXX dan Rekan. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut dan pendapat mengenai kondisi, penggunaan dan hunian didasarkan hasil pengamatan pada tanggal tersebut. Nilai properti dilaporkan dalam satuan mata uang Indonesia (Rupiah). Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas kertas khusus berlogo dan atau dengan cap huruf timbul KJPP XXX dan Rekan, dan ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.
Analisis HBU
Properti yang dinilai berupa tanah kosong. Peruntukkan yang diijinkan sesuai peta Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) DKI Jakarta yaitu sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan (KKt/KPd).
Pendekatan Data Pasar DATA Description Address Source Tel. No.
Subject
Data 1
Jalan KH Mas Mansyur, Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat Jakarta Pusat
Kecamatan Tanah Abang Bpk. Charles Gonzales (agent) 0852 15026079
Distance
Location Land area (Sqm) Building Area (Sqm) Title Wide Road Shape Elevation View Zonning Others Total Price indicated price/sqm Status (Sold/Offer) Discount indication
Data
Data 2
Data 3
Data 4
Jalan KH.Mas Mansyur (depan citywalk), Karet Tengsin, Jalan KH.Mas Jakarta Mansyur Pusat (seberang Thamrin City),Jalan TanahKH.Mas abang, Jakarta Mansyur Pusat (samping menara batavia), Jalan Karet HR Rasuna Tengsin, SaidJakarta (sampingPusat Allianz tower), Jalan Kuningan, Prof. Dr. Jakarta SatrioSelatan (depan bank OCBC NISP), Kuningan, Jakart
Kecamatan Tanah Abang Bpk. Leonard Saputra (agent) 0817 6631814
± 500 m sebelah Selatan dari properti persimpangan Jl.Mas mansyurJl.karet pasar baru timur (persimpangan jalan ) 11,087 SHGB (rencana diperlebar 46 m) 23 Beraturan Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 40%, KLB 5, T 40 lantai)
± 500 m sebelah Utara dari properti
Kecamatan Tanah Abang Bpk. Yasser (agent) 0858 85204799
± 500 m sebelah Selatan dari properti
Kecamatan Tanah Abang Ibu Gin gin (agent) 0817 0122279
± 1000 m sebelah Tenggara dari properti± 1000 m sebelah Tenggara dari properti
depan jalan raya 38,285 SHM
depan jalan raya 1,300 SHM
depan jalan raya 10,733 SHM dan SKT
depan jalan raya 15,000 SHGB
depan jalan raya 39,000 SHGB
23 beraturan Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4 lantai)
23 beraturan Sama dng jalan 0
23 ngantong (lebar muka hanya 20 m) Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4 lantai)
50 beraturan Sama dng jalan 0 Wkt/Wdg(KDB 45%, KLB 4, T 32)
41 beraturan Sama dng jalan 0 Wkt/Wdg (KDB 45%, KLB 7, T 70 lantai)
Wkt/Wdg
957,125,000,000 offer 15%
51,480,000,000 offer 25%
harga sudah nett 25 juta per meter, bisa nego tipis
harga sudah nett per meter 39 juta, bisa nego tipis
813,556,250,000 10%
Tingkat kepercayaan
Kecamatan Tanah Abang Bpk. Toni (agent) 0852 10194809
225,393,000,000 Offer 0% harga sudah nett 21 juta per meter
675,000,000,000 Offer 20%
1,248,000,000,000 Sold 0%
bisa nego di atas 40 juta per meter
terjual bulan lalu
38,610,000,000
225,393,000,000 10%
540,000,000,000 0%
1,248,000,000,000 10%
38,610,000,000 29,700,000
202,853,700,000 18,900,000
540,000,000,000 36,000,000
1,123,200,000,000 28,800,000
0%
VALUE ANALYSIS Indicative discounted price
732,200,625,000 19,125,000
indicated price of building/SqM
Indicative building value indincative land value/m2 Adjustment Analysis of Land Value per Sqm. Time Location Land area (Sqm) Title Wide Road Shape Elevation Marketability View Danau Zonning Others Total
100% 0.0% 4.0% 7.0% 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 17.0% 117%
Indication Adjusted Value Weight of percentage Indication of land value per Sqm Rounded to Total Market Value of land Rounded to
Rp 765,000 1,338,750 191,250 956,250 3,251,250
100% 0.0% 6.0% -40.0% 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10.0% 0.0% -23.0% 77%
22,376,250 100% 25,407,563 25,408,000 281,698,496,000 281,698,000,000
25%
5,594,063
Rp 1,782,000 (11,880,000) 297,000 2,970,000 (6,831,000)
100% 0.0% 3.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 18.0% 118%
22,869,000 0%
40-
Rp 567,000 945,000 945,000 945,000 3,402,000
100% 0.0% -7.0% 0.0% 0.0% -5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3.0% 0.0% -9.0% 91%
22,302,000 25%
5,575,500 40
25%
Rp 100% 0.0% (2,520,000) -7.0% 5.0% 0.0% (1,800,000) -7.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1,080,000 -7.0% 0.0% (3,240,000) -16.0% 84% 32,760,000 8,190,000 40
25%
Rp (2,016,000) 1,440,000 (2,016,000) (2,016,000) (4,608,000) 24,192,000 6,048,000 40
Asumsi-Asumsi Land Residual 1. Tanah diasumsikan dibangun Gedung Perkantoran, sesuai dengan peruntukan tata kota yaitu sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan (KKt/KPd), dengan tinggi 30 lantai, luas bangunan 55.435 m2. 2. Lama masa konstruksi adalah 2 tahun. 3. Biaya membangun diasumsikan : -
Building
Rp. 7.700.000/m2
-
Basement
Rp. 3.500.000/m2
-
Investasi Mesin dan Peralatan sebesar Rp. 25.000.000.000
4.
Jumlah area yang tersewa adalah sebesar 85% dari total luas bangunan.
5.
Tarif sewa per meter persegi sebesar Rp 213.967,00 per bulan dan Service Charge per meter persegi adalah sebesar Rp90.000,00 per bulan; diproyeksikan meningkat rata-rata sebesar 4,02% setiap tahun berikutnya
6.
Tingkat hunian kantor diperhitungkan berdasarkan analisa tingkat hunian untuk pasar perkantoran baru yang ada pada saat ini sebesar 80% dan diproyeksikan meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.
Biaya Operasional diasumsikan
Asumsi-Asumsi Land Residual 1.
Biaya Operasional diasumsikan sebagai persentasi dari Total Pendapatan kecuali untuk Biaya Penggantian Baru (Reserve for Replacement), dengan rincian sebagai berikut: -
Biaya Gaji, Upah dan Tunjangan sebesar 17,52% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Utilitas sebesar 15,33% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Premi Asuransi sebesar 1,54% dari Total Pendapatan.
-
Biaya PBB sebesar 2,98% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Administrasi sebesar 1,52% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Perizinan, Iklan dan Pemasaran sebesar 2,14% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Pemeliharaan sebesar 3,95% dari Total Pendapatan.
-
Biaya Cadangan Penggantian Baru (Reserve for Replacement) sebesar Rp1.331.110.693,00.
2.
Discount rate sebesar 12,74% dan Terminal Capitalization Rate sebesar 7,70%.
Berdasarkan analisis at
Tingkat Diskonto
Discounted Cash Flow Tahun
2013
Luas Bisa Disewakan
47,119.75
Tingkat Hunian
2.00%
Tarif
Naik 4.02% 4.02%
Sewa SC
2014
213,967 90,000
Jumlah Bulan Total Pendapatan Sewa SC
Biaya Operasional Gaji, Upah & Tunjangan Utilitas Premi Asuransi PBB Administrasi Perijinan, Iklan & Pemasaran Pemeliharaan
2015
47,119.75
222,577 93,622
2017
2018
2019
2020
2021
2022
47,119.75
47,119.75
47,119.75
47,119.75
47,119.75
47,119.75
47,119.75
47,119.75
80%
82%
84%
86%
88%
88%
88%
88%
231,535 97,390
240,852 101,309
250,545 105,386
260,628 109,627
271,116 114,039
282,027 118,628
293,376 123,402
305,183 128,368
12
12
-
-
104,734,543,517 44,054,109,380 148,788,652,897
111,673,123,215 46,972,658,874 158,645,782,089
119,000,544,608 50,054,765,433 169,055,310,042
126,736,867,013 53,308,866,535 180,045,733,548
134,903,134,511 56,743,813,874 191,646,948,386
140,332,057,777 59,027,362,084 199,359,419,862
145,979,457,863 61,402,807,403 207,382,265,266
151,854,126,958 63,873,848,057 215,727,975,015
-
26,062,076,256 22,813,823,715 2,289,788,931 4,437,281,229 2,268,116,557 3,177,346,657 5,882,112,088
27,788,667,953 24,325,221,280 2,441,485,615 4,731,247,560 2,418,377,464 3,387,843,330 6,271,797,307
29,612,018,766 25,921,318,368 2,601,683,462 5,041,687,920 2,577,059,072 3,610,136,349 6,683,320,693
31,537,120,243 27,606,484,404 2,770,821,025 5,369,452,161 2,744,595,783 3,844,834,256 7,117,808,819
33,569,208,981 29,385,303,320 2,949,358,385 5,715,431,857 2,921,443,324 4,092,575,468 7,576,443,565
34,920,138,744 30,567,859,659 3,068,049,774 5,945,438,677 3,039,011,324 4,257,273,481 7,881,343,306
36,325,434,139 31,798,005,757 3,191,517,674 6,184,701,689 3,161,310,626 4,428,599,456 8,198,513,164
37,787,283,008 33,077,656,773 3,319,954,309 6,433,593,392 3,288,531,635 4,606,820,123 8,528,446,927
-
12
12
12
12
12
12
12
12
17.52% 15.33% 1.54% 2.98% 1.52% 2.14% 3.95%
-
44.98%
-
-
1,331,110,693 68,261,656,125
1,331,110,693 72,695,751,201
1,331,110,693 77,378,335,323
1,331,110,693 82,322,227,384
1,331,110,693 87,540,875,592
1,331,110,693 91,010,225,656
1,331,110,693 94,619,193,198
1,331,110,693 98,373,396,859
-
-
80,526,996,772
85,950,030,888
91,676,974,718
97,723,506,164
104,106,072,794
108,349,194,205
112,763,072,068
117,354,578,156 1,354,356,844,824
Reserve for replacement
Pendapatan Bersih (NOI) Terminal Value Terminal Cap Rate growth n DR DF
2016
8.66% 4.07% 12.74%
PV NOI PV TV Nilai Properti Biaya Membangun Baru Nilai Tanah
1 12.74% 0.887006493 -
Pembulatan
775,856,978,318 477,719,166,667 298,137,811,652 298,138,000,000
2 12.74% 0.786780519 -
3 12.74% 0.697879429 56,198,134,512
4 12.74% 0.619023585 53,205,096,231
5 12.74% 0.549077939 50,337,804,338
6 12.74% 0.487035697 47,594,835,955
7 12.74% 0.432003826 44,974,221,732
8 12.74% 0.383190198 41,518,349,234
9 12.74% 0.339892194 38,327,287,985
10 12.74% 0.301486583 35,380,830,788 408,320,417,542
Rekonsiliasi REKONSILIASI NILAI PASAR Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan
Pembulatan
50% 50%
281,698,000,000 298,138,000,000
= = Rp
140,849,000,000 149,069,000,000 289,918,000,000
Rp
289,918,000,000
