PENDANAAN PROYEK/PEMBIYAAN PROYEK Definisi dari pendanaan proyek adalah upaya untuk mendapatkan dana atau modal yang digunakan untuk membiayai suatu proyek dimana umumnya meliputi kegiatan-kegiatan (Project Management for Oil & Gas Industries, 2001) : - Mengkaji sumber dana - Menyusun struktur pendanaan yang optimal - Menganalisa tingkat suku bunga terhadap keputusan investasi - Negosiasi dengan calon penyandang dana Di dalam sebuah proyek pembangunan hal yang paling penting adalah pendanaan proyek/pembiyaan proyek, karena tanpa adanya pembiyaan proyek penjadulan sebaik apapun akan sia – sia. Untuk mengetahui jumlah pembiyaan maka diperlukan suatu anggaran proyek. Anggaran proyek harus diperhitungkan untuk mengetahui berapa pembiyaan yang harus di keluarkan untuk menjalakan proyek. Anggaran proyek terbagi menjadi Biaya langsung dan Biaya tak langsung 1. Biaya langsung Biaya yang langsung berpengaruh terhadap pelaksanaan fisik proyek, seperti : Biaya bahan : spesifikasi, kualitas, dan kuantitas.
Biaya tenaga kerja : jumlah & keahlian tenaga kerja Biaya sub-kontraktor: dilaksanakan oleh pihak lain Biaya peralatan : sewa & biaya penyusutan 2. Biaya tak langsung Biaya pengeluran untuk manejemen, yaitu : Biaya umum proyek: pembangunan fasilitas sementara, gaji karyawan, transportasi, listrik, air, dll Keuntungan ( laba )
Sumber: elearning.gunadarma.ac.id/docmodul/.../f.Bab_III_Pembiayaan_Proyek.pdf Sedangkan sumber dan dana dari proyek itu sendiri di dapat dari :
•
Sumber pendanaan: –
Modal sendiri (equity capital), terdiri dari: •
Saham Saham dapat didefinisikan tanda penyertaan atau kepemilikan seseorang atau badan dalam suatu perusahaan atau perseroan terbatas. Wujud saham adalah selembar kertas yang menerangkan bahwa pemilik kertas tersebut adalah pemilik perusahaan yang menerbitkan surat berharga tersebut. Porsi kepemilikan ditentukan oleh seberapa besar penyertaan yang ditanamkan di perusahaan tersebut (Darmadji dan Fakhruddin, 2001: 5).
•
Laba yang ditahan (retailed earning) Laba dari operasi yang tidak dibagikan dan menjadi tambahan penyertaan pemegang saham. Penurunan dan penambahan LYD ( Laba yang Ditahan). (www.stieykpn.ac.id)
–
Sumber dari luar negeri, terdiri dari: •
Hutang jangka pendek Hutang jangka pendek adalah Hutang poerusahaan kepada pihak ketiga yang harus dilunasi dalam waktu kurang dari satu tahun atau hutang yang jatuh temponya kurang dari satu tahun. (http://mistercela21.wordpress.com/2010/02/22/hutang-jangka-panjang-2/)
•
Hutang jangka panjang
Hutang jangka panjang adalah hutang perusahaan kepada pihak ketiga yang harus dilunasi dalam waktu lebih dari satu tahun atau hutang yang jatuh temponya lebih dari satu tahun. (http://mistercela21.wordpress.com/2010/02/22/hutang-jangka-panjang-2/)
•
Pinjaman Lunak ( consessional loan ) Pinjaman luar negri Pemerintah dalam rangka pembiyaan proyek0proyek pembangunan. Pinjaman lunak biasanya diperoleh dari negara-negara yang tergabung dalam kerangka CGI maupun non CGI. Pengertian concessional loan juga diartikan sebagai pinjaman yang bersifat bilateral maupun multilateral. Berdasarkan Inpres No. 8 tahun 1984 pinjaman yang dapat diklasifikasikan pinjaman lunak harus memenuhi unsur-unsur sebagai berikut: •
Jangka waktu pengembalian pinjaman selama 25 tahun atau lebih
• Masa tenggang ( grace period ) pembayaran pokok pinjaman selam 7 sampai dengan 10 tahun. • Tingkat bunga pinjaman berkisar 2% sampai dengan 3% • Dalam pinjaman yang diberikan terdapat unsur hibah ( grant element ) sebesar 25% atau lebih.
Sumber : Informasi Kebijakan dan Kajian Pinjaman Luar Negeri Pemerintah melalui Consutlative Group on Indonesia (CGI),DLBI-BI,
Desember 2001.
Kelebihan dan Kekurangan dari Teknik Pendanaan Proyek Kelebihan yang didapat dari sebuah perusahaan ketika menggunakan teknik pendanaan proyek adalah : 1. Meminimalkan equity commitment yang akan disertakan di dalam proyek. 2. Pengaturan risk-sharing dapat dinegosiasikan sesuai dengan proyek yang sedang dikembangkan. 3. Memisahkan kewajiban proyek dari balance sheet perusahaan dengan menciptakan sebuah special purpose vehicle yang menangani proyek ini. Sedangkan kekurangan dari teknik pendanaan proyek ini adalah : 1. Negosiasi terhadap risk-sharing biasanya berlangsung lama dan bisa berakibat keterlambatan atas keputusan pendanaan. 2. Kreditur melihat tipe pendanaan yang seperti ini lebih beresiko, oleh karena itu biasanya memberikan premium yang lebih tinggi dalam memberikan
pinjaman.
3. Kreditur memiliki kontrol yang besar terhadap proyek terutama mengenai cashflow yang dihasilkan dari proyek untuk menutupi biaya operasi, pengembalian hutang dan pembayaran dividen.
4. Kreditur melihat dalam risk-sharing diperlukan pengaturan jaminan sehingga terdapat biaya insurance yang lebih dibandingkan commercial loan normal. 5. Dokumentasi yang lebih banyak dan kompleks. Oleh karena itu teknik pendanaan proyek ini lebih cocok untuk proyek skala menengah – besar.
Struktur Pendanaan Proyek Build-Operate-Transfer (BOT) Dewasa ini berkembang suatu pola pendanaan yang dikenal sebagai Build-Operate-Transfer (BOT). Dalam pola ini terdapat beberapa perusahan bertindak sebagai sponsor proyek dengan membentuk konsorsium. Konsorsium mengusahakan dana, menegerjakan implementasi pembangunan proyek dan mengoperasikan instalasi hasil proyek sehingga dengan demikian memperoleh pengembalian dana. Pengoperasian proyek diatur dalam perjanjian hingga waktu tertentu sesuai dengan tingkat pengembalian yang diinginkan dan kemudian dikembalikan sepenuhnya kepada pemilik proyek. Dalam pola pendanaan BOT juga dikenal istilah Full, Limited atau Non-Recourse Financing terhadap pihak sponsor. Full recourse financing terjadi apabila pihak sponsor bertanggung jawab atas pembayaran hutang dari proyek mengikuti aturan-aturan pinjaman yang telah disepakati. Untuk Limited
recourse financing tidak sepenuhnya komitmen diperlukan dari pihak sponsor. Biasanya pada limited recourse financing pinjaman dilakukan untuk hal-hal yang spesifik saja, dan atau separuh dari kewajiban diserahkan kepada pihak ketiga. Untuk Non-Recourse financing pihak pemberi pinjaman hanya menyandarkan pada arus kas dan pemasukan saat ini dan yang akan datang dari unit ekoomi tertentu untuk membayar kembali hutang. Biasanya untuk limited dan non-recourse financing diperlukan jaminan yaitu berupa aset dari unit ekonomi (proyek) tersebut. Pola BOT banyak digunakan untuk pembiayan proyek-proyek infrastruktur besar dimana pemerintah atau Badan Usaha Milik Negara (BUMN) ingin megandalkan perusahaan yang berpengalaman dalam membangun dan mengoperasikan suatu fasilitas yang akhirnya akan mentransfer fasilitas tersebut kepada pemerintah atau BUMN. Berikut merupakan gambaran dari pola pendanaan BOT dengan limited recourse structure. (Parra, 2003 : 34)
Pola BOT dengan Limited Recourse Structure Langkah-langkah pola BOT diatas dapat dijelaskan seperti berikut ini : 1. Project vehicle menandatangani perjanjian jual beli (Sales Purchase Agreement) untuk jangka panjang. Ini menjadikan jaminan bagi proyek bahwa
produk yang dihasilkan akan mendapatkan pembeli selama waktu
tertentu dalam jangka yang panjang. 2. Project vehicle melakukan kontrak Engineering, Procurement and Construction (EPC) dengan kontraktor yang akan melakukan konstruksi bagi pembangunan proyek. 3. Project vehicle membuat perjanjian kredit / pinjaman (Loan Agreement) dengan pihak peminjam, Bank atau lembaga keuangan. Dalam membuat loan agreement ini juga disertakan Sales Purchase Agreement dengan offtaker sehingga dapat menunjukkan perkiraan cashflow yang dapat dihasilkan oleh proyek. 4. Loan yang diberikan oleh pihak pemberi pinjaman akan digunakan untuk membiayai konstruksi pembangunan proyek. 5. Project vehicle mengikat kontrak dengan perusahaan operator yang akan melakukan Operation & Maintenance (O&M) proyek ini dengan imbalan biaya O&M dalam jangka panjang yang dihasilkan dari revenue proyek. O&M sebenarnya dapat dilakukan sendiri oleh pihak-pihak yang terkait yakni sponsor dan project owner, namun hal ini harus dilakukan pembicaraan lebih lanjut dan ada perjanjian khusus.
6. Sebagai penjamin atas kewajiban offtaker yang tertuang dalam Sales and Purchase Agreement dengan project vehicle, pemerintah memliki andil kewajiban yang terbatas dalam skema BOT ini. Definisi Estimasi Biaya/ Perkiraan Biaya Definisi perkiraan biaya adalah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan pada informasi yang tersedia pada waktu itu (Iman Soeharto - National Estimating Society – USA), berdasarkan definisi, tersebut maka perkiraan biaya mempunyai pengertian sebagai berikut : • Perkiraan biaya yaitu melihat, memperhitungkan dan mengadakan perkiraan atas hal –hal yang akan terjadi selanjutnya • Analisis biaya yang berarti pengkajian dan pembahasan biaya yang pernah ada yang digunakan sebagai informasi yang penting Sumber : azwaruddin.blogspot.com
TIPE ESTIMASI BIAYA KAPITAL 1. Order-of-magnitude estimate (ratio estimate) Berdasarkan data biaya terdahulu untuk proses yang serupa; Akurasi > 30%; 2. Study estimate (factored estimate) Berdasarkan informasi item utama alat;
Akurasi hingga ± 30%; 3. Preliminary estimate (budget authorization estimate; scope estimate) Berdasarkan data yang memadai sehingga estimate dianggarkan; Akurasi ± 20%; 4. Definitive estimate (project control estimate) Berdasarkan data yang hampir lengkap namun sebelum gambar dan spesifikasi lengkap; Akurasi ± 10%; 5. Detailed estimate (contractor’s estimate) Berdasarkan gambar, spesifikasi dan survey lapangan yang lengkap; Akurasi ± 5%.
Contoh biaya estimasi BIAYA ESTIMASI (tahun 1990)
Max S. Peters dan Klaus D. Timmerhaus, PLANT DESIGN AND ECONOMICS FOR CHEMICAL ENGINEERS, McGraw-Hill, Inc., 1991
Sumber : staff.ui.ac.idinternal....ppt PENGERTIAN & PERBEDAAN TYPE KONTRAK a. Berdasarkan Bentuk Imbalan : 1. Kontrak Lumpsum. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.
2. Kontrak Unit Price / Harga Satuan. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yg pasti & tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara. Pembayaran kepada penyedia jasa / kontraktor pelaksanaan berdasarkan hasil pengukuran bersama terhadap volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan. 3. Kontrak Gabungan / Lumpsum dan Unit Price. Adalah kontrak yang merupakan gabungan lumpsum &
harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan 4. Kontrak Terima Jadi / Turn Key. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa pemborongan atas EPC
(Engineering Proquirement & Consctruction) penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti & tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan & jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yg telah ditetapkan. 5. Kontrak Persentase. Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi dibidang konstruksi atau pekerjaan
pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut. 6. Kontrak Cost & Fee. Adalah kontrak pelaksanaan pengadaan barang / jasa pemborongan dimana
kontraktor yang bersangkutan menerima imbalan jasa yg nilainya tetap disepakati oleh kedua belah pihak. 7. Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan
sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.
b. Berdasarkan Jangka Waktu Pelaksanaan : 1. Kontrak Tahun Tunggal. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk
masa 1 (satu) tahun anggaran 2. Kontrak Tahun Jamak. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk
masa lebih dari 1 ( satu ) tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan oleh Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk pengadaan yg dibiayai APBD Propinsi, Bupati / Walikota untuk pengadaan yang dibiayai APBD Kabupaten / Kota. c. Berdasarkan Jumlah Pengguna Barang/Jasa : 1. Kontrak Pengadaan Tunggal. Adalah kontrak antara satu unit kerja atau satu proyek dengan penyedia
barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu. 2. Kontrak Pengadaan Bersama. Adalah kontrak antara beberapa unit kerja atau beberapa proyek dengan
penyedia barang / jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan bersama yg jelas dari masing-masing unit kerja dan pendanaan bersama yang dituangkan dalam kesepakatan bersama.
APLIKASI SETIAP TYPE KONTRAK.
Kontrak Lumpsum. Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk : 1. Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya. 2. Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya “unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidaksempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat). Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah : 1. Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang. 2. Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
3. Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran. 4. Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan 5. Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan. 6. Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila : •
Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis.
•
Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas
•
Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
•
Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.
Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan : 1. Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity 2. Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada. 3. Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ. Kontrak Unit Price atau Harga Satuan. Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk : 1. Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya : - Survey dan penelitian yang sangat dalam - Detail dan sample yang sangat banyak - Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan. 2. Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan system kontrak Lumpsum.
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini adalah : a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena : •
Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
•
Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek
b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan. Kontrak Gabungan/Lumpsum. Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada : Unit Price. a. Jenis pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara :
•
Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing - masing unsur / jenis / item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana dan spesifikasi teknisnya, dan
•
Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui dengan pasti sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.
b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-masing unsure/jenis/item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana, namun terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yg masih memerlukan adanya tambahan gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction). Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada : a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya. b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja Kontrak Persentase.
Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa Konsultasi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan yg bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nlai fisik konstruksi / pemborongan tersebut. Namun demikian tidak semua pekerjaan jasa konsultansi menggunakan system kontrak Prosentase tetapi dapat pula menggunakan system Billing Rate. Kontrak Cost & Fee. Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan dimana kontraktor yg bersangkutan menerima imbalan jasa / fee tertentu yg sifatnya tetap karena sulitnya untuk memprediksi besarnya faktor resiko yang bakal terjadi selama durasi pelaksanaan Kontrak Design & Built. Sistem Kontrak Design & Built ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan untuk pekerjaanpekerjaan yang sifatnya umum dan sederhana sehingga dirasa oleh Pemilik proyek akan kurang efisien baik dari segi biaya maupun waktu jika design dan pelaksanaan dilaksanakan oleh Penyedia Jasa yang Berikut adalah contoh dokumen kontrak/perjanjian kontrak KONTRAK PELAKSANAAN PEKERJAAN PEMBANGUNAN RUMAH TINGGAL antara
CV. Maju jaya dengan ………………………………………………… _________________________________________________________________ Nomor : ……………………. Tanggal : ……………………. Pada hari ini ………, tanggal ……………kami yang bertanda tangan di bawah ini : Nama : ……………………………………………………………………………… Alamat : ……………………………………………………………………………… Telepon : ……………………………………………………………………………… Jabatan : ……………………………………………………………………………… Dalam hal ini bertindak atas nama CV. Maju jaya dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama. dan
Nama : ……………………………………………………………………………… Alamat : ……………………………………………………………………………… Telepon : ……………………………………………………………………………… Jabatan : ……………………………………………………………………………… Dalam hal ini bertindak atas nama Pemilik atau Kuasa Pemilik dan selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua. Kedua belah pihak telah sepakat untuk mengadakan ikatan Kontrak Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang dimiliki oleh Pihak Kedua yang terletak di …………………………………………………………………………………… Pihak Pertama bersedia untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan, yang pembiayaannya ditanggung oleh Pihak Kedua, dengan ketentuan yang disebutkan dalam pasal pasal sebagai berikut : Pasal 1 Tujuan Kontrak Tujuan kontrak ini adalah bahwa Pihak Pertama melaksanakan dan, menyelesaikan pekerjaan Pembangunan Rumah Tinggal yang berlokasi tersebut diatas. Pasal 2
Bentuk Pekerjaan Bentuk pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh Pihak Pertama adalah sebagai berikut : 1. Pekerjaan Perencanaan ( gambar kerja, spesifikasi material dan bahan, serta time schedule proyek ). Terlampir Timeschedule Perencanaan no. bp/071009/2007, tertanggal 09 oktober 2007 2. Pekerjaan Bangunan ( pelaksanaan konstruksi bangunan, sesuai dengan spesifikasi material dan bahan yang akan dilampirkan oleh pihak pertama pada saat Pekerjaan Perencanaan selesai, dan telah disetujui oleh pihak kedua )
Pasal 3 Sistem Pekerjaan Sistem pekerjaan yang disepakati oleh kedua belah pihak adalah sebagai berikut : 1. Pihak kedua menggunakan system penunjukan langsung dengan memberikan anggaran biaya ( budget ). Pihak Kedua memberikan anggaran biaya kepada Pihak Pertama sebesar Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ). 2. Anggaran Biaya sebesar Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ) termasuk rincian :
a. Pekerjaan Perencanaan b. Pekerjaan Bangunan Dan tidak termasuk : a. Pajak – pajak yang di timbulkan atas pelaksanaan pembangunan termasuk : Pajak kontraktor, pajak pribadi, pajak membangun sendiri dan lain-lain. b. IMB ( Ijin mendirikan bangunan ) mulai dari tingkat klian banjar, lurah / kepala desa, camat dan pihak ciptakarya badung. 3. Pihak pertama berhak menentukan luasan ruang bangunan, spesifikasi bahan dan material bangunan, dan bentuk bangunan yang akan disesuaikan dengan anggaran biaya ( budget ) yang di berikan oleh pihak kedua. Pasal 4 Biaya Adapun biaya pembangunan rumah tinggal tersebut adalah Rp. 2.100.000.000 ( Dua Milyar Seratus Juta Rupiah ). Pasal 5
Sistem Pembayaran
Pembayaran atas pekerjaan pembangunan tersebut diatas dilakukan dalam beberapa tahap yaitu : Tanda Jadi :Tanda jadi sebesar Rp. 10.000.000 ( sepuluh juta rupiah ) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan perencanaan ( Pasal 2 ayat 1 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal …………………… Downpayment pembayaran 30 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 630.000.000 (enam ratus tiga puluh juta rupiah) yang harus dibayarkan pada saat pekerjaan bangunan ( Pasal 2 ayat 2 ) mulai dikerjakan, yaitu pada tanggal ……….. Tahap I pembayaran 25 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 525.000.000 (lima ratus dua puluh lima juta rupiah) setelah pekerjaan dinding dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ……….. Tahap II pembayaran 20 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 420.000.000 (empat ratus dua puluh juta rupiah) setelah pekerjaan atap dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ……….. Tahap III pembayaran 20 % x Rp 2.100.000.000 = Rp. 420.000.000 (empat ratus dua puluh juta rupiah) setelah pekerjaan lantai dimulai, yang harus dibayarkan pada tanggal ……….. Pelunasan pembayaran 5% x Rp 2.100.000.000 = Rp. 105.000.000 dikurangi tanda jadi Rp. 10.000.000 menjadi Rp. 95.000.000 (sembilan puluh lima juta rupiah) setelah pekerjaan selesai. yang harus dibayarkan pada tanggal ……….. Pembayaran tersebut harus dilakukan melalui transfer ke rekening : Penerima : CV Maju jaya
Bank : ……………………………………………………………………………… No rekening : ……………………………………………………………………………… Pasal 6
Jangka Waktu Pengerjaan Jangka waktu pengerjaan adalah ……………… bulan, terhitung setelah kontrak ini ditandatangani oleh kedua belah pihak dan pembayaran tahap pertama diterima oleh Pihak Pertama pada tanggal ………………………………………………………. Apabila terjadi keterlambatan pengerjaan pembangunan dari waktu yang telah ditentukan, maka Pihak Pertama wajib membayar denda kepada Pihak Kedua sebesar Rp. 10.000/hari. ( Sepuluh ribu rupiah perhari ).
Pasal 7 Perubahan Apabila pada waktu pengerjaan pelaksanaan konstruksi terdapat perubahan perubahan terhadap luasan, posisi dan bentuk serta penambahan material bangunan, diluar dari perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah Pihak, maka Pihak Kedua wajib
membayar setiap perubahan pembongkaran dan pemasangan kembali yakni sebesar Rp. 100.000/M2. ( seratus ribu rupiah permeter persegi )
Pasal 8 Masa Pemeliharaan 1. Masa pemeliharaan berlaku selama 3 bulan, setelah selesai pekerjaan/serah terima hasil pekerjaan yang diikuti dengan penandatanganan berita acara penyerahan bangunan. 1. Apabila dalam masa pemeliharaan tersebut terdapat kerusakan yang disebabkan bukan dari pekerjaan Pihak Pertama, maka Pihak Kedua tidak berhak menuntut Pihak Pertama untuk mengerjakannya. Namun, Pihak Pertama dapat memperbaiki kerusakan tersebut sesuai dengan formulir perubahan dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua sebesar Rp. 100.000/M2 ( termasuk biaya upah tukang & material ). Pasal 9 Lain – Lain Pihak Pertama dan Pihak Kedua akan bersama- sama mematuhi dengan baik dan bertanggung jawab terhadap seluruh kesepakatan kerja yang telah disetujui.
Demikian Kontrak Kerja ini telah di setujui dan di tanda tangani untuk dilaksanakan dengan sebagai mana mestinya tanpa adanya campur tangan dari pihak lain. Pihak Pertama Pihak Kedua ( …………………. ) (…………………… ) CV. Maju jaya Sumber : freebali.wordpress.com/.../contoh-kontrak-kerja-antara-pemboro..
