Particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein Een bijzondere aanpak voor een bijzondere locatie

Particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein Een bijzondere aanpak voor een bijzondere locatie

De Regie BV In opdracht van Klankbordgroep Gerrit Rietveld College en de provincie Utrecht

februari 2010

Inhoudsopgave 1 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 4 5 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 8 9

inleiding ..................................................................................... 2 ontwikkelingsvarianten ................................................................... 2 traditionele projectontwikkeling ................................................... 2 consumentgericht bouwen .......................................................... 3 particulier opdrachtgeverschap .................................................... 4 varianten van particulier opdrachtgeverschap........................................ 4 individueel particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte).................... 4 collectief particulier opdrachtgeverschap ........................................ 6 waarom particulier opdrachtgeverschap?.............................................. 7 waarom particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein? ......... 7 de woningbouwopgave op het Rietveldcollegeterrein ............................... 8 ambities van de gemeente .......................................................... 9 kansrijke PO-strategieën voor het Rietveldcollegeterrein ..................... 9 geschakelde kavels .................................................................. 10 rijwoningen middels CPO ........................................................... 11 appartementen middels CPO....................................................... 13 particulier opdrachtgeverschap versus gemeentelijke ambities .................. 14 ontwikkelingsvarianten en mogelijke doelgroepen.................................. 16 werkwijze kaveluitgifte en CPO ........................................................ 16

Bijlage - Projectbeschrijving voorbeeldprojecten............................................. 18

particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein

1 inleiding De gemeente Utrecht bereidt de aanbesteding van de ‘gebiedsontwikkeling Winklerlaan e.o.’ voor. De ontwikkeling betreft de nieuwbouw van het Gerrit Rietveldcollege naast het huidige schoolgebouw. Om de nieuwbouw financieel haalbaar te maken zal een omvangrijk woningbouwprogramma op de locatie worden gerealiseerd. In maart 2009 zijn de omwonenden op de hoogte gebracht van de plannen. Vervolgens is een klankbordgroep ingesteld, waarin een aantal buurtbewoners en vertegenwoordigers van buurtorganisatie deelneemt. De klankbordgroep heeft de gemeente geadviseerd bij het opstellen van het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE). Uitgangspunt is dat de gemeente slechts met goede argumenten zal afwijken van een advies van de klankbordgroep. De klankbordgroep moet op haar beurt zaken die al vastliggen, zoals bestaand beleid, respecteren. Inmiddels is het concept-SPVE voorgelegd aan de klankbordgroep. Binnenkort zal het tijdens een informatiebijeenkomst worden voorgelegd aan de buurt. De klankbordgroep heeft de gemeente verzocht de toekomstige bewoners direct bij de planontwikkeling te betrekken. De klankbordgroep verwacht dat bewonerszeggenschap de kansen op een bijzonder eindresultaat zal vergroten en wil daarom dat (een deel van) de opgave middels particulier opdrachtgeverschap en eventueel consumentgericht bouwen wordt gerealiseerd. In deze notitie worden de mogelijkheden verkend om tegemoet te komen aan de wens van de klankbordgroep om de toekomstige bewoners een belangrijke en betekenisvolle mate van zeggenschap te geven bij de ontwikkeling en realisatie van het project.

2 ontwikkelingsvarianten In deze paragraaf wordt een beknopte beschrijving gegeven van aanpakvarianten die de gemeente ter beschikking staan om (woning)bouwprojecten te realiseren. Een gangbare indeling is als volgt. 1. traditionele projectontwikkeling 2. consumentgericht bouwen 3. particulier opdrachtgeverschap In het navolgende worden de varianten nader toegelicht.

2.1

traditionele projectontwikkeling

Een marktpartij of woningcorporatie ontwikkelt het project. Het te realiseren programma wordt ofwel dwingend opgelegd door de gemeente (stedenbouwkundig plan / bestemmingsplan) ofwel door de ontwikkelaar zelf bepaald op basis van verwachtingen omtrent de wijze waarop de winst gemaximaliseerd kan worden. Voorafgaand aan de

2


start van de bouw worden de woningen verkocht aan de eventuele woningkopers. In de meeste gevallen hanteert de ontwikkelende partij een ‘verkoopdrempel’; een percentage van het totaal aantal woningen (veelal 70%) dat moet zijn verkocht, alvorens gestart wordt met bouwen. Zodoende wordt het risico voor de ontwikkelaar beperkt. Toekomstige bewoners hebben geen zeggenschap en er zijn nauwelijks of geen keuzemogelijkheden. Keuzemogelijkheden zijn veelal beperkt tot vooraf vastgestelde optiepakketten en meer- en minderwerklijstjes. In het kader van deze notitie worden geen varianten onderscheiden.

2.2

consumentgericht bouwen

Consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap worden nogal eens met elkaar verward. De definitie van consumentgericht bouwen luidt: ‘Een projectontwikkelaar of woningcorporatie ontwikkelt het project voor eigen rekening en risico. Toekomstige bewoners hebben invloed op het ontwerp (in meer of mindere mate).’ Binnen deze categorie zijn veel varianten te onderscheiden. Belangrijk daarbij is het onderscheid tussen ‘zeggenschap’ en ‘keuzemogelijkheden’. Van zeggenschap is sprake als consumenten (individueel dan wel collectief) mede sturing geven aan het ontwerpproces. In projecten met keuzemogelijkheden kunnen consumenten slechts kiezen uit varianten en opties, maar hebben zelf geen invloed op de totstandkoming ervan.

concepten voor consumentgericht bouwen Veel bouwende ontwikkelaars hebben een concept voor consumentgericht bouwen ontwikkeld om te voldoen aan de vraag naar meer maatwerk. Bekende voorbeelden zijn o.a :  Personal Housing - Era Bouw  Gewild Wonen - Zondag Bouwgroep  Smarthouse - HBG  Wenswonen - IBC  Persoonlijk Wonen - Bouwfonds  Trento - Nijhuis Bouw

mede-opdrachtgeverschap In projecten waar de toekomstige bewoners in een vroeg stadium geworven worden, wordt ook wel gesproken van mede-opdrachtgeverschap. De ontwikkelaar (marktpartij/woningcorporatie) ontwikkelt het project maar geeft de bewoners een grote mate van zeggenschap. Mede-opdrachtgeverschap veronderstelt dat bewoners in een vroeg stadium bij het project betrokken worden, nog voordat er gestart wordt met het ontwerp van de woningen. Vooral daardoor is het proces niet eenvoudig; er is immers een natuurlijke belangentegenstelling tussen de ontwikkelende partij (winstmaximalisatie)

3


en bewoners (optimalisatie van de prijs-kwaliteitverhouding). Het is daarom van groot belang dat de woningprijzen op transparante wijze tot stand komen. Uit een onlangs door de SEV gehouden evaluatie1 is een aantal aanbevelingen naar voren gekomen:  beloof niet te veel als professionele partij;  geef keuzes snel en duidelijk aan;  maak kaders vooraf duidelijk aan de toekomstige bewoner;  de overheid moet goed faciliteren (bijv. 1-loket);  ontwikkel een bijsluiter voor de consument waaruit duidelijk wordt waar zeggenschap en risico liggen;  mede-opdrachtgeverschap is aantrekkelijk voor ontwikkelaars en kansrijk in een vragersmarkt.

2.3

particulier opdrachtgeverschap

Er is sprake van particulier opdrachtgeverschap wanneer de consument volledige zeggenschap heeft binnen de gestelde (gemeentelijke) randvoorwaarden. De definitie van particulier opdrachtgeverschap luidt: ‘De particulier of groep particulieren heeft de volledige zeggenschap over de grond en bepaalt zelf met welke partijen de bestemming gerealiseerd wordt.’ Particulier opdrachtgeverschap kent twee varianten, te weten: 1. individueel particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte) 2. collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) `

3 varianten van particulier opdrachtgeverschap 3.1

individueel particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte)

Dit is de meeste gangbare vorm van particulier opdrachtgeverschap. Vooral in het landelijk gebied en aan de randen van steden worden sinds jaar en dag kavels uitgegeven aan particulieren. Meestal gaat het om ruime kavels ten behoeve van vrijstaande woningen in het hogere segment. Ook de gemeente Utrecht geeft op beperkte schaal kavels uit (Leidsche Rijn). De gemeente Almere wil haar woningbouwopgave voor een belangrijk deel realiseren door het uitgeven van kavels; het doel is om de komende jaren ca. 1000 kavels per jaar

1

‘Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector’, SEV 2008

4


uit te geven. Een van de uitgangspunten daarbij is dat ook middeninkomens in staat moeten zijn om een kavel te verwerven en in eigen beheer een woning te realiseren.

beeldregie bij kaveluitgifte Een veel gehoord argument van gemeenten tegen het uitgeven van kavels is de angst voor ‘Belgische toestanden’; individueel particulier opdrachtgeverschap zou leiden tot een ratjetoe aan bouwstijlen zonder enige ordening. Het is echter een misvatting te veronderstellen dat kaveluitgifte synoniem is met welstandsvrij bouwen. Bij veel kavelprojecten is weliswaar sprake van weinig beeldregie (welstandsvrij of een marginale welstandstoets) maar dat is absoluut geen vereiste. Er zijn succesvolle projecten gerealiseerd met een (zeer) grote mate van beeldregie. Zo werd in het project Cronenburgh in Loenen aan de Vecht een supervisor (West 8) aangesteld die alle stadia van de particuliere plannen beoordeelde en toetste aan een zeer gedetailleerd beeldkwaliteitsplan. Dat gebeurde tijdens bijeenkomsten waar alle opdrachtgevers en hun architecten aanwezig waren zodat men ook kennis kon nemen van elkaars woningontwerp.

afbeelding 1 – vrije kavels zonder beeldregie

afbeelding 2 – vrije kavels met beeldregie

(Rotterdam)

(Loenen a/d Vecht)

geschakelde kavels Een variant die de laatste tijd sterk opgang doet is het uitgeven van kavels voor de bouw van geschakelde woningen (rijwoningen). Deze variant leent zich, in tegenstelling tot vrije kavels, uitstekend voor het realiseren van stedelijke woonmilieus met hoge dichtheden. Voorbeelden van projecten met geschakelde kavels zijn:     

Borneo-eiland Amsterdam (Scheepstimmermanstraat) Woerden (Waterrijk) IJburg Amsterdam (Steigereiland) Almere (Homeruskwartier, Noorderplassen-West) Roombeek Enschede (Lonnekerspoorlaan)

5


Ook hier geldt dat er gekozen kan worden voor beperkte beeldregie (bijv. Almere) of voor strikte beeldkwaliteitseisen (bijv. Woerden en Scheepstimmermanstraat, Amsterdam). Bij het uitgeven van ‘geschakelde kavels’ dient aandacht besteed te worden aan een aantal bijzondere aspecten van het ‘tegen-elkaar-aan-bouwen’ van de woningen. Met name het heien van funderingspalen vraagt om afstemming vooraf. Het uitgeven van geschakelde kavels is overigens niet iets van de laatste jaren; ook de 17-de eeuwse grachtengordels zijn op deze manier tot stand gekomen.

afbeelding 3 – geschakelde kavels Woerden

3.2

afbeelding 4 – geschakelde kavels Utrecht

collectief particulier opdrachtgeverschap

Van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) is sprake wanneer een groep particulieren als opdrachtgever voor een project optreedt. De particulieren organiseren zich daartoe in een rechtspersoon (meestal een vereniging) die als formele opdrachtgever optreedt voor de totstandkoming van het project. Deze variant doet momenteel in hoog tempo opgang overal in den lande. Vooral in kleine kernen nemen groepen lokale woningzoekenden het initiatief om voor zichzelf woningen te realiseren. Door zelf te ontwikkelen kunnen woningen goedkoper tot stand gebracht worden dan bij reguliere projectontwikkeling. Bovendien komen de vaak beperkte bouwmogelijkheden direct ten goede aan de lokale woningzoekenden.

afbeelding 5 – CPO Culemborg

6


CPO en sociale koop Veel CPO-projecten worden opgezet voor en/of door starters op de koopwoningmarkt. Om er voor te zorgen dat de woningen voor de doelgroep bereikbaar zijn zonder dat er al te zeer afbreuk wordt gedaan aan de te realiseren kwaliteit, wordt in veel CPOprojecten een ‘koopconstructie’ toegepast. De meest gangbare constructie is Koopgarant. Koopgarant is een regeling die is gekoppeld aan het object (de woning). De woning wordt ten opzichte van de stichtingskosten met een aanzienlijke korting aan een koper geleverd (bijvoorbeeld 30% lagere prijs). De grond blijft eigendom van de woningcorporatie en wordt in erfpacht uitgegeven. In ruil voor de verleende korting verplicht de koper zich om zijn woning bij vertrek weer terug te verkopen aan de woningcorporatie. Als de woning in de tussentijd in waarde is gestegen (of gedaald), deelt de woningcorporatie daarin voor maximaal de helft mee (hoe hoger de korting, hoe groter het aandeel van de woningcorporatie). De woningcorporatie gebruikt de opbrengst om de leeggekomen woning vervolgens weer onder de marktwaarde aan een nieuwe koper aan te bieden, etc.

4 waarom particulier opdrachtgeverschap? Particulier opdrachtgeverschap is geen doel op zich; het dient bij te dragen aan het oplossen van lokale (volkshuisvestelijke en andere maatschappelijke) problemen. Onderzoek van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) toont aan dat particulier opdrachtgeverschap met succes kan worden ingezet bij het bestrijden van problemen als: onvoldoende aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in stedelijkevernieuwingswijken of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren2. Bij particulier opdrachtgeverschap gaat het niet om de aard van het project of de te realiseren woningen maar om zeggenschap voor de bewoners en om betrokkenheid bij het ontwikkelingsproces. Particulier opdrachtgeverschap is dan ook mogelijk op alle soorten locaties: stedelijk, landelijk, uitleg, herstructurering en bij elke bouwopgave: vrijstaande woningen, geschakeld en gestapeld.

5 waarom particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein? De opgave voor het Rietveldcollegeterrein is het realiseren van een woonmilieu met een hoge dichtheid in een bestaande woonwijk. Dat is een lastige en gevoelige opgave.

2

“Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap”, Stuurgroep Experi-

menten Volkshuisvesting, januari 2006

7


De klankbordgroep wil bovendien de leefbaarheid van het gebied tenminste handhaven en waar mogelijk verbeteren en verduurzamen. De praktijk wijst uit dat het lastig is om bijzondere ambities te realiseren middels reguliere (aanbodgestuurde) projectontwikkeling. Bij reguliere projectontwikkeling wordt noodzakelijkerwijs ontwikkeld voor ‘de markt’; een anonieme groep kopers. Projectontwikkelaars hebben over het algemeen geen belang bij het realiseren van bijzondere ambities omdat de kosten die er mee gemoeid zijn niet of slechts gedeeltelijk worden terugverdiend met hogere opbrengsten. Veel gemeenten kampen bovendien in toenemende mate met het probleem dat ontwikkelende partijen hun verplichtingen niet kunnen en/of willen nakomen. Wanneer een gemeente langs privaatrechtelijke weg probeert het realiseren van bijzondere ambities op te leggen aan een ontwikkelende partij, is het maar de vraag of ze daar in zal slagen. Burgers, daarentegen, blijken wél bereid en in staat te zijn om bijzondere projecten te realiseren. Bijzondere duurzame en vernieuwende woningbouwprojecten zijn dan ook voor het overgrote deel tot stand gekomen middels particulier opdrachtgeverschap. De belangrijkste ambities van de klankbordgroep zijn:  Een duurzame wijkontwikkeling met een ruimtelijke opzet, aansluitend op het woonmilieu van tuindorp. (stedenbouwkundig)  Heldere, eenduidige en duurzame architectuur (beeldkwaliteit)  Een groene en duurzame inrichting aansluitend op het tuindorpkarakter, autoluw (openbare ruimte)  Het voorzieningenniveau in de buurt verbeteren (programma)  Overlast terugdringen van verkeer, scholieren en parkeren Behoudens de laatstgenoemde twee, gaat het om ambities die (veel) eenvoudiger middels particulier opdrachtgeverschap kunnen worden gerealiseerd dan door reguliere (aanbodgestuurde) projectontwikkeling.

6 de woningbouwopgave op het Rietveldcollegeterrein Op het moment dat deze notitie geschreven wordt (januari 2010) heeft de gemeente een concept voor het SPVE afgerond. Daarin is het programma voor de woningbouwlocatie vastgelegd. Het programma bestaat uit:   

3

ca. 52 eengezinswoningen ca. 28 meergezinswoningen (appartementen) (een deel van) 1.200 m² maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen3

1.200 m² voorzieningen is het totaal voor het plangebied. Een deel daarvan wordt op het ter-

rein van de toekomstige school gerealiseerd.

8


Het oppervlak van het toekomstige woongebied is ongeveer 1 hectare. We gaan er van uit dat de opgave op het beperkte oppervlak alleen kan worden gerealiseerd door het bouwen van rijwoningen (geschakelde woningen) en gestapelde woningen (appartementen); met het bouwen van vrijstaande woningen en twee-onder-eenkapwoningen kan de beoogde dichtheid niet worden gerealiseerd.

6.1

ambities van de gemeente

Bij het bepalen van kansrijke ontwikkelingsstrategieën is het uiteraard van belang vast te stellen welke ambities er middels de ontwikkeling van het gebied gerealiseerd moeten worden. De ambities van de gemeente zijn (voor zover op dit moment bij ons bekend) als volgt. minimale opbrengst uit de grondexploitatie; minimaal 30% sociale huur en sociale koop; 3. het realiseren van de woningbouwopgave door samenwerking met één (private) partij. 1. 2.

6.2

kansrijke PO-strategieën voor het Rietveldcollegeterrein

De drie hoofdvarianten van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels, geschakelde kavels en CPO) lenen zich niet voor het realiseren van alle woningtypologieën. In het onderstaande schema is weergeven wat de mogelijkheden zijn om verschillende woningtypologieën te realiseren middels de te verschillende PO-varianten.

variant PO typologie vrijstaande woningen rijwoningen (grondgebonden) appartementen

vrije

geschakelde ka-

kavels

vels

CPO

n.v.t. (vrijstaande woningen niet mogelijk op de locatie) niet mogelijk

niet mogelijk

zeer goed

zeer goed

mogelijk

mogelijk

niet mogelijk

zeer goed mogelijk

Uit het bovenstaande schema volgt dat er voor het Gerrit Rietveldterrein 3 kansrijke combinaties tussen woningtypologie en PO-variant te onderscheiden zijn, te weten: 1. individueel opdrachtgeverschap voor geschakelde woningen (geschakelde kavels); 2. rijwoningen middels CPO; 3. appartementen middels CPO. De drie varianten worden in het navolgende beschreven, waarbij wordt aangegeven hoe de afzonderlijke varianten zich verhouden tot de ambities van de gemeente.

9


6.3

geschakelde kavels

Zoals eerder beschreven, is het uitgeven van ‘kavels voor rijwoningen’ of ‘geschakelde kavels’ sterk in opkomst omdat deze variant zich uitstekend leent voor het realiseren van (zeer) stedelijke woonmilieus. In Amsterdam, bijvoorbeeld, is het uitgeven van geschakelde kavels inmiddels een groot succes gebleken (IJburg, Borneo-eiland)4. Ook in Woerden zijn recentelijk twee projecten met geschakelde kavels gerealiseerd (Waterrijk); zie ook pagina 5. Bij het uitgeven van kavels is het van belang de uitgifte vooraf goed voor te bereiden en randvoorwaarden helder vast te leggen (kavelpaspoort o.i.d.).

bijzondere aspecten van geschakeld bouwen Bij het individueel ontwerpen en bouwen van aaneensluitende woningen ontstaat een aantal aansluitproblemen, te weten:  gezamenlijke woningscheidende muren/bouwmuren: de wijze van uitvoering van woningscheidende muren dient te worden voorgeschreven.  zijgevels: indien aangrenzende woningen niet dezelfde hoogte en/of diepte hebben, ontstaan er aansluitproblemen waarvan vooraf moet worden bepaald hoe ze dienen te worden opgelost.  funderingen: vooral als er geheid moet worden dient er voor aangrenzende woningen gelijktijdig geheid te worden  achtergevelrooilijnen: grote verschillen in woningdiepte leiden mogelijk tot ongewenste gevolgen (privacy, bezonning) voor de eigenaar van de minst diepe woning.

procesmatige aspecten Er dient bijzondere aandacht gegeven te worden aan het voorkomen van onduidelijkheden en miscommunicatie tussen de kopers van aangrenzende kavels, het gaat daarbij met name om:  informatievoorziening  bouwbegeleiding  onderling contact en afstemming tussen buren

bouwen woonrijp maken De gemeente / ontwikkelaar maakt de kavels bouwrijp en zorgt voor het woonrijp maken van het gebied. Het is raadzaam om, als er geheid moet worden, voorafgaand aan de levering van de kavels het heiwerk uit te voeren en dus de kavels te leveren inclusief paalfundering.

4

Amsterdam gaat het aandeel PO dan ook fors uitbreiden; voor de 2e fase van IJburg wordt inge-

zet op 50% particulier opdrachtgeverschap.

10


bouwbegeleiding Voor een succesvol verloop van de planvorming en realisatie is het van belang dat er deskundige bouwbegeleiding beschikbaar is. Daarbij gaat het niet alleen om de individuele begeleiding maar ook om het coördineren van een aantal gemeenschappelijke kwesties en de afstemming tussen buren onderling. Het is te overwegen om de kavels te verkopen inclusief een ‘basispakket’ aan bouwbegeleiding en de kosten ervan te verrekenen in de kavelprijs. De kosten van een dergelijk basispakket bedragen ca. €2.000,- (excl. BTW) per woning, afhankelijk van de projectomvang.

6.4

rijwoningen middels CPO

Het realiseren van een project met CPO betekent dat met een groep particulieren, georganiseerd in een rechtspersoon (kopersvereniging) afspraken worden gemaakt over het verwerven van de grond. Vervolgens ontwikkelt de vereniging in eigen beheer het project. Het inhoudelijk voorbereiden van het project is, meer nog dan bij kaveluitgifte, van groot belang. Alvorens er gestart wordt met het werven van deelnemers moet worden vastgelegd binnen welk kaders en randvoorwaarden het project gerealiseerd moet worden.

afbeelding 7 – Rijwoningen CPO Haarlem

afbeelding 6 – Rijwoningen CPO Castricum (starters)

Opmerking: De partij die de afspraken met de groep maakt hoeft niet noodzakelijkerwijs de gemeente te zijn. Het SPVE doet vermoeden dat de gemeente de woningbouwopgave in zijn geheel wil overdragen aan één partij (ontwikkelaar/corporatie). In dat geval kan

11


de ontwikkelaar worden belast met het doorleveren van grond aan de groep particulieren5. Zie ook paragraaf 9.

werving deelnemers CPO-project Het werven van deelnemers aan een CPO-project kan op twee manieren worden georganiseerd, te weten: 1. het werven van individuele deelnemers die vervolgens een groep vormen, of 2. het werven van een initiatiefgroep die zelf belast worden met het werven van voldoende deelnemers.

ad. 1 - werven van individuele deelnemers De gemeente (of ontwikkelaar) stelt (evt. in overleg met de klankbordgroep) de uitgangspunten voor het project vast, waaronder:  stedenbouwkundig programma (woningtypen, aantallen en een globale raming van de woningprijzen);  verkaveling;  eventueel: een bijzonder thema, bijvoorbeeld duurzaamheid, het realiseren van gezamenlijke voorzieningen of het combineren van wonen en werken. Op basis van de vastgestelde uitgangspunten worden individuele woningzoekenden uitgenodigd om zich in te schrijven als deelnemer aan het project. Nadat de werving is afgerond richten de gezamenlijke deelnemers aan het project een vereniging (kopersvereniging) op.

ad. 2 - werven van een initiatiefgroep De gemeente nodigt burgers uit om een projectvoorstel in te dienen op basis van een aantal uitgangspunten. De uitgangspunten zijn beperkter dan bij de hierboven beschreven methode van werving. Een selectiecommissie (gemeente, buurt en ontwikkelaar?) beoordeelt de voorstellen en selecteert het meest aansprekende en realistische voorstel. De toetsingscriteria worden vooraf bepaald om de schijn van willekeur te voorkomen. De indieners van het geselecteerde projectvoorstel richten vervolgens een kopersvereniging op en zorgen er voor dat, als er op dat moment nog niet voldoende deelnemers zijn, er voldoende deelnemers geworven worden6.

5

Vergelijk het project Terbregse.nl in Rotterdam waar Proper-Stok een CPO-project heeft gefaci-

liteerd. 6

Gemeenten die een “initiatievenbeleid” voor CPO hanteren zijn o.a. Almere en Hoorn. De ge-

meente Utrecht heeft hiermee in het verleden veel ervaring opgedaan (Initiatievenbeleid Leidsche Rijn).

12


ontwikkelingsovereenkomst Nadat de werving is afgerond en er een kopersvereniging is opgericht, worden de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente cq. ontwikkelaar en de kopersvereniging geformaliseerd in een overeenkomst (ontwikkelingsovereenkomst). De belangrijkste aspecten van de overeenkomst zijn:  reservering van de grond t.b.v. de kopersvereniging;  grondkosten;  moment van levering;  evt. toepassen Koopgarant en de daarbij geldende condities;  de betrokkenheid van een partij die afzet- en afbreukrisico’s afdekt (‘achtervang’).

planontwikkeling Nadat de ontwikkelingsovereenkomst is afgesloten, treedt de kopersvereniging op als ontwikkelaar van het project. Kort voor start bouw wordt de grond geleverd aan de deelnemers. Veelal wordt daarbij een ABC-constructie gehanteerd, waarbij de gemeente de grond via de projectaannemer aan de kopers levert. De kopers sluiten een individuele koop-aannemingsovereenkomst met de aannemer. De gezamenlijk met de aannemer te maken afspraken vastgelegd in een overeenkomst (raamovereenkomst) tussen de kopersvereniging en de projectaannemer.

begeleiding Voor een succesvol verloop van een CPO-project is professionele begeleiding van de kopersvereniging onontbeerlijk. Het ligt daarom voor de hand dat de gemeente de kopersvereniging verplicht om begeleiding in te schakelen. De kosten van begeleiding bedragen, afhankelijke van de projectomvang €3.000,- tot €4.000,- per woning en komen ten laste van de stichtingskosten van de woningen7.

6.5

appartementen middels CPO

Een appartementencomplex kan goed middels CPO ontwikkeld worden; de praktijk heeft dat inmiddels aangetoond. Voorbeelden van dergelijke projecten zijn:   

De Gespleten Hendrik, Amsterdam (koopstarters) Vrijburcht, Amsterdam-IJburg (wonen, werken en voorzieningen) Het Kwarteel, Culemborg (samen oud worden / duurzaamheid)

werkwijze De werkwijze is identiek aan een CPO-project met grondgebonden woningen. Uiteraard dient er wel een kadastrale splitsing plaats te vinden alvorens de appartementsrechten kunnen worden verkocht aan de leden van kopersvereniging. 7

De provincie stelt subsidie ter beschikking aan kopersverenigingen voor het inhuren van des-

kundige begeleiding (max. €75.000,- per project).

13


afbeelding 9 – CPO appartementen –

afbeelding 8 – CPO appartementen -

De Gespleten Hendrik (Amsterdam)

Vrijburcht (Amsterdam)

afbeelding 10 – CPO appartementen – Het Kwarteel (Culemborg)

7 particulier opdrachtgeverschap versus gemeentelijke ambities In het onderstaande schema is weergegeven welke kansen de afzonderlijke aanpakvarianten bieden voor het realiseren van de gemeentelijke ambities.

14


tabel 1 – mate van geschiktheid ontwikkelingsvarianten voor het realiseren van gemeentelijke ambities

geschakelde kavels minimale opbrengst uit de grondexploitatie

CPO rijwoningen

CPO gestapeld (appartementen)

++

+

+

kaveluitgifte leidt tot

het direct verkopen van

zie CPO rijwoningen

(aanzienlijk) hogere

grond aan particulieren

opbrengsten dan uitgifte

levert een hogere op-

t.b.v. projectmatige

brengst op dan verkoop

ontwikkeling. Vrije

aan een marktpartij of

kavels zijn schaars, ze-

woningcorporatie.

ker binnenstedelijk en al helemaal in Utrecht. minimaal 30% sociale

gemeentelijke ambities

huur en sociale koop

--

+

+

sociale huur en –koop

sociale koop is zeer goed

zie CPO rijwoningen

zijn niet goed middels

middels CPO te realise-

kaveluitgifte te realise-

ren. Een CPO-project

ren.

met een gecombineerd programma (koop- + huurwoningen) is ook mogelijk. Wanneer het programma voor een project voornamelijk uit (sociale) huurwoningen bestaat, ligt CPO niet voor de hand. Een CPOproject met 100% (sociale) huurwoningen is per

samenwerken met één private partij

+

definitie niet mogelijk.

+

+

de ontwikkelende partij

de ontwikkelende partij

zie CPO rijwoningen

kan worden verplicht

kan worden verplicht

een deel van de locatie

een deel van de locatie

door te leveren als ge-

door te leveren aan een

schakelde kavels (zie

CPO-inititatief (zie voor-

voorbeeld Waterrijk

beeld Nieuw Terbregge

Woerden).

Rotterdam).

15


8 ontwikkelingsvarianten en mogelijke doelgroepen Hieronder is aangegeven welke doelgroepen er mogelijk geïnteresseerd zijn in de verschillen varianten van particulier opdrachtgeverschap .

Opmerking Het overzicht is niet uitputtend; het is bedoeld als een eerste suggestie.

geschakelde kavels

 

doorstromers met uitgesproken woonwensen, hogereen middeninkomens zelfstandigen (werken aan huis)

CPO rijwoningen

  

starters doorstromers woningzoekenden met bijzondere woonwensen (milieu /duurzaamheid, gezamenlijke voorzieningen)

CPO gestapeld (appartementen)

 

starters doorstromers met bijzonder woonwensen (milieu /duurzaamheid, gezamenlijke voorzieningen ouderen (uit Tuindorp?)



9 werkwijze kaveluitgifte en CPO De gemeente zal de woningbouwopgave realiseren middels ‘reguliere gronduitgifte’8. Dat betekent dat de grondexploitatie in handen blijft van de gemeente. De gemeente geeft bouwrijpe grond uit aan derden en maakt het gebied, na oplevering van de woning, woonrijp. De tekst van het concept-SPVE geeft aanleiding te veronderstellen dat de gemeente de grond aan één partij wil uitgeven9. Een dergelijke vorm van gronduitgifte is uitstekend te combineren met (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De gemeente kan met de ontwikkelende partij afspraken maken over het doorleveren van grond aan particulieren. Dat levert voor de gemeente een belangrijk voordeel op; de gemeente hoeft immers niet zelf het particulier opdrachtgeverschap te organiseren. De ontwikkelende partij organiseert en faciliteert het particulier opdrachtgeverschap en de gemeente heeft (in privaatrechtelijke zin) maar met één partij te maken: de ontwikkelaar. 8

concept-SPVE januari 2010

9

‘De afspraken tussen de beoogd ontwikkelaar, het schoolbestuur en de gemeente worden vast-

gelegd in een overeenkomst’ (concept-SPVE. hfdst. 7 ‘Economische uitvoerbaarheid’)

16


Bij een dergelijke aanpak wordt de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het realiseren van de bijzondere ambities voor het gehele project, dus ook voor de middels particulier opdrachtgeverschap te realiseren woningen. Daarom zullen de bijzondere ambities ondubbelzinnig moeten worden vastgelegd, zowel publiekrechtelijk (in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan) als privaatrechtelijk (in de ontwikkelingsovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar). De werkwijze zoals hierboven beschreven, is hieronder schematisch weergegeven. particulier opdrachtgeverschap i.s.m. projectontwikkelaar – proces op hoofdlijnen

17


Bijlage - Projectbeschrijving voorbeeldprojecten

In het navolgende worden de onderstaande voorbeeldprojecten beschreven project 1. GWL-terrein, Amsterdam

2. Het Groene Dak, Utrecht

thema’s -

duurzaamheid

-

hoge dichtheid

-

stedenbouw met bewonersparticipatie

-

binnenstedelijk

-

beperken autobezit

-

autoluw

-

milieuvriendelijk woonproject

-

consumentgericht bouwen

-

gemeenschappelijke voorzieningen

-

gedifferentieerd programma (huur/koop, grondgebonden/gestapeld)

3. Cronenburg, Loenen a/d Vecht

4. Lanxmeer, Culemborg

-

particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels)

-

doorleveren van kavels (30%) door marktpartij

-

strikte beeldregie o.b.v. beeldkwaliteitsplan

-

integraal concept voor duurzame stedelijke ontwikkeling

-

interdisciplinaire samenwerking

-

vernieuwende samenwerking tussen een gemeente en een particuliere stichting die concept heeft ontwikkeld

-

betrokkenheid van toekomstige bewoners vanaf het

5. De Buitenkans, Almere

-


-

ecologie / duurzaamheid

6. De Kersentuin, Utrecht

-


-

ecologie / duurzaamheid

-

gedifferentieerd programma (huur/koop, grondgebon-

stedenbouwkundig programma van eisen

den/gestapeld) 7. Waterrijk, Woerden

-

beperken autobezit d.m.v. autodelen

-

particulier opdrachtgeverschap

-

geschakelde kavels en vrije kavels

-

doorleveren van kavels (30%) door marktpartij

-

strikte beeldregie o.b.v. beeldkwaliteitsplan

18


1 GWL-terrein, Amsterdam (duurzame, stedelijke wijk met hoge mate van bewonersparticipatie) In 1997 werden de eerste woningen opgeleverd op het voormalige terrein van de Gemeente Waterleidingen in Amsterdam. Hier verrees een ecologische woonbuurt van zes hectare, autovrij en gebouwd volgens duurzame principes met een mix van huur- en koopwoningen. Naast het duurzaamheidprincipe waren het behoud en hergebruik van de nog bestaande oude gebouwen en het behoud van de bestaande bomen op het terrein belangrijke uitgangspunten. Het stedenbouwkundige ontwerp van architect Kees Christiaanse en landschapsarchitect Adriaan Geuze won de uitgeschreven ontwerpwedstrijd. Milieutechnisch adviesbureau Boom werd ingeschakeld om uit te zoeken welke milieuplannen mogelijk en haalbaar waren, een proces waarbij de buurtbewoners een actieve rol vervulden. Gerenommeerde architecten ontwierpen de woongebouwen. In alle trajecten van het proces bleven de buurtbewoners hun stempel drukken en dachten tot in detail mee met de ontwerpers en architecten.

Door het vele groen en de open ruimten voelt de wijk als ruim opgezet. In werkelijkheid is de woningdichtheid meer dan honderd woningen per hectare. De twee langgerekte flats aan de west- en noordkant van de wijk scheppen met hun hoge woningdichtheid ruimte voor de rest van de wijk. Slechts een kleine honderd parkeerplaatsen werden aangelegd aan de rand van het GWL-terrein, zodat de vrijgekomen vierkante meters toegevoegd konden worden aan de openbare ruimte. Het duurzaamheidsprincipe is niet alleen doorgevoerd in bouw en beheer maar is ook terug te vinden in de leefbaarheid. Betrokkenheid van bewoners uit zich in het eigen buurtbeheer, de vele grondgebonden woningen, de nutstuintjes waar men zijn bloemen of groenten kan planten en is niet in de laatste plaats te danken aan de gemotiveerde bewoners.

19


In de statistieken van de Gemeente Amsterdam staat de wijk elk jaar weer bovenaan de lijst als een van de wijken in de stad waar de bewonerstevredenheid en de geluksbeleving het hoogst zijn.

2 Het Groene Dak, Utrecht Het ecologisch gebouwd nieuwbouwproject Het Groene Dak werd gerealiseerd in 1993. Het eerste milieuvriendelijke woonproject van Utrecht bestaat uit 66 woningen waarvan 20 koop- en 46 huurwoningen rond een gemeenschappelijk binnenterrein met een tuinhuis in eigen beheer. Het initiatief kwam van een groep 'idealisten' die een ecologisch woonproject wilden opzetten voor verschillende woonvormen met betaalbare huren. Er zijn zelfstandige woningen en enkele groepswoningen. In de bouw is zoveel mogelijk milieuvriendelijk materiaal gebruikt. Al bij de bouw was er veel zelfwerkzaamheid, en nog steeds wordt van alle bewoners een actieve inbreng verwacht, zoals vergaderen, meebeslissen en tuinwerkdagen. In Het Groene Dak wonen zo'n negentig volwassenen en vijftig kinderen.

20


3 Cronenburg, Loenen a/d Vecht In opdracht van de gemeente Loenen ontwierp stedenbouwkundig bureau West 8 een stedenbouwkundig plan voor de wijk Cronenburg. Op basis van het plan werd een ontwikkelingscompetitie uitgeschreven onder ontwikkelaars. Gevraagd werd hun visie te geven op de voorgenomen uitbreiding. Eis was hierbij dat 20-30% van de grond door particulieren zou worden ontwikkeld in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Proper Stok won de competitie. De ontwikkelaar was zeer gecharmeerd van het plan van West 8 en besloot het uit te voeren. Naast ontwikkelaar van het stedenbouwkundige plan, appartementencomplex en eengezinswoningen trad Proper Stok eveneens op als financiële achtervang voor de particuliere kavels. Edzo Bindels van West 8 trad namens de gemeente op als supervisor en coördineerde de ontwerpprocedure bij de particuliere kavels.

4 Lanxmeer, Culemborg In Culemborg is een duurzame wijk van circa 250 woningen en kleinschalige bedrijvigheid gerealiseerd, waarbij het participatieproces bij de wijkontwikkeling en het beheer opvallend zijn. Het concept van Stichting E.V.A., initiator van de wijkontwikkeling, is ontwikkeld door een groep deskundigen vanuit meerdere disciplines, waarvan enkelen zich in de wijk wilden vestigen. Vanuit het brede netwerk van de stichting heeft zich in 1995 een groep belangstellenden gevormd.

21


Bij het begin van de samenwerking met de gemeente Culemborg, begin 1996, hadden zich al 80 huishoudens aangemeld met interesse voor het project. Samen met de stichting is gezocht naar een manier om deze belangstellenden van begin af aan bij het proces te betrekken. Met subsidie van de minister van VROM zijn drie workshops georganiseerd voor de stichting plus drie potentiële toekomstige bewoners. De resultaten hebben bijgedragen aan het formuleren van het stedenbouwkundig programma van eisen.

De gemeente Culemborg voerde al jaren een vooruitstrevend duurzaamheidbeleid en zocht naar vernieuwingen in de sociale woningbouw en het groenbeheer. Bij het NS-

22


station en aansluitend aan het stadscentrum, kwam een geschikte locatie vrij rond een waterwingebied. In het voorjaar van 1996 is door de gemeente Culemborg en Stichting E.V.A. het projectteam EVA-Lanxmeer opgericht. Hein Struben van Hein Struben Advies stelde als projectleider een plan van aanpak op, Martin Dubbeling van het stedenbouwkundig bureau BügelHajema het programma van eisen. Het stedenbouwkundig concept van de wijk kreeg vorm in diverse workshops, ateliers en masterclasses. In dat dynamische proces hebben architecten uit binnen- en buitenland, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, ambtenaren en toekomstige bewoners een actieve rol gespeeld. Verder heeft de gemeenteraad van Culemborg aangegeven dat de bevolking van de stad betrokken moet worden bij het ontstaan van de nieuwe wijk Lanxmeer en bij de duurzame aspecten daarvan. Daarvoor is een communicatiestrategie ontwikkeld, gericht op begripsvergroting en draagvlakverbreding in de gemeente Culemborg. Het tot stand komen van EVA-Lanxmeer als voorbeeld voor duurzame stedelijke ontwikkeling is om meerdere redenen uitzonderlijk vanwege:    

een integraal concept voor duurzame stedelijke ontwikkeling interdisciplinaire samenwerking een vernieuwende samenwerking tussen een gemeente en een particuliere stichting die concept heeft ontwikkeld de betrokkenheid van toekomstige bewoners vanaf het stedenbouwkundig programma van eisen.

5 De Buitenkans, Almere De Buitenkans is een ecologische wijk waar in twee fases 55 ecologische houtskeletbouw woningen in de Stripheldenbuurt in Almere Buiten zijn gerealiseerd. In collectief opdrachtgeverschap kwamen de eengezinswoningen tot stand. De bouw werd opgedeeld in twee fasen; fase 1 is gestart in mei 2005. De bewoners van dit project hebben zich verenigd in Vereniging de Buitenkans. Het project is begonnen als een "droom" van een klein groepje enthousiaste particulieren. In 2000 is Chris Posma als professionele projectbegeleider aangetrokken. Tezamen met enthousiaste leden is de weg vrijgemaakt voor het opzetten van een ecologische wijk. In oktober 2001 is de vereniging "De Buitenkans" opgericht door de toekomstige bewoners. Een aantal architecten met veel kennis van ecologisch bouwen werd geselecteerd: Renz Pijnenborgh van bureau Archi Service, Peter van der Cammen van ORTA Nova Architectuur, en Frans van der Werf / Jaap van der Laan. Elk lid gaf aan de architect en later aan de aannemer de opdracht om hun huis te ontwerpen en te bouwen. Ieder huis is hierdoor uniek. De vereniging werkt overkoepelend en onderhoudt de contacten met de gemeente, huurt de projectbegeleider in en onderhandelde namens de leden met de aannemer. Verder is er een energie concept voor de wijk uitgewerkt.

23


Voor de uitwerking van definitieve ontwerpen en bestekken is er voor gekozen dit in een bouwteam van architecten en de aannemer aan te pakken. Deze aanpak biedt de beste kansen voor kostenbeheersing en efficiëntie tijdens de bouw. Als aannemer voor het project is gekozen voor Kingma uit Lelystad. Begin 2005 is de Alliantie Flevoland (voorheen Groene Stad Almere) bij het project betrokken als financiële achtervang. Bewonersparticipatie is ook na realisatie belangrijk voor de leefbaarheid. Elke maand houdt de vereniging een ledenvergadering. Onderwerpen die bijvoorbeeld aan bod komen zijn het groenplan, wat doen we met speelmogelijkheden voor de kinderen, welke hagen zijn geschikt om op een groene manier de tuin af te scheiden.

6 De Kersentuin, Utrecht De Kersentuin is een duurzame wijkontwikkeling in collectief opdrachtgeverschap van 94 woningen (28 huur- en 66 koopwoningen op 1,5 ha) en gemeenschappelijke voorzieningen in Utrecht/Leidse Rijn. De gemeente Utrecht nodigde burgers uit om plannen te maken voor het realiseren van een duurzame woonwijk. De toekomstige bewoners van de wijk De Kersentuin hebben dit initiatief met beide handen aangegrepen. Zij ontwikkelden een visie op hoe mensen met elkaar kunnen samenwonen en samenleven; met extra aandacht voor elkaar én voor de natuur. Met een integrale aanpak werd beoogd op alle gestelde doelstellingen zo hoog mogelijk te scoren. Een gemengde, zowel wat betreft bewoners als woningtypes, met veel aandacht voor groen en een laag autogebruik werd het doel. Met behulp van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap werd binding met de buurt en een duurzame wijk gecreëerd.

24


Na het tekenen van een intentieovereenkomst door de Gemeente Utrecht, woningcorporatie Juliana (nu Portaal), en de vereniging De Kersentuin werd de planfase gestart. Vereniging de Kersentuin en Juliana werden gezamenlijk verantwoordelijk opdrachtgever voor de planfase van het project tot en met het definitief ontwerp; Juliana (Portaal) voor de huurwoningen, Vereniging De Kersentuin voor de koopwoningen. Juliana fungeerde eveneens als achtervang voor de koopwoningen. Architect Kristinsson werd geselecteerd als ontwerper. BIEB en De Regie begeleidden bewoners gedurende het traject. Een gevarieerd woningaanbod van 9 basistypen kwam tot stand. De duurzaamheid op woningniveau kwam tot uiting in een energiezuinig en levensloopbestendig ontwerp en in het materiaalgebruik. In het project werd getracht autogebruik terug te dringen; een parkeergarage werd gerealiseerd met plaats voor minder dan één auto per woning. Daarnaast werd een plan opgesteld om het gebruik van alternatieve vervoersmiddelen te stimuleren. In de groene woonomgeving is ruimte opgenomen voor gemeenschappelijke tuinen; eigen beheer en actieve participatie van de bewoners is hier van belang.

Na vaststelling van het definitief ontwerp werd Juliana opdrachtgever naar de aannemer (aannemingsovereenkomst), waarbij de vereniging het nakomen van afspraken bewaakte. De bouw van het project startte voor de zomer van 2002 en is eind 2003 afgerond. 90 procent van de voorgenomen doelstellingen werd gerealiseerd.

7 Waterrijk, Woerden Waterrijk is een uitbreidingswijk in Woerden waarbij 30% in particulier opdrachtgeverschap is ontwikkeld en 100% onder consumentgericht bouwen. Het stedenbouwkundige plan van West 8 diende als basis voor de verdere ontwikkeling. Ongeveer 200 particuliere kavels werden uitgegeven in een villapark en 1000 woningen op de eilanden werden door verschillende geselecteerde ontwikkelaars ontwikkeld onder consumentgericht bouwen.

25


Voor de kopers van de particuliere kavels werd per groep van 15 een startbijeenkomst georganiseerd met architecten en de supervisor. Bij de daarop volgende bijeenkomsten werd met behulp van schetsontwerpen en maquettes het beeld van de wijk steeds duidelijker. Ook was er individuele begeleiding in de vorm van spreekuren. Door het principe van consumentgericht bouwen bij de projectmatige ontwikkelingen hadden de toekomstige bewoners veel invloed tijdens het ontwerpproces van hun toekomstige woningen. Iedere ontwikkelaar had hiervoor een eigen werkwijze ontwikkeld. Het Riethof werd als pilotproject van de provincie ontwikkeld onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

26

Particulier opdrachtgeverschap op het Rietveldcollegeterrein Een bijzondere aanpak voor een bijzondere locatie

Recommend Documents