Eindrapport
Particulier opdrachtgeverschap in België en Duitsland: de cases Vlaanderen en Nordrhein Westfalen
Eindrapport Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Ministerie van VROM
Auteurs: Kees Dol Christian Lennartz Harry van der Heijden
8 april 2010 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] http://www.otb.tudelft.nl Copyright 2010 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.
Inhoudsopgave 1
Vergelijking van de landenrapporten en conclusies......................... 1
2 2.1
Introductie en begripsafbakeningen:................................................ 9 Verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap .........................9
3 3.1 3.2
Particulier opdrachtgeverschap in België........................................11 Inleiding .............................................................................................................11 Particulier opdrachtgeverschap in België: hoofdkenmerken van de Belgische volkshuisvesting, woningbouw en wooncultuur. .......................11 De woning(bouw)markt en het belang van particulier opdrachtgeverschap..........................................................................................12 Grondverwerving en grondprijzen ................................................................15 Kavel verworven…Bouwen!...........................................................................19
3.3 3.4 3.5 4 4.1 4.2
4.3 4.4 4.5 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Particulier opdrachtgeverschap in Noordrijn-Westfalen................ 23 Inleiding .............................................................................................................23 Particulier opdrachtgeverschap in Duitsland en NoordrijnWestfalen: hoofdkenmerken van de volkshuisvesting, woningbouw en wooncultuur .................................................................................................23 Het belang van particulier opdrachtgeverschap ...........................................25 Grondverwerving en grondprijzen ................................................................27 Kavel klaar… bouwen .....................................................................................31 Particulier opdrachtgeverschap in Nederland................................ 33 Inleiding .............................................................................................................33 De Nederlandse bouwcultuur.........................................................................33 Het belang van particulier opdrachtgeverschap ...........................................34 Grondprijzen naar regio ..................................................................................35 Het ontwikkelingsproces voor Nederlandse particuliere opdrachtgevers..................................................................................................36 Architectenkosten.............................................................................................37 Bouwkosten van de opstal ..............................................................................37
6
Voorwoord
Voor u ligt de rapportage Particulier opdrachtgeverschap in België en Nederland: de cases Vlaanderen en Nordrhein-Westfalen. De rapportage is een vervolg op eerder in opdracht van het Ministerie van VROM gepubliceerd onderzoek door Keers et al, (1999) en Dammers et al (2007). Het voorliggende rapport dient vooral om enkele bestaande lacunes over particulier opdrachtgeverschap in België en Duitsland te vullen. In onze buurlanden is het particulier opdrachtgeverschap namelijk van veel groter belang in de woningbouw dan in Nederland. Met behulp van dit rapport trachten we meer inzicht te geven in de achtergronden van het verschil tussen Nederland en haar directe buurlanden. Wij danken de heren Spreekmeester, Kupka en Neevel van het Ministerie van VROM voor de prettige samenwerking tijdens de totstandkoming van dit rapport. Delft, 8 april 2010
Kees Dol Christian Lennartz Harry van der Heijden
1
Vergelijking van de landenrapporten en conclusies
De Minister van Wonen Wijken en Integratie heeft aan de Tweede Kamer toegezegd dat in het verleden uitgevoerd onderzoek met betrekking tot de betaalbaarheid en beschikbaarheid van vrije kavels in Nederland, Duitsland (Nordrehein-Westfalen) en Vlaanderen wordt geactualiseerd. In dit onderzoek is in samenspraak met de begeleidingscommissie vooral gekozen voor een focus op de situatie in Duitsland en België, omdat over kavelbouw in deze landen nog veel kennis ontbreekt. In de voorliggende rapportage staat de beantwoording van de volgende door het ministerie geformuleerde vragen centraal: 1. Wat zijn de hoofdkenmerken van de bouw- en wooncultuur, bouwbedrijvigheid in relatie tot de eigenbouw, hoe vindt de financiering van het eigen woningbezit plaats en welke overheids(stimulerings)maatregelen worden toegepast? 2. Wat is daarbij de rol van professionele partijen (gemeenten, corporaties, projectontwikkelaars ed.) 3. Hoe vindt toedeling plaats van de kosten en opbrengsten bij verstedelijking (bouwrijp maken, infrastructuur, voorzieningen) 4. Wat zijn de grondprijzen voor vrije kavels in stedelijke agglomeraties met een hoog woningtekort en daarbuiten (bv. krimp) 5. Wat is het aanbod en aandeel van vrije kavels (door gemeenten, makelaars enz.) in stedelijke agglomeraties en daarbuiten? In deze samenvatting wordt een antwoord gegeven op deze onderzoeksvragen en eventuele andere relevante zaken die tijdens het onderzoek naar voren kwamen kwamen. Setting the Scene Vlaanderen telt ruim 6 miljoen inwoners. De bevolkingsdichtheid is bijna dezelfde als in Nederland: 450/km2 versus 460/km2. Hoewel er enkele grote stedelijke concentraties in Vlaanderen zijn zoals Antwerpen, Gent en Leuven, kenmerkt Vlaanderen zich vooral door een grote ruimtelijke spreiding van woongebouwen. Dit is vooral veroorzaakt door de sterke traditie van particulier opdrachtgeverschap-eigenbouw in België. De deelstaat Nordrhein-Westfalen (Veelal afgekort met NRW) heeft met bijna 18 miljoen inwoners de grootste bevolking van alle Duitse deelstaten. De bevolkingsdichtheid van NRW is met 530/km2 hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 460/km2. Binnen de deelstaat kent de bevolkingsdichtheid aanzienlijke verschillen. De nog altijd belangrijke industriële regio van het Ruhrgebied kent een vrijwel aaneengesloten stedelijke concentratie met daarin onder andere Duisburg, Essen en Dortmund. Meer als ‘geïsoleerde’ stedelijke concentratie geldt Keulen: met bijna één miljoen inwoners de vierde stad van Duitsland.
Onderzoeksinstituut OTB
1
Hoofdkenmerken van de bouw en wooncultuur Het particulier opdrachtgeverschap in België kent binnen het volkshuisvestingsbeleid een geschiedenis die teruggaat tot het einde van de 19e eeuw. Een sterke anti-urbane houding van de overheid en het ontbreken van een formele ruimtelijke ordening tot 1962 hebben hieraan bijgedragen. De Belgische overheid heeft tot recent een model gehanteerd dat wel wordt omschreven als ‘toelatingsplanologie’: als het niet botst met grote belangen van anderen dan kan men als particulier eenvoudig een bouwvergunning krijgen. Veel families bezitten grond die aan jongvolwassen familieleden kan worden doorgegeven. Traditioneel werd ook veel aan de zogenaamde eigenbouw gedaan. Voor zover het geen al te grote specialistische kennis eiste, bouwde men zelf. Deze traditie is thans aan verandering onderhevig. Sinds de millenniumwisseling is het Vlaamse ruimtelijk beleid stringenter geworden en is het niet meer zo eenvoudig om op een willekeurige plaats te gaan bouwen. Daarnaast is ook eigenbouw niet zo eenvoudig meer. De oude eigenbouwmethode en het doorgeven van bouwgronden aan kinderen leidde uiteraard wel tot relatief goedkope woningen. De Belgische wet staat overigens niet meer toe dat allerlei familieleden en vrienden/kennissen onbezoldigd (en onverzekerd) meebouwen. In Duitsland is de cultuur van eigen woningbezit op het eerste oog geringer dan in de rest van Europa. Slechts 42% van de totale woningvoorraad bestaat uit door eigenaars bewoonde woningen. Dit laat echter onverlet dat veel Duitsers het eigen woningbezit ambiëren. Voor een deel is de wijze van hypotheekverstrekking hier debet aan. Men krijgt nooit een 100% lening voor een woning maar men dient eerst te sparen voor een aanbetaling, wat overigens gestimuleerd wordt door een systeem van Bausparkassen, waar men teven laagrentende leningen kan krijgen. Voor Duitsers komt het eigen woningbezit op een wat latere leeftijd dan elders: zo rond het 35e levensjaar of later. In Duitsland koppelt men het eigen woningbezit overigens ook aan een hoge woningkwaliteit. Het lijkt alsof de meeste Duitsers, zelfs indien zij op jonge leeftijd een 100% lening kunnen krijgen, niet snel woningen kopen met een relatief kort verblijfsperspectief. Men ziet de eigen woning meer als een ideaalbeeld voor de wat latere leeftijd. Men spaart doorgaans lang en wenst dan een woning die voldoet aan alle persoonlijke voorkeuren: het particulier opdrachtgeverschap is hierbij een middel bij uitstek. In Duitsland is het ruimtelijke beleid stringenter dan in België, maar als woningtekorten dreigen op te lopen, dan zal de overheid snel reageren met het aanwijzen van nieuwe locaties. Op deze locaties is normaal gesproken ruimte voor vrije kavels. In Nederland is het particulier opdrachtgeverschap traditioneel sterk verbonden met de niet Randstedelijke gebieden. Het belang van het particulier opdrachtgeverschap is na de oorlog altijd relatief gering geweest. De Nederlandse overheid zette vanwege de snel groeiende bevolking in op projectmatige bouw van huurwoningen. Vanaf de jaren ’90 werden in de nieuwbouw weliswaar vooral eigen woningen gerealiseerd, maar werd de praktijk van seriematig bouwen door projectontwikkelaars in stand gehouden. Bovendien ontstond al voor de oorlog een beleid waarbij de overheid in de grote steden een sterke regie voerde middels uitbreidingsplannen: feitelijk al een voorloper van strikt ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijke beleid in combinatie met grote seriematige bouwvolumes is na de oorlog in stand gehouden. Het Vlaamse beeld werd daarbij als een niet na te streven voorbeeld gebruikt. Groeikernen en VINEX waren in West en Zuid-Nederland een belangrijk middel om de woningbouw te concentreren en hiermee het platteland te ontzien. Volgens Nederlandse consumentenonderzoeken zou 30 a 40% van de potentiële kopers die bewust kiezen voor een nieuwbouwwoning graag op een eigen kavel bouwen (daarbij rekening houdend met eigen budget). De potentiële vraag naar kavels in Nederland lijkt dus groter dan het aanbod. De beleidsmatige nadruk op het realiseren van grote aantallen nieuwbouwwo2
ningen en het feit dat veel potentiële ontwikkelingslocaties nu in bezit zijn van projectontwikkelaars en bouwbedrijven draagt bij aan de geringe beschikbaarheid van kavels. Deze partijen zullen de gronden uiteraard niet snel uitgeven in de vorm van kavels, maar hierop woningen voor de verkoop realiseren. Deze situatie doet zich vooral voor in West-Nederland. Voor zover bekend zijn er in Duitsland geen specifieke stimuleringsregelingen voor de bevordering van kavelbouw. Kavelbouw is al een onderdeel van de volkshuisvestingscultuur en lijkt geen specifieke stimulans (meer) nodig te hebben. In Vlaanderen stimuleren gemeenten kavelbouw voor lagere inkomens in de vorm van sociale kavels. Het gaat hierbij vaak om een klein percentage van de totale nieuwbouw. Overigens lijkt deze cultuur in beide landen enigszins onder druk te komen door een toenemende focus op binnenstedelijk bouwen en ontzien van de groene omgeving. De bouwcultuur in Nederland wijkt sterk af van die van Vlaanderen en NRW. In Nederland domineren grote ontwikkelende partijen de grondmarkt en de nieuwbouwmarkt voor (koop)woningen. Dit is een gevolg van de wens om grote bouwstromen op aangewezen locaties te realiseren. Nu de vraag naar woningen in krimpgebieden en mogelijk op termijn ook in delen van West Nederland zal afnemen, ontstaan meer mogelijkheden voor kleinschalige locatieontwikkelingen. Hierbij zou particulier opdrachtgeverschap een grotere rol kunnen spelen. Gemeenten kunnen dit mogelijk maken via de uitgifte van (meer) kavels voor particulier opdrachtgeverschap (bij een actief grondbeleid) of zij kunnen dit faciliteren door bijvoorbeeld het ‘klassieke Vlaamse model’ te hanteren (zie onder kop toedeling kosten bij verstedelijking voor korte omschrijving beschrijving Vlaams model). Rol van de professionele partijen Het Belgische beleid heeft zich lange tijd weinig bemoeid met de woningbouw, behoudens het stellen van randvoorwaarden zoals bouwvoorschriften. Grootschalige projectontwikkeling van woningen kwam tot voor kort niet vaak voor. Er zijn echter wel grote bouwbedrijven die cataloguswoningen aanbieden. Recent zijn er commerciële projectontwikkelaars op de markt gekomen die vooral appartementen realiseren. Zij richten zich hierbij vooral op ouderen. Met betrekking tot het particulier opdrachtgeverschap zijn er wel commerciële bedrijven die stukken grond opkopen en hierop bouwrijpe kavels realiseren. Vervolgens kan de consument hierop een woning laten realiseren. Het kan zo zijn dat de verkavelaar een ontwikkelingspoot heeft die woningen kan realiseren, maar veelal zullen kopers van kavels zelf op zoek gaan naar een bouwbedrijf/ontwikkelaar. De aankoop van een bouwkavel koppelen aan de afname van een opstal (cataloguswoning) zal de Vlaamse consument maar zelden accepteren. Er zijn geluiden dat dergelijke ‘verkavelaars’ in toenemende mate actief zijn. Thans koopt ongeveer 16% van de eigenbouwers een kavel direct van een verkavelaar. Het gros van de Vlamingen koopt de bouwgrond van een particulier of krijgt het via familie. Gemeentelijke huisvestingsmaatschappijen geven ook sociale kavels uit tegen gereduceerde prijzen. Het gaat hier naar schatting om minder dan 10% van de markt. De centrale overheid in België stelt statistieken samen van kaveltransacties en vierkante meterprijzen op gemeentelijk niveau. Er wordt hierbij echter geen onderscheid gemaakt naar bouwrijpe grond en ruwe bouwgrond, wat de geregistreerde prijzen ondoorzichtig maakt. In Duitsland wordt meer van een planmatige ontwikkeling uitgegaan waarbij locaties worden aangewezen waarop mag worden gebouwd. Hiervoor worden dan bestemmingsplannen gemaakt. In Duitsland worden nieuwbouwlocaties aangewezen door Onderzoeksinstituut OTB
3
de overheid. Dit zijn doorgaans landbouwgronden die, voor zover we kunnen achterhalen, veelal in het bezit zijn van projectontwikkelaars. De overheid geeft aan onderaannemers de opdracht om de locatie bouwrijp te maken en vervolgens wordt de locatie opgesplitst in bouwkavels1. Daarna mogen de grondeigenaren (particulieren, boeren) zelf de bouwkavels op de vrije markt aanbieden. Hiervoor kunnen zij een makelaar of andere tussenpersoon voor inschakelen. In Duitsland zijn er projectontwikkelaars actief die complexen woningen realiseren, maar de bouw van koopwoningen vindt veelal plaats onder particulier opdrachtgeverschap. Projectmatige bouw is meer te vinden in de huursector. Duitse lokale overheden zijn zeer nauwgezet met de openbare publicatie van grondprijzen via de gemeentelijke Gutachterausschuss en de Obere Gutachterausschuss van de deelstaat. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar bouwrijpe en ruwe bouwkavels. Op deze wijze krijgen potentiële kopers van kavels een redelijk idee van de marktwaarde van de kavels in hun eigen omgeving. In Nederland is een belangrijk deel van de voor woningbouw bestemde grond in handen van bouwers/ontwikkelaars die op deze grond zelf woningen willen ontwikkelen. In dergelijke situaties kunnen gemeenten in overleg met deze ontwikkelaars proberen om tot afspraken te komen over meer consumentgerichte woningontwikkeling. Daarnaast kunnen gemeenten (meer) gebruik maken van de mogelijkheid die het hoofdstuk Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening biedt om via locatie-eisen een bepaald aandeel particulier opdrachtgeverschap vast te stellen. De architect als belangrijkste schakel bij het particulier opdrachtgeverschap in Duitsland en België In zowel België en Duitsland lijkt de rol van de architect sterk toegesneden op de praktijk van het particulier opdrachtgeverschap. In beide landen is wettelijk vastgelegd dat een (particuliere) opdrachtgever altijd een architect moet inhuren. De architect levert niet alleen de ontwerpen, maar helpt de particuliere opdrachtgever ook met vergunningaanvragen en toezicht op de uitvoering. In België is de architect zelfs 10 jaar aansprakelijk voor eventuele ontwerpfouten en voor fouten in de uitvoering. In Nederland is de rol van de architect minder dwingend voorgeschreven. De opdrachtgever kan in de gehele ontwikkelingsprocedure veel zelf doen. Er zijn in Nederland bouwbedrijven en architectenbureau’s die dienstverlening in het gehele bouwproces aanbieden: een particuliere opdrachtgever kan dergelijke diensten afnemen, maar is daartoe niet verplicht. De rol van de architect is aangepast op de Duitse en Vlaamse woningbouwtraditie waarin particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol speelt. De architect is belangrijk omdat deze de consument beschermt en zorgt dat particulier opdrachtgeverschap leidt tot professioneel gebouwde, degelijke en goed ontworpen woningen. In België is de architect ook 10 jaar lang aansprakelijk voor de eventuele gebreken: dit is inclusief eventueel gebrekkig toezicht op de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. In Nederland is de rol van de architect niet op deze wijze geregeld en kan men ook niet onmiddellijk van iedere architect verwachten dat deze een particulier opdrachtgever door het gehele proces loodst. Wel zou kunnen worden gedacht aan een certificering voor architectenbureau’s die particuliere opdrachtgevers volledig kunnen begeleiden. Men zou potentiële particuliere opdrachtgevers dan ook kunnen aanbevelen met dergelijke bureau’s in zee te gaan.
1
4
Hierbij zal, indien de regels dit voorschrijven, worden aanbesteed.
Toedeling van de kosten bij verstedelijking In België moet een huishouden dat zelf een eigen individuele ruwe bouwkavel bebouwt alle kosten zelf dragen. Wanneer grotere bouwlocaties worden ingericht, door de hiervoor besproken verkavelaars, dan is de verkavelaar verantwoordelijk voor het bouwrijp maken. Als de gemeente in het plan voorzieningen eist zoals infrastructuur of openbaar groen, dan dient normaal gesproken de verkavelaar deze voorzieningen aan te leggen en vervolgens kosteloos over te dragen aan de gemeente. In Duitsland wordt op nieuwbouwlocaties ook grond met openbare functies door de gemeente geclaimd. Als meerdere grondeigenaren aanwezig zijn dan zorgt de gemeente dat iedereen gelijkwaardige porties grond terugontvangt. De kosten voor het bouwrijp maken worden op de eigenaars verhaald. In landelijke gebieden kost dit ongeveer € 24 per vierkante meter, wat kan oplopen tot € 60 in stedelijke gebieden (vanwege sameringskosten ed.). Op zich is dit geen probleem omdat bouwrijpe grond een aanzienlijk hogere waarde heeft dan de vroegere bestemming (veelal landbouw). Ook in Nederland worden bij projectmatige/grootschalige uitgifte van kavels de kosten voor bouwen woonrijp maken in rekening gebracht. Bij verkoop van bouwrijpe kavels door verkavelaars (België) of gemeenten (Duitsland, Nederland) zijn deze kosten voor het bouw- en woonrijp maken veelal ‘onzichtbaar’: verkavelaars en/of gemeenten brengen uiteindelijk niet de kostprijs maar de marktprijs in rekening bij afnemers van kavels2. Over het algemeen is de marktprijs per vierkante meter zo hoog dat de kosten voor bouw- een woonrijp maken eenvoudig worden terugverdiend. In het klassieke Vlaamse model, waar een particulier een ‘agrarische’ kavel verwerft en vervolgens een bouwvergunning aanvraagt, kunnen de totale grondkosten lager uitvallen. De particulier koopt hier grond van een boer/particulier of ontvangt dit van familie. Vervolgens dient men zelf zorg te dragen voor zaken als GLW-leidingen en waterafvoer naar de woning. De uiteindelijke grondkosten zijn naar Nederlandse maatstaven laag omdat men veelal een prijs net boven agrarische waarde betaalt vermeerderd met de kosten voor bouw- en woonrijp maken.
Het marktaandeel van particulier opdrachtgeverschap: beschikbaarheid van bouwkavels Tabel 1.1 geeft een overzicht van het belang van particulier opdrachtgeverschap in Vlaanderen, Nordrhein-Westfalen en Nederland. De tabel toont duidelijk dat het particulier opdrachtgeverschap in Nederland zeer gering is. In Nordrhein-Westfalen is het particulier opdrachtgeverschap groot en stabiel. In België is het aandeel in de afgelopen tijd aanzienlijk afgenomen. Indirect geeft de tabel ook aan dat de beschikbaarheid van particuliere bouwkavels in Nederland klein is. Volgens onderzoek blijkt dat 30 a 40% van de potentiële kopers van nieuwbouwwoningen in Nederland interesse heeft in eigenbouw (NVB-Bouw, meerdere jaargangen). Dit is aanzienlijk hoger dan de uiteindelijke realisatie in Nederland. In Vlaanderen en Nordrhein-Westfalen zullen vele potentiële eigenbouwers meer mogelijkheden hebben om een kavel te verwerven en te bebouwen.
2 Zie voor de Nederlandse situatie bijvoorbeeld van der Heijden en de Vries (2005), waarin respondenten bij gemeenten dit ook expliciet melden.
Onderzoeksinstituut OTB
5
Tabel 1.1 Schatting marktaandeel particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouw 2000 en 2008 Vlaanderen Nordrhein Westfalen* Nederland 2000 55% 52% 17% 2008 45% 53% 11% * Nordrhein Westfalen: hiertoe behoort ook een aantal huishoudens dat opdracht geeft om huurwoningen te bouwen
Grondprijzen In zowel Duitsland en België zijn de grondprijzen voor bouwkavels in de afgelopen jaren fors toegenomen, wat lijkt te duiden op een krappere markt. Mogelijk is hier ook de invloed van stringenter ruimtelijk beleid terug te zien. Beiden landen hebben recent de ambitie geuit om meer binnenstedelijk te gaan bouwen voor middeninkomens. In tabel 1.2 is een indicatief overzicht van gemiddelde vierkante meterprijzen voor bouwkavels weergegeven. Hierbij moet worden opgemerkt dat zelfs binnen een project de vierkante meterprijzen kunnen variëren. Dit kan te maken hebben met een gunstige ligging ten opzichte van zon, ontsluitingsweg en dergelijke. De gepresenteerde gegevens zijn geven dan ook een ruwe indicatie op basis van het gevonden cijfermateriaal. Over het algemeen blijkt echter dat met name in de stedelijke gebieden de prijzen in Vlaanderen vrij laag zijn en in Nederland aanzienlijk hoger. In Nordrhein-Westfalen nemen de grondprijzen een tussenpositie in Tabel 1.2 Gemiddelde vierkante meterprijzen voor bouwrijpe kavels 2008-2009 (indicatief) Stedelijk Periferie
Vlaanderen € 200 tot 300 € 100 tot 150
Nordrhein Westfalen € 250 tot 350 € 100 tot 150
Nederland € 450 € 150
De grondprijzen weerspiegelen de prijzen van bestaande woningen die in Nederland veel hoger zijn dan in Vlaanderen en Nordrhein-Westfalen. De prijs van grond hangt dan ook niet in eerste instantie samen met de kosten van bouwrijpe grond, maar met de ‘schaarstepremie’ op bestaande woningen: de waardeontwikkeling van bestaande woningen die kan worden toegerekend aan de grond. Daarom zijn grondprijzen in bijvoorbeeld Keulen en Antwerpen ook aanzienlijk hoger dan in andere gebieden van Vlaanderen en Nordrhein-Westfalen. Overigens zal ook in de dichtstbevolkte gebieden van Vlaanderen en NRW het aandeel particulier opdrachtgeverschap natuurlijk veel kleiner zijn dan in het landelijk gebied. Daarnaast zou nog kunnen worden stilgestaan bij het marktsegment van het particulier opdrachtgeverschap in Nederland: dit is doorgaans de top van de markt terwijl particulier opdrachtgeverschap in Vlaanderen en Duitsland een veel bredere markt bestrijkt. De prijs van bouw- en woonrijpe grond heeft normaal gesproken een relatie met de prijs van bestaande koopwoningen. De markt voor koopwoningen is in Nederland krapper dan in Vlaanderen en NRW, waardoor de prijzen aanzienlijk hoger zijn. Een eventuele verlaging van de grondprijzen voor particulier opdrachtgeverschap in Nederland tot het Duitse of Vlaamse niveau betekent dat er een subsidie wordt verstrekt. In dit geval zouden kavels interessante objecten worden voor speculatie. Een dergelijke subsidie zal bovendien tot problemen kunnen leiden met de Europese regelgeving. De bouw van de opstal (extra) Als aanvulling is getracht om op basis van enkele indicatoren/kengetallen enig zicht te krijgen op verschillende bouwkosten per land. Naast grondprijzen zou dit immers 6
ook een verklaring kunnen geven voor de variatie in particulier opdrachtgeverschap per land. Er zijn echter weinig openbare bronnen met representatief referentiemateriaal. De uitkomsten van deze exercities zijn daarom indicatief. Zoals hiervoor al werd aangegeven zijn de grondkosten per m2 in Nederland hoger dan in Vlaanderen en NRW. Ook de bouwkosten in per m3 voor particulier opdrachtgeverschap zijn hoger. Dit hangt samen met het marktsegment waarin het particulier opdrachtgeverschap zich bevindt. In tegenstelling tot Vlaanderen en NRW is dit in Nederland veelal de absolute top van de markt waarbij het ontwerp, materiaalgebruik en uitrusting leidt tot hoge kosten.
Onderzoeksinstituut OTB
7
8
2
Introductie en begripsafbakeningen:
2.1
Verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap
Particulier opdrachtgeverschap is een begrip dat bij vele bij de woningbouw betrokken personen altijd wel een bepaald idee oproept, maar waarbij toch aan verschillende vormen van woningbouw wordt gedacht. De algemene definitie van particulier opdrachtgeverschap van het Ministerie van VROM biedt een goede dekking van het algemene begrip: “woningbouw, waarbij de bewoner volledig juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond, het ontwerp van de woning. Indien meerdere bewoners samen een woongebouw realiseren zijn zij hiervoor georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk.” In de praktijk zijn er vier verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap te onderscheiden waarbij de handelingsvrijheid van de opdrachtgever ten aanzien van het ontwerp vrijwel volledig vrij is tot een vorm met relatief beperkte handelingsvrijheid. Deze indeling is door RIGO (1999) in een rapportage aan VROM gepresenteerd. Soms wordt ook wel gesproken over eigenbouw, maar met het oog op de zuiverheid van de definitie willen we deze niet laten samenvallen met particulier opdrachtgeverschap. Eigenbouw impliceert immers dat de opdrachtgever ook zelf actief deelneemt aan de bouwactiviteiten, wat op zich geen juiste afbakening is van het begrip particulier opdrachtgeverschap. In het overzicht van tabel 2.1 is te zien dat het traditionele particulier opdrachtgeverschap de meeste mogelijkheden biedt aan de opdrachtgever. In de laatste vorm, catalogusbouw is de zeggenschap relatief beperkt tot de keuze van een standaardwoning. Overigens kan dan natuurlijk wel gekozen worden uit verschillende optiepakketten zoals tegenwoordig ook in de projectmatige nieuwbouw kan.
Onderzoeksinstituut OTB
9
Tabel 2.1 Varianten van particulier opdrachtgeverschap (naar RIGO, 1999) Variant particulier opdrachtgeverschap Traditioneel particulier opdrachtgeverschap
Collectief particulier opdrachtgeverschap
Systeembouw
Catalogusbouw
Consumentgerichte projectontwikkeling
Toelichting
Kenmerken
De particulier koopt een kavel en ontwikkelt hierop al dan niet met architect en aannemers
Een groep particulieren koopt een kavel en ontwikkelt samen met behulp van een architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen in de koopsector De particulier ontwerpt samen met een systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelbouw) De particulier zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen Projectontwikkelaar koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De consument heeft keuze uit verschillende variaties gevel, kleurstelling, materiaal en woninggrootte. Er zijn bepaalde mogelijkheden om de inbouw te bepalen
Veel kennis en ervaring nodig Veel risico Grote verscheidenheid in ontwerpen Vaak duur Mogelijkheid risicobeperking Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop Weinig risico Verscheidenheid ontwerpen Kan goedkoop (schaalvoordelen) Weinig risico Verscheidenheid ontwerpen Kan goedkoop (schaalvoordelen) Weinig risico Kan op grote schaal, waardoor afstemming en schaalvoordelen Mogelijk haalbaar in goedkopere prijsklassen van de marktsector
Bron: RIGO, 1999, met enkele kleine aanpassingen OTB
In dit onderzoek wordt de focus gelegd op het traditionele particuliere opdrachtgeverschap en op de zogenaamde catalogusbouw. Belangrijk in het kader van deze studie voor wat betreft de kosten van kavels is om nog een verder onderscheid te maken naar de staat van de grond die wordt gekocht Het gaat daarbij om twee situaties: 1. Ruwe bouwgrond, waarop nog niet gebouwd kan worden en waarop nog geen nutsvoorzieningen zijn aangelegd zoals riolering, gas, water, electra en tv-radiokabels. 2. Bouwrijpe kavels, waarbij de kavel is aangesloten op de nutsvoorzierningen en waar soms ook enige infrastructuur is aanglegd.
10
3
Particulier opdrachtgeverschap in België
3.1
Inleiding
België kent een regionale indeling naar drie gewesten: het Vlaamse, het Waalse en het Brusselse gewest die allen vergaande bevoegdheid hebben voor wat betreft de invulling van het overheidsbeleid. In dit hoofdstuk zal de focus liggen op het Vlaamse gewest. Het Vlaamse gewest telt ruim 6 miljoen inwoners. De bevolkingsdichtheid in Vlaanderen is bijna dezelfde als in Nederland: 450/km2 versus 460/km2. Hoewel er enkele grote stedelijke concentraties in Vlaanderen zijn zoals Antwerpen, Gent en Leuven, kenmerkt Vlaanderen zich vooral door een grote ruimtelijke spreiding van woongebouwen. Dit is vooral veroorzaakt door de sterke traditie van particulier opdrachtgeverschap-eigenbouw in België.
3.2
Particulier opdrachtgeverschap in België: hoofdkenmerken van de Belgische volkshuisvesting, woningbouw en wooncultuur.
Een zeer lange traditie van particulier opdrachtgeverschap (deze alinea gebaseerd op Dol et al, 2010) De Belgische wooncultuur is traditioneel sterk gericht op het eigen woningbezit en particulier opdrachtgeverschap/eigenbouw van vrijstaande woningen (De Decker, 2008). Deze traditie is niet los te zien van de zeer specifieke ontstaansgeschiedenis van het ruimtelijk beleid. Op basis van De Decker (2008) kan dit proces als volgt worden omschreven. België herbergde één van de vroegst geïndustrialiseerde regio’s op het Europese continent (Wallonië en in mindere mate Gent en Antwerpen). Slechte leefomstandigheden van de snel groeiende stedelijke arbeidersklasse vormde een voedingsbodem voor sociale onrust en epidemieën, wat leidde tot een sterk antiurbaan sentiment3. De overheid koos hierbij voor een beleid waarbij arbeiders zoveel mogelijk in hun dorpen konden blijven wonen en daarbij pendelden naar hun werk in de industrieën. Hiertoe legde de overheid een voor die tijd zeer fijnmazig tram- en spoorwegnetwerk aan. Daarnaast werden royale subsidies verschaft voor woonwerkverkeer, die nog steeds bestaan. Thans is het fijnmazige tramlijnennetwerk grotendeels vervangen voor autowegen. Verder heeft de overheid al vanaf het einde van de 19de eeuw op alle mogelijke wijzen getracht het eigen woningbezit te stimuleren; soms zelfs door mensen die spaarden voor de aanbetaling op een eigen woning een extra stem bij verkiezingen te geven. De stimulans van het eigen woningbezit werd sterk gevoed door de Katholieke sociale doctrine, die eigen vermogensvorming aanmoedigt (zie ook Kesteloot, 2003). Een eigen huisje met een stukje tuin waarin men wat eigen voedsel kon verbouwen was het grote ideaal. Eigenbouw werd een belangrijk middel ter verwezenlijking van dit 3 Niet te verwarren met anti-industrieel want België (Wallonië voorop) was samen met NoordEngeland de eerste geïndustrialiseerde regio in Europa
Onderzoeksinstituut OTB
11
ideaal omdat gemeenten niet goed in staat bleken de woningbouw op voortvarende wijze ter hand te nemen. Kleine wooncomplexen ofwel kavelbouw werd aangemoedigd door een wettelijk verbod op de bouw van wooncomplexen met meer dan 10 woningen: een belangrijke peiler in het anti-stedelijke beleid. Met deze wet werd de concentratie van bebouwing tegengegaan. We spreken hier nog steeds over het einde van de 19e eeuw. Op deze wijze is dus een traditie ontstaan van liberaal ruimtelijk beleid in combinatie met eigen woningbezit dat leidde tot weid verbreid particulier opdrachtgeverschap. Aan dit fundament is naderhand nauwelijks getornd: het is een historische keuze geweest die zich heeft genesteld in de Belgische attitudes ten aanzien van het wonen. De Belg wordt geboren met de spreekwoordelijke baksteen in de maag en het grote woonideaal richt zich op een vrijstaande woning die zoveel mogelijk naar eigen smaak is uitgevoerd. Hierbij is eigenbouw een van de geijkte middelen. Er is weinig regelgeving die de indeling of esthetische uitvoering van de woningen aan banden legt. Buitenlandse bezoekers, maar ook Belgen zelf verbazen zich telkens weer over het scala aan bouwstijlen dat ze langs een stuk lintbebouwing van enkele honderden meters tegenkomen (De Decker 2008). Overigens blijkt dat vele particuliere opdrachtgevers rekening houden met de eventuele toekomstige verkoopbaarheid van de woning en daarom kiezen voor een wat conservatievere architectonische vorm (zie bijvoorbeeld SEV, 2004). Verder dient gemeld te worden dat de Belg een woning koopt met het idee om hier lang in te blijven wonen. Particulier opdrachtgeverschap heeft als doel om lang in de woning te wonen en wordt zeker niet gezien als een praktijk waarbij men na een jaar of vijf weer doorverhuist. Tot besluit van deze inleiding kan gesproken worden van een sterke verbouwingscultuur (zie VCB, 2009): wanneer de Belg geen kavel weet te verwerven, maar een bestaande woning, dan zal hij deze veelal grondig verbouwen met als doel deze geheel naar eigen smaak in te richten. Dit uit zich in het grote aantal vergunningen voor ingrijpende verbouwingen van woningen (zie cijfers van Algemene Federale Directie voor Statistiek en Economische Informatie: verder te noemen Statistics Belgium).
3.3
De woning(bouw)markt en het belang van particulier opdrachtgeverschap.
Allereerst pogen we in deze paragraaf een indruk te geven van het belang van de nieuwbouw voor de totale koopwoningmarkt in Vlaanderen. Hoewel er door Statistics Belgium geen formele statistieken worden geleverd over het aantal opgeleverde woningen, zijn er wel statistieken beschikbaar over aantallen bouwvergunningen en verkochte bouwkavels. Daarnaast houdt Statistics Belgium cijfers bij over transacties van bestaande woningen. We geven hier allereerst een kort overzicht van de verhouding tussen nieuwbouwproductie (bouwvergunningen) en transacties op de bestaande markt. Vervolgens zal meer aandacht worden besteed aan trends in de verkoop van bouwkavels. Tabel 3.1 toont dat de het totale aantal transacties van bestaande woningen in de periode 1996 tot en met 2008 stijgt. Het aantal transacties van bouwgronden daalt echter fors in dezelfde periode. Overigens is het onduidelijk hoeveel van deze gronden na de verkoop worden gesplitst in bouwkavels en dan vervolgens nog een keer worden doorverkocht (dit laatste wordt dan ook geregistreerd als een transactie).
12
In algemene zin mag de Vlaamse woningmarkt worden beschouwd als een nieuwbouwmarkt. Het aantal bouwvergunningen is zeer hoog vergeleken met het aantal transacties in de bestaande voorraad. In bijvoorbeeld Nederland en Engeland is het aantal transacties in de bestaande voorraad vele malen hoger als de nieuwbouwproductie. Het totale aantal bouwvergunningen stijgt in de periode 1996 tot en met 2006 fors. In 2007 en 2008 is er een daling. Er zijn geen Vlaamse statistieke over particulier opdrachtgeverschap. Een indicatie kan echter worden verkregen door een analyse van trends in het aantal afgegeven vergunningen voor eengezinswoningen, waarvan er in Vlaanderen zeer veel onder particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. De gegevens in tabel 2.1 tonen aan dat binnen de totale woningbouw, het particulier opdrachtgeverschap in absolute en relatieve zin begint af te nemen. Zie hiervoor ook de laatste kolom van tabel 2.1 waaruit blijkt dat het aandeel eengezinswoningen fors is afgenomen van 65% in 1996 tot 45% in 2008. Tabel 3.1 Vastgoedmarkt Vlaanderen en bouwvergunningen voor woningen 1996-2008 Totaal transac-
Totaal transac-
Totaal bouw-
Bouwvergun-
Totaal bouw-
Bouwverg een-
ties bestaande
ties bouwgron-
vergunningen
ningen eenge-
verg / totaal
gezinswoning /
woningen
den
woningen
zinswoningen
transacties be-
totaal bouw-
staande wonin-
verg
gen 1996
58.412
21.640
34.072
22.304
58%
65%
1997
62.934
22.130
33.295
20.964
53%
63%
1998
62.539
18.975
25.658
15.362
41%
60%
1999
66.407
18.038
29.711
17.605
45%
59%
2000
62.541
16.324
29.100
15.984
47%
55%
2001
63.243
13.934
28.284
14.988
45%
53%
2002
67.765
12.620
30.006
14.397
44%
48%
2003
69.682
12.299
31.566
15.122
45%
48%
2004
69.595
12.845
37.225
17.194
53%
46%
2005
71.537
16.314
42.007
19.212
59%
46%
2006
72.418
15.365
42.398
17.454
59%
41%
2007
75.041
13.066
36.429
15.683
49%
43%
2008
73.460
11.791
35.228
15.857
48%
45%
Bron: Statistics Belgium; OTB-Bewerking
Deze conclusie kan nog verder worden onderbouwd door stil te staan bij de ontwikkeling van het aantal transacties van bouwgronden op de langere termijn: een belangrijke indicator voor de ontwikkeling van het particulier opdrachtgeverschap (en de gehele nieuwbouwmarkt). Figuur 3.1 geeft een verdere specificatie van de markt voor bestaande woningen en het aantal bouwkaveltransacties over de langere termijn in Vlaanderen. Allereerst valt op dat sinds 1990 het aantal transacties van bestaande ‘gewone’ woonhuizen (vooral rijwoningen) een stabiele trend toont. De verkoop van bestaande appartementen toont in de periode 1985 tot en met 2008 een stijgende trend. Verder blijkt dat het aantal transacties van bestaande vrijstaande woningen (villa’s bungalows en landhuizen) in de periode 1985 tot en met 1995 stabiel blijft maar na 1995 sterk stijgt: ten opzichte van de eerste helft van de jaren ’90 is er een verviervoudiging in de jaren rond 2006-2008. Opvallend is dat het aantal transacties van bouwkavels in Vlaanderen sterk terugloopt. Vanaf het midden van de jaren 80 is er
Onderzoeksinstituut OTB
13
een stijging om vervolgens per saldo fors te dalen. Rond 2005/2006 volgt een korte opleving. Ingrijpende verbouwing als alternatief particulier opdrachtgeverschap? De cijfers in figuur 3.1 geven duidelijk weer dat op de langere termijn het belang van nieuwbouw/particulier opdrachtgeverschap aanzienlijk is gedaald. Interessant is in dit kader de vergelijking tussen het patroon van bouwkavels en van bestaande vrijstaande woningen. Mogelijk vindt er steeds meer uitruil plaats tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Mensen die in het verleden een luxe vrijstaande woning op een kavel lieten bouwen, kiezen nu mogelijk voor een bestaande vrijstaande woning, die zij vervolgens ingrijpend verbouwen. Onderzoek van de Vlaamse Confederatie Bouw (2009) lijkt dit te bevestigen. Volgens de VCB laat ongeveer 40% van de woningeigenaren bij de aankoop van een bestaande woning een vergaande renovatie uitvoeren. De andere huishoudens die een bestaande woning kochten, laten het bij wat kleine opknap-verfraaingswerkzaamheden. De grote schaal van verbouwingswerkzaamheden komt ook tot uiting in de cijfers van Statistics Belgium, waarin jaarlijks meer dan 30.000 vergunningen voor ingrijpende verbouwingen worden geregistreerd4. Hoewel er in de loop der tijd dus minder kavels zijn verkocht voor particulier opdrachtgeverschap, lijkt het erop dat vele Vlamingen als ‘substituut’ een bestaande woning kopen en deze ingrijpend verbouwen. Wat dit betreft kan er dus nog steeds worden gesproken van een ‘cultuur’ van werken aan de woning. Figuur 3.1 Aantal transacties van bestaande woningen en bouwkavels in Vlaanderen 1985-2008 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000
19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08
0
Gew one w oonhuizen
Villa's
Appartementen
Kavels
Bron: FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie.
Trends binnen Vlaanderen: particulier opdrachtgeverschap in verstedelijkte en landelijke gebieden De veronderstelling dat er een negatieve relatie is tussen toenemende verstedelijking en de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap kan tentatief worden onderbouwd door trends van bouwkaveltransacties in de vijf Vlaamse provincies te ver4
Men heeft alleen een verbouwingsvergunning nodig bij ingrijpende werkzaamheden.
14
gelijken. Figuur 3.2 toont het verloop van transacties van bouwkavels per provincie. Gerekend vanaf het hoogtepunt in 1989 tot en met 2008 is in de meest verstedelijkte provincie, Antwerpen, de afname ook het grootste. (-70%). Hetzelfde afnamecijfer zien we in Belgisch Brabant (grensprovincie met druk vanuit Nederland). In de andere drie provincies is het dalingscijfer ongeveer 60%. We moeten hier dus de conclusie trekken dat de afname van het belang van het particulier opdrachtgeverschap in geheel Vlaanderen zeer groot is en kennelijk geen sterk verband toont met de mate van stedelijkheid. Figuur 3.2 Aantal transacties van bouwgronden in de vijf Vlaamse provincies 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000
19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08
0
Antw erpen
Vlaams Brabant
West Vlaanderen
Oost Vlaanderen
Limburg
Bron: Statistics Belgium
3.4
Grondverwerving en grondprijzen
Ruimtelijk beleid en grondverwerving België had tot 1962 geen ruimtelijk ordeningsbeleid. Vanaf 1962 was er een nieuwe ‘Wet op de Stedebouw’ waarbij in de praktijk nog steeds een laissez faire principe gold. Particulieren konden op eenvoudige wijze een kavel verwerven en vervolgens een woning bouwen. Vanaf 1980 is het ruimtelijk beleid gedecentraliseerd naar het Vlaamse Gewest. Pas vanaf 1997 is er echter een formeel Vlaams planningsstelsel vastgelegd middels het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV). Nadien is er pas een start gemaakt met het tegengaan van ongebreidelde woonbebouwing (voorgaande beschrijving obv. De Jong en De Vries, 2003). In de laatste Vlaamse Beleidsnota Ruimtelijke Ordening (2009-2014) is ook duidelijk aangegeven dat het ruimtelijk beleid restrictiever zal worden. Voor alle gemeenten worden nu gedetailleerde bestemmingsplannen vastgesteld5. Vlaamse overheidswebsites melden expliciet dat men con5
Hoe groot hierdoor de uiteindelijke plancapaciteit is, is een onderwerp dat buiten het bereik van deze studie valt.
Onderzoeksinstituut OTB
15
tact moet opnemen met de gemeente alvorens men overgaat tot de aankoop van kavels: waarschijnlijk een indicatie dat de oude laissez faire praktijk begint te veranderen. Deze toegenomen ruimtelijke beperkingen zijn waarschijnlijk de reden dat ook per saldo het aantal kaveltransacties is afgenomen. Wijze van grondverwerving Volgens een enquête van de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB, 2009) koopt ongeveer 28% van de Belgische particuliere opdrachtgevers zijn grond bij een particulier, terwijl ook familie een grote rol speelt bij de verwerving van de kavel (tabel 3.2). Commerciële partijen zijn in totaal verantwoordelijk voor de verkoop ruim 40% van de kavels. Belgische makelaars hebben vaak een aantal zogenaamde verkavelingen in het aanbod, kleine locaties met 10 a 15 kavels (bouwloten) die over het algemeen bouwrijp zijn gemaakt door een gespecialiseerd bedrijf (verkavelaar). Een makelaar van de organisatie Limburgs Vastgoed meldde dat Vlaamse makelaars vooral bemiddelen in bouwrijpe kavelsw. Daarnaast zijn er ook bouwbedrijven en ontwikkelaars die zelf de verkoop van hun verkavelingen ter hand nemen (zie bijvoorbeeld het bedrijf Danneels). Professionele verkavelaars zijn feitelijk vastgoedbedrijven die vooral actief zijn in het opkopen van ruwe bouwgronden, bouwrijp maken en doorverkopen. Deze verkavelaars treden soms ook op als woningbouwer, maar zullen zelden ook afgebouwde woningen inclusief kavel aanbieden. Het lijkt erop dat dit niet strookt met de Vlaamse wooncultuur waarbij de consument gewend is om tenminste een sleutel-op-de-deur woning uit te kiezen, terwijl het hoogste ideaal de ‘architectenwoning’ is. In België speelt ook de notaris een rol bij het aanbod van woningen, gronden en ander vastgoed6. Verder speelt de overheid een rol op de markt van kavels. Het zijn veelal de gemeentelijke sociale huisvestingsmaatschappijen die deze sociale kavels aan lagere inkomensgroepen uitgeven. Tabel 3.2 Verwervingswijze bouwgrond particuliere opdrachtgevers (Vlaanderen) Het ‘informele’ circuit Via een Particuliere grondeigenaar
28%
Schenking of erfenis (familie)
9%
Gekocht van familie
7%
Commerciële partij Makelaar
14%
Notaris
11%
Bouwbedrijf (verkavelaar)
9%
Projectontwikkelaar (verkavelaar)
7%
Non-profit of overheid (sociale kavels) Sociale huisvestingsmaatschappij
6%
Overheid
2%
Anders
7%
Totaal
100%
Bron: (Ver)Bouwingsenquete VCB, 2009. 6 Zie ook de website www.notarimmo.be, die als een soort tegenhanger van de Nederlandse makelaarswebsite Funda geldt en waarop al het aangeboden vastgoed door notarissen is verzameld.
16
Verkavelaars en bouwrijp maken Er bestaat in België een belangrijke cultuur van individueel particulier opdrachtgeverschap waarbij de ruwe bouwgrond eerst wordt bewerkt tot bouwrijpe grond. Om eenvoudig toegang te hebben tot de nutsvoorzieningen, zal men dan sterk geneigd zijn langs een straat te bouwen: vandaar de kenmerkende Vlaamse lintbebouwing. Verkavelaars die stukken grond willen omzetten in bouwkavels, dienen allereerst een verkavelingsvergunning aan te vragen. In deze verkavelingsvergunning dienen, in opdracht van of in samenwerking met de gemeente, plannen te worden gemaakt voor de aanleg van nutsvoorzieningen, wegen en openbare ruimte. De verkavelaar is zelf volledig verantwoordelijk voor de realisatie en dient doorgaans de gronden in de openbare ruimte kostenloos aan de gemeente over te dragen. Grondprijzen De reden waarom in het voorgaande een overzicht is gegeven van de verwervingswijze van de grond, is omdat dit een behoorlijke invloed kan hebben op de grondprijs. Bouwrijpe grond kopen, al dan niet bij een commerciële partij heeft een hogere vierkante meterprijs dan ruwe bouwgrond van een particulier. Men dient dan uiteraard kosten te maken voor het bouwrijp maken van de grond. Verder zouden particulieren die grond krijgen of kopen van familie veelal goedkoper uit kunnen zijn. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) publiceert de gemiddelde prijs per m2 van verkochte kavels op diverse ruimtelijke schaalniveau’s. De gemeente is hierbij het laagste schaalniveau. Een nauwkeurig inzicht in de vierkante meterprijzen is bij deze statistiek wat problematisch: het betreft hier namelijk alle transacties, zowel van kale kavels als bouwrijpe kavels (zie Halleux, 2009). Daarnaast is in deze statistiek ook onduidelijk welke kavels tegen een gereduceerde prijs aan familie zijn overgedragen. Een benaderde makelaar (Limburgs vastgoed) durfde geen schatting te geven van het prijsverschil tussen kale bouwgrond en bouwrijpe kavels. De websites van makelaars en de notarissen laten echter duidelijk te zien dat dit prijsverschil aanwezig is. Gemiddelde vierkante meterprijzen van kale kavels lopen sterk uiteen, maar de website van de notarissen laat bijvoorbeeld in de provincie Antwerpen en Limburg in de meeste gevallen prijzen van ruim beneden de € 200 per vierkante meter zien. Op bouwrijpe kavels die door commerciële bedrijven worden aangeboden, ligt de verkoopprijs veelal hoger dan € 200 per vierkante meter. Overigens laten websites van makelaars ook duidelijk zien dat binnen verkavelingen de vierkante meterprijzen sterk kunnen variëren. Zie hiervoor enkele voorbeelden in Bijlage A. Ook wanneer we enkele Statistics Belgium cijfers per gemeente onder de loep nemen, blijkt er sprake van grote verschillen (tabel 3.3). Hierbij kan overigens wel een onderscheid gemaakt worden naar verstedelijkte gebieden, waar de prijzen aanzienlijk hoger zijn dan in de plattelandsgemeenten. Weergegeven vierkante meterprijzen van Statistics Belgium dienen dus vanuit dit perspectief bestudeerd te worden. STADIM, een gezaghebbende Belgische vastgoedconsultant, becijfert in 2007 een gemiddelde grondprijs voor bouwrijpe gronden die hoger is dan de in figuur 2.3 weergegeven Statistics Belgium cijfers. STADIM komt uit op ongeveer € 215 in het Vlaamse gewest als referentieprijs. Daarbij zijn er nog altijd grote verschillen tussen de gemeenten en zelfs binnen projecten met verkavelde grond kunnen de vierkante meterprijzen nog uiteenlopen (zie bijlage A). De referentie van STADIM met € 215 lijkt echter een goed aanknopingspunt. De cijfers van Statistics Belgium geven overigens wel een goede indruk van de ontwikkeling van de grondprijzen in de Vlaamse regio. Figuur 2.3 toont dat de prijzen vooral na 2000 explosief zijn gestegen. Deze stijging doet zich tevens voor in de bestaande bouw en heeft waarschijnlijk te maken met toenemende druk op de Vlaamse Onderzoeksinstituut OTB
17
woningmarkt en steeds minder uitbreidingsmogelijkheden door middel van nieuwbouw. Figuur 3.3 Vierkante meter van verkochte bouwkavels in de vijf Vlaamse provincies 180 160 140 120 100 80 60 40 20
19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08
0
Antw erpen
Vlaams Brabant
West Vlaanderen
Oost Vlaanderen
Bron: Statistics Belgium
Tabel 3.3 Grondprijzen lokaal (ruwe en bouwrijpe kavels gezamenlijk) 2004
2005
2006
2007
2008
Grote steden Brussel
239
266
398
133
285
Antwerpen
247
211
148
128
184
Gent
123
155
171
159
184
114
131
120
131
166
Kleine
gemeente
in
grensstreek Sint Niklaas
Kleine gemeenten Hasselt
82
119
126
132
138
Waregem
99
95
114
132
122
Roeselare
96
118
120
122
131
Tienen
61
69
87
118
85
Bron: FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie.
18
Limburg
3.5
Kavel verworven…Bouwen!
De centrale rol van de architect In de Belgische praktijk van particulier opdrachtgeverschap speelt de architect een cruciale rol. De architect is verantwoordelijk voor een gedegen voorbereiding, het ontwerp van de woning en de uitvoering van de werkzaamheden. De Belgische wet eist, bepaalde gevallen daargelaten, dat bij alle bouwwerken, een architect wordt ingeschakeld. Hij/zij vervult daarbij in grote lijnen vier rollen: 1. Voorbereider (vergunningaanvragen, planonderzoek) 2. Ontwerper van de woning 3. Bijstaan opdrachtgever in de aanbesteding van de werken 4. Toezichthouder en coördinator van de uitvoeringswerkzaamheden Voor wat betreft de voorbereiding dient de architect allereerst zorg te dragen voor een aantal procedurele vereisten zoals grondonderzoek, kennisnemen van de lokale bouwverordening en stedenbouwkundige voorschriften. Daarnaast maakt de architect een voorlopig ontwerp met een kostenraming. Het ontwerp van de woning dient uiteraard in lijn te zijn met de bouwkundige voorschriften. De architect zorgt veelal dat de bouwvergunningaanvraag op correcte wijze wordt ingediend. Vervolgens dient de architect de opdrachtgever bij te staan bij de aanbesteding en de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning (in Vlaanderen spreekt men tegenwoordig over een stedenbouwkundige vergunning, wat gelijk staat aan een bouwvergunning, zie ook Confederatie Bouw, 2009). Een stedenbouwkundige vergunning is overigens een iets bredere term dan bouwvergunning. Tijdens de bouwactiviteiten dient de architect toezicht te houden op een correcte uitvoering van de bouw: ook wanneer de opdrachtgever de bouw zelf ter hand neemt. De architect is verantwoordelijk voor een gedegen ontwerp en dient strikt toezicht te houden: hij/zij is 10 jaar aansprakelijk voor eventuele fouten van zijn/haar kant bij de uitoefening van deze taken! Er wordt dus een grote kundigheid van de Belgische architect geëist op het vlak van de te volgen procedures, het ontwerp, kostenramingen en de civieltechnische/bouwkundige aspecten. Niet alleen de esthetische vormgeving speelt een rol bij de keuze voor een architect maar ook de wijze waarop zijn/haar bureau alle procedures afhandelt en eventuele kostenoverschrijdingen weet te vermijden. Architectkosten (erelonen) De kosten van de architect kunnen variëren omdat er (in tegenstelling tot in Duitsland) geen wettelijk vastgesteld uurloon is. Er zijn drie mogelijkheden om het zogenoemde ereloon van een architect te bepalen (zie ook Belgische orde van Architecten): 1. Een percentage van de totale bouwkosten 2. Een forfaitair bedrag; dit is een vooraf vestgesteld bedrag 3. Een uurvergoeding (dit komt volgens de VCB en orde van Architecten maar zelden voor) Tot 2003 rekenden architecten met een vaste formule die op minimaal 7% van de totale aanneemsom uitkwam (zie voor overzicht ook bijlage A). Na 2003 zijn de vaste minimumtarieven bij wet verboden, maar wordt in de praktijk nog veel met dit tarief gewerkt. Er kan dus wel onderhandeld worden over de kosten. Onderzoeksinstituut OTB
19
Het is verder gebruikelijk dat met er rekening wordt gehouden met een kostenoverschrijding van ongeveer 10%. Als dit tijdens de bouw hoger wordt, dan dient de architect in te grijpen en dit te verantwoorden. Bouw van de opstal Er zijn in grote lijnen drie formules waarmee men de werken kan laten uitvoeren: 1. Algemene aannemingsovereenkomst waarbij men een aannemer als aanspreekpunt heeft. Deze aannemer is vaak degene die de ruwbouw uitvoert en onderaannemers inhuurt voor de voltooiing van gespecialiseerd werk zoals waterleiding, elektra, kozijnen etc. 2. Bouwen met afzonderlijke aannemers houdt in dat de opdrachtgever (en architect) zelf alle aannemers inhuren. Het kost meer coördinatie en inzet van de bouwheer en architect, maar kan geld besparen. 3. Een coördinatieovereenkomst waarin een professionele persoon alle contacten met aannemers coördineert. Het is in feite een extra dienst, die onverlet laat dat de architect verantwoordelijk blijft. Overigens is het veelal de architect zelf die als coördinator optreedt en daarmee vrijwel alle werk uit handen van de bouwheer neemt. Er zijn dus grote verschillen in de aannemingsvorm mogelijk. Hierbij dient ook verwezen te worden naar de inleiding, waarin de wijzen van particulier opdrachtgeverschap zijn omschreven. Het zal meer kosten om een woning volledig te laten ontwerpen, dan om een bestaand ontwerp uit een catalogus te kiezen. Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid dat men zelf de bouw of een deel daarvan ter hand neemt. In Vlaanderen wordt wel gesproken over de spreekwoordelijke baksteen in de maag, waarbij een stereotype beeld wordt opgeroepen van de Vlaming die in zijn vrije weekends zelf aan het metselen is en daarmee aanzienlijke arbeidskosten bespaart. Er wordt echter gewaarschuwd voor pogingen tot al te drastische kostenreductie door ook vrienden en familie bij de bouw te betrekken. Familieleden tot de tweede graad mogen volgens de wet als helpers worden ingeschakeld, maar anderen dienen aangemeld te worden als werknemers. We mogen er ook vanuit gaan dat de architect, die verantwoordelijk is voor een degelijke uitvoering van de werkzaamheden, de eigenbouwer niet teveel vrijheid zal geven. Een enquête van de VCB geeft antwoord op de vraag in hoeverre het beeld van de zelfbouwende Vlaming bestaat. Volgens de VCB-enquête is de praktijk van zelfbouw nog in beperkte mate aanwezig (zie tabel 3.4). Ongeveer een derde van de particuliere opdrachtgevers coördineert het gehele bouwproces (samen met de architect). Sleutelop-de-deur ontwikkelaars hebben echter een aanzienlijk marktaandeel binnen de particuliere nieuwbouwmarkt.
20
Tabel 3.4 Bouwwijze particuliere opdrachtgevers (Vlaanderen) Eigenbouw en/of grote eigen zeggenschap Losse aannemers zelf aangestuurd
31%
Grotendeels zelfbouw
15%
Volledig zelf gebouwd
6%
Grote inbreng van commerciële partij Sleutel op de deur bedrijf, inclusief grond*
22%
Sleutel op de deur bedrijf, exclusief grond
14%
Algemeen aannemer
12%
Totaal
100%
*Hierbij kiest men een woning uit de catalogus Bron: (Ver)Bouwingsenquete VCB, 2009.
Bouwkosten van de opstal Het voorgaande geeft dus aan dat er kostenverhogende en kostenreducerende varianten mogelijk zijn in het Vlaamse particulier opdrachtgeverschap. Voor deze studie is gezocht naar referentieprijzen voor de bouw van een aantal standaardwoningen, dat wil zeggen kant en klare sleutel op de deurwoningen. Er zijn gedetaileerde overzichten van bouwkosten beschikbaar die echter te ver gaan om een helder overzicht te geven. Voor dit onderzoek is aangesloten op de openbare prijsopgaaf van een ‘sleutel-op-de-deur’ bouwer, die prijzen geeft van ruim 40 woningvarianten (zie www.woningenblavier.be). Met behulp van bijgeleverde plattegronden komen we uit op een indicatieve prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak (GBO) voor vrijstaande woningen van ongeveer € 1.000. Een gedetailleerdere indicatie berekenen zou een schijnzekerheid opleveren: bovendien melden sommige consumentensites dat meerwerk fors in de papieren kan lopen. We dienen er bij de opgave van Blavier rekening mee te houden dat dit een kale woning is. Keuken en badkamer plaatsen kan forse kosten met zich meebrengen. Er is nu dus een indicatie waarmee we een vergelijking kunnen maken met de gemiddelde Nederlandse vrijstaande nieuwbouwwoning volgens de Kwaliteitsmodule 2008. De Nederlanse vrijstaande nieuwbouwwoning heeft een gebruiksoppervlak van gemiddeld 170 m2 en een kaveloppervlak van ongeveer 470 m2. Dit kaveloppervlak lijkt naar Vlaamse begrippen krap. Daarom is uitgegaan van een kavel van 500 m2. Het onderstaande schema geeft de prijsopbouw van de Vlaamse referentiewoning. Verkoopprijs sleutel-op-de-deurwoning € 1.000 /m2 GBO BTW en architectkosten woning € 300 /m2 GBO (zie STADIM en consumenten websites) Kavelprijs Aankoop en dossierkosten kavel notarissen)
€ 215 /m2 (zie STADIM) € 20 /m2 (zie STADIM/ en websites
Het bovenstaande voorbeeld geldt voor een standaard cataloguswoning waarbij de bouwkosten relatief laag zijn. Andere kengetallen voor nieuwbouw van woningen zijn niet gevonden voor België. We mogen er echter vanuitgaan dat de hieronder gepresenteerde prijzen voor cataloguswoningen aan de lage kant zijn: rond de € 280 ex BTW per m3. Dit komt dus neer op de hiervoor genoemde € 1.000 per m2 GBO. Dat is ongeveer de prijs die in Nederland voor seriematige nieuwbouwwoningen Onderzoeksinstituut OTB
21
wordt gehanteerd. Als we rekenen met een Nederlands bouwkostenbedrag van minimaal 350 per m3 ex BTW voor vrijstaande woningen, dan komt de aanneemsom aanzienlijk hoger uit. Dit laatste bedrag komt waarschijnlijk veel beter overeen met de werkelijkheid, maar dan nog zal de architectonische kwaliteit van de woning niet erg hoog zijn. Met € 350 per m3 vermeerderd met BTW en architectenkosten komen we uit op bouwkosten van ongeveer € 273.000. Tabel 3.5 De prijs van de ‘gemiddelde’ vrijstaande nieuwbouwwoning in België Cataloguswoning Eigen ontwerp woning GBO 170 m2 € 221.000 273.000 Kavel 500 m2 € 117.500 117.500 Totale aankoopprijs-kosten € 338.500 390.500 • Gebruiksoppervlak van de gemiddelde Nederlandse vrijstaande nieuwbouwwoning = referentie. • Het gaat hier om een kale woning, waarbij keuken en badkamer veelal nog ingericht moeten worden.
22
4
Particulier opdrachtgeverschap in NoordrijnWestfalen
4.1
Inleiding
In dit hoofdstuk ligt de focus op de belangrijke deelstaat Nordrhein Westfalen (verder te noemen NRW), die grenst aan Nederland. De gehele deelstaat NRW heeft met bijna 18 miljoen inwoners de grootste bevolking van alle Duitse deelstaten, op afstand gevolgd door Beieren (12,5 miljoen). Hoewel de bevolkingsdichtheid van geheel Duitsland met ongeveer 230 inwoners per km2 aanzienlijk lager is dan Nederland (460/km2), is de bevolkingsdichtheid van NRW hoger dan het Nederlandse gemiddelde (530/km2). Hierbij zijn er binnen de deelstaat aanzienlijke verschillen. De nog altijd belangrijke industriële regio van het Ruhrgebied kent een vrijwel aaneengesloten stedelijke concentratie met daarin onder andere Duisburg, Essen en Dortmund. Meer als ‘geïsoleerde’ stedelijke concentratie geldt Keulen: met bijna één miljoen inwoners de vierde stad van Duitsland. Krimp is in Duitsland en NRW een belangrijk begrip. De bevolkingsgroei stagneert en zal in de komende decennia zelfs negatief zijn. Hierdoor is de theoretische uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad relatief klein, wat duidelijk terug is te zien in de bouwstatistieken. Het aantal bouwvergunningen daalt snel. 4.2
Particulier opdrachtgeverschap in Duitsland en Noordrijn-Westfalen: hoofdkenmerken van de volkshuisvesting, woningbouw en wooncultuur
Duitsland kent het laagste aandeel eigen woningbezit van West-Europa, hoewel er per deelstaat aanzienlijke verschillen zijn. Nordrhein-Westfalen heeft thans een aandeel eigen woningbezit van ongeveer 39%. Dit is iets lager dan het nationale Duitse gemiddelde van ongeveer 42% (Statistisches Bundesamt, 2008). Hierbij dient opgemerkt te worden dat NRW grote stedelijke gebieden kent zoals Keulen en het Ruhrgebied. Stedelijke gebieden worden zoals overal in Europa gekenmerkt door een relatief grote huursector. Er zijn diverse studies die pogen te duiden waarom het eigen woningbezit in Duitsland zo gering is: het is immers nog altijd een van de rijkste landen van Europa waar men vanuit het Nederlandse oogpunt meer eigen woningbezit zou verwachten (zie bijvoorbeeld Behring en Helbrecht, 2002; Voigtlander, 2009). Dit heeft allereerst te maken met nationaal beleid, dat het wonen relatief neutraal behandelt. Zo is er geen hypotheekrente-aftrek voor eigenaar bewoners, maar mogen verhuurders van woningen wel de kosten, inclusief hypotheekrente, opvoeren bij de belastingen. Zo ontstond een volkshuisvestingssysteem waarin ongeveer 70% van alle woningen in handen van particuliere huishoudens is: 40% van eigenaar bewoners en de andere 30% wordt verhuurd. Hoewel tijdens de wederopbouw de staat op grote schaal subsidies verschafte voor de bouw van huurwoningen, is er nooit een grote sociale huursector Onderzoeksinstituut OTB
23
zoals in Nederland ontstaan. In Duitsland krijgen sociale huurwoningen gedurende 10 jaar een subsidie, de woning dient daarbij tegen een lage prijs aan specifieke huishoudens te worden verhuurd. Na afloop van deze 10 jaar schuift de woning door naar het private huursegment. Woningen zijn onder vele Duitse huishoudens een geliefd investeringsgoed dat huurpenningen oplevert en na verloop van tijd kan worden verkocht. De term ‘a pension in stone’ is van Duitse origine. Huren is ten opzichte van kopen financieel gezien een interessante keuze. Hoewel het merendeel van de huurwoningmarkt bestaat uit private huur, zijn de prijzen redelijk en is de huurbescherming groot. Overigens betekent dit niet dat Duitsers neutraal tegenover kopen of huren staan. Zo komt uit verschillende wetenschappelijke onderzoeken naar voren (zie bijvoorbeeld Tegeder en Helbrecht, 2007) dat men de eigen woning als de ultieme woonvorm ziet, maar omdat er voldoende aantrekkelijke opties in de huursector zijn, zal men dit niet op jonge leeftijd najagen. In Duitsland relateert men het eigen woningbezit vooral aan het moment dat men gaat settelen en een gezin heeft. Waarschijnlijk speelt hierbij een rol dat men ook geruime tijd moet sparen voor een aanbetaling. De eigen woning wordt door vele Duitsers gezien als een project waarbij men een woning laat bouwen naar eigen smaak en deze dan voor lange tijd bewoont. Het eigen woningbezit wordt dus sterk gekoppeld aan het bereiken van een bepaalde levensfase: het idee van snelle achtereenvolgende verhuizingen in de koopsector zoals in Engeland en Nederland is een praktijk die Duitsers over het algemeen als merkwaardig beschouwen. Men doet bij de aankoop een grote investering en zal niet alweer na een jaar of vijf verhuizen: jongeren of mensen met een mobiele levensstijl kunnen immers volwaardige alternatieven in de huursector vinden. Bij de aankoop van de woning speelt ook de kwaliteit een belangrijke rol. Een forse prijs betalen voor de aankoop van een standaard rijtjeswoning in de nieuwbouw lijkt voor de meeste Duitsers geen alternatief: hiervan zijn er in de huursector immers ruim voldoende van te vinden. Bij de koopsector richt men zich dus op particulier opdrachtgeverschap en bouwt men een grote woning die men naar eigen inzicht kan herinrichten of verbouwen. Vaak koopt men ook maar één maal in het leven een woning (zie Behring en Helbrecht, 2002). In 2006 is de nationale Eigenheimzulage voor nieuwbouwwoningen afgeschaft. Deze regeling werd ingevoerd in 1996 en keerde op jaarbasis maximaal ruim € 2.500 voor de woning en maximaal € 800 per kind uit. In 2004 werd het basisbedrag verlaagd van € 2.500 tot € 1.250. Een aanvrager kon maximaal 8 jaar Eigenheimzulage ontvangen. De afschaffing van de regeling kan dus behoorlijk wat geld schelen. Diverse commentatoren geven aan dat hierdoor de nieuwbouwsector een gevoelige slag heeft gekregen en wijzen daarbij op een snelle teruggang van het aantal bouwvergunningen na 2006. Overigens dient hierbij opgemerkt te worden dat vanwege bevolkingskrimp het aantal bouwvergunningen in NRW en Duitsland al snel afnam, maar het effect van de afschaffing van de Eigenheimzulage lijkt duidelijk (zie ook tabel 4.2). In Duitsland wordt bouwsparen sterk gestimuleerd. Men spaart daarbij tegen een relatief lage rente voor een aanbetaling op de woning, maar kan hiervoor in ruil een goedkope hypotheek krijgen voor een deel van de waarde van de woning. Het andere deel leent men dan in de commerciële sector. Tot slot kan nog gemeld worden dat de lokale NRW-bank gunstige hypotheken verstrekt aan lagere en middeninkomens.
24
4.3
Het belang van particulier opdrachtgeverschap
Nieuwbouw en de totale koopwoningmarkt We beginnen deze paragraaf met een beschrijving van de positie van de nieuwbouw in de totale koopwoningmarkt in NRW. Het statistische bureau van de deelstaat, en de Obere Gutachterausschuss NRW (zie verklaring in voetnoot 5) publiceren data over transacties van bestaande woningen, kavels voor de woningbouw en de bouwvergunningen voor woninggebouwen. Dit kunnen we gebruiken om iets meer te kunnen zeggen over de ontwikkeling van de transacties bestaande woningen en de bouwvergunningen voor nieuwe woningen. Tabel 4.1 toont dat tussen 2004 en 2006 de ontwikkeling van bouwvergunningen voor alle woningen en de eengezinshuizen stabiel was. Hiertegenover staat een onduidelijk patroon in de ontwikkeling van zowel de transacties van bestaande woningen als de transacties van kavels. De transacties bestaande woningen zijn fors gestegen in 2006, terwijl transacties van kavels flink zijn gedaald. Met de toename van transacties van woningen in 2006 en de sterke daling van transacties en bouwvergunningen vanaf 2007 is ook de verhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw veranderd (zie kolom 5 in tabel 4.1). Een belangrijke reden zou de afschaffing van de Eigenheimzulage (zie paragraaf 4.2) kunnen zijn, omdat het bouwen van een nieuwbouwwoning – vergeleken met de koop van een bestaande woning - relatief onaantrekkelijk is geworden. Niettemin gaat het hier over een heel korte periode; dus we kunnen niet zeggen of deze verschuiving een structureel of een tijdelijk fenomeen is. Tabel 4.1 Vergelijking transacties bestaande en vergunningen voor nieuwe woningen (2004-2008) Transacties
Transacties
Totale vergun-
Bouwvergun-
Verhouding
Verhouding
bestaande wo-
kavels voor
ningen wonin-
ning voor vrij-
transacties en
bouwverg vrij-
ningen
woningbouw
gen
staande woning
tot. nieuw-
staande woning
(part. opdr.)
bouw-
en alle bouw-
vergunningen
verg
% 2004
49.578
16.276
45.599
15.955
92%
35%
2005
43.490
19.051
44.610
15.171
103%
34%
2006
51.590
14.294
44.250
15.301
86%
35%
2007
39.480
12.606
34.024
10.290
86%
30%
2008
41.820
11.875
30.185
10.004
72%
33%
* In hoeverre dit particulier opdrachtgeverschap is, wordt in de volgende paragraaf inzichtelijk gemaakt. Bron: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen; IT NRW
Ontwikkeling van het marktaandeel van het particuliere opdrachtgeverschap in Nordrhein Westfalen Het particulier opdrachtgeverschap heeft een belangrijke rol in Duitsland en Nordrhein-Westfalen. In de jaren ‘90 en vooral in het afgelopen decennium is de rol van particulier opdrachtgeverschap nog versterkt (tabel 4.2). De statistische dienst in NRW levert voor de gehele deelstaat het aantal bouwvergunningen voor woningen naar type opdrachtgever. Trouwens gaat het hierbij zowel om eengezinshuizen als meergezinshuizen. Dit betekent dat particuliere huishoudens in Duitsland en NRW als opdrachtgever voor vrijstaande woningen voor eigen bewoning optreden, maar ze laten ook grotere objecten met meerdere woningen als investering voor de verhuur bouwen. Tabel 4.2 laat echter een interessante ontwikkeling zien al we een onderOnderzoeksinstituut OTB
25
scheid maken naar het type opdrachtgever. Het aandeel particulier huishoudens binnen het totale aantal bouwvergunningen is tot en met 2006 fors gestegen, namelijk van 52% in 2000 naar 57% in 2006. Deze groei ging ten koste van particuliere bedrijven, wiens aandeel is gedaald van 47,5 naar 41,5 procent. In 2007 en 2008 is het aandeel particuliere opdrachtgevers enigszins afgenomen onder invloed van de afschaffing van de Eiugenheimzulage, maar komt nog steeds uit rond de 50%. Niet opgenomen in de tabel maar vermeldenswaard is dat marktaandeel van particuliere huishoudens bij bouwvergunningen voor gebouwen met een of twee woningen is uiteraard groot is (65, resp. 85 procent in 2008). Bij woonhuizen met drie of meer woningen is het aandeel particuliere huishoudens als opdrachtgevers ook nog hoog (39%). Het gaat hierbij om nieuwbouw voor beleggingsdoeleinden en niet om eigenbewoning. Overigens wordt in de grote steden (Keulen, Duesseldorf, Essen, Dortmund) meer projectmatig gewerkt en is hier ook het het aandeel commerciële projectontwikkelaars aanzienlijk hoger (IT.NRW, 2009). • Het belang van particuliere huishoudens als opdrachtgevers voor woningbouwprojecten op basis van bouwvergunningen ligt ruim boven de 50% grens in NRW (met uitzondering in 2007) en is in de afgelopen jaren stijgende! • Het belang van particulier opdrachtgeverschap voor eigenbewoning bedraagt volgens onze schatting minimaal 30% van het totaal aantal vergunde woningen. Dit is het aandeel vrijstaande woningen binnen het totale aantal bouwvergunningen. Overigens kan het aandeel particulier opdrachtgeverschap substantieel hoger zijn omdat ook veel twee-onder-een-kapwoningen door particuliere opdrachtgevers worden gerealiseerd. Type particulier opdrachtgeverschap niet verzameld in formele statistieken Er zijn geen eenduidige gegevens beschikbaar over de wijze waarop particuliere opdrachtgevers woningen voor eigenbewoning laten ontwikkelen. Het beeld dat informele bronnen en verklaringen van deskundigen schetsen is echter een afname van het ‘eigen ontwerp’ huis. Uit deze bronnen blijkt dat de lagere kosten van sleutel-opde-deur projecten hierbij een bepalende rol spelen (zie beneden). Verder blijkt dat particuliere opdrachtgevers in mindere mate genegen en ook in staat zijn bij de verschillende fasen van de huisbouw mee te werken. Dit verklaart dan ook de algemene indruk dat mensen zelden nog zelf mee aan het huis bouwen. De invloed van het afschaffen van de Eigenheimzulage in 2006 Uit tabel 4.1 en 4.2 blijkt dat na de afschaffing van de Eigenheimzulage in 2006 het totaal aantal bouwvergunningen fors is gedaald. Hierbij is er een grotere daling van bouwvergunningen voor particuliere huishoudens (- 37 % tussen 2006 en 2008) in vergelijking met die van particuliere bedrijven (- 25 %). Het belang van de Eigenheimzulage zal met name voor de lagere middeninkomens enig gewicht in de schaal leggen: de regeling voorzag in een maximale jaarlijkse subsidie van € 1.250 op de bouwkosten van de woning en € 800 per kind; bij een familie met twee kinderen kunnen dat in de maximaal 8 jaar lang durende subsidie in totaal ruim € 23.000 zijn.
26
Tabel 4.2 Bouwvergunningen nieuwe woningen naar type opdrachtgever (2000-2008) 2000 Publieke instellingen
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
234
51
78
103
93
85
57
8
89
29.405
24.841
22.114
21.184
18.355
19.097
18.343
17.223
13.787
ningbedrijven
25.436
22.246
19.524
18.209
46.600
16.956
16.589
15.745
12.397
Vastgoedfonds
1.059
691
652
563
251
340
226
223
152
Particuliere
bedrijven/
commercieel waarvan Gespecialiseerde wo-
andere particuliere bedrijven
2.910
1.904
1.938
2.412
1.504
1.801
1.528
1.255
1.238
32.073
27.244
29.172
30.792
26.913
25.241
25.413
16.358
15.950
216
454
231
281
238
187
437
435
359
61.928
52.950
51.595
52.360
45.599
44.610
44.250
34.024
30.185
0,4%
0,1%
0,2%
0,2%
0,2%
0,2%
0,1%
0,0%
0,3%
47,5%
46,9%
42,9%
40,5%
40,3%
42,8%
41,5%
50,6%
45,7%
ningbedrijven
41,1%
42,0%
37,8%
34,8%
102,2%
38,0%
37,5%
46,3%
41,1%
Vastgoedfonds
1,7%
1,3%
1,3%
1,1%
0,6%
0,8%
0,5%
0,7%
0,5%
Particuliere huishoudens Non-profit instellingen Bouwvergunningen totaal
Publieke instellingen Particuliere
bedrijven
/
commercieel waarvan Gespecialiseerde wo-
andere particuliere be4,7%
3,6%
3,8%
4,6%
3,3%
4,0%
3,5%
3,7%
4,1%
Particuliere huishoudens
drijven
51,8%
51,5%
56,5%
58,8%
59,0%
56,6%
57,4%
48,1%
52,8%
Non-profit instellingen
0,3%
0,9%
0,4%
0,5%
0,5%
0,4%
1,0%
1,3%
1,2%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Bouwvergunningen totaal Bron: IT.NRW, 2009
4.4
Grondverwerving en grondprijzen
Ruimtelijk beleid en grondverwerving In Duitsland geldt een ruimtelijk beleid dat we als gematigd restrictief kunnen omschrijven. Men zal niet zomaar grond vrijgeven voor bebouwing, maar poogt, samen met belangengroepen de ruimtelijke ontwikkeling zo goed mogelijk te sturen en daarbij ook andere belangrijke functies zoals openbaar recreatiegebied en natuurwaarden te ontzien. Als er ruimte voor woningbouw nodig is dan is dit doorgaans geen probleem, maar kan het wel enige tijd duren voordat een plan daadwerkelijk doorgang vindt. De gemeenten vervullen een belangrijke rol bij de aanwijzing van woningbouwlocaties door middel van bestemmingsplannen (zie hiervoor ook de beschrijving onder de kop ‘bouwrijp maken van ruwe kavels’).
Onderzoeksinstituut OTB
27
Wijze van grondverwerving Ten eerste is een interessant aspect welke partijen de kavels voor de woningbouw in NRW verkopen en welke ze verwerven. Het statistische bureau NRW differentieert drie typen van kopers en verwervers: Natuurlijke personen, die grotendeels particuliere huishoudens zijn, publieke instellingen (Rijk, deelstaten, gemeenten), en rechtspersonen (woningbedrijven, notarissen, projectontwikkelaars, etc.). Het statistische bureau maakt hier trouwens geen onderscheid of het om kavels voor de woningbouw of kavels voor ander vastgoed gaat. Toch kunnen wij veronderstellen dat tabel 4.3 een goed beeld weer geeft voor woningbouwkavels. Tabel 4.3 Transacties van bouwland naar verkopers en verwervers in NRW (2008) Bouwland totaal
Bouwrijpe kavels
Aantal verkopen
Kale kavels
Aantal verkoWaarde €/m²
pen
Aantal verWaarde €/m²
kopen
Waarde €/m²
Verkoper Natuurlijke personen
2.923
103
2.724
124
89
35
Rijk, deelstaat, gemeenten
1.413
97
1.246
150
25
61
rechtspersonen
1.668
78
1.501
139
16
8
Totaal
6.004
91
5.471
134
130
19
Woningbedrijven
en
andere
Verwerver Natuurlijke personen Rijk, deelstaat, gemeenten Woningbedrijven rechtspersonen Totaal
en
5.354
112
5.019
133
105
40
63
32
30
57
10
28
587
71
422
148
15
10
6.004
92
5.471
134
130
19
andere
Bron: IT.NRW, 2009b
Tabel 4.3 geeft aan dat de relatie tussen de drie categorieën sterk verschilt wat betreft verkopen en verwervingen. Bij verkoop zijn natuurlijke personen, dus particuliere huishoudens, weliswaar de belangrijkste partijen, maar ook publieke instellingen en particuliere bedrijven zijn hier actief. Bij de verwervingen hebben de natuurlijke personen verreweg het grootste belang. De tabel maakt ook duidelijk dat overheden vooral optreden als verkopers van bouwgrond en niet als verwervers. Verder laat tabel 4.3 zien dat de waarde van gekochte en verworvene kavels bij natuurlijke en rechtspersonen niet erg verschilt; maar het blijkt dat gemeenten dure kavels verkopen en heel goedkope kavels verwerven. Ten slotte is het duidelijk dat het aantal ruwe kavels binnen het totaal verworvene kavels heel klein is en dat de prijzen van verworvene kavels vergeleken met bouwrijpe kavels marginaal zijn. Belangrijk voor ons onderzoek is ook het grote prijsverschil tussen ruwe kavels en bouwrijpe kavels. Dit bedraagt rond de € 20 per vierkante meter bij natuurlijke personen Grondprijzen In de vorige paragraaf is duidelijk geworden hoe groot het prijsverschil van bouwrijpe en ruwe kavels is. Figuur 4.1 laat zien dat de prijzen pas vanaf 1995 zijn uit elkaar gegaan. Vanaf die tijd zijn de prijzen voor bouwrijpe kavels fors gestegen, bijzonders eind jaren 90, terwijl de prijzen voor kale kavels relatief stabiel zijn gebleven. Het blijkt dus dat niet de grond op zich significant duurder is geworden, maar dat het bouwrijp maken de hoofdreden voor de flinke prijsstijging is. 28
Figuur 4.1 Grondprijzen kavels in NRW €/m² (1982-2008)
Bron: IT.NRW, 2009b
Informatievoorziening over grondprijzen wettelijk verplicht in de Obere Gutachterausschuss De Duitse overheid heeft wettelijk bepaald dat transactieprijzen van bouwkavels op een eenduidige wijze moeten worden geïnventariseerd. Deze ‘Obere Gutachterausschuss’7 van de deelstaat publiceert elk jaar de prijsontwikkeling van kavels (bouwrijp en kaal, kavels voor eengezins- en meergezinshuizen, etc.) op diverse ruimtelijke schaalniveaus in Nordrhein-Westfalen. De functie van de gemeentelijke Gutachterausschüsse en de Oberste Gutachterausschuss, als samenwerkingsverband van de lokale instellingen op deelstaatniveau, is dus niet om prijzen te reguleren. Het informatiesysteem van de instellingen levert echter mogelijkheden om de waarde van een aangeboden kavel te controleren en aan te passen. Hier kan de Gutachterausschuss dan, indien nodig, expertises opstellen of kavelprijzen rechtvaardig zijn (Obere Gutachterausschuss, 2009). De grondprijzen komen in eerste aanleg tot stand op de vrije markt. Dit weerspiegelt zich dan ook weer door de grote prijsverschillen in krimpregio’s en gebieden met woningtekort. Uit figuur 4.2 blijkt dat het hoogste prijspeil in de Metropoolregio Rijn-Ruhr te vinden is. Hier zijn de grondprijzen voor bouwrijpe kavels voor een- en tweegezinshuizen gemiddeld groter dan 250 € per vierkante meter, maar kunnen in sommige gebieden meer dan 300 €/m² bereiken. Binnen de regio zijn de gemeente met de hoogste gemiddelde vierkante meter kavelprijzen te vinden, bijvoorbeeld Düsseldorf (475 €), Keulen (320 €), Bonn (280 €) en Essen (270 €). Verder zijn er nog sommige stadsdistricten buiten de Metropoolregio waar grondprijzen duidelijk boven 200 €/m² liggen, zoals Aken (265 €) en Munster (280 €). De laagste grondprijzen daarentegen zijn in de landelijke districten in het Zuiden, Noorden en Oosten van de deelstaat te vinden. Regio’s zoals de Eifel en het Sauerland zijn door grondprijzen van 50 €/m² tot 100 €/m² voor vrijstaande een- en tweegezinshuizen gekarakteriseerd. Hierbij dient opgemerkt te worden dat ook de grondprijzen binnen de (stads-) districten sterk kunnen verschillen; het beste voorbeeld is daarbij waarschijnlijk de gemeente Keulen, waar de gemiddelde prijs 320 €/m² is, maar in dure locaties bij 780 €/m² ligt (Obere Gutachterausschuss, 2009).
7
De letterlijke vertaling Hogere Expertcommissie als benaming voor een instantie die prijsgegevens verzamelt, komt op Nederlanders wellicht wat vreemd over, maar geeft wel duidelijk aan dat deze statistieken serieus genomen mogen worden. Onderzoeksinstituut OTB
29
Figuur 4.2 Grondprijzen bouwrijpe kavels voor een- en tweegezinshuizen in NRW – districten en stadsdistricten (2008)
Prijspeil in €/m² 325 t/m 475 (3) 300 t/m 324 (4) 275 t/m 299 (5) 250 t/m 274 (16) 225 t/m 249 (14) 200 t/m 224 (19) 175 t/m 199 (29) 150 t/m 174 (53) 125 t/m 149 (49) 100 t/m 124 (76) Bron: Oberer Gutachterausschuss, 2009
Bouwrijp maken van ruwe kavels – de centrale rol van de gemeenten Hoewel gemeenten geen actieve rol spelen bij de aanbouw van woningen zelf, spelen zij een centrale rol in het proces van bouwrijp maken van bouwkavels. Ten eerste beslissen gemeenten door het opstellen van een bestemmingsplan welke niet-bouwrijpe gebieden en grondstukken in woonbouwland omgezet worden. Dit betekent dat de gemeente, door het Bouw Wetboek (BauGesetzbuch), landeigenaren in een bepaald gebied mag onteigenen en hun grond in bouwland (onderverdeeld in kavels die bebouwbaar zijn) mag omzetten. Dit wordt ‘Umlegungsverfahren’ genoemd. Grond met openbare bestemming (parken, wegen) blijft in handen van de gemeente. Hetv overgebleven bouwland wordt, in overeenstemming met de waarde en oppervlak van de grondstukken, weer aan de voormalige eigenaren teruggegeven. Deze mogen de kavels dan op de vrije markt verkopen. Om de nieuwe verdeling van de bouwgrond rechtvaardig te houden, maakt de gemeente meestal gebruik van expertises door de lokale afdeling van de Gutachterausschuss. Het bouwrijp maken van de kavels valt altijd onder de verantwoordelijkheid van de gemeente, waarbij de daadwerkelijke werkzaamheden meestal door een derde partij worden uitgevoerd. Het bouwrijp maken van een kavel omvat de aansluiting aan verkeerswegen en nutsvoorzieningen. De kosten welke erbij voor de gemeente ontstaan, worden in vorm van een bijdrage weer op de grondeigenaren omgeslagen. Deze wordt aan de hand van de grote van de kavels per eigenaar berekend (BauGesetzbuch, 2009). Uit onderzoek van de Obere Gutachterausschuss blijkt dat de bijdragen in NRW gemiddeld 24 €/m² bedragen. In stedelijke gebieden (bebouwde kom) zijn de bijdragen vaak significant hoger en kunnen € 60/m² bereiken.
30
4.5
Kavel klaar… bouwen
In Duitsland zijn er twee belangrijke vormen van particuliere woningbouw te onderscheiden: Het ‘eigen ontwerp’ huis, waar de particuliere opdrachtgever met een architect samen werkt, het sleutel-op-de-deur huis en het Bauträgerhaus. In feite komt deze laatste categorie overeen met de in Nederland gebruikelijke nieuwbouwpraktijk waar men een kant en klare woning bij een projectontwikkelaar koopt. Systeembouw komt in Duitsland ook wel voor, maar speelt binnen het particulier opdrachtgeverschap een zeer bescheiden rol van niet meer dan 10% van de totale productie. We zullen hier verder uitweiden over het bouwproces van particuliere opdrachtgevers met het ‘eigen ontwerp’ huis. In Duitsland heeft de architect een cruciale rol in het bouwproject. Het gaat hier om vier hoofdtaken, waarbij zowel het ontwerp als de begeleiding van de opdrachtgever cruciaal zijn: 1. Voorbereiding (kennisname van stedenbouwkundige randvoorwaarden, voorontwerp woning) 2. Ontwerp van het huis (en uiteindelijke bouwvergunningaanvraag) 3. Kostenraming en aanbesteding 4. Toezicht op het bouwproces Honorarium architect Het totale honorarium van de architect is afhankelijk van de verrichtingen die hij levert. Desondanks is het honorarium voor alle deelaspecten wettelijk vastgelegd. Het idee erachter is dat architecten in Duitsland niet via prijzen maar via kwaliteit moeten concurreren; een andere opvatting over concurrentie dan in andere landen waar concurrentie veelal op prijs gaat. Officiële berekeningen laten zien dat het honorarium van een architect ongeveer uitkomt op 10 tot 13 procent van de totale bouwkosten/aanneemsom, exclusief BTW en kosten voor de kavel (Architektenkammer NRW, 2009). Bouw van de opstal In Duitsland zijn er drie formules waarmee men de werken bij een ‘eigen ontwerp’ huis kan (laten) uitvoeren. 1. Opdrachtgever en architect kunnen de volledige bouwopdracht aan een aannemer geven. Deze aannemer is dan het aanspreekpunt in het hele bouwproces, maar het betekent niet dat hij het volledige huis gaat bouwen; vaak huurt hij dan meerdere gespecialiseerde onderaannemers in. 2. Opdrachtgever en architect huren afzonderlijke aannemers in. De coördinatie van de aannemers wordt dan meestal door de architect geregeld. 3. De opdrachtgever voert zelf één of meerdere werken uit en is hiermee een zelfbouwer. Hoewel er geen eenduidige cijfers zijn meldden enkele gemeentelijke deskundigen tijdens telefonisch contact dat de echte zelfbouw van een huis sterk daalt: men heeft vaak niet meer de tijd en vooral de kennis om aan de bouw mee te werken.
Onderzoeksinstituut OTB
31
Bouwkosten van de opstal Voor dit onderzoek is gezocht naar referentieprijzen voor de bouw van verschillende bouwvormen. Er zijn gedetailleerde overzichten van bouwkosten beschikbar voor de bouw van eengezinshuizen, die de mogelijkheid geven om een indicatieprijs voor vrijstaande eengezinshuizen te bepalen. Hier kunnen we verder een indicatie geven over de verschillende vormen particulier opdrachtgeverschap en kijken daarnaast naar stedelijke agglomeraties en landelijke gebieden. Volgende uitgangspunten worden hier gebruikt: - De gemiddelde bouwkosten van een eengezinshuis in NRW zijn 1.230 €/m² woonoppervlakte (incl. BTW) (NRW bouwstatistieken) - Het architectenhonorarium ligt rond 10 procent van de bouwkosten (we zetten ze hier laag aan) - Kavelprijs in stedelijke agglomeraties – 250 €/m² - Kavelprijs in landelijke gebieden – 100 €/m² - Bij de kavelprijs moet worden opgeteld minimaal 3% makelaarskosten, 1,5% notariskosten en 3,5% overdrachtsbelasting Tabel 4.4 Prijzen van ‘gemiddelde’ vrijstaande eengezinshuizen in NRW
Woonoppervlakte 170 m² Kavel 500 m² Totale kosten
NRW stedelijke agglomeraties ‘eigen ont- Sleutel-op-dewerp’ deur € 230,010 € 209,100
NRW – landelijke gebieden ‘eigen ont- Sleutel-opwerp’ de-deur € 230,010 € 209,100
€ 135,000
€ 135,000
€ 54,000
€ 54,000
€ 365,010
€ 344,100
€ 274,010
€ 263,100
Bron: Eigen berekening OTB, 2009
Het moet wel nog een keer duidelijk gemaakt worden dat dit een grove berekening is. Het gaat hier om kale woningen, waar de kosten voor keuken nog erbij gerekend moeten worden. Desondanks zijn de hier genoemden prijzen een redelijke afspiegeling van de prijzen, welke men bij een rondgang bij sommige aanbieders van sleutelop-de-deur woningen kan vinden (zie www.fertighaus.de). De cijfers zijn ook nog een keer doorgerekend op enkele statistieken van nieuwbouwwoningen van Hypoport, een commerciële organisatie die gegevens over de woningmarkt verzamelt en publiceert. Zie hiervoor de bijlage B van Duitsland. De prijzen voor ‘eigen ontwerp’ woningen zouden nog aanzienlijk hoger kunnen liggen. Een woning met een wat hogere architectonische waarde, kost qua werk en bouw nu eenmaal meer tijd.
32
5
Particulier opdrachtgeverschap in Nederland
5.1
Inleiding
Dit hoofdstuk is niet zozeer bedoeld om een uitgebreid overzicht te geven van de praktijk en instituties bij het Nederlandse particuliere opdrachtgeverschap. Deze exercitie is vrij uitgebreid aan bod gekomen in andere publicaties waaronder bijvoorbeeld die van Keers et al (1999) en Dammers et al (2007). In dit hoofdstuk zullen wij allereerst een overzicht geven van het belang van het particulier opdrachtgeverschap in de totale woningproductie vanaf medio jaren ’90 tot heden. Daarbij zullen ook een overzicht geven van kavelprijzen per provincie. Vervolgens zullen wij een aantal wat ons betreft cruciale zaken onder de loep nemen die het particulier opdrachtgeverschap in Nederland een andere positie geeft dan in Vlaanderen en Nordrhein Westfalen. 5.2
De Nederlandse bouwcultuur
In Nederland is het particulier opdrachtgeverschap traditioneel sterk verbonden met de niet Randstedelijke gebieden. Het belang van het particulier opdrachtgeverschap is na de oorlog altijd relatief gering geweest. De Nederlandse overheid zette vanwege de snel groeiende bevolking in op projectmatige bouw van huurwoningen. Vanaf de jaren ’90 werden in de nieuwbouw weliswaar vooral eigen woningen gerealiseerd, maar werd de praktijk van seriematig bouwen door projectontwikkelaars in stand gehouden. Bovendien ontstond al voor de oorlog een beleid waarbij de overheid in de grote steden een sterke regie voerde middels uitbreidingsplannen: feitelijk al een voorloper van strikt ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijke beleid in combinatie met grote seriematige bouwvolumes is na de oorlog in stand gehouden. Het Vlaamse beeld werd daarbij als een niet na te streven voorbeeld gebruikt. Groeikernen en VINEX waren in West en Zuid-Nederland een belangrijk middel om de woningbouw te concentreren en hiermee het platteland te ontzien. Volgens Nederlandse consumentenonderzoeken zou 30 a 40% van de potentiële kopers die bewust kiezen voor een nieuwbouwwoning graag op een eigen kavel bouwen (daarbij rekening houdend met eigen budget). De potentiële vraag naar kavels in Nederland lijkt dus groter dan het aanbod. De beleidsmatige nadruk op het realiseren van grote aantallen nieuwbouwwoningen en het feit dat veel potentiële ontwikkelingslocaties nu in bezit zijn van projectontwikkelaars en bouwbedrijven draagt bij aan de geringe beschikbaarheid van kavels. Deze partijen zullen de gronden uiteraard niet snel uitgeven in de vorm van kavels, maar hierop woningen voor de verkoop realiseren. Deze situatie doet zich vooral voor in West-Nederland.
Onderzoeksinstituut OTB
33
5.3
Het belang van particulier opdrachtgeverschap
De interesse in particulier opdrachtgeverschap op een eigen kavel wordt periodiek gepeild door NVB-Bouw in een onderzoek onder bovenmodale inkomens. Uit een aantal peilingen blijkt dat tussen de 30% en 40% van de huishoudens met een voorkeur voor een nieuwbouwwoning zou opteren voor particulier opdrachtgeverschap. Er is in principe dus wel degelijk een potentiële markt voor deze vorm van bouwen. Het particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouw blijkt echter een veel minder groot marktaandeel te hebben (zie figuur 5.1). In de periode 1995 tot en met 2008 is het aandeel particulier opdrachtgeverschap binnen de totale nieuwbouwsector geleidelijk gedaald van 17% tot 11%8. Binnen de nieuwbouw koopsector is dit aandeel gedaald van 24% naar 19%. Figuur 5.1 Belang van de drie categorieën opdrachtgevers in de gereedgekomen nieuwbouwwoningen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1995
2000
Particuliere opdrachtgevers
2005 Corporaties
2008
Bouw ers voor de markt
Bron: CBS, statline
Het aandeel particulier opdrachtgeverschap verschilt echter sterk per provincie (tabel 5.1). Zo is het nog steeds in vrij ruime mate aanwezig in Friesland, Zeeland en Drenthe hoewel er ook in deze provincies sprake is van een afname. Overigens blijkt in absolute zin Noord-Brabant de provincie met het grootste aantal gereedgemelde woningen onder particulier opdrachtgeverschap. Noord-Holland, Utrecht en ZuidHolland spelen een belangrijke rol in de totale nieuwbouwproductie, maar het particulier opdrachtgeverschap speelt hierbij een ondergeschikte rol.
8 Deze cijfers hebben betrekking op de categorie ‘overige particuliere opdrachtgevers’. Dit komt niet geheel overeen met de VROM-definitie, maar geeft een redelijke benadering.
34
Tabel 5.1 Aandeel en aantal gereedgekomen woningen onder particulier opdrachtgeverschap in de koopsector 2002 en 2008 2002 % PO in koop
2008
Woningen gerealiseerd
% PO in koop
in PO
Woningen gerealiseerd in PO
Friesland
39%
756
30%
561
Zeeland
35%
397
26%
316
Drenthe
33%
672
22%
323
Groningen
27%
476
26%
451
Overijssel
26%
885
23%
965
Noord-Brabant
26%
1.737
19%
1.445
Limburg
25%
749
17%
440
Gelderland
23%
1.242
18%
1.254
Flevoland
12%
360
11%
257
Noord-Holland
11%
848
8%
655
Utrecht
10%
482
6%
278
Zuid-Holland
6%
788
6%
752
Nederland
17%
9.392
14%
7.697
Bron: VROM/CBS, bestand gereedgekomen woningen, OTB-Bewerking.
5.4
Grondprijzen naar regio
Tabel 5.2 toont een overzicht van de gemiddelde vierkante meterprijs voor particuliere bouwkavels per provincie. De gegevens zijn geleverd door Bouwcentrum Media en hebben grotendeels betrekking op bouwrijpe kavels. In 2006 zijn de prijzen duidelijk toegenomen hoewel deze stijging per provincie verschilt. Zo is de stijging in Flevoland veel lager dan elders in Nederland. Tabel 5.2 geeft eveneens weer dat grondprijzen per provincie sterk variëren. Dit is het resultaat van verschillende omstandigheden op regionale woningmarkten, die zijn weerslag heeft op de kavelprijzen. Uit onderzoek van van der Heijden en de Vries (2005) blijkt dat gemeenten weinig geneigd zijn kavel uit te geven tegen kostprijs (aankoopwaarde met kosten voor bouwrijp maken) maar uitgaan van een marktprijs. In de westelijke provincies is de gemiddelde grondprijs het hoogst. De drie Noordelijke provincies en Flevoland hebben in 2006 de laagste gemiddelde vierkante meterprijs. Hierbij moet worden opgemerkt dat ook binnen de provincies aanmerkelijke verschillen aanwezig kunnen zijn. We gaan ervan uit dat de meeste bouwkavels worden uitgegeven in de landelijke gebieden, terwijl kavels op stedelijke locaties of VINEX veel duurder kunnen zijn. In de jaar-op-jaarcijfers is er overigens ook sprake van enige fluctuaties (niet in de tabel). In de westelijke provincies worden weinig kavels aangeboden wat de gemiddelde prijs gevoelig maakt voor aanbod van enkele dure of goedkope locaties. Zo geeft Amsterdam maar een beperkt aantal kavels uit en wanneer dit gebeurt zoals op IJburg met vierkante meterprijzen van rond de € 1.000, dan heeft dit ongetwijfeld een kortstondig effect op de gemiddelde prijs in Noord-Holland.
Onderzoeksinstituut OTB
35
Tabel 5.2 Gemiddelde grondprijs per m2 voor particuliere bouwkavels per provincie (in €) 1990
1995
2000
2006
Groningen
37
45
91
139
Friesland
38
48
94
129
Drenthe
43
51
135
146
Zeeland
47
62
113
185
Limburg
48
67
136
248
Flevoland
52
85
137
158
Overijssel
56
74
173
295
Noord-Brabant
58
79
147
264
Gelderland
59
86
193
285
Noord-Holland
71
112
264
315
Utrecht Zuid-Holland Nederland
92
153
293
488
118
159
270
450
58
82
168
259
Bron: Bouwcentrum media
5.5
Het ontwikkelingsproces voor Nederlandse particuliere opdrachtgevers
De website www.particulieropdrachtgeverschap.nl biedt houvast met een handboek, waar in grote lijnen de stappen staan omschreven die particuliere opdrachtgevers in Nederland doorlopen. Iets minder uitgebreid is de site van www.bouwkavels.nl, een initiatief van Bouwcentrum Media, dat verder ook gegevens over beschikbaarheid en historische prijzen van bouwkavels in Nederland verzamelt. De Bond voor Nederlandse Architecten (BNA) heeft een gids uitgegeven waarin een aantal mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap zijn omschreven en de mogelijke rol van een architect daarin. Ook de studie van Keers et al (1999) biedt bruikbaar materiaal voor het inzichtelijk maken van zaken waarmee de Nederlandse particuliere opdrachtgever in het gehele proces te maken krijgt. Dit proces bestaat grofweg uit vier fasen. We gaan er hierbij vanuit dat men een kavel heeft verworven waarop een bouwbestemming ligt: 1. Voorbereiding: Eerste ideeën ontwikkelen, architect of gespecialiseerd bouwbedrijf selecteren als potentiële partner. 2. Ontwerpfase: Ideeën uitwerken tot voorontwerp, definitief ontwerp en bestek ten behoeve van aanbesteding. Hierbij hoort tevens een bouwvergunningsaanvraag die past binnen de voorwaarden van Bouwbesluit, en lokale stedenbouwkundige en welstandseisen.) 3. Aanbesteding: Als niet wordt gewerkt met een projectontwikkelaar/bouwer die het gehele proces op zich neemt. 4. Realisatiefase: Coördinatie eventuele onderaannemers en houden van toezicht op de bouwwerkzaamheden. Dit schema lijkt vrij eenvoudig, maar kan op een groot aantal wijzen worden ingevuld. De Nederlandse particuliere opdrachtgever is niet verplicht om een architect in te huren die hem bijstaat in een aantal cruciale stappen van het bouwproces: zolang de woning maar aan alle bouwtechnische en lokale stedenbouwkundige en welstandseisen voldoet, dan is het in principe goed. Een particuliere opdrachtgever in
36
Nederland kan opteren voor twee hoofdformules waarbij één partij alles coördineert, maar is hiertoe niet verplicht: • Een gespecialiseerde woningbouwer die cataloguswoningen aanbiedt maar veelal ook architecten in dienst heeft die samen met de opdrachtgever een eigen ontwerp kunnen ontwikkelen. Hierbij zal het bouwbedrijf de gehele verdere afhandeling op zich nemen, van de verdere uitwerking tot een ontwerp dat voldoet aan alle bouwkundige en gemeentelijke eisen tot aan de bouwcoördinatie. Deze bouwers hebben veel ervaring met particuliere opdrachtgevers. • Er zijn architectenbureau’s die naast het ontwerp ook alle stappen in het ontwikkelingsproces kunnen begeleiden: van de volledige uitwerking van het ontwerp tot vergunningaanvraag en vervolgens de coördinatie en het toezicht op de bouw. De Nederlandse particuliere opdrachtgever kan er ook voor kiezen om een groot deel van het werk zelf te doen, tot aan indiening van de bouwvergunning, coördinatie van verschillende onderaannemers en het bouwtoezicht toe (hoewel ook gemeenten een taak hebben op het gebied van bouwtoezicht).
5.6
Architectenkosten
Zoals hiervoor al aangegeven hangen de architectenkosten af van het werk dat hij/zij verricht. Als men een huis wil laten ontwerpen, dan geven enkele referentiesites een bandbreedte van tussen de 6% en 10% van de totale aanneemsom. De BNA meldt echter dat er een drietal opties mogelijk is: • Percentage van de aanneemsom • Vast bedrag van te voren overeengekomen • Betaling op basis van bestede uren. Uiteraard zal een volledige begeleiding van ontwerp tot coördinatie en bouwtoezicht leiden tot een bedrag dat dichter bij de 10% van de aanneemsom ligt dan alleen het ontwerp.
5.7
Bouwkosten van de opstal
Voor de Nederlandse situatie is gezocht op websites van zogenoemde catalogusbouwers naar referentieprijzen. Op de site een-huis-bouwen.nl wordt een indicatie gegeven van ongeveer € 350 per m3 inhoud. Op de site van Groothuis Bouw, een grote ontwikkelaar van cataloguswoningen komen de bouwkosten incl. BTW uit op tussen de € 250 per m3 en € 320 per m3. Met luxere optiepakketten wordt dit meer. We moeten hierbij melden dat Groothuis aan de lage kant zit omdat dit bedrijf een zeer gestandaardiseerd proces heeft, waarbij vele optiepakketten de woning toch een individuele uitstraling geven. Van Tol adviesbureau en IGG Bouwkostenadvies leveren op hun websites kengetallen voor de bouw van vrijstaande woningen (zie ook Bijlage C) Beide bureau’s komen (na omrekening) uit op minimaal 350 per m3 ex BTW. Het bouwkostenbureau Winket levert op de website een aantal referenties over vrijstaande woningen met bijzondere architectonische vormen en komen op prijzen boven de € 400 per m3 uit. Er dient minimaal 425 per m3 te worden gerekend voor een vrijstaande woning. Dit heeft vooral te maken met het ontwerp, dat afwijkt van cataloguswoningen en daarOnderzoeksinstituut OTB
37
om ook duurder wordt om te bouwen. Wij zullen daarom twee referenties geven: een voor een cataloguswoning en een voor een onder architectuur gerealiseerde vrijstaande woning. De kans bestaat overigens dat catalogusbouwers in hun prijsopgaaf geen funderingswerk rekenen. Wij rekenen hier met de volgende uitgangspunten: het betreft dus een zeer ruwe benadering Bouwkosten catalogusbouw € 350 m3 Bouwkosten architectenwoning € 425 m3 BTW 19% (op bouwkost) Architect (8%) en lokale leges (2%) = 10% (op bouwkost) Kavelprijs West Nederland Kavelprijs Noord-Nederland
€ 450 m2 € 150 m2
De resultaten in tabel 5.3 tonen aan dat er een zeer grote bandbreedte mogelijk is wanneer men uitgaat van ‘dezelfde’ woning op een kavel van ongeveer 500 vierkante meter. Grondprijzen zijn daarbij van invloed, maar ook de keuze voor een cataloguswoning of een eigen ontwerp. Tabel 5.3 Indicatieve opbouw van een cataloguswoning en een architectenwoning West-Nederland
Noord-Nederland
Eigen ontwerp
Catalogusbouw
Eigen ontwerp
Catalogusbouw
328.950
254.900
328.950
254.900
Kavel 500 m2
225.000
225.000
75.000
75.000
Totale kosten
553.950
479.900
403.950
329.900
Woonoppervlak 170 m2
Bron: kengetallen van van Tol Adviesbureau, IGG Bouwkostenadvies, Winket advies, website Groothuis Woningbouw BV. Alles OTB-Bewerkingen.
38
Bronnen
Vlaanderen Internet www.ordevanarchitecten.be www.vcb.be (van de Vlaamse Confederatie Bouw) www.statbel.fgov.be (Nationale statistische dienst voor geheel België) www.notaris.be (Nederlandstalige notarissen in België) www.stadim.be (belangrijke vastgoedconsultant met op de website enkele presentaties met kerngegevens over vastgoed. Literatuur De Decker, P., (2008) Facets of Housing and Housing Policies in Belgium. Journal of Housing and the Built Environment 23:155-171. De Jong, M. en J. De Vries (2003) Planningpraktijken in Vlaanderen en Nederland: groeien ze naar elkaar toe? Onderzoeksinstituut OTB TU Delft in opdracht van DG Ruimte. Dol, C., van der Heijden, H. en M. Oxley (te verschijnen in 2010) Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies; een internationale inventarisatie. Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft. FOD Economie (2008) Industrie en Bouwnijverheid, Bouwnijverheid en huisvesting. FOD Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie. Brussel. Halleux, J. (2009) The Spatial Structure of Interurban Housing Markets: Application to Building Sites Prepared for Self-Provided Housing. Environment and Planning A, Vol 41, p. 2143-2161. Kesteloot, C. (2003) Verstedelijking in Vlaanderen: problemen, kansen en uitdagingen voor het beleid van de 21ste eeuw. In: Boudry et al. (red.) p.15-40. Orde van Architecten (jaar onbekend) De architect: tekenend voor uw toekomst. Internetsite Vlaams Orde van Architecten, Brussel. Vlaamse Confederatie Bouw (2009) Gids Bouwen en verbouwen. Internetsite Confederatie Bouw, Brussel. Vlaamse Confederatie Bouw (2009) De grote (Ver)Bouwenquête voorjaar 2009, Analyse. Vlaamse Confederatie Bouw Brussel.
Onderzoeksinstituut OTB
39
Vlaamse Confederatie Bouw (2009) De keuze van de aannemer: diverse bouwformules. Bouwbedrijf Februari 2007. Vlaamse Confederatie Bouw Brussel. Vlaamse overheid (2008?) Beleidsnota ruimtelijke ordening 2009-2014 Een ruimtelijk beleid voor en op het ritme van de maatschappij. Ambitieus in een moeilijke context.
Duitsland Internet Architektenkammer NRW (ed.) (2009): Architektenhonorar. http://www.aknw.de/bauherren/planen_und_bauen/architektenhonorar.htm www.it.nrw.de (voor de belangrijkste statistieken over Nodrhein Westfalen) www.fertighaus.de (met een groot overzicht van cataloguswoningen) Literatuur Bau Gesetzbuch – BauGB (2009): Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I S.3316). Behring, K. en I. Helbrecht (2002) Wohneigentum in Europa. Ludwigsburg: Wustenrot Stiftung. Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik – IT.NRW (ed.) (2009a): Statistische Berichte – Baugenehmigungen in Nordrhein Westfalen 2008, Düsseldorf. Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik – IT.NRW (ed.) (2009b): Statistische Berichte – Kaufwerte von Bauland in Nordrhein-Westfalen 2008, Düsseldorf. Kalusche, W. (2005): Projektmanagement für Bauherren und Planer, 2. Auflage, Oldenbourg Verlag, München. Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen (ed.) (2009): Grundstücksmarktbericht 2009 -Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein- Westfalen, Düsseldorf. Royal Institution of Chartered Surveyors (2009) European Housing Review 2009. RICS, Brussels. Statistisches Bundesamt (2009) Statistisches Jahrbuch 2008. Tegeder, G en I. Helbrecht (2007) Germany. Home ownership, a Janus-faced advantage in time of welfare restructuring. In: Elsinga, M., De Decker, P., Toussaint, J. and Teller, N. (eds) (2007) Beyond Asset and Insecurity: On (In)security of Home Ownership in Europe, Amsterdam, IOS Press. Voigtlander, M. (2009) Why is the German Homeownership Rate so Low? Housing Studies, 24:3, p.355-372. 40
Nederland Dammers, E., Palsdottir, L., Van den Broek, L., Klemm, W., Tisma, A., Bijlsma, L., (2007) Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. NAI Uitgevers en Ruimtelijk Planbureau. Rottendam/Den Haag. Hatzman, N. en M. Hoezen (2004) België als gidsland: bouwen in eigen beheer. Het Experiment 1/2004. Stichting Experimenten Volkshuisvesting Rotterdam. Heijden, H. van der en P. de Vries (2005) Prijskolom nieuwbouwwoningen. Deelrapport ‘Gronduitgifte voor Particulier Opdrachtgeverschap’. Onderzoeksinbstituut OTB, Technische Universiteit Delft. Keers, K., Van der Schaar, J., Frissen, J., Van der Reijden, H., Butter, S., Chouchena, D., en P. van der Horst (1999) Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Nederland en West Europa. RIGO research en Advies BV. Amsterdam. NVB-Bouw (meerdere jaargangen vanaf) Huizenkopers in profiel. Nederlandse Vereniging van Projectontwikkelaars en Bouwondernemers, Voorburg.
Onderzoeksinstituut OTB
41
Bijlage A
Vlaanderen
De grote variatie in vierkante meterprijzen Als illustratie van de variatie van vierkante meterprijzen zijn de volgende overzichten opgenomen van enkele verkavelingen door commerciële partijen. Nieuwe verkaveling nabij centrum Geel, Provincie Antwerpen (20 kavels, prijsgegevens verkochte kavels niet weergegeven) Bouwlotnummer
Type bebouwing
Oppervlakte
Prijs
Prijs per m2 (OTB-bewerking)
09
Halfopen
691
€ 125.000
€ 181
11
Halfopen
248
€ 85.000
€ 343
12
Halfopen
449
€ 100.000
€ 223
13
Halfopen
293
€ 85.000
€ 290
14
Halfopen
376
€ 100.000
€ 266
15
Open
321
€ 115.000
€ 358
16
Halfopen
249
€ 90.000
€ 361
17
Halfopen
293
€ 90.000
€ 307
18
Halfopen
378
€ 115.000
€ 304
19
Halfopen
366
€ 115.000
€ 314
20
Open
458
€ 120.000
€ 262
*Alle nutsvoorzieningen inbegrepen Bron: Internetsite Danneels, dd. 15 december 2009.
Nieuwe verkaveling Beerse, Provincie Antwerpen (36 kavels, prijsgegevens verkochte kavels niet weergegeven) Bouwlotnummer
Type bebouwing
Oppervlakte
Prijs
Prijs per m2
12
Halfopen
474
€ 110.000
€ 232
13
Halfopen
414
€ 105.000
€ 254
14
Halfopen
414
€ 110.000
€ 266
15
Halfopen
414
€ 105.000
€ 254
16
Halfopen
414
€ 110.000
€ 266
18
Halfopen
414
€ 110.000
€ 266
21
Halfopen
368
€ 115.000
€ 313
22
Halfopen
349
€ 115.000
€ 330
23
Halfopen
336
€ 115.000
€ 342
34
Open
815
€ 160.000
€ 196
(OTB-bewerking)
*Alle nutsvoorzieningen inbegrepen Bron: Internetsite Danneels, dd. 15 december 2009.
42
Verkaveling ‘Spelvoije Kuilen’ te Hasselt. (Belgisch Limburg) Bouwlotnummer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Type bebouwing Open Open Open Halfopen Halfopen Halfopen Halfopen Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Open Halfopen Gesloten Halfopen Halfopen Halfopen Halfopen Halfopen Open Open
Oppervlakte
Prijs in €
821 604 498 409 407 404 399 708 613 579 958 540 540 540 540 540 540 540 606 585 634 764 608 608 565 565 595 694 640 590 664 535 296 477 492 496 486 475 1012 789
170.000 145.000 135.000 105.000 105.000 105.000 105.000 165.000 150.000 145.000 200.000 140.000 140.000 137.500 137.500 135.000 132.500 130.000 145.000 150.000 155.000 170.000 130.000 135.000 137.500 137.500 145.000 175.000 160.000 152.000 155.000 105.000 85.000 112.500 110.000 112.500 110.000 112.500 210.000 185.000
Prijs per m2 in € (OTB-bewerking) 207 240 271 257 258 260 263 233 245 250 209 259 259 255 255 250 245 241 239 256 244 223 214 222 243 243 244 252 250 258 233 196 287 236 224 227 226 237 208 234
*Alle nutsvoorzieningen inbegrepen Bron: Internetsite Limburgs Vastgoed, dd. 17 december 2009.
Onderzoeksinstituut OTB
43
Minimum Ereloonschalen van de Vlaamse architect volgens de oude methode. Deze wordt in de praktijk nog veel gebruikt Deelaspect van de opdracht % van de aannemingssom Voorontwerp 1,4 Uitvoeringsontwerp 2,1 Bestek 0,7 Detailtekeningen 0,7 Controle-oplevering 1,4 Nazicht rekeningen 0,7 Totaal 7,0 Bron: www.livios.be
44
Bijlage B
Duitsland
Toetsing berekening referentiewoningen met behulp van Hypoport gegevens over nieuwbouwwoningen (eengezinswoningen) Kaveloppervlak in
Gebruiksoppervlak in
Verkoopprijs
Berekende
Berekende
Toptale
m2
m2
HPX
kavelprijs
aanneemsom
berekende
met 140 per
opstal met
prijs woning
m2
1.230 per m2
aug
472
124
221.000
66.080
152.520
218.600
Jul
476
124
221.500
66.640
152.520
219.160
Jun
470
124
221.500
65.800
152.520
218.320
Mei
471
124
225.500
65.940
152.520
218.460
Apr
472
125
227.500
66.080
153.750
219.830
Mrt
474
124
228.500
66.360
152.520
218.880
Feb
471
125
229.000
65.940
153.750
219.690
Jan
472
124
221.000
65.520
153.750
219.270
Bron: Hypoport en otb-Bewerkingen op basis van paragraaf XX
Onderzoeksinstituut OTB
45
Bijlage C
Bouwkosten
Nederland Kengetallen op de website van Tol Advies voor de bouwkosten, Nederland Bouwkosten per kuub BIH in € Seriematige rijwoningen 230 – 275 Geschakeld 2^1 kap 275 – 325 Vrijstaande woningen 350 – 400 * NB: alle bouwkosten excl. BTW, architectenhonoraria en leges. Peildatum onbekend Bron: van Tol Adviesbureau voor de bouwkosten (www.bouwkostenadvies.com)
Nederland (en Belgie) Kengetallen op de website van Bouwkosten.be (IGG Bouwkostenadvies) Vrijstaande woningen Bouwkosten per m2 BVO in € Cataloguswoningen (2 laags) € 813 Cataloguswoning (3 laags) € 826 Herenhuis (schuin dak) € 920 Herenhuis (plat dak) € 1.095 Stedelijke villa (schuin dak) € 1.038 Stedelijke villa (plat dak) € 1.275 Landelijke villa (schuin dak) € 941 Landelijke villa (plat dak) € 1.312 Woonboerderij € 711 Praktijkwoning € 1.074 BVO = oppervlaktemaat met buitenmuren en bergingen, wat al snel rond de 15% verschil maakt het GBO. NB: Prijspijl 1 januari 2010 Bron: IGG Bouwkostenadvies (www.bouwkosten.be)
46
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Postbus 5030, 2600 GA Delft Telefoon (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail
[email protected] www.otb.tudelft.nl
