QUICK SCAN: TEMPO EN DOORSTROMING BIJ PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

QUICK SCAN: TEMPO EN DOORSTROMING BIJ PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

Auteurs RIGO Research en Advies BV Geurt Keers Johan van Iersel Rotterdam, januari 2006.

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wat beweegt de woningmarkt?

U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

Quick scan: tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap

Inhoudsopgave 1

Inleiding en conclusies 1.1 Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap 1.2 Aanpak 1.3 Conclusies 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 6

2

Tempo 2.1 Beeld uit de literatuur 2.2 Beeld bij de cases 2.3 Op grotere schaal speciale opgave

7 7 7 9

3

Doorstroming 3.1 Doorstromingseffecten volgens literatuur en bestandsanalyse 3.2 Beeld bij de cases 3.3 Conclusies doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap

Bijlagen 1 Zandstraat, Casteren te Bladel 2 Het Lage Land, Rotterdam 3 Het Mozaïek, Apeldoorn 4 Borneo, Oostelijk Havengebied, Amsterdam 5 Waterwijk, Nesselande Rotterdam 6 Wallisblok, Spangen Rotterdam 7 Literatuur en bestandsanalyse

11 11 12 14

15 19 21 25 29 33 37


1

Inleiding en conclusies

1.1 Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Een van de drie programma’s van de SEV is ‘Wat beweegt de woningmarkt?’. De rol van bewoners bij het opdrachtgeverschap van de woningbouw is daarin belangrijk. Bij een deel van de gemeenten en traditionele opdrachtgevers, corporaties en projectontwikkelaars, bestaan bepaalde ideeën over particulier opdrachtgeverschap. Zo zou het nauw betrekken van toekomstige bewoners bij woningbouwontwikkeling extra inspanning en tijd vergen. Nog meer stuurlui op het schip, dat staat voor een langere ontwikkelingstijd. Projectmatige woningbouw in de koopsector zou meer tempo hebben dan ontwikkeling door of met particulieren. Er zijn echter indicaties dat woningbouw in particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap in het bijzonder, niet per se langer hoeft te duren dan projectmatige woningbouw. Het prijsverschil is een tweede item bij het vergelijken van particulier opdrachtgeverschap met projectmatig bouwen. Bij een project met collectief particulier opdrachtgeverschap in Casteren (gemeente Bladel) bleken de woningen per stuk maar liefst 75.000 euro goedkoper te zijn dan de getaxeerde marktwaarde. Particulier opdrachtgeverschap kan daardoor mogelijk de doorstroming uit de goedkopere huursector vergroten. Ook door het perspectief van een passende woning die mensen zelf kunnen realiseren is het aantrekkelijker te gaan verhuizen. De SEV startte in dit bestek een verkennend, illustrerend onderzoek naar het tempo en de doorstromingseffecten van particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap in het bijzonder, vergeleken met projectmatige woningbouw.1 De gegevens in dit rapport zijn het resultaat van het onderzoek.

1.2 Aanpak Via analyse van zes cases, deskresearch en een data-analyse, vergelijken we tempo en doorstroming. De effecten op doorstroming betreffen alleen de primaire doorstroming, de eerste schakel: de woningen die de particuliere opdrachtgevers achterlaten. Langere verhuisketens zijn niet onderzocht. Van de zes cases zijn er vijf in collectief particulier opdrachtgeverschap, verschillend in omvang, woningtype, prijsklasse en doelgroep. Er is ook onderscheid naar locatie: uitleg en in de bebouwde kom van stad en dorp. De cases zijn vooral gezocht in stedelijke gemeenten, aangezien particulier opdrachtgeverschap daar veelal meer aandacht dient te krijgen. De cases zijn: 1 Zandstraat, collectief, 34 rijwoningen in de dorpskern van Casteren, gemeente Bladel. 2 Het Lage Land, collectief, 9 herenhuizen in Prins Alexander in Rotterdam. 3 Onze Woonwens, collectief, 12 patiowoningen voor ouderen in de Vinex-uitlegwijk Zuidbroek in Apeldoorn. 4 BO1, collectief PO met 69 appartementen in het Oostelijk Havengebied van Amsterdam. 5 Waterwijk fase 1: 80 individuele kavels (hele buurt totaal 300 individuele kavels) in de Vinex-uitleglocatie Nesselande in Rotterdam. 6 Wallisblok, collectief, 34 woningen via hoogniveau renovatie in Spangen Rotterdam. De informatie van de cases is afkomstig uit (telefonische) gesprekken met betrokkenen, die ook hierbij worden bedankt voor hun bereidwillige medewerking en commentaar op de conceptversie over hun project. Daarnaast is gebruikgemaakt van websites en beschikbare brochures en studies.

1

5

Het onderzoek is begeleid door Anne Weike Noorman, SEV.

1.3 Conclusies In planontwikkeling en bij de bouw kan met collectief particulier opdrachtgeverschap tempo worden gemaakt in de woningbouwproductie. Het tempo is vergelijkbaar met de projectmatige bouw van koopwoningen, bij tijdige en goede voorbereiding van de gemeente. Particulier opdrachtgeverschap wijkt in het algemeen wat betreft doorstromingseffecten niet bijzonder af van het doorstromingsbeeld bij projectmatige bouw van koopwoningen. Opvallend is wel dat er bij particulier opdrachtgeverschap relatief meer woningen binnen de eigen gemeente worden vrijgemaakt (78% versus 63%). Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens de cases lokale problemen op te kunnen lossen als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren.

1.4 Leeswijzer In de hoofdstukken 2 en 3 volgt de onderbouwing van de conclusies. Het tempo bij particulier opdrachtgeverschap staat in hoofdstuk 2 centraal en de doorstromingseffecten komen in hoofdstuk 3 aan de orde. In de bijlage staan de zes cases beschreven en wordt de literatuurstudie en bestandanalyse nader verantwoord met data en literatuurverwijzing.

6


2

Tempo

2.1 Beeld uit de literatuur Over het tempo van woningbouw met particulier opdrachtgeverschap is in de literatuur in kwantitatieve zin niet veel bekend. Voor het projectniveau is in een studie geconstateerd dat de planontwikkeling met collectief particulier opdrachtgeverschap meer tijd zou vergen (circa 6 maanden) door het groepsproces van verschillende particuliere opdrachtgevers bij het maken van een plan. Catalogusbouw zou sneller zijn omdat het bouwplan in beginsel al klaar is, of slechts op een aantal punten hoeft te worden aangepast aan verdere woonwensen van de particuliere opdrachtgever. Fasen planontwikkeling en bouw Planontwikkelingsfase Initiatief (bij collectief opdrachtgeverschap: oprichting vereniging of stichting van kopers) Kavelaankoop, progamma van eisen Bouwvergunningverlening Bouwfase Start bouw, uitvoering Oplevering, eerste bewoning

Bij collectieve eigenbouw zijn er verschillende tijdsbesparende fasen. De kopers zijn al bekend, dus de verkoopfase is bij particuliere opdrachtgevers zeer kort, terwijl bij projectmatige bouw de verkoop op tekening 70% moet bereiken, met het risico van planomzetting. De verkooptijd van nieuwe eengezinskoopwoningen is begin 2005 gemiddeld circa 4 maanden; bij nieuwe koopappartementen is het gemiddelde 8 maanden. Overleg tussen gemeente en ontwikkelaar over het woningbouwplan en de grondprijzen vergt dikwijls ook tijd, waar men dan maar niet bij stilstaat. Kopers hebben het financiële belang om de periode met dubbele woonlasten kort te houden. Bij particulier opdrachtgeverschap kunnen bewoners het tempo zelf mogelijk meer beïnvloeden met de keuze in vorm (een cataloguswoning wordt doorgaans snel gebouwd) en afspraken over bouwtijd in het aannemingscontract en de bewaking ervan. Er zijn indicaties die dat uitwijzen. Uit onderzoek naar nieuwbouw en haar bewoners, blijkt dat woningbouw met particulier opdrachtgeverschap in 2001 en 2002 gemiddeld 11 maanden tijd vroeg vanaf aanvang van de bouw tot het betrekken van de woning. Bij de reguliere woningbouw in de koopsector was het gemiddeld 2,5 tot 3 maanden langer.2 In het algemeen is het beeld van de afgelopen jaren dat de woningbouw vanaf verlening van de bouwvergunning tot de gereedmelding meer tijd is gaan vergen. Het aandeel woningen met een doorlooptijd langer dan 2 jaar is in 1995-2004 flink opgelopen van 5 naar circa 30%. Dit ging vooral ten koste van de groep met een doorlooptijd korter dan 1 jaar. De toename aan doorlooptijd heeft volgens het CBS onder meer te maken met de toegenomen omvang van woningbouwprojecten (vooral die met meer dan 200 woningen) en langere (bezwaar)procedures.

2.2 Beeld bij de cases In het algemeen is de bouwtijd van woningen met particulier opdrachtgeverschap 11 maanden, 2 tot 3 maanden korter dan bij projectmatige bouw. Bij de cases met collectief particulier opdrachtgeverschap is de bouwtijd gemiddeld 12 maanden, en dus 1 tot 2 maanden korter dan bij projectmatige woningbouw. De tijd voor planvoorbereiding bij particulier opdrachtgeverschap is dus verder bepalend voor een mogelijk tempoverschil vergeleken met projectmatige bouw. Voor catalogusbouw kan zonder meer op projectniveau worden gesteld dat de planvoorbereiding sneller is dan bij projectmatige bouw. Maar geldt dat ook voor projecten met collectief opdrachtgeverschap?

2

7

Bij vergelijkbare woningtypen: hier vrijstaande woningen. Niet verbijzonderd naar woningtype wordt de gemiddelde woning onder particulier opdrachtgeverschap in 1 jaar gebouwd, die onder projectmatige bouw in 1,5 jaar.

Betrokkenen bij de vijf cases met collectief opdrachtgeverschap geven aan dat de ontwikkelingstijd van de projecten vergelijkbaar is met die van projectmatig ontwikkelde woningen. Voor beide vormen van opdrachtgeverschap geldt dat dit verder afhankelijk is van met name de gemeentelijke organisatie van de woningbouw. Gerekend vanaf de oprichting van de vereniging of de stichting van particuliere opdrachtgevers tot aan de start van de bouw, duurde de planontwikkeling bij de cases gemiddeld 1,5 jaar. De bouwtijd is gemiddeld circa 1 jaar (bij de drie cases die zijn gerealiseerd, zie tabel 1). De meeste cases hebben vertraging in de planontwikkelingsfase gekend. De meeste vertragende factoren zijn gerelateerd aan de gemeente: onverwachte gemeentelijke eisen aan het bouwplan die tijdens het ontwikkelproces werden ingebracht: grondprijsoverleg, bestemmingsplanprocedure en gemeentelijke beleidsontwikkeling (voor het project was een lagere grondprijs wenselijk, de gemeente wilde hiervoor eerst een algemeen beleid formuleren). Onvoldoende begeleiding van de opdrachtgevers was ook een factor van vertraging en eveneens het groepsproces (hoe samen tot een plan komen, veel gedifferentieerde woonwensen kunnen leiden tot een complex ontwerp). De aan de gemeente gerelateerde factoren vergden het meeste extra tijd. Tabel 1 Voortgang woningbouw bij 6 cases (collectief) particulier opdrachtgeverschap Case

Kenmerken

Tempo planontwikkeling#

Tempo bouw

Tempo totaal

Vertraging en factoren

Zandstraat Casteren, gemeente Bladel

collectief PO, 34 rijwoningen voor starters in dorpskern

2 jaar

0,5 jaar

2,5 jaar

1 jaar wachten op gemeentelijk grondprijsbeleid goedkope woningen

Het Lage Land, Prins Alexander Rotterdam

collectief PO, 9 herenhuizen stedelijke vernieuwingsbuurt

1,6 jaar

0,9 jaar*

2,5 jaar

0,8 jaar door begeleiding, grondprijsoverleg, gemeente-eisen bouwvergunning

Onze Woonwens, Zuidbroek Apeldoorn

collectief PO, 12 ouderenwoningen Vinex-uitlegwijk

1,3 jaar

1,3 jaar*

2,6 jaar

Proces voor komen tot gezamenlijk programma van eisen

BO1, Borneo-eiland Amsterdam

collectief PO, 69 appartementen bestaande stad

2 jaar

1,5 jaar

3,5 jaar

1 jaar a.g.v. grondprijsoverleg, gemeente-eisen, complex proces door diversiteit woonwensen

Waterwijk fase1, Nesselande Rotterdam

80 individuele kavels in uitleggebied

1,3 jaar

0,8 jaar

2,1 jaar

Paar maanden, late vaststelling bestemmingsplan (fase 1: 4 jaar vanaf start verkoop 80 kavels)

Wallisblok, Spangen Rotterdam

collectief PO, 34 woningen via renovatie in stedelijke vernieuwingsbuurt

0,8 jaar

0,8 jaar*

1,6 jaar

Geen

Tempo gemiddeld

1,5 jaar

1 jaar**

2,5 jaar

(ongewogen voor aantal woningen)

Indicatie tempo gemiddeld zonder vertraging

1 jaar

1 jaar

2 jaar

# Gerekend van oprichting stichting of vereniging collectief opdrachtgeverschap tot start bouw. * Planning ** Ook gemiddeld 1 jaar voor 3 cases met feitelijke bouwtijd.

8


Als wordt gecorrigeerd voor de vertragende factoren zou de planontwikkeling met gemiddeld een half jaar kunnen worden verkort van 1,5 naar 1 jaar. De stelregel van een professionele projectbegeleider voor collectief particulier opdrachtgeverschap is ‘een jaar plannen, een jaar bouwen’. Die regel wordt met de cases gestaafd als is gecorrigeerd voor vertragende externe factoren. Het algemene beeld uit de cases is dat de plantontwikkelingstijd bij collectief particulier opdrachtgeverschap gelijk is aan die van projectmatige planontwikkeling. De bouwtijd is mogelijk zelfs korter. Bij enkele cases met vertraging bleken op dezelfde locatie ook plannen voor projectmatige woningbouw vertraagd. Het project BO1 was 1 tot 2 jaar eerder klaar dan de projecten van ontwikkelaars in de directe omgeving. Het nog lopende plan Onze Woonwens is het verst gevorderde project op de nieuwe locatie. Belangrijk uitgangspunt voor deze haalbare tijdsplannen, is dat de gemeente de kavel voor een project van particulier opdrachtgeverschap heeft gereserveerd en dat deze in beginsel in aanmerking komt voor gronduitgifte met gegeven stedenbouwkundige randvoorwaarden. Bij een aantal projecten waren de initiatiefnemers al veel eerder op zoek naar een kavel. Bij de case Onze Woonwens wilde de initiatiefnemer al 3 jaar eerder een kavel, maar de gemeente had geen aanbod. Bij het project BO1 duurde het een half jaar voordat de gemeente op verzoek van de initiatiefnemer met een kavelaanbod kwam. De gemeentelijke organisatie is van groot belang voor het tempo van de woningbouw met particulier opdrachtgeverschap. Voldoende kavels en gedifferentieerd naar prijsklasse, locatie en vorm van particulier opdrachtgeverschap. Vooraf duidelijk wat mag en kan op een kavel en wat de kavel kost: de randvoorwaarden vanuit bestemmingsplan, welstand, gronduitgifte en tijdsfasering (gemeentelijke randvoorwaarden waarmee ook de particuliere opdrachtgevers uit de voeten kunnen). Gemeentelijk organisatie ervoor in lijn brengen: wonen, ruimtelijke ordening, bouw en woningtoezicht, welstand en grondbedrijf. Een loket waar de particuliere opdrachtgever terecht kan. Voor het te bereiken tempo is professionele begeleiding van collectieve opdrachtgevers ook een belangrijke voorwaarde. Conclusie tempo bij particulier opdrachtgeverschap Op basis van literatuur, data en de cases kan worden geconcludeerd dat met collectief particulier opdrachtgeverschap in planontwikkeling en bij de bouw tempo kan worden gemaakt in de woningbouwproductie. Het tempo is vergelijkbaar met de projectmatige bouw van koopwoningen, bij tijdige en goede voorbereiding van de kant van de gemeente.

2.3 Op grotere schaal speciale opgave Enkele cases vormen voor de betrokken gemeenten onderdeel van het experimenteren met particulier opdrachtgeverschap. Apeldoorn en Rotterdam met name streven naar eenderde particulier opdrachtgeverschap in de jaarlijkse nieuwbouw. De aanpak van particulier opdrachtgeverschap op het niveau van vele projecten, zoals enkele grotere plannen voor de jaarlijkse bouw van enkele honderden woningen met particulier opdrachtgeverschap, is een nieuwe en gecompliceerde opgave voor de gemeentelijke organisatie en de stedenbouwkundige planontwikkeling. De gemeente Almere streeft ook naar eenderde. Voor meer particulier opdrachtgeverschap wil Almere de ervaringen van Enschede met het plan Roombeek als referentie gebruiken voor de eigen aanpak. Roombeek heeft een betrekkelijk grote schaal met circa 550 vrije kavels.3 De jaarlijkse woningbouw met particulier opdrachtgeverschap in Roombeek is echter

3

9

Zie: ‘Architectuur Lokaal, Besturen met Welstand, Almere’, in: Ontwerpen met welstand deel 1, Amsterdam 2005, pag. 74-76.

maar 30 tot 40 huizen per jaar, vergelijkbaar met Waterwijk Nesselande in Rotterdam. Hoe tot grotere aantallen woningen per jaar met particulier opdrachtgeverschap in een plan of gemeente te komen, is evenwel een problematiek die buiten het bestek van dit onderzoek valt. Bij de cases op projectniveau, is de schaal van collectief particulier opdrachtgeverschap maximaal circa 60 woningen. Van de cases heeft Waterwijk op zich een schaal van enkele honderden vrije kavels. Maar bij een jaarlijkse uitgifterealisatie van 30 kavels in het hogere marktsegment van vrijstaande huizen, is het gestelde doel van ‘eenderde’ van enkele duizenden woningen lastig te bereiken.4

4

Binnen de uitleglocatie Nesselande is het aandeel particulier opdrachtgeverschap maar 6,5%. De locatie bood ook geen ruimte voor meer vrije kavels voor vrijstaande woningen in lage dichtheid. Andere mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap, zoals bij rijtjeswoningen en appartementen zijn er niet beproefd.

10


3

Doorstroming

3.1 Doorstromingseffecten volgens literatuur en bestandsanalyse Voor projecten van particulier opdrachtgeverschap zijn diverse inventarisaties gedaan, maar die bieden weinig gegevens over doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap. Er komt wel een gevarieerd beeld naar voren van woningtypen, prijsklassen en doelgroepen die bij particulier opdrachtgeverschap worden aangetrokken, van starters in de koop die goedkopere huurwoningen vrijmaken tot en met doorstromende ouderen die eengezinskoopwoningen achterlaten. Met het onderzoeksbestand Bewoners Nieuwe Woningen 2003 is voor een beeld een analyse van de doorstroming op landelijk niveau uitgevoerd (zie tabel 2). Starters hebben het (in veel regio’s) moeilijk om een woning te bemachtigen, zeker in de nieuwbouw. In totaal wordt bij de nieuwbouw (2002) echter toch 11% van de nieuwbouw door starters betrokken (nieuwe bewoners die geen woning leeg achterlaten). Op dit punt verschillen particuliere opdrachtgevers weinig van de overige nieuwbouw: 10% startende huishoudens. Het merendeel (90%) van de bewoners van nieuwe woningen laat wel een woning achter en valt dus onder de noemer doorstromer. De particuliere opdrachtgevers laten relatief vaak een – luxe – koopwoning achter (waaronder naar verhouding veel halfvrijstaande en vrijstaande woningen): 77% koopwoningen en 23% huurhuizen. Nieuwe projectmatige koopwoningen leveren bij doorstroming relatief iets meer vrijkomende huurwoningen op: 31% huur, 69% koop. Bij nieuwe huurwoningen is dat echter vooral het doorstromingseffect: 75% huur en 25% koop. Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met particulier opdrachtgeverschap vaak liggen in dezelfde woongemeente. Vrije kavels bedienen – meer nog dan huurwoningen – vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol in vervullen. Tabel 2 Het aantal vrij achtergelaten woningen en de kenmerken van de vorige woning naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap Huur 12.650 Aantal achtergelaten woningen 10% 88% 2% Eigendom vorige woning Huur 75% Koop 25% Gemiddelde prijs vorige koopwoning 216.000 Vorige gemeente Dezelfde gemeente 72% Andere gemeente 28% Buitenland 1% Vorig woningtype Vrijstaande woning 5% Twee-onder-een-kapwoning 8% Hoekwoning 10% Tussenwoning 28% Flat, etagewoning, appartement of maison 46% Overige 3% Vorige woning gemiddeld aantal kamers 3,8 Bron: BNW 2003, bewerking RIGO n= 0 1 2

11

Koop 29.650 13% 83% 3% 32% 68% 213.000 63% 36% 0% 8% 13% 12% 31% 34% 2% 4,1

Inspraak Eigen bouw 14.550 9.850 9% 10% 89% 89% 2% 1% 31% 23% 69% 77% 227.000 280.000 62% 78% 37% 22% 1% 0% 10% 30% 12% 27% 13% 10% 31% 18% 31% 1% 4,1

7% 8% 4,5

Totaal 66.700 11% 86% 3% 39% 61% 230.000 67% 33% 1% 12% 14% 12% 29% 32% 3% 4,1

Tabel 3 Prijsklasse vrij achtergelaten woningen naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap

t/m 350 t/m 450 v.a. 450 totaal percentage totaal absoluut totaal (ongewogen) Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

Huur

Koop

Inspraak

49% 32% 19% 100% 8.450 1.455

37% 36% 27% 100% 8.150 464

41% 33% 26% 100% 4.100 209

Particulier opdrachtgeverschap 36% 33% 31% 100% 2.050 115

Totaal

42% 34% 24% 100% 22.750 2.243

Tot slot is nog nader gekeken naar de huurprijsklasse van de vorige woning. Het gaat om de kale huurprijs. De huurprijsgrenzen zijn zo gekozen omdat dan de beste celvulling onstond (het zijn geen beleidsmatige grenzen). Gezien de ongewogen aantallen (onderste rij in tabel 3) kunnen alleen indicatieve conclusies worden getrokken. Gegeven het eerdere beeld dat woningen in particulier opdrachtgeverschap relatief wat minder huurwoningen vrijmaken dan projectmatige koopwoningen, kan voor de huurprijsklasse van de vrijgekomen woningen indicatief worden geconcludeerd: bij vrijgekomen huurwoningen naar huurprijsklasse bestaat er relatief weinig verschil tussen particulier opdrachtgeverschap en projectmatige koopwoningbouw.

3.2 Beeld bij de cases Bij de bovenstaande landelijke gemiddelden wordt het beeld bij nieuwbouw met particulier opdrachtgeverschap sterk bepaald door het grote aandeel dure vrijstaande woningen (81%) en halfvrijstaande woningen (12%). De woningtypes rijtjeswoning en appartementen, waar collectief particulier opdrachtgeverschap vooral voorkomt, hebben daarin maar een klein aandeel van 4% en zijn in aantal te gering om nadere uitspraken over te doen. De cases geven daar meer zicht op. Tabel 4 Beeld doorstroming bij cases (collectief) particulier opdrachtgeverschap Case

Kenmerken

Gemiddelde prijs (% onder de marktwaarde)

Typering vrijgemaakte woningen

Zandstraat Casteren, gemeente Bladel

Collectief PO, 34 rijwoningen voor starters in dorpskern

O 123.000 (40%)

Geen: 100% voor starters met binding aan het dorp

Het Lage Land, Prins Alexander Rotterdam

Collectief PO, 9 herenhuizen stedelijke vernieuwingsbuurt

O 328.000 (30%)

8 rij koop O 225.000 tot O 300.000 1 duurdere huurwoning

Onze Woonwens, Zuidbroek Apeldoorn

Collectief PO, 12 patiowoningen voor ouderen Vinex-uitlegwijk

O 295.000 tot O 332.000 (?)

Meeste rijwoningen koop O 250.000-O 300.000

BO1, Borneo-eiland Amsterdam

Collectief PO, 69 appartementen in stad (wv 33 goedkopere koop)

O 200.000 (20%)* O 325.000 (?)

55 goedkope huurwoningen (80%), 14 duurdere woningen

Waterwijk fase1, Nesselande in Rotterdam

80 individuele kavels in uitleggebied

O 500.000 (10%)

Meeste koopwoning, rijtje en halfvrijstaand

Wallisblok, in Spangen te Rotterdam

Collectief PO, 34 woningen via hoogniveau renovatie in stedelijke vernieuwingsbuurt

Ca O 170.000-O 200.000 (?)

Meeste goedkope huur, deel starters

* Ruwe schatting, prijspeil was 1996

12


We zien dat de drie cases met particulier opdrachtgeverschap in de prijsklasse boven O 300.000 (Onze Woonwens, Waterwijk en Het Lage Land) wat betreft doorstroming meer passen in het landelijk beeld van particulier opdrachtgeverschap: er worden veel koopwoningen vrijgemaakt (veelal goedkoper dan de betrokken woning). Bij drie andere cases van collectief particulier opdrachtgeverschap in goedkope marktsegmenten (BO1, Zandstraat en Wallisblok) komen naar verhouding veel goedkope huurwoningen vrij en komen ook starters met lagere inkomens aan bod (doel bij het project Zandstraat). Belangrijk is ook te constateren dat bij de projecten een scherpe prijs is gerealiseerd, ver onder de marktwaarde. Dat maakt verhuizen extra aantrekkelijk, naast het op maat kunnen realiseren van de eigen woonwensen. Met de projecten zijn ook bijzondere doelen in het woonbeleid van de gemeenten gediend. Per project zijn die als volgt: Zandstraat Doel van het project is starters met lagere inkomens huisvesting in het eigen dorp te bieden. Woningprijzen liggen er zo hoog dat zonder zo’n project geen betaalbare woning te vinden is voor die doelgroep. In het kader van de Koopgarantregeling voor starters zijn toelatingseisen voor het project gesteld: met name in het dorp inwonen bij familie of op kamers bij anderen; ook erbuiten mits men 5 jaar ervoor wel in het dorp heeft gewoond. Het nieuwbouwproject draagt bij aan de leefbaarheid in de kleine kern. De jonge starters gaan vergrijzing tegen en blijken sociaal betrokken. Zij zijn niet alleen met hun woning, maar ook met de woonomgeving bezig. Het collectief opdrachtgeverschap maakt de bouw van goedkope woningen mogelijk die de jongeren voor bijna 40 procent onder de marktwaarde kunnen kopen (deels door een grondprijskorting, grotendeels door eigen opdrachtgeverschap). Het Lage Land Doel van het experiment met collectief particulier opdrachtgeverschap in Alexanderpolder was middenen hogere inkomens uit de wijk in de wijk te houden. De leden van de kopersvereniging moesten dus bij voorkeur uit de wijk komen. Er was geen eis gesteld dat men een huurwoning zou achterlaten. Van de uiteindelijke negen kopers komen er drie uit de buurt Het Lage Land, drie uit overige buurten van Alexanderpolder en drie uit overig Rotterdam. Het doel middenen hogere inkomens te binden aan de wijk is dus geslaagd. De woningen die vrijkomen kunnen die functie ook gaan vervullen. Onze Woonwens Voor de particuliere opdrachtgevers en de gemeente levert het project woonvormen voor ouderen op die gewenst zijn en maar weinig in de bestaande markt van de gemeente worden aangeboden. Gezien het project van patiowoningen in de koopsector voor senioren is de primaire doorstroming van het project bijzonder. De meeste deelnemers aan het project komen uit een rijtjeshuis in de koopsector. Met het vrijkomen van die woningen kan doorstroming uit de huursector en/of koopappartementen binnen de gemeente volgen. Dit project kan dus in lange verhuisketens resulteren. BO1 In de krappe (koop)woningmarkt van Amsterdam werd en wordt veel ‘goedkoop scheef’ gewoond. Door een goede prijs-kwaliteitsverhouding en grote zeggenschap over de indeling van de eigen woning in BO1 werden deelnemers verleid een toch forse woonlastensprong te maken. In de toenmalige woningmarkt (1996) waren de woningprijzen in het project scherp. Dat het met de kwaliteit goed zat, werd ook onderstreept toen BO1 in 1996 werd gekozen tot voorbeeldproject van het gemeentelijk kwaliteitsbeleid in de categorie ‘bouwen op maat’.

13

Met het project zijn ook huishoudens met kinderen en hogere inkomens voor de stad behouden. De eerste bewoners waren in belangrijke mate gezinnen met jonge kinderen. Het project was bovendien bijzonder omdat wonen werd gemengd met voorzieningen voor de bewoners (zoals kinderopvang) en met bedrijfsruimten. Waterwijk De kopers van de vrije kavels van fase 1 in Waterwijk kwamen voor circa eenderde uit Rotterdam en tweederde uit buurgemeenten aan de oostzijde van Rotterdam. Het project draagt op deze wijze duidelijk bij aan het doel van binden en aantrekken van hogere inkomensgroepen aan Rotterdam. Bijzonder van Waterwijk met particuliere individuele opdrachtgevers is het ontstaan van een actieve bewonersvereniging: de vereniging Bewoners van Waterwijk stelt zich met haar 30 leden ten doel: bevordering onderling contact; behartigen van hun gemeenschappelijke belangen en verzamelen en verspreiden van informatie over particulier opdrachtgeverschap. Wallisblok De gemeente Rotterdam wilde ‘hot spots’ van een of meer straten waar criminaliteit, vervuiling en verloedering het beeld bepalen aanpakken. Het Wallisblok was zo’n hot spot in de vooroorlogse wijk Spangen, waar veel minderheden met lage inkomens wonen. Met woningverbetering via collectief particulier opdrachtgeverschap wilde de gemeente de vernieuwing van de wijk aanjagen. Mede door de betrekkelijke lage boekwaarde van de appartementen in het Wallisblok heeft de gemeente besloten de woningen, te beschouwen als slooprijp, gratis aan de nieuwe bewoners ter beschikking te stellen onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaren als collectieve opdrachtgevers het blok gezamenlijk op hoog niveau verbeteren. Een andere voorwaarde was dat de opdrachtgevers er minimaal 2 jaar zelf blijven wonen na verbetering. Via deze aanpak trekt de gemeente een nieuwe groep bewoners naar de wijk die voor meer sociale binding zorgt. In het blok komen in plaats van de 96 kleine appartementen 34 grote(re) woningen. Voor de gemeente heeft het project Wallisblok verschillende voordelen. Financieel worden er geen risico’s gelopen. Een bijzonder woonblok wordt behouden. Er is een grote differentiatie aan woningen. Het project geeft Spangen veel positieve aandacht. Het kopersprofiel van de bewoners is zoals gewenst. De doorstroming in het pand zal niet groot zijn. Het zijn weerbare bewoners met veel idealistische motieven. Het project zal bijdragen aan sociale cohesie in de wijk. Hogere grond- en verkoopopbrengsten in de omgeving zijn te verwachten. Gezien het succesvolle verloop van dit experiment wil de gemeente bekijken of de aanpak ook op andere plekken kan worden ingezet. Het project wordt door SEV als experiment gezien van de filosofie van ‘gentripunctuur’: het verbeteren van probleemwijken beginnen met het aantrekken hogere inkomensgroepen (‘gentrification’) met behulp van een beperkt aantal acties (‘acupunctuurprikjes’) op de goede plek, samen met mensen met ‘pit’, waarbij ook zij risico lopen.

3.3 Conclusies doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap wijkt in het algemeen wat betreft doorstromingseffecten niet bijzonder af van doorstromingsbeeld bij projectmatige bouw van koopwoningen. Opvallend is wel dat er bij particulier opdrachtgeverschap relatief meer woningen binnen de eigen gemeente worden vrijgemaakt (78% versus 63%). Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens de cases voor de betrokken gemeenten een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren.

14


Bijlage 1 Zandstraat, Casteren te Bladel

B.1.1 Kopersvereniging Zandstraat Goedkope woningen om starters in het dorp te houden In Casteren, een kleine kern in de gemeente Bladel, heeft kopersvereniging Zandstraat een complex van 34 starters-koopwoningen voor haar leden (verenigingsleden tussen 18 en 30 jaar) ontwikkeld.5 De startende kopers zijn samen projectontwikkelaar van hun eigen nieuwbouw met collectief particulier opdrachtgeverschap. Het initiatief is genomen door de gemeente Bladel met als doel de leefbaarheid in kleine kernen te behouden. De woningen in de dorpen zijn voor jongeren onbetaalbaar, als ze al beschikbaar komen. Veel jongeren zijn daarom vertrokken. Zo is ook de sociale structuur onder druk komen te staan: scholen en sportverenigingen lopen leeg. Casteren is de eerste van drie starterskoopprojecten in de gemeente. Ook in de kernen Netersel en Hoogeloon is een project met collectief opdrachtgeverschap in ontwikkeling voor starters en ook voor senioren met zowel koop- als huurwoningen. Projectkenmerken Het projectontwikkelingsproces Zandstraat is ondersteund door bureau Bouwen In Eigen Beheer uit Eindhoven (BIEB). Voor het woningontwerp heeft de kopersvereniging gekozen voor architectenbureau Van den Pauwert uit Eindhoven. Woningstichting De Zaligheden treedt op als achtervang in het onverhoopte geval dat woningen niet worden afgenomen. Deze verzekering was niet nodig. De kavels zijn toebedeeld op basis van een loting onder de 38 leden, allen echte starters, inwonend bij ouders of anderen, zoals vereist. Het project staat op een terrein in de kom van het dorp waar de gemeente een boerderij had opgekocht. Ook bij de stedenbouwkundige planontwikkeling van het terrein is de kopersvereniging betrokken. De architect kwam met verkavelingvarianten, van rijtjeswoningen tot campus. Daarmee zijn de starters aan de slag gegaan. Uiteindelijk kozen zij voor een groen driehoekig plein met aan twee kanten bebouwing in negen kleine woonblokken. Sommige bewoners wilden de auto voor de deur parkeren. Anderen wilden uitzicht op groen. Voor hen zijn parkeerplaatsen aan de rand van het project gesitueerd. De kopers hebben ook de naam van de straat bedacht: ‘Durkijk’, vanwege de doorkijk vanuit het project naar de weilanden. Het bouwplan bestaat uit vier basistypen in bouwblokken van vier en een rijtje van drie. Zo is 52% van de huizen hoekwoning. Elke woning is verschillend en vrij indeelbaar. Naast klassieke en moderne ontwerpen komen er ook vier experimentele atelierwoningen met platte daken, aluminium en donker steen. Gemiddelde inhoud Gemiddelde kavel Gemiddelde VON

360 m3 (tussen 308 en 423). 178 m2 (tussen 122 en 255 m2). O 122.800 (tussen O 107.570 en O 135.970); dat is gemiddeld 38,1% onder de taxatiewaarde.

Er is gewerkt met de door de gemeente vereiste extra lage EPC-norm van 0,8. Huidige regelgeving hanteert een EPC van 1,0. Grondprijskorting en koopgarantregeling De kavels zijn onder de Koopgarantregeling uitgegeven, zodat de woningen duurzaam beschikbaar blijven voor starters. Op basis van deze regeling geeft de gemeente Bladel eenderde korting op de grondprijs: 200 in plaats van 300 euro per m2 inclusief BTW. Bij een gemiddelde kavel van 178 m2 komt dit neer op een korting van O 17.800 op de grondprijs van O 53.400. 5

15

Bronnen: Jan Walrecht (BIEB/Goedonderdak), De Volkskrant, 21 februari 2005 en www.bouwenineigenbeheer.nl

Vanwege de zwakke bouwmarkt is het project scherp aanbesteed. Dankzij het collectief opdrachtgeverschap en de grondprijskorting wordt een eigen woning voor starters bereikbaar. De Koopgarantregeling was in eerste instantie door corporaties ontwikkeld bij de verkoop van huurwoningen. Deze is nu speciaal voor betaalbare starterskoopwoningen in de dorpen van Bladel aangepast. In de regeling waarvoor de lage grondprijs van toepassing is, geeft de corporatie de grond in erfpacht uit. Als conditie is opgenomen dat de erfpachter/starterkoper bij doorverkoop de woning voor dezelfde prijs terugverkoopt aan de corporatie, vermeerderd met de helft van de getaxeerde waardestijging ten opzichte van de oorspronkelijke taxatiewaarde plus 100% van de waardestijging door zelfaangebrachte voorzieningen. De woningen zijn voor de Koopgarantregeling getaxeerd. Hier blijkt dat de kopers gemiddeld O 75.000 minder betalen dan de taxatiewaarde van bijna O 200.000, die waarschijnlijk in een vergelijkbaar project bij projectmatige bouw door een ontwikkelaar zou gelden. Stel dat de verkoopwaarde van de starterswoning over 5 jaar O 240.000 bedraagt. Dan is de waardestijging ten opzichte van de huidige taxatiewaarde O 40.000. De helft hiervan valt aan de koper toe bij de doorverkoop. De prijs in dit rekenvoorbeeld die de volgende starter-koper dan betaalt is O 145.000: de oorspronkelijke VON-prijs van O 125.000 plus O 20.000, de helft van de getaxeerde waardestijging. Mocht het resterende deel van de overwaarde ooit worden geïncasseerd, dan is dat door de gemeente. Daarbij is gesteld dat de gelden beschikbaar blijven voor de volkshuisvesting in de kern Casteren. De bovengrens voor starterskoopwoningen (VON) in Bladel bedraagt momenteel O 158.500; de Zandstraat zit daar met 22,5% ruim onder. Achteraf gezien had het project dus ook zonder grondprijsverlagende subsidie tot stand kunnen komen, aldus wethouder Pijnenburg. Daar staat tegenover, zoals het rekenvoorbeeld aangeeft, dat zonder aanpassing van de bovengrens de projectwoningen er over 5 jaar zelfs nog binnen vallen. De woningstichting kan de woning op deze manier weer betaalbaar aan een nieuwe starter aanbieden. De starterswoningen worden in drie fasen gebouwd. De 27 woningen uit de eerste en tweede fase zijn inmiddels opgeleverd. Het project in de Zandstraat staat inmiddels model voor veel gemeenten om het bouwen van betaalbare starterswoningen mogelijk te maken.

B.1.2 Tempo planontwikkeling en uitvoering Het verloop van de planontwikkeling en uitvoering van het bouwplan Zandstraat ging globaal als volgt: Initiatief gemeente begin 2002 Oprichting kopersvereniging augustus 2002 Kavelaankoop 17 augustus 2004 Eerste steen/start bouw 17 september 2004 Oplevering eerste woning 23 maart 2005 De planontwikkeling heeft vanaf de oprichting van Kopersvereniging Zandstraat ongeveer twee jaar geduurd. De bouw heeft echter maar ongeveer een half jaar gevergd. Van de lange voorbereidingstijd kan ongeveer de helft, een jaar, worden toegeschreven aan het maken van het gemeentelijke beleid voor de starterskoopwoningen. De wethouder heeft het initiatief genomen. Het project Zandstraat mocht van de gemeente geen uitzonderingspositie innemen, maar moest passen in een regulier woningbouw- en grondbeleid voor starters en senioren in de gemeente. De beschreven Koopgarantregeling in relatie tot de grondprijskorting moest voor starters bruikbaar worden gemaakt. Dat heeft circa een jaar geduurd. Het planontwikkelingstraject van oprichting van een vereniging of stichting tot aan de start bouw van collectief PO duurt, volgens Jan Walrecht van BIEB /Goed onder Dak, gemiddeld ongeveer tien maanden tot een jaar. Verondersteld wordt dan dat het verkrijgen van de

16


kavel geen probleem oplevert en de gemeente tijdig meewerkt bij verlening van bouwvergunningen e.d. Zijn ervaring is dat collectief PO ongeveer even snel kan zijn als de gemiddelde projectmatige bouw door ontwikkelaars. Projecten met collectief ontwikkelen zoals in Boekel en Nieuw Terbregge in Rotterdam, waren sneller dan die van ontwikkelaars. In Nieuw Terbregge realiseerde de kopersvereniging haar project binnen de overeengekomen termijn en was er vertraging bij het nabijgelegen project van de ontwikkelaar.

B.1.3 Doorstroming Doel van het project is starters met lagere inkomens huisvesting in het eigen dorp te bieden. Woningprijzen liggen er zo hoog dat er zonder zo’n project geen betaalbare woning is te vinden voor die doelgroep. In het kader van de Koopgarantregeling voor starters zijn de volgende toelatingseisen voor het project gesteld: - Men mag niet zelfstandig hebben gewoond, noch in een koophuis noch in een huurwoning. - Men moet in het dorp inwonen bij familie of op kamers bij anderen; dat mag ook erbuiten mits men vijf jaar ervoor wel in het dorp heeft gewoond. - De leeftijd van de hoofdbewoner mag niet ouder zijn dan 30 jaar. Het project heeft jonge een- en tweepersoonshuishoudens aangetrokken die aan deze criteria voldoen. Van doorstroming uit goedkope huurwoningen is in dit project dus geen sprake. Dat was ook niet de bedoeling. Het doel betaalbare koopwoningen voor starters op de woningmarkt van het dorp te realiseren is geslaagd. Belangrijk motief voor veel deelnemers aan de kopersvereniging was dat men zo in het dorp kan blijven wonen. Het kunnen deelnemen aan het verenigingsleven van voetbalclub tot harmonie speelde daarbij mee. Het nieuwbouwproject draagt bij aan de leefbaarheid in de kleine kern. De jonge starters gaan vergrijzing tegen en blijken sociaal betrokken. Zij zijn niet alleen met hun woning, maar ook met de woonomgeving bezig. Het collectief opdrachtgeverschap met de grondprijskorting maakt de bouw van goedkope woningen mogelijk, die de jongeren voor bijna 40 procent onder de marktwaarde kunnen kopen. Voorzitter Swaanen van de kopersvereniging is, volgens de Volkskrant, blij met de aanpak om jongeren in Casteren te houden. “Ik had nooit gedacht dat zoiets in ons dorp zou kunnen.”

17


Bijlage 2 Het Lage Land, Rotterdam

B.2.1 Project Kopersvereniging Folkert Elsingastraat De wijk Prins Alexanderpolder te Rotterdam dateert uit 1960 en bestaat voor een groot deel uit goedkopere huurflats. Stedelijke vernieuwing is hier aan de orde.6 In breder kader hebben de Rotterdamse woningbouwcorporaties enige jaren geleden besloten dat elk van de corporaties een experiment zou doen met collectief particulier opdrachtgeverschap. Tot op heden is er één project gestart: het project van kopersvereniging Folkert Elsingastraat in de wijk Het Lage Land van Alexanderpolder. De wijknaam verwijst naar het laagste punt van Nederland: circa 7 meter onder zeeniveau. Het betreft een locatie aan de Folkert Elsingastraat. De kavel is 2.254 m2, het bebouwbaar oppervlak 1.566 m2. Het is een locatie die een bijzondere bebouwing kan hebben. Bij de ontwikkeling van deze locatie moet men in de wat verdere toekomst rekening houden met de herontwikkeling van het omringende gebied. Hier zal een transformatie plaatsvinden van werken naar wonen. De corporaties De Nieuwe Unie en PWS hebben de locatie voor collectief PO aangeboden, inclusief de begeleiding van kopers en achtervang. De kopersvereniging Folkert Elsingastraat is medio januari 2004 opgericht voor ontwikkeling van een bouwplan met 12 tot 15 koopwoningen. Na inventarisatie van de wensen is gekozen uit een verkavelingvariant met drie stadsvilla’s met elk drie geschakelde eengezinswoningen. De kavelgrootte varieert van circa 210 m2 tot 280 m2 (gemiddeld 250 m2). Het bruto vloeroppervlak van de woningen ligt tussen de 225 m2 en 280 m2. De inhoud is gemiddeld 805 m3. De prijs van de woningen ligt gemiddeld rond de O 328.000 euro (VON-prijs). De getaxeerde marktwaarde is naar schatting O 475.000. De woningprijs ligt daar dus ruim 30% onder.

B.2.2 Voortgang De ontwikkelings- en realisatietijd van het project is naar verwachting 2,5 jaar: Medio januari 2004 oprichting kopersvereniging Aanbesteding september 2005 Oplevering juli 2006 De bouwtijd is circa 10 maanden; het ontwikkelingstraject heeft meer tijd in beslag genomen: 20 maanden. Bij de ontwikkelingsfase waren enkele belangrijke hobbels. De eerste informatieavond over de mogelijkheid van dit pilotproject collectief particulier opdrachtgeverschap was in het najaar 2003. De oprichting van de vereniging volgde betrekkelijk snel daarna. De kopersbegeleiding door de corporatie liep vervolgens niet zo vlot. Het was ook een nieuwe activiteit voor de corporatie. De corporatie doet de achtervang bij het project. De corporatie stelde ook eisen. Toen bleek dat kopers grote woningen wensten, stelde de corporatie daar een maximum woningprijs tegenover, die zou leiden tot kleinere woningen. De kopers gingen voor de door hen gewenste grote woningen. Het nam twee tot drie maanden in beslag hierover tot overeenstemming te komen. Een andere belangrijke factor was moeizame onderhandeling met de gemeente (ontwikkelingsbedrijf OBR) over de gronduitgifte (prijs en randvoorwaarden). Het ontwikkelingsbedrijf legde de prijs gewoon op. In maart 2005 startte het overleg. In mei 2005 zou voor de grond moeten worden betaald. Dan zou daarna bodemonderzoek worden gedaan voor de schone grondverklaring. Er zou in juli een vervolggesprek zijn, maar dit werd door de gemeente over de zomervakantie heen getild en daarna uitgesteld tot begin september. Ondertussen blijkt dat het OBR het bodemonderzoek toch heeft laten uitvoeren. 6

19

Bronnen: Jan Walrecht (BIEB Eindhoven), George Voorhout (bestuurslid van Kopersvereniging Folkert Elsingastraat) en www.bouwenineigenbeheer.nl

Het bouwvergunningtraject bij de gemeente leidde bij de kopersvereniging ook tot verrassingen. Bij de aanvraag werd de vereniging voor onderdelen naar andere loketten verwezen: archeologisch onderzoek, voor de inrit moet men naar de deelgemeente en voor de sloot naar het hoogheemraadschap. Vanuit de afdeling Stedenbouw kwam een nieuw aandachtspunt naar voren dat er waarschijnlijk van de tuinen 2,5 meter af moest. Deze eis was nog niet eerder door de gemeente gesteld. Dit kan vervolgens weer gevolgen hebben voor de gronduitgifte en grondprijs. Of het ontwikkelingsbedrijf hiervan door Stedenbouw op de hoogte is gesteld is nog onduidelijk. Voor leges e.d. en de kopersbegeleiding moeten de kopers inmiddels veel voorfinancieren (al O 20.000 per woning). De financiering komt pas los als de grond wordt gekocht. De gemeente staat niet bij de problematiek stil. De kopersvereniging is bepaald niet tevreden over het procesverloop van de kant van de gemeente: aan de ene kant wil de gemeente particulier opdrachtgeverschap stimuleren, aan de andere kant is de gemeentelijke organisatie daar niet op toegesneden. Gemeentelijke afdelingen lijken de verschillende projecten met collectief opdrachtgeverschap eerder als incidenten te zien, waar de organisatie niet voor hoeft te worden aangepast. Een koper heeft de impressietekening van het bouwplan ingelijst en opgehangen: “Dan weet ik nog waarvoor ik al die tijd in het proces stop.” Door het lange voortraject zijn zeven leden van de eerste twaalf leden bij de oprichting van de vereniging al afgehaakt. Er is toen geloot. Daarna is het aantal leden weer tot zeven toegenomen. Naar aanleiding van recente publiciteit is het storm gaan lopen en kwamen er 25 aanvragen. Er zijn nu negen leden. Mede door het moeizame procesverloop heeft de kopersvereniging besloten een ervaren bureau voor kopersbegeleiding in te schakelen. BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) is in mei 2004 bij het project betrokken. Het ontwikkelingstraject kan gezien voorgaande knelpunten worden bekort door ervaren projectbegeleiding te organiseren en een transparante en snelwerkende op (collectief) particulier opdrachtgeverschap toegesneden gemeentelijke organisatie. De kopersvereniging schat dat de voorbereidingstijd met de helft kan worden bekort (van 20 naar 10 maanden).

B.2.3 Doorstroming Doel van het experiment met collectief particulier opdrachtgeverschap in Alexanderpolder was middenen hogere inkomens uit de wijk in de wijk te houden. De leden van de kopersvereniging moesten dus bij voorkeur uit de wijk komen. Er was geen eis gesteld dat men een huurwoning zou achterlaten. Van de uiteindelijke negen kopers komen er drie uit de buurt Het Lage Land, drie uit overige buurten van Alexanderpolder en drie uit overig Rotterdam. Van de negen kopers maken er acht een rijtjeswoning in de koopsector vrij in de prijsklasse O 225.000 - O 300.000. De negende koper laat een duurder huurappartement achter. Het doel middenen hogere inkomens te binden aan de wijk is dus geslaagd. De woningen die vrijkomen kunnen die functie ook gaan vervullen.

20


Bijlage 3 Het Mozaïek, Apeldoorn

B.3.1 Stichting Onze Woonwens Met het pensioen in zicht zijn Lucie en Wim Jansen vijf jaar geleden gaan nadenken over hun toekomstige woning. Zij wonen nu in een eengezinskoopwoning in de wijk Zevenhuizen in Apeldoorn. De woning en wijk bevallen goed, maar met het ouder worden hebben zij toch andere woonwensen.7 Zo willen ze graag alle essentiële woonfuncties gelijkvloers met in ieder geval voldoende ruimte voor al hun activiteiten. Verder liever geen grote tuin, maar wel graag een grondgebonden woning. Met deze wensen zijn zij gaan uitkijken naar een andere woning. Het aanbod in de woningvoorraad van Apeldoorn voldeed niet aan hun woonwensen. Op hun zoektocht kwamen zij SIR-55 tegen, een organisatie die oudere particuliere opdrachtgevers begeleidt bij ontwikkeling en realisatie van hun woonplannen. In 2000 hebben zij zich als voortrekker voor een SIR-55-project in Apeldoorn aangemeld. In januari 2001 was er een eerste gesprek met de gemeente Apeldoorn. Daarbij leek er uitzicht op een mogelijkheid voor een project in de nieuwe uitbreidingswijk Zuidbroek. Het stokte vervolgens van de kant van de gemeente. Dankzij de steun van SIR-55 hebben de initiatiefnemers de moed niet laten zakken. Eind januari 2004 bleek een aantal ontwikkelingen op gang te zijn gekomen dat positief voor het project van collectief opdrachtgeverschap zou kunnen uitpakken. Tijdens een gesprek met de initiatiefnemers eind maart 2004, presenteerde de gemeente een startnotitie voor het project met daarin een locatie in het deelplan de Mozaïek van de nieuwe uitleglocatie Zuidbroek. De ligging van deze locatie was geschikt voor het initiatief in verband met nabijheid van met name winkel- en zorgvoorzieningen en ook omdat de oude buurt van de initiatiefnemers nabij ligt. Daarmee kon het project met 12 patiowoningen in collectief opdrachtgeverschap echt van start gaan en ook andere deelnemers werven. De patiowoningen zijn zelfstandige eengezinswoningen die staan op gemiddelde kavels van circa 285 m2. Eén woning heeft een kavel van 203 m2. Het BVO is gemiddeld 180 m2 (type 1: 182 m2, type 2: 184 m2 en type 3: 155 m2) met een opbouw van gemiddeld 45 m2. Er zijn geen gemeenschappelijke voorzieningen in het bouwplan opgenomen. De prijs van de woningen (grond- en bouwkosten) bedraagt O 295.000 tot O 332.000, afhankelijk van de keuze voor uitbouwmogelijkheden. Voor een aantal deelnemers is de prijs hoger dan het bedrag dat de verkoop van hun huidige eengezinsrijwoning zal opleveren. Stimuleringsbeleid gemeente Van belang voor de echte start van het project in 2004 was een verandering in het gemeentelijk beleid. De gemeente wilde meer ruimte geven aan particulier opdrachtgeverschap. Het doel is van de nieuwbouw in 2005-2010 32,5% in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. In 2004 tot 2007 wil de gemeente met het project ‘Ruimte voor uw droomhuis’ experimenteren met verschillende mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap, waaronder collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij burgers in groepsverband diverse woningtypen (appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kap) in huur of koop en in verschillende prijssegmenten kunnen bouwen. Voor collectief opdrachtgeverschap heeft de gemeente ook een stimuleringsregeling ingevoerd. Voor begeleiding en planontwikkeling kan een geldelijke bijdrage worden verleend. De gemeente wil keuzevrijheid in wonen voor woonconsumenten vergroten. Particulier opdrachtgeverschap wordt door de gemeente meer bekendheid gegeven onder haar inwoners met voorlichtingsbijeenkomsten, brochures, internet enz. 7

21

Bronnen: Karin Stiksma (projectleider particulier opdrachtgeverschap gemeente Apeldoorn), Wim Jansen (Stichting Onze Woonwens), gemeente Apeldoorn, Ruimte voor uw droomhuis, 2004, www.gemeenteapeldoorn.nl en www.geocities.com/onzewoonwens

Bijzonder is ook dat bij het informatiepakket voor belangstellenden een kaart van de gemeente is bijgevoegd waarop locaties staan met kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de jaren tot 2010, onderscheiden naar locaties voor collectief en individueel opdrachtgeverschap. In totaal gaat het om circa 930 kavels. De gemeente wil stimuleren en heeft een eigen trekker ingesteld voor de startfase. De gemeente wil echter geen begeleidende of adviserende rol, waarvoor andere partijen op de markt zijn, zoals SIR-55. Voor projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap wordt verwacht dat er tenminste drie deelnemers zijn, de groep zich heeft georganiseerd in een rechtspersoon van vereniging of stichting en voor achtervang wordt gezorgd om het project te kunnen afbouwen als onverwacht toch een tekort aan deelnemers ontstaat. Bij de stimuleringssubsidie wordt voor het project ook onderscheidend karakter verwacht in maat, vormgeving of proces. Inmiddels is een vijftal experimenten met collectief opdrachtgeverschap in ontwikkeling. Het project van Onze Woonwens is van de lopende plannen het verst gevorderd. Het plan van Onze Woonwens heeft andere particuliere opdrachtgevers geïnspireerd collectief patiowoningen op een binnenstedelijke locatie van Apeldoorn te willen ontwikkelen. De gemeentelijke proef in 2004-2006 wordt geëvalueerd om te bezien hoe in 20072010 verder te gaan met verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap.

B.3.2 Voortgang Op 12 mei 2004 hebben de initiatiefnemers in het kader van een informatieavond over particulier opdrachtgeverschap een presentatie over het project Onze Woonwens gehouden en op 6 juli 2004 organiseerden zij zelf een informatieavond over hun initiatief, waarvoor ook is geadverteerd. Twintig gegadigden hebben zich opgegeven voor het vervolg. Na twee bijeenkomsten en diverse besprekingen met de gemeente Apeldoorn hebben zij in december 2004 de stichting Onze Woonwens opgericht. Het bestuur van deze stichting heeft samen met SIR-55 de verdere onderhandelingen met de gemeente gevoerd. Dat heeft geresulteerd in een samenwerkingsovereenkomst, die op 24 mei 2005 is ondertekend. Aan Poolen Architecten uit Amersfoort is de opdracht voor het ontwerpen verstrekt. Begin augustus is de eerste versie van het voorlopig ontwerp verschenen. In de tweede helft van juli heeft de groep van negen deelnemers een keuze uit de beschikbare twaalf woningen gemaakt. Half augustus 2005 waren er tien deelnemers, die een keuze hebben gemaakt. Planontwikkeling en uitvoering Onze Woonwens Oprichting stichting Onze Woonwens Samenwerkingsovereenkomst met gemeente Selectie architect

december 2004 mei 2005 mei 2005

Inventarisatie woonwensen deelnemers Vertalen wensen naar Programma van Eisen architect

mei 2005

Aanvragen verklaring van geen bezwaar Voorlopig ontwerp Bouwrijp maken (Voorlopige) welstandstoets en toets stedenbouw Terugkoppeling ontwerpen met deelnemers Definitief ontwerp Terugkoppeling met deelnemers Aanvraag bouwvergunning Aanbestedingsprocedure (planning) Aannemings- en grondovereenkomsten (planning) Afgifte verklaring van geen bezwaar (planning) Bouwvergunning (planning) Start bouw (planning) Oplevering (planning)

mei 2005 juni - december 2005 juni 2005 juni 2005 juli - september 2005 augustus - september 2005 oktober 2005 - januari 2006 november - december 2005 januari - februari 2006 februari 2006 februari 2006 maart 2006 mei 2007

22


Gerekend vanaf de oprichting van de stichting Onze Woonwens heeft de planontwikkeling voor de 12 patiowoningen circa 1 jaar en 3 maanden geduurd. De bouwfase neemt volgens planning circa 1 jaar en 3 maanden in beslag. Vergeleken met andere projecten in het deelplan in de nieuwe wijk Zuidbroek is de voortgang van het project Onze Woonwens bepaald niet slecht. Dit project is volgens de projectleider zelfs het verst gevorderd, zo stelt de heer Jansen, initiatiefnemer van Onze Woonwens. In beginsel had het project Onze Woonwens in kortere tijd kunnen worden ontwikkeld. In de beginfase vroeg het interne groepsproces meer aandacht. Eén stel had het initiatief genomen; ‘de neuzen van alle deelnemers’ moesten daarna nog dezelfde kant op wijzen. Mede door externe begeleiding is men aan een tijdschema gehouden. Gemeentelijk beleid en woningbouwtempo Gelet op de woningbouwopgave stelt de gemeente bij projecten met particulier opdrachtgeverschap de eis dat planontwikkeling en bouwfase niet langer mogen duren dan bij projectmatige woningbouw door ontwikkelaars. Bij projectmatige bouw gaat de gemeente ervan uit dat het traject gemiddeld 4 jaar duurt; gerekend vanaf eerste contact over de mogelijke locatie tot en met de oplevering. Projecten met collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen sneller worden gerealiseerd, zo wordt van gemeentewege gesteld. De locatie met randvoorwaarden (van de gemeente) moet er dan wel zijn. De groep opdrachtgevers moet weten wat ze wil en dat moet realistisch zijn in relatie tot de geldelijke mogelijkheden van de deelnemers. En de opdrachtgevers moeten professioneel worden begeleid. De slaagkans van het collectieve project is ook groter dan bij projectmatige bouw. Bij gemeenschappelijke opdrachtgevers zijn de kopers in het beginstadium al bekend en koopbereid; bij projectmatige bouw moet dat in een later stadium blijken bij de verkoop op tekening. Die verkoopfase vergt bovendien ook de nodige maanden. En dan is er nog het risico dat het project onvoldoende verkoopt en moet worden herontwikkeld. Voor de stroomlijning en het tempo bij projecten met particulier opdrachtgeverschap heeft de gemeente drie hoofdfasen in de planvoorbereiding benoemd: - Een startdocument per project (groep kavels), waarin de uitgangspunten en randvoorwaarden en dus de keuzeruimte voor de eigen bouwers staan vermeld (vanuit bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en welstand, bouwverordening e.d.). - Een projectsamenwerkingsovereenkomst tussen particuliere opdrachtgever en de gemeente (met een concept gronduitgifteovereenkomst als bijlage). Dit is de formele start van het project. - Een gronduitgifteovereenkomst, die wordt aangegaan als het bouwplan is goedgekeurd door de gemeente. In de overeenkomsten worden, net als bij projectmatige bouw, ook tijdseisen gesteld. Na ondertekening van de projectsamenwerkingsovereenkomst moeten de opdrachtgevers in beginsel binnen een jaar een goedgekeurd bouwplan hebben om tot gronduitgifte te kunnen komen. De tijdsdruk is immers nodig om de bouwopgave te kunnen halen. De gemeentelijke organisatie heeft zich de afgelopen twee jaar ook meer naar planontwikkeling met particuliere opdrachtgevers gevoegd. Gewenning is hier echter ook aan de orde. Voor gemeentelijke projectleiders is het werken met particuliere opdrachtgevers nog niet zo vanzelfsprekend als met corporaties en projectontwikkelaars. Belangrijk punt van verschil is dat samenwerken met particuliere opdrachtgevers binnen de gemeentelijke organisatie meer energie en tijd vergt, ook al heeft een groep opdrachtgevers een professionele begeleider. Bij een locatie met 100 woningen bijvoorbeeld zou de gemeentelijke projectleider met een of twee ontwikkelaars aan de gang kunnen; bij collectieve particuliere opdrachtgevers met 5 tot 10.

23

B.3.3 Doorstroming Gezien het project van patiowoningen in de koopsector voor senioren is de primaire doorstroming van het project bijzonder. De meeste deelnemers aan het project komen uit een rijtjeshuis in de koopsector. Met het vrijkomen van die woningen kan doorstroming uit de huursector en/of koopappartementen volgen. Dit project kan dus in lange verhuisketens resulteren.

24


Bijlage 4 Borneo, Oostelijk Havengebied, Amsterdam

B.4.1 Vereniging BO1 Laagbouw in hoge dichtheid Rond 1960 verdween de scheepvaart van het Oostelijk Havengebied naar het westen van Amsterdam.8 Het Oostelijk Havengebied kon daarom worden veranderd in een stedelijke woonwijk. In de jaren tachtig tot in het eerste decennium van deze eeuw kreeg dit zijn beslag. Het Borneo-eiland is een van de laatste gebieden dat is bebouwd. Op KNSM- en Java-eiland zijn voornamelijk huur- en koopappartementen in hoogbouw ontwikkeld. Op Borneo en Sporenburg moesten meer woningen in de marktsector komen. De vrees bestond dat de vraag naar appartementen verzadigd zou raken, terwijl er veel vraag naar eengezinswoningen was. In het Oostelijk Havengebied moest een dichtheid van 100 woningen per ha komen. Het idee ontstond voor een woonmilieu dat hoge dichtheid combineert met eigenschappen van eengezinswoningen: voordeur aan de straat en per woning een eigen grote buitenruimte. Door West 8 landscape architects is een plan gemaakt met dit woonmilieu met vooral huizen in overwegend drie bouwlagen met grote verscheidenheid aan woningtypes. Voor contrast en om de hoge dichtheid te bereiken, zijn er drie grote appartementblokken, die ook een relatie geven met het hoogbouwgebied in de omgeving. Programma BO1 met gemeenschappelijke en werkruimten Het plangebied voor het project BO1 collectief opdrachtgeverschap ligt aan de noordkant van Borneo. Aan de zuidkant ligt een laan, aan de noordkant het water van het Spoorwegbassin. Aan de westkant een ‘waterstoep’ en de toegangsweg naar Borneo. Het project bestaat uit 69 woningen, naast enkele grondgebonden woningen vooral gestapelde appartementen, de meeste met eigen deur aan de straat, een tuin, balkon of dakterras: 33 goedkope (premie)koopwoningen (destijds tot 200.000 euro)9 en 36 duurdere koopwoningen (tot circa 362.000 euro) en 26 bedrijfsruimten. Binnen architectenbureau CASA was rond 1990 het idee ontstaan om betaalbare koopwoningen te ontwikkelen in nauw overleg met de toekomstige bewoners met woonwensen die afwijken van standaardplattegronden voor gebruik door een gezin. Voor CASA bood een project met collectief opdrachtgeverschap de mogelijkheid de ervaring van bouwen met bewoners in vroegere stadsvernieuwingsprojecten (‘bouwen voor de buurt’) opnieuw in te zetten en een aantrekkelijk project uit te voeren. In het voorjaar van 1994 werd de stichting BO1 opgericht om als collectief opdrachtgever en contractpartner voor de deelnemers te gaan functioneren. Een projectbegeleider van WPJM werd ingeschakeld om de nodige professionele ondersteuning te bieden. De lijst van belangstellenden groeide alleen al door mondeling doorgegeven bekendheid uit tot ruim 100 mogelijke deelnemers per juni 1994. Het stichtingsbestuur besloot de werving te stoppen en de leden om een bijdrage in de voorbereidingskosten te vragen. Het gevraagde inschrijfgeld van 375 euro werkte sterk selectief: er bleven slechts circa 30 deelnemers over. Daarom werd de werving hervat; voor de intekening voor de 36 dure koopwoningen was informatieverspreiding door het gemeentelijk informatiecentrum noodzakelijk en voldoende.

8

9

25

Bronnen: gesprek met mw. H. Vlug, bewoonster BO1, www.bo1.nl, SEV, Bewoners als ontwikkelaar – evaluatie, Rotterdam,1999; RIGO Research en Advies, Amsterdam Oostelijk Havengebied vrije kavels op Borneo – een procesevaluatie, Amsterdam, 1999. Momenteel zouden dit in euro’s vergelijkbare bedragen zijn. In de huidige markt liggen actuele verkoopprijzen in het Oostelijk Havengebied hoger.

Planontwikkeling De stichting BO1 wilde woon- en werkruimte verschaffen aan mensen die daarvoor in de gangbare nieuwbouw geen mogelijkheden kregen en daarnaast een aantal gemeenschappelijke voorzieningen voor de bewoners realiseren. Het te ontwikkelen plan moest voldoen aan het Bouwbesluit, de eisen van de nutsbedrijven en het ‘stedenbouwkundig programma van eisen’. Daarnaast moest rekening worden gehouden met de aanwijzingen van de stedenbouwkundige begeleidingsgroep van de ontwerper van het stedenbouwkundig plan, de Dienst Ruimtelijke Ordening, de Stedelijke Woningdienst en de Welstandscommissie. Gegeven die kaders werd het ontwerp zoveel mogelijk ingevuld met de wensen van de deelnemers (die via een enquête kenbaar waren gemaakt). Ten slotte diende het plan binnen het gestelde budget te worden gerealiseerd. De werkgroep Programma stelde het programma van eisen voor gemeenschappelijke voorzieningen op waarin met name een gemeenschappelijke ruimte (overdag voor kinderopvang en ’s avonds en in het weekend voor andere activiteiten door bewoners; daarvoor is een kleine koopwoning op de begane grond gereserveerd); een grote tuin met speelgelegenheid voor kinderen (ook voor de kinderen uit het dagverblijf) en een gemeenschappelijke fietsenberging gekoppeld aan de parkeergarage, die verplicht was gesteld door de gemeente (minimaal 15 auto’s). Energiegebruik (warmtekrachtkoppeling) en andere milieuaspecten kregen ook een hoge prioriteit. Naar aanleiding van de brochure ‘Woningen en bedrijfsruimten op het Borneo-eiland, coöperatieve projectontwikkeling’, die duidelijkheid verschafte over woningtypen en prijzen, kon de deelnemer (door betaling van een vastgesteld bedrag) participeren in het toewijzingsproces in december 1994. In januari en februari 1995 deden de deelnemers met het architectenbureau de gesprekken over de keuze, de indeling en de uitrusting van de eigen woning. De afspraken werden vastgelegd in het bestek en de bestektekeningen die als contractstukken dienden bij de aanbesteding. Bij de aanvang van de bouw werd het eigendom gesplitst over woningen, bedrijfsruimten, parkeergarage en gemeenschappelijke ruimten. De stichting werd omgezet in een vereniging van eigenaren voor het beheer van het complex en de gemeenschappelijke ruimten. Bij de toewijzing van de bedrijfsruimten was BO1 ook gebonden aan de eisen van de wet milieubeheer. De hindercategorieën I en II waren goed inpasbaar, categorie III in overleg met de milieudienst. Het BO1-complex bestaat uit twee delen die door twee architecten zijn ontworpen. Ieder plandeel heeft zijn eigen specifieke kenmerken. Door het zelf bouwen van de groep BO1 werd per woning circa O 7.000 (prijspeil 1996) bespaard op de ontwikkelkosten. Het grondprijsniveau was hoog, maar hetzelfde als voor de projectmatige bouw op het Borneo-Eiland. De goedkopere koopwoningen ontvingen een kopkostensubsidie van circa O 4.000 (prijspeil 1996).

B.4.2 Voortgang Het project is vanaf de oprichting van de Stichting B01 in circa 3,5 jaar gerealiseerd: Februari 1993 Initiatief met verzoek om kavel bij wethouder Najaar 1993 Gemeente bereid tot levering kavel, start werving leden Voorjaar 1994 Oprichting stichting BO1 en verdere werving deelnemers December 1995 Brochure plan gereed voor deelnemers, toewijzing Februari 1996 Definitief bouwplan April 1996 De eerste paal September 1997 Oplevering van het project

26


Het beschikbaar krijgen van bouwgrond was het moeilijkste van het project. De Stedelijke Woningdienst, de Dienst Ruimtelijke Ordening en het Grondbedrijf werden benaderd om de mogelijkheden te verkennen. Omdat het om een ook voor de gemeente interessant initiatief ging, is in februari 1993 in een brief aan de wethouder gevraagd om een grote kavel beschikbaar te stellen, bij voorkeur in het Oostelijk Havengebied. In het najaar 1993 besloot de gemeente de kavel op Borneo, die werd aangeduid als plangebied BO1, uit te geven voor dit plan. Op het Borneo-eiland verrees in 1997 het BO1-complex: toch de eerste nieuwbouw met als enige buren de reeds lange tijd aanwezige bootbewoners. De projectmatige woningbouw kwam pas in 1999 tot stand. Een consortium met een corporatie en ontwikkelaar en andere ontwikkelaars hadden grote vertraging met hun projecten. De ontwikkeling en prijsstelling van de vernieuwende woningtypes vergde meer tijd, waarbij ook de onderhandelingen over de grondprijzen lang duurden. Het consortium wilde grote woningen maken om de hoge dichtheid te compenseren maar werd daarin afgeremd door gemeentelijke grondprijsberekening per m2 woonoppervlak. Het nadeel van de gemeenschappelijke aanpak voor de deelnemers is dat men in beginsel twee jaar (‘een jaar praten en ontwerpen, een jaar bouwen’) op zijn woning moest wachten. Het werd een periode van drie jaar. De risico’s werden tot een minimum beperkt door te werken met financiering op basis van het plan, door het vragen van een voorschot (10%) en door het bijhouden van een wachtlijst. Achtervang was geregeld met een woningcorporatie, die ook de administratie en het bouwtoezicht van het project op zich nam. Het project is ruim een jaar uitgelopen op de planning. Een aantal factoren was hier debet aan: - Over de uitgifte van de grond (afkoop van erfpacht voor 50 jaar) werd langdurig onderhandeld met het gemeentelijk grondbedrijf. Daarbij kwam nog discussie over de heimethode. - Het begeleidingsteam van de gemeente heeft in een laat stadium kenbaar gemaakt dat zij bedrijfsruimte op een bepaalde plek in het plan wilde, dat terwijl het bouwplan al bijna klaar was. - Door grote – door bewoners gevraagde – diversiteit aan woningplattegronden en gemeentelijke eisen, vergde de ontwerpfase door complexiteit in de opgave meer tijd en bleek ook het bouwen meer gecompliceerd.

B.4.3 Doorstroming Veel goedkopere huurwoningen vrijgemaakt Met de Stedelijke Woningdienst Amsterdam was afgesproken dat de Stichting BO1 de toewijzing van 30 premiekoopwoningen zelf mocht regelen, waarbij de stichting de dienst op de hoogte zou houden welke deelnemers een ‘distributiewoning’ achterlieten. In het totale project van 69 koopwoningen maakten de nieuwe bewoners in totaal 80% goedkopere huurwoningen in de Amsterdam vrij voor huishoudens met lage inkomens. In de krappe (koop)woningmarkt van Amsterdam werd toen al veel ‘goedkoop scheef’ gewoond. Door een goede prijs-kwaliteitverhouding en grote zeggenschap over de indeling van de eigen woning in BO1 werden deelnemers verleid een toch forse woonlastensprong te maken. In de toenmalige woningmarkt (1996) waren de woningprijzen in het project scherp. Dat het met de kwaliteit goed zat, werd ook onderstreept toen BO1 in 1996 werd gekozen tot voorbeeldproject van het gemeentelijk kwaliteitsbeleid in de categorie ‘bouwen op maat’. Met het project zijn ook huishoudens met hogere inkomens en met kinderen voor de stad behouden. De eerste bewoners waren in belangrijke mate gezinnen met jonge kinderen, maar er waren ook alleenstaanden, samenwonenden en eenoudergezinnen.

27

Meer ruimte voor particuliere opdrachtgevers Na dit project en enkele andere projecten waarbij de (collectieve) opdrachtgevers zelf het initiatief namen en de gemeente vroegen om een kavel, heeft de gemeente in de afgelopen jaren meer ruimte gemaakt voor verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap. Vooral op de uitbreidingslocatie IJburg worden grote aantallen kavels (ook op het water) beschikbaar gesteld voor goedkopere woningbouw in de dure sector tot en met het topsegment (kavels in topsegment circa 1.300 euro per m2). Ook collectief opdrachtgeverschap heeft daar een plek. In totaal gaat het om enkele honderden kavels die de komende jaren worden bebouwd of aangeboden.

28


Bijlage 5 Waterwijk, Nesselande Rotterdam

B.5.1 Buurt vrije kavels in Vinex-wijk Nesselande Waterwijk ligt in Nesselande, de meeste oostelijke uitbreidingswijk van Rotterdam. Deze met de metro te bereiken Vinex-wijk ligt direct aan het recreatiegebied van de verdubbelde Zevenhuizerplas. Deze ligging gaf aanleiding tot bijzondere woonmilieus: ‘badplaats’, ‘tuinstad’ en ‘waterwijk’. Waterwijk was eigenlijk een locatie met een bouwclaim van een projectontwikkelaar. Maar deze is uitgeruild tegen meer differentiatie met duurdere koop in de overige plandelen van de bouwclaim. Dit speelde begin 2001.10 Het plan Waterwijk (ontwerp van bureau Palmboom & Van den Bout) telt circa 500 woningen, waarvan 300 vrijstaande huizen met particulier opdrachtgeverschap en 200 woningen die projectmatig worden ontwikkeld, voornamelijk vrijstaande of geschakelde huizen en enkele kleinschalige complexen met appartementen op bijzondere plekken in de wijk. De planning is de wijk in 2001-2010 te realiseren.11 Van fase 1 met 80 vrije kavels en circa 60 projectmatig ontwikkelde woningen (waaronder 25 appartementen) is eind 2005 het deel met vrije kavels bijna afgerond. In 2005 is ook al met de 270 woningen van fase 2 gestart: de verkoop van vrije kavels. Waterwijk heeft bekendheid via de media gekregen, mede door het particulier opdrachtgeverschap met het welstandsvrij bouwen waarbij cataloguswoningen met ‘boerderettes’ en ‘notariswoningen’ goed zijn vertegenwoordigd. Gemiddeld zijn de woningen in particulier opdrachtgeverschap zo’n 160 tot 200 m2. De kavels zijn gemiddeld 450 m2. Een deel van de kavels is 400 m2 en een andere deel 550 tot 600 m2. De grondprijs was gemiddeld circa 500 euro per m2 (exclusief BTW) en is gedifferentieerd naar ligging en grootte. De grond- en bouwkosten van de woningen zijn gemiddeld circa O 500.000. De projectmatig ontwikkelde woningen zijn duurder, rond O 550.000, ook bij vergelijkbare projecten in fase 1. Dikwijls hebben particulieren gekozen voor catalogusbouw, aangevuld met eigen wensen in het ontwerp. Projectontwikkelingskosten en winst zijn bij particuliere bouw minder of niet aan de orde. Er mocht welstandsvrij worden gebouwd. In Rotterdam kent men drie categorieën welstandstoezicht: voor bijzondere plekken en monumenten, regulier welstandstoezicht en welstandsvrij. Bij welstandsvrij gelden alleen Bouwbesluit en stedenbouwkundige vereisten, die vooraf zijn aangegeven (bouwenvelop met maximum grondoppervlak – 30% van de kavel bij kavels tot 600 m2 – minimumafstand van de buurkavel en maximum bouwvolume). Er was bij de start van fase 1 in 2001 een prijsvraag voor vernieuwende ontwerpen voor een ideeënboek waarmee de particuliere opdrachtgevers inspiratie konden opdoen voor hun eigen bouw. Om ruimtelijke kwaliteit te borgen heeft de gemeente gekozen voor sterke stedenbouwkundige kwaliteit van het openbare gebied. Ook aan de waterkant van de kavels, heeft de gemeente voor de beeldkwaliteit richtlijnen voor een trapsgewijze waterkant met lage beschoeiing – een liszone – gegeven en is langs de brede watergangen ook een zone met lissen gepland. Verder waren er geen voorschiften voor de afgrenzing tussen kavel en openbaar gebied.

10 11

29

RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de vier grote steden – verkenning van de mogelijkheden, Amsterdam, februari 2002. Bronnen: F. Konings en mw. J. Freeling (DSV en Ontwikkelingsbedrijf gemeente Rotterdam), Wonen totaal Nesselande, 2005; OBR Rotterdam, Waterwijk Nesselande, informatieboek vrije kavels, mei 2001 en september 2005; Archined, Zelfbouw in Rotterdam, maart 2004; H. van Tilborg, “Ontspannen wonen in je eigen ‘droomhuis’”, in: De Blauwe Kamer, nr. 3, juni 2005, pag. 23-27.

B.5.2 Voortgang De planontwikkeling en realisatie van de vrije kavels in Waterwijk fase 1 was als volgt: Begin 2001 Prijsvraag Waterwijk ter inspiratie toekomstige bewoners Mei 2001 Start verkoop 80 kavels Begin 2002 Start bouw December 2002 Eerste bewoners Medio 2005 Meeste woningen fase 1 opgeleverd Voor geheel Waterwijk worden vanaf 2002 tot 2010 300 vrije kavels bebouwd, circa 30 woningen per jaar. Deze planning wordt tot nu toe gehaald. Waterwijk fase 1 ging vrijwel gelijk op met de projectmatige bouw in de eerste fase van Nesselande. De gemeente had de kaveluitgifte ook goed voorbereid om het gewenste tempo te kunnen bereiken. In de brochure voor de kaveluitgifte werd het proces in stappen voorgelegd aan de kopers: 1 Aanmelding 2 Officiële inschrijving en loting 3 Bevestiging inloting: start bouw 15 maanden na de datum van loting; bouwaanvraag binnen 9 maanden bij de Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting 4 De ontwikkelingsovereenkomst 5 De koopovereenkomst kavel (na indiening of verlening bouwvergunning) 6 Akte van levering van de kavel (start bouw dient snel daarna te beginnen) De gemiddelde verkoop van 30 vrije kavels per jaar in fase 1 was ook de planning. Bij een aantal kavels is echter vertraging opgetreden doordat het bestemmingsplan later is vastgesteld dan verwacht. In die gevallen is de termijn van 15 maanden verlengd. De gemeente was in de beginfase nog niet gereed met de procedure van het uitwerkingsplan voor Waterwijk fase 1. Een aantal bouwplannen van eigenbouwers moest door de gemeente worden bijgestuurd omdat men koos voor grote woningen die niet pasten binnen het toegestane bouwvolume. Veel woningtypes van catalogusbouwers zijn meer geschikt voor kavels van 500 tot 550 m2 en passen gegeven de gemeentelijke bouwenvelop minder goed op kavels van 400 m2. Bij stedenbouwkundige planontwikkeling is er in de benodigde tijd echter in beginsel geen verschil tussen plannen voor projectmatige bouw of voor vrije kavels. Tempo werd vooral gemaakt door de particuliere opdrachtgevers zelf. Zij weten wat voor woning ze willen. Bij de start van projectmatige plannen en ook bij collectief particulier opdrachtgeverschap moet daar altijd meer overleg over worden gepleegd. Bij grote projectmatige ontwikkeling is het ontwerpproces van woningbouwplannen complexer. Veel eigenbouwers kozen voor catalogusbouw. Snel kunnen bouwen was een motief (beperking bouwrente), naast zekerheid van weten waar men aan toe is en een goede prijs-/ kwaliteitverhouding. Bij catalogusbouw is het proces door het bouwbedrijf verder goed gestroomlijnd voor het bereiken van voortgang. De bouwer regelt voor de eigenbouwer de bouwvergunning. Tijd wordt er gewonnen bij aanbesteding. Bij catalogusbouw is de aanbesteding eigenlijk al bij keuze van het woningtype of bij het vastleggen van de aanpassingen van het ontwerp aan de nadere wensen van de particuliere opdrachtgever. In fase 1 is tot november 2005 een tiental kavels echter nog niet verkocht. Het zijn vooral grote kavels. De prijs speelt daarbij een rol in relatie tot het hoge marktsegment en het concurrerende aanbod in de voorraad, ook in nabijgelegen dorpen. Achteraf bezien kon het tempo van realisatie van fase 1 wat hoger liggen, indien het bestemmingsplan sneller was vastgesteld. De discussie over wel of niet welstandsvrij bouwen is bij fase 2 een factor van vertraging voor de start van de kaveluitgifte. Voor de tweede fase wilde de deelgemeente weer welstandstoezicht, gezien de kritiek op fase 1. Wethouder Pastors van Rotterdam vindt dat de

30


grote variatie in fase 1 meevalt en dat het mogelijk moet blijven dat mensen hun eigen huis ontwerpen. Voortgang en meer particulier opdrachtgeverschap De gemeente Rotterdam streeft naar 30% particulier opdrachtgeverschap. Met het experiment Waterwijk is weliswaar een zekere schaal en tempo in particulier opdrachtgeverschap bereikt. Maar daarmee komt Rotterdam niet bijtijds op een aandeel van 30% particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw. Het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de Vinex-wijk Nesselande is met Waterwijk maar 6,5%. Waterwijk neemt veel ruimte in binnen de planopzet. De ruimte voor Waterwijk in Nesselande is gecreëerd door op andere delen in de wijk in hoge dichtheden te bouwen (flats bij het metrostation en winkelgebied). Meer vrijstaande huizen met particulier opdrachtgeverschap vereist dan meer ruimte (of minder woningen op dezelfde locatie). Een andere richting voor meer particulier opdrachtgeverschap is meer differentiatie naar woningtype en marktsegment: halfvrijstaande woningen, grotere en kleinere rijtjeswoningen en appartementen. Daarnaast kan consumentgericht ontwikkelen tegemoet komen aan de grotere behoefte aan individueel maatwerk en herkenbaarheid in vormgeving van de eigen woning (zoals in project Singelbuurt op de Haagse Vinexlocatie Ypenburg). Voor de volgende uitleglocatie aan de noordrand van Rotterdam, bij vliegveld Zestienhoven, wordt nu bekeken hoe het aandeel particulier opdrachtgeverschap kan worden verhoogd in relatie tot de stedenbouwkundige planontwikkeling. Voor particulier opdrachtgeverschap in de bestaande stad heeft Rotterdam ook verschillende experimenten uitgezet (waaronder het Wallisblok en het project in Het Lage Land), die mogelijk leiden tot meer vervolgprojecten.

B.5.3 Doorstroming Voor heel Nesselande geldt dat de meeste inwoners uit de eigen deelgemeente Prins Alexander komen. Het wervingsgebied voor de vrije kavels van fase 1 in Waterwijk is veel groter, circa eenderde uit Rotterdam en tweederde uit buurgemeenten aan de oostzijde van Rotterdam, met name Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Nieuwerkerk aan den IJssel, naast enkele kavelkopers uit Den Haag. Het project draagt op deze wijze duidelijk bij aan het binden van hogere inkomensgroepen aan Rotterdam. De meeste bewoners lieten vermoedelijk een eengezinskoopwoning (rij of halfvrijstaand) achter. Bijzonder van Waterwijk is een actieve bewonersvereniging die particulier opdrachtgeverschap ook wil uitdragen naar andere belangstellenden. De vereniging Bewoners van Waterwijk stelt zich met haar 30 leden ten doel: bevordering onderling contact; behartigen van hun gemeenschappelijke belangen en verzamelen en verspreiden van informatie over particulier opdrachtgeverschap. De oprichters wonen al twee jaar in de wijk en waren de vierde bewoner.

31


Bijlage 6 Wallisblok, Spangen Rotterdam

B.6.1 Verbouw Wallis, De Dichterlijke Vrijheid Het Collegeprogramma Rotterdam 2002-2006 wilde onder andere de aanpak van ‘hot spots’ in de gemeente.12 Een hot spot betreft een of meer straten waar criminaliteit, vervuiling en verloedering het beeld bepalen. Het doel voor deze spots is: - aanpakken verpaupering en verloedering; - differentiatie eigendomsverhouding; - differentiatie woningvoorraad; - differentiatie bevolkingssamenstelling. Negen spots worden aangepakt, waarvan er drie in 2004 al fysiek in uitvoering zijn. In 2008 zijn de negen spots fysiek afgerond. Een van deze hotspots ligt in de vooroorlogse wijk Spangen, waar veel minderheden met lage inkomens wonen. De wijk heeft voor de ‘buitenwereld’ een negatief imago. Door maatregelen ter verbetering van de leefbaarheid denken bewoners in de wijk inmiddels al weer positiever over hun wijk. Hun vertrouwen in de overheid/politie neemt toe. De wijk heeft ook veel pluspunten die huishoudens met hogere inkomens buiten Spangen kunnen aantrekken: zoals zeer gunstige koopprijzen, goede kwaliteit/plattegrond van de wijk, ruimte voor levendig en rustig stedelijk wonen en nabijheid van uitvalswegen en knooppunt openbaar vervoer. Voor de aanpak van de spot in Spangen is het woonblok Wallis (96 kleine appartementen) van strategisch belang. Met woningverbetering via collectief particulier opdrachtgeverschap wil de gemeente de vernieuwing van de wijk aanjagen. In de afgelopen jaren heeft de gemeente langzamerhand de appartementen in het Wallisblok verworven om overlast van drugshandel te kunnen aanpakken. Onduidelijk bleef wat de gemeente met het blok wilde. Belangrijk was de vraag: sloop/nieuwbouw of verbetering? Ook toen begin 2004 het idee van Steunpunt Wonen en Hulshof architecten werd gelanceerd, woningverbetering door middel van particulier opdrachtgeverschap en ‘gratis’ woningen, duurde het nog enige tijd voordat deze weg werd ingeslagen. De doorbraak kwam medio 2005; het hielp dat wethouder Pastors zich achter het experiment schaarde. De vernieuwende aanpak met ‘gratis’ woningen kreeg bij start van de werving in september 2004 direct bekendheid via de landelijke pers. Mede door de betrekkelijke lage boekwaarde van de appartementen in het Wallisblok heeft de gemeente besloten de woningen, te beschouwen als slooprijp, gratis aan de nieuwe bewoners ter beschikking te stellen onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaren als collectieve opdrachtgevers het blok gezamenlijk op hoog niveau verbeteren: verbouw in- en extern conform Bouwbesluit Nieuwbouw. Daarnaast zijn voorwaarden gesteld aan de individuele investering: men moest een bankverklaring kunnen overleggen dat financiering mogelijk was. Een andere voorwaarde was dat men er minimaal 2 jaar zelf blijft wonen na verbetering. Via deze aanpak hoopt de gemeente een nieuwe groep bewoners naar de wijk te trekken die voor meer sociale binding zorgt. In het blok komen in plaats van de 96 kleine appartementen 34 grote(re) woningen. (Eis: maximaal twee zelfstandige woningen per pand) moeten ontstaan door met name verticale samenvoeging van de kleine eenheden in het vierlaagse bouwblok. De verplichtingen van de gemeente Rotterdam waren, naast het om-niet (gratis) overdragen, funderingsherstel van het Wallisblok en gedwongen aanpak van resterend particulier bezit. Het niet-aangekochte bezit in de omgeving van het Wallisblok krijgt een verbeteringsplicht. Vergeleken met de optie sloop/nieuwbouw kost de verbeteraanpak de gemeente circa O 300.000 meer voor het funderingsherstel. In totaal is de investering van de gemeente circa O 35.000 per woning. 12

33

Bronnen: mw. D. Blom, DSV gemeente Rotterdam, mw. I. Hulshof, Hulshof architecten, Delft; SEV, ‘Gentripunctuur in Spangen’, in: Het Experiment, nr. 1, 2005.

Mede door berichtgeving in de pers was de belangstelling voor de gratis woningen in het Wallisblok groot. Circa 500 huishoudens schreven zich in voor 34 woningen. Voor hen werd najaar 2004 een informatiebijeenkomst gehouden in het Kasteel, het stadion van Sparta, gelegen nabij Spangen. Op deze ‘Spartadag’ werd ook een voettocht door de wijk gemaakt voor een bezoek aan het Wallisblok. Na de informatiedag hebben zich uiteindelijk 34 huishoudens ingeschreven en kon in januari 2005 de kopersgroep worden samengesteld. Daarbij was ook de achtervang via een corporatie geregeld. Die is waarschijnlijk niet nodig. Er is inmiddels een wachtlijst. Toen was het nog kortdag om de gemeentelijke eis van september 2005 start uitvoering te halen. Onder begeleiding van het Steunpunt en de architect Ineke Hulshof kwamen de verbouwplannen van de collectieve opdrachtgevers, verenigd in De Dichterlijke Vrijheid, betrekkelijk snel tot stand. Een nieuwe achtergevel bleek noodzakelijk. Dat bood ook mogelijkheden voor dakterrassen. Dakterrassen bleken gewild en hadden meer belangstellenden dan de tuinen; wat ook met verschil in bezonning te maken heeft. Er is gekozen voor een gemeenschappelijke tuin. De samengevoegde woningen verschillen in grootte en typologie. De keuze in woninggrootte vonden deelnemers een belangrijke keuzevrijheid. Er zijn woningen van 80 m2 en grote van 160 tot 360 m2. De prijs per m2 woning bleek uiteindelijk scherp: circa O 1.150 per m2. Dit heeft niet alleen te maken met de gratis levering van het casco en het funderingsherstel door de gemeente, maar ook met het deels zelf uitvoeren van bepaalde werkzaamheden: een deel van het sloopwerk (mede voor behoud van glas-in-loodramen en dergelijke) en de afbouw. De SEV kende het plan Wallisblok dit voorjaar de status van SEV-experiment toe, toen het project al was gestart. Het project wordt door SEV als voorbeeld gezien van de filosofie van ‘gentripunctuur’: het verbeteren van probleemwijken beginnen met het aantrekken hogere inkomensgroepen (‘gentrification’) met behulp van een beperkt aantal acties (‘acupunctuurprikjes’) op de goede plek, samen met mensen met ‘pit’, waarbij ook zij risico lopen.

B.6.2 Voortgang Na een lang besluitvormingstraject bij de gemeente over het Wallisblok is de planontwikkeling door de collectieve opdrachtgevers voorspoedig verlopen. Januari 2005 Samenstelling kopersgroep De Dichterlijke Vrijheid Januari 2005 Start planontwikkeling, regeling achtervang Augustus 2005 Bouwplan klaar voor aanbesteding September 2005 Start uitvoering Medio 2006 Oplevering In negen maanden is het plan door de collectieve opdrachtgevers gemaakt. Belangrijke factoren daarvoor waren: - De begeleiding door Steunpunt Wonen en Hulshof architecten. - De kennis van bouwen in de groep opdrachtgevers, hoger opgeleiden waaronder architecten, die anderen weer inspireerden. - De medewerking van de gemeente bij het doorlopen van procedures en goede voorbereiding vooraf. Vooraf maakte de gemeente zich nog zorgen over het tempo van de collectieve besluitvorming door de opdrachtgevers. Maar dat was eigenlijk niet nodig. Het door de gemeente gewenste tempo was voor de deelnemers ook een aantrekkelijk vooruitzicht: renovatie van plan tot en met realisatie in anderhalf jaar.

B.6.3 Doorstroming Wallis is voor particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing binnen bestaande voorraad bijzonder. De doorstroming is er ook naar. Van de doorstromers uit Rotterdam laten de meeste een

34


goedkope huurwoning achter. Een deel is starter, waaronder ex-krakers. Van de kopersgroep komt circa 25% van buiten de gemeente, uit verschillende delen van het land. Het profiel van de kopers sluit goed aan bij wat de gemeente bij het strategische project voor ogen stond: - Voornamelijk autochtone Nederlanders. - Opleiding HBO of hoger. - Vaak een creatief beroep. - Gemiddelde leeftijd tussen 30-40 jaar. - 22 kinderen (binnen 5 jaar naar verwachting verdubbeld). - Ondernemende mensen die houden van een uitdaging. Het gemiddeld inkomen van de bewoners bedraagt meer dan twee keer het gemiddelde inkomen van huidige bewoners van Spangen. Voor de gemeente Rotterdam heeft het project Wallis verschillende voordelen. Financieel worden er geen risico’s gelopen. Een bijzonder woonblok wordt behouden. Er is een grote differentiatie aan woningen. Het project geeft Spangen veel positieve aandacht. Het kopersprofiel van de bewoners is zoals gewenst. De doorstroming in het pand zal niet groot zijn. Het zijn weerbare bewoners met veel idealistische motieven. Het project zal bijdragen aan de sociale cohesie in de wijk. Hogere grond- en verkoopopbrengsten in de omgeving zijn te verwachten. Gezien het succesvolle verloop van dit experiment wil de gemeente bekijken of de aanpak ook op andere plekken kan worden ingezet.

35


Bijlage 7 Literatuur en bestandsanalyse

B.7.1 Literatuurbeeld tempo en doorstroming Tempo Om de terugloop in woningbouw bij een opgelopen woningtekort te keren is meer woningbouw wenselijk. Particulier opdrachtgeverschap kan daar een rol bij spelen. In de afgelopen jaren is de ontwikkeling van particulier opdrachtgeverschap vergelijkbaar met de woningbouw in het algemeen. Het aandeel eigenbouw is zelfs iets afgenomen. Figuur B.1 Landelijke woningproductie en particulier opdrachtgeverschap, 1995-2004

niet PO PO

13%

20.000 14%

20.000 15%

40.000

14%

40.000

17%

60.000

15%

60.000

14%

80.000

16%

80.000

16%

100.000

17%

100.000

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0 1995

0

Bron: CBS, RIGO bewerking

In 2004 zijn er circa 8.200 woningen door particuliere opdrachtgevers opgeleverd, 13% van de totale woningbouw. Als het beleid in 2005-2010 eenderde particulier opdrachtgeverschap wil bereiken, dan betekent dat bij de woningbouwopgave voor 2005-2010 de realisatie van circa 29.000 woningen per jaar door particuliere opdrachtgevers. Het ontwikkelen bouwtempo van woningen onder particulier opdrachtgeverschap is niet alleen van belang voor beleidsconcurrentie met projectmatige woningbouw, maar ook voor het beleidsdoel van particulier opdrachtgeverschap als zodanig. In het algemeen is het beeld van de afgelopen jaren dat de woningbouw vanaf verlening van de bouwvergunning tot de gereedmelding meer tijd is gaan vergen.

37

Figuur B.2 Doorlooptijd landelijke woningproductie, 1995-200413

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

1-2 jaar Langer dan 2 jaar

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0 1995

0

Korter dan 1 jaar

Het aandeel woningen met een doorlooptijd langer dan 2 jaar is in 1995-2004 flink opgelopen van 5% naar circa 30%, dit ging vooral ten koste van de groep met een doorlooptijd korter dan 1 jaar. De toename van de doorlooptijd heeft volgens het CBS onder meer te maken met de toegenomen omvang van woningbouwprojecten (vooral die met meer dan 200 woningen) en langere (bezwaar)procedures. Het recente beleid voor ‘woningbouwversnelling’ lijkt in 2004 enige vruchten af te werpen, het aandeel plannen met een looptijd van 1 tot 2 jaar nam licht toe, die met een langere looptijd licht af. Over het tempo van woningbouw met particulier opdrachtgeverschap is in kwantitatieve zin niet veel bekend. In de beleidsstudie Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw14 werd voor het projectniveau geconstateerd dat de planontwikkeling van collectief particulier opdrachtgeverschap meer tijd zou vergen (circa 6 maanden) door het groepsproces van verschillende particuliere opdrachtgevers. Catalogusbouw zou sneller zijn omdat het bouwplan in beginsel al klaar is, of slechts op een aantal punten hoeft te worden aangepast aan verdere woonwensen van de particuliere opdrachtgever. Diverse voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap in de bestaande stad en stedelijke vernieuwing laten zien dat particulier opdrachtgeverschap vooral in collectieve vorm ook op stedelijke locaties kan in projecten met rijtjeswoningen en appartementen. Het tempo van planontwikkeling en planuitvoering is bij die projecten niet systematisch in kaart gebracht. Enkele voorbeelden wijzen erop dat er meer tijd mee gemoeid kan zijn, maar dat externe factoren ook een rol spelen, zoals het tempo van gemeentelijke medewerking of een bezwaarprocedure van omwonenden, net zoals bij projectmatige bouw.15 Hoewel de eerste fase van groepsvorming met het komen tot een programma van eisen bij collectieve eigenbouw meer tijd kost, zijn er in volgende fasen tijdsbesparende aspecten. De kopers zijn al bekend, dus de verkoopfase is bij particuliere

13 14 15

C. Steijn, Meer woningen binnen twee jaar gereed, CBS, Den Haag, maart 2005. RIGO Research en Advies, Amsterdam, 1999. RIGO Research en Advies & SEV, Particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing, Amsterdam/ Rotterdam, 2004; SEV, Onderzoek kosten- en kwaliteitsvergelijking collectief particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, 2004.

38


opdrachtgevers eigenlijk zeer kort, terwijl bij projectmatige bouw eerst de verkoop op tekening 70% moet zijn, met het risico van planomzetting. Verkooptijden van nieuwe eengezinskoopwoningen zijn in het begin van 2005 gemiddeld circa 4 maanden; bij nieuwe koopappartementen is het gemiddelde 8 maanden.16 Overleg tussen gemeente en ontwikkelaar over het woningbouwplan en de grondprijzen is dikwijls ook een tijdvergende fase, waar men dan maar niet bij stilstaat. Kopers hebben het financiële belang om de periode van dubbele woonlasten kort te houden. Bij particulier opdrachtgeverschap kunnen bewoners het tempo zelf meer mogelijk meer beïnvloeden.17 Te denken valt aan de keuze in vorm van particulier opdrachtgeverschap (een cataloguswoning wordt doorgaans snel gebouwd) en afspraken over bouwtijd in het aannemingscontract en de bewaking ervan. Daaromtrent zijn er indicaties. Uit onderzoek naar de nieuwbouw en haar bewoners bleek dat de woningbouw met particulier opdrachtgeverschap (collectief, catalogus en individueel samen) in 2001 gemiddeld 11 maanden tijd vroeg vanaf de aanvang van de bouw tot het betrekken van de woning. Bij de reguliere woningbouw in de koopsector was het gemiddelde 1 jaar en 2 maanden, dus gemiddeld 3 maanden langer.18 Doorstroming Voor projecten van particulier opdrachtgeverschap zijn diverse inventarisaties gedaan, maar die bieden weinig gegevens over doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap.19 Er komt wel een gevarieerd beeld naar voren van woningtypen, prijsklassen en doelgroepen die bij particulier opdrachtgeverschap worden aangetrokken, van starters in de koop die goedkopere huurwoningen vrijmaken tot en met doorstromende ouderen die eengezinskoopwoningen achterlaten. Een onderzoek naar een drietal projecten van collectief particulier opdrachtgeverschap in uitleggebieden laat het volgende beeld van primaire doorstroming zien:20 Kersentuin (Utrecht) 55% appartement; 65% huurwoning; 60% eigen gemeente. Terbregse (Rotterdam) 70% appartement; 66% huurwoning; 68% eigen gemeente. Goedemeent (Purmerend) 16% appartement; 25% huurwoning; 63% eigen gemeente. In de volgende paragraaf krijgen we hier beter inzicht in.

B.7.2 Tempo en doorstroming volgens bewoners nieuwe woningen In het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen (BNW) wordt sinds enige jaren standaard aandacht besteed aan particulier opdrachtgeverschap. RIGO heeft particulier opdrachtgeverschap in 2002 al vergeleken met projectmatige koopwoningen ten aanzien van tijd tussen start bouw en het betrekken van de woning.21 In deze studie worden het tempo en het doorstromingseffect bij particulier opdrachtgeverschap en projectmatige woningbouw kwantitatief onderzocht met het onderzoeksbestand Bewoners Nieuwe Woningen 2003.22 Voortgang Het aantal woningen dat via eigenbouw is gerealiseerd, lag in 2002 (waarover we het hier voornamelijk hebben23) iets lager dan in 2000. In 2000 werden 11.000 16 17 18 19 20 21 22 23

39

NVB-OTB, Thermometer koopwoningen, Voorburg, 2005, pag. 30-31. A.W. Noorman, ‘De bewoners aan zet’, in: SEV, Het experiment, nr. 2, 2005, pag. 12-14. RIGO Research en Advies, Nieuwe woningen, nieuwe bewoners, nieuwe bevindingen, rapportage BNW 2001, Amsterdam, 2002, pag. 39. RIGO Research en Advies & SEV, Particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing, Amsterdam/Rotterdam, 2004; SEV, Onderzoek kosten en kwaliteitsvergelijking collectief particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, 2004. S. van Hemmen, Tussen droom en daad, een onderzoek naar het collectief particulier opdrachtgeverschap, Universiteit Utrecht, Utrecht 2004 (par. 5.3, 6.3, 7.3 en 8.3). RIGO Research en Advies, Nieuwe woningen, nieuwe bewoners, nieuwe bevindingen, rapportage BNW 2001, Amsterdam, 2002, pag. 39. Dit is een bestand van VROM, waarin bewoners van nieuwe huizen zijn geënquêteerd over kenmerken vorige en nieuwe woning, huishouden en woonwaardering. Voor dit onderzoek heeft RIGO hiervan gebruik mogen maken. Als bron geldt het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen 2003. Het gaat hier om een in 2003 uitgevoerde enquête onder bewoners van in 2002 opgeleverde nieuwbouwwoningen.

woningen via particulier opdrachtgeverschap gebouwd (16%) en in 2002 9.830 (15%). De periode van start bouw tot het moment van intrek is bij de particuliere opdrachtgevers veel korter dan bij reguliere koop. Gemiddeld bedraagt deze periode voor reguliere koopwoningen 18 maanden. Particuliere opdrachtgevers doen er gemiddeld genomen 6 maanden (eenderde) korter over. Het gaat hier om een structureel fenomeen. In de volgende grafiek staat voor de particuliere opdrachtgevers en de reguliere koop de verdeling van de duur in 2000 en 2002 weergegeven. Gedurende die periode nam het aandeel woningen dat binnen een jaar na start bouw werd ingetrokken licht af. Dit geldt zowel voor de reguliere koop als voor de woningbouw van particuliere opdrachtgevers, maar voor de laatste geldt dat de afname relatief beperkt is geweest. Figuur B.3 De duur van de periode van start bouw tot intrek in klassen voor particuliere opdrachtgevers en overige koopwoningen 80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10%

PO 2002 overige koop 2002 PO 2000 overige koop 2000

0

0 2,5 jaar of langer

2 tot 2,5 jaar

1,5 tot 2 jaar

1 tot 1,5 jaar

tot 1 jaar Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

De oorzaak voor het verschil in bouwduur is vooral te vinden in de samenstelling naar woningtype. Indien we de vrijstaande woningen in de reguliere bouw vergelijken met de particuliere opdrachtgevers, dan blijft het verschil beperkt tot gemiddeld ruim 2 maanden. Reguliere vrijstaande woningen worden gemiddeld in 13,7 maanden gebouwd en particuliere woningen van dit type in 11,4.

40


Tabel B.1 Omvang en aard geschillen en problemen tijdens het bouwproces n= Aandeel met problemen tijdens bouw Voortgang bouwactiviteiten Uitvoering afgesproken meerwerk Afwijking oorspronkelijk bouwplan Kwaliteit/afwijking bestek/verkoopfolder Prijs Kaveloppervlakte Andere problemen Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

Koop 29.650 25% 56% 23% 10% 10% 1% 0% 32%

Inspraak 14.550 28% 56% 22% 14% 15% 0% 0% 28%

Eigen bouw 9.850 18% 32% 20% 17% 9% 5% 4% 44%

Totaal 54.050 24% 53% 22% 12% 11% 1% 1% 32%

Een andere oorzaak is te vinden in verschillen in de aard en omvang van geschillen en problemen tijdens het bouwproces. Bij particuliere opdrachtgevers komen deze relatief weinig voor (18% ten opzichte van 24% voor alle koopwoningen). Er zijn – zoals kon worden verwacht – vooral weinig problemen met de voortgang van de bouw. Wel komt het relatief vaak voor dat particuliere opdrachtgevers worden verrast door (geschillen over) de kaveloppervlakte en de bouwkosten. Ook wordt door particuliere opdrachtgevers relatief vaak afgeweken van het oorspronkelijke bouwplan, hetgeen kan leiden tot vertragingen en/of extra kosten. Tabel B.2 Woningkenmerken naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap n= Gemiddelde aankoopprijs Woningtype

Vrijstaand Twee-onder-een-kap Hoek- of tussenwoning Woning en bedrijfsruimte Appartement Overig Aantal kamers 4 of minder kamers 5 kamers 6 kamers 7 of meer kamers Oppervlakte woonkamer tot 40m2 40-50m2 50+m2 Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

Huur 12.650 0% 2% 32% 0% 63% 2% 90% 9% 1% 0% 79% 13% 8%

Koop 29.650 220.000 7% 20% 41% 0% 32% 0% 65% 25% 8% 2% 46% 26% 28%

Inspraak Eigen bouw 14.550 9.850 240.000 312.000 10% 81% 23% 12% 41% 3% 1% 2% 25% 1% 0% 1% 56% 32% 32% 39% 9% 17% 3% 12% 40% 19% 26% 24% 34% 58%

Totaal 66.700 242.000 17% 16% 34% 1% 32% 1% 63% 25% 8% 3% 47% 23% 30%

De woningen en opdrachtgevers De particuliere opdrachtgevers bouwen vooral vrijstaande woningen (81%). Slechts in 12% van de gevallen gaat het om twee-onder-een-kapwoningen. Collectief particulier opdrachtgeverschap heeft een klein aandeel van 4%, bij hoek- en/of tussenwoningen en appartement. Bij 2% gaat het om woningen met bedrijfsruimten (vooral boerenbedrijven). Gegeven de verdeling naar woningtypen is het weinig verbazend dat de gemiddelde koopprijs circa 30% hoger ligt: O 312.000 ten opzichte van O 242.000 voor alle woningen. De woningen zijn daarnaast ook ruimer: in aantal kamers en in oppervlakte van de woonkamer. In leeftijd verschillen de particuliere opdrachtgevers slechts in beperkte mate van andere kopers van nieuwbouwwoningen. Het verschil tussen opdrachtgevers en ‘gewone kopers’ zit hem vooral in het feit dat het relatief vaak gaat om grote gezinnen met – gemiddeld genomen – een hoger inkomen.

41

Tabel B.3 Bewonerskenmerken naar huur en koop, al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap n= Gemiddelde huishoudengrootte Gemiddelde leeftijd hoofdbewoner Leeftijd hoofdbewoner

Huishoudentype

Huishoudinkomen

tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar e.o. Alleenstaand Tweepersoons Gezin met kinderen Overig Gemiddeld belastbaar Gemiddeld besteedbaar

Huur 12.650 1,9 56 18% 26% 56% 39% 38% 15% 8% 31.250 25.000

Koop 29.650 2,5 42 40% 40% 20% 17% 44% 37% 2% 48.500 45.250

Inspraak Eigen bouw 14.550 9.850 2,7 3,2 42 44 36% 24% 46% 55% 18% 21% 12% 6% 44% 36% 43% 57% 1% 2% 53.750 66.750 49.000 55.750

Totaal 66.700 2,6 45 33% 41% 27% 18% 42% 37% 3% 49.000 43.750

Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

Doorstroming Starters hebben het in veel regio’s moeilijk om een woning te bemachtigen, zeker in de nieuwbouw. In totaal wordt echter toch 11% van de nieuwbouw door starters betrokken (nieuwe bewoners die geen woning leeg achterlaten). Op dit punt verschillen particuliere opdrachtgevers weinig van de overige nieuwbouw: 10% startende huishoudens. Het merendeel (90%) van de bewoners van nieuwe woningen laat wel een woning achter en valt daardoor onder de noemer doorstromer. Tabel B.4 Het aantal vrij achtergelaten woningen en de kenmerken van de vorige woning naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap

Aantal achtergelaten woningen

Eigendom vorige woning

n= 0 1 2 Huur Koop

Gemiddelde prijs vorige koopwoning Vorige gemeente Dezelfde gemeente Andere gemeente Buitenland Vorig woningtype Vrijstaande woning Twee-onder-een-kapwoning Hoekwoning Tussenwoning Flat, etagewoning, appartement of maisonnette Overige Vorige woning gemiddeld aantal kamers Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

Huur 12.650 10% 88% 2% 75% 25% 216.000 72% 28% 1% 5% 8% 10% 28%

Koop 29.650 13% 83% 3% 32% 68% 213.000 63% 36% 0% 8% 13% 12% 31%

Inspraak 14.550 9% 89% 2% 31% 69% 227.000 62% 37% 1% 10% 12% 13% 31%

Eigen bouw 9.850 10% 89% 1% 23% 77% 280.000 78% 22% 0% 30% 27% 10% 18%

Totaal 66.700 11% 86% 3% 39% 61% 230.000 67% 33% 1% 12% 14% 12% 29%

46% 3% 3,8

34% 2% 4,1

31% 1% 4,1

7% 8% 4,5

32% 3% 4,1

De particuliere opdrachtgevers laten relatief vaak een – luxe – koopwoning achter (waaronder naar verhouding veel half- en vrijstaande woningen): 77% koop- en 23% huurwoningen. Nieuwe projectmatige koopwoningen leveren bij doorstroming relatief iets meer vrijkomende huurwoningen op: 31% huur, 69% koop. Bij nieuwe huurwoningen is dat echter vooral het doorstromingseffect: 75% huur en 25% koop. Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met particulier opdrachtgever-

42


schap vaak liggen is dezelfde woongemeente. Vrije kavels bedienen – meer nog dan huurwoningen – vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan particulier opdrachtgeverschap een belangrijke rol in vervullen. Voor velen is particulier opdrachtgeverschap het ‘verwezenlijken van een droom’ waarvoor men bereid is om te betalen. Gemiddeld genomen ligt de waarde van de nieuwe woning O 60.000 boven de waarde van de vorige koopwoning. In de reguliere koopsector bedroeg dit gemiddelde in 2002 O 30.000. Achter deze gemiddelden gaat evenwel een wereld aan variatie schuil. Van de particuliere opdrachtgevers maakt 39% in waarde van de woning een horizontale stap, of zelfs een stap terug. Het zelf ontwerpen van een nieuwe woning wordt door hen als kwaliteit an sich beschouwd, zonder dat men er in marktwaarde van de woning (en dus in zekere zin kwaliteit) op vooruit hoeft te gaan. Tabel B.5 De stap in verkoopwaarde al dan niet inspraak in het ontwerp en particulier opdrachtgeverschap n= Stap in koopprijs Stap terug Stap tot 50.000 Stap van meer dan 50.000 Gemiddelde stap Bron: BNW 2003, bewerking RIGO

43

Koop 29.650 33% 23% 44% 29.000

Inspraak 14.550 34% 17% 49% 30.000

Eigen bouw 9.850 39% 14% 47% 60.000

Totaal 54.050 34% 20% 46% 36.000

Colofon Uitgave

SEV

Auteurs

RIGO Research en Advies BV Geurt Keers, Johan van Iersel

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Opmaak

Karien van Dullemen, Rotterdam

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, januari 2006.

QUICK SCAN: TEMPO EN DOORSTROMING BIJ PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

Recommend Documents