Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? Grontmij: Het bedrijventerrein als onderneming. SIEA: Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 1

jaargang 2, september 2003

3 Magazine over duurzaam beheer van bedrijventerreinen

Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? Grontmij: Het bedrijventerrein als onderneming SIEA: Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 2

In dit nummer…

4

Parkmanagement:

6

Parkmanagement volgens…

8

Advies- en Ingenieursbureau Grontmij:

De mismatch tussen vraag en aanbod?

Drs. K.F.J. Soeters, voorzitter Vereniging Beheer Forepark

Het bedrijventerrein als onderneming

10

Lokaal Verhaal

12

AccoN Accountants en Adviseurs

15

Gemeente Zwijndrecht

16

SIEA:

Business Park Management vanuit de basis

Sociaal en juridisch kader van parkmanagement

Parkmanagement Bakestein te Zwijndrecht

Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

18

Column ‘P en P’: Burgemeester De Vet over wonen èn werken in Leusden

19

Stedelijke Werkgroep Dagindeling… …gaat voor parkmanagement

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 3

Lokale samenwerking loont

BusinessPark magazine verschijnt viermaal per jaar als platform van ontwikkelingen op het gebied van parkmanagement en duurzaam beheer van bedrijventerreinen.

Het hoeft geen betoog dat ondernemend Nederland behoefte heeft aan een voldoende en gevarieerd aanbod van bedrijfslocaties. Er is ruimte nodig voor bedrijven om zich te kunnen vestigen of uit te breiden. Ruimte is echter schaars in Nederland, het tekort aan bedrijventerreinen is nog steeds groot en het aantal bedrijventerreinen dat geherstructureerd moet worden, bedraagt meer dan 10.000 hectare. Tel daar de almaar slinkende overheidsfinanciën bij op, en de opgave voor de overheid om de noodzakelijke hectaren nieuwe bedrijfslocaties aan te leggen, is zeer lastig en wellicht onmogelijk om te halen.

Doelgroep: BusinessPark magazine wordt in controlled circulation verzonden aan gemeente- en provinciebesturen en gemeentelijke en provinciale diensten EZ en RO en aan besturen van lokale bedrijvenkringen.

Verduurzaming van bedrijventerreinen en parkmanagement zijn middelen om het tekort aan ruimte niet groter te laten worden. De maatregelen verlengen immers de levensduur van bedrijventerreinen met behoud van het kwaliteitsniveau. Om deze maatregelen in te voeren, is voldoende draagvlak nodig bij de ondernemers. Ondernemers die in gezamenlijkheid opereren, vergroten de kans dat de eventuele problemen in de directe omgeving gezamenlijk kunnen worden aangepakt. Zaken als onveiligheid, bereikbaarheid en overlast kun je als individuele ondernemer moeilijk effectief bestrijden. Dit vergt inzet van meerdere partijen.

Redactie Drs. M.E.H. Koop Drs. A.A. Sels Drs. L.J. van de Wal Drs. J.N.W. Zoet

Bij het introduceren van duurzaam beheer op een bedrijvenpark is het van cruciaal belang dat het gemeentebestuur en de betrokken ondernemersvereniging elkaar zien als natuurlijke partners. Beide partijen zijn onmisbaar wil parkmanagement een succes worden. Niets doen, is geen optie. Van de lokale overheid wordt verwacht dat deze een voorwaardenscheppende rol speelt. Ondernemers mogen worden aangesproken op het realiseren van een goed functionerende ondernemersvereniging die draagvlak heeft en in staat is om een krachtige partner te zijn bij het voorbereiden en uitvoeren van parkmanagement. Helaas moet ik constateren dat te veel ondernemersverenigingen die te maken krijgen met duurzaam beheer nog lang niet klaar zijn voor een dergelijke operatie en geen idee hebben van de impact van parkmanagement voor hun bedrijfsomgeving. Ik roep ondernemers op om samen te werken met elkaar en met de overheid om serieus werk te maken om van het duurzaam beheer van bedrijvenparken een succes te maken.

Vormgeving en productie Santbergen Grafische Vormgeving & DTP, Den Haag

Drs. Ton Sels, Directeur Sels Advies & Secretariaat B.V. Redactie BusinessPark magazine

Oplage: 3.000 exemplaren

Uitgave en management Sels Advies & Secretariaat B.V.

Eindredactie en coördinatie Bureau Koop & Koot Delft

Fotografie Marcel Cornelissen Druk en handling De Tekstarchitect, Amsterdam Aan dit magazine werkten mee M. Berding Drs. M.E.H. Koop Drs. H. Timmermans Drs. C.J.G.M. de Vet Drs. L.J. van de Wal Redactiesecretariaat Sels Advies & Secretariaat B.V. Postbus 21328 3001 AH Rotterdam Tel.: 010 – 205 24 35 Fax: 010 – 205 24 33 E-mail: [email protected]

@

september 2003

BusinessPark magazine

3

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 4

Parkmanagement: De mismatch tussen vraag e Menig ontwikkelaar en gemeente gebruiken de term ‘parkmanagement’ als PR-middel om bedrijfslocaties aan te bieden. In vele handreikingen voor parkmanagement worden generieke stappenplannen gepresenteerd voor een succesvolle implementatie hiervan. Er zijn echter vele vormen waardoor de meerwaarde van parkmanagement voor een belangrijk deel zal afhangen van de specifieke situatie, de doelgroep, alsmede het draagvlak bij gebruikers. Dit artikel gaat in op de knelpunten waarmee we te maken krijgen wanneer we de gebruikers willen betrekken in het planproces. Hype rond parkmanagement

De snelle opmars van parkmanagement is deels te verklaren uit de ontwikkelingen op het gebied van facilitymanagement of corporate real estate management. Huisvesting en facilities worden in toenemende mate gezien als een belangrijk productiemiddel. Zo gaan bedrijven professioneler om met hun inkoopbeleid en locatiekeuze en zien we dat bedrijven hun huisvesting en faciliteiten uitbesteden. Veelal worden hiervoor strategische allianties aangegaan met externe dienstverleners. In het verleden hadden facility managers vooral hun toegevoegde waarde te danken aan het feit dat zij als enige beschikten over schaarse kennis en gekwalificeerde personen voor het beheer en onderhoud. Kennis en personen kunnen echter ook geleverd worden door externe dienstverleners. Het accent komt te liggen op toegang tot diensten en voorzieningen in plaats van het zelf regelen. Vele gezichten

Parkmanagement kent vele gezichten. Het kan verwijzen naar de ruimtelijke inrichting, het voorzieningenniveau alsmede de wijze waarop het park beheerd wordt. ‘Parkmanagement is volgens het Ministerie van Economische

4


september 2003

Zaken een middel om de kwaliteit van een locatie af te stemmen op de wensen van betrokkenen en om het bereikte kwaliteitsniveau ook op lange termijn vast te houden’. Parkmanagement waarborgt de kwaliteit van het park. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het niet alleen om groen- en waterpartijen maar ook om zaken als dichtheid en functiemenging. Milieukwaliteit wordt veelal geassocieerd met de term duurzaamheid. Het gaat hierbij om het benutten van zonne-energie, aandacht voor duurzaam waterbeheer en dergelijke. Parkmanagement kan ook verwijzen naar economische kwaliteit. Door te zorgen voor het meest optimale cluster van bedrijvigheid en voorzieningen wordt de economische positie van de regio versterkt. Een vaak gehanteerd middel om te komen tot de meest optimale cluster is een ballotagecommissie voor de toelating van bedrijven op een park. Door gevestigde bedrijven inspraak te geven in de samenstelling van het park kan optimaal ingespeeld worden op hun wensen en eisen. Zo kunnen aan nieuwe bedrijven toelatingseisen worden gesteld. Maatwerk

Een standaard concept voor parkmanagement bestaat niet.

Vanwege het belang van specifieke succes- en faalfactoren is locale kennis essentieel en zal er een beroep gedaan moeten worden op kennis die aanwezig is bij de locale partijen en de (toekomstige) gebruikers van het bedrijventerrein. De gebruikers zijn belangrijk geworden en worden als potentiële actieve procesdeelnemers die de beste kenners zijn van hun eigen wensen. Het gezamenlijk conceptualiseren, onderhandelen, uitvoeren en evalueren van parkmanagement (-plannen) zijn kernvoorwaarden voor succes. Dit vereist dat de gebruikers reeds in de planfase worden betrokken. De gedachte achter het vroegtijdig betrekken van de gebruikers is dat het daardoor mogelijk wordt om oplossingen op maat te realiseren en om draagvlak en commitment te verkrijgen. De praktijk is echter weerbarstiger. Veel gemeenten, ontwikkelaars of parkmanagers zien zich dan ook geconfronteerd met de vraag hóe die bedrijven betrokken kunnen worden en hóe commitment en draagvlak is te verkrijgen. Knelpunten

In twee door ons uitgevoerde casestudies – het Kennispark Enschede en het BioScience Park Leiden – kwamen de knelpunten om te komen tot draagvlak en commitment duidelijk naar voren. Beide parken mikken op kennisintensieve bedrijvigheid en in beide wordt parkmanagement overwogen. Op basis van workshops met locale partijen is getracht te achterhalen welke beelden er zijn over parkmanagement en hoe partijen hun rol in het proces zien. Tijdens de workshops kwamen knelpunten aan het licht die te maken hebben met het betrekken van bedrijven in het proces en knelpunten die gaan over wat parkmanagement nu precies is en welke beelden en verwachtingen men erbij heeft.

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 5

en aanbod? Geert Dewulf, Universiteit vanTwente

Robin de Graaf, Universiteit vanTwente

De aspecten van parkmanagement volgens Economische Zaken: Kwaliteitsaspect

Omschrijving

Aanknopingspunten

Vorm

Inrichting van private en openbare ruimten en kwaliteit van gebouwen

Stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke vormgeving, duurzaam bouwen, zorgvuldig ruimtegebruik, profilering en karakterisering van het bedrijventerrein

Voorzieningen

Diensten en regelingen waar bedrijven en hun medewerkers gebruik van kunnen maken etc.

Bedrijfsgerelateerd: energie-, water-, vervoeren afvalmanagement, logistieke optimalisatie, terreinen pandbeveiliging, vergaderfaciliteiten, horeca... Personeelsgerelateerd: sport, horeca, kinderopvang, arbodienst, arbeidspools, winkels…

Beheer

Onderhoud van private en openbare ruimten en gebouwen; beheer in enge zin

Onderhoud en schoonmaken van groenvoorzieningen, wegen, straatmeubilair, verlichting…

Procesmatige knelpunten Het blijkt moeilijk bedrijven in de planvormingfase te interesseren voor parkmanagement. Het was de bedoeling om met het locale bedrijfsleven te discussieren, maar het waren met name adviesbureaus die op de workshop afkwamen. Het gebrek aan interesse van het bedrijfsleven is te wijten aan een aantal redenen. Ten eerste komt dat doordat de parkmanagement concepten in de planvormingfase veelal nog vaag en abstract zijn. Een tweede oorzaak is het gebrek aan een echte ‘trigger’ om actief met het parkmanagementproces mee te doen. In de planvormingfase ervaren bedrijven nog geen problemen en knelpunten en ook is er vaak geen direct (financieel) voordeel aan te geven van de effecten van parkmanagement. Het voordeel laat zich pas zien wanneer het bedrijventerrein gerealiseerd is. Daarnaast is het verkrijgen van commitment problematisch. Tijdens de

workshops kwam aan de orde dat bij grote bedrijven die vaak onderdeel zijn van een groot concern, vaak vaste facilitymanagement en vastgoed structuren aanwezig zijn. Vanuit een centraal punt in het topmanagement worden facilitymanagement zaken voor alle separate onderdelen van het concern geregeld. Afspraken of contracten laten weinig mogelijkheden over voor de locale facilitymanagers om zelfstandig zaken te regelen en commitments aan te gaan. Een tweede probleem dat commitment bemoeilijkt, is de lange periode tussen planvorming en uiteindelijke realisatie. De onzekerheid die dit met zich meebrengt, is voor veel bedrijven aanleiding geen investeringen of toezeggingen te doen in de planvormingfase. Een veelgehoord argument is dan ook: ‘Als het in de toekomst slecht gaat met de economie, hoe financieren we parkmanagement dan?’ Tot slot is het moeilijk om commitment te krijgen door het bekende free-rider probleem.

Inhoudelijke knelpunten Behalve procesmatige knelpunten zijn er in de planvormingfase ook knelpunten die betrekking hebben op parkmanagement zelf. Het blijkt moeilijk om te komen tot een gezamenlijk en eenduidig beeld. Ten eerste komt dit doordat vaak in de plan- en conceptfase nog niet duidelijk is hoe het profiel van het bedrijventerrein er uit zal gaan zien. In de conceptfase worden de eerste ideeën daarover vaak nog gevormd. Zonder een duidelijk beeld van het bedrijventerrein is het moeilijk om concepten te ontwikkelen die daarbij aansluiten. Ten tweede is het vaak onduidelijk welke bedrijven zich willen vestigen en wat die toekomstige bedrijven uiteindelijk willen. Je kunt het terrein wel inrichten op de wensen en behoeften van het huidige bedrijfsleven, maar het is maar de vraag in hoeverre dat een goede afspiegeling is van de wensen en behoeften van de toekomstige bedrijven. Ten derde is er nog onvoldoende bekend over parkmanagement om te kunnen zeggen welke vormen van parkmanagement geschikt zijn voor welk type terrein en ook is weinig bekend wat het op de lange termijn betekent. Ook binnen gemeenten zijn nog veel onduidelijkheden hoe om te gaan met parkmanagement. Tot slot hebben veel bedrijven vaak erg verschillende beelden over parkmanagement, zelfs binnen één en hetzelfde bedrijf. Het topmanagement heeft vaak heel andere ideeën over beheer en parkmanagement dan de facility manager die met de alledaagse gang van zaken te maken heeft. vervolg op pagina 7

september 2003


5

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 6

Drs. K.F.J. Soeters

BusinessPark magazine nodigt in elke uitgave een voorzitter van een lokale ondernemersvereniging, of een deskundige, uit zijn of haar mening te geven over duurzaam beheer van bedrijvenparken. Daarbij wordt gevraagd deze ontwikkeling te beschrijven vanuit de ervaring in de eigen omgeving.

PARKMANAGEMENT VOLGENS… Drs. K.F.J. Soeters, voorzitter Vereniging Beheer Forepark

Nut en noodzaak; parkmanagement op het Forepark Het lijkt wel een toverwoord: parkmanagement. Het stijgt met stip op de agenda van bestuurders en bedrijvenvereningingen. Het lijkt ook een panacea voor bestaande en toekomstige problemen op bedrijvenparken. Op het Forepark in Den Haag hebben we sinds mei 2000 ervaring met een vorm van parkmanagement. In tegenstelling tot menig artikel dat over parkmanagement is geschreven is parkmanangement op het Forepark door ondernemers en het MKB geïnitieerd. Een aantal zaken die onze parkmanagementorganisatie onder haar hoede heeft, heeft een dermate publiek karakter dat ook de gemeente Den Haag zich inmiddels verbonden heeft aan ‘ons’ parkmanagement. Vereniging Beheer Forepark

Het bedrijventerrein Forepark ligt in Den Haag in de Noord Oost oksel van het Prins Clausplein (kruising A4/A13 en A12). Op ons terrein zijn 175 ondernemers actief, voornamelijk MKB’ers maar er is ook een aantal grotere ondernemers als TPG, Wegener Sijthoff, EDS en Kone. Het terrein is circa veertien jaar oud. Als vestigingsvereiste is door het Bedrijvenschap Forepark bedongen dat de ondernemers zich verplichten bij te dragen in collectieve zaken als beveiliging, bewegwijzering, vertegenwoordiging naar gemeente en andere instanties, toezicht op inrichtingsvereisten etc. Om deze collectieve zaken

6


september 2003

uit te voeren is de Vereniging Beheer Forepark (VBF) opgericht. Ondernemers zijn ‘verplicht lid’ van de VBF en betalen hiervoor contributie. Dit lidmaatschap is een meesterlijke zet geweest van het Bedrijvenschap omdat dit het draagvlak en de financiële basis heeft gecreëerd voor wat later parkmanagement is gaan heten.

Activiteiten van parkmanagement

Haalbaarheid Parkmanagment

De belangrijkste activiteiten zijn • Vervoersmanagement. In overleg met Stadsgewest Haaglanden, Gemeente Den Haag wordt regelmatig bekeken hoe het gebruik van fiets en openbaar vervoer bevorderd kan worden. Vervoersmanagement biedt een oplossing voor gebrek aan parkeerplaatsen op het Forepark. Een goede bereikbaarheid bespaart kosten voor zowel ondernemer als werknemer. • Beveiliging. Er is regelmatig overleg tussen parkmanagement, politie en brandweer. Daarnaast werkt VBF samen met de Gemeente Den Haag aan het Keurmerk Veilig Ondernemen. • Arbeidsmarkt. Het parkmanagement heeft een (virtuele) arbeidsmarkt georganiseerd. Op deze website (www.forepark.net) kunnen ondernemers en (toekomstige) werknemers hun vacatures respectievelijk CV’s kwijt. Voor potentiële werknemers die nog geen internet hebben, worden inloopdagen georganiseerd. Koppeling werknemer / vacature gebeurt door parkmanagement.

De startsituatie van het bedrijventerrein valt enigszins te vergelijken met de startsituatie van een nieuwe woonwijk. Gelijk aan nieuwe bewoners zochten ook de nieuwe ondernemers elkaar op. In de daartoe gehouden ledenvergaderingen werd al snel de wens uitgesproken dat de VBF meer toegevoegde waarde zou moeten leveren dan alleen het (laten) uitvoeren van de collectieve verplichtingen. Eind jaren negentig is in samenwerking met Ernst & Young, ING, Start, het MKB en de VBF een haalbaarheidsstudie verricht naar parkmanagement op het Forepark. Er zijn weinig haalbaarheidsstudies verricht die aantonen dat iets niet haalbaar is, en ook deze vormde hier geen uitzondering op. De hierboven genoemde private organisaties hebben (ook in financiële zin) hun nek uitgestoken om te bewerkstellingen dat in mei 2000 onze parkmanager van het ‘Facility Point Forepark’ van start kon gaan.

In de afgelopen drie jaar is een veelheid van activiteiten ondernomen. Uit onderstaande opsomming van de belangrijkste zaken blijkt dat een aantal activiteiten betrekking hebben op publieke dan wel ‘overheidstaken’. De gemeente Den Haag heeft daarom in 2002 besloten deel te nemen aan parkmanagement op het Forepark.

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 7

• Kinderopvang. Het parkmanagement heeft de behoefte naar kinderopvang onderzocht. Aangetoond is dat kinderopvang rendabel kan plaatsvinden op het Forepark. Kinderopvang realiseren staat op de agenda maar heeft lange adem nodig. • Communicatie. De overheid is voor onze ondernemers snel bereikbaar via onze parkmanager en vice versa. Via ‘de Forepost’ (3 keer per jaar) en diverse nieuwsbrieven wordt een ieder op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen op ons Forepark. • Inkoopcontracten. Parkmanagement heeft acht raamovereenkomsten afgesloten op het gebied van kantoorartikelen, energie, telefonie, schoonmaak, catering, autolease- en verhuur, gladheidbestrijding en verzekeringen. Deze contracten zijn zeer interessant voor het MKB bedrijf. Veelal hebben deze ondernemers geen eigen inkoopafdeling. De prijzen worden steeds scherper daar (middel)grote ondernemers het parkmanagement informeren dat ‘hun leveranciers’ nog goedkoper zijn. • Informatie. Door het houden van diverse lunchbijeenkomsten is informatie gebracht over wijziging belastingstelsel, de euro, arbeidsvoorwaarden, de komst van het ADO Den Haag stadion, en raamcontracten • Organisatie. Een onderschatte activiteit! Ledenvergaderingen, lunchbijeenkomsten, overleg met B&W etc moeten allemaal georganiseerd en genotuleerd worden. Organisatie van en controle op parkmanagement

Uit bovenstaande opsomming moge blijken dat al deze activiteiten niet in 1 persoon te verenigen zijn. Daartoe is het functiegebied veel te divers. Eén

vervolg van pagina 5 Conclusie

Uit de praktijkvoorbeelden blijkt dat het moeilijk is om parkmanagement al in de planvormingfase integraal mee te nemen. Er zijn geen vastomlijnde procedures voor het introduceren en conceptualiseren van parkmanagement. Handreikingen zijn vaak van algemene aard en houden niet voldoende rekening met specifieke problemen, knelpunten en behoeften van de locale

jaar na de start van parkmanagement hebben de partners besloten om parkmanagement uit te besteden aan een deskundige organisatie, ARCADIS. Gezien de toenemende financiële, commerciële en juridische belangen van alle commerciële partners en gemeente Den Haag is de parkmanagementorganisatie georganiseerd in de Stichting Facility Point Forepark. Deze stichting heeft twee directeuren, namelijk de voorzitter van de VBF en de parkmanager (ARCADIS). Daarnaast functioneert een ‘Raad van Toezicht’ waarin de commerciële partners, de VBF en het MKB zitting hebben. Vier keer per jaar wordt door de Stichting verantwoording afgelegd aan deze Raad van Toezicht en wordt daarbij het beleid en strategie voor de komende periode besproken. Financiële verantwoording wordt afgelegd in een door Ernst & Young opgestelde jaarrekening. Nut en noodzaak; leermomenten

De belangrijkste leermomenten over de afgelopen drie jaar zijn de volgende: • Business to Business. Parkmanagement zorgt voor binding tussen ondernemers. Op de ledenvergaderingen en lunchbijeenkomsten ontstaan veel zakelijke transacties. • Lange adem. We zien dat ondernemers niet snel overstappen naar de leveranciers die een raamcontract met parkmanagement hebben afgesloten. Veel informatie is nodig omtrent kwaliteit van leverancier, product, prijs en procedures. • Uitbesteding. Ofschoon op het Forepark nog maar EEN beperkte vorm van parkmanagement (het is meer facility management) wordt uit-

situatie. Daarom is het van belang om locale partijen te betrekken in het proces. Echter, er zijn vele knelpunten bij het betrekken van bedrijven in het proces, het verkrijgen van draagvlak en uiteindelijk het verkrijgen van commitment. Om die op te lossen is meer inzicht nodig in de specifieke succes en faalfactoren voor oplossingen op maat. Daarnaast is de rol van de bedrijven/gebruikers bij de ontwikkeling en invoering van parkmanage-

geoefend, blijkt nu al dat al deze taken niet te verenigen zijn in één natuurlijk persoon. • Interesse. We zien duidelijk interesse bij andere Haagse bedrijventerreinen om een soortgelijk parkmanagement in te voeren, dan wel om zich aan te sluiten bij het Forepark. • Niets gaat vanzelf, parkmanagement = mensenwerk. De parkmanager moet blijven initiëren, opvolgen en beheersen. Of het nu om kopij voor de Forepost gaat, het verkrijgen van het Keurmerk Veilig ondernemen of het organiseren van themabijeenkomsten; er moet altijd veel gebeld en gemaild en overlegd worden. Parkmanagement is (dus) gewoon een bedrijf! Toekomst

Meerdere omringende bedrijventerreinen hebben inmiddels interesse getoond in parkmanagement bij de Stichting Facility Point Forepark. Uitbreiding van de dienstverlening naar andere bedrijventerreinen is dan ook in volle gang. De raamcontracten zullen uitgebreid worden met de zogenaamde ‘facilities’ als schoonmaak, catering, drukwerk, onderhoud en bewaking. Een logische en natuurlijke weg is dat ondernemers aan het parkmanagement zullen verzoeken om verantwoording te nemen voor hun gebouw en terrein. In plaats van gebruik te maken van raamcontracten, waarbij de ondernemer zelf klant is van de raamcontractor, zal de ondernemer het facility management uitbesteden. De parkmanager wordt dan klant van de raamcontractor. Drs. K.F.J. Soeters Voorzitter Vereniging Beheer Forepark

ment van groot belang voor het succes ervan. De vorm en inhoud van parkmanagement zal afhangen van een groot aantal kenmerken: de mate van diversiteit aan bedrijvigheid, de grootte van de bedrijven, de huur/eigendom situatie, de dynamiek van de bedrijven en dergelijke. Geert Dewulf en Robin de Graaf

september 2003


7

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 8

Erik de Rijk

Parkmanagement heeft – onder meer – te maken met gebouwen, met openbare ruimte, met landschappelijke inrichting, met milieu en met afvalinzameling. Stuk voor stuk werkterreinen waarop advies- en ingenieursbureau Grontmij al geruime tijd actief is. Het bureau hoefde de aanwezige expertise maar te bundelen om uit te groeien tot een betrouwbare speler op deze markt.

Het bedrijventerrein als onderneming Dat parkmanagement de ondernemer op een bedrijven- of kantorenterrein veel voordelen biedt, is inmiddels genoegzaam bekend. Geen geklaag meer over rommelige groenstroken, onveilige hoekjes of zwerfvuil. Beveiliging, afvalverwerking, soms zelfs kinderopvang; de parkmanager neemt het uit handen. Natuurlijk moet parkmanagement wel door alle partijen worden gedragen: het bedrijventerrein als onderneming. Een ideaal platform waarop zaken die vroeger onoplosbaar leken, nu wel aan te pakken zijn. Om deze groeiende markt te bedienen, heeft Grontmij enkele bedrijfsonderdelen samengebracht in een aparte bv. "We hebben de vastgoedmanagementkennis van het gereputeerde bureau Kats & Waalwijk (onderdeel van de Grontmij Groep) gekoppeld aan specifieke advies- en ingenieursexpertise," zegt Erik de Rijk namens de bv Parkmanagement. "We zijn een intern adviesbureau voor alle Grontmij-vestigingen in het land. Die vestigingen zitten dicht bij onze klanten. Een plaatselijk kantoor kent de regionale situatie immers het best. Elke vestiging heeft een aanspreekpunt over parkmanagement voor bedrijven, beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en provincies. Onze bv verleent de specifieke kennis en ondersteuning." De trend voorbij?

Volgens De Rijk is parkmanagement geen trendy onderwerp dat straks weer van de agenda zal verdwijnen. "Ik verwacht zelfs dat het alleen nog maar belangrijker wordt. Er zullen allerlei nieuwe vormen komen: beveiliging,

8


september 2003

inkoopcontracten, noem maar op." De teruglopende economie speelt ook een rol. Menig bedrijventerrein heeft met leegstand te kampen. De aanwezigheid van parkmanagement biedt dan kansen als selling point. Verschillende partijen zijn actief op deze markt: aannemers, vastgoedbeheerders, adviesbureaus. "Iedereen kiest voor een andere aanpak, waarin je het profiel van de onderneming terugziet", zegt De Rijk. "Het verschil tussen ons en anderen is dat wij jaren ervaring hebben met alle aspecten die bij parkmanagement een rol spelen. Beleid, proces- en vastgoedmanagement,

'Parkmanagement is vooral goed luisteren naar elkaar. Ondernemers geven hun zorgen uit handen, wij laten zien dat we dat serieus nemen.'

geld? De Rijk beseft dat. "We zorgen ervoor dat we intensief contact houden met onze klanten. Eigenlijk werken we dagelijks aan onze klantenrelaties én aan de relaties van onze klanten onderling. Parkmanagement is vooral goed luisteren naar elkaar. Ondernemers geven hun zorgen uit handen, wij laten zien dat we dat serieus nemen." Grontmij ziet zichzelf bij voorkeur als één van de betrokkenen. De Rijk: "Zo is parkmanagement begonnen: één ondernemer neemt het voortouw." Grontmij voert onder meer parkmanagement in Leidsche Rijn Utrecht, de Haarlemmermeer en Waalwijk (zie kader). De managers van die projecten spreken elkaar regelmatig. De Rijk: "Ik probeer interessante combinaties te maken, een netwerk te vormen, kennis uit te wisselen. Zo assisteert de parkmanager van Papendorp Leidsche Rijn zijn collega in Waalwijk bij energiestructuren." Denken in opbrengsten

financiële alternatieven, milieu, inrichting van terreinen, afval: die afzonderlijke dingen komen bij ons samen. We zien het bedrijventerrein als onderneming én beschikken over de ervaring: er staat een heel kennisarsenaal achter ons." Luisteren

De klant (‘de onderneming’) kijkt allereerst naar de meerwaarde: wat levert het op? Krijg ik waar voor mijn

Tot slot: parkmanagement hoeft niet duur te zijn. De Rijk: "Het hangt er maar vanaf. Vergelijk het met de servicekosten van een gebouw. Als dat pluspunten biedt, is de ondernemer bereid daarvoor een redelijke prijs te betalen. Als je er maar iets voor terugkrijgt. Sommige inkoopcontracten of beveiligingsvoorzieningen kunnen zelfs aanzienlijke besparingen opleveren." Juist daarom is het van belang goed te

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 9

communiceren dat het soms – op nieuwe bedrijventerreinen – wel even kan duren voordat parkmanagement optimaal functioneert. De Rijk: "Dat is vaak een probleem: er worden hoge verwachtingen gewekt, zonder te vermelden dat die pas worden ingelost als alle bouwactiviteiten zijn afgerond. Wij zijn daar heel nuchter en eerlijk

in: het duurt soms even, maar op termijn profiteert u er dubbel en dwars van." Daarnaast zijn er op bestaande bedrijventerreinen kansen, bijvoorbeeld bij herontwikkeling. Erik de Rijk: "Grontmij is daarmee al bezig, door gezamenlijk op kleine schaal problemen op te lossen. Ook dát is parkmanagement."

Meer weten? Erik de Rijk, Grontmij Manager Parkmanagement 0900 - 622 78 36 [email protected]

@ @

Eric J.M Schopman, Directeur Vastgoedmanagement Kats & Waalwijk Groep 0183 – 69 19 56 [email protected]

Advies- en ingenieursbureau Grontmij Grontmij heeft bouw, infrastructuur en milieu als kernactiviteiten. Het advies- en ingenieursbureau biedt zijn klanten oplossingen voor een duurzame woon-, werken leefomgeving. In elke fase van het project wordt waarde toegevoegd. Grontmij bedenkt concepten, geeft advies, regisseert, realiseert en exploiteert. Het bedrijf is een netwerkorganisatie die dicht bij de klant opereert. We zijn ons bewust van onze maatschappelijke rol en zijn doordrongen van het effect van ons werk op de omgeving. Projecten Parkmanagement, een selectie • Leidsche Rijn Utrecht, kantorenlocatie Papendorp-Zuid en gemengd-bedrijventerrein De Wetering-Noord. Beheer en onderhoud van openbaar gebied en private kavels; afvalinzameling en verwerking; terreinbeveiliging; bedrijfsbewegwijzering; vervoermanagement.

• Businesspark Arnhem, parkmanagement voor 55 hectare gebouwen-, gebruikersfacilities en terreinen. • Haarlemmermeer, pilotprojecten voor de invoering van parkmanagement op kantoren- en bedrijventerrein: vertaling van concept naar op maat gesneden pakketten. • Bedrijventerrein Park Seyst in Zeist, parkmanagement van terreinen en coördinatie van Vereniging van Eigenaars. • Waalwijk, parkmanagement op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Haven VII én de revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen Haven I tot en met VI. Het parkmanagement wordt uitgebouwd naar het bestaande terrein. • Oirschot, duurzame ontwikkeling van twee bedrijventerreinen. • Middelburg, parkmanagement op bedrijventerrein Mortiere.

advertentie

Park

management

Het bedrijventerrein als onderneming

hjGrontmij

september 2003


9

BPm 9-2003

05-09-2003

16:13

Pagina 10

LOKAAL VERHAAL Businessparkmanagement vanuit de basis Vertel uw lokaal verhaal. Deze rubriek in BusinessPark magazine is gereserveerd voor berichten en nieuws op het gebied van parkmanagement. Heeft uw ondernemersvereniging nieuws te melden of bent u als gemeentebestuur met interessante initiatieven bezig? Laat het ons weten. Uw lokaal verhaal is van harte welkom! U kunt het zenden aan: Redactie BusinessPark magazine

De leden van de registercommissie (vlnr. Jan Bos, Jan Ernst, Richard Franken en Hans Bierens. Leendert-Jan Visser, ook lid van de commissie, ontbreekt op deze foto

Postbus 21328, 3001 AH Rotterdam

@

E-mailen kan ook: [email protected]

Aantal aanvragen NRP groeit gestaag

Een groeiend aantal parkmanagers dient bij de stichting Nederlands Register van Parkmanagers (NRP) een aanvraag in om toegelaten te worden tot het register van de stichting. De stichting NRP stelt zich ten doel de kwaliteit van businessparkmanagers in Nederland te toetsen en te bevorderen. Voor gemeentebesturen, ondernemersverenigingen en projectontwikkelaars betekent dit dat de kwaliteit van de in te zetten parkmanagers permanent wordt getoetst. Door het inzetten van geregistreerde parkmanagers hebben betrokkenen meer zekerheden bij de uitvoering van duurzaam beheer van bedrijvenparken dan tot nu toe het geval is. Over de toelating tot het register van parkmanagers beslist een onafhankelijke registercommissie. Deze commissie is samengesteld uit personen die zowel deskundigheid alsook ervaring hebben in functies in het bedrijfsleven en in het openbaar bestuur. Daniëlle Klijn van Arcadis

10


september 2003

In de afgelopen periode zijn onderstaande personen geregistreerd in het Nederlands Register van Parkmanagers. • De heer ing. P.W.F. Heeren, InSite Consult • Mevrouw D. Klijn, Arcadis Nederland • De heer ing. H. Wiermans, EAM Consultants • De heer C.H.B. van der Walle, Dura Vermeer Parkmanagement • Mevrouw A. Vergeer-Negenman, Ericis Projectmanagers • De heer J. Hommerson, Dura Vermeer Parkmanagement

Goed georganiseerd, tips voor ondernemende verenigingen

MKB-Rotterdam en de Kamer van Koophandel Rotterdam hebben onlangs een ondernemershandboek met de titel ‘Goed georganiseerd, tips voor ondernemende verenigingen’ uitgegeven. Het handboek biedt praktische adviezen, voorbeelden en modellen voor lokale ondernemersorganisaties. Veel instrumenten zijn al bedacht en kunnen op deze manier de bestuursleden van verenigingen tijd besparen. Het handboek bevat naast informatie ook zaken als modelstatuten, nieuws-

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 11

Wie wordt Business

Peter Pex, lid EP

Parkmanager van het Jaar 2003

brieven en tips op het gebied van communicatie, ledenwerving en belangenbehartiging. Het ondernemershandboek is bedoeld om ondernemers te helpen om hun vereniging verder te professionaliseren om op deze wijze het vestigingsklimaat voor hun bedrijven te verbeteren. Daarnaast is het handboek een uitstekend middel om daar waar nog geen ondernemersvereniging actief is er een op te richten.

De stichting Nederlands Register van Parkmanagers (NRP) organiseert in samenwerking met MKB-Nederland de verkiezing parkmanager van het jaar. De verkiezing Parkmanager van het Jaar is in het leven geroepen omdat parkmanagement op bedrijventerreinen een steeds dominantere factor wordt. Om de verantwoordelijke voor dit managementonderdeel te profileren, om het beroep van parkmanager te professionaliseren en om de invoering van parkmanagement te stimuleren wordt een onderscheiding uitgereikt aan de beste Parkmanager van het Jaar.

Informatie bij Jeffrey Zoet, (010 – 205 18 68), MKB-Rotterdam. en Roeland Tameling (010 – 402 78 81), KvK Rotterdam.

Schaalvoordeel bij inkoop Als je samen diensten en voorzieningen op een bedrijventerrein inkoopt, bespaart dat geld. Door de samenwerking ontstaat schaalvoordeel en profiteren kleine en middelgrote bedrijven. Hieronder een overzicht van de opbrengsten per product bij gezamenlijke inkoop. Energie: 20 á 25 procent kostenreductie. Telecom: makkelijker shoppen, Internet en E-mail goedkoper. Bij elkaar 20 procent kostenreductie. Afvalverwijdering: efficiëntere verwerking en 10 procent kostenreductie. Beveiliging: bewaking van (toegangs) wegen en panden; minder inbraakschade en minstens 20 procent kostenreductie. Onderhoud/helpdesk: tijdwinst en 10 á 15 procent kostenreductie. Kantoorartikelen: sneller en efficiënter en 35 procent kostenreductie. Employeebenefits: minder verloop en ziekteverzuim en dus minder wervingkosten, 15.000 tot 20.000 euro per behouden persoon. Bron: Irene van Staveren, Stedelijke Werkgroep Dagindeling, Kostenbaten analyse.

Peter Pex, voorzitter van de Stichting Businesspark Belangen (SBB), is op 4 juni jl. benoemd tot lid van het Europees Parlement. Pex zal het bestuurslidmaatschap van het Europees Parlement combineren met het voorzitterschap van de SBB.

Routezuil verbetert de

bereikbaarheid van bedrijven en instellingen

Veel ondernemers klagen over de slechte bereikbaarheid van hun bedrijf of winkel op bedrijventerreinen en in centra van veel steden. De hiermee gepaard gaande economische schade is aanzienlijk. Via het plaatsen van plattegrondborden en bewegwijzering wordt door de locale overheid veelal in samenspraak met de ondernememersvereniging de bereikbaarheidsituatie in de gemeente verbeterd. Wegwerkzaamheden bemoeilijken dit systeem. In plaats van een plattegrond zijn in diverse gemeenten (Hilversum, Spaarnwoude) multifunctionele informatie- en communicatiepunten langs de belangrijkste invalswegen geplaatst. Via een aanraakscherm wordt de actuele adviesroute naar een locatie of parkeergelegenheid afgebeeld. De routebeschrijving kan worden geprint.

Bent u actief als parkmanager of wilt u als gemeente, ondernemersvereniging of parkmanagementorganisatie uw parkmanager voordragen voor deze titel, vraag dan een inschrijfformulier aan via het volgende e-mailadres: [email protected]. Een onafhankelijke jury van deskundigen beoordeelt de kandidaten en kiest daaruit de parkmanager van het jaar 2003. Voor nadere informatie of het aanvragen van een inschrijfformulier: Drs. J.N.W. Zoet Secretariaat stichting NRP, tel. 010 – 205 24 34 of e-mail [email protected]

@

september 2003


11

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 12

C.M.H. Cohen

In een serie van vier artikelen besteedt AccoN aandacht aan parkmanagement. In deze eerste bijdrage staan het sociale en juridische kader van parkmanagement centraal.

Sociaal en juridisch kader Maatschappelijke achtergronden

Risicobeheersing, kostenbesparing en optimalisatie van bedrijfsresultaten. Dit zijn termen die iedere ondernemer aan zullen spreken. Parkmanagement is daarbij een belangrijk hulpmiddel. Rendement, herstructurering en kwaliteitsbeheersing voor de toekomst, zijn belangrijk voor gemeente en projectontwikkelaar, maar ook voor het behoud van optimale bedrijfsresultaten voor de ondernemer. De rol van de gemeente vindt rechtvaardiging in de regiefunctie met betrekking tot gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op het grondgebied van de gemeente. Van overheidswege wordt steeds meer waarde gehecht aan een goede balans tussen wonen, werken en natuur. Daarmee is de trend tot verduurzaming van bedrijventerreinen en het scheppen van een aantrekkelijk vestigingsklimaat verklaard. Dit heeft tot gevolg dat vanuit de overheid steeds meer aandacht zal bestaan voor enerzijds herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Anderzijds zal de overheid bij realisatie van nieuwe bedrijventerreinen het beleid vorm kunnen geven door concrete afspraken te maken met de bedrijven die zich op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein willen vestigen. De gemeente kan een actief beleid voeren en zelf een regierol vervullen door, bij het planologisch mogelijk maken van een nieuw kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein, in de planvoorschriften zoveel mogelijk aandacht te besteden aan de voorgenomen vormgeving, inrichting en het gebruik van het nieuw te ontwikkelen terrein. Dit geldt uiteraard ook bij bestaande terreinen die geherstructu-

12


september 2003

reerd moeten worden. Parkmanagement is geen doel op zich. Parkmanagement is een faciliterend middel voor enerzijds de uitvoering van beleidsdoelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en anderzijds het bereiken van een optimaal bedrijfsresultaat voor de betrokken ondernemers. Hoe moeten de rollen verdeeld worden om de hiervoor genoemde resultaten te bereiken? Menselijke factor is de motor van het proces

Ziet men het parkmanagement als een spel, dan zijn de knikkers onroerend goed en geld. Het spel speelt zich echter af tussen mensen. De menselijke factor is de motor van het proces en daarom van vitaal belang. Samenwerking op bedrijventerreinen moet vanuit de ondernemers komen. Er moet draagvlak zijn omdat de ondernemers voordelen zien in een bepaalde organisatievorm. Zijn er geen voordelen dan zal de ondernemer geen aanleiding zien om kosten te maken voor faciliteiten die hij zelf kan regelen of waar geen behoefte aan is. Wanneer de ondernemer allerlei faciliteiten krijgt opgedrongen waar hij geen behoefte aan heeft, bestaat zelfs het risico dat hij zich niet zal vestigen op het desbetreffende bedrijventerrein of dat hij zal vertrekken. Juridische organisatievorm

Om optimaal gebruik te maken van parkmanagement is het noodzakelijk de betrokkenheid bij de ondernemers te verankeren in een organisatievorm waardoor het mogelijk is waterdichte afspraken te maken. Ook voor de toekomst. Inmiddels is in de praktijk gebruik gemaakt van uiteenlopende juridische instrumenten:

Koopovereenkomst met kettingbeding De gemeente kan een actief beleid voeren en zelf een regierol vervullen door bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein een beeldkwaliteitsplan te ontwikkelen. Dit beeldkwaliteitsplan speelt een beleidsmatige rol bij de vormgeving van de te realiseren bedrijfsgebouwen en de inrichting van het terrein. Daarnaast bestaat voor de gemeente de mogelijkheid de gronden zelf te verkavelen en te verkopen. Uiteraard kan daarbij ook een projectontwikkelaar een rol spelen. In de koopovereenkomst kunnen afspraken gemaakt worden met betrekking tot het gebruik van openbare ruimte, zoals parkeren, groenvoorzieningen en bewegwijzering. Ook kan het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren worden bedongen. Om de duurzaamheid van de afspraken te garanderen kan een kettingbeding met een boeteclausule in de overeenkomst worden opgenomen. Dit heeft tot gevolg dat ook een volgende eigenaar gehouden zal zijn, zich aan de gemaakte afspraken te houden. Toch biedt dit geen waterdichte oplossing. De ketting kan namelijk worden doorbroken. De boete wordt betaald en de desbetreffende ondernemer is verschoond van zijn verplichtingen. Alleen wanneer de boete erg hoog is, zal de ondernemer die echt liever niet gehouden wil zijn aan de in de koopovereenkomst verankerde afspraken, niet zonder meer de ketting doorbreken. Dan bestaat echter nog steeds het risico dat een rechter de boete zal matigen, indien deze te hoog is gesteld ten opzichte van de belangen die worden gediend.

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 13

Erfpacht Een tweede mogelijkheid voor een gemeente die een actieve grondpolitiek bedrijft is het uitgeven van de grond in erfpacht. Erfpacht is een overdraag-

Mandeligheid Bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen zou een gemeente er ook voor kunnen kiezen de openbare ruimten gemeenschappelijk eigendom

bereiken ook de verplichting opgelegd aan de vereniging een beheerorganisatie op te richten, die conform de doelstellingen zoals die zijn verankerd in de statuten dient te opereren.

van parkmanagement baar zakelijk recht om een, aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. Doorgaans wordt bij de vestiging van het erfpachtrecht aan de erfpachter de veplichting opgelegd om aan de eigenaar periodiek (meestal jaarlijks) een geldsom (de canon) te betalen. De inhoud van het erfpachtsrecht wordt enerzijds bepaald door de wettelijke bepalingen. In de akte van vestiging van het erfpachtsrecht kan echter ook ten aanzien van niet specifiek in de wet genoemde onderwerpen een regeling worden opgenomen. Specifieke erfpachtsvoorwaarden, bijvoorbeeld gericht op het faciliteren van parkmanagement, kunnen ook in zogenaamde algemene voorwaarden worden opgenomen. Deze voorwaarden moeten dan wel worden neergelegd in een notariële akte die in de openbare registers is ingeschreven. Ook moet in de akte waarmee het recht van erfpacht wordt gevestigd, naar deze algemene voorwaarden worden verwezen. Gebeurt dit niet, dan gelden de algemene voorwaarden niet. Een probleem bij de toepassing van deze constructie kan zijn dat de vrijheid om bedingen van allerlei aard in de erfpachtvoorwaarden op te nemen is begrensd. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat de bedingen niet in strijd mogen komen met het wezen van de erfpacht. Wanneer tussen erfpachter en eigenaar bedongen rechten en verplichtingen in strijd zijn met het wezen van de erfpacht, zullen deze slechts persoonlijk tussen partijen gelden. Het gevolg daarvan is dat bij vervreemding van het erfpachtsrecht of van de eigendom, de rechten en plichten niet bindend zullen zijn voor de rechtsopvolgers. Ook deze constructie is dus niet waterdicht.

te laten worden van de eigenaren van een bouwkavel. De gemeente zou kunnen kiezen voor ‘mandeligheid’ van deze terreinen. Mandeligheid is aanwezig wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaren van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven is bestemd. Mandeligheid ontstaat wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaren van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Tot nu toe heeft het notariaat enige schroom gehad voor toepassing van de rechtsfiguur van de mandeligheid buiten de in de wet genoemde gevallen. Men gaf steeds de voorkeur aan de oprichting van een vereniging of stichting, het toepassen van erfdienstbaarheden en kettingbedingen. Het is zonder meer een nadere studie waard of juist door toepassing van de rechtsfiguur van ‘mandeligheid’ een basis kan worden gecreëerd om de menselijke motor van het parkmanagementproces juist voldoende brandstof te geven om te gaan draaien. Oprichting Vereniging Vaak wordt bij de realisatie van een nieuw bedrijventerrein gekozen voor een uitgifte in erfpacht, waaraan het lidmaatschap van een vereniging wordt gekoppeld. De vereniging heeft dan onder andere als doel de hoogwaardige en duurzame ontwikkeling van een kantorenlocatie of bedrijventerrein te bewerkstelligen. Ook heeft de vereniging vaak tot doel de samenwerking tussen de leden onderling en tussen de leden en derden te bevorderen. Dikwijls wordt om het doel te

Buiten de situatie dat gronden worden uitgegeven in erfpacht berust deelname aan een vereniging volledig op vrijwilligheid. Wanneer de ondernemers niet willen, dan komt deze organisatievorm niet van de grond. Oprichting Stichting Tot slot is het mogelijk een stichting op te richten. De stichting kent geen leden en beoogt met behulp van een daartoe bestemd vermogen een in de statuten vermeld doel te verwezenlijken. Ook bij de oprichting van de stichting geldt dat dit op vrijwillige basis geschiedt. Juridisch instrumentarium schiet tekort

Uit het hiervoor gestelde blijkt dat het juridisch instrumentarium eigenlijk tekort schiet. Onze wet kent een scala van juridische instrumenten die heel goed gebruikt kunnen worden bij realisatie van een nieuw bedrijventerrein. Bij herstructurering van bestaande bedrijventerreinen schiet het bestaande wettelijk instrumentarium ernstig te kort, omdat het niet mogelijk is deelname aan een organisatievorm juridisch af te dwingen. Dit kan tot gevolg hebben dat een of enkele ondernemers de herstructurering van een bestaand bedrijventerrein ernstig kunnen belemmeren of dat zij op zullen treden als ‘free riders’. In die situatie zal eerst getracht moeten worden voldoende draagvlak te creëren bij de betrokken ondernemers en is het aanzwengelen van de menselijke motor die de kern vormt voor de samenwerking een eerste vereiste. Of zal de wetgever binnenkort een handreiking doen? C.M.H. Cohen Juridisch Advies AccoN Accountants en Adviseurs

september 2003


13

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 14

De juiste krachten bundelen leidt tot succes Uw kracht als ondernemer schuilt in specifieke marktkennis, commerciële ervaring en een prima financieel inzicht. Kwaliteiten die de dagelijkse vitamines zijn om succesvolle zakelijke prestaties te kunnen en blijven leveren. Toenemende regelgeving binnen diverse marktsectoren vereist bedrijfskundige en specialistische ondersteuning om uw onderneming het juiste gewicht binnen uw branche mee te geven. Vanuit haar kantorennetwerk biedt AccoN Accountants & Adviseurs een uitgebreid dienstenpakket. Gecombineerd met uw kennis en ervaring zorgt dit er voor dat uw doelstellingen worden gehaald. AccoN is actief vanuit 22 kantoren in 5 provincies. AccoN biedt: • Accountancy • Belastingadvies • Consultancy

Contactadres Meander 725 6825 ME Arnhem Tel. 026-384 23 84

• Agrarisch Advies • Bedrijfsadvies • Subsidieadvies

• Juridisch Advies

www.accon.nl

Zicht op uw zaak 14


september 2003

05-09-2003

16:14

Pagina 15

Bedijventerrein 16,5 ha Bedrijvente rrein 16,5 Ha netto netto uitgeefbaar voorcirca circa40 40kavels kavels uitgeefbaar voor

Lan gew eg

Ri

jks

Bakestein

we

gA

16

Mun nike nste eg

BPm 9-2003

Sport en enrecreatie recreatie

Rotterdam

NS

Dordrecht

Parkmanagement Bakestein te Zwijndrecht De gemeente Zwijndrecht heeft in 1999 besloten een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Bij dit besluit is nadrukkelijk vastgesteld dat de opzet duurzaam moest zijn, met een hoog ambitieniveau en dat parkmanagement zal worden ingevoerd. Als parkmanager is InSite Consult geselecteerd die nu samen met de gemeente de ontwikkeling van het bedrijventerrein realiseert om daarna de daadwerkelijke parkmanagement te gaan uitvoeren.

Onderscheidende stappen

grondprijs hierdoor circa 0,5% hoger.

Duurzaamheid komt niet vanzelf. De visie en ambitie moet in het voortraject goed geborgd worden in de daarvoor geëigende documenten.

• Acquisitie

• Beeldkwaliteitplan

De ambitie van de gemeente Zwijndrecht is vertaald naar een beeldkwaliteitplan waarin duurzaamheid heel duidelijk een onderdeel is. Concreet kunnen genoemd worden de strikte eisen op het gebied van bebouwingsgraad, intensief ruimtegebruik door hogere bouw, hoogrendement straatverlichting, natuurvriendelijke oevers, brede waterpartijen met bijbehorende beplanting, het aanbieden van een milieuscan aan bedrijven die zich willen vestigen en het borgen van de duurzame opzet door het aanstellen van een parkmanagementorganisatie met een basis- en een optioneel pakket.

De acquisitie is de verantwoordelijkheid van de gemeente. De parkmanager ondersteunt hierbij door inhoudelijk bedrijven duidelijk te maken wat ze kunnen verwachten na vestiging. Daarnaast wordt aangeboden tijdens de bouw te ondersteunen. Parkmanager vanuit het Beeldkwaliteitsplan

Er is bij Bakestein bewust gekozen voor parkmanagement. Alle bedrijven worden verplicht lid van een coöperatieve vereniging. Deze vereniging vormt samen met de gemeente de Stichting Parkmanagement, die

Als verplicht basispakket wordt de collectieve bewaking en beveiliging, het beheer en onderhoud van het openbaar groen en het beheer en onderhoud van de infrastructuur aangeboden. Daarnaast zal de parkmanager een optioneel pakket op maat aanbieden. De bedrijven worden verplicht lid van een coöperatieve vereniging en een vertegenwoordiging van deze vereniging in de Stichting Parkmanagement Bakestein, waarin ook de gemeente zit. De Stichting Parkmanagement is de opdrachtgever van de parkmanager, die in ieder geval het verplichte pakket beheert, dat bestaat uit het onderhoud en beheer van de infrastructuur en het openbaar groen en de collectieve bewaking en beveiliging. vervolg op pagina 16

Bedrijf Gemeente Zwijndrecht

Coöperatieve ver. bedrijven Stichting Parkmanagement Bakestein

• Algemene verkoopvoorwaarden

Parkmanagement moet in het voortraject worden opgezet. De gemeente financiert dit voor. Deze kosten worden terugverdiend door in de grondprijs hiervoor een kleine vergoeding vast te leggen. Voor de bedrijven wordt de

opdrachtgever is aan de parkmanagementorganisatie voor het verplichte pakket. Het optionele pakket is een zaak tussen de Parkmanager en de individuele bedrijven.

Contracten

Contracten Parkmanager Optioneel pakket

Basispakket

september 2003


15

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 16

vervolg van pagina 15 Wat is tot nu toe gerealiseerd • Alternatief Bluswatersysteem

Er is een uitgebreid onderzoek uitgevoerd om na te gaan wat het meest duurzame bluswater is voor dit terrein. In samenwerking met de brandweer en een deskundig bureau is vastgesteld dat drinkwater gebruikt gaat worden voor het bluswatersysteem en bij voldoende bedrijven met sprinklerinstallaties overgegaan wordt op een gecombineerde sprinklerinstallatie, gescheiden van het drinkwatersysteem. • Bewaking aantal aanwezige personen

In het bestemmingsplan staat de eis dat op het gehele terrein maximaal 800 werkenden gelijktijdig aanwezig mogen zijn in verband met het risico-

profiel van het nabijgelegen spoor. Het bewaken van dit aantal wordt een taak van de parkmanager. • Milieuscan

Tijdens de acquisitie komt een moment dat een bedrijf zich als serieus gegadigde aanmeldt. Op dat moment besluit de gemeente of dit bedrijf een energiescan en/of afvalscan wordt aangeboden. De resultaten worden meegenomen bij de bouwaanvraag.

Hiermee wordt voorkomen dat het eerste bedrijf een grote rekening krijgt voor de infrastructuur van de nutsvoorzieningen, waarna de rest goedkoop in kan stappen. De parkmanager biedt tevens de collectieve inkoop van energie aan alle bedrijven aan. Voor nadere informatie kan contact worden opgenomen met: J.K. de Jong, Bedrijven Contactfunctionaris, Gemeente Zwijndrecht, telefoon 078 - 620 69 31

• Nutsvoorzieningen

Door de liberalisering van de energiemarkt zijn de energiebedrijven terughoudend met het doen van investeringen. De gemeente heeft gekozen voor een collectieve aanvraag naar de nutsbedrijven, waarbij de kosten verdeeld worden over alle toekomstige bedrijven.

Ing. P.W.F. Heeren, Projectleider Bakestein, telefoon 078 - 620 69 32 Ir. A.G.M. Schuurmans, Parkmanager Bakestein, telefoon 0118 - 49 09 40.

SIEA: een inkoopcombinatie De liberalisering van de energiesector heeft voor- en nadelen. In het verleden hoefden bedrijven niet erg na te denken over hun stroomvoorziening. Het energiebedrijf leverde de elektriciteit en ze betaalden iedere maand de rekening. Die was zo ingewikkeld dat ze geen idee hadden van de werkelijke prijs maar daar viel toch niet over te onderhandelen. Sedert enkele jaren is dat echter anders. Eerst de grote bedrijven, daarna de middelgrote en op 1 juli 2004 alle bedrijven moeten zelf hun leverancier uitkiezen. Dat betekent je inwerken in de problematiek, offertes vragen, een keuze maken, een contract tekenen en dan maar hopen dat je het goed hebt gedaan. Al gauw blijkt, dat de stroomprijs net als de aandelenkoers fluctueert. Dat betekent weliswaar lagere prijzen dan in het verleden maar alleen als je de markt volgt en op het juiste moment toeslaat. Welke ondernemer heeft daar de tijd voor?

16


september 2003

In Amsterdam bestond al jaren onvrede over de elektriciteitsprijzen. Vooral de industriële bedrijven vonden die veel te hoog. De hoofdstad werd daarbij vergeleken met de rest van het land. Het feit dat het gemeentelijke energiebedrijf elk jaar een forse winst maakte en daarom vele tientallen miljoenen guldens afdroeg aan de gemeente maakte het humeur van de Amsterdamse industriëlen er niet beter op. Er werd dan ook flink gelobbyd voor lagere tarieven maar dat hielp slechts marginaal. Met de komende liberalisering in zicht werd besloten een andere koers te varen. Begin 1999 werd op initiatief van de Amsterdamse Industrie Vereniging besloten de Stichting Inkoop Energie Amsterdam e.o. (SIEA) op te richten. De SIEA is een inkoopcombinatie voor grootverbruikers uit de Amsterdamse regio (en enkele daarbuiten), die met ingang van 1 januari 2000 vrij waren om zelf hun elektriciteitsleverancier te kiezen. De stichting kende bij aanvang zo’n zestien deelnemers: bedrijven als de Luchthaven Schiphol, de Bloemenveilingen Aalsmeer, Shell

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 17

mr. Pieter D. Hoogenraad, secretaris van de Stichting Inkoop Energie Amsterdam e.o.

ven toegezonden. Daarmee is in beginsel de rol van de SIEA afgesloten, tenzij er zich problemen met het contract voordoen.

Amsterdam en De Telegraaf. De deelnemende bedrijven vormden het bestuur en de Industriemanager van de Amsterdamse Industrie Vereniging verzorgde het secretariaat. Na een tender onder alle bekende en onbekende energiebedrijven sloten de Amsterdammers een contract met het Rotterdamse Eneco voor een prijs

zij spreekt en dat scheelt veel tijd. Ook al volgt de SIEA de markt, steeds vaker wordt zij gebeld door energiebedrijven die een ‘gunstige aanbieding’ hebben. De secretaris heeft dan als taak te beoordelen wat de realiteit daarvan is. Is de aanbieding werkelijk aantrekkelijk, dan worden de deelnemers benaderd, een tender uitgeschre-

Is het model van de SIEA ook in andere steden of op bedrijventerreinen toe te passen? In beginsel wel maar het vereist een goede, deskundige organisatie en sluitende afspraken. Het is daarom verstandig de dagelijkse werkzaamheden van de inkoopcombinatie onder te brengen bij een neutrale organisatie zoals een ondernemersvereniging. Het inroepen van professionele bijstand in de vorm van een energiedeskundige of jurist is zeker aan te bevelen. In Amsterdam is ook gekeken of er behoefte bestond aan een inkoopcombinatie voor kleinere verbruikers. Dat bleek niet het geval. Daarom is gekozen

e voor energie in de praktijk waar zij in het verleden niet van hadden durven dromen. De SIEA is inmiddels uitgegroeid tot een inkoopcombinatie van ongeveer dertig deelnemers. Recentelijk kocht de combinatie elektriciteit in voor 2005 bij Nuon, de rechtsopvolger van het eens zo verguisde Amsterdamse energiebedrijf. Behalve elektriciteit koopt de SIEA ook gas. Het contract voor 2004 met het Duitse RWE is het derde dat de inkoopcombinatie tekende. Voor de SIEA is snel en professioneel opereren belangrijk. De secretaris is werkzaam bij de Ondernemersvereniging Regio Amsterdam (ORAM), de opvolger van de industrievereniging, en volgt dagelijks het verloop van de energieprijzen. Met die dertig deelnemers en een fors volume is de SIEA een aantrekkelijke klant voor de energiebedrijven. Immers in een klap kan een groot aantal contracten worden gesloten zonder dat telkens met de individuele ondernemers behoeft te worden onderhandeld. Bovendien weet de inkoopcombinatie waarover

ven en offertes aan een aantal leveranciers gevraagd. De SIEA-bedrijven machtigen het onderhandelingsteam om namens hen tot een vooraf afgesproken maximale prijs stroom in te kopen. Ze zijn daaraan gebonden. Als de offerteprijzen daar boven blijven, gaat de deal niet door. Met de hele procedure is vaak niet meer dan een week of twee gemoeid. Veel gebeurt per e-mail en per telefoon. Als de deal gesloten is, tekenen de SIEA en zo snel mogelijk daarna de

…in een klap kan een groot aantal contracten worden gesloten… deelnemers voor akkoord. De contractonderhandelingen worden verricht door de secretaris van de SIEA, zo nodig ondersteund door een advocaat. Wanneer het contract rond is, wordt dit door de leverancier ter tekening aan de verschillende bedrij-

voor een alternatief. Elk jaar biedt de Ondernemers Vereniging Regio Amsterdam (ORAM) haar leden een korting aan op het elektriciteitscontract. Bij verschillende leveranciers wordt daarvoor geïnformeerd wat hun prijscondities zijn. Met de aantrekkelijkste wordt in zee gegaan. Dat gebeurt op een moment dat de elektriciteitsmarkt daarvoor gunstig is. Dit jaar werden afspraken gemaakt met Nuon, die de ORAM-leden een korting aanbood van gemiddeld 5% op het contract voor 2004 al dan niet in combinatie met dat voor 2005. Vorig jaar werd een deal gemaakt met Eneco. Een dergelijke actie biedt een minder groot prijsvoordeel dan de SIEA maar is eenvoudiger te organiseren. mr. Pieter D. Hoogenraad, secretaris van de Stichting Inkoop Energie Amsterdam e.o. [email protected] www.amsterdamindustriestad.nl/siea.htm

@

september 2003


17

05-09-2003

16:14

Pagina 18

Column

‘P en P’

BPm 9-2003

Leusden: én…én

Kortgeleden toonde een extern onderzoek naar de economische incentives van de gemeente Leusden nog eens onomwonden aan dat we sterk zijn in kwalitatief hoogwaardige combinaties van wonen èn werken. Mensen die wonen èn werken in Leusden blijken meer dan gemiddeld betrokken bij en gehecht aan onze gemeente, zo stelden de onderzoekers vast. Wie kan er niet blij zijn met deze uitkomsten? Tegelijk zijn we er (nog) niet in geslaagd om aan àlle belangstellende ondernemers een goede vestigingsplaats aan te bieden. Daar werken we aan. En natuurlijk richten we ons daarbij ook weer op die zo gewenste combinatie van kleinschalige, hoogwaardige woon-werk combinaties. In voorbereiding is een nieuw bedrijventerrein: ’t Spieghel. In eerste instantie is die locatie bedoeld voor uitbreidingsplannen van ondernemers die al in onze gemeente gevestigd zijn. Daarmee bieden we nieuwe kansen voor de versterking van de locale economie. We denken aan combinaties van wonen èn werken op een en dezelfde locatie, naast andere vormen van hoogwaardige kantoorlocaties. Dat kan bijvoorbeeld interessant zijn voor kleinschalige bedrijven zoals administratieve dienstverlening, advocatuur en (para-) medische zorg. Op de langere termijn wordt de ruimte voor gemengde bedrijventerreinen ver-

18


september 2003

groot tot 15 ha in 2015. Dat is ruimte voor kleinschalige kantoren naast (productie)bedrijven. In de komende jaren wordt meer ruimte gecreëerd voor specifieke kantorenlocaties: 15.000 vierkante meter méér in 2015. Leusden telt 29.000 inwoners en de beroepsbevolking bedraagt 12.700. Meer dan 1600 bedrijven en instellingen zijn in onze gemeente gevestigd. Het aantal arbeidsplaatsen bedraagt bijna 14.000: 36% commerciële diensten, 24% niet-commerciële diensten en 29% handel en transport en een kleiner deel (11%) andere activiteiten. We zijn er in geslaagd om een zeer gevarieerde economische bedrijvigheid binnen de grenzen van onze gemeente te realiseren. Daarnaast is nu vastgesteld dat al die werknemers én ondernemers zich thuis voelen in Leusden. Het zal u niet verbazen dat de verdere uitbouw van onze economische voorzieningen en activiteiten is gericht op het versterken van wat we al hebben bereikt: de combinatie van een prettige woonlocatie met een hoog voorzieningenniveau én gevarieerde, kleinschalige werklocaties. En soms kan die combinatie ook nog op een en dezelfde plek worden gerealiseerd, bijvoorbeeld op het nieuwe bedrijventerrein ’t Spieghel. Drs. C.J.G.M. de Vet, Burgemeester van Leusden

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 19

De Stedelijke Werkgroep Dagindeling… Jan van Heest (ondernemer), lid van de werkgroep met interesseveld het midden- en kleinbedrijf, is van mening dat parkmanagement een onmisbaar instrument zal zijn voor de huidige en nieuw op te zetten bedrijfsterreinen. Ook ondernemers op bestaande industrieterreinen en waarschijnlijk ook in bedrijfsverzamelgebouwen zullen kostenbesparing een belangrijk argument vinden om aan parkmanagement deel te nemen. Ook medewerkers die taken moeten delen, en wellicht klanten, kunnen bij parkmanagement als gevolg van het brede aanbod aan diensten hun voordeel doen.

…gaat voor parkmanagement

Parkmanagement is hot. Het biedt bedrijven en werknemers voordeel. Parkmanagement maakt het werken prettiger, zorgt voor behoud van vastgoedwaarde, optimaliseert het ondernemersklimaat en maakt een bedrijventerrein aantrekkelijk. Parkmanagement stimuleert de samenwerking in het bedrijfsleven, biedt het MKB de mogelijkheid tot het aanbieden van employee benefits, revitaliseert verouderde bedrijventerreinen en lost knelpunten in de Dagindeling op.

van de vereniging en de commitment en visie van de organisaties die het initiatief namen voor parkmanagement. Herstructurering van bedrijventerreinen

Wethouder Economische Infrastructuur

Op een aantal bedrijventerreinen in Nederland, zoals het Forepark in Den Haag is parkmanagement al met succes ingevoerd. Het gemeentebestuur van Rotterdam wil Parkmanagement standaard invoeren op bedrijventerreinen. De Stedelijke Werkgroep Dagindeling ondersteunt de invoering van Parkmanagement bij de herstructurering op bedrijventerreinen in Rotterdam. Op bedrijventerrein Hordijkerveld start een pilot. De SWD besteedt op haar eindconferentie op 23 september 2003 natuurlijk ruimschoots aandacht aan Parkmanagement. Forepark

Bedrijven kiezen natuurlijk voor de samenwerking in Parkmanagement omdat dit geld oplevert. Juist bedrijven in een verzamelgebouw of op een bedrijventerrein kunnen facilitaire

Wim van Sluis: ‘Parkmanagement hoort bij een moderne geëmancipeerde maatschappij waarin we gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen.’

activiteiten bundelen en uitbesteden aan professionele bedrijven. Liftenbouwer Kone uit Den Haag doet mee aan parkmanagement op bedrijventerrein Forepark. Karel Soeters, de financieel directeur van Kone en voorzitter van de Vereniging Beheer Forepark zegt dat elk terrein natuurlijk zijn specifieke kenmerken heeft en dat parkmanagement maatwerk is. Op nieuwe terreinen is het veel makkelijker parkmanagement in te voeren dan op terreinen die aan herstructurering toe zijn. Voorwaarden voor het slagen van de samenwerking tussen bedrijven zijn op Forepark geweest een verplicht lidmaatschap

De gemeente Rotterdam gebruikt parkmanagement bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Het college van burgemeester en wethouders heeft in haar collegeprogramma aangegeven parkmanagement op bedrijventerreinen standaard in te willen voeren. De wethouder Economische Infrastructuur Wim van Sluis is verantwoordelijk voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Hij vindt parkmanagement een uitstekend initiatief. Het is dé oplossing voor de toekomst om te zorgen voor veilige, hele, schone en aantrekkelijke bedrijvenparken zowel voor ondernemers, werknemers als klanten van de daar gevestigde bedrijven. Door de samenwerking ontstaat er saamhorigheid tussen ondernemers, eigenaren en gemeenten. Bovendien biedt parkmanagement een platform om bedrijfsterreinen te behoeden voor verpaupering en verval. Het biedt veel nieuwe kansen aan ondernemers om ook op persoonlijk gebied zaken te regelen voor werknemers, zodat arbeidsparticipatie van alleenstaanden en zorgpartners wordt gestimuleerd. Denk aan kinderopvang, boodschappendienst, enzovoort.

september 2003


19

BPm 9-2003

05-09-2003

16:14

Pagina 20

Parkmanagement: Mismatch tussen vraag en aanbod? Grontmij: Het bedrijventerrein als onderneming. SIEA: Inkoopcombinatie voor energie in de praktijk

Recommend Documents