BIJLAGE 5
Reacties op de gestelde vragen en opmerkingen vanuit de opiniërende raadsvergadering van 5 januari 2012 op de concept-woonvisie 20122016 Geertruidenberg “Bouwen naar behoefte”. In de opiniërende raadsvergadering van 5 januari 2012 is de concept-woonvisie besproken. Door de diverse raadsfracties zijn een aantal vragen en opmerkingen gegeven, welke achtereenvolgens worden toegelicht. Dhr. Slenders: • Toelichting op het schema blz. 9 behoefte en woningbouwprogramma regio ? De opgenomen afspraken van het regionaal woningbouwprogramma van 2009 zijn nog opgenomen in de concept-woonvisie omdat de actuele prognose van de provincie inzake de woningbehoefte nog niet bekend was. De actuele bevolkings- en woningbehoefteprognose is 24 januari in GS behandeld en is nu opgenomen in de definitieve woonvisie. Op basis van deze prognose zullen nieuwe regionale woningbouwafspraken worden gemaakt. • Standpunt College huisvesting starters over 4 jaar ? Ons College is er zich van bewust dat het voor starters moeilijk is om een geschikte woning te kopen. Omdat ons College het belangrijk vindt dat starters in onze gemeente een passende woning kunnen vinden, wordt aan de nieuwbouw van starterswoningen prioriteit gegeven en worden startersleningen gehandhaafd. Om deze reden wordt er naar gestreefd dat over 4 jaar bij de evaluatie kan worden aangegeven dat de mogelijkheden voor de starters door de gemeente optimaal zijn opgezet. Blz. 18: het aantal woningen dat te koop staat is niet hoger dan in vergelijkbare gemeenten. Wie vergelijkt dit, hoe en met wie ? Relatie tot bulkverkoop WSG ? Deze informatie is afkomstig van de makelaars. Ter controle is dit nagezocht op de site “Huizenzoeker.nl”. Hieruit blijkt dat in onze gemeente het percentage woningen dat te koop staat in verhouding tot de totale woningvoorraad 3,6% is. Dit is iets hoger dan in Oosterhout (3,4%), Dongen (3,5%), Woudrichem (3,5%) en Werkendam (3,3%), maar lager dan in Drimmelen (4,0%), Moerdijk (4,0%) en Waalwijk (4,7%). Er is geen relatie tot de bulkverkoop van WSG. Deze woningen worden alleen door een andere partij op de markt gebracht, maar dit is niet van invloed op deze cijfers.
•
• Waarom prijs per m2 10% lager dan in Oosterhout en Drimmelen ? Ook dit is gecontroleerd met de actuele cijfers op de site Huizenzoeker.nl. De berekenwijze is wat afwijkend zodat de prijs per m2 wat afwijkt van de in de woonvisie opgenomen prijs. Op deze site staat dat de gemiddelde vraagprijs per m2 in Geertruidenberg in december 2011 €2.375 is. Dit is lager dan in Oosterhout (€2.415), Drimmelen (€2.482) en Woudrichem (€2.524), maar hoger dan in Waalwijk (€2.354), Dongen (€2.354) en Moerdijk (€2.224). Er is geen eenduidige verklaring voor de achtergrond voor deze prijsbepaling. Het heeft ook relatie met de kwaliteit cq. het bouwjaar van de toevallig te koop aangeboden woningen. Dhr. Van den Enden: • De Brabant Woning opnemen in de prestatieafspraken ? De mogelijkheid tot realisatie van Brabantwoningen zal in de prestatieafspraken worden meegenomen. Actualiteit staatje huurwoningen blz. 18 in relatie tot mogelijk dwingende verkoop 50% woningvoorraad, forse huurverhoging bij leegkomen en verkoop van huurwoningen ? De informatie over de huurwoningen is afkomstig van de corporaties die dit hebben aangeleverd in september en oktober 2011. De genoemde ontwikkelingen met betrekking tot eventuele verkoop en huurverhoging zijn hierin nog niet meegenomen.
•
• Taakstelling statushouders actualiseren en verplicht stellen in prestatieafspraken ? De taakstelling is aangepast aan de stand van zaken op 1-1-2012. Woningcorporaties rekenen het tot hun taak om mensen te huisvesten die niet op eigen kracht woonruimte kunnen vinden. Corporaties rekenen iedereen die met een geldige verblijfstitel in Nederland verblijft (zoals b.v. statushouders) in principe (afhankelijk van onder meer inkomen) tot hun doelgroep. Bij de huisvesting van statushouders zijn door het rijk op grond van de Huisvestingswet speciale quota opgelegd. De corporaties spannen zich in om te voldoen aan de opgelegde quota. Deze inspanningsverplichting wordt in de prestatieafspraken opgenomen. • Voorzieningenniveau Geertruidenberg 5,5 score toevoegen. Dit is toegevoegd in de woonvisie. Dhr. Kok: • Branding Geertruidenberg opnemen ? Zoals door de voorzitter in de discussieraad is aangegeven is de discussie over de branding gevoerd in de kerntakendiscussie en was hierover geen overeenstemming. •
Mismatch vraag en aanbod inzichtelijk maken voor inzicht in toekomstige bouwopgave en welke instrumenten gebruiken om doorstroming te faciliteren
- concreet benoemen mismatch. Zoals in 3.5 bij de evaluatie van de woonvisie 2004 staat aangegeven, zijn er teveel appartementen en te weinig goedkope starterswoningen gerealiseerd en in aanbouw. Om de woningbouw zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen uit de woonmonitor is deze vergeleken met de bestaande woningvoorraad. Hieruit is gebleken dat er extra aandacht moet komen voor de realisatie van goedkope koopwoningen en middeldure en dure huurwoningen. - in hoeverre lost huidig beleidskader mismatch op ? Er moet zorgvuldig worden omgegaan met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren waarbij moet worden gebouwd waaraan behoefte is. Door jaarlijks te evalueren en waar nodig bij te stellen ontstaat flexibiliteit in het woningbouwprogramma. Per bouwplan van 5 woningen of meer zullen in een startnotitie de kaders van dit bouwplan worden vastgesteld. Geprobeerd wordt in de nieuwbouw rekening te houden met de mismatch en hierop is de basisdifferentiatie opgesteld: 30% van de nieuwbouw een goedkope koopwoning, 30% een middeldure huurwoning en 10% een dure huurwoning. 20% een middeldure koopwoning 10% een dure koopwoning - welke concrete maatregelen in bestaande huur- en koopvoorraad ? Voor de bestaande huurvoorraad wordt gekeken naar mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen zodat op deze wijze betaalbare koopwoningen beschikbaar komen. Hierbij worden wel afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging. Met de corporaties zullen de mogelijkheden voor het vergroten van de vrije sector huurwoningen worden bekeken om op deze wijze meer middeldure en dure huurwoningen beschikbaar te krijgen voor de secundaire doelgroep die geen beroep meer kunnen doen op de sociale huurwoningen onder €652,52. - stagnerende doorstroming in beeld brengen, welk type doorstroming stagneert ? In de woonmonitor staat aangegeven dat het de inschatting is dat zo’n 600 huishoudens concrete verhuisplannen hebben en ongeveer 900 huishoudens op de wat langere termijn. Bij starters gaat het om ongeveer 250 nog thuiswonende jongeren met concrete verhuisplannen en zo’n 90 jongeren die op de wat langere termijn zouden willen verhuizen. In de woonmonitor staat uitgewerkt wat de voorkeuren zijn naar woningtype, prijs, woonoppervlakte, ligging etc. De doorstroming stagneert omdat huurders die nu in de goedkope huurwoningen wonen, moeilijk kunnen doorstromen omdat enerzijds er weinig huurwoningen boven €652,52 beschikbaar zijn en voor koopwoningen de hypotheeknormen dusdanig zijn aangescherpt dat Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 2/10
zij dit moeilijk financieel kunnen betalen. Door de strengere hypotheeknormen is het voor alle doelgroepen moeilijker om een koopwoning te kunnen financieren waardoor de doorstroming stagneert. -
exacte wensen doelgroep naar soort, segment, woonmilieu, locatie en welke maatregelen worden hiervoor genomen De woonwensen per doelgroep zijn in de woonmonitor uitgebreid uitgewerkt in hoofdstuk 5 “de kwalitatieve vraag”. Bij alle nieuwbouwplannen van 5 woningen of meer zal in de startnotities worden meegenomen of de plannen voldoen aan de woonwensen. -
welke doelgroepen faciliteren voor doorstroming en welke belemmeringen/ kansen ervaren zij nu ? Er zijn de afgelopen jaren veel dure koopwoningen gerealiseerd. Hierdoor is het aanbod aan dure koopwoningen voldoende. Voor de lagere en middeninkomens is minder nieuwbouw gerealiseerd. Daarnaast hebben de lagere en middeninkomens het aanmerkelijk moeilijker om een woning te kunnen financieren. Om deze reden ligt de nadruk op het ondersteunen en faciliteren van de lagere en middeninkomensgroepen. Belangrijke ondersteunende maatregelen vanuit de gemeente zijn het aanbieden van een starterslening waardoor voor starters een koopwoning eerder financieel bereikbaar is en het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur indien de woning niet snel verkocht kan worden. -
is nagedacht over instrumenten als financiële ondersteuning als inruiling, koopgarant, verhuiskostenvergoeding of procesbegeleiding voor financiering of verhuiscoach en wordt dit besproken/meegenomen in prestatieafspraken ? Financieel wordt ingezet op het verstrekken van startersleningen door de gemeente. Het inzetten van instrumenten als inruiling, verhuiskostenvergoeding, procesbegeleiding of verhuiscoach wordt niet door de gemeente opgepakt, omdat dit als een taak van de corporatie wordt gezien. Met de corporaties zal worden besproken of zij mogelijkheden hebben voor de inzet van deze instrumenten. beantwoording specifieke vragen scheefwonen en doorstroming en heldere aanpak scheefwonen die moet worden opgelegd aan de corporaties. Deze vragen zijn beantwoord in bijgevoegde bijlage. •
• Ook bouwen in duurder segment als bijv. vrije kavels. Ook in de voorliggende woonvisie wordt beperkte realisatie van middeldure en dure koopwoningen belangrijk gevonden. Wel staat hierin aangegeven dat gezorgd dient te worden voor een goede prijs-kwaliteit en wordt gestreefd om de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal te benutten. Dhr. Van Nunen: • Meer aandacht op collectief opdrachtgeverschap voor diverse doelgroepen als starters, 55-plussers, gezinnen en specifieke doelgroepen zoals autistische jongeren. In par. 7.2.4. zijn deze doelgroepen toegevoegd in de tekst. • Frequentie bijwerken cijfers. Het overzicht van de bouwplannen die gereed zijn, in aanbouw danwel in ontwikkeling naar woningtype en prijsklasse wordt elk jaar bijgewerkt. Dit geldt eveneens voor bijlage 3 waar de woningvoorraad naar kern staat aangegeven. Deze worden ter inzage gelegd aan de raad. De overige tabellen worden niet periodiek geactualiseerd. Dhr. Van Oort: • Duidelijkheid tabel woningbehoefte regio ivm woningbouwaantallen 605-1440 tegenover behoefte 600 extra woningen in 2020 blz. 28 De opgenomen afspraken van het regionaal woningbouwprogramma van 2009 zijn nog opgenomen in de concept-woonvisie omdat de actuele prognose van de provincie inzake de woningbehoefte nog niet bekend was. De actuele bevolkings- en woningbehoefteprognose is 24 januari in GS behandeld en is nu opgenomen in de definitieve woonvisie. Hieruit blijkt dat de nieuw berekende behoefte 540 woningen is voor de periode 2011-2020. Hiervan zijn reeds 118 woningen in 2011 gereed gekomen en zijn er 111 in aanbouw. Volgens deze behoefteberekening van de provincie zou dan ook behoefte zijn aan nog 311 nieuwe woningen Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 3/10
tot 1-1-2020. Op basis van deze prognose zullen nieuwe regionale woningbouwafspraken worden gemaakt. De actuele provinciale woningbehoefteprognose is in de woonvisie opgenomen. • Waarom bij nieuwbouw werken met percentages en geen concrete aantallen De gedachte nieuwbouwaantallen kunnen omgezet worden in een differentiatie met absolute aantallen. Uitgangspunt is dat bij grote woningbouwprojecten de gewenste differentiatie op dit project wordt gerealiseerd. Indien met absolute aantallen wordt gerekend, dient dit dan ook per bouwplan te gebeuren. In de aangegeven tabellen “bouwplannen in ontwikkeling op korte termijn” en “bouwplannen in ontwikkeling op lange termijn” staan deze absolute aantallen per bouwplan aangegeven. Het blijkt hierbij dat hierin nog met name dure koopwoningen staan ingepland. Dit is voor een deel op basis van aangegane overeenkomsten. Toegevoegd is een geactualiseerde tabel met de “bouwplannen in ontwikkeling” waarbij rekening wordt gehouden met de voorgestelde woningbouwdifferentiatie van de nieuwe woonvisie. Deze aantallen zijn slechts indicatief omdat steeds in een startnotitie de woningdifferentiatie zal worden bepaald om flexibiliteit te kunnen inbouwen. Is 87% goedkope huurvoorraad reëel indien rekening wordt gehouden met verwachte huurverhogingen zowel regulier als bij opnieuw verhuren, te weinig productie nieuwbouwhuurwoningen, verwachte verkoop van huurwoningen, aanspraak van mensen die hun koopwoning moeten verkopen en een beroep doen op een huurwoning, moeilijkheid van huurders om door te stromen. Op dit moment bestaat 87% van de huurwoningen uit goedkope huurwoningen. Dit is een hoog percentage. Door genoemde ontwikkelingen zal het percentage goedkope huurwoningen gaan afnemen. Er is ook behoefte aan middeldure en dure huurwoningen. Hierbij zal er voor gewaakt worden dat de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging beschikbaar blijft. •
• Grens starterswoningen op €185.000 ipv. €220.000. De prijsgrens van starterswoningen wordt afgestemd met de regio en is gesteld op €185.000 per 1-1-2012. In de woonvisie van 2004-2009 was een extra grens opgenomen voor “middeldure starterswoningen” op €220.000. Deze extra grens is niet meer opgenomen in de nieuwe visie. • Betere communicatie startersleningen en huurhuizen. Gezorgd zal worden voor periodieke publicatie van de regeling voor de startersleningen. De communicatie van de huurwoningen zal met de corporaties worden overlegd. Wat zijn passende instrumenten voor ondersteuning om een geschikte woning te vinden? Is dit uitbreiding voorraad of financieringsvormen, hulp bij financiering of bij matchen van een woning. Er moet zorgvuldig worden omgegaan met de nieuwbouwmogelijkheden die nog resteren waarbij moet worden gebouwd waaraan behoefte is. Dit zijn relatief ten opzichte van de bestaande woningvoorraad heel beperkte aantallen. Hulp bij financiering gebeurt bij de starterswoningen met de starterslening via de gemeente en met eventueel een MGE-constructie bij nieuwbouwwoningen. Voor doelgroepen met een wat hoger inkomen zijn er geen hulpconstructies voor de financiering. Uitgangspunt is dat dit eigen verantwoordelijkheid is en een normale marktwerking moet gaan ontstaan. Hulp bij het matchen van een woning gebeurt op dit moment via de corporaties en via de makelaardij. •
Dhr. De Jongh: • Mismatch in beeld brengen met absolute getallen. Toegevoegd is een geactualiseerde tabel met de “bouwplannen in ontwikkeling” waarbij rekening wordt gehouden met de voorgestelde woningbouwdifferentiatie. Hieruit blijkt dat er nog een mismatch is van teveel dure woningen. Dit is als gevolg van bestaande overeenkomsten. • Bekijken of en hoe de scheefheid aan te pakken. De doorstroming stagneert omdat huurders die nu in de goedkope huurwoningen wonen, moeilijk kunnen doorstromen omdat enerzijds er weinig huurwoningen boven €652,52 Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 4/10
beschikbaar zijn en voor koopwoningen de hypotheeknormen dusdanig zijn aangescherpt dat zij dit moeilijk financieel kunnen opbrengen. Door de strengere hypotheeknormen is het voor alle doelgroepen moeilijker om een koopwoning te kunnen financieren waardoor de doorstroming stagneert. Om doorstromingsmogelijkheden te vergroten is gesteld in de woonvisie dat er extra aandacht moet komen voor het beschikbaar komen van goedkope koopwoningen en middeldure en dure huurwoningen. Dit gebeurt enerzijds door bij de nieuwbouw extra prioriteit aan deze woningtypen te geven en anderzijds door maatregelen in de bestaande huur- en koopvoorraad, waarbij wordt gekeken naar mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen zodat op deze wijze betaalbare koopwoningen beschikbaar komen. Hierbij worden wel afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging. Met de corporaties worden de mogelijkheden bekeken voor het vergroten van de vrije sector huurwoningen in de bestaande voorraad om op deze wijze meer middeldure en dure huurwoningen beschikbaar te krijgen voor de secundaire doelgroep die geen beroep meer kunnen doen op de sociale huurwoningen onder €652,52. Daarnaast zijn er belangrijke ondersteunende maatregelen vanuit de gemeente door het aanbieden van een starterslening waardoor voor starters een koopwoning eerder financieel bereikbaar is en het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur indien de woning niet snel verkocht kan worden. Tot slot zijn er vanuit de rijksoverheid maatregelen in ontwikkeling om extra huurverhoging te vragen voor midden- en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen om op deze wijze scheefwonen minder aantrekkelijk te maken. Doel is dat scheefwoners eerder zullen gaan doorstromen naar een financieel beter passende woning en anders in ieder geval een beter passende huur zullen gaan betalen. De uitvoering van deze regeling zal worden meegenomen in de prestatieafspraken. • Geen voorstander om achteraf de prestatieafspraken in de raad ter inzage te geven De prestatieafspraken zijn een bevoegdheid van het College en worden opgesteld op basis van de woonvisie. De opzet van de prestatieafspraken zijn reeds opgenomen als bijlage in de concept-woonvisie. Aangegeven is dat de prestatieafspraken tussen Oosterhout en Thuisvester als model worden gebruikt om subregionale afstemming te garanderen. Voorgesteld wordt om de prestatieafspraken vooraf voor te leggen aan uw raad om uw zienswijzen en opmerkingen aan te kunnen geven. Vervolgens worden de prestatieafspraken door het College vastgesteld. Mevr. De Groot-Platenkamp: • In prestatieafspraken meenemen de goedkope huurwoningen niet te verkopen. In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging. • Welke instrumenten wilt u toepassen om scheefheid te bestrijden Door de heer De Jong is exact dezelfde vraag gesteld, voor de beantwoording wordt hiernaar verwezen. Toezeggingen Dhr. W. Quirijnen: • Nieuwe cijfers van de provincie worden meegenomen in de definitieve woonvisie. • In de prestatieafspraken worden zo hard mogelijk concrete doelen gesteld. • Bekijken of we meer richting kunnen geven om absolute getallen in de woonvisie op te nemen. • Als de 5% extra huurverhogingsmaatregel wordt doorgezet, zullen we deze in de prestatieafspraken met de corporaties meenemen. • In de prestatieafspraken zal een ijzeren kernvoorraad aan goedkope huurwoningen worden opgenomen. Opmerkingen voorzitter Dhr. M. Meijer: • In de kerntakendiscussie over branding is gebleken dat hierover genuanceerd wordt gedacht door de raad.
Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 5/10
Inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016 Geertruidenberg “Bouwen naar behoefte” De concept woonvisie is toegezonden aan de diverse organisaties en belangengroepen die betrokken zijn bij de woningbouw in onze gemeente, zoals de lokale corporaties, de makelaardij, de ontwikkelaars, de huurdersverenigingen, het gehandicaptenplatform etc. Er zijn schriftelijke reacties ontvangen van WSG, de WMO-raad Geertruidenberg en de Klankbordgroep Zuid Raamsdonksveer. Door Thuisvester is mondeling aangegeven dat zij de woonvisie prima vinden. WSG: • Geen inhoudelijk overleg over dit onderwerp geweest. Na twee mails met wie namens WSG overleg gevoerd moest worden over de conceptwoonvisie, is op 6 oktober 2011 ambtelijk overleg geweest met mevr. W. van den Bergh van WSG om de concept-woonvisie toe te lichten en de eerste reacties te krijgen. Door mevr. W. van den Bergh zijn een aantal reacties aangegeven tijdens dit gesprek en hiervan zijn aantekeningen gemaakt en deze zijn verwerkt. Door mevr. W. van den Bergh is aangegeven dat het voor WSG moeilijk is om voor de woonvisie tijd in te ruimen gezien de huidige situatie. Afgesproken is dat mevr. Van den Bergh met dhr. Ruigrok zou kortsluiten hoe hiermee verder om te gaan, maar dat er vanuit andere prioriteiten waarschijnlijk niet diepgaand met de woonvisie kan worden meegedacht vanuit WSG. Vervolgens is een aantal maal gemaild vanuit onze gemeente of vanuit WSG nog vragen/opmerkingen zijn en is voor specifieke onderdelen gevraagd hoe het standpunt van WSG is en of zij hiermee kunnen instemmen, maar er is nooit door WSG gereageerd. Geen inhoudelijke reactie vanwege oordeel saneringsplan dat voor 1-6-2012 aan CFV moet worden voorgelegd. Voor kennisgeving aangenomen. •
• Tekstuele aanpassing in 3.3.6 inzake WSG. Tekstuele aanpassing is verwerkt. Thuisvester: • Geen schriftelijke reactie, wel mondeling aangegeven dat de woonvisie prima is. WMO-raad Geertruidenberg: • Gevraagd wordt naar een duidelijke regierol van de gemeente op de verwachte verschraling van het voorzieningenniveau door centralisatie, waarbij erkend wordt dat in de kern Raamsdonk vanwege de beperkte omvang voorzieningen niet altijd rendabel kunnen zijn. Als doelstelling is in de woonvisie opgenomen dat de wijzigende behoefte naar het voorzieningenniveau in de gemeente in de gaten wordt gehouden en dat hierop het voorzieningenniveau en het accommodatiebeleid zo goed mogelijk wordt afgestemd. Gevraagd wordt naar een actief beleid om de gemeente aantrekkelijker te maken voor de jeugd door realisatie zelfstandige woonruimte in de huursector. Uit de woonmonitor is gebleken dat starters die willen huren, voor 90% belangstelling hebben voor een goedkope huurwoning. Van de starters die willen kopen, heeft 66% belangstelling voor een goedkope koopwoning en 30% voor het middensegment. Starters hebben met name belangstelling in rij- of geschakelde woningen (46%), appartementen (20%) en hoekwoningen (11%). Tevens is aangegeven dat starters de energiezuinigheid van de woning, een parkeerplaats bij de woning, het aantal kamers en een tuin/balkon het allerbelangrijkst vinden aan een woning. Met deze woonwensen zal rekening gehouden worden en dit zal in de startnotities worden meegenomen. •
Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 6/10
Inkomenstoetsen en scheefgroeimaatregelen zijn niet gewenst vanwege de sterke onderlinge sociale band (door teruglopend voorzieningenniveau is men sterk op elkaar aangewezen) Om doorstroming binnen de sociale huursector te stimuleren, is er wel aandacht voor scheefgroeimaatregelen. De maatregelen bestaan uit het aanbieden van goede alternatieve woningen (zowel in de koop- als huursector) zodat mensen uit zich zelf willen doorstromen. Een andere mogelijkheid is een extra huurverhoging van 5% per jaar om de huurders een meer inkomensgerelateerde huurprijs te laten betalen. Aangenomen kan worden dat hierdoor slechts in kleine aantallen mensen zullen willen doorstromen en dat dit slechts een erg beperkte invloed zal hebben op de onderlinge sociale band. •
Actief verkoopbeleid van huurwoningen wordt afgeraden omdat er dan minder, relatief goedkopere, woningen beschikbaar zijn voor burgers met een relatief laag inkomen. Door financiële (on)haalbaarheid van starterswoningen, blijven een groot aantal burgers aangewezen op huurwoningen. Door een actief verkoopbeleid van huurwoningen worden mogelijkheden geboden om een betaalbare koopwoning te verkrijgen. Er zullen afspraken worden gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging. •
Klankbordgroep Zuid Raamsdonksveer: • Wie controleert de prestatieafspraken ? De prestatieafspraken zullen jaarlijks worden gemonitord en waar nodig bijgesteld door de gemeente. • Wordt beleid ondersteund door de nieuwe corporaties Thuisvester en WSG ? Met de nieuwe corporaties is het overleg gevoerd. • Invloed “Manifest duurzaam Dongemond” op huurprijzen/puntensysteem. Indien bij de planvorming rekening wordt gehouden met de gestelde voorwaarden in het Manifest duurzaam Dongemond hoeven de kosten voor nieuwbouw of woningverbetering niet veel hoger te worden. Omdat de kosten voor energiegebruik aanzienlijk zullen afnemen, is de verwachting dat de totale woonlasten door toepassing van dit Manifest niet zullen toenemen. Op blz. 23 toevoegen dat het aantrekken van toeristen naar Raamsdonk bevorderd moet worden vanwege museum, B&B en fietsroutes. Het eventueel aantrekken van toeristen wordt niet in de woonvisie meegenomen. •
Blz. 24: Supermarkten juist wijkgebonden houden om wijkvoorzieningen op te waarderen. In verband met noodzakelijke m2 is het moeilijk realiseerbaar om de supermarkten wijkgebonden te realiseren. De gemeente heeft hierop slechts beperkt invloed. •
Hoe worden particuliere eigenaren van panden betrokken bij woonvisie en kunnen sancties worden opgelegd bij slecht onderhoud/verpaupering ? De woonvisie is gepubliceerd in het Langstraatje, staat op internet en heeft ter inzage gelegen. Er zijn geen particuliere eigenaren die hierop gereageerd hebben. Er kunnen alleen sancties worden opgelegd bij slecht onderhoud/verpaupering indien een onveilige situatie is ontstaan of bij welstandsexcessen. •
• Wordt indirect ingezet op bezuinigingen buurthuizen ? Nee, in de woonvisie wordt geen uitspraak gedaan om al dan niet te bezuinigen op buurthuizen. • Afgevraagd wordt of één huisartsenpraktijk niet erg weinig is voor 3 kernen. Het is een keuze van de huisartsen geweest om zich in één praktijk te vestigen. De gemeente heeft hierop geen invloed. Voorstander aanpassen seniorenwoningen Landonk en omgeving Hertogshoef tot starterswoningen en nieuwbouw voor senioren in omgeving van voorzieningen Dit advies zal doorgegeven worden aan de betreffende corporatie. •
Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 7/10
bijlage 5A
VRAGEN SCHEEFGROEI WONEN VVD 28-2-2011 Het standpunt van het College wordt gevraagd inzake een aantal vragen en stellingen met betrekking tot de scheefgroei en doorstroming. Deze worden achtereenvolgens behandeld. 1. Welke definitie wordt gehanteerd voor een gezonde balans tussen vraag en aanbod op huurmarkt (gesegmenteerd), hoe is de typering van de huurmarkt binnen de gemeente en zijn er concrete discrepanties tussen vraag en aanbod op de huurmarkt ? Er moeten voldoende betaalbare huurwoningen zijn voor alle doelgroepen met een passende huurprijs naar inkomen en woningkwaliteit. Voor het goed functioneren van de woningmarkt is het belangrijk dat prijs en kwaliteit met elkaar in evenwicht zijn en dat mensen wonen naar draagkracht. Gezocht wordt naar middelen dat huurders een huurprijs betalen die past bij zowel het inkomen als bij de woningkwaliteit. Hierbij moet er dan wel voor mensen met een middeninkomen een alternatief zijn in huur danwel koopsector. Binnen de gemeente kan de huurmarkt worden getypeerd met een groot aandeel aan goedkope huurwoningen en in verhouding weinig (middel)dure huurwoningen. Dit wordt dan ook op dit moment als discrepantie geconstateerd. 2. Is het tegengaan van scheefwonen van groot belang voor de doorstroming huurmarkt en wat is de invloed van scheefwonen op de te formuleren bouwopgave in woonvisie 2011-2015 ? In de discussie over scheefwoners is de redenatie vaak dat mensen die “te veel verdienen” voor de huurprijs die ze betalen, naar een duurdere woning zouden moeten verhuizen en daarmee de sociale huurwoning vrijmaken voor iemand uit de doelgroep. Door de grote huurbescherming kan echter niemand gedwongen worden te verhuizen. Mensen zijn vaak erg gehecht aan hun woning cq. buurt en willen om die reden niet verhuizen. Daarnaast is het voor de huurders die met een wat hoger inkomen wel zouden willen verhuizen, erg moeilijk om een geschikte woning te kunnen huren of kopen omdat enerzijds het aanbod aan betaalbare huuren koopwoningen beperkt is en anderzijds de financiële mogelijkheden hiervoor erg lastig zijn. Anderzijds heeft een buurt baat bij bewoners uit diverse inkomensgroepen. Om doorstroming op de huurmarkt te stimuleren en scheefwonen te bestrijden wordt er met name ingezet op het positief stimuleren dat huurders vrijwillig doorstromen naar een duurdere huur- of koopwoning door hiervoor aantrekkelijke woningen aan te bieden. Dit geldt zowel voor de (middel)dure huur- en de koopsector als voor nieuwbouw en de bestaande bouw. Dit wordt met een aantal maatregelen in de woonvisie gestimuleerd. Voor de bouwopgave wordt dan ook in de woonvisie expliciet aangegeven dat er extra aandacht moet zijn voor de realisatie van goedkope koopwoningen en middeldure en dure huurwoningen. 3. Hoe is het scheefwonen concreet onderzocht en wat zijn de bevindingen van het onderzoek naar het scheefwonen ? In de in 2011 gehouden woonmonitor Geertruidenberg is specifiek aandacht gegeven aan de scheefheid. De goedkope scheefheid is het aantal huishoudens met een inkomen boven €33.614,00 dat in een gereguleerde huurwoning woont. Op grond van de woonmonitor kan worden gesteld dat de huursector in de gemeente Geertruidenberg een goedkope scheefheid kent van 22%, waarvan 4% in een huurwoning onder €363 per maand en 18% in een huurwoning tot €555 per maand. Het gaat in totaal om zo’n 200 huishoudens. Van de huishoudens die te goedkoop wonen geeft 82% aan niet te willen verhuizen. Het gaat hierbij met name om paren zonder kinderen en eenoudergezinnen. In de woonvisie 2012-2016 staat dit aangegeven in par. 4.2.2.
Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 8/10
In deze woonmonitor (gerekend met belastingjaar 2008), blijkt dat in Geertruidenberg het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen met €35.500 hoger ligt dan gemiddeld in de regio (€34.200) en in Nederland (€33.300). De goedkope scheefheid, dwz. het aantal huishoudens met een inkomen boven €33.600 dat in een gereguleerde huurwoning woont is in Geertruidenberg juist aanmerkelijk lager dan in de regio en in Nederland als totaal. Geertruidenberg: Breda: Oosterhout: Moerdijk: Waalwijk:
22 % (Woonmonitor 2011; obv CBS 2008) 29 % (Woonagenda 2011-2014) 29 % (Woonmonitor 2009; obv CBS 2007) 28 % (Woonmonitor 2011) 33 % (Woonlastenonderzoek 2011)
Landelijk:
29 % (WoON 2009)
4. Worden inspanningen gedaan om scheefwonen tegen te gaan, wat zijn concrete plannen om scheefwonen tegen te gaan cq. waarom zijn er geen plannen om scheefwonen tegen te gaan ? De beantwoording hiervan is reeds onder punt 2 gegeven. 5. Wordt rekening gehouden met inwerking treding per 1-7-2012 ? Zo ja: hoe wordt dit in de woonvisie verwerkt. Zo nee: waarom niet. Wat betekent dit voor de tijd tussen de inwerkingtreding en toekomstige woonvisie ? Om de doorstroming te bevorderen en het scheefwonen te bestrijden is er een voorgesteld wetsontwerp waardoor het waarschijnlijk per 1-7-2012 mogelijk wordt dat huurders met een inkomen boven de €43.000 die in een sociale huurwoning wonen, een extra huurverhoging van 5% kunnen krijgen. In de prestatieafspraken zullen afspraken gemaakt gaan worden over het toepassen van de mogelijke extra huurverhoging in sociale huurwoningen. Dit is opgenomen in de woonvisie in par. 7.3.4. Bedoelde huurruimte betreft een beleidsvoornemen uit het huidige regeerakkoord om huurders (huishoudens) met een inkomen boven € 43.000 een extra huurverhoging van 5% te kunnen aanzeggen. Een wetsontwerp ter zake is zeer onlangs bij het Parlement ingediend. De kans is aanzienlijk dat de wet niet tijdig van kracht wordt om voor de huurverhoging per 1 juli 2012 een rol te spelen. De huuraanzegging moet voor 1 mei 2012 worden verzonden. De corporaties hebben thans geen kennis van de actuele inkomenssituatie van hun huurders. Beoogd is dat de Belastingdienst hierin een informatieverschaffende rol zou moeten hebben. Dit moet nog worden geïmplementeerd zodat de aantallen huurders die met deze maatregeling te maken krijgen nu dus niet goed aan zijn te geven. De huurdersorganisaties hebben adviesrecht. De adviesaanvraag moet rond 15 februari 2012 worden aangeboden. 6. Vindt u de geboden mogelijkheid een waardevolle bijdrage aan het functioneren van de Bergse woningmarkt ? Zo ja: in welk opzicht en zo nee: waarom niet. De maatregel kan enkele jaren worden doorgevoerd, maar kent grenzen in de mate waarin de huur kan worden verhoogd. Daarnaast moet sprake zijn van een faire huurprijsstelling. Huurprijzen mogen slechts verhoogd worden tot een maximaal redelijke prijskwaliteitverhouding. Indien met deze kanttekeningen rekening gehouden wordt, kan de geboden mogelijkheid voor extra huurverhoging een bijdrage leveren aan het functioneren van de Bergse woningmarkt. 7. Worden in prestatieafspraken harde afspraken gemaakt over het maximaal benutten van de geboden ruimte voor huurverhoging. Zo nee: waarom niet en zo ja: hoe dit bereiken. In de prestatieafspraken zullen afspraken gemaakt gaan worden over het mogelijk toepassen van 5% extra huurverhoging in sociale huurwoningen voor huishoudens met een inkomen boven €43.000 in overleg met de lokale corporaties. Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 9/10
8. Worden op doorstroom gerichte maatregelen ontwikkeld voor de Bergse (bestaande) woningmarkt, worden deze maatregelen meegenomen in de woonvisie en in de huidige visievorming rondom in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties ? Om de doorstroming te bevorderen is in de woonvisie opgenomen dat extra aandacht komt voor het beschikbaar komen van huur- en koopwoningen in het middensegment. Dit komt terug in diverse doelstellingen van de woonvisie: • Voor de nieuwbouwwoningen is extra aandacht voor de realisatie van goedkope koopwoningen en middeldure en dure huurwoningen. • Gestreefd wordt de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap optimaal voor de doelgroep te benutten. • In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de minimaal noodzakelijke kernvoorraad huurwoningen naar prijs, kwaliteit en ligging en de mogelijkheden tot verkoop van bestaande huurwoningen. • gestreefd wordt dat 30% van de nieuwbouwwoningen wordt gebouwd voor lagere midden inkomensgroepen als goedkope koopwoning, al dan niet met een MGEconstructie. • Met de corporaties worden mogelijkheden voor het vergroten van de vrije sector huurwoningen bekeken. • Met de corporaties worden afspraken gemaakt over het mogelijk toepassen van de mogelijkheden tot extra huurverhoging bij sociale huurwoningen voor huishoudens met een midden- of hoger inkomen.
Onderwerp: inspraakreacties op de concept-woonvisie 2012-2016
p. 10/10
