AFSPRAKEN GEMEENTE ‘S-HERTOGENBOSCH – ZAYAZ 2008 T/M 2011
Doel In oktober 2007 heeft de gemeenteraad de Nota Wonen 2007 vastgesteld. Om de daarin opgenomen doelen te verwezenlijken, zijn de inspanningen van de woningcorporaties van essentiële betekenis. Het ambitieniveau is hoog, maar tegelijk realistisch en uitvoeringsgericht. Met deze afspraken is duidelijk geworden welke inspanningen en resultaten gemeente en Zayaz van elkaar kunnen verwachten en elkaar op kunnen aanspreken. De afspraken hebben een geldigheid van 4 jaar. De onderwerpen beperken zich niet tot de traditionele woonthema’s (nieuwbouw, herstructurering, renovatie en de huisvesting van doelgroepen), ook zijn afspraken gemaakt ten aanzien van energiebesparing, maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid en de verdere ontwikkeling van het wijkgericht werken. Afgesproken is om deze cyclus per 4 jaar te doorlopen, gekoppeld aan een collegeperiode. De afspraken gelden in principe dus ook voor 4 jaar, maar hebben soms een kortere, soms een langere horizon. Korte missie en typering Zayaz Onder het motto ‘ Zayaz, woon en ongewoon’ wil Zayaz zich actief inzetten om mensen mee te laten doen in en aan de samenleving, in goede woningen en vitale en aantrekkelijke wijken. Zayaz heeft primair een woonopdracht door goede en bereikbare huisvesting te bieden, maar wil er op wijk en buurtniveau toe bijdragen dat mensen maatschappelijk participeren en zich thuis voelen. Deze gerichtheid op het sociale functioneren van een buurt blijkt onder meer uit de nieuwe organisatiestructuur, waarin 22 fte specifiek wordt ingezet voor de bewoners van buurten en wijken (onder meer consulenten Mens&Buurt, en wijkbeheerders). Zij zijn de oren en ogen van de organisatie en bieden, samen met gemeente en andere partners de helpende hand daar waar dat nodig is. Intensievere samenwerking tussen partijen op wijkniveau is een van de uitdagingen waarvoor Zayaz zich de komende jaren geplaatst ziet. Zayaz kiest als werkterrein specifiek voor de gemeente ’s-Hertogenbosch met het accent op vitale wijken en mensen die meedoen. Het woningbezit van Zayaz is dan ook geheel gelegen in deze gemeente. Het bestaande bezit van circa 13.000 huurwoningen (geconcentreerd in de wijken Noord, West, Maaspoort, Muntel/Vliert, Graafsepoort, Binnenstad en Oost) vormt de belangrijkste prioriteit voor Zayaz, gevolgd door de (her)ontwikkeling van inbreidingslocaties en de nieuwbouw in uitbreidingslocaties. Zayaz stelt zich nadrukkelijk ten doel dat de omvang van de voorraad sociale woningen, zoals die gold per 1-1-2007 voor haar aandeel van deze markt, intact blijft. Vanuit hun missies en visies hebben gemeente en Zayaz voor de komende vier jaar specifieke afspraken gemaakt ten aanzien van: 1. Woningproductie 2. Bestaande woningvoorraad 3. Doorstroming/slaagkansen 4. Huisvesting doelgroepen 5. Milieu / energiebesparing 6. Maatschappelijk vastgoed 7. Leefbaarheid en overige ‘wijkzaken’ 8. Betaalbaarheid en financiële investeringen
1
1. Woningproductie Zayaz realiseert in de periode 2008 t/m 2011 naar verwachting circa 1.900 nieuwe woningen. Mede dankzij het Lokaal Akkoord Wonen en verhoogde inzet op de woningproductie de afgelopen jaren, is dit aantal fors hoger dan de 550 woningen en wooneenheden die Zayaz (en haar voorgangers SSW en SWH) de afgelopen vier jaar gerealiseerd heeft. Verspreid over de wijken zal deze productie worden gerealiseerd in: • de Groote Wielen: 836 woningen (Broekland, Vlietdijk, Hoven) • Noord: 382 woningen (Donk, Ploossche Hof en St. Teunislaan) • West 177 woningen (Boschveld en Rijzertlaan) • Maaspoort 152 woningen (’t Geerke en de Poort) • Zuid: 116 woningen (Beethovenlaan en Zuiderparkweg) • Muntel / Vliert: 110 woningen (Nemiuslaan, Citadellaan) • Empel: 85 woningen (Zuid, Nieuwe Oogst , De Meerwaard) • Rosmalen: 66 woningen (Mariaoord) • Binnenstad 5 woningen (Schilderstraat) Van deze nieuwbouwproductie realiseert Zayaz iets meer dan 1.100 woningen in het sociale segment, voornamelijk in de sociale huur (zie hieronder). De overige 800 woningen worden verkocht of in het duurdere segment verhuurd. Met deze woningproductiedoelstelling neemt Zayaz bijna 50% (!) van de gemeentelijke nieuwbouwopgave voor haar rekening. Ook ligt hiermee de in de nota Wonen 2007 geformuleerde doelstelling van 30% sociale sector binnen handbereik. Uiteraard is de daadwerkelijke realisatie nog afhankelijk van marktontwikkelingen en de procesvoortgang van de afzonderlijke projecten. Oplevering: aantal sociale huur markthuur sociale koop marktkoop zorgwoningen groepseenheden zorg inloopcentrum zorg Totaal Verhuureenheden (VHE's) parkeerplaatsen (gebouwd)
vhe vhe vhe vhe vhe vhe vhe
Pl.
TOTAAL 2008 2009 2010 2011 > 2011 1.066 226 365 278 70 127 224 42 33 149 48 48 1.129 214 266 149 280 220 108 16 60 32 35 12 23 7 4 3 2.617
510
751
659
350
347
617
250
27
340
-
-
De rol van de gemeente bestaat voornamelijk uit het mede haalbaar maken van projecten, het voeren van de benodigde RO-procedures, het beschikbaar stellen van gronden van de ‘Lokaal Akkoord’-locaties en het samen met Zayaz actief monitoren en bewaken van de voortgang. Gemeente en Zayaz zullen deze ‘Taskforce Woningbouw’-aanpak, gezien het belang van de nieuwbouwplannen van Zayaz voor de stedelijke opgave, de komende jaren voortzetten. Naast de daadwerkelijke nieuwbouw worden de voorbereidingen getroffen voor woningbouw in de periode na 2011. Gemeente en Zayaz gaan de mogelijkheden voor de volgende woningbouwlocaties onderzoeken en verder uitwerken: • Boschveld: fase 1, Copernicuslaan (“Marecogebouw”) en fase 2 • Kruiskamp: Mariniersstraat e.o. • Schutskamp: J.P. Coenstraat e.o. • Graafsepoort: Van Roosmalenplein (gedeeltelijk) • Zuid: herontwikkeling Zuiderpassage en seniorenwoningen PC Hooftstraat • Haren: garageboxen
2
2. Bestaande woningvoorraad Herstructurering Zayaz is samen met de gemeente actief in de herstructureringsgebieden Haren, Donk, Reit, Boschveld en Hambaken. Partijen werken in deze gebieden vanuit een integrale aanpak om zo de gewenste sociale en fysieke verbeteringen te bewerkstelligen. De gemeente investeert onder meer in sociale programma’s en in het opknappen van de openbare ruimte (zie verder paragraaf 8). Ook draagt de gemeente bij in de verhuiskostenvergoeding voor de huishoudens in de herstructureringsgebieden die vanwege sloop hun woning moeten verlaten. Zayaz neemt de sloop en nieuwbouw voor haar rekening en alles wat daarmee samenhangt. De vernieuwing van de Ploossche Hof en de Donk (renovatie en nieuwbouw) wordt in de komenste de vier jaar afgerond. In Boschveld vindt de eerste nieuwbouw plaats (1 fase) en verder worden woningen gesloopt in de Kruiskamp (Mariniersstraat e.o.), Boschveld (Lorentzstraat), Schutskamp (JP Coenstraat), de Muntel (Citadellaan) en mogelijk ook in Zuid (PC Hooftstraat). Op basis van de huidige inzichten komt het aantal woningen dat Zayaz voornemens is in de komende vier jaar te slopen komt daarmee uit op 330 woningen. De ervaringen van de afgelopen jaren leren echter dat dit geen statisch gegeven is en het daadwerkelijke aantal te slopen woningen soms lager, maar soms ook hoger ligt dat oorspronkelijke planningen. Gemeente en Zayaz zullen, samen met de andere betrokken partijen, in 2008 onderhandelingen voeren met als doel te komen tot een geactualiseerd stedelijk begeleidingsplan herstructurering. Hierin worden de rechten en plichten van huurders, verhuurders en gemeente uniform en eenduidig vastgelegd. Vanwege het belang van actieve bewonersparticipatie en informatieverschaffing zal Zayaz bij herstructureringsgebieden altijd een ruimte voor informatie of ontmoeting creëren, als er geen wijkwinkel aanwezig is. Verder faciliteert Zayaz bewonerscomités om als onderhandelingspartner op te kunnen treden bij het opstellen van een sociaal plan. Ook wil Zayaz investeren in ondersteuning van bewonersorganisaties in herstructureringsgebieden mits er een relatie bestaat tussen deze bewonersorganisatie en de huurdersvertegenwoordiging van Zayaz. Gemeente en Zayaz zullen daar per project afspraken over maken. Renovatie De uitgaven aan onderhoud van woningen zullen de komende vier jaar ca. € 35 miljoen per jaar bedragen. In onderhoudsprojecten zal structureel aandacht besteed worden aan beperking van het energieverbruik. In totaal zal Zayaz de komende vier jaar circa 2.000 woningen renoveren. Verkoop van huurwoningen Zayaz zal de komende jaren een kleine 800 woningen uit de bestaande voorraad te koop aanbieden. Omdat huurders niet altijd de mogelijkheid of bereidheid hebben de aangeboden woning te kopen, is de verwachting dat daarvan circa 300 woningen daadwerkelijk verkocht worden. Hiermee wordt niet alleen een bijdrage geleverd aan de vergroting van het koopwoningaanbod in wijken waar het huurwoningaanbod domineert, maar worden vooral ook de financiële voorwaarden gecreëerd om te kunnen investeren in de plannen ten aanzien van nieuwbouw, renovatie, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid zoals in deze afspraken zijn opgenomen. Behoud goedkope voorraad Ten aanzien van het behoud van goedkope huurwoningen (woningen met een prijs onder de € 349,-) is geen inhoudelijke overeenstemming bereikt. Het gemeentelijke standpunt is om 5.000 goedkope huurwoningen te behouden. Zayaz zou hiervoor een huurprijs moeten gaan hanteren die lager ligt dan de huidige norm van 70-75% van de maximaal redelijke huurprijs. Zayaz is wel bereid om ten behoeve van jongeren tot 23 jaar voldoende goedkope voorraad in stand te houden (omdat alleen deze doelgroep van deze voorraad afhankelijk is aangezien zij geen huurtoeslag krijgen voor woningen met een hogere maandhuur). Gemeente en Zayaz zullen dit onderwerp in 2009 vanuit een brede invalshoek verder met elkaar te bespreken, waarbij in ieder geval: • de woonlasten als uitgangspunt worden genomen (dus huur- en energiekosten)
3
• aandacht wordt besteed aan het effect van huurharmonisatie en • expliciet wordt gekeken naar de te bedienen doelgroep, naar de huidige functie van de goedkope voorraad en naar de mogelijke alternatieven om deze functie op een andere wijze te behouden. 3. Doorstroming op de woningmarkt Voorrang voor huurders bij nieuwbouw Ten behoeve van de doorstroming op de woningmarkt, met name de doorstroming van de huurnaar de koopwoningmarkt volgt Zayaz de ‘gedragscode toewijzing koopwoningen’ door woningen in het goedkopere segment met voorrang aan huurders toe te wijzen. Eventueel kan hier voor de starters een uitzondering op worden gemaakt. De voorrangsregeling geldt zowel voor bestaande huurwoningen die verkocht worden, als ook voor nieuwbouw: • Bij huurwoningen genieten huurders van corporaties die participeren binnen WoonService, voorrang bij de verkoop. Dat geldt alleen als die huurders een woning in de gemeente ‘sHertogenbosch achterlaten. • Huurders krijgen voorrang op alle nieuwbouw koopwoningen van Zayaz tot het prijssegment € 230.000 VON • Nieuwbouwwoningen in het huursegment worden in WoonService geadverteerd. Verder hanteert Zayaz, vanuit de wens om sociale netwerken zoveel mogelijk te behouden en mensen wooncarrièremogelijkheden te bieden binnen de wijk, voor de nieuwbouw in Boschveld een voorrangsregeling voor bewoners van de wijk. Alle andere voorrangsregelingen worden in overleg met de gemeente vastgesteld. Het Stedelijk Huurdersplatform zal in dit overleg betrokken worden. Koopwoningen met korting (MGE) Om de stap naar de koopwoningmarkt voor starters en huurders te verkleinen, past Zayaz het MGE-concept (kopen met korting) toe bij verkoop in de bestaande voorraad (Muntel (40 woningen), Kruiskamp (110 woningen) en Donk (61 woningen). Zayaz levert hiermee een belangrijke bijdrage aan de gemeentelijke doelstelling om tot en met 2010 250 woningen met korting in de markt te zetten voor mensen met lagere inkomens. Voor verdere toepassing zal Zayaz een beleidsnotitie opstellen. Verder gaat Zayaz in de Kruiskamp, vanwege de gewenste woningdifferentiatie en het vergroten van de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden, experimenteren met het ‘te woonconcept’. Woningzoekenden hebben dan de keuze tussen huren of kopen, eventueel met korting (MGE). Zayaz blijft bereid om sociale koopwoningen te realiseren, met als uitgangspunt dat de verkoopprijs niet onder de kostprijs komt te liggen. Verleiden van ouderen in grote huurwoningen Om ouderen in een grote huurwoning te verleiden om naar een kleinere woning te verhuizen gaat Zayaz (samen met BrabantWonen) in de wijken West en Noord experimenten uitvoeren, specifiek bedoeld om 75-plussers te verleiden om te verhuizen. Op die manier wordt aanbod gecreëerd aan eengezinswoningen waar grote vraag naar is en wordt de dynamiek op de huurwoningmarkt vergroot.
4. Huisvesting doelgroepen Ouderen Om in te spelen op de vergrijzing en de daarmee gepaard gaande toenemende behoefte aan specifieke woon,- zorg en welzijnsvoorzieningen, zal Zayaz: • vier zorginlooppunten realiseren in de Donk, de Zuiderpassage / Zuiderparkweg, het centrum (Antoniegaarde) en Maaspoort (’t Geerke) • in de nieuwbouw 174 seniorenpluswoningen realiseren in Noord (Ploossche Hof ), de Maaspoort (’t Geerke) en Rosmalen (Mariaoord) en Zuid (Zuiderpassage / Zuiderparkweg); • met zorgaanbieders onderzoeken welke voorzieningen in bestaande complexen en
4
nieuwbouw nodig zijn om ouderen in staat te stellen langer zelfstandig te wonen. Hierbij wordt ook expliciet gekeken naar kleinschalige woonvormen en de mogelijkheden om binnen het huidige bezit seniorenwoningen om te vormen tot seniorenpluswoningen. Voor dit laatste wordt in ieder geval gedacht aan de Regenboogflat in West; • als trekker (blijven) fungeren bij het realiseren van een woonzorgzone in Boschveld en Zuid. De gemeente heeft hier een coördinerende en stimulerende rol. Zij bewaakt dat er verspreid over de hele gemeente voldoende initiatieven zijn. Zij wil dat op den duur alle wijken levensloopbestendig zijn, zodat mensen met de benodigde zorg en diensten zoveel mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven. Daar waar inzet nodig is van door de gemeente gesubsidieerde diensten (Divers, Galant, Juvans, individuele verstrekkingen) zal de gemeente zich inspannen om dit via contractering of indicering mogelijk te maken. Wanneer de kernpartners in wijken onderling niet of moeizaam tot adequate samenwerkingsafspraken komen zal de gemeente meer een trekkersrol op zich nemen. Verder stelt de gemeente budget beschikbaar voor de realisering van seniorenpluswoningen (namelijk € 1.000 per woning) en zijn er middelen om twee pilots te subsidiëren waarin domotica wordt toegepast om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Zayaz heeft interesse in minimaal één pilotplek voor domotica-toepassing, te weten de Westhoek in Boschveld. Bijzondere doelgroepen De gemeente zal voor het eind van dit jaar de woonbehoefte van dak- en thuislozen, verslaafden, ex-gedetineerden en mensen met een zogenaamde ‘dubbele diagnose’ vertaald hebben in een woonprogramma dat in de periode tot 2014 gerealiseerd zou moeten worden. Hierbij zal het draagvermogen van de wijken betrokken worden en eveneens meer duidelijkheid worden geboden over de onderlinge prioritering van de woonbehoeften van de verschillende groepen. Zayaz is bereid om medeverantwoordelijkheid te nemen voor de huisvesting van deze groepen en zal actief participeren in dit traject. In de komende vier jaar realiseert Zayaz in: - Zuid: 16 woningen voor schizofrene jongvolwassenen (Beethovenlaan) - Noord: 14 woningen en 25 eenheden voor gehandicapten (twee projecten in de Donk, waarvan er 1 voor mensen met een stoornis in het autistisch spectrum) - Maaspoort: 12 woningen voor verstandelijk gehandicapten en 12 voor lichamelijk lichamelijk gehandicapten (’t Geerke) - Groote Wielen: 16 woningen voor Prisma en 26 woningen en wooneenheden voor Cello, allen in Broekland. Daarnaast zijn plannen in voorbereiding voor 17 zorgwoningen in de Hoven en 16 zorgwoningen in de Vlietdijk; - de Muntel: in samenwerking met diverse partners maximaal 41 eenheden voor jongeren in de Muntel (kamers met kansen) Vreemdelingenzorg: De gemeente heeft in de huisvesting van vluchtelingen een coördinerende rol. Zayaz is bereid om na te gaan of er mogelijkheden zijn om de mensen die niet voor de pardonregeling in aanmerking komen, maar nog wel in procedure zijn, te herhuisvesten vanaf het moment dat de locatie Graafsebaan vervalt. Verder blijven de eerder gemaakte afspraken ten aanzien van het huisvesten van reguliere vluchtelingen en gepardonneerden gehandhaafd. In 2008 worden alle ‘gepardonneerden’ gehuisvest. Met bovenstaande inspanningen van Zayaz wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het realiseren van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. De gemeente blijft de realisatie van bijzondere woonprojecten financieel steunen door middel van een stimuleringsbijdrage uit het Fonds Sociale Bouw en zal daartoe extra middelen beschikbaar stellen (zie verder de overkoepelende stedelijke afspraken).
5
5. Milieu Energetische maatregelen in de bestaande voorraad De gemeentelijke ambities op het gebied van energiebesparing zijn hoog (zie stedelijke afspraken). Hoewel duidelijk is dat de verbeteringen op woningniveau eindig zijn en er voor de ambitieuze gemeentelijke energiedoelstellingen steeds vaker gekeken zal moeten worden naar maatregelen buiten de woning (Warmte/Koude-opslag, geothermiek, biomassa e.d.), zijn er nog veel verbeteringen op woningniveau mogelijk. Zayaz heeft inmiddels een beeld van de energiekwaliteit van de huidige voorraad en de mogelijkheden daarin. Op dit moment heeft slechts een kwart van de woningen van Zayaz een energiekwaliteit die overeenkomt met label C of hoger. In de komende vijf jaar zal Zayaz jaarlijks 800 woningen energetisch sterk verbeteren, in ieder geval tot een energiekwaliteit die overeenkomt met de voorwaarden en normstelling van label C. Als de technische omstandigheden dit toelaten zal Zayaz aanvullende maatregelen nemen die leiden tot een energiekwaliteit die overeenkomt met de voorwaarden en normstelling van label B. De energiekwaliteit van de woningvoorraad van Zayaz verandert daarmee als volgt: Energiekwaliteit 2008
G > 2,90 10%
A 0 - 1,05 1%
Energiekwaliteit 2013
B 1,06 - 1,30 4%
G > 2,90 7% C 1,31 - 1,60 18%
F 2,41 - 2,90 11%
A 0 - 1,05 9% B 1,06 - 1,30 4%
F 2,41 - 2,90 17%
E 2,01 - 2,40 15%
C 1,31 - 1,60 40%
D 1,61 - 2,00 23%
E 2,01 - 2,40 27%
D 1,61 - 2,00 14%
Voor de huurder levert dit een besparing op de energierekening van circa € 20,- per maand..In 2 termen van CO emissie wordt een besparing van circa 25% gerealiseerd. Hiermee voldoet Zayaz aan de landelijk overeengekomen doelstelling van 20%-emissiereductie in 10 jaar. Onder de huidige regelgeving zal verbetering worden uitgevoerd zonder directe huurverhoging voor de zittende bewoner. Dit maakt het mogelijk om de geplande maatregelen steeds volledig door te voeren. Het doorvoeren van een huurverhoging die niet hoger is dan de door de huurder te behalen voordelen zal plaatsvinden zodra dat wettelijk mogelijk is. Technische innovaties bij bestaande woningbouw Zayaz en de gemeente zullen gezamenlijk verkennen welke technische innovaties verdere verbetering van de energetische kwaliteit van woningen mogelijk maken. Hierbij wordt gedacht aan passiefhuis technologie m.n. voor bestaande woningen, innovatieve aanpak renovatie waarbij overlast voor bewoners wordt geminimaliseerd, en nieuwe isolatietechnieken en methoden. Met kansrijke nieuwe technieken zullen pilots worden uitgevoerd. Pilot decentrale energieopwekking Daarnaast loopt momenteel een pilot decentrale energieopwekking, een samenwerking tussen Zayaz, Essent en de Gemeente. In Maaspoort worden in het kader van deze pilot o.a. micro wkk, zonneboilers en warmtepompen toegepast in de bestaande bouw (25 woningen in Maaspoort). Zayaz zal op basis van de resultaten van de pilot bepalen welke mogelijkheden zij heeft om deze technieken breder in te zetten. Pilot woonlastenneutraal verbeteren Zayaz is bereid om de mogelijkheden te onderzoeken voor een pilotproject waarin het schot tussen huur- en energielasten wordt opgeheven. De achterliggende gedachte is dat door het aanbieden van één pakket van huur- én energielasten het mogelijk moet zijn om de woning
6
energetisch sterk te verbeteren en tegelijk de kosten voor de bewoner minimaal gelijk te houden. Mede doordat ondersteuning vanuit de SEV hiervoor noodzakelijk is, zal het project de nodige voorbereidingstijd vergen en niet op korte termijn kunnen worden uitgevoerd. Doel van het pilotproject is om het denken in woonkosten in algemene zin te bespoedigen en richting het ministerie van VROM te benutten om de huurtoeslag om te vormen tot woonkostentoeslag. De gemeente is bereid om de helft van de proceskosten voor haar rekening te nemen. Milieunorm bij nieuwbouw Op grond van de huidige prestatieovereenkomst hanteren corporaties de doelstelling om woningen te realiseren met een EPC van 25% onder de toenmalige wettelijke norm (of te wel woningen met een EPC-norm van 0,67). Zayaz is bereid om te streven naar nieuwbouw met een EPC-norm van 25% onder de wettelijke norm. Bij aanscherping van de wettelijke norm (vermoedelijk in 2011) zullen gemeente en Zayaz met elkaar in overleg gaan om te bezien wat op dat moment mogelijk is. Gemeente en Zayaz sluiten op termijn verdere verbeteringen niet uit en gaan gezamenlijk na wat aanvullend mogelijk is met subsidies van rijk en provincie en welke projecten mogelijk in aanmerking zouden kunnen komen voor een dergelijke bijdrage. Om het gedrag van huurders te beïnvloeden starten Zayaz, BrabantWonen en gemeente in het eerste kwartaal van 2009 een campagne rond energiezuinig gedrag. De campagne heeft een looptijd van 3 jaar.
6. Maatschappelijk vastgoed Gemeente en Zayaz zien mogelijkheden in de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed door de woningcorporaties, met name als het gaat om de ontwikkeling van multifunctionele accommodaties waarbij diverse maatschappelijke en (semi)commerciële functies in een gebouw gecombineerd worden. Zayaz realiseert al jaren maatschappelijk vastgoed (bijv. buurthuis Oosthoek) ten behoeve van meestal één huurder die de ruimte benut voor een maatschappelijke functie, maar is bereid om ook de verantwoordelijkheid te nemen voor de realisatie en het beheer van multifunctionele accommodaties, zodanig dat het gebruik van het gebouw blijft aansluiten bij de behoeften in de wijk. Voorwaarde van Zayaz is hierbij wel dat deze accommodatie meerwaarde moet hebben voor de wijk en moet passen binnen de gezamenlijk te ontwikkelen wijkontwikkelingsvisie (zie ‘leefbaarheid en overige wijkzaken). De precieze invulling van de rol van Zayaz wordt in pilotprojecten verder uitgewerkt. Partijen erkennen dat het een leerproces is en benutten de ervaringen van de pilotprojecten voor een nadere standpuntbepaling over de verdere ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed door Zayaz. Zayaz ontwikkelt, samen met partners, in de komende vier jaar het volgende maatschappelijk vastgoed: - Jongerencentrum ‘de Poort’ in Maaspoort; - een Brede Bossche School in Boschveld; - vier inloopcentra zorg in de Donk, ’t Geerke, Zuiderpassage en Antoniegaarde; - een kinderdagverblijf met wooneenheden voor gehandicapten in Broekland; - wijksteunpunt Boschveld; - een shortstay-voorziening voor mensen die om uiteenlopende redenen tijdelijk, en zowel met als zonder begeleiding, woonruimte nodig hebben (voorbereiding en locatiekeuze 2009/2010, realisatie daarna). In Boschveld experimenteert Zayaz met een zorg- service en dienstverleningsconcept op het gebied van wonen, zorg en welzijn. PitStop is niet alleen gericht op het voorzien in de behoeften van de doelgroep, er is ook aandacht voor de kwaliteiten en talenten van de bewoners zelf, die ze voor elkaar en de buurt kunnen inzetten. Op die manier wordt een bijdrage geleverd aan het bevorderen van de zelfredzaamheid en zelfstandigheid van de doelgroep. Er is een ambulant team van
7
wijkwerkers gevormd, waarin medewerkers van de verschillende partners zitten. Dit team werkt vanuit de buurt en ontmoet elkaar meerdere keren per week. 7. Leefbaarheid en overige ‘wijkzaken’ Doorontwikkeling wijkgericht werken Vanuit haar missie wil Zayaz zich actief inzetten om mensen mee te laten doen in en aan de samenleving. Ten behoeve van het sociale functioneren van buurten is Zayaz voornemens om, samen met andere partners in de wijken wijkorganisaties op te richten. De wijkorganisaties hebben tot doel de sociale wijkontwikkelingsvisies op te stellen en vanuit daaruit te opereren. Zayaz wil daarbij zelfs zover gaan dat de aansturing van de in deze organisatie werkzame wijkbeheerders en woonconsulenten, in en vanuit de wijk zelf plaatsvindt. Daartoe heeft Zayaz de interne organisatie inmiddels ingedeeld in drie organisatieonderdelen, waarvan er zich één expliciet richt op het bevorderen van het functioneren van wijken. Zayaz heeft hiervoor in totaal 22 fte beschikbaar en is bereid om deze capaciteit tot 25 fte uit te breiden. De inzet van deze medewerkers wordt in overleg met partners gezamenlijk bepaald met als doel de wijkspeerpunten uit de wijkondernemingsplannen te realiseren. Zayaz neemt voor de wijken Kruiskamp en Hambaken het initiatief om voor 2009 te komen tot een gedragen wijkondernemingsplan. De gemeente participeert actief in deze door Zayaz geïnitieerde wijkondernemingsplannen, zonder zich daarbij nu al uit te spreken vóór actieve deelname in de door Zayaz, Divers, Juvans en MEE geambieerde wijkorganisatie (waarbij sprake is van gezamenlijke huisvesting). Afstemming met de WMO wijkloketten en/of de centra voor jeugd en gezin is daarbij wenselijk. Gemeente en Zayaz kiezen er bewust voor om nu geen afspraken te maken over de na te streven inhoudelijke doelen in deze wijken. Deze dienen immers het resultaat te zijn van een proces met alle betrokkenen. Wat per wijk nodig is moet met andere woorden in de wijk zelf en met alle betrokken partijen worden bepaald. Vooruitlopend op deze wijkontwikkelingen loopt een proefproject in Boschveld. Wijkwinkels De gemeente is voornemens 6 van de bestaande wijkwinkels, plus het Zorgzaam Netwerk Rosmalen te verbreden in het kader van de WMO. Vanuit haar wijkontwikkelingsvisie wil Zayaz blijven investeren in wijkwinkels en is bereid mee te denken over het verbreden van de functie van de wijkwinkels. De gemeente neemt het initiatief. Aanpak kwakkelende winkelcentra Zayaz heeft in het verleden, bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van het winkelcentrum Ploossche Hof, het initiatief genomen om verpauperende winkelcentra en daarmee de leefbaarheid van een buurt te verbeteren. Zayaz spreekt uit deze verantwoordelijkheid te willen blijven nemen en is meer specifiek bereid om te investeren de (her)ontwikkeling van: - het winkelcentrum Van Roosmalenplein in de Graafsewijk; - de winkelstrip aan de Churchilllaan, mits dit vanuit de wijk noodzakelijk wordt geacht en dus tot uitdrukking komt in het wijkondernemingsplan voor de Kruiskamp; - de (kop van de) Zuiderpassage. Bevorderen bewonersparticipatie Zayaz investeert veel in participatie van huurders. Hierdoor is een wijdvertakte organisatie ontstaan van huurdersorganisaties op complexniveau. Deze laten hun algemene belangen vertegenwoordigen door de Huurdersbelangenvereniging Zayaz. Deze voert regelmatig overleg met Zayaz over een breed scala aan onderwerpen zoals huurbeleid, kwaliteit van dienstverlening, onderhoudsbeleid etc. In dat overleg worden steeds concrete afspraken gemaakt en deze worden ook bewaakt. De Huurdersbelangenvereniging van Zayaz is ook een belangrijke partij bij het Stedelijk Huurdersoverleg waar onderwerpen spelen die op de stedelijke agenda staan zoals woonruimteverdeling en stedelijke ongemakken regeling bij onderhoudsprojecten. Zayaz financiert deze overleggen zodanig dat deze vrijwilligersorganisaties goed kunnen
8
functioneren en zich waar nodig professioneel kunnen laten ondersteunen. Zayaz wil verder de bewonersparticipatie en de leefbaarheid van wijken bevorderen, onder het motto ‘voor wat hoort wat’ (bijvoorbeeld het project van Zayaz, Divers en gemeente in de Hambaken waar jongeren boxles krijgen in ruil voor tuinonderhoud bij ouderen). Eind 2008 start Zayaz met een klantenpanel om de behoeften te peilen. Ook is Zayaz bereid om, indien daarvoor bij de bewoners een wens bestaat (bijvoorbeeld bij ouderen), ontmoetingsruimten op buurtniveau te ontwikkelen. De gemeente subsidieert Divers voor € 1,8 miljoen per jaar om onder meer bewonersparticipatie te bevorderen. Daarnaast subsidieert de gemeente ruimten voor ontmoeten in Brede Scholen en sociaalculturele centra. Verder heeft de gemeente ruim € 200.000,- per jaar beschikbaar voor bewonersinitiatieven (de zogenaamde BIG-gelden). Met rijksgelden wordt dit bedrag voor de komende drie jaar nog met € 300.000 per jaar verhoogd. Hiermee worden activiteiten en evenementen mogelijk gemaakt die bewoners zelf organiseren en die gericht zijn op het bevorderen van de sociale samenhang in buurt en wijk. De activiteiten kunnen variëren van buurtbarbecues tot culturele voorstellingen, sportieve ontmoetingen enz. . Ook heeft de gemeente € 750.000 beschikbaar voor Kroon op je wijk: een pilot met partners in de stad om een dienstencentrum vóór en dóór wijkbewoners op te zetten. Hierbij wordt gedacht aan stadsdeel West. Gemeente spant zich in om voor dit project een aanvullende financiële bijdrage te krijgen van de provincie. Veiligheid Naast energiebesparing vormt veiligheid een belangrijke pijler van het beleid van Zayaz in de bestaande woningvoorraad. Bij onderhoudsprojecten worden alle woningen zonder huurverhoging voorzien van hang- en sluitwerk dat voldoet aan de richtlijnen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Verder voert Zayaz een actief beleid rondom het afsluiten en verlichten van brandgangen.
8. Betaalbaarheid en financiële investeringen
Investeringen Zayaz Komende jaren staat Zayaz voor belangrijke investeringsopgaven, onder meer de nieuwbouwopgave en doordat verder invulling wordt gegeven aan de verwachte maatschappelijke prestaties. De hiermee gepaard gaande investeringen (waaronder veel onrendabele projectuitgaven) veroor1 zaken én de financiële gevolgen van het rijksbeleid een extra neerwaartse druk op de ontwikkeling van de financiële positie, solvabiliteit en rendementscijfers van Zayaz. Omdat de financiële gevolgen van het rijksbeleid nog niet bekend zijn moet Zayaz hiervoor een voorbehoud maken ten aanzien van haar investeringsplannen.
Gemeentelijke investeringen en bijdragen De gemeente draagt op tal van gebieden bij aan het behouden dan wel realiseren van een goed woonklimaat. Denk aan de herstructureringsbudgetten, de bijdragen aan bewonersparticipatie en bewonersinitiatieven, de lage grondprijzen voor sociale huurwoningen, de subsidiëring van bijzondere woonprojecten uit het fonds sociale woningbouw etc. In de overkoepelende stedelijke afspraken wordt specifieker ingegaan op de gemeentelijke investeringen en bijdragen aan goed en betaalbaar wonen en leven.
December 2008 1 Hoewel de details van het rijksbeleid nog niet geheel bekend zijn, verwacht Zayaz jaarlijks xxx te moeten afdragen in het kader van de Prachtwijken en de vennootschapsbelasting van minister Bos.
9
