P2 Onderzoeksvoorstel

P2 Onderzoeksvoorstel Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed Over de daadwerkelijke invloed van real estate beslissingen op klanten en werknemers van multinationals

Martin Mentink | 28 mei 2013

Colofon

Concept onderzoeksvoorstel Titel Imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed. Over de daadwerkelijke invloed real estate beslissingen op klanten en werknemers van multinationals. Document Onderzoeksvoorstel afstudeeronderzoek (P2) Datum 28 mei 2013 Pagina’s 31 Woorden 6355

Martin Mentink Adres Vlamingstraat 74-A 2611 KZ Delft Email [email protected] Student 1368656 Telefoon +316 5251 6596

Delft University of Technology Faculteit Bouwkunde Afdeling Real Estate & Housing Adres Julianalaan 134 2628 BL Delft Lab Real Estate Management ste 1 mentor Theo van der Voordt (Real Estate Management) [email protected] e 2 mentor Clarine van Oel (Housing) [email protected]

Afstudeerbedrijf n/a

Martin Mentink

28 mei 2013

2

Voorwoord Het rapport dat nu voor u ligt is het onderzoeksvoorstel voor het afstudeeronderzoek dat ik de komende tijd wil gaan uitvoeren. Het betreft het afstuderen op de master Real Estate & Housing op de faculteit Bouwkunde aan de TU Delft. Het voorstel sluit aan op mijn interesse in het actuele thema van leegstand binnen de kantorenmarkt. Binnen dit thema gaat het in op de veranderingen die real estate beslissingen kunnen hebben op het imago van bedrijven en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. In dit document beschrijf ik het onderzoeksvoorstel zoals het er nu ligt middels een probleemanalyse en probleemstelling. Vervolgens komt de relevantie en methodologie aan bod. Dan wordt middels een literatuur onderzoek een theoretisch kader neergezet waarbinnen het onderzoek zal plaats vinden. Tenslotte wordt een voorstel voor de inhoudsopgave van het eindrapport en een planning voor de komende tijd gepresenteerd. Ik hoop dat het volgende u voldoende duidelijkheid zal verschaffen over de richting die ik de komende tijd met veel enthousiasme op wil gaan.

Martin Mentink

Martin Mentink

28 mei 2013

3

Leeswijzer

Martin Mentink

28 mei 2013

4

Samenvatting Leegstand binnen de kantorenmarkt is een actueel en groeiend probleem. Langere huurcontracten met grote partijen zijn geld waard, deze partijen kunnen meedelen in de winst door tegen een relatief lage huur te verhuizen naar nieuwbouw. Dit is een van de factoren waardoor het percentage leegstand alleen maar groeit. Hierbij laten deze bedrijven hun oude panden leeg achter, waarvoor een nieuwe huurder soms lastig te vinden is. Bekende voorbeelden zijn KPMG in Amstelveen, Capgemini in Utrecht en de Gemeente Rotterdam die het Marconiplein gaat verlaten. Uit onderzoek van Yassine Zaghdoud, ook een afstudeerder aan de TU Delft, blijkt dat voor veel bedrijven imagoschade door het achterlaten van leegstaand vastgoed een factor is in het beslissingsproces. Voor bedrijven die besloten om niet te verhuizen, bleek deze factor zelfs de belangrijkste. Het onderzoek dat ik zou willen uitvoeren haakt hierop in en gaat dus over deze imagoschade. In algemene zin: welke invloed hebben real estate beslissingen op het imago van multinationals, en specifieker: hoe belangrijk zou het criterium achterlaten van leegstand moeten zijn in het beslissingsproces? Levert dit daadwerkelijk imagoschade op voor deze bedrijven, en hoe erg is dat?

Martin Mentink

28 mei 2013

5

Inhoudsopgave Colofon ............................................................................................................................................ 2 Voorwoord....................................................................................................................................... 3 Leeswijzer ........................................................................................................................................ 4 Samenvatting................................................................................................................................... 5 Inhoudsopgave ................................................................................................................................ 6 Deel 1 | Introductie & methodologie ...................................................................................................... 7 1.1 | Probleemanalyse .................................................................................................................... 8 1.2 | Voorgaand onderzoek .......................................................................................................... 10 1.3 | Probleemstelling ................................................................................................................... 11 1.4 | Relevantie ............................................................................................................................. 13 1.5 | Onderzoeksvoorstel .............................................................................................................. 15 1.6 | Methodologie ....................................................................................................................... 17 1.7 | Afstudeerbedrijf.................................................................................................................... 20 Deel 2 | Theoretisch kader .................................................................................................................... 21 2.1 | Leegstand kantoren .............................................................................................................. 22 2.2 | Imago .................................................................................................................................... 23 2.3 | Verhuisbewegingen .............................................................................................................. 25 2.4 | CSR ........................................................................................................................................ 30 Voorlopige inhoudsopgave............................................................................................................ 31 Tijdsplanning ................................................................................................................................. 32 Referentielijst ................................................................................................................................ 33

Martin Mentink

28 mei 2013

6

Deel 1 | Introductie & methodologie

Martin Mentink

28 mei 2013

7

1.1 | Probleemanalyse Inleiding Afgelopen jaar is de leegstand van kantoren wederom toegenomen. Naar schatting bedraagt deze inmiddels 7,8 miljoen vierkante meter, ongeveer 17% van de totale voorraad (Dynamis, 2013). Hiermee blijft het onderwerp leegstand een zeer actueel thema binnen het vakgebied van Real Estate & Housing. Structurele leegstand is een maatschappelijk probleem van sociaal en economisch verval (Remøy, 2010), maar verbetering van de situatie ligt in het huidige economische klimaat niet in de lijn der verwachting. Leegstand Een bepaald niveau van leegstand is noodzakelijk voor de marktwerking. Een normale waarde voor deze frictieleegstand als gevolg van verbouwingen en verhuisbewegingen zou in een gezonde markt zo’n 4-5% bedragen (Zuidema and Van Elp, 2010). Dit is tot het einde van de vorige eeuw ook de daadwerkelijke leegstand in Nederland geweest. Sinds 2000 is de leegstand opgelopen tot de huidige waarde van 17%, significant meer dan de noodzakelijke frictieleegstand. In een notitie van het CPB beschrijft Ossokina (2012) dat deze waarden wel hoog zijn, echter niet buitengewoon. In de VS, en ook voor het Nederland van voor 1990 zijn waarden van boven de 15% vaker voorgekomen, het zijn kenmerkende waarden voor een cyclische markt waarin tekort en overschot elkaar afwisselen. Echter, naast de meetbare leegstand van 7,8 miljoen vierkante meter rapporteert DTZ een significante additionele verborgen leegstand van circa 2 miljoen vierkante meter (Zadelhoff, 2011). Dit betreft verhuurde meters die op dit moment niet gebruikt worden, bijvoorbeeld doordat werkplekken leeg zijn. Herstel zal door deze verborgen leegstand trager verlopen, doordat eerst de lege plekken weer opgevuld zullen worden. Groeiend aanbod Reden voor de sterke groei van het aanbod na 2000 is de aanbod gedreven ontwikkeling in een beter economisch klimaat. Door optimisme over de economische omstandigheden werden er in het verleden veel nieuwe kantoren op risico ontwikkeld, waardoor het totale aanbod sterker is gegroeid dan de vraag, resulterend in het huidige overschot aan kantoorruimte. Daarnaast zal er altijd gebouwd blijven worden, simpelweg omdat bestaande bouw niet altijd aan de eisen kan voldoen. Naast de nieuwbouw die wordt geïnitieerd vanwege een mis match tussen vraag en aanbod, speelt er een ander fenomeen waardoor ook in de toekomst het aanbod verder zal blijven groeien. In zijn afstudeeronderzoek beschrijft Harding (2012) dit, hoe het mogelijk is dat ontwikkelaars nieuwbouw tegen lagere huren kunnen aanbieden dan bestaande bouw van gelijke kwaliteit. Zowel gemeente als gebruiker deelt mee in de winst die gemaakt wordt op de verkoop van een voor langere tijd verhuurd pand. Door dit fenomeen zullen bedrijven die overwegen te verhuizen vaker voor nieuwbouw kiezen vanuit financieel oogpunt, daarmee nog meer leegstand toevoegend aan het totaal. Krimpende vraag Terwijl er nog steeds wordt bijgebouwd, lijkt het niet het geval dat de vraag naar kantoorruimte gaat stijgen. Het gemiddelde opnameniveau over de periode 2009 tot 2012 is voor alle sectoren gedaald ten opzichte van het niveau in de periode 2005 tot 2008 (Zadelhoff, 2013). Dit is enerzijds te wijten

Martin Mentink

28 mei 2013

8

aan de economische crisis, waardoor gemiddeld genomen minder werknemers nodig zijn. Anderzijds is door nieuwe opkomende werkvormen zoals Het Nieuwe Werken minder ruimte per werknemer noodzakelijk. Onttrekken Met de verwachte nieuwbouw zonder een stijgende vraag, is de enige oplossing voor het voorkomen van een verdere groei van de huidige leegstand het onttrekken van kantoorpanden aan de markt. Dit kan door middel van sloop, of door transformatie naar andere functies. Om sloop of transformaties mogelijk te maken is echter vaak een afboeking nodig van de eigenaar van het leegstaande pand. Deze blijkt dan vaak toch liever te wachten op die ene huurder, of vindt het incidentele lege pand dragelijk op de gehele portefeuille. Daarnaast is maar een relatief klein gedeelte, zo’n 15 tot 20% (Van Eekelen, 2012), van de leegstaande kantoren geschikt voor transformatie. Bovendien, ook voor een eventuele nieuwe functie is maar vraag tot op een bepaalde hoogte. Toekomst In het licht van de bovengenoemde ontwikkeling lijkt het gat tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt, en daarmee de leegstand, de komende tijd alleen maar groter te worden. Ossokina (2012) onderkent dit en omschrijft de combinatie van de twee genoemde trends, daling van de werkgelegenheid en daling van het kantoorgebruik per werkende, als problematisch. Deze combinatie leidt tot een grote kans op structureel hoge leegstand, zelfs bij een nieuwbouwstop. Onderstaand figuur 1 illustreert het bovenstaande. Kost gezegd kunnen oplossingen voor de leegstand op drie vlakken gezocht worden. De eerste oplossing gaat over beperking van de groei van het aanbod: minder nieuwbouw en vaker hergebruik van bestaande bouw. De tweede mogelijkheid betreft stijging van de vraag naar kantoorruimte, de derde optie gaat over met onttrekken van panden aan de markt.

Figuur 1 – kantorenmarkt schematisch

Martin Mentink

28 mei 2013

9

1.2 | Voorgaand onderzoek Inleiding In het voorgaande hoofdstuk is besproken dat zonder structurele veranderingen de leegstand van kantoren naar verwachting enkel zal toenemen de komende tijd. Oplossingen kunnen gezocht worden in drie richtingen: beperking van de groei van het aanbod, stijging van de vraag naar kantoorruimte, en het onttrekken van panden aan de markt. Dit onderzoek beperkt zich tot de eerste categorie: de beperking van de groei van het aanbod. Recent zijn er aan de TU Delft verschillende studenten afgestudeerd binnen dit thema. Hendrikx Afgelopen jaar is Tim Hendrikx afgestudeerd, tevens met de groeiende leegstand als motivatie. Zijn onderzoek getiteld “Blijven of verhuizen? Minder leegstand door binding van de huurder” (2012), richt zich op de eindgebruiker en tracht de motieven en afwegingen bij de keuze tussen blijven en verhuizen in kaart te brengen. De gedachte hierachter is dat wanneer deze wensen scherper zijn, een ontwikkelaar of eigenaar beter in staat zou kunnen zijn een gebruiker in een bestaand pand te behouden, waardoor er minder nieuwbouw nodig is. Op deze manier kan een eerste stap gezet worden in de strijd tegen de lege meters. Zaghdoud Yassine Zaghdoud studeerde kortgeleden af met een onderzoek wat op Hendrikx´ scriptie voortborduurt. Zijn onderzoek “Bedrijfs(re)allocatieprocessen. Een onderzoek naar afwegingsprocessen tijdens (re)allocatieprocessen” (2013), voegt nieuwe casestudies toe en introduceert een kwantitatief onderzoek. Daarnaast worden niet alleen de push- en pullfactoren behandeld, maar worden ook de keepfactoren en rejectfactoren beter belicht. Dit betekent concreet dat er niet enkel wordt gekeken naar waarom bedrijven ervoor kiezen om te verhuizen, en wat aanspreekt aan een andere locatie, maar ook wat ze doet besluiten om te blijven en om welke reden ze bepaalde panden afwijzen. Resultaten Volgend uit de casestudies van Zaghdoud bleek de belangrijkste rejectfactor de kans op imagoschade bij het achterlaten van leegstaand vastgoed te zijn. Bij 5 van de 7 bedrijven heeft de leegstanddiscussie een rol gespeeld in het huisvestingsproces. De twee bedrijven waar het geen rol speelde geven echter aan dat dit wel het geval zou zijn bij een nieuwe verhuisbeweging. Hendrikx concludeerde ruim een jaar eerder dat de leegstanddiscussie een rol speelde bij 6 van de 11 geïnterviewde bedrijven. Dit betekent concreet dat de groei van het aanbod beperkt zou kunnen worden wanneer deze beslisfactor van doorslaggevend belang is in het beslissingsproces. Wanneer meer bedrijven de factor meenemen in het proces, of wanneer aan de factor een hogere waarde wordt toegekend, zou dit meer bedrijven kunnen doen besluiten niet te kiezen voor nieuwbouw, maar voor een transformatie of voor bestaande bouw.

Martin Mentink

28 mei 2013

10

1.3 | Probleemstelling (duidelijker beschrijven wat de samenhang is tussen de eerste 3 hoofdstukken) Inleiding Een belangrijke vraag binnen een onderzoek naar leegstand is voor wie leegstand een probleem is. Zoals gezegd is het een maatschappelijk probleem, het speelt verloedering in de hand en het komt door gebrek aan sociale controle de veiligheid niet ten goede. Voor de eigenaren van het vastgoed is het een financieel probleem. Voor eindgebruikers is een hoge leegstand in de buurt sociaal onwenselijk, maar het biedt ook kansen. Het komt bijvoorbeeld diens onderhandelingspositie ten goede wanneer er wordt gezocht naar nieuwe ruimte, of wanneer een contract afloopt. Uit onderzoek blijkt dat mogelijke imagoschade nog wel een drempel voor eindgebruikers is om te verhuizen. Een beroep op diens maatschappelijke verantwoordelijkheid of het besef van mogelijk imagoverlies, maar daarbij mogelijke negatieve gevolgen voor de concurrentie positie, zou de gebruiker hiervan kunnen weerhouden. Daarvoor is het echter noodzakelijk om een beter beeld te verkrijgen van de waarde die factor zou moeten krijgen. Heeft imagoschade door het achterlaten van leegstand inderdaad uiteindelijk negatieve invloed op de concurrentie positie van het bedrijf, dan zouden in de toekomst meer bedrijven een maatschappelijk verantwoorde keuze maken, om daarmee de groei van de leegstand af te remmen. Voorbeelden Bekende voorbeelden van bedrijven die verhuizen met achterlating van grote leegstand zijn er legio. De bekendste is misschien wel KPMG, dat in 2010 verhuisde naar een nieuw gebouwde kolos van 60 duizend vierkante meter, daarbij op steenworp afstand 50 duizend vierkante meter leeg achterlatend. Actuele voorbeelden zijn Capgemini, dat binnenkort 55 duizend meter achterlaat in Utrecht, en Robeco, dat 19 duizend meter achterlaat in Rotterdam door te verhuizen naar het Weenapoint. Daarnaast zijn er ook voorbeelden van publieke instellingen: de gemeente Rotterdam verlaat het Marconiplein om zich te vestigen aan de Maas in De Rotterdam. Imago Het afstudeeronderzoek van Zaghdoud (2013) wijst uit dat mogelijk verlies van imago in ieder geval een deel van de bedrijven er nog van weerhoudt om nieuw te bouwen. Een verdiepend onderzoek naar de daadwerkelijke imagoschade die deze bedrijven kunnen oplopen ontbreekt echter. Onderzoeksresultaten betreffende de mening van werknemers en klanten van deze bedrijven zouden bloot kunnen leggen of het achterlaten van leegstand inderdaad een belangrijk criterium dient te zijn in het beslissingsproces. Mogelijk kunnen bedrijven dan schade aan het imago, waardoor ze klanten of werknemers verliezen, voorkomen. Mocht het imago er niet onder lijden, zou een beroep gedaan moeten worden op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van deze partijen om de leegstand in de toekomst niet nog verder op te laten lopen.

Martin Mentink

28 mei 2013

11

In een breder kader zou het voorgestelde onderzoek dus uitspraken kunnen doen over de invloed die real estate beslissingen van een bedrijf hebben op hun imago. Naast het achterlaten van leegstand zou meegenomen kunnen worden in hoeverre bijvoorbeeld locatie, uitstraling en kwaliteit van een hoofdkantoor van invloed is op de mening van klanten en werknemers over het bedrijf. Afbakening Het onderzoek richt zich op multinationals die in Nederland relatief veel werknemers hebben. Dit omdat deze bedrijven vanwege hun grootte veel meters aan de leegstand toe zouden kunnen voegen en omdat het aantal te ondervragen werknemers en klanten hiermee ook groter is.

Martin Mentink

28 mei 2013

12

1.4 | Relevantie Maatschappelijke relevantie Leegstand in de kantorenmarkt neemt verontrustende vormen aan, uitzicht op verbetering is er niet. Verhuizen is voor veel bedrijven om verschillende redenen interessant, maar de kans op imagoschade bij het achterlaten van leegstand wordt gevreesd. Echter over de daadwerkelijke invloed van dit soort beslissingen op real estate niveau is weinig bekend. Door aan deze relatie harde conclusies te kunnen verbinden, bewijs voor het belang van de factor, zouden bedrijven gemotiveerd kunnen worden om dit criterium zwaarder te laten meewegen tijdens het beslissingsproces, dan nu het geval is. Hierdoor zou de groei van leegstand beperkt kunnen worden, en het maatschappelijk verantwoord ondernemen gestimuleerd. Wanneer met dit onderzoek invloed van het achterlaten van leegstand op het imago, én negatieve effecten van een slechter imago, aangetoond kunnen worden, zou de groei van de leegstand daarmee verminderd kunnen wanneer bedrijven de factor als belangrijk beslissingscriterium laten meewegen in het beslissingsproces. Het remmen van de groei van de leegstand is van maatschappelijk belang. Daarbij heeft het een positieve invloed op de positie van de kantooreigenaren. Wanneer de relatie tussen het achterlaten van leegstand en imago van bedrijven niet bestaat, is dit voornamelijk voor bedrijven in het beslissingsproces van belang. Met die kennis kan een betere afweging gemaakt worden, door het achterlaten van leegstand niet of minder te laten meewegen in het beslissingsproces. Uiteraard is dit dan wel van negatieve invloed op de bestaande leegstand. Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is een verdieping op een van de conclusies van het afstudeerwerk van Zaghdoud. Het tracht ontbrekende kennis aan te vullen in het beslissingsproces rond het thema blijven of verhuizen met betrekking tot het imago van een bedrijf, een onderwerp binnen corporate real estate management. Het breidt dat onderzoek uit met statistische informatie over de invloed van het achterlaten van leegstand op het imago van corporates. Verder biedt het onderzoek meer specifieke informatie binnen de leegstanddiscussie. Persoonlijke motivatie Persoonlijk ligt mijn interesse binnen het vakgebied van Real Estate & Housing duidelijk in de richting van het corporate real estate management. Daarbinnen heeft de huidige leegstand me altijd gefascineerd, in het bijzonder het fenomeen waarbij nieuwbouw goedkoper aangeboden kan worden aan een eindgebruiker dan bestaande bouw. De maatschappelijke discussie hierachter boeit me ook erg. Bedrijven pretenderen zelf graag maatschappelijk verantwoord te ondernemen, maar wat nu als er financieel gewin behaald kan worden door een verhuizing? Is het dan ineens het probleem van de eigenaar dat hun oude pand niet meer verhuurd wordt na hun vertrek? Verder vraag ik me vaak af wat de mening van bezoekers van een kwalitatief zeer hoogstaand pand is. Spreekt daaruit ook de kwaliteit van de organisatie, of betalen de klanten juist een veel te hoge prijs voor de aangeboden diensten als het bedrijf een dergelijk pand kan financieren? Martin Mentink

28 mei 2013

13

Dit onderzoek gaat in op al deze aspecten die te maken hebben met leegstand, verhuisbewegingen en imago van multinationals, en daarom lijkt het me een zeer interessant en leerzaam onderzoek om me de komende tijd mee bezig te houden.

Martin Mentink

28 mei 2013

14

1.5 | Onderzoeksvoorstel Vraagstelling De hoofdvraag en de verschillende sub-vragen luiden als volgt: In hoeverre kunnen real estate beslissingen van multinationals leiden tot imagoschade onder klanten en werknemers van deze bedrijven? -

-

Hoe is de huidige leegstand ontstaan? Wat zijn de belangrijkste factoren die het imago van een multinational bepalen? Hoe gaan bedrijven nu om met het criterium imago in het beslissingsproces met betrekking tot verhuizen? In hoeverre is het achterlaten van een significante hoeveelheid leegstand bij een verhuizing van een multinational van invloed op de mening van klanten en werknemers over deze multinational? In hoeverre heeft transformatie/verduurzaming van het eigen pand of verhuizing naar een leegstand pand direct positieve invloed op het imago van een multinational? Welke gevolgen heeft de keuze voor locatie, uitstraling en kwaliteit van een hoofdkantoor van een multinational op klanten en werknemers?

Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is om een uitspraak te kunnen doen in hoeverre real estate beslissingen van multinationals invloed hebben op hun imago. Dit wordt gedaan door middel van beantwoording van de verschillende bovenstaande sub-vragen. Wanneer er na het onderzoek een beter beeld ontstaat van deze relatie, kunnen multinationals beter afgewogen keuzes omtrent real estate maken. Het onderzoek zou daartoe conclusies kunnen geven en aanbevelingen kunnen doen. Verder zou het onderzoek als vervolgstap een antwoord kunnen geven op de volgende vragen: -

Wat voor maatregelen kunnen multinationals nemen om imagoschade te beperken bij het achterlaten van leegstand? Kan een multinational gemotiveerd worden tot het nemen van maatschappelijk verantwoorde real estate beslissingen?

Doelgroep De doelgroep van het onderzoek is daarmee meteen genoemd, de multinationals die voor een beslissing komen te staan ofwel te blijven of te verhuizen. Dit kan zijn door het aflopen van een huurcontract, huisvesting die niet meer voldoet, noodzakelijke uitbreiding of krimp, etc. Ten tweede zullen ook partijen die vastgoedadvies geven geïnteresseerd zijn in de uitkomst. Door kennis op dit gebied kunnen zij de multinationals door wie ze ingehuurd worden, beter van dienst zijn. Hypothese

Martin Mentink

28 mei 2013

15

(vooraf, of na literatuuronderzoek, of beiden)

Martin Mentink

28 mei 2013

16

1.6 | Methodologie Inleiding Een onderzoek naar de mening van bedrijven over leegstand kan gemakkelijk sociaal wenselijke antwoorden opleveren. Bovendien zullen bedrijven mogelijk huiverig zijn wat betreft een onderzoek naar hun eigen klanten. De methodologie is dus cruciaal in dit onderzoek. Literatuurstudie Doelstelling/middel imago. Belang. Literatuur over added value. Een literatuurstudie zal de theoretische basis leggen voor het uit te voeren onderzoek. Hierin komen de onderwerpen leegstand, verhuisbewegingen van multinationals en het imago naar voren. De eerste deelvraag over factoren die het imago van een multinational bepalen kan in deze fase beantwoord worden. Daarnaast zijn na deze fase de overige deelvragen en de hoofdvraag aangescherpt tot de definitieve onderzoeksvragen en hypotheses. Casestudie Middels kwalitatief onderzoek, een kleine casestudie, kan een beeld verkregen worden hoe bedrijven nu omgaan met het imago. In hoeverre wordt het daadwerkelijk meegenomen in het beslissingsproces, en kan het een doorslaggevende factor zijn? En wat wordt er gedaan om de schade te beperken bij een verhuizing naar nieuwbouw, of om het imago te versterken bij een transformatie of verhuizing naar bestaande bouw? De informatie uit deze cases kan gebruikt worden bij het opstellen van een enquête en het nadenken over de manier van uitzetten hiervan. Enquête Middels kwantitatief onderzoek, een enquête, zal onderzocht worden hoe de mening van klanten en werknemers is over real estate beslissingen van de betreffende multinational. Idealiter zou dit een onderzoek zijn onder een poule van klanten en werknemers van een bepaalde multinational waarbij deze vraag actueel is, zoals onder de genoemde voorbeelden KPMG, Capgemini of Robeco. Er moet rekening gehouden worden met het feit dat dit niet toegestaan wordt door de betreffende multinational. Een andere opzet zou dan kunnen zijn om de respondentengroep van de klanten te vervangen door de man op de straat. Iedereen is op een of andere manier klant bij multinationals. De werknemers zouden vervangen kunnen worden potentiële werknemers. Hiervoor zouden huidige studenten als respondenten kunnen dienen. Conclusies en aanbevelingen (eindproduct, en hoe te implementeren) Na het verzamelen van de data zal deze statistisch worden geanalyseerd met behulp van SPSS. Aan de hand hiervan worden conclusies getrokken die de volgende hoofdvraag kunnen beantwoorden: In hoeverre kunnen real estate beslissingen van multinationals leiden tot imagoschade onder klanten en werknemers van deze bedrijven?

Martin Mentink

28 mei 2013

17

Verder worden aanbevelingen gedaan die een eerste antwoordrichting kunnen geven op de volgende vraag wat voor maatregelen multinationals kunnen nemen om imagoschade te beperken bij het achterlaten van leegstand, en hoe een multinational gemotiveerd kan worden tot het nemen van maatschappelijk verantwoorde real estate beslissingen. Schematisch Hieronder is de te volgen methodologie schematisch weergeven. (onderscheid parallel en opvolgend+ fasering opnemen, linken aan research questions) Welke tools beantwoorden welke vragen? Op zoek naar het kantelpunt. Mening vragen, en of het het handelen beinvloed.

Martin Mentink

28 mei 2013

18

Figuur 2 - methodologie

Martin Mentink

28 mei 2013

19

1.7 | Afstudeerbedrijf Vastgoedadviseur Als afstudeerbedrijf ligt mijn voorkeur bij een adviseur in commercieel vastgoed, als DTZ, CBRE of JLL. Deze voorkeur is tweeledig. Enerzijds vanwege de kennis en ervaring die zij bezitten met betrekking tot advisering in het proces rond verhuisbewegingen. Huidige projecten of projecten uit het verleden zouden interessante casestudies of respondenten voor een enquête kunnen opleveren. Anderzijds ben ik zelf geïnteresseerd om mijn carrière bij een dergelijke partij voort te zetten, dus om bij één van deze bedrijven een afstudeerstage af te ronden lijkt me een fantastische ervaring. Multinational Een andere optie is om het onderzoek te doen bij een partij die ofwel zelf net het beslissingstraject van een verhuisbeweging heeft doorlopen, of aan het begin staat van een dergelijk proces. Wanneer een partij reeds de keuze heeft gemaakt om te verhuizen, biedt dat verschillende mogelijkheden tot onderzoek onder hun klanten en werknemers. Wanneer het bedrijf nog voor de keuze staat, zou het onderzoek een ondersteuning kunnen bieden met betrekking tot het criterium imago.

Martin Mentink

28 mei 2013

20

Deel 2 | Theoretisch kader

Martin Mentink

28 mei 2013

21

2.1 | Leegstand kantoren -

Hoe is de huidige leegstand ontstaan? Welke initiatieven worden nu genomen om het verhuizen te beperken?

Martin Mentink

28 mei 2013

22

2.2 | Imago -

Wat is imago? Wat zijn de belangrijkste factoren die het imago van een multinational bepalen? (Worcester 2009) (maignan and Ralston 2002) Welke indicatoren kunnen gebruikt worden om imago/imagoschade meetbaar te maken? Wat is de belang/ de added value van imago? Is het imago een doelstelling op zichzelf, of een middel tot? En tot wat? Hoe gekoppeld aan huisvestigingsbeleid?

Imago Gray en Balmer (1998) beschrijven de groeiende noodzaak op voor bedrijven om op imago en reputatie te sturen. Imago wordt daarbij gedefinieerd als de mentale voorstelling van het publiek bij het bedrijf. Wat komt op wanneer men de naam hoort of het logo ziet. Reputatie is daaraan gerelateerd, maar het betreft meer een waardeoordeel over de bedrijfsonderdelen. Onderscheid tussen imago en reputatie wordt gemaakt op basis van tijd om het op te bouwen. Een sterk imago kan opgebouwd worden door een goed gecoördineerde communicatie campagne. Een goede reputatie echter behoeft constante prestaties van het bedrijf, en kan versterkt worden door effectieve communicatie. Beiden componenten, imago en reputatie, worden gemanaged met twee hoofddoelen (Gray and Balmer, 1998): et creëren van het beoogde beeld en een gunstige reputatie van het bedrijf onder de doelgroepen. Worcester (2009) definieert imago als volgt: het netto resultaat van alle ervaringen, impressies, overtuigingen, gevoel en kennis die men heeft van een bedrijf.

Added value De reputatie van een bedrijf in de ogen van de verschillende actoren heeft invloed op de bereidheid om ofwel steun te verlenen of te onthouden. Daarmee heeft de reputatie een directe invloed op de verkoop van producten en dus de winst (Gray and Balmer, 1998). Een sterk imago en een positieve reputatie levert ook andere voordelen op voor bedrijven: betere sollicitanten. Verder wordt een gunstige reputatie in de ogen van de werknemers verantwoordelijk geacht voor een hoog moraal en productiviteit. Imago is een belangrijke factor in het succes of falen van nagenoeg alle grote organisaties (Worcester, 2009). Een sterkte reputatie geeft concurrentievoordeel (Balmer, 2009). In de huidige competitieve markt worden bedrijven, voornamelijk in de diensten sector, steeds vergelijkbaarder qua prijs en kwaliteit. Steeds meer bedrijven gebruiken allerlei communicatie kanalen om een sterk imago op te bouwen, om op die manier relatieve aantrekkelijkheid te vergaren (Andreassen and Lindestad, 1998).

Martin Mentink

28 mei 2013

23

Wanneer de kwaliteit van geleverde diensten van een bedrijf moeilijk te evalueren is, wordt imago van de leverende partij gezien als een belangrijke factor die de perceptie van kwaliteit, de tevredenheid en de loyaliteit van de klant beïnvloed (Andreassen and Lindestad, 1998). Verder schrijven Andreassen en Lindestad dat, voornamelijk bij complexe en minder vaak afgenomen diensten, corporate image de belangrijkste driver voor de tevredenheid van de klant. Managers zouden dus, om de klant maximaal tevreden te stellen, een sterk corporate image moeten opbouwen, terwijl ook de kwaliteit van de service hoog moet blijven. De key richting winstgevendheid is klant loyaliteit. De belangrijkste route richting loyaliteit is corporate image. Methode De Vries et al. (2008) beschrijft de impact van real estate in het algemeen op het presteren van organisaties. Daarin stelt ze dat er drie grote belemmeringen zijn in het meten van de impact: -

-

Er is geen standaard definitie voor de prestaties van bedrijven die alle relevante aspecten belicht. Het is lastig om de effecten van real estate interventies te kwantificeren, omdat zaken als imago, werknemer tevredenheid en concurrentie voordeel in tegenstelling tot financiële resultaten moeilijk zijn te meten. De impact van real estate kan niet geïsoleerd worden van andere variabelen als kapitaal, technologie, HR en ICT.

Deze belemmeringen zijn er ook wanneer er gekeken wordt naar specifiek de impact van een real estate beslissing als het achterlaten van leegstand op het imago van de organisatie. De Vries concludeert dat een ‘black box approach’ onvoldoende is om de complexe relatie tussen real estate interventies en prestaties van een organisatie te begrijpen. De black box moet geopend worden, een diepgaande analyse naar alle interventies en alle veranderende prestaties is nodig om een beter begrip van de impact te verkrijgen. Meten (Andreassen and Lindestad, 1998) schrijven dat indicatie voor een succesvolle imago opbouw strategie gevonden wordt wanneer bedrijven een relatieve aantrekkelijkheid hebben in hun imago. Het imago is significant anders van andere bedrijven in dezelfde industrie. Opbouw De identiteit van een bedrijf is de realiteit en de uniekheid: de onderscheidende karakteristieken. De identiteit wordt opgebouwd uit vier eigenschappen: de bedrijfsstrategie, de filosofie van de leidinggevenden, de bedrijfscultuur en de vormgeving van de organisatie (Gray and Balmer, 1998). Bedrijfscommunicatie is de kritieke link tussen identiteit enerzijds en imago en reputatie anderzijds. Onder bedrijfscommunicatie valt alle communicatie van het bedrijf met verschillende stakeholders, die op hun beurt via secundaire en tertiaire communicatie het imago en de reputatie van het bedrijf verder beïnvloeden. Communicatiemethodes en kanalen moeten op de breedst mogelijke manier opgevat worden, stakeholders worden op vele manieren beïnvloed: het omvat bijna alles wat een bedrijf doet. Gray en Balmer noemen architectuur als belangrijk voorbeeld van een vorm van deze communicatie, naast branding, grafisch design, formele berichten, media relaties en routine interacties. Het ontwerp en interieur zegt veel over een bedrijf en de bedrijfscultuur.

Martin Mentink

28 mei 2013

24

2.3 | Verhuisbewegingen -

Welke beslissingsfactoren spelen de belangrijkste rol in het traject van blijven of verhuizen? (conclusies Zaghdoud & Hendrikx & Lokhorst) Hoe gaan bedrijven nu om met het criterium imago in het beslissingsproces met betrekking tot verhuizen?

Koppeling In haar afstudeeronderzoek beschrijft Chesta Khanna (2012) dat real estate interventies die invloed hebben op het imago van het bedrijf onder alle stakeholders zich op macro, meso en micro niveau bevinden. Het gaat om portfolio management, locatie strategie, gebouw strategie en werkplek strategie. Een beslissing om te verhuizen heeft invloed op al deze onderdelen. Het achterlaten van leegstand specifiek is een beslissing op portfolio niveau. Koppeling De Vries et al. (2008) identificeert vijf verschillende real estate strategieën, die invloed hebben op negen onderdelen die te maken hebben met van het presteren van organisaties. Uit onderstaand schema blijkt dat een real estate beslissing, als vijfde resource genoemd onder input, invloed heeft op het proces en de output van een organisatie, en daarmee op de productiviteit, winstgevendheid en concurrentie positie. Imago wordt in het model genoemd als een van de factoren die tijdens het proces van belang zijn. Hiermee onderschrijft De Vries de link tussen imago en het presteren van een organisatie, door invloed van real estate beslissingen. Echter onderkent ze dat de effecten niet altijd even positief zijn als verwacht, en niet altijd even goed zichtbaar. Verder onderzoek is dus noodzakelijk.

Martin Mentink

28 mei 2013

25

Onderscheid verschillende multinationals Arendt en Brettel (2010) onderzochten het effect van CSR op identiteit, imago en prestaties in verschillende industrieën. Uit het onderzoek bleek dat CSR het proces om imago op te bouwen triggert, en dat het succes significant verschilt voor verschillende soorten bedrijven. Grotere productbased bedrijven helpt CSR om de attractiviteit van hun imago te versterken. Voor kleinere servicesbased bedrijven helpt CSR juist om bekendheid te genereren onder stakeholders.

Beslissingsfactoren Hendrikx (2012) deed 13 case studies naar verschillende Nederlandse bedrijven die in de voorgaande jaren voor de keuze hebben gestaan om te blijven of te verhuizen. Hen is de vraag voorgelegd of de huidige leegstand van invloed is op de huisvestigingskeuze. Van de 11 relevante respondenten, die de keuze tussen 2009 en 2011 hebben gemaakt, gaven 6 bedrijven aan dat deze leegstandsdiscussie inderdaad een rol speelde. Van deze 11 bedrijven gaven er echter ook 9 aan dat de leegstand een positieve invloed heeft op het beschikbare aanbod: dit is financieel aantrekkelijker (6x), en het plaats vinden van een verduurzaming van het bestaande vastgoed als gevolg van de oplopende leegstand (5x). In het onderzoek van Zaghdoud (2013) is de zelfde vraag voorgelegd aan 7 andere respondenten middels vergelijkbare case studies. Van deze respondenten geven er 5 aan dat de leegstandsdiscussie een rol speelde tijdens het huisvestingsproces. Bij 3 van deze 5 gevallen heeft het invloed gehad op de uiteindelijke allocatie, bij 2 niet. De 2 respondenten waarbij de discussie geen rol speelde, geven beide aan dat bij een nieuw huisvestingsproces dit wel een rol zou spelen. Vervolgens is door zowel Hendrikx als Zaghdoud onderzoek gedaan naar push- en pullfactoren in het huisvestingsproces van Nederlandse bedrijven in verschillende sectoren en van verschillende groottes. Pushfactoren betreft de redenen om te verhuizen betreffende de eigen locatie en het eigen gebouw. Pullfactoren zijn omstandigheden waardoor een andere locatie aantrekkelijker wordt gevonden door bedrijven om zich te vestigen. Voor dit onderzoek is een standaard vragenlijst gebruikt met 26 push- en 23 pullfactoren. Deze vragenlijst is in 1977, 1988, 1999 en 2008 ook gebruikt door andere onderzoekers, waardoor een beeld ontstaat van de verschuivingen in push- en pullfactoren over de tijd. Daarbij moet aangetekend worden dat de onderzoeken van Hendrikx en Zaghdoud geen update is van de bestaande reeks. De beide recente onderzoeken bevatten beduidend minder case studies dan de 4 voorgaande onderzoeken, en de focus van Hendrikx en Zaghdoud lag op de afweging tussen blijven en verhuizen, en niet op enkel de verhuisbewegingen. Onderstaande tabel heeft een overzicht van de 5 belangrijkste factoren om te verhuizen in de verschillende onderzoeken. Opvallend is dat in de twee meest recente onderzoek de factor ‘organisatorische overwegingen’ is gestegen naar de eerste positie. Uit de case studies bleek dat dit voornamelijk het gevolg is van enerzijds het samenvoegen van verschillende onderdelen van een bedrijf, anderzijds vanwege de recente opkomst van Het Nieuwe Werken. Daarnaast is ‘duurzaamheid’ een belangrijke nieuwkomer in de rangorde. Bedrijven grijpen steeds meer de kans aan om bij een verhuizing te kiezen voor een duurzamer gebouw.

Martin Mentink

28 mei 2013

26

1977 (Pellenbarg)

1988 (Besselink et al.)

1999 (Kok et al.)

2008 (Boelens)

2011 (Hendrikx)

2013 (Zaghdoud)

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Slechte staat van de bedrijfsruimte

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Moeilijke plaatselijke verkeerssituatie Slechte staat van de bedrijfsruimte

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Optimistische toekomstverwachti ngen Geen representatief gebouw Slechte bereikbaarheid

Gebrek uitbreidingsruimte Organisatorische overwegingen Optimistische toekomstverwachti ngen Geen representatief gebouw Slechte staat van de bedrijfsruimte

Organisatorische overwegingen Duurzaamheid

Organisatorische overwegingen Aflopend huurcontract Duurzaamheid

Slechte bereikbaarheid OV

Optimistische toekomstverwachti ngen Slechte bereikbaarheid OV

Dreigende onteigening/huuro pzegging Geen representatieve omgeving

Geen representatief gebouw

Slechte staat van bedrijfsruimte Gebrek uitbreidingsruimte

Wat betreft de pullfactoren… 1977 (Pellenbarg)

1988 (Besselink et al.)

1999 (Kok et al.)

2008 (Boelens)

2011 (Hendrikx)

2013 (Zaghdoud)

Mogelijkheid tot uitbreiding Organisatorische overwegingen Aanwezigheid bedrijfsruimte

Gunstige verkeersligging Mogelijkheid tot uitbreiding Gunstige plaatselijke verkeerssituatie Lage prijs grond en gebouwen Betere bereikbaarheid voor afnemers

Gunstige verkeersligging Representatief gebouw Mogelijkheid tot uitbreiding

Gunstige verkeersligging Representatief gebouw Aanwezigheid bedrijfsruimte

Representatief gebouw Mogelijkheid tot uitbreiding Gunstige verkeersligging

Betere bereikbaarheid OV Representatief gebouw Organisatorische overwegingen

Aanwezigheid bedrijfsruimte Meer parkeergelegenhei d

Lage prijs grond en gebouwen Representatieve omgeving

Representatieve omgeving Lage prijs grond en gebouwen

Representatieve omgeving Gunstige verkeersligging/ lage huurprijs

Gunstige verkeersligging Gunstige plaatselijke verkeerssituatie

De vier onderzoeken van 1977 tot 2008 focusten enkel op de verhuisbewegingen. Hendrikx en Zaghdoud hebben ook de keep- en rejectfactoren meegenomen in het onderzoek. Dit betreft respectievelijk de redenen om te blijven met betrekking tot het eigen pand of locatie en met betrekking tot het nieuwe gebouw of locatie. Het onderzoek van Hendrikx was nog vrij summier, met slechts enkele factoren waaruit de respondenten konden kiezen. De belangrijkste keepfactor bleek de locatie: het bedrijf was daar van oudsher gevestigd, of vanwege het imago. De belangrijkste rejectfactoren waren financieel van aard, of hadden betrekking op het personeel. Zaghdoud gebruikte in zijn onderzoek naar keep- en rejectfactoren geen vooraf gedefinieerde factoren, maar baseerde de rangschikking op basis van door de bedrijven zelf genoemde factoren in interviews. Opvallend is dat imagoschade bij het achterlaten van leegstand de hoogst scorende rejectfactor is. Ook hier blijkt de locatie weer een belangrijke keepfactor, en onzekerheid over het personeel een belangrijke rejectfactor.

Keepfactoren 2013 (Zaghdoud) Martin Mentink

Rejectfactoren 2013 (Zaghdoud) 28 mei 2013

27

1 2 3 4 5 6

Imago van de plaat Vanouds gevestigd Imagoschade achterlaten leegstand Emotionele binding gebouw

Imagoschade achterlaten leegstand Onzekerheid over meegaan personeel Noodzaak tot pendel personeel Onzekerheid arbeidsmarkt Investeringskosten Minder productieve periode

Enquete. Max 7 keuzes. Push Push factoren

Totaal

Verhuisd (nieuw)

Verhuisd (bestaand)

Proces

Gebleven

Aantal Organisatorische overwegingen Overige motieven Slechte staat van bedrijfsruimte Duurzaamheid Gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden Slechte bereikbaarheid met het OV

55 1,85 3,79 3,93 4,25 4,29

11 1,55 3,36 3,45 4,64 4,73

21 2,14 2,95 4,00 4,62 4,10

13 1,92 4,83 3,23 3,54 4,92

10 1,50 4,89 5,20 4,00 3,40

5,64

5,82

5,19

5,85

6,10

Pull factoren

Totaal

Verhuisd (nieuw)

Verhuisd (bestaand)

Proces

Aantal Representatiewaarde gebouw Representatiewaarde omgeving Gunstige bereikbaarheid met het OV Gunstige bereikbaarheid met de auto Mogelijkheid tot uitbreiding Lage prijs te verwerven grond

45 2,96 3,44 4,24

11 2,82 3,82 4,73

21 3,15 3,81 4,24

13 2,77 2,54 3,85

4,36

4,64

4,38

4,08

4,62 5,27

4,45 5,18

4,39 5,05

5,16 5,69

Pull

Keep Keep factoren

Totaal

Gebleven

Verhuisd

Aantal Van oudsher gevestigd Imago van de plaats Emotionele binding met het gebouw Overige motieven Culturele ontspanningsmogelijkheden Imagoschade bij achterlaten leegstaand gebouw

23 2,54 2,75 3,08

10 3,00 2,60 2,70

13 2,00 2,62 3,38

3,21 4,71

3,10 4,60

3,46 4,85

4,71

5,00

4,69

Martin Mentink

28 mei 2013

28

Reject Reject Factoren

Totaal

Gebleven

Verhuisd

Aantal Investeringskosten Verhuiskosten Het in eigendom hebben van gebouw Overige motieven Noodzaak tot pendel personeel Imagoschade bij achterlaten leegstaand gebouw

23 2,08 2,83 3,67

10 2,20 2,40 4,40

13 1,92 3,08 3,31

3,92 3,96 4,54

3,70 3,80 4,50

4,23 3,92 4,54

Martin Mentink

28 mei 2013

29

2.4 | CSR -

Wat is CSR? … (Vlachos 2009) Worcester 2009)

CSR Vlachos et al. (2009) beschrijft dat het scepticisme onder consumenten over de redenen waarom bedrijven zich bezig houden met CSR groeiende is. Er worden vier groepen motieven beschreven die verschillende invloed hebben op consumenten. Het betreft egoïsme-gedreven motieven, strategischgedreven motieven, stakeholder-gedreven motieven en waarden-gedreven motieven. Vaaland et al. (2008) geeft de volgende definitie van CSR: maatschappelijk verantwoord ondernemen is het managen van de belangen van stakeholders betreffende verantwoordelijke en onverantwoordelijke handelingen gerelateerd aan milieu, ethische en sociale kwesties op een manier die het bedrijf voordeel oplevert. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen drie soorten CSRs, ethisch, belangeloos en strategisch. De strategische variant is daarbij voornamelijk met zakelijk gewin als driver: het gaat dan om het genereren van positieve publiciteit en goodwill om het imago van het bedrijf te verbeteren. Ook Vaaland beschrijft dat het zakelijke gewin van CSR in twijfel getrokken kan worden. Over de voordelen is weinig feitelijke kennis. Carrigan en Attalla (2001) is dezelfde mening toegedaan: ze vonden geen direct verband tussen het aankoop gedrag van consumenten en de ethische overwegingen van bedrijven.

Martin Mentink

28 mei 2013

30

Voorlopige inhoudsopgave table of contents of final report. + beschrijving per hoofdstuk

Martin Mentink

28 mei 2013

31

Tijdsplanning (linken aan research questions) Afgelopen februari is gestart met de eerste onderzoeken over een afstudeeronderwerp dat aansloot bij huidige actuele thema’s en mijn interessegebied. Nu, half april, is daar het eerste onderzoeksvoorstel uit voortgekomen. In de komende twee maanden zal het literatuuronderzoek afgerond worden, wat zal resulteren in het definitieve onderzoeksvoorstel, en een theoretisch kader zal schetsen. Daarnaast zullen de laatste vakken voor de master Real Estate & Housing afgerond worden. Dit resulteert in juni in het P2-rapport. Hierna zal een eerste start gemaakt worden met de volgende fase, de dataverzameling. Na een intermezzo – de studietrip van BOSS naar Brazilië – zou ik idealiter in september starten bij een afstudeerbedrijf. Daar zal ik me eerst bezig houden met de case-studies, en vervolgens de enquête. Richting P3 volgt de analyse en de eerste conclusies. In december volgt de P4, waarbij het onderzoek in principe volledig is afgerond. In januari zal de laatste officiële presentatie plaatsvinden. Hieronder in de planning in tabel 1 weergegeven. Tabel 1 - Tijdsplanning

Datum Februari 2013 April 2013 Juni 2013 September 2013 Oktober 2013 November 2013 December 2013 Januari 2014

Martin Mentink

Voorgang Start afstudeeronderzoek Concept onderzoeksvoorstel Literatuuronderzoek Start afstudeerbedrijf – case-studies Enquête Analyse en conclusies Schrijven rapport en aanbevelingen Afronden rapport en presentatie

28 mei 2013

Product P1 P2

P3 P4 P5

32

Referentielijst ANDREASSEN, T. W. & LINDESTAD, B. 1998. Customer loyalty and complex services. The impact of corporate image on quality, customer satisfaction and loyalty for customers with varying degrees of service expertise. International Journal of Service Industry Management, 9, 7-23. ARENDT, S. & BRETTEL, M. 2010. Understanding the influence of corporate social responsibility on corporate identity, image, and firm performance. Management Decision, 48, 1469-1492. BALMER, J. M. T. 2009. Corporate marketing: Apocalypse, advent and epiphany. Management Decision, 47, 544-572. CARRIGAN, M. & ATTALLA, A. 2001. The myth of the ethical consumer - Do ethics matter in purchase behaviour? Journal of Consumer Marketing, 18, 560-577. DE VRIES, J., DE JONGE, H. & VAN DER VOORDT, T. 2008. Impact of real estate interventions on organisational performance. Jornal of Corporate Real Estate, 10, 208-223. DYNAMIS 2013. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten. Utrecht. GRAY, E. R. & BALMER, J. M. T. 1998. Managing Corporate Image and Corporate Reputation. Long Range Planning, 31, 695-702. HARDING, B. 2012. The profitable influence of lease incentives for new office developments. Master Thesis, TU Delft. HENDRIKX, T. P. A. H. 2012. Blijven of verhuizen? Minder leegstand door binding met de huurder. Master Thesis, TU Delft. KHANNA, C. 2012. CRE Mirrors Brand. Translation of corporate brand into real estate strategy to strengthen corporate identity. Master Thesis, TU Delft. OSSOKINA, I. 2012. Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. In: PLANBUREAU, C. (ed.). Den Haag. REMØY, H. 2010. Out of office. TU Delft. VAALAND, T. I., HEIDE, M. & GRØNHAUG, K. 2008. Corporate social responsibility: Investigating theory and research in the marketing context. European Journal of Marketing, 42, 927-953. VAN EEKELEN, J. 2012. Adequate aanpak leegstand kantoren. Real Estate Magazine. VLACHOS, P. A., TSAMAKOS, A., VRECHOPOULOS, A. P. & AVRAMIDIS, P. K. 2009. Corporate social responsibility: Attributions, loyalty, and the mediating role of trust. Journal of the Academy of Marketing Science, 37, 170-180. WORCESTER, R. 2009. Reflections on corporate reputations. Management Decision, 47, 573-589. ZADELHOFF, D. 2011. Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht. ZADELHOFF, D. 2013. Waar vraag en aanbod elkaar vinden. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht. ZAGHDOUD, Y. 2013. Bedrijfs(re)allocatieprocessen. P4 rapport, TU Delft. ZUIDEMA, M. & VAN ELP, M. 2010. Kantorenleegstand. Economisch instituut voor de bouw.

Martin Mentink

28 mei 2013

33