Overzicht vragen eerste half jaar 2010 woningcorporaties
Q&A Overzicht eerste halfjaar 2010: vragen en antwoorden VSO2 (vennootschapsbelasting) bij woningcorporaties Ten geleide Onderstaand overzicht bevat aan de Belastingdienst gestelde vragen over VSO2 met antwoorden van de Belastingdienst. De vragen zijn gesteld in het eerste halfjaar van 2010. Deze vragen en antwoorden zijn nog niet eerder gepubliceerd. Dit overzicht heeft de volgende onderdelen: Onderdeel 1 Openingsbalans Onderdeel 2 Project- en herontwikkeling Onderdeel 3 Varia
blz. 2 blz. 5 blz. 9
De vragen zijn geanonimiseerd. De antwoorden zijn gegeven bij voorgelegde individuele casus. De formulering op de vragen kan op onderdelen afwijken van reeds eerder gegeven antwoorden. De antwoorden kunnen niet worden aangemerkt als beleid van de Belastingdienst. W. Meijer R. Sachs A. van Stormbroek-Slöetjes Amsterdam, 30 juli 2010
1
Onderdeel 1 Openingsbalans (hoofdstuk 2 VSO2) Vraag 1.1: Waardering van overgedragen gesloopt vastgoed binnen de entiteit in 2007 (024637) Een woningcorporatie draagt reeds gesloopte sociale huurwoningen en bijbehorende garages in 2007 over aan haar 100%-kleindochter tegen 70% van de WOZ-waarde, rekening houdend met indexatie. De woningcorporatie heeft binnen VSO1 gekozen voor model I. Is de waardering fiscaal aanvaardbaar? Antwoord In het kader van de waardering voor een gemengd project (VSO2) en als de sloop na 1 januari 2006 heeft plaatsgevonden, is de waardering aanvaardbaar. a. De waarde van de grond van woningen die na 1.1.2006 zijn gesloopt, wordt gesteld op 70% van de WOZ-waarde per dagtekening van de sloopvergunning (artikel 20 Wet op de stads- en dorpsvernieuwing). Dit is overeenkomstig de regeling in artikel 3.2.5. derde lid VSO1. b. De waarde van de grond van gesloopte woningen vóór 1 januari 2006 wordt gesteld op de genormeerde grondkostenquote van de gemeente per 1 januari 2008. Achtergrond daarvan is dat sloopactiviteiten van vóór 1 januari 2006 geen invloed mogen hebben op de waardering van na die tijd. Toelichting VSO1 regelt in essentie grofweg de afbakening tussen de belaste en de vrijgestelde sfeer. De exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen werden onder VSO1 als vrijgestelde activiteiten aangemerkt. Vanaf 1 januari 2008 zijn transacties met sociale huurwoningen fiscaal pas relevant. De waardering van grond na sloop van sociale huurwoningen en bijbehorende garages in het kader van een gemengd project (VSO2) wordt primair bepaald door het tijdstip van sloop. Het maakt voor deze waardering verschil of de sloop vóór of ná 1 januari 2006 heeft plaatsgevonden. Voor de waardering vanaf 1 januari 2008 (overgangsmoment van sociale huurwoningen naar de belaste sfeer) geldt, als sprake is van een gemengd project, het volgende: Vraag 1.2: Waardering van overgedragen gesloopt vastgoed binnen de entiteit in 2007 (024637) Een woningcorporatie draagt in 2007 reeds gesloopte woningen en garages aan haar 100%kleindochter tegen 80% van de WOZ-waarde, rekening houdend met indexatie. De woningcorporatie heeft binnen VSO1 gekozen voor model I. Is de waardering fiscaal aanvaardbaar? Antwoord Nee. Toelichting VSO1 regelt in essentie grofweg de afbakening tussen de belaste en de vrijgestelde sfeer. De exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen werden onder VSO1 als vrijgestelde activiteiten aangemerkt. Vanaf 1 januari 2008 zijn transacties met sociale huurwoningen fiscaal pas relevant. In VSO1 is niets geregeld voor de waardering van vastgoed in de vrijgestelde sfeer. De waarderingsregels voor woningen tegen 80% van de WOZ-waarde hebben slechts betrekking op niet-sociale huurwoningen (‘dure huur’ / marktwoningen). Vraag 1.3: Waardering van woonwagens (021957; 014688) Een woningcorporatie bezit op 1 januari 2008 standplaatsen van woonwagens. Hoe moeten deze op de openingsbalans worden gewaardeerd? 2
Antwoord Tegen de waarde in het economische verkeer (hoofdregel). Toelichting Als de woonwagen wordt verhuurd, is de waarde in het economische verkeer de marktwaarde in verhuurde staat. Voor de beantwoording van de vraag is primair relevant of een woonwagen roerend of onroerend is. Is een woonwagen onroerend, dan zal er WOZ-beschikking zijn afgegeven. Voor de waardering op de openingsbalans kan worden gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde. Is de woonwagen roerend, dan kan deze worden aangesloten bij de - indien aanwezig roerenderuimtebelastingen van de desbetreffende gemeente conform artikel 221 Gemeentewet. De waarderingsregels van de Wet WOZ en de tarieven voor de onroerendezaakbelastingen zijn in dat artikel van overeenkomstige toepassing verklaard. Als er geen WOZ-waarden zijn vastsgesteld, moet er worden getaxeerd. Vraag 1.4: Waardering van een leningenportefeuille (021957) a. Moet voor de waardering van de fiscale waarde van de leningenportefeuille per 31 december 2009 gebruik worden gemaakt van de standen op 31 december 2007 ( bijlage I VSO 2)? b. Zo ja, welk discountpercentage moet dan voor de kasstromen in 2009 worden gebruikt? Antwoord a. Nee. VSO2 regelt alleen de waardering van leningen op 1 januari 2008 (openingsbalans). Goed koopmansgebruik is vervolgens bepalend voor de waardering van leningen ná 1 januari 2008 (jaarwinst). Voor de waardering van langlopende leningen op 1 januari 2008 moet wel gebruik worden gemaakt van de rentecurve van bijlage I VSO2. Vervolgens kan worden vastgesteld of sprake is van en (dis)agio. Langlopende leningen zijn leningen die op 1 januari 2008 een looptijd hebben van langer dan 1 jaar. b. Bij gebruik van bijlage I VSO2 mogen kasstromen contact gemaakt worden naar 1 januari 2008 tegen de disconteringsfactor per 31 december 2009. Toelichting Langlopende leningen worden op waarde in het economische verkeer (marktwaarde) gewaardeerd op de openingsbalans op 1 januari 2008. (§2.5 en §2.8 VSO2). Om deze waarde te berekenen, kan gebruik worden gemaakt van in de financiële wereld gangbare methodieken, zoals het contant maken van de kasstromen naar 1 januari 2008 (toepassing van de curve van bijlage 1). Ook kan een bankwaardering worden gevolgd. Vraag 1.5: Afwaardering van huurwoningen (022271) In artikel 2.2.8 lid 3 VSO2 staat het volgende: ‘Afwaardering van huurwoningen is alleen mogelijk indien de WOZ-waarde van het betreffende jaar lager is dan de WOZ waarde als genoemd in de artikelen 2.2.1. respectievelijk 2.2.2. De omvang van deze afwaardering is gelijk aan de relatieve daling van deze WOZ waarde.’. Het voorbeeld op bladzijde 20 van de toelichting op VSO2 verduidelijkt echter niet wat er wordt bedoeld met ‘de WOZ waarde van het betreffende jaar’. Vraag: mag in 2009 een afwaardering ten laste van het resultaat worden gebracht op basis van de WOZ-waarde 2010 (waardepeildatum 1-1-2009)? Antwoord Nee, de waardedaling die blijkt op de waardepeildatum 1-1-2009 is opgetreden in 2008. De afwaardering moet dan ook in 2008 ten laste van het resultaat te worden genomen. Toelichting Op grond van artikel 2.2.8 lid 3 is afwaardering van een sociale huurwoning mogelijk als de WOZ-waarde in het betreffende jaar lager is. De afwaardering is echter gelijk aan de relatieve daling van de WOZ-waarde. Dat betekent in het geval van een huurwoning 70% van de 3
waardedaling van de WOZ-waarde. Volgens de Toelichting VSO2 bij artikel 2.2.8 (bladzijde 20) is voor de WOZ-waarde ten behoeve van de af- en opwaardering bepalend de waarde per waardepeildatum van een jaar later. Dus voor een afwaardering in 2008 geldt de waardepeildatum 1 januari 2009 en voor een afwaardering in 2009 geldt de waardepeildatum 1 januari 2010. Vraag 1.6: Aedexwaarden (021938) Op grond van de artikelen 2.2.5 en 2.2.6 VSO2 moet de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2008 van bedrijfsmatig vastgoed, parkeerplaatsen en dergelijke worden vastgesteld aan de hand van een individueel taxatierapport. Wanneer er reeds Aedex(taxatie)waarden aanwezig zijn, kunnen deze dan in de plaats daarvan worden gebruikt voor de fiscale openingsbalans? Antwoord In beginsel niet. Toelichting Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet vaststaan welke grondslagen worden gebruikt voor de Aedexwaardering. Deze moet vervolgens worden vergeleken met de grondslagen van de artikelen 2.2.5 en 2.2.6 VSO 2. . Indien de grondslagen niet overeenkomen kan de woningcorporatie de taxateur die de Aedex waarde heeft vastgesteld ook inschakelen om de taxatie uit te voeren. De taxateur dient wel onafhankelijk en gecertificeerd te zijn.
4
Onderdeel 2 Project- en herontwikkeling (hoofdstuk 3 VSO2) Vraag 2.1: Afwaardering sociale huurwoningen vóór sloop (025529 en 024557) Een woningcorporatie bezit sociale huurwoningen die na jarenlange exploitatie in 2009 gesloopt gaan worden. In plaats daarvan worden op dezelfde locatie nieuwe sociale woningen en koopwoningen verwezenlijkt. De sociale huurwoningen zijn op de openingsbalans gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde. a. Mogen deze sociale huurwoningen vóór sloop worden afgewaardeerd? b. Zo ja, naar welke waarde? Antwoord a. Ja. b. Lagere bedrijfswaarde. Toelichting Als een in een woningcorporatie gebruikt bedrijfsmiddel (grond plus opstal) wordt gesloopt om nieuwbouw te realiseren, is afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde van het bedrijfsmiddel voorafgaand aan sloop (voor grond plus opstal tezamen) mogelijk. Dat betekent onder meer dat afwaardering tot nihil (voor opstal en grond) niet aan de orde zal zijn. Art. 3.29C Wet Inkomstenbelasting 2001 staat deze afwaardering voorafgaande aan de sloop niet in de weg. Vraag 2.2: Leefbaarheidsuitgaven (021550) Een woningcorporatie bouwt in verschillende wijken met daarin – onder meer – woningen van die corporatie, jaarlijks allerlei voorzieningen op grond van de gemeente, zoals speeltuinen, ondergrondse vuilcontainers en voetpadverlichting. Deze wijkvoorzieningen zouden eigenlijk door de gemeente geplaatst moeten worden. In deze wijken wonen huurders van de woningcorporatie, maar ook anderen (meerderheid). De gemeente stelt daar evenwel geen geld voor beschikbaar. De woningcorporatie neemt daarom haar maatschappelijke verantwoording voor de leefbaarheid in de wijken. De jaarlijkse uitgaven voor de woningcorporatie bedragen ongeveer € 400.000. Na plaatsing van een voorziening is de gemeente verantwoordelijk voor het onderhoud er van. De vraag is hoe deze kosten bij de woningcorporatie fiscaal moeten worden verwerkt. De adviseur van de woningcorporatie onderkent vier mogelijkheden: a. Activeren van de uitgaven en vervolgens daarop afschrijven. Aandachtspunt is de woningcorporatie geen eigenaar is van de voorziening. Door natrekking gaat het eigendom automatisch over naar de gemeente. Daarnaast gedraagt de woningcorporatie zich ook niet als eigenaar.; b. De uitgaven worden rechtstreeks ten laste van de winst gebracht. Tegenover de gemaakte kosten staat geen verplichting of tegenprestatie. De kosten lijken om niet te zijn gemaakt. Ook ontbreekt een direct bedrijfsbelang. De vraag is of de Belastingdienst dat mag beoordelen. Als de – niet belstingplichtige – gemeente de uitgaven zou doen, zou de gemeente deze uitgaven niet in aftrek kunnen brengen. De woningcorporatie kan dat nu wel. c. De uitgaven worden als giften in aftrek gebracht. De kosten lijken niet als gift in aftrek te kunnen worden gebracht op grond van artikel 16 Wet Vpb. Een gemeente kwalificeert niet als algemeen nu beogende instelling (ANBI). d. Uitsluiting van aftrek. Omdat er geen verplichting of belang tegenover de uitgaven staat, kunnen de uitgaven niet in aftrek worden gebracht. Toch zou de vrijgevigheid van de corporatie in de toekomst te gelde gemaakt kunnen worden, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond of het aanvragen van vergunningen. Antwoord De uitgaven moeten worden geactiveerd en vervolgens kan daar volgens de bestaande regels op worden afgeschreven. 5
Toelichting Iin VSO1 of VSO2 is over dit onderwerp geen afspraak gemaakt. Goed koopmansgebruik is bepalend voor het antwoord op de vraag. Door de uitgaven van de woningcorporatie komt de gedachte op van een economisch goed. De gemeente is eigenaar van de grond en de woningcorporatie bouwt daarop. De gemeente wordt door natrekking juridisch eigenaar van de gebouwde zaken, maar voor de woningcorporatie is het fiscaal een economisch goed. De economisch eigenaar zal het goed normaliter ook onderhouden. Overigens hangt de beantwoording van de vraag of de woningcorporatie economisch eigenaar is af van de feiten. Als sprake is van een economisch goed en de uitgaven ook na balansdatum nog een waarde vertegenwoordigen, moeten de uitgaven worden geactiveerd en kan daar volgens de wettelijke regels op worden afgeschreven (artikel 3.30 Wet Inkomstenbelasting 2001). In casu worden de aangebrachte voorzieningen niet onderhouden door de woningcorporatie maar door de gemeente. Dit verschil is fiscaal evenwel niet zodanig relevant dat de uitgaven daardoor anders gekwalificeerd zouden moeten worden. Vraag 2.3: Grondkavels in een gemengd project (019188) Volgens de definitie van VSO2 is sprake van een ‘gemengd project’ als bijvoorbeeld tenminste 20% bestemd is voor koopwoningen, markthuurwoningen dan wel bedrijfsvastgoed. Valt de verkoop van kavels in een project ook onder deze 20%? Antwoord: Ja. Toelichting: In artikel 3.1.1 is de definitie opgenomen van een gemengd project. Een kenmerk waaraan moet worden voldaan is dat binnen het project voor tenminste 20% markthuurwoningen of woningen bestemd voor de verkoop, dan wel bedrijfsmatig vastgoed wordt gerealiseerd. Kavels die niet zijn bestemd voor sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed, vormen vormenvormen niet een onderdeel van de ondergrond voor sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Kavels bestemd voor de verkoop kunnen in die gevallen tot de 20%-categorie worden gerekend. Vraag 2.4: Gemengd project (19855) In de Toelichting VSO2, paragraaf 3.1.2, pagina 28 staat vermeld. ‘Eén of meerdere deelprojecten in een masterplan kunnen als één project beschouwd worden ongeacht of er sprake is van meerdere bouwstromen (…)’ In algemene zin is in verband met de Vaststellingsovereenkomst gesteld (31.205/31.206) (T00438). ‘De staatssecretaris zegt toe om in de vaststellingsovereenkomst redelijk en constructief om te zullen gaan met (…) gemengde projecten.’ Mag hieruit worden afgeleid dat of in een concreet geval sprake is van een gemengd project De woningcorporatie een bepaalde keuzevrijheid heeft? Antwoord Nee. Toelichting De definitie van een gemengd project is in hoofdstuk 3 VSO2 omschreven en in de toelichting VSO2 verder toegelicht. Vanwege de variëteiten in de praktijk is het niet doenlijk een sluitende definitie van een ‘gemengd project’ te geven. Daarom worden aanwijzigingen gegeven om vast te stellen of in een concreet geval sprake is van een gemengd project. Vraag 2.5: Acquisitiekosten grond (19855) Behoren de volgende kosten tot de grondexploitatiekosten of tot de bouwkosten: kosten groenvoorziening (gras, bloemen/planten/bomen, etc); 6
-
kosten bestrating en aankleding (bankje, kunstwerk, vijver); kosten infrastructuur.
Antwoord Deze kosten houden in de regel verband met het woonrijp maken van een wijk. Vraag 2.6: Verhuur bedrijfsvastgoed aan maatschappelijke instelling (19855) Een woningcorporatie verhuurd een grandcafé-restaurant en diverse winkeltjes (bedrijfsvastgoed) aan een maatschappelijke instelling. Is in een dergelijke situatie toch sprake van maatschappelijk vastgoed, ondanks het feit dat er commerciële activiteiten worden verricht? Antwoord De aanwending van het vastgoed is bepalend voor de kwalificatie ‘maatschappelijk vastgoed’. De feiten zijn daarvoor bepalend. Vraag 2.7: Koopgarant en grondprijstoerekening (025279) Een woningcorporatie sloopt 18 bestaande huurwoningen die daarvoor duurzaam door de corporatie werden geëxploiteerd. Er worden 16 woningen teruggebouwd. Het is de uitdrukkelijke bedoeling van de woningcorporatie om in het project tenminste 20% van de woningen te verkopen. Van de woningen zullen 12 woningen als sociale huurwoning worden verhuurd en 4 woningen zullen (gegeven de huidige marktomstandigheden) via Koopgarant (tussenvormvariant) in de markt worden gezet. Deze woningen worden direct bij gereedkomen met korting verkocht. Omdat er geen gemeentelijk grondbeleid is, sluit de woningcorporatie voor het berekenen van het resultaat aan bij de concrete aanwending van de woningen (verkopen of verhuren). Voor de berekening van de grondkosten van de Koopgarant-woningen stelt de woningcorporatie: op basis van artikel 3.2.7 VSO2 wordt de fiscale boekwaarde van de gesloopte woningen aan de Koopgarant-woningen toegerekend, vermeerderd met de sloop- en toerekenbare kosten, en verminderd met de genormeerde grondkosten voor de sociale huurwoningen. Er van uitgaande dat voldaan is aan de definitie van een gemengd project (artikel 3.1.3. VSO2), is deze berekeningswijze juist? Antwoord Ja, voor zover de verkoopintentie reëel is. Toelichting Volgens VSO2 kwalificeert een tussenvormwoning als een sociale woning. Voor de toepassing van hoofdstuk 3 VSO2 kan de kwalificatie van tussenvormwoningen evenwel verschillen (artikel 3.2.5 VSO2). Daarvoor wordt primair aangesloten bij het gemeentelijk grondbeleid: de kwalificatie daarin van grond bestemd voor tussenvormwoningen geldt ook voor de toepassing van hoofdstuk 3. Indien een dergelijk gemeentelijk grondbeleid ontbreekt, wordt aangesloten bij de uiteindelijk concrete aanwending van de woningen. Dat betekent (grofweg): verkocht of verhuurd als sociale woning (zie ook Toelichting VSO2, bladzijde 30). Het voorgaande betekent dat bij het opstellen van VSO2 rekening is gehouden met de verkoop van tussenvormwoningen. De kwalificatie van tussenvormwoningen in een project bepaalt of aan de definitie van een 'gemengd project' is voldaan én of aan de zogenaamde 80/20-regel is voldaan (artikel 3.1.3 VSO2). Achtergrond van de 80/20-regel is te voorkomen dat grondkosten te zwaar op één of enkele kooppercelen gaan drukken. De huidige economische situatie wijkt wezenlijk af van die ten tijde van het opmaken van VSO2. Het aantal woningen dat recent is verkocht, is minimaal. De markt dwingt daarom onder omstandigheden tot een heretikettering of andere aanwending. Dat betekent ook dat een beoogde verkoop van woningen niet zonder meer realiseerbaar zal zijn. Per project zal beoordeeld moeten worden hoe reëel een 'koop-etikettering' van de (tussenvorm)woningen is. Als verkoop inderdaad een reële optie is, kwalificeren de te verkopen woningen bij het ontbreken van een gemeentelijke grondbeleid in deze casus als 'koop'. 7
Vraag 2.8: Project in VOF Als twee woningcorporaties in een VOF alleen sociale woningbouw realiseren, is dan sprake van een gemengd project? Antwoord Nee. Toelichting Of sprake is van een gemengd project wordt in de VOF bepaald. Een dergelijk project voldoet op zijn minst niet aan de 20/80-regel van artikel 3.1.3 VSO2.
8
Onderdeel 3 Varia Vraag 3.1: Waardering van woonwagens (021957; 014688) Een woningcorporatie heeft in 2009 standplaatsen van woonwagens overgenomen van de gemeente. Moeten deze fiscaal worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs?
Antwoord Ja. De in 2009 aangekochte standplaatsen worden op de balans per 31 december 2009 gewaardeerd voor de kostprijs (verkrijgingsprijs en aankoopkosten) verminderd met de tijdsevenredige afschrijvingen (Wet Inkomstenbelasting 2001). Vraag 3.2: Toepassing regels VSO2 024660) Mogen uit praktische overwegingen de regels van VSO2 (die in het voordeel zijn van de woningcorporatie) terzijde worden gelegd? Bijvoorbeeld bij een VOF, waarbij de administratieve gegevens om de GREX-methodiek te bepalen, niet verkregen kunnen worden. Antwoord Nee. De regels mogen niet terzijde worden gelegd. Toelichting VSO2 is een zogenaamde “package deal”. Als de overeenkomst is ondertekend, dienen alle regels te worden nageleefd. Er kan geen sprake zijn van “cherry picking”. Vraag 3.3: Reikwijdte derdenbeding VSO2 Geldt het derdenbeding ook voor gekochte dochtervennootschappen na 1 januari 2008?
Antwoord Ja. Toelichting Het doel en strekking van VSO2 is dat de woningcorporaties die VSO2 hebben ondertekend de afspraken zullen nakomen voor heel de entiteit. Minderheidsbelangen zijn daar evenwel niet expliciet onder gebracht. Maar belangen van ten minste 50% worden daar expliciet wel toe gerekend. Hoewel in de tekst en toelichting van VSO2 niet met zoveel woorden wordt gesproken over gekochte deelnemingen ná 1 januari 2008, vallen zij naar het doel en strekking van VSO2 wel onder de reikwijdte er van. Vraag 3.4: Kwalificatie woningcorporatie Hoe moet een woningcorporatie worden gekwalificeerd die door vier andere corporaties is opgericht maar zelf VSO2 niet heeft getekend? Antwoord De nieuw opgerichte woningcorporatie wordt fiscaal zelfstandig beoordeeld. Toelichting Een woningcorporatie is een stichting of vereniging. Deze kan door andere woningcorporaties worden opgericht. Elke andere corporatie heeft dan een indirect (minderheids)belang bij deze nieuw opgerichte corporatie. De nieuw opgerichte corporatie wordt fiscaal zelfstandig beoordeeld. Als deze VSO2 niet tekent, is VSO2 op deze woningcorporatie niet van toepassing.
9
