TH-VRIJE~ELEIDSRUIMTE
ONDERZOEK
(DREIGENDE) SLOOP VAN NAOORLOGSE WONINGEN: OORZAKEN, LESSEN, PREVENTIE
deel I
VERVAL VAN NAOORLOGSE WONINGEN: EEN PROBLEEMSCHETS
A.L.M. Hoenderdos N.L. Prak
H. Priemus
r:1
ot6
I \ '
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Hogeschool Delft 1986
illlI l IlIlh 11111 1111111 1IIIIIIIIIIIIIIIiil'\liilllllll ll lllllllll lllllllllli 111111111 \111111 11 111111 IlI lIilll:liI 1111 iII 111 11 11 11 1111111 11 111 111 1 11111 111 11111111 1llIIIIIIIIIIIIIlillll, 111111111111 111\1111111111111111111111111111111
1111111111111111 11111111111111 1111 11 11 1111 111111
111111 11111111111 11 111 111111111 11 1111 111 11 111 111111 1111 11 111 1
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. (015) 783254
BIBLIOTHEEK TU Delft
P 2192 1713
111111
C 2257.
1111
903627
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Hoenderdos, A.L.M. Verval van naoorlogse woningen: een probleem schets / A.L.M. Hoenderdos, N.L. Prak, H. Priemus.. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -' Ill. TH-vrije-beleidsruimteonderzoek (dreigende) sloop van naoorlogse woningen: Dl. 1) Uitg. van Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurkunde, Technische Hogeschool Delft. - Met lito opg. ISBN 90-6275-269-1 SISO 314.3 UDC 69.059.4:728.1 (492)"1945/1985" Trefw.: verval van woningen: Nederland; 1945-1985.
Copyright 1986 A.L.M. Hoenderdos, N.L. Prak and H. Priem us No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the Delft University Press, The Netherlands
INHOUD
PAG
1. INLEIDING ...•••..••••...•••.••..•...••.•••..••.•..•..•••...• 1 2. MODEL OM VER VAL VAN NAOORLOGSE WONINGEN BETER TE VOORSPELLEN .••••••••••••••••••••••••.•...••.•.•..••.••••.• 3
3. ENKELE BELANGRIJKE F AKTOREN ••••••••••••••••••••••••••• 13 4. VER VAL EN LEEGSTAND •••••.•.•••••••••••••.••••.•••••••••• 21
5. AANTALLEN GESLOOPTE NAOORLOGSE WONINGEN VOLGENS GEGEVENS VAN HET CBS •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 29 6. ONDERZOEK VAN NAOORLOGSE WONINGEN MET EXPLOIT ATIE/
PROBLEMEN: EEN MEERJARENAANPAK •••••••••••••••••••••• 35
LITERATUUR .•••••••••••.•••••••••••.••••••••••••••••••.••• 41,
1. INLEIDING
De woningbouw haalt weer de krant. Nu niet omdat de "woningnood (bijna) voorbij is", maar omdat er een nieuwe nood is ontstaan. Korporaties kampen met leegstand en huurderving, bewoners met vandalisme, vervuiling en onveiligheid. Een deel - gelukkig nog maar een klein deel - van de naoorlogse voorraad is in de problemen gekomen. Hier en daar is zelfs het woord "sloop" gevallen. Het thema van het NWR-kongres op 19 en 20 september 1985 gaf al aan dat er iets aan de hand was: "De toekomst van het naoorlogs woningbezit". De bezorgdheid die uit deze titel spreekt, had niet betrekking op het overgrote deel van de voorraad dat er nog heel goed bijstaat, maar op de kle.ine - helaas snel groeiende - groep van kompleksen met exploitatieproblemen. Ook het IFHP-kongres, van 7 tot 12 oktober 1985 in Boedapest gehouden onder de titel: "Improvement of Post-war Housing Estates", was hieraan gewijd. In Frankrijk, Skandinavië en de V.S. kwamen kompleksen voor met dezelfde moeilijkheden als in Nederland. In Engeland en Schotland is de achteruitgang van naoorlogse kompleksen het grootst en een aanzienlijk aantal is daar al gesloopt; een voorbode van wat ook de andere landen gaat overkomen? Voordat er op nationale en internationale schaal over werd gekonfereerd waren de volkshuisvesters zich al bewust van het komende onheil. De NIROV-studiedagen op 23 en 24 mei 1984 waren gewijd aan het thema "Exploitatie problemen van naoorlogse woningen". Deze studiedagen waren georganiseerd door onze onderzoeksgroep, die eveneens tezamen met het IFHP en het NIROV het initiatief nam tot een tweedaags internationaal kongres: "Post-war Public Housing in Trouble", dat op 4 en 5 oktober 1984 in Delft werd gehouden. Amerikaanse, Engelse, Franse, Belgische, Zweedse, Deense en Nederlandse volkshuisvesters wisselden treurige verhalen uit, waarbij telkens weer bleek dat de overeenkomsten daartussen veel groter waren dan de verschillen, alle variaties in volkshuisvestingssystemen ten spijt. Signalen dat er wel eens iets mis zou kunnen zijn, waren er al veel eerder. In 1972 werd het Prui tt-Igoe kompleks in St. Louis (V.S.) opgeblazen. In 1979 werd het kompleks Noble Street in Newcastle gesloopt. Rond dezelfde tijd werd het duidelijk dat de bewoning van de Bijlmermeer op zijn zachtst gezegd anders was dan destijds gepland. Zoals steeds, is het achteraf makkelijk om een aantal mogelijke oorzaken op te sommen die de misère zouden kunnen hebben veroorzaakt. Jarenlang hebben we getobd met de naoorlogse woningnood. Dat zette een grote druk op alle betrokk.enen om vooral veel en snel te bouwen; dit
-1-
kon voor de kwaliteit en de duurzaamheid risiko's opleveren. Er werd niet altijd over nagedacht of een flatgebouw in een gemeente van overwegend eengezinshuizen op den duur wel verhuurbaar zou blijven. Arbeidsbesparende konstrukties, zoals houten "vliesgevels", werden toegepast zonder dat er veel over het onderhoud werd nagedacht. De pogingen om het bouwvolume te vergroten leidden - evenals na de eerste wereldoorlog - tot systeembouw. Weliswaar werden de door Ratiobouw goedgekeurde systemen uitvoerig onderzocht en beproefd, maar sommige belastingen konden niet worden gesimuleerd, en werden verkeerd ingeschat. Na dertig jaar zijn de verbindingsdraden waarmee de Aireyblokken aan het skelet vastzitten bij een aantal blokken doorgeroest. De isolatielagen bij Coignet-woningen zijn te klein voor de later aangebrachte centrale verwarmingen; daardoor treedt veel condens op in de badcellen. Om het beton sneller te doen verharden, werden versnellers aan de specie toegevoegd. Deze hebben in een aantal gevallen geleid tot poreuze beton, en daarmee tot snellere roestvorming op de wapening. Om de kurveprijs te halen, werd regelmatig drastisch bezuinigd op de bouwplannen. Vaak werd dat gevonden door wandtegels te vervangen door betonemail, of door de houtmaten van kozijnen en ramen tot het uiterste minimum terug te brengen. Nu worden in 25 jaar oude woningen het betonemail vervangen door tegels en de houten ramen door ramen van al uminiurn ••••• Naast de bouwtechnische pr<;>blemen treedt in een aantal kompleksen woontechnische en sociale problemen op. Een aantal woonblokken wordt geteisterd door vandalisme, inbraak, drughandel of brandstichting. Andere kompleksen liggen zo slecht in de woningmarkt, dat ze kampen met voortdurende leegstand. Als de verhuurder tracht deze leegstand te beperken door verlaging van zijn toelatingseisen, kunnen de sociale problemen ontstaan die zojuist beschreven zijn. Een ander, achteraf ongunstig, aspekt van de woningnood was het buitenspel zetten van vele korporaties, vooral in de grote stad. Ter bevordering van de efficiency onderhandelde het ministerie rechtstreeks met de dienst volkshuisvesting van de grote gemeenten; korporaties mochten achteraf als alles al vastlag, het projekt geheel of grotendeels beheren. Exploitatie-ervaringen werden in die tijd onvoldoende bij het ontwerp en de uitvoering betrokken. In de hierna volgende' hoofdstukken komen achtereenvolgens aan de orde: een model ter (gedeeltelijke) verklaring, de eerste onderzoeksresultaten, de sloop van naoorlogse woningen, en de schets van een breed opgezet meerjarenonderzoek waarvan dit onderzoek een deel vormt.
- 2 -
2. MODEL OM VER VAL VAN NAOORLOGSE WONINGEN BETER TE VOORSPELLEN
Woningen in Nederland gaan gemiddeld meer dan een eeuw mee. Dit gemiddelde gaat gepaard met een zeer grote spreiding. Vele kompleksen uit de vorige eeuw kunnen nog geruime tijd mee. Voor sommige naoorlogse woningen geldt dat niet; een (relatief klein) aantal ervan is al gesloopt. De snelheid waarmee woningen vervallen, varieert. Is daar een verklaring voor? Alleen met meer inzicht in de processen die zich hierbij afspelen, zal het mogelijk zijn om het verval af te remmen. Voor de woningkorporaties, die een ekonomische levensduur van vijftig jaar hanteren, is voortijdig verval een ramp. Onderzoek naar voorkomen en oorzaken van dit verval is dringend gewenst. Vergeleken met de omvangrijke literatuur over de nieuwbouw is de aándacht voor het komplementaire proces van het verval bescheiden te noemen. Kruyt (1974-) heeft de faktoren die tot het verval van woningen (kunnen) bijdragen ingedeeld in ekonomische, technische, institutionele en sociale. Volgens Kruyt zijn de ekonomische faktoren, zoals onevenwichtigheden op de woningmarkt, niet voldoende als verklaring van het verval. Ze versterken hoogstens het proces. Op de NIROV-studiedagen over "Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen", 23 en 24- mei in Delft gehouden, werd Kruyt gevraagd om een theorie die de faktoren aan elkaar zouden kunnen verbinden; hij zag echter geen kans die ter plaatse te geven. Verval theorieën • Priem us (1978) lanceerde een "multicausale vervaltheorie" waarbij een aantal verklarende faktoren met elkaar in verband werd gebracht. Een grote rol weed toegekend aan de eigendomsverhoudingen (eigen woning, kommerciële huurwoning, non-profithuurwoningen) en aan de schaarsteverhoudingen op de woningmarkt. Daarnaast geeft hij een zestal met elkaar samenhangende kategorieën oorzaken van woningverval: 1. technisch-funktionele veroudering van woning en woonomgeving; 2. "sociale veroudering" van woning en woonomgeving door doorstroming van bewoners; 3. dalende rendementen van de woningexploitatie door natuurlijke of kunstmatige starheid van de prijzen van woondiensten; 4-. inkrimpende investeringshorizon van de exploitanten; 5. toenemende perspektieven van andere dan woonbestemmingen; 6. planners blight.
- 3-
Afb. 1:
Betonherstel-werkzaamheden bij een EBA-flat in Zoetermeer (Ioto: afd. der Bou'Nkunde, TH-Delft).
- 4 -
Tenslotte is de aanvangskwaliteit van de desbetreffende woningen een faktor van gewicht. Ook Burgers en Mandemaker (1983) hebben de aandacht gevestigd op de variatie in onderhoud- en daarmee in verval - in de verschillende sektoren van de woningmarkt. Binnen elke sektor manifesteert zich echter een segmentatie in koerante en inkoerante woningen. Hoewel eigenaar-bewoners meestal veel onderhoud (laten) verrichten, blijken sommige eigenaar-bewoners, zoals "noodkopers", niet in staat dit te doen. Anderzijds zijn er huurders die zich instellen op een lange verblijfsduur en bereid blijken zelf allerlei onderhoud te verrichten. De tegenstelling tussen huurders en eigenaren met betrekking tot de kwaliteitsontwikkeling van de woningen zou dus wel eens minder absoluut kunnen zijn dan wij dachten, aldus Burgers en Mandemaker • Ter Schegget (1979) formuleerde in zijn vergelijkend onderzoek naar de oorzaken' van buurtverval een groot aantal verklarende faktoren, waarbij hij met name de aandacht vraagt voor de wederkerigheid van de processen waarbij het verval zelf ook een determinant van het verval is. Zo kunnen systeemgebreken van de woning het verhuisgedrag van bewoners beinvloeden, waardoor "sociaal verval" kan optreden. Sociaal verval kan leiden tot de immigratie van perifere groepen, die via een "ruw woongedrag" ruimtelijk verval in de hand werken. Al met al specificeert Ter Schegget zeven hoofdvariabelen ter verklaring van buurtverval: startpositie van de buurt (planning, ligging, bouwkosten, doelgroep) en ontwikkelingen m.b.t. de buurt (algemeen kader, systeem-immanente krachten, gedrag van bewoners, gedrag van andere stadsbewoners, de pers, gedrag van beleidsinstanties). Voor de uitwerking van de faktoren verwijzen wij naar Ter Schegget (1979, pag. 132-145). Een bezwaar van de bestaande vervaltheorieën is het beperkte, vaak specifieke empirische materiaal waarop zij berusten. Het blijft meestal bij de interpretatie van gegevens die voor andere doeleinden zijn verzameld. Een ander bezwaar van de vigerende theorieën is dat ze zeer algemeen zijn en niet met vrucht kunnen worden gehanteerd ter verklaring van verschijnselen die zich thans in de naoorlogse woningvoorraad voordoen, met name in een groot aantal grote huurwoningkomplexen die door woningkorporaties worden beheerd. In het kader van een door de Technische Hogeschool Delft gefinancieerd meerjarig onderzoek:"(dreigende) sloop van naoorlogse wOf.lingen" trachten wij gegevens te verzamelen over gesubsid~eerde naoorlogse huurwoningen in de gevarenzone. Voor een dergelijke verzameling is ook een theor"etische opzet nodig, onder meer om te bepalen wat er verzameld zal worden. Deze opzet wordt hieronder beschreven. In empirisch onderzoek dat thans verricht wordt, trachten wij dit model te toetsen. . In het schema op de volgende bladzijde is het voorlopige vervalmodel van naoorlogse gesubsidieerde huurwoningkomplexen visueel weergegeven. Verondersteld wordt dat woningverval drie aspekten heeft: - sociaal verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok "huurders"); - financieel verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok "exploitatieberekening"); - technisch verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok "kompleks").
- 5 -
~ N
:-
i ....., (D
§
[ i 0\
~c
....0-fI ....
••
.~
•
..
... ... ~
•• •
•
HUURDERS
instroom soc . ekon. zwakkeren
a ~
r ~ .... ::J
B 3
•
•
~
•• •••
-+-------.... - ---t1b\lONINGKWALITEI~
••••••
}it:·:·:::::·:;:::::·:::·:·:::·:.;-:ij~~~~\:::::: ..:::: .'::...:::.,'
"0
[
i'
--- -----'~-
~-- _ - .:- ".:.:.:.:.:.;.
COMPLEX
Verondersteld wordt dat het beheer (blok "verhuurder") een belangrijke rol speelt in het verval, naast konditioneren de faktoren als "vraag naar en aanbod van woonruimte", het overheidsbeleid en demografische, ekonomische en technologische ontwikkelingen. Eerst bespreken wij de blokken uit het schema; vervolgens gaan wij in op de drie onderscheiden vervalspiralen. Vervalfaktoren De demografische, ekonomische en technologische ontwikkelingen hebben invloed op de arbeidsmarkt en de woningmarkt. In een ekonomische hoogkonjunktuur is de mobiliteit hoog op zowel de arbeidsmarkt als de woningmarkt. In een bepaald woningmarktgebied kan de vraag naar woonruimte worden verzwakt door een negatief migratiesaldo. Zo'n negatief saldo kan ontstaan als de welvaartsbronnen in het gebied zich ongunstig ontwikkelen (faillissementen, bedrijfsbeëindiging, afslanking) en/of de welvaartsbronnen in andere gebieden goed floreren. Een negatief migratiesaldo kan ook optreden doordat men het gebied beschouwt als een minder gewenst woonmilieu (bijv. Rijnmond) en elders betere alternatieven meent te kunnen vinden. Vergrijzing van de bevolking kan eveneens leiden tot een verzwakking . van de vraag naar woonruimte. Tot de technologische faktor en die de vraag naar woonruimte in een bepaald woningmarktgebied kunnen doen dalen behoren de verbetering van het openbaar en partikulier vervoer en de verbetering van kommunikatiemiddelen in het algemeen, waardoor een grotere afstand tussen wonen en werken kan worden overbrugd. Het overheidsbeleid kan het verval van woningen op talloze manieren in positieve of negatieve zin konditioneren. Het ruimtelijk beleid heeft invloed op de spreiding van bouwaktiviteiten en kan een sturend effekt hebben op de omvang en de richting van verhuisstromen. Het huur- en subsidiebeleid bepaalt de mogelijkheden voor huurders en verhuurders om de huren te verhogen of te verlagen. Het woonruimtedistributiebeleid geeft instrumenten om bepaalde woningtoewijzingen tot stand te brengen. Vooral in relatie tot nieuwbouw en woningverbetering speelt het kwaliteitsbeleid een grote rol via tal van normen. In kombinatie met het huur- en subsidiebeleid bepaalt het kwaliteitsbeleid in hoge mate welke woningen wel of niet financieel bereikbaar zijn voor bepaalde inkomensgroepen. Het aanbod van woonruimte is de resultante van bouw- en verbeteraktiviteiten in het verleden. Door de bouw van goede en goedkope woningen in de onmiddellijke nabijheid van een woningkompleks kan een verhuisstroom ontstaan vanuit dit kompleks naar de konkurrerende nieuwbouw. Aan de aanbodzijde van de woningmarkt kan voorts de ligging van het beschouwde woningkomplex van belang zijn. Een geïsoleerde ligging t.o.v. werk,' winkelvoorziening, scholen kan een ongunstig effekt hebben op de vraag naar woonruimte. Bepalende woningkenmerken (bijv. een grote koncentratie van hoogbouw) kunnen ook leiden tot een zwakke woningvraag. In het blok "huurders" is aangegeven welke effekten een dalende vraag naar woonruimte kan hebben. Als in het algemeen de vraag naar woonruimte terugloopt, veronderstellen we een instroom van sociaal-ekonomische
- 7-
Atb. Je
De Amsterdamse 8ijlmermeer. Veel van de problemen die in het verval model worden genoemd, komen hier in de praktijk voor. Van de woningen staat bijna een kwàrt leeg, ondanks allerlei verbetermaatregelen ({otm afd. der Bouwkunde, TH-Delft).
Afb. 4: Een strikte scheiding van verkeersoorten zorgt voor een autovrfj maaiveld. Eén van de "verbetermaatregelen" die wordt voorgesteld en uitgevoerd, is het (beperkt) toelaten van auto's, waardoor men tot vlakbij de flat kan rijden. Veel 8ijlmer-bewoners zijn tegen deze maatregel (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).
- 8 -
zwakkeren (die Weinig of geen kans elders op de woningmarkt hebben) en een uitstroom van sociaal-ekonomische sterkeren (die elders iets beters kunnen vinden). De verhoogde koncentratie van sociaal-ekonomische zwakkeren gaat in sommige gevallen gepaard met een verhoogde koncentratie van etnische minderheden; soms met een toeneming van druggebruik en drughandel, alkoholisme, kleine misdaad en vandalisme. Bewoners voelen zich in een dergelijke woonomgeving niet op hun gemak. De sociale kontrole in de woonomgeving is gering, vooral als deze een massaal karakter heeft en er moeilijk kontroleerbare semi-openbare ruimten als onderhuizen, galerijen, liften en trappenhuizen aanwezig zijn. Wanneer bepaalde grenzen zijn overschreden, begint het komplex een slechte naam te krijgen. De negatieve publiciteit neemt toe. De mobiliteit van huurders wordt snel groter. Dit alles laat zijn sporen na in het woningkompleks. Met de toenemende mutatiegraad van de woning hangt een toenemende kans op leegstand samen. Waar woningen leegstaan, ·neemt vaak ook het vandalisme toe. Soms laat de aanvangskwaliteit van het komplex te wensen over (bijv. systeemgebreken). Door de bewoningsproblemen blijft het bewonersonderhoud achterwege. In het begin probeert de beheerder de onderhoudsinspanningen te verhogen, maar als de middelen te kort blijken te schieten, ontstaat er steeds meer achterstallig onderhoud en daarmee gepaard gaande vervqlgschade. De neerwaartse sociale spiraal gaat hand in hand met een neerwaartse spiraal van de bouw- en woontechnische kwaliteit. Hierbij treden in vele gevallen "woonomgevingseffekteri" op (Ter Schegget, 1979).
Exploitatieproblemen Deze neerwaartse ontwikkelingen gaan samen met (en worden versneld door) toenemende financiële problemen. De verhuurder heeft te maken met een onderhoudsnorm die door het Rijk wordt vastgesteld. Zijn financieel beleid is erop gericht om negatieve exploitatieresultaten te voorkomen. Als leegstand dreigt, zal de verhuurder veelal de selektienormen verlagen om de woning toch maar "vol" te krijgen. Dit bespoedigt het sociale verval en na korte tijd blijkt vaak dat leegstand toch niet is te voorkomen. Door huurachterstanden en huurderving loopt de financiële exploitatie aan de inkomstenkant spaak. De dalende kwaliteit van woning en woonomgeving leidt tot een toenemende onderhoudsbehoefte. In het algemeen stijgen de beheerskosten: ook aan de uitgavenkant wordt de financiële exploitatie bedreigd. Steeds meer blijven de onderhoudsuitgaven achter bij de onderhoudsbehoefte, o.m. door een groter aantal mutaties (mutatieonderhoud). De verhuurder ziet met lede ogen hoe de exploitatie steeds meer in de rode cijfers verzeild raakt. In het model zijn de drie eerder genoemde soorten verval terug te vinden: "sociaal" bij de huurders, "financieel" op de exploitatierekening en "technisch" in het komplex. Verondersteld wordt dat deze drie soorten verval op elkaar inwerken. In het model is dat met dik gestippelde lijnen weergegeven. Toenemende mobiliteit leidt blijkens het "eerste circuit" tot een lagere huuropbrengst (meer leegstand). Dit dwingt de verhuurder om zijn selektienormen te verlagen en daarmee sociaal-ekonomisch zwakkere huurders toe te laten. Dit laatste bevordert de uitstroom
- 9-
Afb. 5: Parkeergarage Ganzenhoef, die gedeeltelijk wordt gesloopt. De parkeergarages in de Bijlmermeer worden hooguit voor een derde benut (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).
Afb. 6:
Er is veel zogenaamde semi-publieke ruimte in de Bijlmermeer, zoals bijvoorbeeld deze binnenstraat. Veel maatregelen zijn erop gericht de semi-publieke ruimte meer privé te maken (foto: afei. der Bouwkunde, TH-Delft).
- 10 -
van sociaal-ekonomisch sterkere huurders en dus ook een hogere mobiliteit. De grotere mobiliteit leidt, wanneer we het "tweede circuit" volgen, tot een dalende sociale kontrole, een hogere mutatiegraad, meer leegstand, meer vandalisme en een dalende woningkwaliteit. Dit laatste bevordert de neiging van bewoners om weg te trekken (de samenhang tussen kwaliteit van woning en woonomgeving met de mutatiegraad van de woning is aangetoond door Boyce, 1969): de mobiliteit neemt toe. Het "derde circuit" in het schema laat zien hoe de dalende woningkwaliteit leidt tot hogere beheerskosten en een financieel onvoordeliger exploitatie. Dit laatste heeft een beperking van de onderhoudsuitgaven ten gevolge, evenals de daaruit voortvloeiende vervolgschade. Daardoor daalt de woningkwaliteit: ook deze cirkel is daarmee gesloten.
Tegenmaatregelen "Scharnierpunten" in de vervaltheorie zijn drie variabelen die elk in twee van de vervalspiralen zijn opgenomen: toenemende mobiliteit, financieel onvoordelige exploitatie en dalende woningkwaliteit. In het schema zien we deze variabelen op de kruispunten van de drie vervalspiralen. Als er niets wordt ondernomen, is uiteindelijk een vroegtijdige sloop onvermijdelijk. Gelukkig hebben we niet te maken met een natuurverschijnsel. In de praktijk zien we dat er vroeg of laat maatregelen worden getroffen om het verval te keren en de attraktie van het komplex te verhogen. Over de effektiviteit van deze maatregelen is thans nog weinig bekend. De volgende soorten ingrepen kunnen worden genoemd: a. bouwkundige ingrepen, zoals betonherstel, verbetering bouwfysische- of woontechnische kwaliteit, algehele renovatie; b. ontwerpingrepen, zoals het opdelen van galerijen, het privatiseren van openbare en semi-openbare ruimten; c. beheeringrepen, zoals het aanstellen van huismeesters, het inschakelen van huurders bij het beheer (tenant management) of verkoop van appartementen, eventueel in Maatschappelijk Gebonden Eigendom of aan koöperaties; d. sociale ingrepen zoals huisuitzetting van raddraaiers, meer surveillance van politie of veiligheidsfunktionarissen; e. doelgroepverandering, bijv. overdracht aan een stichting voor studentenhuisvesting, flatsplitsing t.b. v. jongerenhuisvesting; f. financiële ingrepen, zoals huurverlaging en beperking van servicekosten. g. verbetering van de stedebouwkundige kwaliteit. Er is een groot maatschappelijk belang mee gemoeid om de hier geschetste vervaltheorie verder te specificeren en te toetsen, en na te gaan welke maatregelen of kombinaties van maatregelen in welke omstandigheden het meest effektief zijn. Op dit punt kunnen wij zeker van het buitenland (vooral de VS, Engeland en Frankrijk) leren (bijv. Ravetz, 1974; Meehan, 1975; Downs, 1981; Rigby, 1982; Bradbury et al., 1982).
- 11 -
Afb. 7:
Vier torenflats in de wijk Morgenstond in Den Haag, gebouwd volgens de methode van glijdende bekisting. De gevel is als één monoliete konstruktie uitgevoerd, die uitzet en krimpt als gevolg van temperatuurverschillen. Omdat de gevels bovendien (te) star zijn verbonden met stabiliserende dwarswanden, zijn de gebouwen op veel plaatsen gescheurd (foto: a1d. der Bouwkunde, TH-Delft).
Afb. 3:
Oe flats zijn inmiddels alle ontruimd. In afwachting van de beslissing slopen of opknappen, wordt de onderste laag dichtgespijkerd (foto: a1d. der Bouwkunde, TH-Delft).
- 12 -
3. ENKELE BELANGRIJKE F AKTOREN
Aan de hand van het vervalmodel zijn een jaar lang gegevens ver,z ameld. Hoewel het nog te vroeg is voor konklusies, tekenen zich toch enkele zwaartepunten af. Hierover wordt in dit hoofdstuk verslag uitgebracht. In het model werden drie vervalspiralen onderscheiden: een financiële, een technische en een sociale. In alle tot nu toe onderzochte Nederlandse kompleksen, en in bijna alle buitenlandse, was financieel verval het gevolg van sociaal of technisch verval. Alleen in Pruitt-Igoe, St. Louis, USA, liep het financieel verval gelijk op met het sociale en technische; en zelfs daar lijkt het eerder een gevolg dan een oorzaak. Deze opmerking slaat vooral op het begin van het vervalproces; naarmate de achteruitgang vordert, lijkt het financiële verval in een aantal kompleksen (b.v. Bijlmermeer, Schottestraat in Middelburg) een steeds grotere rol te gaan spelen. Bij een aantal kompleksen begint de achteruitgang met technisch verval (Hanzewijk, Kampen; Morgenstond, Den Haag), bij andere kompleksen met sociaal verval. De verschillen tussen deze beide kategorieën zijn fundamenteel, en veel groter dan de overeenkomsten. Ruwweg kan gesteld worden dat sociaal verval vrijwel altijd blijkt te leiden tot (ten minste: enig) technisch verval, maar dat het omgekeerde niet geldt. De kompleksen die wij tot nog toe bij ons onderzoek konden betrekken en die technisch verval vertoonden, werden normaal bewoond, hadden geen bijzonder hoge mutatiegraad of huurderving, en werden meestal door de bewoners met vuur tegen afbraakplannen verdedigd. Afbrokkelend beton en scheurende muren veroorzaken veel minder angst dan junks en inbraken; een nauwelijks verrassend resultaat. Het wordt enigszins versluierd in rapporten of akties, omdat zowel bewoners als verhuurders er een belang bij hebben om het verval van een kompleks als technisch verval betiteld te krijgen. Ons vervalmodel blijkt daarmee vooral van toepassing te zijn op kompleksen waarin het verval aan de sociale kant begint. Wij hebben aangenomen dat demografische, ekonomische en technische ontwikkelingen in de maatschappij ook een effekt kunnen hebben op kompleksen van woningen. De strukturele leegstand van woningen neem t al een aantal jaren toe, vrijwel zeker mede t.g.v. de ekonomische malaise. Aanvankelijk werd hierdoor vooral de partikuliere sektor van de woningmarkt getroffen, maar de laatste drie jaar vertoont ook de non-profit sektor een stijgende langdurige leegstand. Deze leegstand werkt het verval van woningen in de hand, o.m. omdat onbewoonde woningen een gemakkelijke prooi zijn voor vandalisme en inbraak. Een ,uiterst belangrijke achtergrondsvariabele lijkt de ruimer wordende woningmarkt te zijn: het aanbod is de laatste jaren sneller toegenomen dan
- 13 -
,.
. " ,~
.' l,'
de vraag. De minst aantrekkelijke woningen blijven in een ruimer wordende woningmarkt uiteraard het langste leegstaan. Als er een aanbod in eengezinshuizen is, leggen de woningen in meergezinshuizen het af. Hoogbouw met galerijen is (wat) minder aantrekkelijk dan een vierhoog portiek-etageflat. Bovenwoningen zonder lift bleken in Rotterdam vaak leeg te staan. Kompleksen met vervalsymptomen in bijvoorbeeld Helmond, Veghel, Middelburg en de Bijlmermeer hebben vooral te lijden gehad van het konkurrerende aanbod op de woningmarkt. Deze verschillende vormen van leegstand kunnen onder één noemer gebracht worden: de prijs/kwaliteit verhouding. Kennelijk is qeze verhouding in de ogen van de potentiële huurders ongunstiger dan voor andere kompleksen. Een aantal korporaties of woningdiensten heeft de leegstand bestreden door inplaatsing van sociaal-ekonomisch zwakkere huurders of van etnische minderheden; m.a.w. van de zwakste vragers op de woningmarkt. Van de Bijlmermeer was dit allang bekend; deze weg lijkt ook gevolgd te zijn bij de Peper klip in Rotterdam en bij de Schottestraat in Middelburg. Gemeentelijke woningdiensten zijn verplicht om huurders die door korporaties worden 'geweigerd, huisvesting te verschaffen; zij kunnen dus soms niet anders. Het toewijzingsbeleid bepaalt de sociale samenstelling van een kompleks, en lijkt daarmee niet zelden één van de hoofdoorzaken van sociale problemen - waaronder sociaal verval - te zijn. Het mag voor de hand lijken te liggen om de 'minder gewenste' bewoners te plaatsen in de 'minder gewenste' kompleksen, maar het kan daarna geen verwondering wekken als dit tot 'minder gewenste' toestanden leidt. Problemen ontstaan vooral bij de inplaatsing van bewoners met een levensstijl die afwijkt van burgerlijk, gangbaar woongedrag in Nederland. Zo'n levensstijl uit zich in anders eten en drinken, maar ook in andere hygiëne en vormen van vuilafvoer; het storten van vuil op straat, het I verstoppen van rioleringsleidingen door van alles in de WC's te gooien, en (soms) het urineren op galerijen en in halletjes. Dit alles onderstreept nog \ eens hoe zeer het 'normale' woongedrag in Nederland mede berust op \ ongeschreven regels en 'vanzelfsprekende' (maar wel aangeleerde) gewoonten. Het zijn niet alleen Mediterrane of Caraïbische bewoners die hier geen weet van hebben; in de Rivierenwijk in Deventer waren het aanvankelijk plattelanders uit de Drentse en Groningse veenkoloniën (Nelissen et al, 1976) en in de Linnaeusstraat in Leeuwarden waren het voormalige bewoners van de Leeuwarder saneringswijken. Nederlanders met een luidruchtige woonstijl kunnen op de zenuwen werken van landgenoten met een wat stiller leefpatroon. Verschillen in woonstijl komen op grote schaal tussen Nederlanders voor. Natuurlijk is een groot aantal mensen afkomstig uit de landen rond de Middellandse of Caraïbische Zee volledig geïntegreerd met de Nederlandse samenleving; maar niet allemaal. Ook onze autochtone bevolking vertoont variaties in woonzeden; een aantal Nederlanders heeft zich niet geconformeerd. Bij huisvestingsbureaus heten deze: "moeilijk plaatsbaar"; door medebewoners worden ze als asociaal bestempeld. In enkele 'probleemkompleksen' (b.v. Leeuwarden, Peperklip, Veghel) komt of kwam een naar verhouding groot aantal jongeren voor. Engels zowel als Nederlands o~derzoek heeft aangetoond dat vandalisme vooral
- 14 -
wordt veroorzaakt door jongens van 8-17 jaar; het voorkomen varieert lineair met het aandeel van deze leeftijdsgroep in de bevolking van een wijk of kompleks. Jongeren zijn eveneens de voornaamste gebruikers van drugs. De hoge kosten van deze verslaving brengen de gebruikers er toe om in te breken in woningen, bergingen en geparkeerde auto's; soms ook om roofovervallen te plegen. Al deze verschijnselen kwamen in de probleemkompleksen voor, en het lijkt of ze met elkaar een samenhangend gedragspatroon vormen. Klachten over zowel oudere als jongere bewoners in probleemkompleksen betreffen vaak overmatig alkoholgebruik, prostitutie, en soms het benutten van de buitenruimten voor 'slordige' activiteiten (zoals sloopauto's, sloophout, e.d.). In alle probleemkompleksen in Nederland en in het buitenland liggen de moeilijkheden bijna uitsluitend in de openbare en semi-openbare ruimten, zoals hallen, trappen, liften, galerijen, de direkt daar tegen aan liggende onbewaakte ruimten zoals kelders, bergingen en schuren, en in de toegangsgebieden. Het lijkt alsof we hiermee één van de belangrijke bouwkundige oorzaken van verval op het spoor zijn gekomen. Immers, een belangrijk verschil tussen vooroorlogse en naoorlogse woningen is het verschil in schaal en de toename, zowel relatief als absoluut, van de oppervlakte van de openbare en semi-openbare gebieden. Tussen 1918 en 1940 werden in Nederland slechts drie galerijflats gebouwd met 376 woningen totaal. Twee daarvan, met tezamen 336 woningen vielen onder de woningwetfinanciering. Tussen 1966 en 1974 zijn circa 157.000 woningen gebouwd die aan een galerij liggen; in 1970 werd maar liefst 9896 van de produktie van woningwetwoningen in meergezinshuizen in galerij bouw uitgevoerd. Bij galerijbouw neemt de afstand van de voordeur van de woning tot de openbare straat belangrijk toe en ontstaan ruimten die nauwelijks bezocht worden: ideaal om een stickie op te steken, of een brandje te stichten, of gewoon je grof vuil te deponeren. De galerijflat is proportioneel, onder de tot nog toe verzamelde probleemkompleksen, sterk oververtegenwoordigd (Den Helder, Helmond, Middelburg, Veghel, Bijlmermeer). De hogere service-kosten van dit type leiden tot een ongunstige prijs/kwaliteit verhouding. Tegelijk met de mogelijkheid van sociale kontrole nam, in de ogen van velen, ook de wenselijkheid er van af. Speciale solide gekonstrueerde woningen in aparte wijkjes voor 'probleemgezinnen', zoals tussen de twee wereldoorlogen in Amsterdam, Den Haag en Utrecht werden gebouwd (De Regt, 1984), en waarop dagelijks toezicht werd uitgeoefend, soms door inwonend personeel, zijn na 1945 uit de tijd. Een dergelijke 'bevoogding' werd al in de jaren twintig van S.D.A.P.-zijde bekritiseerd en zou nu als 'onakseptabel paternalistisch' gezien worden. Maar op zo'n manier kun je je woningen natuurlijk beter tegen bekladden of 'verrinneweren' beschermen. De welvaart van na de Tweede Wereldoorlog heeft een verheugende emancipatie en mondigheid bij een groot deel van de bevolking teweeg gebracht. Mogelijk is een aspekt daarvan: de geringere geneigdheid om zich met buurman's zaken te bemoeien. Jens omschrijft in haar proefschrift de strakke sociale kontrole in drie Utrechtse volkswijken voor 1940 (Jens, 1940); het lijkt onwaarschijnlijk dat zo'n hecht verband vandaag nog gevonden zou kunnen worden. Alleen al de veel grotere mobiliteit van alle
- 15 -
Afb. 9:
Het Grevelinr;enkomplex in Den Helder, met veel sociale problemen (o.a. drur;handel). Er is een aantal Yerbeterinr;smaatrer;elen in voorbereidinr; (foto: afd. der BouwkWlde, TH-OeUt)•
.
Afb. 10:
De kelderberr;inr; wordt door veel bewoners nauwelijks meer gebruikt, vooral vanwer;e de onveiligheid en het r;rote aantal inbraken. Drur;gebruikers gebruiken soms een berginr; als onderkomen (foto's: afd. der BouwkWlde, TH-OeUt).
- 16 -
delen van de bevolking maakt zo'n hecht verband onmogelijk. De veronderstelling is wel geopperd dat het hechte sociale verband van de volkswijken vooral op armoede berustte: op de noodzaak elkaar te helpen bij kalamiteiten. Als dit juist zou zijn, dan is de toename van de welvaart een bedreiging van het sociale verband. Hier staat tegenover dat naoorlogs onderzoek (weliswaar het meeste kort na de oorlog uitgevoerd) het bestaan van hechte sociale netwerken in volkswijken heeft aangetoond (Simonse, 1971). Dit zijn (of waren ••• ) vrijwel steeds 1ge eeuwse wijken; precies de gebieden die bij stadsvernieuwing worden afgebroken. Tegelijk met een aantal oude krotjes verpulverden de bulldozers een (voor technici onzichtbaar) stelsel van sociale betrekkingen. Dit netwerk is van zulk eminent belang omdat een deel van de 'probleemgezinnen' er in is opgenomen. Het waren deze gezinnen, waarvoor de eerste direkteur van de Amsterdamse woningdienst, Arie Keppler, zich in de jaren twintig zo druk maakte, en die hij het wonen probeerde te leren in Asterdorp en Zeeburgerdorp (Keppler, 1929). Hun aantal is waarschijnlijk door de welvaart naar verhouding teruggelopen, maar ze zijn niet verdwenen. In Leeuwarden, Deventer en Den Helder werden ze bij elkaar gestopt in één kompleks; vrijwel steeds werd dit later door de bewoners of door de verhuurder als de oorzaak gezien waarom het desbetreffende kompleks een 'probleemkompleks' is geworden. Keppler's maatregelen mogen we vandaag drakonisch vinden, maar hij had tenminste het probleem niet onderschat. De konsentratie van 'probleemgezinnen' in een bepaald blok of straatje heeft nog een aantal onaangename neveneffekten. Zittende bewoners ervaren het als een achteruitgang van de buurt. Ook bij alle gemeentelijke instanties: stadsontwikkeling, volkshuisvesting, openbare werken, politie, en sociale zaken is het spoedig bekend dat in de X-flat of de Y-straat een konsentratie van probleemgezinnen woont. Bij elk van de tot nog toe onderzochte kompleksen komt de grote betekenis naar voren van het beeld dat mensen van een blok, een straat of een wijk hebben. Als dat beeld er eenmaal is, kleurt het alle reakties van betrokken partijen: verhuurder, gemeentelijke diensten, overige woningzoekenden (die dan daar geen woning meer willen aksepteren), winkeliers (die geen krediet geven), omwonenden, etc. Het is begrijpelijk en terecht dat in Leeuwarden de Linnaeusstraat, en in de Bijlmermeer de Gliphoeve zijn omgedoopt. Verhuurders zouden moeten proberen om zo'n beeld te voorkomen, door het toewijzingsbeleid, maar ook door zelf zorgvuldig te zijn in hun typering van straten of blokken. Het is in dat verband bepaald gevaarlijk om het woord 'sloop' in de mond te nemen; het kan een 'self-fulfilling prophecy' worden. Het uiterlijk van een kompleks lijkt in belangrijke mate tot het beeld bij te dragen. Vervuiling, graffiti en slooponderdelen in de voortuin, maar ook verveloze kozijnen, gebroken ruiten, ontbrekende pannen en geknakte plastic goten dragen alle bij tot de indruk: dit blok is opgegeven. Amerikaans onderzoek laat zien dat iemand een prop papier veel eerder laat vallen op een vloer waar al wat op ligt, dan op een schone vloer (Heberlein, 1974). Vuil trekt vuil aan, aanwezige verwaarlozing leidt tot verdere verwaarlozing, leegstand leidt tot leegstand. Verhuurders die alert reageren op gebreken en regelmatig onderhoud (laten) verrichten, dragen effektief bij aan het voorkomen van een negatief beeld. Waarom zijn de naoorlogse ont-
- 17 -
Atb. 11: De Schotteflats in Middelburg-Zuid: leesstand en sociale problemen, waarschijnlijk t.g.v. de bouwvorm (hoosbouw en corridorontsluitins). Staatssekretaris 8rokx van VROM gaf op 3 april het startsein voor demontage van de bovenste zeven lagen van één van de drie flats. De betonelementen worden elders herbouwd (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).
1'"
Afb. 12:
Aan de corridor: links woningen, rechts bergingen en trappen naar onder en boven de corridor gelegen woningen (foto's: afd. der 8ouwkunde, TH-DeUt).
'.
- 18 -
wikkelingen op dit punt ongunstig? De groei in omvang van het woningbezit van korporaties heeft de afstand van de huurder tot de verhuurder vergroot. De toegenomen burokratisering en arbeidsdeling dragen tot deze vergroting van de afstand bij. De huurderving blijkt steevast bij grote woningkorporaties en bij grote woningkompleksen percentueel het meest omvangrijk te zijn. Voor een huurder van een gemeentewoning is het woningbedrijf, de dienst huisvesting, de wethouder en de politie allemaal: "de gemeente"; van de taakverdeling en van het gebrek aan koördinatie heeft hij geen idee. Als bij een brand in een vuilstortkoker de politie na 3 dagen verschijnt en de onderhoudsploeg na 6 weken, ziet hij dat alleen maar als gebrek aan interesse voor zijn probleem. Zowel in de Verenigde Sta ten als in Engeland heeft men goede resultaten bereikt met kompleksbeheer en onderhoudsploegen ter plekke; dit kan natuurlijk alleen bij vrij omvangrijke kompleksen worden ingevoerd. Bij 'moeilijke' bewoners is het misschien voor de hand liggend voor de verhuurder om te reageren met: "voor die lui valt toch niets te doen". De huurder, die zich kwaad maakt over het gebrek aan interesse, legt er weer een schepje bovenop, wat de verhuurder in zijn opinie bevestigt. Dat de woning daardoor sneller aftakelt dan dat bij een andere opstelling het geval zou zijn, wordt door geen van beide partijen voorzien. Het steekspel van vijandelijkheden is wat Norbert Elias heeft genoemd: een blind proces (EÜas 1972). Van achter de schrijftafel is het heel gemakkelijk om te stellen dat de verhuurder een belang heeft bij de goede wil van de huurder; en niet alleen bij de zijne, maar ook - misschien meer nog? - bij die van zijn buurman. In de praktijk is het niet alleen gewenst dat de verhuurder het zo ziet, maar ook de onderhoudsdienst die keer op keer gebroken draadglas in de haldeur moet vervangen. Onder de vele faktoren die bij het verval van woningen een rol spelen, zijn er die ontstaan uit het proces zelf; vervolgens is er een aantal die het proces ondersteunen, en een aantal die het verval op gang lijken te brengen. Ze zouden 'achteroplopende', 'meelopende' en 'vooroplopende' faktoren genoemd kunnen worden. 'Oorzaak' en 'gevolg' zijn als benamingen veel te veel zwart-wit. Een 'meelopende faktor' draagt immers na enige tijd zelf ook weer bij tot de toename van het verval. Voor zover nu, vanuit de beperkte data, valt te overzien, lijkt het of de prijs/kwaliteitverhouding een vooroplopende faktor is. Deze faktor omvat zulke moeilijk meetbare aspekten als het subjektieve beeld en de uitgangspositie op de woningmarkt (waaronder begrepen de ligging en het woningtype). Het toewijzingsbeleid kan zowel vooroplopen (Linnaeusstraat, Hoptilie, Tjalk) als meelopen (Bijlmermeer). Galerijwoningen hoeven op zichzelf niet sneller te vervallen dan andere woonvormen. Maar aangezien het 'minder gewilde typen' zijn, is het vaak moeilijk om er huurders voor te vinden; hoe vanzelfsprekend is het dan om ze toe te wijzèn aan huurders die niet kunnen weigeren, d.w.z. etnische minderheden of probleemgezinnen. De kombinatie van de grote. woondichtheid, de geringe sociale kontrole en het afwijkende woongedrag is explosief en kan tot voortijdig verval leiden. Daarbij wordt dit voor de naoorlogse voorraad verergerd door de relatief
- 19 -
geringere kwaliteit en hoge servicekosten. Als er één kreet konstant is gebleven over 40 jaar woningbouw, dan is het: "laat ons goedkoper bouwen". Weliswaar zijn de ruimten vergroot, de akoestische en warmtetechnische normen opgevoerd, de uitrusting uitgebreid, en worden hardhouten ramen, dubbel glas en c. v. veel toegepast; maar de voortdurende druk om de kurveprijs te halen heeft bij veel plannen tot bezuinigingen op het laatste moment geleid. Die bezuinigingen kwamen dan terecht bij de minder duidelijk genormeerde onderdelen, zoals houtmaten, hang- en sluitwerk, afwerkingen e.d. In vergelijking met Zweden, West-Duitsland of Zwitserland bouwt men in Nederland ruim en relatief goedkoop. Maar het produkt is daarmee ook vrij kwetsbaar en onderhoudsgevoelig; bij een afwijkend woongedrag is dit goed te merken. Het lijkt onwaarschijnlijk dat 'moeilijke' huurders plotseling 'makkelijk' worden, of dat de strukturele leegstand van een regio in omvang door gemeentelijk beleid kan worden teruggedrongen. De leegstand wordt voor een groot deel bepaald door faktoren die de verhuurder niet in de hand heeft: de koopkracht van de huurders, werkgelegenheid in de buurt, het gevoerde huur- en subsidiebeleid, de kwaliteit van het milieu (gifgrond, stinkende fabrieken). Het is voor verhuurders en bewoners geen opwekkend vooruitzicht. Maar op het nivo van het individuele kompleks is de toewijzing, het beeld, en zelfs tot op zekere hoogte de uitgangspositie m.b.t. prijs en kwaliteit beinvloedbaar. Mogelijk kan daarmee een aantal kompleksen worden 'gered' en - wat veel belangrijker is - een groot aantal mensen meer tot hun tevredenheid worden gehuisvest.
Afb. I): 'Oe Peperklip' in Rotterdam, door architekten bewonderd, door bewoners &emeden. Vanaf de oplevering in de periode 1979-1933, is dit komplex moeilijk verhuurbaar &eb1eken (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).
- 20-
4. VER VAL EN LEEGSTAND
.
Van de moeilijkheden waarin de naoorlogse kompleksen verkeren, is verval het meest zichtbare en dramatische, maar zeker niet het enige. In dit hoofdstuk zal getracht worden om het woningverval te situeren tussen de andere problemen in. Voor de korporaties en de gemeentelijke woningbedrijven is leegstand financieel even bedreigend als verval - en het is moeilijker te bestrijden. Weliswaar zijn woondiensten niet onderhevig aan een elastische vraag, maar ze zijn evenmin geheel van de konjunktuur onafhankelijk. Evenals in de jaren dertig leidt de ekonomische malaise tot vraaguitval op de woningmarkt, vooral in gebieden met een hoge strukturele werkeloosheid en een relatief groot aanbod van woningen, zoals de Zuidelijke IJsselmeerpolders, Rijnmond of Zeeland (Heeger et al, 1985). De kans dat een kompleks door leegstand wordt getroffen is in deze regio's groter dan elders, maar ze is buitendien nog van de andere faktoren afhankelijk. De trefkans wordt o.m. beinvloed door de ligging. Amerikaans onderzoek toonde aan dat de mutatiegraad van woningen gelegen aan verkeersaders beduidend hoger is dan bij rustiger straten (Boyce 1969). Nederlandse gegevens hierover ontbreken nog. De aanwezigheid van mensen die als "anders" worden gepercipieerd - negers in de V.S. (Drake en Clayton, 1945), Indiërs en West-Indiërs in Engeland, Algerijnen in Frankrijk - heeft een uitgesproken invloed op de verhuisgeneigdheid. Alweer, duidelijke Nederlandse gegevens ontbreken; maar het lijkt waarschijnlijk dat dit ook voor ons land zal opgaan. Driessen en Beereboom (1983) toonden aan dat 30 tot 40% van de autochtone bewoners, gastarbeiders en Surinamers niet als buren of zelfs als wijkbewoners wil aanvaarden. In de vorige paragraaf werd er op gewezen dat de fysieke eigenschappen van het kompleks waarschijnlijk veel met het verval te maken zullen hebben. Dat geldt uiteraard ook voor leegstand. Het eengezinshuis blijft als van ouds geliefd, de leegstand treft de woningen in meergezinshuizen het eerst. Hoogbouw en middelhoogbouw ontlopen elkaar daarbij niet veel - tot onze verrassing en tegen de verwa.chting in (Heeger, 1985). Heel kleine woningen, zoals HAT-eenheden zijn vaak moeilijk te verhuren, heel grote flats eveneens. Tenslotte wordt de bouwkundige staat door verhuurders vaak genoemd als een oorzaak van moeilijke verhuurbaarheid (Heeger et al., 1985). Het lijkt eveneens zeer waarschijnlijk - al ontbreken hier weer de nodige gegevens - dat de verhuurder zelf een belangrijke rol speelt bij de verhuur ... baarheid. Het toewijzingsbeleid werd in de vorige paragraaf al genoemd.
- 21 -
Afb. 14: Oe Tjalk in Lelystad, ~n komplex van 1)1 HAT-woninsen in Lelystad, dat in 1930 is opse.leverd. Kennelijk sluiten de woninsen niet aan op de marktvraas: ondanks vele akties om de verhuurbaarheid te verbeteren, staat het komplex sinds 19M helemaal leeS (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).
Afb. I S:
Vijf jaren van sociale en beheerproblemen, vandalisme, e.d., hebben hun sporen in de Tjalk nagelaten (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).
- 22 -
Maar ook het beheer van de woningen zou wel eens gevolgen kunnen hebben voor de mobiliteit van de bouwers. Wordt op klachten snel en effektief gereageerd? Wordt er wat gedaan aan de reparatie van de schommels in de gemeenschappelijke tuin? aan de ontstopping van de riolering? Tenslotte zijn de woonlasten een alles beheersende faktor. Bij een enquête onder non-profit verhuurders naar de oorzaken van leegstand stond hoge prijs met een ruime voorsprong op de eerste plaats (Heeger et al., 1985). De servicekosten en de stookkosten moeten daarbij meegerekend worden, ook al krijgt men er wat voor en moet ook een eengezinshuis warm gehouden worden. Vooral de hoge servicekosten zijn vaak een aanleiding tot klachten en protesten, en wellicht tot verhuizingen (mede veroorzaakt door het IHS-systeem). Bij het eengezinshuis ontbreken de servicekosten nagenoeg; de stookkosten zouden meestal hoger moeten uitvallen (ze zijn echter vrijwel gelijk, door de kollektieve verwarmingen in meergezinshuizen); de netto huren zijn veelal hoog, vaak hoger dan van flats, maar daar staat een groot aantal kwaliteitspunten tegenover. Anders gezegd, waar het bij verhuur of leegstand om draait, is de verhouding tussen prijs en kwaliteit. Als woningen worden gerangschikt naar de kwaliteit zoals deze door bewoners wordt ervaren, ontstaat een woninghiërarchie. Bovenaan staan · de meest gewilde woningen, onderaan de minst gewilde.
Tabel 1 Dimensies van de woninghiërarchie HOOG
LAAG eigendomsverhouqing
partikuliere huursektor
woonvorm
hoogbouw
bouwperiode
vooroorlogs
woninggrootte
klein
groot
voorzieningen
weinig outillage
veel outillage
non-profit huursektor
eigenwoningsektor laagbouw
naoorlogs
- 23 -
nieuwbouw
.
Afb. 16:
De Meenthe in Leeu ....arden, een buurt met hoof:- en laaf:bou ........oninf:en die voor een beJanf:rijk deel
leef:staan (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).
Afb. 17:
De split-level flats van de Meenthe, oof:eschikt voor bejaarden of f:ehandicapten. De ....oningen laten zich bovendien moeilijk anders indelen (toto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).
-
2~
-
ho~e
la~e
ho~e
prijs
prijs
prijs kwaliteit
kwaliteit hoo~
kwaliteit
luxe koerant
inkoerant
hoo~
koerant
inferieur inkoerant
kwaliteit laa~
laa~
~--------------~---
wonlnghlër archle
wonin~typolo~ie
Afb. 18.
laRe prijs
Woningtypologie en woninghiërarchie
Een aantal aspekt en van deze hiërarchie zijn bekend: veel verhuizende bewoners verkiezen nieuw(er) boven oud(er), groot (maar niet te groot) boven _ klein en een eengezinshuis boven een etagewoning. In detail blijft er nog veel te onderzoeken over. Alles wijst er op dat de woninghiërarchie verschilt voor verschillende groepen en levensstadia; maar hoe deze verschillen uitvallen en zich tot elkaar verhouden, is maar zeer ten dele bekend. In de diskussie over dit onderwerp is het gebruikelijk om eerst de kwaliteits-as te hanteren en de prijzen er achteraf bij te laten halen. Het lijkt ons realistischer om direkt uit te gaan van de kwaliteitsI prijsverhouding. Met behulp van deze overwegingen kan het hiervoor beschreven vervalmodel worden omgezet in een algemener model. Het vervalmodel had betrekking op één kompleks. Indien alle kompleksen (de voorraad) langs de as van de kwaliteit/prijsverhouding worden uitgezet, ontstaat de woninghiërarchie. Tegenover de heterogene woningvoorraad staat een eveneens heterogene groep bewoners. Beide groepen veranderen: bij de bewoners ontstaan nieuwe huishoudens, andere worden beëindigd; aan de woningvoorraad wordt de nieuwbouw toegevoegd en er wordt een deel door sloop onttrokken. Hoewel men zich bij nieuwbouw richt op de kategorie van de meest gewenste woningen, lukt dat natuurlijk maar ten dele; ook zijn de meest gewilde woningen lang niet altijd de nieuwste. Voor de eenvoud van het model zijn deze echter wel respektievelijk aan de boven- en onderzijde van de woninghiërarchie toegevoegd. Bewoners proberen zich in deze hiërarchie "omhoog te wonen", door te verhuizen van een minder gewilde woning naar een meer gewilde (Priemus, 1984). Een aarital ontwikkelingen op de woningmarkt kan in dit model worden ondergebracht. Direkt na de tweede wereldoorlog ontstond een groot aantal nieuwe huishoudens, terwijl er door oorlogshandelingen een stuk van de voorraad verloren was gegaan; hiermee zijn wij bij de "klassieke" woningnood. In "normale" tijden, en vooral bij een terugslag in de ekonomie, ziet de woningmarkt er heel anders uit.
- 25 -
Bij een ekonomische malaise zoals nu worden huwelijken of samenwoningen uitgesteld, kunnen jongeren niet zo gauw "op zichzelf gaan wonen", e.d. Maar er blijven woningen vrijkomen doordat huishoudens worden beëindigd. De starters op de woningmarkt, in plaats van een gemeentelijke toewijzing te moeten volgen, kunnen kiezen uit verschillende woningen - en dan blijven de minst gewilde uiteraard over. Daarmee zijn we dan bij de strukturele leegstand van bijvoorbeeld de middelhoogbouw en hoogbouw in Rijnmond (of Lelystad, Helmond of Middelburg). Een aantal verhuurders weet sommige van deze ongewilde kompleksen (tijdelijk?) tegen leegstand te beschermen door een verruimd toewijzingsbeleid; daardoor kunnen spanningen in het kompleks ontstaan, ~at de mobiliteit vergroot, de sociale kontrole verlaagt, de vernieling en het vandalisme bevordert; m.a.w. we zijn weer terug bij het oorspronkelijke vervalmodel voor één kompleks. Zowel verval als leegstand spelen zich af in de "onçferste." kategorieën van de woning typologie, zonder dat ze elkaar volledig overlappen. Een deel van de minst gewilde woningen komt via (dreigende) leegstand in een vervalspiraal terecht; andere (b.v. de Linnaeustraat in Leeuwarden) waren vrijwel vanaf het begin bestemd om "probleemgevallen" te huisvesten, zonder dat er ooit van strukturele leegstand sprake was. Aan de andere kant zijn er woningen die langdurig leegstaan zonder zichtbare tekenen van verval.
Afb. 19: Het kompIe" 'De Bergen' in Capelle aan de IJssel, met een kwart leegstand. Mogelijke oorzaken: vrij hoge woonlasten, het ontwerp en een zwakke vr~ersmarkt in dit deel van Rijnmond.
- 26 -
OVERHEID
DEM/EK/TECHONTW
~
,
VERHUURDERS ~
.... V
HUURDERS fflieuwe huishoudens
"
!/
VOORRAAD nieuwbouw ~
I
I
,. I
I'
"
--------
-------~-------
'--------
f-o------'\
I
V I' '\
I
V I'
'\
I
"
vervallen .huishoudens
1---------
1----- --1----- - - -
1-------I- -
_. -
--
(leegstand) sloop
'"
-
~
Afb. 20: Potentiële huurders kunnen op de woningmarkt de prijs/kwaliteitverhouding van verschillende kompleksen met elkaar vergelijken. Dit model (een variant van afb. 1) plaatst huurders t.o.v. de voorraad.
- 27 -
Afb. 21: De Kennedyflat in Eygelshoven. Onvoldoende voorzieningen tegen mijnschade en andere konstruktiegebreken hebben tot sloop geleid (foto: foto) poot b.v., Heerlen).
- 28 -
5. AANT ALLEN GESLOOPTE NAOORLOGSE WONINGEN VOLGENS GEGEVENS VAN HET CBS
De meest dramatische vorm van verval is de afbraak. Volledigheidshalve behoort ook aan de kategorie van afgebroken woningen enige aandacht te worden geschonken. Aan de Hoofd Ingenieur Directeuren (HID) van de Directies van de volkshuisvesting in de provincies is gevraagd opgave te doen van in hun provintie gesloopte naoorlogse woningen. Erg onthutsende resultaten leverde de enquête niet op. De naoorlogse voorraad telt ruim 3,5 miljoen woningen, waarvan volgens de HID's slechts duizend woningwetwoningen zijn gesloopt. Ook het CBS houdt gegevens bij m.b.t. aantallen gesloopte woningen. In dit hoofdstuk worden de beschikbare cijfers op een rij gezet. Sloop is één van de oorzaken van woningonttrekking. Andere oorzaken van woningonttrekking zijn: verbouw, onbewoonbaarverklaring en buitengebruikstelling (verandering van bestemming of anderszins). Voor ons zijn in dit verband alleen de sloopcijfers van belang en dan met name de cijfers van de kategorie "sloop wegens afbraak" die apart genomen is naast de kategorie "sloop wegens brand en andere rampen". De bouwjaren van de gesloopte woningen worden niet genoemd: er is wel een indeling in bouwjaarklassen. De klassegrenzen zijn echter zo gekozen dat naoorlogse woningen niet volledig zijn te onderscheiden. Zij vallen in de klassen 1926 t/m 1950 enerzijds, 1951 en later anderzijds. In de tabellen 2 en 3 worden de aantallen woningen weergegeven, die resp. in 1961 t/m 1970 en 1971 t/m 1983 zijn gesloopt. Voor deze tweedeling is gekozen, omdat het CBS vanaf 1971 meer gedetailleerde gegevens geeft: - er worden meer kategorieën onderscheiden als redenen voor sloop, namelijk naast "brand en andere rampen "de kategorieën "bouwvalligheid", "stede bouwkundige plannen en verkeersdoorbraken" en "anderzins"; - alle aantallen worden vanaf 1971 afzonderlijk absoluut gegeven. In de tabellen van 1961 t/m 1970 wordt alleen het totaal aantal gesloopte woningen absoluut gegeven. De aantallen gesloopte woningen van een bepaalde bouwjaarklasse worden hierbij alleen gegeven als percentage van het totaal; absolute aantallen zijn dan slechts binnen ruime marges te bepalen.
- 29 -
Afb. 22:
Afb. 23:
A. de 8ruinstraat in Zaandijk. De gebreken aan de betonkonstruktie maakten sloop noodzakelijk.
De sloop van de 20 ....oningen aan de A. de 8ruinstraat begon op 6 december 1935.
- 30-
Tabel 2 Vermindering van de woningvoorraad in de jaren 1961 tot en met 1970 door vernietiging (afbraak) anders dan door brand en andere rampen (bron CBS) jaar van sloop
1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970
totaal aantal gesloopte woningen
percentage bouwjaarklasse '51 en later
5483 5735 5970 6898 8023 8054 7981 8749 8891 9341
1 4 1 1 1 1 1 1 1 1
Totaal
berekend aantal gesloopte woningen van '51 en later 55 229 60 69 80 81 80 87 89 93 923
Tabel 3 Vermindering van de woningvoorraad door vernietiging (afbraak) anders dan door brand en andere rampen in de jaren 1971 tot en met 1983, v.w.b. woningen, die gebouwd zijn in 1951 en later (bron CBS) jaar van sloop
1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 Totaal
bouwvalligheid
stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken
anderszins
totaal
17 20 21 39 40 23 57 31 22 30 56 126 3
115 62 62 57 50 43 32 33 69 47 127 0
Z4
53 42 35 29 50 19 21 118 20 46 69 76 2
144 177 118 130 147 92 121 181 75 145 172 329 5
485
771
580
1836
- 31 -
Atb.
2',
Afb. 2.5:
De Limlewstraat in Leeuwarden, gebouwd in 1,.7. Toenemende leeptand t.g.v. konfllkten in woonstijl; woninsen dichtgespijkerd tegen vandaJisme (973).
Sloop van de Linnaeusstraat in 1977 (foto: Leeuwarder Courant).
- 32 -
Nauwkeuriger gegevens zijn volgens het CBS nu niet meer te achterhalen. Dat geldt ook voor gegevens over de woningen zelf: gegevens over woningtype, financieringsvorm, eigendomsvorm etc. zijn niet (meer) bekend. Een en ander maakt vergelijking met de cijfers die de HID-enquête heeft opgeleverd, bijna onmogelijk. Hooguit kan worden vastgesteld dat het zeer wel mogelijk is dat de gesloopte woningen, die de HID's hebben opgegeven, passen in de CBS-cijfers. Ongeveer de helft van de volgens de HID-enquête gesloopte woningen telt overigens niet mee bij de CBS-cijfers, omdat zij vóór 1951 zijn gebouwd. De indruk wordt hierdoor wel gewekt dat de CBS-cijfers veel hoger zouden zijn ~ls de sloopgegevens over de bouwjaarklasse 1946 t/m 1950 konden worden meegenomen. Deze indruk wordt versterkt door cijfers van 1976 toen eenmalig een andere bouwjaarklasse is gehanteerd.
Tabel 4 Vermindering van de woningvoorraad door vernietiging (afbraak) anders dan door brand en andere rampen naar bouwjaarklasse in 1976, v.w.b. woningen die gebouwd zijn in 1946 en later (bron CBS) bouwjaarklasse
1946-1950 1951-1955 1956-1960 1961 en later
bouwvalligheid
stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken
anderszins
totaal
118 . 14 5 4
40 23 20 7
13 2 8
171 39 33 20
9
Uit tabel 4 is af te lezen dat in 1976 171 woningen zijn gesloopt uit de. bouwjaarklasse 1946 t/m 1950 tegen 92 woningen uit de klasse 1951 en later; bijna twee keer zoveel. "Bouwvalligheid" is verreweg de belangrijkste reden voor deze hoge score. In percentages uitgedrukt is "bouwvalligheid" in 69 pct van de gevallen de reden voor sloop geweest. Vöor de cijfers van alle jaren samen, die betrekking hebben op woningen van 1951 en later, is "bouwvalligheid" slechts in 26 pct van de gevallen de sloopreden. Op zichzelf hoeven deze cijfers geen al te grote verwondering te wekken. Direct na de oorlog is een aantal experimentele (industriële) bouwmethoden ge introduceerd waarmee slechts een korte periode is gewerkt. Behalve de cijfers van 1976 zijn er van andere jaren geen CBS-cijfers voorhanden, die het vermoeden kunnen bevestigen, dat van de woningen, die zijn gebouwd in 1946 t/m 1950 minstens zoveel woningen zijn gesloopt als van de woningen van 1951 en later. Van deze laatste kategorie zijn er 2759 gesloopt volgens de CBS-cijfers in de jaren 1961 t/m 1983 (met een marge van plus of min 372 vanwege de percentage-omrekening van de cijfers van de jaren 1961 t/m 1970). Ook al laten we dus de bouwperiode 1946 t/m 1950 buiten beschouwing,
- 33 -
dan komen we nog veel hoger uit dan het aantal van ongeveer duizend gesloopte naoorlogse woningwetwoningen, dat volgde uit de HID-enquête. Samengevat geven de gepubliceerde CBS-cijfers niet meer dan een indruk van de aantallen gesloopte naoorlogse woningen. Gezien als percentage van de hele naoorlogse voorraad gaat het om een bijna te verwaarlozen hoeveelheid. "Stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken" is de meest voorkomende sloopreden bij woningen van 1951 en later. Van de woningen gebouwd in 1946 t/m 1950 lijken er relatief veel vanwege "bouwvalligheid" te zijn gesloopt. Dit laatste kan echter niet met cijfers van alle jaren worden gestaafd. Aanknopingspunten voor verdere analyse van redenen voor sloop van naoorlogse woningen bieden de cijfers niet, omdat het CBS over de gesloopte woningen zelf geen informatie geeft. Dergelijke analyses zullen uit andere bronnen moeten komen. Uit bovenstaande cijfers blijkt dat "bouwvalligheid" een belangrijke faktor is bij de sloop van na-oorlogse woningen. Het zal duidelijk zijn dat deze woningen behoren tot de kategorie met bouwtechnische problemen, die in de voorgaande hoofdstukken is gesteld tegenover de kategorieën met woontechnische of sociale problemen. Deze laatste kategorieën hebben in Engeland, Frankrijk en de Verenigde Staten wèl, maar in Nederland nog nauwelijks tot sloop geleid; de Linnaeusstraat is één van de zeldzame voorbeelden. Buitenlandse non-profit verhuurders zijn vaak financieel zelfstandiger dan Nederlandse; zij werken veelal met subsidies à fonds perdu. Mogelijk ligt hierin een verklaring voor het feit dat we in Nederland niet zo vlug tot afbraak overgaan; het Rijk vèrzet zich tegen de sloop wegens de precedentwerking.
- 34 -
6. ONDERZOEK VAN NAOORLOGSE WONINGEN MET EXPLOITA TIEPROBLEMEN:EENMEERJARENAANPAK
Het hele systeem van subsidies en regels in de volkshuisvesting is gebouwd rondom het "normale" kompleks: nagenoeg volledig bewoond, behoorlijk onderhouden, verbeterd na 25 jaar, de oorspronkelijke investeringen afgeschre.ven in 50 jaar. Voor de korporaties en de gemeentelijke woningbedrijven zijn daarom leegstand en verval weinig minder dan een ramp. Op de lange termijn is er echter ook nog een positieve kant aan deze tegenslagen. De gebreken kunnen immers gebruikt worden om het systeem bij te stellen. Bij vroeger onderzoek werd vaak de klacht gehoord dat bewoners wel konden zeggen wat er mankeerde aan de keukenkastjes, maar niet welke type woning ze verkozen. De leegstand geeft duidelijker aan dan welke enquête ook waar de relatieve bewoners - voor:keuren liggen. In de kompleksen met exploitatieproblemen wordt d~uk gesleuteld aan verbeteringen: aftoppen van hoogbouw, opdelen van galerijen, individualisering van de cv-installatie, inspraak, zelf beheer, huurverlaging, enz. Welke van deze maatregelen hebben effekt? Zal dezelfde verbeteringsoperatie op alle kompleksen hetzelfde effekt hebben? De problemen in de naoorlogse voorraad zijn niet (of nauwelijks) veroorzaakt door bouwtechnische veroudering, verschillen in woonstijl tussen vroeger en nu, of grote achterstand in de woninguitrusting, zoals met de woningen in de stadsvernieuwingsgebieden het geval is. Mede daarom zijn ze zo'n unieke test op de zwakke plekken in het systeem. Het lijkt dringend gewenst om deze sektor diepgaand te onderzoeken. Het ministerie was zich er destijds van bewust dat er iets mis kon gaan. Daarom werd in 1951 het vaak bekritiseerde onderzoek naar woonstijl en woon wensen ingesteld. Soms werd er nonchalant met de belangen van verhuurders omgesprongen, zoals b.v. in de jaren zestig toen de samenstelling van de kontingenten tot in detail tussen het ministerie en de grote gemeenten werd geregeld. Maar er kwamen ook regelmatig momenten van bezinning en zelfkritiek voor, zoals b.v. bleek uit minister Schut's programma voor experimentele woonvormen. In de loop van de jaren is wel gebleken dat het probleem van een bevredigende volkshuisvesting veel omvangrijker en ingewikkelder is dan men zich in 1947 had voorgesteld. Voor de Neducoflats die in Helmond en Veghel leegstaan, zouden in Amsterdam-West waarschijnlijk best huurders gevonden worden. Volgens de Stichting Volkshuisvesting Hoogvliet worden hun woningen in Hoogvliet "leeggezogen" door nieuwere woningen in Spijkenisse en Rotterdam. Er bestaat een samenhang tussen de ontwikkelingen in de verschillende sektoren van de woningmarkt; wat ook eigenlijk vanzelf
- 35 -
spreekt. Situatie en reputatie van de buurt, nieuwbouw en stadsvernieuwing, woonlasten en beheer hebben allemaal invloed op woningkeuze en daarmee op leegstand. In het onderzoek is tot nog toe weinig aandacht besteed aan de invloed van de tijd. Willmott (1963) heeft aannemelijk gemaakt dat het netwerk van sociale relaties van volksbuurten (w.o. de z.g. "extended family", d.i. "mom around the corner") op den duur ook in nieuwe wijken weer ontstaat, en dat een toewijzingsbeleid gebaseerd op urgenties daaraan volledig voorbij gaat. Sociale netwerken in volksbuurten zijn ook in Nederland gevonden (Simonse, 1971). Elias en Scotson (1976) hebben in een Engelse volksbuurt aangetoond dat alleen al verschillen in woonduur kunnen leiden tot grote status- en machtsverschillen. De snelheid waarmee de naoorlogse buitenwijken uit de grond gestampt zijn, zal allerlei gevolgen gehad hebben voor het gedrag van de bewoners; daarop hebben we nog maar weinig zicht. Het onderzoek naar woonstijl en woonwensen ging impliciet uit van een stabiele en statische maatschappij. De meeste mensen zouden trouwen en kinderen krijgen, voor alleenstaanden was een paar flatgebouwen voldoende. Dit eenvoudige beeld is sindsdien sterk aangetast. Woonkommunes en homoparen kunnen misschien nog als marginale verschijnselen worden afgedaan; maar de instroom van gastarbeiders en de toename van het aantal echtscheidingen zeker niet. Door de "overname" van oude wijken door etnische minderheden is een aanzienlijke groep van autochtone minder draagkrachtigen onverwacht weer als vragers van woondiensten op de woningmarkt verschenen. Meer echtscheidingen, één-oudergezinnen en LAT -relaties, minder huwelijken en kinderen leiden tot een drastische verandering van de woningvraag. Als de langdurige werkloosheid niet aanzienlijk wordt teruggedrongen, kan de samenleving uiteenvallen in het werkende en niet-werkende deel. Automatisering en robotisering zullen de afname van de werkgelegenheid kunnen versnellen. De sterke toename van uitzendkrachten vergroot de mobiliteit in het verkeer (Pialoux, 1979), en verkleint tegelijk die op de woningmarkt. Al deze ontwikkelingen kunnen in scenario's worden ingebouwd, maar het meest waarschijnlijke is toch dat de volkshuisvesting na 2000 er heel anders uit zal zien dan we nu verwachten. Dit alles onderstreept nog eens de dringende noodzaak om een maximale lering te trekken uit de huidige problemen. Vanuit de bovenstaande overwegingen komen wij tot volgende algemene onderzoeksstrategie: - casuïstiek, ter verkrijging van inzicht in de belangrijkste aspekten en hun onderlinge relaties; - aspektonderzoek voor een nadere detaillering van deze aspekten; - langlopend onderzoek, om de dynamiek van deze aspekten te volgen; - evaluatie van maatregelen tegen leegstand en verval; - multivariate analyse, ter bepaling van het relatieve gewicht van de as'pekten. In detail leidt dit tot het onderstaande meerjarenprogramma voor onderzoek naar exploitatieproblemen in naoorlogse woningen: a. Case-studies: analyse van de beheer- en gebruiksgeschiedenis van een vrij groot aantal evidente "probleemkompleksen". Hiervan worden ook
- 36 -
b.
c.
d.
e.
f.
de ontwerpaspekten en de bouwkonstruktieve opzet geanalyseerd. Gedacht wordt aan 40 à 50 komplexen. Met de verhuurfunktionarissen, gemeente-ambtenaren, opbouwwerkers en bewoners zal worden overlegd om te achterhalen hoe men de problemen ervaart en welk beleid er door de betrokkenen wordt gevoerd. Deze casus-beschrijvingen moeten "levensechte" verklaringen opleveren van de achtergronden en oorzaken van de exploitatieproblemen, zo mogelijk in onderlinge samenhang. Bovendien worden enkele beheer-, ontwerp- en huurvariabelen gekwantificeerd en geanalyseerd. Per komplex wordt het verval model getoetst. Sociale aspekten van excessieve exploitatieproblemen: inventarisatie (via sekundaire analyses, beheersgegevens, groepsgesprekken en incidenteel-specifieke enquêtes) van ervaringen en percepties van bewoners. Daarbij worden niet-volkshuisvestingsaspekten (in engere zin) betrokken zoals gepercipieerde onveiligheid, drughandel, vandalisme etc. Geprobeerd zal worden een beeld te krijgen van de betekenis van de faktor 'woonklimaat'. Beheersaspekten en excessieve exploitatieproblemen. Nagegaan wordt welke rol het technisch, sociaal en financieel beheer speelt: het onderhoudsbeleid, het toewijzingsbeleid, het huuraanpassingsbeleid en inschakeling van bewoners bij het beheer. De rol van het beheer, zowel bij de problemen als bij mogelijke oplossingen zal worden nagegaan. Niet alleen het beheer van de woningkompleksen maar ook het stedebouwkundig beheer zal in de beschouwing worden betrokken. Woontechnische analyse waarin de relatie wordt nagegaan tussen ontwerpvariabelen (vgl. de 'design disadvantagement' score van Coleman, 1985) en uiterlijke tekenen van exploitatieproblemen (leegstand, graffi ti, etc.). Financiële analyse: financiële regelgeving en financiële positie van beheerders. De relatie wordt centraal gesteld tussen: de regelgeving van de rijksoverheid en de exploitatieproblemen in naoorlogse etagebouw. Aandacht wordt besteed aan de rol van het huuraanpassingsbeleid, rentekonversies, subsidies voor groot onderhoud en woningverbetering, de huurkonsekwenties van groot onderhoud en woningverbetering. Daarbij zal ook de financiële positie van verschillende soorten woningkorporaties worden betrokken. Er zullen financiële modellen worden opgesteld, mede op basis van (a) om van verschillende ingrepen en beleidsvarianten de financiële stromen te kwantificeren tussen woningkorporatie, huurders en overheid. Jaarlijks: analyse van alle jaarverslagen van woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven, om kompleksen op te sporen met een huurderving van 5% of meer en overige kompleksen, waarvoor kennelijk exploitatieproblemen gelden • . Een steekproef van de 5%-komplexen wordt getrokken; de eigenaren van deze kompleksen worden benaderd t.b.v. een telefonische enquête waarin naar de achtergrond van de exploitatieproblemen zal worden geïnformeerd. Via dit onderzoek kan op landelijk niveau de ontwikkeling van de huurderving worden gevolgd, gekwantificeerd en geanalyseerd. Rapportage: elk jaar.
- 37 -
g. Jaarlijks: dossieranalyse van naoorlogse etagebouw met een bepaalde minimum-omvang om de bouwkonstruktieve opzet van deze komplexen te inventariseren en te analyseren. Voorts wordt ook een woontechnische analyse van deze komplexen uitgevoerd, waarbij de nadruk op de ontsluitingswijze van de komplexen wordt gelegd (overgang publiek-privaat). Bij elk van de komplexen worden de relevante exploitatieresultaten gezocht (a), zoals gemiddelde huur, huurderving en exploitatieresultaten. De statistische relatie tussen bouw- en woontechnische aspekten en exploitatiekenmerken zal worden gelegd. h. Evaluatie van maatregelen. In de praktijk zal, blijkens onder meer de onder a, f en g genoemde deelonderzoeken, een groot aantal verschillende maatregelen zijn beproefd om de exploitatieproblemen het hoofd te bieden, zoals beheer-aanpassingen, huurverlaging, isolatie, ontwerp-aanpassingen (kompartimentering, woningsplitsing, etc.), groot onderhoud, gedeeltelijke sloop (b.v. aftopping) en algehele sloop. Systematisch zullen deze maatregelen worden geïnventariseerd en het effekt ervan nagegaan. i. Multivariate analyse van de verschillende faktor en die mogelijkerwijze de exploitatieproblemen in naoorlogse etagebouwkompleksen verklaren. Voor dit laatste onderzoek behoren kompleksen geselekteerd te worden op representativiteit en volledigheid van gegevens; wij verwachten tegen die tijd een zodanig nauwkeurig overzicht te hebben dat dit mogelijk zal zij n. j. Beleidsanalyse en beleidsaanbevelingen. Het totale onderzoeksprojekt wordt niet alleen opgezet uit wetenschappelijke nieuwsgierigheid, maar ook met het doel om bijdragen te leveren aan beleidsevaluatie en beleidsontwikkeling. Daarbij dienen Rijksbeleid, gemeentelijk beleid en het beleid van de verhuurders te worden onderscheiden. Juist met het oog op deze beleidsrelevantie dienen thema's aan de orde te komen als: - welke omvang hebben de exploitatieproblemen in de naoorlogse voorraad en hoe ontwikkelt zich deze omvang (mede op basis van f en g te bepalen)? - hoe kunnen de belangrijkste ontwikkelingen in potentiële probleemkomplexen worden geregistreerd, zodat Rijk en gemeente hun toezichthoudende taak m.b.t. korporaties kunnen effektueren, en de verhuur-organisaties zelf een alert beleid kunnen voeren? - in hoeverre kan het Rijksbeleid bijdragen aan de groei dan wel het terugdringen van exploitatieproblemen van naoorlogse woningen? Mèn denke o.m. aan het huuraanpassingsbeleid, het toezicht op korporaties, de onderhouds- en beheersnormering, de normdifferentiatie, de financiering en subsidiëring van groot onderhoud en verbetering, het stadsvernieuwingsbeleid en de woningbouwprogrammering. In een aantal gevallen kunnen waarschijnlijk relaties worden gelegd met het planologisch beleid (Lelystad; groeikernenbeleid, e.d.). - in hoeverre kan het gemeentelijk beleid bijdragen aan de groei dan wel het terugdringen van exploitatieproblemen van naoorlogse woningen?
- 38 -
Genoemd kan worden o.m. het toezicht op korporaties, het woonruimtebeleid, het stadsvernieuwingsbeleid, het nieuwbouwbeleid en de inrichting van de woonomgeving; - in hoeverre kan het beleid van de verhuurder bijdragen aan de groei dan wel het terugdringen van exploitatieproblemen van naoorlogse woningen? Gedacht wordt o.m. aan het onderhoudsbeleid, het toewijzingsbeleid, het sociaal beheer, de relatie met huurders en woningzoekenden, het renovatiebeleid, het huuraanpassingsbeleid en eventueel het afstotingsbeleid. De bestuurlijke aspekten worden niet als een apart deelonderzoek belicht, maar zullen in de eerder genoemde punten a t.m. g expliciet in de beschouwing worden betrokken. Het VBR-onderzoek: (DREIGENDE) SLOOP VAN NAOORLOGSE WONINGEN: OORZAKEN, LESSEN, PREVENTIE is' het begin van onderzoekskomponent (a), de case-studies, en daarmee de aanloop tot dit veel omvangrijker onderzoeksprogramma. Het is een ambitieus programma. Deels is dat het gevolg van de uitdaging die van de huidige crisis in (een deel van) de naoorlogse voorraad uitgaat. Evenals Nederland heeft Engeland een omvangrijke sektor non-profit woningen in de naoorlogse voorraad. De wederwaardigheden van deze sektor doen het vermoeden rijzen dat we in Nederland nog maar aan het begin staan van de moeilijkheden; ook daarom hebben wij ons gehouden aan het adagium: "make no little plans".
- 39 -
· - 40 -
LITERATUUR
Boas-Vedder, D.E., 1979, Groeiende flatdevaluatie tast woonomgeving aan, Bouw, 34, nr.31, p. 34/35. Bot, B. W. en E. Ol sen-de Böck, 1976, Sociale effecten van stadsvernieuwing, Rotterdam (Stafafdeling Sociaal Onderzoek en Planning van de Dienst van Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam, Stafafdeling Onderzoek en Planning van het Ministerie van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk Werk). Bourdieu, P., 1979, La distinction. Critique sociale du jugement, Paris (Les éditions de Minuit). Boyce, R.R., 1969, Residential mobility; its implications for urban spatial change, Proceedings of the American Association of Geographers, I, p. 22/26. Bradbury, K.L., A. Downs, K.A. Smal!, 1982, Urban Decline and the Future of American Cities, Washington D.C. (Brookings Institution). Broekman, K.L., L. de la Combé, S. Kooistra, L. Bolier, J. Schuyt, 1981, Afbraak van nieuwbouw, Leeuwarden (Oude Stadswijken Overleg) (stencil n.i.h.). Burgers, J., T. Mandemaker, 1983, Het verval van woningen en de segmentatie van de woningmarkt, Sociale wetenschappen, 26, nr. 3, p. 249/263. Coleman, A., 1985, Utopia on Trial; Vision and Reallty in Planned Housing, London (Shipman). Downs, A., 1981, Neighborhoods and Urban Development, Washington DC (Brookings Insti tution). Drake, S.C., H. Cayton, 1945, Black Metropolis, New York (Harcourt, Brace and Co.).
- 41 -
Driessen, F.M.H.M., H.J.A. Beereboom, 1983, De kwaliteit van het stedelijk leefmilieu: Bewoners en hun voorkeuren, Utrecht (R.U., Vakgroep Theorie en Methodologie van de Sociologie). Duitemeyer, G., 1962, Het sociaal achtergebleven gezin, Wageningen (Veenman) Elias, N., 1972, Wat is sociologie? Utrecht, Antwerpen (Spectrum). Elias, N., J.L. Scotson, 1976, De gevestigden en de buitenstaanders, Utrecht, Antwerpen (Spectrum). Germans, A. en L. Olde, 1971, Bwrtgebondenheid, Amsterdam (Gemeentelijke Sociale Dienst) (stencil, n.i.h.). Greef, M.H.G. de, P. de Haan. e.a., 1976, Welzijn in Leeuwarden, Nota van de bestaande en toekomstige structuur van het welzijnswerk in Leeuwarden, aangeboden door de fraktie van de PvdA aan de gemeenteraad van Leeuwarden. Leeuwarden, oktober (stencil, n.i.h.). Bijlage VI, De Linnaeusstraat e.o. Groetelaers, P., 1985, Betonschade; oorzaken, herstel en financiële konsekwenties. Een trendrapport, Delft (Delftse Universitaire Pers). Groetelaers, P., A.L.M. Hoenderdos, A. W.C. Metselaar, H. Priemus (red.), 1984-, Exploitatieproblemen naoorlogse woningen, 2 delen, Delft (T.H. Afdeling Bouwkunde, NIROV) •
•
Heberlein, T.A., 1974-, Beliefs about Sanctions, Norm Activation and Violation of the Anti littering Norm, (unpubl. paper). Heeger, H., et. al. 1985, Aktuele leegstandsontwikkelingen in non-profit huurwoningen, Delft (Onderzoeksinsti tuut voor Technische Bestuurskunde). Hoekveld, G.S., J.M. Kersloot, 1986, Hoe problematisch is de hoogbouw, Stedebouw en volkshuisvesting, 67, maart, blz. 99-108 (Samsom/NIROV). Jens, L.F., 1940, Criminaliteit te Utrecht in verband met familie en wijk, Utrecht, Nijmegen (Dekker en Van der Vegt). Keppler, A., 1929, De huisvesting van asociale gezinnen, Amsterdam (Gemeentelijke Woningdienst). - 42 -
Kruyt, B., 1974-, De prijsontwikkeling op de tweedehands gebouwenmarkt, Deventer (Kluwer, EIB). Meehan, E.J., 1975, Public Housing Policy; Convention versus Reality, New Brunswick (Center for Urban Policy Research). Milikovski, H. Ph., 1970, Lof der onaangepastheid, Meppel (Boom). Nelissen, N.J.M. e.a., 1976, Verval in buurten, Nijmegen (Sociologisch Instituut). Pialoux, M., 1979, Jeunesse sans avenir et travail intérimaire, Actes de la recherche en sciences sociales, 26/27, blz. 19-4-7. Prak, N.L. 1985, De Linnaeusstraat e.o.; gebouwd in 1947, gesloopt in 1977, Delft (Delftse Universitaire Pers). Prak, N.L. en H. Priem us, 1984-, Model om verval van naoorlogse woningen beter te voorspellen, Bouw, 39, 18 aug., blz. 37-39. Prak, N.L., H. Priemus (eds.), 1985, Post-war Public Housing in Troubie. Papers presented at the Congress Post-war Public Housing in Troubie, Delft, The Netherlands, October 4-5, 1984, Delft (Delftse Universitaire Pers). Priemus, H., 1971, Woningmarktverkenning Leeuwarden (serie WoningmarktverkÉmningen) deel 2, Den Haag (Staatsuitgeverij). Priemus, H. 1978, Volkshuisvesting; begrippen, problemen, beleid, Alphen aan den Rijn (Samsom). Priem us, H. en W. Revet, 1970, Het oude woningbezit van een middelgrote stad, Den Haag (Staatsuitgeverij). Ravetz, A., 1974-, Model Estate. P1anned Housing at Quarry Hill, Leeds, London (Croom Helm). Regt, A. de, 1984-, Arbeidersgezinnen en beschavingsarbeid. Ontwikkelingen in Nederland 1870-1940, Meppel, Amsterdam (Boom).
- 4-3 -
Rigby, R.J., 1982, The Residents as Resource: a Public Housing Demonstration in Jersey City, Trenton, N.J. (New Jersey Department of Community Affairs). Schaar, J. van der, 1985, Trends in de huisvestingssituatie: de hoogte en de verdeling van de woonlasten (1900-1981), (onderzoeksproject woonlasten en woonlasten beleid), Delft (Delftse Universitaire Pers). Schegget, H.J. ter, 1979, Verval in buurten; een vergelijkend onderzoek naar de oorzaken van buurtverval, Nijmegen (Sociologisch Instituut; doet. scriptie). Simonse, J., 1971, Belemmerde kansen. Een sociologische schets van de volksbuurt, Alphen aan den Rijn (Samsom). Tack1ing Vandalism, 1978, Home Office Research Study No. 47, London (H.M.S.O.). Tijen, W. van, H.A. Maaskant e.a., 1941, Woonmogelijkheden in het nieuwe Rotterdam, Rotterdam (W.L. en J. Brusse). Verhey, E. en G. van Westerloo, 1984, Ons soort mensen, Amsterdam (Raamgracht). Ward, C. (ed.), 1973, Vandalism, London (Architectural Press). Willmott, P., 1963, The Evolution of a Community. Dagenham af ter Forty Years, London. Young, M. en P. Willmott, 1957, Family and Kinship in East London, London (Routledge and Kegan Paul).
- Itlt -
Reaktie naar aanleiding van working paper nr. _
Afzender:
,
kan ongefrankeerd worden verzonden
TECHNISCHE HOGESCHOOL DELFT ANTWOORDNUMMER 350 2600 YB DELFT
Technische Hogeschool Delft, Afdeling der Bouwkunde, BerJageweg 1, Kamer 9.03 ..........................................................................................................................................................................................................................................................
